「回家像度假」太誘人 頭城海景房單價高10萬

觀光加值
觀光景點加持，包括晏京、將捷、精銳、親家、久樘、太子、宏昱等知名建商，皆選在宜蘭頭城、台南史博館或是台中市南屯區等區推案，標榜休閒度假宅，隨著暑假即將到來，試圖創造話題性。

以宜蘭縣頭城鎮來看，晏京「山嶼海」、將捷「LA MER」皆為去年年中就推出的建案，《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，2案基地都座落在烏石港重劃區內，「海景是一大賣點，受到喜愛自然景致、無限棟距的購屋族青睞。有海景的戶別，成交單價甚至可拉到3字頭，無景觀戶成交單價則在20萬元出頭，價差頗大。」

台中南屯周看屋40組
成屋案「精銳旅建築」，近台中市南屯區新興景點楓樹溪，社區除可享有溪景，社區內尚規劃有度假村級的3層式圓弧戶外大泳池，標榜回家就像在度假，專案經理朱自仁表示，此案為餘屋銷售，6月以來，每周周休2日看屋組數，皆超過40組，每周皆有成交表現。

標榜可一覽台中港夕照、大肚山山景的「久樘再遇天鵝堡」，社區規劃以西班牙休閒風為主題，營造歐式度假飯店氛圍。久樘開發董事長特助李晉豪強調，過去公司在該區曾推出2宗別墅案，消費者反應不錯，而「再遇天鵝堡」為7層樓建物，總價僅500萬元起，屬入門款休閒宅，因此詢問度頗高。
另一受建商青睞的台南史博館特區，生活機能規劃齊全，居民可享有充裕的休閒、賞景、醫療、養生與消費便利性，推案類型自首購型橫跨高總價透天案，滿足購屋族各種需求。

台南史博館旁類型多
「台南幫」成員之一的太子建設看好該區，一連推出「太子花博館」建案，近期邁入第5期推案，規劃為透天厝產品，坪數自75~130坪，總價1500萬元起，挑戰市場接受度。同區尚有宏昱建設推出的5樓公寓產品「De HAUS」，規劃40~53坪產品，單價僅1字頭，朝首購休閒宅規劃前進。

北海岸小坪頂已沒落
何世昌認為，民眾若購買休閒住宅建案，除比較價格、景觀外，也要順帶評比附帶價值，如建商口碑、休閒設施、或是管理品質等，「更要注意的是，買休閒住宅要注意景點是否興盛、或是正在沒落，若買到沒落景點的休閒住宅，房屋價值可能會大打折扣，多年前的北海岸與小坪頂一帶，就有類似案例。」

林口年漲14％最多 台中11期6％居次

明星學區搶破頭，新興重劃區如「林三淡」等區內的明星學校，甚至已招收滿額，徹底打破鬼城無人居的傳言。但明星學區非房價萬靈丹，房仲業者統計重劃區內、招收滿額明星學區房價，發現林口新市鎮年漲幅12~14%最多，台中11期重劃區仁美國小周圍，房價年漲約6%居次，惟三峽北大特區年跌2%，表現略差。

全國不動產據教育局近期公告的滿額國小，再對照近1年實價登錄行情，整理出林口新市鎮、淡海新市鎮及台中11期等新興重劃區內明星學區，房價在過去1年，皆有相當支撐。其中，林口新市鎮內麗林、頭湖2所小學周圍，房價年漲幅12~14%，而台中11期重劃區的仁美國小學區，房價年漲幅達6%，淡海新市鎮內年年爆滿的新市國小，周圍房價漲幅些微成長約0.5%。

北大特區反跌2%
三峽北大特區雖有北大國小、龍埔國小、桃子腳國中小學等明星學校加持，但過去1年房價均價自每坪26.9萬元，向下修正至26.3萬元，跌幅約2%。

躍升3字頭最驚人
全國不動產三峽北大大學加盟店店長賴志賢指出，北大特區目前房價幾乎維持平盤，不過部分持有5~6年以上的自住客，因為買進成本低，願以低於行情價脫手，因此拉低平均房價。

漲幅最驚人的林口新市鎮麗林國小一帶，房價自去年每坪26.3萬元，躍升上3字頭。中信房屋捷運林口店店長邱政偉表示，麗林國小為該區成立較早的明星小學，坐落於公園路上，近去年甫開幕的三井outlet，「釋出稀少，促使物件流通快，價格自然向上攀升。」

而林口新市鎮另一明星小學頭湖國小，為該區第1間雙語小學，邱政偉說：「周圍新案多，近期完工交屋潮湧現，致使房價漲幅明顯。」

台中11期重劃區內的仁美國小，採小班制雙語教學，為新興明星學校。永慶不動產台中北屯仁美店店東郭佳其認為，該區以崇德路、山西路等路段，指名度最高，「建商品牌在區域所顯示的房價，亦有所差別，惠宇、陸府等建設公司在該區的推案，大樓行情至少每坪25~30萬元，而別墅案總價甚至上看億元。」

球場及交通釋利多
郭佳其說，不僅是明星學校加持，11期未來包括洲際棒球場、小巨蛋及交通道路的規劃，也將為該區房市帶來利多。

3高鐵地順利出售 最高溢價率30%

受整體景氣影響，標售市場從去年至今年首季明顯冷清，但土地標售在第2季似有回春跡象。各單位在5、6月共進行14場標售，其中5筆為土地標售案，卻有3筆標脫，標售總金額達28.21億元。
相對建物標售多半流標，土地標售開始擺脫首季低迷態勢，觀察上月中高鐵標售桃園、台中、台南等高鐵特定區10筆土地，台中特定區2筆皆順利標脫，當時以每坪單價51.9萬元，創下區域房價新高。信義全球資產王維宏經理分析，台中高鐵站周邊因已有如國泰、新光等重量級業者進駐，ATT也買了一塊地預計發展成商場，對後面來的投資人來說，這個區塊相對成熟。

13標封搶1筆眷改地
高鐵台南站6筆也有1筆標脫，王維宏表示，台南過去土地銷售較淡，近期搭上中研院南部分院確定落腳後，逐漸吸引民眾目光，當時這筆土地吸引3組標封搶標，溢價率達30%，可見銷售狀況改善。
除高鐵標售案，本月初的國產署眷改土地標售（中區）更出現13標封搶一筆土地的情況，溢價率達40.8%。王維宏指出，目前市區大面積精華土地、特定具開發議題土地稀少，若具備這些條件將更能吸引投資人。

下周一標售地上權
地上權標售部分，今年雖因公告地價大幅上調，地租成本暴增，地上權人負擔加重，國產署因應市況調降權利金底價，也立即反應在4月底的地上權標售，台北因蛋黃區素地難尋，2筆土地皆標脫、台中東區練武段4月也成功標脫1筆商業區土地、加上台南1筆共4筆土地標脫。
國產署今年第2批地上權標售將在本月20日開辦，再釋出東區練武段2筆商業區土地。

已邁入第11屆的「國家卓越建設獎」，由中華民國不動產協進會主辦，甄選國內包括公共及民間優良建築作品及人才。而今年年度建築人物獎，由信義房屋董事長周俊吉拿下，台中建商龍寶建設則以「晴臻邸」案，獲卓越獎4獎項肯定，為最大贏家。

晴臻邸勇奪4獎
過往「國家卓越建設獎」年度建築人物獲獎者，包括有遠雄企業團董事長趙藤雄、太子建設董事長莊南田、皇苑建設董事長郭敏能等人，房仲業者則首度由周俊吉拿下。

周俊吉表示，自己無建築代表作，卻能獲得此殊榮，要感謝主辦單位，將建築的意涵從硬體延伸到軟體。他說：「創業35年，我秉持先義後利，並致力於建築信任，此獎給予我相當大的肯定。」
2013年完工的龍寶「晴臻邸」，與2012年完工的「文心AIT」，同獲年度綜合卓越成就獎肯定，其中，「晴臻邸」又在分類卓越獎中，拿下最佳規劃設計類、最佳施工品質及最佳管理維護等3獎項，堪稱年度最大贏家。

住宅類其他獲獎人包括台開集團以「洄瀾灣日出山莊」、「新竹新埔生態社區Villa3」，分別拿下最佳規劃設計類卓越獎、金質獎。文心建設另案「文心信義」，亦拿下最佳施工品質卓越獎，皆為年度獲得雙重肯定的建商。
台開集團董事長邱復生指出，除感謝此獎肯定，也期許台灣建築法令能與國際建築標準接軌，與時俱進的開放，讓台灣創造出更多具世界級水平的卓越建築。

內政部表示，2015年底已實施都市計畫區面積共48萬2,536公頃，占全國總面積之1成3；其中以特定區計畫面積占51.3％最多，市鎮計畫面積占36.7％次之，鄉街計畫面積占11.9％最少。同期都市計畫區按土地使用分區分，屬都市發展地區面積計20萬9,269公頃占43.4％(其中以公共設施用地占44.1％面積最大)，非都市發展地區面積27萬3,267公頃占56.6％(以保護區占50.2％面積最大)。截至2015年底，各縣市實施都市計畫面積以新北市12萬4,711公頃占25.8％最大，台中市5萬3,482公頃占11.1％次之，台南市5萬2,505公頃占10.9％居第三。

都市計畫係為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展，在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃。

都市計畫分為市鎮計畫、鄉街計畫及特定區計畫3種，依據「都市計畫法」規定，首都、直轄市、省會、市、縣政府所在地、縣轄市、鎮等應擬定市鎮計畫；鄉公所所在地、人口集居5年前已達3千而在最近5年內已增加3分之1以上之地區、人口集居達3千而其中工商業人口占就業總人口百分之50以上之地區等應擬定鄉街計畫；為發展工業或為保持優美風景或因其他目的而劃定之特定地區，應擬定特定區計畫。

一、截至2015年底止，已實施都市計畫地區計435處，計畫面積共48萬2,536公頃，較15年前增加2萬2,713公頃或增4.94％；都市計畫區面積占全國總土地面積之13.33％。

二、按計畫地區種類分：以「特定區計畫」面積24萬7,693公頃占51.33％最多，「市鎮計畫」面積17萬7,301公頃占36.74％次之，「鄉街計畫」面積5萬7,542公頃占11.93％最少。

三、按土地使用分區分：都市計畫區中屬於「非都市發展地區」面積27萬3,267公頃占56.63％較多，「都市發展地區」面積20萬9,269公頃占43.37％。非都市發展地區中，以保護區13萬7,059公頃占50.16％面積最大，農業區10萬1,044公頃占36.98％次之，河川區1萬1,740公頃占4.30％居第三；都市發展地區中，以公共設施用地9萬2,227公頃占44.07％面積最大，住宅區6萬4,993公頃占31.06％次之，工業區2萬1,039公頃占10.05％居第三。

四、2015年底都市發展地區內之公共設施用地面積9萬2,227公頃中，以道路、人行步道用地3萬5,440公頃占38.43％最多，公園用地1萬3,296公頃占14.42％次之，學校用地1萬1,669公頃占12.65％居第三。

五、按縣市別分：實施都市計畫面積以新北市12萬4,711公頃占25.84％最大，台中市5萬3,482公頃占11.08％次之，台南市5萬2,505公頃占10.88％居第三。各縣市都市發展地區內之公共設施用地所占比率以連江縣76.81％最多、金門縣56.94％次之、台北市56.49％居第三。

西門町商圈在房市寒冬下，去年實價店面單坪租金已來到4,202元，正式超越東區，店面單坪交易均價年漲幅也逼近3成；想要在西門町精華區開店，單坪租金2萬元起跳，甚至騎樓1根柱子租金也要價5萬元，在觀光人潮撐盤下，西門町商圈店面身價愈老愈值錢。

西門町商圈為來台觀光客必經的「朝聖地」，主要以中、港、日、韓的自由行觀光客為主。根據觀光局統計，雖5月陸客來台人數32.4萬人、年減12.3％，但今年前5月所有國家來台觀光人數仍高達461萬人、年增10.2％，觀光客仍是有增無減。

在觀光人潮撐盤下，西門町商圈店面在房市寒冬中異軍突起，APPLE HOUSE房屋自售平台統計實價資訊，萬華區店面104年單坪租金已來到4,202元，超越大安區的4,030元、年漲幅7.7％，近3年租金漲幅更達15.3％。

以店面實價交易來看，萬華區店面單價由102年的74萬元，上漲至104年的100萬元，3年漲幅高達35％，近1年漲幅也有27.4％。反觀大安區店面，近3年房價由175萬下跌至151萬元、跌幅達13.8％，近1年跌幅則為4.6％。

萬華區店面以西門町商圈為主，信義房屋西門店經理黃順凱表示，西門町商圈一級戰區為成都路以北、漢口街以南、中華路以西、昆明街以東，行人徒步區店租單坪2萬元起，漢中街、峨嵋街、武昌街更達2~3萬元，20~30坪店面月租50~60萬起跳。

他指出，西門町以年輕族群為主要客群，以餐飲、小吃、服飾店面居多，昆明街96巷稱為「美國街」，以潮牌服飾店為主；西門町除店面租金高之外，甚至熱區騎樓1根柱子，租金也要價5萬元，差一點也要1~2萬元。

目前西門町UNIQLO所承租1~4樓的萬國大樓，整棟月租金約2,000萬，為西門町最高總價月租，New Blance店租則由90萬調高至180萬，而H&M原先承租的整棟誠品116大樓，則因月租金高達1,200萬元，H&M尚未進場就已退租。

根據當地房仲透露，西門町店面交易以中人跑單為主，主要買方為林姓投資客、附近店家及一群中醫師為主，目前武昌街二段1間4層樓透天店面開價3.5億出售，而先前永安棧整棟飯店也開價20~30億元試水溫。

黃順凱表示，西門町商圈有集客效應，優有雙捷運的交通便利優勢，西門町店面租金投報率有2％，高於東區店面，租約快到期就有人先承租，店面釋出量不多。

東區只有101必看... 西門町 能體驗台北次文化

「在台北東區除了101必看、在西門町卻能看到台北次文化！」遠百寶慶店長許俊明指出，西門町一直是外國自由行觀光客聚集重鎮，尤其是松山線開通，西門站交通方便。且住宿選擇多，從600元的膠囊旅館到4~5千元的星級飯店都有，所以即使陸客減了三分之一，也不影響整體業績。

許俊明指出，從1~5月整體退稅額來看，平均每個月成長均逾30％，其中，5月來說更有37.8％成長，他說，退稅額有85％是陸客貢獻，陸客自由行來台多數為家族團，相對在考量到住宿費用與方便性都以西門町為首選；其次是港澳、日韓客，成長幅度亦與日成長，新加坡、馬來西亞也有成長值，至於歐美地區則以歐洲觀光客為多，反而美加較少。

百貨業者分析，觀光客到西門町有餐廳有小吃、有各式異國料理，西門町更如不夜城，其在台北城的次文化地位已凌駕於東區之上，主要是多數觀光客認為，台北東區除了台北101一定得去看，其他百貨精品與時尚店舖都是觀光客自己故鄉城市所熟悉，加上東區住宿費用多3~5成，相當不划算，且選擇在西區，近台北車站，到宜蘭、基隆、中南部等觀光景點的鐵路線上更方便。

福容大飯店機場捷運長庚醫院站館18日正式開幕，在先前環球購物中心已營業、鄰近體育園區站合宜住宅陸續交屋，為桃園市龜山區房市再添光環。

桃園市長鄭文燦也為福容大飯店機場捷運長庚醫院（A8）站館加持，他說，不僅樓下是冠德環球購物中心，對面有長庚醫療中心，更位處機場捷運中心點、鄰近中山高速公路交流道，可謂交通樞紐。

鄭文燦表示，龜山區約15萬人口，是桃園市重點發展區域之一，尤其還有多所大學及5千億元工業產值的華亞科技園區加持，將成為林口台地上的亮眼明珠。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，龜山4月一度躍為全市移轉重鎮，在於機場線捷運體育大學（A7）站合宜宅等交屋潮占大宗，當月逾1,200棟，遠高於正常每個月約一、兩百棟交易能量。

台灣房屋統計內部桃園市5月成交量、價，各月增2.1％、下滑1.1％，仍以桃園區、楊梅區及中壢區、蘆竹區的成交量居13區前3大，龜山區也未再穩住龍頭地位。

部分加盟房仲業說，龜山區去年第4季到今年首季電梯大樓交易清淡，但賣方價格鬆動，樂觀第2季交易量有機會回溫。

江怡慧強調，機場捷運勢將通車，除A8站商圈兼具醫療、學區、交通、娛樂點點到位，環球購物中心、福容大飯店今年都在A8站開幕，商圈發展潛力無限，龜山區未來還有捷運棕線發酵。

台灣房屋統計去年官網物件搜尋點閱次數，機場捷運在桃園市14個站區，A8、A7各為第5名和第10名。

也有房仲業加盟體系研判4月龜山成交移轉量增，確實受惠A7站合宜住宅完工交屋，但也看好龜山區位於新北與桃園市交會地帶、房價親民，也有長庚商圈、迴龍、龜山區公所等商圈支撐。

桃園市政府指出，捷運棕線具有從桃園火車站到新北市新莊區、台北市的方便性，將與台北捷運新莊線及萬大線銜接，可行性報告已經交通部複審完畢並送行政院核定，俟核定才會綜合規畫，核定後就能夠開工，並以2022年通車為目標。

連接五股洲子洋公園與疏洪道左岸堤防的「洲子洋跨堤路橋」於2016年6月18日啟用，民眾可不必跨越危險道路，安全地行走跨堤陸橋往來大台北都會公園與五股地區之間。市長朱立倫主持啟用典禮時表示，該陸橋的完工啟用，讓五股的民眾能更親近水岸，提升休閒生活品質。

朱立倫說，跨堤陸橋對五股地區的民眾來說，相當重要，這項工程達到便民、利民，使得居住在周邊的市民朋友受益良多。沿著跨堤陸橋，可抵達400多公頃的大台北都會公園，大家可以更親近水岸、濕地，使用自行車步道以及公園內的運動設施。大台北都會公園近幾年的改造，以及對生態環境的保護，一直在進步，期待市民朋友都能來使用，跨堤陸橋的完工，更是希望提升所有居民的生活環境品質。

除此之外，朱立倫特別提到新北市有許多建設正在進行，6/25樹林國民運動中心即將啟用，樹林及南新莊的居民未來可以就近前往運動中心運動，五股地區的居民，除了有新五泰運動中心外，議員及鄉親們建議規劃運動中心型的大型運動公園，公園內結合體適能中心及體育設施等，這項建議市府團隊預計開始規劃，讓未來五股地區的居民能擁有專屬於自己的運動公園。

對於近日許多網友嘲諷市長似乎很喜歡剪綵，被封為剪綵王，朱立倫對此表示，新北市是一個新的直轄市，有許多正在進行的工程，不管是水岸工程、興建運動中心、老舊學校改建或者交通運輸工程，這些建設的背後，有許多辛苦的工程人員，不斷地努力，加緊速度完成建設。有了建設，我們才能剪綵，而剪綵是不分黨派的，所有議員、鄉親以及市民朋友，都能看見同仁、工程人員的辛勞、肯定新北市的各項建設。

高灘處表示，完工啟用的五股洲子洋公園跨堤陸橋横跨台64線快速公路橋下，串連公園與疏洪道左岸堤防，夜問設有景觀高燈照明，陸橋為坡度1:10之斜坡牽引道，並規劃無障礙環境。市民可以利用跨堤陸橋到達疏洪道左岸堤頂的景觀台，鳥瞰五股濕地美景，利用既有堤頂動線至河濱園區。

新北市教育局日前公佈2016年國小額滿學校共12所，其中被比喻為鬼城的林口、三峽、淡水三區內就有6間明星國小入學大爆滿，像是淡海新市鎮的新市國小已經連續3年額滿，觀察實價登錄明星國小住宅大樓房價，新市國小近一年來房價不跌反漲0.5％，而三區中漲幅最大的則是林口頭湖國小12％、麗林國小14％。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，一波波打房之下，房市前景未明，2016年前4月房市動能仍顯疲軟，5月出現解凍跡象，但價格仍呈現盤整態勢，不過林三淡重劃區中的明星學區周邊價格卻明顯得到支撐，漲幅從0.5％~14％不等，僅三峽北大特區房價些微回檔，主因這三大重劃區人口持續進駐，機能到位，價格有支撐力！

全國不動產淡水新市鎮加盟店店東練明進指出，新市國小為雙語教學學區，家長購屋指名度高，且生活機能強，即使大環境盤整，此區房價維持平盤！


而林口麗林國小、頭湖國小周邊過去幾年價格修正，但前者為傳統明星學區，多20年中古屋，生活機能早已到位，多小坪數交易；後者為雙語小學，周邊新成屋案量大，且在三井outlet開幕，磁吸效應之下，兩個學區週邊看屋人潮增加二成，近一年房價雖然上漲超過一成，但其實只是回穩，暫時看不到價格上漲趨勢。

台中及高雄都積極爭取機場資源，桃園市長鄭文燦2016年6月17日表示，每個區域都希望有一個完整的國際機場，這能完全瞭解，但桃園國際機場的旅運量一年4,000萬人次，以現階段規模而言，仍是台灣最主要的國際樞紐。同時，中央在建設桃園航空城計畫，擴大桃園國際機場的營運能量，這個政策不會改變，目前必須改革的，是機場的服務品質與效率，桃園市政府願意推動「市港合作」，他相信交通部會盡力協助提升中部或南部機場的設施水準，這與擴建桃園國際機場並沒有衝突，各直轄市之間沒有搶資源的問題。

鄭文燦表示，目前刻不容緩的是推動機場的改革，讓國際機場和地方共存共榮。鄭文燦認為，國際機場帶來包括航班噪音、限禁建、飛航管制等問題，對地方發展的限制務必降到最低。中央正在推動桃園航空城計畫，除了提升機場營運能量外，也引進包括產專區、自由貿易區，帶動機場相關的產業投資。

鄭文燦說，桃園航空城計畫已經推動多年，但過去確實存在「炒地皮」的陰影，因此，在他上任後，以公開透明、民主参與的方式，穩健定位航空城計畫的方向與目標，2015年舉辦了24場預備聽證會，6場正式聽證會也已於2016年5月初舉辦完畢，共有將近2萬名民眾參與聽證程序。他相信正反雙方的意見已經非常明朗，現在已經進入內政部審議階段，桃園市政府的立場是，希望早日審議完成，讓第三航廈、第三跑道及國際機場設施能夠完善化，確實提升機場營運能量。

鄭文燦指出，桃園國際機場的旅運量一年4,000萬人次，松山機場則約莫600萬人次，清泉崗及小港機場的營運規模，則又較松山機場來得更小。鄭文燦認為，每個區域都希望有完整的國際機場，這點能夠完全瞭解。但中央目前在推動的桃園航空城計畫，是不會改變的，他與邱奕勝議長針對桃園航空城計畫的審議，有堅定的共識，府會對於透明化、民主化的聽證結果也有信心。

鄭文燦表示，日前他針對桃園國際機場提出6項改革建議，便是希望桃園國際機場以為服務導向，除了營運能量必須提升外，服務的能量也必須提升，機場公司已經公司化6年了，上下班式的管理思維必須扭轉，24小時服務的完善作業機制必須確立。

鄭文燦說，桃園國際機場必須朝向「市港合作」的方向，結合地方政府的資源，強化國際機場服務能量；未來甚至可以研議讓機場公司、航空城公司、桃捷公司相互持股，讓機場服務、產業發展、交通運輸、生活機能有更好的合作，而有「市港合一」的精神。

鄭文燦也相信，交通部會支持提升中部或南部機場的服務水準，這與擴建桃園國際機場並沒有衝突，也沒有搶資源的問題。

櫻花建設昨舉辦股東常會，決議配發股票股息2元、現金股息1.1元，對於未來市況，總經理陳世英說：「今年3~4月市場明顯感受回溫，台中市場因總價緣故，表現仍比北部好，未來推案集中太平、北屯及南區。」

櫻花建設去年合併營收33億元，稅後淨利10億元，每股盈餘3.51元，營收狀況與往年差異不大。陳世英表示，去年主要完工交屋有烏日高鐵特定區「櫻花家綻」、「櫻花景綻」及「櫻花見森」等，多數已順利完工入帳，今年銷售營收以烏日「櫻花獨綻」、新莊「櫻花世家」為主。

重心移轉北屯南區
下半年櫻花建設預計推出位在太平新光重劃區的「櫻花青邁」，基地1422坪，住家坪數40~58坪，總戶數245戶，單價約2字頭，目前已動工，總銷達21.4億元，是今年當地指標案。

陳世英指出，烏日地區發展看好，機能愈來愈成熟，若有合適標的仍會出手，其他區域包括南區、太平及北屯等，庫存土地仍足夠開發，未來2年推案重心將移轉。他透露，南區還有2塊庫存土地，系列2期新案最快明年推出。

正心、大中不動產估價師聯合事務所，日前共同發布「2016年第1季大台中房市季報」，經由分析交易量體與價格，顯示台中房市第1季呈「量縮價微跌」的狀態，成交量年減約3成，顯示當前房市動能仍顯不足。

正心不動產估價師聯合事務所估價師宋明一表示，房仲業者指稱，經歷1、2月的冷清市況後，自4、5月開始，房市出現買氣加溫、交易量增加、甚至房價回升、房市已經築底回檔；惟根據實價登錄的資料顯示，全台六都的第1季總成交量僅3.2萬戶，創下11年來的新低。

宋明一表示，受整體經濟景氣低迷、資金持續外移、實施房地合一稅制、新舊任政府交接過渡、206台南地震等影響，第1季房市交易量明顯衰退，雖然央行接連宣布鬆綁房市信用管制與降息，使4、5月房市交易量出現微幅回升，但民眾普遍對房市仍採取保守觀望態度。

以台中第1季的交易情況來說，在土地部分，無論是成交量或總金額，分別較去年同期大幅減少4成與7成；而住宅長期總價的變化趨勢，也顯示各類型住宅總價，相較於前1季出現5~15％的下跌情況。

宋明一認為，整體而言，台中第1季房市動能不足，呈量縮價微跌的狀態，房市仍持續修正中，後續房市發展仍須謹慎觀察。

房價連續上漲15個月！南京5月份房價大漲4.1%，繼續在廈門和合肥之後，排名全國第三。國家統計局昨天公佈的5月份70個大中城市房價變動情況，南京與廈門、合肥一起領漲，3個二線城市已經成為全國房價上漲的“三駕馬車”。

全國：二線接棒領跑

國家統計局公佈的資料顯示，全國範圍內的房價正在持續回暖，5月份70個大中城市中，價格下降的城市只有4個，上漲的城市卻有60個，持平的城市有6個。廈門、合肥、南京房價環比漲幅分別高達5.5%、5.1%、4.1%，3個二線城市已經接棒深圳、上海，成為全國房價上漲的龍頭。廣州、杭州、天津、北京、上海房價漲幅都超過2%，與前三名有明顯差距，去年一直領跑的深圳5月份房價只漲了0.5%，呈現大幅度回落的趨勢。

二手房方面，漲幅前三的城市與新房一樣。廈門、合肥的漲幅高達6.3%和4.4%，南京上漲2.8%位居第三。

南京：漲勢強勁依舊

從環比資料看，4月份的70個大中城市房價資料，南京就是在合肥、廈門之後排第三，5月份廈門與合肥交換位置，南京依然排名第三。

而從房價同比漲幅看，南京從4月份的第三，下滑到5月份的第四。5月份資料顯示，深圳和上海的房價同比漲幅達到54%和33.8%，廈門同比漲幅28.3%，上升到第三，南京漲幅27.1%，排名第四。南京這樣的同比漲幅意味著一套去年200萬元的房子，今年已經賣到254.2萬元——真正是一年不買房，幾年都白忙。

江蘇的其他3個城市，房價也都出現不同程度的上漲。無錫、揚州、徐州的新房分別上漲1.7%、0.5%、0.8%，二手房分別上漲0.4%、0.2%、0.1%。


分析：下半年漲幅有望放緩

現代快報記者注意到，南京今年之前幾個月房價呈現加速上漲態勢，其中3月和4月份分別上漲3.5%和4.4%，5月份漲幅4.1%，雖然較4月份小幅回落，但並不明顯。

不過業內人士大多認為，南京樓市今年下半年的漲勢將放緩。“從市場角度看，市場經過購買力的大量持續消耗，後續的購買力已經沒有上半年旺盛。從政策角度看，土地限地價的政策導致地價上漲空間受限，會對房企和買房人有心理預期的調整。物價部門的限價政策也導致一些樓盤以低於預期的價格出貨。這些在下半年都會抑制房價的漲幅。”

“今年千億房企的陣營一定會擴大，幾家房企或新入千億軍團，20強房企門檻會提高到500億元。”昨天，新城控股副總裁歐陽捷向南都記者表示。

近日，多家房企陸續公佈了5月份的銷售情況。資料顯示，1-5月39家典型房企累計銷售10101.61億元，同比上升72%。2016年雖未過半，千億房企已有三家：萬科、恆大、碧桂園。

房企落差：幾家歡喜幾家愁

據克而瑞統計資料資訊顯示，今年上半年，大部分上市房企銷售業績快速增長，年度銷售目標整體完成率45%。

從房企增長情況看，其中同比翻番的有11家，9家企業漲幅超過100%，里安、首開、旭輝同比漲幅分別達415%、261%、204%，碧桂園、旭輝、里安今年以來一直維持著超100%的高速增長。而2016年以“黑馬”態勢出現的融創，截至目前已完成目標的52%。

此前，融創中國董秘高曦表示，“融創今年的銷售目標是800億，比去年大概增長20%，今年全年可售資源接近1400億元，800億的目標一定能超過。”

按照業內人士對房企的推貨節奏和對銷售視窗期的判斷，全年銷售任務會按照3：7或者4：6的節奏來把控，即上半年完成全年任務的30%-40%，剩下則由下半年完成，今年明顯進度更快一些。照此看來，包括融創、華潤置地在內的幾家房企有可能一併邁入2016年的新千億軍團。2015年，千億房企僅有萬科、恆大、綠地、碧桂園、萬達、保利、中海7家。

截至目前，銷售額越過千億元的房企已有萬科、恆大、碧桂園3家。萬科僅用4個月就跨過了1000億門檻，截至5月底銷售額達1476 .7億元，2016年目標完成率49%；恆大、碧桂園累計銷售金額分別為1104 .4億和955億元，同比增長77%和159%，目標完成率均在55%以上。

碧桂園2015年銷售業績是1402億元、2016年目標為1680億元，而近期又將目標調高至2000億元。對此，碧桂園集團副總裁朱劍敏昨天在接受南都記者採訪時表示，“碧桂園現在依舊是堅持三、四線，擁抱一、二線。一線城市和海外市場是增量，而非主戰場，一線城市的表現也談不上關鍵作用。”

克而瑞觀點認為，房企之間落差亦為明顯，禹洲、旭輝、深圳控股、碧桂園、里安、恆大等房企完成目標情況理想，部分企業後期仍有繼續上調目標的可能。但截至5月底，對於目標完成率還低於35%的企業，後續銷售壓力較大。

分析：房價漲業績增，拿地補倉

“目前房價在持續上漲，這也會加速銷售業績提升。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向南都記者表示。

根據對中國指數研究院的資料分析，一、二線城市銷售面積同比增長了42%，三、四線城市的銷售面積同比也增長了29%。三、四線城市雖然庫存巨大，但整體銷售也出現了明顯增長。

“市場火爆和房價上漲反過來又推動了改善性需求和投資性需求入市，特別是在熱點一、二線城市，因而需求迅速放大，打破了供求關係弱平衡狀態，使得房價上漲更快。”歐陽捷指出，今年1-5月，銷售面積增長了33.2%，銷售金額增長了54.2%，意味著全國平均房價上漲了13%左右。

同時他也提出，貨幣超發亦能導致房企銷售業績快速上漲。“去年1-7月M 2的增量達到12.45萬億元，而這個數字在2012-2014年平均才12 .5萬億元。這就是為什麼現在出現一線領漲、二線普漲、三四線止跌企穩，少數城市仍有下跌的態勢”。



另一方面，嚴躍進認為，某種程度上也說明去庫存的各類政策，有一種爆發性的效果。從這個角度看，這確實會帶來一些房企銷售業績快速提升，進而有積極拿地補倉的需求。

值得一提的是，儘管房企的銷售業績不斷提速，但上市房企的淨利潤率下跌態勢趨顯。克而瑞報告當中顯示，2013年、2014年和2015年，上市房企平均淨利潤率分別為11.97%、10.5%和9%，而2016年第一季度已跌至6.8%。

“二線以下城市銷售面積占比大約65%，而這些城市大部分處於去庫存狀態，雖然房價上漲，但整體利潤率依然非常低。”歐陽捷表示。

上市半年後，招商蛇口(001979.SZ)的土地紅利終於得以兌現。受大盤暴跌和大量土地未確認等因素影響，上市以來，招商蛇口股價接連受挫。如今告別頹勢的機會到了，對於這位地產巨無霸而言，向資本市場和行業證明自己並不是一句玩笑話。

18日早上，招商局集團與前海管理局就組建合資公司簽署了框架協議。由招商蛇口控股的子公司、前海開發投資控股有限公司分別作為招商局和前海管理局的出資主體，各自持有合資公司50%的股權比例。深圳市委書記馬興瑞和招商局集團董事長李建紅親自見證簽約。

招商蛇口前海土地破局 政企合資開吃900億蛋糕

第一財經記者獲悉，該合資公司將成為招商蛇口開發前海土地的主體平臺，由招商局集團實現財務並表。這意味著，招商蛇口在前海片區的土地開發工作全面啟動。

招商蛇口方面向第一財經透露，前海片區的土地屬性原為工業物流與倉儲用地，涉及到土地變性。“前海土地變性問題是系統工作，從規劃上來說，已經變了。合資公司成立後，將推動土地變性，沒有任何障礙。”消息人士告訴第一財經記者。

據協力廠商機構測算，合併後招商蛇口的土儲規模超過2800萬平方米，其中大部分土儲位於前海蛇口自貿區。一線城市的核心地段土地資源支撐強勁，土儲估值8900億元。

前海土地開發破題

招商蛇口是建設開發前海蛇口自貿區的最大企業主體。面積14.92平方公里的前海，招商局集團獨擁其中3.9平方公里——近四分之一的土地，其中2.42平方公里直接歸屬招商蛇口。

據招商蛇口重組上市的系列公告，上述2.42平方公里前海土地主要包括分別在2004年和2006年被以協定方式劃撥給招商局控股的70宗前海灣物流園區用地、2宗南油集團受讓的土地和平方公司的三宗用地。

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耽擱多年，因前海合作區的單元規劃尚未制定完成，土地登記被相關部門暫停等原因，招商蛇口在前海的土地用途一直無法確定。

直至2013年6月5日，深圳市人民政府通過了《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》。《規劃》表明，招商蛇口擁有的2.42平方公里土地使用權需調整規劃用途。但當日，只有前海自由貿易中心所在的宗地成功由物流用地被批准變更為商業、住宅及配套服務設施用地。

目前，已轉換土地性質的前海自由貿易中心一期正在建設中，項目位於前海媽灣片區十九單元，是招商蛇口對前海片區進行開發的首個專案，規劃建成集商業、辦公、公寓、住宅等業態於一體的城市綜合體。

招商局集團為前海土地的確權已奔走多時，特別是醞釀招商局蛇口換股吸收合併招商地產之後。

得來全不費功夫。2015年4月27日，深圳市政府與招商局集團簽署《關於深化合作加快推進中國(廣東)自由貿易試驗區前海蛇口片區發展建設的框架協議》，表示將加快解決招商局集團在前海的3.9平方公里用地的相關問題。

2015年10月9日，招商地產臨時股東大會上，董事長孫承銘透露，前海和蛇口片區土地規劃基本已經穩定，即全部轉為商業性質用地，但部分條件尚未與政府達成共識。

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消息的進一步明確是在2016年5月17日，招商蛇口召開的股東大會上孫承銘表示，當初前海片區土地裝入招商蛇口的評估價值約為390億元，但在與政府談判過程中，前海土地增值飆升，估值已超過900億元。

2.42平方公里的土地，總估值為900億元，折合均價為3.7萬元/平。以招商蛇口前海片區土地帳面淨值17億元估算，此部分土地成本約700元/平。前後對比，招商蛇口持有的前海土地增值高達53倍。

6月18日，招商局集團與前海管理局正式宣佈組建合資公司，啟動前海土地的開發工作。消息人士告訴第一財經記者，本次合資公司的成立是由招商局集團與深圳市政府直接推動的戰略合作。納入合作範圍的土地為以招商局集團原前海灣物流園區3.9平方公里土地為合作基礎，扣除現狀保留用地後，有效土地面積為2.9平方公里。

對比招商蛇口重組上市時在前海片區擁有的2.4平方公里的土地使用權，本次合作的土地範圍有所擴大。消息人士向第一財經記者透露，不排除合資公司在前海片區可控可開發區域的面積進一步擴大的可能。

資本擔當深改排頭兵?

醉翁之意不僅僅在前海片區，合資公司擬將在“一帶一路”沿線國家和地區開發建設若干自貿園區，系統複製深圳改革開放和自貿區發展經驗。

第一財經記者獲悉，合資公司的主要業務包括對自貿新城開發建設與運營管理、園區綜合運營服務。並將依照“前港、中區、後城”的模式，參與“一帶一路”沿線自貿園區和其他重點國家和地區的投資與服務，公司還兼具港區配套設施的建設與運營以及股權投資、資產管理等多種運營功能，甚至可以根據政府授權依法開展公共管理服務。

據工商資料顯示，截至2016年4月，已有47個國家和地區在前海蛇口自貿片區設立企業。同期，前海對外中方協定投資額達到了41.13億美元，其中超過80%投向“一帶一路”的沿線國家和地區。

招商蛇口前海土地破局 政企合資開吃900億蛋糕

蛋糕畫得足夠大了，但招商蛇口能順利吃下嗎?

2015年12月30日，招商蛇口正式登陸深交所，除了以原招商地產為主體的社區開發與運營業務外，還確定了以前海蛇口自貿區為主體的園區開發與運營、以太子灣游輪母港為主體的郵輪產業建設與運營等兩項核心業務模式。

既已確認園區開發和郵輪業務為新的主營模組，公司資源必需有所傾斜，具體表現為平衡三大業務營收占比，尤其是上提園區開發和郵輪業務的營收占比。

據2015年年報，招商蛇口實現營收492.2億元，同比2014年的454.8億元增長8.21%。社區開發與運營業務、園區開發與運營業務、郵輪建設與運營業務收入分別占營收的85.18%、14.15%、0.67%。園區開發業務同比去年增加了5.12%，郵輪產業同比基本持平。

園區業務占營收比已有所提高，再加之招商蛇口過往在開發蛇口工業區、光明新區、福建漳州開發區和青島產業園的園區開發經驗，以及招商局集團在“一帶一路”中的布點和戰略支持，合資公司已取得初步贏面。

先是成功重組上市、引入以民營資本為主的機構投資者進行混改，再是探索與地方政府合作開發招商蛇口在深化國企改革進程中的示範性意義不可取替。

據協力廠商機構測算，合併後招商蛇口的土儲規模超過2800萬平方米，其中大部分土儲位於前海蛇口自貿區。一線城市的核心地段土地資源支撐強勁，土儲估值8900億元。

但資本市場並不買帳，招商蛇口股價也遭到了短期承壓。6月17日，招商蛇口股價小幅上漲1.85%，報收14.34元。而上市當日，即2015年12月30日的開盤價為23.9元。

前海片區3.9平方公里土地一旦從工業用地轉性為商辦用地，容積率將有所提高。在今年3月舉辦的投資者會議上，總經理許永軍表示，當前已確定的是公司在前海的土儲總建面是在500萬~550萬平方米。此外，蛇口片區的產網融城和舊城改造工作亦在推進中。



業內認為，相關土地資源逐步完成開發釋放效益後，招商蛇口的盈利能力或將快速提升。廣發證券認為，招商蛇口超優質的土地資源將長期支撐股價走強，當前階段合理價格為28.1元/股;而國海證券澤表示，估算合併後的招商局蛇口控股NAV值為2588.5億元，折價30%後，招商蛇口對應合理股價應為36.1元/股。

作為2.9平方公里前海土地的開發主體，實現更高的商業價值變現是招商蛇口兌現土地紅利的首個考驗。

2016年，招商蛇口的銷售目標是 650 億元。截至5月底，公司年內已實現簽約銷售金額243.90億元，完成年度目標37.5%。 此外，根據業績承諾，2016年招商蛇口需完成85.9億元的備考歸母淨利潤，截至今年一季度末，公司的完成額約為8億元。

業內人士認為，判斷樓市回暖的依據，一是看成交量是否回復之前的市場平均水準，二要看二手房的成交量。

豪宅的野蠻生長讓深圳5月的新房均價攀上高峰。

深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳規土委”）資料顯示，5月份全市一手商品住房成交均價（也即“新房均價”）達55817元/m2，環比上漲11.9%。

豪宅成交火爆是5月份新房均價上漲的主要原因。機構資料顯示，5月份深圳每10套住宅成交中就有一套是千萬豪宅，隨著6月更多豪宅入市，結構性成交將更深入地影響深圳樓市；而另一方面，部分區域的新房和二手房出現價格下調，深圳樓市普漲不再，分化開始。

結構性拉漲

儘管“3•25”新政對市場的影響還在，客戶觀望情緒濃厚，影響成交量仍在低位，但受半島城邦、玖龍璽等高端樓盤的拉升作用，5月深圳市新房成交均價達到5.58萬/平方米的歷史高位。

深圳中原研究中心資料顯示，5月份深圳豪宅共成交486套，環比上漲28.5%，在深圳市新房成交占比也達到了17.5%的歷史峰值。而深圳市5月份豪宅整體均價環比上漲3.3%，達82485元/平方米。

分區域來看，福田區和南山區分別以89908元/平方米、80180元/平方米的新房均價睥睨全市。

從高端豪宅成交類型來看，5月份深圳市豪宅成交的主力仍然是平層豪宅項目。中原研究中心資料顯示，深圳市5月份平層專案共成交7.09萬平米，環比上漲27.8%。

另據深圳規土委資料顯示，深圳市5月份144平方米以上戶型占一手商品住房總成交金額的36.15%。

平層項目的主要成交幾乎全集中在南山區，像半島城邦三期、地鐵前海時代、寶能城花園以及恆裕濱城二期這樣的項目是成交的主力，由於面積和地段上的優勢，近年來平層豪宅成為了主流的居住方式。

以半島城邦為例，位於蛇口、均價10萬以上的半島城邦三期在4月初推出了533套85-229平方米精裝住宅，成交470套，總銷售金額57億元，其中多數在5月簽約，拉升了整體房價。

從成交總價來看，5月份千萬豪宅占總豪宅成交比例的67.1%。其中1000萬－2000萬的中端豪宅大幅增加，占比55%，成交主要來自地鐵前海時代、半島城邦三期以及寶能城花園新錦安壹號公館以及深圳中心天元等項目。

而1000萬以下的豪宅較上月減少9.1個百分點，占比32.9%。成交主要來自中高端豪宅自帶的小戶型，像半島城邦三期和恆裕濱城二期等，均含有80多平的小戶型。

值得注意的是，在豪宅大量成交的同時，深圳市新房成交量整體較上月環比下降3%。中原地產研究員王琰認為，目前市場處於調整狀態，5月份仍是“3•25”政策的消化期，入市項目仍以剛需項目為主，值此蓄客不足、客戶對價格抗性較大的敏感時期，許多豪宅項目也都延遲了入市時間。

而一位不願透露姓名的開發商人士認為，深圳市場目前已經出現了“偽豪宅”現象，也即單價10萬以下的項目，很多並不是真正的豪宅，就是普通住宅。當市場冷靜下來，被過分樂觀衝昏頭腦的人會重新考慮這類房產的價值。

分化的市場

6月2日，央企電建金茂聯合體摘得龍華區上塘地王，樓面價高達56781元，保守估計項目售出單價至少達10萬元，而龍華區5月新房成交均價為40421元/平方米。

在王琰看來，隨著龍華上塘地王的誕生，大眾對深圳房價的上漲預期將被繼續推動。

但在隨後，龍華壹城中心開盤，以5.5萬元/平方米單價推出1000多套可售房屋，小戶型價格更低至5.16-5.3萬/平方米，打破了地王推漲房價大幅上漲的邏輯。

壹城中心的低價開盤並不是特例，在阪田、龍崗等區域，也出現了多個新盤低開、優惠放大的情況。

中國指數研究院資料顯示，上周（6月6日-6月12日）深圳新房市場成交週期性下滑，成交量下降。截至6月12日，深圳商品住宅共成交658套，環比前一周下降15.42%，成交面積為6.74萬平方米，環比前一周減少13.55%。

雖然本周（6.6-6.12）市場較前一周冷淡，但成交均價較前一周上漲，本周高價位元樓盤產品熱銷，成交均價為57959元/平方米，環比前一周上漲2.84%。

中原地產認為，隨著地王效應的顯現和開發商加推，下半年新房市場將告別冰凍，熱度回升。

而二手房方面，根據鏈家市場研究中心統計資料，近兩周深圳各區業主報價不但沒有大幅上漲，反而有所下降，福田放盤價下調最猛。寶安、蛇口片區業主放盤價較高位降低10%左右。

另據深圳中原研究中心的監測，上周（6.6-6.12）深圳二手住宅共成交873套，成交面積約為7.7萬平方米，同比分別下降12.4%和11.7%。

中原分析，現階段二手房的成交備案量仍然處於較低位置，大幅低於去年12月2000多套的周平均量，由於前期市場低迷，實際成交回升無力，預計6月二手過戶量仍不會有大幅回升。

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑認為，判斷樓市回暖的依據，一是要看成交量是否回復之前的市場平均水準，因為只有成交量上去後，成交價格才具有參考性；二是要參考二手房的成交量。“目前從政策層面來看，也存在較大變數，需要再觀察幾個月，大概到9月，市場才會明朗。”

儘管市場嚴重分化，回暖未明，但深圳樓市的整體均價短期內很難降下來。2016年以來，深圳“10萬+”豪宅已由去年的2個升至如今的24個；6月份豪宅成交或將繼續拉動房價結構性上漲。



6月3日，豪宅項目華僑城新天鵝堡推出約315套298-380平方米及545平方米住宅，折合單價11.6-16萬元/平方米。根據中原資料，當日去化約40%，即銷售四成。

除華僑城天鵝堡外，萬科瑧山府、香山美墅雲邸、水灣1979等豪宅6月也將入市；整個6月深圳預計有19個樓盤入市，推售量較4、5月有所增加。

從供應量來看，中國指數研究院資料顯示，截至6月12日，深圳商品住宅可售套數40345套，環比前一周上漲3.78%，可售面積為442.4萬平方米，環比前一周增加2.90%；去化時間9.12個月，逼近去化警戒線。

業內人士認為，這或將從整體上抑制深圳樓市的上漲空間，去年以及今年一季度的暴漲很難再現。

隨著三四線城市房地產市場的持續低迷，中小型房企的風險更大，幾家資產管理公司此類的變相放貸業務均有所收縮。於是，房地產業務占比比較大的信達開始在全國各地高調拿地，其中7幅是“地王”。

近日，四大國有金融資產管理公司（AMC）中的信達資產旗下信達地產四處高價拿地，成為新晉“地王”而備受關注。

據21世紀經濟報導記者瞭解，信達、華融、長城、東方四大資產管理公司進入地產行業開始都是“無心插柳”。眾所周知，四大AMC的成立就是為應對上世紀末的亞洲金融危機，通過收購處置國有銀行剝離的不良貸款，防範和化解金融風險。

某AMC人士向21世紀經濟報導記者表示，“資產管理公司在接收政策性處置的不良資產中，就有很多抵質押物是土地、房地產等，加上後來的商業化收購，資產管理過公司手中就擁有了不少的土地、在建工程、爛尾樓、投資房地產等。除了轉讓和出租以及其他金融化手段來處置，還需要介入房地產的營運。”

因此，在處置的過程中，資產管理公司逐步成立了獨立的地產運用平臺。比如，信達資產旗下有信達地產，華融資產起來有華融置業，長城資產旗下有長城國富置業，東方資產曾於2015年購買了上海證大超過50%的股權，不過不到一年時間便開始拋售了。

前述AMC人士表示，上一輪的不良資產處置成功得益於中國經濟的增長和房地產等固定資產的升值。正是因為如此，此後AMC在商業化收購過程中也更加青睞房地產項目，2012年左右，不少房地產信託項目出現風險，信達等公司都積極參與化解。不過，其他三家公司的房地產項目主要還是不良項目，像信達這樣直接舉牌拿地的還是個例。

從被動接收到成立獨立地產公司

成立之初，四大資產管理公司接收國有四大銀行和國開行政策性貸款1.4萬億。2004-2005年中行建行工行上市前夕二次剝離不良貸款約7900億，違約處置不良損失率4500多億。

2006年底，四大資產管理公司累計處置政策性不良資產1.21萬億元，基本完成了政策性不良處置的任務，開始了向商業化轉型。商業化轉型後，資產管理公司又通過市場化的手段收購不少商業銀行的不良資產。

由於銀行的貸款普遍具有抵押物崇拜，因此早期剝離的不良資產中，有房地產等作為抵押物的還算是比較優質、回收率較高的項目。在上一輪的不良資產處置過程中，恰逢中國經濟高速增長，資產價格處於上升週期，房地產等固定資產的升值也給AMC的處置帶來較高的回報。

前述AMC人士表示，“以前處置時，我們收過來很多爛尾樓項目，除了轉讓，通過再增加投入，進行開發和運營，不少都能獲得超額回報。由於房地產的開發和運營與其他不良的處置還有不同，所以就四家公司逐漸都培養了地產投資與開發的專業隊伍，並成立獨立的房地產平臺。

以房地產業務量較大的信達為例，該公司旗下的信達地產於2008年底整合了旗下11家房地產公司，並通過資產重組的方式借殼軟體公司“青鳥天橋”實現A股上市。近期出現72.99億元總價的上海新江灣城地王、30.3億元的深圳坪山地王、33.6億元的合肥濱湖地王、33.9億元的杭州南星地王等均為該公司作品。

長城國富置業有限公司則是長城資產旗下以房地產開發經營為主業的投資運營平臺，主營實業投資、資產管理與經營、租賃、房地產開發與經營等業務。由上海天誠置業公司、上海新金穗實業（集團）股份有限公司、上海金豫置業有限公司三家公司組成，其中前兩者是農行設立的地產公司，後劃歸長城資產上海辦事處。

該公司官網顯示，長城富國置業旗下現控股企業5家，參股企業9家，包括6家上市公司。公司在上海、濟南、銀川、湘潭、貴陽等地先後投資建設有辦公樓、商場、高星級酒店、住宅社區等項目十多個。

華融旗下的地產平臺華融置業，其前身是珠海市橫琴信東房產實業開發公司。該公司董事長賴小民於2009年做出“啟動信東公司，搭建房地產業務平臺”的戰略決策，同年7月1日將公司改制更名為“華融置業有限責任公司”，註冊資本8.5億元。

華融資產稱，其基於不良資產的房地產開發業務由華融置業開展。2014年和2015年，華融置業的收入分別為人民幣26.29億、25.02億元，其中房地產相關業務收入分別為24.87億元和21.60億元。

目前，東方資產旗下暫無房地產平臺，不過該公司於2015年初以總價14.89億港元的價格先後買入上海證大超過50%的股份。本來上海證大有望成為東方旗下的地產平臺， 不過2015年底便傳出東方資產轉讓上海證大股份的消息。

不過，相比其他大型房地產開發商，四大AMC旗下的房地產平臺仍然較小。

多管道進入房地產

2010年，信達完成股份制改造後，也成為唯一一家獲准收購非金融類不良資產的金融資產管理公司。從此，該公司開始拓展非金融類不良資產管理業務，亦為暫時出現財務和經營困難的企業提供債務重組支援，其中也包括一些房地產項目。

2015年8月，財政部聯合銀監會下發了關於《金融資產管理公司開展非金融機構不良資產業務管理辦法》，將非金融機構的不良業務的處置業務擴大到四家AMC。

某AMC高管曾在接受21世紀經濟報導記者專訪時表示，“房地產在當前我們的重組附加條件類業務中佔有一定比重，這是我們基於對房地產行業前景的判斷和我們的專業優勢所進行的戰略抉擇”。

在他看來，房地產行業仍然是我國經濟發展的重要組成部分，隨著房地產市場調控方式的轉變，房地產市場將出現區域、企業和產品三個方面的結構性分化。因此，該公司的房地產業務集中於大中型城市，產品集中在剛需、保障性住宅以及功能、價格定位合理的商業性房產等產品。

此後，隨著房地產信託爆發式增長後帶來的危機，AMC也開始逐步介入房地產信託項目。2012年4月，信達資產旗下金穀信託、信達投資、信達地產聯合發起組建一隻總規模達100億元的房地產並購基金。這只規模巨大的特殊機會型並購基金採用有限合夥制形式，投資方向瞄準不良房地產信託產品收購。其他公司也陸續接盤了一些房地產專案，不過量相對較少。

與此同時，金融監管部門加強對影子銀行的監管，房地產開發商特別是一些中小型開發商的融資管道受阻。此時，四大AMC扮演了二三線城市中小房地產商“金主”的角色。

據21世紀經濟報導2014年曾報導，四大AMC通過“債權受讓”的方式，向二三線房地產企業提供融資。具體的方式是，就是四大AMC原價受讓房地產開發商及其關聯公司之間的債權，一定期限後要求房地產企業股東回購這邊債權並支付一定的資金占用費。債權轉讓只是“幌子”，實質就是變相向房地產企業提供貸款。同時，資產管理公司也會讓融資方提供抵押和擔保，而所謂的資金占用費等就是貸款的利息。

事實上，四大資管公司都有通過債權轉讓模式向房企變相貸款融資。包括新華聯、華夏幸福、雲南城投、福星科技、金科股份、大名城、凱樂科技、華業地產、中南建設、大港股份、榮盛發展等上市房企以及非上市房企。

而隨著三四線城市房地產市場的持續低迷，中小型房企的風險更大，幾家資產管理公司此類的變相放貸業務均有所收縮。於是，房地產業務占比比較大的信達開始在全國各地高調拿地，其中7幅是“地王”。

不過也有其他AMC人士對此表示不理解，“現在房地產市場還是有風險的，信達這樣去拿地背後的邏輯我們都不太理解。”

上海市貫徹中央城市工作會議精神推進大會昨天在上海展覽中心舉行。市委書記韓正強調，謀劃部署做好新形勢下上海城市工作，必須認真學習、深刻領會習近平總書記、李克強總理在中央城市工作會議上的重要講話精神，按照中央對上海工作的新要求，創新理念，把握規律，明確定位；　堅持問題導向，破解關鍵難題，實現持續發展；堅持規劃引領，管理為重，管建並舉，建設和諧有序的宜居城市，不斷開創上海城市工作新局面。

市委副書記、市長楊雄出席會議並講話。市領導沈曉明、尹弘、薛潮、李逸平出席，副市長蔣卓慶主持。會上公佈了《中共上海市委、上海市人民政府關於深入貫徹中央城市工作會議精神進一步加強本市城市規劃建設管理工作的實施意見》。

貫徹創新協調綠色開放共用五大理念

韓正指出，上海貫徹創新、協調、綠色、開放、共用五大發展理念，必須堅持創新是引領城市發展的第一動力，大力實施創新驅動發展戰略；必須聚焦解決特大城市發展中不平衡、不協調、不可持續的突出問題，注重推進協調發展；　必須把保護城市生態環境放在優先位置，實現人與自然和諧共生，更好建設宜居城市；必須堅持擴大對外開放，率先建立開放型經濟新體制；　必須踐行人民為中心的發展思想，大力推進城市共建共用。要認識、尊重、把握和順應城市發展的客觀規律，結合實際貫徹落實中央關於城市工作“五個統籌”的要求，認清看准上海在國家整體發展中的地位作用，統籌空間、規模、產業三大結構，提高城市工作全域性；深入認識特大城市要素結構的多樣性、各種關係的複雜性、各個系統的高關聯度和各類隱患風險的易發多發性，統籌規劃、建設、管理三大環節，提高城市工作的系統性；充分認識制度、科技、文化在城市發展中的極端重要性，統籌改革、科技、文化三大動力，提高城市發展的可持續性；全面把握生產、生活、生態空間的有機聯繫，統籌生產、生活、生態三大佈局，提高城市發展的宜居性；充分調動一切積極因素，統籌政府、社會、市民三大主體，提高各方推動城市發展的積極性。

在吸引集聚用好人才問題上須不拘一格

“當前，上海要立足特大城市發展，高度關注經濟結構轉型升級、生態環境、交通、文化傳承與發展、居住五個重大問題。”韓正指出，每一座城市都是生命有機體，興起、繁榮、萎縮、衰落，原因有很多，根本是經濟，縱觀世界城市發展史、尤其是現代城市發展的歷史，可以充分證明這個根本規律。上海自身的發展歷史證明，我們推進城市工作，實現城市更好發展，必須集中力量推進經濟結構轉型升級，根本轉變城市發展方式。要強化科技創新引領和帶動，擺脫傳統工業化時代城市經濟轉型升級的思維方式，跳出簡單依靠大產業、大專案推動城市發展的老路，奮力推進科技創新，把全力以赴建設具有全球影響力的科技創新中心貫穿於全市一切工作之中。要強化人才的核心支撐。一個城市擁有什麼樣的人群，全體市民創造性和聰明才智發揮得如何，決定城市前途命運。上海在吸引、集聚、用好各類人才的問題上，必須不拘一格。

堅定不移減少經濟增長對房地產業的依賴

韓正指出，當前，上海中小河道治理、垃圾分類等還是突出的短板，必須進一步加大工作力度。交通是特大城市永恆的主題和難題，要有綜合思路、系統規劃。在不斷完善以“三港兩網”為樞紐的對外交通體系的同時，要長期堅持公交優先發展戰略，依法加強綜合交通管理，嚴格執法、久久為功。上海既要靠經濟強身，更要靠文化築魂，大力弘揚、著力體現海納百川、追求卓越、開明睿智、大氣謙和的城市精神，全面提升城市文化軟實力。要加強歷史建築和文化風貌保護，歷史建築能保留的必須保留，暫無定論的先保留下來；要從保護建築走向保護風貌，傳承好城市歷史文脈。住房問題是特大城市始終高度關注的重大問題。上海要堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的住房市場體系不動搖，堅定不移減少經濟增長對房地產業的依賴。房地產市場“滬九條”不是權宜之計，必須長期堅持，實施過程中要做到違規必處，保持房地產市場平穩健康發展。當前，要把推進本市住宅社區綜合治理，作為深化基層社會治理創新的重要任務，提升居住品質、改善人居環境。

上海到了必須更加強調管理為重的時候

韓正強調，要堅持以人為本、以完善人居環境為核心，更加注重規劃引領、管理為重、管建並舉。堅決守住常住人口規模、建設用地總量、生態環境保護、城市安全四條底線，要更加重視規劃“留白”，進一步提高規劃的執行力。上海大規模建設的時期已經過去，到了必須更加強調管理為重的時候，要進一步改革城市管理體制機制，確保大規模城市基礎設施高效、安全運行，不斷提升城市管理和公共服務的效率。

路透報導，香港經濟疲弱，近來貸款人遭取消贖回權的房屋激增，且數量可能直線上升；東方之珠房價走跌，目前價格低於當初購買價的房屋數量創5年來新高，涉及不動產金額則創金融危機以來最高水準，導致房屋持有人對金融公司的高利貸款違約跟著增加。

香港金融管理局數據顯示，截至3月底，香港房價低於貸款餘額的「溺水屋」數量達1432間、創5年來新高，涉及不動產金額達49億港幣（約204億台幣），規模為2009年全球金融危機以來最高水準。相較於去年12月底，香港僅有95間溺水屋、金額僅4.18億港元，當前溺水屋數量激增14倍、金額翻了近11倍。

溺水屋數量激增14倍

非銀行的香港金融公司從去年第4季以來逾放款增加，現在房屋喪失贖回權或遭查封的數量也跟著攀升。香港物業融資協會（Hong Kong Property Finance Association）主席林錦良表示，目前該會（由不動產融資公司組成）每100件貸款中，約有10件逾期拖欠，相較於去年僅5至6件；房屋喪失贖回權或遭查封約每百件貸款中有4件，也比去年的2至3件多。

不動產業專家觀察，香港不動產相關商業活動占經濟產值的5分之1，公寓市場任何困境都會重創經濟成長。香港今年首季GDP（國內生產毛額）較去年第4季萎縮0.4%，主要受到中國經濟大幅降溫所拖累，導致出口下滑、消費支出疲弱。
路透報導，香港不景氣也引發房市融資的討論，即香港金融管理局是否應該更嚴格掌控及監管非銀行機構對購屋者的貸款。香港銀行業相當大程度從事中國借貸生意，在2009年金融海嘯後，為了抑制房市交易過熱及泡沫化現象，相當於香港央行的金管局共祭出7輪不動產冷卻措施，把銀行對住宅不動產的貸款成數削減至最多剩60%，某些情況下還可降至剩40%。

不過，此一房貸限制並不適用於非銀行的金融公司和房地產開發商，而在香港買房的人近年來繞過銀行、從其他來源取得貸款，最高貸款成數甚至可達90%至95%，一些案例還顯示超過100%的貸款成數，意味金融公司或開發商提供可取得比不動產價值更高貸款的機會，來刺激買氣。

房價自去年高點下跌11%
當房市景氣大好且價格不斷上漲時，這種做法或許不是問題，一旦房價開始下跌，跌幅不需太大，就會使借款人陷入無力償還的困境。這就是香港當前正在發生的情況。國際清算銀行數據顯示，香港房價從2015年9月高點以來已跌了11%，家庭債務也達近70%的紀錄高點。
背房貸的香港民眾如果再拿公寓去質押，進行其他不受監管的交易、包括貸款來買賣股票，就使負債情況更加惡化。專事房地產拍賣的環亞物業（AA Property）總經理曾傑俊表示，越來越多人使用他們的不動產質押，尤其股市投資的失利者已無法償還房貸。

預期今年底房屋拍賣數增加
曾傑俊指出，環亞物業今年已拍賣了80件遭取消贖回權的住宅不動產，預期至今年底的拍賣數將超過200件，而去年類似情況拍賣件數只有約100件。香港忠誠拍賣（CS Auctioneers）也表示，經濟不景氣情況惡化，預期今年遭取消贖回權的房屋拍賣件數將增加。

投資在香港住宅和商用不動產市場達350億港幣的紀惠集團（Gale Well Group）行政總裁湯文亮表示，金融公司要求的高利息是重大風險，他在去年著作中指出，香港住宅市場約有1000件不動產出現買家房貸逾期，債權人有權可以取消贖回權。湯文亮評估，迄今年底，香港房貸逾期可能增至1.5萬件、金融公司取消贖回權可能達1萬件。

路透指出，香港金融公司通常索取10%至30%的高利息，相較於銀行要求的利息僅約2%；金融公司房貸年限通常約1至5年，而非銀行的20年或30年。這些金融公司提供房貸給那些被銀行拒絕的民眾，由於他們沒有穩定收入或無法證明有一定收入水準。

萬科（02202）引入深圳地鐵方案遭華潤反對，華潤透過媒體發表聲明稱，方案是萬科管理層的決定，未獲董事會通過。惟萬科購買資產預案的公告已刊發，按流程正待深交所審核。有華潤內部人士揚言：「繼續投反對票，股東大會見。」萬科昨晚則舉行電話會議，該公司高級副總裁譚華杰重申，交易非為短期利益，冀股東為長遠利益支持重組。

「寶萬之爭」變成「華萬之爭」，市傳已表明反對萬科引入深圳地鐵配股方案的華潤或向寶能系洽購股份，惟華潤方面在昨天已否認傳聞。萬科獨立董事華生昨天下午在微博斥華潤「太過自私」，其微博稱在寶能只求全身而退的情況下，華潤提出了否決深鐵入主，讓萬科巨資收購深鐵土地，待事態落實後再對華潤等增發股份的方案，將更加損害其他股東利益。

萬科於上周五晚披露，11名成員組成的董事會以7票同意、3票反對、0票棄權、1票迴避，通過與深圳地鐵重組預案決議，擬以配股方式購買深圳地鐵持有的前海國際100%股權，初步交易作價456.13億元人民幣。

律師指迴避票合法

在董事會上，投下反對票的3位華潤董事認為，　上述收購項目規模過大，開發周期及資金回收期較長，現有股東在2016年至2018年的每股盈利將被攤薄，而且收購資產沒必要向深圳地鐵配股，可用現金購買、債券融資等方式進行。

華潤此後更對1票迴避票的合法性質疑，認為這個迴避票應視為棄權票，故此議案不夠三分二票數通過。萬科昨晚在港交所發公告引述北京君合律師事務所法律意見書，重申會議決議合法、有效。君合的意見書指出，獨立董事張利平因所任職的美國黑石集團正與萬科洽售一中國物業項目，構成潛在關聯及利益衝突，故迴避是次董事會投票表決，董事會決議符合《公司法》及《公司章程》有關規定。

據內地《21世紀經濟報道》，華潤目前暫時沒有提起相關訴訟或申請監管部門對決議進行審核。


引深鐵倘否決 萬科：厚着臉皮再爭
(經濟)

萬科（02202）的股權爭奪戰進入新階段，對於通過引入深圳地鐵，華潤集團在社交媒體發文反擊，萬科昨晚召開電話會議：「對於股權變更問題，不適合也沒有興趣討論。」

華潤反擊：股權變更不適合

面對華潤的反對，萬科高級副總裁譚華杰稱：「如果此次合作未能通過，都會厚着臉皮再爭取」，因深圳地鐵是全國最好的軌道交通公司，但屆時已失先機，前景無法確定。

萬科於上周五宣布通過以456億元（人民幣．下同）的作價，收購深圳地鐵資產；不過，華潤旋即在官方微信上撰文，指對萬科未有認真考慮董事意見，表達強烈不滿，並質疑投票的合法性。

不過，萬科昨晚就此取得法律意見，律師認為，由於獨立董事張利平因潛在的關聯與利益衝突已作出申報，迴避表決，故7票贊成，3票反對的決議是合法及有效。

此外，華潤認為新股作價相對淨資產估值折讓較大，達到24%，而且注入資產在未來2至3年亦沒有盈利，令萬科每股盈利被攤薄20%，影響股東回報；再加上萬科仍有融資的空間，認為毋須發行大量股票攤薄現有股東權益，可透過現金或債權融資形式支付。

萬科高級副總裁譚華杰在電話會議中解釋，配股價是雙方認為公允的，即使以現金支付，對方亦不會答應，「對方同意機率只有0.0001%。」

對於萬科擬向深鐵收購的2個地產項目，華潤認為不是地鐵整體業務的權益，不能鎖定未來雙方在其他項目的開發合作，亦未能形成對萬科的持續性支持。

傳購寶能持股 華潤：無稽之談

另外，對於有消息指國資委原則上已同意華潤購入寶能系所持萬科股份，《騰訊財經》引述華潤回應稱，此消息不實，純屬揣測和無稽之談。據了解，華潤將保持反對重組的態度，而其目標是恢復第一大股東地位。

新盤兩天75成交跌40% 創12周低

錦田北PARK YOHO Venezia以高成數按揭作招徠，收票進度理想，暫收近1,800票，超額17倍，料日內加推新價單。

項目過去3天於現樓舉行嘉年華吸引準買家，昨日單日錄逾萬參觀人次。現場所見，排隊睇樓客以較年長的家庭客為主，與早前主打上車客的新盤客源明顯不同。市場消息指出，項目最快周末推售，相信日內公布銷售安排及加推單位應市。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，以其客戶為例，約20至30組準買家打算購兩伙或以上，其中1名買家預算約3,000萬元，購4伙3房單位，其中兩伙作投資之用。

大埔逸瓏灣Ⅰ沽2洋房 涉近3億

至於其他新盤方面，過去兩天以推售餘貨為主，市場共錄75宗成交，按周下跌40%，宗數為近12周最低，惟大碼成交持續。如信置（00083）大埔白石角逸瓏灣Ⅰ再沽兩幢洋房，昨日以招標形式售出的第9及10號洋房，涉2.96億元。

市場消息指，兩幢洋房買家為同一人，其中第9號洋房為項目售價及呎價最高的洋房，連裝修及家具出售，面積3,649平方呎，售價1.56億元，呎價約42,751元，花園面積2,010平方呎，另平台面積1,100平方呎。而第10號洋房，面積3,639平方呎，售價1.4億元，呎價38,472元。項目累售131伙，累積套現逾7.5億元。

西半山敦皓加推10伙 周三發售

此外，豐泰地產西半山敦皓上周六（18日）半小時內售出全數10伙可售單位，發展商隨即加推新價單，發展商表示，加推單位微調1.5%至4%。加推10伙於本周三（22日）發售，以即供折扣計，折實樓價2,631.6萬至3,941.2萬元，呎價由24,750元至30,247元。

其次，新世界（00017）旺角SKYPARK過去兩天再沽3伙開放式單位，成交價由487.8萬至531萬元，呎價15,486至16,857元。

另外，再有新盤買家撻訂，將軍澳SAVANNAH及馬鞍山迎海.駿岸分別錄得1宗撻訂個案，成交價為720.2萬及約700.9萬元，料發展商殺訂約36萬及35萬元。

收緊獨立廁要求 限制過高樓底

近年主打細單位的新式工廈興起，引起政府關注工廈濫用為住宅用途。屋宇署推出4招，收緊新建工廈批則中的獨立廁所要求，限制高樓底設計。分析料措施降低發展商建工廈意慾。

樓價高企，上車需求熾熱，衍生出近年有發展商將工廈「劏細」，興建面積300至500平方呎的細單位，附設獨立廁所及分體式冷氣，加上容許用戶24小時出入，部分項目甚至附設會所設施，形同新樓「上車盤」，近期更惹來政府部門關注。

不常見設施拒接納

屋宇署近日向建築師等認可人士發出通函，表明認為工業大廈不適合作住宅用途，而正當該署與地政總署正聯合打擊現存工廈作「劏房」的時候，在近期建成的工廈不少細單位卻附設獨立睡房，並成為新趨勢。

為打擊新式工廈濫用作住宅，屋宇署決定在審批新建工廈圖則，包括改裝及加建工程時，加入4項新的要求。首先是過往容許工廈商業用的廁所，可以不按照一般住宅廁所嚴格的通風及採光規定，同時獨立廁所的暗渠將會不豁免計算入總樓面面積內。兩項規定均會增加發展商為工廈細單位設立獨立廁所的開則難度。

發展商建工廈 意慾料降

此外，近年工廈細單位均採用特高樓底設計，意味在「拆售」後，新買家可以私下加建閣樓，增加單位居住空間，新規定則要求，過高的樓底需要有充分的理據證明。

最後是不常見於工廈的設施或設計，在審批圖則期間均不會獲接納，將趕絕時下工廈設會所、泳池的趨勢。

測量師學會上任會長何鉅業認為，4項招數之中以收緊獨立廁所及單位高樓底要求「最辣」，因為日後發展商不能夠再用「黑廁」設計，在開則難度將會大增，降低發展商建該類工廈的意慾，但他相信，只要在發展利潤上有誘因，始終會令個別發展商想辦法突破限制。

事實上，現時發展商在市區購入工廈或工業地的地價成本，遠較購入住宅地盤為低，但重建後卻以貼近住宅的售價推出，加上非住宅項目不受《一手住宅銷售條例》規管，賣樓靈活度較高，所以近年有不少投資者或發展商均參與興建這類「新式工廈」。而現時荃灣一帶的新式工廈，例如DAN 6的呎價不過6,000至7,000元，單位面積400餘平方呎起，入場費不過200至300餘萬元，遠低於同區私樓，所以頗受投資者歡迎。

一太張作基：豪宅價跌幅料10%內

第一太平戴維斯住宅服務部董事總經理張作基表示，未來新盤供應續增，發展商貼市價推盤，二手業主惟有減價賣樓，難免造成「骨牌效應」，但礙於加息幅度有限，相信豪宅樓價跌幅只會在10%以內。

近一兩個月豪宅市場氣氛相當兩極化，中價豪宅不時出現蝕讓的成交，反而「身價」數億元的超級豪宅市場造價卻屢創新高，當中以莊士機構（00367）山頂歌賦山道15號屋地最矚目，以21億元售予深圳富商祥祺集團董事局主席陳紅天，樓面地價每呎高達22.8萬元，創全港屋地呎價新高；日前山頂施勳道3號施勳別墅頂層單位，亦以2.32億元售出，呎價約17萬元，創亞洲分層呎價新高，買家同樣為具中資背景的鴻榮源集團董事長賴海民。

發展商去貨 貼市價推盤

「最近股票市場以及投資氣氛回穩，市場早已預期美國加息幅度不大，在一手市場方面，未來新盤供應陸續增加，發展商要去貨，在定價上以貼二手市價推盤，價錢不會定得太高，對樓市都是正面的信息，所以近期一、二手樓市成交量及價錢都出現回穩迹象。」張作基表示。

對於部分超級豪宅在逆市再創新高，「投資豪宅物業難以單純用價錢來判斷，舉例，何文田月前有3個樓盤同期推售，反而以定價較高的項目銷情較佳，反映投資豪宅買家更重視價錢投資。較優質的豪宅單位，在跌市時更具抗跌能力，猶如投資名畫一般，始終市場對優質的地段相當渴求，但這些超級豪宅成交太少，亦難以作為基準參考。」

市場已累積 不少購買力

未來豪宅新盤供應陸續增加，根據該行的數據指，今明兩年半山區將有超過800個豪宅單位落成，冠絕港島區；九龍區年內亦有400個豪宅單位竣工，主要來自何文田的3個豪宅項目；新界九肚山6個項目有約500個單位供應，將是2017至18年新界區豪宅供應最多的地區。

下半年的豪宅市道，基於發展商現時仍維持貼市價推盤，付款辦法上比起二手市場有優勢，內地買家亦傾向買入一手樓，故二手業主賣樓唯一招數便是減價，而發展商在新盤定價時，亦會參考同區二手市場，間接造成「骨牌效應」，「但我相信下半年就算跌也不會跌得太急，因為美國加息步伐慢，豪宅樓價跌幅相信只會在10%以內。」

「下半年樓市亦不用看得太負面，即使樓價有機會下調10%，以我接觸的買家不少都等候機會入市，市場已累積了不少購買力，只要市場有平盤，買家都願意出手。再者，內地樓市近一年已有不俗的升幅，形成水漲船高的局面，內地客或會將內地的單位沽出，套現將資金南調來港買樓，對樓市都是正面的信息。」

政府下周將公佈第二財季(7至9月)賣地計劃。近大半年經濟下行、樓價反覆下跌，市場關注土地供應步伐會否減慢。然而，有測量師認為，由於長策會已列出未來10年總供應46萬伙公私營單位的目標，政府不會輕易改變供應步伐。按政府賣地計劃推算，下季潛在可供應的住宅地達11幅，涉逾7,000伙，為2014年第四季（7,664伙）後即7季新高，市場估值近250億元，當中啟德地皮將會亮相。

政府今年2月公佈賣地計劃時，已一併公佈上半年賣地部署，共涉及18幅住宅地。由於財年首季已推出7幅地皮，換言之尚餘約11幅可於下季發售，提供約7,238伙，較本季7幅地4,600伙多57%，也是自2014年第四季後7個季度新高，當時推地7,664伙。翻查過去5年同期政府的推地策略，財年第二季(亦即每年的第三季)，一般是政府推地的高峰期，5個年度內，有4個年度的第三季推地數量都超出5,000伙。

多推地 下半年易調節

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，第二財季政府推地多可以理解，因為這個季度正正是一個緩衝的時間推更多土地，之後政府才可以因應市況再進行調整，相信下季度亦不會例外，供應數量將會偏多。但業界相信，該11幅官地未必全數推出發售，因為尚有「一鐵一局」項目的供應，故該批11幅官地或只會推出其中大部分。

啟德區 住宅供應最多

11幅官地中，最矚目莫過於啟德地皮。張聖典表示，雖然過去一段時間樓價持續下跌，但市區地跌幅會相對新界地較小，而且啟德地除規模大外，地皮位置亦具優勢，故一定是下季焦點。其中，啟德第1F區1號地為下季可推地皮中最大規模，可建樓面141.96萬方呎，提供多達1,645伙，市場估值達63.9億元，每呎樓面地價4,500元。

啟德另一幅第1K區3號地皮，亦有望下季上陣，可供應975伙，規模較小，但可建樓面達63萬呎，市場估值約28.4億元，每呎樓面地價同樣4,500元。另外，下季尚有多幅逾千伙土地有望推出招標，分別為茶果嶺高嶺土礦場用地(第1期)(約1,300伙)、屯門青山公路-青山灣段地皮(約1,160伙)，估值高達41億元及27億元，考驗市場承接力。

張聖典指出，地價下跌快過樓價，預測下半年樓價下跌5%至10%，相對而言，地價就可能跌15%至20%，一切要視乎下半年外圍經濟環境的變化，與香港經濟下行的速度而定，而持續增加的供應，亦會影響樓價走勢。事實上，發展商於地皮出價下降之際，政府的地皮底價亦有所調整，反映政府亦面對現實，惟目前張氏相信，政府增加供應的決心未有動搖。

「鬆綁」地 露輝路2地可推

此外，隨著高院早前駁回一項司法覆核，涉及香港教育大學學生丘家寶要求覆核城規會去年2月13日將大埔區內五幅原屬綠化地帶的土地，改為發展低密度住宅及公共房屋的決定。雖然尚未知該名大學生會否有進一步行動，但大埔地皮相信已經「鬆綁」，兩幅曾經因司法覆核而擱置招標的大埔露輝路地皮，有望下季推出招標，涉及660伙。

「住房危機是對英國經濟最大的威脅，」這句話不僅僅是左翼人士在說的。最近，英國銀行總裁Mark Carney就這麼警告大家。他認為，住房危機直接影響了就業和生產力，對經濟發展不利。「暴風雨就要來臨了，行動的時刻到了，」他這麼說。

社會住宅的嚴重短缺，加上私人住宅的房價高漲(高漲的速度是工資成長的六倍)，造成了這種現象：對許多年輕人來說，能找到住房的地方(居住條件差的廉價住宅區)，找不到工作。而在中等房價地區，可能找到工作的地方，卻找不到(付得起的)住房。有人想怪罪人口增加：「英國太擠了」，他們這麼說。其實，英國一點也不擠。據全國住房聯盟表示，在這個國家，只有百分之九的土地是被使用的土地，它地大的很。而人們何以會到了無地可住的地步？

住房面臨嚴重危機，其實是政策缺失導致。這就是為什麼最近當選的市長Sadiq Khan做出建蓋社會住宅的承諾，工黨財政大臣John McDonnell也在該黨的經濟事務大會中推出了工黨未來若執政的一大政策：地方政府將有權力限制高漲的私人房租，並將每年建蓋十萬個社會住宅。工黨主席Jeremy Corbyn更表示，要解決住房危機，政府的介入和管制是必要的。

開發商的炒作眾所週知，其中，外資的炒作十分顯眼，不是因為外資是房價高漲的唯一緣由，而是因為它投資的房產都是倫敦最顯眼的建築和上億的開發計劃。情況嚴重到市長Sadiq Khan提議要讓倫敦居民有購買新房的優先權。「我們不能讓倫敦成為洗錢的國際首都，」他表示。如果這項提議成為事實，日後開發商若要取得房地興建計劃的許可，將必須在倫敦先作廣告六個月。

隨著國際投資在英漸成趨勢，倫敦成為許多國際資本家的理想投資地。史密斯機構(公共政策研究機構)最近發表了一份報告，名為‘被販賣的英國’(Britain for sale)，其中指出，對外資的過度依賴，將會使英國各城市過度受制於國際市場的波動。該報告表示：「外資的所有權已達到前所未有的程度，不僅是公司/股票所有權，也是策略資產的所有權。這不是一夜之間發生的。重要資產的外資所有權，是政府私有化政策(以及緊縮政策)的結果...」

該報告也指出：「國際投資也有空間上的後果，比如倫敦的住房問題。倫敦越來越多的新興住房是國際投資者所有。[當局]很有必要管制這類的投資，比如徵收房產投資稅﹖」

的確，倫敦各處高高聳起的華夏大樓，許多是被國際資本家為投資的目的購走，那些大樓很多一年半載都是空著的。它們成為倫敦住房問題的一大象徵：倫敦居民和許多青年買不起或租不起房，眼睜掙地看著這些高樓大廈在自己社區裡興建起來，加速炒作房價。

聖喬治塔(St George Wharf Tower)就是問題的典型。它是倫敦最高的住宅，也是倫敦第八名最高建築物。它是聖喬治塔開發計劃的一部分。而這高聳在倫敦市中心的五十層的高級住宅，確是與倫敦人的居住生活完全隔離的國際投資地點。據<衛報>調查顯示，聖喬治塔這棟大廈裡三分之二的豪華公寓都是國際投資者所有。據該報導，聖喬治塔的一百三十位國際買主之中，一位是俄羅斯的億萬富豪，還有一位奈及利亞銀行的前主席，一位是吉及斯坦的伏特加富商，還有香港，新加坡，馬來西亞，中國，印度，瑞士各國富商。這些國際資本家在聖喬治塔的購房，據《衛報》調查發現，其中有四分之一是由離岸公司經手的。

聖喬治塔裡最豪華是它的五層套房，有兩萬三千平方英尺，比英國一般的三房兩廳的房子要大二十多倍。它兩年前就被俄羅斯的投資者買去，至今還是空著的。

在倫敦西南河畔，離市中心僅十五分鐘，也有一座座顯眼的豪華建築，名為Nine Elms。在這裡的一片荒廢的倉庫用地和關閉的電力廠用地上，Nine Elms開發公司開啟了歐洲在規模上數一數二的重建計劃，建蓋著投資一百五十億鎊的兩萬套豪華公寓。它成了倫敦最大的工地，目前尚未完工。整套計劃俗稱「泰晤士河上的杜拜」。這裡的每一套公寓，起價都是一百萬鎊以上。該公司針對的買主，當然不是一般倫敦居民，而是國際富豪投資者。

中國最大的房地產公司大連萬達集團，就在Nine Elms建蓋「歐洲最高的住宅之一」，不僅是兩棟高聳的豪華公寓(一棟是五十八樓，一棟是四十三樓，中間以行人道接通)，還有一處五星旅館。在這裡，據估計，中國富豪買主們將能從地產的買賣掙取相當高的利潤，達百分之二十以上。(英國的移民政策不歡迎中國勞工，但雙手歡迎中國富豪到英國投資。)

位於上海的開發公司Greenland也已在加速利用倫敦地產市場，不僅在倫敦西南邊的Wandsworth計劃建蓋豪華大廈，更在倫敦平均收入最低地區之一的Tower Hamlets計劃建蓋豪華住宅。該開發商計劃拆除Hertsmere House地點原有的四層辦公樓房，建蓋六十七層的大廈，預計二零二零年完工，估計將是倫敦在房價上數一數二的豪華公寓。這八百六十九套公寓的買主，多為國際富商投資者。而在Tower Hamlets這個地區，有兩萬名當地居民還在苦等著地方政府分配社會住宅。這狀況殘酷地呈現了倫敦住房危機的面貌。

據房地產諮詢公司Property Vision估計，在倫敦，至少有五萬四千套像以上這樣的豪華住房正在興建當中，位於市中心或近市中心，每一套公寓都在一百萬鎊以上，根本不是一般倫敦人能買得起的。由於這些開發公司針對的買主不是倫敦居民，他們繼續興建他們的豪華大廈：目前，據Property Vision估計，倫敦有至少兩百套像以上Nine Elms這樣的「大廈群」正在籌劃或興建中。當倫敦的高樓大廈群起，倫敦居民卻越來越沒有能力選擇住房：這些國際房地產投資者快速地炒起了倫敦的房價，致使倫敦居民連合理房租都難尋，嚴重破壞了倫敦居民的居住條件和環境。

同時，地方政府由於經費不足，經常給予私人開發公司建蓋豪華大樓的許可，條件是讓這些公司同時建蓋一些所謂「一般人負擔得起的住房」(affordable homes)。而「一般人負擔得起的住房」事實上是近年來的新名詞，取代了過去的「社會住宅」，也取代了社會住宅低廉的房租(社會住宅租金是市場價格的百分之五十)。如今這類所謂「一般人負擔得起的住房」的房租，都訂在市場價格的百分之八十，一般低薪人士完全不可能負擔得起，而中等收入者也會覺得吃力。

比如，Nine Elms的大樓裡，有一小部份是與地方政府達成協議建蓋的所謂「一般人負擔得起的住房」，房租訂在市場價格的百分之八十，也就是家庭年收入必須至少三萬八千鎊，根本不是「一般人」能承擔的。這種情況很普遍，而有些民眾並不清楚所謂「一般人負擔得起的住房」與「社會住宅」之間的不同，不知道他們被政客開了空頭支票。(據各地方政府統計，社會住宅房客之中，至少有一半房客的家庭年薪是在一萬兩千鎊左右。所謂「一般人負擔得起的住房」房租，對許多房客來說根本就是天文數字。)

這麼看來，要從根本解決住房問題，恐怕需要「政治意願」。地方政府不該依靠開發公司或私人部門來解決問題，私有化是問題的緣由。希望社會團體不斷給予的壓力，終將促成政策上的轉變，希望能在不遠的未來，看到倫敦居民走出住房的困境。

＊作者為獨立記者