近來市場驚傳某民間仲介公司，正在販售中鋼集團旗下子公司中欣開發興建的「前鎮住宅大樓工程」A、B兩棟大樓的紅單，總共164戶，為避免消費者受騙上當，中欣開發昨（31）晚特地澄清表示，絕對沒有這回事。

中欣開發總經理張惠兒強調，該公司興建中的A、B兩棟工程，計畫對外銷售，目前施工進度只到5樓部份，員工住宅工程進度也有到達6樓，預計107年底前完工，因此在工程尚未完成前，不可能對外銷售，如未來正式銷售，將會在公司官網上公告。

中鋼首度跨足房地產市場，在集團總部旁推動興建的中欣前鎮住宅大樓工程，主要是為了活化資產，和照顧員工。該項工程共興建四棟29樓、合計388戶的鋼筋混凝土結構大樓，其中222戶已提供集團員工認購，並於去年9月初辦理抽籤，其它準備外售的164戶，為大坪數樓房，每間坪數在80~90坪。

國泰建設/政大台灣房地產研究中心於2016年7月底發表「2016年第二季國泰全國房地產指數」，根據調查結果顯示，相較上一季為「價跌量穩」，較2015年同季為「價跌量縮」。市場處於新舊政府交接期間，雖然選後房市政策將同時影響買賣雙方，然選舉的不確定因素已消除，北部地區推案量開始增加，南部地區推案量則持穩或減少。

「2016年第二季國泰全國房地產指數」指出，本季除台北、台中以外，其餘地區成交量為上升或持穩，但整體交易規模仍處於低檔。繼3月份中央銀行持續放寬房貸管制與調降利率之後，6月份理事會宣佈持續調降利率。近期英國脫歐效應，增加國際經濟的不確定性，全球經濟成長疲弱也可能影響國內原本已經表現不佳的經濟成長率，再加上新政府的兩岸政策與導彈事件發生，諸多因素都使得未來房市出現更多的不確定性。

2016年第二季台北市「價跌量縮」，市場推出豪宅案而支撐房價，但整體買氣呈現低迷態勢。新北市因推案集中於低價區使價格下修。桃竹地區因推案量增加導致成交量成長，但銷售率仍呈現低檔。台中市推案量減少，銷售表現則以外圍區低總價個案較佳。台南市相對上季為各地區中表現較佳，銷售率和成交量均有顯著成長，市場仍維持一定需求能量。高雄市則維持上季的穩定結構。

綜觀2016年第二季，受央行政策鬆綁及降息影響，推案量及成交量皆較第一季提升，市場剛性需求仍在。惟目前消費者仍受經濟數據未明顯好轉及兩岸政策關係等影響下，信心面普遍不足，個案「以價取量」情形漸增，預期下半年房市仍偏持續盤整偏弱勢格局。

現代建築越蓋越高，很多人都擔心住那麼高，萬一有狀況逃生救災都困難，根據內政部統計，若以大家最擔心的火災發生機率來看，低樓層建築發生火災的機率最高，低樓層透天、公寓等每年火災的發生率都高達八成八以上，高層建築20樓以上發生率還不到一趴，住越高反而是越安全的！

七月底在苗栗傳出有一家雜貨店發生大火奪走三條人命，讓人不勝噓唏，根據內政部消防署的統計顯示，每年全國各類建築物發生火災次數都有上千件，也都造成了一些生命財產的損失，只是在這些火災當中大家可能都會好奇，到底是怎樣的建築物發生火災的機率是較高的。

東龍不動產企研室根據消防署的資料加以分析，發現是五層樓以下的建築物發生火災的頻率最高，2010年起公寓型、透天等產品的火災發生比例都佔到八成八以上，甚至快接近九成，但樓層越高跟火災發生的次數卻呈反比，6-12層的建築發生火災比率不到一成，13-19層在3％以下，20層以上高層建築更在1％以下。

東龍不動產董事長王棟隆指出，一般人的印象都認為樓層越高發生火災的可能性越高，甚至有些人還有「懼高症」，深怕高樓一旦發生火災，救災及逃生都十分困難，因而不敢買較高樓層住宅，但事實反而相反，從官方統計數據就可得到印證，因此民眾在購屋動作上也不用有懼買高樓層的迷失。

為什麼五樓以下建物的火災發生率特別高呢？王棟隆認為跟建物老舊、違建及電器使用不當都有很密切的關係。

根據內政部的資料顯示，全台住宅存量約812萬戶，屋齡超過30年的老宅，佔比約達37％，超過300萬戶，這些老舊的房子幾乎都是屬公寓型或是透天厝，以國人住宅使用習慣來看，自住者很少會主動去更新電線管路，因此很容易出現線路老舊負荷不了等意外。加上，老舊公寓常有改裝成套房或是頂樓加蓋違建等情形，也比較有可能會造成電線走火等災害。


當然，根據消防署的統計，房子發生火災最主要的原因是電器設備使用不當，特別是在夏天，很多老舊的公寓或透天厝更是特別熱，在所有冷涼設備火力齊開的情況下，也是發生火災的背後原因之一。

東龍不動產企研室特別提醒住在老舊房子的民眾們，如果屋齡已超過25年，最好能夠全面抽換電線及相關插頭、開關，以確保居家安全無虞。

地方稅務局表示，房屋評定現值係按實際使用情形適用不同的稅率，若出租供住家使用，應按非自住住家用房屋稅率(2.4％)課徵，若出租供營業使用，則按營業用稅率(3％)課徵，當房屋使用情形變更，記得向地方稅捐稽徵機關申報。

該局進一步表示，自住住家用房屋係指個人所有的住家用房屋無出租，供本人、配偶或直系親屬實際居住，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，另房屋出租給領有政府最近年度核發的租金補貼核定函或資格證明的中低所得家庭住家使用，亦可持有主管機關核發公益出租人核定函向地方稅捐稽徵機關申請按公益出租人出租使用稅率(1.2％)核課，其他出租供住家或營業使用，則應按非自住住家用稅率或營業用稅率核課。

該局再次提醒，房屋稅係按月核課，如您日後終止租賃行為，回復供自住使用，請於變更之日起30日內提出申請，當月15日以前申請，當月適用，16日以後申請，次月起適用，越早申請越早減輕房屋稅負擔。

台灣房市將開始崩跌嗎？近日因為房屋稅問題，讓許多專家認為房市恐怕出現崩跌危機，戴德梁行總經理顏炳立更以一封簡訊，透露對「房市崩潰」的憂慮，理財專家謝金河也提醒未來買房恐怕是為自己找麻煩。不過，房產專家卻認為許多房市崩盤指標都是「嚇人的」，雖然房市的確漸漸凋零，但不會有崩盤之虞。

近日許多專家認為，「房市萬萬稅」恐導致房市變成一攤死水，崩盤危機近在眼前。財信傳媒董事長謝金河日前在其臉書上表示，戴德梁行總經理顏炳立傳了一封簡訊給他，說「蠢策誤國，玩死台灣！房市崩潰！」，讓謝金河大嘆現在買房「如同擁抱炸彈」，房市將經歷一段漫長的黯淡期。台中亦有房仲業者大嘆房價「不是用跌的，而是用崩的」台灣房市崩盤似乎不遠矣。

然而，天時地利不動產總經理張欣民則在聯合報撰文表示，台灣房市因為國內經濟情勢低迷，而過去支撐拉抬房市的投資買盤因持有成本的增加而潰散，市場上僅剩首購與換屋的剛性需求，呈現「逐漸凋零」的現象，但是要崩盤並不容易。

張欣民進一步以美加等國房市為例，在房屋持有成本更高的情況下，從包括台灣在內的投資人仍絡繹不絕的前去置產；從國內房市來看，雖從下半年起由高檔反轉，但過去一年也沒有崩盤或泡沫化的跡象，「兩、三年前學者列出的10大泡沫化指標看起來嚇人，但也是嚇人指標罷了！」有房仲業者也指出，其實只要「品牌」、「地段」等保值性「夠給力」，還是可以吸引首購與換屋者的目光。

行情75折買210坪 「買到賺到」

精打細算
知名藝人林志玲精打細算買新房，用市場75折價格買到擁有大露台的特別戶，而且就在她現居社區「百達富麗」的隔壁，從舊居步行到新居「力麒麒御」還花不到30秒。從實價登錄的成交1.57億元來看，還在銷售的業者都說她真的算是「買到賺到」。

據實價登錄揭露，今年5月1筆台北市牯嶺街的「力麒麒御」16樓交易，總價1.57億元，總坪數210.48坪，包含4車位，若以每個車位300萬元計算，每坪成交價格約88.18萬元。相較於該社區高樓層成交歷史行情、每坪最高達116萬元，此筆成交幾乎等同是「半買半相送」。

與舊家步行僅30秒
熟悉該區的房仲業者透露，此案買方為林志玲已是公開的秘密。經查該戶在7月中旬辦理過戶，謄本登記屋主為林小姐、戶籍地為百達富麗，更確認林志玲的確出手購入新房。
且新居位址就在現居地「百達富麗」隔壁的社區「力麒麒御」，2社區步行時間不到30秒鐘。據了解，新房是林志玲透過友人牽線、透過房仲以「友情價」購入，總價1.57億元換算成單價，幾乎是該社區行情的75折。原屋主是在預售階段就買入，當時實價登錄的買進總價是1.95億元，如今帳面認賠3800萬元出場。
記者實際走訪「力麒麒御」社區，代銷業者表示，力麒建設在該區前後興建4社區，麒御在2014年取得使用執照，現入住率達7成左右。

露台格局獨有1戶
麒御的基地面積約660坪，興建地上19層樓，林志玲所購買的16樓擁有大面積露台，為全棟僅有1戶的獨特格局，露台又正對千坪的日式建築群與綠意樹海，加上周圍並無高樓，景觀及私密性都很不錯。
社區1樓規劃了交誼廳、健身房等公共設施，並收納美國總統歐巴馬白宮官邸指定使用的Mitchell Gold + Bob Williams家具，自公設空間向外看，有台銀舊日式宿舍與社區日式庭園相輝映，整體空間設計簡約，卻極具質感、品味。
代銷業者透露：「社區最新成交單價得要120萬元，顯見志玲姐姐不僅EQ高，就連投資房地產的IQ也很高。」

林志玲 新舊愛巢比一比
社區：百達富麗（現居）
地點：北市中正區和平西路一段
屋齡：12年
樓層：28樓
坪數：104坪
車位：2個
總價：5500萬元

社區：力麒麒御（新購）
地點：北市中正區牯嶺街
屋齡：2年
樓層：16樓
坪數：164坪
車位：4個
總價：1.57億元
單位：台幣，總價含車位
資料來源：《蘋果》採訪整理

引爆都更激烈抗爭的「文林苑」，總算在今年五月中取得使照，根據財團法人都市更新研究發展基金會發布內容，該案推估都更後，價值較都更前翻漲近二．五倍，不過，卻也因都更時間延宕，導致搭上前年七月調高造價的加稅列車，房屋稅也加重約一．六倍。

今年五月取得使照 搭上加稅列車
根據都市更新基金會資訊，文林苑更新前，價值約七．八五億元，更新後價值則高達約十九．四七億元，相當於增值二．五倍，共同負擔或更新成本約十．六七億元，其中實施者樂揚建設分回五十一戶及四十八個停車位，所有地主則分回四十五戶及四十五個停車位，若扣除更新成本，建商獲利金額約八．八億元。

不過，據悉該基金會發布的更新後價值，是樂揚建設在二○○九~二○一○年間預售時推估的總銷金額，若以目前房仲網站銷售的每坪開價推估，假設非預售而是銷售新成屋，則總銷推估四十~四十五億元，將是當初預售的二~二．三倍。
近期該都更宅九樓有一戶出售，開價五九八○萬元，坪數約五十九．○二坪，相較於周邊未都更的卅年以上老公寓總價一二○○~一五○○萬元，價值有四~五倍的落差。以該戶當作樣本推估房屋稅，若在前年七月一日前取得建照，房屋稅約三萬出頭；不過，因都更時程延宕，適用新版構造單價，該戶房屋稅推估加重至將近八萬元，相當於再增加近一．六倍的房屋稅稅負。

再對照公告土地現值、公告地價的漲幅，假設均以二○○八年進入都更程序當作基期，該年度公告土地現值約五十一．二四萬元、公告地價約十八．五八萬元；到二○一六年取得建照當年，公告土地現值漲至一○○．一七萬元、公告地價則漲至廿八．○三萬元，八年漲幅分別約九十五．四九％、五十．八六％。

房屋稅調高 柯:反都更稅法
研擬新方案 下月提出

前台北市長郝龍斌於二○一四年七月一日起，調高新屋的房屋稅稅基，該年七月以後取得使用執照的房屋標準單價大幅提高，平均調幅達一．六倍，導致房屋稅大增。台北市長柯文哲昨表示，一旦房子更新，稅負就調高，這等於是「反都更稅法」；財政局現正研擬新方案，預計九月中提出報告。

柯文哲昨出席社會安全網建構論壇，會後受訪時，媒體詢問是否認為前朝豪宅稅標準不合時宜？柯僅表示，調高房屋稅，主要是二○一四年七月一日「那條線」有問題，同一棟房子在這個日期之前或之後拿到使照，房屋稅差太多了；但他也不贊成往前追溯，還在思考怎麼處理。

柯文哲說，現行制度是「反都更稅法」，房子一更新，稅整個變高，等於叫大家不要都更。財政局正在研擬新方案，預計九月中提出報告。

另為突破「黑箱」，北市府研擬將都更權利變換階段，由實施者一手抓的三家估價現制，改為兩家由實施者指定，另一家則委託估價師公會採取隨機抽樣方式挑選，除避免不肖業者企圖操縱估價，也可確保參與都更民眾的資產保障。

國泰建設/政大台灣房地產研究中心於2016年7月底發表「2016年第二季國泰全國房地產指數」，根據各地區市場表現調查結果顯示，國泰台北市房地產指數，相較上一季與2015年同季均為價跌量縮。本季台北市成交價連六季下跌，季跌幅達2.40％，消費者對未來房市仍抱持觀望態度，是價格持續探底的主因。此外，本季銷售率仍持續下探為4年低點，成交量亦持續減少至金融風暴時期最低點，顯示市場動能嚴重不足。整體而言，本季台北市價跌量縮，市場推出豪宅個案支撐房價，但整體市場銷售率未突破一成，市場買氣呈現低迷態勢，後市發展壓力相對較大。

國泰新北市房地產指數，相較上一季為價跌量增，較2015年同季為價跌量縮。本季新北市銷售率維持穩定，終止連五季下跌局勢，成交價本季大幅下降，與推案集中於低價區有關，成交量指數反彈小幅上升，市場因應價格下跌似乎有買氣增加的現象。整體而言，新北市價格呈現持續下修走勢，推案量增加雖暫時穩住成交量，然銷售率難以突破是後續市場變化重要因素。

國泰桃竹地區房地產指數，相較上一季為價跌量增，較2015年同季為價跌量穩。本季桃竹地區新推個案市場價格仍持續下跌，議價空間亦持續擴大，受推案量大幅增加影響，成交量大幅增加，然市場仍應審慎看待後市發展。整體而言，桃竹地區因推案量增加導致成交量上漲，然整體銷售率低於一成，若銷售率未能持續提升，加上長期累積的餘屋問題，後市發展壓力較大。

國泰台中市房地產指數，相較上一季與2015年同季均為價跌量縮。本季台中市新推個案市場價格與成交量下降幅度都不低，開價與推案量均大幅減少，顯示市場明顯減少後續動能。整體而言，台中市價跌量縮，市場以低總價個案表現較佳，然成交價與量都處於下修結構，後市發展應審慎面對。


國泰台南市房地產指數，相較上一季為價穩量增，較2015年同季為價跌量縮。本季台南市新推個案市場價格維持穩定，議價空間持續擴大帶來銷售率大幅提升，顯示價格有支撐能量。整體而言，台南市相對上季較各地區表現為佳，銷售率和成交量均有顯著成長，市場仍維持一定需求能量，但後市發展仍須保守看待。

國泰高雄市房地產指數，相較上一季為價量俱穩，相較2015年同季為價跌量縮。本季新推個案集中於低價區，議價空間相對穩定，市場價格亦穩定發展。本季在推案量連續幾季大幅縮減下，銷售率開始持穩且小幅回升。整體而言，高雄市持續維持上季的穩定結構，短期雖無明顯衰退風險，但過剩的餘屋仍是後市發展的隱憂。

國泰建設/政大台灣房地產研究中心於2016年7月底發表「2016年第二季國泰全國房地產指數」，根據國泰辦公室租金指數調查結果顯示，辦公室各路段租金價格穩定波動，空置率則皆呈現縮小情況。

在開價部分，各辦公室相較上季皆維持穩定；議價空間率部分，台北市A級辦公室議價空間率相較上季呈現縮小情形，台北市B級辦公室、內湖科技園區辦公室、南港科技園區辦公室與新北市辦公室議價空間率維持穩定；空置率部分，台北市A級辦公室、內湖科技園區辦公室與南港科技園區辦公室空置率相較上季微幅縮小，台北市B級辦公室與新北市辦公室空置率相較上季則大幅縮小。


台北市A級辦公室租金價格大致穩定波動，各路段空置率多呈現縮小情況，台北市各主要路段A級辦公室租金在開價部份以相較上季皆呈現穩定；議價空間率部分，信義計畫區、仁愛敦南路段、敦北民生路段與南京松江路段相較上季呈現穩定，忠孝襄陽路段與民生建國路段相較上季則呈現縮小情況；空置率部分，信義計畫區、民生建國路段與南京松江路段與忠孝襄陽路段相較上季呈現縮小，仁愛敦南路段、敦北民生路段相較上季則維持穩定情況。

公告地價法定用途為課徵地價稅，依法三年一調，2016年公告地價配合中央合理化土地稅基政策，反映近3年地價動態漲幅為30.38％，低於六都及全國平均；從合理稅制、健全房市等角度觀察，適度調整公告地價以反映市價變動情形，確有其必要性。

考量公告地價法定用途，合理反映地價動態水準

台北市政府地政局表示，為全國各直轄市及縣市政府辦理2016年公告地價，內政部前於2015年8月28日召集「改進2016年公告土地現值及重新規定地價作業方式」會議結論建議各地方政府以不低於2014年至2016年公告現值累計調整率為原則。2016年全市公告地價平均調幅30.38％，係台北市地價評議委員會衡平考量內政部建議、地價漲幅及民眾地價稅負擔等因素，尚未足額反映2014年至2016年公告土地現值累計調整率(33.07％)，其漲幅低於全國平均，並為六都中地價調幅最緩的直轄市。

自住稅額影響小，合理稅基效益大

目前調整後公告地價僅占一般正常交易價格1/4，私有土地尚得以其80％申報地價，故地價稅基實際僅占一般正常交易價格1/5。地政局針對公告地價調整影響進行分析，在全市地價稅課稅總戶數88.17萬中，自用住宅用地所有權人約占56.6％(49.83萬戶)，為六都占比最高，因其適用較低之自用住宅稅率2‰，每年地價稅額平均增加約1千餘元，地價稅賦負擔增幅相對有限，另非屬自用住宅用地之38萬餘戶中約有99.1％(約37.6萬戶)適用基本稅率10‰，經試算2016年地價稅額平均增加約5千餘元，由於該類土地非供自用住宅使用，多供出租、營業或產業使用而具有營收性質，故尚符合量能課稅原則。

積極減緩衝擊，配套同步啟動

地政局進一步說明，公告地價之調整攸關稅基公平合理、地主地價稅負擔及產業發展等多面向，2016年1月1日地價公告後，市府旋於同月15日邀集產官學各界召開「公告土地現值、公告地價與房地稅制研商座談會」，商議地價調整衝擊影響及配套，並綜合各界共識提出具體建議與作為，建請各權責機關參辦。其中就觀光旅館業之地價稅問題，台北市府觀光傳播局已於2016年1月27日函請權責機關交通部觀光局參辦，另針對公告地價調整對地上權地租、公地出租租金影響部分，台北市府財政局已分別於本年6月15日、7月1日修訂「台北市市有非公用土地設定地上權實施要點」及「台北市市有土地出租租金計收基準」，分別採取設定土地租金漲幅上限，或分三年平均調漲等方式，積極減緩地價調整衝擊。

九月將辦理論壇，建立改革共識


由於地價稅制之檢討與改革影響層面廣泛，且涉及中央與地方政府權責，市府預計於2016年9月上旬舉辦「居住正義論壇-健全房市與稅制改革」，邀請中央、地方財政及地政機關、公會、學者、NGO等產官學各界代表共同對話，以回應社會對健全房市與房地稅制改革議題之討論，並建立未來政府施政與制度改革之共識，屆時歡迎民眾踴躍參加。

7大都會區量縮2.5％ 雙北最嚴重

7月氣溫飆破歷年新高，房市卻未跟著發燒。根據各大房仲公布7月內部成交資料，多數房仲業者皆坦承，成交量體較6月縮減，成交價則處於盤整階段。而就各區表現來看，雙北市量縮最嚴重，以台灣房屋提供數據顯示，縮減幅度在8~11%間。價格部分，若對比各區高點行情，雙北、台中3區，價跌均達1成以上。

觀察台灣房屋內部統計數據，7月交易量除台南持平，桃園、高雄微增2~5%外，其餘城市均呈現量縮格局，以雙北量縮最嚴重，量縮幅度在8~11%，全台7大都會區平均量縮2.5%。

淡季與新案擠壓
信義、永慶房屋成交資料也顯示全台量縮，量縮幅度在6~10%，僅住商不動產內部交易量成長，增約5.6%。
永慶房產集團業管部協理林泰隆指出，4月房市買氣受央行鬆綁信用管制明顯回溫，但7月步入暑假與傳統房市淡季，加上房屋稅議題、新案破盤搶市影響，中古屋交易量續減，「尤其是房市指標的北北桃地區，7月交易量已回到Q1水準，顯示受到信用管制鬆綁拉抬的買氣，已宣告結束。」

就房價來看，根據永慶房產集團資料顯示，各區7月房價與前月幾無波動，但若對照各區房價歷史高點，包括台北市、新北市及台中市的房價，回檔皆超過1成以上。

台中市的歷史高點行情落在去年第四季，平均為每坪16.3萬元，今年7月則來到單價14.6萬元，跌幅達10.4%，平均每一季的跌幅超過5%，跌勢鮮明。

中低總價最強勢
台灣房屋台中七期中城店店東吳鴻進認為，買賣雙方對價格認知落差大，買氣難以打開，「買方出價約為賣方開價的6折，屋主可接受的議價空間則可到7折左右，讓價意願增加，使得成交均價下修。」

住商不動產中區協理賴萬表示，台中7月成交物件，以中低總價產品最為強勢，高價個案雖有成交，但表現並不理想，「成交產品類型影響整體行情，使得台中成交均價有顯著跌勢。」

房仲樂觀看成交
面對未來房市的表現，台灣房屋智庫召集人葉立敏指出，有不少自住客擔憂未來恐調高的稅制，因此降低看房與購屋意願，「8月傳統民俗月將至，買方買氣可能更加低落。」

住商不動產企研室主任徐佳馨則樂觀認為：「下半年在建商持續讓利、營造降價氛圍的情況下，交易可望穩中求進，價格有跌難崩。」

台中淪炒皮天堂「修法保障居住權」

台中多個自辦市地重劃自救會昨北上抗議陳情，包括台中單元二黎明自辦重劃自救會、單元十二長春自辦重劃自救會等，直指重劃過程黑箱，呼籲主管機關應該檢討《市地重劃實施辦法》及《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》，保障民眾居住權益。

賣抵費地賺暴利
內政部地政司昨召開「檢討市地重劃之相關規範公聽會」，會議開始前，場外聚集因市地重劃，土地遭到徵收的民眾抗議，台中市黎明自辦市地重劃區自救會代表呂松男直指，財團設計出極低的重劃後評定地價取得「抵費地」，再高價出售賺取暴利，讓台中綠地、良田淪為「炒皮天堂」。

律師柯邵臻表示，黎明自辦重劃自救會這個案子非常的離譜，市政府未善盡監督責任，應核定實質審查的文件，都只用備查，讓財團把整個重劃區最好的地段，都拿去當作自己的抵費地，甚至這些自辦重劃還在打土地分配的官司，房子就已經被拆掉了，「這個惡法確實已經長期侵蝕我們的人民，應該要廢除掉。」
反迫遷連線執行委員田奇峯指出，全國至今已辦理市地重劃15977公頃，包括公辦1萬3030公頃及自辦2948公頃，影響面積廣大。

「審核手段粗糙」
但這項攸關人民權利的施政工具法源竟僅有「行政命令」位階的《市地重劃實施辦法》與《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》，審核手段粗糙，更毫無安置計劃，嚴重衝擊人民居住權保障。

而推動此次公聽會的立委尤美女在公聽會開場表示，現在市地重劃存在相當多問題，包括資訊、審議透明度問題，還有民眾參與權；異議的門檻是否過高、安置的方式等，這裡面怎麼去平衡，都是未來修法努力方向。

上海二手酒店式公寓成交量漲價跌 投資風險疊加

區域均價的變化反映了交易背後成交結構的差異：在區域內一手供應充足甚至過量的情況之下，急於在政策春風下進行的二手交易更多來自於低價項目的借機出手。顯然商住公寓的投資和住宅一樣，環線及地段依舊是回報率前提。

“325”限購之後，辦公產權公寓迎來一輪火熱行情。根據上海鏈家研究院的資料，今年上半年，上海酒店式公寓成交王落在嘉定新城，成交38萬平方米，成交套數6318套，成交金額59億元。

由於二手公寓沒有單獨劃分出來，僅能從辦公整體資料來看成交變化。2016年二季度上海各區總成交2015套，一季度只成交了319套。

“現在買家都要求買一手樓了，二手公寓價格方面要看上下家怎麼算，上家交稅的話售價就會高，折算下來一二手價格相差不大。”7月29日，一名在嘉定新城門店的仲介業務員小劉（化名）對前來諮詢的陳立說，很多買家2014年買的公寓，現在賣出去都賺了差不多50%。

小劉認為，兩年前買一套住宅的價格就可以買兩套公寓，然而，現在二手公寓放量，開始顯得有價無市。很多公寓從掛牌到成交都需要3-6個月。小王剛賣出一套位於浦東森蘭板塊的酒店式公寓，溢價大約40%，“如果是住宅，放兩年價格都翻倍了。”她說。

同策諮詢研究部資料顯示，截至7月27日，上海辦公產權的公寓存量面積為124.84萬平方米（3月底是159萬平方米），按照近3個月平均去化速度，市場去化週期已經降至6.68個月（3月底是10.6個月）。在商品住宅供應稀缺、價格快速上漲的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價）因此銷售火熱，價格也逐步上漲。

區域成交量價差異大

住宅限購實施以來，上海酒店式公寓憑藉不限購、不限貸、低總價，且宜商宜住的特點成為住宅市場的一種替代產物。住宅用地供應量逐年減少，也令酒店式公寓的過渡性質越來越明顯。這讓近年來上海市酒店式公寓市場發展得如火如荼，但也面臨供應量偏大等問題。

從上海鏈家研究院提供的資料不難看出，酒店式公寓一手存量較大。截至7月28日，上海各區域各板塊的酒店式公寓還有20261套，總建築面積124.84萬平方米。其中，奉賢區南橋新城板塊庫存最大，有16.38萬平方米，2667套。

從區域分佈來看，外環外區域如嘉定、浦東因區域存量較大。鏈家研究院上海高級分析師強尼羅指出，青浦等區域目前均價較低，2017年即將有軌交開通的區域今年以來成交量有顯著上升；但如奉賢等地處遠郊而當下軌交通車無望的區域，庫存擠壓相對嚴重。

強尼羅還認為，從二手交易來看，“325”之後的二季度辦公項目（含商住公寓）交易量有顯著提振，與此同時，嘉定、浦東區域市場需求在二手端同樣活躍，但諸如青浦、奉賢等區域，二手交易量的不足恰恰反映出需求並未向二手端傳導，區域商住專案的市場價值仍有待確認。

需要指出的是，新政後嘉定、浦東的二手交易出現增長，均價卻顯著走低。比如一季度嘉定區域公寓成交均價2.88萬元/平方米，到了二季度則為1.37萬元/平方米。

多個區域二季度商辦寫字樓（包括酒店式公寓）成交價格與一季度相比出現明顯下滑。比如靜安區一季度均價6.15萬元/平方米，二季度為2.47萬元/平方米；長寧區一季度均價3.88萬元/平方米，二季度為2.68萬元/平方米；奉賢區一季度均價1.96萬元/平方米，二季度1.44萬元/平方米。

強尼羅指出，均價的變化反映了交易背後成交結構的差異：在區域內一手供應充足甚至過量的情況之下，急於在政策春風下進行的二手交易更多來自於低價項目的借機出手。

由此，他判斷目前外環外商住公寓的投資回報率並不高。而在新政前的常態之下，核心區如徐匯、虹口等區域的二手交易量較大，均價也較高，顯然商住公寓的投資和住宅一樣，環線及地段依舊是回報率前提。

風險在疊加

多個區域二手成交價格的下滑，正在警示酒店式公寓的投資價值需要被重新評估。

當前在售的公寓中，就存在租金水準遠低於月供的情形。比如，嘉定新城合景峰匯一套55平方米左右的LOFT酒店式公寓，每月租金2800-3000元/平方米。按照當前市場總價85萬，加上稅費大約100萬元總價計算，需貸款50萬元左右。由於酒店式公寓的還款年限是10年，則月供在5000元左右。顯然租金與月供款存在一定差距。

一名大資料分析機構人士對21世紀經濟報導記者指出，目前酒店式公寓庫存仍然很大，成交占比只有30%不到。“如果算上辦公轉公寓，或者公寓轉辦公的，成交占比更少。”

從投資角度而言，風險累積還表現於：作為過渡性產品的酒店式公寓，與住宅的價差正在縮小。2015年1-7月，酒店式公寓與住宅的價差已經達到294萬元，相當於一套剛需商品住宅的價格。而2016年1-7月，酒店式公寓成交均價同比漲幅超過100%，其中市中心長寧區的酒店式公寓均價8.14萬元/平方米，盧灣區均價4.2萬元/平方米。

來自上海中原市場研究部資料顯示，自“325”新政以來，上海商住用房（主要指酒店式公寓）銷量活躍，4-6月該類型物業成交面積達67.68萬平方米、11606套，比去年同期分別增長148.5%、132.7%；從比重來看，4-6月累計資料，上海商住樓占到商品住宅成交套數的比重是44%，而去年是15%。今年4-6月商住樓均價同比增長17.7%，高於同期商品住宅10.9%的漲幅。

從今年4月份開始，酒店式公寓呈現了逐漸走高的價格漲幅，這是建立在住宅限購收緊與信貸放鬆的基礎之上，即便如此，二手市場成交依舊慘澹。一旦政策風向轉變，公寓的價格波動更不明朗。

近期一些商業用地的出讓條件中，有意切斷了酒店式公寓的空間，明確規定商業部分以較高比例自持，或者酒店式公寓、辦公樓按出讓年限自持。


比如7月28日出讓的楊浦區平涼社區01C2-02地塊，要求限高60米，辦公占比80%，商業占比20%，商辦均需整體自持不少於20年，若建造公寓式辦公物業則需按年限自持。7月29日，旭輝5.9億摘得的閔行莘莊商辦用地限制條件為：商業占比10%、辦公占比90%，其中100%的商業及70%的辦公需按出讓年限自持，辦公部分銷售的最小面積為500平方米。

值得關注的是，在個人投資者購買酒店式公寓的升值空間或受到積壓的時候，有機構、房企卻整棟收購上海市區的酒店式公寓。比如高和資本去年從新世界中國手中收購位於長寧區的海德公館進行改造。據瞭解，目前該片區在售專案均價在10萬元/平方米左右，而據高和相關人士透露，海德公館將採取底價入市的價格策略。

在整合内部资源与资本运作上，平安集团在房地产业内俨然一艘巨舰。平安集團旗下 “隱形地主”平安不動產，長期活躍於土地市場。如今其開始佈局產業地產平臺。

7月28日，平安不動產與中國科學院深圳先進技術研究院在烏鎮籌建“平安創·中科創客學院”（簡稱“平安創”），並在烏鎮舉辦三方合作簽約儀式暨第一次項目入駐路演評審會。“平安創”將成為其佈局產業地產打造的品牌。

21世紀經濟報導記者獨家獲悉，平安不動產計畫將該烏鎮產業地產專案打造成為平安眾籌旗下產品。

日前，針對其產業地產業務，公司已成立平安不動產產業發展有限公司，設立上海、深圳雙總部，重點佈局一線、強二線城市。

平安不動產城市發展事業部相關負責人對21世紀經濟報導記者透露，平安集團具有金融和產業資源優勢，已發展醫療、教育、健康、汽車、房產等多元產業，因此內部可以形成產業聯盟。

相比華夏幸福與萬科，平安不動產佈局產業地產稍晚。然而一名業內人士指出，“‘平安創’成立的時機並不晚，在經濟步入下行週期過程中，一些基礎良好的製造業，都需要一個平臺去實現產業最大化，從而保住規模適度擴張。”他認為，平安集團的金融屬性、資金規模與產業資源恰恰是其他產業地產商所不完全具備的。

知情人士透露，為充分做好人才儲備並完善運營機制，平安不動產準備收購兩家產業地產運營商，目前正在商業談判過程中。

“平安創”將擺脫傳統孵化器模式。通過引入中科創客學院的運營管理團隊，利用平安不動產的園區空間、產業資源、金融資本，以及地方政府政策支持，打造集辦公、商務、社交和居住四位一體的“智慧創新創業一體化生態平臺”，建設包含創客空間、創業孵化器、創投基金功能在內的一體化創新生態服務體系。

上述負責人指出，“平安創”未來將憑藉平安集團全牌照綜合金融實力、產業資源整合能力、不動產開發經驗，打通產業、金融、城市開發的聯繫管道，形成產融結合、產城融合的科學發展路徑。

未來平安不動產將在“平安創”品牌下，構建平安金融、科技、健康等垂直領域的產業綜合體、產業園和產業新市鎮產品系列。

“平安創”已經初步形成了“互聯網+”產業基礎，截至目前，已確定有十餘家意向入駐企業。

作為“平安創”的聯動方，中科院深圳先進技術研究院由中國科學院、深圳市人民政府及香港中文大學共同建立，旨在提升粵港地區及我國先進製造業、現代服務業和醫療醫藥的自主創新能力。

截至目前，平安不動產註冊資本金達200億元，累計資產管理規模1500億元。實際上，平安不動產已擁有2000億權益資源。佈局產業地產，是來自內部擴張與產業平臺整合的實際需求。

據透露，平安不動產目前在恰談一個區域開發專案，地點將選在京滬深。今年6月，其與以色列當地政府進行洽談，計畫把以色列最頂級的技術類企業引進中國，這類企業需要尋求資本合作，實現規模化生產。上述平安不動產城市發展事業部負責人指出，可以將之納入平安產業園區。

7月29日，在金地88億元拿下上海年內總價地王的兩天后，楊浦區新江灣城N091101單元A4-01（B3）地塊也進入到現場競價環節。最終經過一個多小時的激烈爭搶，融信以總價31.55億元奪魁。

出讓檔顯示，楊浦區新江灣城N091101單元A4-01（B3）地塊為住宅用地，東至政碩路，南至國帆路，西至政學路，北至國詠路，出讓面積39805.80平方米，容積率1.5，計容面積59708.7 平方米，按照起始總價20.89億元估算，名義上的起拍樓板價是35000元/平方米。

但該地塊要求開發商自持建築面積不低於15%，約8956平方米以上；保障房建築面積不低於總規劃建築面積的25%，約14927平方米以上，公共設施面積約780平方米。

經測算，該地塊的成交樓板價52840元/平方米，溢價率達到51%。剔除公共設施、保障房和自持部分，在1.5的容積率下，該地塊的實際可售面積只剩35045平方米，實際起拍的可售樓板價達到了59632元/平方米，經測算可售淨樓板價90027元/平方米。未來的保本價將在12萬以上，成為新江灣城的新晉單價地王。

正是由於上述苛刻的開發條件，使得本次參與該地塊競拍的房企只有7家，分別為新城、融創、融信、泰禾信達聯合體、保利置業東原聯合體、龍湖及山東黃金。

從競拍現場來看，該地塊前期的爭奪主要集中在龍湖和山東黃金兩家企業之間，當總價來到29億元時，融信才開始出手。隨後該地塊也逐漸演變為融信和山東黃金之間的廝殺。

事實上，新江灣城一直以來都是地王迭出的地方。2015年11月25日，信達地產以73億元的價格力戰一眾實力房企，奪得上海楊浦區新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊，折合樓板價為49152元/平方米。若扣除20%的保障房面積，該地塊實際樓板價超過6.1萬元/平方米，而新江灣城在售樓盤的均價在5萬元/平方米左右。

兩地塊均溢價300% 五個區收入大幅下滑 金地釋放能量連奪兩地王

近幾年幾乎不拿地王的金地（600383 SH），兩天的時間裡先後奪下了今年的上海總價地王和嘉興油車港單價地王。

近期在投資風格上所發生的變化，是否意味著金地的投資策略發生了重大變化。就此疑問金地集團方面7月27日向記者表示，公司的投資和佈局並沒有轉向。“金地的戰略沒有發生過大的改變，仍然是深耕一二線城市。我們拍地前都會對土地做詳盡的盡職調查，拿地也會根據當時公司的現金流和市場情況進行決策。”金地集團方面表示。

據瞭解，金地已經為上海總價地王找到了聯盟，有市場消息稱合作方或為招商地產。這家曾經處於第一梯隊的房企，被險資舉牌後，出現一些讓人看不太懂的地方。在今年銷售額增長的時候，去年的收入卻出現同比下降。金地方面表示股東與管理層關係並不緊張，但在券商和一些機構看來，金地的現狀和未來走向仍然有不少未解之謎。

兩天連奪兩地王

從22.81億元的起拍價，與葛洲壩、保利地產、萬科等房企經過兩個多小時鏖戰，7月27日金地以88億元的價格奪得上海浦東祝橋一幅住宅用地。從8500元/平方米的起始樓板價到3.3萬元/平方米，金地所拍這幅今年上海出讓的最大住宅用地的溢價率，達到286%。

金地所拍浦東祝橋項目，是今年上海出讓總價最高的地塊。

中原地產分析師龔敏指出，如果剔除公共設施、保障型住房及自持部分，這一總價地王可售部分的樓板價約4.1萬元/平方米。“按目前地價水準來看，祝橋地塊未來的銷售房價將攀升至6萬元/平方米。”龔敏表示。

金地拍下的這塊上海總價地王，雖然面積超過14萬平方米，但所處位置卻相當偏遠。

祝橋鎮位於浦東新區中部，東接浦東國際機場和空港工業園區，距離上海市中心人民廣場的直線距離約30公里。有分析師表示，如果駕車從祝橋鎮出發，到上海市中心的實際距離約在42公里上下。

而拍下上海總價地王前一天，金地剛剛在浙江省嘉興市拍下了一塊單價地王。

7月26日下午，金地以5.05億的價格拍下嘉興市秀洲區油車港地王。該單價地王的起拍樓面價只有720元/平方米，最終金地拍下的樓面價為2900元/平方米，溢價率高達303%，成為該區域的單價地王。

在很多人看來上海總價地王在位置上並無優越之處，但金地仍然與幾家實力房企決戰到最後拍下這一超大項目，可見其決心之大。而嘉興油車港地王雖然總價不多，但單價在當地已經很高。

業內對金地這幾年拍地有這樣的評價，“地王旁邊總能看到金地”，以此來概括金地的拍地策略。那麼近兩年幾乎不拿地王的金地，為何突然發力出手堅決拿地。

對於這樣的變化，業界認為金地想借機在華東打一場翻身仗。

一位不願具名的分析師指出，以前金地在華東的影響非常大，該區域對金地的業績貢獻也很大。但原金地高管趙漢忠離職，陳必安接手金地華東區之後，去年陳必安又被調回總部由陽侃接手。金地在華東的人事經歷了一番動盪，團隊也經過了幾輪整合。

“金地原華北負責人陽侃接手華東後，肯定想有一番做為，重振華東區域。拿新項目，在某種意義上是其打翻身仗的直接表現。”上述分析師說。

銷售增長同時收入下降

奪上海總價地王，再次引來外界對金地這家曾處於第一陣營的公司的關注。在很多研究人員眼中，金地近幾年較低調，有一些令業界不太容易看懂的地方。

其中一個令人費解之處，是銷售額大幅增長與收入大幅下降之間的不匹配，其財報令人看不太懂。

金地年報披露，去年金地在全國的七個大區中，除了華南的收入有18.3%的增長外，有五個區的收入出現大幅下滑。這其中華北下滑幅度最大，下降了68.5%，東南下降幅度約62%。華東區的收入雖然沒有下滑，但也只增長了0.22%。

收入下降，然而另一方面金地去年銷售額卻大幅增長，實現了破600億的目標。

年報顯示，去年金地銷售額 617 億元，同比增長26%。然而報告期內，公司實現的營業收入只有327.62 億元，同比減少28.21%，其中房地產業務結轉收入305.3億，同比減少三成。

銷售額增長，收入卻大幅減少，大量的資金去哪裡了？金地在財報中對此的解釋是，“主要是因為結算面積減少所致。”

上半年是否還會如去年一樣，出現銷售額大幅增長，但營業收入卻同比下降的情況？目前金地還未發半年報，但從一季報來看，也有與此前相似的不太容易讀懂之處。

據金地今年一季報，金地一季度累計簽約金額204.1 億元，同比增長206.5%；然而有意思的是，公司一季度因經營活動產生的現金流量淨額卻減少了4.98億元。

對此有研究人員認為，這其中或因公司管理層與股東之間的糾葛有關。這家被“舉過牌”的房企，前十大股東中有三家是保險公司。

金地一季報顯示，在公司目前股權結構中，生命人壽通過富德系列的萬能險H、萬能險G以及分紅三個投資組合，共持有金地29.92%股份。安邦和天安財險則分別有金地20.49%和3%股份。深圳福田投資只持有金地7.82%的股份，居於生命人壽和安邦之後，為第三大股東。

但對外界的上述觀點，金地方面表示，管理層與大股東的關係沒有外界想像的那麼緊張，雙方處於磨合期。“主要是因為大股東與金地沒有同業競爭關係。當經濟下行很多行業都處於相對低迷期時，房地產的業績還不錯，具有一定抵禦行業風險、增加業績的作用。”

合肥儘管在7月份已經實施了限貸政策，並對開發商競地進行了嚴格的限制，卻依然無法阻擋開發商在土地市場上的熱情。

7月29日，合肥舉行土地網拍會，共拿出6幅地塊進行拍賣，吸引了數十家開發商參與。歷經三小時，拍賣會單日吸金63億元。其中合肥高新區、廬陽區和新站區再次誕生三個所在區域的“地王”，最高溢價率達到330%。

合肥再造三幅地王

作為7月合肥最大的一場土地拍賣，7月29日舉行的網拍會吸引了眾多開發商的關注。其中位於合肥市區的4幅地塊成為關注的焦點,這4幅地塊分別是高新KI2-2 地塊、新站區XZQTD177 號 地 塊 、新 站 區XZQTD197號地塊和廬陽區N1604號地塊。

拍賣會上，位於廬陽區的N1604號地塊，經過一個半小時的激戰，安徽水利以每畝2595萬元競得，總價達到3.9億元，樓面價為16923.83元/平方米，溢價率達到281.62%，成為廬陽區新單價地王。

作為此次拍賣最大地塊，位於高新區的KI2-2號地，最終經過三個小時的爭奪，由新華、金茂聯合經過200輪的競價，報出最高應價2370萬元/畝，樓面價16159.01元/平方米，溢價率330.91%。高新區這宗地塊創下了高新區最高應價和樓面價紀錄。

此外，位於新站的兩幅地塊177和197，其中197地塊被安徽文一地產以樓面價8454元/平方米，總價12.4億元競得，溢價率254.29%；177地塊被和昌地產以最高應價1465萬元/畝，住宅樓面價8789.96元/平方米，總價75418.2萬元競得，溢價率248.81%。刷新新站區單價地王、最高樓面價紀錄。

除了上述4幅地塊之外，其餘兩幅地塊也悉數成交。6幅地塊，總成交金額達到63.71億元。

對此，合肥房地產研究院淩斌對《每日經濟新聞》記者說，“實施土地網路拍賣，重啟限貸政策，並明令要求開發商拿地一個月之後必須繳清土地出讓等，這些都沒有阻止合肥土地拍賣的火爆。之所以造成如今的局面，和合肥土地銷售火爆有很大關係，限貸政策對合肥樓市影響並不大，因此開發商對合肥樓市依舊看好，拿地也依然毫無顧慮。”

南京欲推土地網路拍賣

雖然合肥有意向南京學習實施土地熔斷機制，但是南京卻備受土地熔斷機制的“煎熬”。在7月初進行南京土地拍賣上，8幅限價地塊，最終7幅熔斷被終止出讓，也因此成為全國關注的焦點。

由此看來，實施熔斷機制，地價得到了限制，但是土地卻賣不出去，這與南京官方推出熔斷機制的初衷顯然是相違背。為此，南京開始學習合肥，推出土地網路拍賣，希望借此抑制地價。

7月28日，南京國土局發佈地塊終止出讓公告，稱經南京市人民政府批准，南京市國有建設用地使用權公開出讓公告（2016年第06號）中的8幅地塊因出讓方式及條件調整終止出讓，具體出讓時間和出讓條件另行發佈公告。

此外，南京國土局還對外表示，鑒於目前大部分省轄市均實行了網上交易，南京市經營性用地公開出讓將儘快實行網上交易，這也就意味著下一場南京土拍將實施網路拍賣。這在業內人士看來，在熔斷機制接連失效後，南京開始尋求新的方法，希望開發商理性拿地，借此達到抑制地價的作用。

據中國指數研究院8月1日發佈的百城價格指數，2016年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12009元/平方米，環比（與上月相比）上漲1.63%，漲幅較上月擴大0.31個百分點。

整體來看，7月百城住宅均價環比、同比漲幅均有所擴大，環比連續15個月上漲，同比連續12個月上漲。

不過7月份，住宅價格環比上漲的城市個數明顯回落，較上個月較少了7個。

資料顯示，新建住宅價格環比上漲的66個城市中，漲幅居前十位的城市依次是：嘉興、廊坊、合肥、廈門、福州、昆山、濟南、鹽城、常熟、上海。

其中，南京、合肥、廈門已經連續三個月環比漲幅居於前十位，不過相比此前單月上漲超過5%的漲幅稍有回落。而此前曾一度領漲的蘇州漲幅為0.28%排名53，已經連續三個月告別前十。

具體來看，嘉興、廊坊、合肥、廈門、福州漲幅相對較高，在4%-5%之間；昆山、濟南、鹽城、常熟、上海漲幅在2.93%-4.00%之間。

而一線城市中，僅上海剛好排名第十，房價環比漲幅顯示上漲2.93%；北京房價漲幅為2.06%排名第二十一位，深圳房價環比上漲1.93%排名緊隨其後，而廣州房價今年以來首現環比下跌，跌幅為0.16%。

同比來看，2016年7月上漲的城市個數為62個，較上月增加3個。

其中，深圳上漲41.15%，仍居首位，不過漲幅收窄了10.8個百分點；惠州、東莞等5個城市漲幅超過30%，緊隨其後；合肥、中山等7個城市漲幅在20%-30%之間；保定、溫州等8個城市漲幅在10%-20%之間；贛州、石家莊等11個城市漲幅在5%-10%之間；威海、廣州等30個城市漲幅在5%以內。

值得指出的是，7月26日中央政治局會議罕見提出“抑制資產泡沫”，這被業內認為指向房地產行業。分析人士指出，抑制資產泡沫可能重點指局部樓市價格的明顯上漲，預計下半年各地圍繞房地產信貸政策等方面的調整存在可能。

中國指數研究院認為，針對市場的分化趨勢，地方調控政策將更加注重差異化，部分熱點城市將進一步從嚴從緊管控，三四線城市則繼續聚焦去庫存。

對於土地市場而言，隨著熱點城市對地王現象監管力度的加強，土地市場將有所降溫。在多方面穩房價、控風險的政策基調下，百城整體房價將繼續保持平穩上漲。

長實地產（01113）旗下的匯賢產業信託（87001）去年3月完成注入重慶大都會東方廣場，為匯賢擴大近11萬方米的零售及5.5萬方米寫字樓物業組合面積，今年上半年帶來物業收入淨額5900萬元（人民幣．下同），匯賢管理人滙賢房託的行政總裁蔣領峰表示會繼續物色收購，目標是對資產組合有利、且有增值空間的內地一二線城市項目，期望能帶動基金單位分派（DPU）增長。

匯賢現有的3個項目分別位於北京、重慶及瀋陽，蔣領峰對當地下半年零售市道取態謹慎，稱要留意網購會否繼續減弱市民外出消費意欲，以及外遊消費的情況，整體而言不算樂觀。

對內地下半年零售審慎

匯賢上半年整體物業收入淨額10.98億元，其中88.5%貢獻來自北京東方廣場項目，當中的零售部分東方新天地物業收入淨額5億元。東方新天地其中兩個共約6000方米的大範圍面積租約於去年底屆滿，其後展開大型資產提升及商戶重組計劃，相關優化工程已完成，且所有店舖均已租出。

現時整體商場租金增長情況理想，平均月租上領峰指出，東方新天地其中一個3000方米區域改裝成16間獨立商舖，並引入芭妮蘭（banila co）、卡西歐（CASIO）及周大福等新品牌；另外，3000方米區域改成開放式零售區，包括23間快閃店及餐館，主打大眾消費品。拆細商舖後，租金收入有較好增長。

酒店物業方面，北京東方君悅大酒店平均每晚房價1491元，下跌3.2%，入住率55.4%；瀋陽麗都索菲特酒店平均每晚房價498元，跌4%，入住率41.8%。酒店入住率未有再大挫，房價跌幅亦收窄。

PARK YOHO兩盤今發售88伙

8月多個新盤部署登場，其中南豐旗下屯門豐連，以折實不足200萬元入場費作招徠，為8月一手搶客戰揭開序幕，隨即掀起參觀及入票潮，即使南豐過去周六趁勢加價約7%加推56伙，亦無阻準買家入票意欲。市場人士指出，項目累積收票約1200張；若以累積推出單位194伙計算，超購約5.2倍。新地（00016）元朗PARK YOHO今天將發售新一批共88伙，項目收票力度不俗，至昨天累收700票，超購7倍，兩盤共收1900票，凍結市場資金1.78億元。

位於屯門良德街3號的豐連，上周五推出首批138個單位，折實入場費僅約197萬元，平絕全港新盤，全城哄動，吸引大批睇樓客過去兩天到九龍灣傲騰廣場參觀該項目的示範單位。就現場所見，等待睇樓的排隊人龍，在示範單位所在的1樓外「打蛇餅」之餘，人龍更由大樓的室內位置，延伸至大樓外的露天地方，場面「墟冚」。

調高7% 200萬單位絕跡

豐連上周五推出首批單位後，過去周六乘勢加推56伙，價單平均呎價1.19萬元，較首張價單調高約7%，計算最高20.8%後，加推單位折實價200萬元以下的單位已絕跡，折實售價不足300萬元的則有25伙。其中2座8樓H室，實用面積253方呎，折實216.4萬元，則屬加推單位中售價最低的一伙。

南豐發展地產部總經理鍾志霖表示，項目過去周六起收票，截至昨天下午5時，累積收票1088張，超額認購逾4.6倍，登記準買家以區內客佔大多數，上車客和年輕家庭為主；而示範單位自上周五開放以來，過去3天累積逾1萬人次參觀，市場反應熱烈，考慮短期內再加推單位應市，周內公布項目銷售安排。此外，市場人士透露，項目昨晚再有新增入票，累積入票約1200張，超購約5.2倍。

美聯住宅部行政總裁布少明指出，登記人士用家佔七成，當中30%至40%為80後和90後上車客，佔80%有意購買開放式和1房戶。

豐連低價推出，未有擊退元朗PARK YOHO系列樓盤，今天將發售PARK YOHO Venezia（峻巒1B期） 22伙及PARK YOHO Sicilia（峻巒1C期）66伙，市場消息指出，截至昨晚累收約700票。以此計算，PARK YOHO 及豐連合計吸票1900張，凍結市場資金1.78億元。

樓市氣氛持續轉旺，恆地（00012）旗下鴨脷洲倚南及土瓜灣迎豐上周封盤後，昨天重發價單，其中倚南即供折扣由8%減至5%，並取消2%「尊賞置業」優惠，即變相加價5%；同系迎豐亦削2%印花稅津貼折扣，變相加價，兩盤並解封，各推6伙於本周四（4日）發售。恆地營業（二）部總經理韓家輝表示，近期一手市況表現持續穩定，倚南及迎豐累售78%及85%，由於兩盤樓花期縮短，故削減優惠。

7月二手樓市回復熾熱，十大屋苑成交量亦由6月的215宗，大增23%，至7月的265宗。多個熱門屋苑先後錄得高價成交，其中天水圍嘉湖山莊一個中低層2房單位，過去周末以361萬元易手，實用呎價達8186元，創該屋苑今年呎價新高；將軍澳新都城更有4組準買家同時爭奪一個頂層連天台戶，結果膺該屋苑今年呎價新高。

中原地產分行經理黃懷恩表示，嘉湖山莊美湖居4座中低層F室兩房戶，實用面積441方呎，望內園景，原業主7月中以360萬元放盤，9日內吸引超過10組客睇樓，最終輕微反價1萬元，在7月底以361萬元沽出單位，呎價8186元，創該屋苑今年呎價新高。

資料顯示，該單位高3層的E室，實用面積與坐向均一樣，正是去年10月3名美聯物業代理以超低價260萬元購入的單位，以此計算，3名代理僅9個月賬面已勁賺逾100萬元（約38.8%）。代理透露，嘉湖山莊7月錄得46宗成交，成交量屬十大屋苑之冠；惟成交量較6月的51宗，減少9.8%。

新都城呎價1.41萬破頂

7月錄得21宗成交的將軍澳新都城，利嘉閣高級聯席董事蔡庭勇透露，該屋苑1期2座頂層F室連天台，實用面積364方呎，連272呎天台，以515萬元成交呎價1.41萬元。代理指出，4組買家同時在該單位出價爭奪，最終其中一名準買家以放盤價515萬元承接，成功奪得單位，呎價亦創屋苑今年新高。

事實上，7月二手氣氛轉活，其中紅磡黃埔花園錄得30宗，成交量按月爆升一倍；太古城和鴨脷洲海怡半島的成交量，則創今年新高，海怡半島2月只錄得1宗成交，6月回升至12宗，7月再升約91.7%，至23宗，升勢凌厲。

不過，受到新盤陸續推出影響，美聯物業表示，過去2天十大藍籌屋苑只有12宗成交，按周大跌56%，該行住宅部行政總裁布少明認為，二手盤源短缺，買家或轉投一手市場，預計8月二手交投量將按月下跌20%；而樓價則可能因二手缺盤而有乾升現象，第三季整體樓價或有5至10%升幅。

嘉湖新都城呎價今年高 本月細戶看俏

二手樓價呈價量齊升，7月份10大屋苑錄255宗成交，創近1年半新高，另7個屋苑樓價向上。過去周末將軍澳新都城及天水圍嘉湖山莊，兩房單位成交呎價，創本年新高，料8月份細單位造價領升。

樓市氣氛改善，買家置業意慾高，刺激10大屋苑成交量，連續兩個月高於200宗水平。根據本報統計顯示，7月份10大屋苑錄255宗成交，創出近1成半新高，僅次於去年1月份328宗。值得一提是，鰂魚涌太古城、將軍澳新都城及紅磡黃埔花園，上月成交量同創去年1月份後新高。

樓價亦跟隨成交量向上，7月10大屋苑中，7個屋苑樓價回升，升幅以天水圍嘉湖山莊居首位，按月升4.8%，實用呎價最新報7,650元，另3個月累升7.4%。過去周末錄得有投資者趁樓價回穩出貨套現，以本年新高價沽出兩房戶，為美湖居4座中層F室，實用面積441平方呎，成交價361萬元，呎價8,186元創本年屋苑呎價新高。

太古城35成交 呎價15109

據悉，原業主為欣欣皮業有關人士，於2008年時斥資逾千萬元，購入屋苑逾10伙收租，上述單位較2008年時買入價130萬元，高出231萬元，升值近1.8倍。

另外，將軍澳新都城1期2座連天台戶，實用面積364平方呎，兩房間隔，美聯物業高級分行經理劉浩勤指出，單位以515萬元沽出，樓價重上500萬元水平，呎價14,148元，創本年屋苑新高。

中價樓價量同時受惠，鰂魚涌太古城7月錄35宗成交，按月增加5宗，實用呎價15,109元，按月升3.1%，升幅居次位。

樓價跌勢喘定，過去兩個月穩步上揚，樓價亦與去年高位逐步拉近，近日樓價上升勢頭，以細價樓為主，天水圍嘉湖山莊最新呎價，與去年6月份高位8,050元，僅相差5%，屬10大屋苑中最少。

業界亦預期，細價樓會帶領8月份樓價升勢。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，屯門新盤豐連認購反應理想，刺激上車購買力湧現，預期新盤向隅客，會回流至其他二手細價屋苑，並刺激樓價。

業界：業主叫價進取 二手膠着

但預期8月有多個新盤推出，一手重奪巿場焦點，二手盤源有限，估計8月份10大屋苑交投量，會比7月份少兩至3成。

事實上，過去周末10大屋苑成交，按周大幅回落。中原地產指出，錄得約14宗成交，按周少10宗，回落42%。屯門新盤入場費低於200萬元，新界區成交量急跌，以天水圍嘉湖山莊及沙田第一城為例，過去周末共錄4宗成交，較前周的12宗，下跌67%。

至於利嘉閣地產指出，錄18宗成交，按周少7宗。美聯物業分行統計錄約12宗，按周少15宗。香港置業指出錄得約10宗，按周少6宗（各代理統計之屋苑有別）。

業界人士相信，二手巿場叫價合理盤源被消化，新放盤業主叫價趨進取，買家追價意慾仍較去年市旺時低，料二手交投於8月上旬會陷入膠着。

　　由恆地牽頭收購的西半山豪宅美麗臺，收購歷程近10年，發展商已入稟申請強拍，消息人士透露，該項目有突破性進展，發展商剛以逾半億元「起釘」，收購最後一伙，完成統一全幢大廈業權。

　　美麗臺剛錄收購的高層F室，面積1248方呎，發展商近日通過財團與業主洽購，最終成功以5500萬元收購該最後一伙，平均呎價44070元，屬該廈呎價最貴單位。

　　消息人士透露，該單位業主亦是牽頭發起美麗臺收購的業主會要買，雖然多年來積極參與齊集業權工作，惟其就持有自住單位索價，卻一直與發展商出價有距離，去年，發展商已鎖定強拍，連同大廈尚未收購的5個單位，於2014年11月入稟申請強拍，為歷來最大宗強拍個案，項目估值30億元。

　　不過，今年以來，該廈其餘4個單位洽商進度理想，最後餘下該單位尚未收購，近日發展商通過中介財團，以逾半億元打動業主。

　　根據接近中介的消息人士形容：「今番收購價，叫做略高於其他單位。事實上，該名業主過去積極參與大廈齊集業權工作，付出不少努力，加上是最後一伙，故此給予較高價格。」土地註冊處資料顯示，原業主於1987年1月以112萬元購入上址，持貨29年，帳面獲利5388萬元，物業升值48倍。