「稅負不合理」 太子怒退蛋黃區開發

憂心忡忡
太子（2511）、華固（2548）公布第2季財報，2公司累計上半年營收均較去年同期減少2成8~7成5，依照完工建案認列的時程，太子與華固的重點均在下半年，但隨著房屋稅議題發酵、新屋買氣縮手，建商也憂心交屋狀況不如預期，太子更透露稅負不合理、新政未明，暫退蛋黃區開發。

太子累計上半年合併營收達41億餘元，較去年同期衰退約28%，太子建設總經理謝明汎表示，單就建設部門營收約僅11億元，多數為轉投資事業的貢獻，「主要交屋認列期將落在Q4，全年可認列建案包括桃園的『太子馥』、新莊『太子雲鼎』，及台中『雲世紀』、『景雲見』，台南『花博館』5期及高雄『太子雲』D區等。」

下半年認列金額增
華固累計上半年營收約10.55億元，每股稅後淨損0.29元。身為營建五虎將之一，上半年整體表現欠佳，但Q3將先有北投奇岩重劃區建案「奇妍—映月」入帳，估計可帶進營收約有8億元，Q4重點大案如土城「新綠洲」、天母「天鑄」等案，2案總銷可望達百億元，總計華固全年營收將漸入佳境。

但針對近期房屋稅不分青紅皂白增稅的疑慮，太子、華固下半年交屋潮，恐令已購客卻步、增加交屋困難度。華固建設董事長鍾榮昌昨天苦笑說：「幸好我們要交的都是小房子，唯一的豪宅案『天鑄』，路段率僅有140%，應不影響交屋。」

鍾榮昌說，房屋稅的不合理已喚起大眾重視，「買得起豪宅的富人，在扣除高額所得稅後，還有餘力去買大房子，這是居住自由，卻以重稅打擊並不合乎公理正義。」謝明汎更直指重稅逼走開發商，「太子將暫退蛋黃區開發，等政府新政確立方向，再做討論。」

昨在不動產仲介公會全聯會主辦的「房屋稅的困境與挑戰」論壇上，崑山科大房地產開發與管理系教授陳淑美指出，「標準單價標準不一、折舊率過低、路段率未切實，及台南市發起追溯既往等問題，都是房屋稅不合理之處。」

學者籲緩增房屋稅
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則認為，全年買賣移轉棟數恐降至22萬戶，創25年新低，「明明是要抑制投資，卻變成全民加稅，衝擊整體經濟。」建議房屋稅課徵應緩和漸進，並對自用住宅、策略性產業長期持有之不動產，訂定優惠稅率，否則將全面衝擊不動產開發與經營。

面對近期地方政府的房屋稅「加稅」政策，全國興起老屋加稅風潮，昨（8）日一場房屋稅座談會中，與會產學專家一致認為，房屋持有稅有重複計算之嫌，應落實住宅法而不是巧立名目增稅，房屋持有稅不改，今年全年移轉量恐不到23萬棟，建議政府應「凍漲」房屋稅，並召開全國性不動產會議尋求共識。

不動產仲介公會全聯會昨日舉辦「房屋稅的困境與挑戰」座談會，全聯會理事長林正雄表示，全國公告現值6年平均暴衝173.5％，新北市漲幅201.8％最多，全國公告地價10年也暴漲162.6％，88％的自有住宅課重稅跑不掉，12％的人未來即使有錢買房也養不起。

他指出，房屋稅和地價稅計算公式中的地段率有重複計算之虞，造成外界對政府變相加稅的疑慮，暴衝式的持有稅不「凍漲」，今年全年移轉量恐不到23萬棟，並將持續下探，且預估明年GDP將呈現負成長。

林正雄認為，地方政府對房屋評定現值、公告地價及現值評議不透明，是黑箱作業，應由中央出面統合，建議召開全國性不動產會議尋求共識。

永然聯合法律事務所所長李永然表示，「住宅法」是保障人民居住權利，政府應落實「住宅法」而不是巧立名目增稅，課稅只能取果實，不能連樹皮都刮掉。

他強調，「居住正義」讓人人買得起房只是口號，台灣問題是出在經濟，要幫年輕人加薪，必須增加就業機會，靠的就是經濟發展。

台灣法學基金會董事長謝哲勝指出，房屋稅稅基中的房屋標準價格每3年重新評定1次，且依折舊率，按年遞減價格，明示房屋評定現值只有減其價格，並無調整空間，因為市場房地價格上漲，其實是土地價格上漲，房屋本身並未上漲。

他說，國際主要都會區都對自住房屋給予全部或定額免稅，房屋稅稅率大多數也比台灣低，何況台灣還有6％的契稅，和獨步全球的土地增值稅，因此，我國房屋稅也應有免稅額、稅率也應調低。

中華民國土地改革協會理事長卓輝華認為，因稅改牽涉土地與住宅正義政策，中央與地方政府財政劃分等事宜，不宜僅由財政觀點逕行提出改革方案，應提升至行政院層級協調統合，建議舉辦全面房地產稅制檢討改革會議，邀請產、官、學界表達意見。

打定主意不買房的人，一定無法體會「買房」的心情有多糾結！網友在PTT中透露，自己買房、辦完貸款後，卻覺得心情十分焦慮，「有人也會這樣嗎？」，意外吸引許多買房族回應「一開始很焦慮，後來就無感了」。

買房子的心情有多焦慮，只有買過房子的人才懂！網友在PTT中寫下《大家買完房會焦慮嗎？》，透露自己近來成功買房，卻總是「想東想西的」，心情十分焦慮，特別上網詢問是否也有人和他一樣，意外引來許多買房族的回應。

憂慮1：未來20年梭哈了，焦慮很正常
憂慮2：一開始會憂慮，後面就習慣了
憂慮3：工作不能「Gap Year」了，真的很焦慮
憂慮4：少了一大筆現金，的確很焦慮
憂慮5：很正常，一直擔心自己是不是被「宰」了
憂慮6：人生從此不輕鬆了
憂慮7：房貸讓人憂慮，但至少不用再租房了
憂慮8：好怕房價跌太多，自己的貸款繳辛酸
憂慮9：擔心鄰居是「惡鄰」，想搬也沒辦法
憂慮10：絕對不能失業

對於許多人買房後，開始焦慮金錢、物件條件是否合宜的狀況，湯石照明董事長湯士權接受經濟日報採訪時，分享自己的買房心態，表示只要「買的是自己喜歡的房子」，就不要擔心太多，跟著自己的心走，不要好高騖遠買下與財力不對等的房子，就是買房的不二法則。

房價大漲的8個關鍵因子，台灣不但完全不符合，更是「相反」倒退走！專家列舉房市榮景的8大關鍵，卻赫然發現與台灣現況完全相反，房市低迷可見一斑。

健全的房市，應該符合什麼樣的條件呢？大紀元整理8項房市上漲的關鍵因素，提醒民眾重新評估自己的資產配置：

1.平均銷售天數下降
2.殺價空間小
3.成交筆數增多
4.空屋率、空置率下降
5.投資收益上升
6.待售物件逐漸減少
7.網路搜尋次數強勁
8.區域房價谷底反彈

仔細觀察可發現，這8大指標與台灣現況，幾乎呈「相反」方向發展。其一，根據房仲業者統計，目前全台平均銷售天數高達99天，要賣掉1間房子，至少要花費3個月的時間。

其二，受到買方普遍觀望的心態影響，目前市場平均議價空間高達21.2％，其中新北、台南、高雄22％?25％更為驚人，殺價空間相對高檔。

再加上今年買賣移轉數量恐創金融海嘯以來新低，大量新興重劃區的預售屋、新成屋，面臨難以轉手、空屋率過高的問題，卡住許多投資客的資金布置，房市景氣谷底盤整。

對於這樣低迷的市況，永慶房產集團業管部協理林泰隆認為，目前台灣房價修正的趨勢已定，回歸基本供需面的結果，就是「買方接受的價格，才是成交價」，再加上已有多個指名度高的大型社區，都出現「有感降價」的成交紀錄，建議民眾可搭配實價登錄行情，作為買房、賣屋的參考指標。

年輕人要五子登科不容易，尤其是買房，儼然成為近年「高不可攀」的目標！買房已經不容易，若是沒有富爸媽贊助，想存錢買間「新房子」更是難上加難。但專家認為，若不堅持買新房子，買房並非不可能的任務，端看個人是否能利用三大關鍵，轉念購屋！

依據內政部公佈最新房價所得比數據，排名前四名的區域分別為台北市為15.75、新北市為12.66、台中8.90以及新竹縣8.04！雙北市購屋壓力指數雖高，但買房夢想一定非得要不吃不喝這麼多年才能達成嗎？

台灣房市物件種類多，想買房的人只要釐清三大關鍵點，成家夢想並非遙不可及！

關鍵1.月薪與存款比例：手中擁有的現金流，會影響頭期款與每月房貸歸還力，即使薪水高，但若不強迫自己每月至少存下1/3以上、努力存上百萬元的頭期款，面對上千萬的高房價，仍然得望屋興嘆！

關鍵2.延長通勤時間：若工作機會在台北市，可以沿著各捷運線往末端或進入新北市端買屋，一來一往間可省下上百萬元價差，若仍堅持得買進台北市，就得先為自己做心理建設，也就是依照房產專家蔡志雄所提出的「先買小、未來再以小換大」的趨勢買屋。

關鍵3.找賣壓區較大的區域：目前房市普遍下修，房市交易量凍結！想購屋的民眾，不妨往餘屋量多、或新案已開破盤價的區段找屋。根據好房網雜誌8月號報導，包括台北市北投區、新北市板橋區，都因新推案件已下殺4字頭，在房價連環破壞效應帶動下，易使附近區域中古屋價格面臨下修情況，建議預算不夠充裕的人，可前往尋屋比價。

捷運宅「南方之星」昨第8次公開標售，釋出30戶，面積約42~57坪，底價1678~2307萬元，最後標出11戶，標脫率36%，總溢價率2.63%，捷運工程局預估，至少要再舉辦3、4次標售才有機會全數標脫。

「與周邊行情相近」
此次得標單坪均價，拆算車位後約41.6萬元，台灣房屋南勢角捷運特許加盟店店長李永仁表示，之前成交的「南方之星」多已有裝潢，成交價落在46~52萬元，扣掉裝潢成本後，其實跟標售價格相去不遠，不過相較同樣是捷運路門牌的預售案「達永春嶺」，成交價約54~60萬元，南方之星的標售價還是相當划算。

台北市捷運工程局聯合開發處處長魏國華表示，當初市府共分回532戶，目前還剩下43戶待售，以這次標脫率3成6來看，至少還要舉辦3、4次標售才可全數標脫；標售底價與周邊行情已相當接近，暫不再調整。

台北市內湖、南港2區近年成企業進駐熱門區，根據北市商業處登記家數統計，港湖二區5年內成長逾18%，其中，今年以來億元以上商辦大樓交易案共11件，內湖就佔了6件、南港3件，可見其熱門程度。

西湖空置率低於1%
內科發展成熟，今年第2季西湖段創低於1%的超低空置率，跟著帶旺億級廠辦交易，如富邦人壽剛砸40.8億元買下東京企業總部；南港的交易則集中在南軟園區，未來新光C14、台肥C2等商辦陸續完工，加上建設到位，會吸引更多企業遷入。

信義全球資產王維宏經理分析，大型企業需求樓地板面積規模大，選擇港湖二區，一方面成本較核心商業區低，再者商辦屋齡新，區域質感佳，因此近年眾多企業總部選擇落腳，依公司登記成長情形判斷，未來企業往北市東區進駐仍是趨勢。

台北市內湖、南港和信義區商辦成為企業進駐的熱區，根據北市商業處登記家數統計，這3區在5年內成長逾20％，這波進駐熱潮也跟著帶旺億級商辦大樓交易，今年以來北市億元以上商辦大樓交易案共11件，其中內湖就占6件、南港有3件，兩區合計就達8成的交易量。

信義全球資產經理王維宏表示，信義區因單總價高，企業進駐多透過租賃，買賣交易案件較少；相對的南港及內湖兩區，房價相對合理，最受上市櫃等大型公司青睞，使港、湖這兩區成為公開資訊觀測站所揭露1億元以上商用不動產交易主力。

王維宏指出，今年第2季西湖段商辦更創下低於1％的超低空置率，商辦交易也是北市最熱，如富邦壽今年7月砸40.8億元買下東京企業總部，截至7月西湖段已出現6筆億級交易。

另一方面，南港區交易案件集中在南港軟體園區， 這5年間公司登記總資本額成長112.79％，顯見都是大型企業遷入，其中，4月大聯大砸下65.5億元買下整棟商辦預售案，顯見南港潛力。未來待新光C14、台肥C2等商辦陸續完工，加上多項建設利多，勢必將有更多企業選擇遷入。

信義全球資產王維宏經理分析，由於大型企業需求樓地板面積規模較大，選擇港、湖兩區，一方面成本較核心商業區低，再者商辦屋齡新，區域質感佳，近年眾多企業總部選擇落腳，依公司登記成長情形判斷，未來企業往北市東區進駐仍是趨勢。

位於桃園中路開發區國際路二段上的公營住宅預定地(中路四號基地)，從2016年5月起展開規劃設計建築師招標作業，共有4家建築師事務所參與競標評選，並於7月結果出爐，由曾經獲得國家卓越建設獎最佳規劃設計類卓越獎、行政院第十、十一屆公共工程金質類特優獎第一名等獎項、集合住宅設計經驗豐富且在業界頗富盛名的吳昌成建築師事務所得標承攬，並立即啟動規劃設計工作，預計2017年中工程即可開工，2020年中完工。

鄭文燦市長表示，本公營住宅預定地佔地約1933坪，位於中路開發區國際路二段上、司法園區旁，屬新興住宅區，又臨近永安路商圈、中埔國小、兒童遊樂場及南桃園交流道，交通及生活機能十分便利。因此，桃園市府看好本區的發展潛力，預計花費約14.8億元打造具有在地特色的公營住宅，並預計2020年中完工。屆時可提供約300戶以上住宅單元，其中包含6個通用設計住宅單元，並藉由以出租為主的經營模式，貫徹市府落實居住正義的政策與決心。

市府秘書長兼都市發展局代理局長李憲明表示，2015年10月5日曾舉辦公營住宅招標說明會，就招標形式與業界做意見交流並廣邀各家廠商踴躍投標，本公營住宅預定地即為其中一件招標案。後續市府仍將持續推動桃園、八德、蘆竹、中壢等各區公營住宅標案，再次邀請各優質廠商踴躍參與競標。

住宅發展處曾榮英處長表示，本公營住宅將採多元房型滿足不同需求，有一房、二房、三房等房型，坪數含公設分別為15坪、27坪及34坪，規劃打造具有智慧綠建築、耐震及無障礙通用設計等特色，且為永續經營、降低市府財政負擔，將規劃1樓設置辦公室及商業空間，並透過專業物業管理公司代管模式，期能提供最優質的居住環境，滿足住戶生活需求及減輕居住負擔。

無論是租屋、買房、置產族，都把眼光看往桃園市！調查顯示，相較於雙北市人口不斷外流，桃園人口成長幅度相當驚人，再加上機場捷運線通車在即，以及全台跑第1名的社會住宅，都讓當地人口紅利「站穩穩」，房市支撐充足。

「人口紅利」向來是房市的票房常勝軍，內政部公布全台人口移動調查顯示，目前桃園上半年淨遷入人數高達1萬3千人，明顯吸引雙北市人口移居，成為近來人口表現最為搶眼的行政區。

這批「輕移民」的新桃園人，無論是租屋、買房、開店面，都能成為當地的房市支撐點。日前桃園市長鄭文燦接受聯合報採訪時強調，目前桃園已然是全台最宜居、宜業的城市，再加上「社會住宅」推動狀況為全台第1名，對於小資年輕族群相當友善。

對於買房族群而言，桃園較雙北市親民的房價，也成功吸引年輕人的目光，若再考量「機場捷運線」已於7月底完成壓力測試、通車在即的利多，未來桃園、台北通勤圈，可望更加便捷。

不過好房網總編輯楊欽亮提醒，雖然桃園的各項表現都很好，房子又大、又新、又漂亮，但若上班地點仍在大台北，就必須仔細評估「通勤時間」是否划算，對於這一波「輕移民」熱潮，抱持較為保守的態度。

台中豪宅市場下半年不寂寞，多家重量級建商的百億大案紛紛出籠！如7期「聯聚瑞和大廈」預計10月進場，總銷130億元；忠泰建設位於科博館區的逾百億大案，預計年底進場。此外，「由鉅大恆」百億新成屋，以及冠德建設與龍寶建設攜手的「龍寶謙臻邸」新成屋，都將陸續進場銷售，勢將帶動新一波豪宅市場行情。
其中，位於7期市政北七路的「聯聚瑞和大廈」，正對秋紅谷生態公園，規畫地上43樓、總樓高172.8公尺，未來將採取1層1戶銷售，單層坪數達338坪，每坪單價69至89萬元，總銷金額130億元，單戶總價上看3億元，鎖定中部企業主。
大陸建設位於7期的「寶格」豪宅預售案，頂樓358坪（含5個停車位），最近以總價逾3.2億元的高價售出；經拆算，每坪單價超過85萬元，再度刷新中台灣豪宅新高價，買家來自台中的上市金融業主。
大陸建設表示，總銷約90億元的「寶格」案，受到中部傳產上市企業主的青睞，4月時揪團砸下7.5億元、一口氣團購5戶，目前「寶格」案銷售已衝破7成，預計2017年3月完工。
此外，7期南側慶仁「林境」案，規畫88至176坪，由於鄰近文心森林公園、南屯市場，生活機能強，頗受自住客青睞。
除了7期豪宅區之外，美術館與科博館一帶也不缺席！忠泰建設位在草悟道商圈的「科博館新案」，以及深耕草悟道多年的勤美集團，也將在全國飯店旁推出豪宅案；美術館區也熱鬧滾滾，百億新成屋「由鉅大恆」即將落成，市場預估，每坪單價都上看「6」字頭，備受市場矚目。
其中，忠泰建設進軍中台灣豪宅市場的首案－「科博館新案」，總銷逾百億元，基地就位於台灣大道、博館路前黃金角地，正對草悟道第一排，初步規畫地上32層、地下4層大樓，坪數70至140坪。
台中市不動產開發公會副理事長林正昇分析指出，台中豪宅燙金區仍以夏綠地公園、秋紅谷公園及國家歌劇院、科博館、美術館等區段為主流，近期在北部品牌建商積極推案，以及品牌力加持下，台中豪宅市場仍有突圍機會。

　　京郊多地房價每平方米破4萬元

　　一手房市場加速擠出剛需

　　“若是現在買房，估計就買不起了。”一位在去年12月中旬購得一套兩居室的受訪者表示，“我當時買的房每平方米3萬元，現在成交價漲至每平方米4萬元以上，若是現在，同在這個位置，我就買不起了”。

　　正如中原地產首席分析師張大偉所示，北京樓市在加速告別剛需，尤其是新建住宅市場，剛需的收入已經難以承受。張大偉稱，剛需收入家庭能夠接受的兩個價格上限分別是：單價每平方米3萬元，總價200萬元，但在2015年以來這一波房價上漲的過程中，新建住宅市場的剛需正在被擠出北京。

　　據中原地產研究中心提供的資料顯示，北京通州、大興、昌平等多郊區普通住宅和別墅的成交價格已超過4萬元/平方米，進入4萬元時代。

　　3萬元天花板已成故事

　　三年前，剛需聚集地通州區房價是北京樓市的“晴雨錶”，儘管房價上下波動較明顯，但3萬元/平方米是這個區域跑不脫的天花板，“進入4萬元時代”更是難以想像的局面。在通州，從2010年最高跳漲至2.6萬元/平方米，到2011年下半年部分專案跌至1.2萬元/平方米，這是北京唯一一個曾經出現過房價腰斬的區域。

　　明確的副中心利好來了之後，通州區房價從新建住宅房價難以企及3萬元/平方米到現在，二手房已經有多個樓盤成交單價超過4萬元/平方米，一手房更是如此，甚至直接跳至5萬元/平方米，目前，通州區是北京唯一一個郊區大量專案出現4萬元/平方米以上的區域。

　　在剛剛結束的7月份，通州區新建普通住宅成交均價已經突破3.5萬元/平方米。據一位受訪者表示，其今年二季度購買的一套總價650萬元的新建住宅，幾個月過去後，現在同樣戶型同樣面積的新房成交價已達740萬元，幾個月就漲了90萬元。

　　據中原地產研究中心提供的資料顯示，從2016年4月1日至今，在通州，京貿國際公館均價高達5.2萬元/平方米，京貿國際城均價高達49710元/平方米；在昌平、門頭溝區域，首開國風美唐均價高達45798元/平方米，西山意境47643元/平方米；在大興區，亦莊金茂悅均價40467元/平方米。

　　張大偉稱，2016年1月份-7月份，北京郊區單價超過4萬元/平方米的物業達到了2556套，創下歷史最高紀錄。更重要的是，從市場的有效庫存看，整體商品房住宅庫存合計3.6萬套，其中五環內已經接近枯竭，而六環外已經成為北京新房庫存的第一大區域。

　　單套房平均總價550萬元

　　據中原地產研究部統計資料顯示，從2016年二季度開始，北京商品房住宅平均單套進入了500萬元時代。從第二季度到現在，平均成交額達到了550萬元以上，而在一季度只有450萬元上下。 二季度開始，北京五環內普通商品房平均單套成交金額歷史首次突破1000萬元。

　　值得一提的是，近年來受到土地成本攀升，以及城區供應補給的不足的影響，純商普宅類項目尤其是五環內純商普宅購置成本明顯提高。

　　根據亞豪君嶽會統計資料顯示，2016年前7個月，北京五環內純商普宅成交均價同比上漲30%，而套均面積也由139平方米升至152平方米，單價與面積的齊漲也使得五環內純商普宅的套均總價由去年同期的684萬元上漲至972萬元，而對應週期內別墅產品的套均總價則分別為1091萬元與1079萬元，價差由407萬元急劇縮減至107萬元，價差的急劇縮小，也使得別墅類產品由原本的“高高在上”變得“親民”多了，在總價差距不大的前提下，大量升級型置業需求開始摒棄城區的純商普宅類產品，而是選擇居住舒適度更高的別墅類產品，由此別墅市場成交出現爆發。

　　亞豪機構副總經理高姍指出，受到土地價格持續不斷攀升的影響，城區純商普宅類產品與別墅的價差將進一步縮小，甚至出現倒掛，因此今年剩下的幾個月別墅市場熱度仍將持續。


　　鏈家研究院稱，2015年以來，純商品住宅成交均價在波動中上漲，7月份達到次新高水準，為37550元/平方米，環比上漲9.5%，與去年同期相比上漲了36.1%。本月成交均價的大幅變化一方面受到上月的低基數影響，另一方面受成交結構的影響，中高端價位段的住宅成交比重上升拉高了平均價格。從當前市場供給端收縮的態勢看，下階段新房價格仍將可能保持平穩增長的趨勢。

　　從成交特徵看，7月份別墅成交表現強勁，大面積住房增速加快，中高檔房源成交熱度不減，平谷區成交脫穎而出，六環外同比增速超兩成，郊區化態勢更加明顯。而成交面積結構的變化表明，北京市場改善性住房地位逐漸提升，已經成為推動市場成交的“新剛需”。

　　從成交區域來看，六環外成交逐漸超過五至六環。7月份，六環外共成交2374套，占本月總成交量的48.2%，比五環至六環高12個百分點。從增速看，7月份，六環外成交同比增長22%，而五至六環同比降幅達60%以上。未來六環外或環北京市場將是新房的大趨勢。

廣州的城市發展戰略再度升級，此番的新思路是建設樞紐型網路城市。

8月4日的中共廣州市委十屆九次全會提出，廣州將加快建設樞紐型網路城市，重點打造航空、航運和科技創新樞紐，彙集全球高端要素，集聚人流、物流、資金流、資訊流，強化城市的集聚和輻射帶動作用，提升國家中心城市職能，成為世界城市體系核心節點。

這也意味著，廣州近年來不斷優化的發展戰略逐步系統化。此前，廣州曾提出“國家創新中心城市”、“三大國際戰略樞紐”等思路，亦是樞紐型網路城市的核心內容。

這背後，一方面是在升格為“國家重要中心城市”之後，廣州的發展需要更新更高級的戰略統籌；另一方面，面對日益激烈的城市競爭，廣州急需尋求突破。

從北上廣深四座一線城市來看，北京作為首都，憑藉無可替代的地位和影響力，成為各類資源要素的集聚地；上海作為長三角龍頭城市，也是金融中心和國際性大都市，構築了難以替代的優勢；深圳除金融中心之外，亦在近年發展為“創新之城”，其活躍的“雙創”推動新經濟快速增長，成為轉型升級的標兵。作為對比，廣州的城市定位和形象並不如京滬深鮮明，更多是以一線城市的模糊身份示人，這也是廣州提出新的城市發展戰略希望消除的尷尬。

多位元接受21世紀經濟報導記者採訪的專家認為，廣州逐漸完善的城市發展戰略，核心邏輯是強化自身城市功能，進而提升城市影響力，鞏固城市地位。

廣州鞏固中心城市地位

廣州提出，運用網路思維，加強系統整合，科學佈局建設城市空間的樞紐與節點、網路與連接，以形成層次更清晰、功能更完善、聯繫更便捷的樞紐型網路城市格局。

此舉意在彙集全球高端要素，形成世界城市體系核心節點，並最終建成具備全球競爭力、影響力和資源配置能力的綜合性國際城市。

所謂樞紐型城市，指的是在區域城市體系中具體調控資金流、資訊流、人才流和物質流等各種“城市流”的城市。

暨南大學教授、中國城市規劃學會會員胡剛對21世紀經濟報導記者分析，一個城市對發展要素，尤其是高端要素的配置能力，直接體現為“城市流”的快慢，這進而將決定該城市的發展水準、進程和速度。

如果從字面上拆解，樞紐型網路城市的核心，一是樞紐，二是網路。

強化樞紐功能方面，廣州的計畫是，立足海陸空，重點打造航空、航運和科技創新三大戰略樞紐，並重點建設三大國家級開發區及一批功能區，進一步形成支撐體系。

“網路”方面，廣州則提出，將強化國際資訊樞紐功能，建設完善高速、移動、安全的新一代資訊基礎設施，實施大資料戰略，推進智慧城市建設。

華南理工大學建築學院城市規劃系系主任王世福認為，互聯網時代，技術把時空壓縮成一個扁平化的世界，大城市過去所累積的連接資源的優勢可能沒那麼大了，所以廣州要繼續凸顯自己的“不可替代性”和凝聚力，就必須在資訊樞紐建設上發力。

值得注意的是，樞紐型網路城市的提出，也意味著廣州發展戰略的逐步系統化。

近年，廣州一直在努力探索新常態下的城市發展方向和路徑，先後提出“國家創新中心城市”、“三大國際戰略樞紐”等一系列發展目標。今年2月，國務院在批復廣州市城市總體規劃時，還將廣州升格為“我國重要的中心城市”。

以上種種，要求廣州必須在更高遠的層面統籌未來的城市發展，廣州也始終在尋求強化自身城市功能之道，希望提升輻射力和影響力，鞏固“中心”地位。

廣州近年發展戰略不斷升級，亦與日漸激烈的城市競爭有關。上半年廣州GDP為8844億元，而深圳為8608億元、天津為8500億元，差距不大，但廣州的經濟增速為8.0%，而深圳和天津分別達到8.6%和9.2%。

胡剛認為，樞紐型網路城市是廣州順應經濟發展新趨勢的一次戰略升級，未來廣州發展所遵循的基本邏輯是，更加面向全球、更加開放、更加資訊化。

構建對內對外大交通網絡

廣州希望成為世界城市體系核心節點，交通毫無疑問仍是關鍵。

這座因港而興的城市，過去數千年始終扮演著華南門戶、千年商都的角色，如今在“一帶一路”戰略以及新的城市發展戰略下，交通將再次成為發展的著力點。

胡剛認為，廣州面對的是如何從過去簡單的貿易往來，轉變為全方位、多層面的融入外部城市體系，並佔據主動地位。

交通成網亦是此番廣州建設樞紐型網路城市的核心要義。廣州提出，系統性推進國鐵、地鐵、城際軌道、高快速路網建設，形成四面八方、四通八達的大交通網絡體系，重點是建設世界級空港、海港和鐵路網路，構建空鐵聯運、海鐵聯運的網路線路骨架，最終建成互聯互通的國際綜合交通樞紐。

廣州將擴充和做強航空線、航運線、鐵路網線、城市高快速路和軌道交通線網，以完善對外綜合交通運輸大通道。其中，包括強化白雲國際機場和廣州北站的空鐵聯運系統，建T3航站樓高鐵站，讓高鐵、城鐵、地鐵等在機場彙集，以拓展機場腹地。

鐵路網路方面，廣州將優化廣州站、廣州東站、廣州南站、廣州北站等鐵路客運樞紐佈局，形成以大田集裝箱中心站為核心的空鐵聯運、海鐵聯運、陸鐵聯運的鐵路貨運樞紐。

內部交通亦在廣州此次的計畫之中。廣州提出，進一步完善對內軌道交通、快速交通網絡，推動形成各組團之間的便捷和快速聯接。軌道交通是重點，預計到2020年城市軌道交通里程超過520公里。

胡剛表示，這將推動廣州內部空間格局的演化，將在成網的內部交通以及佈局更加合理的鐵路客運樞紐的帶動下，湧現更多增長極。

廣州此次還首次明確南沙新區的城市副中心地位，提出把南沙新區建設成為國家“一帶一路”的重要戰略樞紐、珠三角彙集高端要素的先導區。提出南沙要實現半小時直達中心城區，半小時到達深圳、東莞、中山、佛山等臨近城市，1小時到達珠三角主要城市。

上半年，廣州的11區中，南沙的GDP增速最快，達到13.8%。不過，天河、黃埔和越秀3個區仍是廣州經濟的“發動機”，上半年經濟總量均超千億元。

華南城市研究會副會長孫不熟認為，廣州未來的發展重心必然是“東進”，牢牢鞏固其在珠江口的領導地位，而南沙疊加國家新區、自貿區雙層政策優勢，關係廣州發展後勁。

胡剛則分析，廣州推動內部交通完善，尤其是定位南沙為城市副中心，意義在於形成更為合理的組團式發展，一改中心城區一極帶動的現狀，謀劃長遠未來。

至此，廣州新的城市發展戰略已基本成型。多位元接受21世紀經濟報導記者採訪的專家認為，未來廣州能否成為世界城市體系的核心節點，能否通過內部發展空間格局的優化，形成多核驅動，仍要看廣州作為樞紐的市場網路、交通網絡、資訊網路的開放性和連通性如何，以及自身產業對聚集而來的高端的承載能力如何。

截至8月8日，據Wind統計資料，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計16家上市房企披露2016年中報或中報業績快報，其營業收入總計高達2137.38億元，同比上漲31.5%；但歸屬母公司股東的淨利潤合計148.28億元，同比增長18%，即平均每家上市公司每天約賺338萬元。

值得一提的是，在16家公佈中報業績的公司中，僅1家歸屬于母公司股東的淨利潤出現下滑現象；僅1家房企虧損。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示，上半年部分房企盈利、銷售業績等指標其實比預期的好，但下半年市場銷售狀況或不如上半年好，下半年部分房企狀況或比上半年的壓力要大。

僅1家房企淨利下滑

除了中洲控股歸屬于母公司股東的淨利潤同比驟降92.67%，其他房企淨利潤皆保持同比增長。不過，新潮能源業績虧損。另外，保利地產2016年業績快報顯示，上半年所賺取的利潤幾乎與去年同期持平，其今年上半年歸屬于公司股東的淨利潤同比增長率僅為0.12%；綠地控股2016年中報業績快報顯示，上半年歸屬于母公司股東的淨利潤的同比增長率為16.6%，上年同期這一數據則為-9%。

另外，上述16家房企平均每家公司去年歸屬于母公司股東的淨利潤約為9.26億元，但實際上這一淨利潤指標超過1億元的為12家，占比為75%；而這一淨利潤指標超過平均數9.26億元的上市房企只有3家，占比接近19%。

對此，嚴躍進向《證券日報》記者表示，從目前公佈2016年中報業績的房企來看，分化比較明顯，其中，中型房企盈利情況有所改觀。

在上述16家已公佈2016年中報的上市房企中，僅中洲控股淨利大幅下滑。對此，中洲控股稱，主要原因包括兩方面，一是今年上半年結算房地產收入占比較高的上海君廷項目和成都中央城邦項目土地獲取成本較高，與上年同期竣工結算的深圳中洲控股金融中心專案相比，毛利率由較大幅度的下降；二是隨著公司業務規模的擴張，今年上半年費用與上年同比預計增加55.01%。

反觀歸屬于母公司股東淨利潤同比暴漲近60倍的廣宇集團則表示，主要系報告期內交房金額較上年同期增加所致；報告期內，公司實現商品房銷售合同簽約金額20.02億元，完成年度計畫66.73%。

嚴躍進向本報記者表示，以地產為核心業務的企業有較好的盈利表現，這和傳統地產行銷效果較好，去庫存戰略明顯等有關係，整體上銷售資料能夠帶動營業收入和盈利水準的提高。而類似新潮能源等企業，實際上由於地產業務為非核心業務，所以業績提振一般，這也說明今年上半年傳統地產銷售業績提升，確實能夠拉開企業之間的業績差距。

多數房企盈利能力提升

《證券日報》記者根據Wind資訊統計資料對比發現，按照申銀萬國行業分類，2015年度，滬深兩市共計142家上市房企營業收入總計高達12127.3億元，首次破萬億元，同比大漲37%；但歸屬母公司股東的淨利潤合計959.45億元，同比僅增長7%，即平均每家上市公司每天約賺185萬元。

顯然，與今年上半年上述16家上市房企每家每天賺338萬元相比，部分公司盈利能力確實在提高。從淨利潤水準來看，2014年，142家上市房企平均淨利率為10%，2015年則降至8%，下降兩個百分點。事實上，對比近三年來A股上市房企總體表現來看，增收難增利趨勢一直難以改變。從目前披露的業績來看，或許，今年上半年多數房企的利潤率指標會相對好看一些。

正如《證券日報》記者對比多家房企的銷售月報獲悉，不少企業的銷售均價都在提高，這對房企利潤提升助力明顯。另外，有業內人士認為，去年以來，不但房地產市場回暖，銷售價格上漲，上市房企更是大量發行公司債，其融資成本相對較低，企業財務費用相對降低。

不過，更重要的是，正如中洲控股面臨的局面一樣，尤其今年以來，一線城市地王頻出的趨勢已經全面蔓延二線城市，一、二線城市地王頻出的現象背後，將導致未來幾年結算的高地價項目毛利率大幅降低，屆時，房企的利潤率將再次陷入低谷。

尤其對一些中小企業來說，庫存過高城市去化率難以提升，能夠拉回利潤的城市卻難以進入，未來，中小房企不排除面臨轉型或者被並購的命運。

記者8日從知名房產租售服務平臺“安居客”獲悉，該平臺最新發佈的全國主要城市房來源資料報告指出，在飆漲的房價作用下，北京、上海、深圳部分購房者正面臨著“被豪宅”的尷尬，目前京滬深三地500萬元以上的房源均已經超過三成，500萬元的住房已經不能再稱之為“豪宅”。

該報告指出，上海、北京、深圳三地，眼下價格達500萬元以上的房源占比分別達到36.6%、39.7%和31.1%。而去年同期，這一資料分別是28.7%、29.9%、24.5%。越來越多的住宅價格已越過500萬元大關，並逐漸成為市場主流。

安居客房產分析師表示，受土地價格上漲影響，中國一線城市的超500萬元房源或將進一步擴容。

上述報告顯示，在過去3年裡，北京、上海、深圳三城市的單價“10萬元+”樓盤數量已增加10餘倍。截至2016年7月底，上海單價超過10萬元/平方米的樓盤(含新房、二手房)數量與2013年7月相比，增幅多達12倍；北京的數量雖然位居其次，但增幅更驚人，與2013年相比增加近13倍之多；深圳10萬元/平方米以上的樓盤數量與3年前相比也增長了7倍。

8月8日，廣州開發區國土資源局和規劃局掛牌一宗長嶺居二類居住用地，該地塊起拍價為4.87億元，折合樓面價7800元/平方米。出讓時間9月9日。

出讓公告顯示，該地塊編號為YH-A4-3，位於廣州市黃埔區長嶺路以北、嶺頭村以東，總面積41631平方米，容積率1.0-1.5。

有觀點認為，1.0-1.5的容積率未來有很大的可能將建成別墅項目。目前長嶺居板塊在售的別墅專案有保利越秀嶺南林語和萬科山景城，價格約在2.3萬元-3.1萬元/平方米之間。

另據觀點地產新媒體報導，此前7月26日，廣州市掛牌開發區長嶺居CPPQ-A2-1地塊，起始價為107920萬元。地塊競價時間為8月26日。

出讓公告顯示，開發區長嶺居CPPQ-A2-1地塊位於廣州開發區長嶺路以北，土地用途為二類居住用地，土地面積67450平方米，容積率＞1.0且≤2.0，建築限高≤100，掛牌起始價為107920萬元，起始樓面價8000元/平方米。

太古地產（01972）公布今年第二季營運數據，旗下本港主要辦公樓的租金在上半年均有所上升，升幅介乎9%至30%；但主要零售物業的零售銷售額均錄得下跌。

太古廣場呎租逾95元

昨晚公告顯示，旗艦物業太古廣場的辦公樓部分，上半年租金升幅為12%，其中第一座及二座的最新租金介乎每方呎110元至130元，第三座的最新租金則介乎95元至100元。

太古廣場辦公樓今年6月底的出租率為98%， 而去年12月底為100%。

上半年辦公樓租金升幅最大為港島東中心，升幅為30%；最新租金的中位數及高位分別為每方呎50元及60元。

零售物業方面，太古廣場購物商場的上半年零售銷售額跌17%，較首季跌幅15.4%擴大；太古城中心及東薈城名店倉分別降4.1%及13%，而租用率均保持100%。

同期主要內地零售物業的零售銷售額均錄得增長，增幅介乎3.7%至1.12倍。


太古廣場銷售連跌八季
文匯報

高檔消費未見回暖，太古地產（1972）昨公佈2016財年第二季營運數據，本港三大商場出租率均達百分之百，但零售銷售額齊跌。當中，金鐘太古廣場零售銷售額跌幅擴至17%，連跌八季。至於主攻本地客的太古城中心零售銷售額亦跌4.1%，連跌兩季。而東涌東薈城名店倉則連跌6季，跌幅達13%。

相反，太地於內地四個商場的零售銷售額均現增長。北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港及成都遠洋太古里的零售銷售額增長分別達3.7%、4%、12.8%及1.1倍。

內地四商場均現增長

至於本港辦公室物業方面，金鐘太古廣場的租用率按年跌2個百分點至98%，但租金升幅達12%。太古城中心繼續滿租，租金升幅達9%。太古坊及港島東中心租用率分別達99%及100%，租金升幅分別16%及30%。

「加州」結業 人去舖空

經營California Fitness、mYoga及Leap共12間健身連鎖店的J.V. Fitness Ltd，於7月中突然全線結業，該集團總共承租的逾25萬方呎商業及商場樓面，主要位於單一大業主持有的大型商場內，現時突然全數丟空，加上經濟及零售業下滑，不少大業主均成為「苦主」，須把有關樓面重新推出市場招租。其中恆隆地產（00101）的旺角雅蘭中心，便有近6萬方呎樓面由J.V. Fitness Ltd租用，佔該中心總樓面逾12%，比例是12個場之冠。業界估計，不排除部分大業主把有關面積拆細招租。

據本報統計，J.V. Fitness Ltd租用作經營健身室的樓面逾25萬方呎，主要分布於各區的大型商場，包括雅蘭中心、尖沙咀The ONE及九龍灣MegaBox等。而J.V. Fitness Ltd租用的雅蘭中心1期，其中5及6樓共3.88萬方呎供California Fitness使用，地庫1.85萬方呎則由mYoga佔用，合共承租5.73萬方呎，佔雅蘭中心1期46.8萬方呎的12.2%。

恆隆雅蘭中心重災區

本報記者到雅蘭中心1期視察，地庫B103號mYoga舖毗鄰為售賣美國「板仔」及滑浪潮流品牌的QUIKSILVER。據QUIKSILVER店員透露，mYoga結業前，　不時有在mYoga做完瑜伽的會員到店內閒逛，但自mYoga結業後，該店舖的人流確有減少，但對生意未構成影響。至於位於地下的咖啡店，職員表示，人流有輕微減少情況。

恆隆地產表示，現正對California Fitness及mYoga採取相關法律行動，要待所有法律問題解決後，才考慮如何處理相關樓面，現階段重新推出招租言之尚早。

嘉里（00683）九龍灣旗艦商場MegaBox L18樓亦由California Fitness租用，涉及的近6萬方呎樓面已丟空，佔整個商場約110萬方呎逾5%。對於丟空的樓面有何部署，嘉里於截稿前未有回應。據代理透露，業主現以月租100萬元推出招租（未計分成）。

The ONE近四萬呎叫175萬

至於由華置（00127）大股東劉鑾雄持有的尖沙咀The ONE，由California Fitness租用的L9至L11樓3層當中共約3.89萬方呎，佔The ONE總樓面約40萬方呎近一成。市場消息透露，現時業主把該批樓面推出市場招租，意向月租約175萬元，呎租約45元。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，J.V. Fitness Ltd結業騰空逾25萬方呎，相對整個市場而言不算太多，而California Fitness不少分店均位於寫字樓及商場，以寫字樓現時每年逾100萬方呎吸納量，相信有關面積對寫字樓市場不會有影響。至於位於商場的分店，估計大業主會有辦法租出，即使現時零售市道疲弱，但商場的租金仍有升幅，因此對有關商場大業主影響亦不太大。

不過，他估計，因現時可承租較大樓面的租戶較少，大業主有機會把舖位拆細出租。

零售市道萎縮，早前連環搶舖的化妝品店亦守不住。本地連鎖化妝品店卓悅（00653）曾發出盈警，而其租用的旺角西洋菜南街地舖，亦將於本月底結業。消息透露，現時該舖位剛由韓妝店以月租125萬元租用，較現時卓悅的租金逆市加11%。

逆市加至125萬

市場消息透露，西洋菜南街48至50號地舖連1樓，建築面積2700方呎，卓悅由2010年起開始租用該舖，當時月租100萬元，至2013年續租時輕微調升至112.5萬元，呎租416.7元，較當時市價為低。由於該租約將於本月底屆滿，卓悅並已落實不再續租，區內代理指出，該舖位剛以125萬元租予韓妝店，逆市加租11.1%，呎租463元。

據悉，該舖位業主早於3個月前已把舖位推出招租，叫租145萬元，今次租出舖位，較業主的意向租金低13.8%。

上述舖位現在的毗鄰租戶為另一化妝品品牌莎莎（00178），其去年獲業主減價30%續租，現時月租140萬元，呎租438元，較韓妝店的租金為低。

另外，第一太平戴維斯投資部資深董事方詠清表示，獲業主委託放售佐敦彌敦道313號康僑大廈地庫至1樓，實用面積合共4810方呎，業主意向價為2.5億元，呎價5.2萬元。方詠清指出，該物業的地庫現為倉庫，地下則為舖位，1樓為寫字樓。物業截標日期為9月14日。

兩房呎價8281今年高 樓價較去年升100萬

多個細價新盤熱賣，刺激各區細價屋苑造價連環突破今年高位。其中，天水圍嘉湖山莊兩房單位呎價單日兩次新高，較去年低位反彈逾100萬元。

近月屯門、元朗多個細價新盤相繼推售，大量購買力被牽動到市場睇樓，同區二手屋苑可謂價量齊升，以區內最大型藍籌屋苑嘉湖山莊為例，過去1星期暫錄18宗成交，實用面積呎價7,350元，按月上升2%，個別優質單位造價創今年新高。

例如嘉湖山莊美湖居7座中層F室，實用面積441平方呎，原本叫價370萬元放盤，昨曰以363萬元易手，實用面積呎價8,227元，本來屬今年呎價新高。惟同屋苑景湖居6座高層F室，實用面積442平方呎，業主原本叫價368萬元，僅議價2萬元，以366萬元易手，呎價8,281元，呎價再創今年新高紀錄。翻查紀錄顯示，同類兩房單位，美湖居4座高層兩房，實用441平方呎，於去年11月曾以260萬元易手，反映上述兩個單位較低位反彈超過100萬元，升幅38%。

元朗區過去周末 錄30成交

代理透露，受新盤回流客帶動，過去周末假期元朗區錄得近30宗二手成交，屬今年最熱鬧的周末假期，大部分集中於450萬元以下的細價單位為主，個別優質單位造價則創新高。

例如YOHO MIDTOWN 3座高層A室，實用面積392平方呎1房，業主原本叫價510萬元，輕微議價後以505萬元易手，呎價12,883元，屬於該屋苑1房單位今年造價新高紀錄。

另一方面，日內有大型新盤的馬鞍山，區內細單位造價同樣節節上升，兩房單位造價再突破500萬元關口位。例如海栢花園5座低層C室，實用面積400平方呎，原本叫價525萬元放盤，昨日減價17萬元，以508萬元易手，呎價12,700元，創同類單位今年造價新高紀錄。

除了新界區細價樓造價拾級而上外，港島區細單位同樣受捧。市場消息透露，西營盤觀海閣低層B室，實用面積202平方呎，由新盤向隅客以300萬元承接，實用面積呎價14,851元，創該廈今年造價新高。

業界人士指出，未來數月仍有多個細價新盤推售，發展商仍以多種優惠吸引準買家出動睇樓，相信二手屋苑因而受惠，價格持續回升。

冠中地產（0193）昨表示，由其附屬公司持有的一幅位於澳門的土地，因土地批給的有效期屆滿，遭澳門當局批示該土地批給已告無效。

根據中期業績，該地賬面值為6,000萬港元，佔冠中總資產不足5%。該地位於路環九澳聖母馬路，由冠中地產持股99%的附屬公司新發投資企業有限公司持有，土地自2007年起一直就修訂土地租賃權的申請書授出批准。在2012年，新發提交經修改的發展計劃，由興建總建築面積約1.67萬平方米的相連大屋和相關設施，改為興建總建築面積約為4,400平方米的低密度別墅和相關設施，但相關部門一直沒有授出批准。

冠中地產表示，新發可於接獲通知的30天內就批示向澳門中級法院提交司法上訴，並在五天內向澳門行政長官提出聲明異議。

　　一手市場續現成交，當中不乏各區豪宅物業，其中，包括中海外發展的石硤尾海棠路62號，昨日標售一座獨立洋房，據成交記錄冊顯示，單位為7號洋房，面積3253方呎，以1.1億元沽出，呎價33815元。據悉，項目於昨日10時起招標，同日中午12時截標。

　　南豐旗下西半山羅便臣道80號，昨日亦以招標形式，售出第1座48及49樓A室連2車位，屬3層複式單位，面積2338方呎，成交價8888萬元，呎價38015元。

　　據悉，買家為本地用家，購入單位作自住用途。

　　由恆基等發展的西半山天匯，昨日開售單位17樓B室，即日獲得承接，單位面積2123方呎，定價8894萬元，呎價約41894元。

　　此外，由會德豐發展的何文田ONE HOMANTIN，據市場消息指再售出單位，為低層E室，面積652方呎，定價1506.8萬元，呎價23110元。

　　由信和發展的大埔白石角逸瓏灣II昨錄一成交，據市場消息指，單位為5座低層A室，面積2037方呎，定價4479萬元，呎價21988元；同系西貢逸瓏園亦錄成交，據市場消息指，3座低層F室，面積576方呎，定價884.1萬元，呎價15349元。

　　大鴻輝興業何文田加多利峯昨日錄一成交，據市場消息指出，單位為中層B室，面積960方呎，定價2093.2萬元，呎價21804元。

根據全球最大不動產投資管理機構CBRE指出，英國於6月公投脫歐後，倫敦辦公大樓房價於7月隨即下跌6.1%。

全英國商業不動產價格則下跌3.3%。

倫敦市辦公大樓市場回檔，突顯出這「平方哩」的財富與金融服務公司展望的相關程度。隨著英國為脫歐進行準備，投資人擔憂金融業將被迫緊縮在英國的業務，房價回檔其實並非意外。

但CBRE主管Miles Gibson說，7月工業不動產的出租價格其實卻上漲，反應供需嚴重失衡，因為電子商務零售商極需空間，支持其交貨策略。