剛性需求市場 6~8月價量成關鍵

趨向穩定
下半年房市如何發展，建商看法各異，昨舉辦股東會的冠德建設（2520）董事長馬玉山保守看待後市，指出房市處於打底階段，好或壞都得先視近3個月價量表現而定。新潤興業（6186）董事長黃文辰則表示，房市剛性需求仍在，只要總價、交通等條件具備的地段，都值得著墨，未來新潤也會盡量推大家「買得起」的房子。

冠德去年包含建設、營造及百貨合併營收107.6億元，較前年衰退約18%，EPS（每股純益）1.16元，股東會並通過發放每股現金股息1元。馬玉山表示，冠德去年僅有「冠德鼎極」、「冠德天驕」及「冠德捷世」等總銷合計50億元的中小型個案完工入帳，致使營收較前年衰退，但百貨營運部門業務則有持續擴增的現象，目前冠德營業比重，建設部門約佔5成、營造近4成、百貨事業則有1成。

冠德批稅制不合理
以今年1~5月冠德的營收表現，已較去年同期成長逾6成，且銷售中各案場價量回溫來看，馬玉山認為，房市已趨向穩定，「現仍在築底的階段，未來是好是壞，要觀察6~8月的市況，不可否認，現在是剛性需求的市場，投資客已經退場。」
馬玉山也對稅制提出建言，他認為：「房屋、地價等稅制不合理，特別是地段加乘，有重複課稅的疑慮。如此一來，影響最大的就是都市更新的進程。」目前冠德約有5~6個都更案進行中，集中在大台北地區，其中，最快可收成的個案位於台北市辛亥路、羅斯福路口，預計明年可取得建照。而信義計劃區豪宅案興雅BCF，預計明年1月16日取得使照，今年尚無銷售規劃。
冠德總經理洪錦欽表示，今年可供入帳個案，包括台北市長安東路的「冠德君閱」及台中市「謙臻邸」等案，法人估計，依照銷售比例估算，可貢獻營收約40餘億元。

新潤今年鎖定成屋
新潤去年受惠明日苑系列「國品苑」、「國庭苑」進入完工交屋期，合併營收逾17億元、EPS 6.44元，優於前年。黃文辰表示，今年重心將放在成屋及在線銷售個案，新莊副都心「都峰苑II」預計在8月初完工交屋，今年暫無推案。而新北市鶯歌鳳鳴段、桃園龍潭石門段建案，最快明年初可動工。
黃文辰說：「鎖定新北市、桃園市捷運能到的地方，持續進行土地開發，也會鎖定商辦大樓、度假宅等產品。」


冠德三引擎 催動獲利
經濟日報

冠德建設（2520）董事長馬玉山昨（28）日在股東會上表示，下半年市場有機會穩定表現；冠德建設集團今年獲利三大引擎持續催動，其中根基營造今年營運有望首度超越建設事業，建設部分今年在新案入帳下，營運確定優於去年。
馬玉山說，今年前五月房市沒再破底，並進入打底階段，至於接下來市場會往上或往下走，第3季市況表現將是關鍵，惟目前看來下半年好的消息會多一點，市場有機會穩定表現。

馬玉山表示，冠德與大洋塑膠和日本森集團攜手打造的中和造鎮計畫，是集團第一個集合建設、營造、購物中心綜效的新案，也是台灣第一個全齡宅開發案，以及全台最大規模生態城造鎮案，全案目前申請建照中，預計2022年全區才有機會開發完成。他強調，台灣進入少子化、老齡化社會，開發商產品定位也要跟著改變，才抓得住客戶。

值得注意的是，根基營造近年在營造品質深獲客戶青睞下，承攬工程案量持續穩定成長下，今年獲利有機會首度超過母公司冠德。

另外，集團旗下環球購物中心將分別在7月、9月在南港車站、中國天津再開兩家據點，屆時購物中心據點將擴增至八家，規模化效益擴大。

建設方面，總經理洪錦欽表示，今年公司共有三大新案完工可入帳，其中總銷25億元的林口「冠德鼎捷」、銷售率已達六成，台中總銷25億元的「謙臻邸」預計本月入帳、銷售率約七成，北市總銷22億元「冠德君閱」銷售率近四成，預計9月交屋、挹注營運。

至於台北市信義計畫區「興雅BCF」豪宅案，馬玉山表示，該案預計明年1月16日拿使照，在全案未完工之前，將不做任何銷售。

法人表示，冠德今年在三大案入帳下，全年營運確定優於去年；洪錦欽指出，手中至少還有五至六個都更案進行，再加上手中可供推案土地，未來10年業績無虞。冠德昨日收在16.85元，上漲0.3元。

中部地區產、官、學界菁英組成的「台灣88工商協進會」昨天要求彰化縣政府，盡速開發二林精機園區廠商，以免廠商持續撤出；縣長魏明谷說，縣府已與環團達成協議，把二林精機與二林中科四期同時提交二階環評，時程約兩年，若通過即發包。

精密機械工業被視為現代工業發展的火車頭，彰化縣有中央版的中科二林園區和縣版的二林精機園區等開發案，二林精機園區開發案延宕多年；「台灣88工商協進會」50多人昨天在榮譽理事長黃明和帶隊拜訪彰化縣政府，協進會廠商大吐精密機械產業投資障礙的苦水。

協進會理事黃火煌表示，精機非耗能產業、無汙染，能帶進就業機會，創造高經濟產值，縣府為精機產業量身打造二林精機園區，卻被環保團體當成汙染產業抗爭，開發案一拖再拖，當初有意投資的250多家廠商有三分之一已轉往別處買地投資建廠。

黃火煌經營油壓製造廠，因業務量擴大，無法再等二林精機園區開發，已先在新北市買地，今年6月就要動工；他以印度來台招商為例，印度言明廠商申請設廠，15天內未通過審查就視同強制通過，「哪像台灣拖8年沒進展」。

黃火煌說，目前有152家精機廠商希望根留台灣，等著購地建廠，初估投資金額約800億元。台灣區工具機暨零組件公會副秘書長阮昌茂也說，精機可與農業共存共榮，業界希望政府早日解決用地問題。

縣長魏明谷表示，總統蔡英文宣布中部是發展精機產業的重鎮，中部當然包括彰化縣，縣府已與環團達成協議，把二林精機與二林中科四期同時提交二階環評，時程約兩年，若通過即發包開發二林精機園區。

環團：近千公頃良田變工業區 有必要嗎？

彰化縣環保聯盟總幹事施月英說，環保聯盟不反商，但彰化縣政府推動的「縣版」精密機械園區面積有3百多公頃，中央開發的中科二林精密機械園區達6百多公頃，兩區緊鄰，近1千公頃的良田變工業區有無必要？縣政府和中央應深思。

施月英說，中科四期二林基地當初是為友達光電量身打造，如今友達已宣布放棄投資設廠，開發用途也從科學園區變成精密機械園區，但至今只有1家衛材公司進駐，一大片工業用地閒置，有需要再把3百多公頃良田畫設性質一樣的精密機械園區嗎？

「我們主張政府應先開發中科二林精密機械園區，未來園區飽合時，再思考有無增設精密機械園區的需求與必要。」施月英說，彰化縣環保聯盟訪問過多家廠商，都表明沒有投資意願，原因是二林地區是列管的地盤嚴重下陷區，至今每年下陷量仍有3至5公分，精密機械工廠的機器都很重，也要保持穩定，禁不起地盤下陷的潛在危險。

施月英說，二林屬沙地，每年冬季風沙很大，對精密機械是潛在的危害，加上彰化縣水源匱乏，工業用水不穩定，交通也不便，都造成兩個精密機械園區乏人問津，「糧食是未來的重大問題，保留農地比開發工業區更重要，縣府和中央應好好思考」。

房市景氣反轉，大型土地交易筆數也跟著直直落，尤其是住宅土地交易筆數衰退最為明顯，根據商仲業者統計全國單筆交易金額1億元以上的公開土地買賣資訊，去年全年住宅土地僅30筆，相較2013年高達90筆，量縮幅度將近7成。
根據信義全球資產統計2013-2015年單筆交易金額1億元以上的公開土地買賣資訊，2013年計有149筆，2014年衰退至109筆、2015年則僅剩74筆，呈現年年衰退的情況，每年買氣衰退約3成。

上半年大型土地買氣仍低迷
至於今年上半年大型土地買氣如何？初步統計結果僅21筆，還不及去年全年的3成，顯示整體大型土地買氣陷入低迷。
不過，若以土地使用分區進行調查，大型工業土地買氣反而表現得比商業地與住宅地好，以2013年為例，大型工業地買賣筆數計有46筆，即便2014年減少至28筆，不過，2015年則穩住且維持平盤，全年計有29筆，今年上半年也有14筆成交紀錄。

工業用地比住宅和商業地好
至於大型住宅土地買氣，2013年高達90筆，不過，隨著房市買氣反轉，2014年僅剩59筆，2015年更衰退到僅剩30筆，今年上半年則有6筆交易紀錄。
信義全球資產經理王維宏表示，整體來看2016年上半年成交案件以工業需求為主，多為興建自用廠辦或廠房，使上半年工業土地成為土地交易主力，工業地買氣佔比從去年的38%，上升至67%，且成交標的區域呈現南熱北涼，中南部各大新興工業區土地夯，又以台南科技園區案件數量最多。

此外，此波工業土地交易熱絡原因，除廠商有擴產或營運的自用需求外，近來政府加強查緝違規工廠也是因素之一，廠商為了取得合法用地，興起一波移廠潮，進一步助長工業土地交易，而在住宅市場買氣未明顯提升前，土地市場仍以自用需求為主，呈現以工業土地撐住基本盤的情形。

第一太平戴維斯昨（28）日公布最新調查指出，第2季大型交易案推波助瀾，3億元以上的大型商用不動產交易量明顯回升，達293.3億元，年增率達247％，季增率更高達5.84倍，擺脫先前的市場陰霾。總體看來，商用不動產「北冷、南回溫」，尤其高雄市挾高租金報酬率、低單價等優勢異軍突起，單季「吸金」218億元，壽險業與建商都有加碼南台灣的動作。

至於土地市場方面，第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，第2季表現平平。最新統計顯示，單季土地交易總額為131.9億元，雖比前季略增28％，但相較於去年同期仍大減66％，市場動能明顯低於近3年的單季平均交易水準270億元。其中，來自於建商的購地金額為42.6億元，占比達3成，由於建商對未來推案信心不足，短期購地動能仍位於低檔。

值得一提的是，高雄最為「吸金」。有將近75％的購地活動，都聚焦在高雄市，包括興富發建設、富邦建設、達麗建設以及福懋建設，第2季紛紛卡位高雄土地市場，平均購地投標溢價率約11％，顯示建商對於高雄的房市基本面，仍然充滿興趣和信心。

另外，中油也宣布將總部南遷高雄，也醞釀出點燃另一波動的火種。

在商用不動產市場方面，第2季除了科技業持續加碼買進以外，金融壽險業也罕見成為最主力買家，台灣人壽日前以165億元購買高雄地標「漢來新世界中心」，單筆投資即貢獻第2季超過56％的成交金額，該投資案也是繼富邦人壽以270億元購買台北市新光三越A8館之後，商用不動產市場第二高的單筆投資金額，創下南台灣單筆交易最高總價交易紀錄。

金融保險業在「金八條」的限制下，投資活動不若過往頻繁，但超大型交易卻屢見不鮮。自2012年底投報率最低門檻施行以來，壽險業商用不動產總投資金額達823億元，平均單筆投資金額為43億元，高於以往約20億元~30億元的規模。

第二大的買盤來自於科技業，合計投資金額達94.3億元，其中半導體大廠大聯大斥資65億元、單坪69萬元，購置忠泰建設和元利建設合資的南港軟體園區預售辦公大樓，成為今年度最大宗的辦公室買賣案，也創下科技業購置企業總部大樓最大手筆的紀錄。

高銘頂表示，下半年由於台北市的商用不動產價格尚未明顯修正，價格仍位於高點，中南部將以高報酬率、或低單價的優勢，吸引資金轉進。

房市在經過一陣寒冬後，近期有回暖趨勢，相較2015年第四季，2016年第一季各主要都會區住宅價格小漲1.3％~5.9％，其中台北市漲幅最大，達5.9％，群義房屋認為，台北市畢竟為人口高度集中都市，住宅需求大於供給，精華區房屋相對抗跌保值，房價回溫速度較快。

群義房屋統計全台主要都會區房屋價量比較，台北市2016年第一季住宅平均單價每坪58.8萬元，較2015年第四季增加5.9％，漲幅最大；新北市2016年第一季平均每坪31.7萬元，季漲3.3％；桃園市2016年第一季每坪14.2萬元，季漲3.6％；台中市每坪為15.5萬元，季漲1.3％；僅南部房價下跌，台南季跌3.6％、高雄每坪14.1萬元，季跌2.1％。

2016年第一季各都房價雖然大多較上季成長，但比較2015年同期，皆呈現下跌態勢，跌幅在0.7~5.3％左右，其中桃園、高雄市年跌幅較小，均小跌0.7％，顯示房價已逐漸向下修正。

群義房屋總經理陳俊男表示，房市在經過反轉之後，民眾對精華區的房屋需求畢竟大於郊區，因此率先回溫的區域還是為精華地段，房屋較為抗跌保值，此外，央行已經三度降息半碼，並於3月份大幅鬆綁選擇信用管制，顯示政府也不期望房市長久處於低迷狀態，且新政府上任後，預估不會再有大幅度的打房政策推出，因此房價難有大跌的情況產生。


陳俊男觀察，2016年套房及公寓型產品較受買方青睞，主要是因總價相對較低，首購、自用買方較能負擔得起，北市住宅成交主力總價帶為1500~2500萬元、中南部則為500~1500萬元。

目前買賣雙方對房屋價格認知多少還有落差，屋主售屋時間較過去拉長，陳俊男建議，屋主若有資金需求或想進一步尋找新的投資標的物，應適度讓利出售房屋；而有購屋需求的買方，以目前市況來看，房價要大幅下修的空間有限，若遇到符合自身條件、預算、屋況佳的房屋，應勇於出價、逢低進場。

民眾期盼房價下修的心態反映到成交總價，據永慶房產集團統計實價登錄資料發現，今年北市1~4月房屋成交總價在1500萬元以下交易佔52.9%，永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，顯示價格是購屋優先考量，購屋意願隨房價下修增加，也往中低總價靠攏。

觀察台北市總價1500萬元以下交易，以1000~1500萬元這段區間最熱門，達24.6%，北市各行政區中，成交量前3名分別是內湖區、文山區及信義區。林泰隆分析，內湖區因有科技園區加持，考量工作地點，就近購買，多以首購及換屋需求為主。

4字頭入住信義區
中信房屋明湖加盟店經理廖亞屏說，內湖總價在1000~1500萬元區間多集中在東湖，以東湖路來說，能買到屋齡25年舊公寓，約30~35坪，另有2房、挑高的房型也是目前市場搶手貨。

廖亞屏說，2000萬元以上房屋成交量非常少，很多半年、1年都賣不動，只能等屋主願意降價出售，但銷售時間都會拉很長。

信義區總價1000萬~1500萬元佔全市12.3%，相較去年6.8%大增逾8成，這個價格帶主要是舊公寓及20坪以下的小宅為主，林泰隆分析，民眾印象中信義區價格高不可攀，但其實以北醫生活圈為主的莊敬路、吳興街、松仁路一帶，多為30、40年公寓，地段選得好，4字頭即可入住。

遠雄集團副董事長、遠雄建設董事長趙文嘉昨天表示，大巨蛋案能夠跟台北市政府繼續走下去，才是我們目的，希望能盡快復工。他強調，我們不是來吵架的，雙方就好像婚姻一樣，吵架並沒辦法解決任何問題。

除北市大巨蛋案，遠雄還有新竹「御莊園」建案爭議。遠雄建設昨代子公司遠雄營造公告，遠雄營造因承攬的「御莊園」建案被新竹市政府勒令停工提起訴願，昨天接獲訴願決定書，訴願遭駁回。遠雄建設表示，為維護遠雄及客戶權益，遠雄營造將提起行政救濟，依法申請損害賠償。

「主要問題是在於安全上的認知，」趙文嘉指出，我們會盡量跟台北市府溝通，站在遠雄的立場，希望按照當初市府所訂的安全標準去審查，而不是另外設定不同的環境，用不同的標準來看這問題。

趙文嘉說，中華民國有相關的法令，雙方也有合約，在安全審查的部分，應依中華民國的標準來檢討，而不是台北市政府自訂的標準。

趙文嘉表示，遠雄會持續爭取復工，希望雙方想辦法來解決問題，而不是說各說各話讓這個關係沒辦法走下去，「這是最糟糕的」。他說，大巨蛋興建一直停滯，問題始終未解，對社會大眾也不太負責任。

趙文嘉說，遠雄有誠意解決問題，希望大家回歸理性，按照當初議約的合約內容來解決問題，如果要用合約以外或法律以外的標準來制訂要求，恐怕雙方永遠也無法達成共識。

央行接連降息，促使帶有穩定租金收益店面成為熱門投資標的。根據房仲業者統計北市近1年實價店面揭露紀錄，發現總價3000-5000萬元、每坪單價破百萬元的北市店面實價揭露案件計有296件，其中平均單價最高的落在萬華區西門町，每坪均價高達241.6萬元，竟擊退東區商圈。

買賣件數 大安區榜首
根據全國不動產調查內政部實價網揭露，2015年5月至2016年4月這段期間，北市總價3000-5000萬元、單價破百萬元的店面，其中大安、中山及松山區為買賣件數前三多的行政區，近1年交易件數各約83、51及47件，3區店面合計買賣件數為181件，佔北市整體店面買賣件數的比率超過6成。

全國不動產企劃研究室主任張瀞勻指出，近一年北市店面平均每件成交總價約3547萬元，拆算每坪成交單價約134.5萬元，店面買賣最熱絡的行政區為大安區，平均每件成交總價約5385萬元，拆算每坪單價約167萬元，且大多是巷弄型店面，主要分布在永康商圈、東區商圈以及敦南商圈。

早期投資客 東區屋主惜售
不過，店面平均成交單價最高的行政區卻不在大安區，而是西門町所在的萬華區，縱使萬華區店面交易量少，且大多集中在西門町商圈，不過，其平均成交單價高達241.6萬元，較店面平均成交單價第二高的大安區，每坪均價約167萬元，高出74.6萬元。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，近一年東區高價店面甚少釋出，屋主多為早期持有的投資客，不急於在房市下坡時期出脫資產。且自實價揭露以來，北市各精華商圈店面租金單價最貴均落在東區忠孝東路四段61-90號，店租每坪皆為2.4萬元起跳，租金收益仍相對佳，因此，屋主惜售心態強。

至於，店面每坪均價最貴的西門町，在自由行旅客的加持下，近年來租金緊追東區之後，主要路段每坪租金單價也有2萬元水準。

不過，張瀞勻也提醒，由於店面主力買盤大多為高資產族，且店面交易量遠低於住宅產品，交易型態有其特殊性，因此在樣本數較少情況，造成價格漲跌幅偏大。

永慶房產集團根據實價登錄資料，發現2016年台北市1-4月成交總價在1,500萬以下交易物件佔52.9％，較2015年的45％增加約17.6％，永慶房產集團業管部協理林泰隆表示：從統計數據來看，1500萬以內的物件中，以總價1,000-1,500萬元的產品最熱門，占24.6％最多，顯示價格是民眾購屋的優先考量，購屋意願隨著房價下修增加，在購屋選擇也往中低總價產品靠攏。

統計北市購屋1,000-1,500萬元的物件成交區域，成交量前三名分別是內湖區、文山區及信義區。其中信義區總價1,000-1,500萬元的物件約占12.3％，相較2015年的6.8％大增近8成以上。林泰隆協理分析：信義區為台北市精華區域，民眾印象中價格高不可攀，但其實挑對路段也可以買到4字頭住宅。

2016年信義區成交總價1,000-1,500萬的產品中，主要是公寓及20坪以下的小宅產品為主，熱門區域則以北醫生活圈為主的莊敬路、吳興街、松仁路一帶，住宅產品多為30-40年的公寓，而依據2016年第一季實價登錄價格顯示，信義區公寓平均單價為53.5萬，上述路段卻只要4字頭即可入住，房價相對實惠，因此也促進該區交易量增。

此外上半年也因吳興街500巷內，有以套房為主坪數14-15坪的個案「松仁101」新屋交屋，拉高信義區平價物件交易佔比，而該區主要購屋族群則以原住戶，及看好北醫商圈租屋市場的置產收租客。


1,000~1,500萬元成交總價中，內湖區以17.4％在台北市行政區中佔比最高，林泰隆分析：內湖區因有科技園區加持，工作機會多，購屋民眾考量工作地點，就近購買，因此多以首購及換屋為主。以1,000~1,500萬中低購屋總價來說，以東湖地區該類型產品最多，交易以民權東路六段、康寧路、東湖路交易最熱絡。東湖地區具地點優勢，距汐止科學園區、南軟科技園區、內湖科技園區都僅有5-15分鐘車程，還有捷運及公車路線，周邊平均4字頭行情，1,500萬元內可買到10~15年電梯三房，雖屋齡較高，以台北市首購來說，1,500萬可買到電梯三房非常舒適，加上區域內國小、國中、高中有8所學區，也吸引不少換屋族進駐。

林泰隆表示：以2016年1-4月民眾購屋總價來看，購屋總價仍以中低總價為主，建議想要買屋的民眾，不妨多上房仲網站多看多注意，第一手掌握超值物件。

桃園市長鄭文燦率市府團隊進行「2016亞洲矽谷X智慧桃園—荷法英交流之旅」第五日，於法國當地時間26日前往巴黎市區參訪「ZAC du Trapèze à Boulogne Billancourt」及「LESS BUILDING」2處社會住宅，鄭文燦表示，法國的社宅整體規劃相當進步，無論是社宅型態、空間設置、基礎設施或管理方式，都很值得學習。桃園推動社會住宅，會導入多元功能，讓社宅成為生活機能完整的社區，提供優質的居住環境。

鄭文燦指出，ZAC du Trapèze à Boulogne Billancourt採混居型態，裡面約有50％的社會住宅，其他則是一般住宅。街廓具完整的公共設施規劃，包括雨水、污水、自來水管線都建置齊全，冷熱器系統也是中央控制系統；街廓內有辦公大樓，附近也設有公園，因此其社宅規劃是採社區(community)的概念，值得參考。而開發方式是採公私部門的合作，即Public、Private共組 Partnership，開發商可以獲得一般住宅來販售，挹注其財務，也有助於降低政府的財政負擔。

鄭文燦在參訪LESS BUILDING後說，LESS BUILDING綠能型社會住宅的一樓和地下室設有籃球場、腳踏車停車位，不只提供社宅居民，附近的居民也都可以共同使用。房間內有對講機、智慧電錶、光纖網路、櫥櫃，並採取通用設計，方便身障者及年長者居住。

鄭文燦指出，法國社會住宅的特色，在於有完整的公共設施，而混居型的社宅甚至還有辦公室、銀行、咖啡廳等。從法國社宅來的經驗來看，社會住宅不只是一間房子而已，而是一個社區，桃園在推動社宅時，會導入多元功能，例如在1、2樓的公共設施層，設置親子館、公托中心，也可讓青創中心進駐，並有商家店鋪，讓生活機能和社福機能完整。鄭市長進一步指出，社會住宅絕不是二等住宅，社宅提供住戶優質的居住環境，其品質及管理，不會遜於一般住宅，也讓社宅不會被標籤化。

鄭文燦說，目前桃園社宅規劃30％給弱勢家庭，其他則提供給年輕人、就學就業族群等。社宅會提供基本設施、固定式家具及網路，只要帶著簡單的家電和家具，就可以住進生活機能方便的社宅。

利率越低、中小型店面越活躍！全國不動產觀察台北市總價千萬元以上、單價百萬元以上之1樓產品，發現實價登錄揭露的店面交易將近300件，平均成交總價約3000-5000萬元為大宗，其中有六成以上的店面交易集中在大安區、中山區及松山區，但平均單價最高落在萬華區！

台北市店面熱門交易區域出爐，全國不動產觀察實價登錄資料分析，近一年來台北市店面平均每戶成交總價為3,547萬元，成交單價為134.5萬元，而交易量位於台北市之冠的大安區平均每戶成交總價落在5,385萬元，單價則約167萬元，且大多是巷弄型店面，分布在永康商圈、東區商圈以及敦南商圈！

熱門交易區域亞軍則是中山區，成交最多的在林森北路商圈，全國不動產企研室主任張瀞勻指出，此商圈客群絕大部分為特殊行業、日本客以及商務客，消費能力高，使得中山區店面交易量居高不下。

不過，平均單價最高的區域卻不在大安區、中山區，而是萬華區！萬華區雖然交易量少，集中在西門町商圈，平均單價達241.6萬元，全國不動產西門加盟店店長吳蒨樺表示，西門町商圈範圍小、店家密度高，加上國外遊客多，且絕大部分是第一手屋主持有，鮮少釋出，一旦交易，就很容易創高價！

至於店面平均成交總價約3000-5000萬元為主，張瀞勻認為，政策是關鍵因素，近幾年管制趨嚴，房市前景未明，導致置產客對於高額店面縮手，但游資無路可去、央行連3降息，加上部分1樓店面登記為住宅用途，因此成交總價一旦超過7000萬時，會認定為豪宅而受到貸款限制，第二線的中小型店面因而崛起！


業務範圍跨越雙北的全國不動產蘆洲捷運總站加盟店店長羅定瑋也指出，過去總價8000萬以上的大型店面交投熱絡，但在上述3個原因影響下，今年比去年下半年交易量明顯成長，總價3000-5000萬元的店面交易變得活絡，至於陸客人數緊縮，短期還看不出影響！

不過，張瀞勻也提醒，由於店面主力買盤大多為高資產族之人士，且店面交易量遠低於住宅產品，交易型態有其特殊性，因此在樣本數較少的情況，造成價格漲跌幅偏大。

“中國安邦保險集團正在敲定重大改造計畫，紐約地標式酒店華爾道夫因此將于明年春天起關閉長達3年時間。”美國《華爾街日報》27日爆出的這個消息引起不少關注。

報導援引知情人士的話說，安邦的改造計畫將把這座酒店多達3/4的客房改造為私人公寓，這意味著這座擁有1413間客房的酒店將被撤掉多至1100個客房。在華爾道夫重新開業時，這家酒店將有300至500間升級為豪華標準的客房，其餘房間將作為公寓出售。熟悉改造方案的人士說，改造費用預計將超過10億美元。

美國《國際財經日報》稱，華爾道夫酒店客房數量銳減將導致大量客房服務、客房管理和其它崗位消失。華爾道夫目前約有1500名員工。部分知情人士表示，酒店新主人與希爾頓酒店集團已經以至少1億美元的代價與數百名員工達成離職協定。

《華爾街日報》稱，安邦計畫接下來與華爾道夫酒店的代表會談，以敲定改造方案。但安邦在美國的一名發言人對英國路透社說，“關於改造計畫的範圍、性質和細節，或者改造的確切時間以及酒店關閉的時間，都還沒有最終計畫”。

房企業績半年考： 銷售分化加劇 6月或再迎業績高峰

房企半年考即將來臨，6月或再創業績高峰。與此同時，已有業績分化信號。

億翰智庫發佈的2016年前5月典型房企銷售業績排行榜顯示，Top20房企銷售金額在205億元以上，從22名以後，銷售金額落差明顯拉大，上下排名之間出現40億的斷層。

而克而瑞研究中心資料顯示，重點城市成交量持續回升，部分城市成交迎來“三連漲”。其中一線城市北京漲幅最大，接近6成，深圳則持續2周下滑；二線城市多數上漲，重點城市僅南京、武漢小幅下跌，天津漲幅達25%；三四線城市整體漲多跌少，且跌幅均不大。

同策諮詢研究中心總監張宏偉指出，不排除6月份房企為加速去化集中推盤，衝刺上半年業績。他認為，上半年萬科和碧桂園表現比較突出。值得關注的是，中海在一線城市貨值不多，而萬科則主要靠一線提升業績。

來自同策諮詢研究部的一份監測月報可見，中海5月的銷售金額環比下跌37.79%，而萬科環比上漲76%，碧桂園環比漲143.86%，龍湖地產更是大漲152.85%。

前5月銷售分化明顯

龍湖為何在5月份產生如此大的逆轉？從佈局來看，其四分之一以上銷售金額來自一線城市，二線城市項目銷售金額占66.81%。

進入二季度，長三角地區市場持續向好，龍湖在4月多盤熱銷後，5月加大推盤力度。其中蘇州龍湖獅山原著專案5月6日首次開盤，5月簽約406套，實現銷售金額逾20億元，創造單專案銷售金額的歷史紀錄。杭州龍湖武林九裡去化416套，銷售4.33萬平方米，銷售金額達6.81億元，獲得杭州當月簽約套數、面積和金額三冠王。

億翰智庫指出，Top20房企的業績表現中，後勁分化是一個明顯特徵。前10強企業單月銷售金額後勁十足；而Top11-20房企單月業績則表現不夠穩定，原因在於仍擺脫不了供貨節奏的影響。

經歷4月份供應集中放量之後，5月重點城市商品住宅供應量有所下滑，環比跌幅達23%。該機構認為，一方面4月份成交銳減導致房企觀望情緒漸濃；另一方面，土地市場“麵粉貴過麵包”導致周邊專案房價上漲預期加強，開發商推盤意願並不強。但整體來看，供應量絕對值仍維持在較高位置，且與去年同期基本持平。

2016年1-5月標杆房企銷售金額合計8994.31億元，占全國商品房銷售金額24.46%；銷售面積合計7424.81萬平方米，占全國商品房銷售面積15.48%。標杆房企金額和面積集中度同比均有一定提升。

截至6月26日，2016年1-6月上海商品住宅成交面積726.88萬平方米，同比上漲29%，成交均價34867元/平方米，同比上漲14%。資料顯示，2016年4月商品住宅成交面積約97.21萬平方米，較去年同期下跌21.78%，環比2016年3月220萬平方米的高峰值下跌56.08%，而5月交易量98萬平方米，6月即使有房企衝刺半年報的因素，前26天也僅僅有96.34萬平方米。

機構分析稱，總體來看，由於2015年下半年以來的市場需求透支與“滬九條”等政策面的調整，上半年上海新建商品住宅市場交易量已呈現倒“V”特徵。

一二線城市均存調整預期

在6月28日融創中國合肥品牌暨案名發佈會上，董事長孫宏斌指出，從5月份開始，很多開發商還沒有感覺到，貨幣政策收緊將會帶來的影響。“我原來一直說，有些城市比一線城市風險大，現在看來土地市場風險特別大。目前的高地價是不可持續的。”

金融風險在積累有跡可循。商品住宅市場交易量已經出現下滑，由於政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素上海樓市預計下半年或將進入平穩調整期。受此影響上海樓市的房價面臨較大壓力。對於銀行而言，2015年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然先收緊開發貸款與個人按揭貸款。

張宏偉也認為，從政策面來看，由於上海樓市仍然沒有實質性降溫，4月份以來的“地王”頻現也延後了樓市調整期的到來。因此，從抑制投資投機與“滬九條”政策持續性的角度考慮，下半年上海商品住宅調控政策仍然有繼續從嚴的可能性。

央行上海總部制定了上海市房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，也是為了防止由於銀行資產縮水帶來的銀行系統風險。



央行上海總部4月18日發佈的資料顯示，今年一季度上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據此計算，3月滬上新增個人住房貸款361.4億元。這一資料刷新了2009年有統計資料以來的新增滬上個人住房貸款記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出臺前市場的火熱狀態，從3月滬上個人按揭貸款可見一斑。

由於市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，上海樓市增長動力已顯不足。此時，央行上海總部對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動實施全方位監測與管理，也是為了防止由於房價下行導致的銀行資產縮水帶來的銀行系統風險。

珠海並不算是一個人口流入量大的城市。當地統計局資料顯示，截至2015年末，該市常住人口有163.41萬人，同比去年增長1.23%。在2012-2014年，珠海市常住人口同比增幅也不超過1.5%。造成如此量價齊升局面，買家來自哪裡？

今年年初，在深圳市房價大幅上升並遭遇限購後，珠三角鄰近城市迎來新一波購買力。

珠海市就是其中之一。在港珠澳大橋、深中通道及橫琴自貿區等利好，伴隨信貸寬鬆和首付款比例降低等宏觀環境影響下，珠海樓市在今年3月迎來火爆行情，此後雖有放緩卻仍熱度不減。

珠海中原地產統計資料顯示，今年五月，珠海市一手樓盤銷售均價達2.6萬元/平方米，核心區拱北、吉大、南灣均價超過3萬元/平方米。全市一手樓銷售套數是去年同期的1.7倍。

在21世紀經濟報導記者探訪的多位元珠海當地居民看來，此前“等一等”的心態，讓他們失去了相對合適的置業機會。“今年大家都慌了。”一位業內人士如此表述他眼中的情形。

當然也有例外。

“我去年5月份在西區買了套房，當時盼著‘金九銀十’會漲。結果剛好6月份就開始漲了。”李華在華南一家小型房地產公司的財務部門工作，去年的這項支出，被他和家裡人看做是最切合時機的投入。“這件事情上，我一直很得意。”在珠海已經生活十餘年的他笑言。

根本原因是，珠海市被業內人士看做是廣東省內土地供應最嚴格的城市之一。市中心香洲區已經處於供貨斷檔階段，可供開發商住地塊主要位於西部和南部。

此外，由於不限購，其投資客比例也不容忽視。據業內人士粗略統計，在珠海市如今一手樓盤買家中，約有三成為投資性置業，投資+自住人群比例超過七成。

“今年大家都慌了”

五月末一個週一的下午，雖在上班時間，位於斗門區的中珠•春曉悅居項目依舊門庭若市。

售樓處內的大堂，一撥接著一撥的看房人在向銷售員瞭解項目並計算購房款情況。

“現在基本上每天賣出十套房沒問題，今天目前已經賣掉了六套，一般在下午六點左右才是猛刷單、猛成交的時間點。”該樓盤由美聯物業代理，其中一名銷售人員如是告訴21世紀經濟報導記者。

而在上一個周日，該項目成交了十余套兩房戶型和十余套一房戶型。

這僅是當地銷售放緩之後的表現。該人員表示，在3-4月份，珠海樓市最火熱的時候，該區域每天的成交量是平時的八倍。“一個樓盤一天最多賣掉30套都有，在去年沒有這個情況。”

該專案位於珠海市斗門區相對偏的位置，目前均價1.3萬元/平方米。

斗門區加上金灣區被並稱西區，是珠海市近年才開始加速建設的城區，也被當地房產經紀人稱為是“水位較低”的區域，目前配套尚未完善。據珠海中原統計，今年五月西區一手樓盤銷售套數是去年同期的近3倍，成交2801套。

自2015年下半年開始，西區樓盤均價漸次破萬。目前珠海市內，除橫琴因自貿區概念房價早已破4萬之外，核心區香洲新推出的樓盤均價也直逼3萬。

“去年這裡均價基本在1.5萬-1.6萬元，但現在都是均價在3萬左右的樓盤了。”李華行至新香洲街區時告訴記者，“現在基本沒有價值窪地了。”

珠海中原統計資料顯示，今年五月該市除老香洲、唐家、吉大、橫琴之外的其餘地段，房價漲幅均超過30%；拱北、金灣、南灣地區漲幅同比超50%。

中國指數研究院發佈的《2016年5月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，當月珠海住宅樣本均價16103元/平方米，環比上漲2.72%，該均價位列榜單第九。同期深圳市均價為51361元/平方米，廣州市為17780元/平方米。

在李華眼裡，將來珠海的房價將比肩澳門。目前資料上看雖然漲幅排名靠前，但只是因為“珠海以前均價基數低”。

“之前不會覺得上漲很猛，今年大家都慌了。”中原地產一名經紀人告訴記者，即使在西區，但凡是樓層、戶型好的樓盤，最多只需幾天，推出的樓盤都會被賣完。

“剛畢業幾年的同事，原本沒考慮買房，後來看到房價一直在漲，不得已買了房，擔心以後買不起。”陳印在珠海一家地方性銀行工作，他很慶倖自己去年8月以2.3萬元的單價在香洲區中心買下一套住房。今年同一區域周邊均價約在3萬元/平方米。

由於平時工作也會涉及房地產項目，在他眼裡，珠海市目前房價上漲有些快。“珠海本身並沒有足夠的產業支撐，我有些不能理解。”

一手房的火熱也在傳導至二手。

Q房網位於拱北街區一家門店的店長告訴記者，“最近二手房交易比一手房多。包括西區，我們整個公司有25名按揭員，從週一到週五，他們經手的過戶數量平均每天每人是2-3套左右。”

該店長近期接觸過一些二手房案例，同一套房子，相隔一個月再詢問價格，總價已經上漲十余萬。“房價一直在漲。現在不買，年底可能又要多花幾十萬去買同樣一套房子。”

投資+自住比重約七成

珠海並不算是一個人口流入量大的城市。當地統計局資料顯示，截至2015年末，該市常住人口有163.41萬人，同比去年增長1.23%。在2012-2014年，珠海市常住人口同比增幅也不超過1.5%。

造成如此量價齊升局面，買家來自哪裡？

珠海市住規建局內部人士曾向媒體表示，截至去年底，該市非戶籍人口購房比例佔據全市一半。

不過這並不能全部被視為是投資客。大家地產董事陳志告訴記者，由於珠海市自2007年開始暫停購房入戶，積分入戶門檻極高，因此在這部分購房者中，其實有相當一部分比例是用於自住。

但當地投資客比例和因此帶來的市場影響依舊不可小覷。

合富輝煌（中國）珠海公司市場研究部胡志宜向記者表示，這也曾為從業人員所不解。但據其分析，在本地客戶沒有明顯增長的情況下，今年以來火爆的交易基本是以投資客為主在推動。在一季度流動性寬鬆的前提下，房地產依舊是相對穩定的保值性投資。

而珠海中原事業二部總經理吳寶林告訴21世紀經濟報導記者，由該公司所代理的一手樓盤中，大致均有約三成的投資客。其中來自港澳客戶占比10%，來自珠三角的客戶占比15%，來自北方等地區的客戶基於候鳥原理來此置業占比約5%。港澳客戶在2013-2014年來珠海投資的比例達到三成的高峰，目前已屬下降趨勢。

在受訪當地業內人士看來，珠海樓市的購房群體目的分為自住、自住+投資、投資三類。由於該市尚沒有完整的產業鏈條，當地人基本以投資房產為主要保值手段。自住+投資一類人群佔據購房人群的絕大多數。

“我把這定義為‘資本剛需’。”陳志向記者表示，由於當地國有經濟佔據主導，投資專案單薄，當地人都會考慮多買一套房，“為自己的錢找一個出路”。

根據陳志團隊測算，包括自住+投資和純投資人群的交易數量佔據全市場超過七成比重。

為此，有樓盤也針對性地面向港澳客戶提出優惠。

“一般大陸客戶看房會有猶豫，但是港澳客戶選中會很爽快買下，所以針對港澳客戶活動會多一點。當然，如果你想買的話，折扣一樣有，價格可以談。”前述中珠•春曉悅居銷售人員向記者說道。在上一周日，該樓盤就推出買兩房戶型送車庫活動，提供港澳客戶12個名額。

由於西區配套大多在建，多名業內人士告訴記者，目前去西區置業的客戶幾乎超過一半為投資性目的。

此間也出現一些由當地人提前買下樓盤優勢戶型，並適時轉手他人的投機現象。

在位於拱北街區的中鐵•諾德花園項目售樓處門口，就有房產仲介找到記者。“我們老闆去年買下了一期的很多套房，目前還剩下這些，你可以看看有沒興趣。”

來自于安世地產的這位元經紀人提供的資料顯示，彼時其還有十套二房戶型和三套三房戶型可售。

據介紹，若有客戶有意買下這些單元，該名仲介將帶領客戶前往開發商處更改業主名字，這在當地被稱為“更名房”。

其時該項目二期加推樓盤銷售也基本接近尾聲，樓盤均價在3.6萬元/平方米。21世紀經濟報導記者發現，加價之後的樓盤均價因此上漲逾3000元/平方米，但仍低於前述均價約4000元/平方米。

有房產業內人士告訴記者，由於市場火熱，類似亂象在近期較為多見，目前已有多家大型房企發出公告，稱將不予更名。

政策與供應推高房價

珠海樓市忽然火熱，受政策層面影響是首要因素。

去年下半年以來，信貸放鬆、首付款比例降低等，讓包括全國在內的諸多熱點城市紛紛被資本盯上，珠海正是其中之一。

外地投資客蜂擁，一方面源于珠海市地處沿海、氣候適宜，屬於熱點旅遊城市之一；另一方面，則是如經濟特區、自貿區等定位的利好影響。

與之匹配的是正在建設中的配套設施。港珠澳大橋、深中通道等建設下，珠海進入橋樑時代，也因此拉近了與港澳深之間的距離。

除了外部因素，也與珠海市土地儲備相對稀缺有關。

在今年初廣東省人民政府發佈的去庫存計畫中，珠海市是除深圳市與廣州市之外，唯一一個沒有去庫存壓力的城市。在該通知中，珠海被定義為“庫存規模小、需求旺盛”。

根據中原地產監控，目前珠海市一手房庫存不足支撐四個月，這也被認為是導致目前該市房價不斷上升的一個重要原因；合富輝煌研究部胡志宜則告訴記者，“按照一季度的去化速度，不到2個月就可以去化完。”

合富輝煌統計顯示，從2011年至2016年第一季度，珠海市商住用地供應除2013年面積較多之外，其餘年份基本位於200萬平方米以下。

而珠海市在2013年推出的商住用地雖然逾600萬平方米，但其中超過1/3的土地來自橫琴，且有不少屬於綜合用地。當地多位元業內人士向記者表示，目前橫琴發展速度較慢，由於前期漲幅過高，已出現降溫。

業內人士表示，在香洲主城區，已經基本處於供應斷檔階段，近年新增供應多出在位置相對偏的唐家和豪宅頻出的南灣地段。

“珠海主城區的住宅用地，多年來已經差不多消耗完了。”珠海中原物業顧問有限公司研究主任謝敏儀分析道，由於珠海本身在售庫存不多，需依靠控制土地來控制庫存。

“珠海可以說是廣東省內土地控制最嚴格的城市之一。”陳志告訴21世紀經濟報導記者，經他研究發現，珠海地形以丘陵為主，只有25%屬於平地，因此可提供的商住用地並不多。“珠海政府手上的新增土地目前大部分來自橫琴、金灣等區域，這是珠海推地節奏緩慢的主要原因。”

如是，拿下優質地塊便容易出現地王。

前述諾德花園，是2014年香洲拱北街區最後一塊純住宅用地。由中國中鐵以16400元/平方米樓面價拿下的地王項目。中鐵內部人士告訴記者，此後臨近區域拿下的地，樓面價均高於該資料。如九龍灣專案，同樣位於香洲區、臨近港珠澳大橋，次年由龍光地產以樓面價17600元/平方米奪得，再度刷新地王記錄。

即使在大力開發的西區，最近一次土地出讓是在今年6月15日，目前尚未有拍地結果。再往前便是1月28日。彼時金灣一塊住宅用地被龍光地產以6730元/平方米樓面價獲得，同樣是該區域單價地王。同理測算，該樓盤開盤價格預計將在1.5萬元/平方米以上才能回本。

“現在看來，我們這塊地是市區2014年開始到現在，最便宜的地。”他笑稱。
“目前還是虧本狀態。”前述中鐵人士向記者表示，諾德花園專案只盼著在最後推出的兩棟樓中賺取收益。按照項目規定，下一批推出的兩棟樓，均價將提升4000元/平方米至4萬元/平方米。

該人員很篤定地告訴記者，“珠海未來房價一定是對標澳門，只是沒那麼快。”

“珠海每個區域的土地價格直接推動了樓市價格，但是與同為旅遊城市的杭州不同，珠海屬於零庫存範圍。”吳寶林回憶道，今年前三個月，該市土地供應大部分為工業用地，供應與成交明顯不成比例。

對於未來，受訪當地業內人士紛紛向記者表示，珠海樓市泡沫較小，因此房價回檔的可能性不大。“不過接下來是否仍會這麼火爆，是我們在考慮的問題。”吳寶林補充道。

深圳“東進戰略”的號角剛剛吹響，東部的房價已經漲起來了。該戰略從提出到落地不足一年，更多還停留在規劃和佈局階段，但是房地產市場已經開始萌動。

6月25日舉辦的深圳東進戰略第二屆研討會上，各路專家針對這一戰略落實中面臨的產業、交通、規劃等問題各抒己見。該戰略是深圳東部中心和“3+2”經濟圈(深莞惠+河源、汕尾)的重大發展機遇，但要真正實現人口和產業的東進，面臨的問題也不少。

一路向西轉為向東

過去三十年，深圳的城市發展在“一路向西”，每隔十年城市建設重心就要發生一次轉移，重心不斷西移帶來福田、南山、寶安等地的高速發展，也造成“西密東疏”、“西重東輕”不均衡的發展格局。

目前，東部的羅湖、鹽田、龍崗、坪山、大鵬土地面積占深圳市土地面積的一半，經濟總量、人口規模、固定資產的投資僅占全市31.9%、32.9%和36.5%，整體發展低於全市平均水準。

以坪山新區為例，占地168平方公里，相當於羅湖和福田的面積之和，但人口還不到寶安區一個大街道的總數。

持續向西的模式使得深圳中西部土地空間快速消耗、空間不足，環境問題已經成為最大的瓶頸，而中西部人口密度已達到世界最高水準。深圳人口、產業、交通東進實乃大勢所趨。

2016年初，深圳市委六屆二次全會做出實施東進戰略的重大決策之後，成立了以市委書記馬興瑞為組長的深圳東進戰略領導小組。5月7日，深圳東進戰略領導小組第一次會議審議並原則通過《深圳市實施東進戰略行動方案(2016~2020年)》(下稱《行動方案》)及相關配套方案。

坪山新區党工委書記張備在上述研討會上表示，《行動方案》以交通為先導，以土地整備為重點，目前圍繞專案建設、產業提升、公共服務、城市發展等領域，已經安排了355個重大的項目，總投資約1.65萬億元，其中“十三五”期間要完成投資大約5670億元。

人口東進要解決一系列問題

“人的流動和遷移是沖著有就業機會、有服務業、有文化產業，提供更多生活便利的城市來發展和遷移的。”央行貨幣政策委員會委員、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱在上述研討會上說。

綜合開發研究院副院長曲建認為，深圳的東部地區經濟社會發展的水準相當於深圳西部地區的一半，粵東6個城市，人口密度和經濟含量都遠低於深圳，有勢差就會有流動，雖然東進戰略從提出到落地不到一年時間，但“走出去”的企業已經不少，很多企業對東進地區有一系列不滿意的地方，主要在承接地產業的配套能力相對不足、基礎設施不足、人力資源不足等方面，這也是制約著整個東進戰略實施的重要因素。

曲建舉例說，在基礎設施方面，比如斷頭路，還有企業投訴，好不容易把一個軟體發展的大型企業弄去了，企業熱火朝天搞設計的時候，斷電了，關鍵時刻掉鏈子的事一再發生。東進戰略的實施並不像想像的那麼簡單，更不像房地產商想像的馬上可以抬高房價。

交通建設無疑是東進戰略的重中之重。《行動方案》顯示要著力打通交通發展瓶頸，實現“10、30、60交通圈”，即10分鐘進入快線路網體系，30分鐘抵達市中心區，60分鐘抵達深圳市全域及莞惠河汕中心城區。

研討會上，一些專家還建議深圳儘快開始對修建第二機場即東部機場的論證，因為從論證到建成可能至少要十年。國家發改委綜合運輸交通所研究員、原所長郭小碚表示，作為1000萬量級人口的城市，修建第二機場是要考慮的。

軌道交通、道路設施、公交服務、教育社保、住房保障等如何做到跨區對接？“經濟對接容易，社會對接複雜。公共品要實現同城化，才能保證一個高端產業向外挺進。”曲建說，從這個角度上來講，東進戰略和實施向粵東地區的發展，只是剛剛破了一個題。

房價東進

深圳世聯地產顧問公司董事長陳勁松曾在一個論壇上給出了深莞惠房地產資料。2016年1~5月，深圳成交207萬平方米，比2015年下降13%，成交2萬套，下降20%，成交額1008億元，暴漲56%，深圳新房均價正在逼近5萬元/平方米。東莞成交450萬平方米，同比上升51%，成交4萬套，同比上漲54%，成交金額555億，同比上漲100%。惠州成交1275萬平方米，成交12.7萬套，總成交額784億，同比上漲40%。

陳勁松表示，東莞和惠州的新房溢出效應和同城化效應已經非常明顯，深莞惠軌道交通預期會拉動整個都市圈的同城化效應越來越明顯。

為何深莞惠都市圈逆勢上漲？陳勁松表示，因為珠三角都市圈正迅速成形，珠三角城市群正在進行內部的協作和定位。深圳作為創新中心，高房價一定程度上損害了深圳的創新性，但兩個因素解決了這一問題：東莞惠州的溢出作用；深圳城中村解決了低收入階層的生活問題。

陳勁松認為，未來，東莞、惠州房地產在深圳白領中的貢獻會越來越大。軌道正在改變珠三角都市圈，深圳白領將沿著軌道上班和回家。

當然，從上述研討會上專家們的研討觀點來看，深圳白領是否真的會隨著東進戰略的推進而遷移，還有賴於產業拓展、公共交通發展以及城市公共品真正實現對接。

經過101輪激烈爭奪，天房力壓中冶、融創等強勁對手斬獲該地塊，最終成交總價也成功破百億至102億元，成為天津史上總價地王第二位。
觀點地產網 6月28日，天津和平區大沽北路地塊迎來摘牌，經過101輪的激烈競拍，最終，天房以102億元總價成功斬獲該地塊，樓面價36743元/平方米，純住宅樓面價47686元/平方米，溢價率127%，住宅樓面價再度刷新天津樓面單價記錄，成交總價位列天津史上總價地王第二位，僅次於2013年融創103.2億拿下的天拖地塊。

據觀點地產新媒體瞭解，該地塊共吸引包括中冶、融創、招商、中糧、中海、滄州天成、保利、天房、金茂、萬科、首創、金融街、融科、正榮、天房發展等十余家房企爭相搶奪。

最終，經過101輪激烈爭奪，天房力壓中冶、融創等強勁對手斬獲該地塊，最終成交總價也成功破百億至102億元，成為天津史上總價地王第二位。

資料顯示，津和大（拍）2016-084號地塊東至大沽北路，南至保定道，西至建設路、現狀建築，北至赤峰道。

整個地塊土地用途為城鎮住宅、商服，出讓土地面積52242.8平方米，其中A用地23168.2平方米，B用地19604.4平方米，C用地9470.2平方米，地塊起叫價為45億元。

具體看，A用地規劃用地性質為二類居住用地（相容商業用地）。地上建築面積不大於70100平方米，其中居住建築面積不大於65000平方米，商業建築面積不大於5100平方米。

B用地規劃用地性質為二類居住用地、商務用地（相容商業用地）。地上建築面積不大於145600平方米，其中居住建築面積不大於81800平方米，商業辦公建築面積不大於63800平方米

C用地規劃用地性質為商務用地（相容商業用地）。地上建築面積不大於61900平方米，含一處微型消防站，建築面積不小於800平方米。

據觀點地產新媒體瞭解，該地塊為和平區4年以來拍出的第二塊宅地，上一次該板塊有地塊出讓還是在今年1月29日，滄州天成以9.9億拿下的和田道地塊，彼時，38976元/平方米的樓面價也成功刷新了天津單價地王紀錄。

天津中原地產投資顧問部住宅中心副總監焦仲偉就表示，地塊拍出的總價和單價都在市場“意料之中”。

其表示，大沽北路地塊體量巨大，起拍價就已經達到45億，又處在宅地供應極少的天津核心區和平區，按照開拍前他們的測算，地塊價格至少得翻一番，所以最終拍出來的102億的總價其認為還是比較合理的。

而對於地塊前景，焦仲偉就表示，“還是比較看好的”。焦仲偉稱，根據中原此前測算，該地塊未來（一年後）住宅售價大概在8萬-10萬之間，而該版塊此前拍出的單價地王——滄州天成拿下的和田道地塊，計畫在今年年底推出，測算價格則在7萬左右。相比較而言，大沽北路地塊在價格上還是有一定優勢的。

焦仲偉續稱，作為天津已經發展較為成熟的核心豪宅區，和平區土地供應本來就較為緊張，後續供應或許還會有，但住宅地的體量和指標應該都非常少了。

“像今天這塊地20幾萬平方米在這個板塊這個區域非常稀缺，以後在核心區域應該很少甚至沒有這麼大體量的地供應了。”

值得注意的是，作為老牌天津國資房企，天房在天津可以說擁有非常輝煌的拿“地王”的歷史。

2013年9月2日，天房以10.65億拿下南開區育梁道地塊，21300元/平方米的樓面價成功刷新當年天津單價地王紀錄。

2013年9月18日，天津天拖地塊舉行土拍，天房在競拍場上不敵融創失手後，轉而選擇與融創合作開發該地塊，雙方各占比例為照49%:51%，而地塊103.2億元的總價也創下天津賣地總價記錄。

2015年7月31日，天津天房以41億元底價摘牌備受關注的天津東津（掛）2015-075號地塊，創造年內總價地王。

2015年9月2日，經45輪的輪番競拍，天房以總價17.6億元拿下天津水上公園西路地塊，溢價率35%，樓面單價約22392元/平方米，創下了當年天津宅地樓面單價新高。

2015年10月19日，天津南開區育梁道地塊正式出讓，在無競爭對手參與的情況下，天房集團旗下天津天房卓匯置業有限公司以底價42.75億元將地塊收入囊中。42.75億元也刷新了此前天房自己創造的天津年度總價地王紀錄。

華南城（01668）行政總裁馮星航認為，去年第二、第三季的銷售數字已見底，第四季見到明顯改善，預期今年經營環境仍具挑戰性，會以審慎樂觀的態度面對，銷售目標為75億至80億元，預料合肥、南昌、鄭州的項目可帶來頗大貢獻；未來會加強發展可持續業務，如奧特萊斯購物中心（Outlets）、物業管理、倉儲物流和電子商務等，這些業務未來有條件分拆上市。

今年資本開支70億

馮星航指出，可持續業務發展不俗，去年收入由11億元，增至14億元，冀在重慶、鄭州等地「複製奧特萊斯的成功模式」；隨着倉儲業務需求增加，物業管理的業務亦將擴張，估計未來數年可持續業務的增幅達30%或以上。

就近日的人事變動，馮星航坦言，他擔任財務總監約十年，難以兼任兩個職位，經考慮後決定專注擔任行政總裁；至於新任首席財務總監蔡耀庭為資深銀行家，因公司旗下業務包括物業管理、奧特萊斯購物中心及電商業務等，均有條件在資本市場分拆，認為蔡耀庭能在以上範疇帶來幫助。

華南城公布截至3月底止全年業績，盈利35.4億元，按年下跌5.1%；收入61.4億元，減少37.1%；毛利率由53%降至48%，每股盈利44.22仙，末期息5仙，較去年減少64%。集團投資者關係副總監唐起延認為，毛利率仍然處於健康、合理的狀態。今年預計資本開支70億元，其中約10億元將用作買地。

樓面呎價3343元 屯門東三年低

樓市前景不明朗，地政總署近年推出多幅地皮的屯門區，地價跌勢更為明顯。上周五截標的屯門青山公路大欖段住宅地，由永泰地產（00369）以約9.82億元投得，惟每方呎樓面地價僅3343元，貼低市場預期下限，較該集團去年12月投得的同區地皮挫16.6%，更淪為屯門東（包括掃管笏和大欖）一帶近三年樓面地價新低。

地政總署剛批出的大欖住宅地，位於新盤琨崙的東北面，佔地約8.16萬方呎，可建樓面約29.36萬方呎，屬於2013年以來在屯門區推出的第20幅地皮。項目上周五截標時，共吸引10個財團爭奪，除區內有發展項目的大型財團如恆地（00012）、新地（00016）和信置（00083）外，亦包括多家中小型財團如盈信控股（00015）、佳明集團（01271），以及近年投地態度趨積極的鷹君集團（00041）等。

區內地價半年挫16.6%

永泰地產以9.8168億元投得用地，該集團地產投資及發展董事總經理吳家煒對此感到高興，認為地皮位置優越和有開揚翠綠景觀，地價屬合理水平，並對該區前景感到非常樂觀。

資料顯示，永泰地產早年與南豐合作在區內發展漣山後，2013年8月起先後在區內購入3幅用地，總樓面約71.65萬方呎。惟是次投得的用地地價僅約3343元，則屬3幅用地中最低，較該集團2013年8月投得西鄰用地時的樓面地價3534元低約5.4%；而永泰地產去年12月投得的屯門第56區掃管笏路用地，樓面地價更達4008元，以此計算，半年間屯門東一帶地價急挫約16.6%。

事實上，大欖地皮的樓面地價，較去年6月恆地投得同區管翠路用地時的4621元，勁跌約27.7%，也是繼2013年6月同區嘉和里山路及青山公路掃管笏段交界住宅地錄得的3241元低位後，近三年屯門東一帶的樓面地價新低。

料建中密度住宅 總投資25億

對於用地以低價批出，理想城市業務發展總監及企業估值部主管張聖典認為，地價反映現時的市況，加上區內未來住宅供應較充裕，故發展商出價比較保守。他預計，用地將主力興建中型和大型單位，以地價連同建築費等計算，估計總投資額約25億元。

目前區內二手屋苑如漣山和星堤等，實用呎價約6405至7843元不等，惟業界預計，大欖用地日後落成開售時，實用呎價勢逾1萬元水平。張聖典估計，建成後住宅實用呎價約1.1萬至1.2萬元；中原測量師行執行董事張競達則預期，即使建後分層住宅單位實用呎價約1萬元，發展商已可獲合理利潤。

雖然地皮以低價批出，惟市場普遍相信，對二手市場影響有限。美聯物業首席聯席區域經理吳鵬雄認為，目前區內由用家市場主導，平均每個屋苑只有3%至5%單位放售，預計樓價走勢平穩。中原地產分區經理何建輝亦指出，業主心態並無轉弱跡象，估計該區樓價或受經濟轉弱影響，微跌約2至3%。

隨着市場對加息憂慮降溫，發展商下半年將加快推盤步伐，業界預期下半年將是一手高峰期，一手住宅成交比例將增至30%；單月一手成交量更有機會約2500宗，創近6年新高。

Q房網香港董事總經理陳坤興表示，今年上半年截至6月27日，土地註冊處共錄得約5300宗一手成交，較去年上半年約8700宗，大跌約39%。不過，一手成交佔整體住宅成交的比例，則由2010年約9.4%，升至去年的29.1%。

陳坤興認為，發展商推盤時可透過付款優惠吸客，二手市場則受按揭成數所限，預期下半年將成為一手買賣高峰期，成交比例可望增至30%水平。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，上半年一手成交量約5299宗，發展商推盤步伐將加快，預期下半年一手註冊量可達8000至9000宗水平。

發展商撑港樓，近20家發展商異口同聲指脫歐對本港樓市影響微，下半年如常推盤，逾7,000伙陸續登場，聚焦啟德4盤，共3,846伙有機會同期對壘，勢爆發搶客戰。

脫歐影響微 新盤仍熱銷

近20家發展商昨出席中原地產啟德新區資訊滙開幕儀式，大部分均認為英國脫歐並無影響其推盤步伐，中國海外（00688）旗下啟德1號（1,169伙）有機會最快推售，現時已進行推廣的工作。中海外地產董事總經理游偉光表示，項目年內推出，目前仍待批預售，獲批售樓紙後會積極考慮推盤，未來仍會研究在啟德投地。

嘉華國際（00173）總經理（香港地產）溫偉明表示，脫歐對港人心理影響較大，反而對樓市影響輕微，上周開售的元朗盤仍然熱銷，看不到下半年樓市有大跌機會。集團未來亦會如常推盤，啟德項目最快年底前推出。

新地下季推3盤 涉逾千伙

保利置業（00119）市場銷售部主管高藹華稱，旗下啟德項目同樣有機會年底前推出。她又說，集團希望長時間在港發展，未來會繼續物色地皮；建灝地產投資經理鄭智榮表示，旗下啟德盤仍待批預售，未必能於短期內推出，但透露看好啟德區發展。

至於新地（00016）第3季將有3個全新盤推出，涉逾千伙。新地副董事總經理雷霆表示，較快推出的將會是屯門珀御及筲箕灣教堂里項目，分別提供321伙及650伙。另西半山巴丙頓道項目亦有機會季內推出。新地代理助理總經理胡致遠亦指，沙田九肚項目及元朗Grand YOHO Development（第一期）預計下半年推，何文田天鑄有機會短期以現樓重推。

而嘉里發展（00683）執行董事朱葉培認為，脫歐對亞洲地區影響較預期低，加上加息機會低，相信香港樓市仍會平穩發展。將於短期推出屯門滿名山滿庭的頂層特色戶及花園特色戶，並於第4季推出同項目新一期名庭，主打大單位，涉108伙。

南豐地產部總經理鍾志霖則稱，英國脫歐對用家影響不大，在剛性需求支持下，下半年樓市會穩定發展，集團下半年推出3個項目，包括屯門豐連、九肚尚珩及筲箕灣Island Garden。

　　市區舊樓有價有市，由禹銘集團相關人士持有的尖沙嘴柯士甸道太極大樓81%業權，剛以約4.5億元沽出，買家為「鋪王」鄧成波，市場預計他將會重建上址，樓面呎價約8458元。至於禹銘近年分段購入該批物業，今番沽貨帳面獲利逾2.5億元，較購入價升值1.26倍。

　　位於尖沙嘴柯士甸道132至134號的太極大樓，地盤面積5457方呎，樓高11層，地下為商鋪，1樓屬寫字樓，其餘均作住宅用途，項目可按地積比12倍，重建作銀座式商廈或酒店，可重建樓面約65484方呎。

　　市場消息指，鄧成波購入的，涉及該廈81.25%業權，包括樓上多伙住宅單位，但不包括地鋪部分（該鋪現由「小巴大王」馬亞木持有），作價約4.5億元。

　　鄧成波接受本報查詢時證實，已經購入該廈81.25%業權，他隨即指，自己不便再詳談，並隨即掛線。

　　太極大樓於66年落成，換言之，項目已屆50年樓齡，符合新強拍條例下，任何樓齡滿50年的舊樓，只要大業主持有項目逾八成業權，即可申請強拍，以統一業權。

　　據悉，鄧成波購入上述單位後，目前除了由馬亞木持有的一個地鋪外，樓上僅餘下少量住宅尚未收購。

　　該廈地鋪業主為「小巴大王」馬亞木，其兒子馬僑生接受本報查詢時指，過往禹銘未有與他們洽購過該鋪，但他指，只要對方出價合理，都會考慮出售。隨着今番禹銘持有的業權已告易主，市場人士不排除鄧成波或會洽購該地鋪，以便統一業權重建。

　　資料顯示，禹銘相關人士於11年底以1.1億元，購入該廈20伙住宅及132號地鋪，及後於13年中以8880萬元購入另一地段的17伙住宅，即總收購成本約1.988億元，隨着今次沽貨，該集團整筆交易帳面獲利逾2.5億元，較購入價升值約1.26倍。

　　鄧成波近年頻頻收購市區舊樓，除是次購入的太極大樓之外，較為矚目的活動，要數同區加連威老道一帶的收購活動，目前他已收大部分業權，預計稍後有望重建作商業用途。

英國公投脫歐後，一項最新調查顯示，立即有高達7成的民眾海外置產意願出現下滑，且民眾認為目前風險最高，最不適宜進行海外置產投資的國家中，英國、日本、柬埔寨通通上榜。英國脫歐事件已喚醒民眾海外置產風險意識，預期短期內台灣海外置產熱潮恐將降溫。

英國脫歐引發全球股匯市大震盪，APPLE HOUSE趨勢研究中心進行一項即時民調顯示，英國公投脫歐後，立即有高達7成的民眾海外置產意願出現下滑，其中，5成大幅降低、2成小幅降低；僅約2成民眾願危機入市，海外置產意願增加，其中15％小幅增加、5％大幅增加，英國脫歐已喚醒民眾海外置產風險意識。

調查也顯示，民眾認為目前風險最高、最不適宜海外置產的國家中，以英國占40％居首，其次為日本26％、柬埔寨20％，預期這3個國家短期內海外置產熱將退燒。

APPLE HOUSE趨勢研究中心總監陳傑銘分析，英國脫歐房價有可能2年內大跌2成，民眾想避開英國房市置產的結果並不意外。

而對於日本，近年日圓匯率波動相當劇烈，急漲急跌的狀況，若押錯時機點，房價增值與租金報酬可能瞬間就被匯差吞噬，日本置產可以說是幾乎在賭匯率波動。

至於，近年火紅的柬埔寨也上榜，恐與近期中國一帶一路計畫推行受阻，東南亞建設可能無法到位，增值潛力將不如預期有關。

日本信義社長何偉宏表示，日圓升值，外界忽略對日本當地市場影響，熱錢流入有機會推升日本不動產漲勢，以今年來看，東京都心房價已較去年上漲10％~15％。

APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，每年號稱至少有5％~6％報酬的海外置產雖有魅力，但海外不動產因具有「無法直接管理」、「投資資訊透明度低」、「匯率波動」，甚至「政治變動」等風險，此次英國脫歐事件，引發民眾對於海外置產風險意識攀升，不失為一項好事，將有助於民眾進行海外投資前能更加審慎。