大學指考放榜後，不少大學新鮮人將首次離家租屋，房東也要換一批新房客，內政部今年公告新版房屋租賃定型化契約「應記載及不得記載事項」，將於明年元旦正式生效，崔媽媽基金會提醒5點新課題，不管是房東還是租屋族都應該留意，避免租屋糾紛。

新版定型化租約已規定，不得約定「廣告僅供參考」，房東在招租時應該如實刊登房屋現況及條件，不過房客在承租時也應該實際前往現場查看。崔媽媽法務組組長曹筱筠表示，過去有些房東會把房子布置的美輪美奐拍照登廣告，但在新增這條規定後，已不能再用這種說法應付。

房客拿到契約後有3天審閱期，簽約前務必仔細檢視契約書條文，且須留意契約要一式兩份，曹筱勻提醒，前陣子鬧得滿城風雨的房東張淑晶，就曾用這招竄改條文訛詐房客，承租前條文務必審閱清楚。

明訂修繕責任
曹筱勻提醒，簽約時不管房東或房客，一定要確定對方身分，並留聯絡方式，過去常因發生租屋糾紛，但卻找不到房東或房客的人；另外，房屋修繕責任在新版定型化契約中也規定載明，甚至如電燈燈泡損毀等小型修繕責任歸屬，都要在契約中清楚載明。

最後，合約中也應明訂押金返還及提前終止租約等退場機制，過去契約多針對房客若提前解約該如何處理，但新版定型化契約中則要求訂定「雙方」退場機制，包括解約提前通知期限、逕自終止契約罰則等內容，以免未來遇到爭議無所依循。

農林（2913）在台北車站前亞洲廣場地下一樓至三樓的租約至7月15日到期終止，農林原另尋新租戶，近來評估策略轉向由租轉賣，預計3個樓層出價不會少於當時購買價格51億元；農林表示，目前已有2~3組壽險集團洽談中。

農林上半年合併營收3.97億、淨利2.04億、EPS為0.27元，差於去年同期；農林站前亞洲廣場地下三個樓層的一年租金收益為3.58億元，自租約到期後即無租金收益挹注，也使得一年固定的租金收益打了一半折扣，估計下半年在租金收益短少下，恐怕衝擊到全年獲利，法人分析，一旦由租轉賣成功，預計可挹注大筆資產處分收益。

法人分析，稍早評估的租方至少有3組人馬，均看好地下一樓至三樓連通台北捷運站與北車等地利優勢，但在租金談判上一直沒有共識，農林傾向直接賣出去，以回歸目前全台展開的老茶廠轉型與新茶廠擴廠的本業製造與茶葉供應零售。

北車站前亞洲廣場全棟樓業主除了農林（B1~B3）外，還有龍巖（3~4樓）、國寶（5~8樓）與新壽（1樓）、中信壽（2樓）等，據稱目前農林洽談買方也包括壽險業者，農林在2011年以51.24億買下，在底價部分不會少於51億元，由於租金投報率均在3?4％，加上與捷運地下連通，目前有興趣者還包括對岸陸資等。

知情人士透露，內政部近日已向金管會溝通關於社會住宅、防災型都更等相關不動產融資，希望可以排除在銀行法第72條之2的規範之外，金管會已初步同意開善門，近期將發出新的函令，以行政解釋的方式鬆綁，先將社會住宅融資排除在銀行法第72條之2的計算範圍。
據悉，在金管會開善門後，社會住宅1,500億元的融資需求可望獲銀行金援，預期金管會最快應可在下月就發出新的函令解釋。
相關人士指出，由於防災型都更需要鬆綁的金額需求還不是非常明確，因此將放在第2階段，第1階段先以社會住宅的融資鬆綁為主。
據了解，內政部政次花敬群日前向金管會主委丁克華、副主委桂先農溝通，除了銀行法第72條之2的鬆綁，社會住宅融資平台建置已快完成，原則上由於社會住宅畢竟是長天期計畫，與一般政府的短期標借不同，因此，利率會先由內政部為各地方政府談妥，將訂在1％。
至於整個融資持續期間，大約會在40年或50年，大致每3∼5年一個周期，到期再以續借的方式，來完成整個融資計畫。
目前對於社會住宅的融資需求，六都已陸續開出所需求的金額，其中以台北市達900億元最高，占整個六都需求金額的6成，另外新北市、桃園市也各開出數百億元的資金需求，合計六都目前已開出2016∼2020年的社會住宅融資需求，就已經有1,500億元。
為避免銀行法第72條之2成為政策執行的「路障」，金管會因而同意先行鬆綁，將社會住宅排除在銀行法第72條之2，即是所謂不動產放款合計不能超過該銀行存款加計金融債券總量的30％限制，社會住宅可免列入計算範圍。
行庫指出，事實上，對於銀行法第72條之2，金管會在先前馬政府執政時期，對於林口、浮洲的合宜住宅興建，金管會就曾把合宜住宅的土建融、房貸排除在銀行法第72條之2的限制範圍；且近幾年多家公股行庫的不動產放款占總存款比重都處於27∼28％的高檔，若不鬆綁，行庫恐無力配合執行政策。

稅捐機關表示，買賣雙方訂立土地買賣契約，若未申報土地移轉現值，亦未向地政機關辦理移轉登記，立即再行出售，處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。

舉例說明，賣方(甲)及買方(乙)訂立土地買賣契約，未向地方稅捐稽徵機關申報土地移轉現值，亦未向地政機關辦理移轉登記，買方(乙)隨即又與他人(丙)簽訂另一買賣契約，將該土地出售，僅以原賣方(甲)、新買方(丙)訂立之公定契約書向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值，原買方(乙)因未辦妥購買土地移轉登記即再行立契出售土地，將被裁處土地再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。

稅捐機關提醒民眾，承買土地如要隨即出售，仍應按部就班先向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值及地政機關辦理權利移轉登記後再行出售，以免受罰。

稅捐機關表示，未辦建物所有權第一次登記之房屋，仍屬建築改良物，於房屋移轉時應向主管稽徵機關申報契稅，惟因係未向地政事務所辦理保存登記之房屋，如產權發生糾紛時，易滋徵納困擾，為保障當事人權益，應由雙方當事人共同申報。

稅捐機關進一步表示，依契稅條例第16條規定：納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起30日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報，以免權益受損。

林先生的土地已被劃設為公共設施保留地多年，每年都收到地價稅單，需地機關又遲未徵收，電話詢問稅務局為何還要繳納地價稅？

稅務局表示，公共設施保留地之地價稅一律按6‰稅率課徵地價稅，如符合下列情形則應提出申請辦理徵免：

1.符合自用住宅要件者，按2‰稅率課徵地價稅。
2.未作任何使用並與使用中土地隔離者，免徵地價稅。
3.仍作農業用地使用，課徵田賦。

稅務局進一步說明，使用情形符合前項第1點及第2點減免地價稅者，記得於當年度地價稅開徵40日前(9月22日前)向該局提出申請，經核准方可減免地價稅；若作農業使用符合第3點課徵田賦者，則應於當年度地價稅開徵期間提出申請，經核准者當年度即可免繳地價稅。

江翠北側重劃區拼殺4字頭

行情浮動
江翠北側重劃區繼4字頭讓利案「江翠ONE」開出交易紅盤後，9月將再有「聯上發江翠案」4字頭新案進場，一拼高下。而回顧過去1年，雙北市新案行情跌幅最慘重者，即為新北市蛋黃區的板橋區，專家認為，應與區域讓利案帶動整體房價調降有關。

根據《住展》雜誌調查雙北市第2季新案行情，對比去年同期以台北市的萬華區，及新北市的板橋區、永和區及五股區為跌深區，1年房價跌幅均超過1成，又以板橋區最慘烈，房價自去年第2季每坪60.3萬元，跌至52.9萬元，跌幅超過12%。雙北市僅林口房價呈現正成長，漲幅約0.29%。

新北「蛋黃破碎」
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，從近1年大台北各行政區房價走勢分析，新北市呈現「蛋黃破碎、蛋白完整」的狀況，「此現象已與蛋黃、蛋白區的地段優劣無關，也與供需變化脫鉤，主要來自大型建商的價格操作策略，連動程度更緊密。只要是特定建商引爆價格戰的區域，房價流血戰就無可避免。」
聯上開發（2537）總經理李志明指出，自住客當道，市場價格的決定者不是建商、而是購屋者，「以江翠北側重劃區來看，建商初期評估，應具有單價6字頭行情，但以4字頭讓利銷售後，促使區域交易熱度增，也迫使現階段新案，以此做為參考價格。」

預計9月公開的聯上發江翠案，基地位於江翠北側DE區，共分2期開發，第1期基地面積約1300坪，規劃16~40坪產品，預計每坪價格45~49萬元，挾正對區域最大公園綠地的優勢，將與區域首案「江翠ONE」捉對廝殺。

內湖「保值一哥」
另觀察台北市房價，過去1年平均12行政區，跌幅約4.3%，僅萬華區房價跌破1成，另外像是內湖區、信義區是小跌1%左右的格局，相對持穩。何世昌認為，內湖科技園區就業人口，帶動住宅需求，使內湖區成為北市的「保值一哥」，而信義區則是精華蛋黃區，縱使成交遲緩，但房價難有大幅波動。
新潤機構行銷處長施孝文認為，過去1年台北市整體推案量不大，讓利建案少，致使房價無明顯波動，「以A級地段豪宅產品來看，價格自有口袋較深的族群支撐，僅部分自住客集中的區塊、標榜自住型的產品，房價才有5~10%左右的調整。」

約六億買下一戶文華苑八樓

經歷力晶下櫃風暴的黃崇仁，近年化身房市最大買家，不但在前年底以自己與老婆名字砸下近六億元買下一戶北市頂級豪宅「文華苑」，近期更加碼以智豐科技名義用近二億元買進一戶大直豪辦「台北時代廣場」，近兩年共砸近八億元勇敢挺進買氣慘澹的房市。

近二億買一戶台北時代廣場
根據地籍資料顯示，商辦「台北時代廣場」四樓其中一戶，是由智豐科技持有，對照實價揭露紀錄，為去年十二月買進，總價一億七三九○萬元，坪數一五七．四二坪，扣除二個車位坪數十四．○二坪、合計價格四四○萬元，拆算每坪單價約一一八．二一萬元。

根據商業司公司登記資訊查詢系統，智豐科技目前董事長是羅英華，曾任力晶監察人，該公司董監事名單中還有黃崇仁姊姊黃毓秀，對照相關資料，黃崇仁曾代表智豐科技出任力相光學董事長，再進一步了解，羅英華在該公司主要代表仁典投資，仁典投資的董事之一便是黃崇仁，而黃崇仁持有仁典投資的股權則高達九十九．九二％。

回顧二○一四年十二月，黃崇仁是少數在豪宅買氣低迷時間點勇敢挺進的大戶之一，他砸下五億九一六○萬元，以每坪高達二一○萬元買進北市松山區頂級豪宅「文華苑」八樓，成為該豪宅最貴單價，更一舉將該豪宅帶入單價二百萬俱樂部；不過，近期該豪宅的每坪實價已跌破二百萬元。

根據地籍資料，該案有不少科技產業買進，此外，藝人陳怡蓉未婚夫薛博仁的醫美公司卓妍股份有限公司也買進一戶。

力晶大起大落 投資人多被乾洗出場

力晶是記憶體業大起大落最戲劇性的案例之一。二○○○年股價一度高達八十元，但PC產業盛極而衰，DRAM跟著供過於求，二○○八年金融海嘯之後更慘，國際大廠如奇夢達、爾必達相繼倒閉，力晶也在二○一二年十二月十一日下櫃，當日股價只剩○．二九元，力晶投資人幾乎都被乾洗出場。

力晶科技創辦人暨執行長黃崇仁在半導體業既傳奇也具爭議，近幾年他轉趨低調，帶領公司從DRAM轉型為晶圓代工，讓公司償還千億元債款與脫離紓困窘境，且連續三年每年大賺百億元，奇蹟般翻轉力晶命運，再度印證他被封稱「九命怪貓」果真名不虛傳。

黃崇仁出身醫生世家，大學念台大物理系，雖沒有走上從醫之路，卻赴美拿到醫學博士，並娶了紅極一時的女明星于珊。事業上，黃崇仁最早創業生產掃描器、印表機產品的力捷，一九九四年創立力晶半導體（後改名為力晶科技），與日商合作專攻價格大起大落的DRAM；從力捷到力晶，公司皆因股價飆漲過而引起矚目，黃崇仁也曾涉內線交易惹上官司，外界不免將他跟投機炒作劃上等號，形象引發爭議。

二○一二年初，力晶技術夥伴日商爾必達因DRAM價格崩盤破產，力晶累計積欠銀行達千億債款，每股淨值由正轉負，當年底就被迫下櫃，淪為銀行監管財務的紓困公司。

為替力晶留存一條生路，黃崇仁除與債權銀行協商展延償債，也毅然將公司轉型為代工驅動IC、電源管理IC與利基型記憶體等產品。藉由轉型，力晶從二○一三年起連續三年獲利百億元，已償還上千億元債務，擺脫紓困窘境，到去年底每股淨值提高到十．一二元，回到十元以上的票面值；力晶今年上半年賺三十多億元，全年應可持續獲利，不過，內部評估沒有資金需求，也正進行中國合肥十二吋建廠投資案，今年沒有重新掛牌上市的計畫。

台北市大直新興辦公商圈的百萬單價「豪辦」交屋了，興富發建設最新完工交屋、總銷達240億元的「台北時代廣場CBD」，實價登錄資訊揭露顯示，每坪最高達128萬元、身價已直追信義計畫區。

位於大直樂群二路、台北萬豪酒店旁邊的興富發「台北時代廣場CBD」辦公大樓，占地面積達3,253坪，樓高10層，最近完工交屋，並陸續揭露實價登錄資訊，每坪身價傲人，躋身「豪辦」之列。

實價登錄揭露資訊顯示，「台北時代廣場CBD」至少已揭露40筆。每坪單價最高在9樓，104年11月登錄的162.45坪，總價2.08億元，平均每坪辦公室達128萬元，刷新大直和內湖身價最高的紀錄。

根據揭露資訊顯示，「台北時代廣場CBD」已成交且揭露完成的樓層，1~9樓統統都有，平均單價落在103萬?128萬元之間。至於最頂樓10樓，則被興富發建設保留，作為自有企業總部大樓，因此沒有登錄資訊揭露。

市場人士指出，大直豪宅每坪行情已站穩百萬大關，隨著內科園區逐漸飽和，大直新興商業區逐漸興起，加上台北市政府針對商業娛樂用地，嚴格取締不准拿來蓋豪宅，只能依據使用分區蓋商業或辦公，並嚴格審查建照和使照，因此反而促使區內形成新興辦公商圈的氣勢。像大直辦公大樓「豐匯」，每坪最高也有123萬元行情，與「台北時代廣場CBD」，雙雙躋身豪辦之列。

對照地籍資料發現，買下「台北時代廣場CBD」辦公室的買家，從房地產業、科技業到投資公司，統統都有，包括：甲山林機構、智豐科技、茂利投資、恆隆置業、太天興業、卓妍公司、黃崇仁等。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，「台北時代廣場CBD」預售迄今已售6成多，目前每坪開價120~130萬元。

至於，台北市辦公大樓成交行情最高紀錄者，則是信義計畫區「遠雄金融中心」10樓辦公，創下每坪185萬元的新天價。

林口國民運動中心暨文林派出所開工動土典禮」於2016年8月14日舉行，到場主持典禮的朱立倫市長表示，這是新北市的第12座國民運動中心，空氣槍射擊場是它的特色，另增設文林派出所強化在地治安功能，兩項工程總經費合約6億1,300萬元，預計於2018年11月完工，可大幅提升當地居民生活機能。

朱立倫指出，8月14日是新北市第12座國民運動中心動工，希望於2018年如期完工啟用(圖：新北市政府)。朱立倫指出，林口區人口遠超過15萬人，潛力無窮。8月14日是新北市第12座國民運動中心動工，希望該運動中心及派出所加速進行，於2018年如期完工啟用。

朱立倫表示，新北市有400萬人口，是台灣最大的城市，也是體育大市，不僅在各項競技上有傑出表現，在全民運動的推動上也有卓著成果。在他就任短短5年多，包括8月14日動工的林口國民運動中心，新北市已有12座國民運動中心，其中有9座已完工營運中，每座各具特色，也都非常熱門及吸引民眾前往運動，並提供公益時段讓長輩們運用，藉此鼓勵長者們多運動，期望能減少他們跑醫院的時間。

朱立倫致詞時並特別感謝議會全力支持，因為這座林口國民運動中心的興建經費完全由新北市政府支應，中央並沒有出錢。朱立倫說，對於經費問題，其實是有許多議員有不同的想法，多虧蔣根煌議長居中協調整合意見，今日才能順利開工。另為考量強化地方治安功能及解決交通警務需求，並在基地範圍內增設文林派出所。

工務局表示，林口國民運動中心暨文林派出所興建統包工程由體育處及警察局委託辦理，經過近一年評估規劃並完成統包發包，由瑞助營造股份有限公司組成的統包團隊取得標案，於2016年7月完成基本設計、都市設計審議及建照申請作業。

新工處說，林口國民運動中心採用鋼骨鋼筋混凝土結構建築，地上計有4層、地下2層；文林派出所則是地上4層的鋼筋混凝土建築物，兩項工程總經費合計6億1,300餘萬元，全數由市府林口特定區市地重劃平均地權基金支應，這項工程結合環保節能、綠能科技、循環利用、減廢健康等理念，以降低環境負荷衝擊，更積極爭取銀級綠建築標章。

北市府為避免重蹈美河市覆轍，新釋出的開發案啟動二次鑑價機制，建商直言，此舉是把簡單的問題複雜化，且市場跌價風險未計入，出現「賺錢我要跟你分，輸錢算你的」，包贏不包輸模式在景氣好時都沒問題，一旦景氣不好，建商扛不起風險，就會變「爛尾樓」。

建商強調，若是北市府啟動二次鑑價是基於透明化作業，那就先把遊戲規則、權配比率訂好，不用取得建照、使照時再各鑑價一次，把簡單的問題複雜化，七大捷運聯合開發案，到底怎樣讓事情圓滿落幕，考驗政府的智慧。

新竹縣消保官羅鈞盛日前在全國消保官會議中提案獲通過，要求建商不得以「幫購屋人省荷包」說詞，要消費者放棄將預售屋履約保證交付信託，規避履約責任，造成購屋人損失；最近公文發交全國各縣、市，消費者權益將獲更多保障。

羅鈞盛已與縣府建管、地政單位聯繫，未來建案完工前，會以副本通知消保官，如查獲建案出售未依規定將購屋款交付信託，第一次罰3萬到30萬元，第二次5萬到50萬元，並可按次處罰，到改善為止。

內政部民國100年間修正頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，要求預售屋應辦理履約保證機制，但不少賣方會以「幫購屋人省荷包」說詞，另立契約規避。

羅鈞盛在全國消保官會議中，提案要求檢討「預售屋履約保證與契約自由何者優先」，指內政部雖頒布履約保證機制，卻不是硬性規範，應檢討及做更明確的規範。

他曾受理購屋糾紛，有建商提出「交付信託，購屋人還要負擔5%的費用」說詞，指購屋款1千萬元，購屋人得負擔50萬元，便以「幫購屋人省荷包」為由取消交付信託。

羅鈞盛強調，「未定履約保證」一旦建商惡意倒債，購屋人毫無保障；新竹黃姓建商因投資失利，以高回收報酬為詞遊說購屋，不少人拿出儲蓄，甚至退休金買房，黃吸金約10億後即捲款逃大陸躲藏。

全國消保官會議最後做出結論，認為業者不得用個別磋商方式，造成對購屋人不利的結果，羅釣盛在接到公文後，已稽查5家，尚未發現違規。

較去年多6.3倍「將專注餘屋去化」

台中上市建商公布7月成績單，總太地產打頭陣，累計前7月營收達43.76億元，上半年EPS（每股純益）4.52元，更高居營建類股已公布Q2季報之冠。櫻花建設、順天建設表現均較去年同期落後7∼8成，而櫻花建設隨著Q4完工案認列，可望回復往日水平。

總太累計前7月營收達43.76億元，較去年同期成長6.3倍，據Q2季報揭露，上半年稅前淨利10.52億元，EPS達4.52元，表現已超越2014∼2015全年水平。

讓利2成吸買氣
總太總經理翁毓羚表示，總銷45億元且預售時期已達百分之百完銷的個案「明日」，自今年Q1季末至Q2季末陸續入帳，該案為總太近幾年土地開發案中量體最大案，因而衝高營收與獲利，「下半年將專注在餘屋去化，如竹北『雍河』案等。」
目前潛銷中的北屯區「美樂地」，單價在17∼17.5萬元，總價最便宜壓在500萬元內，相較周圍行情約低1.5∼2成，瞄準首購族，提出讓利政策，去化順利，潛銷期預約戶已近4成，預計Q4公開，總銷28.5億元。
櫻花建前7月累計營收約5.47億元，較去年同期衰退逾7成，上半年EPS0.37元，遜於去年同期的2.76元。櫻花建總經理陳世英表示，受限於會計準則適用完工認列法，所以上半年成績看來並不亮眼，「今年新案完工集中在Q4，分別是新北市新莊區『櫻花世家』、及台中市烏日高鐵特區的『櫻花獨綻』，預計10月可取得使照、12月交屋。」

推案鎖定自住客
法人估計，櫻花建交屋2案預計可認列營收，約28∼30億元，若再加上成屋銷售，該公司今年營收可望維持過往30∼40億元水平，EPS估計約3元。陳世英指，今年主要推案類型以首購自住客為目標，本月中將公開的「櫻花青邁」位於台中市太平區，規劃40至55坪，單價19∼21萬元，另有桃園市平鎮區「櫻花時代」規劃進場中，2案總銷約26億元。

順天營收減8成
順天建上半年表現差強人意，EPS為-0.02元，前7月累計營收5.52億元，年減約8成。今年該公司新完工案為台中市8期重劃區的「順天御南苑」，總銷約8億元，另有6億餘元的市政北一路的「順天夏朵」餘屋，若再加上「雲林科技工業區」勞務收入、及「順天經貿廣場」租金收入，法人估計可認列營收約16億元，恐略遜於往年表現。

隨著重大建設陸續完工，台中東區房市也進入大量交屋潮階段，近1年交屋總戶數可達500戶以上，仲介預期，新案除了翻轉地貌，帶入大量人口移入，鐵路後站很有機會「鹹魚翻身」。

早期開發的東區建設話題不少，包含台糖湖濱生態園區、新建國市場及台鐵高架化等皆已趨近完工，有巢氏房屋東區樂業加盟店專案經理曾志成指，這些建設都是看得到的階段，尤其鐵路高架化將大幅串聯前後站機能，因此雖今年房市成交量低迷，但地價仍高居不下。

總戶數達500戶
腹地不大的東區，現至少有5場成屋及結構中新案同場較勁，包含靠旱溪一側的「美好莊園」、「大熊康橋」；綠園道沿線的「景美大廈」、「侑信仁和」、「棕梠樹」等，近1年新案交屋總戶數估計達500戶以上，這還不包括台糖湖濱園區林維建設造鎮計劃。

「大熊康橋」、「棕梠樹」還打出送裝潢家具吸買氣，大熊建設董事長梁信雄指，首購仍是東區主力客群，一卡皮箱入住有吸引力。而且目前當地新案開價介於20∼30萬元，實價登錄首購產品每坪16∼18萬元。

國產署南區分署昨標售「第12批國防部委託標售國軍老舊眷村改建國有不動產」，共20宗標的，不過僅獲1封標單，最終標脫第15標號台南市永康區永興段土地，溢價0.7％。

永康區永興段共6筆土地，面積約358坪，得標價約7939萬元，使用分區為商業區，台國產署南區分署表示，近幾次的標售狀況雖然標脫數不多，不過標脫標的金額都偏高，上次的眷改地標售已進帳13億元，這次標脫的永康區永興段土地也有近8千萬元，成績不錯。

到南科僅10分鐘
國產署評估，目前市況雖然不算太好，不過只要標的區段、交通條件佳，投資人反而不會在價格上有太多疑慮。
台灣房屋大灣交流道特許加盟店店東蘇志成分析，該筆土地雖在巷子，但出來就是30米寬的復興路，該路可直接上大灣交流道，若未來興建成住宅到南科通勤僅需10分鐘，且附近又是台南主要商圈，區段條件相當不錯。

蘇志成表示，以附近建地行情來看，北邊有個東橋重劃區，之前建地也是喊到20、30萬元，這次得標標的是商業區，能以平均每坪約22萬元得標，算是相當優惠。

美媒稱，萬豪國際酒店集團擬以136億美元價格收購喜達屋酒店及度假村國際集團一案遇到了來自中國的阻礙。

據美國《華盛頓郵報》網站8月8日報導，這一併購案將產生世界上最大的酒店企業。總部設在美國貝塞斯達的酒店管理業巨頭萬豪國際酒店集團8日說，中國商務部已決定將其對該集團收購喜達屋一案的審查期限延長至多60天。

報導稱，中國監管部門的綠燈是萬豪剩下的最後一道坎，它此前已經獲得美國、歐盟等40個國家監管機構的批准。

萬豪今天在一份聲明中說：“萬豪與喜達屋仍然認為，它們計畫中的並購交易在中國不構成反競爭問題。”

在這一暫時性的延期之前，萬豪與中國安邦保險集團領銜的財團曾展開一場激烈的競購大戰，後者曾出價140億美元收購喜達屋，但在今年4月放棄競購。

根據7月28日萬豪高管與華爾街分析師的電話通話內容，他們原本預計中國政府將在8月9日完成反壟斷審查。這一最新情況將把審查過程延長至多兩個月。

萬豪總裁兼首席執行官阿恩·索倫森說：“我們（向中國政府）提供了大量關於過去6到8個月來並購進程的資訊。我們仍然對得到中國批准並在未來幾周內完成交易持樂觀態度。”

專家指出，鑒於兩家酒店集團在中國的影響範圍，中國延長審查期限並不令人意外，因為這可能被認為對中國新興的酒店業構成了威脅。萬豪在中國擁有91家酒店，還有146家酒店正在建設中，總部設在美國康涅狄格州斯坦福的喜達屋在中國擁有283家酒店。

曾擔任國際貨幣基金組織（IMF）中國部負責人的美國康奈爾大學教授埃斯瓦爾·普拉薩德說：“中國正在努力提高本國酒店企業的地位，所以也有人擔心這筆交易可能對中國本國酒店業產生的影響。”

中國的反壟斷法於2008年開始施行。根據美中貿易全國委員會的資料，截至2014年6月，中國商務部共對996宗交易進行了審查，只否決了兩宗交易，分別是可口可樂收購匯源果汁和歐洲三家航運企業組建航運聯盟。還有24宗交易得到了有條件批准。雖然初步審查期限為30天，但許多審查都延長至200天以上。

普拉薩德在談到萬豪-喜達屋並購案時說：“這在某種程度上是一種官僚主義障礙。但這也是一個信號，表明合併後的企業仍必須在很大程度上符合中國監管部門的條款。”

報導稱，一旦交易獲得批准，合併後的酒店集團的總部將設在美國貝塞斯達，擁有30個品牌和110萬間酒店房間。它將同時擁有萬豪旗下的萬怡、麗思卡爾頓和萬麗酒店品牌以及喜達屋旗下的喜來登、威斯汀和瑞吉酒店品牌。

首開地王信號：京系房企另謀空間。

經過500多輪競價， 首開股份 （600376 SH）與十余家一線房企經過激烈較量，於8月10日以73.5億元的總價拍下了武漢洪山區一幅住宅用地。

有業界猜測，首開股份可能會在武漢開闢另一個能帶來百億元業績的市場。在目前首開股份的收入分佈中，北京的專案貢獻了一半以上的業績，去年北京以外其它城市的業績增長速度甚至超過了北京的大本營。首開股份正成為京系房企尋求突破的典型案例。

首次進入武漢拿地王

在地王潮的湧動下，素來以穩健著稱的首開股份也不淡定了。8月10日第一次進入武漢市場，首開股份就拍下了一塊地王。

從5000元/平方米的起始樓板價拍到1.43 萬元/平方米，與華僑城、金茂、中海等十幾家房企經過多達500餘次競價，經過激烈的鏖戰，最終首開股份以73.5億元的總價拍下了武漢洪山區楊春湖商務區核心區一幅住宅用地。

武漢當地房企指出，這塊拍賣幾乎稱得上武漢房產史上競爭最為激烈、拍賣時間最長的一幅土地。

首開股份在武漢所拍這一地塊，無論是成交總價、樓板價均刷新了區域新紀錄，成為該區域的雙料地王。距離該地王周邊的樓盤目前市場價約1萬元/平方米，而首開所拍地王的樓價比在售房源的價格還要貴約4000元/平方米。

為何首開要與一線實力房企展開激烈角逐，堅決進入武漢市場。分析師認為，這與首開逐漸走出北京市場，深入展開全國化的佈局有直接關係。

同樣起源於北京的一家大型房企市場部經理指出，首開的資源體量非常大了，可以說是北京本土房企的翹楚。但首開若要更進一步，也有自己需要突破的壁壘。

“北京市場雖然規模很大也很健康，但開發商如果要做強做大，還需要全國化的戰略。從近幾年的動作來看，首開全國化佈局的意圖正在清晰起來。”上述人士說。

據首開去年年報，首開投資開發的60個項目中，33個在北京，另外27個在天津、杭州、福州等城市。即首開約一半的專案，在北京以外的城市。

分析師告訴記者，雖然首開此前也在太原、大連、葫蘆島、揚州等北京以外的城市也投資了項目，但這些項目所在地有不少是庫存量較高的城市，能給首開帶來的業績貢獻較有限。

“從前年和去年，首開逐漸調整了投資策略，開始重點投資有潛力的城市。從這次武漢拍地的過程來看，首開進入的決心很大，應該是首開未來佈局的重點城市。”這位分析師說。

開拓北京以外重點市場

對於首開為何要在北京以外的市場尋求商機。一位元北京房企人士告訴記者，與閩系房企展開全國化戰略相似的是，京系房企開始了全國化的佈局。包括首創、中赫等京系房企除了在其熟悉的環渤海開發專案，也加大了在長三角、珠三角和中西部潛力城市投資的力度。

目前首開暫未公佈其半年報，但從去年的業績地區分佈來看，北京以外的收入占到了首開房產收入的半壁江山。

年報顯示，去年首開在北京的營業收入121億元，毛利率高達51%。京外地區的收入114億元，毛利率雖然較北京低很多只有29.5%，但營業收入增長達高47.3%；相比之下，首開在北京的收入增長卻出現了同比約7%的下滑。

首開股份方面表示，立足於北京的戰略並沒有變化，北京的專案始終是公司銷售收入和淨利潤最核心組成部分。

“近幾年來，京內項目每年結算收入均超過百億，始終是公司結算總收入的最重要組成部分。深耕北京市場，是公司未來利潤的保障。”首開股份方面稱。

在立足北京的同時，首開正在開拓另外一些年業績可達百億元的城市。



中原地產分析師指出，在目前的市場環境下，開發商可供選擇的城市其實並不多。三四線去庫存的壓力雖然有所減輕，但成長性較一線和熱點二線還是差很多。“此前在三四線佈局的房企，要麼放緩了在這些城市的投資，要麼準備或正在進行換倉。真正能佈局的城市，選擇其實並不多。因此在這些城市的競爭也相當激烈。”上述中原地產分析師說。

對首開來說，福州正是其在北京以外，重點佈局的其中一個城市。

首開一季報顯示，目前首開在福州投資了有七個專案，這其中五個是在去年新增的，今年三月又在福州拿了一個專案。按首開的目標，未來首開在福州的業績貢獻就要達到百億元的規模。

“首開集團對福州公司的支援力度比較大，我們未來一到兩年的目標是年銷售額達到百億元的規模。”首開福州公司負責人蘇新近日向媒體表示，隨著在福州投資規模的擴大，公司未來在福州的市場份額也會出現井噴式的增長。

長實和長和營收增幅差7倍 內地房市成港企避風港 李嘉誠“失意”香港地產

同為李嘉誠旗下的兩家公司，長和實業與長實地產上半年的業績卻出現截然不同的走勢：一個下降8%，另一個卻大幅增長45%。

李嘉誠旗下兩家公司的這種現象並非個案。港資企業巨頭九龍倉的物流、通訊、娛樂等板塊業績均出現下滑，但集團上半年的業務卻增長了54%。香港和海外多個業務板塊業績下滑，但公司整體業績卻出現大幅度上升。這種看似難以理解的現象，在多個港資房企上半年的業績中卻能解釋一二。

多個板塊業績下滑，但集團業務大幅猛增，其中的秘密在於內地的房地產業務。長實地產與九龍倉均受益於內地樓市，尤其受益於一線城市房地產市場。“內地的一線城市，上半年成為不少港資房企的避風港，也可以說成為其在內地的糧倉了。”上海一位研究員說。

長和和長實冰火兩重天

房地產市場的冰火兩重天，上半年在港資房企身上得到了相當鮮明的對比。

這種市場熱度的差距，在李嘉誠旗下的長和實業（00001 HK）與長實地產（01113 HK）兩家兄弟公司之間，表現得尤其明顯。

長和實業8月11日公佈的半年業績顯示，公司上半年收益總額為1805億港元（約合1546億元人民幣），較去年同期下降了8%。

長和實業公告顯示，公司上半年港口業務年輸送量同比減少4%，而零售與基建兩項重要業務的收益，也同比減少了2%。“上半年繼續面對種種挑戰，例如受石油與天然氣價格、匯率波動及全球市場不明朗等多重因素影響。”長和實業如是說。

不過李嘉誠旗下另一家公司——長實地產的業績，卻出現與長和實業截然不同的走勢。

長實地產披露，公司上半年收入為275.6億港元（約合236億元人民幣），與去年190億港元（約合163億元人民幣）的收入相比，業績大幅上漲了45%。

同為兄弟公司，雖然兩家公司規模不可同日而語，但為何上半年的業績增長有如此大的差距。

記者瞭解到，其實長實地產的日子過得也很艱難。

李嘉誠在長實地產的半年業績中表示，內地訪港旅客的減少，已經導致香港零售業績連跌數月。受此影響，酒店業的經營環境也較嚴峻。此外，香港的住宅物業市場持續面對挑戰，英國脫歐將在未來至少兩到三年間，也為當地帶來不少負面挑戰。

既然香港的樓市也很差，那麼長實地產業績增長究竟來源於哪裡。長實地產表示，業績增長主要是受益於內地的房市。

“集團收益主要來自於香港及內地地產業務。內地房地產市場在去庫存政策支持下，銷售量及房價均有理想表現，帶動集團在內地銷售及收入。”長實地產在公告中說。

對於長實地產未來的商業投資，李嘉誠在半年業績報告中表示，未來將以內地、香港及海外地產業務為重點。“在鞏固現有地產業務的同時，將會積極尋求開拓其它業務範圍的環球投資機遇。”

港資房企找到避風港

內地與香港樓市近半年以來走勢的差別，這種對比不只體現在李嘉誠旗下兩家公司身上，還有港資房企的九龍倉（00004 HK）。

長實地產與長和實業公佈業績的前一天，九龍倉於8月10日公佈的半年業績顯示，公司多個業務板塊的業績均出現不同程度下滑。

九龍倉半年財報顯示，因港口貨箱碼頭盈利較低，九龍倉物流收入下降幅度高達10%至12.9億港元（約合11億元人民幣），受此影響，物流的營業盈利下跌12%至2.9億港元（約合2.5億元人民幣）。此外，九龍倉的通訊、媒體及娛樂收入也下滑了2%。雖然多個板塊都不太賺錢，然而九龍倉的整合業績卻並不差：上半年集團收入同比增長12%至200億港元，經營利潤同比增長了8%。

多個業務低迷，而整體業績飄紅的原因與長實系一樣：受益於內地樓市。

九龍倉公佈的財務資料顯示，上半年內地銷售額為162.5億元，增長幅度高達58%，由此使得公司的營業盈利23.3億港元（約合20億元人民幣），增幅達54%。

有地產人士告訴記者，九龍倉在內地其他城市的業績其實也並不完美。

“九龍倉在商業地產重點投資的成都，壓力也很大。在三四線去庫存壓力較大的城市，表現也並非都很好。九龍倉上半年內地業績好，主要依靠一線的項目。他們在上海浦東一個豪宅賣得很好，一個項目基本上抵得上其他城市好幾個項目的業績了。”上述人士說。

有投資機構人士表示，九龍倉這樣受益於一線城市重點專案的，還有像裡安房產（00272 HK）在內的其他一些港資房企。

“對於去年以來一直受業績困擾的另外一家港資房企裡安房產，今年也將打個翻身仗。主要原因也是受益於內地樓市，尤其是從一線城市獲益頗多。”上述投資界人士說。

今年二月裡安房產在上海虹口區推出了一批新房源，僅這一個樓盤，裡安房產一天內就獲得了36億元的收入。而去年全年裡安房產的收入只有64.72億，即一天就獲得全年收入一半多的收入。

2016年7月，北京全市自住型商品房共成交1982套，成交量在6月的基礎上翻了7倍。此番自住房成交的攀升，引發市場關注。

機構資料顯示，從2014年7月到2016年7月，25個月（兩年有餘）的時間裡，北京全市自住型商品房共成交了49636套，成交面積為439.33萬 ，成交均價為18507元/ ，成交金額為813.05億元。

7月自住房成交量環比翻7倍

自住型商品住房是北京市2013年要推出的定位為“自住”的商品房，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭。購買此類住房後5年內不得上市，5年後上市收益的30%上交財政。

偉業我愛我家集團資料中心統計顯示，2016年7月，北京全市自住型商品房共成交1982套，成交量在6月的基礎上翻了7倍。此番自住房成交的攀升，引發市場關注。機構資料顯示，從2014年7月到2016年7月，25個月（兩年有餘）的時間裡，北京全市自住型商品房共成交了49636套，成交面積為439.33萬 ，成交均價為18507元/ ，成交金額為813.05億元。

從2014年7月到2016年7月各月的成交量、成交均價情況來看，自住型商品房交易主要集中在下半年。同時，2016年的交易量明顯低於2014年、2015年。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，自住房交易的活躍與否主要由項目入市時間左右，有專案入市，交易量大漲，無專案入市，交易量大跌。這在一定程度上說明自住房項目頗受歡迎，出售快、成交週期短，項目入市後很快就能帶來交易量的大幅變化。

從成交均價來看，25個月以來，自住房的均價為1.8萬多元/平米， 2016年7月的均價基本穩定在2萬左右，價格整體還是較為平穩，沒有多大漲幅。

自住房將北京新房成交均價拉低7.4%

影響自住房價格的主要因素還是地理位置，截至今年7月，除東城區、西城區、懷柔區、密雲區、延慶區，北京其它區域均有自住房成交，其中朝陽區、通州區、門頭溝區、大興區的自住房成交最多，分別占所有成交自住房的26.8%、13.5%、11.3%、11.1%。

均價基本符合距離核心城區越遠價格越低的規律，房山、平谷等遠郊區在1萬左右，朝陽、豐台、石景山等區域則超過2萬。

從環線分佈也可以看出類似的規律。截至今年7月，北京的自住房成交絕大部分集中在五環以外，其中五、六環之間占52.6%，六環外占38.4%。四、五環之間只占7.4%，三、四環之間占1.6%，三環以內則沒有自住房。而價格上則是四、五環之間的自住房最貴，均價為2.4萬/ 。

偉業我愛我家集團資料中心統計，如果剔除自住房，2014年7月到2016年7月，北京的新建商品住宅（不含保障房）的均價一直都低於不剔除自住房時的價格。而綜合來看，2014年7月到2016年7月北京的新建商品住宅（不含保障房）均價為30212元/平米，剔除自住房後，均價為27977元/平米，自住房在此期間將北京新宅的均價拉低了7.4%。

價格低廉致自住房競爭激烈

截至2016年7月底，北京自住房有成交的項目共有52個。進入8月，自住房的熱度繼續攀升，上旬已成交2235套。接下來還有新的項目進入選房簽約階段，自住房的熱絡還將持續。

機構資料統計顯示，自住房土地的供應2013年為187.4萬平方米，2014年為295.4萬平方米，2015年驟降到52.8萬平方米，2016年截至目前則只有6.65萬平方米。

進入2016年以後，自住房的成交量明顯下降。今年1-7月，自住房共成交4594套，同比2015年1-7月減少了68.9%。供應量也同樣大幅銳減，今年1-7月，自住房的新增供應量為6777套，較去年同期減少了50.8%



胡景暉認為, 自住型商品房推出的初衷是為了滿足首次置業的剛需購房需求，平抑房價。從入市以來的整體情況來看，自住房確實起到了一定程度的平抑房價作用，解決了部分剛性購房需求。

自住房開始成交以來，北京新建商品住宅的價格每月都被其拉低，不錯的性價比使得剛需族為獲得購房資格而競爭激烈，相關項目往往都是入市火爆、高效成交、迅速售罄，可見自住房的推出符合剛需一族的需求，受到了剛需一族的歡迎。在北京樓市逐步高端化、豪宅化之時，自住房確確實實讓剛需族有得選擇，滿足了他們的住房需要。

不過，新房市場的豪宅化正在讓自住房的價格優勢縮小，加上目前自住房土地供應銳減，在消化已有的存量之後，未來價格相對低廉的自住房的持續供應將面臨較大挑戰。文/記者 張婷

8月初，杭州濱江房產集團股份有限公司（以下簡稱“濱江集團”）在上海的首個項目正式亮相。這也是繼去年9月以地王身份首進上海後濱江集團再一次高調現身。

1992年在杭州成立的濱江集團，是不折不扣的“地王追捧者”。旗下代表性項目武林壹號作為曾經的地王就經歷過十年解套的波折之路，命運同樣跌宕起伏的，還有濱江集團代建後續進入的錢江新城南星單元地塊。濱江集團總裁戚金興也曾在公開場合高調表示其賺錢最多的就是地王項目。

同策諮詢研究部總監張宏偉在接受《中國經營報》記者採訪時提出，“對於熱點城市來講，一旦樓市進入調整的階段時，整個市場有可能會出現齊齊下跌，批量的‘地王’項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風險極有可能會爆發。”

而回顧濱江集團以往地王的發展歷程，也是跌宕起伏、一波三折。針對濱江集團多個地王項目的發展以及對上海市場的規劃等問題，《中國經營報》記者致電致函該公司董秘辦，8月11日，該公司董秘辦相關人士回復記者稱：“由於這個月要出定期報告，現在是視窗期，暫不方便接受採訪。”

首進上海 “地王”承壓

8月10日，記者在濱江集團官網上看到，在企業新聞的最新一則報導中，濱江集團透露，該集團在2015年9月25日一舉拿下寶山大場鎮地塊，以“地王”身份進駐上海。同時，經過一年的發展，通過土地拍賣及合作以及收購等形式，已經有濱江公園壹號、崇明和古北3項目，總值達200多億元。

另外，濱江集團還有4個在談項目，如果在談4個項目能成2個，最起碼增加300億到400億元。未來兩到三年，該集團預計把上海銷售量達到100億元以上，三到五年200億元以上，能夠和杭州銷售量匹配。

而據《東方早報》報導，繼在上海成功落子後，濱江集團還會考慮南京和蘇州等長三角城市。“以杭州為根據地，把上海作為主戰場，在長三角其他地區打遊擊戰。”戚金興稱。

不僅如此，戚金興還在公共場合稱對於有實力的企業，進駐上海永遠不會遲。

然而，在土地“金貴”的上海市場增加佔有率也非易事，高溢價拿地的地王專案，並不是每個都能順利解套，賺個盆滿缽滿。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦舉例稱，當年的嘉定新城雙料地王（溢價地王和嘉定地王），樓板價為12076元/平方米，溢價率高達435%。“賣了4年之後，今年上半年成交均價為19591元/平方米，讓人掬一把辛酸淚。”與此同時，昔日的“長風地王”，樓板價22409元/ 平方米，當前整個項目成交均價為44377元/平方米，賺錢幾無希望。

“品牌房企聚焦北上廣深等一二線核心城市，競爭激烈導致風險加大。”同策諮詢研究部總監張宏偉稱，以上海為例，去年以來，上海土地市場火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊、新江灣城板塊等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城、莘莊板塊等這些“剛需”板塊也出現“麵粉貴過麵包”的現象。

同時，他認為，針對這個問題，開發商的普遍做法就是營造產品差異化的機會，然而大多數營造產品差異化的背後其實就是“被改善”“被豪宅”的過程，如此一來再加上未來在媒體上的行銷炒作，區域樓市定位遭遇“揠苗助長”，而此時，市場能否接受“被改善”“被豪宅”的產品還真是值得擔心。

杭州地王十年解套一波三折

回顧濱江集團的發展史，“地王”項目成為其成長的助推器，而戚金興也毫不隱晦地透露，“賺錢最多的就是地王項目”。在杭州，濱江的標杆項目武林壹號單盤銷售過50億元，錢塘印象總銷售額超過30億元，包攬杭州銷售金額排行榜冠亞軍。不過，在一定週期內，“地王”項目也曾因解套難讓其頗為頭疼。

業內人士認為，大部分開發企業因為資金成本原因，不願囤地，而是實行“滾動開發”模式，希望能夠儘快回籠資金。然而，仍有少數項目多年遲遲不肯動工。2006年，濱江、綠城兩大房企聯手以36.3億元總價拿下的武林正中央杭汽發地塊刷新地王紀錄，拿地後，兩家房企並未以快周轉的模式開發，其打造期更是延長至6年之久。

據《時代週報》報導，該專案實際開工時間是2011年4月，比之前預計的開工時間晚了半年。而直到2012年年底，該地塊才終於以案名“武林壹號”低調開盤，首批開盤均價為每平方米75600元，創下“杭州最貴豪宅”記錄。

拿地以來，武林壹號在長達近十年的開發、銷售時間裡，接連遭遇限購政策、市場大環境低迷等不利因素，專案本身高額的開發成本也讓企業面臨巨大資金壓力，傳聞與質疑如影隨形。

據稱，開盤的第二年，武林壹號就遭遇了杭州市場一次較大的週期調整，房企開始降價，土地也逐漸遇冷。武林壹號被迫採取降價銷售，售價一度下跌兩成。在此期間，濱江集團一方面面臨著去化壓力，一方面還需要通過信託等融資管道進行資金輸血。

經過杭州較長的去化週期之後，隨著2015年以來市場的復蘇，位於市中心黃金地段的武林壹號率先復活，這一年，武林壹號以近50億元的銷售額，登頂杭州樓市年度銷冠。

命運同樣跌宕起伏的還有濱江集團代建後續進入的錢江新城南星單元地塊。

2009年7月23日，義烏小商品城豪擲18.9億元，拿下錢江新城南星單元地塊，成交樓面價高達20650元/平方米，刷新地王紀錄。這塊地的出讓，也拉開了時隔多年未出現的杭州宅地市場樓面價超2萬元的序幕。

然而，直到2014年9月，該盤不僅拖了5年遲遲未見開盤，現場更連售樓處都難覓蹤影。同年10月，濱江集團連袂義烏小商品城，正式對外宣佈接手錢塘印象，由其代建以及操盤該項目。隨後的11月，濱江錢塘印象啟動認籌，4個小時認籌金高達10億元。

隨著市場迎來新一波利好行情，濱江集團多個項目入市，2015年，濱江集團銷售額第一次突破200億元大關，達到233億元，較上年增長48.41%。同時，該年度公司營業收入126.18億元，比上年上漲7.31%，歸屬於母公司的淨利潤10.03億元，比上年上漲20.97%。

據人民網報導，在濱江集團武林壹號專案長達近10年的開發歷程來看，不僅經歷了杭州樓市的動盪，也牽扯進入大量資金。其間，濱江集團不惜多次依靠信託貸款的方式為專案融資，據不完全統計，其融資規模達到40億元以上。



“房企熱衷於地王專案開發，本質上是因為後續此類物業有較大的增值空間。”易居研究院專家稱，但是盲目信奉地王，容易被套牢。更為重要的是，對於部分地王專案來說，還需要對資金成本和後續的行銷市場等有前瞻性的預判。

上述專家認為，對於地王專案來說，通過滾動開發的模式固然不錯，但杭州市場的週期波動大，這會使得地王項目總體上面臨較大風險。“很多策略會因為週期調整而失效，部分專案的開發週期也會因此延長。”

“拿地時樓面地價過高，如果按照正常進度上市，房價也將隨之提升，可能陷入‘降價即虧本、保價則滯銷’的兩難境地，需要等房價總體達到高位後方可入市。”業內人士稱，降低資金成本，提高銷售均價和匹配區域價值提升，在考慮成本與售價適配的前提下，打造項目亮點，才能實現競爭突圍。

深圳學位房價繼續保持堅挺姿態，個別地段學位房甚至達到了每平方米17萬元人民幣的價位。房地産分析人士指出，學位房是剛需中的剛需，未來一段時間仍會保持上漲行情。但教育專家提醒，在基礎教育日益均衡的今天，切莫盲目追逐學位房。

　　今年7月，深圳新房成交均價為每平方米56720元，環比下降8.2%，但學位房價格依然巋然不動，且繼續看漲。一位地産中介人士説，學位房價格目前還在以較快的速度上漲：“鵬天閣帶中學學位，舊城改造以後，這個盤6月份剛開盤的時候是每平方米6萬元，現在已經7萬多了。”

　　深圳職業技術學院房地産研究所所長鄧志旺博士認為，這是由供求關係決定的，未來很長一段時間，深圳學位房價格都不存在下跌空間：“學位房絕大部分屬于二手房，學位房本身就有很強的剛需，對深圳來説，學位房源仍然稀缺，因此學位房未來的趨勢仍然是上漲。”

　　所謂學位房，就是名校或優質學校招生區域內的住宅，深圳義務教育階段實行就近入學，住宅對應哪所小學或初中，就決定了孩子能入讀哪所學校。

　　也有家長有不同的意見，有家長就表示，“學位房上漲其實跟炒作有關，很多家長都認為不上好的學校，可能會影響學習成績。但是我不會去盲目追逐追求學區房，因為孩子將來能不能真正成才，不在于他一直都在好學校。只要孩子身心健康，有學習能力，將來在社會上也會有所作為。”

　　教育專家、深圳龍華新區潛龍學校校長蔡曼認為，很多家長在名校問題上有些盲目：“深圳很多學校設施設備的配置、師資力量的配置都達到了均衡優質發展，有些家長不了解身邊的學校，認為深圳的好學校就那麼幾所，因而花費很多錢購買學位房，這樣的付出和得到不一定成正比。”

英國公投脫歐後，物業價格調整及英鎊滙價下跌，本港私人銀行客戶對買英國房地產的查詢增加；亦有資金從歐美市場流入亞洲區。

樓價回落查詢增加

身兼財富管理公會（PWMA）行政委員會委員的花旗私人銀行董事總經理盧偉明指出，英國公投脫歐後，接到頗多客戶就投資英國房地產的查詢，「倫敦是主要城市，縱然脫歐，倫敦始終會發揮本身作用」。他舉例，2008年環球金融風暴後，不少人於2010至2011年間收購美國房地產。香港地產投資者在港已持有不少物業，若倫敦樓價回落，自然會考慮趁低吸納當地物業，以分散風險。他指出，在超低息及市場資金充裕下，料未來資金會追逐資產，如最近不少投資者投資於債券。

身兼PWMA行政委員會主席的瑞銀財富管理大中華主管及瑞銀香港區主管盧彩雲稱，客戶就投資英國物業的查詢有所增加，部分內地企業客戶則留意併購機會，但經過過去多次金融危機教訓，不少風險胃納較低的客戶仍「摸着石頭過河」。

她又指出，英國公投脫歐後，部分資金由歐美市場流入亞洲，令港股近期表現不俗，反映亞洲市場有吸引力。

天台戶呎造1.27萬 22年升1.17倍

樓市再爆升，過去兩日周末二手市場上出現多宗新高價成交。傳統上車屋苑如天水圍嘉湖山莊和沙田第一城，近日連環創新高，沙田第一城過去一周三度錄得「破頂」成交，其中5座一個頂層連天台單位，新近以1080萬元成交，破盡全屋苑成交價紀錄，更是沙田第一城首個「身價」過千萬元的單位。

美聯物業營業經理何智豪表示，沙田第一城5座頂層連天台單位，實用面積853方呎，原業主上周二（9日）才放盤，叫價1130萬元，及後獲準買家垂青，議價時減價50萬元（約4.4%），以1080萬元售出單位，呎價1.27萬元。原業主於1994年以498萬元購入單位，持貨22年，賺582萬元（約1.17倍）。

沙田第一城近年售價飆升，但一直未有單位成功突破千萬元關口，去年5月該屋苑14座高層A室所創的屋苑售價原紀錄亦僅約906.8萬元。以此計算，前述5座單位的造價較舊紀錄高173.2萬元（約19.1%）。

代理指出，該單位造價破頂主要因為屬屋苑樓王，市場上亦無同類放盤。現時沙田第一城逾一萬伙之中，只有約100個放售單位，匙盤僅得約10個。

嘉湖呎價8486元 單日兩破頂

市場消息指出，該屋苑44座頂層連天台單位，實用面積304方呎，原業主放盤不足半個月，輕微減價10萬元（約2.2%），昨天以約440萬元易手，呎價1.45萬元，為該屋苑去年11月以來呎價新高。事實上，沙田第一城近日已連錄3宗「新高」成交，除前述兩宗成交外，該屋苑50座高層G室兩房戶，上周以422萬元易手，單位實用面積304方呎，呎價約1.39萬元，屬同類單位今年新高。

另一上車屋苑嘉湖山莊，過去周六更單日「雙破頂」。中原地產分區營業經理伍耀祖指出，樂湖居8座頂層連天台，實用面積449方呎，以381萬元轉手，呎價8486元，呎價創該屋苑今年新高；同日翠湖居3座高層B室3房單位，實用面積633方呎，以545萬元易手，呎價達8610元，推高今年呎價紀錄之餘，成交價更創嘉湖山莊標準單位歷史新高。

其他二手屋苑亦錄新高成交，粉嶺帝庭軒3座低層F室以618萬元易手，單位實用面積607方呎，呎價1.02萬元，打破屋苑今年成交價及呎價紀錄。

將軍澳中心3座中層B室3房戶，實用面積684平方呎，新近加價22萬元（2.8%），以802萬元售出單位，呎價約1.17萬元，造價和呎價均創同類單位今年新高。

對於二手高價成交湧現，美聯物業行政總裁布少明分析，自從英國脫歐後，利好消息加快市民入市步伐，同時二手業主見樓價升勢凌厲，亦選擇以反價封盤應對，需求增加及供應減少同時出現，推高樓價。他指出，目前市場盤源較年初減近四成，預計第三季整體樓價升3至5%。

樓市氣氛熾熱，刺激買家入市意欲轉強。據中原地產統計，十大屋苑過去周六及日共有18宗成交，按周升38.5%；成交以新界區佔11宗最多，當中天水圍嘉湖山莊錄得8宗最暢旺；「零成交」屋苑按周減少一個，只有3個屋苑未錄得成交。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，近日成交以中小型單位為主導，買家願意追價入市，各區亦紛紛錄得創新高成交；加上新界區上車屋苑的呎價依然較低，吸引買家在二手市場物色心水單位。

美聯物業數據顯示，過去兩天十大屋苑成交量按周上揚，升幅達69.2%，共錄得22宗，屬於連續11個周末成交量錄得雙位數；該行認為，近月新盤銷售活動帶動整體樓市氣氛，加上過去周末未有全新樓盤發售，刺激藍籌屋苑的二手交投。

不過，利嘉閣地產統計的十大屋苑，過去兩天錄得14宗買賣，按周減少約18%。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，二手業主叫價普遍調升，令潛在買家轉投一手市場。香港置業則表示，過去兩天十大屋苑之中有5個「捧蛋」，餘下5個屋苑錄得合共9宗成交，十大屋苑成交量按周減少31%。

近期樓市租務暢旺，部分屋苑租金亦向上，中原分行經理林偉明表示，粉嶺逸峯2座中層兩房戶，近日以1.5萬元租出，實用呎租約29.5元，創該屋苑同類單位今年租金新高。

林偉明指出，單位屬2座中層E室內園景單位，實用面積509方呎，業主原開價1.6萬元，議價後減租1000元（6.25%），以1.5萬元租出，高市價約7%至10%。據悉，單位業主於2013年以435萬元購入，以此計算，回報率約4.2厘。

他說，單位租金登上同類新高，主因近期盤源減少，目前同類放盤不足5個，預料未來數月租金有機會輕微上升。

豪宅成交亦受到帶動，消息指，有投資者斥2.8億元大手狂掃由印尼財團De Monsa持有的灣仔會景閣全層單位，涉及19伙，為英國脫歐後最大手投資者掃貨個案。

全層1.6萬呎 呎價逾1.7萬

上址物業為會景閣中低層單位，合共19個單位，實用面積合共15,780平方呎，各單位面積則介乎417至1,400平方呎。消息指，新近有投資者大手斥2.8億元承接全層單位，以整批單位平均價計算，呎價17,743元，以成交價計算為屋苑近年最大宗的買賣。

樓市回暖 投資者頻入市

屋苑上一宗二手成交，為高層12室，於本月以1,320萬元成交，實用面積659平方呎，實用呎價20,030元。如果以此作比較，基於De Monsa持有的單位屬中低層，加上涉及大批單位的關係，故是次仍屬於市價成交。

土地註冊處顯示，De Monsa在1993年以逾8億元購入屋苑7層單位，涉及133伙，惟其後部分單位已獨立拆售，故是次交易難以計算帳面賺幅。資料顯示，De Monsa是自從80年代開始便投資本港樓市的財團，分別曾於1996至1997年及2007至2008年大舉入市，吸納不少商廈、豪宅及大型屋苑單位，惟近年已轉趨低調，在本港買賣物業並不常見。

近期樓市氣氛回暖，投資者亦復出入市，早前永義國際（01218）前主席官永義妻子雷玉珠，以近5,400萬元連掃九龍站天璽、凱旋門及尖沙咀名鑄3個單位。

內地房地產商花樣年（01777）主席兼首席執行官潘軍透露，收購萬達旗下物業業務市盈率（PE）逾17倍，高於行業水平。惟他解釋，該資產盈利水平不該如此，料其改造後可提升2至3倍。

收購市盈率逾17倍

潘軍於接受本報訪問時表示，萬達物業去年收入13.3億元（人民幣，下同），惟盈利不足1億元。他強調收購價20億元中，包括2.78億元應收款。但以17.2億元金額計，其收購市盈率仍高達17倍以上，較行業8至10倍水平為高。

對此，潘軍解釋為收購的是萬達物業的未來。他表示收購完成後，萬達45人的高管團隊將退出物業公司，花樣年將通過旗下彩生活（01778）及美易家全面接管，目標用1至2年時間令該物業業務適應其管理模式。

萬達高管退 盼兩年融合

「我認為改造後不應該是這個利潤水平」潘軍認為，屆時收購的物業盈利可提升2至3倍，最多可如其於此前分析員會議中所言，達到翻5倍的盈利水平。

他表示通過此次收購，花樣年集團旗下物業管理面積達4.3億平方米。未來將續尋找收購項目，以實現至2020年管理10億平方米的目標。

現時陷入股權之爭的萬科（02202），其物業業務於行業頗有聲譽。潘軍肯定其傳統物業管理水平，惟認為增值物業「不行」。不過他認為作為萬科的「金字招牌」，其物業業務不太可能被出售，但是若果有收購機會的話，「絕對不會放過」。

地價升溫，本周五（19日）截標的屯門青霞里地皮，亦獲測量師上調估值10%至15%，現時最新估值介乎6.8億至8.4億元，樓面呎價介乎3,300至4,000元。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指，近期一手樓銷情穩定，賣地反應理想，所以將估值上調10%至15%，該行最新估值為7.2億至7.8億元，樓面呎價約3,500至3,800元，但由於地盤規模較細，相信以中小型發展商入標為主。

至於理想城市集團企業估值部主管張聖典亦將估值由7.2億元，上調14%至8.4億元，樓面呎價約4,000元，暫為市場估值上限。

碧桂園(2007)日前在京宣佈，「綠色天際線．森林城市地標建築國際競賽」正式啟動，該公司將面向全球為其在「一帶一路」重要城市馬來西亞打造的智慧城市徵集地標建築設計方案。

碧桂園特意為地標建築設計方案徵求邀請了八名世界級著名建築師擔任評委，其中包括香港著名建築師嚴迅奇，中國建築學家、工程院院士、上海世博會中國館設計師何鏡堂等。碧桂園副總裁黃宇奘介紹說，集團向全球公開徵集地標建築設計方案，旨在提升土地使用效率，提升空間品質和環境品質。新方案將實施立體交通理念，強化交通中心、軌道交通與水上交通的連接，實現TOD開發模式。

「森林城市」位處馬星交界

據悉，碧桂園所要打造的「森林城市」位於馬來西亞與新加坡交界處，全島填海而成，佔地面積近20平方公里。碧桂園集團欲將其打造成一座高標準的生態智慧之城。目前，森林城市裡的交通中心、漁人碼頭等三分之二項目已經完成。

最近一個月，多區都出現新高成交，量價齊齊反彈，業界對此可謂「眼鏡碎跌滿一地」，惟稱非無跡可尋，不過認為，全年樓價要「打和」就有難度。

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚表示，近期樓價屢創新高，相信因為購買力釋放的關係，其實之前樓市的基礎因素仍然穩定，樓市下滑主要因為預測到後市有不少利淡條件，好像美國加息、經濟轉差、內地GDP下降等等，並非說這些預測出了錯，但回看近月本港經濟雖然放緩，但亦未跌至差的地步。而英國公投脫歐，令資金更多地轉投「磚頭」這類穩健投資，遂令樓市近月出現回升的狀況。

但他提醒，市場仍有許多不穩定因素，例如今年11月的美國大選。因此他預測到11月前，樓市應該會維持這個升勢，但認為全年樓價要「打和」就有難度，估計這輪上升大概只會回升約3%。

至於現時是否買樓時機，他指現在低息環境仍未改變，用家入市仍然合適，因為看的是長時間的樓市波幅，而低息有利於減少成本支出。

湯文亮：買樓都是有準備的人

紀惠集團行政總裁湯文亮最近亦發表網誌探討小陽春成因。他指，現在買樓的都是有準備的人，並不是市場上形勢有所改變，而是準備買樓的人內心世界形勢有所改變。不少年輕人已經以比最高峰時低兩成的樓價買了樓，以一個500萬元單位為例，可以平100萬元，即是少付40萬元首期，每月供款由1.25萬元降至1萬元，故認為市場開始釋放購買力。但他提醒買樓人士，不能夠向財務公司借錢買樓。

英國脫歐後，部分資金流入樓市，刺激成交下，中原地產研究部昨日預期，8月樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）量額將會齊升近兩成，分創13個月及3個月新高。

中原地產研究部昨日指出，8月樓宇買賣合約登記暫錄（截止至10日）2,181宗及146.74億元，預計全月將錄6,400宗及430億元，較7月5,354宗及361.1億元上升19.5%及19.1%。宗數料將繼2015年7月7,338宗後，創13個按月新高；金額亦繼2016年5月486.9億元後，創下3個月新高。

二手表現優於一手

當中，二手私宅8月暫錄1,180宗及83.5億元，該行預料全月交投相當暢旺，將錄3,400宗及230億元，較7月上升21.0%及33.6%，齊創13個按月新高。目前，嘉湖山莊暫錄21宗，沙田第一城錄14宗、美孚新?錄12宗及太古城錄11宗等。

至於一手私宅暫錄492宗及43.3億元。料全月錄1,300宗及120億元，較7月上升16.0%及1.5%，較二手遜色。該行指，宗數連續5個月高企於1,000宗及100億元水平，顯示市況暢旺，發展商繼續積極推售新盤。

尚都一手銷售最旺

本月暫時最高登記宗數的新盤是長沙灣尚都，暫錄115宗及5.3億元。其次為元朗PARK YOHO Venezia，暫錄48宗及3.4億元。第三為元朗朗屏8號，暫錄34宗及1.8億元。

雖然本周僅有2場拍賣進行，共推出31項物業，但市場不乏焦點盤，其中銅鑼灣波斯富街66號快樂大廈低層戶，將於本周三推出拍賣，開價1500萬元，實用呎價約3.25萬元。由於快樂大廈已獲財團併購中，因此不排除上址屆時將出現較激烈的爭奪戰。

　　黃開基將於本周三(17日)舉行拍賣，推出17項物業，較為注目的包括銅鑼灣波斯富街66號快樂大廈1樓，實用面積462方呎，開價1500萬元，連租約售，實用呎價約3.25萬元。據悉，快樂大廈早前獲財團低調收購，估計快將齊集8成業權，較近期的併購呎價約3萬餘元，與是次的開拍價相若，市場預計屆時上址或會獲財團承價。

　　此外，再有劏鋪以「蝕本價」推出開拍，深水埗深之都3樓一個單號鋪，實用面積僅23方呎，開拍價為36萬元，實用呎價約1.56萬元。土地註冊處資料顯示，原業主於14年底，以50萬元購入上址，是次的起拍價較購入價低14萬元或28%。

　　忠誠亦同於本周三舉行拍賣，推出14項物業，同場並罕錄「冇契盤」公屋單位推出拍賣，涉及大埔富亨邨亨隆樓低層18室，實用約397方呎，該單位開拍價為103萬元(綠表價)，平均呎價約2594元。根據拍賣行指出，上址乃法院令物業，且不提供樓契，並採一開即售的方式推拍。

　　此外，同場較為注目的，乃有工廈樓花開拍。該項位於葵涌青山公路葵涌段301至305號iPLACE中層07室，建築面積475方呎，業主一手向金朝陽購入，而該盤目前仍屬樓花階段，開價315萬元，呎價約6632元。

華爾街日報報導，香港房價高不可攀，讓很多民眾買不起，開發商為了促銷房子，紛紛祭出優惠房貸計畫，市值最大的新鴻基地產和首富李嘉誠旗下的長實地產6月時更提供買家逾120%的優惠房貸，意味了買家可拿到房價1.2倍的貸款。但分析師警告，此舉將使買家面臨更大風險，也不利香港房價修正。

新鴻基地產和長實地產6月時分別向潛在買家提供120%和123%的優惠房貸選項，但買家需用另一套房屋當作抵押品。開發商採用優惠房貸，而不願降價求售，主要因為這樣做會衝擊獲利。
按照香港金管局的規定，銀行最多只能提供60%的房貸，買家需自備40%購屋款，但由於開發商的優惠房貸是由他們旗下的融資子公司提供的，因此能規避香港金管局對銀行業的監管措施。

第一太平戴維斯（Savills）香港分公司董事湯卓軒表示，開發商優惠貸款計畫的後果之一就是，買家必須承擔主要風險，由於3年後房貸利率會調高，買家等於是在押注他們的房價會維持高檔，讓他們可以再融資或賣掉房子。
但買家可能陷入房價低於未償還房貸的窘境，一旦發生這種情況，無論是賣掉房子或再融資都會發生困難，遭法拍的風險上升。根據香港金管局的統計，截至6月底，房價低於未償還房貸的數量已暴增至1307件，去年12月僅95件。

分析師指出，如果開發商持續規避銀行業貸款規定，自行提供優惠房貸計畫，而非降價求售，香港房價可能高燒不退。
仲量聯行香港分公司董事總經理曾煥平表示：「儘管香港房市正在走軟，開發商採取的措施將減緩房價的下跌速度，導致房價維持高檔，這不太健康。」

日本大型房屋仲介商三鬼商事(Miki Shoji)10日公布統計資料指出，2016年7月底東京市中心商業辦公大樓空置率較前月底下滑0.13個百分點至3.94%，4個月來第3度呈現改善，且創下近8年來(2008年8月、當月為3.86%)新低紀錄。

7月底東京商業辦公大樓每3.3平方公尺的平均租金較前月底上揚0.51%(增加92日圓)至1萬8,271日圓，連續第31個月呈現增長，且創6年5個月來(2010年2月以來、當月為18,434日圓)新高水準。

上述統計資料的調查對象為位於東京市中心範圍內的千代田、中央、 港、新宿及澀谷等5區域內的商業辦公大樓。

三鬼商事並同時公佈2016年7月底日本大阪商業區商辦空置率較前月底下滑0.19個百分點至6.17%，15個月來第14度呈現改善；7月底大阪商業區商辦大樓每3.3平方公尺的平均租金較前月底下滑6日圓至1萬1,080日圓，連續第4個月下滑。

7月底名古屋商業區商辦空置率持平於前月水準為6.89%；每3.3平方公尺的平均租金較前月底增加15日圓至1萬773日圓，4個月來首度呈現增長。