東龍不動產趁勢衝市佔 代付違約金 再免保證金

買氣冷淡
房市不景氣，仲介業苦撐，對比今年7月與去年同期，仲介經紀公會會員數自6270家，降至5793家，近500家仲介經紀店頭不玩了，業者更自爆，今年底前再爆關店潮。但東龍不動產昨日卻喊出「免保證金、加盟金，2年免月費」，吸引其他品牌房仲轉換招牌，搶攻市佔率。

根據不動產仲介經紀公會全聯會統計各公會會員數，發現今年7月底，全台會員家數有5793家，對比去年同期的6270家，約減少477家。
業者私下透露：「該數字以店頭退還保證金的數量為準，但申請停業到退還保證金約1年時間，等同現在的數字僅是反映去年市況，估計年底還會爆出大量收店數，恐難保5000家大關。」

年底料再爆收店潮
面對房仲慘澹經營，東龍不動產率先喊出免保證金、免加盟金、前2年免月費的加盟制度，甚至可替未期滿即轉換招牌的店頭，代付違約金，藉此降低店頭負擔，默默拓展市佔率。
東龍不動產董事長王棟隆表示，過去曾加盟過多家房仲體系，同時握有10家仲介店頭，「當時1個月、10家店，光是月費就支出600~700萬元，所以動念成立自有品牌，現在開放加盟所祭出的方案，也是不景氣時給予同業，在不收店以外的另一種選擇。」

部分品牌月費下修
若以各大品牌平均加盟金約20萬元、保證金約25萬元，月費3~5萬元計算，東龍此舉，幾乎可為店頭省下至少百餘萬元，除8大房仲品牌較難撼動的北台灣市場，南台灣房仲已陸續倒戈。

王棟隆說：「此方案只到8月底，但其效應持續擴大，估計至年底前可收進約80~100家店，是品牌跨出很大的一步。」
由於東龍大動作搶店，據傳在南台灣也出現如台慶不動產等品牌，將月費降至5000元左右，以留住旗下加盟店的措施，但台慶予以否認，而台慶目前全台店家數約160家。

傳統老牌的太平洋房屋現有店數為138家，今年1月店數為159家，等同今年以來，約減量1成3。21世紀不動產今年以來，也收店約1成。

21世紀不動產董事長王福漲表示，南部確有店頭因東龍的優惠條件而轉招，目前公司的月費已經很低，「加強與各店頭的夥伴關係，同時加強服務品質，如協助賣方的空屋轉租等，暫渡不景氣時期。」

順應降價風，財政部國產署今日第三度標售31戶參與都更分回的「千荷田」豪宅，坪數為75到92坪之間（含車位），總價較去年6月標售「打85折」，降至5071~6635萬元間，每坪單價下探至73~86萬。不過，房仲業者認為，如此一來也僅與市價相當，加上近期高總價豪宅幾乎賣不動，降價也難脫手。

位於台北市中正區汀州路上的「千荷田」，由吉美建設建造，當時國產署參與該地都更分回32戶，全是大坪數、高單價豪宅，除在2014年首次招標標脫1戶，去年6月兩次標售全摃龜，今日是第三次捲土重來，預計9月8日開標。

財政部官員坦承，近年房市觀望氣氛濃厚，有行無市，加上千荷田又是大坪數豪宅，更不好脫手；一直留在手中，每年還得負擔高達360萬元管理費。但作為公部門，不可能大幅降價，最多只能參考市價訂定標售底價，最終拍板總價降幅15%，落至5071~6635萬元間，每坪單價73~86萬。

官員表示，更頭痛的是，雖前兩年就已通盤檢討並定調，國有地若參與都更，須與建商溝通分回坪數、房型，避免千荷田情況重演，但無法影響更早之前就參與的都更案。預計未來1~2年間，隨著都更案陸續完工，還會再分回百戶以上類似千荷田的大坪數高價宅。

年度推案高峰往後挪移，農曆鬼月過後，928檔期建商將爆炸推案，包括興富發、遠雄、元利、華固、京城、麗寶、茂德等重量級建商，928至雙十檔期都將大舉推案，雖然降價、讓利風潮當道，但估計今年928檔期推案規模將超越去年同期1,152億元水準。

上半年建商推案傾向保守觀望，住展雜誌調查，北台灣都會區1~6月推案量為4,070億元，比去年同期萎縮近18％；而現在正值鬼月，建商和代銷並未力拚，不過鬼月結束後，建商將傾巢而出，2016年推案年度高潮，預估將落在928至雙十節檔期。

興富發建設副總廖昭雄表示，第3~4季興富發推出新案全部走小宅路線。例如新竹縣治三期重劃區「公園1號」總銷18億元，規劃21~38坪的2~3房小宅，並祭出10％自備款、廣告戶總價538萬元起，預計9月底公開；此外，新北市汐止「森學苑」總銷約40億元，也是鬼月後公開。

遠雄房地產公司總經理張麗蓉表示，新案將集中在第4季，以小宅為主。新莊「國匯」75億元Q4推出，中和左岸系列也有小宅案，規劃2~3房、28~38坪產品。

元利建設備受矚目、總銷220億的「和平大苑」終於要在中秋節左右公開；華固則計畫推出55億元八德路都更案「華固樂慕」，10月取得建照後推出；麗寶集團的基隆大案「微笑台北」，也可能在928檔登場，總銷130~150億元。

至於茂德機構主導的都會捷運建築公司的蘆洲210億元大案「希望城市」，第1期70億元開出區域破盤價，目前潛銷中，將在928檔期公開，最近客戶下訂成績嚇嚇叫。

甲山林廣告、愛山林建設總經理張境在表示，「希望城市」為蘆洲指標大案，總戶數達1,033戶，全案規劃9棟，建商就確定分回的35％即C、D、H、I共4棟先行銷售，每坪均價口頭告知客戶是48萬元。張境在說，「7月中潛銷以來，每天來人假日時平均破100組、平日破20~30組，現場忙得不可開交，累計已被預訂200戶。」

另外，高雄京城建設計畫10月推出百億大案「京城」，加上其餘4筆新案，總銷300億元將集中在Q3~Ｑ4登場，是南台灣久違的指標大案和推案熱潮。

央行連續降息效應浮現，睽違了70個月以後，五大銀行的購屋貸款平均利率再度跌破1.7％，根據央行統計2016年7月五大銀行新承做購屋貸款平均利率為1.695％，上次出現1.7％以下的利率則是在2010年8月的1.699％，目前房貸利率維持在歷史相對低檔的水位。

這波央行連續四季的降息半碼，五大銀行新承做房貸平均利率也從2015年9月的1.964％，下滑至最新統計的1.695％，房貸利率減少了約0.3％，以貸款一千萬元來說，一年大概就省了3萬元的利息支出。


信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房貸利率下滑有助於降低屋主與民眾的購屋負擔，不過房市在政策的強力調控引導下，低利環境對房市是支撐有餘，但並沒有推升房市向上的動能，所幸央行2016年三月解除大部分的管制措施，換屋族也有機會貸款到7成5左右，貸款成數與利率條件都較先前寬鬆，而民眾的信心也在央行解禁後逐步回穩，房市的流通性也逐漸恢復正常。

房市低迷的現況中，建商餘屋的賣壓會比一般民眾高出許多，受到持有稅與價格持續走跌的雙重壓力下，部分建商以破盤出清的方式傾銷餘屋，這樣的情形造成同社區的屋主賣壓增加，價格永遠無法與建商抗衡。房產達人郭恆志認為，評估手中物件與建商餘屋的優劣，相較之下未必處於劣勢，甚至成為穩住價格的基礎。

郭恆志表示，房地產最特別的地方，就是在於其獨一無二的特性，縱使同一排透天厝、同一批建案、同一個樓層，都有可能因為其座向、格局，甚至是否有風水禁忌的差異，成交價格也會有所不同。

同一社區建商降價傾銷餘屋，以正常的個案來說，餘屋的條件通常都是有瑕疵的，所謂的瑕疵並非指房子蓋得不好，而是可能有西曬問題，或是有民間常常會在意的路沖、壁刀等較不科學但卻影響房價的因素，賣方經紀人可以蒐集個案資訊，在銷售賣方的物件的同時，明確告知買方這些情形，便宜歸便宜，魔鬼藏在細節裡，事前功課做足了，帶看時自然不會被客戶考倒，成交的機會自然也會提高不少。

對於賣壓屋主有意將物件出租作為過渡時期的應對方式，郭恆志建議這樣的想法要審慎評估，因為這如意算盤在未來可能要打得很精，由於在106年起，新政府對於宛如地下經濟的租屋市場要開出第一槍，當然明確的法令政策還未明朗，但是可以確定的是，包租公、包租婆在未來的收入勢必會受到影響。

然而房子出租隱藏的潛在風險，還是在於房客的條件素質難以掌控，坊間房子租給毒蟲、通緝犯的個案時有所聞，更讓人擔心的房客自殺、一氧化碳中毒、房客砍殺房東等新聞更是常有的事，不僅可能導致自己名下的房子無辜變成了凶宅，甚至引起不必要的麻煩。

房市買氣持續下探，觀察內政部統計資料，今年前7月台北市建物買賣移轉棟數呈現連3年衰退，以內湖區衰退最多，相較2013年高點，縮減65.5%。房仲業者分析，買賣雙方價格認知落差大，交易時間拉長，導致成交量衰退。

內湖區衰退65%最多
根據統計，今年台北市前7月買賣移轉棟數為1萬1964棟，較2013年同期高點衰退50.3%，有8個行政區交易量衰退逾5成，僅萬華區，因新案「台北晶麒」交屋，逆勢上揚17.3%，是近3年來唯一成長的行政區。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，房市交易量持續低迷，在買方市場確立下，比價效應持續發酵，合理房價才能吸引自住客目光，「內湖向來是房市流通性佳的區域，過去也有四期、五期等重劃區新屋交屋潮，交易量一直是北市前3名。」但房市反轉向下，內湖中古屋也因比價效應流失買氣。

住商不動產內湖文德店店長賴水連則認為，因內湖移入人口多，房屋需求殷切，屋主不大願意降價，近來內湖新屋成交少，投資客也因政府打房政策奏效銳減，市場僅剩自住客撐盤，是移轉量銳減主因。

不過，賴水連也指出，雖然內湖量縮程度是北市最多，但今年前7月移轉量仍有1233棟，平均每個月成交176棟，其實表現不俗，加上近來北市積極扶植內科產業，如近期公開招商的「內科2.0」計劃，都可望替內湖帶來新一波利多。

根據實價資料顯示，去年1月「仁愛帝寶」14樓實價登載成交總價為6.33億元，但因漏登了車位的成交價格，重新登載後成交價格更正為6.57億元，換算成交單價也從每坪279.7萬元更正為每坪290.8萬元，該筆交易也是2015年成交單、總價最高的一筆，「仁愛帝寶」一舉成為去年實價的豪宅王。

104年1月14樓成交總價6.57億是該社區實價行情中總價最高的一筆，買方為德翔船務公司。而每坪290.8萬元的成交行情則排名社區第3高單價；不過每坪290.8萬、總價6.57億元讓「仁愛帝寶」保持2015年豪宅市場的單價與總價王。

信義房屋專案經理曾敬德表示，「仁愛帝寶」屬8,000萬以上豪宅稅加成課徵的對象，不過由於完工時間較早，房屋標準單價仍適用舊制，因此房屋稅比起新豪宅相對省了一些。加上「仁愛帝寶」一直是台灣豪宅的代名詞，雖然已是10年的中古屋，在市場中仍維持高指名度與不錯的豪宅行情，但交易數量相當有限。

營建署表示，林口特定區計畫範圍橫跨新北市與桃園市，行政轄區在新北市包括林口區、八里區、泰山區、五股區、新莊區等，在桃園市包括桃園區、蘆竹區、龜山區等部分，全區計畫總面積為18,480.38公頃，計畫年期為2021年。

營建署指出，「變更林口特定區計畫(土地使用分區管制要點)(第2次專案通盤檢討)案」，案經內政部都市計畫委員會2014年5月27日第828次會議、2015年2月10日第845次會議、2016年6月14日第876次會議及2016年6月28日第877次會議審決，主要變更包括：

一、新增建築物綠化，並規範各使用分區及公共設施用地申請建築基地應依規定辦理退縮，確保人行步道整體舖面的齊平與延伸性。

二、配合本特定區機場捷運即將通車，距離捷運車站300公尺內建築物，至少應留設自行車停車空間，以增加大眾運輸轉乘服務。

三、為提升本特定區都市保水性能，並維護環境品質，開挖率計算以法定建蔽率加10％方式計算，以減少基地開挖面積。

四、為確保本特定區發展商業需求，增訂中心、建成商業區內住宅使用樓地板面積比例上限，回歸商業、金融保險服務等之土地使用。

營建署指出，本案現由新北市政府與桃園市政府發布實施作業中。

房市冷，買氣持續下探，過去的房市交易熱區2016年交易量慘淡，根據內政部統計資料顯示，2016年台北市1-7月買賣移轉棟數，呈現連三年衰退的狀況，更較2013年同期高點衰退五成以上，交易量腰斬。而各行政區交易價格也出現修正，北市有4個行政區較2014年下跌超過一成。永慶房產集團業管部協理林泰隆表示：房市交易量持續低迷，過去的交易熱區轉冷，在買方市場確立下，比價效應持續發酵，合理實惠的房價才能吸引自住族目光，交易量才有機會擴量。


根據內政部統計資料顯示，2016年台北市1-7月買賣移轉棟數為11,964棟，較2013年同期高點衰退50.3％。觀察各行政區以「內湖」量能衰退65.5％幅度最大；同時有高達8個行政區交易量衰退逾五成，但「萬華」交易量卻逆勢上揚17.3％，是唯一成長的行政區。

林泰隆說明，內湖過去一直是房市流通性佳的區域，有捷運文湖線經過與內科加持，交通便利性佳與工作機會增加的狀況下，加上過去有四期、五期等重劃區新屋交屋潮，交易量一直是北市前三名，不過在整體房市反轉向下，而中古屋市場，也因比價效應而往其他鄰近區域購屋，交易量銳減。至於萬華交易量增，探究其原因，主要是今年有「台北晶麒」交屋潮挹注，包括400多戶住宅、還有400多個車位交屋，讓萬華交易量大增。

目前整體市況向下趨勢底定，觀察這些量縮幅度較大的區域，林泰隆補充，可歸納幾個特點，
(一)以往因套房產品較多，購屋者選擇較多元、交易量能位居前幾位的區域，像是中山、大安等區域，在投資客退場後，量能急遽萎縮。
(二)過去具備重劃區題材，推案量大的區域，去化困難，量能劇減，如內湖、南港等。
(三)位處市中心精華區，但因房價高，高總價、大坪數產品去化不易下，量能萎縮幅度也大，如中正、大安、信義、松山等。這些區域，在目前房市買氣低迷的狀況下，銷售期拉長，房產流動性風險大增。

另外，價格也有向下修正狀況，根據內政部所揭露實價登錄資料統計，2016年上半年北市各行政區住宅平均交易單價，包含信義、大安、南港、北投較2014年均已有一成以上的跌幅。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示：北市中心的信義、大安位處蛋黃區精華地段，而且是高總價、高單價的豪宅產品聚落，但在央行限貸，查稅、加稅的狀況下，高總價產品受限最多，交易量縮帶動價跌，而南港、北投則是重劃區新屋量大，比價效應發酵，讓區域房價跌幅明顯。林泰隆補充，目前看來，房市向下走勢已不可逆，市場以自住客為主力，大幅追價情況已不復見，價格是購屋決策的關鍵，只要價格落在合理區間，符合買方期待，成交機率就可能大增。

2016年5月桃園市不動產市場整體成交規模較前月增加，除蘆竹區住宅市場5月因釋出大批新建案致成交價格略有上揚外，其餘地區仍呈盤整格局。統計截至2016年8月16日止，2016年5月實價登錄揭露案件統計土地、建物交易筆棟數為6,971筆，較前月增加17.77％，較2015年同月減少10.47％。在實價登錄揭露案件成交總金額方面，2016年5月約為315.59億元，相較前月增加38.31％，較2015年同月減少2.89％。

桃園市近一年來成交重點區域仍以中壢區及桃園區為主，其土地、建物交易筆棟數合計佔全市近四成；此外，龜山區亦有不錯的表現，佔全市的10.54％。在成交總金額方面，以桃園區、龜山區與中壢區為全市前三名，分別為769.53億元、743.54億元與711.55億元。

桃園市住宅市場成交均價近一年來呈現漲跌互見的走勢。公寓類型2016年5月成交均價為11.67萬元/坪，較前月上漲2.01％，但較2015年同月下跌0.17％；5月大樓產品成交均價為17.27萬元/坪，分別較前月與2015年同月下跌2.43％與6.70％。2016年5月公寓產品平均成交總價337萬元，較前月上漲7.67％，但較與2015年同月下跌0.88％；大樓產品830萬元，較前月下跌2.58％，但較2015年同月上漲1.84％；而在透天產品方面，其平均成交總價為1,078萬元，分別較前月與2015年同月上漲3.36％與5.17％。

以八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹區分析桃園市重點都會區住宅成交均價，2016年5月以蘆竹區成交均價21.41萬元/坪為最高，其次為桃園區，為20.47萬元/坪，第三名為中壢區，為17.68萬元/坪。整體而言，2016年5月除蘆竹區因大批新建案交屋致成交均價有顯著上漲情形，其餘行政區變動不大。

此外，以成交量觀察，近一年住宅市場成交土地、建物交易筆棟數以中壢區為交易主要地區，共12,015筆；其次為桃園區，共11,466筆；第三名為龜山區，共6,506筆。其中龜山區因大量釋出A7捷運站周邊合宜住宅新建案，造成5月成交筆棟數有大量增加的情形。

依據最新買賣登記案件數統計資料顯示，2016年7月買賣移轉登記案件量共計4, 253件，較前月減少99件，但較2015年同月增加466件。就土地、建物買賣登記移轉筆、棟數而言，2016年7月土地移轉筆數為5,077筆、建物棟數為4,030棟，共計9,107筆，較前月減少4.96％，但較2015年同月增加1.05％。

　　今年以來，北京（樓盤）土地供應不斷減少。中原地産市場研究部統計數據顯示，剛過去的7月份，北京市新增土地供應僅一宗，且為商業金融服務業用地，至此，北京的住宅用地從5月開始已經連續三個月保持零供應狀態。

　　北京市國土局數據顯示，今年前7月，北京僅供應9宗含住宅性質的土地，除去兩宗棚改地塊，僅有7宗宅地供應。此外，北京市的土地供應面積也創歷史新低。據中原地産統計，這7宗土地的建設用地面積為44.62萬平方米，規劃建築面積105萬平方米，其中純住宅面積僅38萬平方米。土地交易宗數和交易體量都創下歷史新低。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，北京土地供應節奏較慢，近三個月甚至連續“零供應”，並非是無地可供，更多反映了北京等一線城市政策上的謹慎。

　　4月12日，北京市政府常務會議審議通過《北京市2016年度國有建設用地供應計劃》。今年北京全市國有建設用地計劃供應總量4100公頃，相比2015年減少了500公頃，這是北京供地計劃自2011年以來連續5年下降。其中新增建設用地控制在1850公頃以內，鼓勵和引導利用存量建設用地2250公頃。

　　北京市國土局也表示，今年北京市將嚴控新增建設用地，各區落實年度減量目標，明確新增建設用地供應對應減量騰退用地實施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

　　5月，國土資源部、國家發展改革委聯合印發的《京津冀協同發展土地利用總體規劃（2015-2020年）》，則劃定了減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區，明確了各區土地利用原則和利用導向。其中提到，減量優化區需要通過建設用地“減量瘦身”倒逼城市功能提升，原則上不安排新增建設用地，鼓勵將存量建設用地轉化為生態用地。而根據國土資源部4月14日公布的《國土資源“十三五”規劃綱要》勾畫出的“京津冀國土空間開發導向示意圖”，減量優化區大致分布在北京和天津（樓盤）主城區部分。

　　從政策層面來看，管理部門有意收緊北京地區的土地供應量，嚴控新增建設用地，所以今年以來的土地出讓創出歷史新低也就不足為怪了。

　　不過，與土地供應量的大幅減少相比，今年以來北京市的住宅銷售仍然火爆。公開數據統計顯示，截至日前，北京市純商品住宅的成交面積達到472.61萬平方米，而新增純住宅供應面積僅38萬平方米，供地量與商品房需求量之間的比值達到驚人的1：12。

　　供地不足的一個直接結果就是，企業蜂擁搶地，並不斷催生高價地與“地王”。根據中原地産統計，今年上半年，北京成交住宅用地的平均樓面價達到19972元/平方米，同比上漲46.3%，地價創歷史新高。

　　亞豪機構市場總監郭毅則認為，當前的地産開發依然秉承“高周轉”路線，從拿地到項目上市多以一年為周期，因此明年新盤供應將主要依靠今年的宅地成交。宅地供應極度短缺的情況，將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數。受此影響，明年住宅市場也將面臨更加嚴峻的“供應荒”。

　　“北京市場上可供開發的土地將越來越少，且越來越遠郊化，土地市場供應量和成交量越來越少將成為樓市常態。”業內專家認為，國家與地方國土部門著力控制北京的土地供應節奏，更謹慎的住宅用地成交將更常見。

　　從今年出讓的7宗住宅土地的區位分布來看，僅有一宗位于“城六區”的朝陽區，其余分布在大興、昌平、門頭溝、順義、延慶等遠郊區縣。

　　基于這樣的土地供應量與供應土地區位分布特徵，不少業內人士表示，北京市房地産市場已經呈現出樓市遠郊化與“內城高端化”的趨勢。

　　五環已經成為北京高端物業的分界線。數據統計顯示，2015年五環內平均單套成交額為800萬，而在今年過去的前7個月，北京五環內商品房單套平均成交額已經達到998萬，這也是歷史上第一次北京五環內全面趨近千萬俱樂部，這也宣告北京內城的豪宅化時代或將到來。中駿集團7月28日在北京推出的北二環德勝門“中駿天辰”項目，就有地産人士分析，其單價極有可能攀升至20萬元/平方米以上。

該地塊若無中止公告，成交樓面價衝擊10萬/平米是大概率事件，屆時有望與剛剛出爐的新靜安地王相媲美。

8月24日下午，上海土地交易市場公告，中止上海市普陀區蘇州河濱河地區控詳規劃調整pt0265-01南部（長風8號西地塊南側零星用地/長風8號西地塊煤氣包南側)地塊出讓活動。

這是繼8月22日上海緊急中止浦東新區唐鎮新市鎮地塊出讓後，靜安110億地王誕生後一周內，上海中止的第四塊宅地出讓。

並且，這一次，公告甚至沒有說明中止原因，只是提及“應出讓人要求”。

33.pic.jpg

從地理位置看，緊貼著中環，距離地鐵13號線也近。與其緊鄰的是2010年的雅戈爾地王，目前二手房在售單價為9萬元/平米左右。

按照出讓資訊，該地塊將於8月下旬開始競拍，也是此前市場預測的“准地王”之一。按照目前上海新拍地樓板價均超過或接近周邊售價，該地塊若無中止公告，成交樓面價衝擊10萬/平米是大概率事件，屆時有望與剛剛出爐的新靜安地王相媲美。

目前為止，上海8月待拍宅地被全部叫停，8月的隨後幾天將無宅地拍賣活動。

這一切的緊急行動表明，上海接下來的更嚴厲調控已是箭在弦上，不得不發！

　　萬科股權之爭在寶能、華潤、恆大先後加入之下愈演愈烈，而前景也更加模糊，萬科核心管理層的去留偏向悲觀。在8月22日的業績會上，萬科總裁郁亮罕見地並未出席。同日下午在香港業績會上萬科執行副總裁孫嘉坦言，若萬科股權事件發展到有一天管理層無法克服的困難而選擇離開，希望大家理解。

　　國際投行和信用評級機構也一直在密切關注萬科的動向。8月23日，標準普爾發佈最新報告顯示，標準普爾首次調低萬科的評級展望至負面，以反映公司主要股東與管理層之間的緊張關係可能加劇，或最終減弱萬科穩定的業務執行力以及良好的財務紀律。

　　而由於看不懂萬科控制權之爭，在去年以來一直處於觀戰狀態的國際資本和機構投資者，正在悄然減持退場。

　　評級展望被下調

　　8月23日，標準普爾發佈公告稱，將萬科評級展望修正至負面。

　　其主要理由是，股權之爭對公司和管理層的穩定性產生影響且解決方案不明。而近期恆大的介入進一步增強了不確定性。

　　標普認為，2017年3月的董事會重選是一個近期的風險，寶能要求罷免董監事的提議增加了2017年3月重選後董事會構成改變的可能性。新的董事會可能改變公司管理層、戰略、業務方向等。

　　如果管理層被替換，更激進的股東控制公司，萬科的評級將會調減。在此情況下，公司的聲譽、穩健的執行歷史、強盈利能力以及好的財務紀律均會被削弱。

　　報告認為，萬科的財務狀況、銷售狀況和穩定的杠杆水準依然支持目前評級，但如果公開爭議繼續升級，負面影響會影響公司的業務和財務。

　　萬科2016年半年報顯示，股權事件已對公司運營產生了負面影響。雖然2016年上半年公司銷售實現強勁增長，但是新獲取專案及新增合作開始放緩，部分境外銀行和基金也放緩合作和銀行信貸。

　　對此，萬科向21世紀經濟報導獨家回應稱，“公司已注意到標普有關報告。標普維持公司BBB+的信用評級不變，此次下調的是評級展望。我們將密切關注評級展望變動後的市場反應，加強與金融機構、投資者的溝通，希望短期內不會給公司融資帶來負面影響。”

　　萬科還表示，股權事件延續至今，已經對萬科的經營管理產生明顯影響，也令公司合作方信心受損。管理層將竭盡全力、排除干擾、穩定經營，加強和股東的溝通，也衷心希望相關各方能夠以公司發展大局為重，為股權事件尋找到妥善解決方案，使公司重新回歸正常發展軌道。

　　部分國際機構減持

　　事實上，始於2015年7月的萬科股權之爭在引發國內強烈關注的同時，早已引起國際知名評級機構的關注。

　　6月底，寶能提出罷免萬科董事會全體成員後，穆迪和標普均發佈了相關報告，警示該罷免提議對萬科造成的負面影響。

　　此後，針對股權鬥爭或將導致管理層的變動情況，高盛、麥格理、瑞信等多家投行下調了萬科A(23.990, -0.71, -2.87%)/H評級。

　　瑞信於7月12日發表報告，將萬科A重新評級為“跑輸大市”。瑞信指出，萬科若有任何專業管理團隊離開，都將會是災難。萬科管理層的不確定性，是拖累萬科目標價的重要因素。

　　同期，摩根大通亦在其報告中表達類似觀點：“更換管理層意味著摧毀萬科最大的優勢”。摩根大通認為，任何可能改變萬科高級管理層團隊和企業文化的舉動都將對公司產生負面影響。這可能導致萬科淨資產收益率降低，風險狀況增加，以及由此帶來的融資成本提升，最終影響萬科的估值溢價。

　　花旗亦於昨日發佈報告，調降萬科H股評級至中性，維持萬科A股賣出評級。花旗表示，從長期看，股權問題久拖不決對萬科的基本面造成越來越大的影響，包括公司發展戰略、管理層穩定性、新項目的獲得等。


　　而長期機構投資者已經在離場。作為全球最大的發展中國家投資者之一，安本資產管理集團7月已經清空了萬科股票。

　　安本駐香港投資經理Frank Tian透露，在萬科7月4日結束長達半年的停牌之後，這家掌控著4030億美元資產的投資公司已經拋空了所持萬科股票。

　　香港投資公司惠理集團（持股0.11%）也加入了安本的行列，減持了萬科A股。根據該公司每月發給客戶的報告，在其1.11億美元的惠理中國A股優選基金中，萬科已經跌出五大持倉之列。

　　彭博匯總的資料顯示，雖然有包括恆大集團在內的企業投資者在增持，但投資基金和投資顧問們持有的萬科A股占流通股的比例已經從去年12月份的19%降至7.2%。

　　標普稱，倘若未來2-3年，萬科的策略變得越來越激進，達到其認為會導致經營業績下滑或財務杠杆降低的地步，標普可能調低萬科和萬科香港的評級；倘若與主要股東的控制權爭奪獲得圓滿解決，標普可能把展望調整至穩定。

　　據路透專訪報導，萬達集團董事長王健林表示，萬達將於年內宣佈對兩家美國非生產性電影公司的收購，每家價格都在10億美元之上。王健林還強調，萬達明年將開始向全球大片進行聯合投資。

　　“我的目標是買好萊塢的公司，並把他們的技術和能力運用於中國市場。”王健林說，如果派拉蒙影業、20世紀福克斯公司、華納兄弟公司、迪士尼公司、環球影業、哥倫比亞公司這六大電影公司中的某家願意賣給萬達，萬達會有興趣。

　　他進一步強調說：“只有這六家是真正的全球電影公司，其餘公司的都算不上全球性這個層次。如果我們要建立一個真正的電影帝國，擁有他們中的某些公司是一個必要的步驟。”但是王健林拒絕透露關於這兩筆交易的詳細情況。

　　近年來，萬達在影視娛樂的投資正一步步加大。

　　2012年，萬達以26億美元成功購買了美國第二大影視公司AMC100%的股權。2014年，萬達集團中標洛杉磯比佛利山市威爾謝爾大道9900號專案地塊，宣佈將投資12億美元，建設高端綜合性地標專案。萬達將在這裡設立辦事處，並承擔文化類投資的任務。2015年，萬達文化集團收購了澳大利亞第二大院線Hoyts 。

　　而在今年，萬達以35億美元收購了傳奇影業。在近期，還有消息稱，萬達集團正與維亞康姆洽談，意圖收購維亞康姆旗下派拉蒙影業 49% 的股份。

　　王健林此前曾宣佈，將在2020年實現掌握全球院線20%票房的長期願景。可以預見，王健林進軍娛樂業的步伐還會加速。

據《中國證券報》報道，最新數據顯示，中國投資者在境外房地產市場累計投資達１７０億美元，成為全球第二大跨境房地產投資的來源，僅次於美國的１９０億美元。
世邦魏理仕近日也發布公告稱，２０１６上半年中國資本跨國房地產投資總額為１６１億美元，該數據較去年同期增長超過一倍。

每呎6800元

近期樓價反彈不及地價升勢凌厲，賭王四太梁安琪旗下私人投資公司尚嘉，剛以逾14億元，投得一幅位於屯門青霞里的住宅地皮，每方呎樓面地價（下稱樓面地價）高達6800元，超出市場預期上限七成，而同區樓面地價更在約半個月內爆升66%。

超估值70% 發展豪宅

青霞里地皮毗鄰屯門青山灣花園，佔地約5.72萬方呎，可建總樓面約20.6萬方呎，上周五截標共吸引11個財團爭奪，包括長實地產（01113）、新地（00016）、信置（00083）和會德豐地產等。

該地皮結果由尚嘉透過旗下新富順貿易有限公司以約14.01億元投得，每方呎樓面地價達6800元，樓面地價較市場預期上限約4000元高出七成，也較香港小輪（00050）和新地前主席郭炳湘旗下帝國集團本月8日合作投得的青山灣（547號）地皮，高出約66%。保利置業（00119）去年9月在樓價下跌前，以樓面地價逾1.5萬元投得屯門青山灣（542號）地皮，地積比率僅1.3倍，屬中低密度豪宅發展，且享全海景；而是次青霞里用地地積比達3.6倍，加上前方景觀會略受遮擋，所以樓面地價不及前者，但仍屬近11個月高位。

尚嘉行政總裁兼執行董事吳士元認為，地皮鄰近哈羅香港國際學校，未來有港珠澳大橋基建配套優勢，料住宅有潛在需求，計劃興建約80個實用面積2000至4000方呎的全海景豪宅單位，將具有「人冇我有」的特色，總投資額逾30億元，每方呎樓面投資額約1.46萬元。

地價高過毗鄰二手樓價

今次是尚嘉繼去年8月以高價投得元朗牛潭尾新潭路住宅地後，再度奪得政府住宅地。近月青山灣一帶二手屋苑實用面積呎價約6636元起，可見青霞里的地價（麵粉價），隨時高過二手成交呎價（麵包價）；市場估計，地皮成本連同合理利潤，日後開售實用呎價料達1.7萬元。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預測，未來政府推出的地皮成交價仍然可望向上。另外，本年度屯門區料有兩幅住宅地皮推出，包括位置鄰近青霞里的掃管笏地皮。

Q房網助理營業董事張毅表示，有見於屯門青霞里住宅地皮高價批出，同區在約4個月前以980萬元放售的翠濤居1座高層A室，業主昨天即時封盤，預計準買家出價要達1100萬元，才有望打動業主將單位「解封」。有代理指附近的帝濤灣約一成業主亦加價或封盤，其中3座高層C室原以920萬元連車位放售，但昨晚即時加價40萬元（約4.3%）至960萬元。

信和置業（00083）公布截至6月底止全年業績，純利70.9億元，按年下跌24.3%，每股盈利1.16元；維持派末期息每股0.38元。扣除投資物業公平值變動影響後，基礎營運盈利53.51億元，增長0.9%。

全年賣樓收入跌52%

主席黃志祥在業績報告中表示，受經濟環境及房地產相關政策影響，本港物業市場繼續整固，財政年度期內的物業銷售量及價值按年下降。1月發表的《施政報告》提到，港府的房屋政策上會持續供應土地，包括規劃或改劃用地、推出新發展區等，為住宅及商用物業發展的長遠供應提供解決方案。信置將繼續採取選擇性策略補充土地儲備，提升盈利，為股東增值。

信置期內收入108.04億元，下跌50.5%。其中，物業銷售總收入114.39億元，減少52.3%。物業銷售收入主要來自出售住宅單位，包括沙田玖瓏山（已售出95%）、大埔白石角逸瓏灣I（已售出99%）及II（已售出97%）、西半山干德道53號的Cluny Park（已售出44%）、大嶼山南BOTANICA BAY（已售出88%）及灣仔囍滙第二期（已售出99%）。

期內推售西貢逸瓏園及粉嶺囍逸兩個新盤，目前分別售出54%及98%單位。租賃業務方面，受惠續租租金上升，總租金收益38.34億元，上升4.1%；淨租金收益33.45億元，增長2.8%。

淨租金收益增2.8%

截至6月底，信置於香港、中國、新加坡及澳洲悉尼擁有土地儲備應佔總樓面面積約3230萬方呎，其中住宅佔55.9%、商業佔28%、工業佔7%、停車場佔4.6%及酒店佔4.5%。

信置發展中物業1910萬方呎、投資物業及酒店1170萬方呎，已完成銷售物業150萬方呎。此外，信置7月向政府購入大埔白石角科研路一幅41.25萬方呎住宅用地。

萬科（02202）（000002.SZ）股權之爭仍撲朔迷離，評級機構標準普爾把萬科評級展望由「穩定」降至「負面」，並維持其「BBB+」的信用評級。萬科向《21世紀經濟報道》回應表示，密切關注評級展望變動後的市場反應，將加強與金融機構、投資者的溝通，冀短期內不會給公司的融資帶來負面影響。

冀不影響融資

標普指出，若管理層被替換令更激進的股東控制公司，將調降萬科的評級，因公司的聲譽、穩健的執行歷史、強盈利能力及好的財務紀律會被削弱。

在8月22日的萬科業績會上，總裁郁亮罕見缺席，副總裁孫嘉坦言，若股權事件發展到有一天管理層無法克服困難而選擇離開，希望大家理解。

標普指出，萬科的財務狀況、銷售狀況和穩定的槓桿水平依然支持目前評級，但如果股權爭議繼續升級，將為公司的業務和財務帶來負面影響。

事實上，萬科的長期機構投資者正在離場，彭博日前報道，管理資產4030億美元的安本資產已清空了萬科持股；彭博數據顯示，雖然有包括恆大（03333）在內的企業投資者近來不斷增持萬科，但投資基金和投資顧問持有的萬科A股佔流通股比例已由去年12月的19%，降至最新的7.2%。

確認入股鵬金所

日前，萬科A公布的中期業績報告顯示，停牌期間股東人數增加了20萬名；董事會秘書朱旭回應稱數據有誤，實際股東人數相比2015年底略減少。

此外，萬科入股互聯網金融平台鵬金所（深圳市鵬鼎創盈金融信息服務股份有限公司）亦成市場焦點。

鵬金所昨天對外宣稱，萬科確定通過增資擴股成為該平台大股東，投資金額約3億元（人民幣．下同），雙方已簽訂合作協議，並於8月22日召開董事會會議，敲定了合作。

萬科亦向新浪財經確認了入股一事，並稱因看好互聯網金融行業前景。

萬科稱，鵬金所為多家上市公司聯袂打造的互聯網金融平台，2014年成立以來以來一直規範發展，獲得了政府及監管機構的高度認可。萬科十分認同鵬金所服務小微企業的理念，很願意幫助小微企業解決融資難、融資貴問題。

截至6月30日止，萬科持有貨幣資金達718.7億元。財新網報道，萬科入股鵬金所或顯示其正朝輕資產運作模式轉型，與早前夥招商銀行（03968）收購黑石商業地產有相似之處。

大悅城地產（00207）早前公布，出售旗下間接控制的6個內地綜合體物業的全部或大部分權益予由新加坡政府投資公司（GIC）及中國人壽（02628）組成的基金，作價92.89億元（人民幣．下同）。公司主席周政表示，交易有望在9月底完成，資金主要用於項目發展，償還債務及調整負債結構，亦會考慮有利股東的措施，例如派息等。公司將於一線和二線城市發展，包括北京、上海和深圳，以及武漢和重慶等。

大悅城中期純利4.01億元，按年下跌33%；每股盈利2.6分；維持不派中期息。

收逾1.55萬張 勢成一手新例後票王

新地（00016）位於元朗的大型住宅新盤Grand YOHO，第一期入票情況熱烈。市場消息指出，項目昨天新增逾1800票，令總入票增至逾1.55萬張，凍資高達15.5億元，以周六發售308伙計，超購49倍；項目今日截票。以近日入票勢頭而論，極有機會打破長實（01113）將軍澳緻藍天去年逾1.6萬張的一手新例後紀錄。

凍資15.5億

Grand YOHO第一期位於尖沙咀九龍站環球貿易廣場的示範單位，連日出現大排長龍場面，昨天下午參觀人潮雖稍為減少，但仍見短暫人龍。項目入票則依然踴躍，市場消息指出，昨天單日新增逾1800張入票，令總入票增至逾1.55萬張，凍結資金15.5億元，與2013年4月一手新例後緻藍天保持的逾1.6萬張紀錄進一步拉近。Grand YOHO第一期今午4時截票，預料仍有機會出現「爆票」情況，甚至成為一手新例後的新「收票王」。

一手新例後，新盤入票連番造出新高，但與上世紀新盤入票量仍差天共地。翻查記錄，歷來入票最多的新盤由青衣灝景灣1期所保持，樓盤於1997年首度發售時，收票即達3.04萬張，創全港紀錄，相信日後的新盤難以打破。Grand YOHO第一期即使刷新一手新例後紀錄，亦只能位列全港收票量第3位，與第2位將軍澳東港城的2.71萬票仍有逾萬票差距。

雖然如此，Grand YOHO第一期入票之勁，仍為近年罕見，連同系筲箕灣形薈亦要「讓路」。雖然形薈過去周日推售首批143伙一炮沽清，但至今仍未加推單位，而同系原定第三季推售的西半山巴丙頓道項目亦要推遲發售計劃。

巴丙頓山最快10月售

新地副董事總經理雷霆表示，巴丙頓道項目命名為巴丙頓山，具備眾多特色戶，不會以同區單位作定價參考。他說，由於港島區供應不多，預料將掀起搶購熱，並將緊貼筲箕灣形薈，最快10月開售。

新地代理助理總經理陳漢麟指出，巴丙頓山共79伙，提供2至4房戶型，當中包括9個連平台或連天台特色戶，會所設施包括室外泳池及健身室等，預計明年7月底落成入伙，樓花期相對較短。

另外，宏安地產（01243）及錦華地產合作發展的馬鞍山住宅樓盤薈朗，由上周六起連續4天加推，共推出380伙，明天進行第二輪發售共195伙，昨天截票累收約2700票，超購12.8倍，即每13人爭購1伙。發展商昨天亦發出新一份銷售安排，周日（28日）進行第三輪推售，發售185伙。

二手樓市氣氛熾熱，業主叫價進取，多個指標屋苑再錄高價成交。沙田第一城一個高層單位，業主把鎖匙交予代理行不足半日，即以416萬元售出，呎價達1.46萬元，創屋苑今年新高；上水御皇庭一個低層單位，原業主見近日有買家到價洽購，即反價8萬元，至668萬元，最終成功以663萬元沽出，多袋3萬元。

御皇庭反價 663萬成交

中原地產首席分區營業經理陳迪豪透露，沙田第一城40座高層F室，實用面積284平方呎，屬兩房間隔，業主早上把鎖匙交予代理行，中午即獲買家睇樓並洽購，議價後雖微減14萬元，以416萬元由上車客承接，實用呎價約1.46萬元，仍創該屋苑今年呎價新高。代理透露，沙田第一城本月錄得約32宗成交，貼近上月全月的36宗水平。

另一指標屋苑天水圍嘉湖山莊亦錄高價成交，美聯物業聯席區域經理黎燦強說，賞湖居4座中層E室，實用面積448方呎，2房間隔，望開揚市景，原業主7月開價385萬元，近日獲買家以377萬元承接，呎價8415元，呎價創嘉湖山莊2房標準戶今年呎價新高。買家為區內用家，見現時該屋苑盤源選擇有限，加上上述單位裝修企理，故決定入市。

帝后華庭780萬 五年紀錄

美聯物業助理區域經理陳梓彬表示，御皇庭3座低層E室，實用面積約688方呎，4房1套間隔，望山景，原業主4月叫價680萬元，其後7月底隨市況減至660萬元，近日見有買家出價達心目中價錢，便即場反價8萬元（約1.2%），議價後以663萬元成交，呎價9637元。買家為區內的換樓客，有見單位間隔闊落，放盤罕有，故拍板入市。

中原地產分行經理林世華表示，帝后華庭1座高層J室，實用面積411方呎，2房間隔，望維港海景，原業主2014年7月以860萬元放盤，近日最終獲外區上車客斥780萬元承接，造價創屋苑同類型單位逾5年新高，呎價1.9萬元。

雅典居連車位 呎價1.08萬

利嘉閣地產分行首席聯席董事楊震霆表示，馬鞍山雅典居4座高層A室，實用面積約775方呎，望海景，原業主5月以840萬元放售，最終微減2萬元，以838萬元連1個車位成交，呎價1.08萬元，高市價約3%。

美國七月成屋銷售萎縮，不僅為近五個月首度下滑，且幅度超出預期，主因餘屋庫存不足、購屋者苦於選擇太少。不過從房價持續走揚來看，美國房市景氣仍然穩固，成交量應只是暫時性下滑。

房地產經紀人協會（NAR）周三公布，全美七月成屋銷售年率來到 539 萬戶，較前月下滑 3.2%。對照路透社調查，經濟學家原預期成屋銷售將下滑 0.4% 至 551 萬戶。如與去年同期相比，成屋銷售年減 1.6%。

據 NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示，餘屋庫存嚴重不足，是上個月成交量明顯拉回的主因。數據顯示，未售餘屋月減 0.9%、年減 5.8% 至 213 萬戶，已連續 14 個月呈現年減。

按當月銷售速度，餘屋庫存週轉天期雖然從 4.5 月上升至 4.7 月，但一般而言，維持在 6 個月左右才是比較合理的庫存供應量。

另外，七月成屋價格中位數報 24.41 萬美元，較去年同期成長 5.3%，且創下連續 53 個月正成長記錄，反映市場買氣仍然熱絡。

美國上月二手樓銷售從７月份的９年高跌３﹒２％至年率５３９萬間，遜預期５５１萬間，是５個月來首次下滑，按年亦跌６﹒７％，主因二手樓中間價按年升５﹒３％至２４﹒４１萬美元，以及存貨按年減少５﹒８％至２１３萬間，是連續１４月下滑，令買家選擇減少，遏抑入市意欲，並非樓市開始滑坡信息。