為達成蔡總統提出的8年20萬戶社會住宅目標，經內政部多次密集開會研商，於2016年7月14日部務會報通過「住宅法」修正草案，近日將報送行政院審查，希望在下會期送進立法院審議，儘速完成修法。以協助地方政府解決社會住宅的土地取得、經費來源及人力組織等問題，落實居住正義，照顧弱勢及青年族群的居住需求。

內政部表示，這次「住宅法」修法涉及社會住宅部分有4項重點。包括：

第一、明定主管機關得設立、指定或委託專責法人或機構辦理社會住宅，以因應社會住宅興建營運的專業性及人力需求。

第二、地方政府需要的社會住宅用地如屬於應有償撥用的公有非公用土地，得辦理長期租用，以減輕地方政府取得土地的成本。

第三、社會住宅興辦期間的地價稅及房屋稅得予適當減免，並免徵營業稅，以減輕地方政府或民間興辦社會住宅的稅賦負擔。

第四、增訂主管機關或民間以包租代管方式興辦社會住宅的相關機制，提供參與房東租金所得稅減免誘因，促使民間空餘屋能轉化為社會住宅，提供予弱勢族群居住。

此外，這次「住宅法」修正草案在住宅補貼專章部分，也增訂政府應參酌民眾負擔能力訂定住宅補貼額度，並鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者，其所獲租金可免納綜合所得稅，每月每屋免稅額度最高1萬元，以提高屋主將房屋出租予弱勢族群的意願。

在居住品質專章部分，則明定中央主管機關得補助直轄市、縣(市)主管機關針對屋齡達一定年限的公寓大廈進行必要的結構安全評估經費，以促進住宅結構安全。

在住宅市場專章部分，也明定公司或商號，應將其已銷售或出租的相關資訊，定期提供予直轄市、縣(市)主管機關。

內政部指出，後續「住宅法」修正草案將報請行政院審查通過後，送請立法院審議，並期望能儘速順利通過，以利中央與地方政府致力打造高品質無障礙的社會住宅，並促進社會住宅與當地社區的融合，期許社會住宅能成為讓人住進去會驕傲的住宅。

投資客自曝「黑心漏水屋」的關鍵字，木板、壁紙、塑膠布，是許多新手經常誤觸的地雷宅！碰到此類裝潢，只能分為有良心、稍微有點良心，以及沒良心3種等級，「雖然不是每個投資客都這樣搞，但盡量不要買」。

知名投資客帥過頭在其Youtube中透露，其實投資客買房時，最怕碰到「漏水屋」，為了能以最小的成本解決這項瑕疵，通常會出現許多奇怪的裝潢手法。

帥過頭說明，正常的處理方式，必須把牆壁敲到只剩磚塊，再上防水、抹平、油漆，但是這樣的作法「牆壁還是牆壁」，投資客這樣做「辛苦沒人知」，因此許多人會採取木板、壁紙等方式因應。

帥過頭透露，「比較有良心」的處理方式，就是在牆壁上釘一層粗的木板，再利用壁紙加以美化。因為木板與牆壁之間隔有約1公分的間距，因此漏水狀況不容易被發現。

但也有另一種方式「最黑心」，就是直接在牆壁上鋪壁紙。帥過頭分析，現在的壁紙都是塑膠材質，因此滲水不會透出壁紙，只要在下面貼磁磚，壁紙就會變成房屋的「雨衣」。這樣的施工期極短，2個工人、1個作業天就能完成1間房子，比敲牆壁、釘木板更省事。

帥過頭認為，一般新手買房時，最好避免「貼壁紙」，以及敲一敲都是「木板」的物件，「雖然不是每個人都這樣搞，但盡量不要買」，因為買方永遠無法確定，在壁紙、木板之下的素材，究竟是什麼東西。

好房網則是提醒買方，在看屋時必須多加確認「最容易漏水的6個地方」，例如窗台滲水、陽台外推、頂樓漏水、邊間外牆、浴室廚房、天花板，都是常見的漏水處，仔細檢查才不會買到黑心漏水屋。

草根文教基金會今天公布青年就業調查指出，53%受訪者對工作前景保持信心，比三年前的調查信心指數減少12個百分點；青年畢業後第一份全職工作的起薪，有四成不到25K，平均薪資約28Ｋ，與三年前相比「不動如山」。

青年人薪資低落但房價依舊高高掛，讓「買房」（近40%)成為青年未來最憂心的事，其次是就業(21%)、結婚成家(18%)、教養小孩(近18%)。草根基金會調查中心召集人陳松柏表示，年輕人想買房得靠父母幫忙，但若父母是軍公教，未來年金改革後月退俸縮水，恐更難對子女買房伸援手。

該項調查是在今年6月22日至25日，利用網路方式訪問1070位18~40歲青年。調查發現，大學生對畢業後第一份工作起薪平均期望值為3萬4760元，但實際起薪2萬8440元，落差達6320元。陳松柏表示，和三年前調查比較，實際起薪「不動如山」。受訪者認為謀職最有幫助的條件為「外語能力」比率最高，其次是專業證照和人脈關係。

逾半青年願意到海外工作 調查顯示，六成五的青年大學畢業後決定就業，想在國內升學比率只有7.1%，想出國升學比率不到1趴僅0.9%，但卻有五成二受訪者願意到海外就業，其中18~24歲最多、占68.5%，愈年輕到海外就業的意願愈高。至於出國工作地點，除了非洲外，其餘地方都不排斥，想去大陸及港澳工作的比率最高、占六成六。

台灣經濟動能不佳，唯有房價高掛？即使台灣6月出口已創連續17黑紀錄，在英國脫歐後，中研院也下修台灣今年經濟成長率為0.52%，一片不景氣中，許多人關心房價是否也會跟著急速下降？但專家認為，房市雖然無法重現過去榮景，但也不至於泡沫化！

全球經濟情勢普遍險峻，連富邦金控董事長蔡明忠也認為，「不只是台灣、世界都陷入L型經濟衰退」，可見各國均面臨經濟蕭條危機！

有網友jasonmoon在PTT發文表示，「台灣的房價目前已經到頂」！認為過去10年的房價暴漲，並沒有實體經濟的支撐，但因為目前經濟衰退，政府也不敢祭出過重的打房政策。

Jasonmoon認為，目前台灣面臨「缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才」情勢，加上未來少子化、勞動力人口不足等問題，「房價不會立即大跌、但恐將緩跌10年」，並表示若要買房子，最好不要買屋齡已30年以上的房子，否則還完房貸、房子都60歲了，還有誰要接手買？

即使房市冷清、市場進入「低量盤跌期」，永慶房產業務總經理葉凌棋則表示，房價溜滑梯式「直線下跌」的機率不高，只是目前買方對於降價的期待度仍高，「價格落差」是導致交易量無法放大主因；另外，淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰則在理財周刊上撰文指出，房市頂多出現「超額供給」現象，不至於泡沫化。

好房網名家賴淑惠則認為，只要房貸壓力在可負擔範圍內，不妨趁機小心挑選、聰明看屋，反而可以趁勢低價掃到好貨！

房市自從2014年高峰邁入盤整以來，多數業者減緩推案腳步，近2年推案量持續縮減，今年上半年量縮情況依舊不變。但若從統計數據上來看，顯示量縮幅度已經趨緩，房市似乎出現緩步打底跡象。

根據住展統計，今年1至6月，北台灣各地新成屋及預售屋累計推案量與去年同期相比，量縮近18%，從4940.06億元減少至4,070.65億元，但整體量能仍力守4千億元大關。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，雖然今年不少建商普遍抱持著「減量保價」、「出清餘屋」為主的策略，但若對照2015年上半年推案量比2014年大減26%的情況看來，量減情勢已逐漸趨緩。

雖說今年上半年各月份與去年同月份相比，案量大多呈現縮減或持平，唯獨4月推案量較去年同期暴增逾150億元，年成長幅度高達16%，5月因受新舊政權交替、政治前景不明影響，市場觀望氣氛再起，推案量僅約2015年5月的4成，不過6月政府磨合期過後，推案量即再度回溫，較去年同月成長約5個百分點，說明房市在擺脫政治因素干擾後，建商推案信心稍有回升。

何世昌表示，今年上半年推案量破千億的縣市僅有新北市與桃園市，其中桃園雖低空飛過千億門檻，但卻創下近4年來新低，以往多有千億水平的台北市，受到重稅因素打擊，推案僅有814.8億元，創下2003年SARS以後同期最低量，顯示多數建商對重稅的因應態度就是「不玩了」，寧願空手也不想大舉推案。

在各地一片量減局勢中，新竹縣市異軍突起，以518.75億元、5%的年增率，成為北台灣唯一量增的地區，但推案量不斷擴張，也讓區域賣壓持續沉重，恐不利未來房價支撐。

相較之下，量減幅度最大的宜蘭縣，一年以來新案房價與土地價格幾乎紋風不動，是北台灣價格最堅挺的區域。

何世昌認為，隨著房市已回歸基本面，外在干擾因素消除，又逢央行降息挹注市場信心，今年第3、4季推案量應會比去年來得大，因此全年推案量站穩8千億元以上機率頗高，全年推案量可望與去年維持正負5%水位。

指標大案要推不推 北台灣量縮近4成

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指標大案要推不推，今年1~6月北台灣各地新成屋及預售屋累計推案量，與2014年高點約6635億元相比，量縮近4成，僅4071億元。其中，以往多有千億水平的台北市，受到重稅打擊，推案僅約815億元，創下2003年SARS以後同期最低量。

今年不少建商普遍抱持著「減量保價」、「出清餘屋」為主的策略，《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，以台北市為例，原有機會推出的信義聯勤「ONE PARK」、「和平大苑」等案，案量估計分別有520億元、220億元，至今仍皆只聞樓梯響，聯勤案更確定延至明年推案，大案抽身的結果，致使整體表現不如預期。

建商盼減量保價
太子建設（2511）總經理謝明汎坦言，北市重稅之下無勇夫，「公司已決定暫退蛋黃區開發與購地，等政府政策較為確定時，再做思考，短期將以二線城市、交通便利的地點為主要推案考量。」
若以上半年各月份與去年同期相比，案量多呈現縮減或持平，唯獨4月推案量，較去年同期暴增逾150億元，年成長幅度高達16%。5月受新舊政權交替、政治前景不明影響，市場觀望氣氛再起，推案量僅約去年同月的4成，不過6月政府磨合期過後，推案量即再度回溫，較去年同月成長約5%。
北台灣各主要縣市區域中，以新竹縣市表現最突出，整體推案量518億餘元，年增約5%，是北台灣唯一量增的地區，但推案量不斷擴張，也讓區域賣壓持續沉重，恐不利未來房價支撐。

僅新竹縣市量增
海悅廣告專案經理宋子灝指出，今年海悅在新竹縣市代銷「興希望」及「興傳」2案，總銷約70~80億元，「新竹之所以今年推案量增，主要在於去年被壓抑的剛性需求，今年逐漸回籠，許多建商眼見市場交易量增，推案也隨之釋出。」
就目前新竹縣市推案熱區來看，仍以竹北一帶最密集，至於推案量會否帶來沉重賣壓，宋子灝認為，不少強調1字頭、以自住需求為規劃的建案，銷況不錯，部分大坪數、總價高的豪宅案，銷售時間恐拉長。
民眾劉小姐說：「新案多、選擇也多，但以現在的市況，銷售人員較願意談價，對我們想買房的人，比較有利。」

房市向來的兵家必爭之地，竟快變成人人避之惟恐不及的冷門戰區。過去半年度推案量動輒爆量千億水準的台北市，受到重稅因素打擊，建商紛紛採取「減量保價」策略，使得2016年上半年新推案只有814.8億元；比起2015年同期已大幅萎縮31.29％，更創下2003年SARS以來、最近13年來的窒息量。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，在新版房屋稅加重、央行緊縮豪宅的貸款成數等夾擊下，多數建商紛紛改弦易轍，對於重稅的因應態度，就是乾脆「不玩了」，寧願空手、也不想大舉推案；較具指標的大案，為大陸建設「琢白」等。

住展雜誌昨（14）日公布最新調查指出，今年上半年北台灣都會區新推案量，與去（2015）年同期相比，量縮近18％，從4,940.06億元減少至4,070.65億元，但已成功守住4,000億元大關。

何世昌表示，對照從2014年高峰邁入盤整以來，多數業者減緩推案腳步，以致這兩年推案量持續縮減的情況來看，2016年上半年量縮幅度，已罕見的趨緩，顯示房市似乎出現緩步打底跡象。雖然今年不少建商普遍抱持著「減量保價」、「出清餘屋」為主的策略，但若對照2015年上半年推案量比2014年大減26％的情況，量縮情勢已趨緩。

值得注意的是，往年多有千億水平的台北市，受到重稅因素打擊，推案僅有814.8億元，更創下2003年SARS以後同期的最低量。何世昌表示，顯示多數建商對重稅的態度，就是「不玩了」。

至於上半年突破千億新案量的區域，只剩下新北市、桃園市二都。不過桃園雖低空飛過千億元門檻，但卻是近4年來新低量。

至於新竹縣市，則逆勢爆量成長，以518.75億、約5％的年增率，成為北台灣唯一量增的地區；但推案量不斷擴張，也讓區域賣壓持續沉重，恐不利未來房價支撐。

宜蘭則是量減幅度最大，1年以來新案房價與土地價格，幾乎持平，是北台灣價格最堅挺的區域。

展望下半年，何世昌認為，隨著房市已回歸基本面，外在干擾因素消除，又逢央行連四降，估計第3~4季推案量，應會比去年來得大。全年推案量有機會站穩8,000億元大關，維持2015年正負5％的水位。

媒體報導北市房屋標準單價初步決定跟進台南市作法及最高路段率降為200％等說詞，台北市稅捐處嚴正澄清，黃素津處長並未表示該市房屋稅要跟進台南市的作法，且台北市政府財政局陳志銘局長已於2016年7月13日特別強調說明，攸關全體市民權益的重大房屋稅政策，未來以財政局正式對外發布的訊息為主，目前政策尚無明確方案。

黃素津處長表示，報載訊息僅是在詢問她有關台南市的房屋稅調整情形，並未表示台北市初步決定跟進台南市。又報導提及調低最高路段率由現行的300％降為200％部分，僅是在說明之前研議檢討高級住宅的加價方式，如參考別墅型房屋加價方式的舉例說明，也不是初步決定方案。

黃素津進一步表示，包括房屋構造標準單價、地段率等房屋稅基的改變，需要不動產評價委員會討論通過後才能實施，為期房屋稅基合理化的各項配套措施能更周延完善，財政局及稅捐處將就相關議題廣納各界建言，據以研擬調整方案，作為2017年重行評定該市房屋標準價格時參考。

台北市政府2017年7月14日再度發表聲明指出，遠雄巨蛋公司趙藤雄董事長2017年7月13日召開大巨蛋防災與安全記者會以颱風季來臨為由，指稱台北市政府不配合該公司進行交通管制即是不負責與自認先行施工有理之邏輯，是轉移焦點糢糊安全維護管理責任的話術。台北市政府表示，大巨蛋防颱工作，屬遠雄公司依法應負起工地安全自主管理責任，颱風期間如有發生災害致影響行人或車輛安全情事，再通報警察單位進行必要之交通管制。颱風期間基於地方主管建築機關立場，亦會隨時掌控即時狀況並為必要之因應措施。

記者會中指稱有關7項安全基準是私設刑堂部分，市政府都市發展局已多次以新聞稿回應，在適法性部分都市發展局於2015年8月6日及10月15日兩度接獲中央主管建築機關內政部營建署指示，確認都市防災議題由市政府審議，另依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」就9條第2項第8款規定，涉及都市防災議題地區應辦理都市設計，所以大巨蛋涉及都市防災之公共安全部分，由市政府審議絕無疑義。至於第1、4及7項涉及防火避難性能審查範疇，同時由台灣建築中心審查中，7項安全基準於法有據，且中央地方均有共識，絕無私設刑堂情事。公共安全是市政府一貫堅持的態度，事實上，遠雄公司對外宣稱安全無虞，但遠雄公司為變更設計，向台灣建築中心提出防火避難性能審查第二次變更設計自2015年7月開始審查，歷經4次預審及3次正式審查，迄今仍未通過，顯見公安仍有疑慮。

台北市政府表示，趙先生認為2015年4月16日市政府安檢小組只花兩天完成模擬，先射箭再畫靶的控訴，事實上安檢小組針對大巨蛋園區予以安全體檢，是在經過13次專案小組討論，並2次邀請遠雄公司說明、1次現場會勘、2次赴日研商及3次日方委員來台討論後始作成結論。而電腦模擬從3/9至4/14共432小時作業時間方提出安檢報告，報告為專業論述就事論事，並無只花兩天及射箭再畫靶的情事。此外趙先生所稱樓梯不均勻是根據流量規劃，樓梯配置及數量向四周散開逃生沒問題部分，事實上，經檢討大巨蛋棟各層平面圖說，樓梯雖分散配置，但因避難層出入口配合商場棟完整性而過於集中，在公安逃生過程中容易有擁擠甚至產生踐踏情事；更遑論影城、商場及旅館辦公棟消失的17座逃生梯，所以大巨蛋規劃並無法有效分散向四周逃生。

台北市政府表示，至於完全於基地內檢討逃生避難，是基於週邊環境狀態無法預期及道路要維持消防救災的功能之前提下，所做的模擬情境條件設定，在基地開發所造成的環境衝擊影響，原則上都須基地內部化檢討，不論是開發量、停車需求、或逃生避難，瞬間大量人潮避難時必須考量週邊環境的安全性，在不造成恐慌情緒下讓人潮安全臨時停留在基地內，後再有秩序及方向性的疏散方為有效的安全避難模式，非指不能離開地界。

大巨蛋工程經台北市建管處於2015年5月14日進行現場勘驗，發現該工程有79處主要構造未按2012年3月19日第1次變更設計建築圖說施工，都發局爰依建築法第58條第1項第6款規定於2015年5月20日予以停工，非依大眾捷運法或文化資產保護法規定停工。停工後未完成之大底由承、監造人依臺北市建築管理自治條例第21條申請先行報備施工，並已於2015年8月15日全部完成。目前由於尚未完成性能式防火避難及變更設計審查，故無法申請復工。

雖建築法第63條明定「建築物施工場所，應有維護安全、防範危險及預防火災之適當設備或措施。」大巨蛋停工期間，工地安全與維護仍為承、監造人工地管理之責任。但台北市建管處目前仍每周邀集台北市土木技師公會、結構技師公會、建築師公會及中華民國大地技師公會等專家組成停工勘檢小組，定期與遠雄公司討論工地維護事宜，並每周專案會同專業技師及本府消防、勞檢、環保等單位聯合勘查大巨蛋工地，善盡主管建築機關監督大巨蛋停工期間，遠雄公司應負維護工地責任。

台北市政府指出，大巨蛋停工期間，市府從未禁止遠雄針對工地安全維護所必須採取之任何處置，且每周邀集專家開會及巡查工地，並提出建議方案予遠雄公司，鋼構鏽蝕問題亦多次要求承造人進行維護，包括對生鏽狀況予以分類分級，並提出對應之處置評估，遠雄公司如不採取任何處置，其損失應自負完全之責任。有關浮力等安全問題，台北市土木技師公會、結構技師公會、大地技師公會及建築師公會等專家組成停工勘檢小組研析，分別就連續壁載重、摩擦阻抗及控制地下水位之狀況加以判斷，認為停工後基地應無上浮力問題。本府捷運局前亦針對大底安全監測評估結果表示尚無公安問題。

台北市政府強調，颱風季尚未結束，大巨蛋的安全確實不能等，但不可以用此為藉口來掩飾未按圖施工的事實及曲解法令忽略程序，最後市政府仍籲請遠雄公司按法定程序儘速完成建造執照變更設計所需之性能審查、環評、都審有關應辦事項，方屬復工之正辦。

最新實價登錄大揭密，連房仲都不得不說「嚇死寶寶了」！房仲統計台北市大直地區成交行情，發現許多指標社區單價不斷下探，「破百見8」、「破9見7」、「破6見3」屢見不顯，建議屋主最好識時務者為俊傑，調整售屋心態才是保障資產不更縮水的上策。

想要撐過房市寒冬，屋主心臟要夠大顆！台灣房屋大直店房仲陳泰源整理台北市大直區成交行情，發現多個指標社區已出現單價破底的情況，無論是「破百見8」、「破9見7」、「破6見3」，多個社區房價逐漸現出原形。

陳泰源分析，位於堤頂大道二段的「觀河」社區，已由最高點每坪118萬元，跌到每坪82.7萬元，形成「破百見8」的局勢；「忠泰VOGUE」、「羅馬假期」、「明水四季」同樣出現單價「破9見7」的狀況。

至於價格較親民的國宅、軍宅、公寓產品，更是出現價格「殺很大」的狀況，以「基河國宅」非河景面為例，單價一度飆至60萬元，如今最新行情卻只剩下47~49萬元；「力行新城」更是從最高61.5萬元，跌回每坪36.4萬元，「破6見3」價格幾乎對半。

位於北安路、大直街一帶的老公寓，單價也曾一度「見8」，但如今只剩下「4字頭保衛戰」，甚至曾出現每坪39.2的破盤價，不過陳泰源強調，這類破底價也許和「公寓5樓」的屋況條件有關。

對於房價不斷下修盤整，仍有屋主堅持「Hold住」不降價的狀況，永慶房產集團業務總經理葉凌棋建議，屋主最好視狀況調節手中資產，雖然雙北市的精華區、蛋黃區相對抗跌，預期跌幅約2％~5％而已，但是蛋白區、蛋殼區等條件較差的物件，可能會再下修5％~10％，「雙北要再降10％才能達到買方的滿足點」。

熱錢從一線城市向二線城市流動，地王潮也從一線城市向二線城市蔓延。

中原研究中心資料顯示，截至6月底，其監測的40個城市已出現了65宗地王。而深圳，作為全國地價、房價最高的城市，更是火熱異常。

深圳上半年賣地賺364億 樓面價是2015年的近3倍

公開資料顯示，今年上半年，深圳全市土地出讓金額高達364.15億，在出讓面積較2015年減少近7成的同時，出讓金額僅減少16.4%，樓面價高達24024元/平方米，是2015年的近3倍之多。而2015年上半年，深圳賣地金額只有82.7億元。綜合深圳市規土委和中原研究中心的統計資料，從出讓金額占比來看，帶有住宅性質的兩宗綜合用地的出讓金額就高達223.5億元，占上半年的金額比例為61.8%。

6月2日，深圳商品房現售試點項目，龍華今年第一場商住用地迎來出讓。該宗地被中國電建集團和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億的高價奪得，樓面價高達56781元/平方米。六天后的6月8日，深圳出讓光明新區一宗商住地塊，被龍光以總價140.6億元競得，溢價率159.79%，折合樓面價27620元/平方米，刷新2016年全國總價地王紀錄。

同時，深圳的商業用地也為全市貢獻了52.66億的土地收入，折合樓面價25232元/平方米。該地塊位於南山區後海，規定僅限位於深圳的總部企業獨立申請競買，最後由深圳聯想海外控股有限公司以底價獲得。

深圳市規土委和中原研究中心資料顯示，縱觀深圳全市，上半年土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米。就成交結構來看，工業用地供應12宗，絕大多數集中在龍崗區，共成交17.34萬平方米，僅占去年成交的22.1%，同比銳減。商業用地一共有4宗，合計14.52萬平，南山區、光明新區、龍崗區和坪山新區各成交1宗。

更值得關注的是供應用地中來自舊改的比例。上半年，全市新增供應面積312.5萬平方米中舊改面積佔據178.5萬平方米，比例更是拉升至57.1%。舊改在供應中的比例不斷加重，成為了新增供應的主要來源。事實上，從2009年12月1日深圳開始實施《深圳市城市更新辦法》開始，政府公開默許了協議出讓土地，舊改項目的供應就開始表現出明顯增加的趨勢。2010年，舊改面積占總供應用地比僅為15.7%，到了2015年，此比例已高達5成。

深圳上半年賣地賺364億 樓面價是2015年的近3倍

“十三五”期間，深圳計畫供應住房建設用地800萬平方米，其中，商品住房用地590萬平方米，包括新供應用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、征地返還用地100萬平方米。

不過，到了下半年，深圳招拍掛土地有所增加。8月，新增出讓土地有15宗，其中14宗是商業用地。


深圳市規土委網址資料顯示，14宗商業用地中，11宗商業用途的土地位於寶安區大空港範圍內，出讓宗地總面積共計528183.95平方米，規定總建築面積為1543280平方米，包括商業、辦公、酒店及商務公寓等分項功能建築，土地使用年期為40年。另外有3宗商業用地位於南山桂灣片區。至於唯一的一宗工業用地，位於南山區媽灣片區，用地面積為20275平方米，總建面為9240平方米。

每次深圳土地拍賣，必然引起房企和投資界的極大關注，8月，可預見又將是各家房企血拼的時刻。

美聯物業深圳及惠州區域總經理江少傑對第一財經記者表示，從去年底至今年初，深圳迎來難得的土地高峰供應期。在此輪高峰後，因樓市還待回暖，預計土地供應也將隨之冷淡。

上海虹口誕生地王！未來保本售價或超12萬/平！

總價37億！保守預估未來售價至少12萬/平！

就在剛才，上海虹口區涼城新村街道073-06號地塊被新城控股以37億元拿下，樓板價6.7萬/平方米，剔除不可售面積，樓板價高達8.9萬/平方米，未來保本售價預計高達12萬/平方米。

在此之前，上海的泗涇地王保本價6萬/平、周浦地王保本價8萬/平、嘉定地王保本價6萬/平，但它們全部出現在中心城區以外，而今天拍出的涼城地王則是今年以來的第一塊市區地王。

這宗地塊也引來永同昌、九龍倉、大名城、華髮、泰禾、中糧、保利、三湘、葛洲壩、金隅、中洲控股、金茂、新城控股、合景泰富、招商等多家開發商參與競拍。

而更讓人關注的是，從周浦到奉賢、松江，地王一個接一個誕生，周邊房價一次接一次上漲，這次虹口地王誕生，又會造成怎樣的“漲勢”呢？

市區終於拍出了地王

這是近8年來虹口區出讓的第一塊“像模像樣”的地塊。

上海拍出第一塊市區地王！“12萬+”時代開啟

之所以這麼說，因為此前虹口拿出的地塊本來就少，去年出讓的地塊還是宗袖珍地塊，出讓面積只有8916平方米，最終由景瑞拍得，成交價格6.52億元，樓板價31793元/㎡，溢價率約59%。

而此次出讓的涼城地塊，不僅面積19959.5平，容積率2.75，可建面積54889平方米。而且地塊東至廣粵路，北至廣靈四路，距地鐵1號線1km左右，距離地鐵3號線、8號線也在2km左右，交通便捷；而且地塊周邊有諸多成熟社區，以及閘北公園、大寧靈石公園等配套。

不過，該地塊總起價208577萬元，起始樓面價38000元/㎡，而且需要有5%的保障房和2000平的社區行政醫療衛生設施，需要無償移交給政府，另外15%需整體持有且70年無法轉讓，即20%的面積無法出售。

由於苛刻的出讓條件，這個項目能可售面積為39166平方米，真實樓板價或在5萬/平方米左右。

上海豪宅的巔峰時代即將到來?

上海虹口涼城因為建設得比較早，老小區普遍，區域內次新房屈指可數，目前售價在6-7萬/平方米的水準。

可以說，涼城板塊在虹口整體區域中商業基礎較弱，卻承擔著巨大的居住功能。

不過，這個片區是未來虹口區商業配套的重點規劃開發方向。所以行內預測，伴隨開發的深入和此次高價地塊的誕生，區域房價還會有大幅上漲空間。

而就今日拍出的這種地塊而言，有了大寧的經驗，相信該區域的投資潛力會上升，同時，又一個巨無霸高端項目的誕生，也預示著上海豪宅價格或進入巔峰階段。

在萬科因為寶能舉牌而深陷控股權危機之時，也有房企在與險資的合作下實現快速增長。

去年4月，碧桂園向中國平安定增22.36億新股，占該房企發行後總股本的大約10%。按照鎖定期1年，至今未見中國平安集中拋售跡象。

引入中國平安以來，碧桂園與其多次聯合拿地，涉足上海、東莞等熱門城市，比如7月8日搶下莞城“新地王”，樓面地價12661元/平方米，溢價率321%。

此前，碧桂園深耕於三、四線城市，以低價拿地造城為特色，但去年以來，龍頭房企基於避險考慮回歸一、二線，一些券商曾對碧桂園深表擔憂，但其上半年銷售業績飆漲，現金回籠逾千億元。

此輪樓市催火了碧桂園等地產巨頭，但房地產週期性較強，這種模式是否能讓險資對其足夠有耐心予以長期支持？

平安好房為碧桂園促銷50億

7月4日，碧桂園對外披露了該房企上半年經營業績情況，從資料來看，總計實現合同銷售金額1250.7億元，合同銷售面積1564萬平方米。

其中，碧桂園權益所有人應占的合同銷售金額及合同銷售建築面積分別約為972.3億元及1270萬平方米。與此同時，碧桂園還強調稱，該房企上半年累計實現銷售現金回款1051億元。

碧桂園對此業績以“優秀”二字進行概括，還對外解釋稱，這主要得益於其準確把握市場機遇，提前積極儲備優質土地及合夥人機制的成功運行。

值得一提的是，碧桂園基於對下半年市場的樂觀預期，將年度國內合同銷售目標從1680億元上調至2200億元。

去年8月份，碧桂園聯手平安產險，雙方涉及保險業務、員工綜合福利保障、房地產業務、業務創新等，試圖參與開發平安8000萬客戶資源。

時隔兩個月，碧桂園又與平安人壽達成共識，首次殺入雲南房產分銷市場，合作模式為“保險+經紀”，也就是碧桂園借助中國平安開發的“好房拓”APP房產經紀平臺上線雲南轄區的碧桂園樓盤，讓平安人壽員工向客戶推介，若成功成交即可獲得不菲的傭金。

與這種“人海戰術”式的分銷模式相比，平安好房網的“互聯網金融房地產”模式更引外界關注，截至目前，它與全國諸多一線房企及一些區域房企多有銷售合作。其中，好房金融涉及按揭貸、安心貸與好房寶，還有好房眾籌產品。

平安好房首席執行官莊諾向《每日經濟新聞》記者獨家透露，截至7月13日，平安好房平臺年內已促成樓盤銷售總額大約400億元，其中為碧桂園樓盤促銷總額大約50億元。

“在金融產品上一視同仁，沒有對碧桂園的客戶特別優惠。”莊諾強調說，目前首付貸不做了，與碧桂園合作的“開發眾籌”項目還沒落地，仍在探討。

多管道融資助力市場擴張

當前，碧桂園能與平安人壽、平安財險以及平安好房網等合作，主要得益于碧桂園去年4月份主動拉中國平安對其戰略入股或對方主動對其戰略投資。

去年以來，“資產配置荒”跨市場蔓延，高收益產品日益稀缺，追求穩健的險資在保監會鬆綁權益類投資及不動產投資比例之下，急於尋找優質投資標的，而一線房企基於安全擴張的需要也非常需要與強勢的金控平臺或所謂的“靠山”深度合作。

通過向中國平安定增22.36億股新股，碧桂園實現權益融資49.5億元，作為第一大股東的楊氏家族持股雖被稀釋至53.6%，但仍為碧桂園控股股東，中國平安持股比例9.9%為第二大股東。

碧桂園此舉的戰略意圖，在其公告中就被明確表述為“優化股東結構及拓展融資管道”等。

碧桂園中西部地區某一區域投資拓展部相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，就融資而言，平安是他們融資管道之一，他們最近在海外發債成本也很低。平安作為他們的股東，也是他們的投資夥伴，跟他們既有大層面上的合作，也有很多具體項目上的合作。

6月底，碧桂園旗下福建公司借助平安證券發行14.11億元購房尾款應收債權資產證券化產品，其中A級分為1年期與2年期，額度分別為3.9億元與4.5億元，對應利率各為4.5%與5%，優先B級發行4.1億元，期限2年，年化利率6%，次級7100萬元，期限2年，為浮動收益。

實際上，上述證券化產品屬於債務性融資，碧桂園公開表示該資金將用於公司日常運營。這些產品對碧桂園的規模迅速擴張帶來實質性説明。

據悉，碧桂園2015年資本性支出和房地產開發支出合計848.25億元，而新購入172個項目就耗資560億元，總樓面面積3821萬平方米。截至2015年末，該房企總土地儲備及應占權益土地儲備分別為1.12億平方米及9605萬平方米。

去年碧桂園實現合同銷售金額總計1401.6億元，但銷售現金回款1170億元，上述拿地款就幾乎占了銷售回款現金總額的50%。

截至去年底，碧桂園旗下永久資本工具（俗稱永續債）餘額為195.28億元，同比減少了逾100億元，但淨借貸比率（總負債扣除可動用現金除以總權益扣除永久資本工具）達到60%，同比增加了3個百分點。招銀國際表示，碧桂園為支付永續債利息在2016年達16.6億元。今年償還永續債後，預測碧桂園淨負債比率將由2015年的46.9%升至2016年的69%。

在今年樓市銷售火爆的大環境下，碧桂園的財務策略無疑踏准了市場節拍，也讓企業增長速度進一步加快。



為了快速擴大規模，碧桂園也選擇了合作模式，最佳夥伴之一便是該房企二股東中國平安。去年底，碧桂園、平安與東原聯合體豪擲23.1億元拿下上海奉賢區南橋新城一幅地塊，而近日碧桂園與平安殺入東莞莞城搶下“新地王”。

記者注意到，碧桂園2014年上半年及之前階段性經營情況均未涉及合營及聯營公司，但2015年上半年，碧桂園合同銷售額總計約544.7億元，但今年上半年合同銷售金額就創下千億，其中不少業績來自於合作項目，擴大合作項目比例顯然對碧桂園擴大市場份額有極高的戰略價值。

2015年，碧桂園實現歸屬于上市公司股東的應占淨利約92.76億元，同比下降約9.3%，其中永續債分食約3.56億元，少數股東權益分食了7909.2億元，該兩者合計分食了約4.35億元。

天津要做全球一流的創新城市了。

根據7月13日公佈的《中共天津市委天津市人民政府關於貫徹落實〈國家創新驅動發展戰略綱要〉的實施意見》（以下簡稱《意見》），天津將分“三步走”實施創新發展戰略，到2020、2030、2050年分別成為全國領先的創新型城市、世界創新型城市、全球一流創新型城市。

天津的這一提法顯示出其在創新方面戰略定位的調整。

2015年天津提出的只是“打造具有國際競爭力的產業創新中心”的目標，當時北京、上海、深圳分別提出打造全國科技創新中心、全球影響力的科技創新中心、世界一流科技創新中心的概念，站位較高。

對此，中國科技發展戰略研究院科技投資研究所所長郭戎指出，天津新的定位目標也不低，但與北京的定位還是有些差異，因為科技創新中心，要求在基礎領域的前沿研究成為全球的中心，這方面北京有優勢。

“北京的科技創新成果首先在天津得到運用的可能性比較大，北京的科技創新中心定位對天津成為創新城市有帶動作用。”他說。

天津創新戰略“升格”

近期召開的天津市第十屆委員會第九次全體會議通過了上述《意見》。該會議提出，天津全市創新發展要分三步走：

第一步，到2020年成為全國領先的創新型城市，基本建成具有國際影響力的產業創新中心；第二步，到2030年躋身世界創新型城市行列，全面建成具有國際影響力的產業創新中心；第三步，到2050年全面建成全球一流創新型城市，成為世界重要的產業創新中心。

天津市委代理書記、市長黃興國指出，確定上述目標，充分考慮了天津的科技創新和產業發展的現狀，與中央對天津的定位和國家戰略要求相銜接，與“十三五”發展規劃相銜接，明確了創新發展的努力方向。

下一步要注意把握建設創新型城市和產業創新中心的內涵要求，必須向科技創新聚焦，以科技創新為核心帶動全面創新，率先形成以創新為主要引領和支撐的經濟體系和發展模式。

21世紀經濟報導記者獲悉，天津近年來科技創新取得了很大的進展，比如研發投入占GDP比重為3%，為全國第三，僅低於北京和上海。

天津科技型中小企業已經發展到8萬多家，小巨人企業將近4000家，總產值在工業中的比重達到50.5%，佔據“半壁江山”。

黃興國指出，在經濟下行壓力加大、石油化工鋼鐵建材等傳統產業低迷的情況下，天津GDP“十二五”期間年均增長12.4%，2015年保持9%以上的增速，靠的就是科技創新和結構調整，創新發展的增量彌補了傳統產業的減量。

而下一步天津的科技研發投入還要加大，比如2030年研究與試驗發展經費支出占生產總值比重達到4.0%，聚集一批具有世界水準的高端人才，擁有一批世界知名的領軍企業、高等院校和科研機構，形成一批世界領先的技術和產品。

目前天津準備打造10大產業集群。包括高端裝備、新一代資訊技術、節能與新能源汽車、現代石化、現代冶金5個5000億元產業，以及航空航太、節能環保、新能源、新材料、生物醫藥等5個超1000億元產業。

不過，上述產業在很多城市也被規劃入未來產業之中，天津如何脫穎而出，還需要具體實踐。

南開大學濱海開發研究院副院長劉剛指出，是否成為科技創新中心，取決於一個城市創新創業活動大規模的湧現和發展，關鍵是誰能夠搶佔這個制高點。現在有些城市走在了創新的前頭。“現在杭州在創新金融上的發展已經把好多城市拋開了一定距離，大家都可以提科技創新城市，但是15年以後哪個城市實現還不好說。”他說。

天津財經大學創新與創業研究中心主任張立豔指出，下一步天津要進行大的科技體制改革。

比如應該在高校，特別是理工院校設立相關的科研成果轉化部門，雖然現在很多學校有類似的機構，但更多的像是一個行政機構，它應該是一個公司的形式。

“我目前在做創新與創業研究，很多企業跟我反映，高校學生的科技成果和企業的需求相差太大。所以我覺得高校內部應該有這麼一個機構，或者通過創業課的訓練，幫助學生與企業對接。”她說。

與京滬深錯位發展

天津提出的創新城市目標，與京滬深幾乎並肩。

北京已經提出2020年將成具有全球影響力科技創新中心，上海和深圳此前也提出全球科技創新中心的定位。

不過，專家認為，京滬深津都要做相應的全球科技創新中心，定位還是要有些區別，發展也應該有些錯位。

中國科技發展戰略研究院科技投資研究所所長郭戎指出，全球科技創新中心，一般指一個城市要在科學技術方面強，特別是基礎領域前沿領域成為全球的中心。而所謂的創新城市，主要還是在技術的運用這一塊。所以圍繞著一個科技創新中心，可能有多個創新城市

上述《意見》提出了一些鼓勵創新的政策，比如盤活利用閒置商業用房、空置村莊、工業廠房、企業庫房等，打造一批專業化的創新創業社區和特色小鎮。鼓勵支持科研人員創新創業。支援在職科研人員在完成本職工作的基礎上，採取兼職兼薪方式創業或服務企業創新等。

南開大學濱海開發研究院副院長劉剛指出，以後北京可以多做研發，天津多做製造。

首都經貿大學城市經濟與公共管理學院博導安樹偉認為，北京的長處就在於高品質和數量眾多的科研院所，深圳的創新是靠企業創新發展起來的，它的體制比較活，有很多民營創新企業。

天津需要強化科技成果的轉化，北京和上海則需要向深圳學習怎麼樣發揮市場對創新資源的配置作用。“科技成果轉化與商業環境、競爭條件、宜居程度、城市管理水準都是有一定關聯的，而政策優惠只是一個方面。”郭戎說。

製造業轉移至珠三角地區後，港澳的強項已轉變為專業服務。“中國模式”推向全球尤其是“一帶一路”國家，有賴於“珠三角製造”與“港澳服務”的聯手。

鄭永年很看重珠江的出海口，他認為這是廣東擴大開放優於內地其它省份的支點。

7月14日，身為新加坡國立大學東亞所所長、華南理工大學公共政策研究院學術委員會主席的鄭永年，在廣州提出“環珠江口灣區”概念，即推動珠三角地區9座城市與香港、澳門的合作，以推動中國新一輪的對外開放。

鄭永年是在當日的第五屆南方智庫論壇提出前述觀點的。在這場論壇上，不少經濟學者與鄭永年的觀點趨於一致：全球政治經濟局勢正經歷複雜多變的深度調整，中國需要持續擴大對外開放以應對經濟全球化進程中遇到的挑戰。廣東則需要轉變資本輸入、勞動密集型產業為主的開放模式，進一步推動資本輸出，更大範圍地參與經濟全球化。其中一大路徑是聯合港澳構建“灣區經濟”，依託自貿區等平臺推動珠三角製造和港澳服務的“走出去”。

推進大灣區建設

在前述論壇中，多名經濟學者不同程度提及“大灣區”建設及粵港澳合作。這背後，是全球政治經濟形勢深度調整，中國經濟進入中高速增長的“新常態”，都促使內地對外開放的“排頭兵”廣東做出調整。

以珠三角地區為代表的製造業，曾經依靠香港、臺灣等地的資本輸入，開啟了內地經濟低成本、高增長的“紅利”時代，但近年來“紅利”優勢逐漸衰減。這也是經濟學者們認為內地必須轉變開放策略的依據。

廣東轉變開放策略的態勢尤其明顯，其特點由單純的“三來一補”、“資本輸入”轉變為“資本輸出”、推動大型企業走出去。典型案例有華為、中興等大型企業的全球化佈局，家電巨頭美的集團近期對東芝、庫卡的跨國並購等等。

鄭永年直言，與以往的“引進來”不同，廣東此番以“走出去”為主的對外開放將遭遇強大的海外阻力。其原因是，無論是上世紀八九十年代的“招商引資”，還是2001年加入WTO前後強調的和世界規則“接軌”，均不存在與海外資本的利益衝突。但此番廣東資本、企業走出去，面前的道路是要麼與西方既得利益者有衝突、要麼只能進入發展環境相對較差的國家和地區。

廣東要在當前突破前述難題，就必須重塑開放的競爭力，而希望就在與之毗鄰的香港、澳門。

中山大學粵港澳發展研究院副院長、首席專家陳廣漢就在演講中多次強調“粵港澳大灣區”的構建。

“粵港澳大灣區”的提法，最早見於2015年3月發出“一帶一路”倡議的《願景與行動》。

陳廣漢表示，自改革開放以來，以承接港澳產業轉移起步的珠三角地區，實際上已經探索出全球經濟治理的“中國模式”，即走基礎設施先行、繼而建設產業合作園區的和平共處道路。

而在製造業轉移至珠三角地區後，港澳的強項已轉變為專業服務。“中國模式”推向全球尤其是“一帶一路”國家，有賴於“珠三角製造”與“港澳服務”的聯手。

中國（深圳）綜合開發研究院常務副院長郭萬達認為，從整個亞洲看，粵港澳是貫徹亞洲南北的樞紐，是政府對東南亞和南亞國家發揮外溢效益和輻射功能的重要支撐點。

鄭永年提出的是“環珠江口灣區”，包含珠三角地區9座城市（廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、江門、肇慶）以及香港、澳門。在廣東省內，佔據行政區劃約20%的珠三角城市貢獻了全省約80%的 GDP，粵東西北地方的發展層次與珠三角地區還有較大差距。而上世紀80年代後期以來，內地試水對外開放、承接港澳製造業轉移的主要陣地亦是珠三角地區。這也是劃分“9+2”環珠江口灣區的主要依據。

破解產業結構固化

不過，無論是“粵港澳大灣區”，還是“環珠江口灣區”，建設起來並不容易。

華南理工大學公共政策研究院理事長莫道明指出，構建環珠江口灣區，路徑在於通過區域經濟整合實現新一輪的工業化，而其中關鍵是破解該區域內產業結構固化問題。

所謂的“產業結構固化”，指的是區域內二、三產業的比重，產業自身的發展層次優化並不明顯。

廣東省統計局資料顯示，從產業結構看，在香港、澳門之外，珠三角地區9座城市都存在著較大比重的低端製造業。以二、三產業占城市GDP 比重為參考，9座城市普遍略低於5∶5；但以二、三產業從業員工數量做比較，其結果則是，除廣州外，在包括深圳在內其餘城市，工業企業員工數量佔據二、三產業從業員工數量的六成左右，東莞、中山甚至高達八成。這說明廣東的整個工業部門單位產出過低。

莫道明撰文分析，前述情況的出現，根源在於珠江口灣區的主要大型城市對現代城市轉型和區域經濟發展都並無規劃，使得產業經濟的市場主體被鎖定在灣區。

一方面，廣州、深圳兩大核心城市分別提出將裝備製造業直接納入核心城區的計畫，不斷強化了大型城市在第二產業尤其是製造業的存在，這使得製造業無法從大型城市和現有核心工業區轉移到要素供應更充足的周邊地區，從而也就無法實現由點到面的區域經濟擴張；

另一方面，由於周邊地區缺乏必要的第二產業升級，而使得以廣州、深圳為首的城市無法發展出可以與城市規模相當的第三產業，第三產業持續低端化。

因而，莫道明指出，如果環珠江口灣區建設與新一輪“振興製造業”的思潮重疊，“有必要理清環珠江口灣區需要何種製造業，以及現有的產業結構是受到何種因素影響而成型的。”

商務部原副部長、中國國際經濟交流中心副理事長魏建國也強調，廣東經濟的增長點不能是以往的低端製造業，下一步要抓好高端製造業、現代服務業的升級，需要在2020-2025年打造50~100個高端製造業群，形成一批家電、建材、新材料、新工藝、生命醫療等全球製造業的新高地。這將推動廣東由勞動密集型產業向技術密集型產業轉型。

那麼，前述的產業結構固化問題應該如何破解呢？



多名經濟學者將目光投向自貿區。郭萬達指出，廣東需要借助自貿區平臺展開壓力測試，積極參與新一輪國際規則制定，其中包括香港、澳門的先進標準；同時，以開放促改革，積極打造“開明”政府，推動行政審批制度規範化、透明化，構建公平、多元、共治、價值包容的機制。

莫道明進一步建議，環珠江口灣區建設需要上升到國家層面，要以構建灣區現代產業體系為抓手，搞好城市群之間、城市群內部的產業分工與合作，推進核心區的轉型升級，同時組織好傳統產業從核心區的有序退出和向內陸腹地的轉移，擴大珠三角核心城市的產業輻射範圍。同時，也要研究和推進灣區不同社會治理制度的對接和整合。

九龍塘Grampian頂層圖創新高

英國脫歐推遲本港加息步伐，樓市氣氛明顯升溫，豪宅新盤一枝獨秀，發展商推盤更為心雄。國際集團與大富控股旗下西貢尚林以招標方式推售6座獨立屋，指導價介乎5500萬至逾8000萬元，呎價高見4.7萬元，挑戰區內一手新高；興勝創建（00896）代理出售的九龍塘The Grampian部署下月以現樓形式發售，頂層特色戶有意挑戰區內新高。

新盤掀加價風，發展商更主力調高撻訂戶售價，多個新盤出現「一撻即加」情況，加幅介乎2%至12%。

A屋呎價4.7萬 挑戰同區一手

尚林昨天開放現樓示範屋供傳媒參觀，國際集團行政總裁鄺祖盛表示，項目將於周六開放A、B及F屋供參觀，視乎情況再定出招標細節，6間獨立屋指導價介乎5500萬至逾8000萬元，呎價約2.73萬元起，其中A屋最貴，呎價約4.7萬元。

該集團亦為買家送出Quintessentially Lifestyle提供的禮賓服務一年會籍，每戶價值10萬元。

西貢區近年不乏洋房新供應，華懋碧沙路22號年初以1.31億元成交，呎價3.6萬元；二手市場呎價最高的碧沙花園F段雙號屋，每呎3.74萬元；尚林指導呎價高見4.7萬元，挑戰區內一手新高。

興勝創建項目管理董事周嘉峰表示，該公司策劃銷售陳氏家族持有的九龍塘嘉林邊道豪宅項目The Grampian，料下月初以現樓形式發售，共提供14伙，全為4房間隔，標準戶面積2077方呎，頂層兩個特色戶約2134方呎，有力挑戰區內新高。

同區現時分層式單位呎價最高為嘉里（00683）發展的義德道3號，1座頂層單位去年9月以1.56億元售出，實用面積2527方呎，呎價6.17萬元。

周嘉峰說，同系佐敦The Austine Place累售30伙，套現逾5.76億元，平均呎價2.21萬元，呎價最高約4.2萬元。項目日前調升19樓A室及26樓A室售價，加幅2%，目前可供發售單位共10伙。

新盤撻訂戶紛提價再推

發展商調高貨尾單位售價近月絕不罕見，新地（00016）將軍澳海天晉昨天重發價單調高3伙售價， 加幅3%，下周一發售。發展商甚至把撻訂戶視為加價目標，新地正推售的元朗PARK YOHO Venezia至今錄得6伙撻訂，全部加價2%。

新世界（00017）北角柏傲山新增一宗撻大訂個案，為6座6樓A室，以成交價2859.8萬元計算，買家遭殺訂286萬元，單位隨即加價12%於下周一重售。太古地產（01972）西半山殷然5月推售時錄得的39樓A室撻訂，未有即時加價重推，直至日前有單位首現撻大訂，才一併加價3%至7.5%重推。

大埔白石角最後一幅住宅地皮以16.22億元成交，高於市場預期上限3.5%，每方呎樓面地價為3932元，不足兩個月回升8.7%，令市場驚喜。大埔區部分業主得悉消息後提高叫價，鹿茵山莊一個高層單位，業主昨天把叫價調高70萬元（約4.4%），至1650萬元。

大埔業主封盤觀望

美聯物業營業經理吳仲軒表示，鹿茵山莊3座高層C室連車位，實用面積1307方呎，業主上月中以1580萬元放盤，有見區內地皮以高價批出，昨天隨即加價70萬元，至1650萬元，呎價1.26萬元。

鹿茵山莊成交疏落，與上址同座的單位近期未錄成交。

翻查資料，近期鹿茵山莊成交單位包括10座低層D室，實用面積1705方呎，於4月以2200萬元易手，呎價1.29萬元。

據悉，現時大埔區有不少業主得知白石角地以高價批出後，均即時封盤，部分議價幅度由本月初的3%至5%，收窄至2%，市場預期未來區內業主放盤態度均會「企得較硬」。

中原高級分區經理李兆燊表示，雖然區內地皮以高價批出，但預料不會興建大單位，所以部分區內業主認為影響有限，惟暫時仍採取觀望態度。

市場預計「保本價」 每米要售11萬

上海再誕「地王」。上海今年首幅市區純住宅用地出讓，該幅位於虹口區的地皮昨以37億元（人民幣，下同）成交，每平方米高達6.7萬元，創上海樓面價新高。市場預計，該盤未來「保本價」或達每平方米11萬元（相當每平方呎約11,867港元）。

上海土地市場持續火爆。虹口區涼城新村街道一幅地皮，昨由新城控股以37億元競得，溢價率77.4%，樓面價高達每平方米67,409元，打破前年12月浦東前灘地皮樓面價6.6萬元的紀錄；扣除公共配套和保障房後，據報實際樓面價更達9.4萬元。

上海鏈家市場中心研究部認為，相較交通不便、配套不完善的外圍區域之前拍出的高地價，虹口樓面價在合理範圍內。

近市中心供應少 15房企競投

據文件顯示，該幅地皮面積19,959.5平方米，叫價近21億元。地皮賣地條件苛刻，不僅限高90米、中小套型不少於總建築面積7成，另有近30%面積無法出售。

不過，由於地皮位於中環綫內，距離內環不到2公里，是今年所賣出最接近市中心的一幅地皮，亦是虹口區近8年來第二幅拍賣的純住宅用地，加上虹口庫存全市最低，因此市場對該地皮預期較高，昨吸引15間房企競拍。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，從樓面價推算，未來保本售價將高達每平方米11萬元。數據顯示，今年虹口區新樓成交平均價為每方平米80,290元。

上海地價 一年翻一番

事實上，由於供應減少，今年上海頻現地王（詳見表），地價更在一年之內翻了一番。據同策諮詢研究部數據，截至上月29日，上海住宅用地成交樓面價為每平方米19,869元，較去年同期上漲110%。踏入下半年，上海迎來土地供應高峰，料將上演地王之戰。

分析指出，內地樓市結構分化，一綫及部分二綫城市成交活躍，去庫存周期較短，成為房企眼中的「安全」城市，導致地王頻現。而在上海，央企、國企也加入搶地，早前即使有監管機構官員坐鎮拍賣會，亦難抑高價投地。

7500呎店倘售出 成近年最大額地舖成交

核心區一綫街舖罕有，早前法國名牌HERMES標售中環自用舖位，消息指，有財團出價達10億元洽購至尾聲，貼近業主意向，若最終成交，將成近年最大額地舖買賣。

HERMES早於今年初，曾表示預租中環太子大廈作新舖址，料2018年遷入，而現時自用多年的舖位，則進行放租或放售。

嘉軒廣場地舖 全球招標

據悉，品牌於數月前，委託測量師行，為品牌旗下中環皇后大道中9號嘉軒廣場地下舖位，進行全球招標，並於上月截標。市場消息透露，品牌接獲數組準買家入標競投，並有財團出價約10億元，接近業主意向價，雙方仍進行磋商。

該舖面積達7,500平方呎，若最終以約10億元易手，不僅成為本年最大手商舖成交，更成近年最大額地舖買賣。

核心地段 HERMES賺逾8億

翻查資料，物業涉及中環皇后大道中9號嘉軒廣場地下多個舖位，包括地下6至9號舖、地庫等，面積合共約7,500平方呎。現由HERMES自用，售賣名牌手袋及服裝等，因物業位處中環心臟地段，人流頗暢旺。

資料顯示，HERMES於2002年先以8,800萬元，購入中環嘉軒廣場地下8及9號舖、地庫及閣樓部分，其後再以1.02億元購入地下6及7號舖連部分閣樓，合共涉資近1.9億元。購入舖位後，品牌加以翻新及裝修，例如把閣樓部分拆掉，以提高樓底及增加空間感。若HERMES最終以10億元沽出物業，將大幅獲利逾8億元。

業內人士指，目前核心區零售消費大幅放緩，奢侈品銷售大不如前，租金已有明顯調整，不過，因核心區一綫街舖供應罕有，過往極少業主放售物業，現適逢品牌搬舖而標售舖位，物業更屬全地舖，兼位處中環最核心地段，價值更高，故零售放緩下仍足以吸引大財團入市作投資。

同區大額舖位租務上，早前中環新落成商廈上海商業銀行大廈地下及一樓，共1.2萬平方呎樓面，獲意大利名牌VERSACE承租，將於今年10月開業。2014年年底，業主已把舖位推出市場招租，最初叫價每月600萬元，現減價一半獲承租。

美聯統計數據指出，今年上半年一手私樓註冊量5,616宗，當中低於500萬元的有1,964宗，佔比35%，較去年下半年升5.2個百分點，為1年半以來高位。

新盤貼市價 推升中細價比率

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，由於樓價自去年高位下調，發展商推出小型單位面積愈見愈細，加上定價貼近或低於二手市場，帶動中細價銀碼的一手比率持續上升。其中500萬元以下新盤於2014年下半年比例僅得12.3%，與今年上半年的35%比較，1年半上升近23個百分點。

不過，若以註冊宗數比較，今年上半年少於500萬元一手註冊量只有1,964宗，與去年下半年的2,409宗比較，實際下跌18.5%。

至於上半年樓價少於500萬元以下一手私樓註冊量最多的4個新盤項目，均位於供量多的元朗及將軍澳區，包括元朗映御、將軍澳SAVANNAH、元朗朗屏8號，以及將軍澳海天晉。

另外，細銀碼新盤增加，承造8成或以上按揭成數的數字同步上升。現時樓價少於600萬元住宅項目可造逾8成按揭。

據香港按揭證券有限公司資料顯示，今年上半年批出按保申請為6,622宗，較2015年下半年的5,184宗，急升28%，其中一手佔比由15%增加至18%，反映一手按保需求增加。

保利置業近日被曝在上海存在違規捂盤、變相漲價等現象，一項目捂盤長達8月之久，並在接到監管部門通知開盤後又變相漲價40萬元（人民幣，下同）。業內指，目前上海發展商捂盤封盤現象嚴重，截至目前逾50%的新盤「打烊」不賣，特別是地王周邊項目，為求盈利和公司整體業績都不願過早開盤銷售。

翡麗華庭捂盤長達8個月

據了解，保利置業在上海松江泗涇的翡麗華庭18/19兩棟公寓，在拿到銷售許可證後拖延8個月不願開盤，對於已經交納5萬元認籌金的購房者還進行了單方面退籌。

後經消費者聯名舉報，松江房管局令其整改並一次性公開准售房源，不料翡麗華庭開盤後，又要求購房者追加40萬元裝修費，同時提高購房門檻，要求一次性交納全部房款的56%的首付費用。

業內稱，近期上海地王頻出對很多在售新盤影響很大，特別是地王附近一些樓盤，為保自身利益都採取封盤的措施。據新浪樂居統計，截至目前上海有55.7%的樓盤捂盤不賣，涉及項目多達261個。

涉及項目多達261個

從保利上海項目所在的松江泗涇來看，今年5月泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力以19.65億元的總價競得，樓面價達每平米3.77萬元，而保利翡麗華庭此前的備案價格才每平米3.6萬元，「麵粉貴過麵包」現象明顯，也使得發展商心態發生明顯變化。

易居智庫研究總監嚴躍進表示，地王或地王周邊項目往往要承擔盈利目標，而非去化庫存，房企更傾向將營銷壓力放在此類樓盤上。

從保利置業公佈的上半年公司業績來看表現不盡人意，截至2016年6月30日銷售額同比增長17.24%，這和上半年樓市火爆背景下房企平均銷售額逾30%的增長率比較，還是顯得有點底氣不足。