東森房屋成交量大減5成 住商降23%

缺乏利多
520總統就職已滿一周，根據各家房仲業者統計，520後一周成交量多呈現下跌。業者與學者認為，在自住為主的現況下，自住戶偏好多看多比較，考慮時間長，即使政局穩步也難立即使交易量明顯提升，預估未來短期內中古屋仍是價量俱縮的走勢。

東森房屋研究中心經理梁芸媗表示，打房政策一直不間斷，造成房地產成交量不斷創新低，520之前馬政府釋出多項利多，以降低利率最為顯著，520蔡政府上任之後，估計應會緩步依利多模式進行，在尚無任何可刺激的政策下，520後的中古屋帶看量、委售量、成交量不僅不升，降幅高達5成並不意外。

自用戶為主要買盤
相較於東森房屋的大幅衰減，住商不動產在520後一周的成交狀況略好一點，只比520前一周縮減23%。永慶房屋則觀察到520前一周的看屋、斡旋意願都比4月周平均數少1成，520之後一周市況雖有回復，但也僅回到5月初左右觀望的買氣而已。
全國不動產業績則是相對回溫，520後一周比前一周的帶看量增22%，成交也多了10%。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，4年前馬英九總統連任，兩岸之間氣氛較緩和，加上整體經濟狀況較目前為佳，投資意願較高，民眾置產意願也較高，而今年情況大不相同，全球景氣低迷，台灣經濟疲弱不振，加上房市歷經盤整，投資客轉往海外不動產或尋找其他投資標的，不動產市場主要買盤為自用戶。

考慮時間長去化慢
郎美囡說，即使從3月底起看屋量逐步回升，但自住戶偏好多看多比較，考慮時間長，且買賣雙方價格認知上仍有落差，房屋去化時程相對拉長，看屋量提升無法立即轉換為交易量提升，故呈現總統就職後仍交易量下降的情況。

汐止搶商務客 住房率拼8成

不景氣另謀出路，不動產業者投入飯店業，包括上市建商皇鼎建設、台中建商久樘開發、大毅建設等。皇鼎建設旗下第5間位於汐止的飯店，更於昨開幕，該公司董事長劉信雄坦言，基於增加穩定收益的顧慮，投入飯店業者眾，「但飯店是微利事業，要靠它賺錢很難。」

旗下擁有包括富信、富華等飯店品牌，並在新北市汐止區、台中市、台南市共擁有4家飯店的皇鼎建設，昨在汐止開設富信2館，5家飯店總房間數超過800間，以汐止1館及2館的平均房價來看，每晚約訂在6000~7000元間，平均住房率則可達到8成以上。

營收約佔整體3成
該飯店業務經理李小莉說，汐止飯店主要客層來自於南港展覽館之商務客，若展期間的商務客比例，皆高出觀光客許多，「由於陸客比率少，因此即便陸客來台人數限縮，也較不影響飯店營運。」
劉信雄說，以公司整體營收來看，旅館事業佔比約3成、開發本業則約7成，「5年開5間已達成階段目標，台灣飯店事業看來供給量已太大，不打算再開新飯店。」而5間飯店皆為皇鼎自有資產，取得土地成本亦低，估計今年營收目標可達5~6億元，初步達成損益兩平的情況。

逢甲商圈已開2間
久樘開發自10年前開設台中市逢甲夜市旁第一間旅館「文華道」後，近年再在同樣區段投入「星享道」，及高雄市「旗津道」、苗栗縣三義鄉「樹也」等旅館、民宿案，合計房間數超過350間。
久樘開發董事長特助李晉豪指出，公司跨入休閒旅遊事業，約在10年前，當時房市並不如現在波動，「但一項具有穩定收益的事業，對分散風險，還是有相當助益。」
李晉豪認為，飯店市場的確已趨於飽和，因此新事業就必須做出市場區隔性，以僅有4間房的高檔民宿「樹也」為例，單晚房價約1.5萬元，常1房難求，現正籌備再開設2館。

將與希爾頓推新案
海灣國際開發積極跨足飯店市場，除深坑假日酒店，也將與重返台灣市場的希爾頓酒店集團合作，成立「希爾頓花園酒店」。海灣國際開發表示，目前公司有2建案申請建照中，預計明年推案，未來希望能調整經營比例，不排除較著重飯店。而大毅建設於台中國美館周圍的飯店案，今年甫動工，預計3年後完工，也是該公司首度投入飯店業。

全台違建稽查日趨嚴格，但違建卻愈拆愈多。住商不動產彙整內政部營建署的違建統計，截自今年Q1，全國未拆除的違建達65萬1819件，比去年同期多出4.6%，本季全國已拆除的違建有2萬8988件，以六都來看，拆除率最高的是台北市、新北市、台中市，皆為1.05%。

西屯北屯區最多
全國違建數量最多的是新北市，有20萬5329件，高雄市以12萬1877件居次，再來是台北市與台中市，分別有8萬4704件、6萬8076件，違建集中在北、中、南都會區，據統計，今年Q1的拆除率以雙北及台中市達1.05%最高，新北市Q1拆2147件、台北市拆887件、台中市拆715件。

以台中市為例，去年Q1違建數量6萬1409件，今年Q1成長到6萬8076件，1年來多出6667件，拆除違建的數量則共3536件，拆除趕不上增加的速度，台中市都發局都市修復工程科正工程師戴進財表示，台中的RC（鋼筋混凝土）及鐵皮屋類房屋的違建量較多，大多集中在西屯、北屯等人口密集區，若違建被查獲時正在施工，會優先排拆。

中部的透天房屋多，住商機構中區協理賴萬提到，不少透天物件有鐵皮屋頂加，增加使用空間，但並不會讓房價提升，且目前查違建嚴格，關於違建的新聞多，已讓小部分買方抗拒有頂加的物件，會擔心被拆除，屋主也不太敢蓋頂加了。

6都佔全台8成
全國違建量幾乎都集中六都，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，六都的違建數量，約佔全國違建總數的8成以上，數據顯示，各縣市都有違建愈拆愈多的狀況。

建商布局上海房地產市場，進入收成階段，包括甲山林、麗寶及信義房屋轉投資的信義置業，皆有新案進入完工階段。其中，甲山林建設與寶路開發合作的60萬坪造鎮開發案，成該公司今年營運重心，由高層坐鎮上海，整體銷售率已超過7成。

主打「帝寶推手」
位於上海市金山區的「上海高爾夫球新城」，由甲山林建設與寶路開發共同投資興建，基地總面積約60萬坪，共規劃5期，總銷約800億元台幣，包括別墅與大樓產品。產業橫跨建設與代銷的甲山林，此案等同自建自售，更在對岸打出「帝寶的推手」行銷術語，吸引民眾目光。

甲山林廣告總經理張境在表示，「上海高爾夫球新城」於去年7月進場，目前1期銷售約8成、2期則已完銷，3期雖才剛公開，但隨著市場剛性需求增強，不到半年，銷售已破7成。此外，甲山林目前在上海市徐涇鎮、泗涇鎮也都有建案推出。

信義置業在上海市嘉定區的建案「信義嘉庭」，為信義在中國的第1個建案，基地分2塊，面積共1萬7千餘坪，1期自2015年5月正式公開至今，銷售金額約達60億元台幣，銷售比例逾9成，產品規劃24~35坪，單價定在40~51.2萬元。
信義置業說，隨著1期銷售將近尾聲，2期預計第3季進場，總銷額約75億元，2期預計分於2017年Q1及Q3完工，屆時信義房屋光是嘉庭案，即可望有逾百億營收。

72億標萬坪商辦
麗寶集團2011年以約72億元台幣標下上海虹橋商務區地塊，總基地面積約1.37萬坪，包括5棟商辦大樓、會展及商業中心等，總投資額達168億元。集團董事長吳寶田表示，此案近期將要上樑，隨即對外招商，辦公室與商場部分明年可正式啟用，屆時將為麗寶集團增添穩定租金收益。

2016年5月28日(台北)─國際不動產顧問公司萊坊(KnightFrank)發布「2016Q1亞太A級辦公室租指數」(ASIAPACIFICPRIMEOFFICERENTALINDEX)。報告中指出，2016年第一季全亞太地區A級辦公室租金上漲幅度約為1％，空置率下降了約0.2個百分點。

分析主要各城市租金數據，香港穩坐A級辦公室租金冠軍的寶座，平均租金達新台幣每坪每月約20,571元，租金季成長有1.1％，年成長更是高達11％，未來租金後勢仍然看漲；至於受到奧運議題炒熱的日本東京，A級辦公室平均租金也有新台幣每坪每月約9,880元，加上東京的辦公室空置率低，因此租金季成長有3.4％，年成長也有9.1％。

至於台北市的A級辦公室平均租金約在新台幣每坪每月約2,600元，在亞太主要城市租金排名中落後北京、上海、首爾等城市。

瑞普萊坊副總監黃舒衛表示，目前台北市的A辦的毛租金資本化率約2.5％，與各城市相比顯然偏低，主要是因為正處超額供給調整期，再加上景氣環境多變，企業支出保守，以致A辦租金成長穩定但緩慢，遠不及價格變動。


另外，依照萊坊的「全球城市報告」(GlobalCities)內容，全球主要城市的A級辦公室租金資本化率最高的前三名均位於近期蘋果公司和鴻海等科技大廠都積極布局的印度，其中有「印度矽谷」之稱的班加羅爾，租金資本化率(租金投報率)高達10.5％居全球之冠，而孟買、新德里也都超過9.5％，分居二、三名。印度在莫迪總理明確的「印度製造」、取代中國成為「全球製造中心」的政策領導下，招商引資的確已捲起一陣旋風。

東亞部份也不惶多讓，北京及上海的租金資本化率有6.3％，位居全球第五名及第六名。而由於美國復甦步伐穩健，美元走強趨勢越形明朗，企業付租能力增強，芝加哥的A辦租金資本化率約5.4％，洛杉磯則是4.9％，紐約市則是4％。


黃舒衛表示，整體來看中、印兩國A辦租金的回報最強，但印度未來租金展望更為樂觀。萊坊預測到2018年，班加羅爾的A辦租金還有上漲15.8的空間，而印度第一大城孟買預期租金漲幅更高達21.5％，反觀上海、北京只有6.1、1.8％。

黃舒衛提醒，在比較租金資本化率時也應該同步考量各國的匯率、貸款利率、通貨膨脹、政治政策等獨特條件，才不至於失真。以印度的消費者物價指數(CPI)為例，動輒5％起跳，對比先進各國面臨超低通膨，甚至通縮的環境，投資印度的租金淨回報不一定具優勢，建議還是應該回歸在地的經濟基本面及產業需求。台灣新政府宣示的五大策略產業雖不見得能直接刺激市中心A辦需求、嘉惠A辦租金快速提升，但對於整體產業轉型以及產業鏈對接有關鍵性的影響。預期商辦、廠辦、工業用地市場在自用的需求穩定擴張之下，交易量及租金都能緩步復甦。

超低調豪宅大戶現身！長榮集團張榮發三子張國政之妻，及大倉久和飯店「陳氏家族」，不約而同紛紛砸下約4億元，分別買下北市中山區「頂高豪景」各2戶豪宅，初估單價約在170~172萬元左右，「頂高豪景」在2位重量級富豪加持下，該案已成為北市中山商圈豪宅重要指標。

位在北市中山區南京東路一段上的「頂高豪景」，甫於104年7月完工，該案地上22層樓、地下6樓，1層2戶，每戶規畫130~148坪，該案目前尚未有任何實價資訊。

根據謄本資料顯示，「頂高豪景」15樓2戶同時於今年3月交易，並在今年4月底完成過戶，買方為法人公司正好開發實業，負責人曾瓊慧正是長榮集團張榮發三子張國政之妻，而該公司於今年2月底才成立，應是為購買「頂高豪景」所新設立。

曾瓊慧購買的2戶「頂高豪景」，總坪數分別為153.14坪及154.73坪，每戶各含3個車位，車位面積為41.39坪及41.65坪，每個車位以250萬元計算，每戶車位總價750萬元。據了解，該2戶每戶銀行貸款1億元，以貸款5成計算，每戶總價約2億元，扣除車位換算每坪單價約為170~172萬元左右。

此外，「頂高豪景」19樓2戶也在去年10月交易，並在11月底完成過戶，買方皆登記為陳姓自然人；據悉，買方即是大倉久和飯店「陳氏家族」，2戶分別登記在陳珍堉、陳珍隆名下。

「陳氏家族」來頭不小卻相當低調，大家長陳珠祈身價超過250億元，不僅是新北市中和區最大地主，其家族在南京東路一段到三段也擁有大筆土地，號稱「南京東路之王」；陳珍堉、陳珍隆為陳珠祈2名兒子，其中，次子陳珍堉即是大倉久和飯店董事長。

「陳氏家族」所購買的2戶「頂高豪景」，總坪數分別為154.03坪及153.14坪，車位面積為41.53坪及41.39坪，以每戶總價2億元計算，扣除車位換算每坪單價約為171~172萬元左右。

另外，根據謄本資料顯示，「頂高豪景」20樓1戶也在去年10月交易，12月完成過戶，買方登記為英屬維京群島商利嘉國際。

該戶總面積為152.87坪，3個車位面積42.2坪，買方全部以現金購買，若以總價2億元計算，扣除車位換算每坪單價約174萬元。

台北市長柯文哲依2016年5月16日市議會專案報告承諾，要求市府團隊優先處理文山區交通問題，公共住宅之容積及戶數應再作檢討，故就興德里營區、樟新基地、景美運動公園二期等尚未編列預算之公共住宅基地都發局將暫緩編列2017年度預算。

柯文哲表示，公共住宅選址以符合TOD(大眾運輸導向發展)原則，並應對相關問題提出改善措施。都發局表示台北市46處公共住宅基地選址原則包括基地規模不低於2,000平方公尺或可興建100戶以上公宅，權屬為公有土地、現況可立即興建者，可供公宅使用之使用分區或適合興建公宅之閒置公設用地，基地距離捷運站500公尺，或公車站300公尺範圍者。


目前已納入2萬戶之46處公宅基地多為原公宅開發長期儲備基地，並以住宅區為主，而有辦理都市計畫變更之基地，於各級都市計畫委員會審議過程，均綜合考量交通、公共設施等相關層面後作成決議。而為回應市民之意見與建議，市府推動公共住宅計畫會再加強前期規劃的說明並與地方居民理性溝通，對目前文山區推動中基地涉及交通規劃、容積量體、社區公共空間等議題妥善回應。

新店區中興路至寶元路瓶頸道路打通工程2016年5月27日舉辦通車典禮，市長朱立倫親自出席。他致詞時表示，瓶頸道路打通工程對當地居民有重要影響，可改善交通動線、縮短居民前往捷運站的路程，更可避免道路擁塞。此區域鄰近大坪林捷運站，未來將成為重要的轉運點，他期望新北市的交通工程能帶給市民更便捷的交通路網。

朱立倫說，本次打通的瓶頸道路，是2016年的第 9 條，工程總金額雖不及前一周動工的安坑1號道路及輕軌土建統包工程，但市府所推動的交通建設，每一案都是重要的，不會因為金額高低而有所區別。瓶頸道路對當地居民影響甚大，往後縮短市民的行車及步行時間、疏解交通流量，並且道路旁運用閒置國有地進行綠美化，讓市容更美，別具意義。

新店區長林煌源表示，新店區民權路西起中正路，東至中興路，至中興路後，因有內政部管理使用之老舊宿舍，故無法貫穿到寶元路。在當地居民殷切期盼下，幾經協調內政部同意清空及拆除老舊宿舍後，並以協議價購方式取得道路計畫用地。他說，很感謝地方鄉親的配合，協助公所不斷地溝通協調，終於完工，給予市民舒適又美觀的環境。

新店區公所表示，中興路至寶元路打通道路全長約130公尺，路寬8公尺，單側設有人行道寬1.9公尺，工程總經費971萬8,166元，於2015年4月16日開工，於2016年5月5日完工。因8米路幅無設置人行道空間，經協調取得國有財產署經管之國有地約1,200平方公尺以及協調民眾返還佔用公有地，以新北綠家園專案打造簡易公園及人行步道。

通車典禮，由舞龍舞獅帶動現場氣氛，新店區各里長、鄰長及附近居民一起參與通車典禮。會後朱立倫前往位在寶元路上的福德正神廟祈求市政推動順利、市民朋友行車平安。

行政院長林全28日到桃園視察亞洲矽谷計畫用地，對建設進度，他希望「愈快愈好」，但也以「十年樹木、百年樹人」，指種一棵樹都要花十年，這樣大的一個建設，恐怕要有點耐心，盼中央地方一起努力，讓計畫腳步「比種樹快一點」。

蔡英文總統選前曾說要將桃園打造成亞洲矽谷，讓桃園成為帶動台灣經濟發展的重要基地；林全昨至中壢領航北路、環溪一路路口會勘，該用地就位於機場捷運A19站附近。

林全表示，引進高階國際人才是發展亞洲矽谷的關鍵，他已請國發會研議如何吸引高階國際人才來台，並盤點外國人才來台遇到的困難和障礙，改善外在環境，讓桃園具備的優勢條件得以充分發揮。

林全說，台灣未來產業發展，必須觀察全球產業變化，即物聯網或新科技、新材料能結合智慧化裝置，讓下個世代不管在生活及生產製造各方面，都有自動化的特色，如此才能改變人類生活，並改變全世界產業發展和結構，也就是「工業4.0」的概念。

林全說，推動亞洲矽谷是一條很長的路，台灣未來的建設要不斷往前進，政府將設定長期目標，逐年檢視進度，期盼亞洲矽谷計畫是改變台灣未來產業發展的起點，讓桃園成為現代化社會和領導台灣經濟成長的引擎。

台北市長柯文哲為兌現四年兩萬戶公宅支票，昨拜會行政院長林全尋求協助，希望中央能讓十四處位於國有地上的公宅基地能無償撥用，省下近三百億的土地成本。

但北市議員認為，解決居住問題不能一味著眼於蓋公宅，現在要獲得基地周邊居民支持，就讓柯文哲一個頭兩個大，更別提土地取得和興建的龐大經費。

北市議會去年底審查年度預算時，要求國有地蓋公宅需無償取得，才可編列興建經費。市議員陳政忠認為柯文哲是依議會要求請求中央協助，與總統蔡英文的廿萬戶公宅政策一致，中央應該支持。

國民黨市議員王欣儀批評，之前質詢柯文哲，柯都說已與新政府談好，現在林全卻不給答案，不知道是柯之前太誇大，還是對新政府的意向解讀錯誤。

高雄新屋進入爆量期，統計顯示，光是第1季新屋登記就已連續3年成長，增幅逼近百分之百，讓專家點名農16、美術館特區，必須注意「空屋率」過高的趨勢，「已經有超過一半的新房子沒有住人」，再加上建商「低價拚交易量」的行銷策略，房價恐持續下跌探底。

港都摩天大樓蓋不停，根據高雄市政府地政局房地產億年旺網站統計，光是第1季就已有4745棟新屋辦理第一次登記，不僅優於去年同期3808棟的表現，與2013年2392棟相比，成長幅度更是逼近百分之百，已然進入新屋爆量期。

大量新建房屋辦理登記，卻也使得當地空屋率向上拔升，景文科技大學財務金融系副教授章定煊在《天下雜誌》中分析，光是2013年、2014年，高雄農16及美術館特區，空屋率就已高得驚人，其中農16空屋率高達57％，超過一半的新屋「沒有住人」，美術館特區也不惶多讓，新屋空屋率達47％，空屋率長年高居不下，顯見並非單一年度特有的現象。

若將農16、美術館特區的新屋及整體住宅相比，更可發現新屋空置情形十分嚴重，相較於新成屋動輒過半的空屋率，高雄2大推案區的整體空屋率，僅15％而已。對此，章定煊提醒，此2區域的新屋不但空屋率高，還有顯著增加的趨勢，「值得密切觀察」。

對於高雄旁貸新屋等待去化的狀況，一名資深建商接受經濟日報採訪時透露，目前高雄有愈來愈多「低價」新案浮出檯面，就連美術館蛋黃區的新建案，都出現摔破20萬元的狀況，不少建商發現低價策略成功吸引買氣，紛紛群起仿效，導致房價持續下跌中，還沒有停止的跡象。

地方政府財政困難，調漲不動產稅收成為挹注財庫法寶！台南市不動產評價委員會通過明年房屋標準單價調漲草案，南市府開第一槍預定下月中公告，平均漲幅1.2倍，並溯及「民國90年以後設籍的房屋」均適用，估計有10多萬戶明年房屋稅將上揚，民眾痛批「搶錢」。
台南市政府稅務局4月召開不動產評價委員會，會中做出有關房屋構造標準單價「調漲並自動溯及民國90年以後設籍的新、增、改建房屋均適用」決議。依新決議的標準單價調整方案，將連帶造成「房屋現值」提升，房屋稅將自然增加。
稅務局估算，全市60多萬住戶中，有10多萬戶明年房屋稅平均調漲1.2倍，預計可增加房屋稅收近2成。其中，新建透天厝的漲幅最高，集合式住宅漲幅相對較低。
市府稅務局長張紹源表示，台南市房屋標準單價，從民國73年以後就沒有調整過，此次調整主要是因為房屋稅條例規定「房屋標準價格每3年評定一次」，加上財政部要求，才召開不動產評價委員會進行調整，全台其他12個縣市也都在進行房屋標準單價調整作業中。
張紹源說，新的標準單價溯及「民國90年以後設籍的房屋」均適用，是因為長期以來沒有調整所致；同時，市府在考量財政、稅收、公平性等因素後，選擇此一對市民衝擊最小的方案。目前草案尚待市長核定，可能還有變數。
不過，有民眾認為，台南市為6都之一，但公共建設水準難以與台北市、高雄市並列，但多數縣市的房屋標準單價調整，都採新標準單價實施年度新設籍房屋才適用，鮮少「追溯回推」，擺明了就是先計算財政缺口，再量身訂作一套適用的增稅規則來填補，根本是「搶錢」。
對此，稅務局解釋，儘管財政部99年2月26日曾經規定，重行評定的房屋標準單價，僅適用於重行評定後的新、增、改建房屋；但財政部又於103年11月5日廢止前述規定，並授權地方政府視實際情形自行決定適用原則。台南市召開不動產評價委員會決議溯及「民國90年以後設籍的房屋適用」，完全合乎法令。

房企人士表示，按照評估，現階段高價地專案面臨的風險，甚至要大過2014年。為保證市場份額，將更多嘗試以並購、入股、合作開發等方式獲取專案。土地市場通常有3-6個月的滯後性。由於房地產銷售已在4月出現降溫，土地市場可能在三季度有所緩和。

土地市場風起雲湧的表像之下，風險正不斷累積。

中原地產近日發佈資料顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。

這一數據和實際情況頗為相符。今年以來，全國多地土地市場火爆。在很多熱門地塊的交易中，動輒有十多家房企參與競買，競價次數超過百輪、溢價率超過100%的情況十分常見。據上述機構統計，今年以來至5月25日，全國各種名目的“地王”已達152宗。去年全年，同口徑的“地王”數量僅95宗。

“我覺得這個市場有些不理性了。”有房企人士評價稱，從某種意義上說，高價拿地是不得已的結果，但目前很多土地的成本已明顯超出合理範圍。一旦後續市場和政策走勢有所變化，這些高價地項目必將面臨風險。

上緊的“發條”

“不拿地，就沒有項目做。這會很麻煩：對上，沒法跟老闆交代；對下，養不活這些人，要裁員。”某上市房企蘇南區域負責人向21世紀經濟報導記者解釋房企近期的拿地心態。他認為，在現階段，房企拿地更多是出於做出業績和維護團隊的考慮，成本方面的考量則是次要的。

自2014年年底至今，該公司就未能在蘇州公開市場拿地，由於其存貨早在2015年末就消化殆盡，目前急需拿地補倉。去年年底，總部負責人前來“督戰”，要求採取各種手段在蘇州拿地，理由是“不能在市場好的時候沒房可賣”。

在蘇州房地產市場，這種心態隨處可見。其背景是，去年以來，蘇州房價上漲迅速，開發區等核心區域的均價上漲近萬元；而因庫存不足，蘇州樓市的去化週期一度降至3個月，為全國最低。

公開資料顯示，截至5月25日，今年蘇州共成交住宅用地35宗，成交價格為445.32億元，平均溢價率為119%，平均樓面價11609元/平方米。各項資料都大幅高於去年。

同期，廈門（僅成交一宗）、南京、合肥等熱點二線城市成交宅地的平均溢價率分別為150%、106%和258%，平均樓面價為25838元/平方米、15612元/平方米和7406元/平方米。也均大幅高於去年同期。

對房企而言，這意味著成本的極大提高。據中原統計，截至25日，今年全國50大房企拿地金額為3887億元，平均樓面價6283元/平方米。對比去年同期4231元/平方米的成本，上漲48.4%。

上述房企負責人表示，在多方爭搶的情況下，土地價格已沒有貴與賤的道理，因為企業所付出的成本，都是不得已的。“每個公司都像上緊了發條一樣，一松，你就先出局了。”他說。

上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報導記者表示，在拿地競爭比較激烈的情況下，房企不可能有一個嚴格的考核，而會出現相對激進的態度。雖然也會意識到有風險，但目前仍然是“先占坑”的思路。

不確定的後市

對於已經拿到地的企業來說，也未必就高枕無憂。有分析人士指出，房地產仍然屬於“看天吃飯”的行業，我國房地產市場波動幅度大，容易受政策環境等因素影響。

就現階段而言，政策環境並不穩定。近日，合肥傳出發佈“限購令”的消息，雖並未證實，但無疑對市場預期帶來影響。市場一直較為火爆的廈門，同樣傳出將出臺“限價令”的資訊。

在此之前，一線城市已全面強化調控，上海、深圳大幅提高限購門檻，北京也將限購範圍擴大至通州區的商用物業。蘇州、南京等熱點二線城市，同樣出臺了調控措施。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報導記者表示，“因城施策”是現階段主要的政策思路。一二線城市未來出臺刺激政策的可能性在下降，反而有可能出臺不同力度的約束性政策，限制樓市過熱上漲。

受此影響，市場已經出現明顯降溫。公開資料顯示，自4月下旬以來，熱點城市的房地產周成交量出現震盪下行。與3月的成交高位相比，很多熱點城市的成交規模已下降50%。

廈門某房地產企業人士向21世紀經濟報導記者指出，近期樓市成交量下降，還因此前需求出現透支性釋放所致，加之即將進入傳統淡季，樓市要想有所起色，可能要等到第三季度。對於廈門樓市的政策環境，他認為“限價令”和“限購令”的出臺都有可能。

這些“地王”項目存在的風險不可被忽視。據中原地產統計，在公佈銷售業績的30家房企中，前4月銷售均價在1.15萬元/平方米，同比上漲了12%，明顯不及土地價格上漲的幅度。

近期有觀點指出，即使按照樂觀估計，“地王熱”也需要有所降溫。按照慣常的房地產開發週期，從拿地到開工再到銷售環節，往往需要8-10個月的時間，剛需項目中最快也要6個月左右，而高端住宅專案的開發週期略長。以此類推，6月份獲取的土地專案，最快的入市時機也要在明年。而早在今年年初，最樂觀的從業者認為，市場的熱度至多延續至今年年底。

隱性成本

房企對“地王”其實可以有不同的核算方式。以保利為例，在保利以25838元/平方米的成本拿下廈門“地王”之前，其曾在2014年在同區域獲得一宗商住用地，成本價為10381.5元/平方米。若進行統一核算，經由後者的分攤，“地王”項目的實際成本並沒有那麼高。

另一重邏輯則在於，當企業在同一個城市或區域還有其他在售專案時，“地王”的出現可以引發房價上漲預期，並使得這些項目獲得更多利潤。也即，“地王”的高成本可換取同區域其它專案的利潤。

但在市場競爭愈加激烈、房地產行業利潤率日漸下滑的情況下，這並不能掩蓋“地王”項目所面臨的風險。

業內人士指出，歷史上大多數“地王”都是“叫好不叫座”的，因為“地王”項目的起點高，操盤難度要高於一般項目，風險點多，因此成功者寥寥。雖然部分“地王”專案可借勢產生利潤和品牌效應，但大部分在操盤環節最終歸於沉寂，部分“地王”專案拖累整個區域公司發展的現象也不少見，甚至有“地王”被收回的案例。

嚴躍進提出了“隱性成本”的概念。具體包括：行銷壓力加大，可能帶來行銷成本的提升；去庫存效果不佳，會使資金成本增加，同時影響財務表現，進而影響到機構評級和融資成本；若進行降價促銷，會影響品牌價值和購房者口碑。

他認為，當高價地項目後續遇到市場降溫週期，那麼各類隱性成本就會顯性化，並產生連鎖反應，使房企面臨的風險不斷累積。

前述房企負責人也向21世紀經濟報導記者表示，按照評估，現階段高價地專案面臨的風險，甚至要大過2014年。因此公司並不過度追求高價拿地，為保證在該區域內的市場份額，將更多嘗試以並購、入股、合作開發等方式獲取專案。

多數受訪者向21世紀經濟報導記者指出，相比房屋交易，土地市場通常有3-6個月的滯後性。由於房地產銷售已在4月出現降溫，土地市場可能在三季度有所緩和。

“30年的老房子只能貸10年，以後可怎麼賣啊？”對於一些住在上世紀80年代老公房裡的業主，這樣的擔心可能已經持續了很久。不過，最近上海各銀行對老房貸款年限已經紛紛放寬，“貸款期限+樓齡”的時間要求大多從40年放寬到了50年甚至更長。

在二手樓市“滬九條”進入冷靜期後，學區房今年的遇冷形勢格外明顯。去年大熱的多個學區板塊目前因買賣雙方心理預期不符，交易陷入僵局，掛牌量或看房量顯著減少。

老房貸款比例仍難達7成

近日，廣州傳出消息，省內各銀行將“貸款期限+樓齡”的限制紛紛放寬，從原來的40年放寬到50-60年，“解救”了一批因“高齡”而貸款難的二手房。那麼，上海的情況又怎麼樣呢？

據悉，上海目前多家銀行的情況也類似。中國銀行房貸業務人員表示按照“貸款期限+樓齡”50年的標準；建行房貸業務人員表示“房齡超30年，最多貸20年”，工行業務人員則表示“房齡超30年最多貸25年；30年以內可以貸30年”。在貸款比例方面，中國銀行、建設銀行表示貸款最多達6成，很難達到7成。但和廣州一樣，房貸期限最長30年的紅線並未調整。

業內人士指出，過去上海一般按照“貸款期限+樓齡”40年為主，不過從2013年開始上海二手房交易量就開始逐漸超越一手房，最新資料顯示目前二手房的交易量已是一手房的兩倍，放寬老房貸款年限將有助於啟動市場存量住宅的交易量，進一步降低購房者的還款壓力。

徐匯熱門學區看房者減少

另據記者瞭解，每年4、5月旺盛的學區房交易旺季接近尾聲，相比去年的火熱，今年交易掛牌量滑坡嚴重，成交量幾乎腰斬。據當地仲介介紹，新一師附小周邊學區板塊掛牌量至少減少3成；匯師小學周邊學區板塊看房者較最高峰直降六成，究其原因，則為買家觀望情緒漸濃而賣家不願在價格上讓步，雙方陷入深度博弈。

學區房也是受老房貸款年限影響較多的一種類型。許多家長傾向在市區購買一間房齡較老、面積較小的學區房以獲得一個入學名額，然而，由於市區學區房單價偏高，即使是小戶型，在貸款“不給力”的情況下，一些家庭的購房需求也會受到抑制。此次“貸款期限+樓齡”的放寬，或能解決這部分家庭的購房難題。

上海中原研究部高級分析師盧文曦表示，老房貸款年限鬆動或會對一些房齡偏大的二手房交易起到一定潤滑作用，提升買賣雙方的交易熱情。而學區房方面，短期來看，市場中還是有一些投資性需求參雜其中，真正的“剛需”量不算多。表面來看，學區房價格沒有鬆動空間，但較低的交易水準不足以支撐目前高價，所以有價無市的狀態不會延續太久。

杭州市的土地市場上出現了歷史上第一宗百億地塊！

5月27日下午，杭州濱江區奧體單元地塊被萬科信達聯合體以123.18億元總價、樓面價21575.78元/平方米競得，溢價率為95.95%。

123億！杭州拍出史上第一幅百億地塊

奧體單元MU-01、MU-02、MU-03地塊。

澎湃新聞獲得的最新消息稱，在拿下該地塊之後，萬科和信達兩方意見出現分歧。儘管報價時採用的是聯合體的方式，但在報價時是信達一方在報價。在最終拿下該地塊之後，萬科決定退出合作。消息人士稱，目前信達在和融信談合作的事情，但還沒有最終確定兩家是否合作。

資料顯示，本次推出的濱江區奧體地塊由MU-01、MU-02、MU-03三宗子地塊組成，起始出讓價為62.8639億元，折合樓面價為11011元/平方米。四至範圍為：東至七甲河，南至揚帆路，西至丹楓路、奧體中心主體育場，北至奧體中心主體育場，處於奧體博覽城核心地段。

該地塊吸引了大家房產、旭輝、綠城、綠地地鐵聯合體、招商新城聯合體、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、濱江平安聯合體、保利、萬科信達聯合體、融創、龍湖、碧桂園、華潤、融信共計17家房企的參與。

地塊為雙地鐵上蓋物業，出讓檔要求開發商需代建地鐵6號線、7號線土建工程、配建地鐵控制中心等。這宗地塊總共出讓面積為15.78萬平方米，合計建築面積達到57.09萬平方米。

其中，MU-01占地面積4.29萬平方米，不含調度中心及地鐵控制中心分攤的土地面積，土地用途為住宅、商業、商務、公共交通場站、社會停車場、其他交通設施相容用地，地上可建建築面積14.17萬平方米（不含4000平方米調度中心、25000平方米地鐵控制中心）；MU-02占地面積7.2萬平方米，為住宅、商業、商務相容用地，地上可建建築面積26.66萬平方米；MU-03占地面積4.28萬平方米，為商業、商務相容用地，地上可建建築面積16.27萬平方米。

值得一提的是，這宗地塊並不是一個單純的商業項目。有分析人士認為，“它擔當亞運會公共服務的角色。”根據檔顯示，MU-3地塊規劃為亞運會主體育場區的其中一個疏散空間，擬建設疏散廣場、連通主體育場的公共空間等設施。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，從地塊本身來看，面積比較大，可開發體量大，作為土地儲備也是很好的對象。從拍賣價格來看，樓板價達到2.1萬，預計未來保本價在38000元/平方米左右，而周邊目前在售最貴的專案在32000元/平方米左右，所以房企在出價上還是比較理性的。此外，該地區聚集了阿裡等企業，經濟動力有發展空間，加上濱江本身也是一種資源，因此受到熱捧不足為奇。

萬達的中期目標是，到2020年，國內開15個、國外力爭開3到5個“萬達城”，“至少在文化娛樂旅遊這個領域充分佔領中國市場”。

“中國有句古話，牛皮不是吹的，究竟怎麼樣，我們就用事實說話。”5月28日，萬達集團在國內開發的第四個大型旅遊項目——南昌萬達文化旅遊城正式開業。就此前在央視節目中“叫板”上海迪士尼的言論，萬達集團董事長王健林如此回應。

南昌萬達城位於南昌市九龍湖新區，項目占地200公頃，總建築面積80萬平方米。總投資400億，其中萬達文化旅遊投資220億元。

這也是萬達首個以“萬達城”命名的旅遊項目，此前開業的三個項目分別叫萬達長白山國際旅遊度假區、西雙版納萬達國際旅遊度假區及萬達武漢中央文化區。

王健林表示，名稱的改變背後，是業態的轉型。根據萬達方面的表述，“萬達城”是萬達文化旅遊城的簡稱，是集合多種業態的主題樂園。“萬達城”的核心業態包括超大型萬達茂、大型室外主題樂園、室內主題樂園、頂級舞臺秀、酒店群、酒吧街等。這也被認為是萬達文旅最核心的產品形態。

在近期播出的央視《對話》節目中，王健林曾公開叫板迪士尼，稱“要讓迪士尼中國的這一塊財務十年到二十年之內盈不了利”。他認為，上海的氣候問題，並不適合迪士尼的室外遊樂專案。同時，迪士尼還存在成本高昂的問題。

在此之前，萬達就已經將迪士尼視為對手。萬達曾在2015年工作報告中要求，到2020年，萬達旅業旅遊到訪人次要達到2億人次，年收入超過1000億元，超越迪士尼成為世界規模最大的旅遊企業。



但迪士尼上海辦事處並未回應這一言論。據悉，作為中國大陸首個、也是目前唯一一個迪士尼產品，上海迪士尼度假區將於2016年6月16日正式開門迎客。

王健林5月28日表示，萬達的中期目標是，到2020年，國內開15個、國外力爭開3到5個“萬達城”。按照計畫，今年9月份合肥萬達城將開業，2017年哈爾濱萬達城開業、2018年青島東方影都和廣州萬達城開業，2019年無錫萬達城開業。

王健林表示，萬達的目標是，“至少在文化娛樂旅遊這個領域充分佔領中國市場”。針對迪士尼的話題，他說“相信到廣州、無錫萬達城開業的時候，全國人民甚至世界人民都會對中外旅遊品牌究竟誰更勝一籌會有定論。”

攢錢買房，在城市安家落戶，是許多人的美好夢想，但對於南通五洲幸福灣社區的眾多業主來說，辛苦攢錢購買的房子卻令自己陷入進退兩難的局面。

位於江蘇省南通市通州區張芝山鎮的五洲幸福灣社區，由五洲國際（01369，HK）旗下項目公司南通五洲商業投資有限公司開發，2013年底，200多名業主和該公司簽訂了銷售合同，約定2015年6月交房，可直到2015年底業主才拿到鑰匙，完成交房，但業主們很快又發現，新房根本沒有竣工備案，無法辦理產權證。

對於上述業主所反映事項，五洲國際相關負責人曾透露稱，目前公司資金鏈出現了問題，銀行解押、竣工備案等事宜，目前還在協調。5月27日，《每日經濟新聞》記者從南通市通州區住房和城鄉建設局獲得證實，由於項目處於質押狀況，所以至今還未能辦理產權證。

值得注意的是，據五洲國際2015年財報顯示，其年內收入約33.33億元（人民幣，下同），同比下降22.6%，淨利潤虧損4.82億元，相比上年的2.53億元減少290.5%，同時，負債比率由2014年的86.2%激增至2015年的123.5%。

多次延期交房

《每日經濟新聞》記者獲悉，早在2013年五洲幸福灣社區就開始銷售，200多名業主與開發商南通五洲商業投資有限公司簽署了住宅銷售合同，約定2015年6月交房，但到了合同約定時間後，業主卻發現五洲幸福灣社區尚未竣工備案，甚至處於停工狀態。

隨後，業主與開發商經過多次交涉，開發商於2015年7月中旬恢復施工，這次，開發商與業主約定將交房時間推遲到2015年9月。但到了9月，開發商再次將竣工時間推遲到了當年12月。

為安撫業主情緒，減少業主與開發商之間的矛盾，開發商還特地設宴答謝了業主。到了當年12月，開發商終於兌現承諾，將新房鑰匙交給業主。

在拿到新房鑰匙、交納了物業費和裝修押金後，一些業主開始進入自家房子裝修了，但沒過多久，有業主從社區施工方——中國建築一局有限公司現場工作人員口中得知，房子還未建設完畢，也沒有向房管部門進行房屋竣工備案，住房不具備交付條件。

據瞭解，因為延期交房，開發商先後曾兩次向業主賠付了違約金。今年2月24日，經業主不斷交涉，開發商和業主簽訂了延期交房的補充協定，約定今年3月底前完成土地和在建工程抵押貸款解押手續，4月30日前完成竣工備案，5月30日前把辦理房產證時開發商所提供的資料提供給業主。

業主向《每日經濟新聞》記者表示，截至目前，補充協定裡約定的內容都沒有辦妥。

據中國青年網報導，3月4日，通州區公安局在給業主的回復中稱，經查，截至答覆前，五洲幸福灣的確未向通州區住建部門申請房屋交付備案。

根據我國《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。”

另外，《城市房地產開發經營管理條例》第三十六條規定：“違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，並處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。”

現金流或緊張

對於上述五洲幸福灣社區項目相關事項，五洲國際相關負責人向記者透露稱，目前公司資金鏈出現了問題，銀行解押、竣工備案等事宜，目前還在協調。

公開資料顯示，五洲國際總部位於江蘇省無錫市，自2004年便開始在無錫市開發、運營商業地產專案，核心產品為商貿物流產業園和城市/鎮綜合體。截至目前，業務已遍佈中國25個城市。

2013年6月13日，五洲國際在港交所主機板正式掛牌交易。今年4月27日，五洲國際披露了2015年年報，截至目前，尚未發佈2016年一季度報。2015年財報顯示，五洲國際期內實現租金收益及商業管理服務收益為1.73億元，同比增加約18.1%。實現合同銷售金額約60.18億元，合同銷售面積約94.9萬平方米，同比分別減少9.0%及3.5%。受此影響，公司年內總收入同比下降了22.6%至33.33億元，其中，物業發展收入約為人民幣30.85億元，較2014年下降24.3%，主要是平均售價減少。

同期，五洲國際淨利潤虧損4.82億元，相比上年的2.53億元減少290.5%。實現毛利7.15億元，較2014年的15億元減少52.3%。毛利率由2014年的34.8%下跌至21.45%。

在收入減少，淨利潤由正轉負的同時，五洲國際的負債率還在大幅增加。據公司2015年年報顯示，期內融資成本約3.69億元，較2014年1.18億元增加211.6%，公司負債比率由2014年的86.2%激增至2015年的123.5%。

雪上加霜的是，五洲國際在銀行的受限制存款增加。五洲國際2015年報中披露，截至2015年12月31日，集團銀行結餘及現金（包括受限制現金及已抵押存款）相比2014年12月31日上升41.6%，部分現金為受限制銀行存款，限用於物業發展，該等受限制銀行存款將在對於有關存款的相關物業竣工後解除。2015年12月31日，集團的受限制現金為人民幣15400萬元，同比增長了73.9%。



在年度報告中，《每日經濟新聞》記者留意到，五洲國際的總規劃土地儲備建築面積約為829.8萬平方米，包括已竣工專案約132.7萬平方米，發展中項目約261.1萬平方米及計畫日後發展專案約436萬平方米，體量較大。

針對五洲國際資金現狀等相關事項及問題，《每日經濟新聞》記者試圖聯繫採訪五洲國際董事長舒策城及董秘，截至發稿，未收到正式回復。

南通市通州區住房和城鄉建設局房地產業務科張姓工作人員向記者表示：五洲幸福灣社區因為開發商做了質押，所以無法辦理產權證，辦理產權證必須先進行土地解押才可以，“目前我們所知道的五洲國際資金周轉方面存在問題，所以才進行土地質押貸款，對於五洲幸福灣存在的問題，我們通州區城建監察大隊已經對他們開發商進行了相關處罰。”

二手樓市仍見低價成交，荃灣綠楊新邨一個低層單位，新近以530萬元易手，呎價僅9107元，低市價約17.2%，一年時間造價跌約17.8%。

利嘉閣地產高級市務經理黃偉樂表示，綠楊新邨F座低層4室，實用面積582方呎，原業主今年3月叫價560萬元，兩個月累減30萬元以530萬元成交，呎價9107元。翻查資料，去年5月該座低層同室同面積單位以645萬元轉手，意味同類單位造價一年時間跌約17.8%。目前綠楊新邨平均呎價約1.1萬元，是次成交呎價較市價低17.2%。

富誠地產營業董事林栢榮表示，鑽石山龍蟠苑F座低層9室，實用面積383方呎，原業主本月初以400萬元放盤，不足一個月減12萬元（約3%）， 以388萬元易手，呎價約1.01萬元，低市價5%。

另外，將軍澳東港城於過去周末亦有低價成交出現，美聯物業高級分區營業經理林振聲表示，8座低層D室，實用面積619方呎，原業主本以630萬元放盤，最終累減25萬元（約4%），以605萬元成交，呎價9774元。代理指出，單位層數較低及裝修一般，所以呎價較同類型單位低3%。

首批60伙1房折實329萬 最快周末賣

細價樓在6月爆發大戰，主戰場新界料有4盤近1,500伙，其中粉嶺囍逸貼市價推出首批60伙，折實價低至329萬元，首日收逾350票，超額近5倍。

本月600萬元以下成交急增，多個上車盤趁勢部署搶向隅客，信置（00083）急推囍逸以搶佔下月頭炮。項目在上周五（27日）取得售樓紙後，即日上載樓書，並於上周六（28日）開價，按一手例最快本周末可以開售。發展商昨天起開放示範單位及收票，每張本票10萬元，不同組合可以重複登記。市傳首日收逾350個登記，較首批60伙超額近5倍。

折實呎價9411至11220

信置營業部聯席董事田兆源表示，將於本周內公布銷售安排，會視市況部署加推，項目首日參觀人數料逾5,000人次，以年輕人為主，料超過6成。

囍逸首批先推60伙低層標準戶，分布項目6至16樓，涵蓋1至3房間隔，面積294至645平方呎，價單定價376.3萬至737.3萬元，價單呎價10,780至12,852元。

項目付款辦法及優惠組合均相當簡單，採用180天即供付款，即可獲最高折扣10%。另按時付清樓價可再獲3%成交金額回贈，最高優惠12.7%。整批折實價328.5萬至643.7萬元，折實呎價9,411至11,220元，惟將不提供發展商高成數一按。

發展商以低價吸引市場注意，首批60個單位中，多達55伙折實500萬元以下，佔已開價單位達92%，通過按保已可借盡最多8成按揭。至於400萬元以下的，亦有12伙，佔首批20%。

入場單位2座10樓D室1房戶，面積294平方呎，折實價僅328.51萬元，折實呎價11,174元。若借盡樓價9成，首期僅33萬元。由於開放式戶尚未推出，料入場價仍有再降低的空間。

對比鄰近樓齡逾10年的帝庭軒、御庭軒及綠悠軒，其最新成交呎價約8,600至10,000元，囍逸首批折實價亦相當接近。

6月新界推1500伙 爆搶客戰

事實上，6月醞釀上車盤大戰，除囍逸外，新地（00016）元朗錦田PARK YOHO Venezia（峻巒1B期，499伙）亦推盤在望，將於本周開放示範單位。

至於同系屯門良德街8號項目（321伙），以及同區南豐豐連（370伙），同樣有機會6月推出，近1,500伙將爆搶客戰。

此外，會德豐地產增加何文田ONE HOMANTIN一按成數，由原本75%提升至80%，協助買家入市。

美國加息陰霾重現，加上多個新盤低價搶客，過去周六、周日買賣市場低位徘徊，10大屋苑錄得9宗成交，按周跌約4成，其中4個屋苑零成交。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指，近日美國加息陰霾下，市場氣氛觀望，買家入市態度已轉趨審慎，同時又期望新一輪減價潮，拖慢二手交投步伐，且新界上車新盤低價開盤，搶去部分二手客源，令二手交投更見冷清。

嘉湖2成交 呎價7143

綜合4大代理行數據統計，10大屋苑過去周六、日交投量較對上一周一律下挫，無獨有偶，中原地產、美聯物業和利嘉閣地產均錄得9宗，按周跌幅由2成至4成；香港置業則錄得約4宗成交，按周減少3宗（註4大代理統計10大屋苑各有差別）。

受到粉嶺新盤開售影響，上車屋苑嘉湖山莊和沙田第一城表現欠佳。利嘉閣地產栢慧豪園（A組）分行首席聯席董事文家輝表示，嘉湖山莊過去兩天錄得2宗成交，包括美湖居4座低層E室，實用面積441平方呎，成交價315萬元，實用面積呎價約7,143元。

荔枝角美孚新邨及鰂魚涌太古城睇樓量錄得約兩成跌幅，主要是新盤推售及天氣影響。另外，筍盤消化後，盤源有限，令睇樓客減少選擇，以荔枝角美孚新邨為例，本月新增放盤約20餘個，比過去1至4月份平均50間為少。另鰂魚涌康怡花園本月已有16宗買賣，比上月升逾兩倍，而現時低層兩房叫價為630萬至650萬元。

美聯行政總裁布少明表示，近期發展商紛以「重量不重價」的策略推盤，以貼近甚至低於市價出貨，短期內二手難有起色。

公開拍地「唔賺錢」 併購毛利率可達20%

內地公開市場高價「地王」頻出，變相壓縮地產商利潤空間。分析認為，今年地價高企導致地產商於「公開市場（拿地）賺唔到錢」，令併購方式拿地的比例上升，因有關做法可獲更佳利潤率。

萬科（02202）與信達聯合體曾於上周五（27日），以123.2億元（人民幣，下同）競拍價獲得今年全國「地王」，惟後傳因價格超出萬科「授權價」而退出。

「地王」頻出 壓縮利潤空間

雖大量房企湧向一二綫城市公開市場「搶地」，但有中資券商內房分析員直指公開土地市場過熱「賺唔到錢」。

此前保利地產購上海周浦地皮，市場預計售價需達每平方米8萬元才不致虧損。易居中國執行總裁丁祖昱預計，該區域樓價約4至5年後才能達上述水平。

內房公司主要通過「招拍掛」公開拍賣，及二級市場收購獲得土地儲備，相對於「招拍掛」，收購通常因已有在建項目，令資金流轉度更快。

星展唯高達香港研究部董事及中國房地產分析員王丹更指，現時公開市場拿地項目利潤率僅為10%，若交易處理得好，併購項目利潤率更高。

行業臨整合 無力開發者增多

興業僑豐房地產分析員何志忠稱，併購毛利率可達20%。但併購並非適用於所有公司，他認為公司要「夠大」及資金充足。王丹補充，還需要公司具備較強執行力，中海外（00688）、華潤置地（01109）、萬科等公司均具備該能力。

她並認為，除一二綫城市地價過高外，「賣家增多」亦是併購拿地增多的原因之一。早期低價獲得土地卻無力開發或開發不力而出售，成為「有能力」公司的買地機會。

越秀地產（00123）昨宣布，為加快現金回流及減債，出售項目公司宏勝房地產開發2%股權及貸款，總代價為1.6億元人民幣。宏勝連續兩年虧損，去年除稅前虧損為952萬元。

樓市近半年急挫近13%，市民買樓意慾大減，但說到最不願意見到的這種情況，肯定是地產商，尤其是持 「重貨」的。據統計發現，今年最重貨的地產商為新地，旗下竟然有多達13個新盤可以在今年發售，伙數達6,575伙，拋離第二位長實足足一倍，淡市下重貨變成一種無形的負擔，逼發展商出盡法寶吸客。

新地今年以來售出新盤單位逾1,100伙，套現逾150億元，成為「賣樓王」，王座背後是百萬斤重擔。根據利嘉閣地產研究部資料，新地今年可出售的單位多達6,575伙，佔本港全年可供出售新盤29,976伙約22%或逾五分一。即使扣除上述已售的逾千伙，新地今年潛在可發售的新盤單位仍然超過5,000伙，為市場上最重貨的發展商。

新地部署推兩個千伙大盤

事實上，新地今年最矚目的兩個大型新盤都尚未登場，分別為Grand YOHO首期(1,114伙)、南昌站項目1A期(1,014伙)，現時仍等待地政總署批出預售樓花同意書。但6月美國可能加息，估計就算發展商即時批出售樓紙，亦會睇定市況再去推盤，以免受外圍經濟拖累而影響銷情，但多達兩千多個單位於淡市散貨，確實考驗發展商的訂價及銷售策略。

難怪最近有不少評論認為，今年跌市將由一手物業帶起，而目前只是開端，發展商先推出高成數按揭計劃及多重置業優惠去試探市場底線，假如再無起色，為免單位滯銷，未來或會出現新盤劈價潮。

第二重貨的發展商為長實，全年可供出售項目有6個，單位數量3,211伙，被新地拋離足足一倍。當中最大規模一定是荃灣西站5區灣畔1及2期，合共2,410伙，發展商曾表示下半年會先推出第1期約970伙，但目前項目仍未申請售樓紙，是否能趕及推盤仍屬未知之數。

長實今年嘆慢板未推全新盤

回帶看長實今年的賣樓進度，速度可謂異常緩慢，全年已過去差不多一半，但仍未售出旗下任何全新樓盤，是否看淡後市嘆慢板不得而知，但由此去推算，新地無疑已半隻腳踩到「年度賣樓王」的位置，因為其他發展商今年的推貨量根本無法與新地相比擬，排第三、四位的發展商新世界及恆地，今年可售單位分別只有2,942伙及2,554伙。

而值得留意的是，上述四間傳統最大型的地產商，今年可售單位合共已多達15,282伙，等於全年推貨量的一半以上，四大地產商今後的推盤策略實在值得注意。

　　受新盤以貼市價搶灘，及市場憂慮美國再加息的陰霾影響，二手交投持續回軟。過去2日百大屋苑合計錄約19宗成交，按周下跌約30%，當中成交仍以低價主導。其中，荃灣綠楊新邨低層戶以530萬元易手，低市價約10%；而黃大仙現崇山高層戶以760萬元成交，持貨3年貶值近4%。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，近期發展商以低市價策略推售新盤，吸引購買力重回一手市場；反觀部份二手業主因近期市況稍回暖，而收窄議價空間，令二手市場氣氛更趨淡靜。

　　布少明預期，發展商紛以「重量不重價」的策略推盤，加上市場預期美國或將於下月加息，料二手短期內難成焦點。

　　中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，買家入市態度趨審慎，又期望新一輪減價潮，近日市場更擔心美國即將加息，買家遲遲不下決定，拖慢二手交投步伐。

　　另一邊廂，一手新盤開價一浪低於一浪，如近日有新界上車新盤低價開盤，搶去部分客源，令二手交投更見冷清。

　　在個別業主願意讓步下，市場續錄低價成交個案，利嘉閣高級市務經理黃偉樂指出，荃灣綠楊新邨F座低層4室，面積約582方呎，3房間隔，以530萬元沽出，呎價9107元，低市價約10%，新買家為用家。

　　利嘉閣高級經理鮑允中透露，黃大仙現崇山6B座高層C室，面積526方呎，以760萬元沽出，呎價為14449元，原業主以約788.8萬元購入上址，持貨3年帳面蝕28.8萬元，幅度約4%，新買家為用家。

　　美聯分行營業經理柯志東表示，荃灣富麗花園昌華閣中層E室，面積約318方呎，2房間隔，起初開價370萬元，後減至358萬元成交，呎價約11258元，低市價約5%，新買家為用家。

　　美聯首席高級營業經理陳秀芳稱，紅磡海濱南岸2座高層F室以570萬元成交，面積約432方呎，屬2房間隔，呎價約13194元，低市價約5%。

　　利嘉閣高級經理池俊傑透露，馬鞍山嘉華星濤灣2座高層J室獲上車客承接，面積約516方呎，新近以590萬元易手，低開價110萬元或16%，呎價11434元。