上半年「松濤苑」270萬最貴 「難再創高」

行情下修
盤點近2年全台10大豪宅交易，今年上半年豪宅王寶座由潤泰集團「松濤苑」拿下，總價5.1億元，拆算車位後單坪270萬元，略低於去年榜首「西華富邦」的289.96萬元，另外，今年成交單價過150萬元豪宅僅剩5間，房仲業者分析，豪宅價格難創高，加上高單價交易銳減，顯見豪宅市場弱化。

根據內政部揭露不動產交易實價資訊，今年上半年台北市總價超過1億元的一級豪宅，前5名依序為「松濤苑」、「文華苑」、「輕井澤」、「台北信義」及「敦南樞苑」，單價皆在150萬元以上，不過第6名以後單價皆未達150萬元。

文華苑單價跌破200萬
去年同期榜首「西華富邦」（宜華國際）單價289.96萬元，略高於今年第1名「松濤苑」，去年同樣位列前3名的「文華苑」及「輕井澤」單價也都突破200萬元，甚至第9名的「方念拾山」，單價還在150萬元之上。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，文華苑、輕井澤、台北信義一類豪宅的成交價難創新高，且單價超過150萬元、總價破億元的一級豪宅成交銳減，從這2大方向可看出台北市豪宅明顯弱化。

不過，陳炳辰也指出，文華苑、輕井澤及台北信義連續2年都有看到成交，雖然單價不比去年，但仍維持在180~200萬元水準，以文華苑來說，14層樓僅26戶，居住坪數大、高檔飯店式管理，可見即使市況差，只要具備完整豪宅特質，仍有交易也算抗跌。

政治大學地政學系特聘教授林左裕說：「過去一段時間房價上漲，很大因素是各國所祭出的貨幣寬鬆政策，所帶來的熱錢湧入。」不過隨著日本及部分歐洲國家採用負利率，可見貨幣寬鬆已經到了極限，此時對於豪宅這類高價位住宅，價格要再上攻實屬勉強，目前狀況已接近利多出盡、強弩之末。

投資客因豪宅稅退場
另外，隨著北市獨創豪宅稅實施後，持有者成本也隨之增加。林左裕表示，從需求觀點來看，若豪宅持有者打算作為自住用，持有稅的影響程度偏小，不過若是作為投資，在短期看不到獲利的情況下，投資客自然會自動退場，也符合豪宅稅實施的目的。
陳炳辰則認為，下半年房市仍受房屋稅調整話題影響，即使有錢人口袋深，面對翻倍的房屋持有稅也會加以盤算，加上房價持續因新成屋低價風帶動走跌，豪宅市場也有可能出現讓利銷售。

今年地上權招標情況冷清，財政部國產署為紓解公告地價調漲對國有地上權案的衝擊，地上權年租金擬從原本以公告地價為基準，改為「部分固定、部分浮動」，新制最快在9月中旬上路，且不會溯及既往。
國產署強調，舊案因不可溯及既往的規定，只能依照舊制繳交年租金。

因應內政部要求，今年公告地價僅澎湖縣跌了0.22%，其餘的地方政府皆大幅調升，全國平均漲幅達30.5%，最高為宜蘭縣118%，高漲幅連帶影響地上權租金，台中西屯區一地上權住宅案，租金就飆升了5.1倍。

今年地上權租金大幅提高，使廠商對參與國有地設定地上權招標的意願大減，加上房市不景氣，上半年國有地設定地上權標脫率僅26%，預算達成率僅三成三。

國產署認為，過去公告地價多年未調整，未適時反映土地市價變動，即使今年公告地價最多翻五倍，因年租金基數低，五倍依然還是合理漲幅。

但地上權租金的大幅調漲，使地上權住宅的住戶租金不斷上揚，也讓招標熱度受到嚴重影響，國產署為解決此問題，已召開多場座談會匯集各界意見，初擬方案為「部分固定、部分浮動」，就是將現行隨公告地價浮動的地上權租金，改為一部分是以決標當年的公告地價來計算，另一部份維持現行制度，按照公告地價漲幅逐年調整。

台灣房屋首席總經理彭培業於6月悄悄加入團購公司夠麻吉Gomaji擔任董事，使電商與傳統產業房仲碰撞出火花！彭培業指出，透過O2O（Online to Offline，線上對應線下實體），台屋將精準掌握每個商圈、街廓的「含金量」，成為史上最透明商圈指標。

彭培業強調，就算實價登錄也無法算出商圈的現金流，因此「估計1年的時間，台屋將掌握主要都市商圈的含金量，此方式估計是亞洲創舉」。

彭培業表示，8月4日參與Gomaji董事會後，可對外明確說出未來合作方向。他解釋，台灣房屋不僅是亞洲第一個，與電商合作的房仲，未來台屋可透過電商掌握商圈金流、夠麻吉則透過台屋，增加與各零售、餐飲店家合作。

由於台灣房屋對全台主要都市商圈都瞭若指掌，彭培業形容，一個店面過去開過電器行、洗衣店等過往，台屋都知道，但對於整個商圈的現金流無法得知，夠麻吉擁有O2O資源，透過行動支付能掌握金流訊息，因此雙方結合，就能掌握某個商圈、街廓的現金流為多少，以及各業態人口消費消長等，等同商圈履歷表。

彭培業簡稱此為「商圈含金量」，也是一種大數據。不僅是商圈移動、變化的前哨訊息，更能精準掌握投資報酬率，彭培業說，即使是實價登錄只能知道交易價格，卻無法掌握商圈真正投資價值，因此，台屋與夠麻吉的合作，將使店面真實價值浮現，成為店面交易指標。

由於需要時間建制相關資訊，彭培業預估，約需1年時間就能上線，屆時全台主要商圈的含金量將一覽無遺，也是「哪個地方才是真正能賺到錢」，對於投資店面、承租店面的商家、及房東房客等，都是第一手的指標資訊。同時對於增進台灣房地產透明化也有相當助益。

另一方面，信義房屋主管表示，網路商店「信義居家」在去年7月成立，從100元的日用品到1,000萬元的裝修都賣，以每半年業績成長2成速度穩定發展。主管表示，「信義居家」與特力屋等業者不同，信義房屋有自己的裝修班底，甚至在網路上選擇喜歡的商品還可客製化做出不同的尺寸。

房市冷清，土地交易也難倖免，全國不動產觀察今年前5月實價資料，發現雙北市土地交易總金額，台北市減幅25％至81.8億元，新北市減少38％，僅剩221.2億元，大台北地區蒸發了164.2億元，預估在建商優先出清餘屋前提下，下半年土地交易量也難有明顯起色。

大台北地區近2年土地交易總金額節節下滑，台北市從108.9億元衰退至81.8億元，新北市358.3億元減少至221.2億元。至於主要行政區中，台北市的文山區以及新北市的三重區為重災區，衰退幅度近9成。不過台北市南港區及新北市汐止區逆勢成長，分別增加2.5億元、9.1億元。

全國不動產企研室主任張瀞勻觀察，住宅、土地交易環環相扣，住宅受到加稅衝擊，買賣雙方對於價格認知差距過大，造成交易冷清，連帶影響「原料」土地滯銷，而去年已出現結凍現象，今年萎縮幅度加劇。

天時地利不動產總經理張欣民分析，土地是房屋的原料，但現在成品都沒辦法銷售掉，土地太多庫存反而會讓建商壓力更大。他認為，土地持有成本連年成長加上市場反轉向下，有些建商在土地有獲利的前提下，會願意出售土地。

但是，面對資產不易兌現的情形下，持有過多土地的建商，反而得「抱彈」度過空頭，甚至要擔憂真的變「爆彈」，因此短時間內，土地交易市場難有起色。

雙北土地交易持續萎縮，有業者表示建商害怕「買到套到」，忙著出清餘屋之於也不敢隨意買地蓋新房。不過，蔡英文執政後，社會住宅以及都更2大相關政策，全台老屋可能讓營建業重新成為帶領景氣復甦、拯救房市的利器。

近幾年台灣大環境不景氣，加上打房政策，尤其雙北房市、土地交易量持續萎縮。根據房仲業者統計雙北市的土地交易價資料，台北市交易料比去年同期減少約2成5，新北市減幅更將近4成，可能是因為目前建商大多忙著出清餘屋，推案態度趨於保守，業者向聯合報表示下半年土地交易量也難有起色，整體景氣也可能陷入惡性循環。

不過，台灣景氣有可能因為蔡英文執政後的「2支箭」，有所好轉。根據中國時報分析，若新政府順利推動社會住宅以及防災型都更政策，並將都更排除在銀行法第72條之2的計算範圍，也就是鬆綁防災行都更所需的融資金額限制，營造業說不定能異軍突起，成為帶動內需、加速景氣復甦腳步的重要利器。

根據內政部統計，到去年為止全台住宅平均屋齡為28.29年，其中以台北市的屋齡31.53年，30年以上的老屋高達6成，是6都中屋齡最老的城市，加上台灣地震頻仍，又有土壤液化問題，台灣永續環境安全監測技術協會理事長李咸亨也表示，以長遠來看，防災與居住安全必須要有完整的規範，也屬於「居住正義」的一環。從這個角度來看，老屋的確在拯救台灣房市與景氣中扮演了重要的角色。

房市景氣不好，土地交易當然也受累，房仲業者統計實價登錄網站，大台北地區前5月合計交易金額約303億元，相較去年同期蒸發164.2億元，萎縮35%，業者預估目前建商以優先出清餘屋為前提，土地交易量恐難立即回溫。

實價登錄網站資料顯示，上半年台北市土地交易金額僅81.8億元，年減25%、新北市更從去年358.3億元，縮減至221.2億元，年減38%，若以行政區觀察，台北市以文山區年減9成最多，新北市則為三重年減86%。

建商優先出清餘屋
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，住宅、土地交易環環相扣，近2年受到稅改衝擊、買賣雙方價格認知差異過大等因素，房屋交易冷清，連帶影響「原料」土地滯銷，去年交易已出現結凍，今年幅度加劇。

不過部分行政區仍出現逆勢成長，台北市南港從去年上半年1.4億元成長至3.9億元，年增178%、新北市汐止也從去年5.1億元，增至14.2億元，同樣年增178%。張　勻分析，主因南港車站及樟樹國中附近土地交易，總金額分別為3.1億元及5.5億元拉抬。據當地房仲指出，建商認為買進價格符合行情，最快會在明年推案。

力麒建設董事長郭淑珍表示，即便現在房市不好，土地價格還是下不來，且台北市土地取得成本過高，現在又興起讓利銷售，獲利甚至低於成本，目前內部對買地態度較保守，直言：「在台北市持有稅問題未解之前，土地交易狀況要有起色很困難。」


工商時報
雙北前5月土地交易大減

房市冷清，房地產「原料」土地交易也滯銷！統計今年前5月實價資料，雙北市土地交易總金額較去年同期大減164.2億元，其中，台北市僅剩81.8億元、年減25％，新北市剩221.2億元、年減38％，預估在建商優先出清餘屋前提下，下半年土地交易量也難有明顯起色。

全國不動產統計今年前5月實價資料，大台北地區近2年土地交易總金額節節下滑，台北市從去年的108.9億元，衰退至今年的81.8億元、新北市則從358.3億元減少至221.2億元。

在主要行政區中，台北市文山區從11.5億元降至1.2億元，大減9成之多，新北市三重區也從61.7億元衰減至8.7億元，兩行政區成為土地交易重災區；但北市南港區及新北汐止區逆勢成長，分別增加2.5億元及9.1億元。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，住宅、土地交易環環相扣，住宅受到加稅衝擊，買賣雙方對於價格認知差距過大，造成交易冷清，連帶影響「原料」土地滯銷，而去年已出現結凍現象，今年萎縮幅度加劇。

張瀞勻認為，房市冷清，建商及企業主大多無立即開發的計畫，加上土地價格節節攀升，對建商缺乏吸引力，即便推案，消費者也可能不買單，因此建商目前首重出清餘屋，以避免沉重的囤屋稅及利息壓力接踵而來。

逆勢成長的南港區、汐止區則因南港車站及樟樹國中附近土地交易，總金額分別為3.1億元及5.5億元拉抬，據當地房仲指出，建商認為價格符合行情，最快明年推案。

張瀞勻指出，稅賦問題已成房市交易殺手，全年土地交易量減幅可能會相當驚人。

江翠北側重劃區拼殺4字頭

行情浮動
江翠北側重劃區繼4字頭讓利案「江翠ONE」開出交易紅盤後，9月將再有「聯上發江翠案」4字頭新案進場，一拼高下。而回顧過去1年，雙北市新案行情跌幅最慘重者，即為新北市蛋黃區的板橋區，專家認為，應與區域讓利案帶動整體房價調降有關。

根據《住展》雜誌調查雙北市第2季新案行情，對比去年同期以台北市的萬華區，及新北市的板橋區、永和區及五股區為跌深區，1年房價跌幅均超過1成，又以板橋區最慘烈，房價自去年第2季每坪60.3萬元，跌至52.9萬元，跌幅超過12%。雙北市僅林口房價呈現正成長，漲幅約0.29%。

新北「蛋黃破碎」
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，從近1年大台北各行政區房價走勢分析，新北市呈現「蛋黃破碎、蛋白完整」的狀況，「此現象已與蛋黃、蛋白區的地段優劣無關，也與供需變化脫鉤，主要來自大型建商的價格操作策略，連動程度更緊密。只要是特定建商引爆價格戰的區域，房價流血戰就無可避免。」

聯上開發（2537）總經理李志明指出，自住客當道，市場價格的決定者不是建商、而是購屋者，「以江翠北側重劃區來看，建商初期評估，應具有單價6字頭行情，但以4字頭讓利銷售後，促使區域交易熱度增，也迫使現階段新案，以此做為參考價格。」

預計9月公開的聯上發江翠案，基地位於江翠北側DE區，共分2期開發，第1期基地面積約1300坪，規劃16~40坪產品，預計每坪價格45~49萬元，挾正對區域最大公園綠地的優勢，將與區域首案「江翠ONE」捉對廝殺。

內湖「保值一哥」
另觀察台北市房價，過去1年平均12行政區，跌幅約4.3%，僅萬華區房價跌破1成，另外像是內湖區、信義區是小跌1%左右的格局，相對持穩。何世昌認為，內湖科技園區就業人口，帶動住宅需求，使內湖區成為北市的「保值一哥」，而信義區則是精華蛋黃區，縱使成交遲緩，但房價難有大幅波動。
新潤機構行銷處長施孝文認為，過去1年台北市整體推案量不大，讓利建案少，致使房價無明顯波動，「以A級地段豪宅產品來看，價格自有口袋較深的族群支撐，僅部分自住客集中的區塊、標榜自住型的產品，房價才有5~10%左右的調整。」

桃園市長鄭文燦2016年8月15日前往桃園捷運公司，出席「桃園捷運公司新進人員授證儀式」，鄭文燦表示，桃捷公司已有近1000名員工，4月進用的新進人員347位，已完成專業證照的訓練，每位學員都得到2張以上證照。鄭文燦也說，桃園捷運公司已經準備好了，「機場捷運監理調查委員會」正在檢視相關問題及缺失，市府會完全配合交通部盡早通車的目標，並在「系統穩定、安全無虞」的前提下，讓機場捷運早日通車，帶動台灣的機場服務，也完成北北桃生活圈之間的通勤連結。

鄭文燦表示，恭喜347位學員通過重重考驗，得到專業證照，包括110位女性學員及237位男性學員，經過長達3個月的訓練，通過課堂學習、實作、適應訓練等，再接受技能檢定合格，最後還要經過台北及高雄捷運公司顧問檢視合格，才完成整個授證訓練，十分不易。

鄭文燦指出，機場捷運規劃10年、興建10年，從2006年開工到現在，通車日期已經延宕了6次。機場捷運的系統缺失，必須在營運前改善完成，「機場捷運監理調查委員會」也應徹底找出各項缺失，把問題攤在陽光下，並完成改善方案。

鄭文燦說，機場捷運的問題要正面積極的解決，過去累積的問題很多，市府會做桃捷公司的後盾，協助桃捷公司與交通部及高鐵局作好溝通。機場捷運通車後，未來桃園市的各條捷運路線，也會陸續加入營運，這說明了桃捷公司是一家永續發展的公司，他期勉桃捷公司同仁做好各項工作，讓各地的遊客進入台灣，就感受到桃捷優質的交通服務。

鄭文燦也說，為了優化桃捷公司的營運，自8月1日起，台北捷運公司有20位資深員工以顧問身分進駐，在運務、維修、採購、工安、企劃、財務、人事策略及工作流程等方面給予指導，學習台北捷運的經驗。

美河市案仲裁效應擴大，北市府持續對七大捷運聯開案開鍘，積極向開發商「要錢」。以往權配比率為6（建商）：4（市府），經過市府重新估算，翻轉成4：6；若北市府追討成功，包括美河市案在內的八大聯開案建商恐吐回135億元予北市府。

北市府與日勝生在「美河市案」爭議剛落幕，這一把權利分配不均的火，持續延燒至七大捷運聯合開發案上；幾近完工的七大聯開案，如「希望城市」、「聯邦育樂大樓」、「潤泰京采」、「美麗台北」、「敦南捷境」、「徐匯廣場」、「冠德捷世」全都要重談權配。

目前「敦南捷境」確定與北捷協調破局，明年初將與北市府正式進入仲裁；其他六大捷運聯開案現正協商、協調程序中，其中，希望城市原先比率為地主39.5%、開發商分回60.5%，經北市捷運局重新試算，北捷初估自身可分回65.078%，建商降至34.922%，差了25.578個百分點。據了解，北市府將要求開發商再上繳51.16億元，成為七大聯開案追討金額最大宗的案子。

台北市捷運工程局主任秘書王偉表示，北市府當初與開發商所簽的權配比率，「是建商單方面所提，只是雙方權配底線，並非拍板定案版本」；根據合約內容，北市捷運局將在工程圖說、工程預算書之後進行估價，後續才知道聯開案權配比率。

若以北市捷運局重新估算後的權配比率來算，加計美河市案，總計八大案建商恐上繳高達135億元予北市府。住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然以市府主張新權配比，想討回約135億元，但通常仲裁庭「各打五十大板」的模式較高，預估北市府最終可討回金額僅約百億元，要達到135億元機率極低。

今年地上權招標情況冷清，財政部國產署為紓解公告地價調漲對國有地上權案的衝擊，地上權年租金擬從原本以公告地價為基準，改為「部分固定、部分浮動」，國產署表示，新制最快在九月中旬上路，且強調將不會溯及既往。

因應內政部要求，今年公告地價僅澎湖縣跌了0.22％，其餘的地方政府皆大幅調升，全國平均漲幅達30.54%，最高為宜蘭縣118%，高漲幅連帶影響地上權租金，台中西屯區一地上權住宅案，租金就飆升了5.1倍，但國產署認為，過去公告地價多年未調整，未適時反映土地市價變動，即使今年公告地價最多翻5倍，但因年租金基數低，所以五倍依然還是合理漲幅。

但地上權租金的大幅調漲，使地上權住宅的住戶租金不斷上揚，也讓招標熱度受到嚴重影響，國產署為解決此問題，已召開多場座談會匯集各界意見，初擬方案為「部分固定、部分浮動」，就是將現行隨公告地價浮動的地上權租金，改為一部分是以決標當年的公告地價來計算，另一部份維持現行制度，按照公告地價漲幅逐年調整，目前擬定為1%以支應地價稅費用，但國產署也表示，有學者認為需要思考營業與作業成本的問題，也許會考慮增加比例。

國產署表示，按照新制規定，將可大幅加強投資風險的可掌控性，若公告地價調漲，地租調整的幅度也不至於太大，可減少調漲公告地價對地上權案的衝擊，有效降低投資風險，而新的作業要點預計於9月中旬正式上路，但在上路前的舊案，因不可溯及既往的規定，只能依照舊制繳交年租金。

8月15日晚，綠地控股(10.80,0.980,9.98%)（600606）發布2016 年半年度報告，報告期內,公司實現營業收入1080億元，同比增長25.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤46億元，同比增長16.88%；實現基本每股收益0.38 元/股；實現加權平均凈資産收益率8.37%。報告期末，歸屬于上市公司股東的凈資産543 億元，比上年末增長2.31%，按此計算的每股凈資産為4.46 元/股。

　　報告期內，公司房地産主業累計實現合同銷售金額1108 億元，同比增長34%；實現合同銷售面積878 萬平方米，同比增長16%；回款809 億元，同比增長45%。

　　報告期內，公司累計新增土地儲備項目26個，權益土地面積2777畝，權益建築面積486 萬平方米，權益土地金額301 億元。其中一二線城市項目佔比78%, 住宅項目佔比55%。

　　截止6月末，在建面積6554 萬平方米，新開工面積1001 萬平方米，新增供應面積569 萬平方米,竣工備案面積656 萬平方米，合同交付面積742 萬平方米。

　　報告期內，公司不斷推進房地産金融化與輕資産化，與新加坡榮耀基金合作設立總值約210 億元的房地産信托投資基金(REITs)，並擬在新加坡證交所主板上市,是迄今為止中國房地産企業擬發行的最大規模REITs,將進一步增強資産流動性。

　　報告期內,公司按照既定的戰略方向，持續深化“大基建、大金融、大消費(8981.65,192.310,2.19%)”的多元産業布局。組建了綠地城投，投資控股了江蘇省建，並初步形成打造“中綠建”企業體係的總體構想和框架。基建産業合計實現經營收入310 億元、新簽合同530 億元, 同比均大幅增長。

　　報告期內，公司金融産業利潤總額較去年同期仍有一定增長。其中，房地産基金、小額貸款等債權業務均穩健推進。同時，公司繼續致力于獲取核心金融牌照。

　　報告期內，公司跨境電商業務正式起步，與上海青浦區合作設立跨境貿易基地,在短時間內正式投入運行,並先後迎來了多家成長型跨境電商企業的入駐。在酒店旅遊産業領域,酒店經營規模繼續擴容,經營管理不斷提升。

導讀：如果第二產業增速太低，服務業加快發展步伐，也難使得經濟快速增長。反之，如果第二產業相對穩定或者保持較高的速度，第三產業再保持高速增長，則整體經濟會加快。

潮湧潮落，中國重要城市上半年經濟走勢各有起伏。

21世紀經濟研究院對於4個直轄市，15個副省級城市，以及地區生產總值(GDP)比較大的蘇州、長沙、無錫等，進行全國重要城市監測。

監測2016年上半年各個城市資料發現，杭州、重慶、廈門、天津、長沙分別以10.8%、10.6%、9.2%、9.2%、9.2%的經濟增速，位居今年上半年重要城市經濟增長前五名。而大連、瀋陽等地城市GDP的經濟表現不佳，其中瀋陽上半年名義GDP增速為-4.96%，實際GDP也應該繼續延續一季度的負值。

資料顯示，目前幾大經濟板塊的城市經濟增速不一，單個區域內部的城市經濟走勢也在分化。比如，同樣是長三角，杭州經濟保持高速增長，但是蘇州和上海經濟增速一般，上海上半年實際增速才6.7%。

在這背後，各地城市產業結構不一，發展勢頭各異。隨著GDP增速的差距，幾年內各城市的GDP總量差距將迅速拉大。比如，目前杭州GDP總量接近成都和武漢，如果持續保持經濟良好勢頭，其GDP總量有望在4年後超過成都、武漢。

哪個城市能後來居上？21世紀經濟研究院認為，這要看哪個城市加快改革。比如目前計程車互聯網約車合法化，而最早成為互聯網約車城市註冊地的城市，將享受全國各地為其貢獻GDP的紅利。此外，部分城市受限於城市規模，也應該考慮更改區劃，以獲得更大發展。

杭渝廈引領上半年經濟增長

資料顯示，今年上半年，南方城市的經濟增速普遍比北方要高，其中經濟增速最高的城市聚集在長江流域。今年上半年，名義增速超過10%的有重慶、杭州、長沙和廈門，除了廈門外，其餘城市都屬於長江流域。此外，上海、成都、武漢也表現較好。

從實際GDP看，杭州、重慶、廈門、天津、長沙、深圳、南京、廣州、蘇州、西安這十座城市的實際GDP增速上半年均超過8%。其中，杭州、天津、長沙、深圳的上半年實際GDP增速超過今年一季度。

這些地區為什麼經濟快速增長？21世紀經濟研究院發現，其中一個原因是這些地區的第三產業增速較快。

比如，今年上半年廈門、重慶第三產業增速為10.7%，杭州為14%。

具體而言，21世紀經濟研究院發現，上半年軟體和資訊技術服務業運營收入中，武漢、西安、杭州、廈門、青島、寧波分別增長20.7%、20.9%、18.4%、19%、19.1%、21.1%，均保持高位。這些地區第三產業均保持了較快增速，成為經濟增長的主要新動力。

但是僅僅依靠第三產業，城市的高速增長勢頭容易“打折”，還同時需要第二產業比較“給力”。

比如，除上海11.6%之外，上半年蘇州第三產業增速為10.9%、南京為10.7%、武漢為10%，但是實際GDP增速分別為6.7%、8%、8.4%和7.6%，比不上第三產業增速。

這背後的原因是第二產業，特別是規模以上工業增速慢。今年上半年第二產業增速-3.3%，蘇州增速是5.4%，南京5.6%，武漢5%。

換句話說，如果第二產業增速太低，服務業加快發展步伐，也難使得經濟快速增長。反之，如果第二產業相對穩定或者保持較高的速度，第三產業再保持高速增長，則整體經濟會加快。比如，杭州上半年第三產業增速達到14%時，第二產業增速為6.9%。重慶上半年第二、第三產業增速分別為11.2%、10.7%。

多個副省級城市可考慮改變區劃

21世紀經濟研究院認為，很多副省級城市或者大城市的地區發展嚴重受到空間狹小的鉗制，成為經濟發展的重要制約因素，需要儘快改變行政區劃，增加面積。

最典型的城市是廈門，整個城市面積不到1700平方公里，相比一些副省級城市的1萬平方公里左右的區域面積，廈門已經出現面積過小帶來的負面。2015年，廈門經濟總量才3466億元，這只相當於一個中部省份（如湖北）中小城市，比如宜昌的水準。

考慮到廈門副省級城市的地位，以這樣的區劃面積和GDP總量，是很難帶動和輻射周邊地區發展的。21世紀經濟研究院認為，作為一帶一路核心區的中心城市，廈門的面積至少應該達到與同等副省級城市的平均面積的水準。

從規劃上說，廈門應該可以考慮和漳州合併，兩座城市合併後，經濟總量也只有6000億元左右，只是相當於西安或者濟南的水準。事實上漳州和廈門2個城市中心區距離只有40公里左右，這僅僅相當於北京六環到中心方向的距離。

值得一提的城市還有深圳，這一國內一線城市，其面積不到2000平方公里，可以考慮向北發展，將惠州的部分版圖納入。

21世紀經濟研究院認為，今年以來，廈門、深圳等城市房價漲勢兇猛，背後就與這兩個地區地域面積狹小，住房土地潛在供應不夠有關。這一情況和香港類似，香港的面積也只有1104平方公里。如果未來廈門、深圳等地不實施區劃調整，將有可能存在房地產泡沫高居不下、貧富差距拉大等問題。

除廈門、深圳之外，可以考慮改變行政規劃的城市是西安，西安與咸陽各個城區的中心之間距離只有10公里左右，從距離來看，這本應是一個城市。目前，西安和咸陽經濟總量加起來只有8000億左右，即使兩三年後經濟總量達到1萬億，也只是相當於目前武漢、杭州和成都的水準。從面積上，兩個城市合併後新的區劃面積為2萬平方公里左右，只是重慶的1/4。

此外，廣州和佛山加起來的面積只有1萬多平方公里，目前兩地已經實施了同城化發展，實施合併也非常有必要。

儘管近月來樓市銷售、投資雙雙放緩，但中國多地土地市場依然熱度不減。

中原地產研究中心統計資料顯示，8月上半月，武漢、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢價率超過100%的高價地（單塊地總價高於10億元人民幣）。

前7個月，全國總價超過10億元（人民幣，下同）的地塊（住宅和商業類）多達257宗，其中，溢價率超過100%的“地王”合計128宗。加入8月上半月的資料後，今年以來，中國已有近140塊高價地溢價率超過100%。

另一家研究機構的資料反映出類似的趨勢。據偉業我愛我家集團資料中心統計，截至7月份，包括北京、上海、廣州、深圳在內的四大一線城市已連續3個月住宅用地平均溢價率超過100%（過去幾年，宅地平均溢價率不足50%）。其中7月份，一線城市住宅用地成交樓面均價為每平方米30330元，再創新高。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，北上廣深等一線城市，經過了逾20年的高速投資開發建設，城市可供開發建設的新增用地數量越來越少，土地供應量逐步回落。2016年上半年一線城市的住宅用地成交數量僅50宗，是2010年至今最少的半年。但土地成交價格卻持續上漲。

胡景暉認為，即便地少，但是為了遠離三四線城市庫存高的風險，更多的開發企業還是選擇重返一線城市，在“僧多粥少”的情況下，使得一線城市每塊土地的競奪都異常激烈，尤其是優質宅地，自然成為各大開發企業競奪的焦點，高溢價自然也成為樓市常態。

這種“房價高、土地價更高”的狂熱還在向周邊蔓延。南京、廈門、合肥等核心二線樓市接棒“一線”成為房價上漲的“領頭羊”，而土地市場的熱度也隨之傳導。

中原地產首席分析師張大偉指出，在前期一線城市以及南京、蘇州等核心二線城市之外，“地王潮”開始向其他城市蔓延。近期，天津、武漢、鄭州、杭州、成都等均出現了一波“地王”紮堆的情況。

地王究竟有多貴？張大偉還給出了一個更為形象的對比。據其統計，截至上周，有306家A股上市公司發佈半年報，其合計總利潤為510.16億元。而這300多家公司半年的利潤總和僅夠買下今年前7個月土地市場上成交總價最貴的4塊地。

據深圳市規劃國土委數據顯示，上周深圳市一手住宅成交601套，成交面積為約6.7萬平米，環比較前期分別下降11.9%和2.6%。由歷史數據可以看出，現階段成交量仍然處於中等偏低位置。結合6、7月新增住宅套數及面積總量較少，預計未來一段時間內，新房成交量將會持續低位。

上周新房成交均價為每平方米64,812元(人民幣，下同)，連續第二周站在6字頭上，環比上漲3.5%，較前期小幅上升。另外，根據深圳中原研究中心監測，上周深圳市二手住宅共成交1,616套，成交面積約為13.12萬平米，較上期分別上升23.45%和21.52%。上周二手住宅成交均價仍為51,006元/平米，環比下降8.55%。

中國國家統計局將於18日公布7月70個大中城市住宅銷售價格，市場預估，房價恐還將繼續上漲。根據中國指數研究院日前公布的百城房價報告顯示，儘管中國大陸政府仍維持嚴控房市過熱的政策基調，但7月大陸各地房價漲幅均創新高。

受到一線城市房市政策收緊影響，統計局公布的6月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格，和去年同期相比，上漲的城市分別有57個和52個，分別比上月增加7個和2個；年增率總體繼續上漲，但漲勢放緩。

但據稍早前中國指數研究院最新公布數據，7月大陸百城住宅價格指數連續12個月「雙漲」（月增率、年增率），且漲幅均擴大。其中，深圳房價與去年同期相比，更是暴漲41.15％。

另外，北京及上海等10大城市方面，7月住宅均價為每平方公尺22,945元，月增2.2％，漲幅較6月擴大0.68個百分點，較去年同期則成長17.19％，漲幅擴大1.21個百分點。

面對高燒不退的房價，部分二線城市開始收緊房貸。6月30日，全大陸房價漲最兇的合肥首先出手，將二套房頭期款比例提高到5成；7月15日，廈門也宣布自當日起調整信貸政策。房價漲幅在大陸名列前茅的南京也在近日提出新政策，將二套房頭期款比例提高至5成。

吳宗權：賣樓視市場情況加價

會德豐（00020）昨天公布中期業績，截至6月底，核心盈利51.26億元，按年減少19%；計入投資物業重估收益及特殊項目後，純利56.62億元，減少29.3%；每股盈利2.79元；派中期息45仙，較去年同期增加5.9%。主席兼常務董事吳宗權指出，核心盈利下跌主要是由於去年同期兩座One Bay East商廈銷售入賬，今年上半年入賬金額相對較少所致。期內已預售但尚未確認入賬的銷售額為116億元，增長51%，鎖定未來收入來源。

將推售掃管笏NAPA

本港樓價自去年9月高位回落後，近期略微回升，吳宗權表示，上次公布全年業績時（3月10日）預料樓價上落5%至10%，其後環球不明朗因素仍多，英國公投脫歐、滙市波動及油價走勢的影響大。近期樓市「回穩少少」，利息環境沒有大改變，預期下半年本港樓價上落5%至10%，仍是正常情況。他說，下半年賣樓「加價不是不可能，要視乎市場情況。」

上半年已簽訂銷售額58億元，該公司助理總經理楊偉銘指出，物業銷售達到預期，截至8月14日，已簽訂銷售額118億元，意味首8個半月已達到去年全年銷售額129億元的91%，主要銷售項目包括將軍澳SAVANNAH（佔37億元）、何文田ONE HOMANTIN（佔16億元）、與南豐合資的山頂Mount Nicholson（應佔銷售11億元），以及上月以45億元出售的One HarbourGate東座等。

吳宗權透露，下半年樓盤推售策略仍按預期進行，視工程進度及預售樓花同意書的批核，下一個新推住宅項目為掃管笏低密度住宅項目NAPA。對於會否上調年初定下不少於100億元的銷售目標，他說，這只是一條界線而非目標，下半年銷售成績視NAPA的情況而定。

有興趣競投商業地

他表示，集團今年亦有增持九倉（00004）股份， 未來如果造價合適，會考慮進一步增持。

會德豐2011年至今已出售7座商業寫字樓，目前未有整座的商廈項目可推出市場，吳宗權提到，旗下仍有一些商廈項目可供出售，但「8 Bay East（觀塘九倉電訊廣場原址）未打完樁，有排先。」截至今年6月底，旗下土地儲備830萬方呎，足夠應付未來數年發展。政府推出的商業用地，會有興趣競投。

投地方面，吳宗權直言，會繼續入標，主要考慮發展成本及市場走勢，「自己計番自己條數」。

問及中資發展商來港搶地有否影響，他認為，香港市場開放，可見各公司對香港前景有信心。

甲廈有價有市 區內掀封盤潮

中環甲廈備受買家追捧，但因放盤量少，所以接連錄得高價成交。中環美國銀行中心一個高層向海單位，剛以3138萬元成交，呎價3.38萬元，除創該廈成交呎價新高之外，亦成為中環寫字樓呎價第三貴，僅次於中環中心及皇后大道中九號，並是全港第四高。地產業界表示，甲廈有價有市，而且成交價愈來愈高，令中區及毗鄰的金鐘區都出現加價或封盤潮。

高層向海 3138萬易手

市場消息透露，美國銀行中心28樓9室，享有海景，建築面積928方呎，剛以3138萬元沽出，呎價3.38萬元。現時該單位以4.92萬元租予醫務中心， 呎租僅53元，買家回報僅1.88厘。

據代理透露，現時美國銀行中心高層向海單位市值呎租約80至85元，而上述單位租約期至今年10月屆滿，料新業主與租戶洽談租約時會加租，如業主成功以市價租出單位，回報可升至最少2.84厘。

土地註冊處資料顯示，原業主於2012年3月以2296.48萬元購入，今次沽貨賬面賺841.52萬元，持貨約4年半，升值約36.6%。

區內代理透露，該單位在市場僅放盤不足兩個月便獲得承接，原業主今年7月初以3100萬元放盤，期間獲得不俗市場反應，亦有不少準買家出價， 原業主見市場需求大，8月把意向價提高約3%，至3192.32萬元放盤，最終以3138萬元沽出，較最初放盤意向價高1.23%。

翻查資料，美國銀行中心19樓10及11室，建築面積共1520方呎，於2013年4月以4560萬元成交，呎價3萬元，創出該呎價新高；今次28樓9室的成交價，把該廈的呎價紀錄推高12.7%。現時中環甲廈呎價最高紀錄為中環中心頂層79樓全層，於今年5月以呎價3.78萬元成交，同時亦創全港甲廈呎價最高紀錄。

區內代理表示，中區有不少甲廈業主均決定封盤或加價放盤，例如皇后大道中九號中層單位，建築面積2600方呎，業主原於6月以8450萬元放售，呎價3.25萬元，但於中環中心新高價成交消息曝光後， 隨即把意向價調高至8840萬元，加幅約4.6%。

至於鄰近美國銀行中心的金鐘力寶中心，有2座中層單位，建築面積2200方呎，業主曾於市場以4840萬元放盤，但近期見區內成交價愈來愈高，決定封盤不售，只以月租12.76萬元放租。

美聯工商舖（00459）商業部營業董事羅仲英表示，近半年來中環區內獲業主落實放盤的甲級寫字樓單位不足10個，所以區內的成交價愈來愈高，加上業主亦有實力，不急於沽貨套現，所以減價空間有限，預計未來甲廈仍會以高價成交，至今年底將有5%至10%升幅。

房協未來將陸續推出資助出售房屋項目，繼沙田綠怡雅苑正進行揀樓程序，同系將軍澳第73A區項目新近亦完成逾3億元補地價。另外，由經營保齡球生意的楊氏家族持有之土瓜灣美善同道78至80號公務員合作社項目詠苑，亦已落實約1.79億元的補地價，料可發展為商住物業。

地政總署資料顯示，房協位於將軍澳健明邨東北方的第73A區資助出售房屋項目，已完成約3.074億元補地價。資料顯示，用地位於景嶺路、翠嶺路和嶺光街交界，佔地約2.19萬方呎，估計可建樓面約19.7萬方呎，以此計算，每方呎樓面補地價約1563元。

根據房協年報顯示，項目將興建約330個資助出售房屋單位，預計2019年落成。資料顯示，項目與屯門第2區一個提供290伙的地盤，最快可於本財政年度內進行預售，合共提供約620個單位。

公務員項目詠苑補價1.79億

另外，詠苑用地亦已在6月底完成約1.7874億元補地價。據了解，項目地盤面積約5155方呎，可建樓面上限約4.64萬方呎，當中約3.87萬方呎屬於住宅樓面，料可作商住物業發展。若以物業的總樓面面積計算，每方呎樓面地價約3853元。

屯門井財街盤僅140呎 挑戰全港「最細」

新盤「迷你化」趨勢嚴重，發展商爭相建細戶攻上車客，最誇張的為中城建（00711）屯門井財街項目，最細單位樓面面積估計僅逾140平方呎，挑戰全港「最細」新盤。

近年為方便年輕人上車，新盤的單位圖則愈來愈細，屯門井財街項目（又稱青棉徑2號項目）在2014年年中，由中城建前身俊和，聯同益兆興業以2.33億元投得，計劃興建1幢20層高分層住宅，提供約354伙，超過9成單位的實用樓面面積（Usable Floor Area）少於300平方呎，當中最細的一類單位更只有71平方呎，涉及276伙，佔整個樓盤總數78%。

所謂實用樓面面積，根據屋宇署定義，是指單位室內面積，並不計算廚房、廁所及牆身等設施，較新盤推售時價單列明的實用面積（Saleable Floor Area）為細。

日後定價 或低於150萬

測量師學會建築測量組副主席謝志堅指出，據過往經驗，一般開放式單位廚房、廁所及牆身等設施，合共佔約60至70平方呎，連同露台及工作平台等獲豁免的設施，估計上述屯門井財街樓盤推售時，最細一批單位實用面積，料約140至160平方呎。較規劃署規定一個標準私家車位面積約135呎（5米長、2.5米闊），大小相若。

對於項目最細單位面積等，中城建發言人回應，現階段不方便透露。

資料顯示，去年盧華家族推售的尖沙咀AVA 62，最細單位實用面積只有151平方呎，料為20年來「最細」新盤，換言之，井財街項目日後推售，或有機會挑戰全港最細的新盤紀錄。

井財街項目屬於政府批出的「限量地」，而發展商最終所建單位卻多達354伙，較地契規定至少建140伙，超1.5倍，反映樓盤以細單位為主。

若果參考屯門區新盤豐連，近期首批開售折實實用呎價7,713至10,210元，以此推算，井財街項目最細單位定價，有機會低於150萬元，甚至貼近100萬元，對上車客有一定吸引力。

恆地北角盤 主打迷你戶

除上述項目外，恆地（00012）旗下月園街項目亦主打「迷你戶」，全盤128個單位，主攻開放式。據屋宇署資料顯示，最細單位實用樓面面積只有83平方呎（銷售計實用面積料143至170平方呎）。發展商回應指，單位面積將於推售時公布，現時不便透露。月園街周邊二手樓亦以「迷你戶」為主，如明月大廈單位實用面積206平方呎，嘉運大廈開放式戶只有153平方呎。

謝志堅指出，獨戶住房（Single-Family House）在美國、新加坡等地區已相當流行，預計香港亦會有同樣發展，但同時亦應該提供最基本的單位面積要求，否則若果連基本傢俬如床、衣櫃都放不下，就值得社會反思。

　　近日多個主打細單位的新盤先後推出，搶佔上車及投資客源，部分入場費更相宜，市場反應理想。本報地產網就「多個新盤以超低上車價搶攻，反應理想，會否帶動樓市成交量及造價上升？」為題進行調查，約62%受訪者認為，後市會因而呈價量齊升的局面。

　　是次調查共訪問162人，當中100名或62%受訪者認為，近期多個上車盤反應理想，將會帶動樓市交投量及造價上升；另有8人表示，後市難以估計，該類人士佔是次調查約5%。

　　不過，亦有約三分之一的受訪者認為，即使近日市場對新盤反應不俗，但樓市的交投及造價仍難以上升，佔約54人。

　　豪宅市場回暖，吸引多家業主放售大型項目，美聯高級區域營業董事羅文駒表示，南區壽臣山駿園E號洋房現放售，意向價約4.2億元。大屋樓高3層，屬獨立式花園洋房設計，該地段面積約9207方呎，洋房約5126方呎。

　　另外，西貢清水灣道秀麗苑屋地以招標形式推售，意向價約為7.5億港元，地盤面積約6.25萬方呎，現為12幢別墅，實用面積逾4萬方呎，重建地積比率0.6倍。物業代理為戴德梁行，截標日期為10月12日。