時逾半年 房市仍無激情

利多無效
央行3月宣布房貸信用管制解禁已過半年，但房市仍未見好轉，根據實價登錄資料統計，33個解禁區中，今年前7月價量表現，多較2014年同期衰退，專家認為，近來房屋稅爭議延燒，買賣雙方價格認知擴大，即便央行釋出利多也不見發酵，短期仍維持盤跌格局。

央行自2010年6月首次祭出選擇性信用管制措施，歷經4次加碼，管制範圍從最初台北市及新北市10區，最終擴大至北市全區、新北17個行政區、桃園4行政區都受到管制，2012年更增列豪宅管制。不過隨著打房政策奏效，央行2015年8月起逐步鬆綁，至今年3月除豪宅外已全數鬆綁。
央行雖終止打房，房市卻未見回溫。全國不動產企研室主任張瀞勻指出，33個管制區在央行鬆綁半年後，除萬華、龜山區受交屋潮挹注，其餘交易量全衰退，價格部分則有25個鬆綁區不僅沒回漲，反受房屋稅加稅衝擊，相較於2014年高點呈現下跌趨勢。

蛋黃區見量縮價跌
跌幅最深的新北市八里區，在去年8月就已先鬆綁管制，今年前7月均價為19萬元，仍比2014年同期的23.5萬元，下跌19%，當地房仲指出，主因今年釋出多為中古屋，拉低房價。
台北市蛋黃區也出現一片量縮價跌，張瀞勻指出，領跌區域包括大安、信義區過去受到重大建設議題發燒、豪宅交易拉抬，價格水漲船高，但隨政府稅改、高總價產品受到重重限制及建設停擺，打跑投資客、高資產族也縮手，房價無法止跌。

加稅手段應更緩和
台經院副研究員劉佩真表示，央行今年3月鬆綁信用管制，加上4度降息半碼，理論上對房市會產生提振效果，但受經濟面表現未如預期、房屋供需雙方仍處在結構上調整，及近來爭議不斷的房屋稅，種種因素皆凌駕在降息之上，讓整體房市維持盤跌格局。

劉佩真指出，房屋稅若持續依目前方式調整，明顯是在傷害房市，今年前5月我國名目薪資相較去年同期減少0.22%，然而今年不管在公告地價或是公告現值皆大幅調漲，「也就是說我們的名目薪資沒有成長，但仍在加稅，未來政府檢討房屋稅基及稅率手段應更緩和。」

有購屋意願的民眾黃先生說，目前利率確實滿低的，若自己要買間4、500萬的房子，現在只存到百萬，即便剩下全用首購貸款，每月仍要還1.7~1.8萬元，會再觀望一下。


自由時報
房貸壓力仍重 雙北雙破50％

就算首季雙北市房價所得比較前季減輕，但兩都貸款負擔率仍超過五成；換句話說，可支配所得超過一半要拿去繳房貸，根本不符「購屋三三三法則」（自備款三成、房貸支出不逾家庭所得三分之一、寬限期不超過三年），想在雙北買殼仍大不易。

貸款負擔率是指中位數住宅總價貸款每月攤還額除以家戶月可支配所得中位數；代表中位數住宅總價的每月應償還本利和，占家戶可支配月所得中位數的比率狀況，比率越高代表房價負擔能力越低。

根據最新報告，今年第一季全國貸款負擔率為三十五．三五％，相較前季減少○．四六％。六都中的台北市為六十二．二四％，新北市為五十一．九二％，桃園市為三十一．八一％，台中市為三十七．○四％，台南市為二十九．○六％，高雄市為三十二．○三％；除桃園、台南較前季略增外，其他四都都是下降。

走出雙北市，大多數縣市房貸負擔率落在二到四成，屬可合理負擔範圍內。若以家戶月所得六萬元為例，假設二十年期本利均等攤還方式、貸款成數七成、固定利率一．八一六％及貸款負擔率三十％等條件設定下，推算可合理負擔房屋總價應在五一七萬元以下住宅。

本季中位數房價低於五一七萬元縣市，包含台南市、宜蘭縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、基隆市、嘉義市等十三縣市。

央行大鬆綁房市半年，還有半數以上區域下跌！央行2014年8月13日、2015年3月24日陸續解除選擇性信用管制區，被視為大利多，但全國不動產統計2014年、2016年1-7月內政部資料發現，除萬華、龜山受交屋潮挹注，其餘交易量全衰退，且價跌超過一成的就有六個行政區，央行利多似乎無法讓房價回漲。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，33個管制區在央行鬆綁半年後，房價仍無起色的即有25個行政區，且受到房屋稅加稅衝擊，相較於2014年高點呈下跌趨勢！新北市八里區價跌最多，2016年前七月均價為19萬元，比2014年下跌19％，全國不動產八里龍米加盟店店長游瑩琪指出，八里區產品單價落差非常大，2016年以來低單價的中古屋大樓、公寓非常多，導致整體均價下滑；其次的桃園市龜山區下跌16％，推測受到合宜住宅單價拖累！

有趣的是，擠進跌幅前10名的管制區中，就有7個蛋黃區，包含台北市中心的大安區、信義區，下修幅度達15％、13％，其餘3區也是過去極具話題性的行政區。

此外，33個管制區中有6個行政區呈現微幅上揚趨勢，漲幅2-8％，包含：台北市萬華區、新北市蘆洲區、林口區和鶯歌區，以及桃園市兩區桃園區、中壢區，推測受到新成屋交屋、區域建設話題拉抬，全國不動產林口文化二路加盟店經理譚淑妃提到，尤其2014年房市大多頭，預售屋買賣熱絡，絕多數在2016年交屋，造成各行政區均價混亂。


而張瀞勻指出，領跌的區域在過去受到重大建設議題發燒、豪宅交易拉抬，價格水漲船高，但隨著政府稅改、高總價產品受到重重限制以及建設停擺，打跑投資客、高資產族縮手，房價也跌了。

張瀞勻分析，近一年房價從盤整、回穩到下跌，主因是房地合一上路前，部分多屋族對於該稅制不清楚，甚至心生恐懼，因此願意平賺或少賺出售，但央行3月解除所有管制區、調降利率，銀行業開始為了搶業績祭出優惠房貸，買氣一度回穩，卻也強化了賣方信心，價格從盤整趨於平穩！

全國不動產總經理石吉平補充，價格修正後，以往價不可攀的蛋黃區也浮現買點，且在建商帶頭讓利的情況下，預期第四季中古屋將會連動調整價格，交易量可望回升。

近來新北市地政事務所接獲民眾反應有人持偽造的他項權利證明書及建物登記謄本偽裝已辦理完抵押權設定登記，以取信於被害人騙取貸予金錢案例，新北市政府地政局提醒民眾對於所持登記文件資料有疑問時，可親自調閱謄本或向地政事務所查證確認，以保障財產權益。

新北市政府地政局表示，近期有民眾持多份他項權利證明書及不動產登記謄本洽地政事務所協請查證數件抵押權設定情形，才發現其所持抵押權他項權利證明書為彩色列印，無相關暗記且紙質較厚，且部分他項權利證明書所載內容未曾至地政事務所辦理抵押權設定登記，純屬不法人士彩色列印與登記權利憑證相似之文件予被害人，使其誤信已辦理抵押權設定登記進而撥款，現當事人已報案處理。

地政局提醒民眾，為維護交易安全，保障權利人產權，於接洽不動產相關案件時應提高警覺，對於所持登記文件資料有疑時，可向地政事務所查證確認，登記機關會調閱受理案件相關資訊，檢核權利書狀之樣式、書狀字號、機關印信、歷任首長簽字章及其任期等資料，以確認真實性。民眾如有任何疑問，歡迎電話洽詢新北市政府地政局或各地政事務所，將有專人提供詳盡的說明。

日前有網友媒體針對全球外派人士進行「外派內幕調查」，調查外籍人士的生活品質、更人收支及工作和生活平衡等項目，結果顯示台灣是外派人士心目中的最佳居住地；不過台灣環境好歸好，租房子卻讓人好頭痛，日前就有外籍人士拍影片說出他們的煩惱「租房子好麻煩！」

台灣No.1！全球最大外派社群網路InterNations日前針對全球外派人士進行調查，結果顯示台灣是他們心目中最適合居住的地方，在生活品質和個人收支兩個項目中都獲得最高評價；不過台灣好歸好，租房子卻是件讓外籍人士頭痛的事，不要鬧工作室日前拍攝影片指出，像是房東不會說英文、台北房租太貴、照片根本看不出來房間長啥樣等等，都是造成外國人租屋困難的主因。

而對於房東來說，要出租房子給外國旅客除了語言不通造成麻煩外，害怕出問題也是其中一項，不過永勝資產管理執行長徐明達就向好房網雜誌表示，把房子出租給外籍人士一點也不難！他指出，不少房東想省事，就會把房子交給經驗豐富的代管公司，代管公司在挑選房客上就會更嚴謹，房東也可以得到高於一般行情2~4成租金作為報酬。

如果害怕外籍房客出問題的話，徐銘達建議，房東可以在立約前要求租客們出示相關居留證及護照，以免外籍人士突然離境，積欠的款項將難以追討；或是請外國租客找一位台灣友人當保證人，如果害怕真的發生不履行租約的狀況，可以依照契約找保證人追討租金。

少子化所導致的人口老化已是現在進行式！根據國發會最新統計，一名老人原本是由20名青壯年負擔，45年後預估是1.3名青壯年就要養一名老人，少子化加上人口老化，人口紅利轉負，房市交易恐雪上加霜。

根據國發會推估民國50至150年人口金字塔及扶養比，發現民國50年是20名青壯年負擔一名老人，扶幼比是88.8％，扶老比僅占4.8％。但是受到生育率降低影響，今年開始每平均每5.6名青壯年就要負擔一名老人，扶幼比及扶老比各站18％，預估30年後，扶老比將正式超過5成，每1.7人負擔一名老人，到民國150年，剩下1.3名青壯年負擔一名老人，顯示人口老化不是口號，而是現在進行式。

由於「人口紅利」是房市發展的關鍵因素之一，少子化及人口老化恐怕讓房市交易雪上加霜，連氣象專家李富城都在臉書上表示，從人口結構觀察，除了台灣長年在外的人口有500萬人之外，再加上2020年時，出生人口及死亡率將呈現「死亡交叉」，種種跡象都顯示「台灣房市沒救了」。

包租公律師蔡志雄也曾在臉書上表示，千萬不能放任少子化，若真走到「絕子絕孫」房價才會跌的地步，「那台灣的經濟也真的爛到不行」，因此呼籲少子化的問題一定要解決。

國發會預估，2061年（民國150年）15歲以下幼年人口將減少139萬人，15至64歲工作年齡人口減少783萬人、65歲以上的老年人口將增加404萬人，少子化、高齡化現象將更趨明顯，育齡、工作人口減少、老年人口增加，不但加深青壯年的經濟負擔、衝擊房市，更會拖垮國家經濟。

央行房市「緊箍咒」鬆綁，也難救房地產「價跌量縮」趨勢。房仲業者統計，大台北地區33個行政區信貸措施陸續解禁半年以來，31個地區交易量縮，其中11個區域量縮逾4成，25個行政區房價走跌，6個區域房價下修逾1成，新北市八里區房價跌幅甚至近2成。

央行於去年8月及今年3月陸續解除選擇性信用管制區，目前大台北地區（北北桃）33個行政區已全數鬆綁，但政策鬆手、調降利率、銀行優惠房貸，似乎無法挽回崩壞的房市買氣。

全國不動產統計大台北33個管制行政區，在央行政策鬆綁半年以來，今年前7月與2年前相較，除萬華、龜山區受惠交屋潮挹注，交易量仍逆勢成長之外，其餘31個行政區全部量縮。其中，新北五股區量能衰退52％最多，北市松山、大安、文山、信義、南港、士林、中正、大同、內湖、新北鶯歌等區，交易量皆較2年前下滑超過4成。

在房價方面，有25個行政區房價較2014年高點呈現下跌走勢，其中，新北八里價跌最多，均價從2年前的23.5萬元，下跌至今年的19萬元，房價跌幅19％。另外，桃園龜山、北市大安、信義區、新北新店、泰山區，也都下修超過1成。

33個解除管制行政區中，只有北市萬華區，新北蘆洲、林口、鶯歌區，以及桃園市桃園區、中壢區，因新成屋交屋拉抬，房價上漲2％~8％。

全國不動產八里龍米加盟店長游瑩琪指出，八里區產品單價落差大，今年以來低單價的中古屋大樓、公寓交易多，導致整體均價下滑；而桃園龜山區房價下修，推測應是受到合宜住宅單價拖累。

至於新案市場，住展雜誌企研室經理何世昌表示，整體雙北市近1年房價都是跌，不管是不是鬆綁區，但是林口是唯一房價相對穩定的區塊，主因是捷運共構與豪宅案領軍下，成交價未再進一步下探。

全國不動產總經理石吉平認為，房價修正後，以往房價高不可攀的蛋黃區也浮現買點，且在建商帶頭讓利下，預估今年第4季中古屋將連動調整價格，交易量可望回升。

受到預售屋降價衝擊，中古屋「破盤價」恐怕更多，但換個角度想，這也是許多人搶進蛋黃區的好機會。有網友就表示在台中看到一間屋齡25年的中古屋，不但裝潢精美，開價也便宜，讓他既心動，卻又怕暗藏危機。網友及專家都建議，再美的裝潢，都不比「拉管線」重要，提醒原po小心買到投資客最愛的「鬼屋」。

想買精美中古屋，又怕上當受騙？網友odbc在PTT上表示看中一間屋齡25年的中古屋，整理得很漂亮，開價也不到700萬元，特別是每一個房間、客廳、廚房、廁所浴室都裝潢得很好，「床上還放了大熊...簡直就跟型錄一樣」，覺得「一切實在太美好了」不過，網友卻懷疑，花這麼大的心力重新裝潢，自己卻不住，「感覺怪怪的」，詢問網友買這類的房子，該注意什麼？

有網友提醒，買這種裝潢精美的老房子，要注意「裝潢底下的東西」，太老的房子還會有水管漏水、鋼筋鏽蝕、電線老舊、壁癌橫生、黴斑、水泥剝落龜裂等問題，更有網友直指「投資客最愛買鬼屋裝潢遮起來，貴一百（萬）賣給自住客」，提醒管線如果沒有重拉，什麼都是假的。

房產專家賴淑惠向YAHOO奇摩地產表示，裝潢過度精美的老屋還是少碰為妙，通常屋齡高的房子可以藉由裝潢讓屋況變得不錯，但是舊管線、漏水、壁癌等問題都可能被裝潢掩蓋掉，等買進一段時日就現出原形，又要花一大筆修繕費。因此，賴淑惠建議可以買屋況差，但是屋齡較不高的房子，寧願自己重新裝修，也不要買看不到屋況的老屋。

央行全面鬆綁房貸已半年，官方資料顯示，多數鬆綁區交易量並未明顯回升，房價也無起色，尤其是北市大安、信義區，房價跌幅仍達15%、13%，名列北北桃跌勢最重前五名。

其他房價跌較深的是新北市八里、新店、桃園龜山。八里房價較2014年高點下跌19%，目前暫居北北桃鬆綁區跌幅第一，龜山跌16%排名第二，新店跌幅為13%。

央行自2010年起祭出四波信用管制，管制範圍從北市擴大到新北、桃園，合計北北桃共有33個行政區列入房貸管制區。去年8月央行先解除八里、鶯歌、桃園房貸管制，今年3月則宣布全面解除區域管制。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，央行解禁，市場視為大利多，但觀察近半年鬆綁區買賣移轉棟數，除了北市萬華區、桃園龜山區因交屋潮，交易量和2014年相比，出現回升外，其餘都呈衰退。

房價方面，和2014年相比，33個管制區中，有25個房價呈下跌，有6個行政區價跌超過一成。房價下跌最多的是新北八里區，今年前7月均價一坪19萬元，跌破二字頭，跌幅達19%。北市大安、信義、南港、松山區，新北市新店、中和等也都名列跌幅前10名。

另有6個行政區呈現微幅上揚趨勢，包含北市萬華區、新北市蘆洲區、林口區和鶯歌區，以及桃園市兩區桃園區、中壢區，主要今年有較多新成屋交屋，拉高實價均價，並非房價回漲。

新版亞洲矽谷計畫周四（8日）行政院會拍板，以推動創新創業、物聯網為二大主軸，目標擬推動100家企業在台設創新研發中心，並協助新創事業成功；期吸引IBM、思科等國際級企業至少2家以上來台投資，使物聯網成我國下一個兆元產業。

在新創圈批評亞洲矽谷為硬體園區思維，助漲桃園炒地皮後，行政院力邀新創圈溝通多次，擬訂新版亞洲矽谷計畫，強調軟體面規劃，及物聯網試驗場域的跨區多元化。亞洲矽谷計畫以創新創業、物聯網為推動主軸，研擬4大策略為，強化創新創業、鏈結矽谷、物聯網生態系，及試辦場域及計畫。

106年亞洲矽谷新增50多億元預算，包括延續性計畫共112億元，目標期促成100家新創成功並促外商在台成立物聯網創新研發中心，並爭取至少2家國際級企業投資，並促國內企業成國際級公司。其中強化創新創業，以人才培育、資金供給、法規鬆綁等為重點，政府不但要建構友善國際人才來台環境，培養物聯網及創新創業跨領域人才，推動跨校際虛擬學院，增訂軟體及跨領域學程；國家級投資公司管理之基金也會補足新創A輪及B輪資金動能；並與金管會研商新創企業上市櫃條件，以利新創企業IPO到資本市場籌資，或出售新創企業股權。

法規鬆綁將建立數位經濟法規，公司法全面修法，試辦金融監理沙盒；鼓勵學校老師研發創新創業，所得稅法增加吸引國際人才，採購法修正採最有利標等，促進創新創業。鍵結矽谷方面，希望透過創投或人才交流，將矽谷研發引進台灣；國家級投資公司投資的矽谷企業也要引進研發能量來台。

高層透露，目前已向IBM、思科等美日外商招手參與物聯網及新創企業投資，研華、英業達等IT產業也有興趣投入物聯網應用服務端投資，國際預估2025年物聯網產值估3~6兆美元間，物聯網有機會成我兆元產業。

新竹市路平專案，一直是重要的施政項目，截至今年已改善總面積達90萬平方公尺，包括景觀大道、光復路、中山路及東大路1段等92條主要道路，專跑國道客運的鄭姓駕駛說，光復路車流龐大，路面坑洞多，自從路平後，車子不必左閃右躲，實在有夠讚。

市長林智堅透露，為確保道路鋪面平整，今年特增「高低平坦儀」及「慣性剖面儀」2項利器，檢測廠商刨鋪後的平整度，要求高低差需小於0.26公分，若超出範圍，輕則罰款、重則重鋪。另避免人孔蓋造成道路凹凸不平，刨鋪改善後的路面，除汙水人孔蓋及救災用消防栓外，其餘人孔蓋皆埋入地下。

他還說，市府從預算、修法，再到全民監督「三箭齊發」，將「道路養護預算費」從過去8300萬，提高至2.3億，至今改善總長度達68萬388公尺、總面積90萬1292平方公尺。

林智堅說，現路平改善面積已達90萬平方公尺，明年度的路平計畫，工務處已著手規畫，並依「新竹市市區道路養護先期作業計畫」，進行道路路面損壞清查，評估改善的優先順序，最快10月中旬可公布改善路段。

工務處呼籲，預定改善路段沿線上，管線單位若有計畫型的管線汰換、新建房屋有民生管線挖掘需求者，事先申請許可，並在工務處鋪設前挖埋完成，將大幅減少鋪好又挖的現象，維持道路平整舒適度。

新台中車站將於9月底完工啟用，台中市長林佳龍提出「文化城中城」振興舊市區，新車站周邊也將整合台鐵、市府土地、國防部及部分私有土地，帶動周邊發展。不過房仲業者普遍認為，相比七期新市政中心，新車站礙於舊市區發展潛力有限，店面行情難創高。

觀察台中車站周邊實價登錄資料，即便市況不好，去年仍成交2筆總價超過億元的商旅店面，分別位在台灣大道一段及自由路二段，反觀今年，最高價落在5月台中路上的1間5層樓透店，總價僅2050萬元，未再見高價成交的店面。

盼力振中區商圈
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，台中車站周邊屬老舊區塊，一方面因釋出不多，另方面高價店面屋主看好後市，讓利空間有限，造成買賣媒合有礙。而像是自由路、電子街等商圈，目前成為外籍勞工假日休閒去處，當地商圈發展傾向特殊化，也較不易推升店面行情。

住商不動產台中區經理賴萬指出，近來市府積極導入文創，比如開放附近老舊倉庫供店家承租，企圖活化舊商圈，不過台中發展重心西移，商圈也在移動，台中車站附近投資人減少，商圈要重返過去繁榮難度頗高。

台中市政府都市發展局長王俊傑表示，中區曾是台中最繁華地段，隨著新車站啟用，市府計劃結合現有的台鐵停車場、市有建國市場與國防部所管的南京新村土地等，串聯至干城重劃區，提振中區商圈。

　　今年以來，北京土地供應不斷減少。中原地產市場研究部統計資料顯示，在今年過去的八月份裡，北京市新增土地供應僅一宗，且為商業金融服務業用地，至此，北京的住宅用地從5月開始已經連續四個月保持零供應狀態。

　　土地供應的稀缺，導致五環內出現土地空心化，樓市豪宅化趨勢顯著。資料統計顯示，2015年五環內平均單套成交額為800萬，而在今年過去的前7個月裡，北京五環內商品房單套平均成交額已經達到998萬，這也是歷史上第一次北京五環內全面趨近千萬俱樂部，這也宣告著北京內城的豪宅化時代或將到來。

　　內環豪宅化源自土地稀缺

　　從北京市場預期看，到2017年，北京入市的豪宅將呈現一個非常明顯的沿五環分佈：最近五年，北京四環內住宅土地占221宗，土地供應比例只有4%。五環已經成為北京高端物業的分界線。

　　統計顯示，五環外出現了801套的6萬+的成交，五環外總價1000萬元以上的豪宅也出現了2162套，均刷新了歷史紀錄。

　　“未來本市新上市的商品房定價肯定會受高價地頻出的影響，繼續高端化趨勢，很多過去認為是非豪宅的區域也將供應大量的豪宅專案。”張大偉表示。

　　亞太城市研究會房產分會會長陳寶存則認為，高價地頻出使得北京商品房供應只能走豪宅方向，房價大幅上漲只是時間問題，“地價實在太高了，‘麵粉’既然那麼貴，做‘饅頭’肯定不划算，開發商要盈利只能做‘麵包’。我認為，三年以內五環附近的房價將突破10萬元/平方米大關，四環房價可能逼近20萬元/平方米”。

　　業內專家表示，除了供應稀缺，“地段至上”的規律也一直沒有被打破，豪宅本質上都是對稀缺資源和景觀最大化的極致佔有，佔據了城市核心區位的內城豪宅在北京市場上仍處於有利的競爭姿態。

　泰禾西府大院再下一城

　　在7月底，同一天开出丽泽板块的华润·昆仑域、德胜门板块的中骏·天宸和动物园板块的金地·华著三处内环豪宅以后，9月3日，泰禾集团(20.03,-0.290,-1.43%)（000732）携西府大院在京城内环豪宅这一战中再下一城。

　　资料显示，自2013年懋源摘得夏家胡同地王以来，以丽泽桥金融商务区为中心的西南二环到三环沿线，涌现了上述一批令人瞩目的地王项目，而且这些项目都称得上是中国最顶级开发商打造的最顶级产品线上的精品。

　　房地產行業人士分析稱，以麗澤商務區為核心，兩公里半徑內彙聚了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中國璽、昆侖域以及北京單價地王葛洲壩(8.27,0.130,1.60%)樊家村專案等多家頂級樓盤，在北京核心區板塊，這樣的頂級豪宅密度在以往極為罕見。

　　泰禾集團副總裁沈力男告訴證券時報記者，泰禾西府大院專案是泰禾集團內城豪宅“大院系”產品的首個代表之作，位於北京西三環，地理位置優越。據不完全統計，環繞三環、二環周邊的頂豪數量超過30個。價格區間基本在10萬元/平方米左右，部分專案的價格還更高。所以，雖然目前價格未定，但據估測西府大院每平方米均價應該在十萬之上。

　　沈力男此前透露，西府大院項目是昔日地王。2014年2月，泰禾集團力壓龍湖葛洲壩中化方興聯合體、融創、愗源、魯能等房企，以近50億元斬獲北京西三環西局地塊。該地塊也成為北京新興金融商務區——麗澤金融商務區附近的稀缺優質地塊。

　　沈力男表示，目前在北京市場上做豪宅的開發商比以前多了很多，從之前的星河灣、綠城，到現在的葛洲壩、首開等，很多之前做快周轉的開發商也進入豪宅佇列。同時，豪宅市場上還有新舊共存、尋找產品差異化的特點。現在的豪宅設計風格開始區別于以前歐美風格獨攬市場的格局，新中式豪宅漸漸成為主流開發趨勢。

　　除此以外，值得關注的是作為地王出身的京城豪宅，泰禾西府大院首次將私家診療服務引入專案之中。

　　早在今年3月份，泰禾在美國收購一家醫療公司，已展示出佈局大健康助力地產項目的想法。今年5月，泰禾集團大股東泰禾投資又與美國醫療聯盟國際部（PHI）正式簽署戰略合作協定，雙方將合作在北京通州打造國際綜合性醫院，在健康領域更進一步。

　　泰禾集团内部人士表示，泰禾在发展战略上形成了 “地产＋金融＋健康＋文化”四大产业多元发展的布局。泰禾集团董事长黄其森对此认为，未来泰禾就是要围绕人们的衣食住行、吃喝玩乐、生老病死，即围绕一个人的全生命周期提供独具特色的产品和服务。

　　根據深圳市規劃國土委數據顯示，深圳上周（8.29-9.04）新房成交均價為70025元/m2，環比上升54.5%，周均價成為今年以來第二周站上7字頭！不過，根據中介機構提供的成交數據顯示，上周深圳均價破7的主要原因，在于上周南山區天鵝堡等高端項目備案成交佔比明顯增加，屬于結構性價格上漲。

　　成交數量方面，上周深圳新房成交708套，高于8月前4周周均成交套數523套，成交面積為約8.1萬平方米，環比較前期分別上漲120.6%和178.3%，主要由于前期新房成交基數較低。

　　區域來看，寶安、龍崗和南山是上周全市的成交大戶，佔全市總成交(1843.00,0.000,0.00%)量的94.8%，其中龍崗成交佔比高達41.4%，寶安為29.4%，南山上周佔比24.0%，大幅高于前期的1.6%，上周全市各區域成交套數均較前期有所上升。上周南山均價100636元/㎡，成為上周均價最高的區域，一定程度上拉動全市成交均價大幅走高。福田上周有2套的成交量，均價為84375元/㎡。中糧雲景花園南區以44套成交量居于第一，融湖時代花園以36套的成交量位于第二。

　　上周（8.29-9.04）深圳全市共有四個項目獲得批售，其中住宅批售總套數為1616套，總面積為20.3萬平方米；商務公寓批售總套數為533套，總面積為3.2萬平方米；商業批售總套數為260套，總面積為4.6萬平方米；辦公批售套數為332套，批售面積為2.2萬平方米。

　　上周全市有3個項目入市，共有1139套房源。其中HBC匯隆中心和華僑城香山美墅上周一入市。金九”的首個周末，深圳樓市表現冷淡，僅一個項目華苑開盤。根據深圳中原研究中心監測，9月份全市將會有21個項目入市，在開發商在加快推盤速度的基礎上，如果加大營銷力度，現階段買賣雙方僵持的狀態將會有多緩解，市場熱度也會明顯上升。

　　二手房方面，根據深圳中原研究中心的監測，上周（8.29-9.04）深圳二手房共成交1435套，成交面積約為12萬平方米，環比較前期分別下降了12.1%和12.5%。上周成交量跌破1600套，但是仍高于6、7月份周平均值1224套。

　　從上周的情況看，二手住宅成交均價仍為57684元/㎡，環比上升12.59%，增幅上漲明顯。分區情況來看，上周成交的1435套二手住宅中，僅龍崗佔比在2成以上，佔比高達26.3%，位居全市首位。寶安、福田、羅湖的佔比分別在15%-19%之間。

　　隨著傳統“金九銀十”旺季到來，市場供應量小幅上升，根據中介機構提供的數據顯示，9月份深圳全市將有21個項目入市。同時，新房訪客相比之前也有所增加，但由于深圳房價居高不下，訪客對價格敏感度仍較高，觀望情緒仍然比較濃厚。

　　證券時報記者了解到，上周深圳全市業主報價從板塊分區來看，僅有3個區域價格上調，業主報價在此前持續走高的狀態下有一定收緊，但震蕩狀態仍在持續，且超過8成的片區報價下調。

　　展望後市，深圳鏈家研究院相關負責人接受記者採訪時表示，“金九銀十”已來，據悉不少年內有購房計劃的置業者，前往看房的意願有所增加，同時一些有換房意願的業主也在放盤，預計9月份市場會在7-8月穩定的基礎上，有所突破、提升。

　　深圳中原研究中心分析認為，雖然“金九銀十” 傳統周期到來的首個周末，深圳樓市活躍度不足，開發商探市意圖明顯，但開營銷中心和樣板間的項目數量較8月份增加明顯，預測後期推盤數量會逐漸增多，剛需客擇機入市的可能性較大，短期內深圳樓市的拐點不會出現，但目前客戶價格敏感度依然較高，價格上漲依然乏力。

　　北京二手住宅成交均價達49102元/平方米，環比上漲2.2%。並且，該市二手房市場呈現房源新增供給短缺、業主漲價意願強烈、重回賣方市場等特點。

　　鏈家研究院統計數據顯示，8月第三周北京二手房網簽量重回5500套大關，第四周升至5952套，基于鏈家較大的市場佔有率，業內人士分析指出，目前北京二手房市場正處于升溫階段，後期網簽規模將進一步擴大。

　　在價格上，8月第四周，北京二手住宅成交均價為49102元/平方米，環比上漲2.2%。均價較大幅度上漲有兩個原因：一是中心城區成交佔比上升這一結構性因素影響，二是目前房源不足、買方熱情高漲，導致強勢的賣方市場進一步加強，賣方主導下的價格呈現大幅上漲態勢。8月第四周新增房源挂牌價為51666元/平方米，繼續快速上漲。

　　另一個讓市場更緊張的指標是可售房源不足。8月第四周鏈家可售存量僅為7月初的80%，兩個月內可售房源下降了20%，與可售存量不足對應的是去化速度呈現明顯加快趨勢，8月第四周去化速度為7.04%，預計後期房源將變得更加稀缺。

　　種種數據顯示，8月北京市二手房的成交量已有追趕3月二手房成交高峰的趨勢。不過，3月和8月市場火熱的原因，仍有一些不同。

　　根據鏈家研究院數據，截至8月28日，8月鏈家的成交量為3月的87.3%，可見8月市場實際成交十分活躍；在成交均價方面，3月環比增幅為4.3%，而8月成交均價在更高位的基礎上環比增幅高達5.5%，某種程度上8月的市場表現比3月更激進，成交價格可以説呈“跳漲”態勢。

　　鏈家研究院分析認為，8月二手房均價上漲背後是一係列連鎖反應。一方面，前期樓市熱潮消化大量房源，造成房源明顯不足。另一方面，股、匯、債等市場表現欠佳，房産作為主要的資産配置標的備受追捧。供需矛盾加大直接導致挂牌均價走高，手握房源的業主強勢抬價，而購房人因擔心房價繼續大漲，以後更買不起，被迫接受高價，于是簽約均價繼續走高，而為控制成本，客戶縮短決策周期，減少看房數量。成交周期的縮短讓庫存更加不足，供需矛盾進一步加大。

　　在貨幣寬松的背景下，全國樓市房價仍在繼續上漲。隨之而來，部分樓市火爆的城市出臺相對嚴格的調控政策。

　　根據某機構據顯示，2016年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12270元/平方米，環比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點。從漲跌城市個數看，68個城市環比上漲，29個城市環比下跌，3個城市持平。其中，漲幅居前十位的城市依次是：無錫、珠海、昆山、廊坊、佛山、上海、東莞、杭州、濟南、蕪湖。

　　易居智庫研究總監嚴躍進指出，目前房價漲勢從一線城市向二線城市蔓延，隨著二線城市房價不斷上漲，地方政府均有壓力，因此這些房價上漲幅度過快的城市均可能出現相應的調控措施。

　　火爆的市場

　　根據某機構統計發現，8月樓市熱度不減，百城住宅均價環比、同比漲幅均擴大，部分城市房價漲幅較大且主要集中在長三角(3451.55,-4.350,-0.13%)、珠三角(5979.36,27.410,0.46%)、環渤海(2866.30,-0.400,-0.01%)三大城市圈。

　　從城市看來，2016年8月十大城市主城區二手住宅平均價格上漲1.34%，漲幅較上月擴大0.64個百分點。十大城市中九個城市上漲，上漲城市數量較上月減少一個，但多半城市漲幅擴大。

　　具體來看，武漢漲幅最大，為3.59%；天津緊跟其後，上漲3.45%；杭州、北京漲幅均在2%-3%之間；南京上漲1.19%；成都、上海、廣州、深圳漲幅均在1%以內，重慶與上月基本持平。

　　快速上漲的房價，和不斷發酵的土地市場，使得很多城市樓市火爆。

　　以武漢為例，8月23日，武漢廟山普安村一地塊遭遇多輪競拍，最終以422%的高溢價率、7299元/平方米的樓面價創造江夏區新高。

　　根據2016年武漢市國有建設用地供應計劃，武漢今年住宅用地供應總量為15952畝，為近5年來的最低值。某機構華中分院市場研究總監李國政表示，2009年起武漢大規模推進二環內城中村改造，到2014年基本結束，進入舊城改造階段，地供應量自然就少了，以至于每一宗熱門優質地塊一經推出就遭眾房企圍搶。

　　正榮地産總裁林朝陽認為，武漢是長江經濟帶戰略中遊的戰略支點城市，2015年武漢GDP達1.1萬億元，在華中有重點地位。同時，截至2016年一季度，武漢住宅成交均價已達9250元/平方米，未來升值空間可觀，因此選擇武漢。

　　除了武漢，合肥、廈門的樓市一樣火爆。6月末的土地拍賣上，合肥19宗地集中出讓，總面積1826.7畝，累計攬金195.71億元，上述出讓土地中有7塊土地溢價率超過200%。

　　負責合肥區域的融創中國副總裁王鵬認為，合肥在全國的二線城市中，經濟發展潛力比較大。合肥市已明確是“工業立市”，産業布局結構較合理，制造業産值要比第三産業産值高35%，整體資産投資比例有35%投資于先進制造業及有效産能。

　　嚴躍進指出，庫存不足、房企看好，一線城市價格太高導致購買力外溢等因素使得二線城市在這一波行情中越發兇猛。

多城市進入限購重啟通道

　　8月3日，國家發改委發布《更好發揮投資對經濟增長的關鍵作用》，表示要進一步促進房地産投資健康發展，因城施策加大調控力度，此後，熱點城市調控不斷加碼。

　　8月11日，蘇州市人民政府新聞辦公室官方微信公眾號“蘇州發布”稱，自8月12日起，非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。

　　此外，蘇州從土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個方面對房地産市場進行新的部署和要求。

　　蘇州的這個舉動， 打響了二線城市限購調控的第一槍。隨後，其他城市也開始發酵，南京、武漢、廈門等地均出臺相應的政策。

　　8月31日早間，廈門國土局在其官網上發布公告稱，廈門市自9月5日起執行住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區域內向其銷售建築面積144平方米及以下的普通商品住房：一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；二、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；三、無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。該政策有效期至2017年12月31日。

　　這也是廈門時隔2年之後重啟限購舉措，而且該舉措與上一輪限購基本一致。2014年8月，廈門島外四區解除限購政策，島內兩區高端新建商品住房不再執行限購措施。至2015年1月，廈門商品房限購政策全面取消。

　　無獨有偶，8月31日晚間，武漢市重啟限貸政策，全市10個主城區的二套房首付從9月1日起提高至40%；有兩套房以上或兩套房貸均未結清的，則暫停發放貸款。這是該市8月18日打擊捂盤惜售之後，再次出手調控。至此，武漢成為繼合肥、南京、蘇州、廈門之後又一個收緊樓市政策的城市，也是該市繼2014年9月24日全面取消執行三年半的樓市限購政策以來，首次重啟房地産調控政策，以抑制房價過快上漲。

　　到了房地産的銷售旺季9月，更有市場消息稱合肥也將對限購進行討論。

　　“二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價格上漲，而且從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，從政策面走向來看，三季度其他房價上漲幅度超過10%的熱點城市樓市調控已經進入“限貸”政策出臺的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購”已經是大概率的事件。

　　克而瑞的報告指出，從現有政策力度看，“金九銀十”成交量大幅下滑的可能性較小，可以維持上半年月平均成交水平。如果未來熱點城市如上海、合肥、南京等繼續出臺收緊政策，在政策疊加效應之下，調控真就成為了“壓死駱駝的最後一根稻草”，四季度成交下滑也不可避。

　　中金證券地産行業首席分析師寧靜鞭認為，調控過後拐點將至，各地政策收緊因此房地産將進入下行空間。

中國社會科學院財經戰略研究院9月5日發佈的最新研究成果稱，2013年以來，我國百貨店陷入一個倒閉潮，目前，倒閉趨勢仍然在加劇。

“國家有關部門應當高度關注百貨店倒閉潮帶來的眾多問題，積極探討相關政策，對百貨業進行有效疏導，防止由百貨店倒閉潮觸發的系列震盪。”中國社會科學院財經戰略研究院等當日發佈的《流通藍皮書 中國商業發展報告(2016~2017)》稱，各級地方政府應審慎開發商業地產，防止再次形成購物中心、奧特萊斯、城市綜合體，甚至電子商務產業園區等的開發熱。

流通藍皮書作者、中國社會科學院中國社會科學評價中心主任荊林波介紹，近年來，我國國內的百貨店紛紛倒閉，這一倒閉潮表現在四個方面：

無論是國內的中小型百貨店還是大型百貨店都面臨倒閉的威脅。從2013年開始，我國開始出現中小型百貨店倒閉的情況，而後，大型百貨店也開始倒閉。RET睿意德中國商業地產研究中心資料顯示，2014年以來，大型百貨店已明確要關店的數量達到38家。2015年，位居百貨業之首的萬達百貨也開始危機四伏。萬達百貨從2015年6月開始大調整，將關閉10家嚴重虧損的百貨門店，並壓縮25家經營不善百貨門店的樓層，準備將門店精簡到50家。

外資百貨店也難逃倒閉的厄運。泰國尚泰集團旗下的購物中心尚泰百貨於2015年8月底關閉在華最後一家店鋪，正式撤出中國市場。英國零售商瑪莎百貨也決定在8月之前關閉上海市內的5家店鋪。關店數量較多的外資百貨品牌還有馬來西亞的百盛百貨、日本的華堂商場、港資的NOVO等。

百貨店倒閉的現象在一、二、三線城市都有出現。一線城市以北京、上海、廣州為代表，二線城市以杭州、成都等省會城市為代表，三線城市以青島、常州等為代表。百貨店在一、二、三線城市都出現倒閉現象，說明這是一個全域的問題，而不是區域的、局部的問題。

百貨店的倒閉趨勢仍然在加劇，部分購物中心也陷入倒閉潮。根據有關統計，北京、上海、廣州、杭州等地仍有數十家百貨店在2015年關門，而且部分購物中心也開始出現倒閉的現象。成都101購物藝術中心於2014年9月剛剛開業，而在2015年5月中旬突然關店。類似的案例還有很多。

荊林波分析，造成近年來我國百貨店倒閉潮的根本原因在於百貨店的盈利模式存在致命問題。

研究顯示，我國百貨店的盈利模式基本上是：百貨企業作為“二房東”，收取租金，同時採取聯營分成方式，從廠商的銷售額中抽成，大部分百貨企業的自營商品比例在10%左右，一線百貨企業毛利率也僅為20%左右，這比國外同行低出一半左右。甚至商家入駐萬達百貨並不需要繳納租金，只需要繳納水電物業費，萬達百貨參與其銷售抽成。萬達集團利用“低租養場”策略，實現萬達廣場的滿租開業。

“上述種種運作，使得百貨店的主要目標不是在商品經營上，而是在地產開發上，所以，百貨店的盈利能力無法直接實現，只能通過交叉補貼實現各業務之間的平衡。”荊林波說。

此外，消費環境受到影響，是造成百貨店倒閉的外部客觀因素。荊林波說，經濟發展減速，影響了消費者的預期。我國有效推進反腐倡廉，隨之而來的是公款支出大幅度下降，對於許多百貨店而言，失去了許多大顧客，尤其是各類禮品卡銷售的下降，給百貨店的經營帶來巨大衝擊。由於國內購買奢侈品的價格較高，所以，消費者在國內百貨店購買珠寶、手錶、箱包、化妝品等奢侈品的行為下降明顯，而越來越多的消費者選擇到境外購買。

荊林波說，競爭加劇，同業的過度競爭，加上快速崛起的電子商務的衝擊，是造成百貨店倒閉的致命原因。他說，我國近年來商業設施增長過快，出現了盲目開發的現象。有關調查顯示，僅中國50個主要城市的商業設施淨增合計面積就比2年前增加了80%，達到5.6億平方米，顯然，如此多的商業設施無法在短期內被市場消化完畢。

我國的百貨店還存在“千店一面”的問題，百貨店品牌同質化非常嚴重，百貨店之間品牌重複率一般都在60%以上，同一商圈出現許多百貨店品牌同質化90%以上的問題，而百貨店提供的商品和服務與當今消費者日益增長的需求之間仍然存在較大的差距。電子商務在我國快速發展，由於其交易快速便捷、價格合理透明，滿足了新一代消費者的現實需求，搶佔了傳統百貨業的市場份額。最後，百貨企業的人力、租金等經營成本急劇攀升，是壓倒眾多百貨店的“最後一根稻草”。

藍皮書建議，高度關注百貨店倒閉潮的升級問題，防止由百貨店倒閉潮觸發的系列震盪。積極探討相對政策，對百貨業進行有效疏導，防止百貨店倒閉引發的供應商哄搶物品所帶來的問題。政府有關部門應該設立專項培訓資金，對相關失業人員進行必要的培訓，引導他們尋找就業出路，安撫處理好相關社會問題。鼓勵百貨店探索改進傳統的盈利模式。順應業態變革潮流，百貨企業積極轉型。充分利用資訊技術，推進線上線下(O2O)融合互動。

藍皮書稱，地方政府應充分認識過度開發商業地產所帶來的潛在風險。伴隨著新一輪五年規劃的啟動，建議各級地方政府應當科學規劃，審慎開發商業地產，防止再次形成購物中心、奧特萊斯、城市綜合體，甚至電子商務產業園區等的開發熱。必須因地制宜，科學設計，合理佈局，保持商業設施的適度、協調與穩定，既要避免“大幹快上”式的一哄而上，更要防止“風捲殘雲”式的一哄而散。

內地客再度湧到本港掃豪宅，帶動一手市道持續升溫，按已知買家姓名作分析，今年第二季內地買家（以買家姓名拼音辨別）佔本港一手逾1000萬元住宅註冊量比率為23.6%，按季跌2.7個百分點；不過，涉及金額比例則達31.6%，創三年半季度新高，按季飆升9個百分點。美聯物業近日進行一項豪宅業主意見調查發現，受訪的193人中，逾七成受訪業主認為年底前樓價會平穩上升，可見市場對豪宅前景樂觀。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名分析，內地買家佔一手逾1000萬元住宅註冊量比率於首季及次季分別錄得約26.2%及23.6%，但內地客佔金額比率由首季的2.6%飆升至次季的31.6%，創2012年第四季後的3年半季度新高，相信是由於人民幣貶值，資金投向實物資產市場；加上發展商提供優惠，令內地客對本港一手豪宅的入市意欲增強。

至於內地客佔本港二手逾1000萬元住宅市場的比率亦見上升，次季註冊量升至約10.7%，成交金額增至約12.4%。

另外，今年首8個月逾2000萬元一手私樓註冊量約962宗，較去年同期的767宗大幅增加約25.4%。

淘大2房估值540萬 超歷史高價7%

銀行放貸承按積極，本報抽查20宗二手屋苑於8月份創新高成交個案，並就同類單位進行銀行估值，逾7成的估值可追上本年造價新高。牛頭角淘大花園兩房戶估值達540萬元，超歷史高位近7%。

業界指，近期銀行承按態度進取，估值不足的情況已見減少，將支持二手樓價持續向上。

多個屋苑上月連環創新高，本報統計其中20個於8月成交、造價或呎價創今年新高的單位，並選取該屋苑相同戶型及面積的單位，於滙豐及中銀（02388）進行網上估值，比較單位估值是否緊貼市況。發現約75%（即15個）同類單位的銀行估值均可追上新高造價，「估值跑慢造價」的情況未見急增。

康怡2房估價 多今年高位8%

其中，銀行對於港島及九龍區藍籌屋苑後市明顯較為樂觀。牛頭角淘大花園O座頂層連天台戶上月以498萬元沽出，屬實用面積356平方呎的兩房海景戶，造價創近1年新高。同座高層單位於滙豐銀行估值為540萬元，較今年高位造價高8%。若與屋苑歷史高價506萬元比較，更高出34萬元或近7%。

鰂魚涌康怡花園兩房戶（693平方呎）亦於8月份以693萬元成交價創下今年高位，類近單位於滙豐銀行新近估價為751萬元，較今年高價紀錄高出8%。換言之，選購一綫屋苑單位的買家，毋須過分憂慮估價不足的問題。

另一方面，部分造價接連破頂的屋苑，面對銀行估值滯後的機會較大。如熱門上車屋苑沙田第一城兩房單位為例，其中3座低層D室上月以430萬元易手，而同類單位於滙豐及中銀估價估得424萬元，較造價略低1%。

銀行搶樓按 加快調整估值

銀行對於交投量疏落的二、三綫屋苑估值亦傾向保守。上月上水中心6座中層E室3房戶以772萬元沽，比去年樓價高峰期時同類單位造價的630萬元高出18%。惟類近單位於滙豐及中銀估值分別錄737萬及717萬元，較今年新高價低5%至7%。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行網上估值普遍較即時市況滯後半個月至一個月不等，近期按揭市場競爭加劇，亦見銀行估值會加快調整，暫未見估值不足個案增，相信對樓價可起支持作用。若物業已簽訂買賣合約，造價高網上估值約3至8%，相信仍屬銀行可接受範圍，但兩者差距逾1成，則視乎物業質素再作決定。

據了解，現時銀行假設單位以交吉形式成交作初步估值，如單位租金低於市值，連同裝修及景觀等因素，均有機會讓銀行削低最終估值，買家入市前宜做足估值工夫，提供準確物業資料，避免臨急要「抬錢上會」。

零售環境令陽光房地產基金（00435）全財年的續租租金升幅，繼續放緩，行政總裁吳兆基認為，放緩是可預見且不可避免的，零售業於低位徘徊，惟再尋底機會不大。

末期派12.3仙 周息率4.9厘

陽光房託公布截至6月底全年業績顯示，期內可分派收入總額增10.6%至4.15億元，末期息每基金單位派12.3仙，全年每基金單位分派24.3仙，以昨收市價5元計，周息率4.9厘。公司股價昨升2.2%創上市新高。

全年除稅後溢利跌56.6%至8.3億元，吳兆基指受物業估值增幅放緩影響，為非現金變化，不影響分派水平；期內物業收入6.1億元，按年升3.7%。期內寫字樓及零售續租租金按年升12.7%及18.2%，升幅持續放緩。吳兆基表示，零售行業於今年首季遭遇最差，次季跌幅已有所減少，但續租租金放緩。

有見自由行減慢，公司已對旗下上水中心進行優化，以增吸引力。優化後的區域將於今年11月重開，吳兆基稱雖速度慢於預期，仍有70%已預租，租金升幅「滿意」。

自去年出售3個物業後，現時旗下物業組合為16個。吳兆基表示不排除再出售資產，惟現階段以收購優先，目標為非核心寫字樓及社區商場。又指中資企業來港購寫字樓積極，回報率不夠吸引，收購仍將謹慎。

近期樓市回暖，地產代理行亦積極擴充。據地監局數據顯示，8月份持牌代理人數錄得3.7萬人，為連跌3個月後首度回升，按月增加約118人，而分行數目亦增加37間至6,455間。

代理分行增37間

地監局數據顯示，截至8月31日，持牌代理人數為37,044人，按月增加118人或0.3%，當中前綫代理按月增加65人至19,937人，而俗稱大牌的代理（個人）牌照則錄得17,107人，亦按月增加53人或0.3%。

至於代理行數目亦有所增加，反映分行數目的營業詳情說明書，按月大增0.6%或37份至6,455份，屬於去年底以來新高；而代理公司牌照則錄得3,275份，亦按月增加9份。

一手市場暢旺，內地買家轉購本港豪宅增。美聯統計，內地買家於今年次季購買逾千萬一手豪宅金額佔整體31.6%，按季增9個百分點，創3年半季度新高。

8月份購買逾2,000萬元一手豪宅宗數錄113宗，按月升11.9%，而今年首8個月共有962宗，較去年同期升25.4%。

人幣貶優惠多 刺激購買意慾

其中，美聯綜合土地註冊處數據顯示，內地買家（以買家姓名拼音辨別）購買本港逾千萬一手豪宅註冊量於今年第二季佔23.6%，較上季少2.6%，惟成交金額佔比升至31.6%，比首季的22.6%，按季急升9個百分點，為2012年第四季後季度高位。

美聯住宅部行政總裁布少明指，人民幣貶值，資金轉投本港地產市場，加上發展商提供印花稅優惠，內地客購買一手豪宅意慾增加。

他預計本港豪宅全年樓價升約3至5%，港島區豪宅可看高一綫，料較整體多1至2%，而逾2,000萬元的超級豪宅備受內地買家追捧，料今年樓價升5至8%。

美聯於8月下旬透過問卷向193名豪宅業主進行調查，73%受訪者認為下半年豪宅樓價趨向平穩或上升，當中1成人料升幅超過1成，而認為豪宅樓價回落的佔27%。另逾半數（52%）受訪者認為美國加息對豪宅僅構成輕微影響，27%更認為無影響，只有21%覺得影響造價，反映業主對豪宅前景感樂觀。

業績欠理想的東亞銀行陸續展開其瘦身計劃，新近委託高力國際出售旗下筲箕灣及慈雲山地舖，並於下周二(13日)截止。市場預計，兩舖位市值合共約8,000萬元。

總值料8千萬 交吉出售

高力國際表示，出售物業分別為筲箕灣道307 -309號地下A及B舖及1樓A單位和慈雲山毓華里1號地下A及B號舖，由東亞銀行及東亞證券自用，為交吉出售。當中，筲箕灣舖位地下實用面積約870方呎，一樓實用面積約800方呎。至於慈雲山舖位地下實用面積1,500方呎。市場人士早前估計，兩舖分別市值約4,500萬元及3,600萬元，折合呎價約2.7萬元及2.4萬元。

資料顯示，東亞於1973年以約795萬元購入筲箕灣物業，至於慈雲山物業則於1975年以約220萬元購入。

鄧成波1950萬購碧街物業

市區投資物業交投延續，據土地註冊處資料顯示，油麻地碧街33至39A號一樓全層易手，作價1,950萬元，新買家為資深投資者「舖王」鄧成波旗下公司。原業主於2007年以608萬元購入，持貨9年升值逾兩倍。

倫敦房價過去每年以兩位數增長，但在脫歐後出現跌勢。專家指出，市中心降溫的變化在脫歐之前已經出現，脫歐不是房價短期下跌的唯一原因。

《大紀元時報》報導，英國土地註冊處的資料顯示，到今年 5 月份，兩位數增長仍是常態。但部分市中心富裕地區出現一些明顯的降溫，比如，伊斯靈頓、哈默史密斯和富勒姆區的增長幅度就很小，只有 4.7％和 2.7％；金融城、肯辛頓和切爾西地區則反而下降了 9.2％和 2.5％。

這一現象脫歐之前就出現了，當時，人們認為的原因是，這些豪華住宅供過於求，而且高達 150 萬英鎊的房價，面臨新的 12％的印花稅，費用太高，嚇跑了很多買家。現在雖然脫歐了，但是這兩個原因仍然存在。

英國首席經濟學家 Robert Gardner 表示，一直以來，房產交易都是在三月激增，然後在夏季放緩，因為買家要避免 4 月份的印花稅，所以會提前購買二套房的時間段。
經濟和商業研究中心（CEBR）的 Nina Skero 說：雖然脫歐肯定會帶來擊波，但據 CEBR 預計，住房市場只會放緩，不會暴跌。據諮詢公司預測，到 2018 年後，倫敦的房地產將出現增長，不過 2017 年會出現小幅的 5.6％的收縮。

皇家特許測量師學會的首席經濟學家 Simon Rubinsohn，也給出了同樣的看法，認為倫敦房價會略微下降，但從長期來看，他說：價格有望上漲，雖然比之前預期的少一點，但預計在未來五年，仍會以 14％的累積速度增加。

近來，在供過於求的壓力下，澳洲布里斯本的房地產開發商開始減少興建新公寓房。然而，地產專家則稱，此做法未必可以阻止房產價格大幅下降的趨勢，房地產供應過剩會影響買賣及租賃兩方面的價格。

大紀元引述澳洲廣播公司報導，獨立房產研究機構 Urbis 在今年公佈的第二季度統計數字顯示，布里斯本明年的新公寓計劃低於 5,000 所，與去年同時間的統計數字 9,000 所相比減少了近一半。

昆士蘭科技大學房地產經濟學專家 Chris Eves 教授認為，18 個月前就應該減少開發新公寓樓的計劃。他預計作為投資的公寓房將面臨大幅價格下跌。他說：「在布里斯本的一些地區，特別是靠近市區附近及中央商業區的房價會降低 15% 至 25%。」

他說，減少興建新公寓的計劃，對很多開發商來說為時已晚。特別是對那些已購買房產的海外投資者。Eves 教授認為，目前布里斯本市區內不包括正在施工的約有 6,000 所公寓房待售， 而 2013 年的同一時間僅有 1,600 所。

他說：「現階段，一些房產開發商已採取行動停止一切新的開發項目。他們將完成正在施工的項目。直到房產市場供過於求結束為止，他們不會再開始新的項目。」

全球銀行業巨頭花旗集團也表示，布里斯本的公寓房已供應過剩，特別是市區內的。 Urbis 的副主任 Paul Riga 則說，他不認為布里斯本市內的公寓房供應過剩，但他承認布里斯本的房地產市場走到了一個十字路口。

Riga 先生說：「我們看到了（布里斯本）房地產的需求量有所下降，但同時我們也注意到供應商為市場的需求量而做出調整。」「在房地產市場出現大量的供過於求之前，市場本身會顯現需求量。」

他表示 6 月份的房產開發比預計已有所減少。 他說：「6 月份的初步數字顯示近 1,000 所新建公寓，與預期數字相比有所減少。」

另一方面，開發商對此的看法迥異，他們否認市場會有問題。來自 Tessa 研究所（Tessa Group）的布里斯本開發商 Brendan Tutt 表示，他不認為布里斯本的地產業出現了問題。他認為布里斯本的房地產市場在不斷地成熟，大量的顧客需求高質量的公寓房。他說：「像以前那樣可以開發 500 至 600 個公寓樓，或只為開發項目提供原材料的投資機會已不復存在。」

LJ Hooker 布里斯本的房產代理 Des Besanko 則認為，房屋租金已下降，房屋供應過剩會使房租進一步下降。他說他的客戶在出租舊的公寓時，為了能符合新的房產市場需求，將提額外服務，如免付一個月房租或提供一段時間的上網服務。他說：「在過去的 12 個月裡，我們發現客戶的租金減少了 5 至 20 澳元。」「我們看到在布里斯本市內的租金已降低 10% 至 15%。但一些房主給租客提供一個、二個或三個月的免費租金，所以我們無法確定租金的真實價格。」

Eves 教授認為布里斯本房屋租金會持續下降。