上市櫃建商半年總體檢，從6月營收來看，包括國建（2501）、冠德（2520）及力麒（5512）累計營收均較去年同期，有2成以上的成長，冠德累計年增率，更逼近1倍。

國建6月營收23.24億元，累計上半年營收達76.82億元，較去年上半年成長28.56%。
國建發言人林清樑表示，6月主要入帳個案為竹北「TWIN PARK」、台中「府會園道」2案，預計下半年尚有新店「國泰雙璽」、台中「璞匯」案接續完工入帳。

國建今年拼170億
法人表示，「府會園道」及「國泰雙璽」2案總銷金額即達120億元，且宣告完銷，而「TWIN PARK」及「璞匯」2案總銷合計80億元，銷售率至少6成，估計國建今年營收可望達170億元，較去年約成長7成。
冠德6月營收21.12億元，累計上半年營收64.22億元，累計年增95.33%。

冠德今年共有3大新案完工，其中，總銷25億元的林口「冠德鼎捷」、銷售率已達6成，台中的「謙臻邸」自6月開始入帳，可供認列金額約18億元，台北市「冠德君閱」銷售率接近4成，預計今年9月交屋。
法人認為，冠德除營建本業有3大案加持，可望帶動營收向上攀升，該公司百貨事業拓展順利，也將促使今年整體表現優於去年。

力麒累計上半年營收11.33億元，累計年增33%，該公司發言人柯賢仁表示，目前各月份營收，仍來自水務部門的挹注，營建部分今年端賴「力麒麒御」，餘屋尚有約6戶，總銷金額9~10億元，而下半年預計推出的成屋案「力麒賦御」，共有10戶待售，總銷金額12~13億元。

永慶房屋今年再度拿下「2016臺灣服務業大評鑑」房仲業金牌獎，不僅蟬聯房仲業最大贏家，更創下連續4年勇奪第1名的房仲紀錄；永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，服務力是勝出的關鍵，永慶以客製化、行動化、在地化的精準服務，打造以客戶為中心、堅持提供創新、優質服務品質，因此獲得消費者青睞。

根據「臺灣服務業大評鑑」神秘客稽查顯示，永慶房屋勝出原因在於，經紀人應對自然禮貌，態度友善親切，在尋找物件時，能確認並記錄需求，再以電腦系統輔助，仔細篩選，提供適當建議。

此外，也會主動提供貸款、物件資料、購屋安心保障和其他資訊，帶看時不但提醒安全事項，還主動關心客戶體力狀況和生理需求，更與其他門市跨店合作，展現團隊精神，不爭搶銷售、服務至上。

葉凌棋表示，永慶能連續4年勇奪第1名，集團旗下品牌也獲得服務獎項的肯定，這代表永慶的服務切中消費者需求，儘管目前房市低迷，永慶逆勢推動多項創新服務，不僅打造經紀人成為在地房產顧問，並搭配科技行動工具，提供客戶更精準、即時的專業房產資訊。

他指出，在網路行動工具發達、資訊爆炸的現在，客戶不需要過多的房產資訊，而是要專業分析且符合需求的服務。

今年初，永慶推動了「i+智慧經紀人再升級」計畫，運用累積20多年的雲端房產資料庫，從全台縣市、行政區到超過1.7萬棟的社區大樓行情，整合完整的房產和行情資訊，搭配i智慧服務平台，讓經紀人快速掌握行情資訊，提供精準整合的專業服務。

葉凌棋認為，消費者要的是專業分析及趨勢研判，協助消費者決定買屋或賣屋的決策，經紀人真正顧問能力是來自於科技行動力背後所建立的資料庫能量，否則地產顧問只是人與人之間的信任直覺而已。

但直覺沒有數據做支撐，很多時候會淪於感覺，除人的服務能量之外，還必須以科學方式來支援。

有鑑於此，永慶最新推出的「永慶快報」，也利用後台資料庫，針對不同族群替客戶做客製化服務，彙整精準房產情報，過簡訊、emil及Line等多元管道，滿足客戶買賣屋的需求。

永慶也推出「永慶快售頻道」服務，有賣屋需求的屋主，只要輸入房屋地址，該社區的該社區的成交行情、熱搜指數、目前待售物件及該區成交狀況、同路段半年內銷售物件行情等資訊，一目了然，讓屋主掌握決策時機。

市場越是不景氣，服務越要跟隨潮流趨勢不斷進步，切合消費者需求。

葉凌棋認為，企業要提供強力支援、有效工具系統和幸福工作職場，員工不僅能提升工作及客戶服務效率，還能兼顧事業、生活和家庭，更能享受高薪獎，創造公司經營、員工幸福及消費者滿意的三贏局面，一直是永慶追求的目標。

翻轉房仲工作 永慶用創新擄獲年輕世代

有幸福的員工，才有滿意的客戶，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，除了推出許多創新服務外，對公司內部，永慶也加碼打造幸福職場，推動彈性工時8小時、工作遊戲化制度等，讓經紀人能夠聰明工作、健康生活。

葉凌棋表示，買賣房屋的服務，總價高、流程長，更涉及財稅、法律等相關專業知識，需要透過專業經紀人來傳遞，因此，永慶重視人才挑選及專業培訓，更推動「彈性工時8小時」、遊戲化的制度，協助經紀人能好上手、高效率的工作。

另一方面，為了拉近與年輕世代的距離，永慶今年更創新招募手法，透過創新的網路Kuso影片，傳遞企業特色，例如彈性工時、協助新人達成百萬年薪、3年購屋、5年五子登科等等的人生夢想。

從今年3月份的偽電影預告《分歧者3.0》，創下近300萬人次觀看，成功凸顯「永慶真的不一樣」。

緊接著，在7月份，永慶還推出《大人物搶破頭應徵的工作》創新影片，以詼諧趣味的手法，凸顯「永慶在找不一樣的你」。

除了招募目的外，永慶更期許，透過社群的分享和擴散，可以讓更多網路新生代，認識永慶的徵才優勢與企業文化。

葉凌棋指出，永慶也積極實踐幸福職場，大手筆推動運動賽事，如6月份才結束的第三屆永慶盃籃球賽，總共激戰49場，吸引了8千人次的參與關注，而今年度的海外獎勵旅遊，也將前進澳洲雪梨、東京、帛琉等地。

加上提供前9個月5萬元的保障月薪、360小時教育訓練、學長姊帶領學習的師徒達人制度，及團隊合作等企業文化，無論是新人、轉職者，或二度就業婦女、高年級生，都能菜鳥快速變達人，在永慶安心立業、成家。

買房到底是賭注，還是一種正向的投資？近日大台北地區傳出屋主紛紛降價售屋，全台房價整體來說也有下修趨勢，但許多小資族仍大喊買不起。有網友就表示，台灣的房市泡沫已經是靠降息都救不了，真正合理的房價應該要看房價所得比、貸款負擔率、租金報酬率等3項指標，降息也只是延遲崩跌的時間而已，更提醒民眾現在買房恐「遺憾終身」。

「房價只要合理，誰不想要自己的房子？」儘管大台北地區房價下修，連新北市重劃區的預售屋都直接開出親民的4字頭價格，仍有許多小資族大喊買不起！更有網友表示買房根本是種賭注，工作不穩定加上薪資是否調漲都是未知數，擔心萬一失業，房子恐將被法拍，還不如租屋比較實在。

對此，網友Matilda Chen就在好房網粉絲專頁中留言表示，所謂「合理的房價」在國際上有標準衡量指標，包括房價所得比、貸款負擔率以及租金報酬率等，都是最基本的指標。以大台北為例，這些指標均已達全球泡沫前3名，未來房價發生極大幅度的崩跌，也不會令人意外，「央行的降息只是延遲崩跌的時間，他無法拯救泡沫」並認為房子是人生中最大的投資，在錯誤的價位、錯誤的時間進場，可能遺憾終身。

Matilda Chen更進一步表示，只有當房地合一稅使投資客消失，地價持有暴增使空屋下降，才有可能去除泡沫。儘管目前央行利用降息踩了「落底」的剎車，但是列車遲早還是會衝到山底。所謂山底，以大台北地區而言，房價所得比8倍、貸款負擔率35％、租金報酬率3％是基本的。以台北市來說，根據內政部營建署統計數據，目前房價所得比為15.75倍，貸款負擔率則高達66.26％，租金報酬率卻只有2％左右，確實與「合理房價」相差甚遠。

不過，有理財專家則抱持不同看法。國泰新金融商品部主管章錦正就向聯合報表示，不動產是很好的資產配置，在投資的同時可以享受到使用價值，相當於付房租給自己。長期來說，不動產的價格應該是會隨著物價而上漲的，在利率低的時候如果有看到理想的物件，不妨勇敢出價，就算買到波段高點，只要地段等客觀條件不差，長期也有一定的保值性。

日前有建商被控訴，當初的售屋廣告宣稱會提供空中花於、交誼廳、健身房等公設，但交屋後卻發現一項公設都沒有蓋，屋頂只有四面高牆，因此住戶集體提告索賠，台北地院則認定住戶是深信有公設才購屋，判建商應賠523萬元，財經專家則提醒民眾，買房除了留意契約書外，廣告文宣也不能弄丟。

少了公設錯了嗎？根據蘋果日報報導，有社區住戶因為建商當初承諾會蓋空中花園、交誼廳等公設，但交屋後卻發現一項公設都沒有，許多住戶因此聯名提告索賠；雖然建商辯稱合約中並未列入公設項目，不過台北地院認為，建商在廣告中主打空中花園，還另外配上3D示意圖，認定建商有義務完成部分公設，雖然不須賠償空中花園，不過其他公設跳票讓社區價值減損，因此應賠償住戶共523萬元。

建商被判敗訴，財經專家dolin66則在商周財富網上表示，不管廣告文宣有沒有「僅供參考」的相關字樣，在定型化契約條款中，所有的廣告宣傳品都是建商與購屋方的契約保障範疇，因此購買預售屋的消費者務必要把所有的廣告文宣都妥善保存，銷售人員若是口頭上答應契約和廣告上都沒載明的承諾時，更應該要白紙黑字載明契約內容。

dolin66表示，建商作為建築法上的起造人，本來就該依照核定的工程圖樣及說明書施工，如果變更設計，就代表建商在尚未取得公共設施之施工核准時，就把這些設施拿來作為廣告文宣的主軸，明顯是欺騙、造假，提醒民眾在購買預售屋時要睜大眼睛。

今年適逢每三年重新公告地價年度，根據內政部今年最新公告地價，全台21縣市平均漲幅逾三成，大幅增加壽險業持有不動產的稅費負擔。有壽險業者就坦言，為了反映提高的稅費成本，有可能轉嫁到房租上。

今年除澎湖縣外，其餘21縣市都調高公告地價，平均漲幅31%；調漲的結果，會導致地價稅上升，影響土地所有權人的持有成本，特別是部分擁有大量不動產的壽險公司，如國泰、新光人壽等。

一名不願具名的壽險業者指出，地方政府為了增加稅收，不只每年調漲土地公告現值，連每三年調整一次的公告地價，各地也「漲」聲四起，導致土增稅及地價稅不斷上升。這些增加的稅費成本，壽險業者若不自行吸收，就有可能轉嫁到房租上。

該業者還說，光是它們在台北的一棟大樓，今年公告地價調高，地價稅就漲了2,800萬元，若把其他持有的不動產都算進去，地價稅一年就多了好幾億元。

另一名業者強調，位於中南部的大樓，房租已經很低了，加上空屋率又高，一旦把稅費成本轉嫁到房租上，勢必打擊承租意願，對中小企業來說也是額外負擔，不利經濟發展。他呼籲政府，在調漲不動產持有稅時，必須考量到這些後果。

北市第1高價每坪290萬 新北最貴84萬

身價不同
當台北市第1豪宅，遇上新北市第1豪宅，光是身價，新北市即難望其項背。根據實價登錄近1年資訊，台北市第1高價豪宅為「西華富邦」，成交單價290萬元，新北市則為「馥華雲鼎」，成交單價84萬元，同屬「華」字輩，馥華案卻僅西華案約3成價，足見北市燙金門牌效益驚人。

再以雙北市前5大豪宅均價計算，台北市約需每坪273萬元以上，才能入主5大豪宅社區，但新北市5大豪宅社區均價卻僅需80萬元，價差2.4倍，等同在北市買1戶豪宅，可在新北買3戶。業者認為，北市門牌對金字塔頂端人士具象徵性，「二者難以同比，有錢人想的和我們不一樣。」

雙北均價差距2.4倍
北市第1豪宅「西華富邦」位於中山區大直重劃區，有西華飯店物管加持，加上景觀與特殊性，詢問度頗高，匯泓不動產副總經理吳懿倫指出，西華案不僅成交行情居冠，租賃行情也高人一等，「以目前公司代租案來看，坪數約200坪的物件，單月租金開價80萬元，較『皇翔御琚』同類產品月租金約50萬元，高出6成。」
至於2~4名的豪宅社區，如「皇翔御琚」、「帝寶」、「松濤苑」及「元大栢悅」，單價在250~280萬元間。

價格未隨景氣滑落
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，近1年豪宅交易價格未隨景氣滑落，「皇翔御琚」10筆紀錄有5筆，單價在275~290萬元，「松濤苑」揭露4筆皆為260~270萬元，「元大栢悅」多數在250~270萬元間，儼然出現定錨價。」
北市1/3價格可入手的新北市第1豪宅「馥華雲鼎」，去年8月成交行情攀上單價84萬元，該案位於板橋區縣民大道，鄰新板特區。永慶房屋板橋特區店店長許彥翔指出，地段不夠精華、加上規劃坪數大，使該案近期詢問度較低，「近期更傳出有單價6字頭物件待售，同樣情形亦放大至整個新板特區，平均成交單價在60~70萬元左右。」
新北第3豪宅、同在新板特區的「橋峰」最新揭露成交單價落至76萬元，議價空間擴大，成為有心人進場好時機。

地段優越性難取代
吳懿倫認為，豪宅客出手，視產品獨特性、地段優越性為先決條件，縱使新北豪宅價相對親民，卻難成為層峰人士首選，「寧花數倍價格『收藏』北市燙金門牌，恐還是有錢人跟我們想的不一樣之處。」

人氣帶買氣 薇閣延平中學周邊小漲

望子成龍
十二年國教話題不斷，除了公立學校外，其實私校招生更火熱，許多家長為讓小孩享受更好的學習資源，北市多所明星私校已出現搶破頭狀況，周邊房市連帶受惠，包括薇閣中學、延平中學附近都出現小漲。業者認為，優良學區在家長心中多是加分項目，房價表現相對抗跌。

北投區薇閣中學周邊環境清幽，價格也較北市精華區親民，加上明星學區優勢，房價相對抗跌。資料照片
根據實價登錄揭露資訊統計，位大安區的延平中學今年前5月周邊住宅大樓均價98.81萬元，相較去年95.64萬元，年增3.3%，北投區的薇閣中學小漲1.7%。另外，文山區及內湖區的再興中學、文德女中房價跌幅都在1成內，僅大同區的靜修女中跌幅逾10%。

北投區價格親民
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，這幾所私校周邊房價大致與區域行情吻合，以延平中學來說，位置在大安區精華地段，重疊師大附中學區，周邊除20、30年中古屋，不少大、小豪宅社區推升地段房價，像是信義路三段的「大安富中」、「菁選集」，都是百萬俱樂部的套房產品，抗跌並不意外。

北投區薇閣中學鄰近捷運新北投站，陳炳辰指出，雖然該區吸引力不及正捷運北投站周邊，但住宅區氛圍濃厚，不少重視慢活民眾選擇此處落腳，目前整體北投區平均房價大概落在45萬左右，薇閣女中周邊房價不脫這範圍，近1年北投區建物移轉棟數高，透露親民價格成購屋誘因。

《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，雖然私立學校大多沒有限定設籍，但家長對名校周邊風氣多存在正面印象，校風好自然能吸引買氣，加上市區上下班車潮多，也讓部分家長選擇就近購屋，方便接送。不過近來市場多期待建商要「有感讓利」，大安區延平中學周邊新案因單價高，去化速度較慢，想入住這些位處精華區的明星私校，經濟基礎雄厚的家長才有機會。

大同區向下修正
而大同區的靜修女中周邊房價跌幅達14.4%，何世昌指出，大同區是過去1年漲多回補相對比較明顯的區域，跟私校關係較小，之前台北市中心房價高，大同區來了比較多區外客，但大環境不佳，現在多是區域客需求，在價格認知上出現落差，導致房價向下修正。

大同區新案淞暘開泰專案經理蘇世緯表示，平均1周看屋人潮有7、8組，多是自住需求的新婚夫妻居多，開價落在單坪80萬元，由於基地地點優，對銷售狀況仍具信心。

近1年已亮9盞藍燈 暑期增量可望擺脫谷底

後繼無力
6月北台灣新案市場後繼無力，僅靠「讓利建案」撐場。根據《住展》雜誌統計6月風向球，來客組數、廣告批數雖創下近1年高分，成交組數也維持次高紀錄，但因推案量無亮眼表現，整體評分停留在象徵谷底衰退的藍燈，成為近1年吞下的第9盞藍燈。業者預估，暑期推案量大增，可望擺脫谷底藍燈。

從整體來客組數與成交組數來看，因有感讓利案增加，以致於有接待中心出現爆桌搶購的盛況。《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，在北台灣各縣市當中，台北市況相對較淡，單周來人組數高則有20~30組、低則僅5~10組，平均成交組數，更低於1組，價格太硬，是市況冷清的主因。

「讓利建案」熱銷
但反觀新北市，單周來人組數高標可達80~130組，成交組數高標衝到20~30戶，市況較好的行政區為新店、淡水、三峽，分別有像是「陽光PARK」、寶佳機構旗下淡海新市鎮、三峽舊市區等案，打出低於市場行情的「讓利價」搶市，造成熱銷，與北市市況強烈對比。

但在市場一片讓利聲中，不動產代銷公會全國聯合會理事長王明成透露，「並非所有建商都有此認知。有的人認為市場會持續低迷，價格就會比較軟化；但也有人認為，市場將回溫，不想單打價格戰。」

網路地產王總經理陳韻如則說，讓利使得消費者有所期待，但並不適用於所有建案，尤其是舊案，僅能以隱性的贈送裝潢或家電的方式，滿足買方，「但從部分建案出現來人、成交增加的情況可知，沉潛已久的買氣正在出籠，尤其桃園地區有不少個案無須讓利，就能創造極佳銷售率，下半年應是正向看待。」

暑期推案量1700億
在新案推案量的部分，6月預售新增供給量放大至4百億餘元，為今年來單月次高量。單一案量逾15億元以上的指標案，分布新北市新店區、永和區，及桃園市、宜蘭縣等區塊。新成屋案量反向滑落，創近1年次低點，6月新增戶數僅約4百戶左右。

但《住展》估計，以暑期將有近1700億元推案，大量加持下，將有助於風向球分數攻高，擺脫谷底藍燈。
王明成認為，在市場沒有正向政策傳出的前提下，今年整體景氣恐仍將低迷，「推案量只能象徵箭在弦上不得不發，來人與成交的提升，才能真正代表市場的活絡。」

北市A辦租賃需求，仲量聯行昨發表第2季租賃、投資市場分析，A辦租戶續尋求信義區或其它商業區中較好的辦公標的搬遷機會，加上企業整併增加空間需求，空置率降至9.8%。

新租約集中信義區
仲量聯行商業不動產協理劉建宇分析，第2季新租約多集中在信義區，以金融、高科技、線上遊戲及零售業者租用中大型辦公單位、增租為主，信義區空置率季減0.8個百分點，來到10.8%，平均租金較上季漲0.5%，每坪每月3117元。據政府預期下半年電腦、通訊業者將續推新品，智慧化應用可望持續帶動國內經濟發展，預期接下來租賃市場需求仍會集中在高科技等產業。

新增供給部分，今年第3季預計有合庫總部大樓約3.2萬坪釋出，但約有2.8萬坪為業主自用，新增釋出約4100坪，加上新供給有限的情況下，劉建宇預期，付租能力較高的租戶將持續向信義區搬遷，中小型外資企業則鎖定其他商業區的大樓。

看好新莊潛力，新北市政府昨首次標售新莊北側知識產業園區19筆土地，獲7標封投標，標脫率26.32%，溢價最高的一筆土地為新莊新知段0040地號，得標單價每坪92.9萬元，溢價率11%。

昨標售現場吸引近百人參加，新莊北側知識產業園區位五工路兩旁、新北大道以北，新莊新知段0040地號，面積453.75坪，由先鋒材料一標獨得，為此次溢價最高的一筆。

台北港12筆昨全流標
新北市地政局區段徵收科科長王耀聰表示，莊北知識產業園區可結合北側的新北產業園區的發展，自然吸引到許多業者眼光，未來可規劃擴廠或設立新據點，開標前的詢問度就很高，預估下半年有機會再招標。

另外，昨日台北港特定區第3次辦理標售，此次12筆土地全流標，王耀聰認為，台北港目前有一些大型的投資跟開發，還需要一段時間才會成熟，這可能是影響到這次投標意願的主因。

下半年高雄建商推案以京城建設300億最多，包括富邦、國城、遠雄、友友等均有指標案公開，預估總銷超過1000億元創歷史新高。
高市今年329檔期總銷440億元，推案以豪宅與市郊造鎮首購案為主，其中包括達麗建設「全民萬歲」與太普建設「美術君臨」均開出紅盤。高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義指出，房市政策偏向不打房，許多建案採實價銷售，第2季買氣已回溫。

京城建設300億最多
下半年推案光京城建設就有5場北高雄大樓案公開，鼓山凹子底森林公園首排豪宅「京城」市場預估總銷達150億元。京城建設發言人周敬恆指出，「京城」預計10月公開，另有總銷80億北美術館戶數逾360戶個案，漢神巨蛋、華夏路與澄清湖特區等結構銷售案進場，5案總銷300億元。

遠雄與國城均於南高雄亞洲新灣區有總銷140~150億超級豪宅，遠雄「THE ONE」樓高267米將是僅次於「高雄85大樓」的建築；國城「復興中華」案最高樓層推出每坪120萬元單戶560坪7億元住家。友友建設則於美術館推出，唯一向東面美術公園的豪宅「美術帝國」，總銷65億元。

光以上4建商的下半年推案總銷已逾650億元。首購與換屋型案則有位於鳳山大東文化藝術中心周邊，富邦建設基地近4500坪、總銷90億元「富邦大無疆」規模最大，社區戶數逾750戶。高市「推案王」城揚建設下半年有4案公開，董事長楊振宗指出，4案總銷65億元，多數是在精華區首購、首換宅。

近日，有機構發佈全國省會城市房價排名，其中濟南位列第七，平均房價達到10736元/平米，同比上漲9.93%，雖然這已經是5月時的資料，並且各機構統計元素不一，但依舊能從中看出濟南樓市的火熱程度，6月，濟南房價繼續環比上漲超過1%，名次應該會只升不降。這是濟南樓市今年以來的寫照，房價連漲、銷售火爆。已經殺出重圍，領漲2線城市。

濟南樓市量價齊漲

自2015年下半年以來，隨著國家各項利好政策的出臺，全國樓市從原來的低迷狀態逐漸蘇醒過來。2016年上半年，樓市可謂是一片“火熱”，不管是頻頻出現的“地王”，還是日光碟頻現，無不展現出整體市場的狀態，濟南也不例外。不斷上漲的房價，每日成交超500套的網簽資料，不少人都感歎，上半年濟南樓市“瘋了”。

傳統的“金三銀四紅五月”已經過去，轉眼間樓市已經進入了7月。在經歷了3、4月的瘋狂，5月的熱度飆升，6月成交量又創新高，今年上半年濟南樓市的表現可謂是一場狂歡。

據統計，在即將過去的半年裡，濟南樓市新房成交量突破10萬套，是2014年全年的數字。

業內人士指出，目前濟南樓市出現的這種成交大熱的現象可能與二線樓市“板塊輪回”效應有關，前段時間蘇州、南京、合肥等城市樓市成交異常火熱，之後成都、天津等地搶房大戰上演，現在可能就是像濟南這樣非熱點樓市開始火熱。

同時近期政府新政中針對個人、房企提及多項利好，例如減免稅費、允許出租“房中房”、商業改住宅出租等。在新政的刺激之下，濟南樓市的商業地產銷售也會迎來新的契機。

在政策與市場的雙重刺激之下，再加上目前濟南市場上剛需供應量仍然佔據著主流位置，相對來說改善型的供應較小，改善型產品在市場中也始終供不應求。

值得注意的是，在市場繁榮的同時，也有業內人士表現出擔憂，資料顯示，雖然一些熱點城市樓市成交量價在今年前六個月仍然表現出繁榮景象，“日光碟”和“地王”頻現，但是，這繁榮的背後是過去幾輪救市政策不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背後潛伏著樓市危機，再加上正在陸續出臺的抑制性政策，今年下半年樓市調整預期加強。

領漲二線城市

從全國來看，今年上半年，全國各地樓市冷熱不均，不平衡的情況越發嚴重。該去庫存的三四線城市，庫存不降反增，壓力進一步增大；不該去庫存的一線城市，則火熱異常，庫存告警；二線城市快速升溫，量價齊漲態勢甚至超過一線城市。濟南便是二線城市中的代表，殺出重圍，表現優異。

有研究稱，2015年330新政後，全國樓市就已經開始整體升溫，尤其是四季度升溫態勢更加明顯，但一、二、三、四線城市的表現卻“冷熱不均”。

樓市整體成交量持續上漲，一線城市漲幅尤為明顯。進入2016年二季度，一線城市開始略有降溫，二線城市則接過了量價齊漲的接力棒。三四線城市的熱度則遠低於一二線城市。

機構人員分析認為，從2015年四季度至2016年一季度，北上廣深等一線城市市場火熱，量價齊升，濟南、蘇州、南京等二線城市樓市也不斷升溫，量價穩步上漲。三四線城市樓市一直不溫不火，去庫存效果甚微。



而從2016年二季度開始，隨著一線城市收緊限購政策，北上廣深等一線城市樓市逐步趨向平穩，交易量下降，房價漲幅收窄。而受一線城市外溢需求影響，加上政策相對寬鬆，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量價齊漲，出現了明顯的過熱勢頭。三四線城市樓市則依舊未能走出庫存積壓的困局，庫存壓力進一步加大。

資料顯示，2016年二季度，全國重點城市的二手房新增房客比開始下降，下半年市場有望降溫。但這並不適用於濟南，上半年，濟南二手房網簽資料呈遞增狀態，下半年依舊有望升高。

業內人士表示，由於前期的市場高溫提前透支了大量需求，市場的後續需求已然不足，如果維持現有的各項政策不變，那麼在2016年下半年裡，一線城市樓市或將回歸至合理水準，交易量穩步回落至年均成交量，房價趨於平穩，四季度甚至可能下降。

數番“群雄混戰”之後，8幅住宅地塊僅1幅順利出讓，其餘4幅因超過最高限價遭遇“熔斷”流拍、3幅因無法認定最先舉牌者終止出讓——昨日下午，南京實行土地限價新政後的第二場土地拍賣，2個半小時的“拉鋸”後，出現令人意外的結局。

數番“群雄混戰”之後，8幅住宅地塊僅1幅順利出讓，其餘4幅因超過最高限價遭遇“熔斷”流拍、3幅因無法認定最先舉牌者終止出讓——昨日下午，南京實行土地限價新政後的第二場土地拍賣，2個半小時的“拉鋸”後，出現令人意外的結局。

這場土拍會一共出讓10幅地塊，除2幅商業用地外，其餘來自江寧和江北的8幅住宅用地均設置最高限價。

5月27日，南京宣佈實行土地出讓限價，由市政府設定地塊的土地出讓最高限價“紅線”，一旦報價達到“紅線”，地塊即宣佈流拍。業內將之形象地稱為“地價熔斷”機制。6月初，土地限價後首拍4幅地，房企競價謹慎，僅六合一幅地塊因房企舉牌“踩線”而“熔斷”，新政試水效果尚佳。

昨日土拍因地塊較多，區位相對也較好，吸引40余家房企報名競拍，拍賣大廳座無虛席，加座的、站著觀戰的，擠得滿滿當當，火爆之勢超越以往任何一次。眼見如此陣勢，主持人預先發出引導之語：“南京土地市場供應是比較充足的，大家要有信心，理性判斷，取得共榮的效果。”

這樣的開場提醒似乎也生了效，在第一幅位於江寧青龍山國際生態新城的G22地塊拍賣時，房企加價冷靜有序，79輪後，由中南地產出價35.1億元摘得地塊。

然而，從G23地塊拍賣開始，火熱拼搶之勢再也按捺不住。

G23地塊位於江甯九龍湖，8.5億的起拍總價，最高限價18億，28家參拍房企加價快速，持23號牌的金輝地產因奪地心切，曾一次性加價1億元，被主持人果斷定性為“無效”，

“跳價”等隨意加價行為在以往是“綠燈”放行的，然而新政之後，南京已明確，房企的加價幅度受限，像G23地塊競價達到競爭保障房建設起始資金前，加價幅度為2000萬元的1—5倍，達到競爭保障房建設起始資金時，加價幅度調整為1000萬元的1—5倍，而主持人有權臨時調整加價幅度。

“希望開發商合理應價，遵守現在的規則。”儘管因加價太猛遭到“喝斥”，房企加價熱情卻並未削弱，眼看臨近“紅線”僅一步之遙了，十余家房企齊齊舉牌報價17.9億，主持人臨時將加價幅度調整為100萬元一次，房企們又不約而同舉出了“17.99億”的書寫牌，故意“跳價”挑戰規則，“全部擦掉，重寫！”主持人又嚴厲要求，可是，一齊舉牌的景象再現。“終止出讓！”

G24地塊“重蹈覆轍”，只是當八九家房企一起舉牌後，主持人宣佈“回頭看錄影決定誰先舉牌”。

譁然中登場的九龍湖G25地塊限價34億，拍至33億時，主持人“未雨綢繆”控制加價節奏，每輪加價下調到100萬，也就是需加價100輪才達到限價，留足空間，然而，七八家房企存心似的在競價牌上寫出了33.99億元的報價，以示“對抗”，主持人只能追問：“還有房企願意加價嗎？”持46號牌的榮盛地產拍地代表略加思索後，舉起寫著“34億”的牌子，“熔斷”了！

此時，主持人提出中場休息10分鐘，以便各位房企商量下半場的舉牌應價策略。下半場開始，局面依舊，伴隨主持人“加價慢一點”“不要逼政府再調控”等非同一般的措辭聲，G26地塊、G27地塊接連“熔斷”，江北的G28地塊和G29地塊一個終止出讓、一個“熔斷”。

最終，G24地塊再次重拍，3家對此前“終止出讓”表示“無異議”的房企退場，留下來的25家房企繼續舉牌競價，有房企加價至最高限價，又一次“熔斷”了。

值得一提的是，昨日土拍南京還首試將裝配式建築作為出讓條件之一，江寧6幅宅地裝配式建築占比均為30%，這一搭積木式的工業建造方式為我省宣導並劃定了發展目標，此次江甯僅成功出讓1幅宅地，當地裝配式建築發展或因此有所延緩。

這儼然是一場博弈。在房企急於拿地而又對政策有所抵制的心態下，政府用限價手段控地價的不可控因素也暴露出來，並考驗制度設計。如果說主持人臨時調低加價幅度還算機智，但地塊重拍等則顯得規則隨意，多家同時舉牌時該如何應對更是缺乏事先考量。

“地方政府限價增供應在於促進樓市平穩運行，初衷良好，但卻出現尷尬局面，緣于開發商的地價預期顯著高於政府部門希望限制的價格，最終難以達成一致。眼下資本過於龐大，土地渴求強烈，南京房地產市場正遭受史無前例的資本圍困。”南京房地產開發建設促進會秘書長張輝不禁感歎。

在這樣一場資本圍困的較量中，地方政府調控智慧也面臨嚴峻考驗，僅就土地拍賣而言，“2.0版”的政策或許該出臺了，到底是業內所說的搖號定“勝”還是現場拍賣改為電子競價，或者還有其它高招，值得期待。

2016年上半年一二線樓市火熱，在深圳、上海成交暴漲之後，同為一線城市的廣州逐漸發力，上半年創下了其新建商品住宅銷售額過千億的新紀錄。

根據陽光家緣資料，2016年上半年，廣州新建商品住宅成交631萬平方米，銷售金額達到1006億元，這也是廣州新建商品住宅市場有史以來首次半年銷售金額突破1000億元。

另據中原地產研究院資料，廣州上半年新建商品住宅網簽成交57304套，同比增加34.60%；網簽均價為15599元/平方米，同比上升6.14%。

尤其是4-6月份，廣州市每個月的一手住宅成交量均超過萬套，這與同期上海的大漲大跌、深圳的持續下跌形成鮮明對比。由於庫存下降較快，下半年廣州新房仍面臨上漲壓力。

一二手量價齊升

2016年上半年，廣州一、二手住房成交均處於活躍狀態。

中原地產研究院資料顯示，4-6月，廣州一手房網簽量分別為11265套、12871套、11383套，5月的網簽量更是創下了廣州一手房月網簽量紀錄。

分區域來看，週邊五區上半年成交量占比約66%，中心六區占比約34%。

其中，增城區以一手房網簽量13825套，成交面積147.55萬平方米的資料居於榜首；黃埔、蘿崗合併之後的新黃埔則以9427套網簽量緊隨其後，成交面積96.27萬平方米；受自貿區利好推動，近年來南沙區樓市成交量也是節節攀升，同期一手房網簽量為7830套，成交面積81.48萬平方米。

基於增城、南沙等週邊區域樓盤的支撐，碧桂園更是一舉奪下上半年廣州房企銷售面積冠軍。

火熱的行情讓更多外來房企進入華南市場，部分房企是首次進入。例如融創牽手合景泰富，憑藉合作方式以增城專案首入廣州；金茂則與信達聯盟，首次在中心城區荔灣打造“金茂”系產品；陽光城則趕在6月的最後一天，以股權合作方式斬獲了南沙地塊。

6.14%的一手房房價漲幅較其它一線城市及部分熱點二線城市而言並不算高。正如廣東省房協會長蔡穗生日前曾強調的，在一線城市中，廣州樓市是房價排後的市場，同時也是健康、理性、穩步發展的市場。

就在6月底，廣州市作為“樓市健康發展典範城市”，迎來住建部副部長陸克華等前來調研。

儘管一手房房價整體漲幅不高，但廣州各區呈分化態勢。白雲區以同比26%的漲幅居11區之首，2016年上半年一手住宅網簽均價為29619元/平方米。

作為老城區的越秀區同比漲幅僅3%，網簽均價為42881元/平方米；黃埔區一手網簽均價同比漲幅也僅1%，均價為14844元/平方米；荔灣區則出現大幅下降，21054元/平方米的網簽均價同比下降26%；其它各區同比漲幅均在6%-12%區間內。

從二手房來看，廣州上半年二手住宅成交均價25061元/平方米，環比2015年下半年上漲5%。中原二手住宅買賣價格領先指數則已連續上漲14個月。

中原地產研究認為，手握優質盤源的業主，放盤價普遍提高；而在市場火熱氛圍下，買家擔心房價進一步補漲，因此只要在一定範圍內，也有心追價，促使二手成交價步步上漲。

至於一二手成交量齊升的原因，中原地產研究認為，寬鬆政策環境支持、史上最低房貸利率、交通基建利好以及2013年受“穗六條”影響的購房人群需求得到釋放均是推動因素。

豪宅項目火熱

克而瑞統計的2015廣州房企成交金額TOP10排行榜顯示，入榜的主要成交類型為剛需和改善型產品，沒有豪宅入榜，最高成交總金額為54.97億元，入榜門檻僅為25億元，從成交套數看來，同樣集中在週邊五區。

儘管廣州上半年一二手房成交數量和均價在一線城市中均不起眼，但上半年豪宅項目的火爆成為其在一線城市中的一個亮點。

根據克而瑞地產研究院資料，廣州頂豪專案僑鑫匯悅台以31套、9.2億元、9980平方米的成績，分別奪得一線城市單價最高項目成交套數、成交金額、成交面積三個榜單的桂冠。

而由於網簽資料滯後，其實際表現要更為搶眼。據匯悅台內部人士透露，僑鑫·匯悅台上半年銷售額達35億元。

另據陽光家緣資料，上半年廣州樓市十大最貴豪宅六成在天河區，但由於活躍盤產品結構差異，導致均價產生落差。中原地產研究指出，龍湖天宸原著去年主要成交別墅，今年則主要為洋房，結構差異拉低了區域均價。

廣州龍湖提供的資料顯示，龍湖廣州第一盤天宸原著半年簽約逾18.4億元、簽約437套、簽約面積53481平方米，在套數、面積兩項指標中，均列天河區第一名。

整體看來，代表天河樓市半年崛起的天宸原著，與荔灣廣鋼熱盤並肩，在中心城區（天河、荔灣、越秀、海珠、白雲）簽約金額中，排名第三；並在增城、南沙、花都等眾多市郊跑量熱盤包圍之下，闖進全市簽約金額第六名。

在學者馬光遠看來，廣州樓市是相對健康的市場，今年一季度深圳、上海那樣的暴漲不可持續，此後三個季度都會面臨壓力。而廣州仍有一整年的市場空間。

新房、豪宅熱度不減，廣州樓市庫存已顯著下降。上半年，廣州出臺了“供給側改革”檔，去庫存效果明顯。尤其是自二季度開始，庫存量下降明顯，同時成交量持續高位，市場整體呈“供不應求”趨勢，這樣的趨勢或將在下半年延續。


中原地產資料顯示，截至6月25日，廣州一手商品住宅可售69639套，面積854.44萬平方米，較半年前縮減了7%，而剩餘庫存僅夠賣8個月。

尤其是黃埔、白雲、越秀、荔灣四個區的消化週期，已不足6個月，目前可售貨量除黃埔區剩6320套外，白雲、荔灣、越秀區均偏緊張。

克而瑞地產研究指出，隨著供求關係逆轉，廣州下半年房價存在較大“補漲”可能。

合富房產經濟研究院院長龍斌則表示，下半年廣州樓市走勢如何，還主要根據國家政策、地方政策的形勢來判斷。

他認為，目前政策變化的可能性不大，依然看好廣州樓市下半年的前景，在供應增加的基礎上，預計成交量和價格均會上漲。

作為帶動經濟增長的一股新生力量，科技類企業表現突出，並極大影響了近年來的寫字樓市場。

世邦魏理仕（CBRE）近日發佈報告指出，今年第二季度，北京寫字樓市場走勢平穩。由於燕莎區域的啟晧中心和奧運村地區的天圓祥泰大廈落成並投入使用，市場新增供應面積較上季度增加超過50%。受此影響，北京寫字樓平均空置率由一季度末的6.1%上升到二季度末的7.9%。

但由於金融街、中關村等核心區域供需矛盾仍然突出，租金出現小幅上漲。據該機構統計，今年第二季度，北京寫字樓平均租金為424.9元/月/平方米，比上季度微升0.5%。

CBRE環球研究部北方區副董事孫祖天表示，在需求方面，本季度TMT和金融公司表現較突出，佔據整體租賃需求的1/3左右，大面積租賃交易主要來源於上述公司。其中，樂視控股（北京）有限公司以人民幣29.72億元收購上海世茂股份有限公司位於北京朝陽區的資產組合，成為二季度最大一筆交易。

這一觀點得到了眾多機構的認同。萊坊國際指出，二季度，快速增長的互聯網及資訊技術類企業成為新租及擴租主體，而來自傳統金融行業的租賃需求則保持穩定。相比之下，由於政府出臺更嚴格的監管措施，新興互聯網金融企業（如網路信貸平臺公司）的擴張已出現減緩趨勢，直接降低了該類企業的租賃需求。

他表示，從去年以來，金融和TMT類企業就成為北京寫字樓市場的主體，並一直佔據較為穩定的市場比重。但TMT類企業同樣具有不穩定特點，時常出現退租和遷址現象。

自2008年國際金融危機後，內資企業就逐漸取代外資，成為北京寫字樓市場的主體。近年來，隨著互聯網技術的發展，一批科技類公司應運而生，金融類公司的興起，則受益于金融改革深化和金融市場開放。這兩類企業取代大型傳統央企和國企，成為北京寫字樓市場的新生力量。

去年以來，部分P2P企業因缺乏規範而遭遇經營危機，並在一定程度上影響了該類企業在寫字樓租賃市場的表現。但多數機構指出，這類公司在北京甲級寫字樓市場所占比重不大，不會對整體市場帶來明顯影響。

孫祖天表示，由於政策層面對“雙創”的鼓勵，預計未來科技類企業仍將在北京寫字樓市場佔據重要位置。

值得注意的是，科技類企業還對工業地產市場帶來不小影響。世邦魏理仕指出，在整體空置率有所提高的情況下，截至今年第二季度末，北京商務園區的平均租金報155.8元/月/平方米，環比增長0.8%。需求方面，內資人工智慧、大資料、軟體研發和電子科技等企業仍是需求的核心動力。該機構還認為，隨著“雙創”加速和製造業升級，未來該類需求還將繼續旺盛。

繼農工商、陸家嘴國資整合積極推進後，臨港集團的內部整合也開始啟動了。

6月22日，臨港集團旗下上市平臺上海臨港（600848.SH）董事會通過重組方案，擬以增發購買資產並募集配套資金的形式，實現大股東資產注入。上海臨港擬以14.07元/股的發行價格，向浦江公司發行股份購買其持有的浦星公司100%股權及雙創公司85%股權。這兩項資產的交易預估值為16.5億元。

海通證券認為上海臨港此次重組預案，同時保障國有資產保值增長、國企改革和業務協同三大目標。從參與方資金屬性、經營特點看，配套融資戰投引入既包括國有資本、又包含有限合夥和外資成分。不失為當前國資改革經典案例。

東方證券分析師竺勁指出，上海臨港作為上海國資委下屬唯一園區企業集團控股的上市公司，擁有松江園區、康橋園區、南橋園區以及自貿區洋山港（陸域）部分四大園區，土地儲備豐富，集團最初主要承擔上海臨港產業區的建設工作，經過多年發展，目前上海全市僅有崇明和嘉定兩區未進入，並向江蘇鹽城、浙江海寧等地異地擴張。

此次公告收購浦江園區已邁出集團注資承諾的第一步。值得關注的是，臨港集團上市平臺體外仍有接近80%的資產待注入，未來仍有機會通過外延並購實現快速發展。

大股東資產注入第一步

在購買前述兩家公司股權的同時，上海臨港擬以14.07元/股的價格向莘莊工業區、誠鼎新揚子、東久投資、盛睿投資、上海並購基金等非公開發行股份募集配套資金不超過15億。募資將主要用於浦江高科技園三個地塊專案建設。

海通證券指出，重組預案顯示，國有資本在本次募資中占比最大（占65.29%），有力保障國有資產控股地位。同時引入具備產業地產開發背景的東久投資、普洛斯等外資企業，將對上市公司未來與國際先進產業地產投資方加大合作。外部有限合夥企業的引入，有利股東結構多元化。

有機構測算，重組完成後，上海臨港股票總市值將從132億升至167億，假定上海臨港於2016年第三季度末完成重組，公司2016-2018年的市盈率將略有上升。

事實上，臨港集團在2015年底部分資產借殼上市時已作出承諾，提出將在3-5年內，分別將漕河涇園區、浦江園區及目前處於籌建階段的相關園區（包括桃浦智慧城、鹽城園區、海甯園區）剝離代政府行使職能的非市場化業務及一級開發業務；在相關子公司經營步入正軌後，將這些子公司股權轉讓予上市公司。

根據2014年集團及上市公司營收測算，目前集團注入上市公司體內的營收僅占集團總營收的14%，意味著未來通過外延並購，上市公司營收及淨利潤還有較大增長空間。臨港集團總裁袁國華指出，產業、園區經營、及園區服務或為未來發展方向。

據東方證券研究報告披露，臨港集團為上海國資委下屬唯一園區企業集團，旗下園區遍佈上海。目前上市公司主要持有松江園區、康橋園區、南橋園區及自貿區洋山港（陸域）部分四大園區，涉及31個專案，土地儲備豐富。

從收入結構看，截至2015年末，上市公司園區衍生服務收入（非房地產業務收入）占比已達8%；1.7億的預收款項中，預收綜合服務費占比達60%，對未來服務費收入的持續增長形成有力支撐。園區目前簽訂的租約以1-2年短租居多，在上海房價整體趨勢還會不斷上漲的前提下，園區每年租金預計提升5%。

據東方證券測算，此次以發行股份形式收購集團浦江園區核心物業，16.5億交易金額，對應靜態市盈率僅17倍，遠低於可比上市園區平均61倍的市盈率。

東方證券預計，公司在現有招商力度下，2016-2018年歸母淨利潤增速將分別達到11.2%、16.8%、21.3%。估算得出公司2016-2018年房地產銷售收入分別為6.8億、7.2億、8.2億；2016-2018年房地產租賃收入分別為2.0億、2.6億、3.4億。

2016年，上海政府已明確指出上海臨港產業區成為上海科創中心建設的主體承載區，本次注入的浦江高科技園雙創園坐落科創中心漕河涇內，亦為上海科創中心建設的重要承載區之一，可增強上海臨港打造投行型創新園區實力。

臨港集團網站顯示，截至2016年4月，臨港集團下屬園區已入駐企業6000餘家，多數為科創企業，涉及員工約37萬。

工業地產機遇

上海同濟城市規劃設計研究院提供的資料顯示，2011年底，上海市工業用地共約761平方公里，占城市建設用地總面積31.6%。工業用地總體比例遠高於紐約、倫敦、東京等國際大都市。但地均工業產值僅40億元/平方公里，不足東京的1/4，不足紐約的1/2，上海工業用地規模大但績效低。

據彭博統計，美國住宅地產、商業地產、地產服務和工業地產上市公司總市值分別為554.9億美元，168.6億美元，432.7億美元和110.7億美元。我國對應上市公司總市值分別為10579億元，1656億元，355億元和1952億元。中國住宅板塊一家獨大的市場結構在未來有望被打破。

前述機構指出，當新房增速、盈利回歸均衡，用新房標準作為所有地產企業選擇邏輯已不合時宜。尤其在資金利率開始下行後，工業地產、商業的穩健收益能力將被中長期資金所青睞。此外，房地產服務產業鏈在面對巨大的房地產存量市場也將贏得爆發式機遇。

2015年，上海臨港實現營業收入9.01億元，同比增長7.38%。其中2015年實現房產銷售收入7.48億元，同比增加4.08%；實現房產租賃收入7641萬元，同比增加19.1%；其他業務收入7650萬元，同比增加36.4%。從區域分佈上看，松江板塊完成營業收入6.86億元，康橋和南橋板塊完成營業收入2.15億元。

隨著重組推進，上海臨港還規劃了一個更遠大的目標：2020年前，形成具有全球影響力的科技創新中心的基本框架體系；R&D（研究與試驗）經費支出占全市地區生產總值比例超過3.8%；戰略性新興產業增加值占全市地區生產總值的比重提高到20%左右。到2030年，著力形成具有全球影響力的科技創新中心的核心功能。張江國家自主創新示範區進入國際先進高科技園區行列。

然而，此次重組預案還存在不確定性，如收購浦江園區預案目前僅通過第一次董事會決議；部分專案達到可租售狀態時間與預計可能存在差異等。

2015年，燕郊住房市場的看漲預期繼續強烈，這促使房價出現繼續上漲的態勢，部分專案售價已經超過2萬元每平米、部分房源價格甚至超過2.5萬元/平方米。 資料

環北京“北三縣”限購政策再度加碼。

7月5日，“北三縣”之一的三河市促進房地產業平穩健康發展工作領導小組發佈通知，自7月7日起，三河市二手房將進行限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低於30%。此次二手房限購試運行一周。檔要求，各房地產仲介機構要認真核實非本地戶籍購房者提供的證件及相關資訊，不允許有弄虛作假行為，否則仲介機構承擔相應責任。

7月8日下午，三河市促進房地產業平穩健康發展工作領導小組辦公室工作人員向澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，此次出臺的“限購”是針對存量房，此前的4月11日，該領導小組出臺的《關於促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》中，也有“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於30%”的規定，那主要是針對一手商品房。關於“此次二手房限購試運行一周”，該工作人員稱，試運行一周只是網路系統調試的時期，二手房限購的期限就是從7月7日開始。

三河市是河北省廊坊市代管縣級市，地處京、津交界地帶，與北京僅一河之隔，是中國占地面積最大、行政級別最高的縣級飛地。西距天安門30公里，西北距首都機場25公里。

今年4月2日，三河市所屬的河北省廊坊市出臺《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，這份意見通過九大措施完善三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展，被稱為“廊九條”，其中明確提出：實行住房限購和差別化住房信貸政策；非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款不得低於30%。4月10日，三河市出臺《關於促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，明確全面落實住房限購和差別化信貸政策，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於30%。同時，嚴格商品房預售管理，規範審批程式，嚴格要件審查和形象進度要求，限期一次性公佈全部可售房源；落實住房價格備案制度，加強價格管控，限定申報預售價格上漲幅度；銷售價格6個月內不准調整，6個月後上漲幅度不超過10%。

“出臺政策的確有必要，但已經錯過了調控的最好時機。”北京中原首席分析師張大偉說，從政策時機看，在2015年8月北京通州出臺最嚴格限購後，很多資金外溢，開始炒作環北京樓市，這是出現這一輪暴漲的最主要原因之一。但以三河、香河、大廠為代表的環北京的幾個區縣並未同時出臺約束性政策，反而執行了很多包括降低首付在內的寬鬆政策，導致投資需求集中爆發使得價格暴漲。

從此次出臺的限購等政策力度看，影響不大，非戶籍家庭限購一套，對社保等年限不約束，限購力度非常小，在投資需求影響下，這一約束完全可以通過親戚朋友代持、真假離婚等辦法獲得更多購房機會。房價備案等政策只能約束部分正規企業開發的專案，對於很多小開發商來說運作不規範影響政策落地效果。從房地產金融來說，燕郊等地的投資需求占比超過50%，這種情況下，各種金融產品在燕郊售樓處都被較多使用。投資需求調度短期炒作導致目前的市場環境已經非理性。快速上漲已經明顯堆積泡沫。

據北京中原地產資料顯示，以三河市下屬距離北京最近的燕郊鎮為例，其房價屢次大起大落。

2009年初，燕郊的房價基本在3000-4000元，2009年底的燕郊房價大約在每平米6000-7000元，2010年5月隨著北京房價飛漲達到高點，燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價格；2010年9月河北出臺限制外地人買房貸款政策，房價跌回8000元左右；

2010年11月“環首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房價重回9000元/平米，隨即又下跌。2011年上半年燕郊房價基本維持在7000-8000元/平米且勻速上漲。下半年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也從2011年上半年8500-9000元/平米回落到7000元/平米，部分專案從均價8500元直降至5500元/平米。

2013年燕郊房地產市場價格隨著北京回暖逐漸回到1萬元上下。2014年受全國市場降溫的影響，價格再次下調到8000元左右。

2015年，燕郊住房市場的看漲預期繼續強烈，這促使房價出現繼續上漲的態勢，部分專案售價已經超過2萬元每平米、部分房源價格甚至超過2.5萬元/平方米。均價也高達1.6萬元/平方米，同比漲幅超過100%。以2015年報價10600元/平方米的悅榕灣為例，目前價格已經超過2萬元/平方米。

整體看，過去一年，廊坊市下屬的三河縣，香河縣、固安縣、大廠縣四地的市場漲幅超過了深圳。

張大偉表示，三河、大廠、香河、固安等地的房價爆發式上漲，根本原因是通州成為新中心對區域內利好的刺激影響。新政對於市場來說，影響主要在心理層面，很可能導致在2015年上半年之前的投資者獲利吐出房源。

萬科企業（02202）股權爭奪戰持續上演，而且牽連愈來愈廣。據內地傳媒報道，廣東省汕頭市委書記陳良賢日前與30多名潮商會會長，到寶能集團進行考察，期間多名會長均提出，如果身為萬科第一大股東的寶能系需要任何協助，即管開口，他們都會全力支持。不過，寶能系實際控制人姚振華謝絕好意，表示目前不需要支持，有信心自己可以解決問題。

王石郁亮共同進退

對於寶能系一直密謀撤換包括主席王石在內的多位萬科董事，內地傳媒近日引述萬科管理層的消息指出，他們的基本態度是「共同進退」，要走就全部人一齊「起身」。

意味不會發生換掉王石而留下總裁郁亮，抑或郁亮離開而其他管理層留任的可能性。

樓市氣氛向好，買家入市意欲轉強，刺激二手成交量進一步回升，城中主要地產代理行統計的十大屋苑，周六及日成交量都明顯錄得按周升幅，當中利嘉閣地產統計有16宗買賣，創15周新高，按周大升78%。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，樓價近期有回穩跡象，準買家置業信心有所提升，部分買家亦願意追價入市，預期短期內二手交投可保持穩定。

據美聯物業統計，剛過去的周六及日，十大藍籌屋苑錄得約15宗成交，按周增加約5宗（約50%）， 創自5月初以來的2個月新高。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，樓市氣氛明顯好轉，料小陽春將於季內持續，隨着新盤陸續開售，發展商將繼續以「貨如輪轉」的銷售策略推盤，有助購買力進一步釋放， 帶動二手市況。

中原地產統計，十大屋苑周六及日共有13宗成交，按周升30%，零成交屋苑由6個減至4個。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，加息預期降溫， 準買家入市意欲回升，加上一手市場氣氛旺，推動二手市場準買家入市決定加快，令二手回暖。

元朗Venezia第三批沽清 Sicilia日內開價

英國脫歐後，美國加息步伐放緩，帶動新盤市場升溫，過去兩天共錄得109伙一手成交，但因開賣新盤數量較少，故按周減少16.2%，其中新地（00016）元朗PARK YOHO Venezia（峻巒1B期）表現最佳，昨天開售第三批62伙，即日沽清，佔周末成交量56.9%，發展商打鐵趁熱，即日上載PARK YOHO Sicilia（峻巒1C期）樓書，趕於日內開價。

PARK YOHO Venezia由開售至今銷情熾熱，而百利保（00617）牽頭發展的長沙灣尚都亦掀起睇樓熱潮，帶動各發展商爭相開盤，月內料最少有5個新盤搶閘開售，市場預期本月新盤成交量可達1800宗。

昨天就PARK YOHO Venezia售樓處現場所見，發展商分批安排客人進場，不少準買家攜同家人到場揀樓，場面熱鬧。新地副董事總經理雷霆表示，至昨天下午約5時，已沽出項目九成半單位，其中有7組客大手購入兩伙，項目累積推出333伙，累沽約328伙，佔可售單位逾98%，套現逾20億元。市場消息透露，昨天推售的62伙即日沽清。

樓價120%貸款無意取消

新地代理助理總經理陳漢麟表示，PARK YOHO Venezia餘貨不多，短時內會推出同系另一新項目PARK YOHO Sicilia，昨天上載樓書，兩座共166伙，實用面積由291至999方呎。雷霆補充說，未來推出的單位有逾5%加價空間。

至於會否取消樓價120%貸款安排，雷霆表示，現時沒有打算收回該計劃，希望可以提供選擇予換樓客。

信置逸瓏海滙呎售1.1萬

另外，信置（00083）吼準新盤銷情向好，加快推盤步伐，周六公布西貢逸瓏海滙首張60伙價單，實用面積424至827方呎，提供最多21.04%折扣優惠，折實平均呎價1.1萬元，入場費458.52萬元。信置營業部聯席董事田兆源表示，示範單位將於今天開放予公眾參觀，並隨即收票，最快本周開售。

田兆源稱，大埔白石角逸瓏灣成功於周六沽出兩座洋房，據成交紀錄冊顯示，逸瓏灣I的11號屋，成交價1.185億元，呎價3.26萬元；逸瓏灣II的2號屋，成交價1.638億元，呎價4.54萬元。

中海外（00688）又一村海棠路62號8號洋房， 實用面積3274方呎，連242方呎花園、777方呎平台及132方呎天台，周六推出單日招標，以1.31億元成交，呎價4萬元，為項目首宗成交。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本月新盤市場有多盤開賣，變得「好熱鬧」，但預料發展商會延續以優惠吸客策略，以免「為他人作嫁衣裳」，料全月一手成交最少有1500宗，最多可達1800宗。

百利保范統：好淡爭持 價格料平穩

百利保執行董事兼首席營運官范統認為，下半年樓市走勢受五大因素左右，利好、利淡因素爭持下，預料樓價平穩發展。

「現時樓價已經重返2013年水平，相信樓市已喘定，下半年樓市走勢視乎利好利淡因素角力。」范統表示，利好因素方面，首先下半年加息機會不大，本港維持低息環境，刺激買家入市信心。再者，歐美等地的不穩定因素，令脫歐後歐洲大量游資流入亞洲市場，相對日圓不斷攀升，香港市場較吸引，即使游資流入商廈市場，對整體樓市亦有利。

至於利淡因素，旅遊業轉差，影響部分人收入，連帶置業意慾亦下降，而且潛在供應多，多個新盤部署推出，市民觀望氣氛濃。加上，政府「密密推地」，供應多影響賣地地價向下走，料個別供應重鎮如掃管笏，地價及樓價會相應調節。

高成數按揭 「糖衣毒藥」

而超級豪宅及上車盤市場發展走勢，前者供應少，市場有承接力，相信可以維持現有樓價水平，並帶動鄰近地區豪宅樓價上升。上車盤則視乎供需、地價，料下半年平穩發展。

對於近年發展商大打按揭戰，特別是推出超高成數按揭，百利保執行董事兼首席營運官范統認為，此舉是「糖衣毒藥」，僅作權宜之計，長遠對大部分發展商及買家有負面影響。

范統指，對買家而言，高成數按揭是「雙刃劍」一方面可幫助有供款能力，但因沒入息證明而未能向銀行承造按揭的買家；另一方面，或鼓勵部分無能力的買家勉強上車，並面臨低息期過後，未能將單位轉按的風險。若樓價下跌更有機會變成負資產，不利樓市健康發展。

對中小型發展商而言，此舉會帶來屬負向收益，若樓價大跌，發展商要面對一定程度的損失。因此，應僅為適度名額買家提供相關按揭。他補充指，政府除了應適時檢討辣招，應優先考慮放寬按揭成數，幫助市民置業。

至於高成數按揭後會否出現減價戰，他認為供應少的區分不會有減價戰，但若同區供應多，而發展商買地價參差，高價買地的發展商如急套現，或會減少利潤，在樓價上有折讓。

地價方面，他認為，部分供應較多的地方，地價會有壓力。雖然集團土地儲備不多，但仍然會保持審慎態度，積極投地，惟強調不會「盲搶地」。

受元朗新盤帶動，新界區二手市場亦錄得多個成交。以實用面積計，平均呎價均逾8,000元。業主賬面獲利從50萬元到近300萬元不等，其中「千呎豪宅」的升值幅度明顯較為遜色。

美聯元朗高級營業經理陳鋒表示，昨日錄得的成交單位為朗庭園2座中層B室，實用423方呎，建築564方呎，兩房，業主叫價約421.8萬元，最後以約401.8萬元成交，實呎9,499元，建呎7,124元。原業主於2012年3月以約258萬元購入，是次轉手賬面賺約143.8萬元，升值約56%。

美聯李進豪亦表示，屯門卓爾居5座低層H室新近成交，實用面積約520方呎，建築面積678方呎，兩房，以約445萬元成交，實呎約為8,558元，建呎約為6,563元。原業主於01年3月以約148萬元購入，轉售賬面獲利約297萬元，升值約2倍。

翠擁華庭3房6年獲利258萬

美聯高級營業經理丘志權表示，馬鞍山翠擁華庭的成交單位為11座高層A室，實用面積約為675方呎，建築面積約為868方呎，三房套房間隔，約638萬元成交，實呎約為9,452元，建呎約為7,350元。原業主於10年1月以約380萬元購入上述物業，是次轉售賬面獲利約258萬元，升值約68%。

利嘉閣分行經理鄭勁松指出，沙田碧濤花園雅碧閣高層AB相連單位錄得成交，實用面積約1,613方呎，建築面積約2,330方呎，為五房兩套連工人房間隔。業主開價約1,450萬元，最後以約1,398萬元連兩車位售出，實呎約8,667元，建呎約6,000元。兩個單位原業主均於2013年2月份買入，購入價分別約748萬元連車位及600萬元連車位，今轉售賬面共獲利約50萬元，升值約4%。