房價炒太高談不攏「微幅降就能改善」

台中房市交易油門催不動，各縣市政府昨公布6月建物買賣移轉棟數，台中市不僅月減7.95％、年減幅度更近3成，六都中衰退最多。學者分析，主因台中重劃區過去房價炒太高，現在價格降不下來，連帶拖累成交量。

六都6月建物買賣移轉棟數除台北市較5月成長10％外，其餘五都均衰退。台中市6月建物買賣移轉棟數2732棟，相較5月2968棟減少約7.95％，是自4月來連續3個月下降，且降幅逐月擴大，尤其5月時六都均呈現成長，僅台中出現下滑，可見台中市房市交易趨冷。

新成屋優先去化
屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩指，景氣盤整過程中，量反映完後才會反映到價格，但台中多個重劃區在上波多頭衝得太高，漲幅遠高過台南、高雄，現在景氣開始回溫，台中反而受創較深。
根據永慶房產集團研展中心統計，6月全台房市交易量月減6％，台中減少7％，高於平均，永慶不動產台中經管會會長謝坤志觀察，近來一直都有客戶詢問也會下斡旋，但問題出在買賣雙方認知差太大，價格談不攏成交量自然出不來。謝坤志說：「若屋主能微幅降價，這樣的狀況就能改善。」
全國不動產台中新光加盟店店長吳昌懋指出，台中重劃區遍地開花，餘屋壓力非常沉重，造成建商削價爭取去化時間、減少資金壓力，使得近期新舊房屋價格混亂，出現新成屋優先去化、中古屋滯銷的情形。

僅北市交易回升
台北市在六都中異軍突起，首度突破2000棟，月增10.31％，是今年表現最佳的一個月。
而桃園龜山持續有合宜住宅的交屋量，雖較上個月下滑，但年增長18.8％最多；台南市及高雄市表現平穩，其中高雄年增達8.7％，賴碧瑩認為，並不能說是交易回溫，而是正常反應市場要消化的量體，高雄房市現在看來是「穩住了」。

買賣認知有落差
展望後市，六都今年上半年建物買賣移轉棟數合計僅約8.2萬棟，相較去年同期10萬棟，衰退近2成，大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，從今年上半年整體表現判斷，雖然從3月央行鬆綁管制後房市有回溫，但在自住客為主、買賣雙方價格認知仍有落差的情況下，回升幅度很有限。
此外，央行前天決議再降息半碼，平均房貸利率可望跌破2％，料全年移轉數會低於去年5~10％。

土地所有權人出售自用住宅用地，如果符合規定，可以申請一生一次10％優惠稅率課徵土地增值稅，又重購自用住宅用地還可以辦理重購退稅，然而上述優惠仍不足以完全照顧有多次換屋需求的民眾，因此催生了政府在2009年12月30日修正通過土地稅法第34條第5項也就是俗稱「一生一屋」的規定。

國稅局表示，「一生一屋」有6大規範，分別是：(1)已享受過「一生一次」(土地稅法第34條第4項)自用住宅用地的優惠。(2)面積限制在都市土地150平方公尺或非都市土地350平方公尺以內。(3)出售時除了要出售的自用住宅外，土地所有權人、配偶及未成年子女已無其他房屋。(4)出售前持有該土地6年以上。(5)出售前，土地所有權人、配偶及未成年子女持有並設籍在該自用住宅連續滿6年。(6)出售前5年內，無供營業或出租。

國稅局表示，民眾如有自用住宅用地出售，可先行就上列要件逐一檢視是否全部符合規定，若不知有無享受過一生一次自用住宅用地的優惠，亦可向稅捐機關查詢。

各直轄市政府2016年7月1日公佈買賣移轉棟數資料，六都中僅台北市月增加10.31％，新北、桃園、台中、台南、高雄交易量都呈現下滑趨勢，新北月減3.24％、桃園月減9.83％、台中月減7.95％、台南月減1.60％，高雄月減3.13％，相較2015年同期，二都增長四都下滑，桃園漲幅最多約18.82％，高雄增長8.72％，台中下滑最多約28.46％，台南下滑13.47％，新北下滑8.23％。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，五月表現強勁，故六月相比大多呈現小幅下滑趨勢，其中台北市異軍突起，單月2,023棟，2016年首度突破2千，月增漲10.31％，是2016年表現最佳的一個月，除了整體交易小幅回升外，主要交易量來自北投區，其原因在於北投區房價與文山、萬華相當，不過有捷運淡水信義線、奇岩重劃區，生活環境相對具有吸引力；而桃園龜山持續有合宜住宅的交屋量，雖較上個月下滑，但年漲幅最高；至於新北市、台南市及高雄市表現平穩，台中市話題性減弱，六月小幅下滑，年減幅則是五都中最大。


綜觀五都六月買賣移轉資料，僅台北市成長10.31％，其餘四都皆下滑1.60％~9.83％，比較五月回溫跡象，六月小幅下降，住商機構副總經理劉明哲表示，台北市2016年上半年首度突破2千棟，除了各行政區有小幅回溫外，最主要為北投區交屋量所致，桃園雖然六月也有龜山合宜住宅交屋量，但相較五月減少許多，台中、台南無論月或年比較都下滑，主要是整體房市緊縮，加上建設話題性減弱、價格修正空間有限，表現停滯，至於高雄市雖然月減3.13％，不過地方穩定發展，整體交易平穩，此外，新北市除了淡水區因新市鎮交屋，以致量有大幅提升外，其他區域也是表現平平。

郎美囡指出，央行三月底央行鬆綁房市管制後，市場漸有回溫跡象，6月30日理監事會決議中，雖仍未鬆綁豪宅管制，但第四次降息半碼，可望讓平均房貸利率跌破2％，大幅減輕房貸負擔，加上看屋量持續提升，不動產市場將朝向穩定發展。

央行於6月30日宣布降息半碼，銀行也跟著調降存款利率，讓台灣正式進入實質負利率的時代，定存族的錢恐怕會被「通膨」給吃掉。專家建議存到第一桶金，除了全部鎖在銀行外，還可以選擇穩健的投資標的，像是黃金或是房地產，創造更大的收益。

為了振興台灣經濟，中央銀行於6月30日召開第二季理監事聯席會議，決議再降息半碼（0.125%），銀行存款利率調整指標也於7月1日同步調降7個基本點，鉅亨網以台新銀行為例，一年的定存利率將從1.15％降到1.08％，低於台灣消費者物價指數年增率1.09％，因此台灣實質利率正式轉為負值，攸關許多定存族的利益，專家也提醒，負利率的時代如果還是傻傻地把錢存在銀行裡，利息恐怕會被「通膨」這個吃錢怪物給吃光。

為了能夠活化資產，讓存款發揮更大的經濟效益，專家建議可以把錢放在穩定的投資標的上。理財專家收息達人在商周財富網中表示，大部分的有錢人，都會把錢拿去投資黃金、高息多元債券基金以及房地產。尤其目前受到英國脫歐影響，像是美元、黃金等都是相對穩健的投資標的。

至於房地產，有許多民眾認為現在房價還在走跌，與其把錢投入房產，不如投入股市賺更快。對此，收息達人則於商周財富網中指出，傳統的有錢人都是趁低利率時借錢買房，並以高成數貸款拉高槓桿投資，且從過去的經驗看，房市要像股市那樣動不動狂跌20％的機率很低，因此把錢放在房地產風險相對較小。

房產專家張欣民也曾向媒體表示，就算是股市重挫、風雲變色，房市表現還是相對平穩，因此長期來看，比起股市，房產仍然是相對穩定的投資標的，並在其個人部落格指出，長線置產賺取穩定租金收益，將是最穩當的投資模式；但張欣民同時也提醒手中擁有多屋的高資產族，在重稅時代也要觀察市場風向、汰弱留強，才不會被房屋持有成本壓垮。

許多上班族離鄉背井、在工作地租屋度日，不少人因為想擁有自己的空間，因此不喜歡雅房或是家庭式公寓，而會選擇租獨立套房，雖然可以體驗自由的滋味，不過小心這份「自由」，將會變成可怕的「吃錢怪獸」！

租獨立套房好處多，不只能夠擁有自己的生活空間、不需跟室友共用衛浴、想帶朋友回家談心也方便。不過理財專家卻指出，獨立套房是讓你存不到錢的「吃錢怪獸」！今週刊指出，雖然小套房能讓人有家的感覺，但除了要付出比較多的租金外，像是網路費用、電視、管理費、水電瓦斯、伙食費等等，租屋成本也高於一般雅房。

若是社區大樓內的獨立套房，通常屋齡較新，也比一般公寓多出管理費的費用，加上個人使用空間變大了，所以想要的東西容易越買越多，連帶使每月開銷也會越來越大。專家則提醒，如果將獨立套房與合租公寓的租金差額儲蓄起來，也將會是一筆小錢，建議民眾不妨在租屋時，評估自己的能力再決定。

不論是套房或雅房，近5年來的房租租金不斷上漲，讓許多小資族十分有感！包租公律師蔡志雄則建議，利用砍價五招技巧向房東殺租金，能省則省，同時也提醒民眾在選擇物件時也要睜大眼睛看清楚，也得要到現場確認房屋狀況，自己的權益才不會受損。

4字頭房價 「順銷不意外」

市場關注
江翠北側重劃區在首波預售案，祭出單價4字頭行情震撼市場後，各家插旗建商的動態，也成為市場關注的焦點。但不少已配得土地的建商，皆仍保守看待後市，如國建（2501）、興富發（2542）、遠雄（5522）等，最快明年才會推案。

月初正式進場的茂德機構「江翠ONE」，公開當日請回所有預約客選戶、付訂，創下單日來人逾300組紀錄，引起市場熱議。該案專案經理洪光群指出，上周周休2日來人亦超過200組，甚至出現接待人員來不及服務看屋客的窘境，整體銷售進度則已突破7成。

「江翠ONE」銷逾7成
洪光群認為，「江翠ONE」開出單價4字頭行情，等同以板橋中古屋價，買進新房，加上同區尚有多家一線建商蓄勢待發，區域未來潛力可期。
江翠北側重劃區總開發面積約82公頃，沿大漢溪為一狹長帶狀開發，共分AB、C、DE及F等4區，其中，「江翠ONE」所處的DE區，集合包括國建、興富發、遠雄、潤泰新（9945）、聯上發（2537）及麗寶、國美、立信等知名品牌，是建商插旗最密集的一區，該區距離板橋區現有捷運站江子翠、新埔2站，也最接近。

「江翠ONE」規劃一般事務所與住宅產品，坪數17~35坪，事務所單價40~43萬元間、住宅單價45~48萬元，部分事務所低樓層物件甚至可見3字頭成交價。以總價帶來看，此案最便宜750萬元即可購入，對區域首購族具相當誘因。
興富發副總經理廖昭雄透露，「江翠ONE」4字頭行情十分便宜，順銷不意外，而興富發在該區的土地，但屬合建案，持有比例不高，純粹是以試水溫的心態插旗，現正處於都市設計審議階段，最快明年推案。

國建協理林清樑表示，公司在C及DE區各有1筆土地，皆具河景第一排優勢，「DE區土地已在請領建照，最快明年推案，之前規劃坪數偏大，會再下修。」而C區礙於目前尚有時程獎勵拖延的討論，開發進程會更為緩慢。

國建興富發將推案
潤泰新與日本地產開發商三菱地所株式會社將攜手開發該區土地，預計規劃豪宅產品，將視市況決定推案時間。聯上發在該區屬合建案，最快第4季預售，產品定位鎖定首購、首換族，預計分2期推出。遠雄房地產總經理張麗容則指出，公司目前對江翠的土地，尚無定位。

指標建商插旗江翠北側DE區
建商/推案時間或規劃
國泰建設：申請建照中，最快明年推案
興富發：尚在都審階段，最快明年推案
遠雄：未有明確定位
聯上發：鎖定首購、首換族，最快今年Q4推案
潤泰新：與日本地產商三菱地所合作，視市況推案
立信：該區擁有最多土地，今年傳有推案計劃
茂德：已推案「江翠ONE」，銷售破7成
資料來源：《蘋果》採訪整理

統計實價資訊，今年1~4月北市豪宅揭露件數僅48件，成交量僅剩去年同期的三分之一；儘管豪宅交易極為慘澹，但央行豪宅管制仍不願鬆手，估計豪宅的「春燕」還很遙遠，今年全年面臨百件保衛戰。

北市豪宅受政府打房，近2年成交冷颼颼，東森房屋統計北市實價登錄，北市今年第1季總價7千萬元以上豪宅僅揭露41件，相較去年同期交易高達127件，今年豪宅成交只剩三分之一。最新1~4月揭露也僅48件，相比去年同期161件，可說是「腰斬再腰斬」，總價7千萬元以上豪宅交易量大減近7成。

觀察今年第1季總價7千萬元以上豪宅交易金額也蒸發了逾72％，原本去年第1季交易總金額規模有162億元，今年首季已跌破45億元大關，交易總金額僅剩43.92億元。

東森房屋副理于靜芳表示，今年北市豪宅不僅交易少得可憐，不少豪宅揭露價格都已跌價1~2成，其中，南港經貿段重劃區豪宅幾乎無成交量，整體豪宅跌價2成，每坪成交約60~70萬元。

當地指標豪宅華固「天匯」實價揭露89筆，4年前中高樓層每坪約80~82萬元不等，但社區2013年完工後，成屋至今僅成交3戶，去年3月成交19樓，拆算車位每坪還有84.1萬元，但去年9月成交8樓1戶，每坪滑落至70萬元，今年3月最新揭露8樓，每坪僅74萬元，相比去年3月，約下滑12~16％。

而士林區的「宏盛陽明」實價揭露9筆，預售每坪112.1~124.9萬元，但今年3月揭露該社區3樓2戶，每戶單價100.8萬元，與預售最高單價相較，最新成屋單價已下修近2成，與預售均價118.8萬元相比，單價也下跌15％。

此外，大直水岸指標豪宅「輕井澤」實價揭露5戶，今年4月成交10樓2戶，拆算車位每坪單價183萬元，但相較去年5月成交5樓1戶，每坪單價209.2萬元，跌價約13％。

于靜芳指出，6月底央行4度降息，未如外界預期一併解除豪宅產品限制，北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上豪宅，最高貸款成數限制6成，在央行堅持管制豪宅產品情況下，估計今年豪宅交易仍難破冰，面臨百件保衛戰，若要成交，價格勢必得再下調1成。

台北市房市的來人和成交價格，終於從3月以來陸續回穩了，房價在黑翻紅之際，央行上周四確定利率「連四降」，多筆百億規模的指標大案，也紛紛籌備登場，顯示下半年建商推案信心已大增。

下半年３指標案現身

根據住展雜誌最新調查，台北市下半年推案熱度可望超越上半年，包括元利建設的「和平大苑」，總銷就多達220億元，還有久違未推出新案的潤泰創新，將計畫推出微風二館案「潤泰敦峰」，總銷上看190億元，還有良茂建設位於美福飯店旁邊的大直商辦案220億元，可望躍居下半年的指標案。

建商開價也略見轉硬

住展雜誌企研室經理何世昌表示，台北市房價相對抗跌、保值，經過兩年震盪整理之後，建商陸續降價、讓利，吸引客源，不過在央行第1季理監事會議宣布降息並解除豪宅以外的房貸管制令之後，房價已翻紅，3月以來各區房價陸續回穩；然而，部分建商認為降價已到容忍邊緣，開價也略見開始轉硬。

何世昌分析，進入7月後，房市擺開520新任總統就職演說的陰霾，加上部分建商願意降價、讓利之後，確實吸引觀望已久的客戶進場，因此激勵建商下半年推案信心。不少百億級大案都紛紛計畫第3~4季陸續推案，試水溫。

台北市大安區指標案「和平大苑」，備受關注。據悉，代銷公司海悅廣告現正委託重量級名師施工實品屋，可能第3季會完成，屆時可望正式公開。

潤泰在「地王之王」推案

潤泰創新的市民大道「潤泰敦峰」，則由潤泰規劃、操盤多年。董事長簡滄圳表示，這塊地是市民大道上的「地王」之王，去年就有很多潛在買家在探詢推案的進度，潤泰新預計第3季取得建照之後，有機會先開工並開賣；目前坪數規劃80~100坪左右，可銷售建坪約7,500坪，每坪開價、具體總銷規模還沒有確定，等「928檔期」正式推出時才知道。

良茂建設位於美福飯店上面高樓層的大直商辦案，10~24樓，規劃有54個單位的辦公室，估計總銷達200~220億元。良茂建設董事長陳春銅表示，有機會下半年會推出，是一般事務所產品，未來也會是美福飯店的企業總部。

忠孝東路店面不僅出現洗牌，待租的空置期更是拉長一倍以上，從3個月拉長至半年、一年都有。不過，指標店面的房東不畏不景氣，仍堅持調高租金等待有緣人。位於忠孝東路和敦化南路交叉口的原Miss Sofi店面，自2年前撤租後，今年傳出「中美鐘錶」欲以月租金180萬元承租，但最後因可使用面積太小而作罷。

優美地產企研室召集人葉立敏證實，忠孝東路4段135號的三角黃金窗店面為林姓自然人持有，原承租方為女鞋品牌Miss Sofi，原本租金每月約為135萬元左右。

葉立敏進一步表示，2014年Miss Sofi撤租後空置至今無人承租，由於店面位處敦化南路與忠孝東路交叉的精華地段，人潮與車流能見度極高，吸引許多欲開店業者詢問，房租逆勢調漲。

據傳今年上半年「中美鐘錶」公司原欲以180萬元承租，與對面142號的「亨得利鐘錶」對望，雙強鼎立卡位東區，但考量可使用空間太小，最後放棄承租。

葉立敏分析，該店面因權狀面積雖達41.6坪，但其中19.2坪為騎樓，等於近一半的坪數無法使用到，然而租店面首重「使用坪數」而非「權狀坪數」，若180萬租金僅能使用室內22.4坪，相當於每坪租金高達80,357元，將刷新全台店面天價行情。

北市庶民不動產投資協會秘書長邱太煊表示，忠孝東路一線的黃金店面目前空置有7至8間，比起過往算是相當高的比例，且商圈有往東移的趨勢，如果大巨蛋的商場能營運，對東區店面有加乘效果，可連接信義商圈。

行政院副院長林錫耀2016年7月1日在陪同副總統陳建仁出席「高鐵南港站通車典禮」時表示，高鐵車站的通車，不僅是一個車站的營運，而且影響到民眾的生活交通動線，也帶動都市與產業的發展。

林錫耀指出，2007年因為高鐵通車，台灣進入了「一日生活圈」新樣態，當時是件振奮人心的大事，相隔9年之後，他又來這裡參加高鐵第12站的通車典禮。高鐵從興建、營運，到全部通車，十幾年來一路走來備極艱辛，他在此代表行政院對於在高鐵通車過程中辛勞付出的人員，致上萬分的敬意與感謝。

林錫耀表示，希望中央與地方攜手合作，不僅讓高鐵通車為民眾帶來便利，也希望地方產業能夠齊頭並進發展，這不僅是高鐵南港站附近民眾之福，也是全台北市和全台灣之福。

台灣高鐵表示，高鐵南港站為三鐵共構車站，站體共三層，地面層為高鐵與台鐵共同入口，地下一層為月台層，配置3月台、6股道，較台北車站2月台4股道增加1月台2股道，可提升列車營運調度彈性，並提供列車整備、用水補給、夜間駐車等功能。地下二層則為車站大廳、穿堂層以及餐飲服務空間，更可連接捷運板南線、客運轉乘站及百貨商場，未來將有效紓解台北站人潮，並提供內湖、南港、汐止甚至基隆、宜蘭地區旅客更便捷的交通服務。

建案以建設公司名稱命名為市場少見，今年備受矚目的京城建設高雄豪宅案，以地號「龍中27」為名，喊了許久，昨終於定名「京城」，預計10月公開。據了解，案名發想來自京城建設董座蔡天贊，也希望藉此，將此案定位為公司代表作。
「京城」於去年11月取得使照，建物興建過程中，甚至傳出將名為「京城帝寶」，後因牽涉該名已遭代銷「宏盛帝寶」的甲山林廣告註冊商標，而作罷。京城建設發言人周敬恆指出，「京城」以公司名為建案名稱，為台灣建案業罕見，此案也是台灣唯一獲耐震、綠建築雙標章的個案，更確立「京城」之於公司的代表地位。

為30年代表作
周敬恆說，龍中27最終命名「京城」，源自蔡天贊的想法，「董事長認為，『京城』是公司成立30餘年來，累積經驗大成的作品，也是他相當自豪的藝術品。」
「京城」基地位於捷運紅線R13凹仔底站旁，屬巨蛋商圈，臨農十六森林公園，是目前高雄人氣頗高的生活圈之一。此案基地面積1328坪，規劃地上36層、地下5層建物，住宅含店面總戶數126戶，坪數132~265坪間。
外界估總銷約140億元，單價高樓層可上看6字頭、低樓層每坪應有5字頭水平，周敬恆指，「京城」10月正式公開，由公司內部銷售部門自行銷售。

一項排名顯示，中國35個大城市中，寧波與杭州的生活品質主觀滿意度是最高的，蘭州、廈門則墊底。

2日在北京舉行的第十屆中國經濟增長與週期論壇上，中國經濟實驗研究院發佈了2016年中國城市生活品質報告，包含35個城市的生活品質主觀滿意度指數和客觀社會經濟資料指數。

在前一項指數排名上，寧波、杭州居首，蘭州、廈門墊底;後一項指數排名上，北京、深圳、南京、廣州排在前列，重慶、西寧、鄭州排在後位。

中國經濟實驗研究院院長張連城接受第一財經記者採訪時表示，中國經濟仍舊處於轉型與改革的攻堅階段，經濟與社會發展面臨的挑戰與風險猶存。在客觀生活品質指數與去年相比有所下降的情況下，主觀滿意度指數保持了基本穩定。

2016年生活品質主觀滿意度指數排名前10位的城市是：寧波、杭州 、昆明、南寧、重慶、成都、大連、濟南、西寧、呼和浩特。排名後10位的城市是：貴陽、 南京、 鄭州、福州 、上海、 深圳、長春、 西安、 蘭州、 廈門。

2015年，廈門的生活品質主觀滿意度指數曾經排名第二，此前連續4年排名前十，而今年卻以第35的名次排名墊底。張連城告訴第一財經記者，這或許是和城市管理、房價走勢、生活成本等因素有關。

調查方通過對35個城市居民的生活品質主觀感受進行隨機電話調査後，通過統計分析得出了描述城市生活品質的5個主觀滿意度分指數，即生活水準、生活成本、人力資本、社會保障、生活感受，分別反映了城市生活品質的某一特定方面。

2016年，全國35個城市生活品質主觀滿意度指數平均值為55.82， 比2015 年略有提高，處於滿意區間。今年35個城市的主觀滿意度指數全部超過了滿意和不滿意的臨界點50分。

今年城市生活品質主觀滿意度指數的5個分指數平均值分別為：生活水準(60.44)、 生活成本(39.74)、 人力資本(62.20)、 社會保障(60.66)、 生活感受(56.05)， 與2015年相比，五個細分指數均有所提高。但其中的生活成本滿意度分指數仍處於不滿意區間。此外， 生活感受分指數中的生活節奏細分指數，35個城市的平均值為44.07， 仍處於不滿意區間。

城市生活品質的客觀指數即社會經濟資料指數，是根據國家權威機構發佈的35個城市的社會經濟資料計算得出的，從而保證了該指數的客觀性和權威性。客觀指數也包括5個分指數，即生活水準指數、生活成本指數、人力資本指數、社會保障指數、生活感受指數。

城市生活品質客觀總指數排名前10位的城市是：北京、深圳、南京、廣州、杭州、上海、昆明、武漢、西安、貴陽。 排名後10位的城市是：合肥、 哈爾濱、 南昌、 海口、 蘭州、南寧、 福州、 重慶、 西寧、 鄭州。

2016年35個城市客觀社會經濟資料指數平均值為54.75, 比2015年的55.84有所降低。得分50分以上的城市有32個，比2015年多1個。5個客觀分指數的平均值分別是：生活成本(58.74)、生活感受(57.54)、人力資本(56.98)、社會保障(50.43)、生活水準(50.07)。與2015年相比，生活水準、人力資本、社會保障客觀分指數有所下降，生活成本、生活感受客觀分指數有所上升。

張連城告訴第一財經記者，生活品質客觀指數即社會經濟資料指數顯示，東部城市高於中西部城市，但同時部分城市存在主客觀指數的反差。 5個客觀社會經濟資料分指數涵蓋了 20個社會經濟資料指標，基本上反映了我國現階段城市居民生活品質的各個方面。

記者瞭解到，在對35個城市生活品質主觀滿意度調査和客觀生活品質指數調查的基礎上，今年進行了三項專項調査，即影響居民生活品質因素調查、房價預期專項調查、就業前景預期調查。

張連城表示，在房價預期調査和居民最關注因素調查的基礎上，今年新增了對就業預期的調查。這對於瞭解新形勢下房價、 就業及其他因素對城市居民生活品質的影響具有重要意義。

影響居民生活品質最重要因素的調查結果顯示，在給定的四個選項中。全部35個城市的居民均認為空氣品質是影響生活品質的最大因素(46.33%)， 其次是物價 (23.94%), 排在第三位和第四位的分別是食品安全(20.87%)和交通狀況(8.86%)。與去年的調查結果有所不同，今年城市居民對物價的關注超過了對食品安全的關注。

房價預期的專項調查息示，35個城市預期房價指數平均值為40.16， 比2015年的平均值43.86還要低， 表明居民預期未來一兩年內房價將呈現下跌趨勢。

就業前景預期調查雖示，35個城市對就業前景預期的均值為57.41，所有城市得分均超過了 50，儘管分值不高，但仍處於基本樂觀區間。

張連城認為，當前城市居民仍面臨著巨大的挑戰，包括居高不下的生活成本、過快的生活節奏、不確定的房地產價格。在未來的經濟與社會發輾轉型過程中，中央以及地方各級政府要繼續致力於推進民生體系建設，穩定經濟增長，實現居民生活品質的進一步提升。

　陽光城(5.930, -0.01, -0.17%)（000671）7月3日晚間，2016 年 6 月 30 日，在南方聯合產權交易中心舉辦的企業產權轉讓活動中，公司持有 100%權益的子公司上海富利騰房地產開發有限公司以掛牌底價11.03億元競得廣東省廣晟資產經營有限公司（以下簡稱“廣晟資產”）、廣東華建企業集團有限公司（以下簡稱“廣東華建”）掛牌出售轉讓的廣州廣晟海韻房地產有限公司（以下簡稱“廣晟海韻”）49%股權（股權轉讓價格4.21億元）及其對標的公司 6.82億元的債權。

　　陽光城表示，本次交易有利於公司實施“3+1+X”（長三角、京津冀、珠三角+大福建+戰略城市點）的發展戰略，靈活利用並購等手段多元化、有節奏地獲取新的專案資源。本次交易完成後，公司將增加公司房地產項目儲備資源，有利於提高公司未來房地產項目的盈利能力。

　　泛豪宅化明顯抑制交易意願

　　存量房交易變化既是市場交易意願反映，也是住宅不動產流動性重要指標。2016年6月，北京市存量房交易總套數環比大幅下降42.6%，創下自2015年4月以來新低，表明熱點城市泛豪宅化對購房人經濟狀況的過度偏離，已經明顯抑制交易意願，大大降低了住宅不動產流動性，值得高度警惕。

　　據WIND資料分析，北京市房價走勢與存量房交易變化存在明顯相關性。2014年12月至2016年6月期間，北京市月度同比住宅價格指數與月度存量房交易總套數的相關係數為0.5042，與新建商品房交易總套數的相關係數為0.4253，前者顯著大於後者。根本原因在於，基於存量房交易的住宅置換鏈條支撐著北京市房價高位上漲。伴隨著北京、上海、深圳等一線熱點城市房價高位大幅上漲，住宅交易總價已經明顯超出普通家庭現金支付能力。為數不少的上市公司2015年全年利潤買不起北京、上海、深圳的一套價值千萬的房產。據房地產仲介反映，目前房地產市場成交多以住宅置換為主，即出售舊房後再購置居住條件相對舒適的房產，差價通過個人住房貸款來解決。2016年前5個月，北京市個人住房貸款增加902.5億元，同比多增491.2億元。個人住房貸款與存量房交易總套數運行方向總體一致。

　　在“地王”高溢價率和各路資金熱烈追捧下，北京、上海、深圳等一線熱點城市已經出現全城泛豪宅化。近日，上海松江新城拍出新“地王”，折合樓板價近4萬元每平方米，未來保本售價或超6.5萬元每平方米。同時，實體經濟下行壓力不減，高品質資產供應不足，導致社會各路資金加大對熱點城市房地產市場的追捧，銀行表內貸款、表外委託貸款、信託貸款以及債券融資、股票定向增發等等，大量投向房地產業，驅動房價快速上漲，反過來又加劇了熱點城市房價上漲預期，引發資金進一步聚集。

　　但熱點城市泛豪宅化對購房群體經濟條件的背離加劇，可能會使住宅置換交易鏈條繃緊到極限，導致存量住房交易大幅萎縮和住宅不動產交易便利度急劇下降。應該看到，本輪熱點城市房價短期大幅上漲過程中，城鎮居民收入、平均工資均未出現高於房價漲幅的明顯增長，絕對水準與房價偏離度正在加劇。據北京市統計局資料，2015年北京市城鎮居民人均可支配收入不到5萬元，城鎮非私營單位就業人員年平均工資為111390元，城鎮私營單位就業人員年平均工資為58689元。照普通家庭收支和貸款狀況大體估算，最多也只能支撐250萬元上下的貸款，這意味著位於住宅置換鏈條最底端且完全依靠個人住房貸款的購房家庭，其房貸支付能力某種程度上將決定熱點城市房價所能上漲的極限。雖然貸款利率和貸款條件浮動，可能會改善這部分人群的支付能力，但實際上並不顯著。

　　最近一段時間接連出現的“地王”豪門爭奪戰，在營造房價上漲預期的同時，實際上也繃緊了住宅置換鏈條，顯著增加中低收入人群的購房壓力。因此，未來一段時間熱點城市出現存量住房交易萎縮似乎不可避免，而住宅不動產交易便利性也將顯著下降。

　在政策寬松和市場整體去化加速的一路高歌中，品牌房企緊抓去庫存機遇，熱點城市業績貢獻顯著拉升總體業績，多數房企創下了歷史最好成績。根據中國指數研究院監測顯示，截至6月30日銷售額超過50億元的企業達到115家，比去年同期增加了46家，銷售額共計23397億元。

　　從數據上看，萬科上半年業績尚未受股權之爭的影響，以1857億元銷售金額高居銷售金額榜首位置，並即將邁入兩千億門檻。恆大、碧桂園、綠地、保利緊隨其上邁進千億陣營。其中，碧桂園業績搶眼，憑借強大的營銷能力與良好的産品質量，業績增幅超過100%。

　　此外，華潤置地實現銷售額555億元，排名第9位；寶能控股實現銷售額80億元，排名第78位；深圳地鐵集團也實現銷售額79億元，排名第80位。近幾個月以來，佳兆業項目解封、項目開盤、項目熱銷的消息不斷，上半年該公司實現銷售額141億元，排名第47位。

　　數據還顯示，2016年上半年監測品牌房企的銷售目標平均完成率為60%，遠超往年平均完成率。中國指數研究院認為，短期來看，下半年房地産行業增速放緩將為大概率事件，一方面熱點城市房價快速上漲促使政府抑價政策加快出臺；另一方面降低庫存、落袋為安的風險意識促進房企增加密集推盤，降低價格提升空間；同時，伴隨房企杠桿率增加，金融係統風險的加大，銀行信貸與公司債(329.00,0.000,0.00%)的政策性收緊概率也相應增大，進一步降低市場上漲動力，市場將走向逐步平緩增長態勢。(證券時報記者 吳家明)

自2009年以來的全年土拍數據顯示，今年上半年杭州土地出讓金額就超過了2011年、2012年和2015年的全年金額，同時略低于2010年和2014年。與2015年全年相比，今年上半年土拍金額多了27.8%。

　　進入2016年，熱點二線城市中南京、蘇州、合肥等地房價地價突飛猛進，市場人士一度認為杭州房價漲幅才剛剛回調到兩三年前水平。

　　然而，短短半年來，杭州土地出讓規模和土地價格均出現大幅上漲，其中地價環比漲幅超過5成。

　　杭州透明售房網數據顯示，杭州市區上半年共計成交77宗土地，總成交(1817.00,0.000,0.00%)金額810.1億元，創近八年同期新高。其中樓板價均價為12263.09元/平方米，同比2015年上半年8000元/平方米，增長超過50%。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，杭州土地價格上漲與長三角(3315.22,1.380,0.04%)區域的宏觀環境有關，包括南京、蘇州等在內，都是被帶動起來的市場。在杭州拿地的房企，已經從本土企業佔主導轉變成外來企業居多。短期來看，杭州最新去化周期約5個月，有所上升。

　　一名杭州業內人士指出，其與房企的溝通結果看，從5、6月份開始，市場頹勢開始顯現，前期活躍局面很難持續，起碼第三季度不會有上半年活躍。大走勢與長三角區域重點城市一致，下半年都會進入調整狀態。

　　大幅上漲原因

　　據快房網K指數研究室統計，2016年上半年截至6月27日，杭州市區(含余杭蕭山，不含富陽)共成交土地75宗，出讓總面積3845.12畝，總成交金額805.78億元，均創歷史同期新高。成交金額同比去年漲幅超過400%。

　　自2009年以來的全年土拍數據顯示，今年上半年杭州土地出讓金額就超過了2011年、2012年和2015年的全年金額，同時略低于2010年和2014年。與2015年全年相比，今年上半年土拍金額多了27.8%。

　　按照今年上半年節奏，2016年將成為有史以來土拍金額最多的一年。

　　業內人士指出，上半年樓板價大幅上漲的原因之一是，超過6成的土地分布于主城區，土地成交金額505.1億元，佔比達62.7%。這也造成大量熱門板塊地價創下新高。半年時間內，不少板塊甚至三度刷新紀錄。

　　1月6日，天陽置業以樓面價19695元/平方米競得申花宅地，創下板塊新高；5月20日，融信將土拍價推至31404元/平方米；再過半個月，首開金茂聯合體再度刷新紀錄，地價達33106元/平方米。

　　信達在錢江新城制造的地王，首次將杭城宅地樓面價拉升至3萬元/平方米以上大關。奧體、錢江世紀城、三墩北、鐵路北站、未來科技城等板塊樓面價均創下新高。其中未來科技城宅地184%的溢價率高居第一。

　　樓面價最高的是綠城拿下的市中心潮鳴地塊，成交樓面價45368元/平方米，這也是杭州唯一一宗地價超過4萬元/平方米的宅地。

　　外來資本也直接推動杭州地價上漲。今年5月，杭州誕生第一塊總價過百億的地王——信達奧體地塊，總價123.18億元，成為2016年度上半年的總價地王。首開&金茂聯合體、濱江&保利聯合體競得的慶隆單元宅地和西湖味精廠宅地分別以64.1億元和48.3億元獲得總價排行榜的第二第三。

　　今年上半年杭城共有7宗地塊樓面價突破3萬元/平方米。獲得這些地塊的房企中，有4家是外地房企。其中融信今年在杭城土地市場已拿下6宗地塊，拿地金額高達98.84億元，並一度創造了拱墅區和蕭山區的樓面價記錄。

　信貸投放是最大變數

　　7月，杭州拱墅區申花板塊、余杭區未來科技城板塊及蕭山區錢江世紀城板塊，均有宅地計劃出讓。樓面起價最高達19001元/平方米。

　　但上述業內人士指出，以杭州上半年的土地成交金額計算，各城區已經完成大部分供地目標，下半年供地應該不會放量。杭州主城區、蕭山區等國土部門負責人此前也表示，將會控制土地供應，根據行情有節奏推地。

　　頻頻出現的高地價，也給市場帶來隱憂。“不少板塊的房價漲幅，遠遠跟不上地價漲幅。對于高價拿地的開發商來説，未來市場行情如發生逆轉，虛高透支未來地價，可能面臨風險。”上述業內人士説。

　　同策咨詢一份報告顯示，截至5月底，9家浙係房企2016年1-5月拿地7宗。

　　廣宇從2013年至今未在當地有拿地動作；萊茵達、廣廈、雅戈爾(13.74,-0.050,-0.36%)拿地斷斷續續；綠城2016年1-5月拿了2塊地，土地成交金額卻比2015年拿10塊的土地金額還要高；眾安2016年1-5月拿地1宗土地成交金額與2015年拿地3宗成交金額持平。

　　進入樓市下半場，房企進入強者恆強時代，中小房企生存空間被擠壓，這在浙係房企中表現更為明顯。外來大鱷一旦嗅到調控收緊的味道，也會毫不猶豫退出杭州土地市場。

　　然而，克而瑞一份研究報告表明，供求關係逆轉，杭州房價存在補漲可能性，但需求透支與漲價觀望致成交後勁不足，下半年二線面臨回調壓力之下，杭州恐怕也無法避免，地王涌現的頻率或將有所放緩，但地價仍將維持高位。

　　這份報告認為，下半年在中央整體寬嚴相濟的格局下，各地方政府仍然是政策的主導者和落實者，信貸投放執行變化將是決定市場熱度的最大變數。預計房地産開發投資增速將在下半年繼續回落，10%以上的高增長已難再現。

　　其中指出，這將在短期內對房企資金面和新開工等産生負面影響，並不會對佔全國比重較大的三四線城市新開工帶來大幅提升。長期來看，行業首要任務仍是去庫存，後續開發投資量持續增加動能不足，而隨著基數效應褪去，增速也將持續回落。

　7月1日上午，2016年下半年上海土地市場首拍舉行，松江區方松街道新城主城B單元B06-06號地塊以超高總價被市場關注。在15家房企的激烈競爭之下，民企合景泰富以47.35億元最終競得，樓板價高達39073元/平方米。

　　今日參加競拍的房企包括：碧桂園、綠城、保利、同濟、新城、招商、建發、合景泰富、中糧、K2、象嶼、融信、濱江+平安、金茂+中鐵、首創。較之一個月前全國房企濟濟一堂參拍的盛況，今天競買企業僅15家，水電係央企繼續缺席，備受矚目的信達也沒有出現，民企成為主力。

　　為防止過高溢價率，該地塊底價超過30億元，起拍樓板價已高達2.5萬元/平方米。最終，合景泰富戰勝群雄以47.35億元的總價奪得，溢價率控制在56%，樓板價39073元/平方米，扣除5%的保障房後，實際樓板價達到41129元/平方米。據業內人士測算，以兩年時間計，該地塊未來項目要賣到6.5萬元每平方米以上方能保本，是目前周邊在售最高端一手房的2倍。

英國公布脫歐後，本港逾5,000萬元一手成交增，一個星期錄得近8億元成交，較再上一周約5.3億元成交，增加約50%。

市場相信英國脫歐刺激資金流入亞洲市場避險，帶旺本港豪宅市場。

資金流入樓市避險 涉約8億

據本報記者統計，自英國公布脫歐，由6月24日至30日一周內，一手合共錄得6宗超過5,000萬元或以上成交，包括華置（00127）及新世界（00017）西半山璈珀（2宗）及信置（00083）大埔逸瓏灣I及II的4幢洋房成交，涉及約7.97億元。

比較脫歐前一個星期，由6月17至23日期間，市場僅錄5宗5,000萬元或以上成交，涉金額約5.34億元，脫歐後豪宅買家入市進取，累積成交金額增加超過49%。當中上周四成交的逸瓏灣I第7號獨立屋（面積3,649平方呎）1.92億元成交價及呎價52,617元，創新界東新高紀錄。

而比較6月份5,000萬元或以上成交，全月錄得約20宗，金額合共約22.1億元，脫歐後一星期分別佔全月成交及金額約30%及約36%。

另脫歐後一周共錄6宗撻訂個案（包括北角柏傲山1宗撻大訂），與脫歐前一個星期7宗，未見因為英國脫歐出現撻訂潮。

高力：英脫歐 利吸外資來港購物業

上半年物業投資市況氣氛一般，高力國際副常務董事胡孝直預計，市場資金仍充裕，下半年交投量有望回升，而甲廈最值得看好，租金料升5%，英國脫歐可能令加息空間更小，有利港樓市發展。

據高力國際統計顯示，2016年上半年，逾億元買賣合共38宗，涉及金額約334億元，若與去年比較，成交量跌約59%。至於成交金額方面，則微跌2%，量跌而金額則尚維持，全因錄得兩宗大額成交，先是年初光大集團以100億元，購入灣仔大新金融中心全幢，物業約40萬平方呎，成交價屬於本港歷來商廈次高紀錄，平均呎價約2.5萬元。另上月尾新創建葵涌物流中心以37.5億元易手，成歷來最大額工廈買賣。

新興商業區 看好黃竹坑

胡指各項物業有不同原因導致交投量下跌，「零售轉差，商舖租售價明顯回調，因此乏投資者問津，而旅遊業淡靜，連帶酒店入住率受影響，上半年未有錄得酒店買賣。至於活化工廈措施暫告一段落，全幢工廈買賣成交亦欠暢旺。」

整體市況較淡靜，他認為市場觀望氣氛較濃，「畢竟存在加息可能，如果美國再加一兩次，香港息口必向上，影響投資意慾，故上半年觀望氣氛濃。」不過，他指市場資金充裕，多路資金正在等待機會來臨，「下半年交投量料回升，因資金仍然多，外資基金有籌集資金，而資金來自歐美，希望投資本港，主打核心區最優質物業。」

影響下半年市況，還有英國脫歐，上月英國公投結果令全球意想不到，英國將脫離歐盟，市場預計對環球經濟影響甚多，胡孝直認為，脫歐與香港關連不算高，「直接影響不高，反而歐洲局勢更加不明朗，環球資金會選擇亞洲，而美國加息空間更小，資金會流向物業市場，對本港物業或有利。」

各類物業中，他料甲廈交投下半年有望回升，「甲廈續獲用家注視，目前空置率極低，預計中區全年甲廈租金升5%。」新興商業區中，他較看好黃竹坑，而東九龍甲廈則因供應多而受壓，「東九龍明年新增供應開始多，對業主構成一定壓力，觀塘近港鐵站的物業相對理想，而個別地段交通配套尚未成熟，租金或會下跌。至於黃竹坑快有港鐵通車，日後來往中環甚快，是值得留意的商業區。惟該區商廈新供樓面不算大，如果有具規模的地皮，必受財團注視。」

核心區舖 基金密切留意

他指，現時甲廈業主減價幅度不高，相比之下，舖位租售價明顯回調，或引來資金流入，「核心區舖位空置率上升，零售商以往於同一地區租5至6個舖，現因應市況放棄部分據點。事實上，當舖位售價回調至一定水平，必有承接力，畢竟最優質地段舖位少，可能最壞時間漸過，是出手好時機，以我們所知有些基金已密切留意核心區舖，而內地經濟若長遠向好，本港零售或反彈。」

英國脫歐公投後，對全球的影響備受市場關注。發展局局長陳茂波在網誌撰文指出，本港在新界東北和大埔綠化地的改劃等政策討論時，也遇到與英國公投討論時的類似情況，建議公眾以脫歐公投為例子作反思，在重大公共政策討論時，應根據客觀資訊討論，避免受片面和誇大的資訊主導。

陳茂波引述評論表示，英國的脫歐公投把很多社會、經濟和民生議題，過分簡化為是否脫歐的二元命題，公投的宣傳活動中亦有不少片面、誇張和情緒化的言論，影響整項議題的客觀理性討論，令民意嚴重兩極化，更似乎有不少英國人在公投後反悔。

他認為，香港近年在新界東北和改劃用地作房屋用途時，亦遇上類似情況，例如政府2007年提出新界東北發展，一直獲得不少支持，但2012年接近立法會選舉時，卻突然面對許多片面甚至失實的指控，政府過去幾年一直不斷努力向公眾解釋，以釋除公眾疑慮。至於大埔綠化地改劃的司法覆核案件，法官亦批評申請人只展示被扭曲的事實，結果取消司法覆核，政府將在確信有一定法理依據和考慮公眾利益後，繼續推展改劃工作。

陳茂波強調，同意政府有責任盡力回答公眾各種各樣的疑問，但不代表在討論問題時應片面地接收資訊，或隨意把問題扭曲和誇大，來營造聳動效果。他稱，長此下去，社會最終可能會失去客觀理性討論問題的環境和土壤，並反問最終受害的又會是誰。

對於脫歐公投後的發展，陳茂波相信，仍有許多未知數，政府會繼續密切留意有關情況，毋須作過多及過早的揣測，並呼籲市民從中反思，當社會面對問題或討論其他重大的公共政策時，應該盡量根據客觀的資訊，理性、全面和冷靜地討論，避免受片面和誇大了的資訊所主導，才能作出最符合整體社會利益的決定。

樓市近期回勇，差餉物業估價署樓價指數4月及5月兩連升，銀行對住宅單位的估價亦趨進取，部分屋苑第二季估值升幅顯著，其中天水圍嘉湖山莊及上水中心等上車屋苑，估值升幅動輒約一成。

據滙豐銀行網上估價資料顯示，嘉湖山莊賞湖居1座低層B室，實用面積633方呎，3月估值約349萬元，最新估值則達383萬元，3個月內「升值」34萬元（約9.7%）；同屋苑的優質戶，估值升幅相對較小，樂湖居5座頂層戶，實用面積同為633方呎，最新估值477萬元，按季升幅約3%。

此外，上水中心2座高層戶3月初滙豐估價353萬元，最新估價已升至387萬元，升幅亦達9.6%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，過去大半年跌市累積的購買力，近期開始吸納大型屋苑單位，帶動過去一季樓價微升，這情況亦在銀行估價上反映出來。她指出，樓市已出現見底跡象，惟市場缺乏支持因素，升勢是否成形仍待觀察。

零售市況未見好轉，導致各區舖位交投偏少，街舖蝕讓或減價情況頻仍。西半山堅道47A號B/F地舖，原業主去年2月以1,900萬元購入，之後曾叫價2,500萬元放售，惟未獲承接，近日終面對現實，減價620萬元或25%以1,880萬元求售，賬面倒蝕約20萬元外，相比鄰近街舖叫價更平四成。

美聯旺舖營業董事呂炳坤表示，核心區街舖價格近期造價持續回落，鄰近街道舖位叫價亦隨之下降，資料顯示，鄰近上述堅道地舖的另一街道舖位伊利近街16A號 B2地舖最近亦有放盤，伊利近街舖位面積約300方呎，以2,300萬元放售，折合每方呎約76,667元。若按業主目前叫價1,880萬計算，折合每平方呎約4.7萬元。換言之，堅道地舖相比鄰近舖位呎價平近四成。

上述堅道地舖面積約400方呎，鄰近樓盤臻環，附近即為中環蘇豪區，現由西餐廳Insta Crepes承租，每月租金約42,000元，租約期至2018年11月。日後收租回報約2.7厘，新業主可坐享收租等升值。

據了解，原業主於2015年2月透過公司轉讓形式以1,900萬元買入舖位，去年3月曾開價2,500萬元，但一直乏人問津，業主於是一再調整，累計減幅達到近兩成半，倘以現價沽貨，賬面需要倒蝕約20萬元。

首邦行相連戶低水14%放售

此外，美聯商業營業董事李鎮麟稱，尖沙咀首邦行中層04至05室相連戶，單位面積共約921方呎，新近減價以約746萬元放售，每方呎叫價約8,100元，屬現時全幢呎價最平放盤。當中04室連租約出售，每月收租1.65萬元，05室則交吉出售。資料顯示，該廈今年暫錄得1宗成交，同層02室上月以呎價約9,510元成交，是次放盤叫價較該成交價低約14.3%。

李鎮麟稱，該廈近期呎租水平介乎30元至36元，以物業叫價推算，租金回報率可達4.4厘至5.3厘不等，今年暫時錄得2宗租務成交。單位除可分開放售或出租，新買家可合併兩個單位，投資有彈性。

柏傲山車位快速摸出賺7萬

舖位不斷平賣，但車位卻由於供應少而造價理想。消息指，新世界發展旗下北角柏傲山日前推出119個車位供4房戶業主作首輪認購，由於車位需求相當大，消息指，有業主以280萬元買入單位後，即日轉手以300萬元摸出，賬面獲利20萬元，扣除釐印費約9萬、3萬元代理佣金及約1萬餘元律師費，仍可獲利約7萬元。