日前台北市傳出擬調高中古屋的房屋標準單價，且一舉回溯至屋齡30年內的老屋，根據APPLE HOUSE趨勢研究中心問卷調查，逾8成民眾「不贊成」，近7成民眾購買中古屋意願降低。業者認為，政府此次追溯老屋加稅，自住戶、不炒房的民眾也遭殃，結果出現8成民眾反對並不意外。

8成民眾反對
繼台南市分3年調漲房屋稅、2001年後7月後成屋房屋稅也調高後，台北市傳出擬調高中古屋的房屋標準單價，回溯至屋齡30年內的老屋，估計40幾萬戶房屋稅大增。
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，過去北市獨創豪宅稅，以打擊炒房、富人增稅、追求公平正義為出發點，雖有反彈聲浪，但仍獲得不少民眾支持，但近來各地方政府不斷在房市加稅，甚至連自住、不炒房也受波及，高達8成以上民眾反對並不意外。

APPLE HOUSE趨勢研究中心總監陳傑鳴認為，近期各縣市政府提出要調高中古屋構造標準單價的規劃，購買中古屋的契稅將明顯增加，這次老屋加稅訊息釋出，無可避免將衝擊中古屋市場買氣，此次民調就顯示，有高達67.4%的民眾將「明顯降低」對中古屋的購買意願，可看出這項政策民眾並不買單。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，房屋稅追溯雖然挹注地方稅收不少，但對於折舊已久的老宅屋主會非常有感，但因2014年7月後交屋的新屋房屋稅實在太驚人，相比之下也不一定會對新屋有太多好處。

「老屋加稅」民眾支持度
註：問卷調查時間
2016/07/07~2016/07/12。
有效問卷數為687份。在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.74%
資料來源: APPLE HOUSE趨勢研究中心


工商時報
老屋加稅 逾八成民眾不贊成

台北市擬調高中古屋房屋稅消息，為低迷房市投下震撼彈！一項最新民調顯示，逾8成民眾對此表示「不贊成」，對於未來中古屋房屋稅可能全面調高，近7成民眾表示將「明顯降低」對中古屋的購買意願，老屋加稅恐再度凌遲目前已弱不禁風的房市。

近期各縣市政府興起老屋加稅風潮，繼日前台南市分3年調漲房屋稅、民國90年後7月後成屋房屋稅也調高後，台北市也傳出擬調高中古屋的房屋標準單價，且一舉回溯至屋齡30年內的老屋，估計將使40幾萬戶中古屋持有者房屋稅大增。

根據APPLE HOUSE趨勢研究中心最新民調統計，近期各地方政府興起不論新舊、不論是否炒房，房屋稅全面加稅的政策措施，有高達82.5％民眾表示「不贊成」，支持加稅的民眾比率僅16.1％。

對於未來各縣市「中古屋」房屋稅均可能大幅提高，高達67.4％民眾購置中古屋意願將「明顯降低」，僅10.7％民眾認為增稅將使房價修正，購買意願「明顯增加」。

APPLE HOUSE趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，台灣長期房產持有成本偏低，造成許多囤房、炒作歪風，各地方政府以推動房產持有成本合裡化為名，雖方向正確，但不論新舊、不分是否炒作、不管推動時機的全面加稅規劃，有假居住正義之名，行加稅之實的狀況，若連中古屋都大幅增稅，幾乎等於強迫民眾含淚接受，將有懲罰之嫌。

陳傑鳴認為，此次老屋加稅訊息釋出，將衝擊中古屋市場買氣，也將使低迷的房市雪上加霜，復甦時程恐再延後。

不願具名的房產業者表示，房市「稅」的問題已折騰很長一段時間，當時推動房地合一稅已造成房市量能凍結，目前房市才稍稍回神，又拋出老屋加稅的訊息，將使剛性需求買盤再度縮手觀望，預料房市又將受到政策「凌遲」。

房子愈住稅愈貴？ 專家：台灣房產稅是怪胎

台北市30年用舊屋要調整房屋稅？台北市財政局昨（13）日澄清，還沒定案，將與稅捐處成立「房屋稅作業小組」研議。文化大學建築及都市計畫研究所教授、大華不動產估價師事務所長張義權昨（13）日表示，30年前老屋標準單價是依照當年市府核定的建築物造價，若要回溯適用2014年最新調高的標準單價，試問房屋稅稅基，哪有愈住愈貴的道理？

張義權表示，這幾年市府和有些學者主張，房價一直漲，很多人買不起房，為了居住正義，要課到有錢人多屋族的持有稅，應該調高30年沒調的標準單價，提高多屋族稅率。若按這個邏輯，試問如果房價下跌，標準單價是否應該跟著調低？用居住正義之名、行拉高課稅基礎的全民加稅之實，根本說不通。

張義權炮轟，台灣不動產持有稅太複雜、又不合理，是全世界少有的「怪胎」，建議蔡英文應該推動不動產「稅改本土化」，並分短中長期目標，通盤檢討現行房屋稅、地價稅等持有稅及不動產交易稅；尤其，必須檢討台北市犧牲不少無辜陪葬者的房屋稅新制。

張義權表示，現行不動產持有稅名目眾多、讓百姓搞不清楚每年究竟要繳多少持有稅，10年之後又要繳多少持有稅。像是土地，依據每3年公告一次的地價，課徵地價稅，房屋則依據每3年檢討一次的評定現值，課徵房屋稅；其中地價稅更分為公告地價、申報地價兩種價格。現在台北市房屋稅新制，又調高標準單價、路段率和稅率，林林總總的結果，搞得不動產持有稅制就好像是疊床架屋的違章建築。

張義權主張，建請政府應檢討不動產持有稅，把房屋稅、地價稅，合一為不動產稅；再整合稅率，據以課徵不動產持有稅，以推動「稅改本土化」，不但可讓百姓知道我每年到底要繳多少不動產稅，以安排財務計畫。

雖然還沒等到落底價，不過有不少民眾看準了房價「今年一定跌」，根據房仲業者統計民眾的購屋意向，有高達6成的民眾持續看跌房價，也有業者透漏，降價物件比例有明顯提升；而有房仲業者提醒首購族，千萬不要急著買房，如果沒有慎選地點、多比較的話，可能會造成「倫敦價買台北、大安價買新莊」的狀況。

不少民眾焦急的等待房價一折，戴德梁行總經理顏炳立就建議民眾等七年後再進長，永慶房產集團總經理葉凌棋則認為，未來房價將會再向下修正10%，才會達到購屋者預期的滿足點，也有不少房仲業者表示，像是低總價、同性質高的物件，都是價格下修相對明顯的產品。

民眾看屋意願增，而有退休的房仲業者在PTT上提醒首購族，買房千萬不要急，因為通常買貴的都是首購族，一旦沒選好地點，容易造成「倫敦價買台北，大安價買新莊」的情形，同時也提醒民眾，如果依照實價登錄打折買，恐會買在房仲和投資客預訂的高點。

不少首購族基於房價及房貸負擔，通常會退居蛋白區找房，有巢氏房屋發言人劉炳耀則表示，若購屋有經濟條件限制，又希望住在交通便利的市區，可以先考慮接受機能方便的平價路段，但要注意的是，週邊環境通常可能有老舊住家或生活環境較複雜等可能，建議多看多比較，才可以找到最適合自己的房子。

央行降息救不了房市？不少專家都指出，房市恐會產生泡沬化危機，提醒民眾落底價還沒出現，消費者也應該妥善評估自己的能力，否則現在買房只會是遺憾終身；不過有專家認為，即使房市泡沫化十大指標全呈現超標的情形，房價依舊沒有泡沫破滅的危機，頂多只有「超額供給」的隱憂。

房市會不會泡沫化？根據股感知識庫所做出的2016年房市泡沫十大指標，其中共有九項超標，顯示即使今年進入房市盤整期，但房價仍處於高點，未來房價的漲幅帶給消費者的驚嚇指數只會不斷升高，建議民眾要買房時應該評估己身的還款能力。

房市的泡沫危機越來越明顯，不過淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰卻在理財周刊上撰文指出，即使十項指標都超標，也不一定會導致泡沫化，主要原因在於資金氾濫和超低利率所導致。莊孟翰認為，過去政府祭出了不少政策，讓房價沒有泡沫破滅的危機，頂多只有「超額供給」的隱憂，近來市場也沒有出現法拍屋爆量量增的情形。

莊孟翰也說，目前房價所得比偏高的情況，雖然隨著景氣持續滑落、數據會有所調整，但若是要回到國際標準還是「回不去了！」

而台灣經濟研究院產經資料庫副研究員劉佩真則在中國時報上指出，房市想要利多，下半年經濟復甦才是首要考驗，如果經濟成長率彈升幅度不如預期，不只會影響民眾薪資，也會影響民眾購屋意願及能力，未來房價修正幅度、稅負的變化將為資金進場的考慮關鍵。

政府針對豪宅的打房政策重挫豪宅市場價量，不過空頭市場也讓真豪宅和假豪宅紛紛現形，價格走勢出現極大紛歧。

真豪宅房價這波修正幅度多在一成以內，釋出後不乏買方接手，但也有不少豪宅社區房價下修15%至20%。

房仲業者指出，地段、規格、建商品牌和住戶水準，決定空頭市場豪宅的抗跌性。

香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫表示，真豪宅最重特色，就是買方住進去要「有面子」，如果豪宅社區不是位於傳統豪宅地段、基地規模沒有逾800坪、無飯店式管理、也非知名建商投資興建，就難以歸類為「真豪宅」，多頭時的買盤接手力道差異不大，但空頭市場來臨，假豪宅房價跌幅明顯較大。

台北市30年用舊屋要調整房屋稅？台北市財政局昨（13）日澄清，還沒定案，將與稅捐處成立「房屋稅作業小組」研議。文化大學建築及都市計畫研究所教授、大華不動產估價師事務所長張義權昨（13）日表示，30年前老屋標準單價是依照當年市府核定的建築物造價，若要回溯適用2014年最新調高的標準單價，試問房屋稅稅基，哪有愈住愈貴的道理？

張義權表示，這幾年市府和有些學者主張，房價一直漲，很多人買不起房，為了居住正義，要課到有錢人多屋族的持有稅，應該調高30年沒調的標準單價，提高多屋族稅率。若按這個邏輯，試問如果房價下跌，標準單價是否應該跟著調低？用居住正義之名、行拉高課稅基礎的全民加稅之實，根本說不通。

張義權炮轟，台灣不動產持有稅太複雜、又不合理，是全世界少有的「怪胎」，建議蔡英文應該推動不動產「稅改本土化」，並分短中長期目標，通盤檢討現行房屋稅、地價稅等持有稅及不動產交易稅；尤其，必須檢討台北市犧牲不少無辜陪葬者的房屋稅新制。

張義權表示，現行不動產持有稅名目眾多、讓百姓搞不清楚每年究竟要繳多少持有稅，10年之後又要繳多少持有稅。像是土地，依據每3年公告一次的地價，課徵地價稅，房屋則依據每3年檢討一次的評定現值，課徵房屋稅；其中地價稅更分為公告地價、申報地價兩種價格。現在台北市房屋稅新制，又調高標準單價、路段率和稅率，林林總總的結果，搞得不動產持有稅制就好像是疊床架屋的違章建築。

張義權主張，建請政府應檢討不動產持有稅，把房屋稅、地價稅，合一為不動產稅；再整合稅率，據以課徵不動產持有稅，以推動「稅改本土化」，不但可讓百姓知道我每年到底要繳多少不動產稅，以安排財務計畫。

豪宅逆勢抗跌 每坪199.7萬元僅下修5%

無畏景氣
今年最貴的豪宅交易案出爐，最新實價資料顯示，北市指標豪宅「文華苑」4月成交1戶，總價達5.66億元，每坪199.7萬元，是今年來最高總價的住宅交易案。業者認為，此戶價格與歷來最高價相比，僅下修5%，即使房市不景氣，真豪宅價格明顯抗跌。

台北市指標豪宅「文華苑」4月9樓戶成交5.66億元，是今年最貴豪宅。資料照片
「文華苑」2012年9月完工，共26戶，已揭露5筆交易，最高總價出現在2014年底，8樓戶成交價為5.9億元，每坪近210萬元，而今年4月交易的9樓戶，則以總價5.66億元成交，每坪199.7萬元，從成交行情來看，該豪宅房價修正幅度相當有限。

每戶皆附7個車位
該戶謄本顯示買方為吳姓自然人，據了解為傳產業老闆，東森房屋研究中心副理于靜芳指出，「文華苑」1層2戶，合併戶350坪，入住率5~6成，高低樓層單價差5~10萬元。永慶房屋復興南京店店長白充閔表示，「文華苑」具有不可取代性，物業管理跟文華酒店同等級，每戶皆附7個車位，此次成交單坪近200萬元，算在合理範圍。
今年包括「松濤苑」、「吾疆」、「台北信義」與「文華苑」都陸續成交，信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，顯見高端的豪宅市場雖受到豪宅稅重挫，但價格微幅修正後，仍可吸引自用買家目光。
曾敬德表示，豪宅市場仍是處於供過於求的狀況，豪宅受到豪宅稅政策重創後，豪宅市場投資買氣也消失，剩下出手謹慎的自用型豪宅客，今年交易量明顯萎縮，但真豪宅價格面臨房市不景氣，仍有不錯的價格支撐，房價修正幅度有限。

新建豪宅買氣不佳
于靜芳分析，今年豪宅市場雖仍有些買盤，但因成交稀少，2~3線豪宅修正幅度都在1~2成，出售屋主寧「讓價換成交」，只有指標性、釋出一線豪宅才有機會穩住價格。
網路地產王總經理陳韻如表示，央行豪宅信用管制還沒解除，加上在2014年7月之後才取得使用執照的台北市新建豪宅，房屋稅、買賣時要繳交的契稅負擔很高，目前成交豪宅多是2014年7月以前取得使照，新建豪宅銷售狀況通常不是太好。
民眾黃先生表示，現在雖然房市景氣不好，但房價下修無感，豪宅市場價格更是高攀不起，即便稅再重，感覺對有錢人還是沒有太大影響。

近日媒體關心台北市政府對於30年內舊屋是否要調整房屋稅，北市府重申2017年房屋稅是否調整？如何調整？此為攸關全體市民權益的重大政策，未來以財政局正式對外發布的訊息為主。

財政局長陳志銘表示，房屋稅係由「房屋評定現值」乘上「稅率」而得出，全國對於自用房屋的稅率都是採計1.2％，對於非自用房屋的稅率，各縣市則從1.5％到3.6％不等。而房屋評定現值的核計，則是以「房屋構造標準單價」、「折舊率及耐用年數」及「房屋街路等級調整率」等3項因子作為準據。日前媒體引用過去房屋稅分析數據的報導都只著眼在「房屋構造標準單價」的調整，而忽略折舊率、耐用年數、街路等級調整率這些因子在整體房屋稅制的變革上，是否有連帶的檢討空間。

陳志銘表示為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值的核計作業，市府所訂定的「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」也都可能必須要進行同步的檢討修訂。例如，當房屋構造標準單價較過去調漲2.6倍之後，對於「加價」的項目是否該檢討或調整？當房屋構造標準單價已達約實際造價的一半，過高的路段率讓房屋評定現值超過實際造價，外界不斷質疑是否合理？相信也都可以有進一步討論的空間。

陳志銘再次強調昨7月12日市政會議會後記者會，特別提到稅務的推動必須兼顧理想面與現實面，無論是在台北居住的市民，或是提供就業機會的企業，全都是台北這個城市結構所組成的一份子，未來在租稅公平與民眾可負擔性之間，北市府要設法取得一個平衡點。

陳志銘最後表示，為因應2017年房屋稅的調整規劃方向，財政局將在近期與所屬稅捐處共同籌組「房屋稅作業小組」；首先會針對「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」進行檢討，包括像房屋構造標準單價與歷年營造工程物價指數的連動性、加價項目的檢討或調整、配合市府都市更新政策是否給予獎勵係數、外界對(1+路段率)是否有重複課稅的疑慮…等等，在現行的作業要點都可以有討論的空間。

其次，作業小組會嘗試建立數個房屋評定現值的Model，並以稅捐處的資料庫實際進行模擬運算，以作為後續政策評估的依據。最後，財政局將會邀請在房屋稅領域有主張的專家學者、公民團體、不動產業者等共同討論方案，俟達成一定程度的共識後才會送進台北市不動產評價委員會進行審議與評定。

公平交易委員會(下稱公平會)於2016年7月13日委員會議通過，國寶服務股份有限公司(下稱國寶公司)及創源建設開發股份有限公司(下稱創源公司)銷售新北市「眾山小」建案(下稱系爭建案)，於傢俱配置參考圖之地下室一部分規劃為撞球檯、健身器材與客廳之住宅使用，就足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處國寶公司新台幣(下同)40萬元罰鍰、創源公司30萬元罰鍰。

公平會表示，房屋銷售廣告所描述之建物用途情狀，為影響交易相對人承購與否之重要交易決定因素之一，交易相對人據廣告內容僅認知於購屋後得依廣告揭示之用途使用，而難以知悉倘廣告所載之用途違反建管法規，有遭罰鍰、停止使用、恢復原狀或強制拆除之風險。

國寶公司及創源公司於樂屋網網站銷售系爭建案傢俱配置參考圖之地下室一部分規劃為撞球檯、健身器材與客廳之住宅使用，據新北市政府工務局提供意見，該建案地下室原作為機房、停車空間；其餘應為覆土，非為相關用途之用，故如涉及建築法第73條未經核准變更使用擅自使用建築物規定，將依同法第91條規定裁處。是國寶公司及創源公司案關傢俱配置參考圖與事實不符，核為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1項規定。

新北房市大PK，網友質問「三重憑什麼比新莊貴」，竟遭1個答案「完封」！網友在PTT提問，指出三重地勢低窪、容易有水患，還有「8+9」出沒，為何房價總是比新莊高，遭其他人1句話「神解」，直指「三重交通無敵」就是最大的原因。

你對三重的印象是什麼呢？網友CyberFret在PTT中發文詢問「三重比新莊貴的原因」，認為三重地勢低、幫派分子多，為何房價卻比新莊高，卻遭其他人一面倒的「完封」，認為三重光是地理位置，就已大勝新莊。

網友高級伴讀士官長更神頗析三重的地利優勢，表示三重不但有重陽橋、台北橋、忠孝橋、中興橋，可以直通北市多個行政區，就連新北市內的交通，同樣暢行無阻，多條快速道路通往板橋、新莊、中和、新店、五股、林口、汐止，對於通勤族而言十分便利。

對此，三重建案銷售專員接受東森新聞雲採訪時說明，三重地區的新案有一半是三重的在地客，另一半則為台北市中山區的客戶，都是看上交通便利機能出手購屋，「過一座橋就能省去一半房價」，就是三重最大的魅力。

至於三重區的哪條路段最燙金呢？《蘋果掀房事》委託僑馥建經統計顯示，三重區以捷運先嗇宮站、菜寮站、台北橋站，以及五常公園生活圈的房價表現最具活力，反之，中正北路生活圈、五華國小重劃區、集美生活圈的表現較為黯淡，價格下修明顯。

大巨蛋停工至今，已經讓鋼樑侵蝕，工安更是颱風季的安全隱憂，而明年8月將舉辦的世大運也確定沒有大巨蛋場館，遠雄集團董事長趙藤雄13日召開記者會，呼籲柯市府不管是繼續讓遠雄施工或解約，都應該讓大巨蛋落幕，「若安全有問題，我以生命保證，就算整個拆除也願意。」

對於目前大巨蛋糾結難解的狀況，趙藤雄說，當然希望可以繼續完成大巨蛋，但市府目前朝向合議解約，4月曾與市府溝通，將大巨蛋包含已投資經費與廠商損失等370億元放入信託專戶，最晚7月31日不負瑕疵擔保點交給市政府。等同市府花錢解決大巨蛋問題。

趙藤雄坦言，希望朝向繼續興建的方向溝通，但「柯P不喜歡我，就只能朝向解約方案。」目前市府要求遠雄7月8日前回函是否有意願議約，9月8日前必須進入建照變更、都審與環評程序，這樣才能符合復工條件。

趙藤雄說，來函解約權力都在柯P身上，「希望柯P可以饒遠雄一命。」他說，現在這種狀況誰敢在台北市投資？過往台北市1年BOT招商金額有600至700億元，今年到現在只剩18億元，台北市已經1年多別在民粹，大巨蛋應該回歸專業，別傷害整個國家。

中資企業購買香港土地速度開始放慢，引發撤出房市疑慮。彭博報導，今年上半年中國買家在港8件土地標售案中跳過6件，實際僅參與2件，預估香港土地價格恐持續下滑。

近年來，中國買家積極競標香港政府標售住宅用地，且出價常高於香港買家，但實際參與件數少。今年前6個月，包含萬科集團及保利置業集團等中資企業，在香港9件土地標售案中，就競標了8件，但後來僅實際參與2件，顯示中資購地需求漸降。
由於中國買家的需求疲弱，香港房價自去年9月高點以來已下跌12%，不僅房屋銷售在紀錄低點徘徊，政府標售土地價格也是一蹶不振。

分析師指出，由於中資購地需求較冷，加上新鴻基地產、長實地產等香港本地地產商對房市的態度保守，香港房價料將持續探底，特別是位於市中心的黃金地段。

萊坊（Knight Frank）高級董事、估價及諮詢部主管林浩文表示：「香港土地價格目前面臨下調壓力，尤其在新房釋出最多的新界地區，今年上半年土地價格已下跌10至15%，下半年還可能再掉5%。」

今年6月29日香港政府為提供居民買得起的住宅，宣布第三季將以標售方式出售7塊住宅用地，預估可興建4760戶住宅，這波賣地計畫將導致土地價格下跌壓力加劇。香港發展局長陳茂波當時也表示，地價將降得比房價更快。

戴德梁行12日發佈的《武漢2016年上半年房地產市場分析報告》顯示，受多項利好政策刺激，武漢上半年商品住宅成交量再創奇跡，同比增一倍;商品房可售面積同比下降43.7%，出清週期已跌至6.0個月。土地市場亦是地王頻出，部分片區的樓面地價兩個月內增長一倍，總體成交面積、成交金額同比分別增長62.4%、39.2%。

住宅市場火爆，但商鋪市場卻面臨多面“圍城”的競爭壓力。2016年上半年，武漢多個商業項目因故延期入市。下半年，又將有52.5萬平方米的商業項目投入使用，短時間的供應井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。

住宅成交量同比翻倍

2016年上半年，武漢主城區商品住宅累計供應達645.7萬平方米，相比去年同期上升12.0%;從區域上看，除武昌和二七後湖片區供應量有所下降外，其它區域均呈現同比上漲態勢，青山片區增幅達69.8% 。

在全國樓市去庫存的主基調下，多項利好政策于一季度集中出臺，掀起了武漢新一波置業熱潮。2016上半年，武漢主城區成交量達112,486套，同比增長95.4%。其中三月和四月連續刷新武漢單月成交量歷史記錄。成交價雖一再創新高，但漲幅相對理性，今年1~6月武漢主城區住宅成交均價為每平方米 11,127元，同比去年上漲 9.3%。從片區來看，各片區成交量相比去年同期均有所上升，其中關山片區以28,411套居成交量首位，古田片區漲幅最為明顯達208.9%，青山及二七後湖分別增長165.6% 和150.9%。成交價方面，武昌中心以16.2%的漲幅領漲各主城區，青山及漢口中心分別以14.6%和11.8%名列二三名。

武漢樓市在經歷持續的火爆成交後，去庫存效果明顯。截止2016年5月，武漢全市商品房可售面積為1585.2萬平方米，相比去年同期下降43.7%，出清週期已跌至6.0個月，同比去年縮短了12.1個月。

戴德梁行武漢及長沙公司總經理黃廣平向第一財經記者表示，隨著城市發展節奏的加快，以及外來人口吸附力的不斷增強，武漢仍然具有強勁的購房需求。預計下半年如果政策不收緊的話，武漢樓市成交仍將維持上半年火熱態勢。

持續“紅火”的樓市亦不斷吸引品牌房企來漢拿地，“麵粉”價格的不斷飆高，終將傳導至住宅市場。

樓面地價兩月漲一倍

上半年武漢住宅成交量屢創記錄，不少房企開始積極拿地，土地市場呈現供需兩旺的局面。

隨著品牌房企陸續登陸武漢，優質地塊的競爭變得更加激烈，武漢半年已誕三“地王”，而本月8日的土地拍賣現場再次刷新樓面地價紀錄，個別片區的地價在短短兩個月時間內就翻了一倍。

2016年上半年，武漢土地市場共計推出79宗地，成功交易76宗，成交面積為357.9萬平方米，同比增長62.4%;成交金額為288.0億元，相比去年同期上升39.2%。從區域角度來看，蔡甸區、東湖高新區以及洪山區成為2016年上半年土地市場成交主力，三區占全市土地成交面積總量的62.8%。而中心城區和遠城區成交面積占比同比分別下降14.8和5.0個百分點，次中心城區則上升19.8個百分點。

從成交結構來看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至36.2%，而綜合用地成交占比下降13.7個百分點至21.2%，工業用地表現相對活躍，占總成交量的6.9%;民營房企為本季度的拿地主力，占比達52.6%，超國企17.8個百分點。

商業“圍城”需共同應對

2016年上半年，武漢多個商業項目因故延期入市。然而，由迅猛發展的電子商務和大量潛在供應帶來的競爭壓力使得各大商家不敢鬆懈，紛紛在運營策略上下功夫，各種藝術展和主題活動層出不窮。 一方面為其商業項目起到了引流作用，另一方面，則在當前商業面臨多面“圍城”的大背景下給予了商戶更多的信心。



品牌方面，體驗式業態依然保持著較為強勁的擴張勢頭，多個新餐飲品牌首次入駐武漢。另外，快時尚及輕奢品牌成為上半年零售類品牌的擴張主力;隨著商業市場的深度調整及國家政策的大力扶持，書店這個傳統業態正不斷吸引著更多的關注，德芭與彩虹書店落戶古田，文華書城王家灣店成為了全國首家“地鐵書店”。

下半年，以M+、壹方購物中心和萬隆廣場為代表的52.5萬平方米的商業項目將投入使用，短時間的供應井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。同時，消費增速放緩、消費習慣改變，將成為商業運營商與品牌商之間共同需要面對的問題。

上周，南京進行了土地限價政策實施後最大的一場土地競拍，此次集中出讓10幅地塊，超過40家房企參與搶地，然而，8幅限價地塊中竟有7幅地塊因超過最高限價而被終止出讓。

　　被稱為“熔斷”的最高限價政策並未能阻止南京土地市場的高燒，反而因為流拍加劇了市場供應的不足，多名業內專家向記者表示，南京土地市場急需更加精準的調控政策出臺，從供應、需求、企業等多方面考量，形成調控的組合拳。

　　“熔斷”難退樓市高溫

　　在7月8日的土拍現場，起價8.5億元，最高限價18億元的G23地塊在第14輪就出現了開發商爭分奪秒競價的情況，10秒時間內就有多達5家房企舉牌，加價太快導致現場電腦跳價多次出現混亂。在第78輪且臨近最高限價競價時，仍有房企繼續同時舉牌，以致于主持人無法判斷，G23地塊最終“終止出讓”。

　　在現場競價中，由于現場競價過于激烈，主持人表示：“大家舉牌慢一點，電腦反應跟不上，只要在南京，大家都有地拿。希望不要熔斷，這樣對大家都好，不要逼政府出政策。”

　　然而，主持人的勸阻並未成功，當日的競拍結果顯示，8幅限價土地僅一幅成功出讓，另外5宗因觸碰最高價導致熔斷，還有2宗則因為多家開發商同時舉牌，最終無法確認結果而終止出讓。

　　事實上，南京政府在土地市場過熱的情況下出臺土地限價的調控政策，最終目的是希望開發商理性拿地，控制土地拍賣的溢價率，最終達到抑制房價過快上漲的目的。但是，從出臺土地熔斷機制以來，南京樓市量價上漲的局面並沒有太大改變。

　　根據南京網上房地産統計數據顯示，6月份南京樓市成交量達到1.2萬套，比5月份少了兩成，但是搶房、漲價現象依然較多。其中，南京網上房地産統計數據顯示，6月27日至7月3日，南京成交量為4651套，同比前一周上漲100%。

　　在價格方面，根據中國指數研究院最新公布6月份百城價格指數顯示，6月南京房價環比5月再漲3.82%，位居百城房價漲幅之首，這已經是南京樓市連續16個月價格上漲。此外，6月南京二手房均價為每平方米22025元，環比上漲2.42%，已經較今年1月份上漲18%。

　　此外，在國際置業顧問萊坊最新發布的全球大城市一季度房價漲幅排行榜上，前5名中竟有4個中國城市，除了深圳和上海外，南京一季度房價漲17.8%，力壓北京排名全球第4。

　　呼吁精準調控 預設拍地門檻

　　事實上，南京樓市高漲的根本原因是供需矛盾。7月初，據南京網上房地産公示的數據顯示，全市新建住宅可售套數僅為22479套，按照過去半年的市場表現來看，2.2萬套的庫存量尚不夠賣兩個月的時間。

　　南京林業大學城市與房産研究中心主任孟祥遠認為：“南京樓市的長效機制和根本途徑是加大供應，建立透明化的市場供應體係，穩定市場預期。”

　　從短期來看，除了日前南京出臺的土地最高限價的舉措外，中國指數研究院上海研究總監陳延彬認為，南京可以效法上海的做法，例如對中小戶型的供應比例進行要求，對開工時間進行要求等。

　　日前，上海松江區出讓的方松街道新城主城B單元B06-06號地塊在附加條件中規定“10個月內開工，46個月內竣工”，不僅降低了開發商囤地的可能性，而且對開發商的快周轉形成壓力。

　　此外，陳延彬指出，可以提升開發商拍地的資金門檻，比如要求1個月內交清土地出讓金等。

　　從企業資金上，上海中原地産研究咨詢部經理盧文曦進一步指出：“政府相關部門應該重點關注連續拿地王的房企，可以看下其存貨及土地儲備情況，拿地後長時間不開發的會有囤地嫌疑，應限制其土地購入，此外，可以追查房企購地資金來源，對于‘場外配資’杠桿過高的房企要予以關注。”

　　而孟祥遠也認為：“提高對開發商的拍地要求也非常重要。不是開發商有錢就能拍到地，政府應該提出明確的要求，未來地塊從規劃上該怎麼做，從城市發展的角度提出更加詳細的要求，從而讓最合適的開發商進行開發。”

　　從需求角度，陳延彬提出：“應區別性對待購房需求，打擊投資投機性的需求，對多套房擁有著再購房進行限貸。”

　　此外，孟祥遠建議：“南京樓市降溫需要多部門配合，國土部門和物價部門要形成聯動，地價和房價雙向限制，打組合拳。”

　　《延伸閱讀》：部分一線城市土地競拍競買方式

　　1， 北京

　　2010年，北京市提出試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。改進過去“價高者得”的挂牌出讓方式，將更多採用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式。

　　2， 上海

　　2016年2月23日，上海市政府辦公廳轉發《市規劃國土資源局等四部門關于進一步優化本市土地和住房供應結構實施意見的通知》。通知指出，上海將要優化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%（部分供需矛盾突出的區域，提高至70%）。提高商辦用地供應的有效性和精準度，鼓勵開發企業持有商辦物業持續運營，商業物業持有比例不低于80%，辦公物業不低于40%，持有年限不低于10年。

　　自5月份，在出讓的土地中，上海均增設地塊出讓條件，規定有15%的面積需要自持70年不能出售。

在房地產鏈條上基本完善的保利地產，開始在產業地產領域落子。

7月13日，保利首個產業地產項目啟動全球招商。該項目定位為跨境產業園區，位於廣州市南沙區。據透露，今年公司將以一線城市群為目的地區域，繼續拓展1-2個專案。並在跨境產業園的基礎上，探索更多元的園區形態。

業內人士向21世紀經濟報導記者表示，房企試水產業地產始於2013年，但目前主流仍需通過房地產銷售進行變現。由於未來地產開發的主戰場在新區，因此先發展產業，然後帶動住宅和商業開發將成為主流。換言之，產業地產將成為資源佔領不可或缺的途徑。

首個專案落戶廣州南沙

作為保利佈局產業地產的頭炮，這個位於廣州市南沙區的項目地處萬頃沙保稅港加工區，總占地20萬平方米，總建築面積約75萬平方米。

保利地產副總經理余英介紹道，南沙項目定位為跨境產業園區，將聚集跨境商務、港航服務、製造研發、保稅展貿四大產業。此後也將在此基礎上，不斷引入為其服務的相關產業。

余英強調，保利產業地產項目將去地產化，不通過產業地產圈地搞住宅和商業開發，潛心產業園運營。同時在園區規劃建設時採用智慧城市的最新成果，打造智慧園區和資訊化服務平臺。

在開啟招商的當天，保利已與10家意向企業簽署入園意向書。其中包括以順豐為代表的物流倉儲服務公司，物流資訊對接平臺公司，IT研發平臺公司及平安銀行、工商銀行等金融支援類企業。

而從公司整體戰略而言，之所以佈局產業地產，一方面是遵循國家供給側結構性改革的戰略規劃，提升住宅以外產品類型的運營實力；另一方面，保利地產相關產業鏈上，產業地產此前仍屬空白，也得以借此從公司戰略層面進行補全。

作為項目運營方，廣州保利電商港方面告訴21世紀經濟報導記者，按照規劃，公司將在今年內新擴展1-2個項目，目的地區域將聚焦在以京滬穗深為核心的京津冀、長三角、珠三角三個含金量高的區域。

在當前南沙項目穩定運營的前提下，保利電商港不排除後續在全國範圍內繼續找尋保稅區內相關項目。據透露，目前已考慮在珠海進行類似佈局。未來也會根據擴展目標地塊的屬性，考慮跨境產業園以外的多元形態。

由於產業地產運轉週期較長，保利計畫在後續引入資本運作。對此，廣州保利電商港方面表示，在專案運作的同時將一直為金融化做準備，達到一定條件就可進行相關操作。

如普洛斯中國或許將成為保利電商港參考的模式之一。

據悉，普洛斯中國的運營模式是，通過為物流基礎設施提供標準設施開發、定制開發、收購與回租等解決方案，待現金流穩定後，打包進入基金公司產品，同時仍維持倉儲空間運營管理。

而保利集團目前旗下已有信保基金、保利資本兩家資金運作平臺。

產業地產為資源佔領？

房企大規模試水產業地產始於2013年。

平安證券曾分析到，產業地產的是指是價值實現模式，通過土地增值、物業租售、物業經營和資產融資最終實現土地及建築價值。

從開發模式而言，分為政府規劃發展集群產業模式；開發商建設基礎設施或廠房，通過租賃、轉讓等方式經營管理模式；企業自主開發並進駐，引入同類企業模式；基金、政府投資，委託專業產業地產開發商開發模式。

東方證券分析師竺勁告訴21世紀經濟報導記者，由於當前房企淨利潤率普遍下滑，且已有如華夏幸福基業此類公司的產業園區模式逐漸得到市場認可，推動了房企在該領域嘗試。

在戴德梁行產業地產部主管及助理董事黃文禮看來，房企運營產業地產，更多是出於對資源佔領的考慮。“開發商已經注意到，脫離產業做住宅和商業，未來空間會越來越小。所以未來理想的狀態是，先發展產業，然後帶動住宅和商業開發。隨著城鎮化進程的深入，未來地產開發的主戰場在新區，而新城的開發更依賴於產業的引入與發展。”



黃文禮告訴記者，他認為前述模式中，開發商建設產業地產，選擇進行科技型地產和物流園地產運營相對容易操作。工業園、文創園、孵化器等領域需要更多的操盤經驗及客戶資源，進入門檻相對更高。

但這並不能成為房企轉型倚靠的主要方向，前述人士均認為，目前大部分房企試水產業地產仍無法脫離通過房地產銷售進行變現。

因此，這也需要通過金融化方式減輕運營壓力。

“產業地產金融化最普遍的模式就是引入基金或引入戰略投資者、合作方，稀釋股份甚至全部轉讓，達到退出。REITs（資產證券化）屬於新興方式，但這在國內剛開始試水，目前幾乎沒有太多成功案例，但將會是未來的主導方向。”黃文禮表示。

廈門的房價已經直逼北上深，高居全國第四。根據中國房價行情平臺發佈的資料顯示，6月廈門房價均價為31363元/平方米，同期，作為一線城市的廣州，房價均價為20963元/平方米。

如何應對上漲不斷的房價？部分二線城市開始加緊調控。

5月份的70個大中城市的房價漲幅“冠軍”廈門就是其中一例。

7月9日，廈門市國土資源與房產管理局發佈通知：自7月15日起，名下有1筆購房貸款記錄未結清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結清的，首付比例由40％調整為60％。

然而，7月12日，廈門國土局官網上的這一則通知已被刪除。7月13日，21世紀經濟報導記者致電廈門市國土局內部人士，對方表示，廈門市國土局目前正與人民銀行進行協商中，最終的信貸調整結果還需等待。

事實上，目前除了廈門，不少二線城市為控制房價也已出臺了一系列政策，包括蘇州、南京、武漢、合肥等。整體來看，這些政策偏向溫和。

而根據中國社科院報告預測，2016年下半年到2017年上半年，包括二線城市在內的房地產市場，兩極分化將進一步加劇。

廈門刪收緊住房信貸通知

廈門此次調控的背景是廈門的樓市“高溫”。

21世紀經濟報導發現，廈門近期“地王”頻出。在剛過去的6月，廈門翔安、同安兩地塊都以高溢價成交，樓面價均超過2.2萬/平方米。

“麵粉”漲價，“麵包”也不甘落後。

截至2016年6月，廈門新房價格已經歷了15個月連漲，漲幅數月位居全國前五。

目前，廈門的房價已經直逼北上深，高居全國第四。根據中國房價行情平臺發佈的資料顯示，6月廈門房價均價為31363元/平方米，同期，作為一線城市的廣州，房價均價為20963元/平方米。

在房價、地價的連續上漲的形勢下，7月9日，廈門市國土局發佈通知，將部分購房的首付比例從40%提到60%。除此之外，通知還規定，“職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低於50％，貸款利率按公積金貸款基準利率的1.1倍執行。”

分析人士指出，增加首付的政策會增加炒房者的貸款難度和交易成本，讓炒房者投資套現的時間更長一些。

但與此同時，業內也有觀點認為，此次政策僅以限貸為基調，相對溫和，信號意義大於實際意義，短期內成交量會出現縮減，但不會快速下滑，由於新房市場供應少，供求關係緊張，庫存極低，此次政策的出臺起不到撼動價格的作用。

而在廈門大學管理學院副院長戴亦一看來，這是政府比較謹慎的做法。廈門的樓市漲得太快，政府得給樓市降降溫，抑制投資投機。這是預期中會出來的政策。

“只是此前很多人預期廈門會限購，但這次政府只採取限貸的做法。” 戴亦一認為，“政府不會一下子給‘猛藥’。如果房價再漲，政府可能會有第二次、第三次調控，逐漸加大力度，繼續調整。這是一個政策的試探性過程。可以避免政策的大起大落。”

但7月12日，廈門市國土局官網上的這一則收緊住房信貸的通知卻突然消失。據媒體報導，這與人民銀行廈門中心支行有關。

在原來的住房貸款調整通知中，廈門明確“政策調整將由人行廈門中心支行和廈門市住房公積金管理委員會按有關規定和程式組織執行”。

坊間有消息稱，對廈門市國土局網站發文調整住房信貸政策的相關內容，人行廈門中心支行表示不滿，認為“地方政府或某個地方政府部門無權決定信貸政策，住房信貸政策須以金融部門發佈的資訊為准，其他任何部門無權發佈信貸資訊，也不具有執行效力”。

7月13日，21世紀經濟報導記者致電廈門市國土局內部人士，對方表示，目前確實正與人行進行協商中，至於調整結果還要等待。

二線樓市的分化

21世紀經濟報導記者發現，近期二線城市出現房貸收緊政策，絕非只有廈門一例。

事實上，7月1日，合肥就開始執行差異化信貸政策。其中，商品房最低首付比為25%，部分情況購買商品房的首付比為40%。

此外，為了控制房價，蘇州和南京也相繼出臺了“預售限價令”和“土地拍賣熔斷令”，武漢則下調了公積金貸款額度。

出現這一情況的原因是這些地區的房價今年以來暴漲。

根據統計局發佈的5月全國70城房價漲幅指數顯示，合肥新房環比上漲5.1%，二手房環比上漲4.4%，排名全國第二，僅次於廈門。這已是合肥連續第三個月以高漲幅的房價進入全國前三排名。

同期，南京環比上漲3.9%，已實現第15個月連漲。而武漢的5月環比漲幅為2.3%，比4月拉大了0.2個百分點。

中原地產首席分析師張大偉分析，國內房價上漲較快的城市，從需求端和供給端上都有一些共性特徵，例如經濟走勢向好、產業結構優良、人口淨流入、土地供應比較有限等。目前全國的房地產市場出現分化，使得大量的資金進入了狹窄的投資環境中。這也是今年包括廈門在內的幾個城市，房價漲幅擴大的原因之一。

“從大環境來看，如果資金還難以尋找比房地產更好的投資管道，恐怕限貸政策並不能使樓市實現真正平穩的狀態。”張大偉說。

值得一提的是，截至5月，廈門的商品住房庫存233.7萬平方米，去化週期僅為7個月。

“對於開發商而言，”張大偉說，“如果沒有其他配套政策，比如增加土地供給等，僅憑目前這一限貸政策，也很難扭轉開發商對市場的看好狀態。”



與此同時，21世紀經濟報導記者發現，一些庫存高的二線城市正在放鬆政策。例如6月21日，成都就發佈樓市新政“51條”，下調部分地區的首付。

7月，洛陽也提出，購買首套和再次購買普通自住房首付比例一律降至20%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似長沙、成都等城市，雖然也是二線城市，但實際上整個房價上漲的壓力是不大的，供應量也是比較多的。此類城市依然會落實去庫存的政策，進而和別的熱點二線城市形成不同的政策路徑。

事實上，根據社科院預測，二線城市的房價上漲分化還會進一步擴大。

北京住宅市場房價節節攀升，「地王」等級交易一次比一次高價；相對的，今年進入第二季後北京頂級商辦大樓的租金卻因大陸整治P2P等新興互聯網金融平台，竟拖累北京商辦租賃市場！

根據第一太平戴維斯（Savills）12日發布的最新報告顯示，2016年北京市頂級商辦大樓空置率來到4.4%，較上月增加1.2個百分點（含自用面積），租金也降到每個月每平方公尺337.8元（人民幣，下同），月增率下滑0.7%。


第一太平戴維斯董事、華北區研究及顧問諮詢部負責人熊志坤對此表示，主要是政府推出更嚴格的P2P監管措施，使得新興互聯網金融企業如網路信貸平台公司的擴張，出現減緩趨勢，直接降低該類企業的租賃需求。

隨著大陸互聯網蓬勃發展，一度被大陸熱捧的P2P網貸金融，這兩年來亂象頻生，由於監管缺失、經營不善，或經營者動機不純，倒的倒、跑的跑，使得P2P成為大陸金融風暴地雷。政府嚴管P2P等新興互聯網金融公司，也使得互聯網金融公司退租潮加劇，影響租賃市場，此類租戶比重較高的項目受到較大衝擊，出租率下滑明顯。

信置16億奪 呎價3932元

二手住宅樓價在5月開始止跌回升，加上一手新盤熱賣，樓市氣氛轉趨樂觀，發展商補充土儲時出手也較進取。大埔白石角現存最後一幅位於科研路的住宅地皮，昨天由區內大地主信置（00083）以高市場預期上限約3.5%的16.22億元投得，每方呎樓面地價3932元，較毗鄰用地在5月批出時的樓面地價3620元，於不足兩個月回升約8.7%，相對同期二手住宅樓價指數只升0.3%，地價升幅遠遠跑贏樓市。

市場人士認為，地價回升反映發展商早前過分恐慌，目前對後市的看法相對兩個月前樂觀。

累掃區內6地涉222億

最新批出的科研路地皮，屬於政府自2007年以來在白石角一帶推出的第11幅住宅地，也是該區現存最後一幅用地。上周五截標時共收到17份標書，創該區歷來入標數目最多，除在區內已有發展項目的新地（00016）、億京、鷹君集團（00041）和嘉華國際（00173）入標外，亦吸引萬科置業海外（01036）等多家中資財團競投。地皮最終由信置以16.22億元奪得，信置執行董事黃永光對投得用地感到高興，將計劃發展為高質素住宅項目，料與同區系內逸瓏灣及天賦海灣項目產生協同效應。

以用地可建樓面約41.25萬方呎計，每方呎樓面地價約3932元，較市場預期上限3800元高約3.5%，亦較今年5月毗鄰用地批出時的樓面地價3620元，回升約8.7%，並屬於該區2014年以來批出的6幅地皮中，樓面地價次高。地價升幅亦跑贏樓價，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL，近兩個月的漲幅僅約0.3%。

業界人士預期，該用地主要興建大單位，可提供約400伙，總投資約40億元，惟由於該住宅地毗鄰污水泵房，加上貼近吐露港公路，而向海一面亦會被前排樓宇遮擋，估計日後開售實用呎價以1.3萬元為起步。根據資料顯示，政府2007年起先後在白石角推出11幅地皮，首5幅由信置在2007至2009年以獨資或合資形式投得，並已發展為天賦海灣和逸瓏灣等屋苑。

然而，信置後來一直未有積極在區內投地，蟄伏6年半再度投得白石角地皮，6幅地皮總地價達222億元。值得留意的是，雖然是次白石角用地的樓面地價於兩個月回升約8.7%，但若與信置過往創下全區每方呎樓面地價最高約7284元相比，仍低約46%。

同區業主即時封盤

中原豪宅高級區域聯席董事文琪昌表示，鄰近屋苑個別二手業主即時封盤，而其他業主的議價空間亦由本月初約3%至5%，收窄至2%以下，預計未來數月業主叫價將會「企硬」。

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，是次地價回升，反映發展商早前過分恐慌，惟由於對土地的需求仍然殷切，加上科研路用地屬區內最後一幅住宅地，發展商爭地態度相對積極。不過，他預期未來發展商對招標項目的出價仍趨審慎，僅市區如啟德區的地皮入標價較進取。

城大建築科技學部高級講師潘永祥亦說，因經濟前景不明朗，相信今次地價稍高只屬個別事件，未來發展商仍會以保守價入標。

政府近年推出的商業用地備受財團追捧，上周五截標的葵涌大連排道商業用地，由中小型發展商第一集團以7.59億元投得，每方呎樓面地價達6145元，較市場估值上限高13.8%，創下新界區商業用地樓面地價新高。

毗鄰KCC 擬建甲廈

發展商擬興建甲級寫字樓，連地價計算總投資額約12億至13億元，市場預計日後開售呎價介乎1.2萬至1.3萬元。

該地前身是大連排道熟食市場，位於九龍貿易中心（KCC）東鄰，佔地約1.3萬方呎，可建樓面約12.35萬方呎，上周五截標時吸引14家財團爭奪，包括有區內發展經驗的新地（00016）、長實（01113）和金朝陽（00878）等，結果由第一集團投得，造價較市場預期上限6.67億元，高13.8%。

第一集團董事霍偉良表示，計劃興建甲級寫字樓出售，認為葵涌區的甲廈供應不多，市場需求較大，看好區內甲廈前景。由於毗鄰的KCC呎價逾1萬元，估計大連排道項目日後每方呎售價可達1.2萬至1.3萬元。霍偉良揚言，未來仍會積極在官地市場上競投商業用地興建甲廈。

今年5月上旬，新地以每方呎樓面地價6039元投得葵涌道與葵安道交界用地，當時已創出新界區商業用地樓面地價新高，今次大連排道地皮樓面地價較舊紀錄再超出1.8%。美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成說，自KCC落成以來，葵涌一帶的環境和交通配套大為改善，令該區的吸引力大增， 區內商廈前景可看高一線，預計大連排道用地建成商廈後，未來開售呎價可達1.2萬至1.3萬元。

香港樓市供求失衡，樓價高企，市民上車依然艱難，智庫組織團結香港基金昨天發表「房屋市場前瞻及土地供應策略」研究結果，指出雖然預期房屋供應增加，但本港仍有龐大房屋需求尚待滿足，中長期供應情況仍然嚴峻，政府沒有空間放緩建屋及減慢增加土地供應步伐。預測2016年至2019年私樓年均落成量將達1.8萬伙，較10年前升約60%，但公營房屋供應仍然滯後，與政府的5年供應目標落差達30%。

公營房屋供應落後30%

基金會副總幹事兼公共政策部主管黃元山表示，本港私樓供應「掹掹緊」，公營房屋供應不足，預計未來30年因應人口增至822萬，需要逾9000公頃土地，希望政府能更具前瞻性及遠見顧及香港長遠發展需要。他說，持續的房屋政策不是一兩屆政府能夠做到，增加土地供應要長時間建立土地儲備，才可調節供求平衡，冀今屆及往後各屆政府汲取教訓。

基金會高級研究員曾維謙指出，人口結構推動房屋需求，雖然私人住宅供應將會增加，但人口結構指標顯示仍有龐大房屋需求需要滿足，例如2014至2015年間，每年初婚、新生嬰兒（不計單非及雙非嬰兒）及離婚個案，較1986年至1995年的年均數字為高，現時市民具有置業負擔能力，但整體房屋落成量卻大幅下降60%。再者，估計公營房屋未來5年年均供應2萬伙，5年共10萬伙的供應與政府定出的14萬伙目標差距達30%，對能否達標有懷疑。

為「衝刺」半年報合約銷售，大部分上市內房公司6月銷售均按月增長。中海外（00688）公布6月合約銷售231.2億元，按月增33.9%。

中海外暫達標近53%

中海外上半年累計合約銷售額為952.6億元，完成全年1,800億元銷售目標的52.9%。惟6月銷售按年增幅僅3.5%，有中資券商分析員表示，貨幣環境整體寬鬆的情況下，上市公司於6月增加銷售量，以於中期業績時增加賣點。

6月並無樓市限制政策出台，對內房銷售亦為利好。上述分析員指，其監測的各城市6月銷售額按年減少，各大上市公司表現跑贏大市，市場份額不斷增加，料形勢將於未來持續。

除了中海外，世茂房地產（00813）公布，6月合約銷售101億元人民幣，按年增22.7%，按月則增40.3%；上半年累計銷售達344.6億元人民幣。

　　由國際集團及大富控股合作發展西貢洋房新盤尚林，現時正積極部署銷售，本周末首度開放現樓予外界參觀，預期最快下周招標，當中備有獨立門牌的A號「屋王」身價最高，料市值可達8300萬元，呎價高見4.8萬元，挑戰同區洋房呎價新高水平之餘，亦可望吸引本地及內地的富豪客入市。

　　國際集團行政總裁接受訪問時鄺祖盛稱，尚林屬洋房項目，由6幢兩層高大屋組成，面積介乎1696至2238方呎，將以招標形式發售，價錢將以同區洋房內作參考，而本周末會率先開放現樓供準買家參觀，讓他們作實地考察，預期最快可在下周作標售。

　　他再指，整個項目市值達4億元，若以總樓面逾1.2萬方呎計，平均呎價約3.3萬元，至於每幢大屋市值由約5600萬元起，其中最貴為項目的「屋王」A號大屋，面積1696方呎，附設獨立門牌、車道，增加住客的私隱度，同時備有全屋苑最大，面積廣達3620方呎的特大花園，預計市值可達8300萬元，呎價高見4.8萬元，若成功以上述市價易手，可挑戰西貢區洋房呎價新高紀錄。除A號屋，面積達2238方呎、屬樓盤最大的B屋，其市值亦達約8000萬元。

　　鄺祖盛再指，近年西貢區較缺乏全新的獨立屋供應，預期項目推出後將引來市場注意，由於區內部分二手物業已有一定樓齡，可望吸引同區、甚至內地富豪客，而自公布樓盤資料以來，現接獲多宗豪客查詢，當中包括內地客。

　　現時國際集團除尚林外，手頭上亦有2個位於九龍城的舊樓項目，目前正作積極併購，期望可進一步擴大發展樓面，但鄺祖盛認為，由於政府推出的3項辣稅，以及過往數年樓價上升，無論收購成本及併購難度亦有所增加，未來亦打算再出手競投政府官地，主力會選購較具特色的住宅用地，例如適合興建低密度樓盤，或是精品式豪宅的地皮，例如14年曾競投屯門樂翠街地皮。

　　另一方面，對於今年下半年樓市走勢，鄺氏指出，現時樓價較去年高峰時已見回落，但近月已見喘定，甚至錄得輕微升幅，但認為細價樓走勢不及豪宅，始終未來數月尚有不少中小型新盤登場，加上發展商頻推優惠協助上車客入市，估計其售價往上彈升的空間有限。

　　至於豪宅物業，始終供應量有限，料抗跌力較強，而部分位處傳統豪宅地段的大碼物業，料再吸引富豪客出手購貨，售價再創新高亦不足為求。他亦認為，英國「脫歐」後，有機會令熱錢湧入本地物業市場，促使樓市升溫。

　　除本港住宅項目外，國際集團亦持有英國物業作長線收租，對該國樓市亦甚為熟悉，鄺氏認為，脫歐後雖然英鎊匯價經已下跌，但不會在短時間內大舉出擊入市，現正密切留意其最新形勢後再作決定。

儘管英國脫歐議題持續盪漾，波及各國股匯市，但泰國匯率相對受影響少，加上新南向政府推動，東協撐出內需和跨國企業、及高層商務人士的住宅租賃需求，使得泰國曼谷豪宅也吸引台灣游資前進，當作避風港。以剛剛在台上市，跨海銷售的曼谷「ICONSIAM」的文華東方酒店住宅新案來說，開賣2星期多，台灣買家就占已售戶數將近5成，成交8戶、共約4.5億泰銖，「錢」進泰國曼谷。

台灣唯一專營泰國房地產市場的代銷業藍海地產集團總經理劉威廷表示，2015年年中日幣大貶，部分投資日本的客戶，一片哀鴻遍野；6月24日脫歐公投結果出爐的超級震撼彈，重挫全球股匯市，很多跨國投資人因英鎊大貶，甚至資產一夕被蒸發上億元，屢次全球重大財經事件所帶來的匯率風險，已喚醒投資人跨國投資的警戒心。

劉威廷表示，但這一波英鎊貶值風暴中，泰幣相對於亞洲各國貨幣，貶值幅度最低，僅0.41％，匯率風險相對最低。

藍海地產副總經理李進倫表示，以剛在台北上市開賣的曼谷「ICONSIAM」文華東方住宅來說，每坪約35萬泰銖，每戶約4,550萬~3.9億泰銖的閣樓大戶，即使銷售期間碰上英國脫歐風暴，但仍成交8戶，其中一位買家一口氣買了3戶；另外曼谷當地已售出3.9億的頂樓閣樓，被美國買家買走，總計曼谷成交8戶。

台灣買家在「ICONSIAM」的已售戶數中，占比已達5成，令泰國人咋舌台灣的購買力。

李進倫表示，藍海地產今年在泰國累計1~5月成交戶數已逾100戶，總銷金額2.5億泰銖；6月「The Line」成交1億元，再加上「ICONSIAM」文華東方住宅成交4.5億，累計上半年成交近8億。看好今年台灣買盤轉移到泰國的潛力，目標2016年還會再代銷清邁新案，全年勢必會超越2015年藍海成交約200戶，總銷額約12億。