北市新成屋跌幅不到4% 預售屋無囤房稅反大跌近9%

事與願違
去年5月囤房稅上路，針對建商旗下新成屋課徵3.6%囤房稅，以期達到抑制房價的效用。但根據市調業者統計，自2014年Q4研擬囤房稅至今年Q1，台北市新成屋房價從每坪87.1萬元降至83.6萬元，降幅不到4%。專家認為，單一稅制無法打房，有修正與檢討必要。

根據《住展》雜誌統計，囤房稅反倒讓近6季預售屋價格下跌約8.71%，市況比新成屋還慘。未課徵囤房稅的新北市，新成屋房價6季跌幅超過6%，桃園市新成屋房價跌幅亦逼近5%，超越北市。

成屋推案量體大減
預售案讓利空間大於成屋案，更使購屋客向預售案靠攏，成屋案推案量體大減。據統計，北市2014年6月30日前，共有24個新成屋案，今年同期卻僅有5新成屋案，總銷金額自270億元縮減至不到20億元，量減約9成。北市除「興雅BCF」、「和平大苑」這類頭已洗一半、沒辦法回頭的建案，會推成屋，其餘幾乎皆循成屋、或邊建邊售模式推案。
吉美建設總經理林進輝指出，根據建商公會內部調查，同樣顯示囤房稅於房價，並無實質抑制作用，「這只是一條徒增建商成本的惡法。」林進輝說，房子蓋好後賣不掉，或許肇因於產品定位與時局不符，也因北市新房持有稅高，民眾出手意願低，加上建商取得成本若高，難大幅降價，「北市府曾提給1年2%的寬限期，但事實上就算給3年，房子都不一定能賣光。」

房價自由市場修正
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，無論從新案降價的幅度、或是新成屋、預售屋推案量的增長，整體房價趨勢，顯然朝自由市場修正方向前進，囤房稅僅是增加新成屋建案稅負，對於價格干預的程度看似不大。

何世昌表示，新公開的預售屋案，讓利最有感，如太平洋之森、忠泰鳳磐等案，顯示預售屋價格下跌，是房市景氣造成，所以一公開就讓價，並不是等建案接近完工、將被課徵囤房稅才降價。由北市新成屋降價幅度不大的結果來看，何世昌認為，新成屋課徵囤房稅已適得其反，確實有修正與檢討的必要。

屏東大學不動產經營系副教授楊宗憲認為，建商降價求售，雖可減低囤房稅負擔，卻可能產生更大損失，如已購客的反彈等，致使成屋價格產生僵固性，單一囤房稅實難收抑制房價之效。

景氣不好，建商暫緩推案。上市櫃建商包括長虹（5534）、三圓（4416）昨舉辦股東會，2建設公司董座不約而同認為，房市景氣今年不會好，公司皆選擇不推新案。

房市3大不利條件
長虹董事長李文造指出，現在的房市，問題出在供給量太大、稅負太重及整體經濟環境太差等3不利條件，「明年以後是否會有所改變，現在無法預測，呼籲政府應檢討持有稅，不要嚇得客戶都沒有進場意願。」
而一連串打房手段，逼得投資客退場，李文造倒是樂觀其成，他直言：「我也不寄望把房子賣給投資客，投資客沒血沒目屎，賺了錢就跑，不會是長虹的目標族群。」也因為時局不利新案推出，長虹今年暫不推新案，以去化手中包括林口區「世紀長虹」等餘屋為主。

而長虹去年營收約31億元，較前年衰退約4成，今年1~5月整體營收超過35億元，已優於去年，李文造對小股東承諾，部分銷況不錯的預售案，如「天璽」、「明日博」等，都有機會在今年貢獻營收，未來2~3年的營運表現，隨著完工案密集入帳，也會有不錯表現。

三圓董事長王光祥說：「現已快7月，（房市）一點好轉的狀況都沒有。」直言現行政策不利投資，建議政府應多釋出投資誘因，整體經濟才可望好轉，會等景氣好轉再推案。
而三圓位於忠孝東路三段的「正義國宅都更案」，被戲稱為北市都更毒瘤之一，王光祥指出，此案程序已到尾聲，最快年底拆除動工。


自由時報
房市鐵嘴長虹建設李文造：降持有稅 房價也難升

素有房市鐵嘴之稱的長虹建設（5534）董事長李文造昨天指出，目前房市主要受3大因素影響，其中一項是持有稅的問題，不過他認為，即便明年台北市調降持有稅，也只能去化成交量，但房價不容易因此回升。

經濟不佳 房市供過於求
李文造分析，目前影響房市的3大因素除了持有稅之外，還有就是整體經濟局勢不佳及房市供過於求，下半年來看，這3大因素很難轉好，至於明年，目前很難預測，但只要任何一項有改善，房市就會比今年好。
李文造也呼籲政府，對於房屋的持有稅，應該再考量一下，已經調高的台北市，看看明年能不能降回來，至於還沒調高的縣市政府，未來能不能少調一點。

餘屋去化 未來變數之一
李文造認為，房市現在正在谷底盤旋，如果比市價便宜一成的建案，搭配低單價、低總價，就會賣得不錯，但若是高單價、高總價，可能就要靠剛性需求慢慢賣。
目前長虹在台北市的個案都屬於商辦案，地點都不差，比較不受景氣影響。
李文造指出，未來兩年房市的變數之一就是市場餘屋量，因為過去兩年市況不佳，很多建商都改採先建後售，這兩年拿到建照的建案，會在明後年陸續完工，明年的餘屋量將比今年多、後年又比明年多。

「黑衣人」是調查局人員
至於之前被傳當證人的中信案，李文造表示，此案長虹只賺20%，而且長虹是買地加工蓋好再賣給中信，媒體只講土地款不提房屋款，是斷章取義；另外，當時出現的四個黑衣人，則是調查局的人，主要是因媒體實在太多，所以幫忙開路，不是媒體報導的黑道，長虹和黑道沒有掛勾。

台灣萬萬稅，尤其明年起將調高房屋稅基，令人擔心持有成本增加，將墊高房價。對此，卻有專家表示調高房屋稅，反而可以迫使房價下修，較好議價。有網友卻用最近的看房心得打臉專家，認為房屋在台灣根本沒有折舊空間，有錢人更是花錢不手軟，甚至房子還沒蓋好就下定，讓該網友感嘆，自己還是「乖乖當魯蛇好了！」

明（2017）年起，全台有12個縣市將調高房屋標準單價，因此房屋持有成本將提高，讓許多投資客及消費者害怕持有成本提高，會連帶影響房價。但也有房產專家認為調高房屋稅可以迫使房價進一步下修，買房將更好議價。

然而，網友申東賢卻在mobile01上分享最近看房的經驗，發現「調高房屋稅，房屋價格比較好談」的說法根本就是騙人的！他說不管是看中古屋、新成屋還是預售屋，台灣的房屋似乎沒有折舊空間，5年前450萬可以買到的物件，現在都漲到600萬了，問題就出在「萬惡的投資客」一定不會照原價賣，因為這樣會買不起下一棟房子，這也就是造成房價堆疊的主要原因。

申東賢進一步表示，自己好不容易存了一點頭期款，去看新的建案，幾乎總價都要600萬起跳，而且好的樓層還是瞬間賣光，「有錢人」真的很多，很多預售屋更是還沒蓋好就先下定，讓他看房「看到都心灰意冷了！」，只能怪自己口袋不夠深，「還是乖乖當魯蛇吧！」有網友也回應，許多投資客如果無法賣到心中的高價，會選擇出租，就算因為加稅而使持有成本提高，也會轉嫁在房客身上，無論如何投資客還是永遠的贏家。

然而，台灣的房價還真的是這麼「堅若磐石」嗎？不論是建商還是屋主，近幾個月以來已經有「降價取量」的覺悟，實價登錄資料顯示，新北豪宅因為交易慘淡，有物件直接價跌2成，連台北市最貴套房也傳出成交價一坪慘跌20萬，而且根據永慶房仲網6月份網路住宅委售物件統計，目前市場上願意主動降價的物件比例持續維持高檔，全台已突破2成。消費者若能多方參考，仔細挑選物件，或許還是能撿到便宜。

建商能給的，卻不是買方想要的！建商大老直指，現在新案想要快速順銷，「大破盤」、「讓利個10％差不多」，買方卻絲毫不領情，認為價格漂亮沒有用，地點、建商風評才是關鍵，「太便宜的價格，不會看也不買」。

想要吸引買方注意，「價格戰」成為建商的最後殺手鐧，長虹理事長李文造在股東會表示，依照目前的房市狀況，「要讓利10％左右比較容易銷售出去」，認為低單價、低總價的物件，將成為市場上較順銷的物件，「沒辦法預測會不會讓更多」。

不過建商亟欲討好的買方，心裡想的卻是大不相同，網友在mobile01中表示，雖然有些推案價格實惠漂亮，卻無法催出買氣，關鍵就在「地點其實有點偏」、「建商風評太差」，畢竟自住客買房，一住就是10年起跳，便利的交通、生活機能，才是真正適合居住的地方，「某些一堆漏水前例的建商，就別賭了」。

在新北市板橋看房多時的王小姐也透露，雖然有聽說預售屋價格大破盤，但其實地段距離市中心有一段距離，而且房市風吹草動，與其買價格殺很大的預售屋，倒不如選擇看得到的中古大樓，「太便宜的價格，我不會看也不想買」。

對此，代銷公會全聯會理事長王明成接受好房網採訪時建議買方，的確應該以交通方便、機能好的地方為目標，對於部分苦等房市崩盤才買房的人，王明成認為，其實建商打7、8折時，就可以試著進場買房，反之，若想等到1、2折才買「好東西早就被別人買走了」。

中央銀行對豪宅實施的選擇性信用管制，最快本月底的理監事會議就可能解除。對於央行是否持續鬆綁豪宅貸款管制、讓長達六年的房市信用管制功成身退，央行官員昨（23）日回應，若有相關議案，會在下周四（30日）的央行理監事會上決議。

央行在3月底理監事會上大舉鬆綁房市管制措施，大台北都會區特定地區的貸款成數全數鬆綁，僅剩下豪宅貸款。央行對豪宅的管制措施包括：台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其他地區4,000萬元以上豪宅，最高貸款成數限六成。

據了解，央行2010年6月起推出第一波打炒房措施，至今共推出四波房市管制，去年8月首度鬆綁後，今年3月的理監事會議更大規模解禁，包括刪除特定地區房市管制措施、同一名下第三戶以上購屋貸款、公司法人購置住宅貸款、土地抵押借款規範，僅剩下豪宅管制，若6月底再度宣布解除豪宅貸款管制，代表長達六年的房市選擇性信用管制措施將全數退場。

房市回溫，是否對經濟成長有幫助？央行經研處副處長吳懿娟認為，答案是肯定的，民眾購買房屋後，會有裝潢等需求，且民眾願意購屋代表本身經濟情況，以及對未來的經濟展望看法較為正向。

民眾購屋意願似乎有回溫跡象。央行今(23)日公布5月份五大行庫新承作房貸統計，金額不僅來到412.97億元，且單月大增54.88億元，創下今(105)年新高紀錄；且新承作房貸利率已連續11個月下滑，目前僅有1.731%。
　　臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等五大行庫，承作房貸比重約占整體市場4成，因此一向被外界視為觀察房市的重要指標。而觀察5月份六都移轉棟數，新北市、高雄市、桃園市年增各為0.2%、1.9%、47.3%，至於台北市、台中市、台南市則各年減14.7%、13.1%、7%。
　　央行表示，5月份新房貸增加，最大因素就是自住購屋買盤進場，尤其桃園A7合宜住宅持續交屋效應，再加上近3季的降息，提升民眾購屋意願，且「青年安心成家方案」給予較低利率，也提高申請案件。5月份五大行庫的的低利率「青年安心成家方案」增加157.7億元，占比衝高至38.2%，進而壓低整體新增房貸的利率。
　　房仲業者認為，隨著3月份鬆綁房市管制，4、5月看屋人潮增加，在5月份新增房貸金額買氣回籠，以及房價持續下修下，預期將帶動鼓勵作用。若市場對房市管制鬆綁的正面解讀，後續再發酵，加上買賣雙方對價格的共識拉近，可望激勵更多自住客出籠。
　　此外，針對英國可能脫離歐盟一事，恐衝擊台灣資本市場，央行也提到，已備妥約新台幣7,000億元資金，以全力維護外匯市場穩定。央行強調，針對英國脫歐公投，無論結果如何，央行皆已做足準備，且目前新台幣流動性足夠，絕對有能力維持外匯市場合理和交易暢順，並將保持新台幣匯價動態穩定。

不畏東區店面空置率拉高，仍有企業看中商圈集客效益，砸下每坪單價高達2.11萬元的租金搶租，該案也是今年該商圈最貴一筆的店面租金實價揭露案，而且光是單坪租金便是青貧族一個月的薪水。

根據內政部實價網最新揭露資料，5月揭露最新一筆東區店面租賃資訊，該店面坐落於北市忠孝東路四段211~240號，租賃坪數約18.93坪，每月租金為40萬元，換算每坪租金高達2萬1131元，相當於青貧族22K的月薪，不但是該商圈今年最貴的單坪租金實價紀錄，更是實價揭露上路以來，該商圈實價揭露第八貴的租金單價。

此外，根據備註資料，第4年的月租金調高5萬元，上漲至45萬元，調幅高達12.5%，拆算每月每坪租金高達2萬3771元，第5~6年月租金又再調高5萬元，每月租金來到50萬元，租金調幅也超過1成，漲幅達11.11%，拆算每月每坪租金高達2萬6413萬元，緊追在同商圈每坪租金單價2.96萬元的全國「店租王」之後。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，該租賃案的租約內容，還包括2次租金調幅，租客也願意接受每次租金調漲超過1成的幅度，顯見仍看中該商圈的集客效應，相對地，業主即便面對東區店面空置率拉高，但心態仍相當堅定，租金必須達到一定水準，才願意租給業者。

歷經30年未變動違建強制拆除收費標準，新制「台北市違章建築強制拆除收費標準」，已於2016年6月18日起生效。

本次收費標準條文共有四條，分別為立法依據、主管機關、強制拆除收費標準及公布施行，其中第三條強制拆除收費，依建管處表示，此次訂定收費標準主要依據2015年台北市議會通過「台北市違章建築強制拆除收費自治條例」第四條第一項的規定，以違章建築構造類別及拆除面積為計算基礎，按實際發生費用及各項行政成本收取原則訂定。

建管處呼籲市民為維護居住品質與保障公共安全，切勿投機任意搭蓋違建，一經查報即面臨將遭強制拆除更需支付大筆代拆除費用。

為協助民眾蒐集來源繁雜的購屋資訊，新竹市政府特別架設「新竹市幸福宜居網」，統整中央及地方相關購屋資訊，並於2016年6月23日舉行「新竹市幸福宜居網擴充功能成果發表會」，透過公部門縱向、橫向整合，將中央及市府各機關的購屋相關資訊，以一目了然的圖層化模式展現，作為市民成家立業的後盾，在地資訊輕鬆搞定。

新竹市長林智堅表示，新竹市是一個年輕有活力的城市，擁有「三高一低」高學歷、高所得、高出生率及平均年齡最低等獨特「城市DNA」，如何讓市民找到心目中宜居的家，創造城市幸福感，一直是市府積極努力的目標，期盼透過「幸福宜居網」整合大小資訊，提供市民購屋時更便利的資訊。

地政處長吳堂安表示，「幸福宜居網」不僅將中央及地方的各項相關資訊整合在一起，提供一站式服務，更進一步結合各種定位方式，讓市民朋友一次掌握高精度的航照圖與Google街景，「用網路代替馬路」，大熱天不用出門，便可清楚瞭解新竹市大小事，連上網站，「一鍵搞定」。

像是2016年初在台南發生的0206強震，引發社會大眾對「地震帶」和「土壤液化區」的關注，民眾紛紛詢問哪裡有斷層或土壤液化區，希望在找房子的時候，可以避開這些危險區域，找到安全的家。雖然這兩項災害資訊同屬一個中央單位主管，但卻分別散佈在不同的資訊系統裡，民眾必須分頭尋找，非常地不方便。因此，市府主動積極整合各中央機關及府內單位的各項購屋相關資訊，並將其更直覺化的方式呈現在圖面上，讓市民更快速掌握在地資訊。

歡迎市民朋友輸入網址，或是搜尋「新竹市幸福宜居網」或「eghouse」，即可登入「新竹市幸福宜居網」，一同掌握新竹市幸福宜居的關鍵資訊。

天龍國房價雖高，仍有許多人為了學區、門牌等因素，搶著想要住進去，即使住進「郊區」也沒關係，不過若是考量生活機能、便利性等因素，天龍國郊區的表現也不一定比較新北市優？

想在天龍國買房，區域也要挑對！有網友在PTT上發文表示，原本看房子時把目標放在新北市中永和、新店一帶，不過後來發現台北市文山區的部分房價和自己預設範圍差不多，加上台北市的各項福利都比新北市還要優，進而想考慮文山區；不過有不少網友認為，雖然台北市福利比較好，不過文山區的生活品質、便利性都不如新店，加上現在文山區將會被塞滿社會住宅，認為文山區未來恐怕也沒有更多發展性可言。

天龍國郊區和新北市蛋黃區相比，哪個比較好？住在中永和的C小姐說，中永和未來有萬大線和環狀線的交通利多加持，加上生活方便，只有公車跟文湖線的文山區根本不能比；不過也有在文山區租屋的小資族表示，雖然文山區交通不如其他地方便利，但生活品質不差，加上租屋處附近還有河堤可以散步，比起交通十分亂的中永和，還是比較習慣住在安靜一點的地方。

想要天龍國門票其實並非遙不可及，根據股感知識庫統計，文山區是台北市唯一一個痛苦指數低於20分的行政區，房價和新北市鄰近行政區差不多，也相較北市親民，不過有房仲業者接受媒體採訪時表示，若想第一次購屋就住進台北市，可能到40歲都未必買得起，還是把握由遠而近、由小而大的原則為佳，民眾在買房時，也可以挑選對自己有地緣性、交通方店的區域購屋。

捷運安坑輕軌線K8站附近「歐鄉」、「超越中和」、「新中河」3社區居民，不滿規畫的高架路線緊鄰民宅，22日上午赴新北市府陳情抗議，要求路線改回直線跨河或往河岸方向外移，因捷運工程局一再強調目前規畫路線不會損及住戶權益，雙方脣槍舌戰，火藥味濃厚。

歷經2小時協調會，主持會議的副市長高宗正最後裁示，要求捷運工程局再與經濟部水利署溝通，重新評估輕軌路線原始方案，即直線跨越新店溪，以及不超出工程總預算經費下，路線外移至緊鄰新北環快旁的可行性。

「歐鄉社區」主委邱鴻炎批評，市府當初規畫設計新北環河快速道路時，未先預留安坑輕軌捷運共構空間，如今卻讓捷運直接緊鄰社區興建，「政府沒有遠見的政策，卻要上千戶居民來承擔後果，這是什麼道理？」「超越中和社區」主委陳曼華與邱鴻炎均強調，居民並不是反對安坑輕軌捷運，而是不滿市府只想到節省土地徵收費用，也只顧及無人居住的新北環快旁空地地主權益，卻罔顧上千戶居民未來可能遭受捷運噪音、振動危及房屋結構安全的基本人權。

「新中河社區」監察委員陳季齡說，捷運路線距社區僅7公尺，為何不能將路線往新北環快方向平移？另有住戶代表質疑，捷運工程局疑似未經申請，就將原始直線跨河路線變更為「左拐右彎」，而提報的環差分析報告，也未納入住戶意見。

捷運工程局副局長李政安表示，安坑輕軌線已於去年5月經國發會審查通過，完成所有審議程序，若再變更必須重新提交國發會審查。李政安說，現行規畫不需大量徵收土地及都市計畫變更，若改走環快一側，不但得徵收土地，又要經都市計畫變更等過程，將增加經費與施工期程。

自住客當道，台中建商聚焦生活機能完備的熱門商圈推案！如慶仁建設卡位西區草悟道商圈；麗寶、聚合發、順天、親家、銓威等建商，鎖定北區一中商圈與太平區中山商圈；豐邑、坤悅、久樘等建商則主打逢甲商圈；大毅、登陽、國聚等建商則搶攻崇德商圈。
無論是一中、逢甲或崇德、中山等商圈，都已成為建商競相推案的指標熱區。
台中市不動產開發公會副理事長林正昇表示，房市景氣低迷，目前是自住客撐盤，建商推案更重視自住客的需求，隨著社會生活型態轉變，自住客偏好中小坪數，建商不僅推案坪數跟著下修，為了滿足自住族群的生活機能所需，機能性豐富的熱門商圈，因此吸引建商爭相進駐推案。
其中，台中市西區勤美草悟道一帶，充滿文創、幽靜綠意的氛圍，平假日不定時有街頭藝人表演，總是吸引大量人潮駐足觀賞，帶動知名連鎖餐飲、咖啡館爭相進駐拓店。豐富完整的生活機能，頗受換屋族的青睞，銷售量已衝破8成的慶仁「之間」，就是區域代表建案。
此外，包括一中商圈、逢甲商圈、中山商圈、崇德商圈等熱門區域，無論小吃、大型餐廳林立，還有知名運動用品店及量販店、書局等進駐，機能完整且豐富，外食、採買選擇性也多，對於區域生活便利性的提升有很大助益。
如麗寶建設於北區一中商圈附近推出「微笑世紀2」案，規畫22∼37坪首購宅，打出低自備款30萬元起、月付8,000元吸引首購族；聚合發位於中區的「愛美」新成屋，則規畫2至3房產品，頗受年輕區域客青睞。
看好一中商圈及中山商圈雙商圈機能，銓威建設選定太平區推出首購宅「一中樂敘」，規畫2至3房，每戶總價598萬元起；而順天、親家等建商也分別在中山商圈周邊推出「璞玥」及「景一方」。建商都是看好擁雙商圈且鄰近捷運紅線精武站，區域生活機能及交通便利，頗受區域自住客青睞。
至於鄰近逢甲商圈的12期，由於生活機能完善，加上近74號快速路及中山高，交通便利，區域內的坤悅「君山」、「久樘香坡」、豐邑「浩瀚中港層峰」等新成屋，皆以自住買盤為主。
此外，有「台中小天母」之稱的北屯區崇德路商圈，吸引愈來愈多知名餐飲業者卡位，帶動周邊生活機能日益成熟，加上捷運紅、綠線規畫，已成為建商卡位的熱區。
其中，坤悅開發於崇德五路推出「泰若天成」案，規畫49∼63坪；登陽建設則於山西路三段推出「廊香」新成屋，規畫坪數57、76坪，均鎖定自住換屋族。

高雄輕軌即將通車至C8高雄展覽館站，隨著亞洲新灣區各項建設逐漸到位，擁有周邊200公頃土地的高雄DC21地主開發促進會，加緊開發腳步，準備趕在3年內完成土地重劃，總投資金額上看千億元。

在高雄旅運中心和世貿南側擁有逾9公頃土地的中油，宣布7月1日加入DC21，與其他地主一同規劃開發。DC21成員包括統一、台肥、中石化、台糖、台塑、東南水泥等企業，盼藉此平台整合區域資源，是高雄最大土地開發案。

夢時代新事業開發經理陳建良表示，中山路以西6大重劃區已加緊進行，依市府獎勵規定，在2019年6月前完成土地重劃，可獲4到7%土地回饋比率下降。

占地16.91公頃的台肥，預計9月前將所有廠房設備拆除；夢時代已在評估相關土地規劃；中油的60期重劃區也重劃完成，準備招商開發。但仍有部分地仍在環評階段，地主呼籲市府幫忙加快相關程序，讓地主可提早進入開發。

昨天DC21舉行季會，邀請交通局長陳勁甫介紹亞洲新灣區交通規劃，陳勁甫提醒地主，重劃土地時，也要考慮交通動線，以免完成後，才發現跟外部交通有衝突，內、外道路無法銜接，不但增加當地交通負荷，也會影響基地發展。

台肥代表則說，市府有時不同調會讓人困擾，例如曾在整地時，因塵土飛揚，被環保局要求灑水，但捷運局又說不要灑水，以免電信系統故障，讓地主無所適從。

中石化指出，民間投資可創造就業機會和政府稅收，但外界通常看不到企業投入的前置成本及風險，政府鼓勵民間投資，也要給予政策支持，降低投資風險。

保利地產6月23日晚間發佈非公開發行股票結果顯示，公司此次非公開發行募集資金共計約90億元，募集資金淨額為89.08億元，發行數量為10.99億股，發行價格為8.19元/股，相當於發行底價100%，相當於發行申購日（6月7日）前20個交易日均價8.55元/股的95.78%。

認購物件中，公司實際控制人中國保利集團公司認購金額約10億元，認購鎖定期為36個月；泰康資產管理有限責任公司、自然人張遠捷、東吳證券股份有限公司認購金額分別為60億元、10億元和10億元，認購鎖定期均為12個月。

值得一提的是，此次權益變動前，泰康人壽持有保利地產11149.47萬股；泰康資產作為投資管理人的其他帳戶共持有保利地產2691.03萬股。此次認購完成後，泰康人壽持有保利地產股份84409.54萬股；泰康資產作為投資管理人的其他帳戶共持有保利地產2691.03萬股，其合計持股數量占保利地產總股本的7.35%。

此外，公司董事會審議通過了《關於明確公司2015年非公開發行A股股票募集資金用途的議案》，此次募集資金將用於“南京保利中央公園”、“南京保利堂悅”等11個地產項目。

萬科（000002.SZ）重組大戲或正迎來新的不確定性。
6月23日晚間，西南證券（600369.SH）公告證實，其已收到證監會調查通知書，通知書稱其因涉嫌未按規定履行職責被正式立案調查。

須知，證券公司一旦被立案調查，其包括保薦承銷、財務顧問在內的投行業務材料將不被證監會受理。
西南證券的公告也坦言，立案調查期間，證監會暫不受理公司作為保薦機構及其保薦代表人具體負責專案推薦的同時，也將“暫不受理公司作為獨立財務顧問出具的檔”。

值得一提的是，在備受矚目的萬科對深圳地鐵集團旗下土地的並購案中，西南證券是作為財務顧問出現的。

據萬科6月18日披露的《萬科企業股份有限公司發行股份購買資產暨關聯交易預案》，萬科重組案共有三家財務顧問，分別為中信證券（600030）、中金公司以及西南證券。

這也意味著，萬科重組案的材料即便在未來通過股東大會投票，但因西南證券作為財務顧問出現，其也難以被證監會接收。
值得一提的是，萬科重組案的目前進度僅僅通過了第一次董事會，而第二次董事會和股東大會尚未召開，因此也未進入向證監會提交材料的環節。

但業內人士指出，股東大會通過的議案若發生披露變更，仍然需要董事會重新決議、審議進行變更。

因此，西南證券被調查一事仍將對已披露的一董預案構成影響，而萬科管理層若要推進重組正常進行，當務之急或需立即解除與西南證券的財顧合作，或替選新的仲介機構。
“因為這涉及到資訊披露前後一致性的問題，不可能董事會、股東會通過的含西南證券的預案，在提交證監會環節換成其他券商，所以估計萬科要對仲介機構進行更換。“上海地區一位元投行人士表示，"但這個涉及到重新的入場、盡調、底稿等問題，所以整體節奏和進度也將被拖延。”

事實上，西南證券的被立案調查也將對其本身的投行業務造成影響。

“預計公司投資銀行業務在立案調查期間將受到影響，並可能對公司當期經營業績造成一定的影響。”西南證券稱。
6月21日，21世紀經濟報導曾獨家報導《證監會停收西南證券和競天公誠、東易律所仲介材料》指出，有券商內部下發通知，內容為證監會辦公廳受理處已停止接收西南證券、興業證券、北京競天公誠律師事務所、北京東易律師事務所仲介機構的材料。涉及到以上仲介機構的在審項目中止，批文停發。

“初步瞭解到，西南證券、北京競天公誠律所涉案項目或為大有能源，另外中勤萬信會計師事務所雖然不在停止範圍，但也要求謹慎合作。”上海一家券商人士表示，涉及案件的保薦人、會計師、律師都不能合作。

作為安徽的省會，合肥近來因為樓市的火爆成為焦點。而除合肥之外，安徽其他城市大多面臨銷售緩慢、庫存壓頂的局面。
6月22日晚間，安徽省政府對外正式發佈了《關於去庫存促進房地產市場穩定發展的實施意見》（以下簡稱《意見》），要求合肥穩定樓市，控制房價過快上漲，重點是非住宅商品房的去庫存。
上述《意見》還明確指出，要用3年左右時間，去化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。到2020年，安徽全省實現供需基本平衡，房價基本穩定，有效控制市場潛在風險。
《每日經濟新聞》記者注意到，為了鼓勵農民進城買房，《意見》提出，對自願將宅基地退的，縣政府按每畝不低於5萬元給予獎勵。

農民退出宅基地享受獎勵
目前一二線城市去庫存容易，三四五線較難。安徽除了省會合肥屬於二線城市之外，其餘城市均屬於三四五線城市。如何化解樓市庫存，成為擺在安徽面前的難題。
安徽在此次《意見》中明確鼓勵農民進城購房。其中，對自願將宅基地退還給農村集體經濟組織的，縣政府按每畝不低於5萬元給予獎勵。對自願退出宅基地，宅基地複墾為耕地或其他農用地後，由原宅基地使用者承包經營的，縣政府按每畝不低於3萬元給予獎勵。
同時，安徽省將建立銀行與擔保機構之間的貸款風險分擔機制，由購房所在地政府為進城農民購房貸款向擔保機構購買擔保服務。
據安徽《市場星報》報導，按照安徽省設定的目標，到2020年戶籍人口城鎮化率要達到35%，要實現這一目標，在2020年前要完成900萬左右農業轉移人口落戶。如果完成該目標，無疑對樓市去化庫存起到刺激作用。
房地產行業專家張健初則表示，“農民進城之後，將面臨就業、社保等問題，這些問題不解決，僅僅依靠退出宅基地一次性給予獎勵，對農民的吸引力並不大。”

引導開發商降價銷售
在去庫存過程中，房價也是關鍵因素。上述《意見》要求，將加強商品房供應管理，並引導房地產開發企業調整行銷策略，適當降低商品住房價格。
其中，安徽將通過土地出讓合同約定，逐步提高預售條件，新出讓房地產開發用地所建商品住房逐步過渡到現售。同時，加強對房地產開發用地競拍人的資格和信用審查。

此外，《意見》還表示，將鼓勵機構投資者投資經營出租房屋，支援房地產開發企業從商品房銷售向售租並舉投資模式轉變。同時，房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，相關部門應當研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用。

值得注意的是，安徽還對土地增值稅進行了調整。按照目前的規定是，房地產開發項目土地增值稅實行先預征、後清算、多退少補，中部和東北地區省份不得低於1.5%。各地要對普通標準住房、全裝修住房土地增值稅實行1.5%的低預征率。對裝配式建築和綠色建築，土地增值稅預征率超過1.5%的，要在現行預征率的基礎上分別下調0.2個百分點。

計畫3年去化2500萬平方米
上述一系列政策的最終目標，是降低樓市庫存。《意見》明確，用3年左右時間，去化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。到2018年底，安徽全省商品住房去化週期控制在15個月以內，各設區的市去化週期控制在18個月左右。到2020年，實現供需基本平衡，房價基本穩定，有效控制市場潛在風險。

安徽省經濟資訊中心此前發佈的資料顯示，在不考慮待開發土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下，2005年至2015年前10個月，安徽全省房地產庫存面積達32844.2萬平方米，按2014年全省商品房銷售面積計算，需 5.3年才能消化。其中，商品住宅庫存面積18886.3萬平方米，按2014年安徽全省商品住宅銷售面積計算，需要3.5年的消化期。
具體城市去化時間，宿州、亳州、阜陽商品房去化週期分別為3.4年、5.2年和5.2年，安慶去化週期為4.4年，滁州、蕪湖等部分城市去化週期在7年至9年，有的甚至在10年以上，去庫存壓力較大。

恆大地產安徽公司一位李姓經理對《每日經濟新聞》記者表示，“相比去年，今年安徽三四線城市樓市銷售有所起色，但除合肥之外，其他城市所面臨的庫存壓力依然較大。”
安徽省政府公佈的去庫存任務表顯示，未來三年蕪湖去化商品房庫存任務為458.7萬平方米，滁州任務為460.3萬平方米，蚌埠為456萬平方米。

在合肥房地產研究院副院長淩斌看來，安徽此前也出臺一些去庫存的政策，但效果並不明顯，“此次出臺的《意見》，其實是對此前出臺政策的重新強調，可能對刺激購房者買房的作用不大，所以要完目標，難度不小。”

資本市場瞬息萬變，房企身處其中，恐怕也難獨善其身。

　　在監管全面收緊的情況下，公司重組被喊停的現象又出現了。6月20日，常州上市公司天晟新材(10.490, -0.08, -0.76%)跨界重組二度上會慘遭否決，而同樣的重組方案在兩個月前已獲得並購重組委有條件通過；另一家正在謀求跨界重組的江蘇公司蘇州高新(8.590, 0.00, 0.00%)則選擇主動撤回申請。

　　不難想像，這將給資金密集的房地產行業帶來影響。房企借殼上市之路或會變慢，而正在排隊上市的房企則喜憂參半。

　　“監管收緊，有的企業撤回申請，對於我們正在排隊的（企業）來說，說不定還加快了上市速度。”一名已經遞交上市申請書正等待審核通過的房企內部人士說。

　　戴德梁行估價及顧問服務部董事、華東區主管顧悅如指出，國內A股市場還沒有完全放開的前提下，有的企業不得不奔赴境外上市，但國內融資成本降低與融資模式漸趨靈活化的前提之下，不少企業還是願意回A股。但他又指出，“目前國內規模房企面臨的融資大環境是寬鬆的，資金成本絕對值比前幾年已經有所下降，但綜合融資成本相對而言依然不低”。

　　房企借殼上市趨嚴

　　據不完全統計，目前有5家房企已經遞交A股上市申請書。包括紅星美凱龍（01528.HK）、萬達商業（03699.HK）、富力地產（02777.HK）、綠都地產、金輝地產。其中綠都地產已經正式進入IPO程式，今年2月1日在河南證監局進行輔導備案，擬在A股市場首次公開發行股票並上市，其保薦商是中國國際金融股份有限公司。

　　更多的房企是準備採取借殼上市的辦法完成進入資本市場的動作。此前的6月7日，四川川潤股份(11.040, 0.00, 0.00%)有限公司（002272.SZ）發佈《關於重大資產重組進展暨延期複牌的公告》，公告透露川潤股份將繼續停牌，籌畫的重組標的資產擬定為上海紅星美凱龍企業發展有限公司（簡稱紅星企發）。紅星企發正是紅星集團旗下的房地產開發業務平臺，是國內百強地產企業。

　　2015年至今，房地產借殼上市方興未艾。即便是萬達商業，也不諱言以一切可能的方式回歸A股，包括借殼；龍光地產（03380.HK）擬借殼嘉陵工業（600877.SH）；京漢地產也宣稱準備借殼上市，恆大地產（03333.HK）先後舉牌嘉凱城(5.890, -0.13, -2.16%)（000918.SZ）、廊坊發展(16.640, 0.00, 0.00%)（600149.SH），同樣被市場看作是資產重組完成其他業務上市的動作。

　　然而，根據目前的市場情況，業內人士判斷，借殼上市審批會更趨嚴格。上市融資放緩，為這些房企今年內的資金情況打上了一個問號。

　　一名分析師指出，房企近兩年青睞於回A股上市或者借殼上市，主要原因就是融資需求，境外對內房股普遍估值較低，只有國內資本市場可以緩解資金饑渴。比如，儘管龍光地產2015年各項指標均好，但近期在深圳拿了141億地王，也令資本市場對其資金狀況產生質疑，該公司2015年銷售規模只有205.1億元，核心利潤不到20億元，卻敢於運用杠杆拿地，短期負債上升是毫無疑問的。

　　然而，國內資本市場如果收緊，這些房企要解決資金結構問題，必須通過其他途徑包括發債、發信託等獲得短期資金。值得關注的是，機構發行這些證券化產品，對於上市房企的評級也有要求，這就陷入了“排名靠前的房企資源越集中”的迴圈，這名分析師指出，將來小房企由於評級對融資能力的削弱，導致拿地困難，進而發展也將成問題，只能通過與大房企合作甚至讓他們並購項目求得生存。

　　面臨短期資金壓力

　　克而瑞研究中心分析師傅一辰指出，長期來看，由於土地總價明顯上升，房企的投資力度也不斷加大，總體負債規模不降反升，只是債務兌付的高峰期有所推遲。

　　公開資料顯示，2015年65家重點房企有息負債總額為32300.85億，平均有息負債為496.94億。細分來看，大中型房企有息負債總額高企，主要由於重點城市樓市火爆，企業加快佈局，資金需求量陡增。

　　有息負債總額排在前10位的以大中型房企為主。其中，恆大、綠地位列前兩位，分別為2969.06億和2398.75億，萬達、中國中鐵(6.760, -0.01, -0.15%)、中國鐵建(9.490, -0.05, -0.52%)、保利有息負債也超千億。

　　2015年，65家重點房企短期負債總額為10330.56億，平均短期負債158.93億。期末短期有息負債最高的十家企業，分別是恆大、中國中鐵、中國鐵建、綠地、萬達、保利、富力地產、萬科、碧桂園、陽光城(5.980, -0.05, -0.83%)。其中從恆大、綠地、萬達、保利等企業可以看出，短期有息負債的總額和房企的規模基本是呈正相關的，規模越大的企業短期有息負債的總額也就會越高。

　　恆大地產、富力地產、碧桂園以及陽光城有息負債總額同比增加較高。2105年富力地產短期有息債326.79億，陽光城短期有息債211.63億，分別同比增加46.7%和71.4%，而陽光城與富力地產的現金短債比均為0.65，淨負債率較高，短期償債壓力較大。

　　傅一辰認為，從現金（包括受限制現金）與短期負債的比值，可以直觀地瞭解到企業短期的負債水準以及企業對流動負債的償還能力。當現金短債比大於1時，說明企業有足夠的現金流量保障企業經營過程中短期負債的償還，但過高的現金短債比也可以看出企業對流動資金的利用不充分。

　　2015年，65家重點房企現金短債比平均值為1.36。時代地產、濱江集團(6.630, -0.03, -0.45%)以及中海地產分別以24.36、20.14、14.09的數值佔據了現金短債比前三的位置，這三家企業于本期發行了公司債券，現金的增加以及期末短期負債的大幅度減少導致了現金短債比同比增加較大。

　　進入2016年，房企正在不斷調整債務結構，以應對短期的資金壓力。以陽光城為例，該公司2015年末的現金短債比和長短債務比均小於1，主要原因是211.6億元的短債規模大，而現金僅137.9億元。並且細化來看，其中短期借款金額高達169.2億元。2016年一季度，陽光城的短期借款下降了35.4億元至133.8億元，總有息負債則下降了11億元，但現金也減少至110.4億元，因此淨負債率升至178%。總體而言，陽光城的問題主要在於融資時對兌付時間安排欠考慮，使得債務在2016年集中到期，而2017年、2018年到期債務分別僅為76.6億元和56.8億元。因此，陽光城應當繼續調整負債結構，增加長債比例。

　　一個明顯的現象是，房企短期借款上升快，積極拓展融資管道。比如中南建設(5.510, -0.06, -1.08%)2015年淨負債率達186%，62億元現金也難以覆蓋106.2億元的短期借款，去年4月增發獲得45.8億元後，權益和現金都明顯有所上升，淨負債率因此下降至120%。接著又在今年1月發行了10億元5年期債券，各項財務指標均有優化，一年內到期非流動負債也減少了18億元。但值得注意的是，在融資較頻繁的情況下，中南建設的短期借款增加了9億元。

　另一家中小型房企四川藍光發展（600466.HK）2015年總有息負債不高，但55.9億元現金距離80億元的短債尚有一定距離。2016年一季度，藍光總息負債上升了35.7億元，淨負債率上升了30%，現金短債比和長短債務比則均有下降。並且從結構來看，藍光一季度新增債務中，長債增加了18.4億元，短期借款上升了9.5億元，再加上一年內到期的債務增加了7.9億元。

　　值得注意的是，藍光長期借款中前五名均會在2017年到期，合計34億元，因此當前藍光應當找到更多低息、長期的融資管道。

　　“鑒於目前資本市場情況是這樣，房企必須走金融路子實現多元融資。”顧悅如透露，繼宣佈設立“國峰人壽”進軍保險行業後，新城控股(9.570, 0.39, 4.25%)（601155。SH） 6月22日成功發行 “東證資管-青浦吾悅廣場資產支援專項計畫”，規模10.5億元。

　　這是國內推行資產證券化以來，我國商業地產行業首個以大型商業綜合體為目標資產的不動產資產證券化專案。顧悅如指出，一旦第一個專案成功資產證券化，第二個專案的流程將會變得簡化與快速，這就不排除企業後續接著用這種模式融資以補充現金流。

截至6月下旬，北京商品房住宅的供需比達1:2，今年平均單套住宅成交均價高達510萬元，相比去年同期上漲幅度達到了34%，創下歷史新高。

“北京房地產市場正全面趨向改善化和高端化的局面。機構統計資料顯示，截至6月下旬，北京商品房住宅的供需比達1:2，今年平均單套住宅成交均價高達510萬元，相比去年同期上漲幅度達到了34%，創下歷史新高。與此同時，市場成交均價也首次突破3萬元/平方米，在今年的商品房成交榜單上，3萬元/平方米以下項目更是鳳毛麟角。

新房全面高端化

據中原地產研究部統計資料顯示，截至6月20日，累計簽約商品房住宅22095套，而供應量只有11062套，供需比高達1:2。2016年平均單套住宅成交均價高達510萬元，相比2015年上漲幅度達到了34%。

從成交比例看，單套總價在1000萬元以上的高端住宅，成交占比高達11.1%，而在2015年這一比例僅為5.8%。

整體來看，北京住宅已經進入了高端年，市場成交均價也明顯上漲，2016年至今成交均價達34519元/平方米，這也是北京首次成交均價突破3萬元/平方米的年度。

從佔據銷冠榜單的專案數量看，也基本全面呈現豪宅化。

目前北京2016年成交榜單的項目看，排在前15名的項目，簽約均價在3萬元/平方米以下的只有一個項目，而簽約均價在4萬元/平方米以上的多達13個。均價在6萬元/平方米以上的高端項目更是達到了6個。

同時，從平均單套成交面積來看，2016年前5個多月平均單套成交套型面積高達147.7平方米，而在之前一年僅為127.9平米左右，商品房市場已經進入改善為主階段。

土地稀缺是源頭

可以說，北京商品房住宅土地供應稀缺，是商品房高端化的源頭。

據中原地產統計，2013年至2015年，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建築面積為2046萬平方米。剔除配建中1350萬平方米為住宅，且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房，實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右。

折算成為商品房住宅只有約4.5萬套左右，“這只夠北京歷史成交最差的一年消化”，中原地產首席分析師張大偉分析認為，按照目前市場供應比例計算，這些土地大部分將建設成為中高端物業，以獲得足夠的市場溢價和利潤率。

從未來供應看，張大偉認為，北京已經進入城市化末期，供應量將很難有明顯增加，雖然政策增加了7090土地供應，但從今年市場來看，供需結構緊張的形勢仍然很難改變。

“過度的需求讓北京土地越來越成為稀缺之物，過高的拿地成本，也讓房價水漲船高”，領秀•翡翠山行銷總監焦廣豔近日告訴記者，北京特殊的城市定位，讓其客群輻射全國甚至全世界，越來越強大的購買力，也註定了北京全面豪宅將成為未來的一種常態，新房市場基本上成為各路豪宅爭相比拼的競技場。

庫存持續下降

持續下降的庫存，是住宅市場全面高端化不得不提的一個重要指標。

截至今年5月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環比減少0.9%，同比減少4.6%。2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現下滑態勢，到了2016年1-3月繼續出現下滑。到了4月，隨著房企推盤節奏的加快，庫存規模略有上升，但5月庫存走勢再次下滑。

“一線城市在今年1-3月庫存保持環比和同比雙雙下滑的態勢，4月環比出現了正增長，這和成交萎縮、推盤節奏加快有關係”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，而到了5月，繼續出現環比和同比的下滑。從總體上看，一線城市後續補庫存的迫切程度依然是比較大的。

此外，一線城市已連續17個月存銷比數值低於12，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存週期較小，相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。

第一太平大衛斯認為，因近期住宅成交表現良好，一線城市待售庫存已經接近最低水準。

張大偉認為，6月中上旬，北京二手房住宅成交量明顯下調，截至日前成交僅6134套，環比跌幅高達56.8%，不僅僅是成交量下調，目前看，二手房的溢價空間在明顯增加。單套平均成交面積也刷新了最近一年最低，平均單套成交面積為90.2平米，相比之前幾個月均有下調。整體看，房地產本輪小週期已經進行到末端。未來的地王入市壓力山大。從北京房地產市場的小週期看，增速上行階段結束在即，若無再度降准，則已經結束。預判下半年到2017年進入調整期。

作為萬科（02202）第一大股東的寶能系，在萬科公布重組預案後首度發聲，表示「明確反對萬科本次發行股份購買資產預案」，日後亦將據此於股東大會行使股東權利。若華潤及寶能都於股東會投票反對，意味萬科引入深鐵的資產重組計劃將難產。

與華潤持股4成 重組勢流產

寶能系深圳鉅盛華與前海人壽在集團官網發表聯合聲明指，萬科重組預案將大幅攤薄現有股東權益和上市公司收益，故寶能表示明確反對。第二大股東華潤緊隨於官方微信發表聲明指，留意到寶能系的聯合聲明，重申反對萬科管理層提出以配股引入深鐵的資產重組方案。本報向萬科查詢，惟至截稿前未獲回覆。

根據萬科公司章程，如要發行新股份，需要得到三分二股東支持。寶能及華潤分別持股24.29%及15.24%，合計股權近40%，若兩者於股東會悉數投票反對，則意味萬科重組預案無法獲股東會三分二贊成票，重組預案將失敗。

寶能系在聲明中表示，萬科董事會未能均衡代表股東利益，而獨立董事喪失獨立性，未能誠信履職，而監事會未對問題進行監督及糾正。寶能認為萬科成為「內部人控制企業」，違背公司治理的基本要求，不利於長期發展及維護股東權益。



萬科引入深地鐵恐受阻
西南證券遭查 財顧資格暫停(信報)

萬科（02202）（000002.SZ）引入深圳地鐵有進展，市場估計萬科A股可於近日復牌，豈料擔任萬科及深圳地鐵交易三間財務顧問之一的西南證券（600369.SH），遭中證監立案調查，可能令所有涉及西南證券的中介資料不被中證監受理。此外，前海人壽亦表態，將在股東大會上就萬科發行股份購買資產的建議投反對票。

前海人壽網站發布了鉅盛華和前海人壽的聯合聲明，指6月17日萬科董事會發布擬發行股份購買資產的預案，但該預案在董事會表決程序的合法性、購買資產定價公允性、獨立董事身份有效性、股份發行定會合理性等，均存在重大瑕疵；而本次預案將大幅攤薄現有股東權益和上市公司收益，因此反對萬科的建議。

中證監不受理推薦

西南證券昨天發公告表示，因該公司涉嫌未按規定履行職責，中證監決定對其立案調查，調查期間，中證監暫不受理該公司作為保薦機構的推薦、暫不受理相關保薦代表人負責的推薦，以及暫不受理作為獨立財務顧問出具的文件。該公司預計，其投行業務在立案調查期間將受到影響，並可能對當期經營業績造成一定的影響。

事件意味即使萬科重組方案日後在股東會上獲得投票通過，但礙於財務顧問為西南證券，有關決議文件將難以被中證監接納。目前，萬科有待召開重組方案的第二次股東會，距離向中證監提交文件尚有一段日子，業內人士認為，萬科若要順利重組，當務之急要解除與西南證券的合作或更換財務顧問。

據西南證券公告，事件涉及其持有的中泰橋樑（002659.SZ），去年8月18日西南證券開始持有中泰4.98%股份，今年4月19及20日因掉倉交易，增持該股至5.03%，其後中泰已作出公告。然而，昨天中證監指西南證券未有按規定發布有關臨時公告，要求4個月內對風險指標不符合規定的情況予以更正，並在兩個工作日內作出補充披露。

今年冀躋身全球500強

此外，萬科創辦人王石日前出席公開場合，預計集團今年有望躋身全球500強企業（Fortune 500），成為榜上唯一的純房地產公司。

萬科為中國住宅市場龍頭，但在國際市場涉足不多，王石談及國際化議題時表示，地產是「地方屬性」非常強的業務，在全球500強企業榜上地產企業不多，原有的3家地產企業也在美國次按危機時被踢出。他直言，在建立國際網絡上，集團期望為國內萬科樓盤業主提供國際化的服務，但預期未來集團90%的市場仍位於中國。

屯門青山公路大欖住宅地皮今日截標，市場估值介乎8.8億至11.75億元，樓面地價每平方呎3,000至4,000元。地皮規模不大，預料吸引中小型發展商競爭。

上述地皮前方為新盤琨崙，限作「住宅（乙類）用途」，估計作中低密度發展，地盤面積81,570平方呎，可建樓面面積約293,642平方呎。

樓面地價約4000元呎

中原測量師行執行董事張競達認為，受惠區內哈羅國際學校效應，加上地皮規模及涉資金額較細，預計會吸引中小型發展商投標，約收10份標書，估值11.75億元，每平方呎樓面地價約4,000元，為市場上限。

政府改劃用地增加供應，規劃署建議改劃柴灣道一幅3.6萬呎的休憩用地，改成住宅發展，將會作為公屋用途，提供800伙，預計2021至22年度落成。

政府近年在東區覓得7幅用地改劃，以便在中短期內推出作住宅供應。

近日規劃署就其中一幅位於柴灣道、永平街及新廈街交界的用地，由現時「休憩用地」改劃成「住宅（甲類）」發展。地積比率10倍，可建樓面約35.5萬平方呎，將交由房委會興建1幢37層高的出租公屋，提供約800伙，預計2019年動工。

商舖買賣宗數偏低，不少業主更減價至平手離場，業內人士認為，因整體零售市況未有好轉，短期內舖位蝕讓個案料增。

黃金廣場舖 呎價低於4年前

本年商舖買賣成交淡靜，5月份未有大變化，成交多集中在中價舖位上，如深水埗黃金電腦廣場地下23號舖，面積約800平方呎，以約3,880萬元易手，呎價約4.9萬元，舖位現由Lenovo電腦以每月10萬元租用，回報率約3厘。新買家為電訊數碼（08336），料作日後自用，原業主為羅氏家族成員。同地段對上一宗成交，為2012年黃金商場地下55號舖，以約7,380萬元沽出，按是次成交呎價計，低於4年前。

另外，尖沙咀漆咸道南29至31號地下1號舖，面積約483平方呎，以約2,298萬元易手，呎價約4.8萬元，上述舖位現時由行李店以每月5萬元承租，回報率約2.6厘。原業主為資深投資者董惠華，於2014年3月以2,180萬元購入，持貨兩年轉手帳面獲利約118萬元，扣除雜費僅平手離場。

海防道地舖獲短租 價跌73%

租務方面，市區吉舖增，令短租個案向上，如尖沙咀海防道32至34號地下舖位，面積約1,100平方呎，去年曾獲一藥房承租，月租約80萬元，租約至明年，惟隨着零售市況轉弱，承租不足一年便於上月遷出，舖位一度交吉待租。由於暫未有長租客承接，業主接受零食店優品360短租，月租約22萬元，較藥房長租約的租金80萬元，下跌達73%。

翻查資料，該舖於2011年零售高峰期時，曾獲藥房以每月95萬元承租，現租金較高峰期下跌達77%。

港置旺舖董事陳偉材指出，因零售市況持續欠佳，舖租調整未完，故同樣影響投資氣氛，而不少投資者於2012至2013年舖位投資高峰期時，以高價購舖作投資，現見市況轉差，寧平手放售甚至願意蝕讓離場。他預計，由於整體氣氛未有改善，相信舖位蝕讓個案增加，料第三季資金充裕的投資者，重投市場趁低吸納，成交有望回升。

英皇國際（00163）昨天發表全年業績，執行董事張炳強表示，零售市道放緩，對集團旗下一線街道舖位租金構成壓力，集團已重整租務結構及減租，相信租金急跌的情況已過去，未來跌幅會放緩，預期本年度投資物業租金收入錄單位數增幅。

張炳強指出，目前亦有工廈及倉存等租金收入，且有上升趨勢，彌補一線舖租的下跌；未來更會專注增加其他類型物業，例如民生舖、工廈及貨倉等，相信長遠工業及倉存需求上升，有助增加收入。集團將密切留意市場，如有合適舖位，會逆市擴張，亦會投資海外，包括巴黎14區及東京銀座等零售舖位。

核心盈利上升46%

截至今年3月底止年度，英皇國際錄得31.67億元的投資物業重估虧損，拖累全年度業績由盈轉虧，虧損23.9億元；如撇除物業重估虧損，核心盈利18.27億元，按年上升46.3%；末期息每股派0.055元，減少8.3%。張炳強透露，今年將專注屯門冠發街洋房項目，預計年底落成，由於屯門未來有多項基建項目，洋房料將有捧場客；加上集團手持的均為優質物業，對今年銷售有信心。

另外，英皇娛樂酒店（00296）上年度錄得純利2.56億元，按年減少49%，主要是投資物業公平值虧損、預付租賃款項產生減值虧損，以及人民幣存款錄得滙兌虧損等。集團執行董事范敏嫦認為，酒店表現放緩主要在澳門，相信短期內會穩定下來，但難以估計是否見底。

對於澳門賭場禁止電話投注，她指出，集團旗下貴賓廳一直沒有電話投注，因此相信影響輕微。

爆煲變銀主盤 下月初拍賣

市場上的銀主盤風潮全方位蔓延，部分涉及多次押借（俗稱「多按」）的公屋單位，亦爆煲淪為銀主盤。元朗朗屏邨一個6按銀主盤，將在下月初拍賣，原業主透過單位先後借貸約93萬元，較購入價高8.4倍。業界人士預期，銀主盤數目將進一步增加。

環亞物業拍賣下月5日將推出16項物業，當中涉及多個銀主盤，兩個更屬公屋單位。其中朗屏邨悅屏樓低層46室，實用面積約366方呎，由銀主委託該行在綠表市場（第二市場、未補地價）拍賣，暫未定開價。

9.9萬買入 瘋借93萬

土地註冊處資料顯示，原業主在2007年2月以9.9萬元購入單位，呎價僅約270元。原業主購入單位後，先在2008年7月向財務公司借10萬元，再在2013年10月至2015年6月，先後與財務公司簽訂5份貸款合約。6次借款合共約93萬元，最終爆煲被銀主接管物業。房委會數據顯示，上月該屋邨一個同面積的單位，以108萬元易手，呎價約2951元。

此外，黃大仙下邨龍康樓高層8室，實用面積約377方呎，原業主2001年12月以21.64萬元購入，4度押借，總貸款共166.49萬元，較購入價高約6.7倍，其中3次在2013年12月至2015年5月押借。該單位將在同日推出拍賣，暫未定開價。

另一方面，代理透露，天水圍天盛苑盛頤閣低層6室銀主盤，實用面積433方呎，屬三按盤，新近亦以白表價（自由市場、已補地價）310萬元易手，呎價約7159元。

近年樓價飆吸引押借

市場人士指出，近年樓價趨升，尤以公屋和居屋的升勢更凌厲，吸引部分公屋和居屋單位業主將單位押借，惟隨着樓價回落，最終爆煲被銀主沒收。

環亞物業拍賣董事總經理曾俊傑表示，今年年初每個月大約有10至20個銀主盤放盤，近月已增加至約50個，預計下半年每個月的新增銀主盤數目將會進一步增加，其中涉及公屋物業的個案亦較以往略增。

不過，他指出，農曆新年後住宅樓價跌勢趨平穩，準買家信心轉強，成交價由3月時普遍低市價約8%至10%，升至近月只較市價低約5%。

繼台灣「文華苑」豪宅後，文華東方酒店集團攜手泰國白玉蘭集團（MQDC），於曼谷昭披耶河水岸打造地標性豪宅的「暹羅之印ICONSIAM」，今晚於文華東方酒店舉辦展銷會。負責台灣代銷的藍海地產執行長李進倫表示，由於目前曼谷豪宅相較其他國家便宜，增值空間很高，最多1年可達25%，相對具有投資優勢。

16戶供台灣人購買
「ICONSIAM」基地臨曼谷昭披耶河水岸，規劃52層樓共146戶住宅，格局2~4房，總價從4200萬元至3.48億元，為目前泰國最貴的河濱住宅，預計2018年完工。
李進倫表示，此案是亞洲第2間文華東方豪宅，去年預售期間近5成預訂一空，這次釋出16戶供台灣投資人購買，各類房型皆有。

台灣投資泰國曼谷房地產日漸火熱，本月初，藍海集團代銷曼谷市中心建案「THE LINE Asoke-Ratchada」展銷當天台灣就售出15戶，還有5戶因香港、新加坡未售完，被台灣投資人買走，當日合計共售出20戶，顯見台灣投資人對曼谷置產興趣濃厚。