最新調查顯示，受到政策面、交易量萎縮、網路和電商興起侵蝕實體通路等因素所影響，房仲、書局、醫美、證券、健身、飯店幾乎淪為6大「慘」業！有些店家面臨利潤大減、裁員、減薪，甚至得撤店、退租或關店的壓力，連帶的不少全台商圈一樓店面租金行情，也受到波及；其中以台北市東區最明顯，有的店面租金已重挫3成以上。

欣元商仲公司研展部昨（6）日公布最新調查指出，上述6大「慘」業受到景氣持續低迷，消費市場不振，以及政策面不利的影響，造成不少產業前景看淡，營收下滑，裁員撤店頻傳。

欣元商仲總經理焦文華表示，這一波不景氣，6大「慘」業紛紛退租、撤店，主要受到衝擊的店面多在二、三級商圈；值得注意的是一級商圈以台北市東區忠孝東路四段商圈最遭殃，原本一直是醫美診所大本營，最高峰時間付租能力相當強，每坪月租甚至阿沙力的付出2,500~3,000元，比辦公租金還高；但現在洗牌之後，付租能力大概在1,500元左右，重挫3成多。

焦文華表示，上述6大產業其中以房仲、證券及飯店，受到政策面影響較大。在房仲業方面，受政府祭出奢侈稅及各種持有稅大幅提高，導致交易量萎縮，去年全台移轉交易量僅28.4萬戶，仲介店頭倒了1,300家。

證券業方面，焦文華表示，受到證所稅存廢爭議多年、股市交易量萎縮、及網路下單比重突破5成影響，目前有半數證券商虧損，2016年證券商已裁減34個營業據點。

至於飯店業，焦文華表示，陸客來台觀光人數自520後已大減3成，交通部預估今年將減少60至65萬人次；但今年新開幕的飯店預估有200家。因此預期將供過於求。

至於書局、醫美、健身，也面臨生存壓力。其中書局，受網路購書、閱讀風氣下滑、租金高漲等因素，近10年已有1,000家書局結束營業，知名書局新學友已倒閉、金石堂100多家分店縮減至50家。

醫美診所也受到不景氣影響，同業削價競爭，營收普遍下滑2~3成，高峰期全台有2,000家，目前剩1,000家。

健身中心方面，近年來也景氣不佳，知名品牌接連倒閉，會員求償無門，引起許多消費爭議。

清償票款 首拍底價5.75億元

成立超過四十年的老牌童裝業者「愛的世界」，被視為國內童裝市場五大天王之一，但不敵少子化衝擊，位於新北市中和區的企業總部將遭法拍；根據司法院法拍屋公告，該企業總部法拍底價五．七五億元，十月十七日執行首次法拍。

愛的世界股份有限公司遭法拍的總部坐落中和區立德街兩百巷內。根據法拍筆錄，法拍標的原為地下一層、地上六層的廠辦大樓，有增建七到九樓，但並沒有辦理保存登記建物；此次拍賣該大樓的三分之二產權，土地持分約二五七．三三坪，建坪持分約二○四○．三一坪，法拍底價為五．七五億元，拆算每建坪底價約三十四．○七萬元。

一九七五年成立的「愛的世界」，主要客層鎖定新生兒至十二歲間的中幼童，除維持台灣原創品牌外，也引進法國、義大利、德國與日本等嬰幼兒用品與童裝；鼎盛時期，全台擁有超過一三○個銷售點、十家暢貨中心，但目前僅剩五十一個據點。

愛的世界與儀大集團（百事特）、麗嬰房、奇哥及Why and 1/2等並列為台灣童裝市場五大天王，但已有兩家出現經營危機，包括儀大集團西進踢鐵板，甚至終止興櫃市場；愛的世界也曾在五年前傳出積欠員工薪水，現又爆出清償票款而導致總部遭法拍，對此，本報昨無法取得愛的世界回應。

寬頻房訊法拍專員徐華辰分析，法拍市場最能看出景氣冷暖及企業經營良莠，除近來愛的世界總部遭法拍外，二○一一年有「帽子大王」戴勝通經營的三勝製帽總部「保富通商大樓」遭到法拍；近五年總部法拍金額最高的是太子汽車集團的「太子敦南」大樓，二○一二年一拍時底價高達一四二億元，但三拍後由國泰人壽出價九十一億餘元得標。

2月南台強震造成大樓倒塌百餘人死亡慘劇，政府推出老屋健檢補助，對象是民國88年底前興建的老屋，受理至8月底，卻在部分縣市乏人問津，主要原因是怕影響房價、屋主怕麻煩或擔心修繕更需花大錢。

政府在南台大震後推出的「安家固園計畫」推動老屋健檢，規定民國88年底前興建的房子都可申請，初檢每棟補助8000元，詳檢則補助集合式住宅45％費用，最高30萬元。各縣市紛紛向中央申請補助，其中南市名額5600棟，但到8月底截止申請僅有117棟，已把截止期限延到10月底。

桃園市雖積極爭取2萬6100棟名額，但推廣近一個半月僅50件169棟申請，遠不如預期。都發局建管處科長郭建志說，民眾對老屋健檢有疑慮，中央規定和實務也有困難。

老人家憂「沒事變有事」

郭建志以他老家為例說，老家建築已有相當屋齡，他向長輩建議加入健檢，但老人家卻擔心早年建築法規較鬆，「健檢會不會沒事找事，反而出問題」？

台中市僅39件申請，都是大樓。都發局人員表示，民眾不願自家被列管為危樓，影響房屋價值，有的大樓管委會提出申請，但隨即被打回票。都發局最近在5場公寓大樓管委會座談上加強宣導，但大樓管委會都表示行不通，擔心公布房屋有安全問題，房價勢必大跌！

若沒錢重建…「自找麻煩」

南市工務局分析，主要是民眾怕檢查結果影響房價，工務局雖一再說明「不會公布健檢結果」，但民眾擔心萬一檢查出來是危樓「到底是要拆、還是要繼續住下去」，如果大家沒有錢可拆掉重建，「健檢只是自找麻煩，影響房價」。

不過北高兩市作法不同，新北市在未等計畫詳細擬定前，即先動用都更基金提供老屋初步勘查服務，至本月初受理1541件老屋健檢初步勘查，已完成1381件，等於做過「快篩」，真正需要由中央補助進一步評估的只113件。

高雄市利用經費3月起受理民國86年5月1日以前取得建造執照，樓高6層以上之建築物健檢，第一階段申請有3488棟，是6都中最高，初評結果有200棟是屬D級，較嚴重，目前受理詳評中，申請期限到9月底。

屏東縣、嘉義市在5月起受理老屋健檢，第一期受理50件都額滿，目前實施第二期申請，對象放寬至88年年底的住宅，一般透天厝也能申請。

不論是降價或央行解除限縮政策，仍催不出房市成交量，房仲統計央行解禁區域，不分蛋白、蛋黃都呈現「價跌量縮」趨勢，民眾或可在價跌最多區域尋求好房，不過，專家也提醒，買房不能只考慮價格，「適合」最重要，否則可能很快就會後悔了。

房仲統計央行解禁區域房市變化，結果發現大台北地區仍難有起色，新北市八里房價下跌幅度近2成，北市超級蛋黃區大安、信義區也超過1成，然而，價格的下跌仍喚不回民眾買房的決心，而呈現價跌、量同時減縮的市況。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，在強大的賣壓下的確會影響價格下修，不過，從成交量來看，買方仍不能認同現在的價格，除了提醒屋主適度的讓價之外，也建議買方，固然有機會在賣壓大的區域撿到便宜，但不見得「合用」，買房還是得回歸自身需求至為關鍵。

天時地利不動產顧問總經理張欣民在新書《房市日光大道》中也提到，聰明的買方觀念要正確「買房不是要買最便宜，而是最適合自己」；另外，對於現今房地產市況，他認為賣壓將越形沉重，賣方心態要轉變「先賣先贏」，現在不管小賺或小賠「都是贏」。

好房網News總編輯楊欽亮也以自身經驗分享，曾經因為房價考量「選桃園棄內湖」，如今短短幾年，除了房價的飆漲速度差別，後來也因為不堪長期通勤之苦，最後還是回到工作地點－台北換屋。因此，他也建議自住者買房不能只考量價格，長遠的規劃，選擇最適合自己的才不會後悔。

買房子還要負擔前屋主的裝潢費？網友表示，自己已經鎖定一間心儀的房屋，卻被房仲告知「房價必須加上60萬元裝潢費」，讓他感到十分疑惑，「我要照單全收嗎」？不少網友提供了自身的妙招，只要1句話就能成功扳倒屋主。

自己的房價自己殺！網友王大肥在Mobile01中提問，表示自己相中了一間房子，當時屋主的持有成本為500萬元，但是房仲卻告訴他，「房價要再加上裝潢費60萬元」，讓他十分疑惑「我要照單全收嗎？」。

不少網友提供他反制「變相加價」的方法，網友Scott就表示，「當然不要照單全收」，只要跟房仲反映，其實這間房子的裝潢風格與自己的喜好不符，即使買了還得再花錢打掉，「不妨從480萬開始喊」，直接把20萬元拆除費用算進去。

屋主把「裝潢費」灌在房價中，到底合不合理？房地產專家賴淑惠接受Yahoo奇摩地產採訪時表示，其實「裝潢精美的老屋」最好少碰為妙，因為管線、漏水、壁癌等瑕疵，可能被裝潢掩蓋掉，無從觀察，「寧願自己花錢重新裝修」。

看好集市效應 店面釋出量不多

商圈群聚
房市景氣未見好轉，去年北市內湖家具商圈吹起撤出潮，但仍有大品牌家具業者趁勢承租或購入整棟大樓。商仲業者指出，現階段該區大品牌家具商盤據，新釋出不多，不乏業者看好集市效應，持續尋覓適合標的。

內湖舊宗路一帶除大型賣場外，至新湖一路一帶有多間家具業者群聚，除展示中心外，包含家飾用品、居家裝修等一應俱全，雖然房市景氣慘淡，不過仍有業者看好該區，有仲介業者指出，客人到該區購物目的性強，已出現卡位前哨戰。

千坪店面換人接手
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，舊宗路及行善路口的長榮家具面積1550坪，去年退租後不久，實價登錄網站可查詢有人接手，據了解，同樣是由家具業者承租，不過成交至今已過1年多，仍未見到業者進場裝潢。

另外，去年瑞竹木業砸下10.5億元買下AI智慧總部大樓，據了解，該業者原是在舊宗路一帶尋覓展示店面，但遲未找到合適標的，最終看中整棟出售的AI智慧總部大樓，便買下整棟，在1樓開設展示中心，其餘樓層則作為商辦出租。
進口磁磚老品牌北大欣在新湖一路及舊宗路口，蓋了一棟全新地下3層、地上7層大樓，將作為「台北設計建材中心」。承攬招商業務的宏觀視野表示，該案已達成8~9成招租，目前7成為建材商、3成家具商，預計於10月10日試營運1個月，11月正式開幕。

當地消費停車方便
超營實業總經理楊仁鈞指出，該區塊算是北市少見家具業者群聚商圈，但其實也是幾個大品牌在撐，其它小品牌幾乎2年就換一批，基本上家具反映房市景氣，沒買新房也不會去購置新家具，但整體來看，這個區塊沒有算好，但也不差，「只是觀察下來，一些業者過不到冬天就換人做了。」

住商機構副總劉明哲認為，在傳統上，會逛家具行的消費者多為目的性需求，也期待一次到位，除內湖外，傳統文昌街，南昌街也是家具業的重鎮，不過隨著消費習慣改變，未來家具業者順應時勢轉型，甚至於出現極大化發展也勢不可免。
民眾張先生表示，內湖一帶家具店面多，也滿多知名業者在那有分店，採買家具大多開車，當地停車也方便，且附近又有大賣場，算是相當方便的商圈。

台北市長柯文哲上任一年八個月後，昨（6）日推出任內的第一件公辦都更案－台大紹興南街再生計畫公辦都更案，將引進33億元資金，此案預定於11月底截止投件。台北市副市長林欽榮說，希望由政府帶頭做都更，建立台灣新的都更模式。

林欽榮表示，公辦都更是必須走的路，在紹興南街都更案公告後，今年10、11、12月都有案件推出。

台大紹興南街基地公辦都更計畫，基地位於紹興南街與仁愛路一段交叉口，面積有1.4公頃，市府擬規劃招商興建旅館、台大健康服務產業園區、公共住宅（93戶）三部分，其中台大健康服務產業園區將以設定地上權50年的方式辦理，其餘部分採公辦都更方式興建。

林欽榮說，此案自從台大簽署合作開發意向書後，就積極進行規劃和都市計畫變更等作業，今年5月辦理招商座談會時，吸引了國內80家建設公司、壽險業者和投顧公司前來了解，顯示業者對此案極為關注，昨天正式公告招商徵求投資人，是柯文哲上任後首件公辦都更招商案。

林欽榮指出，政府只做關鍵的事，應改變都市更新過程中所遭遇到的困境，公辦都更是城市再造、重新塑立政府的職能，更是民辦都更效能化的促進者，過去民辦都更光掛號就要八年，根本不用玩。

他表示，未來台北市都市更新推動中心的更新案，將陸續進行招商，目標是下半年發動「一月一招商」策略，9月由台大紹興南街公辦都更案率先開跑，接下來10月有蔡瑞月舞蹈社旁市有地公辦都更案；11月有捷運大直北安段公辦都更案；12月有捷運科技大樓瑞安段公辦都更案。

林欽榮還預告，雖然現在開辦公辦都更案，但民辦都更的成效也不錯，最快本月底會向大家報告民辦都更的168專案進度。

北市公辦都更 鼓勵民間參與 擬減稅

台北市房屋稅、地價稅年年調高，已嚴重影響民眾參與都更意願，台北市副市長林欽榮昨（6）日表示，北市府已向中央表明，希望能夠修正都市更新條例，給予都更案件的房屋稅、增值稅減免。

北市府昨天舉行公辦都更案啟動招商作業記者會，被問及北市的房屋稅、地價稅過高，不僅建商、豪宅住戶大喊吃不消，也已影響民眾參與都更意願時，林欽榮說，為提高民眾參與都更意願，建議中央修法，將目前都更案取得使用執照後給予兩年房屋稅減免優惠措施，延長為四年。

林欽榮表示，北市府還建議中央，過去給予都更案權利變換享有土增稅減半優惠，可以擴大到百分之百同意合建的都更案，也給予增值稅減免優惠，藉此提高民眾都更的意願，也較符合民眾對都更的期待。

林欽榮指出，公辦都更勢在必行，而公辦都更的目的其實是作為民辦都更的示範。他表示，今年3月頒布的台北市公辦都市更新實施辦法實施五個月以來，陸續解決了懸宕許久的永春都更和內湖合家歡的案子。

新北市2016年度住宅補貼已於8月31日截止收件，2016年度新北市住宅補貼申請相當踴躍，總申請戶數超過1.6萬戶，為全國最多。其中最多人申請的租金補貼，為應民眾需要擴大計畫戶數達到1.3萬名額，2016年共收到約1.48萬戶申請件，按2015年的核准率約8成推估，符合資格的民眾很有機會全部都能獲得補助。

新北市政府城鄉發展局表示，2016年為服務更多市民朋友，提供夜間延長受理服務至晚上8點，讓民眾下班後可利用市府延長受理時間提出申請，直到受理截止最後一刻，仍有不少民眾親至市府一樓服務櫃檯送件，貼心服務讓民眾足感心。此外，市府目前已著手進行審查作業，預估租金補貼合格者自2017年1月起，可獲得每月4,000元租金補貼，最長補貼12個月。

城鄉局表示，審查工作分兩階段，初審階段如有文件不齊全者，市府將於10月份通知民眾限期補正，第二階段依營建署提供之財稅資料進行複審。由於申請案件量龐大，目前已著手審查中，預計可於2016年年底前完成審查作業，2017年1月即可核發核定函及撥款。另外，要特別提醒民眾，如有接獲補正通知，請儘速在規定期限內補正完成，以免錯失補貼機會。若要補件，可郵寄、傳真或至本市各區公所或城鄉發展局臨櫃辦理。民眾如有住宅補貼任何問題，可撥打2960-3456分機3391~3393或7094~7098洽詢。

台北市政府2016年9月6日表示，大巨蛋工程79處主要構造未按原核准圖說施工，經都發局依建築法第58條於2015年5月20日發函勒令停工。遠雄公司向台北高等行政法院聲請停工處分停止執行，2016年7月21日裁定結果，就維護安全、防範載重、上浮力、鏽蝕及坍塌等危險發生應施作之設備或措施範圍內，裁定於停工處分訴訟終結前，停止執行，而遠雄公司其餘聲請全面復工駁回；高等行政法院裁定書指出，施作之設備或措施範圍，涉及建築專業，由兩造本於避免發生難以回復損害之急迫必要性原則為之。

而最高行政法院裁定書亦指出，建築工程之施作技術乃屬科學專業領域，有待雙方會同專業技術人員共同協商確認。爰此，都發局於2016年7月26日、8月2、9、16、23、30號6度進行防災維護計畫之審查，審查通過後之項目，須經起、承、監造人及專任工程人員用印後，都發局始同意備查防災維護計畫，並依法院裁定、建築法63條、建築管理自治條例21條，同意先行報備施工。

都發局於9月6日下午14時第7度召開工地安全維護會議前收到遠雄公司提送前次會議審查通過之「1.損傷維修工程」、「2.防洪排水系統」、「3.屋頂鈦版相關工程」、「4.全區地下室完整結構體工程」、「5.防火披覆&防火漆(巨蛋棟+商場棟+影城棟)」、「6.PC看台版結構工程」共計6項防災維護計畫，計畫書已修正並由起、承、監造人及專任工程人員用印完成，完成備查程序，遠雄公司即日起即可進場施作。另防災維護計畫｢7.巨蛋帷幕牆相關工程」經本次會議審查通過，後續由起、承、監造人及專任工程人員用印後，送本局完成備查程序後即可進場施作。其餘8至14工項則請遠雄公司針對鏽蝕部分巡檢完畢，提送巡檢報告後審查。

都發局依據法院判決對於大巨蛋工地安全密集每週邀集公會專家前後召開7次會議研商，針對遠雄公司所提14項防災維護計畫經審查後已同意施作1至7項，達所提施工項目一半以上，後續都發局將持續監督遠雄公司依核定之防災維護計畫施作，以確保工地安全。

有關北市府推薦仲裁委員孔繁琦，遠雄則提出謝定亞，雙方共推主任仲裁人陳煌銘遭議員批評鬼遮眼？台北市長柯文哲表示，法務局在選仲裁人時有一定的SOP，這也是經過法務局的同意程序才選出來的，如果外界有意見市府就再檢查看看。

由於9月8日大巨蛋公安改善期限將至，媒體詢問市府是玩真的嗎？以及市府做了哪些準備？柯文哲表示，再等2天就知道了，他6日才跟局處首長說他這種加護病房和急診室出身的人，最大的本領就是忍受這種不確定，但該怎麼做就怎麼做，再拖下去也不是辦法。

媒體進一步詢問如果遠雄不接受7項公安標準，北市府是否一定會朝向終止契約的方向來走？柯文哲表示，不是說不接受，只是遠雄要有明確的解決方案，大巨蛋2015年5月20日因為不按圖施工被要求停工，監察院的報告也寫的很清楚，遠雄就是邊蓋邊改圖，也許在過去建築界有這種陋習，但這種重大建設沒有一邊蓋一邊改圖的，所以也不能說等大巨蛋全部蓋好，不管遠雄怎麼蓋，最後那張圖市府都要蓋章吞下去，我們還是法治的國家，所以還是要完成建照變更，講清楚到底怎麼處理。

實價登錄「打7折」，真的買得到房子！調查顯示，目前雙北市多個指標社區，都出現房價跌幅逾3成的情形，包括位於中山區的基河國宅第二期、新店玉上園、湯泉二期，以及土城皇翔太陽城。不過房仲坦言，與其說這些社區跌價，倒不如說是「回歸合理價格」而已。

大型社區房價炒得快、消風的也快！好房網雜誌統計顯示，目前雙北市多個指標社區，都出現房價「打7折」狀況，台北市以「基河國宅第二期」最為明顯，過去最高曾有每坪76.3萬元的成交紀錄，但今年上半年平均單價只剩下48.6萬元，跌幅高達36.3％。

新北市同樣出現房價重摔的情形，例如新店區玉上園、湯泉二期，以及土城區的皇翔太陽城，與該社區的歷史高價相比，分別有33.4％、32.3％、30.4％的跌幅，房價波動相當可觀。

對此，房仲業者接受《好房網雜誌》採訪時說明，其實劇烈的房價波動，與房價下修、稅負增加息息相關，不少投資客的購入成本過高，只能降價認賠殺出，才會出現房價大跌的市況，「與其說是跌，倒不如說是回歸合理價格」。

永慶房仲業管部協理林泰隆則是呼籲還在「ㄍㄧㄥ」的屋主，最好提早展開汰弱留強的資產安排，適時的讓價出場，以避免未來市況若急轉直下，手中的物件就變成有行無市、乏人問津的產品。

　　今年以來，碧桂園業績突飛猛進，尤其是進入樓市的“金九銀十”，碧桂園開局驚艷。9月1日-4日短短4天內，碧桂園銷售額達到100億元。

　　截至9月4日，碧桂園2016年累計簽約超過100億元的國內區域有5個，分別是江蘇區域、滬蘇區域、廣清區域、惠深區域、安徽區域，其中，江蘇區域更是高達210.5億元。同時，海外項目森林城市自3月6日開放以來銷售也已經超過100億元。

　　作為中歐城鎮化合作示范點的碧桂園華潤新城之光9月4日開盤後，受到廣佛兩地購房者的關注，當天到訪超過5000人，3小時內銷售了14億元，打破了佛山單盤開盤紀錄，就在當天佛肇區域銷售額也突破100億元(含未簽約部分)。

　　9月3日，鄭州碧桂園Ⅱ期湖光山色開售796套房源，一小時內銷售10.36億元。

　　在億翰智庫發布的2016年前8個月中國典型房企銷售業績排行榜中，碧桂園銷售額達1794.2億元，同比翻番有余，銷售面積2229.8萬平方米。碧桂園大部分帶裝修房子平均售價約8000元每平方米，是十強房企價格最低的。碧桂園集團董事局主席楊國強説，碧桂園致力于“為全世界提供又好又便宜又有需求的房子”。

據雲房數據統計，2016年8月上海（樓盤）二手住宅價格為45714元/㎡，環比上漲3.2%。徐匯區以75505元/㎡的成交均價領跑上海灘。上海16個行政區中金山區的成交均價最低，為11363元/㎡。

8月上海二手房價格全榜 徐匯區以75505元/㎡領跑

據雲房數據統計，普陀區二手房價格環比漲幅最大，為4.16%。寶山區與閔行區分列二、三位，漲幅分別為4.14%、3.88%。上海16個行政區二手房價格全部呈現上漲勢頭。

據雲房數據統計，月浦（寶山區）的二手房價格漲幅最大，為7.31%。羅山（浦東新區）以7.17%的價格漲幅位列第二，東陸新城（浦東新區）排名第三，價格漲幅為6.87%。

　　經歷連續幾個月爬坡似的價量齊升後，廣州（樓盤）一手住宅簽約均價最終刷新歷史新高。

　　廣州房地産官方網站陽光家緣實施簽約數據顯示，2016年8月一手住宅網簽均價為17853元/平方米，同比2015年8月的15919元/平方米上漲1934元/平方米，同比上升12.15%，創歷史新高。同期簽約量為10025套，同比2015年8月的7117套增加2908套，上升40.86%。

　　進入2016年，國內其余一線城市和部分二線城市樓市瘋長的背景下，廣州始終表現的不溫不火小步慢走，連續幾個月成交量不斷放大並未帶動價格攀升，直到8月份，市場出現明顯異動。

　　中原地産研究部表示，8月廣州一手房供應是近三年中同期最低的，供不應求表現進一步深化，刺激市場整體出現了明顯的價格上漲。

　　“地王”效應初顯

　　即將進入“金九銀十”的廣州樓市，在多個因素的共同作用下，有點按賴不住“洪荒之力”的爆發。據房王數據中心顯示， 8月22日-8月28日這一周，廣州十一區共成交一手住宅2606套，至此，已經是連續三周成交量上2000+了，成交均價一路看漲，逼近1.9萬/平方米。

　　受到8月後半月簽約均價的跳漲，當月廣州網簽均價創下17853元/平方米的歷史新高。

房價放廣州跌出一線城市？（資料圖）

　　房價放廣州跌出一線城市？（資料圖）

　　市場上，一二手買家呈現跑步入場跡象。合富輝煌統計數據顯示，過去兩周，廣州二手網簽連續兩周破2000套大關，重攀3月最高峰。

　　一位剛剛完成房産置換的購房者李萌(化名)表示，感覺廣州房價開始啟動，怕未來換房成本增加，因此立即將“以小換大”的計劃提前。李萌賣掉了原有一套三居室公寓，並簽下一套面積約190平方的大五房。

　　外地買家也開始探尋進入廣州“潛伏”的路徑。深圳（樓盤）經商的林先生近期開始在廣州珠江新城看房，準備入手一套便于出租的公寓。

　　合富輝煌研究部門認為，過去半個月廣州樓市異動，與不久前接連拍出的兩宗“地王”不無關係。8月中下旬，廣州東、西兩側接連出現兩幅地王，分別是樓面價3.7萬元/平方米的西片芳村華大物流地王、樓面價2.7萬元/平方米的東部長嶺居地王。這讓廣州原本平穩的一、二手樓市再度被迅速點燃。

　　市場消息顯示，就在華大物流地王拍出3.7萬/平方米的單價後，周邊多個項目立刻封盤待漲，預計上調價格幅度10%左右。而位于廣州東部的長嶺居地王拍出“面粉貴過面包”的天價之後，周邊售價僅為14000元/平方米左右的樓盤遭到購房者搶購。

　　不過，合富輝煌首席分析師黎文江表示，市場的向上，主要是房貸寬松，利率在歷史最低位，支持剛需有能力買房的客觀原因存在，地王只是一個導火線。

　　補漲行情要啟動?

　　今年以來，廣州之外的一線城市和部分二線城市房價呈跳躍上漲勢頭，但廣州住宅均價一直低位徘徊，不但墊底一線城市，更遠低于國內多個二線城市。因此，廣州房價是否會補漲以及何時補漲，成為市場頗為關心的焦點。

　　8月下旬，異動的廣州房價開始吸引關注目光。尤其傳統旺季“金九銀十”即將到來，業內人士普遍認為廣州樓市將迎來今年最熱行情。

　　多數開發商準備借著旺季加推項目，因此，9月廣州一手房新增貨量維持高位。有統計數據顯示，9月廣州預計共有62盤推新(含住宅、別墅及商業)，其中中心城區32盤。

　　剛剛進入9月的首個周末，廣州多個樓盤人氣旺盛，“日光盤”及漏夜排隊購房等現象再度上演。

　　中原地産市場部總經理黃韜表示，今年廣州樓市成交量價齊升，預測金九銀十將是成交的第二個高峰。按照目前成交情況及荔灣地王對樓市信心，樓價不止增長年初預想的10%，金九銀十將加速樓價抬高15%。

萬科集團以1.15億英鎊收購了位於英國倫敦市中心寸土寸金的梅菲爾區（Mayfair）寫字樓Ryder Court。這筆交易也是脫歐後中資在英國的第二樁商業地產收購。英國脫歐公投後有高達50億英鎊地產專案因為贖回壓力重新流回市場，其中不乏一些旗艦項目。

當地時間9月6日，萬科集團以1.15億英鎊收購了位於英國倫敦市中心的寫字樓Ryder Court，首次進入英國寫字樓市場。

該棟物業位於寸土寸金的梅菲爾區（Mayfair），靠近Picadilly Circus及Green Park地鐵站，總面積7萬平方英尺（約6671平方米），年租金回報率約4.3%。據悉買賣雙方已正式交換合同。

這是萬科在英國地產市場的第二筆投資。去年10月萬科出資3000多萬英鎊入股倫敦第二大房地產開發商Galliard Homes旗下的住宅開發專案The Stage，取得該專案20%股權。

這筆交易也是英國脫歐公投後中資在英國的第二樁商業地產收購，上週五（9月2日）中民投以8450萬英鎊收購了位於倫敦金融城的法興銀行總部大樓。

脫歐公投後，多家英國地產基金被迫暫停贖回，業界估計有高達50億英鎊地產項目包括一些旗艦項目因為贖回壓力重新流回市場，Ryder Court就是大型地產基金亨德森（Henderson）在這種背景下放到市場拋售的，亨德森擁有的同樣位於倫敦市中心、價值2.2億英鎊的私人銀行Coutts百年總部大樓440 Strand目前也在出售，亨德森希望年底前能出手。

房地產錢從哪兒來

上期我們從銀行、公司債、海外債三個維度調查了房地產企業的資金流向。本期有驚喜，隨著銀行貸款、委託貸款等融資管道的收緊，目前一種新的房地產融資方式正大行其道，那就是房地產基金將其投資的商業地產進行持有經營的模式。這既讓開發商解決了資金問題，又讓房地產基金低價收購持有經營創造更高租金收益。而保險公司除了傳統的舉牌、購置物業和關聯交易之外，也正在嘗試資產證券化道路。信託管道由於其成本相對較高過去一年規模下行，但8月份有回暖跡象。

導讀

某些精明的房產開發商將商業地產改制為境外殼公司控股的VIE架構項目，若房地產基金購買上述商業地產項目，需以境外投資的名義申請購匯額度，再將相應美元資金用於認購境外殼公司所有股權，間接實現商業地產的收購事宜。到時房產開發商則可以將這筆美元資金用於提前償還美元債務。

儘管國內經濟增速放緩，資本對房地產的投資熱情依然不減。

只不過，受制於房地產市場持續調控，不少協力廠商理財機構發起的房地產基金開始轉變策略——從原先的房產專案開發投資，轉向持有經營成熟辦公樓等商業地產項目獲取穩健的租金回報。

近期，諾亞財富等協力廠商理財機構發起的房地產基金都將商業地產持有經營納入重要的投資策略。

“它們就像是另類的接盤俠。”一位元商業地產交易諮詢機構負責人直言。近期他幫助某國內房產開發商將持有的一棟商務樓（位於一線城市中心地段）出售給一家房地產基金，而房產開發商獲取的逾10億元資金，一部分償還銀行貸款改善財務狀況，另一部分則準備繼續拿地擴大業務版圖。

他直言，這家房地產基金對持有經營這棟商務樓設定的預期年化回報為8%-9%，但這份投資預期能否兌現，依然面臨著諸多挑戰。“但在資產荒的格局下，越來越多資金正紛紛通過這種方式尋求穩健的回報，它已經成為房地產市場資金輸血的新管道。”多位金融業內人士直言。

千億房地產基金

在這位元商業地產交易諮詢機構負責人看來，房地產基金要找到一個優質的商業地產收購標的，並非易事。

“通常，房地產基金管理團隊考察10個擬出售的商業地產專案，能有1-2個進入收購洽談階段，已經是相當不錯的成績。”他指出。究其原因，通常房地產基金持有經營商業地產的週期通常在10年以上，這迫使管理團隊需要對商業地產及其周邊配套環境發展前景有著長遠的判斷。

他透露，通常房地產基金在考察收購專案時，基本會考慮四大因素，一是項目拿地成本是否較低，有助於壓低商業地產收購價格以提高租金回報；二是商業地產所處的城市地價還有多大的升值潛力；三是專案開發商是採用自有資金，還是銀行貸款進行專案投資建設，若是前者，整個商業地產專案出售定價無需考慮銀行還貸利息支出部分；四是專案開發商的樓宇管理水準能否保持較高的長期入住率。

“空置率高低，往往是房地產基金做出投資決策的關鍵考量因素。”他表示，比如一線城市中心地段辦公樓的入駐率得超過90%（即空置率小於10%），若一個辦公樓入駐率低於這個數值，表明它的未來租金收益存在較大變數。

鑒於不少二線城市中心地段辦公樓空置率接近20%，不少房地產基金已將這些城市辦公樓項目剔除出投資範圍。

在他看來，當前多數房地產基金更傾向收購一線城市中心地段，開發商自有資金開發的商業地產樓盤。畢竟，按照地以稀為貴的投資規則，上海、北京等一線城市中心地段可用于商業開發的土地越來越少，勢必導致地價與房租標準雙雙上漲，令房地產基金不但能獲得較高的租金收益，未來項目出售的利潤也相當可觀。

多位金融業內人士直言，房地產基金的持有經營投資策略，與REITS相比類似。兩者最大的不同，一是房地產基金是向合格投資者募資，不像REITS向公眾發行；二是房地產基金目前無法享受REITS的相關稅收優惠。但在實際操作環節，房地產基金將會借助基金子公司通道設計產品，用於收購商業地產持有經營。這種做法的好處，是基金子公司理財產品無需對個人所得稅代扣代繳，等於變相為投資者避稅。

據清科集團發佈的2015年房地產基金白皮書測算，當前涉足商業地產收購-持有-經營的房地產基金資金規模已超過千億大關，儼然成為民間資本輸血房地產的另類投融資模式。

“現在市場不差錢，差的是優質商業地產項目。”一家房地產基金負責人表示。為了壓低收購價格抬高租金收益，多數房地產基金樂衷于收購開發商急需套現融資的商業地產專案、然而，除非房地產開發商融資壓力緊迫，否則不大願意在價格方面做出過多讓步。

“畢竟，現在市場訊息透明度很高，一線城市中心地段優質商業地產項目能創造多大的收益，大家心裡都知根知底。”他表示。

房地產基金的“算盤”

隨著越來越多房地產基金熱衷持有經營商業地產，讓房產開發商看到更多資本運作的空間。

記者多方瞭解到，部分國內大型開發商動起出售商業地產提前償還美元債務的念頭。

過去數年人民幣不斷單邊升值，令大量開發商採取海外發行美元債券方式籌集資金，期待未來能用更少人民幣償還這筆債務。但是，隨著近年人民幣匯率有所下降，這些開發商被迫紛紛購匯，提前兌付海外美元債券。

令他們無奈的是，為了遏制人民幣貶值趨勢，部分國有大型銀行暫緩了房企購匯提前償還海外債務的申請，避免外匯儲備過多流失。

於是，某些精明的房產開發商便將商業地產改制為境外殼公司控股的VIE架構（Variable Interest Entities可變利益實體，也稱為“協定控制”，是指境外上市實體與境內運營實體相分離，境外上市實體通過協定的方式控制境內運營實體，使該運營實體成為上市實體的可變利益實體）專案，若房地產基金購買上述商業地產項目，需以境外投資的名義申請購匯額度，再將相應美元資金用於認購境外殼公司所有股權，間接實現商業地產的收購事宜。到時房產開發商則可以將這筆美元資金用於提前償還美元債務。

除此之外，部分房產開發商還引入聯合開發的投融資方式。具體而言，房地產基金一方面為開發商籌建的一線城市中心地段寫字樓專案提供開發資金，一方面享有低價收購上述商業地產的權利。

在上述房地產基金負責人看來，此舉既讓開發商解決了專案開發資金問題，又讓房地產基金能低價收購持有經營創造更高租金收益。

“不過，看似雙贏的合作，其實也存在不少操作風險，比如項目開發風險與開發商挪用資金風險等。”他強調說。為此不少房地產基金一面採取名單制合作方式——只與國內排名前50的開發商合作；一面不定時派專人到施工現場拍照，考察房地產開發專案的建築進度，作為資金分期支付的依據，杜絕資金挪用風險。

“儘管存在諸多約束，在銀行收緊房地產貸款額度的情況下，這筆資金對房產開發商而言，依然好比是雪中送炭。”一家房地產公司資金部人士坦言。

大陸上市建商高槓桿操作的營運模式，已讓業者陷入巨額負債的風險之中。

根據Wind資訊統計資料顯示，2016年上半年，滬深兩市137家上市建商的負債合計超過4.3兆元（人民幣，下同），約台幣21.5兆，較去年同期大增24%，業內人士指出，建商的財務高槓桿營運模式，讓債務攀上新高的現象難以改變，其營運風險被放大的效應值得注意。

根據Wind資訊的統計，上述137家上市建商的總資產總計為5.63兆元，按年增幅度達24.3%，與負債成長水平僅僅相差近0.3個百分點。另外，2016年上半年，這137家上市建商的平均負債率為77%，則與去年同期持平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進，由於成本較低，自2015年以來，大陸的上市建商就大規模的發行公司債來替換以前的高息債，儘管此法能優化其債務結構，但仍難以改變其高槓桿的營運模式。

從Wind資訊的資料可以看到，上述137家上市建商中，超過百億元負債的建商多達59家，占比43%，超過300億元負債的建商亦有32家，占比為23.3%。

其中，萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和泛海控股負債均超過1000億元。

值得注意的是，這些企業的負債品質呈現良莠不齊的現象。有超過2成的建商負債率在80%以上，而負債率在60%至80%之間的建商亦占超過4成的比例。

對此，中信建投分析師陳慎指出，A股建商整體淨負債率依然處於高位，有息負債總額仍在攀升，儘管龍頭建商的槓桿率已有改善，但中小型建商槓桿率依然維持高位，且槓桿率較高的皆為國企。

至於大陸建商高槓桿財務的主因，有市場人士分析主要還是最近建商在一線城市瘋狂搶地所致。對此，陳慎認為，雖然這些建商在融資管道上的創新有助於改善企業槓桿，但部分產品如拿地環節的槓桿配資等仍有放大營運風險的疑慮。

私人住宅樓價近月重拾升勢，資助房屋成為上車買家的另一出路。位於新蒲崗的全港首個綠表置居先導計劃（綠置居）屋苑景泰苑，房屋署（下簡稱房署）建議以市值六折定價，並出售予綠表人士（包括現時的公屋租戶和合資格上樓人士），平均實用面積呎價約5658元，入場費更毋須100萬元，最平單位只售94萬元。房署預計，項目下月起接受申請，明年1月揀樓。

香港房屋委員會（房委會）資助房屋小組將於下周一（12日）舉行會議，討論綠置居的定價等安排。景泰苑屬33層高的單幢物業，提供857個單位，單位實用面積介乎192至494方呎，當中約498伙（約58%）的實用面積屬391方呎或以上，預計明年5月底落成。

呎價5658元 最貴298萬

消息人士透露，房署參考今年7月景泰苑附近私樓和居屋約160宗成交，定出景泰苑的市值呎價約9430元，並建議以市值六折定價，折實呎價為5658元，單位售價介乎94萬至298萬元。

若假設買家承造95%按揭，供樓年期為25年，按揭利率2.15厘，以售價最平單位94萬元計，首期僅需4.7萬元，每月供款額約3850元。

整個項目只供綠表人士認購，根據房署的計劃，下月起接受申請，12月攪珠，明年1月開始揀樓，其中首400個配額給予家有長者優先揀樓計劃的申請者揀選；其後的357伙供其他家庭申請者揀樓，餘下的100伙則預留給單身人士。

轉售限制方面，房署表明不作回購，業主在入伙後第三至第五年，只可以在居屋第二市場轉售予綠表買家，第五年後則可選擇在居屋第二市場或補地價後於自由市場售出物業。

是次景泰苑的定價，若與鄰近一二手住宅比較，造價明顯低很多。現正發售的啟德發展區「港人港地」項目啟德1號（I），一手實用呎價約1.51萬元；同區二手私樓如譽．港灣和豪門等，呎價介乎1.26萬至1.41萬元，這些私樓的呎價較景泰苑高一截。

較居屋采頤花園低29%

至於類近的居屋成交，毗鄰景泰苑的居屋、樓齡約16年的采頤花園，一個實用面積484方呎的低層綠表單位，折扣率達43%，7月的成交價亦要418萬元，而景泰苑實用面積最大的494方呎單位，市值六折後的售價僅298萬元，較采頤花園的單位成交價低約28.7%。房署預計，景泰苑總售樓收入約17.65億元，扣除13.02億元的發展成本後，料運作盈餘約4.63億元。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，是次景泰苑的售價相當合理，「相信可以幫助一啲財政狀況充分改善，又認為始終都係做業主好啲嘅公屋家庭置業。」該小組另一成員郭偉強說，項目的定價較居屋便宜，而二手樓價仍處於高位，料景泰苑對希望上車的家庭有一定吸引力，預計反應理想，可錄得超額認購。

公屋聯會主席王坤指出，雖然景泰苑單位售價看似較居屋便宜，但公屋家庭購買後，供樓負擔比率料約35%至40%，仍屬較高水平，建議房署應以市值五五折定價，才貼近買家的負擔能力。

據英國傳媒Property Week報道，萬科（02202）以1.15億英鎊（約12億港元）價格購入一座位於英國倫敦市中心的寫字樓Ryder Court，且買賣雙方已經正式交換合同。

該物業位於倫敦市梅菲爾區，靠近Picadilly Circus和Green Park地鐵站。項目總面積達到7萬平方英呎（約為6671平方米），年租金回報率約為4.3%。

據悉，此為萬科第一次進入英國寫字樓市場， 也是其在英國的第二個房地產項目。此前於2015年10月，萬科曾通過出資超3000萬英鎊入股倫敦第二大房地產開發商Galliard Homes的住宅開發項目The Stage，取得該項目20%的股權，該專案已於今年4月開售。

指許家印出掌假消息

另外，就昨天有傳聞指萬科股權之爭塵埃落定， 恆大（03333）主席許家印將任萬科董事長，王石任萬科首席顧問，阿里巴巴主席馬雲任萬科名譽董事長，萬科官方媒體萬科周刊發文表示此為假消息。

據傳聞稱，萬科股權之爭在「深港通」開通之際塵埃落定，馬雲持股26%、許家印持股25%，兩位摯友合計持股51%控股萬科。

按年升12% 成交增四成

內地一線城市樓價飆升，其中升幅相對較慢的廣州後勁十足，官方房地產網站「陽光家緣」的簽約數據顯示，廣州8月一手住宅網簽均價為每方米17853元（人民幣．下同），按年上升1934元（12.15%），創當地樓價歷史新高；成交方面，8月簽約量為10025伙，增加2908伙（40.86%）。

仍落後其他一線城市

廣州樓市成交持續增加，惟樓價於8月才出現顯著變化，中原地產研究部表示，8月廣州一手供應為三年來最低，供不應求之下，刺激當地整體樓價明顯上升。預期「金九銀十」將是下一個成交高峰，按目前市場走勢，廣州樓價升幅或超出年初預測的10%，預料今後兩個月樓價將上升15%。

國家統計局數據顯示，7月廣州樓價按年上升19.4%，連升12個月，惟升幅不及4月樓價一度急升62.4%、7月仍升40.9%的深圳，以及7月樓價升幅分別擴大至27.3%及20.7%的上海和北京。部分房企管理層認為，廣州樓市供求關係平衡，且樓價升幅較為落後，相信未來樓價仍有上升空間。

不少房企順應樓價「追落後」效應開始浮現，積極籌備於9月旺季推出新盤，預計將涉及合共62個新盤，其中中心城區樓盤佔32個。

樓市氣氛轉熱，市場需求旺盛，房企加大推盤量去貨，同時紛紛搶地補充土地儲備，導致項目發展成本上升。合富輝煌（00733）研究部門認為，近期廣州樓市異動，與早前接連出現兩宗地王不無關係；然而，樓價上升的主因，在於按揭貸款寬鬆，加上利率處於歷史低位，幫助了自住用家提前置業，而地王只是作為促使樓盤加價的導火線。

地王頻生 醞釀限價

廣州為降低樓市泡沫風險，抑制地王現象，正醞釀推出地價限價政策，並已經開始試水溫，惟上月下旬仍有地王誕生，其中荔灣區華大物流住宅地皮，由雅居樂（03383）以21.73億元投得，剔除保障房建築面積後，樓面地價每方米35216元，刷新2013年的紀錄，成為當地新單價地王。

市場消息指出，上述地王誕生後，多個同區周邊樓盤即時封盤停售，等待往後樓價被推升再出貨，估計往後樓盤定價將上調約10%。

住宅樓市踏入第三季突然轉勢向上，在買家蜂擁入市推動下，發展商賣樓銷情都相當理想。南豐集團年初至今累售475個單位，套現逾68億元，已取得達標成績。如今距離年底尚餘不足4個月，南豐仍有3盤發售，涉及581伙，單是已展開銷售程序的柴灣豪宅項目香島，估計可套現最少達60億至70億元，意味該集團今年賣樓收益勢破100億元。

迄套逾68億達標

南豐發展董事總經理蔡宏興接受訪問時表示，該集團8月推售位於屯門的豐連全數370伙首天沽逾80%後，集團連同合作項目，年初至今共售約475伙，套現逾68億元，已經達標；當中以合作項目山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON套現22億元最多，其次為豐連的11億元。

今年底前，該集團將推出香島、合作項目沙田九肚尚珩及剛獲批入伙紙的MOUNT NICHOLSON第2、3期共50個分層單位。香島最近已展開銷售程序，項目由4座住宅大廈組成，提供470伙，前身為藹寧園公務員合作社， 地價連同補地價涉及金額約41億元。

蔡宏興透露，香島每方呎發展成本1.4萬至1.5萬元，現正準備樓書及示範單位，最快月內推售。他指出，由於看準港島東有換樓需求，故主打3至4房大戶，佔逾60%，並增添不少環保概念，綠化覆蓋率約20%；加上地理位置優越，「轉個彎」便可往南區，定價主要參考港島東及西半山豪宅，該兩區現時實用呎價約2萬至3萬元，預計以貼市價推售，首批會有優惠，令呎價有機會低於2萬元，並會提供高成數按揭。此外，項目亦照顧到區內分支家庭的需要，設有1、2房戶，料最少可套現60億至70億元。

至於MOUNT NICHOLSON第2、3期，單位實用面積介乎4209至4569方呎，由於買少見少，將採惜售策略，料以招標形式推出。

蔡宏興說，豪宅求過於供，特色戶造價屢創新高，加上內地經濟持續錄得增長，市場又已接受年底前可能加息的事實，由於估計加息幅度輕微，對樓市不會有大影響，本港置業需求仍然很強，購買力近期已重新入市。他補充，集團看好未來樓市前景，即使近期地價連創新高，中資機構及基金等又加入搶地，令覓地較困難，但集團未來仍會積極增加土儲。

差餉物業估價署公布7月私人住宅落成量數據， 共有1311伙落成，按月回落約50%；今年累積落成量達8728伙，佔全年預測約1.82萬伙約48%。

新界供應重災區

據差估署資料顯示，7月全港私人住宅落成量共1311伙，主要集中於新界區，落成單位共1048伙， 佔該月整體成交量約79.9%，較6月的1922伙按月減約45.5%；港島區則有263伙，佔該月整體落成量約20.1%，較6月的240伙增加約9.6%；九龍區則未有新盤落成。

今年首7個月共有8728伙私人住宅落成，集中於供應重災區的新界，共5789伙，佔整體落成單位66.3%；其次為九龍區，共有1685伙；最少則為港島區，佔1254伙。

至於落成單位的類型則以中小型單位最多，實用面積431至752方呎的B類單位，7月共有853伙落成，為所有單位類型中最多，但較6月的1139伙減少約25.1%；實用面積小於431方呎的A類單位，7月共有207伙落成，較6月減少67.4%。