今年上半年僅457件 因稅負增加 恐難返榮景

市況冷清
外國人來台置產退燒？內政部最新公布外國人購買台灣建物數量資料，今年上半年共457件，創下2012年來同期新低，年減幅達23.8%，是2005年以來減幅最多的1年。房仲業者分析，受房地合一上路、持有稅攀高影響，台灣置產成本增，恐難回復過往榮景。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，受限於房地合一稅壓力，外國人取得台灣不動產多趕在去年底過戶，避免適用外國人最低35%的稅率。目前市況慘淡，持有與移轉稅雙高的狀況下，很難再回到過往榮景。
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文分析，一方面因台灣租金報酬率相較其他國家偏低，另一方面從去年初開始，台灣房價開始向下修正，對外國人來說，若要來台購買不動產作為投資用，吸引力恐怕不大。

台灣經濟表現疲弱
針對近來台灣炒得沸沸揚揚的持有稅問題，彭建文則認為，台灣持有稅以國際水準而言不算太高，不過房地合一上路前，的確出現一波交屋潮，今年上半年外人來台購屋數量減少，主要與市況、台灣經濟較有關係。
徐佳馨表示，相較於去年之前表現，今年上半年外國人取得建物數量較去年同期量減23.8%，移轉面積也急速縮小，除與近年台灣經濟表現趨弱，投資價值在亞洲各大都市中相形失色，進而促使外資交易轉軟，加上房地合一重稅影響，自然更降低外資進場意願。

由於過去外國人或外國法人在台交易不動產僅須繳交20%財產交易所得稅，加上資金匯出難以追查，以外國名義購屋成為高資產族的節稅主流，但在房地合一上路後，對於非本國人士出售不動產僅有針對獲利課徵45%與35%稅率，為了搶舊制優惠，不少買方在去年積極進場，等於宣告了未來以外國法人名義購屋「此路不通」。

雙北市外國人最愛
在區域表現上，雙北市為外國人置產最愛區域，以台北市141棟最多，新北市100棟次之，移轉面積平均23.95~28.69坪，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，作為台灣首善之區，北市集政經資源於一身，雖然房價與持有成本最高，仍受外國人喜愛，不少辦公室因為需要大坪數，應是面積不小的重要原因。
而在平均面積上以台中市以35.59坪最多，郎美囡表示，台中工商活動發達之外，生活氛圍佳，加上房價也算親民，大坪數產品選擇多，應是坪數最大的理由。

房仲搶食代銷大餅，業者透露，自2012年房市整體景氣走下坡以來，「幾乎沒賺錢！」但隨著今年部分讓利建案出現成交曙光，房市有谷底攀升跡象，包括信義及永慶代銷，今年接案主攻自住型產品，傳出捷報。

自住型產品傳捷報
信義代銷自2015年成立全房產專案小組，主在聯手代銷單點、與旗下多點房仲店頭，共同銷售新案，以今年新接案台北市松山區「中工常翠」、新北市汐止區「上東城」為例，前者為中華工程延壽國宅都更案，7月9日正式公開後，透過全房產通路，已售達7成，其中更有5成來自仲介店頭。

「上東城」為寶佳機構在汐止區的5千坪大型建案，預計將分5期開發，信義代銷接下首期銷售，上月2日公開，單月來客數近600組，銷售4成，其中約有2成來自仲介店頭。

信義代銷總經理李少康表示，目前瞄準建案旁有仲介店頭、單總價符合市場趨勢、及有自住賣點的物件。
永慶代銷今年新接案量有9成鎖定新北市，目前已推案為新北市淡水區「淡大君品」、「18樂」，永慶代銷處長潘是諭指出，去年建商對於價格讓利持觀望態度，今年則可看見態度軟化，「有感讓利就能提高銷量，目前接案以自住需求產品為主。」

冠德建設高層人事異動，董事長馬玉山么子馬志綱，進入準接班行列，預計今（10）日起正式掌舵最新成立的開發投資處總經理職位；據悉，馬志綱首要任務是操盤新北市中和萬坪造鎮、總銷達300~400億元「全齡宅」和環球購物中心複合式開發大案。

馬志綱是冠德建設董事長馬玉山的么子，2006年接下子公司環球購物中心副總經理，負責環球購物中心中和店的經營；之後，環球購物中心沿著軌道經濟拓展連鎖據點，馬志綱扮演關鍵角色。

這兩周，冠德密集進行高層人事調整，7月29日馬志綱卸下環球購物中心總經理職務，交棒給執行副總江昇龍；昨天，冠德建設再度公布新增設開發投資處，由馬志綱擔任總經理，與冠德建設總經理洪錦欽並肩作戰。

洪錦欽表示，新設立的開發投資處，把原本環球購物中心的新事業投資部與冠德建設開發部合併，主要將負責冠德和環球的土地開發、興建，目前重頭戲就是中和大洋工變商都更案。

洪錦欽表示，中和大洋案占地1萬多坪，是冠德整體開發規模最大，目前已送照，預計2017年底有機會取得建照。全案規畫建3大棟建物，其中A棟做為大洋的企業總部大樓，B棟5樓以上為住宅，1~3樓為環球購物中心、約8,000坪，C棟規畫25~50坪的全齡住宅，規畫有無障礙空間、親子遊樂設施等，會是全台第一座全齡宅開發案。

櫻花建設斥資購置台中總部辦公室日前喬遷。櫻花建設總經理陳世英表示，將持續深耕首購族群，其中，台中市太平區「櫻花青邁」案規畫40至55坪、3至4房產品，每坪開價19至21萬元，總銷金額21.4億元，頗受首購族的青睞，潛銷預約已逼近5成，預計8月中旬正式進場銷售。

櫻花建設下半年除了台中市「櫻花青邁」案之外，預計第4季進場的桃園市平鎮區「櫻花時代」案，總戶數82戶，總銷約4.8億元，櫻花建設今年推案量約達26.2億元。

陳世英表示，櫻花建設專攻首購市場，目前手中土地大都集中在台中市北屯區、太平區與南區，多塊土地正在申請建照，將採取先建後售。他表示，今年將完工交屋的烏日高鐵特區「櫻花獨綻」案，總戶數近300戶，是櫻花在當地的第6個建案，目前銷售量已逾6成。

法人表示，櫻花建設2016年預計完工入帳建案，包括總銷16.5億元、位於新北市的「櫻花世家」，及總銷23.5億元、位於台中烏日高鐵特區的「櫻花獨綻」案，兩建案總銷金額約達40億元。法人預估，若以平均銷售7成，加上部份已售新成屋入帳，櫻花建今年營收上看30億元，EPS有望維持3元。

房市景氣差到連小黃司機都摻一腳？網友透露，自己搭計程車時，聽到司機說著一口流利的「房地產經」，告訴他目前許多屋主都賠錢拋售、代銷不只賠光還倒賠，讓他驚呼「連司機都說不可以買房」，根本是另類的「擦鞋童理論」。

不只股票有「擦鞋童理論」，房地產也驚見「房市擦鞋童」！網友D調在PTT中發文表示，自己日前搭乘計程車時，發現司機之前在代銷公司上班，不斷訴說預售屋出現大量貼錢拋售的事，更說代銷這2年「賠光還倒賠」，滿口房地產經，讓不少聽聞的網友直呼，根本是「擦鞋童理論」重出江湖。

所謂「擦鞋童理論」，是源於美國的一種股市理論，泛指當時連擦鞋童都在討論股票投資的狀況，隱含當時股票交易已達到最高峰，即將下跌的意涵。

這位「小黃司機」的買房觀點，很快被網友熱烈討論，不少網友指出，「連司機都叫你不要買房子，看來離進場的日子不遠了」、「傳說中的擦鞋童理論發酵中」，認為房地產已經差到人人皆知的地步，很可能暗示「底部」即將來臨。

儘管「擦鞋童理論」重出江湖，似乎暗示房市底部的來臨，但是淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰接受經濟日報採訪時，認為「現在談房市信心，根本是害了民眾」，預期房市回溫「沒辦法這麼快」，還需要盤整一段時日。

「北台客家文創園區」的三峽客家文化園區第二期工程，由於用地問題仍未解決，昨日下午客家局召開工程設計說明會時，又僅邀請部分地主列席，引發議論；客家局強調，昨天為「工程設計說明會」，並非用地公聽會，因此未邀請所有地主到場，純屬誤會。

客家局在11年前縣府時代，即規畫將三峽客家文化園區擴大打造為「北台客家文創園區」，縣府也在台北大學、客家園區第一期工程徵收用地時，針對從日據時期就世居當地的農民，提出房屋全額補償、土地給予1/3公告地價救濟金的徵收條件。但在客家園區第二期用地徵收時，新北市客家局卻以無法源為由拒付土地救濟金，並僅給4成房屋補償金。

從父執輩開始在當地耕作4分地，還擁有一棟2層樓透天厝的老農陳憲堂說，第一期工程徵收可領到1500萬元，第二期卻只能領到400多萬元補償金，差別甚大。

市議員蘇有仁表示，客家局還沒辦公聽會，就計畫在10日圍起圍籬，昨日舉辦工程說明會也只邀請少數地主與會，土地問題還沒妥善解決，就不該強行施工引發民怨。況且，在「保佃政策」下，比照三七五減租條件給予救濟金，也符合社會公平正義。

據了解，這些地主從日據時期就在當地耕作，並在長年土地改良下把當初的河床變成良田，但因戰後隆恩埔大漢溪河道屬無戶地，無法登記為私人所有，才會衍生出徵地糾紛。客家局回應，昨日召開的是「工程設計說明會」，並非用地公聽會，才未邀請所有的地主與會。

政策抑制加上投資客銷聲匿跡，雙北市新建案銷售陷入困境，北市甚至出現1個月賣不到2戶的窘境，面對此困境，已有代銷業者結合自家房仲店頭聯銷預售案，希望能夠提振買氣。代銷業者總經理指出，在過往4年買房投資客多數賠錢的情況下，投資客已經消失在新案買盤上，目前幾乎只剩自住民眾在買房，也是整體新案買氣僅剩2~3成的主因。

雙北市房價修正15%
信義代銷總經理李少康不諱言，買氣寒冬可能是未來房市常態，未來房市將形成L型的盤整格局，尤其是雙北市房價歷經修正約15%的情況下，導致過往4年買預售案的投資客幾乎都賠錢，也已消失於預售市場，目前只剩自住民眾的買氣，僅是全盛時期的2~3成。

他進一步補充，自從雙北市房價修正15%之後，預期新案市場每年2~3%的房價橫向盤整，將持續不短的時間，也導致新案市場出現三大買氣低迷的建案狀況，包括高單高總、推案量大紅海區域以及雙北市預售建案，即便代銷願意接案，銷售時間也從過往的不到一年時間，拉長到至少要花兩年時間，才能全數銷售完畢。

此舉也促使部分建商開始讓利，也是近期不少新案傳出讓利銷售的主因，而且讓利幅度以一成起跳，此舉也縮短新案與中古屋的價差，從原本的2成，縮小至1成，也吸引部分原本只能買得起中古屋的民眾對新屋感到興趣。因此，抓準此時機點，信義代銷與自家房仲店頭合作，透過房仲長期掌握的潛在買家，將其帶到自家新案現場，如此模式下，成交比例將近5成。

位處新北市新店區復興路的景美人權文化園區是戒嚴時期審判及監禁政治異議人士的軍事要地，見證台灣的民主人權發展歷程，意義不凡。未來興建之國家人權博物館將為地上五層、地下兩層之建築，其空間規劃包含大廳、服務台、特展室、常設展室、典藏室、多媒體室、檔案文件中心以及行政辦公空間等，並於博物館地下層增設停車空間，以舒緩園區周邊公共停車空間不足之困境，提升環境品質。


該博物館預定將於2019年完成興建，未來園區之經營管理係由文化部直屬之國家人權博物館籌備處負責開發及經營管理。未來於博物館興建完成後，配合目前已開放參觀之景美人權文化園區，將共同打造人權教育、休閒娛樂兼具之複合性教育休閒的好去處，提供市民更大、更優質的教育休閒場域。

城鄉發展局局長邱敬斌說，園區旁的國防部軍備局景新營區已於2014年底完成騰空搬遷，為擴大園區並建設國家人權博物館，故辦理景美人權文化園區第二期發展區之主細部計畫變更(面積為0.3402公頃)，並已於2016年7月26日經內政部都市計畫委員會第879次會議審議通過。

買對時機點，就能輕鬆滾出千萬身價！資深藝人王小芬透露，自己在林口打滾11年，經手當地無數間房子，目前在捷運A9站正前方還有1處新房，每天都能看著機捷試車，而她致富的秘訣就是「買對時間」。

林口的好與壞，老林口人最明瞭！資深藝人王小芬在《房市大追擊》中透露，自己在林口打滾11年，經手當地數間房屋，「林口大概玩了4間、板橋2間」，透露自己因為買對時間，所以完全不擔心這波房市不景氣，「林口再怎麼跌，都不會到很賠的地步啦！」。

王小芬表示，自己在捷運A9站正對面持有1戶新房，當時買入的價格相當親民，現在每天都能看到捷運在試車。王小芬認為，只要在11年前置產，任何買預售屋、第一手屋的屋主，身價必定都已「大鳴大放」，再加上林口的居住人數仍不斷地攀升、人口素質條件佳、生活機能充足，都是讓她一住就捨不得離開的原因。

林口的居住優勢，並非空口說白話，根據財政部公布的繳稅資料，可發現林口擊敗板橋、新店、永和，成為新北市「平均所得最高」的行政區，人口素質極佳的優勢可見一斑。

不過房仲林口A9站前加盟店經理唐春香接受聯合報採訪時提醒，目前A9站周邊，已有部分投資型屋主面臨交屋的貸款壓力，急售比例案件慢慢增加，是值得觀察的重點之一。聯合報指出，目前林口新市鎮新成屋平均每坪31~35萬元，A9站周圍的中古屋則約每坪31萬元。

台北市內湖、南港和信義區商辦成為企業進駐的熱區，根據北市商業處登記家數統計，這3區在5年內成長逾20％，這波進駐熱潮也跟著帶旺億級商辦大樓交易，今年以來北市億元以上商辦大樓交易案共11件，其中內湖就占6件、南港有3件，兩區合計就達8成的交易量。

信義全球資產經理王維宏表示，信義區因單總價高，企業進駐多透過租賃，買賣交易案件較少；相對的南港及內湖兩區，房價相對合理，最受上市櫃等大型公司青睞，使港、湖這兩區成為公開資訊觀測站所揭露1億元以上商用不動產交易主力。

王維宏指出，今年第2季西湖段商辦更創下低於1％的超低空置率，商辦交易也是北市最熱，如富邦壽今年7月砸40.8億元買下東京企業總部，截至7月西湖段已出現6筆億級交易。

另一方面，南港區交易案件集中在南港軟體園區， 這5年間公司登記總資本額成長112.79％，顯見都是大型企業遷入，其中，4月大聯大砸下65.5億元買下整棟商辦預售案，顯見南港潛力。未來待新光C14、台肥C2等商辦陸續完工，加上多項建設利多，勢必將有更多企業選擇遷入。

信義全球資產王維宏經理分析，由於大型企業需求樓地板面積規模較大，選擇港、湖兩區，一方面成本較核心商業區低，再者商辦屋齡新，區域質感佳，近年眾多企業總部選擇落腳，依公司登記成長情形判斷，未來企業往北市東區進駐仍是趨勢。

多等一年，預售屋每坪降了15萬元，賣起中古價！汐止一處預售案去年開價48萬起，今年直接下殺每坪33萬元起，相當於周邊中古屋價位。有房產專家就提醒，「買預售屋一定獲利」的模式已經打破，買房還是選擇地段好、看得到的新成屋或中古屋，以免血汗錢賠在「看不見的夢想裡」。

汐止仁愛路上一處大樓預售案，在去年2015年開賣時，開價48~53萬元，不過根據蘋果日報報導，今年8月直接下殺到每坪開價33萬元起，相當於周邊中古屋的價格。該案的專案經理接受蘋果日報採訪時表示，受到大環境不景氣影響，加上買賣雙方認知差距大，又逢代銷公司退場，才乾脆一次讓利4成，以刺激買氣，而先前買貴的客戶，也都有退回部分款項。

對此，有房產名嘴在個人臉書表示，一坪賣40萬都無法「秒殺」，可以看出「房屋本身好不好」才是重點，並提醒消費者房產獲利時代已經結束，不要再認為買預售屋一定可以獲利。

至於自住客，還是等蓋好再買，因為不管房價高低，建案都還是會有一些意想不到的風險。 房產專家楊馨也撰文表示，「預售屋賣的就是一個夢想」，除非天生「賭徒性格」，而且現在新成屋和中古屋的價格都還在盤整期，出手價格上都不會吃虧，也不必擔心買貴，賠了自己的血汗錢。

汐止中古屋目前的行情，根據永慶房仲網，電梯大樓平均成交價一坪28.3萬元，公寓則落在每坪23萬，汐止仁愛路附近的中古大樓成交價則落在一坪29萬元~31萬元之間。

賴清德︰誠懇溝通

爭取未登記住戶支持
內政部都委會昨通過台南市鐵路地下化都市計畫變更案，台南市長賴清德表示，代表台南市民期待多年的鐵路地下化重大建設，往前邁進關鍵一步。市府也會竭盡所能地跟沿線住戶誠懇溝通，協助解決各種困難，希望讓這個重大建設在和平之中完成。

照顧宅預計明年八月完工
賴清德表示，台南市政府為了南市鐵路地下化，可說是創地方自治先河，協助興建照顧住宅；而照顧住宅預計明年八月就可完工，目前已有許多住戶都去看過了，登記的住戶超過八十％。
對於近兩成住戶沒有登記專案照顧住宅，賴清德說，未來會再誠懇、一一地跟住戶說明溝通，取得他們的支持，相信大家如果願意坐下來好好談，一定有妥善解決的方法。

根據都發局統計，南鐵案拆遷戶含違建與非法佔用戶共三二三戶，具申購資格的合法建物戶二八五戶，目前已有一八二戶完成登記並配屋。

市府表示，照顧住宅位於台南市南台南副都心生產路南側，共有四棟、三六六戶，具申購資格的拆遷戶，以平均每坪十．五萬元的成本價提供，而市場行情每坪約廿至卅萬元；貸款部分，台銀同意全額比照公教優惠利率。
而在內政部通過南鐵地下化案後，台南市府會再與鐵工局討論，計畫採分段施工，以爭議較小的仁德段優先施工。
南市都發局表示，地下化工程原定工期六年，包括兩年的都計變更期程，最後花了四年才完成都計變更，較預計期程多了兩年，因此工程無法如期於明年五月完工。至於未來工期，鐵工局也必須重新計算。

都發局表示，市府未來會先就鐵路通過路線及施工範圍確定下來，再進行地價及地上物查估，然後協議價購，不成再辦理徵收，之後才會拆除，取得土地後即可施工。其中，南段的仁德段已有六成完成土地協議價購，將會依先前與鐵工局的討論，優先施工。

南鐵沿線里長 挺地下化

內政部都委會審議通過台南鐵路地下化都市計畫變更案，鐵路沿線里長對於行政院核定路線都表示支持。
有里長表示，鐵路沿線居民房屋要被徵收，真的很可憐，但站在大格局來看，地下化是必要的。沒有受到徵收影響的居民，當然都希望鐵路地下化能儘快完成，不過大多不敢太積極表態。

不願具名的里長表示，雖然檯面上反對鐵路「東移」的人很多，但支持原路線的人也不少，不過支持者有時會受到反對者攻擊，認為是為了享有鐵路地下化之後，地上商圈化帶來的房價提升。

一位民進黨籍台南市議員說，有里長指出，地下化帶來的不僅是交通上的便利，還能美化市容、帶動經濟與房價上升；事實上，幾位里長都支持地下化，不能因為少數人抗議，就拖延重大建設。

另一位議員指出，支持行政院原核定路線的民眾不少，只是反鐵路東移團體太過強勢，因此支持者有時受到打壓，部分里長也不願得罪選民，實在不好說支持或反對。

也有民進黨籍市議員說，相信每位民進黨議員都支持地下化，連反東移團體也支持，如何地下化才是重點；尤其，進行鐵路地下化的是台灣世曦工程，正巧也是桃園機場航廈、海安路的工程顧問公司，如何執行，市府要很謹慎。

　截至8月8日，據Wind統計數據，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計16家上市房企披露2016年中報或中報業績快報，其營業收入總計高達2137.38億元，同比上漲31.5%；但歸屬母公司股東的凈利潤合計148.28億元，同比增長18%，即平均每家上市公司每天約賺338萬元。

　　值得一提的是，在16家公布中報業績的公司中，僅1家歸屬于母公司股東的凈利潤出現下滑現象；僅1家房企虧損。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示，上半年部分房企盈利、銷售業績等指標其實比預期的好，但下半年市場銷售狀況或不如上半年好，下半年部分房企狀況或比上半年的壓力要大。

　　僅1家房企凈利下滑

　　除了中洲控股(18.21,-0.030,-0.16%)歸屬于母公司股東的凈利潤同比驟降92.67%，其他房企凈利潤皆保持同比增長。不過，新潮能源(15.66,0.680,4.54%)業績虧損。另外，保利地産(9.48,0.000,0.00%)2016年業績快報顯示，上半年所賺取的利潤幾乎與去年同期持平，其今年上半年歸屬于公司股東的凈利潤同比增長率僅為0.12%；綠地控股(9.26,-0.080,-0.86%)2016年中報業績快報顯示，上半年歸屬于母公司股東的凈利潤的同比增長率為16.6%，上年同期這一數據則為-9%。

　　另外，上述16家房企平均每家公司去年歸屬于母公司股東的凈利潤約為9.26億元，但實際上這一凈利潤指標超過1億元的為12家，佔比為75%；而這一凈利潤指標超過平均數9.26億元的上市房企只有3家，佔比接近19%。

　　對此，嚴躍進向《證券日報》記者表示，從目前公布2016年中報業績的房企來看，分化比較明顯，其中，中型房企盈利情況有所改觀。

　　在上述16家已公布2016年中報的上市房企中，僅中洲控股凈利大幅下滑。對此，中洲控股稱，主要原因包括兩方面，一是今年上半年結算房地産收入佔比較高的上海君廷項目和成都中央城邦項目土地獲取成本較高，與上年同期竣工結算的深圳中洲控股金融中心項目相比，毛利率由較大幅度的下降；二是隨著公司業務規模的擴張，今年上半年費用與上年同比預計增加55.01%。

　　反觀歸屬于母公司股東凈利潤同比暴漲近60倍的廣宇集團(7.02,-0.050,-0.71%)則表示，主要係報告期內交房金額較上年同期增加所致；報告期內，公司實現商品房銷售合同簽約金額20.02億元，完成年度計劃66.73%。

　　嚴躍進向本報記者表示，以地産為核心業務的企業有較好的盈利表現，這和傳統地産營銷效果較好，去庫存戰略明顯等有關係，整體上銷售數據能夠帶動營業收入和盈利水平的提高。而類似新潮能源等企業，實際上由于地産業務為非核心業務，所以業績提振一般，這也説明今年上半年傳統地産銷售業績提升，確實能夠拉開企業之間的業績差距。

　　多數房企盈利能力提升

　　《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據對比發現，按照申銀萬國行業分類，2015年度，滬深兩市共計142家上市房企營業收入總計高達12127.3億元，首次破萬億元，同比大漲37%；但歸屬母公司股東的凈利潤合計959.45億元，同比僅增長7%，即平均每家上市公司每天約賺185萬元。

　　顯然，與今年上半年上述16家上市房企每家每天賺338萬元相比，部分公司盈利能力確實在提高。從凈利潤水平來看，2014年，142家上市房企平均凈利率為10%，2015年則降至8%，下降兩個百分點。事實上，對比近三年來A股上市房企總體表現來看，增收難增利趨勢一直難以改變。從目前披露的業績來看，或許，今年上半年多數房企的利潤率指標會相對好看一些。

　　正如《證券日報》記者對比多家房企的銷售月報獲悉，不少企業的銷售均價都在提高，這對房企利潤提升助力明顯。另外，有業內人士認為，去年以來，不但房地産市場回暖，銷售價格上漲，上市房企更是大量發行公司債(340.00,0.000,0.00%)，其融資成本相對較低，企業財務費用相對降低。

　　不過，更重要的是，正如中洲控股面臨的局面一樣，尤其今年以來，一線城市地王頻出的趨勢已經全面蔓延二線城市，一、二線城市地王頻出的現象背後，將導致未來幾年結算的高地價項目毛利率大幅降低，屆時，房企的利潤率將再次陷入低谷。

　　尤其對一些中小企業來説，庫存過高城市去化率難以提升，能夠拉回利潤的城市卻難以進入，未來，中小房企不排除面臨轉型或者被並購的命運。

蘇州房地產市場調控新政或將在近期出臺，蘇州也很可能成為第一個重啟限購的二線城市。

近日，網上流傳一份《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》的文件，文件從土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個方面對蘇州房地產市場進行新的部署和要求，可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調控新規。

其中最引人注目的當屬針對非戶籍居民購房。檔明確提出：非戶籍居民申請第二套住房，需提供2年內累計1年納稅記錄或社保證明，首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或將成為首個重啟限購的二線城市，雖然針對的對象僅為非戶籍居民的二套房。

“除了土拍新規尚未確認，其他基本確認了，昨天住建局已經召集開發商開會，口頭傳達了上述檔內容，正式發佈的時間待定。”蘇州某品牌房企負責人說，此次蘇州針對外地戶籍居民除了限貸，還增加了限購，這是比較有亮點的地方。“本次限購只針對外地人，蘇州本地人不限，而且外地人只限第二套，還是兩年中有一年社保即可，所以總體比較溫和，對市場的影響不大，可能只是心理層面的影響。”

易居研究院研究總監嚴躍進表示，蘇州此類政策，體現了供給側結構性改革的思路，也體現了對於下半年房價管控的決心。由於強調的政策實施範圍為蘇州市區，這意味著昆山、太倉等下轄縣市並不包括在內。

高價地兩個月內付清地款

由於此前蘇州已經針對預售管理、價格管理、戶籍居民信貸作出了相關規定，因此檔在這幾個方面只是做了重申，新出臺的規定除了非戶籍居民的限購限貸，還有土地出讓方面的新規則。檔稱，蘇州將加大土地供應，今後3年，市區每年供地400公頃，其中普通住宅不低於70%，增加單批次供應。參與土地競拍的房企，保證金由20%調整為30%以上，首付款由50%調整為60%以上，3個月內全款付清。同時，設定土地出讓市場指導價，超過市場指導價，2個月付清全款，超市場指導價，工程封頂預售，超市場指導價10%，竣工驗收後預售，超市場指導價25%，終止網上競拍，轉“一次性報價方式”競價，此環節最接近所有報價平均價則為競得者。公積金貸款政策方面，第二次使用，首付比例由20%調整為30%，利率上浮10%。

蘇州某當地房企負責人也稱，調控政策原計劃8月初出臺，但考慮到要和南京同步，所以就放了一放，“土地競拍的新規會增加開發商的現金流成本，使得開發商舉牌會更謹慎，同時也會促進開發商聯合拿地。”

在土地競價的規則制定上，應該說蘇州頗費心思。通過設定土地出讓的市場指導價，能夠有效抑制高地價現象的出現。當然從此類規則來看，還是有很多新意的。比如說超過市場指導價，那麼土地出讓金繳付和工程項目等都有嚴格規定，需要2個月內付清全款，而且工程必須以准現房的模式銷售，這都會增加房企的資金成本，所以拿地過程中自然會有所克制。而超過市場指導價10%的，那麼就需要通過現房進行銷售，這其實也暗示了現房銷售的模式在蘇州悄然啟動。對於超過25%的指導價的土地，後續定價規則不是“價高者得”，而是最接近報價平均價的價格成為土地最終價，這會使得高價拍地房企失去拿地資格，最後會使得土地報價更接近房企意願認可的價格。

限購相對寬鬆

嚴躍進說，在戶籍居民信貸政策方面，對於蘇州本地購房者如果第一次購房那麼依然是兩成首付，這是非常寬鬆的政策，也是合理的。對於有過一套房但貸款結清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那麼就需要走45%的首付比例通道。而兩套以上住房且依然有月供的，那麼購置第三套住房，那就不能動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機。

嚴躍進表示，對於非戶籍居民信貸政策，和預期一樣，此次需要提供納稅或社保證明，這有點類似一線城市的限購政策，但相對寬鬆，而且此類政策主要針對二套房的。首套房方面依然是寬鬆的政策，依然允許購房者進行購房，且不需要社保證明。在金融監管力度方面，強化了資金審核和購房資格審核的內容，此類內容一定程度上使得購房者後續的購房材料準備的成本加大，也防範了各類造假資格進行購房的現象。總體上說，這會使得後續後續購房市場的環境淨化，防範各類炒房需求大規模的進入。在公積金貸款政策方面，收緊了公積金使用的政策。對於第二次使用公積金來購房的，首付款和利率都進行了上調，這使得後續公積金資源能夠實現開源節流的使用效率，防範公積金透支等風險的出現。

市場已經進入調整期

“這個調控新政還沒正式發佈，預計會在本周吧，可能個別地方會有修正。”某上市房企蘇州公司負責人說。

該負責人表示，目前這個時間點出政策顯然不合適，從實際上看，已經不需要出了，“從6月份開始，蘇州市場已經出現下滑，成交量持續走低，新開的樓盤都是採取低開的方式，蘇州市場已經進入調整期了。”

克而瑞資料顯示，7月蘇州商品房供應面積64.61萬平方米，環比下跌31.95%，成交面積60萬平方米，環比下跌17.36%，成交均價19744元/平方米，環比下跌4.49%。7月蘇州商品房庫存量為421.5萬平方米，在新老項目集中入市影響下，市場存量開始增長，去化週期回升至5.7個月。另據中國指數研究院8月1日發佈的百城價格指數，此前曾一度領漲的蘇州7月房價環比漲幅為0.28%，排名53，已經連續三個月告別前十。

8月9日上午，武漢楊春湖商務區核心區72-74三宗地塊集中出讓，多家房企積極參與競拍。

繼華僑城、寶能分別以底價28.9億元及23.5億元競得楊春湖72、73號兩宗純商業用地後，74號住宅商服用地經過4個多小時的激烈爭奪，最終由武漢強華房地產開發有限公司以73.5億元競得，樓面地價14271元/平方米，溢價率185%。

而據瞭解，武漢強華房地產開發有限公司為北京首開地產子公司。而這也是武漢史上最長一次土拍。

資料顯示，該地塊為洪山區霞光路、楊春湖路、和諧路、黃鶴路圍合區域的住宅商服用地，起拍價25.75億元，起始樓面價5000元/平方米，其中居住用地面積為75201平方米，商務、商業用地面積為29570平方米，公園綠地用地面積為6800平方米。

該地塊地上最大建築面積為50.75萬平方米以內，其中商務、商業建築規模12.68萬平方米，居住建築規模38.07萬平方米；地下商業建築面積為7500平方米以內。此外，74號地塊內需配置一所12班的幼稚園，用地面積不少於4860平方米，建成後無償移交區政府。

作為此次土拍大熱地塊，74號宗地早在開拍前就吸引了龍湖、融創、碧桂園、聯投、首開、正榮、新城控股、華僑城、鐵四院、萬科、恆大、統建、越秀、中海、金茂在內的15家房企。

觀點地產新媒體獲悉，早在開拍前，相關人士就曾預計P（2016）074號地塊樓面地價將破萬元，直達13000元/平方米。

買房如“買菜”！中國人在海外買房的勢頭正愈加強勁。美國《巴倫》週刊近日報導稱，在截至今年3月31日的一年中，中國人已成為美國住宅最大的外國買家群體。

據其報導內容，美國全國房地產經紀人協會連續兩年的調查顯示，中國人（包括香港、臺灣地區和大陸）是美國住宅最大的國際買家：從2015年4月到2016年3月，中國人購買了29195套住宅，耗資總額約為270億美元。

早前公開統計資料顯示，2015年中國資本投資到海外房地產的資金總額達到300億美元，是2014年的兩倍。另可做對比的同質資料是：2009年6億美元，2010年23億美元，2011年44億美元，2012年56億美元，2013年158億美元。

參考上述資料，今年中國人購買海外房產總金額超出去年，亦非難事。全國（美國）房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尹表示，中國買家已成為房地產市場的“主力”。

這在萬國置地編纂的《2016全球房產投資展望暨萬國置地全球房產投資白皮書》（以下簡稱《白皮書》）也有相應的佐證。

《白皮書》顯示，在人民幣持續貶值的趨勢下，出於資產配置和分散風險的考量，國內高淨值人群將30%左右的資產配置到海外是一個合理的選擇，這也就意味著將有3.27萬億的海外投資需求，這一投資需求在未來10年的複合增速將達到20.6%。

良好的回報率是保證上述需求的重要支撐之一。《白皮書》顯示，從2015年的投資回報率來看，美國、澳大利亞、加拿大、英國房價和房租皆漲，房價漲幅分別為4.9%、9.8%、7.2%和5.6%，，在房租為9.1%、 4.3%、3.1%和4.9%。

萬國置地國際項目部高級經理彭呂楊曾預測，在全球房價仍保持高增長的情況下，2016年中國投資者海外置業的需求將居高不下，呈現“井噴”之勢。

這自然讓萬國置地有了更大的施展空間。據介紹，作為國內首屈一指的海外置業權威機構，成立於2013年的萬國置地目前在北京、上海、深圳、紐約、洛杉磯、倫敦、里斯本、馬德里均設有公司全資直營分公司或辦事處，並且在深圳獲得出入境資格拍照，是中國一家代理包括英國、美國、加拿大、澳洲、歐洲以及東南亞超過15個主流國家房地產專案的代理公司。

依託業內的白金服務團隊，萬國置地可實現真正意義的24小時無時差服務，從前期諮詢到後期房產買賣，免費為客戶提供“量身定制”的一站式海外置業建議。美國作為中國買家海外置業最安全的區域之一，也是萬國置地正重點開拓區域，其從2015年開始步入美國房產開發領域，預計到明年下半年，將在美國開發7個不動產專案。

而在近期萬國置地三周年慶典活動上，萬國置地正式啟動了新三年計畫，全面開啟了國內海外置業的新征程。

這一征程的開啟，某方面正順應了當下乃至未來國內、全球經濟的走向。

知名經濟學家在上述慶典活動上指出，目前，受全球經濟低迷的影響，中國經濟也存在諸多不確定因素。同時，民間投資、製造業、房地產等面臨的問題將會更加複雜。如果從投資角度講，避險是首位，關注民間投資指標十分重要。此外，如何更好的抓住中國經濟下一個週期機遇，理應審時度勢。全球配置財富，減少風險資產配置，可做為當下投資的重要參考。

馬光遠還進一步建議，保持住選擇安全的資產、不要追高風險資產的基本原則。在國內房地產泡沫嚴重的情況下，海外置業無疑是一種靠譜的選擇。

知名財經作家吳曉波就產業變局與財富波動進行了深入分析。他提到，2016年上半年產業衍變有六大特徵。即供給側改革達成業界共識;消費無熱點、轉型陷入 苦悶期。這其中，產業的基本特徵表現在通貨緊縮和供需錯配上。再者，在海外並購熱的當下，一些大公司的手筆愈發重而大；同時，民間投資遇冷，中期信心幾無著落。如全國民間固定資產投資同比增長回落一半，美的、庫卡，海爾，GE，中資在德國並購翻番等事例就是一大說明。此外，題材被限制、股市喪失殼資源；網紅直播熱、電商模式正反覆運算等也是特徵之一，這具體表現在戰略新興板暫緩、證監會對五大題材發出限制令等事實上。

對此，吳曉波提出對應策略：加大資產的杠杆效應是抵抗人民幣泡沫的手段。同時，股權投資加上支持80後創業等於贏得下一輪紅利。再者，在規避風險方面，可深入全球化資產配置及對優質不動產投資。

這樣的判斷下，正助推越來越多的中國買家進入海外置業“潮流”。當然，這一火熱趨向下，依然需要合理清醒的判斷和行動。萬國置地總裁史銳雪提到，海外資產配置要根據個人能力和投資預期來個性化選擇。她指出，沒有海外投資經驗的客戶應該充分瞭解自身的實際需求，是自住還是投資。如果自住，應考慮將來的教育、養老等各方面生活需要。而投資則更要找到專業的機構，並傾聽投資顧問的建議。而萬國置地能夠為客戶提供包括專案的選擇、律師諮詢、程式、售後等多方面一站式的服務。

可以想見，在當前全球經濟形勢下，全球化資產配置以及海外不動產投資等，不止成為中國廣大投資人士重點關注的話題，亦是海外置業機構加大拼爭的重要領域。

長實地產（０１１１３）表示，旗下廣州黃埔區「御湖名邸」項目的公寓「御湖．天峰」，推出首幢「天比高」桃菁街３３號，涉及２２個單位，計及３％折扣優惠，以及３萬元人民幣電商額外折扣優惠，折實價２８０﹒６３萬元人民幣起。
長江實業地產投資董事劉啟文表示，「御湖﹒天峰」全數只有８８伙，集團將採取惜售策略，本月份只會限量推出桃菁街３３號全幢發售。

萬科置業海外（01036）半年收入4540萬元，按年略增2%；由於期內公允價值收益只有3530萬元，較去年同期6772萬元，大減48%，拖累整體純利減少27%，報6201萬元，不派息。撇除物業重估因素，萬科置業海外上半年核心盈利為2670萬元，按年增53%。

萬科置業海外股價昨天收報5.33元，升2.1%。

TW6項目料下季預售

萬科置業海外收入主要來自麗晶中心單位及泊車位的租金收入。期內萬科置業海外重續了大部分租約，而租金有調升；截至今年6月底的平均呎租為9.4元，較去年上升2%；出租率則維持在93%水平。

物業發展方面，西鐵荃灣西站六區（TW6）物業發展項目已達上蓋結構階段，預期2018年竣工，該項目預期在今年第四季預售。

考慮擴大物業組合

截至6月底，萬科置業海外手頭現金7.25億元，其中7.09億元來自去年供股所得款項，公司會繼續考慮擴大物業組合，包括繼續參與公開拍賣或投標。該公司指出，雖然香港及全球經濟當前氣氛欠佳，但本港物業市場基礎並未出現重大改變，將繼續關注本港住宅物業市場，並把握機會動用剩餘的供股所得款項，以審慎態度去收購土地或物業項目。

13年累派480億 大劉袋七成三

華置（00127）近年頻頻派特別股息，昨日公布派發特別中期股息每股3.23元，大股東劉鑾雄持股14.307億股，即獲派46.2億元。

每股3.23元 劉鑾雄獲派46億

該公司表示，過去12個月已派4次特別中期股息，每股共8.53元，總額為162.7億元，但提醒類似的特別中期股息將來或不會派發。受特別股息消息推動，華置午後股價曾飆升12.7%，至25.25元的逾一年半新高，收報23.85元，全日漲6.5%。

資料顯示，華置自2013年起不斷出售旗下資產，包括尖沙咀The One、新港中心及銅鑼灣皇室堡等，之後屢次派發特別股息。由2003年至今13年內，共派息逾30次，涉及480億元，劉鑾雄則收取350億元股息，相當於72.9%。該公司表示，是次中期特別股息於9月1日前後支付。

全年租金收入料大減

另外，華置預期出售皇室大廈的交易將於今年9月初完成，屆時該物業不再為公司帶來租金收入；加上華置今年1月出售美國萬通大廈，令租金收入顯著減少，預料今年12月底止年度租金收入按年大跌。

在過去12個月，華置共派發4次特別中期股息，每股8.53元（包括是次特別中期股息），單計特別中期股息，劉鑾雄便收取了約122億元。若以昨日該股收市價23.85元計算，劉鑾雄身家進賬約20.7億元。

上月底有本地媒體報道劉鑾雄暴瘦，昨天他回應《蘋果日報》時承認自己身體不如前，但他說︰「冇出面講到咁大問題」。他每日仍會返公司總部，已把公司日常管理及業務交予同事負責。被問到近年華置出售資產及豪派股息，劉鑾雄回應稱，幫股東賺到錢，股價表現又不錯，但暫時未有計劃再出售資產，或於適當時候再考慮。

華置上月底發盈喜，主要由出售美國萬通大廈、 上海愛美高大廈、銷售旗下物業及收購盛京銀行（02066）股份帶來的股息收入推動，上半年扭虧為盈，同時公布派發特別中期股息2.1元。

主打蚊型戶 277萬入場平過居屋

樓市氣氛熾熱，新地（00016）以樓面呎價5448元高價投得沙田多石住宅地，較市場預期上限高出36%，同區宏安地產（01243）及錦華實業發展的馬鞍山薈朗隨即以高價推盤，首批130伙，平均呎價1.48萬元，計算最高10%折扣，呎價降至1.33萬元，雖較同區二手市價高出21%，但因項目絕大部分為300方呎以下的微型戶，標準戶最細僅221方呎，　屬同區首見細面積戶型，即使均價貴絕同區，但折實入場費276.8萬元，仍平絕區內私樓。業界表示，項目入場門檻甚至低過區內居屋，勢令二手交投凍結。

薈朗首批130伙全位於第1座，實用面積221至411方呎，售價307.6至673.8萬元，平均呎價1.48萬元。發展商提供3種付款方法，120天即供付款最高可減樓價5%，另有3%從價印花稅折扣、8月底前入市的1%及宏地薈會員1%折扣，總折扣10%。

現時馬鞍山區內二手屋苑平均呎價介乎9700至1.29萬元，整體約1.1萬元；薈朗首批折實呎價1.33萬元，較同區高出21%。薈朗主攻微型戶，90%單位實用面積在300方呎以內，為區內首次出現的戶型，即使首批均價貴絕同區，折實入場費276.8萬元仍然平絕同區私樓。項目首張價單折實價在300萬元以下共有35伙，400萬元以下的單位更佔75%。

二手交投勢凍結

宏安地產行政總裁黃耀雄表示，薈朗首批以優惠價推出，加推單位將有輕微調整。他說，近期行家均取得不俗銷情，因此對項目樂觀並有信心，由於大部分單位售價在400萬元以下，故未有提供高成數按揭。項目今起開放示範單位供參觀及收票，預料下周推售。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，薈朗折實入場費不足300萬元，較同區居屋入場費還要低，震撼全區，相信將掀起搶購潮。至於二手市場，在目前缺盤下，估計業主將持觀望態度，相信區內二手交投將暫時凍結。

發展商貨尾紛提價

發展商高價搶地令地價回升，推盤更心雄，加價之聲不絕於耳，剛以高價奪得屯門青山灣地皮的香港小輪（00050），旗下長沙灣海柏匯21伙貨尾即加價3.9%，為不足10天內二度加價，累積加幅達6%；恆地（00012）主打微型戶的大角咀利奧坊．曉岸4伙貨尾，昨日亦加價1%及3%；同系紅磡傲形則削減特別折扣至2%，變相加價3%。

百利保（00617）盡推長沙灣尚都餘下4個特色戶，另有6伙貨尾加價2%至3%。

新地昨天加推元朗峻巒1A期25伙，包括11個特色戶，平均呎價1.49萬元，較上一批高近30%；近期銷量急增的旺角SKYPARK，發展商新世界（00017）亦加推45伙，平均呎價2.23萬元，連同貨尾於本周六發售共69伙。

此外，豐泰地產西半山敦皓昨天推售10伙，即晚售出9伙，接近沽清。

政府密密推出土地，無阻本地發展商和中資財團高價爭奪，市區重建局（市建局）趁勢今天起推出深水埗九龍道/僑蔭街需求主導項目（下稱九龍道項目）招收意向書，下周四（18日）截止。測量師估計，地皮估值約2.63億至2.82億元，每方呎樓面地價約5000至5356元。

估值逾2.63億

用地位於深水埗九龍道1至3B號及僑蔭街1至5號，毗鄰嘉頓麵包廠，屬於市建局第二輪需求主導重建項目之一，於2013年4月啟動，也是該局過去兩年內第4個推出的需求主導項目。

九龍道項目的地盤面積僅約5845方呎，可建樓面約5.26萬方呎。根據市建局的構思，項目約4.38萬方呎樓面將作住宅發展，估計可提供約80個住宅單位；餘下約0.88萬方呎樓面則作商業用途，預計2019/20年落成。

市建局表示，已設立一個遴選小組評審所收到的意向書，稍後將邀請合資格的發展商提交標書。

資料顯示，今年2月由萬科置業（香港）循官地招標投得的深水埗福榮街、營盤街和福華街交界住宅用地，可建樓面逾30萬方呎，每方呎樓面地價約4249元。

樓價近月回升，加上九龍道項目規模較小，業界對用地的樓面地價看高一線，理想城市集團企業估值部主管張聖典估計，用地每方呎樓面地價約5000元，估值約2.63億元。

屯門及元朗多個細價新盤相繼推售，帶動同區二手屋苑交投氣氛，天水圍嘉湖山莊今個月暫有約20宗成交，較上月同期增1.9倍，平均每日有2至3宗交易。

嘉湖山莊2房戶呎價單日兩次創今年新高外，3房單位昨日亦錄得3宗市價成交。

低層套3房444萬售

利嘉閣栢慧豪園分行（A組）首席聯席董事文家輝表示，獲區外換樓客以396萬元購入美湖居1座中層C室，單位原叫價410萬元，實用面積543平方呎，實用呎價7,293元，減幅3%，新買家原有意買入2房戶自住，但2房入場價年內急升至360萬元，認為3房相對實惠。

中原市務經理羅文幫指，景湖居14座中層D室，實用面積547平方呎，前業主僅上周放盤，叫價420萬元，兩度還價後，最終以406萬元沽出，實用呎價7,422元。羅氏透露，屋苑同類單位放盤量僅2至3個，盤源匱乏。

消息指，樂湖居6座低層A室以443.8萬元售，3房連套房間隔實用面積639平方呎，呎價6,945元，新買家為區內客用作換樓自住。原業主2007年8月以123萬元買入，帳面獲利321萬元，持貨9年升值2.6倍。

上海自貿區擴容後，浮現新一輪商機，嗅覺敏銳的港商，已經轉戰新興地段。滬港聯合控股（1001）在上海正式推出位於北洋涇板塊的寫字樓項目中港匯．浦東，預租租金為每天每平米6.8元（人民幣，下同），僅為小陸家嘴區域平均租金的二分之一。滬港聯合控股子公司、滬港資產管理公司總裁陳浩華近日接受本報訪問時預計，中港匯．浦東的租金將在2、3年內漲近兩成。

浦東新區去年4月全面複製推廣自貿區改革經驗，新納入的金橋、陸家嘴和張江三大片區，擴區一年來，上海自貿區新增企業達到近2萬家，北洋涇板塊即位於陸家嘴自貿區。今年6月，滬港聯合控股以8.01億元收購區內全新的12層寫字樓，總建築面積32,149平米。陳浩華對本報透露，目前中港匯．浦東的租金定為每天每平米6.8元，預租率已達50%，客戶多為金融、航運企業。

看好陸家嘴發展潛力

今年二季度浦西核心商務區本季度呈現負吸納，此時入市是否有招租壓力？陳浩華直言，1995年他即涉足上海房地產業，每天的供應都很大，但核心地點的辦公樓始終稀缺，又指公司還有5、6個寫字樓收購項目在洽談中。

陳氏看好陸家嘴寫字樓市場發展潛力，指從香港投資寫字樓經驗而言，中環由於是各大交易所集聚地，受到金融企業熱捧，租金總是最貴，這亦是小陸家嘴最高租金可達到每天每平米18元的原因，中港匯．浦東雖非位於陸家嘴最核心區域，但區內金融服務的溢出效應亦不容忽視。

受到英國公投決定脫歐的衝擊，倫敦市商業辦公室價格創2009年全球金融海嘯以來最大跌幅；世邦魏理仕集團（CBRE）數據顯示，7月份倫敦金融城商辦價格較前月重跌6.1%，創下該機構7年前開始編纂數據的最大跌幅，市場擔憂經濟不確定性，尤其金融服務業的風險升高。

英國6月公投決定脫離歐盟後，投資人擔憂一旦企業延緩擴張，或把部分員工遷到海外，將造成倫敦金融城商辦大樓的空置率增加、租金下跌。房地產研究機構DealX日前指出，英國公投後，超過1900家企業可能檢視辦公空間需求。

世邦魏理仕統計顯示，7月份全英國商用不動產價格下跌3.3%，其中倫敦中央區和英國其他地方辦公室價格下滑4.1%，倫敦市辦公室價格跌6.1%。