永慶：今年房市交易恐創25年新低

讓利求售
房仲業者預估，今年房市交易恐創25年來新低，最新調查更顯示6成民眾看壞Q3房價，其中近48%認為房價至少再跌5~10%，但購屋意願卻提升，近5成民眾認為Q3是購屋好時機。業者認為，讓利求售將是今年市場的主要指標。

永慶房產集團昨公布Q3網路會員調查內容，其中，全台看跌Q3房市比例約59%，而房價小幅看跌5~10%的比例最高，約佔48%。永慶房產集團業管部協理林泰隆說：「Q3看跌比例雖較上季的69%減少約10%，但整體看跌趨勢不變。」而在購屋理想價格部分，63%受訪者認為，比實價登錄成交行情低15%內就願意進場。另外，有46%民眾認為未來半年是購屋的好時機。

5、6月房市明顯回軟
永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，今年1~4月全台買賣移轉交易量，僅約6.2萬件，較去年同期衰退近3成，創近18年來新低，而6都1~5月交易量能平均約有2成跌幅，台北市更較去年同期衰退32%，最為慘烈。
「雖然3月底央行鬆綁信用管制後，壓抑已久的買氣自4月開始出籠，但交易量並沒有大幅反彈，5、6月房市表現，也明顯回軟，若無有感降價，交易量能欲大不易，量縮格局不變。」

優惠政策可增意願
葉凌棋認為，以近期交易量推估，2016全年交易量落在24.5萬至25.5萬棟之間，恐創25年來歷史新低量，「在量體萎縮的情況下，估計下半年房價修正約2~10%，而新屋交屋量大的區域，讓價幅度最大，市場上讓利求成交量成趨勢。」
首購族劉小姐透露，過去1年曾期待房價大幅落底，預備進場買房，「但屬意的物件在近半年降價幅度僅在5%以下，買房的熱情又消失了，但若除央行降息外，政府若能再多些優惠政策給年輕人，會提升買房的意願。」

政治大學地政系教授張金鶚指出，央行雖可能提出降息半碼至1碼的措施，「但降息的主因來自於整體經濟環境不佳，雖對民眾心理層面有所激勵，但僅是在延緩房市落底的速度，恐拉長低檔盤旋的時間。」

張金鶚認為，經濟環境愈不好，自住客出手愈要謹慎，以評估個人負擔能力為首要，「今年的房市，應仍是震盪格局，建商或賣方要求成交，降價才是關鍵。」

營建股東會昨告一段落，去年呈現虧損的富裔實業（6264），今年在建案完工挹注下，可望創營收高峰。而皇昌營造（2543）則搶攻新政府祭出的公共建設工程。

皇昌搶公共建設
富裔實業總經理劉建文指出，9月將完工的「富裔河」，已售約9億元，「餘屋僅剩高樓層物件，近期已重啟銷售。」
富裔今年另個營運重點，是年底開幕的POISPOIS飯店，位北市延吉街、市民大道口，每晚平均房價約3500元，不排除整棟出售，採售後回租方式，「全棟總價訂16億餘元，透過商仲業者接觸買家。」

皇昌董事長江程金指出，過去幾年公共工程較少，國家建設已嚴重落伍，相信新政府會朝這方面著手，今年公司承攬案量目標50億元。

皇昌在建工程包括去年取得捷運萬大線CQ860區段標工程，預計2024年完工，另有新北市林口區的世大運選手村、捷運環狀線等工程。4月底得標29億元「新店區中央新村北側社會住宅新建統包工程」。

第3季看跌房價比率仍高達近6成！根據房仲業者調查自家網路會員對於第3季房市看法，仍有高達59%的比率看跌房價，而且認為房價修正5~10%的比率相對較高。不過，房仲業者指出，上半年買氣未明顯復甦，房市又即將進入傳統淡季，倘若第4季買氣未衝出來，預期今年全年買賣移轉棟數可能僅有24.5~25.5萬棟，恐創25年統計以來的新低量。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，所謂房市谷底是出現買氣明顯增加，但目前並未看到買氣有明顯回升，因此，房市並未築底，尤其今年1~4月全國買賣移轉棟數僅6.2萬棟，則創下18年以來的新低量，更較去年衰退29%。

即將進入第3季，也就是房市傳統淡季，買氣可想而知不會有起色，倘若進入第4季，也就是傳統房市旺季，倘若買氣並未明顯衝出來，可預期今年將是買氣更加低迷的一年。

至於外界表示，利率仍低是屋主能夠對於價格強硬的主因，葉凌棋則反駁，現在的確房貸利率是史上新低，但是買氣卻未衝出來，顯見利率並非房市買氣的主要關鍵，若屋主認為央行接連降息後，可以將價格轉為更加強硬，恐怕是誤判情勢，導致成為最後才能脫手的屋主。

降價才可吸引買氣
葉凌棋指出，此波房市低迷買氣倘若要有解答，價格是主要關鍵，以目前市場上傳出完銷的建案，多半是區域的破盤價，才能吸引買氣。

大台北地區有下修空間
至於，價格還會跌多少？他指出，目前北市已經跌了1成，的確有些自住民眾開始出來看屋，不過，成交率卻相對仍低，主因仍是價格未達買方的甜蜜點，推測大台北地區的房價還有下修空間，預期再修正1成，買方才願意真正購屋。
相較於前幾波房市修正階段，都是快跌快回溫，以金融海嘯為例，修正半年後，馬上便回溫，但此波房市修正階段則是慢慢盤整，對於整體房市從業人員來說相當辛苦。

富宇地產（4907）昨（29）日股東會通過虧損撥補案，不配發股利。總經理鍾堯明表示，國內房市買氣逐步回溫，富宇今年將有「東方之冠」、「雲悅」、「綠都心」及「帝國之心」等案強銷，累計總銷金額逾120億元。

鍾堯明表示，未來五年，每年至少有一件建案完工入帳。富宇去年稅後純益1.82億元，每股稅後純益1.55元；原累積虧損5.86億元，此次透過虧損撥補，待彌補虧損金額降為4億餘元，今年力拚虧轉盈。

隨著新政府上台，平衡區域發展議題再度浮上檯面的帶動下，近期不動產市場再度出現「北冷南回溫」的現象，包括壽險業與建商都有加碼投資南台灣的動作，第2季高雄不動產市場共吸引218億元的資金投入，為歷年罕見的規模。

根據第一太平戴維斯統計，第2季全台商用不動產總成交金額達293.3億元，年增率247％，季增率更高達584％，略微擺脫先前市場積弱不振的氛圍。除了科技業持續加碼買進以外，本季壽險業也罕見的成為最主要買方，台灣人壽以165億元購買高雄漢來新世界中心，單筆投資即貢獻本季超過56％的成交金額。

不過，土地市場則未見好轉，第2季土地交易總額為131.9億元，雖比前1季略微增加28％，但相較於去年同期，交易金額仍大減66％，整體市場動能明顯低於近3年的單季平均交易水準270億元。值得一提的是，將近7成5的購地交易集中在高雄市，包括興富發、富邦、達麗以及福懋建設第2季都有參與土地標售，顯示建商對於高雄的房市基本面仍然充滿信心。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，近期不動產市場出現北冷南回溫的現象，為歷年罕見的規模，展望下半年，由於台北市的商用不動產價格尚未見到明顯修正，價格仍位於高點的情形下，中南部將以高報酬率或者低單價的優勢，吸引資金轉進。

北市都更緩步，每年拆除執照核發戶數僅1400戶，光是屋齡40年以上的老宅，便要花143年才能夠完全拆除重建，更遑論屋齡超過30年是用都更條例門檻的老屋，此情況也點出台北市住宅老化狀況正一步步惡化。

住宅老化 須有效都更

根據內政部不動產資訊平台統計，台北市是六都住宅老化最嚴重的區域，平均住宅屋齡為31.5年，位居六都之冠，每兩間住宅中，就有一間屋齡超過30年；屋齡40年以上的住宅接近23%，數量約有20萬戶，屋齡介於30~40年的住宅也接近34萬戶。

若以2015年北市核發建築拆除執照約1400戶估計，光是屋齡已經40年以上的老宅，以目前拆除改建的速度來看，得花上143年才能全數拆除改建，其中還不考慮每年持續自然老化的狀況。

老人住老宅 成社會現象

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，老人住老宅將從一種社會現象，逐漸變成一種社會問題，需要建立一套有效率的都更運作模式，建立民眾與開發商的信心，才能讓都更有結構性的改變，有利推動整體城市的都市更新。
台北市住宅老化現象，也讓購屋人考慮向外購屋，因此，包括新北市的重劃區與一些新成屋，就吸引北市通勤族的目光，而經歷此波房價修正後，有些新北市的新房子售價快速修正，反而和周邊成屋價格相去不遠，也開始吸引購屋人的目光。

華固建設董事長鍾榮昌表示，華固建設在2014年底完工交屋的「華固松疆」，應該是第一個住戶自發性向台北市政府提出房屋稅集體復查、並進入行政法院展開訴訟的案例！不過，去年6月提出復查後，目前還在準備程序、尚未進入實質辯論庭，進度出乎想像得慢。

最令人驚訝的是，依現行房屋稅新制計算，官方版對「華固松疆」的評定現值，每坪竟然超過40萬元，是實際造價24萬的1.66倍，讓住戶、建商都大呼非常離譜，值得一提的是，目前坊間已有多例提出房屋稅復查的申訴案。

鍾榮昌表示，「華固松疆」位於台北市松江路，2014年Q4完工交屋，總計40戶，每戶101~112坪不等，目前住戶有30位，去年許多住戶接到第一次房屋稅稅單後錯愕不已，雖然5月還是照繳，但在合法復查期限內向市府稅捐處提出復查。由於已交屋，華固並未介入，這應該是國內首宗住戶集體向市府提出房屋稅復查的案例。

據悉，「華固松疆」當初預售行情每坪104~131萬元，每戶總價1.1~1.8億元，由於適用路段率為松江路最貴的一段達270％，因此每平方公尺標準單價從預售當初的7,800元，一口氣調高到1萬8,650元、跳漲2.4倍，依「高級住宅」認定標準採(1+路段率)加乘的結果，房屋評定價值每1坪要40幾萬元，部分住戶房屋稅高達200萬元。

鍾榮昌表示，「華固松疆」住戶的契稅、房屋稅高得離譜，市府算錯稅的機率很大，因此，30位住戶去年6月向台北市稅捐處提出集體復查，後來稅捐處駁回，住戶只好走法律訴訟，現已送行政法院，但迄今尚未進入辯論庭。

鍾榮昌痛批，現行台北市房屋稅有很多不合理之處，像「華固松疆」官方計算的房屋評定價值每坪竟超過40萬元，華固自己蓋房子實際造價每坪是24萬元，市府算的評定價值竟然是實際造價的1.66倍，「真的很誇張！簡直太離譜！」

鍾榮昌建議檢討稅制，首先，(1+路段率)應予去除，因為地價稅已依各路段繁榮、商圈發展，每3年調整公告地價並具以課徵地價稅，但房屋標準單價中再度納入路段率，符合高級住宅者還要再加乘，形成房屋稅與地價稅重覆課稅，造成懲罰性重稅。

其次，他建議高級住宅應重新定義，因為依台灣建築法規，權狀80坪的房子，室內實際面積大概是50坪，是否形成豪宅門檻有必要檢討。第三，要檢討房屋標準單價和評定現值如何更貼近住宅的實際造價，避免評定現值被「嚴重高估」。

斥資500億元、耗時4年興建的信義區南山廣場，預計2017年第3季完工，投資及開發者南山人壽29日公開招租，強調這是信義計劃區最新的鑽石級綠建築大樓，也是全台唯一備配暖氣的辦公大樓，每坪租金開出3,800~4,500元，超越台北101大樓及國泰置地廣場。

南山人壽投資長楊智淵表示，首季已趁台股低點加碼股票，在景氣回落約5季後，南山人壽也看好下半年景氣會比上半年佳，若金管會也調整RBC係數，南山「樂意加碼台股」，且可動用額度上百億元沒有問題。

南山人壽在2012年以268.8億元標下世貿二館50年地上權開發案，後又以64.53億元向台北市府增買容積，加上建築成本，共計500億元，打造出48層樓的辦公大樓，樓地板面積近3.2萬坪，即是目前招租部分。另外還有1.7萬坪、樓高7層樓的商場與景觀餐廳，這部分確定由微風置地（微風百貨）承租20年。

南山人壽投資長楊智淵表示，南山廣場是台北信義區指標性公共建設案，也可望成為信義區的新地標，期盼替台北市引進更多廠商進駐，由於這棟大樓是信義區最新規劃，鑑於台北今年曾下雪，大樓甚至附有暖氣設備，是全台唯一冬天會供暖的商辦大樓，預計明年第3季落成。

由於大樓造價高且樓層挑高等，南山人壽每坪開價3,800~4,500元不等，每坪租金超過台北101大樓及臨近市府捷運站的國泰置地廣。

目前全球面臨經濟低迷不振，廠商投資意願下跌的情況，南山人壽也坦言，此時招租「挑戰的確很大」，但他們積極提供租戶各種配備及免租期等條件，有信心可以將辦公大樓逾3萬坪的部位出租出去。

楊智淵指出，據研究2050年全球75％的人口會聚集在55個大城市，台北市即是其中之一，南山廣場興建完畢後將是信義計劃區第二高樓，造型看似雙手合掌，有為台灣祈福之義，希望成為信義區的新地標，能替台北市招來更多國際級企業進駐，提振國內經濟。

南山人壽強調，辦公室設計都是參照新加坡、日本、香港等跨國企業集團使用的大樓，如有出差者回來上班時可用的淋浴間，有國際際的樓管作為專屬管家，還有隱密的VIP直達電梯等設計，相信能滿租且達到一定的投資報酬率。

台北市政府都市發展局於2016年6月23日公告辦理16戶國宅社區店舖標售、標租。都發局表示，本次公告文山區萬芳社區中心BCD棟國宅店舖(萬美街1段37號)、士林區基河十號國宅店舖(基河路140號-士林夜市對面)及南港區南港國宅店舖(福德街373巷53號2樓)，均為前次公告未標脫標的，標售底價均稍有調降。

另13戶松山新村乙標國宅店舖(面積約34.78坪至211坪不等)，座落於松山區光復北路、延壽街、健康路之間，原係國立空中大學承租作台北中心教室使用，因租約到期釋出辦理標售；另考量屬商場型店面，可作為便利超商、補習班、診所、早餐店、一般零售業等各行業使用，故採1標方式辦理。都發局竭誠歡迎有興趣的民眾或公司行號預約參觀，相關店舖均可以共同投標方式標售或標租。

都發局表示，本次標售、租作業共計辦理2次開標(2016年7月15日及2016年7月29日)，有興趣的民眾可於2016年7月4日起至都市發展局祕書室(台北市市府路1號9樓東南區)購買投標書表，並把握機會於2016年7月6、7及8日共計3天親赴現場參觀。相關資訊可至都市發展局網頁搜尋展公告-不動產標售租公告，詳細門牌、金額、區位環境、標售(租)底價等。

新竹市政府工務處2016年6月29日表示，為維護公共安全，遠雄公司位於新竹市明湖路之「御莊園」建築工程案，因違反建築法第56條及第58條規定，新竹市府依法予以勒令停工。遠雄公司對新竹市府勒令停工之行政處分不服而提起行政訴願，歷經多次訴願答辯過程，市府於2016年6月28日收到內政部訴願決定書，內政部訴願委員會決議駁回遠雄公司之訴願申請。

遠雄建設「御莊園」建案位於新竹市明湖路青草湖上方，屬山坡地保育區丙種建築用地，於1993年經內政部區域計畫委員會審查同意本案開發計畫，開發計畫規定建築型態為「13層樓集合住宅」，遠雄公司委託建築師預定將本案建築高度設計興建至27層樓，經內政部營建署函示與建築技術規則建築設計施工篇第十三章山坡地建築第268條規定之公式檢討方式不符，違反區域計畫及建築法令規定，且市府通知遠雄公司建築高度設計不符規定時，「御莊園」建案之工地尚未施工。

另遠雄公司自開工後，均未依建築法規定逐層申報勘驗，擅自興建建築物已達地下4層樓及地上10層樓，對於本案山坡地建築之公共安全有嚴重危害疑慮，市府堅持為公共安全盡好把關工作，依法勒令停工。

市府呼籲遠雄建設公司尊重內政部之訴願決定，依法設計及興建建築物，儘快依法辦理變更設計及申報勘驗，勿再持續爭訟，專心於現有建案之執行及落實品質管理。

近日有民間團體質疑台南鐵路地下化將影響地下水文致土壤液化風險提高，經交通部鐵路改建工程局委託國立成功大學公共工程研究中心進行地下水的數值模擬，綜合評估並不會衍生土壤液化影響。台南市政府秘書長李孟諺2016年6月29日召開記者會說明，台南地勢特殊，且目前已完工或進行地下化的台北、新北、高雄等城市均無土壤液化的問題，請民眾不必過度擔憂。

李孟諺指出，鐵路地下化沿線依經濟部中央地調所公布之土壤液化潛勢圖顯示，本計畫全線8.23公里範圍內，多屬低潛勢區，此外，台南鐵路地下化計畫範圍均位於台南台地，地勢呈橢圓形高程約25公尺；北端有鹽水溪，南端有二仁溪支流之三爺宮溪，東側突降至10公尺與大灣低地相接，西側呈緩降至2公尺與安平平原相接。

台南鐵路地下化範圍主要位於地勢高之台地區，地下水流將分別往西流入台南運河，往東流入大灣排水，往北流入鹽水溪與往南流入二仁溪。惟成大研究報告中數值模擬係假設連續壁一瞬間完成，會造成連續壁兩端有短暫水位差之極端狀況產生，然而實際上鐵路地下化工程是採分段分數年施工，長期而言地下水會自行趨於平衡，無水位上升之情況。

台南鐵路地下化施工範圍位處高台地，地下水可從東西南北四方向分流，對地下水文的影響極小，目前台北市、新北市及高雄市均有在平原低地施作鐵路地下化連續壁之案例，亦未聽聞施工後衍生地下水問題。且為將連續壁對地下水流動之影響降至最低，鐵路改建工程局於各橫交路口位置打除2.5m深度範圍之連續壁，讓連續壁兩側地下水能相互流通，使地下水更能快速達到平衡狀態。有關民間團體質疑鐵路地下化施工影響地下水文，經由學術研究機構分析其原因後，認為施工並不會影響周遭地區土壤液化潛勢，請各位民眾不要為此造成恐慌。

李孟諺秘書長進一步表示，台南鐵路地下化工程不會造成民間部份人士描述的情況，原因有三：

第一、台南市地形特殊。台南並不是像台北市、新北市、高雄市等幾乎都是平緩的平原，從剖面上來看，鐵路路線於鐵路地下化東區勝利路一帶為台南市較高地勢所在，約有25米高，往西、往東、往南、往北均有傾斜，往東到仁德三爺溪，往西傾斜就到運河邊，是如台地一樣的地形走勢，不只是地面水會往兩邊流動，地下水也是往兩邊滲流，即使連續壁阻斷小部份水流，多數的水流仍然會循原來的路徑往西、往南、往北走，達成平衡。

第二、民間團體引述成功大學資源工程學系李振誥教授等人之資料，其內容為模擬連續壁一瞬間蓋成之極端狀況，實際連續壁施工費時6至7年才會完成，期間水流會自行尋找路徑，達成平衡，即使真如極端狀況一般，水流也能在90天達成平衡，因此並不會造成水位壅高、土壤液化的現象。

第三、台南鐵路地下化為國家重大建設，鐵工局進行完善的設計，由於壅高通常位於地下水的最上部，因此預計完成連續壁後於離地面2.5至3米處進行敲碎或鑽孔作業，變成是一個破水的環境，讓兩邊的地下水可以連通，使該處壅高的水流得以紓解。

市府再度重申，請民眾放心支持台南鐵路地下化計畫，以台南地勢而言，地勢的地下水排泄優於新北市、台北市跟高雄市，而這三個已經完成連續壁的都市，都沒有液化的狀況，請民眾不必恐慌。

　6月29日上午，上海浦東新區新場鎮地塊被中糧摘得，樓板價35700元/平，扣除不可售部分實際樓板價達到38000元/平。

　　這塊起拍價僅為7.27億元的土地在閩系房企和國字號房企的爭搶中，最終以24.4億元的價格成交。央企中糧地產(9.480, 0.12, 1.28%)擊敗其他對手，以235.62%的溢價率拿下。

　　中糧地產總部位於深圳市。控股股東中糧集團有限公司連續多年位列世界500強企業之列，是國務院核定的16家以房地產為主業的央企之一。

　　根據房產電商網站的資料，目前新場二手房均價為18000 元/平米左右，新房價格在24000元/平米。這也意味著這塊地的樓板價是周邊二手房價格的兩倍，是新房的1.5倍。

　　38000元的樓板價，讓上海遠郊的地價又創新高。要知道這塊地位於上海的郊環線以外，距離上海市中心人民廣場的直線距離為30公里。相比起來，此前周浦地王和泗涇地王距離市中心更近，樓板價分別為4.4萬元和3.8萬元/平米。

　　該地塊的出讓條件並不嚴格：中小套型比例60%，全裝修比例30%，保障型住房配建比例5%。

從去年“寶能系”大舉收購萬科股權、安邦保險搶籌進場，到近期萬科重組預案遭股東方華潤集團強勢反對，再到萬科“內部人控制”紛爭四起，近一年來，在多方利益糾纏、市場人士陸續站隊喊話以及監管部門介入的情況下，圍繞萬科股權爭奪的商業版“權力遊戲”似有愈演愈烈之意。

伴隨萬科股權爭奪細節的逐一曝光，曾被追捧為商業典範的“萬科模式”開始受到質疑，隱藏在管理架構背後的“控制權”困局逐漸顯現。業內專家分析，無論是圍繞萬科獨董投票方面的爭議，還是大股東與管理層之間的矛盾升級，實際上暴露出國內企業在公司治理上普遍存在的漏洞和缺陷。在日漸成熟的證券市場環境下，不同立場的利益相關方該如何遵循市場規則進行博弈，正是此番萬科事件引發的新的命題。警鐘長鳴，萬科事件或將成為推動國內公司治理機制走向完善的一個經典樣本。

內部人控制VS野蠻人收購 萬科模式遭遇挑戰

縱觀此次萬科商戰始末，萬科管理層和華潤、寶能等股東方之間的矛盾焦點，一直沒有離開對於萬科控制權本身的爭奪，而對“內部人控制”的強烈質疑，也讓這家曾被貼上優秀公司治理文化標籤的企業直接捲入輿論浪尖。

6月23日，寶能系發佈公告明確提出反對重組預案，並質疑萬科已淪為“內部人控制公司”；同日華潤集團聲明稱，高度關注萬科存在的內部人控制等公司治理問題。6月26日，在提請罷免萬科董事會監事會成員的公告中，寶能系再度指出，從2008年宣佈無實際控制人開始，萬科已經偏離上市公司規範運作要求，管理層控制董事會、監事會，越過公司股東大會自行其事；且萬科事業合夥人制度具體內容、管理層能夠獲得報酬及依據也未向公眾披露。6月27日的股東大會上，有小股東也就管理層薪酬、任意盈餘公積金提取以及停牌情況拋出問題，其關注點也和此前“內部人控制”問題相似。

面對股東方質疑，來自萬科內部的一封郵件表明，公司並不同意“內部人控制”之爭的說法，並強調稱，“所有權和經營權分離，是現代企業的最基本特徵。毫無疑問，股東是企業的所有者，管理團隊和股東爭奪公司所有權是荒謬的”。股東大會當日，萬科董事會主席王石和監事會主席解凍也分別就高層薪酬的合理性給出理由。

不過，諸多市場分析認為，在股權分散的治理架構之中，萬科是否可被定性為“內部人控制”，尚需商榷。一位跨境投資顧問公司合夥人認為，“內部人控制”指控是否屬實，需要界定兩大層面內容：一是創業者對企業運營存在深度影響，和普通接受聘任的職業經理人團隊並不相同；二是管理層是否在架空大股東行為之中獲取不正當利益。若不存在這樣的利益轉移，則不符合“內部人控制”的定義，僅能理解為股東方與管理層之間的董事會權爭。

法律專家表示，股權分散的公司架構本身就存在控制權不穩定狀況。公司的實際控制權掌握和所有權結構、投票權結構安排息息相關，但若股東增持或外來資本收購侵入原有的股權架構，則控制權爭奪就會出現，原有管理層的實際控制權就會落空。這也正是寶能舉牌後萬科管理層所遭遇的狀況。

過去幾年，從雲南白藥到上海家化，從綠城集團到雷士照明，控制權爭奪正在成為A股上市公司常態。管理層與股東方之間的控制權爭奪，創始人在利益各方激烈角逐之後黯然出走的情況，在現代商戰中並不少見。所有權和經營權分離，已然是現代企業的基礎，財務投資的興起、職業經理人角色重塑折射的也是商業文化不斷變遷的過程。過分渲染商戰背後的悲劇性，其實並不理性，也不符合資本市場遊戲規則。

“獨董不獨”引尷尬 上市公司治理困局暴露

獨立董事制度原本是外部制約管理層出現“內部人控制”問題的重要機制，然而在萬科事件中，“獨董投票”卻前所未有地引發了一場爭議。

日前，以萬科獨董身份出席董事會會議的知名學者華生在相關媒體平臺上連發三篇文章，透露萬科重組預案董事會成員投票的詳細情況，讓此番管理層意圖引進潛在大股東的過程以及管理層和大股東之間的糾紛展露無遺。華生認為，作為獨立董事，在特殊投票結構安排下，獨董的棄權票已經成為決定投票結果的關鍵因素。“投贊成票是為防止個別大股東利用董事會優勢綁架公司決定，支持預案通過，是為了其後提交股東大會由廣大股東自己決定。”

儘管華生對獨董履職正當性做出詳細闡述，但市場對此仍抱有質疑，認為“獨董獨立性”並未體現。一方面，因關聯關係而採取回避表決的某獨董，其關聯關係的發生未及時明確披露，其獨董資格也遭受了爭議；另一方面，仍有獨董身份的華生在公眾平臺披露大量上市公司資訊並明確反對大股東意見，也存在違背獨董中立性、為管理層“站隊”嫌疑。

不過，從已經公開的資訊看，在籌備重組計畫並提交董事會決議的整個流程中，萬科管理層在公司治理和運營中可能或多或少存在程式上“不符合規則”的情況。今年3月，華潤集團代表明確提出萬科重組事項在程式上存在明顯問題，而上述文章中華生也提及，“萬科當時倉促停牌，沒有預告原第一大股東華潤，也沒有迅速召開董事會通報和決策，這是很大的失誤。在寶能舉牌後，董事會未就舉牌舉行任何正式會議討論，而管理層卻以個人名義發表意見”。諸多細節實際上暴露超高壓萬科管理層在公司治理中角色定位的混亂。

回顧中國資本市場發展史，不少企業始終存在“一股獨大”問題，向股權市場化交易、職業經理人時代過渡時普遍缺乏規則、沒有先例可循，股東權益難獲尊重、財務投資者形象欠佳，中小投資者權益保護更是缺位。儘管股權分置改革推行多年，但上市公司治理亂象頻出。管理層權責定位模糊、與董事會爭奪不斷，也給公司形象和二級市場股價造成了不小打擊。

中國與世界經濟研究中心主任李稻葵表示，中國缺少大股東站出來通過合理合法合規的方式進行內部改革的機制。“希望萬科作為一個典型的案例，能夠推動中國公司治理市場和相關制度的進一步發展，即投資者，尤其是大股東要站出來，對企業的經營有發言權，要進行干預。

大眾持股模式遭拷問 萬科走向面臨變數

目前，A股市場尚有百餘家股權比例極度分散的公司，其中不乏實控人全面放權的公司，即所謂的“潛在無實控人公司”。這類公司是否也會重演萬科一幕，遭遇強勢資本狙擊，正成為各方討論熱點。

Wind資料統計，僅從第一大股東持股比例來看，截至今年一季度末，滬深兩市共有逾200家上市公司第一大股東持股比例在15%以下。其中既有千億市值公司，也有幾十億市值公司，且行業分佈廣泛。近年來金融資本的舉牌對象中，這類股權比例分散的公司頻頻露面。

中國政法大學法商管理研究中心主任孫選中認為，萬科商戰提供了有關公司治理的借鑒和警示案例。公司戰略管理既需要有高瞻遠矚的遠期規劃，更需要有“權益為本”的戰略安排。對那些在資本市場上尋求融資的企業而言，獲得資本平臺支援的同時，尤其需要為“權益博弈”做好戰略準備。有海外調查公司顯示，美國的上市公司CEO們，有效工作時間中至少50%的精力要投入到在公開市場的“收購或反收購”、特別是防止“惡意收購”的博弈中。

目前，萬科管理層、華潤、寶能三方的股權爭奪戰持續發酵。對於未來萬科走向，市場人士提出了幾種猜測：一是三方妥協，董事會改組，華潤、寶能獲得萬科控制權；二是僅王石出局，華潤通過增持主導萬科，重組專案繼續，寶能退出；三是管理層集體退出，華潤、寶能改組董事會，深圳地鐵退出，控制權歸屬華潤。另有人士猜測，萬科原有管理層若集體出走，可能利用團隊資源和獨立事業部運營模式來重建一個新的萬科，原有萬科則會失去競爭力而淪為資本運作平臺。



值得注意的是，監管部門的介入實際上也為這場激烈的股權爭奪戰增添不小的變數。6月24日，中國證監會在新聞發佈會上明確表示，將對萬科董事會的召集、獨立董事提出回避申請等相關事項做進一步核實。而對於寶能舉牌收購、萬科重組預案以及華潤、寶能是否為一致行動人的問題上，深圳證券交易所也曾先後向萬科、寶能、華潤發出關注函，要求就涉及相關資訊披露的問題提出回復。分析人士認為，監管部門的介入，既讓此前資訊不對稱的股權紛爭透明化，令投資者能夠更理性判斷，同時這本身將成為影響萬科變局的重要因素。

越來越多的人意識到，這場耗盡各方精力的權力遊戲最終可能不存在贏家。對於萬科而言，公司的正常運營已經受到影響，公司的業務穩定性受到衝擊，未來結局難測。日前，國際評級機構穆迪、標普方面陸續表示，因管理層變動因素，萬科信用評級可能會受面臨調整的影響。對於二級市場投資者而言，由於股權之爭，萬科A複牌後股價下跌在所難免。多數持有萬科的基金都對股票進行了估值方法的調整，賣方機構也對萬科調低評級。有分析預測，若萬科A複牌，公募基金淨值將至少承受約26%的跌幅，而在高位套牢的普通投資者損失則更大。

大戶型的單價一定比小戶型便宜嗎？“越小越貴”的這個規則，在換房成主力需求的市場下，並不總是通用。進入6月，北京的二手房成交量再創新低，截止到昨天的6月28日，二手房成交量剛到11241套。就在持幣待購的買房人期盼著能從市場“撿漏兒”時，人們發現，願意降價急售的並不總是大房子，大戶型的單價有時竟比小戶型還貴。

買大房談了6位業主

辦完了過戶手續後，市民郭先生歷時3個月的換房總算告一段落，要開始煩心裝修的事兒。“同樣是賣房，我覺得賣大房子的業主更顯得很牛。”說起換房過程，這是留給他的最大印象。

郭先生屬於“賣小買大”的換房客。今年3月，他先掛出了自己名下的一套小戶型，找好買家後，才開始在朝陽尋覓大戶型。“賣房時，我還覺得挺簡單的，掛牌了四天，就有一對老夫妻看中了我的房子，因為是全款支付，我還主動降了3萬元。”

然而，再沿著東北四環一帶再去買大戶型時，郭先生發現業主們變得不好打交道了，他前前後後面談了6位元業主，有電話中同意降價可面談時卻反悔的，有想談3萬元卻一分不讓的，有不同意對首付款進行資金監管的，還有面談全程語氣都很趾高氣揚的。一直到第7位業主，才總算遇到一個“明白人”，雙方迅速談攏，以低於報價4萬元的價格，把房子賣給了郭先生。

“最開始，我覺得是買方市場，賣房的應該比我著急。可實際卻不是那麼一回事，我只能自我調整心態。”郭先生帶著好奇詢問記者，大戶型比小戶型難賣的規則，怎麼放在今年的二手房市場卻不通用了。

推薦板最小房源80平方米

在二手房市場，多年以來，小面積戶型因為總價低而更為搶手，一直被視為一條通行的準則。然而，近兩個月的市場，經紀人卻對小戶型不怎麼感冒。

東三環的勁松到潘家園區域，是老房林立的社區群，尤其是大一居、小兩居的小面積房源，占比偏多，因此也是首次買房的人們偏愛的一個區域。最近一個月，在這賣房的經紀人發現，首套房的買家越來越難找。

“3月份後，這一帶的二手房均價到了41000元/平方米以上，第一次買房的客戶來了之後，都覺得老房子賣這個價格，還是有點貴。”我愛我家的一位元經紀人昨天告訴記者。

在十字路口的街邊，放著一塊經紀人自製的“優質房源”推薦板。記者看到，推薦板上所掛出的8套房源，最小的是接近80平方米的兩居室，最大的是超過150平方米的三居室，而60平方米以下的一居室竟是一套都無。“看房人本來就少，要想抓住客戶的注意力，得儘量擺出可能受歡迎的房子。”經紀人說起，“賣小買大”的換房客戶才是市場的主力，“舉個例子，潘東有套一居的小戶型，報價195萬元，不到200萬元呀，門檻很低了，業主掛了一個月，就是一個看房子的客戶都沒有。”

越大越便宜公式不適用

不僅是經紀人不愛推薦小戶型房源，記者瞭解了多個社區後發現，不少掛牌的大戶型，報出的單價比小戶型還貴，“越大越便宜”的公式也不適用了。

地鐵首經貿附近的萬年花城社區，一度也被視為西南三環的價格“窪地”，直到後來周圍一塊高價地塊的出現，社區的單價才突破40000元/平方米大關。昨天，記者以看房人的身份諮詢了社區的掛牌房源，發現約50平方米一居室的最低報價為42000元/平方米，90平方米兩居室的最低報價接近44000元/平方米，而到了超過120平方米的三居室，同樣是非回遷房的性質，最低報價為47000元/平方米。

十裡堡區域的八裡莊北裡社區，五天前新掛牌的一套190萬元一居室，單價接近42000元/平方米；同時期掛牌的一套兩居室，雖然面積只多出10平方米，單價卻要高出3000元/平方米。“一居室的戶型，近期並不好賣。”仲介門店的一位元經紀人告訴記者，小戶型不好賣分為兩種情況，一種是位於3月份的市場高點時掛出的小戶型，由於報價太高，沒有人買；還有一種是近期掛牌的小戶型，雖然報價已經降低了，但由於看房的人太少，還是賣不動。

“所以，不要總覺得只有大戶型才能淘便宜，有的時候，小戶型也是可以 撿漏兒 的。”

專家

迎來普降也許很難

量價齊跌，是持幣待購的買房人最願意看到的情景。來自仲介機構的監測顯示，6月京城二手房的成交量正繼續下探。截止到6月28日，北京二手房成交量為11241套，環比5月份同期的20037套，成交降幅達到43.9%。

同時，市場上二手房的議價空間正在加大。 根據統計，6月份至今，北京京二手房成交均價為41400元/平方米，相比5月份同期的41200元/平方米，環比僅上漲了0.5%，漲幅相比前期繼續收窄。

“尤其是在新城區的二手房板塊，比如房山和大興的一些二手房，有些急售的房源，下降幅度在10%至20%。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，成交量下降之後，一些想要快速出手的業主，就會下調房源報價，大戶型價格鬆動範圍可能能到20萬元到30萬元。



不過，看房人還是覺得，市場上的房價是“漲得快降得慢”，總感覺價格還是沒普降。胡景暉對此給出了肯定的預測，認為隨著交易量的持續走低，價格也將逐步止漲乃至有所回落。 “但這個回落空間不會太大，畢竟不少新地王的出現，讓一些地塊的地價就超過了二手房價格。”

以北京為例，按照中原地產的統計，歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬元/平方米的地塊合計有59宗。北京中原地產分析師張大偉也表示，6月二手房成交量快速回落，主要是受到市場高位降溫、全面房源核驗、信貸未繼續寬鬆等原因影響。從整體看，第二季度有可能將是今年北京樓市的最高點，後續市場有望進入一個平穩週期，價格上浮放緩。“分區域的微跌概率還是較大的，但普降估計很難。”

6月29日，上海土地市場又迎來宅地出讓，這次是上海迪士尼旁邊的一塊純宅地。經過多輪“廝殺”，央企中糧以24.4億元的價格將地塊收入囊中，地塊樓板價達到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分後，實際樓板價達到38300元/平方米。

據澎湃新聞6月29日報導，此次拍出的地塊為浦東新區新場旅遊綜合服務區A10-1地塊，位於上海郊環以外，地塊距離上海迪士尼板塊約5公里，而距離上海市中心人民廣場直線距離約30公里。按照土地出讓公告，該地塊東至規劃二路，南至A10-2地塊，西至楊輝路，北至新環北路。地塊出讓面積為56886.6平方米，容積率為1.2，起始價格約為7.27億元，樓面起價10650元/平方米。

按照業內人士預測，未來該專案保本售價在6萬元/平方米。今年5月，同樣位於迪士尼板塊周邊的浦東周浦拍出了樓板價超5萬元/平方米的價格，並預測未來售價將在8萬元/平方米。

據瞭解，該地塊吸引了23家房企參與競拍，其中屢造地王的央企保利、中糧、招商地產，國企首創、陸家嘴也在其中。另外，深長城、溫州京都、一方、九龍倉、藍光、新城、東原、金地、建發、首創、大發、象嶼、碧桂園、華潤、龍湖、陽光城、正榮、同濟、合景等房企也參與其中。

6月30日消息 萬達商業今早發佈公告稱，預計9月20日自聯交所撤回H股上市；預計H股交易最後日期為9月13日。

除非聯合要約人將H股要約延期至其根據收購守則決定的日期，否則H股要約將於2016年6月30日（星期四）開始，而接納H股要約的最後時間及日期為2016年8月16日（星期二）或2016年9月13日（星期二）（視情況而定）下午4時整。

若萬達商業H股要約延期或修訂，則有關延期或修訂的公告將說明下一個截止日期或（若H股要約就接納而言成為或宣佈成為無條件）說明H股要約將仍然可供接納，直至另行通知。

時序進入下半年，大陸房市經過上半年的瘋漲，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，將步入新一輪的調整階段，房價出現下跌。其中，4大黑天鵝對市場帶來不確定性，包括美國升息、貨幣政策收緊、調控政策上路和金融風險升溫。

近來受英國脫歐影響，美國暫緩升息腳步，張宏偉認為其決心不會改變，但今年第3季仍有望首度升息，進入升息軌道，今年底或明年上半年有望再加碼升息。屆時隨著資金轉向美元資產或房產，大陸資金外逃情形加劇，恐怕不利大陸房市。

根據新浪財經報導，為了控制房市泡沫化風險，大陸貨幣政策有逐步收緊趨勢。目前部分銀行已開始大幅收縮開發貸款、個人抵押貸款的額度，且「有條件」上調頭期款比例，未來利率上也可能隨之上調。

除了金融政策，大陸各地政府也祭出新的房市調控政策，例如號稱史上最嚴的上海「滬九條」，上路後成功遏止過熱買氣，商品住宅市場交易量立刻銳減。也因此，張宏偉指出，一旦下半年房市步入調整期，房價必然應聲下跌，銀行原本房貸資產將跟著縮水，金融風險將增加。

張宏偉示警，如果房地產企業沒有提前「未雨綢繆」，可能將陷入被動推盤的局面，就連資金面也會因此遇到問題。

增七住宅地 涉4760單位

英國脫歐增添本港樓市前景的不明朗因素，惟港府推地力度未有「手軟」，本財政年度第二季度（2016年7至9月）將推出8幅住宅地，提供4840個單位；其中來自賣地表的住宅地皮有7幅，可提供4760伙，屬於2014年1至3月以來的近10季新高。

發展局局長陳茂波認為，英國脫歐對本港樓市的影響不大，重申政府有決心持續和穩定地增加土地供應，有信心達成全年可建單位1.8萬伙的目標。業界普遍預計，發展商未來入標時出價將下調，料地價會再跌20%至25%。

鐵路項目續零供應

陳茂波周三（29日）公布，7至9月將以招標形式推出7幅住宅地皮，提供4760伙，而市建局推出的深水埗九龍道/僑蔭街項目可建80伙。本財政年度首季度（4至6月）賣地表及市建局分別提供4620伙和120個單位新供應，以此計算，首兩季度政府和市建局推出的住宅土地，合共可建約9580伙，相等於本年度私人住宅單位供應目標1.8萬伙約53.2%。至於鐵路項目則連續兩季零供應，陳茂波預計要在第三季度（9至12月）才會陸續推出。

筆架山地王值68億

資料顯示，7至9月賣地表住宅地的供應，較4至6月的4620伙增加約3%，連續兩季上升，並創近10個季度新高。7幅用地之中，3幅屬於九龍市區用地，並以筆架山龍翔道住宅地最矚目，項目可建樓面約34.28萬方呎，市場估計該地皮的地價約41.13億至68.55億元，屬於來季推售的住宅地皮之中，最貴的一幅。

不過，隨着市況不明朗，部分測量師已將用地的估值下調，其中理想城市集團就地皮的最新估值約48億元，較2月政府公布2016/17年度賣地表時的估值約58.2億元，減約17.5%。

陳茂波指出，樓價下跌時，地價亦會向下調整，幅度甚至會較樓價大，故對地價回落已做好準備，並重申政府沒有高地價政策，「出任發展局局長這4年來，絕對沒有一個政府高層告訴我要維持高地價以確保庫房的收入。」

英國脫歐後，市場關注對樓市的影響，陳茂波則表示，樓價受很多因素左右，包括市場對住宅的供求情況、利率走勢、外圍經濟及本港的經濟和就業情況等，認為目前本港樓價受脫歐影響不大。他強調，政府沒有就何時調整供應力度或其他措施設定目標，將會持續和穩定地推出土地，以免市場對政府維持房地產市場的決心有所誤解。另外，他又說，今年4至6月內地客購買本港物業的比例僅約1.9%，仍屬非常低的水平。

發展商出價趨審慎

新季度的土地供應，繼續由賣地表土地主導，高力國際亞洲估值與諮詢主管張翹楚表示，過去數年已經消化了不少鐵路項目，現時側重賣地表土地，做法合理。

由於政府積極推地，業界預期發展商出價將更趨審慎。城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，樓市目前存在很多不明朗因素，相信政府持續推地，將令部分存貨較多的發展商，出價更為審慎，料整體住宅地價會向下調，估計地價將跌20%至25%，較樓價跌約5%至10%為多。

元朗凹頭地重推
政府本財政年度第二季度（2016年7至9月）將推出賣地表7幅住宅地，包括今年初流標的元朗凹頭住宅地將重新招標，測量師隨即下調地皮估值，個別測量師更將估值大削64%。發展局局長陳茂波強調，政府賣地的地價會隨行就市，並有信心成功批出凹頭地皮。

年初流標 估值削半

即將重新推出的元朗凹頭用地，位於元朗爾巒西鄰，地盤面積約30.63萬方呎，可建樓面約36.76萬方呎，地政總署今年1月下旬收到10家財團入標，惟最終全部出價未達政府底價而被收回。

過去多幅流標地皮重推，即使成功售出，成交價都較市場原預計的水平低，綜觀市場對凹頭地皮的最新估值，介乎6.62億至13.23億元，每方呎樓面地價約1800至3600元，較今年年初下跌10%至64%。當中以中原下調幅度最大，由原來估算每方呎樓面地價約5500元，勁削近64%，降至約2000元，估值僅7.35億元。該行測量師黎堅輝表示，新界區未來有不少土地供應，而凹頭用地位置較偏遠，料發展商出價趨保守，故下調估值，並不排除再有流標風險。

美聯測量師行對用地的估值亦下調30%，由今年初12.13億元，降至約8.45億元，每方呎樓面地價約2300元。

核心區甲級商廈接連錄得破頂成交，令屬於本港第二個商業中心（CBD2）的啟德商廈發展潛力備受看好，政府計劃在本財政年度第二季度（2016年7至9月）推出該區首幅商業地皮，可建樓面逾100萬方呎，料將成為區內地標，市場預期該地競爭激烈，估值最高達71.03億元。

建雙塔式大廈成地標

發展局局長陳茂波周三公布新一季賣地計劃，其中啟德1E區2號商業地，位於啟晴邨以西，由兩個地盤組成，佔地15.24萬方呎，可建樓面109.28萬方呎，市場估計每方呎樓面地價5800至6500元，估值63.38億至71.03億元。陳茂波表示，該地位於啟德城中心東面，鄰近未來的沙中線啟德站，將會興建雙塔式大廈，落成後料成啟德的地標建築。

韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國認為，住宅樓價波動，但寫字樓樓價則不斷創新高，投資寫字樓的風險較低，相信會吸引不少發展商積極競投商業地。他指出，未來啟德區內會有政府合署，可帶動區內商業發展，而且現時市場對寫字樓需求大，包括中資、銀行及保險業等，不排除有該類公司入標競投。

理想城市集團企業估值部主管張聖典稱，政府推出商業地可回應市場對寫字樓的訴求，加上啟德商業地鄰近沙中線，勢成市場焦點，估計項目每方呎樓面地價約6500元。

另外，除啟德商業地外，政府亦會推出黃竹坑業勤街及黃竹坑道交界的商貿地，佔地1.9萬方呎，可建樓面28.49萬方呎，市場估計每方呎樓面地價5000至8000元，估值14.25億至22.8億元。

宏基資本（02288）副總裁洪英偉表示，集團對賣地表內啟德商業地及黃竹坑商貿地皮均有興趣，但會主力研究投黃竹坑商貿地。

窗口指導許諾 主板亦延禁售控權

為求洗脫「啤殼」嫌疑，準新股大股東自行延長禁售期（令上市公司無法在期間賣殼）之風原來已吹至主板新股。周四（30日）起招股的香港工業大廈發展商星星地產（01560）初步上市文件披露，控股股東陳文輝承諾在上市後36個月內股權不會易手。消息人士透露，港交所上市科近期「提示」到擔心新股上市短期出現控股權變動，要求企業自行考慮會否延長控股禁售期等，儼然是「窗口指導」，料相關做法會引發其他新股效法。

星星地產大股東陳文輝周三拒絕回應是否接獲港交所「提示」，僅稱在周四的公司招股記者會上再談。

創板第三季將諮詢

為防港股淪為「啤殼」工廠，本報周三報道，近期有創業板公司控股股東自願把控股權轉手期，由目前規定的上市後12個月延長至18個月，據悉，有關創業板公司將於短期內展開上市進程。港交所於第三季推出創業板諮詢時，甚至會考慮加入延長控股權轉手期的建議。按現時上市規則，公司上市6個月內控股股東不得減持股份（禁售期），12個月內不得因出售股權而出現控股股東變更（轉手期）。

消息人士向本報透露，港交所「提示」到擔心新股上市後短期出現控股權變動，故向企業作出「窗口指導」，當中包括讓企業自行考慮會否延長控股禁售期等。根據星星地產初步上市文件顯示，陳文輝在公司上市前持股達91.8%。而陳文輝已自願向聯交所、公司及獨家保薦人國泰君安等作出不可撤銷不出售承諾，延長其所持股份禁售期至上市日期起計36個月，且於同一時間將不會終止作為公司控股股東。有關承諾乃屬自願性質。

陳文輝周三拒絕回應是否獲港交所提示，僅稱在招股記者會上再談。星星地產周四早上舉行招股記者會，據銷售文件，該公司擬發行5600萬新股，其中10%為公開發售，招股價介乎1.44至1.8元，集資最多約1億元，每手入場費約3636.28元。公司周四至下周三（6日）招股，7月13日掛牌。

每手入場費3636元

星星地產目前主要擁有4個物業，已竣工的僅得天際中心，其餘星星中心、柴灣角物業及裕豐項目今年底至2019年完工。今年4月底物業組合總建築面積13.92萬平方呎，物業估值師的估值約13億元。

10%股東倘反對勢難成事

萬達商業（03699）私有化計劃即將落實表決日期，由於母公司萬達集團董事長王健林提出「一口價」每股52.8元全購萬達H股，大行普遍認為欠缺吸引力，若有10%的H股股東反對，便足以阻撓萬達回歸A股上市的大計。

彭博引述萬達商業股東APG旗下資產管理公司企業治理負責人Yoo-Kyung Park表示，由於要約價沒有吸引力，APG對萬達私有化計劃心存顧慮。APG持有萬達H股4.95%股份，暫未落實私有化的表決意向。萬達重申私有化作價不會加價，對有關言論不予置評。

萬達重申不提價

萬達私有化計劃有暗湧，該股周三（6月29日）跌勢明顯，低見45.85元或跌6.6%，收報46.1元，仍跌6.1%，為當日表現最差國指成分股；成交額3.8億元。

萬達私有化計劃的門檻較高，需要取得超過75%的H股獨立股東贊成、不少於75%的出席股東同意，以及不多於10%反對，才能通過。據彭博資料，國壽（02628）及科威特投資局（KIA）各自持有萬達H股7.42%股份；貝萊德持有6.8%；摩通持有4.98%；格力電器及APG各自持有4.95%；OZ基金持有4.91%。

APG為萬達2014年12月香港上市的基礎投資者之一，按招股價每股48元計，若以每股52.8元套現持貨，仍有一定利潤。彭博指出，貝萊德多數持倉於去年第二季買入，持股平均作價每股58元，若通過私有化，勢將對貝萊德造成損失。APG及貝萊德持股合共佔萬達H股的11.75%，足以令涉資344.5億元的私有化計劃告吹。貝萊德對其潛在損失及表決意向均不予置評。

萬達頭15大H股股東當中，因私有化計劃而面臨潛在損失的還有信安金融集團，以及Mirae Asset MAPS。Mirae亦不予置評。

王健林3月30日表示其私有化意向，5月30日落實要約價每股52.8元，並表明不會再作調整。王健林5月接受央視訪問時稱，私有化萬達是由於其商業估值被嚴重低估，「對不起股東、朋友，所以一定要私有化。」

萬達集團正以特別目的投資公司（SPV）籌措資金支付私有化代價，分析認為，若誘使現有H股股東參與SPV，變相於日後把H股換為A股，屆時便可享受萬達A股的增值紅利，但礙於內地收緊借殼上市，萬達循正常途徑申請上市動輒兩年時間，將鎖死SPV計劃投資者的資金。有傳萬達已通過SPV融資超過300億元。

另外，證監會就美銀美林集團旗下Bank of America, National Association（BANA）及Merrill Lynch International（MLI）沒有根據《公司收購及合併守則》規定，在2015年披露兩宗受上述條例監管的相關證券交易，作出公開譴責。

證監譴責美銀美林

兩宗交易分別為電能實業（00006）私有化，以及華潤啤酒（00291）提出的部分要約，而美銀美林集團旗下的美林亞太則在以上交易中分別獲委聘就私有化一事代表電能實業行事，以及就華潤啤酒的部分要約向要約人華潤集團提供意見。

證監會指出，當時BANA及MLI在兩宗交易中進行多項股權互換，卻沒有遵守《收購守則》對此作出披露。

新地套189億膺「雙料王」

今年上半年將結束，新盤受年初小型股災拖累，即使發展商在3月開始發力狂追，仍未能收復失地，上半年一手成交量僅約5465宗，分別較去年上、下半年跌35%及22%。眾發展商中，新地（00016）取得大豐收成績，上半年售出近1500伙， 售樓收益達188.9億元，成為雙料王，售樓及吸金遠遠拋離其他對手。有業界人士表示，今年整體供應趨增，預料發展商下半年賣樓將更加進取，令新盤戰況更加激烈。

今年上半年新地在「月月有樓賣」策略下，共售出約1473伙，套現達188.9億元，遠遠拋離其他對手，成為上半年的雙料王；恆地（00012）密密推盤及銷售貨尾，上半年亦售出逾780伙，錄得逾80億元進賬。信置（00083）近期推售粉嶺囍逸取得大賣成績，加上頻沽大碼樓，上半年共售出約500伙，售樓收益達76.44億元，穩佔第3位。

長沙灣尚都或下半年首盤

下半年將有最少1.5萬個一手單位推售，連同貨尾，共逾2萬伙。美聯物業住宅部行政總裁布少明估計，下半年新盤競爭將更為激烈。其中由百利保（00617）及市建局發展的長沙灣尚都，有機會成為下半年首個搶閘開價的新盤，百利保執行董事兼首席營運官范統表示，項目下周初開放示範單位，周中正式開價，將以貼市價推售，首批料推出50伙，最快月中發售，連同商業樓面，項目市值約9億至10億元。

至於雙料王新地則繼續推售元朗PARK YOHO Venezia，新地代理助理總經理陳漢麟表示，項目周六第二輪發售80伙，目前收票理想，有意購買2伙或以上的買家佔約25%，可優先進行揀樓，大部分傾向選用120%貸款計劃。上半年以賣出643伙及55.9億元售樓收益成績穩佔第4位的會德豐地產，旗下屯門掃管笏項目已命名NAPA，部署下半年推盤，項目共460伙，主打2房及3房間隔，正待批售樓紙。

今年交投將難及去歲

中原地產亞太區總裁陳永傑表示，下半年新盤供應大增，相信發展商仍會以低市價或貼市價策略推售，預計下半年新盤交投將回升至8000宗，但今年全年仍不及去年多。他說，英國脫歐消息公布後，近日新盤銷情不跌反升，反映市場購買力仍然存在，令樓價大跌的壓力得以紓緩，預料下半年整體樓價跌幅將收窄至5%以內。

長沙灣尚都下周開價 屯門NAPA積極籌備

即將踏入下半年賣樓高峰期，發展商紛搶先部署，百利保（00617）長沙灣尚都最快下周初開放示位及開價；會德豐地產屯門掃管笏路項目命名為「NAPA」，正積極籌備樓書及示位。

百利保、富豪（00078）與市建局合作的長沙灣尚都最快下月中開賣。項目將有4個示範單位，分別為1房及2房的交樓標準及連裝修單位。

SAVANNAH累售548伙 套現30億

百利保執行董事兼首席營運官范統表示，項目市值約9億至10億元，包括市值約1.5億元的商業樓面，定價將參考同區新盤以及項目自身成本及特色，將於下周中公布最少50伙價單，提供開放式至兩房戶型。

項目會所4,072平方呎，管理費每平方呎約3.9元。

另會德豐地產屯門掃管笏路88號項目正式命名為「NAPA」，項目共涉460伙，包括60幢洋房及5座大樓。發展商表示，項目仍待批預售樓花同意書，正積極籌備樓書及示範單位。

公司常務董事黃光耀表示，雖然環球經濟因英國脫歐而波動，但近日本港一手連錄多宗高價成交，用家及投資者積極入市，可見脫歐對新盤銷情並無影響。

其中集團旗下將軍澳SAVANNAH錄首宗4房戶成交，項目透過招標售出兩伙，為1座9樓B及C室。其中B室為4房連工人房單位，成交價1,421.4萬元；另C室3房戶成交價938.5萬元。發展商表示，SAVANNAH全盤截至昨天累售548伙，套現近30億元，為今年成交最多的新盤，其中39伙在過去一個月售出。

PARK YOHO Venezia 周六次輪開售

至於熱賣中的新地（00016）元朗錦田PARK YOHO Venezia，本周六（7月2日）發售次輪80伙，市傳累收逾600票，超額逾6倍。新地代理助理總經理陳漢麟表示，80伙包括5伙1房、28伙2房、32伙普通3房、5伙「大宅」及10伙「至尊」單位，因比較惜售，故未有全數推出第3及第4批共113伙，餘下未推單位未決定會否加價。他續指，今輪入票中，A組（大手買家）佔總數約四分一，同時新客較向隅客為多。

此外，豐泰西半山敦皓今日推14伙發售，消息指項目收逾30票，超額認購約1.3倍。

由華懋及信置（00083）等發展的大潭紅山半島第四期，付款期由最長240天內付清樓價減至150天。

全美不動產協會(NAR)29日公佈，2016年5月簽約待過戶成屋銷售指數(Pending Home Sales Index；2001=100)自4月的115.0下滑3.7%至110.8；與2015年同期(111.0)相比下滑0.2%、為2014年8月以來首度出現年減。簽約待過戶成屋銷售指數被視為美國房市領先指標，從簽約到正式交屋通常有1-2個月的時間落差。

NAR先前公布的統計數據顯示，2016年5月全美成屋房價中位數為239,700美元、超越2015年6月的236,300美元創下歷史新高，較2015年5月上揚4.7%、連續第51個月呈現年增。

美國國家建築開發業協會(NAHB)首席經濟學家Robert Dietz 6月17日指出，建商目前仍持續面臨土地取得不易以及建築工人短缺等問題。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun 29日指出，自2015年6月以來待售成屋每個月皆呈現年減，導致房價漲幅持續超越通膨以及薪資增幅。截至2016年5月底待售成屋報215萬棟、較去年同期短少5.7%。

根據房屋抵押貸款業者Freddie Mac提供的數據顯示，2016年5月份30年期傳統固定房貸利率平均自4月的3.61%降至3.60%、創2013年5月(3.54%)以來新低。2015年30年期傳統固定房貸利率平均為3.85%。

美國5月新屋開工年率月減0.3%至116.4萬戶、創今年3月以來新低；年增幅達9.5%。美國東北部衰退幅度最大，月減33.3%。與2015年5月份相比東北部衰退幅度同樣居首、年減42.7%，創2009年8月以來第三大跌幅。

5月營建許可年減10.1%、創2011年3月以來最大縮減幅度。美國東北部營建許可年減67.1%、創過去10年來第二大單月跌幅，僅次於2009年6月的79.4%。

聯準會(FED)主席葉倫(Janet Yellen)3月29日在紐約經濟俱樂部發表演說時指出，成家速度跟不上人口增速是美國經濟面臨的逆風之一。葉倫6月15日在聯邦公開市場操作委員會(FOMC)利率會議會後記者會上表示，包括低迷成家速度在內等逆風可能還會影響美國經濟一段時間。

美國5月消費者物價指數(CPI)項目當中的住房費用年增3.4%、創2007年9月以來最大升幅。

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