麗寶集團董事長吳寶田妹婿林裕偉離開麗寶建設後，創立合悅興建設，昨公開旗下2建案，分為電梯別墅案及低總價住宅案，地點在桃園市龍潭區、基隆市七堵區，林裕偉說：「將專精小坪數、低總價物件，尤其總價800萬元以下產品，將成市場主流。」

七堵建案已賣5成
標榜將三合院概念融入別墅設計，基地近石門水庫風景區的「里山-行館」，分2期開發，共有12戶。林裕偉表示，因對幼時三合院的回憶難忘，把其概念融入建築，建物呈現「ㄇ」字型格局，圍繞庭院。總價約3200萬元，已銷售4戶，除區域客外，另有台北客出手。

而合悅興在七堵推出「里山居」，採邊建邊售，規劃地上7樓電梯住宅，標榜鐵路捷運宅概念，訴求「汐止下一站，享1字頭房價」，因總價鎖定800萬元以下，銷售已達5成，多是區域首購客。

林裕偉表示，在七堵區還有素地，正申請建築執照，將推2房、總價400~500萬元產品，「也與其它地主商討新案合作計劃，將規劃800萬元以下產品，去化速度快，將是未來幾年主流。」

內政部宣佈日前公告的「房屋租賃定型化契約範本」已正式開放民眾取得使用或參考，當中「應記載及不得記載事項」也將在明年1月起實施。但崔媽媽基金會認為，許多惡房東故態復萌，甫公告的契約範本與其「應記載及不得記載事項」，對房客的保障仍太過薄弱，根本解決之道，還是得制定租賃專法。

內政部於6月23日公告「房屋租賃定型化契約書範本」及其「應記載及不得記載事項」，其中後者是根據消保法制定，新增許多具有法規效力的強制規定，例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等，租屋雙方若在契約中列入了違反「應記載及不得記載事項」的條文，則該條文無效。

而租屋雙方若遇上租屋糾紛，還可以依消費者保護法撥打「1950」特碼專線通知各縣市消費者服務中心，由消保官介入調查或處理。此外各民間消保團體在接獲租屋雙方的糾紛求助後，也可逕行介入調查或調解；若是優良消保團體，甚至可以協助當事人進行團體訴訟。

崔媽媽基金會分析，此舉不但是讓租屋雙方朝「簽一份好約」跨出的一小步；而且是首次將租屋行為納入消保法規範，使得消費者有保護單位，也可做為保障雙方權益的另一道防線，發生糾紛時，消保法便成為另一個權利救濟的管道。

民法與消保法之所以不足以保護租屋雙方，是因為住宅租賃畢竟不同於一般物品租賃，但民法只是針對一般租賃做通則性的規範，疏漏極多，而消保法則偏重租約「條文本身」的導正及權利受損時的救濟；因此根本解決之道，是為國內的租屋市場量身打造一部租賃專法，才能保障租屋雙方權益、積極輔導租屋市場使其健全發展。

民眾出售房屋時，最重要的稅就是土增稅，尤其持有年限愈久，出售時，稅額就會愈高，尤其持有多屋的民眾，可藉由「一生一次」的土增稅節稅模式，將房屋一次整批移轉，那麼全都可享10％土增稅優惠稅率。

「一生一次」的節稅模式，條件較為寬鬆，只要在買賣簽約前，將本人、配偶或是直系親屬的戶籍遷入，即符合條件，但正因一生只能使用一次，所以這是彌足珍貴的節稅機會。

換句話說，如果屋主同時擁有多戶住宅，且本人、配偶或直系親屬遷入戶籍，即符合「一生一次」條件，就可以規劃在同一天簽買賣契約、同一天到稅捐處申報土增稅。舉例來說，所有權人持有4戶不同地點的房產，只要符合「一生一次」自用住宅條件，同一天買賣簽約、申報土增稅，全都可適用10％優惠稅率，節稅金額相當驚人。

國產建材（2504）搶攻居家建材新事業，目前購物網站和首座實體展示中心已建置完成，擬下月起跑，成為首家將居家裝潢及電子商務概念結合，並引進國內的業者。

未來消費者可從網路訂購喜好的裝潢風，宅配到府施工，其全新概念將為居家建材市場投下震撼彈。

國產建材的居家建材事業是和日本網路建材銷售第一品牌商Sanwa Company攜手合作，初期引進其高端衛浴、廚具、門片、地磚等產品在國內銷售，其中多項產品榮獲Good Design與德國IF設計大獎，未來雙方將進一步合作設計生產，衝刺國內市占。

有鑑於今年上半年全球經濟景氣復甦力道未如預期，加上英國脫歐後續效應，恐為全球經貿投下不確定因素，更何況近期國內勞資雙方爭議不斷亦為隱憂，皆不利於今（2016）年下半年國內經濟復甦力道，因此今年6月底國內央行再次降息半碼，而市場也相當關注，自去年8月以來央行連續四度降息、累計共兩碼，會如何牽動後續房市的表現。

雖然先前央行多次降息、鬆綁信用管制措施，且部分降價個案刺激建案買氣，已使得今年3∼5月國內六都建物買賣移轉件數月增率連續三個月呈現正數趨勢，但下半年房市的續航力才是關鍵。儘管房貸利率持續探底、央行全面鬆綁信用管制措施，為國內房地產市場營造利多氛圍，不過下半年國內經濟復甦的力道將是首要考驗，其中若今年下半年國內經濟成長率彈升幅度不如預期的話，將相對影響民眾薪資與可支配所得，當然也導致民眾會憂心購屋自備款不足的問題，且影響民眾購屋的意願與能力，此均不利於房市的需求表現；其次，買賣雙方對於房價的磨合程度也將是左右今年下半年房市景氣的觀察重點，特別是賣方在央行四度降息共兩碼、解除信用管制下，使得賣方短期內降價壓力降低，不過買方卻依舊認為價格有下修空間，因而下半年買賣雙方對於房價恐還是存在認知差距。

另一方面，短期內更不可輕忽持有稅稅基調整對於房市所造成的殺傷力，由於今年5月底內政部次長花敬群教授表示，台灣房市亂象有一大部分的比例是來自於房屋的稅基評定基礎不確實，政府將全面檢討，兩年內讓稅基評定基礎能與不動產市值相當，以達「自用輕稅」及「稅賦公平合理」目標，因此預料持有稅稅基的往上調整將是無可避免的情況。事實上，除今年六都公告地價的漲幅皆在三成以上，使得地價稅持續調升之外，以房屋稅而言，今年全國有12個縣市檢討房屋標準單價，展開30多年來規模最大的房屋標準單價調整，並於明（2017）年房屋稅適用，甚至台南市除宣布調漲房屋標準單價平均達1.2倍外，更溯及2001年以後設籍的房屋一律適用，而為達成中央政府所期望讓房屋標準單價逐步接近市價，且增加地方稅收的目標，各地方政府也多將房屋標準單價調高，僅是各縣市調幅不一；而在持有稅稅基不斷上調的情況下，此也意謂國內房地產市場輕稅時代已過。

整體來說，在1∼2月房市急凍導致上半年基期偏低的情況下，今年下半年國內房市交易量將可較上半年回升，但上揚力道恐相對有限，而若以年增率的角度來看，預估今年第三季房市交易量年增率可維持正數，不過第四季在去年同期因房地合一稅實施在即使得買氣集中釋出而墊高基期下，房市交易量年增率將再度轉為負數，此也導致今年全年房市交易量跌幅恐將逾一成的水準。

值得一提的是，雖然去年8月~今年4月M1B年增率已連續九個月高於M2，黃金交叉顯示央行主導的資金面有利於房市，加上國內外金融市場動盪，且利率不斷下調，極低利率環境恐成常態，因而隱含房地產未來還是有機會再度成為民眾投資工具的選項，特別是收益型不動產將受到青睞，不過預料未來房價修正幅度、稅負的變化將為資金進場的考慮關鍵，也就是在房價下跌尚未達到市場預期的滿足點，甚至還不足以彌補房產稅負增加的部分之前，資金要全面進駐房市並再次拉抬房價仍是有相當的難度。

創2010年來新低 每坪月租漲至1258元

交通便利
台北市內湖科技園區廠辦空置率持續下降，據信義全球資產最新統計，第2季內科廠辦空置率已降至6.08%，但各區段表現兩極，西湖段出現低於1%的超低空置率，但文德、舊宗段則約10%。商仲業者分析，西湖段有捷運、廠辦新穎，加上釋出少，近年成為企業進駐熱門區段。

內科園區一直是科技大廠群聚之處，信義全球資產經理王維宏指出，近年西湖段保持3%以內的低空置率，本季空置率再降至0.83%，相較今年Q1的2.75%，減少1.92個百分點，是自2010年統計以來新低，租金則上漲至1258元。

文德舊宗段售價跌
相較之下，文德段及舊宗段廠辦表現較弱，Q2空置率擴大至10%以上，售價也下跌至單坪45.5萬元，加上同區段新廠辦案件供給較多，租金小幅下修，尤其舊宗段空置率一口氣增加2%，和西湖段形成對比。

王維宏分析，內科不同區段消長主要受交通影響，西湖段坐擁捷運西湖站、港墘站，相對文德段、舊宗段通勤往返更便捷，加上西湖段開發較早，光寶、仁寶等企業總部都位於此，因而帶來群聚效應。

瑞光不動產總經理蔡毓燐認為，西湖段相對文德段、舊宗段交通地點優良，近3、4年沒有太多新案，自然空置率低。因為西湖段與大直距離相當近，西湖段租金單坪開價在1200~1400元，跟大直辦公室單坪租金行情1700~1800元，更具吸引力。

今年第1季文德段有BOSS世界特區完工，新釋出約1.1萬坪，租金每坪開價約1200元，蔡毓燐表示，舊有廠辦如瑞光路66巷「泰晤士」整棟還空著，8月還有德孚瑞光大樓將交屋，短時間看來BOSS世界特區消化速度將趨緩，連帶拉高該區段空置率。

較北市精華區便宜
但超營實業總經理楊仁鈞卻認為，目前內科各區廠辦供不應求，近幾年新廠辦近乎停滯，加上內科土地取得不易，出租釋出不多，僧多粥少的情況下也連帶拉高租金，過去均價約單坪1200元，現在瑞光路大多漲到單坪1400元。
仲量聯行商業不動產協理劉建宇分析，自從2009年後，很多科技產業，陸陸續續搬進內科，發展已經很成熟，加上內科廠辦租金平均不到北市精華商業區辦公室的1╱3，平均樓齡又新，又沒有太多新大樓，空置率低於北市其他辦公商圈。

「百萬俱樂部」再添2位成員！士林區豪宅「天母紘琚」今年3月成交19樓1戶，總價達2.25億元，換算每坪約137.4萬元，該案不僅創下今年士林區總價最高，也與近期揭露的「台北信義」同樣位居北市今年總價第2高；而由元利建設興建的豪宅「群英」首度揭露，頂樓百坪戶成交1.06億元，每坪130.5萬元，也創中正區今年總價第2高。

「天母紘琚 」位中山北路7段81巷，屋齡5年、共計43戶，實價揭露來僅4筆交易，2013年2月交易7樓1戶，總價1.76億元，拆算車位每坪約108.8萬元；同年6月又成交9樓1戶，總價2億元，拆算每坪138.7萬元，是社區單價最高紀錄。

時隔2年，去年10月才出現第3筆交易，成交12樓1戶，單價滑落至115.5萬元，與高點相比，每坪跌價23萬元，房價下滑17％；但今年3月最新交易19樓1戶，面積同樣226.79坪，成交2.25億元，每坪137.4萬元，已回到高點水準。

東森房屋副理于靜芳表示，「天母紘琚」150坪起跳，周邊生活機能佳，釋出戶稀少， 去年揭露房價下修1成，目前社區毛胚屋行情每坪約百萬元，每坪開價120~130萬元，最新揭露19樓1戶，每坪有137萬元水準，估計應是高樓景觀及高規裝潢，拉抬單價。

此外，位於中正區濟南路一段的豪宅「群英」，就在立法院群賢樓旁，屋齡已10年，卻是首次揭露，今年4月成交15樓頂樓1戶，總價1.06億元，面積100.3坪，拆算車位每坪約130.5萬元，是中正區今年前5月交易總價第2高。

于靜芳表示，「群英」採先建後售、1層1戶，2006年第一手成交每坪75~80萬元，交易最熱絡在2008~2010年，當時還未有實價登錄，每坪成交100~110萬元。

新竹縣稅捐稽徵局長彭惠珠2016年7月12日在主管會報中說明新竹縣2016年不動產評價委員會6月24日開會審議通過重行評定「新竹縣房屋標準單價表」、「新竹縣房屋地段等級標準表」、「新竹縣特殊構造物房屋現值評價方式」及「新竹縣房屋折舊率及耐用年數表」等4項，6月29日完成公告，自2016年7月1日起實施，其中房屋標準單價按財政部指示於2019年前調整至合理造價40％-50％，為減輕民眾負擔，由原一次調整2.5倍改成分為3年逐步調整方式。主要調整項目重點如下：

重行評定「新竹縣房屋標準單價表」：新竹縣現行房屋標準單價自1984年起沿用至今，已30餘年未調整，嚴重悖離市場行情，無法覈實核定房屋現值，成為助長炒房的原因之一。屢經監察院、審計機關糾正，並建議適當調整房屋標準單價，財政部財政健全方案也一再要求各縣市政府最遲於2019年前，須將房屋標準單價調整為房屋合理造價的40％至50％，並將辦理成效納入地方補助款評比項目。

本次會議原調整2.5倍，惟考量一次調足對2016年7月1日以後新建完成之房屋衝擊過大，故採漸進方式分3年調整，以現行新竹縣房屋標準單價表(1984年)為基準，第1年(2016年7月1日至2017年6月30日)調漲增加0.5倍、第2年(2017年7月1日至2018年6月30日)調漲增加1倍、第3年(2018年7月1日以後)調漲增加1.5倍。

以每年新增改建房屋為適用對象，估計每年受影響之新建房屋約6,300戶，舊屋完全不受影響；預估增加稅額第1年2,500萬元、第2年7,500萬元、第3年1億5,100萬元。

重行評定「新竹縣房屋地段等級標準表」：檢討並修正新竹縣房屋地段等級標準表計調升142條、調降12條、刪除10條及新增97條地段率。房屋地段等級標準表調整後，新、舊房屋全部適用修正後之地段率，以避免同一棟房屋、同一路段新建及舊有房屋適用不同地段率，造成租稅不公平。

另外依房屋稅條例第15條第1項第9款規定之免稅房屋，調升地段率後現值達10萬元以上者仍適用免稅規定，不會受到影響。本次調整地段率估計約有14萬戶房屋受到影響，2017年房屋稅稅收將增加約1.3億元。

非自住住家用房屋徵收率修正案自2016年7月1日起適用：「新竹縣房屋稅徵收率自治條例」經新竹縣議會於2015年12月24日決議通過修正第2條第1項第1款住家用房屋之徵收率，修正重點係對住家用房屋供非自住使用者，由原採單一稅率(1.5％)改按差別稅率課徵房屋稅，調整後房屋稅徵收率為持有本縣非自住房屋2戶以下者，每戶適用之徵收率均為2％，持有非自住房屋3戶以上者每戶之徵收率為2.5％。並自2016年7月1日開始施行，亦即2017年度房屋稅開徵時適用，將影響1萬4,000戶、預估增加稅額4,700萬元。

依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，北市經過2016年第一季的急凍，第二季交易量放大，使得價格出現較顯著修正，各商圈平均售價第二季全面向下，平均售價下跌至85.2萬，但是租金小漲至2,121元，本季空置率則再降低收斂至8.1％，毛租金資本化率在售價租金走勢背離情況下，上升0.02％至2.37％，顯現基本面需求仍在，雖然售價受整體房市趨勢影響下降，但租金溫和上漲。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，農曆年過後，年初遞延的買氣回籠，Q2看屋及出價的買方增加，交易動能也升高，與Q1成交量跌至谷底的情形不同，賣方認知到市場氛圍不佳，願意降價出售，交易熱度出現一波回溫，也使價格普遍修正，但是Q3受到英國脫歐、全球金融震盪的影響，投資人可能偏向觀望，且遇到民俗月的交易淡季，買賣交易可能再度盤整。

不過央行第四度降息，使房貸負擔更小，拉近租與買之間的成本差距，加上近幾季租金呈上漲趨勢，當租金及房貸利息出現黃金交叉，有機會使原本以租代買的自用買方回到交易市場。


從買賣交易來看，相較於Q1成交量低、價格挺住的情況，Q2隨著商圈同步降價，商辦交易量也跟著回升，包括內科也是如此。空置率部分，由於2016年無新釋出的商辦大樓，市場以去化現有樓地板面積為主，因此空置率仍持續下降，第二季平均空置率再下修至8.1％，從各商圈表現來看，信義世貿、南京四五、復興南京、敦北民生等傳統商圈空置率下降，敦北民生本季空置率僅2.66％，是各商圈中最低者。

租金部分，A+級辦公上漲至2,956元，A級辦公上漲至1,876元，B級辦公則上漲至1,471元，在空置率持續走低，基本面仍有辦公空間需求的情況下，租金溫和上漲，未來若政策持續調升房屋稅、地價稅，出租方可能反映成本漲租，進一部推升租金漲勢。


內科廠辦方面，平均空置率下降至6.08％，但是區域表現呈兩極，西湖段近期都保持3％以下水準，本季空置率再降至0.83％，是相當難得的超低空置率，帶旺西湖段租金上漲至1,258元，顯見西湖段廠辦相當搶手，公司行號搶著進駐，售價部分則不敵整體房市價格修正之壓力，小幅下修至59.8萬元。而文德段及舊宗段表現相對弱勢，Q2空置率上揚、價格下修，空置率擴大至10％以上，目前售價下跌至45.5萬元左右，加上區域新廠辦案件供給量較多，租金也小幅下修，尤其舊宗段空置率一口氣增加2％，和西湖段形成對比。

台北市內湖區「聯邦合家歡富貴區」，日前經專業機構鑑定已達建築法第81條「傾頹或朽壞而有危害公共安全」要件，建管處於2016年7月12日上午10時起，斷絕全區水電及瓦斯，林欽榮副市長也到場關心海砂屋拆除重建案的進展情形。

「聯邦合家歡富貴區海砂屋」都更案，於2014年1月經市府核定都市更新事業計畫及權利變換計畫，同年12月領得建築執照併拆除執照，2015年10月申報開工。富貴區原有8棟建築物，之前雖已拆除其中2棟，但因尚有十餘戶持續使用，致重建工程受阻。

由於社區95％的住戶搬離後，屋況毀損情形日益嚴重，更新會復於2016年4月提出「新北市土木技師公會」的鑑定報告，判認標的物「達建築法第81條傾頹或朽壞而有危害公共安全，建議應儘速拆除重建，不宜補強」，訴請市府依法強制拆除。

林欽榮表示，都發局原排定7月5日斷水斷電，惟住戶向市府表達停用及搬遷意願，都發局也奉市長指示，提供基河三期中繼住宅(距離合家歡車程僅15分鐘)供拆遷戶暫時安置，相關斷水斷電措施，同意寬延至12日執行。

富貴區自2003年公告劃定更新地區已歷時13年，住戶共計250戶，原本不同意搬遷的10戶，近日已全部自動打包搬離中。倘順利拆除，拆屋後預計施工2年半至3年，可於2019年底前完工，更新後興建9棟地上7層及15層之建築物。

本案更新後，實施者更新會尚可分回65個住宅單元，78個車位，部分不同意戶因未於法定選配期間內提出申請，由更新會代為抽籤，故對單元位置不滿意。針對此需求，近日更新會也釋出善意，同意住宅單元部分可就更新會分回的住宅單元進行調整交換。社區能主動釋出善意理性溝通，是本案順利推動的關鍵因素。

林欽榮強調，都發局依建築法第81條執行危險建築物之強制拆除，係基於居住安全考量，到場除了表達市府對此次行動的支持外，也肯定更新會對重建工作的付出與努力。今日欣見住戶願意悉數配合搬遷，後續將進行圍閉工地圍籬，以利拆除作業。

建管處先就已騰空的一棟危樓，點交給更新會，進行象徵性的大鋼牙拆除。林欽榮也責請建管處現場指揮官，在考量不同意戶均正搬離中，必要時給予寬限1至2天緩衝時間搬遷。剩餘的6棟危樓，期勉更新會在點交後30日內完成拆除，市府會將全力協助社區早日重建家園。

立法院群賢樓旁豪宅「群英」近日揭露成交一戶，總價1.06億、每坪約130萬元，房仲表示，該戶去年即求售，屋主原本要價一坪160萬，最終以130萬元成交，等於一坪降30萬。

東森房屋研究中心副理于靜芳說，此筆交易顯示，在房市景氣遲無起色下，原本口袋深、態度硬的豪宅屋主心態逐漸軟化，願意「讓價換成交」；而一旦降價即有人接手，也顯示北市豪宅市場並未「掛掉」，仍有低接買盤。

北市豪宅受房貸管制、豪宅稅等政策影響，近年交易量一路下滑，今年上半年也持續冷清。不過，實價資料顯示，今年仍有一些知名豪宅交易，如信義計畫區「台北信義」、大直水岸豪宅「輕井澤」。

另外最新實價資料顯示，立法院群賢樓旁豪宅「群英」、土林區豪宅 「天母紘琚」近期也都有高樓層成交，其中天母紘琚19樓一戶以2.25億元交易，為今年以來北市豪宅總價第二高，僅次松濤苑。群英15樓一戶以1.06億元交易，也是中正區今年總價揭露第二高。

以單價看，「天母紘琚」共四筆實價資料，最高單價2013年交易的9樓一戶，一坪138.7萬元。今年最新交易的單價雖達每坪137.4萬元，不過，交易樓層為19樓，等於高樓層降價以中低樓層行情出售。

位於濟南路上的豪宅「群英」，則是首次出現實價資料，于靜芳表示，此豪宅採先建後售，2006第一手成交每坪約75~80萬元，交易最熱絡在2008~2010年，當時還沒有實價登錄，市場行情每坪100萬至110萬元，住戶多企業老闆、台大醫院教授，補教名師高國華過去也是住戶之一。

目前綠城資產管理已經開始佈局，包括二手房的置換和買賣、房屋的返租與經營、盤活閒置資產。

7月12日，綠城服務（02869.HK）正式掛牌上市，以每股1.99元公開發售，超過招股價範圍1.74-2.2元的中間價，籌得14.394億元人民幣。其中49%用作收購物業服務公司及提供增值服務公司；22%及19%將分別用作開發推廣旗下“智慧園區”及還債。

此前，綠城服務在香港公開發售獲3711.6萬股有效申請，相當於公開發售7778萬股的約47.72%，儘管綠城服務在香港公開發售僅獲約47.72%認購，經過調整之後，國際發售獲適度超額認購。

作為繼彩生活、中海物業、中奧到家之後，第四家登陸港股資本市場的物業管理公司，綠城服務與這三家公司在市盈率（20%左右）、物業管理營收占比等方面資料接近，而目前市場不明朗的情況下，後續的市值管理或將為綠城服務帶來壓力。

在上市儀式後，綠城服務執行董事兼運營總監吳志華指出，資產管理作為園區增值服務的一部分，去年就呈現了爆發式增長。

年複合增長率壓力

7月12日綠城服務收市價格，漲幅超過10%。但是綠城服務管理層也並非高枕無憂，後續物業管理的規模擴張與增值服務都面臨不小壓力，要保持前幾年20%－30%的增速並非易事。

綠城服務的園區增值服務2015年占總收入的比重已達9%，占比較2014年提高了3個百分點，尤其是在2015年整體營業收入大幅增長32.4%的前提下，這一比重得以較大幅度提高難能可貴。

綠城服務2015年營業收入同比增幅為32.4%。這一同比增幅遠高於中海物業和中奧到家，但與彩生活相比增幅仍有一定差距。

根據綠城服務的招股說明書顯示， 綠城服務上市融資額的49%將用作收購物業服務公司。可以預期的是，未來綠城服務收入規模和服務規模的增長率或將快速提高。

從淨利潤來看，綠城服務2015年的淨利潤為2.03億元，是前述四家上市物業企業中淨利潤唯一超2億的企業。

可以看出，綠城服務的淨利潤是與其營業收入最為接近的中海物業的2.1倍，高於以高利潤著稱的彩生活，在四家企業的對比中佔據絕對優勢。

從單位面積利潤貢獻率（企業的年淨利潤除以當年計算收益的物業管理面積）來看，綠城服務高於其他四家企業，分別是中海物業的2倍，彩生活和中奧到家的4倍多。

這樣的結果與綠城服務的高端定位密切相關。綠城服務招股說明書顯示，2015年綠城服務在管的住宅物業平均物業費達3.06元/平方米/月，而同期中國指數研究院和中國物業管理協會聯合發佈的《2016中國物業服務百強企業研究報告》顯示，2015年物業百強企業住宅物業平均物業費為2.24元/平方米/月，凸顯出綠城服務的高端定位。

在增值服務方面，綠城服務借鑒了彩生活2014年9月推出的智慧園區項目。據吳志華透露，綠城近幾年來增加的管理面積幾乎每一年都翻倍，未來利潤增長空間還是在園區增值服務，而資產管理則是園區增值服務的一部分。他舉例稱，物業管理收入占比業務板塊70%，但毛利僅有40%，顧問諮詢業務占比20%，毛利貢獻30%，園區增值服務占比10%，毛利貢獻25%。

一名機構分析師指出，在四家上市物業公司裡，綠城服務的業務結構相對完善，三大板塊是互相驅動可形成產業鏈的，但綠城服務的營業收入與單位面積的利潤高於同行，因此盈利能力的提升只能從目前還沒有充分發展的業務板塊中尋求。

根據綠城服務歷史資料，物業管理過去3年增長30%，園區服務過去3年增長50%。

潛行資產管理

在綠城服務整體戰略目標中，“物”就是資產管理；“業”就是物業管理。目前資產管理已經開始佈局，包括二手房的置換和買賣、房屋的返租與經營、盤活閒置資產。

綠城服務執行總裁兼行政總裁公司楊掌法介紹，公司目前已經簽約的服務面積達1.7億平方米，資產價值至少兩萬億，如果能夠用上述三種方式將這些資產活化1%，就有200億的收入。

綠城服務的招股說明書顯示，綠城的園區增值服務是所有業務中毛利最高的，截至去年底，毛利水準在47.5%，而且增幅也是最快的。2013年只有1.17億元的上述業務收入，到2015年底增至2.76億元。吳志華表示，資產管理業務正是增值服務中利潤最高、增長最快的一部分。

據吳志華介紹，綠城物業目前和華邦地產合作，在綠城服務管理的園區內向業主提供置換服務；與途家合作，提供短租房、酒店公寓、度假房服務；與優客逸家合作，提供長租公寓。途家和優客兩家企業的引入，幫助業主盤活了閒置房屋，產生了更好的資產收益。

一名業內人士透露，房地產資管市場將是一個比地產開發規模更大，機會更好的市場，總規模將有150萬億元左右，是房地產開發市場的近20倍。

根據吳志華的設想，除了現有的資產管理業務外，綠城服務未來還可能收購部分開發專案的車庫、庫房、尾盤再逐步轉售給業主。一方面解決開發商的資金需要，另外一方面，也可以利用綠城服務更熟悉業主需要的優勢，有針對性地開展行銷。



除了資產管理外，目前物業的增值服務，還包括互聯網線上平臺業務、金融業務、家庭醫療等眾多範疇。以綠城服務為例，其還向業主提供子女的家庭教育和老人的老年大學等服務。這些服務擴大了業主使用物業服務平臺的粘性，並為平臺帶來額外收益。從目前的情況看，園區的增值服務內容和服務收入仍在增長。

據楊掌法介紹，目前綠城2000年的一些項目二手房掛牌價格已經超過同區域其他樓盤的20%~30%。

吳志華認為，去年綠城服務有2.7億營收是從園區增值服務獲取的，而這是建立在每戶業主的低貢獻基礎上。

一名接近綠城集團的人士對21世紀經濟報導記者透露，隨著這幾年綠城中國的發展放緩，已經不能滿足綠城服務的內需增長，在外接項目的比例提升很快，包括銷售排名前十的首開、融創等均成為綠城服務的客戶。

上海對房產交易契稅徵收做出調整，自2016年7月8日起，契稅可以以家庭為單位分別徵收。

近日，上海多家仲介向澎湃新聞證實，從7月8日開始，房產契稅可以以家庭為單位分別徵收。比如產證上有父母和成年子女共同署名的，父母有另外套房，而子女家庭沒有。按照之前契稅的徵收標準，該房產系不唯一住宅，契稅按3%徵收。但7月8日以後，契稅徵收可按該套房產父母所占份額交3%，子女所占份額按首套1%（90平方以下）、1.5%（90平方以上）徵收。售後公房及持有動拆遷協議購房者，可申請部分契稅抵扣。

上海市房地產交易中心地稅視窗工作人員向澎湃新聞確認了這一資訊。按照此前上海地稅部門關於契稅的徵收標準，家庭購買首套90平方米以下住宅的，契稅按1%徵收，家庭購買首套90平方米以上的按1.5%徵收，家庭在滬有一套房產則按照3%徵收。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次契稅政策調整，實際上主要是從配合財稅政策的調整而決定的，和房地產本身的調整其實意義不大。嚴躍進說，此類政策對於“夫妻兩人+未成年子女”的家庭組合沒有太多影響，過去的稅收政策和現在也保持一致。但對於“夫妻兩人+成年子女”的家庭組合會有影響，而且影響面利好。從實際情況看，會使得目前此類有成年子女家庭在內的購房行為降低成本。即如果近期父母從婚房等角度考慮，給此類子女購房，但又不想讓子女單獨掛一個房產證，那麼這會使得此類住房交易行為上升，這個時候子女對於契稅的計算，只需要計算1/3的房價成本，且稅率為1%（假若90平方米及以下的首套住房），而父母則承擔2/3的房價成本，且稅率為3%（兩套住房的情況）。這個時候整套住房的交易稅費成本是降低的。

上海中原分析師龔敏表示，從政策內容來看，此次契稅政策調整是對產權人的契稅徵收更有針對性了，實際上限購政策出臺後，房票變得緊缺，父母和成年子女共同上產證的情況一般出現在父母出錢為小夫妻結婚購房的案例上，總體來看，這部分比重不會太高，對市場的影響也有限。

近期，深圳各銀行陸續加大房貸折扣力度，平安銀行更是推出深圳優質客戶首套房貸利率8.2折的優惠措施。分析人士稱，這反映銀行正在加碼房貸資產，“資產荒”背景下，房貸仍是信貸增長的主力。也有房地產業內人士認為，此舉只會對剛需購買者構成一定利好，不會產生推動入市的直接效果，預計短期內房地產成交量不會有大幅回升。

優惠力度加大

融360統計資料顯示，6月深圳樓市優惠占比僅有92.31%，同期北京、上海、廣州占比分別為100%、100%、95.65%。此外，6月深圳首套房平均利率也高於北京、廣州兩地，與上海持平。分析人士稱，深圳房貸比較“另類”，主要與深圳樓市火熱和需求旺盛有關。

近期，深圳各銀行開始加大房貸折扣力度。引人關注的是平安銀行針對優質客戶推出的首套房貸利率8.2折的優惠措施。主要面對此前購買過平安人壽保險或存款在200萬元以上的優質客戶，普通客戶若想享受8.2折優惠，需購買相關保險產品提高積分。以貸款金額為200萬元計，貸房者至少需要購買1萬元保險產品才能達到優惠門檻。

除平安銀行外，滙豐銀行也推出了8.2折的優惠措施，主要面對該行的優質客戶，不僅對銀行流水和信用記錄等要求較高，同時要求貸款金額在150萬元以上。

記者走訪國有四大行營業網點發現，截至7月8日，除建行和工商仍維持9折利率優惠，中行和農業銀行折扣均為8.8折，利率為4.31%。深圳中原研究中心負責人表示，目前深圳地區的主流折扣為8.8折、8.5折，已經逐漸趕上了其他一線城市。

房貸成信貸增長主力

上述深圳中原研究中心負責人認為，當前銀行手中都有充足的貸款額度，卻苦於沒有合適的放貸物件。經濟不景氣導致資質較高的企業貸款數量減少，貸款風險加大。房貸相對優質、安全，銀行更加願意針對房貸進行利率調整，擴大房貸市場。

申萬宏源分析師認為，居民部門貸款仍然在保持高速增長，加杠杆趨勢持續，房貸仍是信貸增長主力。相比之下，企業信貸投放趨緩。5月，企業部門短期貸款減少121億元，但中長期貸款增加1825億元，環比多增1395億元，顯示出一定回暖跡象，但與2015年月均新增2950億元和2016年第一季度月均新增6900億元的水準相比，仍處於低位。

目前，6月金融資料尚未出爐。有分析人士預計，6月銀行新增信貸料延續5月增長態勢。信貸投放結構中，居民中長期貸款將成為6月新增信貸的重要組成部分，銀行會繼續加碼房貸；另外，企業中長期貸款將有所回升，但仍處於較低水準。

分析人士認為，即使房貸利率處於歷史低位，依然不會帶來大的資金進入。以深圳為例，“3•25新政”和“二手評估價上調”提高了購買門檻，導致短炒客減少，即使利率下調，炒房資金也失去了進入的必要條件。

上述深圳中原地產研究中心負責人表示，目前一線城市房價仍處於較高水準，相對于高房價，房貸利率下調對購房者影響有限。加大首套放貸利率折扣對剛需購房者來說有間接利好，但是並不直接形成推動入市效果，預計不會對房地產成交量產生明顯影響。

　7月12日，恢復到暑期晴熱天氣的廈門，已經看不出颱風尼伯特留下的痕跡。而同樣在7月9日由廈門市國土資源房產管理局發佈的樓市限貸政策也突然生變。

　　記者發現，公佈在廈門市國土資源房產管理局官網及微信公眾號上的樓市信貸調整政策已被刪除。

　　隨後，記者進一步獲悉，該政策生變與9日流傳在微信朋友圈的一則人民銀行廈門市中心支行與廈門市國土資源房產管理局政策“掐架”的事件有關。

　　限貸政策已從官網刪除

　　在廈門房價快速上漲的背景下，7月9日上午，廈門市國土資源房產管理局發佈了新的樓市調控政策，主要內容包括：

　　一是，調整商業性個人住房信貸政策。購房家庭名下在廈門市無住房且無購房貸款記錄的最低首付比例為25%；在廈門市有住房且無購房貸款記錄，或名下有1筆購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例為30%；名下有1筆購房貸款記錄未結清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例由40%調整為60%；名下有2筆購房貸款未結清的不予受理貸款申請。

　　二是，調整住房公積金信貸政策。職工家庭首次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低於20%，貸款利率按公積金貸款基準利率執行；職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低於50%，貸款利率按公積金貸款基準利率的1.1倍執行。停止向第三次以上申請公積金貸款的職工家庭發放住房公積金貸款。

　　三是，政策調整時點。上述政策調整由人民銀行廈門中心支行和市住房公積金中心分別牽頭組織執行，自2016年7月15日起施行。購買新建商品住房以提交商品房買賣合同網簽時間為准，購買二手住房以市不動產登記中心收件時間為准。

　　由於政策內容指向信貸，不久之後，廈門業內朋友圈又瘋轉了一則人民銀行廈門中心支行和地方政府“掐架”的消息。微信截圖顯示，署名人民銀行的職務人員表示，支行已經同政府提出交涉，地方政府無權決定信貸政策，信貸政策須以金融部門發佈為准。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，此事或屬於廈門相關部門與人民銀行總行溝通不夠深入和協調不充分。

　　7月12日，《每日經濟新聞》記者通過銀行業界人士獲悉，上述傳聞中署名人民銀行職務人員發佈的消息屬實，其觀點也確實代表了人民銀行廈門中心支行的意見。就在7月9日廈門公佈限貸政策之後，雙方就金融政策發佈的相關問題進行了磋商。

　　記者獲悉，其實在政策發佈時，廈門各大銀行也都接到了相關通知。就在業界對政策將執行時，記者發現上述限貸政策最終從廈門市國土資源房產管理局官網刪除了。

　　新信貸政策發佈待定

　　7月11日，《廈門日報》發佈的“力促房地產市場健康發展”消息顯示，7月8日，市長裴金佳主持召開第111次市政府常務會議，會議重點研究廈門市房地產有關工作。

　　會議指出，今年以來，廈門市從大力推進公共租賃房建設、加快商住用地供應節奏、差別化管控商品房定價等方面，採取各項積極措施，力促房地產市場健康發展。會議決定，適度調整房地產市場有關政策，實施差別化住房信貸政策。

　　此外，會議還明確，政策旨在支持剛性購房需求和合理改善性住房需求，抑制投機性購房，引導理性拿地、理性購房、理性投資。

　　有業內人士認為，從上述消息中可以看出廈門市政府將實施差別化住房信貸政策的決定不變。

　　廈門大學管理學院副院長戴亦一對《每日經濟新聞》記者表示，雖然從政策發佈角度而言，金融政策確實需要以金融部門發佈為准，但是地方性政策發佈通常都是首先由地方政府發佈。

　　另據記者瞭解，此前合肥在本月初試行的樓市新政其中，也涉及差別化信貸政策，而該政策的發佈單位是合肥市房管局。

　　上述銀行界人士對記者表示，此次廈門限貸政策發佈主要的焦點仍是發佈方的問題，人民銀行廈門中心支行認為信貸政策發佈方應該是由人行發佈，或者由雙方聯合發佈。

　　該人士進一步透露，廈門差別化房貸政策後續仍將發佈，人行廈門中心支行已經向總行提出申請，但具體發佈內容和時間待定。

和訊房產消息 據天津（樓盤）中原地產投資顧問部對房管局公布的數據進行統計，2016年第28周天津新建商品住宅共成交3398套，成交面積39.2萬平米，環比下降了19.3%。成交均價12437元/平米。二手住宅成交3206套，成交面積27.6萬平米，環比前一周下上漲了4.2% 。

在區域成交方面，市內六區上周成交面積為3.81萬平米，環比下降了41.4%，成交均價為30431元/平米，環比上漲了1.62%；環城四區上周成交面積為10.57萬平米，環比下降了32.9%，成交均價為12699元/平米，環比上漲了6.95%；濱海新區上周成交面積為8.45萬平米，環比下降了27.1%，成交均價為12070元/平米，環比上漲了18.04%；遠郊區縣上周成交面積為16.36萬平米，環比上漲了10.9%，成交均價為8266元/平米，環比上漲了0.07%。

另外，本周將有12個新增供應項目，供應面積約24.9萬平米。其中，中心城區1個新增供應，來自河西區的天津全運村284套。環城四區4個新增供應，來自津南區的天地源(600665,股吧)歐築（1898）132套，天津碧桂園64套；來自東麗區的大唐印象341套，華潤橡樹灣82套。遠郊區縣共有3個新增項目供應，來自武清的松江水岸唐寧168套，楓丹天城78套；來自薊縣的薊望府102套。濱海新區共有4個新增項目供應，來自塘沽的中海金湖灣304套，京達明居61套；來自中新生態城的力高陽光海岸158套；來自漢沽的天房彩虹苑492套。

耗資45.1億 不涉發行股份

身陷股權爭奪戰的內地開發商龍頭萬科企業（02202）（000002.SZ）昨早披露，擬與合作方收購黑石集團等持有的商業地產項目，萬科所佔投資額約38.89億元（人民幣．下同），即約45.1億港元。

早前有傳媒引述消息稱，萬科擬配股收購黑石集團資產，以迂迴方式保住主席王石等管理層在萬科的控制權，萬科因此作出公告，表明與黑石集團的交易，不涉及發行股份或就收購股份進行任何談判；是次計劃並不構成港交所及深交所上市規則需要披露的交易。

瑞信發表報告指出，重新給予萬科AH股「跑輸大市」評級，並狠劈目標價逾半。萬科H股昨天收報16.04港元，升1%，成交金額2.81億港元。

合作方身份未披露

萬科指出，已於7月4日披露與黑石集團關聯企業管理的黑石基金有潛在交易，為快速提升商業物業管理營運能力，與合作方計劃收購黑石基金及其他獨立第三方股東持有的特定商業地產公司多數股權。萬科已成立聯合收購平台，合作方將獲取該平台的一定權益。隨後該平台將取得有關商業地產公司的96.55%股權，價值約128.7億元。是次交易於6月21日獲萬科董事會審議通過。

上述交易於今年1月展開洽商，公告未有披露合作方的身份。萬科曾於去年12月29日公告，與一潛在賣方訂合作意向，擬全購目標公司所有權益，並擬以發新股及現金支付，惟萬科於今年3月宣布引入深圳地鐵，目的讓深圳地鐵日後成為第一大股東後，去年提及潛在合作便沒有下文。

瑞信劈目標價逾半

王石等管理層與寶能系對萬科控制權之爭持續發酵，瑞信認為，事件的不確定性是拖累萬科的一大因素，相信若有任何專業管理團隊離開，「都將會是災難」。

該行把萬科A目標價由20.8元大削至10.1元；萬科H股目標價由25.4港元，大幅調低至12.1港元，2016至2018年每股盈利預測分別下調10.3%、17.8%及22.7%。

瑞信又指出，萬科「貨如輪轉」的經營模式將無可避免令其毛利率下降，與中國海外（00688）之間的盈利差距將被拉開。

二手樓價近期似有反彈之勢，但蝕讓成交仍不時出現。火炭御龍山錄得本月首宗蝕讓個案，以1950萬元易手，原業主連使費料輸約133萬元。沙田帝堡城高層戶以630萬元沽出，賬面賺15萬元， 計及使費料蝕10.8萬元。

利嘉閣地產助理分區經理鄧嘉瑋表示，御龍山8座中層A室，實用面積約1409方呎，4房間隔，新近以1950萬元易手，呎價約1.38萬元。原業主2008年5月一手向發展商購入，作價約1988.5萬元，持貨逾8年賬面蝕約38.5萬元，連使費料實蝕約133萬元。鄧嘉瑋指出，原業主為投資客，因近月看淡後市，故願蝕讓離場。

帝堡城高層630萬蝕讓

另外，帝堡城亦錄得一宗明賺實蝕個案，世紀21奇豐物業高級分行經理吳元利表示，帝堡城2座高層H室，實用面積580方呎，2房間隔，原業主兩個月前以680萬元放盤，因套現換樓，最終減價50萬元（約7.35%）以630萬元成交，呎價1.09萬元，貼市價。

據悉，原業主2013年以615萬元購入單位，轉手賬面賺15萬元，但若計及釐印費和佣金，預料實蝕10.8萬元離場。

九龍灣得寶花園亦錄得跌破300萬元成交。中原地產表示，得寶花園G座中層8室，實用面積252方呎，原業主4個月前叫價300萬元，近日以292萬元易手，呎價1.16萬元，為屋苑今年5月以來首宗造價失守300萬元的成交。

資料顯示，是次成交較一星期前C座一個面積相若的同類單位成交價低約33萬元（約10.2%）。

「白居二」帶動下，今年二手居屋成交逆市向好，上半年註冊量及成交金額分別錄得2,245宗及77.9億元，較去年下半年上升33.8%及20.6%。

美聯統計，上半年內二手居屋（已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）註冊量，佔整體二手住宅的比率，由去年下半年的10.2%升至14.4%，為1999年下半年（以半年單位計算）以來高位。

另利嘉閣研究部指，上半年「夾屋」買賣登記僅52宗，創13年新低，成交金額僅約2.78億元，亦創近兩年半新低。

豪宅租務暢旺，消息指，華潤集團持有於山頂白加道2號的9號屋，剛以月租22萬元租予外資公司，該洋房實用面積3,042方呎，實呎租達72.3元。

此外，美聯方富義表示，港島南區淺水灣道69號雲濤別墅中層單位亦以月租約9萬元租出，實用面積1,870方呎，呎租48元。

中原李嘉韋指出，北角柏傲山5座高層B室，實用面積915方呎，3房套間隔連工人房，向西北，望樓景及部分海景，業主以59,000元將單位租出，實用呎租64.4元，創下屋苑呎租新高。原業主於2014年以2,300萬元買入單位，持貨2年，租金回報3.1厘。

前海昨日發佈土地出讓公告，將以掛牌方式公開出讓位於前海桂灣片區T201-0090等3宗商業地塊的使用權。3宗地塊土地總面積近3萬平米，起始價總計近76億元（人民幣，下同）。其中，佔地面積最大的T201-0092地起始價超過42億元，面向香港企業，要求相關港企須控股3家以上在香港主板上市企業，總資產不低於1,000億港元。

公告顯示，T201-0090、T201-0091和T201-0092三地土地均位於前海重點發展金融、信息、貿易等生產服務業的桂灣片區，面積分別約為5,454平米、6,262平米和18,218平米，建築面積分別約為62,000平米、67,000平米和170,000平米。

從申請人主體資格要求上看，3宗地競買申請人均須在深圳市無總部企業用地。其中，T201-0090宗地競買者，須為經保監會批准設立的具有獨立法人資格的中外合資人壽保險公司或財產保險公司，股東之一須為世界500強企業或其全資子公司，持股比例不低於25%。T201-0091宗地競買者須為由國務院國資委管理的世界500強中央企業或其全資一級子公司，競買者控股不少於3家持牌金融機構。

要求控股3主板上市港企

T201-0092宗地競買者則須為在香港註冊企業，其必須控股3家或以上在香港主板上市企業，控股的上市企業中至少1家最新財政年度經審計的總資產不低於1,000億港元。土地開發後辦公物業中不低於4.5萬平米、不超過5.5萬平米，商業物業中不超過1,000平米，限一次過整體出售給競買申請人承諾引入的世界500強外資金融機構區域總部或功能總部。