行政院表示，當前國內住宅與房市問題包含高房價、高空屋、高自有率及社會住宅短缺，致使青年及弱勢家戶的基本居住需求遭受困難。為解決上述問題，政府需要推動只租不售的社會住宅政策，結合由政府規劃興建與包租代管民間私有的可行方案，來增加社會住宅供給，尤其是透過包租代管民間的閒置住宅，讓租屋市場更能幫助無力購屋者可更方便解決居住問題，進而發揮租屋市場與購屋市場相互調控的市場均衡機制，以穩定住宅市場供需平衡與安定人民居住權益。

行政院指出，在相關政策作為上共分成3大項目進行：

(1)為利社會住宅推動，內政部已陸續邀請相關部會及直轄市、縣(市)政府共同研商《住宅法》修正作業，以協助地方政府解決社會住宅的土地取得、經費來源及人力組織等問題，使各地方政府得辦理無償撥用或長期租用國有非公用房地，並透過內政部建置的融資平台取得長期低利資金，協助地方政府解決土地與財源問題。另透過建立由中央提供資金的包租代管社會住宅方案，以及以都市計畫方式多元取得社會住宅方案，以落實政策目標。

(二)為落實居住正義，蔡總統提出8年內推動20萬戶社會住宅政策，將透過直接興建12萬戶、包租8萬戶及容積獎勵方案補充來達成。刻正研擬中的興辦計畫主要工作項目有：協助地方政府取得土地、以中央住宅基金土地長期租予地方政府、建置社會住宅融資服務平台、推動包租代管或代租代管、修訂都市計畫法相關規定、成立中央住宅行政法人、政策行銷宣導、建置社會福利輸送機制(衛福部)及研訂社會住宅興建管理作業參考原則等，中期目標至2020年完成政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶，長期目標至2024年完成社會住宅20萬戶。

(三)為推動社會住宅，政府將持續與民眾溝通與參與，並針對鄰里社區既有之活動及需求，儘可能加強其不足之部分(如：公共空間綠化、交通、社會福利、醫療照顧、教育、就業、環保、社區長照服務及托育等項目)，並推動社區參與活動，由入住民眾執行社區服務及環境認養等活動，使周邊社區鄰里得共同分享使用，以帶動周邊社區活力及發展，並形成共存共榮之共同群體。


3大項目進行推動之後，行政院期望可以達到以下2點預期成果：
(1)各縣市合計每年規劃興建社會住宅戶數
內政部2016年7月間調查直轄市、縣(市)政府提報數量，加計現有戶數7,295戶，未來將於2020年提供約4萬1千餘戶社會住宅。
(二)包租代管社會住宅規劃興辦戶數
內政部將於2017年採試辦計畫方式辦理包租代管社會住宅，規劃2017年至2020年各辦理1萬戶，合計4萬戶，並將配合各年度實際執行情形滾動檢討。

因應高齡化社會時代來臨及照顧行動不便者，協助他們自立生活，內政部積極推動住宅無障礙設施改善獎勵及補助措施，於2016年8月25日部務會報通過「無障礙住宅設計基準及獎勵辦法」部分條文及第3條附表1修正草案，考量五樓以下老舊公寓增設昇降設備，恐有設置腹地不足的問題，因此放寬得設置車廂底面積較小的個人住宅用昇降機，以符實需，並逐步落實無障礙住宅的推廣。

內政部表示，對於老舊公寓及高齡者而言，增設昇降設備需求已日漸增加，由於現行規定要求住宅公寓大廈須設置無障礙昇降設備，但此類電梯車廂底面積約1.5㎡以上，使得腹地不足的住宅，確有設置的困難，因此本次修法放寬調整相關法令及設計基準，增訂五層以下建築物得設置車廂底面積小於1.1㎡的個人住宅用昇降機。

另加上「建築技術規則」已放寬五層以下建築物增設昇降機者，可不計入建築面積及各層樓地板面積，也不受鄰棟間隔、前院、後院及開口距離有關規定的限制等，都讓有意願興建無障礙住宅的建築投資者及有需要改善無障礙住宅的民眾，有更完備的辦理法源。

此外，為協助直轄市、縣(市)政府辦理無障礙住宅標章核發業務，及鼓勵起造人申請無障礙住宅標章，本次修法一併放寬標章的申請條件，僅一個以上住宅單位(戶)符合無障礙住宅設計基準者，即可申請無障礙住宅標章，以達「適度放寬、有效獎勵」的目的，也有助於提升起造人的企業形象。

內政部指出，「無障礙住宅設計基準及獎勵辦法」部分條文及第3條附表1修正草案，將於近期內完成法制作業程序，並於發布施行後即可通知各直轄市、縣(市)政府據以辦理無障礙住宅標章相關受理及核發作業。

老師們說還沒落底，那就不能買房嗎？專家表示，對自住客來說，房子就像衣服、手機一樣是民生必需品，如果等到最低價才要買，恐怕就像「過季的衣服」，自己喜歡的樣式早就被搶購一空。因此建議只要建商讓利，或是看到喜歡的房子，就該把握機會進場，趁早卡位。

房價直直落，到底什麼時候才是落底進場的好時機？許多消費者怕房價走下坡會買貴，因此紛紛持觀望態度，想等待真正的最低點再進場。

對此，包租公律師蔡志雄在《鉅亨網》表示，買房子不能只考慮賺不賺錢，「只關心價格，不考慮房地產功能是本末倒置」。房子就如同手機、車子、衣服一樣是生活必需品，而且「房子要天天住」，因此使用價值應該比價格更重要，尤其是純自住的人，如果只在乎價格、只想買在最低點，可能失去等待這七年、十年的居住品質。

蔡志雄近一步表示，「過季的衣服不等人」，就像女孩子會逛街挑喜歡的衣服，等換季打折的時候再買回來穿，但有時候好看的衣服早就被人買走了，只能徒留遺憾在心裡，而房子也是一樣，雖然等「跳樓大拍賣」再出手也沒錯，但「好的房子是不會等人的！」

代銷公會全聯會理事長王明成也建議，只要建商讓利，消費者就應該趕緊進場看房子，就像百貨公司打七、八折時還可以搶到好東西，但打到一、二折時，好東西早就被別人買走了，他建議消費者買房，應選擇交通方便、生活機能好的地方，趁早卡位。

想要房東修繕時隨call隨到，卻又不想讓房東動不動登門「突襲檢查」，專業包租公建議租屋族，挑選房東時，不妨參照「婆媳」之間的微妙關係，選擇與房東住得近，又不會太近，才是最聰明的方法。

現代人講求個人隱私，最忌諱生活被頻頻打擾！包租公律師在《蘋果掀房事》中表示，目前租屋的主流房型是獨立套房，而非傳統的3房2廳，顯見現代人的居住習慣已有明顯的改變。

蔡志雄表示，許多租屋族擔心與房東住得太近，會被房東不定時抽查；又擔心房東住得太遠，修繕東西速度太慢，無法拿捏與房東之間的微妙關係。

對此，蔡志雄建議，租屋族與房東的居住距離，最好和婆媳之間的距離一樣，就會彼此最舒適的距離。蔡志雄說明，許多媳婦不想要與公婆同住，卻又希望上班時，公婆能幫忙帶小孩，因此多半選擇相隔一個街口居住，房東與房客之間也可參考此模式，「有點近，又不能太近」，是對彼此最好的生活方式。

好房網名家楊馨則是建議租屋族，挑房東時盡量避開「代管公司」的物件，因為她的經驗以內，許多代管公司只負責收錢，卻不會積極幫忙修繕物品，能夠「直接找到房東」才是上選。

房市走空，連想賣房子都不容易了！10年的房市多頭景氣，讓不少屋主賣房換屋滿手現金，尤其早期持有大台北蛋黃區的屋主，房價上漲售屋時動輒翻漲2、3倍，不少退休族就將大安區房子賣掉，轉向林口或淡水買房，也有中永和的民眾到桃園購屋。

現在偶爾開Uber的退休媽媽Wendy，兩個小孩已經出社會有穩定工作，她4、5年前便將早期中和購買的公寓出售，轉向買桃園1字頭優質生活圈新住宅大樓，退休後的她不僅換了大房子，享受好的生活環境，換屋時更賺到現金，現在悠遊自在開Uber交朋友。

Wendy住在桃園，不少叫Uber的民眾都是往台北市，她早上出門載客，中午後就回家午睡，下午若沒安排事情，也會開Uber兼職。她說，因為房子賣了也賺到了退休金，現在Uber只是開好玩跟乘客聊天罷了。

近幾年像Wendy的案例不佔少數，賣掉市區房子，換郊區優質退休生活，而且還賺到房產增值財。只是，現在房市轉空，不僅投資客的房屋因不願降價難出售，一般退休族要把舊屋賣掉換郊區新房，在房價下跌趨勢底定之下，也未必能賺到滿手現金。

桃園市賣壓大 中壢獨佔1934戶 八德也有1667戶

《住展》調查
北台灣餘屋大調查，深受打房影響的台北市，12個行政區僅2082戶餘屋，近年大打高鐵及捷運牌的桃園市中壢區，餘屋卻高達1934戶。業者分析，台北市餘屋少，房價仍有支撐，但中壢區房價卻較高點時下修20~25%，房市賣壓大。

根據《住展》雜誌調查2013年至今，北台灣各行政區銷售中成屋案未售完戶、退戶，以及暫停銷售、或撤場未售完戶等餘屋量體，發現中壢區累計1934戶最多。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，尤其是青埔高鐵特區，受到餘屋增加與賣壓加重影響，房價更經歷一波修正，中壢舊市區餘屋相對少，價格還算穩定。

中壢房價回檔逾2成
新潤（6186）在青埔高鐵特區推出「明日苑」系列建案、共8期，創造近千戶供給量，今年底第8期「國峰苑」完工交屋，該公司行銷處長施孝文表示，由於公司旗下各案預售時期銷況佳，且地點不差，所以整體餘屋量少，明年更預計第9期進場。

施孝文說：「受到全區餘屋量大影響，區域房價的確較高點時略回檔2成~2成5，目前則處於盤整階段。部分坪數較大的產品，面臨銷售上的考驗。」
同樣位於桃園市，八德區的餘屋總戶數約1667戶，位列北台灣第2多，量體集中大湳和擴大重劃區。其中，擴大重劃區房價在大型建商帶頭下殺後，近期更出現單價14.5萬元的超低價廣告戶搶客，交易量有逐步回溫的跡象。

北市房價難大幅下探
反觀台北市，全區餘屋案量2082戶，餘屋量最高的前3個行政區分別是內湖、北投及中山區，3區總餘屋戶數就佔台北市全區的47%，其餘各行政區餘屋量則分別在200戶以下。

何世昌認為，內湖與中山區餘屋量雖多，但屬交易熱區，市場需求度高，不致構成危機，「但北投區因市場需求疲軟，壓力就較高。而北市因為7成以上行政區餘屋量體不大，對建商尚不構成威脅，房價難有大幅下探的空間。」
元利建設副總經理吳麗謹透露：「不合理的房屋稅，打趴市場交易量，無實質壓抑房價。」因此，台北市餘屋量體少，主因不少屆完工建案，為躲避高額房屋稅、及混沌未明的市況，選擇延後取得使用執照使然。


工商時報
北市餘屋僅2千戶 房價難跌

難怪房價殺不動！台北市待售餘屋累計僅2,000戶，其中松山、大安、大同，都不到100戶，建商競爭壓力低，讓價空間有限；值得觀察的是，餘屋賣壓最明顯的區域在桃園中壢，餘屋戶數規模直逼台北市，新推出預售新屋的讓利壓力，相對比台北市要大。

住展雜誌昨（25）日公布最新餘屋調查，顯示從2013年至2016年8月22日、近4年的時間，台北市新成屋建案餘屋量（成屋案剩餘戶數，含線上銷售中成屋案未售完戶、退戶，以及暫停銷售或撤場未售完戶），僅約2,082戶。其中，餘屋量最少的區域，分別在松山、大安、大同，都不到100戶，難怪房價不好殺價，易漲難跌。

至於台北市餘屋量較大的區域，則在內湖（391戶）、北投（324戶）、中山（263戶）。

反觀北台灣10大餘屋量區域，桃園就囊括了3名。其中，桃園中壢排名第一，餘屋戶數1,934戶、直追台北市總餘屋量，為餘屋壓力最強區域，主要是集中在青埔；八德、桃園市，也進入前10大榜內。

新北市則包辦4席，新店、板橋、淡水、新莊，名列前10大餘屋大量區域。

總體看來，住展最新調查發現，中壢、八德、竹北、新竹、桃園、新店、板橋、楊梅、淡水等9區，目前餘屋量累計都突破1,000戶大關。部分高餘屋量區域，難免接下來還有大幅讓利新案出現。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，今年以來，新北、桃園、新竹均出現餘屋建案價格大幅下殺的案例；但台北市，新成屋案卻幾乎見不到這類情況，原因應該與餘屋量小、競爭壓力低有關，導致多數建商只願稍微讓價、卻未見跳樓大拍賣，難怪房價殺不下來。

何世昌表示，目前台北市新供給短缺，松山、大安、大同3個行政區，餘屋已不到100戶。至於內湖、中山區，雖然餘屋量稍多，但這兩區是台北市交易熱區，市場需求度高、房屋銷售速度較快，且目前餘屋量仍處於相對低檔，不致於有倒貨危機。相對而言，北投因交易量偏低、市場需求疲軟，壓力就較高一些。

今年豪宅「百萬俱樂部」再添新成員！北市大直豪宅「首泰地天泰」6樓，以總價近2億元成交，換算每坪單價高達162.7萬元，不僅創中山區今年第2高單價，也擠下「敦南樞苑」成為上半年全台實價第6高單價豪宅案。

根據北市最新實價揭露顯示，北市中山區敬業三路177巷內的「首泰地天泰」，今年5月交易6樓1戶，面積151.07坪、總價1億9750萬元，拆算3車位每坪高達162.7萬元，買方為劉姓自然人，貸款金額1.41億元。

此戶為該社區第2戶實價揭露，上筆揭露為2012年11月交易，2樓1戶拆算成交單價約148.3萬元，「首泰地天泰」最新揭露價擠下「敦南樞苑」6月成交每坪159.7萬元，成為上半年實價第6高單價豪宅。

東森房屋副理于靜芳表示，北市億元豪宅今年成交冷清，高持有稅重擊豪宅下，價格皆持續修正中，目前總價超過億元、單價破150萬元豪宅揭露只有7社區。

其中，「文華苑」、「松濤苑」房價下修幅度在5％內，價格持穩，「吾疆」、「輕井澤」、「台北信義」及「敦南樞苑」與社區高點相比，則價跌約7％~22％，僅「首泰地天泰」第2戶揭露，反較上次揭露價漲約1成，估計該社區每樓層價差每坪約5萬元。

于靜芳分析，今年多數豪宅雖無創新高紀錄，但今年豪宅王「松濤苑」仍維持270萬元高價，而前2~5名中，「文華苑」、「吾疆」、「輕井澤」、「台北信義」也尚撐住每坪180萬元以上的行情。

新北市新莊地政事務所轄下4個行政區，新莊區、林口區、五股區及泰山區，2016年第2季房屋交易對外提供查詢之實價登錄案件數量，與上一季相比，呈現增加的趨勢。房屋成交單價部分，則呈現持平狀態。整體來說，本季房屋買賣為量增價平的情況。

新莊地政事務所林泳玲主任表示，以2016年第2季房屋買賣單價而言，在扣除新成屋案件後，新莊、林口、五股及泰山4區的主要價格區間分別為每坪30~35萬、20~25萬、25~30萬及25~30萬。本季房屋交易市場因無農曆春節年假造成上班天數較少因素影響，買賣成交案件數量較上季增加，價格上4個行政區則維持平穩狀態，無明顯漲跌波動。

除上述房屋買賣單價分析外，於該所網站實價登錄專區提供「新泰五林每季房屋買賣交易分析」、「地方生活圈區域房價輕鬆查」功能，有總價、面積、生活圈及建物型態等項目之比較及每月實價登錄統計資訊等服務，歡迎關心新莊、泰山、五股及林口地區房市行情的民眾至該所網站實價登錄專區查詢。此外，該所還開設有「E起fun新莊」臉書粉絲專頁，不定時上傳該所各類活動記事及最新宣導內容，歡迎有興趣的民眾多加利用。

等不到交易量，讓房仲費盡心思開發客源，但是台北市內湖區的房仲堪稱最苦命，不但買賣交易衰退逾6成，還要面臨「1個轉角就1間房仲店面」的同業多殺多考驗，成為台北市數一數二辛苦的行政區。

哪裡的房仲最辛苦？在客源緊縮的市況下，還要面臨同業「多殺多」考驗的行政區，成為房仲的頭號戰場！內政部統計資料顯示，今年台北市1~7月份買賣移轉棟數，呈現連續3年衰退的狀況，其中「內湖區」竟成為交易萎縮最嚴重的區域，量能衰退幅度高達65.5％。

除了買賣交易急遽萎縮之外，內湖區房仲「多殺多」，更是台北市數一數二激戰的行政區，根據關鍵評論網統計顯示，在內湖區經常出現「房仲比超商還要多」的情形，例如捷運港墘站往文德站方向，1公里之內就有11家房仲門市，戰況十分激烈。

若再仔細試算內湖路上的房仲店面，更可發現「2間房仲店面才有1間超商」的狀況，當地房仲數量多，卻面臨交易量萎縮「僧多粥少」的搶食大戰，可謂北市最辛苦的行政區。

對此，一名在內湖區大湖公園一帶看房的蔡姓小姐表示，自從自己開始看房後，每周都會接到3、4個房仲約看房的電話，可以感受到服務的熱切盼望，「但是要找到能接受的房價，才會出手買房」。

捷運環狀線第一階段共設14座車站與1處機廠，目前工程進度達70.6％，預計2018年底如期完工，其中，面積14.33公頃、超過7個台北小巨蛋，也是全台最大的聯合開發大樓基地「南機廠」昨曝光，未來將興建地下2層、地上30至40層的12棟大樓，預計可容納6000人入住。

全線都在新北市境內的環狀線第一階段，橫跨新店、中和、板橋及新莊等4個行政區，連接包括新店線、南北線、安坑線、中和線、萬大線、板南線、新莊線及機場線等8條路線。環狀線囊括地下、地上車站、潛盾隧道跨河段、平行高架段、全台首見的疊式高架段、台64共構「一線天」、島式月台、側式月台、中運量捷運五級機廠等，工程複雜更具多樣性。

新北市捷運局副局長李政安表示，完工營運後，新北市民捷運轉換將不需要再進入台北市，提升轉乘便利性。舉例而言，中和新蘆線景安站到板南線的板橋站，需要在忠孝新生站必須轉乘1次，共12站約47分鐘，環狀線通車後，景安站到板橋站僅需15分鐘，讓「板橋」跟「中和」成為真正的鄰居。

另環狀線板橋站到五股工業區站亦僅約12分鐘，環狀線板橋站到新店線大坪林站約20分鐘，大幅縮短搭車時間。新北捷運局昨天對外公布全台最大聯開大樓「南機廠」面貌，李政安表示，過去聯合開發案採取土地徵收方式，引發不必要的爭端，未來南機廠將改採地主與政府共同合作開發，規畫地下2層、地上30至40層的12棟大樓，興建大型景觀生態社區，預計將吸引6千人入住。

至於外界質疑捷運環狀線進度慢，李政安強調：「10年已經很快了！」最主要的問題在於土地徵收，尤其十四張捷運站附近古蹟問題就花了近8年時間，「徵地這個最困難的階段已經過了，2018年底一定可以完工通車！」

當全台房市買氣不佳，多數蛋黃與蛋白區房價呈現下滑時，高雄新市鎮卻有不少建案開紅盤。去年第4季進場，基地正對捷運青埔站「全民萬歲」將在月底結案，銷售達680戶，今年第2季公開的「巴黎行旅」大樓案，銷售逾300戶。
達麗建設「全民萬歲」位於橋頭經武路，規劃820戶、23~64坪，每坪15萬元起，上揚國際鑫揚分處總經理朱建雄指出，將於8月底結案，共賣出680戶、銷售率83%，目標衝刺700戶。

同區的雄崗建設大樓案「巴黎行旅」推出時優惠每坪11.9萬元起，目前每坪12.9萬元起，董事長林清吉指出，預售賣出逾300戶，顯示不景氣房市，開價合理且具發展潛力區段，確實能開出紅盤。
目前該區有10幾家建商購地卡位，最大地主是鼎宇建設，持有土地逾3萬坪，業務經理張斯茵指出，區段有省道、捷運站具交通便捷優勢，「高雄都會公園具美術公園2倍大視野景觀，農曆年後公司將推出首場換屋型景觀宅「森之丘1期」，而2期也將在今年底前動工。

1字頭房價具話題性
中信房屋右昌加盟店店長陳美娟表示，1字頭房價具話題性，建案開紅盤不意外，因開價合理，連帶影響周邊中古屋買氣，目前中古屋主對價格也不再堅持，議價空間增大。

　　受改善型房産産品量價齊升提振，藍光發展(8.28,-0.060,-0.72%)（600466）今年上半年同比扭虧為盈。8月25日，該公司發布2016年上半年財報，報告期內，藍光發展實現簽約金額105.06億元，同比增加67.80%；營業收入比上年同期增長39%。

　　藍光發展主營業務涵蓋房地産開發運營、現代服務業、3D生物打印和醫藥四大業務板塊，但房地産開發運營業務實現的營業收入佔比逾九成。該公司稱，把握改善性需求，是在新一輪發展中提升市場佔有率和盈利能力的關鍵。

　　從財報看，這一戰略的效果已開始顯現。今年上半年，房地産開發實現營業收入42.01億元，同比增長49.62%，毛利率達到 22.51%，同比增加1.05個百分點。

　　藍光發展稱，受益于公司聚焦高價值區域投資、改善型産品轉型，以及項目銷售價格提升，公司1-6月實現的銷售合同單價由去年的7089元/平方米，提升至9173元/平方米，銷售合同單價提升29.3%。

　　上半年，該實施“聚焦高價值區域投資”的投資布局戰略，繼續加大向中東部高增長潛力一二線城市的投資力度，通過多元化投資模式獲地6宗，成功進駐南京，深耕成都、昆明、南昌，並鎖定鄭州、佛山等多地項目。報告期內，公司新開工面積129.45萬平方米，主要集中在北京、蘇州、合肥、南京、南昌等一、二線高價值城市，預計下半年公司將推出市場的新增可售資源310億元，將支撐公司下半年銷售規模的提升。

　　報告期內，現代服務業業務載體嘉寶股份已進入高速增長期。其自主研發的生活家平臺已覆蓋項目145個，用戶量達26萬人，生活家簽約規模逾1億平米。同時，該公司3D生物打印血管已進入動物實驗階段，覆蓋九大科室的醫療影像雲平臺正式上線。同時，藍光英諾積極推動3D生物打印研發成果商業化轉化，和國家級新區貴安新區簽訂協議，擬建成國內最大的3D生物打印創新工程中心；2016年6月，藍光英諾又與昆明市政府簽訂戰略合作協議，已實現醫療影像大數據3D打印項目在昆明多家市屬醫院實質性落地應用。

　　按照藍光發展披露的經營計劃，今年該公司力爭實現營業收入203億元，實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤 9.5億元；對現有房地産項目計劃開工面積272.46萬平方米，計劃竣工面積372.13萬平方米。

　　2015年3月30日，央行出臺了“將二套房首付比例，降至四成”的330政策。這項對改善性需求刺激明顯的政策出臺後，申城樓市一路猛進。盡管2016年3月25日，上海（樓盤）市政府又出臺了被稱為史上最嚴限購的“滬九條”，令市場受到波動。但仍有不少板塊受益于這一輪上漲行情，價格環比漲幅高者甚至達到129.3%。

　　根據上海鏈家公布的其截至2016年7月挂牌價同比增長率（即同比增長率）數據，上海146個主要板塊環比增幅歸于中等水平（即環比增幅15%~40%）的板塊數量最多，有80個，佔55%，遠高于高漲幅類39個，低漲幅類18個和超高漲幅類9個。數據顯示，受到上海自然環境和城市布局的影響，板塊間差異明顯。新天地、老閔行同比漲幅超75%航頭價格翻一番

　　在鏈家的分析報告中，新天地、徐匯濱江、嘉定新城、老閔行等9個板塊被劃入上海超高類漲幅類板塊。這類板塊的同比增長率超過75%，除華漕、航頭外，板塊售租比500至700之間。南京（樓盤）東路的售租比最小，為512:1。航頭板塊漲幅最高，環比增長率超過129.3%，價格翻了一倍多，即便是漲幅最低的新天地環比也漲了75%。

　　老閔行、嘉定新城、航頭等6個板塊的價格在每平方米2.5至5萬元，7月成交量多超過170套，多位于外環，需求旺盛，屬于需求推動性地上漲。而南京東路、新天地和徐匯濱江這三個板塊的挂牌均價已經超過每平方米7萬元，月成交量未超過35套，位于內環內，地理位置優越，是土地資源的稀缺性帶來的高漲幅。

　　此外，陸家嘴(25.31,-0.780,-2.99%)(600663,股吧)、靜安寺、彭浦、淞南等23個板塊被劃為高漲幅低售租比類，板塊的漲幅在40%~70%之間，售租比在450至750之間。多數板塊的成交量在每月50至200套之間，挂牌均價介于4至7萬元。莘莊租房400-700年回本虹橋二手房漲幅低

　　就漲幅而言，上海鏈家挂牌價截至7月環比增幅歸于中等水平（即環比增幅15%~ 40%）的板塊數量最多，有80個，佔55%。

　　其中，中等漲幅低售租比類包括了淮海中路、鎮寧路、莘莊、松江老城等42個板塊，是包含板塊數量最多的類型，增幅多位于15%~40%，回本期介于400至700年之間。這些板塊7月挂牌均價介于每平方米2萬至9萬元，同比增幅多位于15%~ 40%之間。板塊的售租比相對較低。便利的交通、便捷的生活設施是吸引租客的原因，而相對較低的租賃價格使租客有能力支付租金。中等漲幅高售租比類包括中遠兩灣城、新江灣城、金橋等38個板塊，增幅在15%至40%之間。但受交通影響，租金不高。南京西路、打浦橋、曲陽、泗涇、安亭等18個板塊被歸入低漲幅板塊，虹橋二手房同比漲幅僅0.3%。

　　彭博援引不願透露姓名知情人士稱，上海市政府近期將召開會議，考慮調整土地和住房政策，以抑制近期上漲的房價和地價。

　　上述消息人士稱，上海考慮收緊銀行貸款政策，以控制土地融資，同時考慮調整購房貸款政策，購房認房又認貸。

　　據瞭解，考慮中的政策調整還包括：首套房首付比例提高至五成，以及凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均為七成。

　　有兩位知情人士稱，上海銀監局本月早些時候已與銀行開會溝通，討論調整房地產政策。

　　不過，上述上述政策調整處於考慮階段，尚存在變數。上海市政府、上海銀監局未立即回復彭博尋求置評的傳真或電郵。

　　據中國證券網上周報導，融信以110.1億元拿下上海靜安地塊，創下中國土地成交史上“最貴地王”記錄。

　土地也瘋狂：深圳今迎土地拍賣高峰

　　今年以來，市場已經被各地“地王”刷屏，各種嚴厲的調控政策之後，土地市場仍然是“不瘋魔不成活”。而在今日，深圳將迎來土地拍賣高峰。市場都在關注，在“地王”頻出的背景下，深圳的土地拍賣會不會像深圳房價那樣在全國“獨領風騷”？

　　深圳市土地房產交易中心的公告資訊顯示，8月份將有15宗地上市交易，土地用途以商業和工業為主，出讓土地位於南山和寶安。其中，8月26日寶安有11宗土地集中上市交易，成為8月份土地供應“大戶”。中國指數研究院的資料顯示，今年上半年深圳土地招拍掛市場共成交18宗地塊，土地出讓金額高達364.15億元，成交樓面均價為每平方米18912元，是2015年平均樓面價的2倍。由此可見，深圳8月份土地供應接近上半年總和。

　　今年6月，深圳光明新區以公開掛牌的方式，出讓一宗占地約15萬平方米的商住地（A646-0059宗）的使用權。最終，龍光地產以樓面價每平方米27623元，總價140.6億元奪得光明商住地，成為深圳新的“總價地王”。在此之前，深圳龍華新區出讓一塊商住用地。最終，中國電建(6.170, -0.11, -1.75%)和廣州方榮聯合體以82.89億元的價格奪標，樓面地價高達每平方米56781元。

　　深圳土地市場火爆的決定性因素仍是深圳本身的投資價值以及未來的成長空間，這也使得各路開發商紛紛聚焦深圳，包括碧桂園、龍光、信達、泰禾等地產商紛紛出手在深圳圈地。據公開資料顯示，截至2016年6月30日，龍光地產土地儲備為1408萬平方米，在大深圳區域貨值占比超過70%。報告顯示，2015年深圳全市土地出讓收入1081.72億元，支出583.90億元，結餘497.82億元。


　　有分析人士表示，市場火熱以及“地王”頻出有可能加速政策從嚴執行，新一輪“控地王”降杠杆等措施也會來臨，房地產市場調整極有可能會因此而來臨。

　　24日，上海土地交易市場發佈公告，中止普陀區一宗地塊出讓活動，這已經是近七天來上海土地市場發佈的第三個土地中止出讓公告，共涉及四宗住宅用地。而在近日，上海市場還傳出房貸政策調控風聲。而繼蘇州重啟限購之後，另一個房價上漲“四小龍”之一的城市廈門可能成為下一個限購二線城市。廈門當地媒體援引廈門市國土房產局相關負責人表態稱，廈門房地產市場監管工作從嚴從緊，根據市場情況，不排除未來會在房地產市場調控方面出臺包括重啟限購等在內的更加嚴格的措施。

　　隨著政策面的收緊與市場調整期的到來，熱點城市的“地王”的風險也在增加，不僅會波及房企自身還會波及金融機構，甚至金融機構背後的個人投資者。一旦樓市進入調整階段，“地王”項目有可能因此陷入困局。

上半年，大陸一二線城市樓市火爆，價格、銷量雙雙走高，許多城市頻頻爆出地王，就連叱吒風雲的香港房地產大亨也有些被嚇到了。這種情況讓香港首富李嘉誠大歎：「物色合理回報的地產投資項目殊不容易」，連有「賭王」之稱的嘉華國際主席兼董事總經理呂志和，面對大陸狂飆的樓市，也都不敢下重注投資。

近期香港地產公司紛紛公布業績，李嘉誠旗下的長江和記實業業績不錯，因大陸房地產銷售強勁抵消了香港市場的低迷態勢，長實地產利潤也增長51%，業績報告顯示，投資物業利潤為83億（港幣，下同），較去年同期的55.4億增加了51%。

李嘉誠表示，目前房地產市場處在周期循環，物色合理回報的地產投資項目不容易。在鞏固現有地產業務同時，集團將會積極尋求及開拓其他機會，他預料大陸和香港房價短期會受開發建築成本過高影響，但長遠發展方向則繼續由官方政策所主導。

嘉華國際上半年集團營業額79億，較去年同期成長112%，有澳門賭王之稱的呂志和表示，近期大陸地價急漲，樓市「麵粉貴過麵包」，公司不敢跟隨大陸地產商以高價拿地，不過，由於大陸優質物業賣了就難以再補充土地儲備，所以在銷售物業時，也會保留部分作出租之用。

九龍倉主席兼常務董事吳天海說，大陸各個城市針對房地產市場的政策均有放鬆跡象，大環境開始變好。不過由於地價太貴，很難在大陸找到合理價格的地塊，因此對於未來大陸地產的投資，暫沒有確定的計畫。

恆隆地產董事長陳啟宗指出，有人說，大陸樓市的泡沫一定會破裂的，但他認為不一定，很多外國人分析大陸房地產問題的時候出現錯誤判斷，原因是他們將一二三四線城市都混在了一起，但是這4個市場是非常不一樣的，一線城市如上海、北京永遠都是全中國最好的，正如美國的紐約。

至於公司的購地策略，陳啟宗表示，集團會在適當的時候投地，期望以最低的價格投得最好的地皮，包括大陸和香港兩方面。

繼上海浦東3幅宅地出讓中止後，上海規土局官網近日又發佈公告宣佈，中止普陀區長風地塊的一幅宅地出讓，這是自上海誕生110億元（人民幣，下同）全國地王的一周之內，第四次中止出讓宅地舉動。業內人士預計，上海政府或調整土地和住房政策，以便抑制增長過快的地價和房價。

一周叫停四幅宅地出讓

公告披露，被中止交易的宅地為上海市普陀區蘇州河濱河地區控詳規劃調整pt0265-01南部（長風8號西地塊南側零星用地/長風8號西地塊煤氣包南側）地塊，臨近高端住宅樓盤長風8號附近，目前長風8號二手房掛牌均價已達9.24萬元。而該幅地塊出讓面積為4,321.3平米，容積率為2.2，建築面積為9,506.86平米，起始總價為3.7億元，起拍樓板價為3.89萬元。

有分析稱，如按照目前動輒超過100%的溢價率估算，再去除一些不可售面積，實際成交樓板價或要接近10萬元，「麵粉」價格貴過附近豪宅二手房的「麵包」價格。

此前，上海浦東醫學園區地塊、浦東唐鎮新市鎮地塊已經連接被叫停，加上這幅原本預計在8月31日開拍的普陀長風地塊，上海在一周時間內緊急叫停了四幅純宅地，且這些地塊都屬優質地塊。

業內人士普遍認為，雖然四幅宅地都沒給出具體中止出讓的原因，僅提到是「根據出讓人要求」中止，但這些舉動無疑像是土地市場、樓市政策收緊的一個信號。

滬政府或調整土地政策

另據彭博報道，稱上海市政府近期將召開會議，考慮調整土地和住房政策，以抑制近期上漲的房價和地價。報道引述消息人士指，上海將恢復「認房又認貸」的限購條件，對於有貸款記錄的，無論首套還是二套，首付均要提高至七成。

位於九龍東啟德發展區的全港首個「港人港地」項目啟德1號（I）終於登場，發展商中國海外（00688）昨日公布首張共110伙價單，折實平均呎價約1.45萬元，貼近同區二手價，折實入場費約492萬元。

中國海外地產董事總經理游偉光表示，售價參考尖沙咀九龍站和大角咀奧運站鐵路上蓋物業樓價，及計入啟德發展區的潛力、項目質素和「港人港地」等因素。問到價錢是否港人可以負擔？他稱，本周三屯門的青霞里住宅地，以每方呎樓面地價高達6800元售出，將來該新盤售價有機會上試1.6萬元一呎，而近期推售的馬鞍山新盤呎價亦達到1.4萬至1.5萬元，市場每時每刻都有成交，毋須擔心購買力，「究竟現時（啟德1號）是否一個合理的價錢呢？大家心中有數」。

首批110伙 最高折扣15.5%

游偉光回應定價高會否違背「港人港地」的原意時強調：「我印象所知，特首無講話以合理價錢畀香港人買樓，只不過係畀香港人優先買物業。」對於定價與市民預期有落差，他謂只是「部分人的主觀預期」。

啟德1號（I）共有545伙，提供1至4房間隔戶型，實用面積367至1663方呎，主打兩房戶，所佔比例約42%。首批110伙的實用面積介乎376方呎至833方呎，定價582.1萬至1466.2萬元，呎價1.51萬至1.84萬元，平均呎價1.71萬元。發展商提供120天現金付款按售價減5%優惠，而今年10月31日前臨時簽署買賣合約可獲額外2%售價折扣優惠。另有成交價8.5%印花稅津貼，扣除樓價最高折扣15.5%後，定價最低的是2座3樓H室，實用面積386方呎，折實售價491.87萬元，呎價1.27萬元；最貴則是1座16樓J室，實用面積833方呎，折實售價1238.94萬元，折實呎價1.49萬元。項目明年10月底落成入伙，樓花期約14個月。

同時，發展商提供第二按揭貸款，金額最高為成交價25% ，惟第一及二按總金額最高為成交價85%。市傳項目已收逾320票，剛超額。

準買家睇價有彈有讚

參觀示範單位的曹先生指出，樓市又再穩步上揚，自己希望趕快入市，認為啟德1號（I）限制多，而開價貼附近私樓市價，「咁不如買私樓啦」。不過，另一睇樓市民袁太則稱，該樓盤售價雖較預期高10%至20%，但「未算開天索價」。

美聯營業經理蔡智龍表示，啟德1號（I）開價貼市，與啟德發展區一街之隔的新蒲崗譽．港灣造價相近。現時譽．港灣的二手樓價為每方呎約1.45萬至1.65萬元，另土瓜灣翔龍灣呎價約1.3萬至1.4萬元。至於新蒲崗居屋采頤花園自由市場價約1.1萬元一呎。受啟德項目開價影響，他稱同區放盤業主對樓市前景信心增強，叫價態度轉強硬，惟普遍表示會觀望啟德1號（I）首輪的銷售反應，才決定是否封盤或加價。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，啟德1號（I）首批單位定價「低於預期價」，極具吸引力，預料東南九龍一帶二手交投量勢被凍結。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑則稱，項目定位為豪宅，較九龍站上蓋物業二手價低至少10%，已反映「港人港地」條款限制，估計項目銷售不俗。

同區新供應 兩年逾6000伙
九龍東啟德發展區一帶屬未來本港住宅供應重鎮，單計私人住宅數量，未來一至兩年將有近4500個單位可望推出市場，連同區內的綠置居和新居屋地盤，中短期的公私營住宅單位供應超過6000個。

地政總署在2013年6月至2014年5月約一年之間，先後推出6幅位於啟德發展區內的私人住宅地皮招標，當中包括剛開價的啟德1號（I）和同系正待批預售的啟德1號（II）地盤。根據地政總署資料顯示，除啟德1號（I）已經獲批預售樓花之外，其餘5個地盤亦已申請預售，分別提供624至930個單位。6幅地皮合共提供4469個私人住宅單位，將在2017年8月至2019年3月陸續落成。

公營房屋方面，今年下半年主要供應將是位於太子道東的綠置居計劃，項目提供857個住宅單位，供公屋住戶申請，房委會資助房屋小組於9月討論申請細節，最快10月接受申請。

至於市區重建局的煥然壹居和啟德1號（I）之間的啟德第1G區1（B）號地盤，則屬新居屋項目，預計2018/19年度落成，提供約700個單位，料項目可望於未來一至兩年推出市場預售。

7地待售再添六千戶

此外，地政總署今年2月公布的本財政年度賣地表，已加入7幅位於啟德發展區內的私人住宅用地，有機會在明年3月底或之前推出招標，該7幅用地可興建共約6000個住宅單位，若順利批出，將陸續在未來4至5年推出預售。

政府考慮修訂該區發展，把部分酒店用地改為住宅用途，估計可再增加約1.1萬個住宅單位供應，令全區的公私營住宅總數增加至約4.45萬伙。

在樓市氣氛轉活帶動下，本港地價明顯上揚，屯門區住宅地皮每方呎樓面地價更在兩周內狂飆66%。地政總署亦打鐵趁熱，推出本季度最矚目的九龍塘筆架山龍翔道住宅用地在9月2日起招標，9月30日截標。市場估計，用地估值約61.7億至72億元，每方呎樓面地價約1.8萬至2.1萬元，日後總投資額料逾100億元。

下月底截標

最新推出的龍翔道住宅用地，位於畢架山花園附近，佔地約23.52萬方呎，可建樓面約34.28萬方呎，市場預料可提供約270個的住宅單位。

至於今年初曾流標的元朗凹頭住宅地，今天正午截標，可建樓面約36.76萬方呎。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文因應最新市況，把年初就該用地所估算的估值調高20%，即為9.2億至10.7億元，每方呎樓面地價約2500至2900元。

包括1881 Heritage商場 中區貴重商廈

日前市場消息指，長實（01113）旗下中環中心以348億元易手，引起市場哄動。坊間即時流傳一份長實旗下可供發售項目的清單，估值由數十萬元車位，至數百億元的全幢商廈，均成為代理尋寶的對象。

有地產代理指出，除了拆售車位外，過去長實甚少出售香港貴重的項目，自從中環中心落實供財團洽購後，業界即時把長實手上的非核心項目視為重要資產。有代理公司即時動員前綫員工搜羅長實的非核心項目清單，讓員工按圖索驥向長實自行洽購。

長江集團中心 去年估值270億

根據坊間流傳的長實「尋寶圖」顯示，長實手上持有逾50個項目可供發售，涉逾1,180億元，包括中區數幢貴重的全幢商廈，除了中環中心外，還有長江集團中心，樓面面積逾126.3萬平方呎，連1,038個車位，據2015年2月估值達270億元。

至於商場估值最貴是尖沙咀1881 Heritage商場，總樓面約13,023平方呎，去年2月的租金收入約6,943萬元，當時估值是136.3億元。其次是紅磡黃埔花園商舖及車位，商場樓面面積約15.9萬平方呎，連約1,026個車位，去年2月租金收入為5,236.4萬元，當時估值達128.5億元。

西環均益地舖 估值350萬最平

除貴重的商用項目外，「尋寶圖」內還羅列了不少非核心的物業，例如觀塘麗港城麗港街12號A區幼稚園，樓面面積約14,854平方呎，租金收入約230萬元，估值約4,100萬元。而「尋寶圖」內最平入場費的項目是，西環均益大廈二期地下47號舖，面積約797平方呎，去年估值約350萬元。

另一方面，有活躍市場的投資者看過該份尋寶清單後指出，較容易被本地投資者吸納的相信是長實手持的車位項目，主要因為車位項目投資金額較細，現時投資市場較容易脫手。而根據該份尋寶清單資料顯示，長實目前有8個停車場可供洽購，一共涉及1,000個車位或電單車位，當中最平一個是，荃灣翠濤閣停車場，共有78個車位，去年初估值2,730萬元，平均每車位35萬元。

本報記者曾聯絡長實方面證實該份「尋寶清單」的真偽，惟至截稿前未獲回覆。

政府公布下周五（9月2日）將推出筆架山龍翔道地皮招標，可建樓面約34.3萬平方呎。近期超級豪宅市道升溫，測量師估計高見72億元，樓面地價達2.1萬元，或成九龍區新地王。

龍翔道豪宅地面積23.5萬平方呎，指定作私人住宅用途，地積比率約1.5倍，可建樓面約34.3萬平方呎，發展規模及密度均較嘉里（00683）在去年投得龍翔道東面的地王（每呎樓面地價2.05萬元）為高。地皮將於下周五招標，並在9月30日截標。

另外，今年初流標的元朗凹頭地皮，將於今日截標。萊坊測量師行上調估值兩成，最新估值為9.2萬至10.6萬元，樓面地價2,500至2,900元。

「一人得道，雞犬升天」，這句說話形容時下地價相當適合。屯門青霞里地皮前日以超高價成交後，不少測量師即時調升最近招標地皮的估值。萊坊高級董事林浩文表示，今日截標的元朗凹頭地皮估值調高15%，由9.2億元增至10.6億元，每方呎樓面地價約2,500元至2,900元。

元朗凹頭住宅用地佔地306,311方呎，以最高1.2倍地積比率計算，可建總樓面為367,569方呎。回顧這幅用地，年初曾在收到10份標書的情況下流標收場，今次重推由於未有改動招標條款，業界此前普遍對其招標反應看淡。然而，最近地價頻頻以高出預期上限價甚多的水平批出，不少測量師開始改變看法。綜合市場資訊，新估值介乎約6.6億至14.7億元，較年初估值平均跌約二成至三成。

測量師料流標機會低

林浩文除調高地皮估值20%外，亦預計凹頭地可望收到約10份標書，再流標機會低。不過，他重申地皮在西鐵鐵路橋附近，有噪音、架空鐵路及排污管道等問題，而且項目內數部分被劃作不可構設建築物地段，令日後建築物佈局將受到不少限制。他預計中標者未來總發展成本約20億元至25億元，興建中小型單位及上車盤為主，落成後約每呎1萬元起。

至於中原測量師行執行董事張競達表示，凹頭地年初曾經流標，估計政府今次重推會放寬底價，避免再次流標，加上近期市況回勇，發展商投地積極，預計招標反應將會不俗。

筆架山豪宅地下月招標

此外，地政總署昨日公佈，筆架山龍翔道住宅地將於9月2日招標，9月30日截標。項目位處豪宅地段，地盤面積235,183方呎，可建樓面342,769方呎。林浩文指，市區豪宅地皮供應稀少，估計不乏本地及中資發展商追捧，料至少15個發展商入標，估值約62億元至72億元，樓面地價每方呎約1.8萬元至2.1萬元，總發展成本可達100億元。