鄉林建設（5531）、永信建設（5508）及聯上實業（4113）昨舉辦股東會，中南部3家掛牌建商未來推案都皆瞄準低總價、小宅產品，鄉林董事長賴正鎰還喊出「新案降價10~15%作為目標」，下半年新案開價將低於行情。
鄉林建設2015年合併營收總額48.3億元、稅後淨利2.2億元，每股盈餘0.25元。2016下半年預計在台中南區推新案，主打2房小宅，開價每坪20萬元出頭，相較當地每坪25萬元以上新案價，將創下近年新低。賴正鎰表示，雖然地價居高不下，但少數地主感受到高價不易成交，願意讓利並搭配合建模式，未來新案仍會朝向28~45坪首購產品規劃。

永信建設配息2.37元
高雄永信建設昨股東會決議通過發放現金股息每股2.37元。永信建設副總經理顧岳軍說：「下半年高雄房市要看幾個指標大案能不能帶動市場，但首購為主力的態勢不變。」目前以小港區成屋案「漢民捷座」、「藍帶」等1字頭首購案為銷售主力。

聯上實業2015年每股盈餘1.37元、配發現金股息0.81元。明年將推出高雄車站商圈「聯上V1」2~3房、2字頭首購宅，聯上實業副總經理鄭勝文指出，目前是「看空不空」的市場氛圍，南部房市並不像外界想像的那麼差，其實早有回溫跡象，旗下建案及各類型產品買氣均呈順銷。

太平洋建設（2506）2015年無自建案完工交屋，全年營收僅約8億元，每股純益（EPS）0.32元，較2014年全年營收約15億元，每股純益0.88元，減少63.96%，股東會決議分配現金股息0.2元。

太設董事長章啟光指出，大環境不景氣，今年房市氛圍低迷，決定以讓利銷售方式打響市場。

上半年「太平洋之森」短短32天創下完銷佳績，年末將於信義區推出總銷約8億元的「太平洋蒔景」，預估兩案對太平洋建設營收有重大貢獻，也會持續整合自有土地以利開發，如桃園楊梅「陽光山林」等案。

2016年房市泡沫十大指標又出爐！根據最新統計資料，評估房市是否崩盤的十項指標當中，有九項都超過標準值，顯示今年房市雖進入盤整期，但是房價仍處於高點，建議消費者應妥善評估自己的還款能力。不過，若比對2015年與2016年的統計數據發現，其中房價短期漲幅竟從大於30％增加至80％，空屋率的部分卻下降快一成，顯示今年高房價帶給的消費者的「驚嚇指數」恐怕大過空屋率。

股感知識庫根據淡江大學產經系副教授莊孟翰提供的房市指標，以及房仲業者、政府相關資訊所做出的2016年房市泡沫十大指標出爐，其中依然有九個項目都超過標準值，顯示今年雖然房市進入盤整，但是房價仍處於高點，建議消費者還是要謹慎評估自己的還款能力。

若比對2015年所公布的十大指標，則可以發現房價所得比、房貸負擔率、不動產餘額佔GDP比重、房價租金比等項目跟去年並沒有太大的差別，但是在房價短期漲幅方面，從去年的大於30％，增加為80％；投資性需求占比則從去年的20％增加到31.4％；然而，在許多人擔心的空屋率方面，卻從去年的19.3％下滑到10.3％，接近於房市正常值，可以看出未來高房價帶給消費者的「驚嚇指數」，恐怕會比「黑壓壓」的空屋率來的大。

至於台灣房價到底會不會崩？台經院副研究員劉佩真向自由時報表示，政府可以掌握運用金融財稅政策有很多，一旦房市出現不理性下殺，還是可以踩剎車，而且自2010年以來，政府祭出幾波的信用管制措施，已有效控制系統性的風險，因此房價就算會下跌，也不至於崩盤。

房價高、買房好苦？與年輕人的薪資所得相比，目前想買房進入人生勝利組，壓力的確有些沉重！但專家認為，年輕人別因此而失志，畢竟每個世代都面臨不同的時空差異，但「成功的因素在人！」若願意吃苦，仍有出頭天的機會！

買不起房子是魯蛇、買得起房子就是溫拿？專家Rus在商周財富網中撰文指出，由於房價高漲，對年輕人最大的影響，就是若父母已在都會區有一筆（以上）的房地產，註定可勝過來自窮鄉僻壤的人，貧富差距，使台灣社會逐漸出現對立現象。

但許多房產專家均指出，只要不執意要在台北市蛋黃區買房，外圍縣市仍能一圓成家夢想！ 包租公律師蔡志雄曾表示，雙北市以出現越來越多總價千萬元內的待售房子，想買房自住的民眾，可趁房市反轉之際，「拚一下買房目標」！ 若仍覺得雙北市買房壓力大，好房網名家楊馨更直言，台灣重大交通建設都已逐步建設完成，「在台北以外的週邊城市，大有物美價廉的房子可以挑選。」

同時，出身清寒的楊馨並不怨天尤人！「從沒埋怨上天為何沒有富爸爸能出錢替我買一間房！我每天工作16個小時，連假日也沒浪費！」靠著自己的努力拚命，才開啟買房之路。她以此鼓勵年輕人，不要因為房價高就失志、或只在乎小確幸，畢竟「天下沒有白吃的午餐！」怨嘆買不起房子的同時，也先問自己是否真的為未來拚命盡力！

近日台灣稅制問題搞得產、官、學三方爭論不休，沒有配套措施的加稅政策，被產業界認為將減弱國家競爭力，減稅卻又會惹來圖利有錢人的爭議，讓國家稅制改革陷入兩難。對此，前立委沈富雄在臉書上表示，加不加稅其實是個假議題，實際上台灣的「低稅、低薪、低價」是環環相扣的三低陷阱，更指出現在只剩「台北市和新板區可以勉強跟上已開發國家」，打開這「三低」環境的死結是第一要務，否則談加薪只是妄想。

近日台灣的稅制問題搞得行政院長林全一個頭兩個大，加不加稅都有人批評，產、官、學界更是為此吵成一團。對此，前立委沈富雄就在其個人臉書上表示，目前對於稅制改革的討論，都是「有錢人貪得無厭之虞的錙銖必究」，與當下的經濟衰退無關。

沈富雄更進一步質疑，我國賦稅負擔率只有12.3％，其他先進國家則落在18％~50％之間，比起其他先進國家，我們到底少了那些稅收？而我國的稅收只有韓國的68％、丹麥的24％，「台灣哪來的神通廣大，以如此少的錢稱起現在的局面？」

針對這兩個問題，沈富雄以一張台灣1995年~2014年的GDP(PPP)/GDP(名目) 圖表說明，台灣的薪資停滯16年、物價相對低廉，恐怕就是上述問題的答案，並表示從圖中可以發現，GDP(PPP)/GDP(名目)的比值越高，表示經濟越倒退，則稅賦負擔比越低，20年來兩者呈負相關，r值為-0.79。

因此，沈富雄認為台灣低薪、低價、低稅賦等「三低」困境是環環相扣的，而且是產官學「狼狽為奸」所營造出的環境，它的主要受益者是「不爭氣、不思升級的低階產品出口製造業及納稅大戶」，而中央政府的低預算規模是間接的受惠者，贏家都是統治者與決策者，而庶民大眾皆是輸家。

沈富雄甚至表示，「除了台北市及新板區可以勉強跟得上已開發國家，其餘地區，尤其是雲、彰一帶簡直就是馬來西亞！」因此，想改變台灣的經濟環境，非打開這個「三低」的死結不可，「否則加薪只是妄想」。

「富都新紳」潛銷已售3成　未來補漲可期

看好後市
台北市萬華區老舊房屋比例高，致使房價仍處於台北市相對低點，大型建商看準都更利益，陸續插旗萬華區，上市建商長虹建設（5534）、國泰建築經理、忠泰建設及富都新機構的都更案，皆如火如荼進行中。

昨日完工公開的「富都新紳」，基地前身為台南擔仔麵停車場，富都新機構董事長蔡家福表示，8成土地取自台南擔仔麵創辦許家，其餘2成則整合其他地主，使總基地面積擴充至300餘坪，蔡家福說：「萬華老舊房屋多，使房價長期備受委屈，未來若都市更新進度加快，房價可望快速補漲。」
「富都新紳」案規劃3~4房產品，標榜達欣工程施工及知名設計師團隊，預估成交價每坪70萬元，相較區域平均單價，約高出5~10萬元。

區域客買氣旺
蔡家福表示，雖房價屬區域高價，但潛銷期間仍創下3成銷售率的成績，且多為區域客，「顯見萬華民眾對一間好房子的期待仍高。」
蔡家福認為，都更雖是建商取得土地的管道之一，但整合過程曠日廢時，以富都新機構為例，現希望朝著8成買地、2成整合周邊住戶的方式進行，可節省至少1~2年時程，也不排除持續在萬華區找尋適合標的。
長虹建設則在2014年底，獲選為康定路、峨眉街一帶4筆土地都更實施者最優申請人資格，該案基地面積約460坪。

續覓合適標的
長虹發言人陳茂慶指出，此案預計在6月進行公開展覽，未來低樓層將為消防隊、樓上則作為住宅，總樓層22樓，已知住宅規劃坪數在10餘坪至40餘坪。未來完工後，長虹可分回比例約4成。
國泰1號不動產投資信託基金（簡稱國泰1號）信託標的物之1的中華大樓，位於中華路1段，目前4樓以下為美華泰複合式商場。

國泰建設協理林清樑指出，此案進行都更計劃已2年，目前進入都市設計階段，容積尚未確認，看準西區門戶計畫，未來都更後，建物低樓層將做為商場、高樓層則規劃為飯店，至於將由哪家飯店業者入主，林清樑說，須再透過公開程序評選。

忠泰建設進行艋舺大道、西園路二段一帶的老舊社區都更案，已有8~9年時間，該區基地面積約1700坪，目前同意比例已達95%以上。
忠泰建設表示，此案尚在事業計劃階段，將興建地上28樓住宅大樓，坪數規劃30~60坪。

單、總價創士林區今年實價最高

北市士林區「百萬俱樂部」個案又添一樁！「宏盛陽明」今年3樓成交2戶，每戶總價1.32億元，換算每坪單價100.8萬，已是今年士林區實價最高單、總價社區；不過，最新交易戶為低樓層，單、總價是該社區最低行情，與先前預售最高價相比也下修近2成。

台北市士林豪宅每坪至少130萬元起跳，該行政區目前實價最高單價豪宅為「天子」，單價163~180萬、總價4~5.5億元，另外，「國泰天母」單價也近139萬、總價約2.4億，但士林區今年以來億級豪宅交易冷清，僅有零星交易出現。

據最新內政部實價揭露資料，宏盛建設於士林推出的「宏盛陽明」案，今年3月，3樓低樓層成交總價1.32億元，面積173.1坪，扣除掉4車位，換算每戶單價100.8萬元。此2戶是士林區今年前4月實價揭露唯一單價破百萬、總價破億的住宅大樓，賣方為宏盛建設，買方為王姓、仇姓自然人，為一手成屋交易。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示，「宏盛陽明」位在福志路福林國小旁，鄰近豪宅聚集的士林官邸特區，該案去年8月完工，戶數僅32戶、規畫大坪數120坪雙併格局，以毛胚交屋，總樓層17樓。

于靜芳指出，「宏盛陽明」目前有9筆實價資訊，預售每平均價112.1~124.9萬元，與預售最高單價相較，最新成屋單價已下修近2成，若與預售均價118.8萬相比，成屋單價下跌約15％。住展雜誌企研室經理何世昌分析，該戶3樓景觀有堤防遮蔽，單價100萬售出算相當漂亮，以目前行情來看，「宏盛陽明」房價應有2成議價空間。

台北市政府發言人林鶴明2016年6月16日表示，針對研考會發佈5月份台北市府民意調查結果，針對公共住宅相關議題，從民調中可以發現台北市民對公共住宅政策能以理性的角度來面對，有高達74.3％的台北市民贊成北市推動公共住宅，而有54.5％的市民認為公共住宅的設立可以解決住的問題，有54.9％的市民不認為公共住宅會降低周邊生活品質、影響交通及房價。

林鶴明表示，這顯示公共住宅政策不僅是年輕人所期待，也是大部分台北市民認為有助於改善台北市居住問題的重要政策。市府會秉持傾聽的態度和地方居民持續溝通，相信只要有好的規劃並盡力溝通，公共住宅政策一定能有助於改善台北市居住問題。

到底月薪幾萬才買得起房？一名網友在網路上表示他對於月薪七萬，卻每個月付5萬多元貸款的購屋方式感到不解，並且說自己只打算買總價600萬元的房子，「看房子都已經看到暖暖了」，寧可住遠一點，也不想在「貴森森」的雙北市當房奴。不過，有專家提醒，還是先算算自己的薪水，再來決定買房地點，才不會省了房價，實際上漏掉的財卻更多。

網友TIGERAHOO在mobile01上表示，他非常不解，為什麼有人月薪7萬，卻願意每個月繳5萬多元的貸款來買房，繳完房貸每月生活費剩不到2萬元，還有水電、瓦斯、網路、第四台等費用，該怎麼生活？並表示自己月收入超過7萬，但是「看房都已經看到暖暖去了」，目標是用600萬打造溫暖的家，500萬元的房貸加上裝潢、家具，以及每個月其他生活費，壓力就已經很大了。

有網友附和原po的說法，表明500萬房貸已是上限，「我也不希望房貸把自己的生活壓縮到什麼都不敢花」；但是也有網友認為，在雙北生活本來就辛苦，不然台北市長柯文哲當年也不用向父母借錢買房了，因此買房全看自己看中的是房價還是區位。

不過，有專家就表示，在選擇居住地點時，可以先把自己的時薪高低納入考量。財經專家Joe在商周財富網中撰文表示，雖然住遠一點的確能夠省一些錢，但是每天通勤的時間跟交通費，也是一種隱形的支出。除此之外，Joe也認為工作時薪越高的人，越不能浪費時間在「低產值工作」，時間就是金錢，例如同一段路，可以花1500元搭1.5小時的高鐵，或者花500元搭4.5小時的客運，對時薪超過500元的消費者來說，搭高鐵反而省到錢。

今年受「虎年海嘯」影響，讓許多學校減班減到大喊凍末條，也讓某些學區周邊的房價受到影響。但是，包括位於淡海新市鎮、三峽北大特區的幾所學校，不但出現首招即額滿的情況，更有學校連續三年大爆滿，「靠各種關係都擠不進去！」而周邊學區宅的房價支撐力道也隨之強勁。

根據教育部資料顯示，即使受到「虎年海嘯」影響，新北市仍有12所學校已招生額滿，其中三峽北大特區的北大國小首招就額滿，淡海新市鎮的新市國小更是年年爆滿，有學生家長就表示，自己動用各種關係，就是想擠也擠不進去，最後只好放棄。

住在淡海新市鎮附近的K太太表示，當初看上淡海新市鎮優質的生活環境，希望孩子們也可以在這樣的環境長大，才全家從台北市「移民」到新北市，而新市國小設備新穎、又有雙語教學，因此希望不論動用何種關係，也要在附近設籍。

不過，K太太說，「即使是連不認識的人都去拜託了，也還是擠不進新市國小」，再加上附近房價實在太貴而作罷，最後是透過其他的關係，選擇心目中第二名的學區設籍，目前住在距離淡海新市鎮開車約5~10分鐘車程的社區，雖然房價差不多，但是可以享受更大更新的空間。

除此之外，位於三峽北大特區的桃子腳國小，也是當地居民心目中的熱門學區，當地居民李太太表示，桃子腳國小除了使用清水模建材之外，學校沒有圍牆的設計相當親民，直到近幾年校園社會案件增加，才加裝木製的小圍籬，加上學校鼓勵閱讀風氣盛，學校特殊的「桃藝節」更鼓勵學生們展示自己的手工作品，相當受到家長的喜愛，也是連續好幾年的滿額學校。

而這些熱門學區這幾年也撐起了周邊的房價，像是桃子腳國中小周邊房價，根據實價登陸資料，平均單價一直維持在2~3字頭；而淡海新市鎮新市國小周邊房價也曾飆到3字頭，目前仍維持2字頭的水準。

雖然房市景氣不明，但太子建設（2511）今年推案目標仍有253億元，其中南部推案量超過150億元，太子總經理謝明汎表示，今年在台南及高雄推出的建案銷售都不差，其中太子雲C、D區平均銷售都超過5、6成，情況優於中北部。

太子今年推案以南部為主，其中楠梓段總銷達54億元，分透天區及大樓區，今年將會先開工，這將是太子今年推案金額最大的個案；至於中部推案金額約58億元，除了草屯別墅案之外，位於台中市的「太子玉鼎」總銷20億元，目前已銷售近3成，預計明年完工。

太子今年北部推案以新莊的「太子雲鼎」為主，總銷將近30億元，預計等使用執照拿到後，第三季開始對外銷售。

位於高雄農16特區的龍華國小舊址，重新公告地上權招標，權利金底價一口氣打7折，砍至77.82億元，圖右為10公頃的凹仔底森林公園，右前方的住宅大樓，則是京城建設預定要推出的豪宅案。
高雄龍華國小舊址地上權招標，在先前權利金底價110億流標後，高雄財政局昨（16）日重新公告招標，將權利金一口氣大降至77億元、降幅近30％，並調整租金計算模式，希望提高廠商投標意願順利脫標。

據指出，龍華國小舊址地上權案，相隔半年多權利金底價發生這麼劇大變動，是因國庫署當時決策「太不食人間煙火」，高估該區地價每坪為250萬元。

基地面積約3.85公頃（約11,636坪）的龍華國小舊址，2大地主包括高雄市政府和國產署，不過，持有土地比例僅6％的國產署卻強勢主導第一次地上權招標作業；消息指出，國產署原本委託專業顧問公司評估該區地價約每坪200萬元，不過台北總署再提高到每坪250萬元，也因此，第一次招標時，權利金底價高達110.09億元。

不過，高雄市政府和國產署對該地合作方式改變，從併案開發改為國財署委託高雄市政府開發後，高市府重新估價每坪約180萬元，並據此將地上權的權利金從110.09億元一口氣降到77.82億元，減了32.27億元、降幅達29.31％。

高雄市財政局副局長曾純倩說，「我們真的非常有誠意」，做了3大改變，而且都是非常務實的，希望能吸引民間企業投標，開發高雄農16特區這顆龍珠，期待9月28日開標有好結果。

除權利金大幅降低之外，另2個重要改變包括地租年租金從3.5％調降為公告地價3％；其中，2％在消費者物價指數上漲幅度累計逾10％才調整地租，另1％則根據公告地價調整，希望降低開發商成本。

另一項重大改變則是，原本權利金的支付方式和期間為1年3期，此次也變更為3年4期，簽約60日內支付30％，簽約後1年內支付20％、2年內付款20％、3年內再付尾款30％，可減輕開發商付款壓力。

日前，北京海澱法院受理了一起房屋買賣合同糾紛案件。在這起案件中，涉案的房屋屬於學區房，購房者在買房時，賣房人曾經在合同中承諾房屋的學籍沒有使用。後因為學區房漲價，賣房者不想再出售房子，雙方發生糾紛。

為避免賣房人違約，惡意使用該房屋學籍，買房人王某便向法院提出申請保全，禁止他人使用涉案房屋的學籍。海澱法院經審查後作出裁定，禁止使用涉案房屋及該房屋相關戶口的學位。這也是北京地區法院在房屋買賣合同糾紛中，首次裁定凍結學區房學籍。

網簽後學區房升值 賣房人拒履行合同被訴

買房人王某訴稱，今年4月與賣方簽訂房屋買賣合同，購買海澱區萬壽路一套房屋，並依約支付定金10萬元，當月雙方就完成了網簽。“但後來這套學區房升值，被告拒絕繼續履行合同。”原告王某請求法院判令被告交付房屋，並將房屋過戶到自己名下。

買方擔心學籍被惡意使用 申請法院凍結學籍

訴訟過程中，王某向法院提交了行為保全申請。“根據我們雙方房屋買賣合同的約定，我享有涉案房屋對應學籍的使用權。目前被告單方違約，而且有惡意使用涉案房屋學籍的可能。根據當前學籍政策，學籍被使用後6年內，該房屋學籍不得再次使用。所以，如果被告惡意使用學籍，就會造成我的購房目的不能實現。”王某向法院申請凍結涉案房屋學籍。

網簽合同虛報低價避稅 賣房人稱有風險拒交易

海澱法院經審查，發現雙方簽訂的房屋買賣合同補充協議中，被告廖某確曾承諾涉案房屋為某小學學區房，而且學區名額未被使用。法官與廖某溝通詢問，廖某表示自己拒絕繼續履行合同的理由是“買方和仲介公司在網簽合同中虛構較低的價格逃避稅款，可能使自己的誠信記錄出現問題，也給將來的交易帶來風險”。

法院：保全行為有風險 賣房人或要求賠償損失

鑒於此，海澱法院認為王某的申請符合關於行為保全的規定，即“人民法院對於可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執行或者造成當事人其他損害的案件，根據當事人的申請，可以裁定責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為”。海澱法院告知王某，該保全行為具有一定風險，一旦他的主張最終未能得到法院支持，被告廖某可就王某的保全行為給其帶來的損失要求賠償。王某則堅持要求法院依法保全，願意承擔相應風險。

法院裁定凍結學籍 相關小學將按裁定書執行

最終，海澱法院作出民事裁定書，禁止使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位，並及時向相關小學送達了民事裁定書和協助執行通知書。相關小學表示將按照法院裁定書的內容予以執行。目前，此案正在進一步審理中，雙方當事人也在積極開展庭外和解，力求在本年度小學招生工作結束前協商解決本案糾紛。

根據中原地產研究部統計資料顯示，截止目前北京歷史累計出讓的59宗樓面價超過3萬元人民幣的經營性用地的土地出讓金合計為1919.38億，而截止2016年6月16日，銷售額只有224.8億——約占出讓金總價的11.7%，只相當於一年的資金成本。有專家認為，對於這1919.38億地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現部分專案的資金鏈風險。

據統計，2016年是地王出現最頻繁的一年，北京作為一個典型城市，已經出現了地王遍地的現象。從單宗地總價最高的全國50宗土地看，合計50宗地成交金額為2285.1億，其中國企來源的高達65.3%，1493.65億，在這一輪土地市場熱潮中佔據了絕對主導。而從上述北京歷史地王的平均成本價看，樓面價平均高達3.8萬，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬左右。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。“按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來2年房價上漲100%以上，這些地王才能上市。”中原地產首席分析師張大偉表示。

張大偉告訴網易財經，由於價格不支持，目前包括葛洲壩集團在內的部分地王樓盤很難入市，銷售壓力不小。對於一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風險非常大。張大偉認為，出現地王潮的根本原因是資金潮下的資產慌，地王蔓延導致市場全面高端化，當樓面價超過房價已成為常態，集中出現的地王現象讓未來房價很難不受到影響。

整體市場看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求都是7090用地，但這政策並沒有抑制住地王出現。整體看，未來剛需已經只能在二手房市場。房企競爭依然越來越激烈。按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來2年房價上漲100%以上，這些地王才能上市。

二線城市地王頻繁出現，這將影響後續二線房地產市場的穩定，整體看，特別是南京、合肥、廈門蘇州，房價上漲的二線四小龍成為地王最密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發式上漲。

導致5月21發展指數放慢的原因，主要在於5月新開工專案計畫投資增速只有19.14%，比前4個月38%的增速大為下降。

還有不到2周，上半年就過去了。

從目前測算的21發展指數情況看，前5月整體經濟穩定，預計上半年經濟增速仍為6.7%左右，與一季度基本持平。

但是經濟持續增長的動力仍不足，下行壓力較大。5月21發展指數為9.33%，這是今年以來首次回到10%以內，前4個月該指數則在15%左右。

導致5月21發展指數放慢的原因，主要在於5月新開工專案計畫投資增速只有19.14%，比前4個月38%的增速大為下降。

21世紀經濟研究院認為，投資本身對經濟的拉動作用並不是很大，但是投資本身關係到工業需求的增長，以及相應服務業的發展，因此投資放慢從長期看會影響經濟增長。

國家“十三五”時期，仍存在巨大的投資需求，核心仍要靠民間資本來完成。民間投資今年以來持續放慢，核心是因為投資回報的信心不足。下一步需要從技術和制度設計上，解決投資信心不足的問題。

21發展指數由全社會貨運量、全國工業用電量、新開工項目計畫投資、廣義貨幣（M2）四項內容構成，權重分別為25%、20%、25%、30%，用於測算未來經濟走勢。

5月21發展指數低於10%

5月21發展指數為9.33%，低於4月的13.69%，以及3月的15.69%，1-2月的14.12%。這是今年以來該指數首次低於10%。

2015年全年21發展指數單月每月都低於10%。今年1-4月高於10%，反映出今年1-4月經濟有向上的拉力。但是5月向上拉力放緩，主要在於投資乏力。

從分項指標看，5月全社會貨運、工業用電、廣義貨幣增速都相對穩定。

5月全社會貨運量為3.3%，與4月的3.4%相比，變化不大。

5月工業用電量為0.9%，高於4月0.6%，但是低於3月的4.2%。5月廣義貨幣餘額增速為11.8%，低於4月的12.8%增速，但是相比全年目標12%，整體未見大的波動。

5月波動比較大的是新開工專案計畫投資。當月數字是49388億元，同比增長19.14%，低於1-2月的41.1%、3月的38.7%、4月的35.5%。

上述數字表明，5月經濟仍在加快轉型，即實現經濟從過去的投資為主轉為消費為主，以工業為主，逐步轉為以第三產業為主。

分行業來看，前5個月第二產業特別是工業相對較慢，服務業發展快。從三駕馬車來看，消費增長穩定，投資下行壓力大。

5月新開工專案計畫投資放慢，從長遠看，會進一步拉低投資增速，使得經濟放慢。2016年1-5月份，全國固定資產投資（不含農戶）187671億元，同比名義增長9.6%，增速比1-4月份回落0.9個百分點。從環比速度看，5月份固定資產投資（不含農戶）增長0.49%，年化率為5.9%，顯示出實際投資增長乏力。

但是從短期看，投資增速放慢，以及新開工項目計畫投資放慢，並不一定使得整個地區生產總值（GDP）失速。原因是，目前的經濟主要是以服務業為主。此外，工業增速相對穩定。一季度規模以上工業增速是5.8%，1-5月規模以上工業增速為5.9%，即前5個月工業增速實際上在加快。

由此可以判定，不出意外，上半年經濟增速仍為6.7%左右，與一季度持平。目前經濟仍處於合理區間，未出現大的波動。

基礎設施投資仍有開拓空間

但是從長期看，整個經濟下行壓力仍大，這主要表現在投資方面。

投資放慢，主要在兩方面，一是房地產投資，二是工業投資，基礎設施投資相對穩定，甚至有加快的勢頭，但是仍需要加快。

2016年1-5月份，全國房地產開發投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1-4月份回落0.2個百分點。

5月的房地產投資增速是今年以來首次放慢。此前1-4月的房地產銷售面積增速一直在加快，這使得房地產投資增速上升。但是5月房地產銷售出現了放慢的情況。1-5月全國房地產投資占全部投資比例為18.42%，比過去的20%左右的比例有所下降。

房地產投資下降的根本原因在於，三四線城市房地產過剩嚴重，一線城市和部分二線城市房地產供應不足，但是房價太高，加上土地供應小，而高房價也將持續影響未來的房地產銷售。今年一線城市重新實施限購後，房地產高杠杆的虛假繁榮泡沫逐漸破滅。

工業投資所以放慢，在於整個領域產能過剩。而企業高技術研發在短期很難取得突破，所以在未來很長時間內，工業投資放慢仍將是大趨勢。

目前唯一具有拓展空間的是基礎設施投資以及部分社會投資。比如迄今中西部地鐵短缺嚴重，鄉鎮汙水處理廠短缺，城市地鐵管網以及高鐵仍欠缺，通用機場在中國基本上是空白，再加上養老設施嚴重不足等，可以判定，未來無論是城市還是鄉村，存在巨大的基礎設施投資和社會投資的空間。

比如數萬個鄉鎮都建汙水處理廠，也有幾萬億的投資。另外未來每4個人中有一個老年人，每個養老床位需要投資數萬元，這需要幾十萬億投資。因此將這些短板全部加起來，中國其實存在上百萬億的投資空間。

但是無論是醫院、養老院，還是汙水處理廠，以及地下管網，高鐵和地鐵設施，本身直接盈利困難。這些領域應該作為公益類專案，土地可採取劃撥形式撥給民企，然後民企可以將土地商業化打包售出，以解決這些領域投資資金短缺的問題。比如政府可以將地鐵沿線土地無償給民企，民企將沿線土地蓋商品房，利潤用於地鐵修建。

從國家統計局公佈的數字看，1-5月民間投資增速僅僅3.9%，出現負增長的主要是鐵路、文化、體育、社會保障等方面，以及部分工業過剩行業。這說明民企對這些領域不感冒，因為不賺錢。

非常有意思的是，不少城市大量的體育、文化設施閒置嚴重，甚至包括部分奧運、亞運專案，大量的政府財政資金打了水漂。但是另一方面，一些城市居民在文化娛樂、體育健身，以及養老醫院等設施方面，又顯得短缺嚴重，說到底不是沒錢，也不是不短缺，而是資源錯配。

對公益類專案，應給以部分土地優惠，以及財政資金補助的辦法，來解決民企投資回報率問題，而這些涉及到地方土地財政制度的徹底變革，迄今這些改革在全國和地方還無共識。

建地鐵就是建城市”，在6月12日由深圳地鐵集團與萬科集團聯合主辦的“2016軌道交通與城市發展高端論壇”上，萬科董事會主席王石如是說。

未來10年，中國預計將新增1.7億城鎮人口，但容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位於發達城市帶範圍內的衛星城鎮。圍繞地鐵為城市提供配套服務，將是萬科未來最重要的發展方向之一。

一時間，“軌道+物業”模式站上行業風口，這會是地產企業的新蛋糕嗎？

軌道+物業模式站上風口

6月3日，國家發改委公佈《長江三角洲城市群規劃》，進一步確認了未來城鎮化將向城市群方向發展的趨勢，提出加快打造都市圈交通網。

中國大城市的發展正在快速地向都市圈化轉型，正是在這樣的大背景下，以萬科為代表的大房企開始探索不同的路徑選擇，搶登這趟開往春天的地鐵——軌道交通建設帶來的巨大紅利。

萬科與深圳地鐵的“聯姻”，不僅是為了穩定萬科的股權架構，更為萬科持續發展注入豐厚的土地儲備。據深圳地鐵集團總經理肖民介紹，深圳地鐵目前在建物業開發項目10餘個，規劃建築面積約380萬平米，正在規劃中的地鐵四期工程中首批專案7條新線規劃6個車輛段、6個停車場具備上蓋物業開發的可能性，預計可開發物業面積達400萬平方米以上。

王石在6月12日的論壇上表示，隨著軌道線路的延伸，萬科將有機會在地鐵沿線以合理價格獲得源源不斷的優質專案資源，雙方共同打造的“軌道+物業”模式，也有望向更多城市複製推廣，走向全國，甚至走出國門。

地鐵上蓋物業是大生意

在一二線城市土地供應日益趨緊的當下，對很多開發商來說，如果能效仿萬科、地鐵的合作模式，就非常有把握解決目前原料價格過高的“地王”問題。正是基於此，國內另一家房企巨頭——綠地也“入地”造地鐵。

2014年7月，綠地集團宣佈掛牌成立綠地地鐵投資發展公司，並與申通地鐵、上海建工等上下游優勢產業資源開展戰略合作，然後開展軌道工程建設及配套設施開發。

地鐵開發帶來的生意顯而易見。作為集約化用地的典範，地鐵上蓋物業可以通過統一開發高效利用土地，進行住宅、商業、物業運營等多項附加服務，不僅僅能滿足軌道交通的需求，更重要的是賦予了社會生活的服務功能。

這一模式在香港、東京、首爾等國際大都市很普遍。深圳的近鄰香港地鐵正是憑藉這一模式成為世界第一個實現盈利的軌道交通公司。目前，國內經典的地鐵上蓋物業專案有香港九龍站、太古廣場項目；北京國貿、郭公莊專案；廣州中信廣場、深圳華潤中信等。

深圳中原研究中心王飛表示，地鐵上蓋物業體量大，本身的貨值就很高，對企業投資的預期回報相當可觀，利潤率已經超過了一般的商業綜合體。另外，這類專案往往是政府政策扶持的專案，社會效應和品牌美譽度都會得到極大提升。

豪強俱樂部的遊戲？

作為世界上第一家實現盈利的軌道交通公司，踐行“軌道+物業”綜合開發模式的港鐵，無疑是內地同行對標的成功樣板。

港鐵擁有充足土地儲備，且都是交通便捷、配套完備的“熟地”。先天條件的便利讓港鐵甚至有資格挑選發展商：將開發地以修地鐵之後的價格賣給開發商，然後按規劃方案共同合作，開發上蓋空間。

多年來，香港地鐵和房地產開發商形成了一個非常緊密、運作有序的聯合開發團隊，互動默契，當然能登上這份合作名單的主要是以長江實業、新鴻基為代表的大開發商。

第一太平大衛斯深圳投資部董事吳睿表示，手握“王炸”——充足的土地儲備的軌道公司，無疑在與開發企業的談判中佔據主動權，開發企業若沒有上千億的開發規模、耳熟能詳的品牌度、充裕的現金流和成熟的開發經驗，很難進入合作名單。在香港如此，在內地更是如此。

這塊肥美的大蛋糕不是誰都能咬一口。“內地地鐵集團屬於國資，與開發商合作還有國有資產的保值增值考量，所以合作企業的背景和盈利能力也至關重要。地鐵物業一般運作週期長，只有具備一定實力和資質的大型房企才可能有資格參與其中，中小房企並不具備太大的優勢，地鐵物業市場未來更可能是寡頭房企的小眾市場，行業門檻較一般住宅和商業項目高很多。”吳睿表示。

A股上市公司中，專注於地鐵物業項目開發和銷售的房企目前只有京投發展一家，其業務僅局限在北京部分城區。

業內人士更加看好的實際上還是偏重于如萬科、綠地之類的大型房企，未來隨著地鐵項目在各大城市的建設和開通，地鐵上蓋物業專案很可能成為大房企追逐的新領域，中小房企想要複製萬科的模式，難度很大。

隨著前天土地拍賣落下帷幕，南京土地市場也交出了半年“成績單”。統計顯示，上半年全市拍地所得為730億元，創下同期最高，甚至超過2011年、2012年和2014年的全年拍地收入。上半年南京共成功出讓32幅地塊，流拍1幅、終止出讓3幅，出讓總面積共163萬平方米，成交金額為730億元。按照今年南京土地計畫出讓700萬平方米計算，半年下來僅完成全年供地計畫的23%。下半年南京土地市場還將迎來一大波上市潮。

王文彥斥施永青方案藏殺機

中原地產創辦人施永青及王文彥多年不和，近期再就中原中國擱置上市及分拆利嘉閣上市隔空對罵，施永青早前指王文彥提出的上市方案不可行，令中原上市受阻。王文彥昨天召開記者會反駁，斥施永青言論斷章取義、扭曲事實，認為施永青多年來獨攬大權，由施永青提出的方案「暗藏殺機」，如果順從，將令中原萬劫不復，直言「中原毀在施永青手中，我好唔甘心。」

施永青現為集團主席兼總裁，王文彥自1992年撒手公司管理後成為「在野股東」，直至去年9月重返董事會擔任非執董；二人各持中原45%股份，其餘10%由亞太區總裁黃偉雄持有。面對內地市場競爭，中原有需要上市，王文彥提出先讓中原中國上市，再考慮中原香港上市，做法得到施永青同意。

不過，按王文彥的方案，二人成立控股公司並保持中原上市後65%股份，由二人每隔一年輪流出任主席，所作決定可對上市公司起主導作用；而上市公司則由二人任聯席主席並各自委任半數董事及獨董，維持二人對等控制權。對此上市安排，施永青並不同意。

施永青早前指出，輪替出任主席的做法有違現代管理理念，且令管理層每年「大換班」及「行另一個方向，用另一套策略。」

王文彥表示，施永青的觀點是扭曲事實和誤導6萬名中原員工，捏造理由推卸阻礙中原上市的責任。控股公司作用是委任中原中國的董事，不會干預運作，兩派董事有相同投票權， 上市公司董事人選仍按規例每3年重選。他稱，目的是與施永青共享權力，願由零開始、一笑泯恩仇，不想公司上市後仍繼續受到迫害。

施反指惡人先告狀

王文彥說，施永青提出以一般上市做法，三位股東增發25%街貨，由股東選出獨立非執董，但對他而言充滿殺機，這上市方案將令二人各持31.44%股份，中原慈善基金持2.12%，高層持10%，小股東持25%， 由於高層絕大部分是施永青親信，小股東也對施永青較熟悉，將有利施永青控制董事會；若施永青每年配發20%新股，勢將稀釋他的股份。

施永青回覆本報查詢時表示，王文彥的方案剝奪小股東的參與權利， 若公司決策最終由控股公司主導，實際上與每年換主席無異，並非正常做法，他個人也不願意與王文彥綑綁在同一間控股公司，應該讓每名股東按其獨立意志作出決定才算公平。施永青說︰「王文彥設計機制讓股東無法支持我」，現更「惡人先告狀」，他完全無意攤薄王文彥的股權，並承諾若發新股會讓王文彥優先認購。

利嘉閣倘上市 以本傷人

施永青透露，在董事會上，王文彥聲稱若利嘉閣上市會損害其個人利益，便會以民事訴訟控告各董事。王文彥有權去爭取其他股東支持，但應該先研究為何不受董事信賴。

王文彥又表示，利嘉閣若上市，中原持股按例要低於50%，施永青要求把利嘉閣25%股權用半價轉贈高層，另外有24%為街貨，是損害中原股東利益、以本傷人，但無助利嘉閣日後發展。

施永青則稱，當年收購利嘉閣遭王文彥反對，但這二千多萬投資現時已升值數十倍。施永青說，他幫公司賺錢，但王文彥並不感恩，如今兩人各持己見，最好交由董事會決定，「佢可以搵董事支持佢，我冇逼人支持我。」

領展（00823）主席聶雅倫4月履新後，昨天首次與18區區議會正副主席會面，他重申正就出售物業的程序及條款作全面檢討；日後若出售物業，會考慮潛在投資者紀錄，並審查其過往購買物業的經營策略等，檢討未完成前將暫緩出售物業。

聶雅倫表示，領展亦正檢討把旗下部分街市租予整體承租商經營的制度，檢討未完成前也將暫緩有關做法，惟不包括已完成簽訂合約及已交由承租商接管的項目。

餘一伙未收購 測量界：重建「有得諗」

豪宅市場頻錄天價成交，山頂施勳別墅3樓A室，以2.32億元售出，呎價高見17.05萬元，較恆地（00012）西半山天匯頂層複式戶呎價10.38萬元紀錄，大幅高出64.3%，創出亞洲分層呎價新高。由於買家屬今年初購入施勳別墅另外4伙的關聯人士，業界相信，買家及相關人士將收購物業尚餘的1伙，然後進行重建。原業主於2003年5月以1200萬元購入單位，今次轉手賬面勁賺2.2億元，13年升值18.3倍。

13年勁飆18.3倍

土地註冊處資料顯示，施勳道3號施勳別墅3樓A室，實用面積1361方呎，今年2月以2.32億元易手，呎價高達17.05萬元；買家賴海民以個人名義購入。據悉，賴海民為鴻榮源前海國際控股有限公司董事之一，其餘董事包括陳思廷及賴俊霖。鴻榮源今年初已透過公司轉讓形式以約6.37億元向實力建業（00519）購入施勳別墅4個住宅單位及6個車位；換言之，鴻榮源前海國際及相關人士合共斥約8.69億元掃入施勳別墅5伙，平均呎價約12.77萬元。施勳別墅樓齡34年，共有6個單位及9個車位，現時僅剩下2樓A室未被收購。

買家賴海民豪擲2.32億

據內地房地產發展商鴻榮源公司網頁顯示，集團核心業務為住宅地產開發，董事長為賴海民。賴海民及陳思廷為夫妻，亦是深圳國際（00152）的主要股東之一，根據深圳國際最新年報，兩人共持有9%股權。

利嘉閣地產山頂南區高級營業董事趙保杰指出，施勳別墅3樓A室市值約8000萬元，但現時以2.32億元成交，明顯存在溢價；加上3樓A室並未在市場放售，估計是有關人士成功游說原業主放售，或打算收購全幢物業作重建之用。

土地註冊處資料顯示，施勳別墅2樓A室業主於1993年1月以738萬元購入，實用面積1361方呎，呎價5422元；業主於2013年曾向建設銀行（亞洲）承造按揭。

施勳道3號地盤面積1.71萬方呎，最高地積比率0.5倍，即可建樓面面積約8556方呎。理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，分層單位呎價逾17萬元實屬誇張，但若物業日後重建，相對早前山頂歌賦山道15號呎價約22.74萬元，仍然「有得諗」。

受惠於白居二買家入市，本年上半年綠表公屋及居屋暫錄1,318宗成交，數字較2015年下半年增加逾1倍。

根據房委會資料顯示，2016年首6個月，共錄1,318宗綠表成交，較去年下半年的622宗，增加696宗，增幅達1.1倍。樓價回落，加上白居二買家入市，刺激綠表成交增加。

200萬下單位 本月暫２買賣

樓價200萬元以下的單位，較受買家追捧。6月份暫錄36宗綠表成交，當中有兩宗樓價低於200萬元，包括青衣邨一個面積381平方呎單位，以128萬元（綠表價）以自讓形式沽出，實用呎價3,360元。另外，粉嶺祥華邨祥裕樓中層9室，實用面積465平方呎，以135萬元（綠表價）沽出，實用呎價2,903元。

居屋成交方面，天水圍天頌苑N座高層15室，實用面積426平方呎，祥益地產營業經理黃肇雯指出，單位獲白居二買家以198萬元（綠表價）承接，實用呎價4,648元。原業主於2010年以67.84萬元購入單位，持貨約6年，帳面獲利130萬元。

萊坊公布今年第一季《全球樓價指數》研究，本港樓價按季急跌6.4%，跌幅為全球55個地區中次高。萊坊預期今年全年樓價再跌10%。

根據報告指出，本港樓價在今年首季跌6.4%，跌幅僅次於匈牙利（10%），屬於全球表現第二差的城市，而以近6個月計，本港樓價則跌10%，按年則跌5%。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅稱，維持今年豪宅樓價將下跌5至10%，而一般住宅樓價跌10%的預測。

利嘉閣(工商舖)何紹榮表示，上月商廈買賣登記較集中在中細價乙級商廈身上，支撐整月登記量維持在接近90宗的近月高位。根據土地註冊處數據，2016年5月份全港共錄88宗商廈買賣登記﹙數字主要反映2至4星期前商廈市場實際市況﹚，較4月份的89宗微跌1%，連升兩個月後步伐放緩，惟仍屬過去9個月的次高水平。

涉11.33億按月減29%

5月份商廈買賣登記出現量穩價跌的情況，當中買賣合約總值按月錄得較大跌幅，主因是4月份時逾億元的登記宗數及金額較多而拉高基數所致。上月逾億元的登記只有1宗，有關單位為金鐘遠東金融中心20樓A室，涉及合約金額約1.58億元；至於5月份整體買賣合約總值為11.33億元，按月顯著減少29%。

按物業價格劃分，在7個價格組別的商廈買賣登記當中，共有3個組別的登記量錄得介乎24%至67%的跌幅，當中以1億元或以上組別的跌幅最大，達67%，由4月份的3宗減少至5月的1宗；而月內登記量最多者為介乎200萬至500萬元以內的價格組別，共錄得32宗登記，按月增加28%，反映中細價乙級商廈有承接。至於介乎500萬至2,000萬元以內的兩個中價商廈組別亦各錄得27%及24%的跌幅，分別只有22宗及13宗買賣登記。

九龍灣登記跌67%最劇

至於以地區劃分，從該行觀察的11個分區當中，3個地區的登記量有所回落，其中以九龍灣區的跌幅最大，由3宗減少至1宗，跌幅達67%；西營盤區亦減少43%至13宗，而中環區則按月跌1宗，減幅達25%。

值得注意的是，銅鑼灣及油麻地區由之前的連月「捧蛋」走出困局，前者上月錄得3宗登記，後者更多達4宗，一洗區內早前淡靜的頹勢。至於上月登記宗數最多者為尖沙咀區，月內共錄得17宗，按月回升21%，登記金額亦相應增加45%。

何紹榮指出，踏入六月份，市況明顯轉差，多項利淡因素相繼湧現，包括美息走勢未明朗、觀望英國脫歐公投並引發股匯波動，更嚴峻者乃本地金融業相繼出現裁員情況，令市場籠罩負面氣氛。觀乎六月份首10日，市場上暫時錄得的商廈成交只有約20多宗，估計全月登記量將按月回落約25%，有機會跌破70宗的水平。