蔚為風尚

跳脫硬梆梆的建築，建商多角化經營的觸角，跨入餐飲事業，也不忘結合建築藝術，如璞園建築團隊、立偕建設，選擇都更或是古蹟老宅改造成餐廳；三發地產藉由旗下唱片事業，投入音樂餐廳，也規劃在新案社區融入音樂藝文中心的規劃。

璞園旗下包括建設、代銷、籃球隊等事業體，2014年底因董事長李忠恕對食安的重視，開設旗下第1家西班牙料理餐廳，餐廳位址是申請都市更新的建築物，李忠恕認為既然都更程序漫長，以不浪費空間為前提，規劃餐廳，並赴日本請來大阪知名廚師駐店。

迪化街開設「璞海鮮」
老屋改造蔚為風尚之際，璞園今年再在迪化街開設海鮮餐廳「璞海鮮」，建物有140年屋齡，前身為義珍商會，房東則是北市神秘地主莊吳璇珠，因李忠恕與人稱「吳老師」的莊吳璇珠交情頗深，因而向她承租該樓。

Brown Sugar辦演唱會
餐廳開幕約僅半年，標榜每日進貨新鮮魚獲，璞園廣告董事長室特助陳信安指出：「2家餐廳其實還在虧本，但對於可以將建築美學與食的文化，做一結合，是董事長的理想，未來不排除將品牌拓展至百貨通路內。」
三發地產（9946）透過旗下百分之百轉投資的金革唱片、金品餐飲，買下信義區知名音樂餐廳「Brown Sugar」，並於近期進行室內裝修，訂月底重新開幕。三發地產董事長鍾俊榮指出，因唱片事業、投入音樂餐廳，未來透過「Brown Sugar」，將進行小型音樂會、演唱會，「公司另外還有前身是桃園飯店的晶悅飯店，目前暫不打算再拓展其他餐飲事業。」

鍾俊榮指出，未來推案以小坪數、低總價的產品為主，也會致力於打造兼具音樂、文創與綠態的飯店宅，「以高雄市新推案『晶沙』為例，預計保留約300坪店面作為藝文中心，經營型態將包括音樂廳、咖啡廳等。」
北市的老屋改造高手立偕建設，繼杭州南路的「樂埔町」後，再投入八德路日式糧倉改造計劃，並於日前開幕「一號糧倉」。立偕表示，「一號糧倉」前身是70幾年的日式老糧倉，立偕於2014年向文化局承租，租期9年，歷經3年重新整建。

「一號糧倉」小農進駐
「一號糧倉」1樓為「樂埔匯農」，網羅全台100多家優質小農進駐，2樓為餐飲空間「樂埔町」，食材則嚴選小農農牧產品烹調。

深耕北台灣房市的遠雄建設，近年大舉南下，去年在嘉義高鐵特區順銷大樓預售案「遠雄國寶」，今年第4季將在台南市北區鄭子寮重劃區推大樓案「遠雄新源邸」，而備受矚目的高市亞洲新灣區案「遠雄THE ONE」接待中心已近完工，潛銷階段預約來客數逾300組。

與桂田豪宅比鄰
遠雄建設2014年底於嘉義高鐵特區推出大樓案「遠雄國寶」，當時開賣8個月售出超過8.5成，今年下半年至明年也將陸續公開在台南、高雄個案。位於南市鄭子寮重劃區大樓預售案「遠雄新源邸」基地面積逾1100坪，位於海安路三段、文成三路口，規劃地上24樓，2~3房、28~39坪住家。

該重劃區學區為雙語教學文元國小，生活圈有好市多，區段綠地充足屬台南指標豪宅聚落。桂田關係企業將於第4季推出文成三路透天案，戶戶地坪220坪、建坪580~588坪超級豪墅「桂田古根漢」，每戶開價3億元。

「遠雄新源邸」距離「桂田古根漢」僅200公尺，大樓每坪開價尚未公開。針對遠雄首次南下台南推案，永慶不動產湖美加盟店協理林佳芸指，該區是換屋型購屋族指名度很高區段，多數成交為總價1500~2500萬元別墅，「重劃區最近幾年大樓案增加，多數開價都到25萬元，成交在2字頭。」

高市案預約300組
遠雄房地產行銷副總黃俊郎指出，除台南案，高市亞洲新灣區飯店豪宅「遠雄THE ONE」目前接待中心已近完工，該案樓高267米，地上68樓未來將是僅次「高雄85大樓」高市次高建築，16樓以下規劃遠雄6星級「遠雄悅來」飯店，豪宅住家坪數115~360坪，總銷金額超過140億元，「該案目前預約組數已超過300組，有不少南部豪宅客層！」

2009年全球金融海嘯過後，全球央行競相採行寬鬆貨幣政策，推升資產泡沫，國內不少傳產及科技大老也競相轉戰房市，最知名的就是頂新集團魏家及英業達集團會長葉國一；但或許是隔行如隔山，短短幾年，兩大咖在處處碰壁後，最終選擇出脫資產、飲恨房市。

頂新搶樓地 老手也心驚
深陷劣油風暴的頂新集團，一反之前不惜砸大錢搶進北市精華區土地的積極態度，近2年反陸續出脫手中持有土地，甚至願意平盤收場，包括北市敦化南路土地、中華票券大樓，甚至將2度標售三重新燕土地，似乎暗示有意暫時退出台灣房地產開發市場。

房產業者指出，頂新集團當時敲鑼打鼓返鄉後就對房地產相當有興趣，2010年7月，彰銀委託台灣金服拍賣三重新燕約1.58萬坪工業地，底價約74億元，最終以味全名義出價101.69億元標下，溢價率約37%；但全場也僅此1封標單，當時房產新兵溢價將近4成的勇敢行為，也一度成為建商老手談論話題。

此後，頂新集團積極參與各大指標案，2011年9月，以第2高價─91.69億元參與新光敦南REAT標售案，最後價飲恨收場，相隔不到1週，再度出手競標華票總部大樓，出價46.29億元，溢價率超過7成，紛創下當時土地、商辦新高單價，出價一點也不手軟，由此看出頂新當時跨足北市精華區房產開發的決心。
劣油案罩頂 去年賣2案
2013年5月再砸下11.35億元向達欣工買進敦化南路166.96坪土地，每坪地價高達680萬元。但爆發劣油事件後，2015年1月，頂新集團開始出脫手中土地，首先出脫的資產便是當時取得未滿2年的敦南土地，將整合到199.95坪的土地，以15億元賣給元大馬維欣名下的躍馬壹號投資公司，因持有未滿2年需繳納奢侈稅，扣除相關稅負，不但沒有賺還可能小賠出場。
同年12月，再將中華票券大樓連同都更申請效益，一併以49.5億元賣給F-慧洋董事長藍俊昇名下的百世多麗投資開發，扣除相關稅費，頂新在該筆幾乎沒有賺，光是2015年1年內，頂新便收回將近64.5億元的房產投資資金，若加上三重新燕工業地變更案卡關，碰上新北市政府不予核定，正計畫2度處分，也順利在今年完成處分的話，推估2年內收回的資金將超過150億元。

房產業者分析，頂新集團之前購地時的出價金額，多半是包括開發效益，最終才會高價得標，但那是在房市走升情況的推估獲利效益，在房市反轉階段，又碰上自家在北市首個豪宅推案「頂禾園」銷售不若預期，透露頂新退出房產開發市場的可能性極高。

誰是豪宅最大咖？頂新魏家至少43戶

誰是台灣擁有最多豪宅的家族？頂新集團魏家極有可能勝出！根據統計，頂新魏家持有豪宅遍及雙北市，合計持有戶數至少43戶、價值上百億元。

擁14戶帝寶 增值超過20億
頂新魏家持有豪宅主要散布在雙北市，其中光是全國最貴豪宅「帝寶」便持有14戶，新北市小坪頂豪宅有11戶，若再加計「頂禾園」未售出的16戶，還有「敦南苑」、「仁愛築綠」各1戶，合計總價值破百億元。

以「帝寶」為例，推估買進時間為2005年之後，當時房價才處於SARS過後的起漲點，每坪買進價格頂多百萬元，但至今該豪宅的每坪單價已站穩270萬元，增值幅度超過1.7倍，若以該豪宅最小坪數160坪，每坪實價270萬元計算，每戶推估價值逾4億元，14戶推估合計價值約56億元，頂新光是買進「帝寶」，帳面價值增值超過20億元。
另「仁愛築綠」、「敦南苑」的帳面價值應也是呈現增值格局。

但2013年8月，頂新魏家掃進新北市淡水區，小坪頂的「天境ellipse360°」的11戶，因碰上房市翻轉，加上該豪宅非處核心區域，預期面臨修正壓力較大。
再回頭來看，2012年頂新魏家在北市的首個推案「頂禾園」預售時，每坪單價有突破200萬元，但目前正值高額稅負重擊豪宅市場階段，預期其餘16戶短期內要銷售一空的機率相對小，可能要有長期抗戰的打算。
有趣的是，頂新一方面連續出脫可開發土地換回現金，另一面卻出現持有豪宅數量不斷增加；頂新魏家就算敗出房產開發市場，但也算是台灣豪宅最大咖！

今年上半年，營建股多檔個股繳交出亮眼的成績單，皇翔（2545）、總太地產（3056）、宏普（2536）、遠雄建（5522）、長虹（5534）、興富發（2542）等6檔個股，EPS都高達3元以上。

展望下半年，原本虧損的國揚（2505）、華固（2548）、鄉林（5531）等，可望有新案完工交屋挹注，擺脫虧損窘境，成功逆轉勝。

今年以來房地合一實價課稅正式實施，總統大選抵定，加上央行持續2季降息呈現「連四降」，並鬆綁非豪宅以外房貸信用管制，在部分建商降價求售之下，房市呈個案表現，總體景氣大好，不易復見；營建股也是個案表現，部分上半年暫無大案完工挹注的個股像國揚、華固、鄉林等，下半年進入新案完工交屋的個股，有機會虧轉盈，其中華固、鄉林的獲利，甚至有機會超越2015年。

華固是營建股績優「常勝軍」，上半年僅靠餘屋銷售，EPS僅-0.29元，為歷年來罕見；但下半年才是新完工密集交屋的高峰，全年營收力拚百億大關，挑戰創辦27年來的最高紀錄。天母「天鑄」、土城「新綠洲」、北投「映月」等3筆新案陸續完工挹注，法人估計，全年營收上看100多億元，有機會挑戰歷史最高紀錄。

鄉林上半年暫無新案入帳，加上認列人民幣匯損，因此EPS為-0.1元；不過下半年有多處已完銷或銷售中的新成屋個案，陸續交屋，預售即完銷的台北士林「鄉林左岸」，8月底起陸續交屋，預估可帶入9.4億元營收；預售即完銷的蘆洲「鄉林淳詠」，將在11、12月交屋，可進帳33.5億元，2案就入帳約43億元。

另外還有新成屋持續銷售，包括新北投「鄉林玉川」、台中「鄉林美術館」，加上大陸「青島涵碧樓莊園」完工的海景別墅、青島涵碧樓酒店等陸續進帳。市場預期，鄉林下半年可望優於上半年，全年獲利可望維持去年水準。

國揚上半年也是沒有新案入帳，EPS為-0.07元。下半年將有台南「翡翠森林」一期交屋，已售8成，二期持續待售、已售5成；另外新北市汐止已售20多億元「國揚雲端」廠辦案，也將Q4交屋認列。法人估計，下半年可望逆轉勝，超越上半年獲利。

為落實居住正義，行政院長林全20168月19日視察台北市興隆公共住宅時表示，蔡總統及行政院積極推廣社會住宅，完備相關的法律規章，並提供資源協助地方政府，讓有意願住在社會住宅的人都可以有尊嚴的生活，這是政府的責任。

林全院長表示，規劃的社會住宅關鍵在於要將社會住宅及民間一般住宅在市場上有所區隔，最重要的原則是只租不賣。且在供不應求的情況下讓房子流通，如此才能保證有足夠數量滿足有需要的人。

林全出，目前台北市的社會住宅分配對象包括30％的弱勢者、60％的年輕人及10％的特殊專業人士，此舉造福所有永久性或暫時性沒有購買能力的族群。將來社會住宅普遍後，未來可能有很多社會優秀菁英住過社會住宅，更彰顯出社會住宅的社會意義。

林全強調，將社會住宅打造成為高品質住宅是政府的重要目標，而管理就是達成該目標的最重要的因素，期許台北市政府未來可以落實管理的責任，凸顯社會住宅的品質，讓社區以社會住宅為驕傲。

內政部表示，為積極落實8年興建20萬戶社會住宅的政策目標，中央已針對地方政府興辦社會住宅的土地取得、經費籌措、稅賦優惠及人力組織等機制研提「住宅法」修正草案，並積極與地方政府研議興辦計畫，預計陸續新建12萬戶社會住宅，同時運用民間空餘屋包租代管措施及利用容積獎勵回饋政府公益設施的方式，預計提供8萬戶社會住宅。

興隆公共住宅位於台北市文山區木柵路2段2巷，原基地為老舊的安康平價住宅，改建之後，成為智慧城市產業的實驗場域。林全在聽取台北市政府簡報之後，便到頂樓一覽市民農園、太陽能電板，鳥瞰安康平宅建設前後的變化，也到A棟6樓的二房型一般戶室內參觀，接著到A棟視察地下室的電動車充電設備，更親自動手為電動車充電，最後來到位於B棟1樓的防災中心觀看智慧電網與水質監測的情形。

拉麵熱炒中山商圈，直徑500公尺範圍內就聚集了3家知名品牌拉麵店，每到用餐時間，便吸引饕客大排長龍。但首家進駐店家「一風堂」店面，卻傳出求售訊息，房東開價3.98億元，店面總坪數165.68坪，換算單價約240.2萬元，高於周圍店面行情約2成。

高於周邊行情2成
在591房屋交易網刊售此店面的仲介指出，房東因投資規劃，所以約半年前釋出出售訊息，「3.98億元僅是開價，半年多來不乏談價的看屋客，但礙於現階段景氣，想投資店面的人，對總價超過億元的產品還是略帶保留。」
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，中山商圈店面交易，多位於巷弄內的條通商圈，正中山北路店面交易量少，據實價登錄，每坪行情約落在180~200萬元間，「一風堂」店面開價，顯然高於行情約2成。

據了解，「一風堂」租約簽訂至2017年底，每月租金收入42萬元，換算單坪租金約2535元。永慶房屋中山高資產服務中心店長高英哲指出，以此案開價與租金計算報酬率，約1.3%，「若底價較低，報酬率應可拉高，但以租金水平來看，『一風堂』因入駐該商圈較早，租金顯然較便宜，也是報酬率不高的原因。」
同在中山商圈、今年3月進駐的「麵屋一燈」，租金行情每月每坪3719元，「一風堂」租金顯然約落後3成。對於房東出售店面，「一風堂」表示：「不管房東是誰，租約到期後，續約方向不變。」

一風堂中山本店小檔案
位置：台北市中山區中山北路一段
坪數：165.68坪
總價：3.98億元
單價：240.22萬元
租約：2017年底
月租金：42萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

台北市力推公辦都更，昨正式啟動位捷運科技大樓瑞安段公辦都更，未來將興建地上29樓、地下6樓的商辦大樓及停車場，同時保留綠地、增設社區空間並有捷運連通道，估將引進32億元的民間投資，預計12月招商。

擬減免土地增值稅
台北市副市長林欽榮肯定，該案已停頓近20年都無法有效整合，此次能用公辦都更方式突破，雖然面積小，但卻是捷運側的精華地。
他針對近來許多質疑都更後房屋稅暴增，認為，《都市更新條例》母法規定在拿到使照2年內房屋稅減半徵收，未來北市府將朝4年內減半方向努力，百分之百同意合建的公辦都更案土地增值稅也能減免。
住商不動產北市區經理錢思明分析，該區多以B級以下辦公室為主，價格便宜且使用面積大，新商辦要如何增加入住率，會是一大考驗。

捷運科技大樓站瑞安段公辦都更小檔案
★都更範圍：復興南路二段以西、復興南路二段210巷以南、和平東路二段219巷以東及和平東路175巷5弄以北
★面積：0.47公頃
★使用分區：商三特、住三及停車場用地
★地主：公有92.86%，私有7.14%
★招商時程：
．2016.12公告招商
．2017.3議約、6月簽約
★未來規劃：引資32億元興建商辦大樓、停車場，預計2022年完工，增設捷運連通道，保留部分公園綠地

《都更條例》修正草案在立法院躺了4年多，在北市敦化商圈插旗大樓都更的遠雄集團、私募基金豐泰地產在遲遲等不到都更條例修法，加上房產持有稅提高、房市景氣混沌不明，近年來只好紛紛改變策略、求售換現。

遠雄放棄都更 賣全錄大樓
根據多家商仲業者公開的待售物件，目前北市敦化北路上的指標待售物件有富士全錄大樓及蘇黎世大樓等。前者是遠雄建設在2012年以約20.09億元買進，當初是為了都更而買，但目前似乎改變策略，近1年來選擇求售，開價24.8億元；後者是外商私募基金豐泰地產自2013年分批買進，持有77%的大樓產權，當初也是看中都更效益，近期改委託高力國際負責標售作業，起標價為56億元。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，這兩個都更案整合時間不算太久，但因碰上房市走跌，加上高額持有稅等議題，推測可能是持有業主選擇直接出售該資產。

頂新放棄華票大樓都更
其實，敦化南、北路商圈上最早選擇求售不繼續都更的要屬頂新集團旗下的頂禾開發。頂禾在2011年9月砸下46.29億元買進的「中華票券大樓」，也選在去年底將整棟大樓包含都更效益一起以49.5億元賣給「百世多麗投資開發」。

該案原本是頂禾開發積極籌備透過都更改建豪宅的大樓案，而且在標下後隔年就申請劃定為都市更新單元，原預計透過都更改建為地上27層豪宅，推估容積獎勵加上容積移轉最高可達基準容積的1.4倍，至少可獲利15億元；最後因都更案超過3年時間仍未審議通過，不得不忍痛脫手。

新竹市稅務局表示，每年的地價稅在11月開徵，但是如果要在當年度適用自用住宅優惠稅率，一定要在9月22日前提出申請，超過期限申請就要等到明年才能適用了。地價稅自用住宅用地稅率為2‰，和一般用地稅率10‰至55‰相差至少4倍，民眾可以檢視去年的繳款書或向稅務局查詢是否已申請過，符合自用住宅條件但還沒提出申請的民眾記得要把握時間了。

林智堅市長上任以來，除了致力打造兒童城市以外，各項公共建設更是如火如荼展開，從新竹轉運站、青青草原最長磨石子溜滑梯、還有新竹公園再生計畫、護城河延伸景觀改造、到汙水下水道建置、路平專案等，在在都讓市民感受到新竹市不一樣了，「建設風起 進步新竹」的意象更是深深打動在園區工作的外來廣大族群，紛紛決定在新竹市購屋定居。

家住南投的黃先生三年前到園區工作，最近決定在新竹市定居而購買了新房子，戶籍也已經遷入，前二天特別到稅務局辦理地價稅自用住宅申請，稅務局人員查詢後發現黃先生在南投有另一筆土地已經適用自用住宅，按照規定只能選擇一處適用，黃先生表示因新竹市地價比較高，所以他選擇在新竹市適用，稅務人員告知黃先生：南投的房子只要有一位成年的直系親屬(父母、祖父母、成年子女)設戶籍，就可以同時適用自用住宅，不受一處的限制。黃先生聽了非常開心，直呼賺到了，也感謝稅務人員提供的節稅小秘訣。

稅務局表示，地價稅自用住宅的申請非常方便，民眾可採網路、書面等方式申請，或親臨櫃檯辦理都可以。稅務局的全功能服務櫃檯中午不打烊，下午服務時間延長到6點，上班族不須特別請假，輕輕鬆鬆就能辦好各項稅務事，歡迎多加利用。民眾如對地價稅自用住宅的適用條件或相關法令有任何疑問，請洽稅務局網站。

桃園市長鄭文燦2016年8月19日在市府出席「中壢地區污水下水道系統建設BOT案簽約典禮」，鄭文燦與泉鼎水務股份有限公司董事長潘寶耀正式簽約。鄭文燦表示，「中壢地區污水下水道系統建設BOT案」由中鼎工程股份有限公司及大陸工程旗下子公司欣達環工股份有限公司，共同合資成立的「泉鼎水務股份有限公司」負責興建，完工後可處理中壢、平鎮及大園20萬戶的家庭污水，全市接管率將提升至32％，讓桃園整體下水道建設大幅邁進，改善河川水質，並提高都市生活品質。

鄭文燦指出，「中壢地區污水下水道系統建設BOT案」建設經費154億元，35年營運期的營運費用為467億元，總計費用高達621億元，是國內近年最大的下水道系統投資案，也是台灣推動BOT的關鍵案件，對桃園的城市基礎建設非常重要。目前桃園市的下水道接管率僅6％，為六都最低，他上任後，已完成中壢、埔頂污水下水道發包工程，楊梅地區污水下水道系統也已開始動工，預計8年後，要達成全市接管率60％的目標。

鄭文燦說，舊縣府在本案的招標、評選機制及履約管理都有重大缺失，包含未能及時解約，也未進行實質的財務稽核，造成工程延宕7年，進度完全停擺。縣府與得標廠商反覆訴訟，使得中壢、平鎮、大園地區20萬戶無法納管，家庭廢水直接排入老街溪、新街溪。

鄭文燦又說，本案在2010年第一次招標時，是由達闊、中林環工、中壢污水處理等3間企業聯盟得標，共同組成的「台灣地網」特許公司負責，並在同年8月與前桃園縣政府簽約。但是，27億的履約保證金沒有到位，只繳1億就進場施工，還將位於大江購物中心後、新街溪畔的中壢水資源中心基地的砂石全部挖走，並且讓得標的台灣地網公司取得地上權。

鄭文燦表示，他上任後，把整卷原始卷宗，包括招標過程及管理文件，全數移送廉政署調查，因為台灣地網公司的原班人馬，後來也用同樣手法取得台北市政府主辦的雙子星大樓開發案，兩案都是空頭公司取得鉅額公共工程案件，也是BOT廠商綁架政府的典型個案，具有關連性，因此廉政署又移送至台北地檢署，由台北地檢署同時偵辦。

鄭文燦指出，市府列出縣府時期「中壢地區污水下水道系統建設BOT案」不合理之處，但是不做法律責任的判斷，而交由司法判定，這是處理過去錯誤的方法。如果繼續糾結在過去的調查，桃園的發展也會受到阻礙，但是務必要記取教訓、並匡正過去的錯誤，告別過去、重新出發。

鄭文燦說，他上任之際，本案還在進行地上權訴訟，為了讓中壢、平鎮及大園地區下水道系統重新招標，市府與內政部營建署協商，比照楊梅地區污水下水道案的作法，先行興建主次幹管、再興建污水處理廠，並於2015年9月獲內政部同意全案重新招標。

鄭文燦又說，中壢污水處理廠地上權塗銷的官司，桃園市政府一審勝訴，其他司法案件也取得勝訴判決，市府有信心一定會贏得官司，取回地上權。本案採取先興建主次幹管、再興建污水處理廠的策略，同時也按照土地交付的時間，計算營運期程，對BOT得標廠商未來的財務計畫不會有影響，這也是衡量公共利益後做成的決斷。

鄭文燦強調，新招標案的評選過程非常謹慎，他不只一次對外說明，「中壢地區污水下水道系統建設BOT案」完全透明，以公正、客觀的程序，評選出最優團隊，沒有任何代理人及場外協調，更沒有任何人能從中牟利，廠商也不必關說，一切都攤在陽光下辦理。

鄭文燦表示，本次由中鼎工程股份有限公司及大陸工程公司旗下子公司欣達環工股份有限公司取得最優申請人，這兩家公司在國內的污水處理廠實績及工程經驗豐富，且都是上市公司，兩家公司依法合資成立「泉鼎水務股份有限公司」，期許該公司成為BOT案重新出發最好的團隊夥伴。

鄭文燦指示，泉鼎水務公司在施工期間，務必做好工期管理和交維計畫，市府也將動員義交協助維持交通。幹管興建的過程，難免有些損害及不方便，但是要讓損害很快過去、讓建設留下，把對市民生活的影響降到最低。

鄭文燦也說，全桃園212萬名市民都非常期待，桃園能夠進入一個嶄新時代，完成各項城市基礎建設。市府規劃在大江購物中心建設跨越新街溪的跨橋，通往南區水資源中心，並將南區水資源中心規劃為環境教育中心，讓市民和學生都能前去參觀，成為公共建設的亮點。

內政部常務次長林慈玲表示，下水道工程是一個現代化國家不可或缺的重大建設，水是每個人生活的必需品，但是如何避免讓個人廢水或工廠廢水造成環境污染，甚至重複循環使用，是政府的重要課題。污水下水道是看不見的工程，過去政府在這方面的投資比較慢，接管家戶、與民間溝通協調的工作非常繁複，中央政府願意扮演積極角色，給予較多的經費，也期許各級政府共同協力推動設置污水下水道處理廠。

財政部推動促參司長王秀時表示，污水下水道是城市的血脈，攸關居民生活環境品質，不僅是基礎公共建設，也是國際競爭力評比的重要指標。近年來，國際普遍採行引進民間資源投資興建公共建設，並引進民間企業經營的理念，提升公共服務的水準。台灣自2000年公布實施「促進民間參與公共建設法」，至2016年7月為止，已完成1,418件促參案簽約，簽約金額達1兆680億元，節省政府的財政支出，並增加政府權利金及稅收，更創造超過22萬個就業機會。中壢污水下水道引進民間投資的金額高達600億元，由民間投資興建污水處理廠、公共管線用戶接管，透過公私協力合作的方式，提供桃園市民更優質的公共服務及居住品質，也讓桃園的污水下水道設施往前邁進。

鎖定首購總價800萬「試水溫為主」

台中房市吹起小宅風，包括寶輝、總太、興富發都推出40~50坪，甚至20來坪建案，不過觀察實價登錄資料，台中30坪以下高單價小宅近來交易不多，價格也未創高。業者分析，過去台中小宅選擇少自然成交也不多，在市況不佳下，上市櫃建商又有推案壓力，自然會推市場能夠負擔的案子。

「豪宅市場不振」
根據實價揭露資料，近2年台中市30坪以下高單價小宅交易，七期重劃區的「市政101」，去年11月以每坪41.2萬元成交，拿下小宅單價王，在前5名中包辦3個名次。

近草悟道的「勝美La one」，去年7月成交單坪38.3萬元，居第2高價。
觀察單價前5高成交時間都在去年，可看出高單價小宅市場在台中仍在起步階段，台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘指出，過去台中幾乎未見小坪數推案，自然沒什麼成交，不過受到整體稅制、打房政策影響，台中豪宅市場不振，上市櫃建商有其推案壓力，開始推市場能負擔的房子。

目前台中建商如總太地產下半年大案「美樂地」便規劃推2房、興富發建設單元2新案「文華匯」也規劃21~25坪，鎖定首購族群。

魏嘉銘分析，首購族能夠負擔的總價約800萬元，建商推案時，在坪數及單價就會有所侷限，如果案子地段優良，又有總價800萬元的限制，自然朝向小坪數、高單價規劃。

考驗民眾接受度
不過，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，高單價小宅未成主流，眼下建商對於小宅推案應以試水溫為主，加上若置身精華區塊的獵地成本高，單價高、使用面積小對於台中民眾接受度是一大考驗。


工商時報
台中房市 7月銷售開紅盤

政府上台局勢趨穩，原先持觀望態度的消費者陸續出手，台中房市靠首購族與換屋族等自住買盤撐場，7月暑假檔期開出銷售紅盤，不僅來客量月增達3成，成交量也有大幅增長。

每年推案量破百億元的富宇建設集團總經理鍾堯明指出，去年房地合一稅制衝擊及總統大選的影響已經逐漸淡化，新政府上台的觀望期也已經過去，受惠於央行6月降息，7月暑假起台中銷售狀況明顯回溫，上半年的建案銷售表現優於去年同期。

推案範圍包含台中西屯、南屯、北屯、豐原及沙鹿等區域的富宇建設，暑假檔期多個案場紛紛開出銷售佳績。如北屯區富宇「晴綻花園」，規畫37至56坪、每坪開價23至26萬元，最近2周來客數都達13組，月增達3成；7月起，平均每周都有3至4戶的成交量，銷售量已達85％。

在別墅方面，位於沙鹿區的富宇「天恆」，鎖定首購菁英族群及換屋族，規畫2~3車位、總價約在1,588至2,980萬元的臨路型電梯別墅，近期成交率顯著提高，購屋者多半屬中小企業的企業主，創下銷售7成的亮眼成績。

即將完工的富宇南區「綠都心」大樓案，規畫38至47坪、每坪23萬元起，含1至2車位，總價約在1,000至1,200萬元的3至4房捷運宅，因當前屬成屋市場，消費者買房子喜歡從新成屋下手，平均每周來客量也衝高到13至15組。

7物件列單價前10名 最高總價1.6億

最受高雄富人青睞的豪宅社區出列，自實價登錄以來，高雄市前10單價交易榜，僅有3社區盤據其中，而屋齡不到3年的「國硯」，更有7物件入榜。國揚建設表示，目前社區尚有20戶待售，不打算降價出清。高雄市豪宅競爭激烈，新建案可望挑戰「國硯」龍頭地位。

據實價登錄，高雄市交易單價前10位，有7筆為苓雅區「國硯」、2筆為鼓山區「皇苑世紀館」，及1筆前金區「京城凱悅」。「國硯」居交易榜首的物件，位於35樓，成交單價62.3萬元，坪數263.8坪，總價約1.6億元，交易時間為今年3月。而此社區入榜成交單價區間落在50.1~62.3萬元間，成交樓層除1筆位於14樓，其餘皆在34樓以上。

「對完銷有信心」
國揚建設總經理彭邵齡透露，目前「國硯」可售戶約20戶，不打算降價出清，「每月都還是有成交表現，也維持相當詢問度，對完銷很有信心。」周圍房仲業者指出，「國硯」中低樓層房價約每坪在27~32萬元間，均價則接近40萬元，較區域行情約高出1倍，其獨特地位，應難以被超越。

皇苑有品牌支撐
鼓山區的「皇苑世紀館」在去年10、11月，也分別出現2筆交易，分別以單價51.6萬元、50.2萬元成交，台灣房屋高雄農美特許加盟店店東蕭啟志指，該案位於農16特區，「一是因為它位處農16特區第1排，有綠地景觀優勢，二是皇苑品牌力強，指名度高，社區釋出少，房價自然有所支撐。」

京城10月推新案
農16特區近期新豪宅案，則有興富發「華人匯」，最近1筆成交紀錄在5月，為37樓物件，單價39.3萬元，蕭啟志認為，因該案屬毛胚交屋，房價應難突破「皇苑世紀館」水平。
而京城建設於農16特區的豪宅新成屋案「京城」，預計10月公開，價格未正式底定，據傳高樓層可達單價6字頭水平，仲介業者指出，此案已屬農16特區首排最後1塊素地，其特殊性應可有推升房價的空間。而京城建設本周已赴香港，為「京城」尋找買方，為開啟國際盤做準備。
同樣位列交易前10排行榜的「京城凱悅」，最高價紀錄在2013年8月創下，34樓物件，總坪數近120坪、單價50.7萬元，最近1筆交易則是今年1月的23樓物件，單價39.7萬元，高低樓層價差達3成。

8月21日，萬科A發佈中報，公司2016年1-6月實現營業收入747.95億元，同比增長48.80%，房地產開發行業平均營業收入增長率97.31%，公司本季度營業收入環比上季度增長311.90%；歸屬于上市公司股東的淨利潤53.51億元，同比增長10.42%；房地產開發行業平均淨利潤增長率8.78%，公司本季度淨利潤環比上季度增長442.23%。基本每股收益0.48元，加權平均淨資產收益率5.20%，經營活動產生的現金流量淨額257.97億元。截至報告期末，公司持有貨幣資金718.7億元。公司將於8月23日舉行網上投資者交流會。

同時公告稱，萬科股權大戰帶來的不確定性已導致至少31個新的土地專案被要求變更條款、暫緩推進或考慮終止合作。公司將於8月23日舉行網上投資者交流會。

始於去年7月的股權事件對公司之影響於報告期內進一步體現，發行股份購買資產方案尚待達成共識，股權事件帶來的不確定性，也可能給公司後續經營帶來更大挑戰。下半年公司面臨更加複雜的宏觀經濟形勢和市場環境。

8月17日，華夏幸福發佈公告稱，以22.93億元價格從瑞凱達實業手中收購中科廊坊科技穀有限公司100%的股權，主要收購資產包括在廊坊市開發區高科技園區5000畝土地的一級開發權益，以及604.5畝工業用地和科技谷園區2.6萬平方米物業。

在環京地區房地產海洋中，這宗收購只是一朵並不起眼的漣漪，隨著全國三四線城市樓市普遍不景氣，從2013年左右，眾多一線房企手握資本大棒，在北京及環京地區策馬圍獵，四處出擊。

截至目前，已經有一大批開發商在環京地區通過各種方式取得據點安營紮寨，比如萬科、綠地、碧桂園等；還有一批在衝鋒陷陣的路上，比如恆大、融創等。一線房企不斷湧入，讓這一地區競爭更加白熱化。

無論萬科員工在香河被打和旭輝在大廠拍地資料被搶，還是恆大三次舉牌廊坊發展和與環京樓市相關一系列並購、收購事件，其背後是開發商對土地的饑渴症與日益減少土地資源的反映，也折射出這一地區令人眼饞的市場空間。

圍獵路線圖

外來開發商想要進入環北京房地產市場並不容易，一直以來，環京縣市中，本土開發商佔有絕對的話語權，部分開發商甚至可以影響到政府決策和規劃，也成為阻止外來者入侵的主要屏障。

不過，在巨大利益誘惑之下，大量外來房地產開發企業還是通過各種方式參與環京樓市建設和利益分配體系，其中主要路徑包括三類：

第一類，地方政府通過招商引資吸引大開發商參與本地房地產專案開發，比如在2010年前後，廊坊市香河縣即引入萬科、綠地、萬通、富力等多家全國性房企，承諾以巨量土地資源換取投資，由此引發轟動全國的香河土地弊案。

2013年初，經過三年消化，香河土地案逐步淡出人們視野，當初涉案的萬科、萬通、綠地、富力和榮盛等開發專案，除了萬科五礦歡慶城專案被勒令拆除外，其他項目均在繳納相關罰款、補辦手續後重新啟動。

除了這些房地產開發企業，通過招商引資進入的還有華夏幸福固安、大廠、懷來等地孔雀城項目，首鋼集團在大廠夏墊的房地產項目，碧桂園在河北淶水、懷來的房地產項目，這類專案在環北京地區佔據主導地位。

第二類，一些資本實力較強的企業以合作開發模式曲線進入，比如在2013年前後，位於大廠的首鋼聖拉菲爾小鎮即通過合作方式吸引世茂房地產和上海新弘等外來資本進入，並逐步佔據主導地位。

經濟觀察報記者在大廠夏墊採訪時發現，聖拉菲爾小鎮項目占地面積超過2000畝，原為首鋼大廠裝備製造業基地一部分，後變更為旅遊商務為主的房地產項目，開發商為首鋼地產子公司北京首鋼中基太業投資有限公司。

2013年世茂房地產和上海新弘以合作夥伴的身份參與聖拉菲爾開發，隨後首鋼房地產徹底退出項目，上海新弘被港資企業路勁基建取代。

目前聖拉菲爾項目一分為二，東區為路勁國際城，投資商和開發商為路勁基建，西區為世茂薩拉曼卡，投資商和開發商為世茂房地產。雖然案名是統一的，但兩個專案之間並沒有直接關係。

第三類，外來開發商通過收購或參與爛尾專案開發和建設介入本地房地產市場，這類專案華夏幸福和碧桂園較為矚目，近兩三年時間裡，華夏幸福在大廠、香河先後收購至少5個陷入困境的房地產項目，包括曾經的萬科五礦歡慶城項目。

此外，碧桂園一直欲進京而不入，採取農村包圍城市策略，從2015年起，先後在燕郊參與碧桂園時代城項目、在大廠入股力寶國際項目，並在承德、秦皇島等地以收購方式參與多個專案開發建設。

道路曲折

環京樓市形勢一片大好，但開發商們進軍路線並不順利，包括萬科在內的大型房企在進入環京樓市過程中均遭遇不同程度的障礙。

除了2010年因國土資源部介入而爆發的香河違法占地案件外，近期較為令人矚目的一個是萬科員工在香河拍地途中被打，另一個是旭輝在大廠拍地途中資料被搶，最終萬科和旭輝均未能參與拍地。

在房價逐步上漲過程中，一些地區逐步形成一些利益共同體，壟斷了本地的土地資源和房地產市場，香河的三強公司即是一例，其在香河的水、熱等基礎設施上有很大話語權，開發商在香河拿地和做專案需要考慮其利益。

某家一線房企在香河開發過程中，在專案建成後免費贈予當地一家公司4棟住宅樓。即便是本土勢力較強的房企華夏幸福，在香河開發專案過程中也必須讓出部分利益，專案才能順利實施。

經濟觀察報記者瞭解到，萬科員工拍地被打事件中，萬科在香河參與競拍的地塊位於萬科五礦城附近，很早之前，三強即參與這一地塊的一級開發，且已經與另外一家本土上市房企達成合作意向，目前這一地塊已經被對方獲取。

旭輝拍地資料被搶同樣因為觸動了本地開發商利益，旭輝在大廠參與競拍的土地位於夏墊鎮首創大街兩側，共涉及7個地塊，全部為商品住宅用地，經濟觀察報記者瞭解到，目前7個地塊已經全部被來自燕郊的雷捷地產拍得。

與萬科和旭輝不同，融創在燕郊的專案是得而復失。2016年5月19日，融創中國與萊蒙國際簽訂協定，以43.94億元價格收購萊蒙國際在內地的7個房地產專案，其中包括位於燕郊的水榭花城項目。

7月8日，萊蒙國際發佈公告稱，水榭花城因股東北京華夏順澤投資行使優先購買權，萊蒙國際已經以4.46億元代價將專案51%股權出讓給北京華夏順澤。

碧桂園在燕郊的專案同樣並不順利，據碧桂園時代城人士透露，由於利益方面原因，合作方金正地產已經取代碧桂園接手專案運作和銷售，碧桂園方銷售已經撤走，但碧桂園仍會為項目提供至少三年的物業服務。

此外，碧桂園在大廠項目力寶國際因五證不全等問題陷入困境，該項目原本為新農村建設項目，存在未批先建、違規銷售等眾多問題。

暴漲的誘惑

眾多房企紛紛圍獵環京樓市背後是整個地區持續火爆的市場，尤其是燕郊、大廠、香河和固安等幾個北京較近的縣市，房地產火爆情況超出許多人的預料，成為開發商不斷湧入的一個重要原因。

無論是距離北京市中心距離較近的燕郊、大廠，還是相對較遠的香河、固安，因為屬於北京市場外溢補充，所以受北京市場和政策影響極大，以燕郊為例，2008年金融危機爆發後，房價一度從8千跌回4千時代。一直到2015年5月份，燕郊房價基本維持在萬元左右，有部分高端專案戶型售價達到萬元以上。

2015年5月到7月之間，通州副中心、北京市政府搬遷、地鐵平谷線等多個概念熱潮之下，燕郊北京開始進入一個快速上升通道，每月漲幅至少在千元之上，到2016年春節時，部分專案售價一度達到24000元。

房價快速上漲引起廊坊市政府警覺，隨之在環北京地區展開房地產市場整頓，燕郊、大廠、香河、固安、永清等地大部分項目被停止銷售，這段時間，燕郊房價再次回到16000元左右，但多數無房可售。

隨著“廊九條”開始實施，房地產市場成交恢復，燕郊房價很快重回2萬元時代，截至目前大部分專案銷售價格維持在25000元左右，部分二手房價格突破三萬。按照廊九條要求，專案售價不能超過備案價10%，這一售價已經遠遠超出政策限制。

從2015年7月至今，大廠潮白新城房價從8000元漲至18000元左右，香河從6000元左右漲至13000元左右，固安房價從7000元漲至15000元左右。甚至連永清房價也即將突破萬元大關。



如果說房價上漲只是一個表像原因，項目的利潤空間才是更實在的誘惑。

與北京逢地必王高地價相比，環北京地區土地價格並不高，燕郊最後一塊住宅用地成交於2013年底，樓面地價只有1200元。目前大廠樓面地價在1600元左右，香河樓面地價在1200元左右，而順義後沙峪地區樓面地價已經超過2萬元。

與北京相比，環北京地區盈利空間無疑更大，以順義和燕郊相比，燕郊房價比順義低20%左右，而順義的樓面地價則是燕郊的10倍以上，即便是通過二級市場獲得土地和專案，也存在巨大的利潤空間。

　中國房企已不滿足于對海外市場單純的資本輸出，而正進一步謀求與國際市場在技術、模式、資源等方面的多層次對接。剛剛在馬來西亞啟動“智慧城市體驗館”的綠地控股(10.54,-0.320,-2.95%)(600606.SH)，在美國又斬獲産業園項目。

　　8月18日，綠地控股宣布與平安信托、雅居樂集團和寶豐資本，正式收購位于南舊金山市牡蠣灣項目，預計項目總投資將超過10億美元。其中，綠地控股為第一大股東，並將全面負責該項目的開發、運營及銷售，綠地意在將産城融合模式帶入美國。

　　“該項目具有産業地産屬性，恰好與綠地在國內豐富的産城項目開發經驗、資源相契合。”綠地控股董事長、總裁張玉良表示，綠地希望將其打造成為美國科技成果輸入國內的窗口和在美創業人才的孵化平臺，並帶動中國生物科技産業企業在美開展研發合作。

　　南舊金山市市長馬克阿迭戈則表示，牡蠣灣項目的開發對南舊金山市而言，意味著巨大的發展機會。在新項目的推動下，政府有信心進一步鞏固南舊金山市作為世界頂級生物科技與其他産業創新中心的地位。

　　落子美國“生物城”

　　通過第三方信源披露，平安是牡蠣灣項目的牽線人。在綠地控股8月16日召開的第八屆董事會第十二次會議上，該項目議案獲得全票通過。根據會議決議公告所披露，項目有四個股東方，分別為綠地、平安、雅居樂與Oyster Point Project，LLC(寶豐資本)，佔股比例依次為：49%、36%、10%和5%。

　　21世紀經濟報道記者聯係綠地美國方面，對方表示，通過和中國平安(34.52,0.090,0.26%)、雅居樂和寶豐地産的合作，綠地得以整合資源，對南舊金山進行一個規模可觀的項目開發。

　　據了解，綠地正式收購Landing項目之後，將對項目進行重新命名。項目開發面積共計225萬平方英尺(約21萬平方米)，含公共空間與配套休閒設施。新項目將分期進行開發，一期開發位于地塊南部。在獲得南舊金山市政府對街道、公共事業和土地平整等基礎建設改進方案批準後，一期開發預計于2018年中啟動，開發面積約50萬平方英尺(約4.6萬平方米).

　　作為世界上最重要的生物科技中心，南舊金山市毗鄰世界馳名的斯坦福大學、加州大學伯克利分校和加州大學舊金山分校，擁有得天獨厚的科研平臺與人才資源。自1976年全球首家生物科技企業基因泰克(Genetech)在此創業，南舊金山市被稱為“生物科技的發源地”，目前共有200余家生物高科技公司在此落戶，擁有20,000余名科技研發人員。

　　南舊金山市目前建有16個生物科技産業園區，佔地超過110萬平方，除了基因泰克以外還有全球生物制藥巨頭安進(Amgen)、全球制藥和診斷領域領軍企業羅氏集團、藥品及生物技術領域最大公司強生公司所屬強生實驗室(JLABS)、以研發為基礎的全球最大生物制藥公司輝瑞和合成生物領域龍頭企業Intrexon等。

　　對于綠地而言，一個更大的利好是，今年2月，谷歌公司宣布“谷歌生命科學”將遷至南舊金山市，年底將有首批400余名科研人員入駐。

　　海外投資成效初顯

　　綠地美國一直專注于尋找處于轉型發展階段的社區，在綠地美國和綠地集團的宏觀發展策略框架中，希望通過牡蠣灣項目實現短期與長期的投資，並帶動該地區的轉型發展。

　　綠地自2013年進入美國發展以來，已啟動投資開發“洛杉磯大都會”和“紐約布魯克林太平洋(6.44,0.000,0.00%)公園”兩個地標型項目，項目總投資超過70億美元。

　　值得關注的是，綠地在海外項目今年將進入收獲期。在亞洲，韓國項目一期疊拼別墅去年已售罄，打破韓國同類産品銷售紀錄；二期産品在售。馬來西亞綠地翡翠灣高端公寓項目面向多元客群，首期開盤即刷新當地成交紀錄。

　　在大洋洲，悉尼綠地中心屢屢開盤即售罄，北悉尼綠地瓏璽項目平均成交單價超過9萬元/平方米，刷新北悉尼新房單價紀錄。自進入澳洲市場以來已累計實現銷售85億元人民幣。

　　在北美，綠地已進軍美國3個主要城市，洛杉磯項目銷售率超80%，美國當地客群已成最大買家，今年底一幢與洲際酒店集團合作的酒店和一期住宅將竣工交付。開盤至今一年不到的紐約項目銷售率也超過50%，加拿大項目現已銷售超過95%。

　　在歐洲，倫敦綠地蘭姆公館項目全球多城聯動展銷，平均成交單價超過9萬元/平方米，目前去化已超過80%；在金融核心區打造的歐洲最高住宅綠地倫敦之巔首批啟動認籌。

　　一名對綠地營銷體係比較了解的相關人士透露，綠地海外面對的是全球化客群，當地客群隨著綠地的市場佔有率和影響力提升在逐步增加，而相對于當地的其他項目，作為中國房企的項目中國買家的比例明顯比其他項目高，“但一個趨勢是，相較早幾年在項目上的比重，中國買家數量在下降，因為其他客群在增加”。

種種資料顯示，深圳豪宅正在野蠻生長。據深圳中原研究中心監測，2016上半年總價千萬豪宅在新房中的成交占比為8.3%，這個資料在2015年僅為3.83%，上升2倍有餘。

與此同時，金字塔頂端豪宅數量還在繼續增加，3000萬以上頂豪的占比由2015年的0.31%上升至目前的0.74%，在售主力戶型超10萬/平方米的專案由2015年的2個上升至目前的14個。

在供應之外，成交情況同樣值得關注。2016年，深圳上半年豪宅總成交量為57.1萬平，同比上漲25.9%，豪宅成交跑贏新房大市。深圳中原監測資料顯示，南山區是深圳豪宅市場的最大主力，上半年合計供應34.6萬平，成交34萬平，無論是供應還是成交在深圳全市的占比均超過了6成。

邁入下半年，深圳豪宅在新房市場中的成交占比還在上升。中國指數研究院的監測資料顯示，豪宅表現依然搶眼，7月深圳新房共計成交2984套，其中，均價6萬/平以上成交項目共計24個，占深圳月度成交總套數的18.40%。

一名品牌仲介的分析師認為，與普宅的剛需屬性有所不同，隨著深圳城市產業和經濟的發展，富豪階段的進入，深圳豪宅市場將迎來成交的波峰。

下半年深圳豪宅市場的主力軍依然集中在深圳南山區。得益於良好的政府規劃，南山區綠化面積大、人口密度小，許多豪宅盤更是坐擁無敵海景，堪稱豪宅聚集地了。目前，深圳市場上有五個均價10萬+的頂豪項目，大多分佈在南山后海、蛇口片區，例如海上世界雙璽、深圳灣公館等項目。

深圳豪宅野蠻生長 成交主力軍集中在南山蛇口

值得警惕的是，由於深圳房價上漲過快，新房豪宅化趨勢凸顯，由此也催生了不少“偽豪宅”的出現。

根據深圳市規土委在2015年9月25日正式公佈的《關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》，能享受營業稅、契稅等稅收優惠政策的普通住房以價格劃分，每個區的標準不同。

據《通告》，一般情況下，在深圳羅湖每套總價超過390萬元、福田區每套總價超過470萬元、南山區每套總價超過490萬元、鹽田區每套總價超過330萬元、寶安區每套總價超過360萬元、龍華新區每套總價超過320萬元、龍崗區每套總價超過280萬元、光明每套總價超過250萬元、坪山每套總價超過200萬元、大鵬每套總價超過230萬元都無法享受普宅的稅收優惠，需按照豪宅標準徵稅。

普宅與豪宅的區分並無統一標準，除了最直觀的價格外，業內一般以項目所處的地段、戶型面積、配套、產品品質等方面去評判。

豪宅遍地是深圳房地產市場的一個剪影，在市場的裹挾下，房企仍需對產品的開發品質不斷進行打磨、升級以獲取品牌競爭力。一家外來房企想方設法進入深圳市場，其通過收購城市更新項目得償夙願後，該房企的區域負責人告訴第一財經記者，深圳市場競爭激烈，流水線作品在這種城市走不通，必須在產品設計和定位中下功夫。

“堅決不再新增商住，堅決不開商住改住宅的口子，已批違建的圖紙一律重新再審！”近日，一份關於《穩定本市房地產市場的請示》（以下簡稱“《請示》”）擬辦內容傳出，如果此言成真，或將意味著北京商住樓市將面臨凍結。

實際上，“商改住”一直以來是房地產行業的“尷尬”。40年或50年的商業產權搖身一變以住宅形式公開銷售已經成為業界公開的秘密。《中國經營報》記者近日走訪北京石景山區多個專案發現，屢禁不止的“商改住”仍然大行其道。

商住從緊？

“堅決不能再新增商住，商辦用地暫停上市，堅決不開商住改住宅的口子。土地供應可放量，但不能出地王。沒建的商住樓將重新開會研究，對已批未建圖紙一律重新再審。發現疑似問題將整改，對違法銷售企業將起訴。”一份關於嚴控北京商住樓市的《請示》擬辦內容流傳於網路，《中國經營報》記者注意到，該檔的流出是來自於一場由官方組織的研討會。

消息稱，本次召開的會議所提出的關於“嚴控商住市場”的思路是，以開工建設為時點，只要專案未開工建設，即使已經通過區裡有關部門審批的，其專案規劃設計方案仍需要重新審定，發現不符合有關規定的，都要調整有關規劃設計方案。據《新京報》證實，目前只是會議探討的內容，大家在會上提出，可以將現有的商業地產項目分為拿到地但未開工的、開工但未預售的、已開工但未竣工的、已銷售的四類，“提出除了已銷售的這一類項目之外，其他三類的一切手續可以停辦，未開工的要暫緩發開工證，重審規劃方案；已開工的可以暫時停工，重新審查施工圖設計、規劃、開工方案等，確保不進行商改住。”

另外，會議也研究對尚未供地的商業類項目在後續供地中進行規範，加入後期追責責任；已在施工階段的，可以加強規劃驗收和竣工驗收的管理，杜絕商改住，同時房屋登記部門現場踏勘時也需要加強對商改住的檢查。市住建委相關負責人解釋，其實“商住房”或者“商改住”並非官方認可的專案模式，其獲得的土地性質原為商業或公建的非住宅地塊，產權一般只有50年，但出於住宅市場的需求，尤其是北京，缺口較大，開發商就將其按照住宅的條件進行設計建造，此舉並不合規。

就此，記者多次致電北京市住建委，住建委工作人員表示目前並不清楚相關政策。

多樓盤涉嫌違規“商改住”

實際上，商改住現象已經成為業界公開的秘密，一方面北京存在大量無資格的剛需購房者，另一方面開發商追逐利益，雙方“你情我願”助推了商住樓市。《中國經營報》記者近日走訪石景山區多個項目也發現，“商改住”銷售仍在進行。

“我們項目距離地鐵古城站300米，由三棟樓800多套房源組成，層高4.2米，商水商電，明廚帶燃氣。目前北側兩棟已經售罄，南側的300多套房源也已經排到400多號。”近期，《中國經營報》記者在走訪中海金鑫閣專案時銷售中心負責人說，戶型從一居到三居都有，面積最小38平方米，最大70多平方米，捆綁精裝修總價在160萬~360萬元/套不等，今年交房明年入住。

在上述負責人帶領記者查驗樣板房過程中，負責人表示，中海金鑫閣專案屬於50年產權的商住房，來此購房的也並非是企事業單位，全是以投資或自住類型的個人，“中海金鑫閣根本就不適合商業辦公”。在樣板房中，記者看到，三五十平方米建築面積被打造成一居或兩居室，廚房、衛生間對開，中間挑高後被安裝上夾層成為獨立臥室和儲物間。

另外，記者從啟迪香山專案處瞭解到，該項目總占地2.5萬平方米，總建築面積15.6萬平方米。其中，北側住宅部分的建築面積為4萬平方米，共計700多套房子，價格在5.1萬~5.2萬元左右，全部為LOFT格局。南側是屬於純商業辦公的寫字樓。房子全部將於2018年交房，並由開發商提供精裝修。

據工作人員介紹，啟迪香山項目屬於40~50年產權的商業和辦公用地，非70年產權的住宅產品，但北側的住宅部分不僅具備獨立衛生間和上下水，甚至還具備通天燃氣等條件。據瞭解，住宅部分有38~85平方米四種LOFT戶型，除了最小的38平方米戶型沒有天然氣外，其他都具備天燃氣。“專案的開發商是啟迪，是清華大學四大校企之一。啟迪香山專案算是清華科技園的京西新園區，承載了清華科技園的溢出功能，將來入駐的企業也會到這邊來辦公，所以才能開發住宅產品。之所以我們能拿下這塊地就是和這個有關係，石景山政府才和我們一拍即合。”

據記者從北京市住建委官網瞭解到，上述中海金鑫閣和啟迪香山項目分別獲批銷售套數為928套、765套，目前分別已簽約839套、135套。記者在現場與多位元購房者交流後瞭解到，之所以大家積極進場主要是因剛需用戶無購房資格和近期頻頻傳出北京商住樓要全面限購有關，“雖然闢謠了，但政策未來會不會轉向很難說。”

據瞭解，中海金鑫閣項目是由北京中海金石房地產開發有限公司（以下簡稱“中海公司”）開發，成立日期為2013年2月，註冊資本1000萬元，法人為歐陽國欣，隸屬於中海地產集團有限公司。而啟迪香山項目開發商為北京啟迪和諧投資發展有限公司（以下簡稱“啟迪公司”），註冊資本為3000萬元，法人為陳文斌。“是否是政府重點支持的專案從是否能通燃氣就能瞭解到。另外，從專案公司的註冊名字也可看出，政府重點支持的專案公司一般名字都會帶有‘石景山’這三個字中的任意一兩個字。”同樣是在石景山區開發商住項目的業內人士向《中國經營報》記者表示。

冒險逐利

據記者粗略統計，目前石景山區或涉及商改住專案10處左右，來自中原地產市場研究部資料顯示，2010~2015年，石景山區商住公寓新增供應套數、新增供應面積、成交金額分別為1078套、6.27萬平方米、15.61億元；0套、0平方米、0.86億元；316套、2.26萬平方米、2.72億元；0套、0平方米、1.75億元；0套、0平方米、0.48億元；2590套、16.19萬平方米、4.87億元。

北京市住建委相關資料顯示，僅2016年3月，北京市商住市場新增供應7312套，同比上漲530%；成交4675套，同比上漲402%，首次超出普通住宅成交套數。成交均價26979元/平方米，同比上漲24%；成交金額77.77億元，同比上漲508%。財富人生經紀執行董事韓樂此前在接受媒體採訪時認為，商住產品已經從“邊緣”走向了“中心”，從北京樓市的“輔助力量”正式成長為“關鍵力量”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進此前在接受《中國經營報》記者採訪時表示，當下房企之所以熱衷“商改住”專案，很大程度上和北京限購政策有關係。此類“商改住”項目作為規避限購政策的相對理想的產品，自然受到部分購房者的認可。

雖然市場需求旺盛，但是早在2011年5月，北京市住建委、發改委等5部門即已對此表明態度，並聯合印發了《關於加強部門聯動 完善商業、辦公類專案管理的通知》（以下簡稱“《通知》”），《通知》要求商業、辦公類專案應採取公共走廊、公共衛生間佈局，不得採用單元式或住宅套型式設計。如果開發商私自打隔斷並分出多個廳室將不得辦理房產證。有業內人士也表示，原則上商業性質的辦公樓規劃審批時會設置一些條件，比如辦公用途建築嚴禁使用任何燃氣用具，且嚴禁出現任何明火。

“此類物業相對游離於監管部門之外，所以在專案的規劃和改建方面可能有較大的空間。而這也致使開發商對此類專案寧可冒風險也要追逐利益。開發商通行的做法就是改變物業的屬性，在專案的建設過程中修改規劃內容。而政府部門驗收可能按照既有的程式執行，但行銷部門在銷售的時候可能是按照另一個口徑進行，這都可能會使得銷售過程中存在誤導購房者的可能。”嚴躍進說。



資深財經法律專家、誠功（北京）律師事務所律師張桂梅認為，房地產開發商受利益驅使以“不限購”“返租”“精裝修”等為賣點將商業用房改為住宅進行銷售，購房人購買這樣的“商改住”房屋用於居住往往難以實現目的。根據《房地產法》和《城鄉規劃法》等相關法律法規，商業用房與住宅在配套設施、土地使用年限、貸款與稅收優惠、房屋產權、居住成本、辦理落戶等諸多方面存在很大不同。比如，法律對住宅專案的學校、商業、養老、幼稚園、居委會等相關配套服務設施有強制性要求，而對商業專案則無此強制性要求；住宅專案土地使用年限為70年，商業等非住宅專案的土地出讓年限一般僅為40年或50年；非住宅專案的貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款；商業用房買賣所涉及的稅費也比住宅高很多；水、電、物業管理等收費標準一般也比住宅專案高，非住宅項目一般不能按戶辦理獨立的房屋產權證，也不能辦理戶籍手續。由於商業用房與住宅存在以上種種不同，建議購房者在購買“商改住”房屋時，需事先明確商業用房與住宅的區別以及自己的購房意圖，謹慎選擇決定，以免利益受損或不能達到預期目的。

“啟迪這種模式在行業內非常普遍，一般都是在和外地政府談合作的時候會打著清華大學、啟迪孵化或科技地產等名義搞房地產開發，因為純商業租賃或孵化創業收益回報很慢，而當地政府也多睜隻眼閉隻眼。”北京創投孵化行業業內人士說。

就上述涉及的具體問題，《中國經營報》記者向啟迪公司、中海公司、石景山區委宣傳部發出採訪請求，但截至記者發稿前尚未獲得正式回復。

新世界發展發佈公告稱，旗下兩家全資子公司新世界中國和周大福聯合拿下深圳前海T201-0092地塊，斥資42億元，這是新世界中國在8月4日完成私有化後的內地首秀。

據新世界發展介紹，T201-0092 宗地位於深圳市前海中心金融商務區桂灣片區,屬商業用地,占地面積約 18,218 平方米,獲批總建築面積 170,000 平方米,其中 148,360 平方米將定為辦公用途，42億元為底價成交。

新世界發展擬斥資80億元將該地皮開發為金融及商業綜合體，專案發展由新世界中國和周大福各占 30%和70%權益的合營公司負責。

值得一提的是，這是新世界中國在8月4日正式完成私有化後的內地首秀。作為新世界發展內地業務打包上市的平臺，新世界中國的私有化一度被解讀為香港四大家族之一的鄭家逃離內地的標誌事件。

自今年年初重啟私有化之後，鄭家快刀斬亂麻，4月份便在港交所停止交易，隨後將旗下位于武漢、惠陽、海口等專案打包出售給關係交好的許家印，恆大集團出資135億元接盤。最終於8月4日正式除牌。

從後續事態的發展來看，鄭家私有化新世界中國的目的確實並非逃離內地，而是集中火力加碼一線及熱門二線城市。

在深圳前海，除了新拿地塊將打造的金融及商業綜合體項目外，新世界發展還投資了前海周大福全球商品購物中心“HOKO”專案，新世界發展是唯一一家在深圳前海開發多於一個商業專案的企業。

此外，就在上周，新世界發展還對外透露高達648米的武漢周大福金融中心即將開工，這是鄭家掌舵人鄭家純曾明確表示斥資500億元打造的3座內地高塔商業項目之一，其它兩座位于天津和廣州，值得一提的是，廣州周大福金融中心，亦稱“廣州東塔”的地標建築已封頂完工進入招商及裝修階段，2017年開業。

仍困身於股權之爭的萬科（02202）上半年業績符預期，經營利潤及純利均錄雙位數增長。董事會主席王石強調，股權事件尚未妥善解決，令包括31個合作拿地、5個物業服務合共36個項目受影響。

36發展項目受影響

萬科方面確認，因「忙於處理股權事件」，總裁郁亮將首度缺席今日中期業績發布會。自去年7月寶能首次「舉牌」以來，萬科股權爭拗日趨複雜，寶能、華潤及萬科矛盾不斷激化。恆大（03333）大舉入股雖刺激萬科A股屢創新高，但亦增加股權戰的不確定性。

王石希望「各方最終放下分歧，達成共識，找到妥善解決方案，使公司回歸正常發展軌道」；同時仍在就購買深圳地鐵資產方案與各方協商，望「盡快推動各方達成共識」。

萬科上半年收入707.5億元（人民幣．下同），按年升48.6%，勝預期。經營利潤及純利錄得119.5億元及53.5億元，增長15.1%及10.4%，每股盈利0.48元，不派中期息。

億京：商廈抗跌力強 熱錢「落腳」地

剛投得葵涌工業地的億京，該集團發展項目籌劃經理黎裕宗指，新型工廈用途具彈性，設計配套貼近寫字樓，市場需求將支持工廈平穩發展。

政府收緊工廈批則及消防限制，黎裕宗認為，政策可打擊工廈兼作住宅用途，雖然對部分發展商而言可能減少利潤，或降低發展工業地的意慾，但集團有多年發展工廈經驗，不受影響，反而少了競爭對手，對長遠發展有利。

工廈角色 轉為文書支援橋樑

對於工廈的前景，黎裕宗指，現時工廈發展模式經已轉變，大部分生產商搬往內地發展，本港工廈多轉為企業文書及操作支援的橋樑，加上新型工廈多配有玻璃幕牆等現代化設計，可作寫字樓用途，市場對工廈物業有需求，故預計未來工廈發展平穩。

黎裕宗表示，剛投得的葵涌工業地鄰近葵芳港鐵站，估計部分高層戶日後可享海景，適合打造為區內甲級新型工廈，主要發展工作室（Workshop），項目投資額約13億元，預計日後將拆售，定價將參考同系荃灣TML Tower等葵荃區新型工廈。葵涌區現時的工商發展，相比港島或東九龍商貿區，仍屬「追落後」，但葵涌區持3個鐵路站位置的優勢，交通配套成熟，政府批出多幅地皮，亦有助推動區內轉型。

至於東九龍發展方面，黎裕宗指，政府投放大量資源發展啟德新發展區，除沙中綫及郵輪碼頭外，拓展將軍澳西岸公路及中九龍幹綫，周邊如觀塘及九龍灣多區的交通配套亦受惠，容易吸納投資者注資，估計東九龍快將進入收成期。

交通配套佳 東九「快邁收成期」

黎裕宗表示，集團去年夥拍信置（00083）及資本策略（00497）投得九龍灣祥業街商業地，用地將發展成甲級商廈，地下及一樓劃作零售，其餘作寫字樓用途，預計2018年底落成，最快明年底拆售，考慮保留部分樓面作長綫收租。系內觀塘中海日升中心及觀塘電訊一代廣場將繼續租售。

黎裕宗認為，香港作為亞洲國際金融中心，融資制度成熟合法，相信未來20年難有其他地區可取代，反觀近年歐洲經濟疲弱，英國又落實脫歐，進一步打擊投資者往歐洲投資的信心，本港不難成為投資者的資金出路，香港商廈及寫字樓需求大，抗跌能力強，吸引中資企業購買，作為熱錢「落腳」的地方，長遠看好商廈未來發展。

億京於兩年投得5幅官地，投地成績出色，黎氏指，集團土地儲備不多，出價傾向進取，中標機會自然增大，但會審慎考慮地皮發展限制等因素，未來有意繼續投取多幅規模較大的住宅地，並對市區商業地最有興趣，會考慮競投長沙灣商地。

內地發展商蜂擁搶地成為今年市場焦點，當代置業（01107）執行董事兼總裁張鵬表示，截至6月底，該公司持有478.5萬方米土儲，只足夠兩三年開發所需，故有需要增加土儲。全年買地預算49億元，上半年已動用其中22億元添置6幅地皮，下半年仍有27億元預留資金，希望增添6至8幅地皮。

張鵬指出，現時內地四大熱點二線城市當中，除廈門以外，公司已進入合肥、南京及蘇州。對於蘇州早前推出地價限價措施，他表示，若公開市場投地受限制，可在收購上多花工夫，目前正在洽談收購兩個蘇州項目。

銷售額穩步上揚

該公司上半年合約銷售額74.5億元，按年增長70.6%，張鵬對完成全年150億元銷售目標有信心。公司2013年上市，銷售額由當年的40億元，逐步增至70億、100億及今年預計的150億元，按銷售額穩定增長步伐，無意上調銷售目標。他稱，銷售額增長得益於綠色科技節能技術，是公司的核心競爭力。

截至6月底，該公司毛利率18.8%，較去年同期大減22.7個百分點，因為期內交付物業以針對剛需的自住上車盤為主。張鵬預計，按交樓時間表，全年毛利率水平應可回升至20%以上，明年可望再進一步上升。

副總裁王強表示，內地正收緊發行公司債，該公司計劃發行內地首個人民幣綠色債券，相信較易獲批發行，但估計有關融資成本不會太低。此外，置換美元高息債後，預計今年底融資成本可由8.4厘降至7.4厘，明年底再降至7厘以下，相信公司具備上調信貸評級的條件。

由長實地產（01113）持有75%業權的中環甲廈中環中心，近月接連傳出有財團洽購，最新消息透露，有財團出價已加碼至348億元，即約一個月加幅16%，若成功售出，造價將打破去年底由恆大地產（03333）以125億元向華置（00127）購入位於灣仔的美國萬通大廈的紀錄，成為本港歷來最大額的商廈成交。對於上述市場消息，長實地產執行董事趙國雄回應說「不清楚」。

據了解，長實地產持有中環中心75%業權，樓面共122萬方呎，以348億元計，呎價約2.85萬元。區內代理透露，現時相關樓面出租率達97%，每月租金收入約7124萬元，意味一旦落實成交，新買家回報約2.46厘。

75%業權 月間升值16%

中環區大樓面甲廈供應罕有，自今年6月開始，市場便盛傳中環中心獲財團洽購，當時出價約200億元，但長實地產已否認相關傳聞；上月中再傳出洽購價為300億元，近日進一步升至348億元，約一個月升16%，並較6月中的洽購價高74%。

早前長和（00001）及長實地產副主席李澤鉅回應分析員提問時指出，「除長江集團中心及和記大廈外，（集團）沒有什麼物業是一定要揸手。」

建業地產（0832）上周五公佈截至6月30日中期業績，純利達2.55億元（人民幣，下同）按年跌19.7%；每股基本盈利10.46分，按年跌19.9%。

半年賺2.55億跌19.7%

據業績報告披露，由於期內竣工的項目較少，期內收益為25.49億元，按年跌34.5%。毛利為9.68億元，按年跌10.8%；毛利率由去年同期的27.9%回升至38%，主要原因是2015年上半年實行加快去庫存之策略，毛利率相對較低。

報告指出，期內集團共有17個項目╱分期竣工，總竣工建築面積約35.9萬平米，新開工項目12個，新開工建築面積約117.6萬平米。集團預計下半年，共有22個項目╱分期動工建設，計劃開工建築面積210萬平米；下半年竣工交付27個項目╱分期，竣工建築面積185萬平米。

根據美國房地產仲介業者仲量聯行（JLL）資料，由於投資人擔心英國公投脫歐後，將導致倫敦失去全球金融中心的地位，降低他們的投資價值，紐約已成為外國投資人買進商用不動產的首選之地。

JLL的資料顯示，今年前6個月流入倫敦商用不動產的跨境資金，較去年同期暴跌44%至69億美元，而流入紐約商用不動產的跨境資金則小跌8.9%至103億美元。挪威主權財富基金上週表示，由於英國舉行公投，已降低英國商用不動產的投資部位5%。

JLL全球資本市場研究主管葛林—摩根（David Green-Morgan）表示：「可以公平的說，倫敦房地產是英國脫歐的苦主，最大的恐懼在於，英國將流失很多金融業工作，而後者是使倫敦成為全球金融中心的主因。」