交屋潮推升至4千棟 年增近3成

未見起色
房市買氣節節敗退，六都地政局昨公布9月建物買賣移轉表現，僅新北、台中正成長，房仲業者分析9月新北市受惠新案交屋潮，讓移轉量站上4千棟大關，但六都整體表現未見起色，今年全年移轉量恐不到25萬棟的新低。

六都裡台中市月增1.2%，新北市受惠新屋交屋潮推升移轉量，總量突破4000棟；其它台南市9月交易量僅1273棟，月減18.9%，台北市、桃園市和高雄市在交屋潮後已連2月下滑，北市年減2成量。


北市續衰退年減2成
新北市9月建物移轉量達4148棟，月增超過8%，相較去年同期大增將近3成，移轉量出現在淡水區415棟，其次為土城區377棟、新店區375棟、板橋區374棟。東森房屋研究中心副理于靜芳指出，土城建案「華固新綠洲」陸續交屋248戶，新店「國泰雙璽」、板橋「信義樂章」也有大量交屋，推升移轉量。反觀桃園合宜宅交屋潮退散，月衰退明顯。
「華固新綠洲」，是華固建設2013年推出的預售案，當時成交可站上單價5字頭，並號稱百分之百完銷，今年第4季進入交屋期後，部分轉售戶成交行情每坪45~46萬元。新店區「國泰雙璽」在2011年9月公開，因有國泰品牌加持，當時每坪開價75萬元為區域高價，成交單價6字頭，總戶數156戶，多為自用，交屋後轉售量小，屋主開價多半在每坪55~59萬元、成交50~52萬元。
「信義樂章」位於板橋區、近土城區，2013年預售單價站穩4字頭，交屋後轉售行情約與預售行情相距不遠。

新案與中古屋價差小
全國不動產土城捷運加盟店副理陳羿帆表示，近期土城中古屋成交狀況並不是太好，新案低樓層成交單價約42~45萬元、中古屋38~40萬元，價格落差不大，讓自住客傾向購買新屋，也造成許多屋主甚至願意以低於實價登錄的價格出售。

內政部公布今年至8月底全台移轉數量為15萬4295棟，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，若以9月六都移轉量推估，全台前3季約17萬棟左右，考量今年年底已無去年「趕輕稅、急交屋」的狀況，政府政策未見房市利多，預期今年全年移轉量應會是在25萬棟左右，創下新低紀錄。

政治大學地政學系教授林左裕指出，市場上看得到買方有需求，尤其是自住客，但交易量萎縮主要是賣方降價幅度未達買方的滿足點。


自由時報
9月建物買賣移轉棟數 北市年減2成最慘

在民俗月、颱風及房屋稅議題等三大利空打壓下，9月6都建物買賣移轉棟數，除新北市受惠建案交屋潮，較去年同月大增近3成，台中市年小增5%外，餘4都數量均有或多或少的縮減，其中以台北市量縮到1895棟，年減超過2成，是6都中年衰退最慘。

根據6都地政局統計，新北市9月移轉量達4148棟最亮眼，相較8月3836棟，月增8.1%最多，若與去年同期3223棟相比，更大幅增加28.7%；台北市卻是兩樣情，9月縮至1895棟，月減3.4%，若相比去年同期2419棟，則年衰退超過21.7%。
相比8月，桃園、台南、高雄市都衰退1成以上，台南9月縮到僅剩1273棟，相比8月1569棟，月縮18.9%，為6都月衰退最多；桃園市交易2531棟，相比8月2893棟，量縮逾12%，高雄也不到2400棟，月少1成，僅台中市交易2694棟，大致與8月持平。若與去年9月相比，除了新北市正成長近3成，台中市成長5%，餘4都皆衰退，台北市縮2成最慘，中南部以台南年跌12%相對多。

東森房屋研究中心副理于靜芳分析，9月建物移轉量反映8月中到9月中的成交，因跨及部分鬼月、颱風紛擾，整體交易量皆不佳，尤其北市因房屋稅調漲、中古屋加稅議題持續發酵，持量下探不到2000棟，南部地區除受部分民俗月影響，台南市也因宣布明年將大幅調漲房屋稅，並回溯到2001年取得使照的房屋，影響量縮僅剩1273棟，比台南地震後的買氣還慘。

于靜芳指出，9月移轉量尚無起色，今年房市交易量估計值也持續再下探，欲保住23萬棟大關，得視第4季傳統旺季的買氣能否出現，自住買方因觀望價跌，新屋、中古屋價格若能持續修正，買賣雙方價格認知達成共識， 交易量才可能起來。

國人坐月子觀念愈來愈受重視，根據欣元商仲研展部調查，產後護理機構（月子中心）在2009年全台只有94家，到2015年已增加到201家，成長113%，熱門月子中心若不提早預約甚至一位難求，成為新一代明星產業。

欣元商仲分析，月子中心展店熱區集中在六都，佔比高達84.5%，以雙北市為主，桃園、新竹次之，中南部以台中需求最高，業主展店需求坪數分為中型規模300~800坪，約15~25床、大型規模1000~2000坪，約30~60床。

欣元商仲總經理焦文華表示，月子中心業主多希望開設在人口密度高的地區，維持穩定入住率，比如今年媒合的3筆成交，分別位在台北市松山區、內湖區及新北市板橋區，都是成熟的都會區。

另外，月子中心周邊常結合婦產科、小兒科、醫美、瑜伽教室、月子餐等，形成一條龍式的服務，地點挑選在距醫院約5分鐘內距離，而且月子中心多是連鎖品牌經營，造成大者恆大現象。

坪效與利潤皆高
焦文華指出，早期的月子中心多附設在醫院或婦產科，約只有10~20床規模，每日收費約5千~8千元。近幾年新成立的月子中心多採獨立經營，規模多在25~60床，收費約6千至9千元，部分標榜五星、六星規模，口碑佳的業者收費單日可能上萬元，不過住房率仍達8~9成，營運利潤超過2成。

住商機構副總劉明哲則認為，月子中心由於坪效高，加上客源穩定，成為近來新興產業，讓B級以下辦公樓有了新出路，不過隨著近幾年來的競爭激烈，市場已逐漸出現區隔化，日後可能出現整併。

10月份第一個星期一是「世界人居日」，崔媽媽基金會、內政部昨（3）日舉辦「2016年台日住宅租賃國際研討會」，與會專家針對每年市場規模高達1,000億元的租屋市場指出，台灣龐大的租屋市場儼然已淪為地下經濟，根本無法可管，甚至長期存在租屋市場地下化導致政府課不到房東族租賃所得等7大問題，呼籲政府儘快研擬「住宅租賃管理條例」，保障弱勢者的居住正義。

學者專家推估，現在全台租屋市場規模，全台應有100萬戶，以每戶年租金平均10萬元估計，符合內政部次長花敬群估計的每年1,000億元市場規模。不過半世紀以來，台灣租屋市場充滿著居住不正義。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，台灣租屋環境正面臨7大問題，包括：小房東出租制、租屋地下化導致政府課不到房東族租賃所得、品質不佳、投報率偏低、租賃合約由房東掌控導致房客權益保障不足、弱勢家庭租屋受排斥，以及租賃政策被忽略等。

呂秉怡表示，調查發現，台灣現行租屋市場，房東族裡面，有高達9成是用自用住宅名義出租，小房東出租制的結果，造成房東不必被強制實價登錄租金，最後大多數房東都可用非常低的稅率，申報地價稅、房屋稅，甚至避繳個人綜合所得稅。結果政府對於龐大的租屋市場，不論數量、屋況、出租行為等基本數據，根本無法掌握。

在租賃契約方面，也有不少漏洞。呂秉怡表示，早年訂的租賃契約，都是偏向房東族、對於房客反而不利，直到今年6月23日內政部公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」新版本的定型化契約之後，才獲得改善。

呂秉怡表示，當前我國住宅租賃存在三大障礙，不利租賃市場朝專業發展。第一個障礙是權利義務規範不周，住宅租賃法律規範散見民法、土地法，及相關細則辦法或判例，一般民眾不易認識和援引，部分條文也不符實務，致實務上窒礙難行，房東、房客頻生糾紛。

據崔媽媽統計，每年逾1,000件租屋糾紛的法律服務案件中，「押租金返回」、「修繕問題」、「終止租約」分列前三大糾紛類型，占總體案件數近5成。

第二個障礙是糾紛處理冗長、費時，令雙方卻步。第三個障礙，是住宅租賃市場品質低劣化，產業化程度遠落後於世界先進各國。

致和法律事務所主持律師陳君漢表示，台灣的住宅租賃，並未制定專法，只有民法、土地法，不過住宅租賃是有其特殊性，房屋價值又高，長期不易維持，單靠民法、土地法來規範，對於住宅租賃市場的需求和變化，已不足以因素，建議政府實有制定專法的必要。

柬埔寨金邊房市推案熱潮，不僅當地建商搶進，也吸引了包括台、陸、星、日、韓等外資不動產商搶進推案。單是台灣建商，就有松穎國際地產、中港皇家、金石地產、和新、嘉寶利、雙城、太睿等進駐卡位；而台灣金融業包括合作金庫、玉山金、兆豐金、國泰世華等，也已進駐金邊設置分行，提供台灣投資客的資金需求。

其中，中部鞋業製造大廠台灣佳奇集團在柬埔寨擁有300公頃的土地。旗下事業─J&L國際文創地產開發、松穎國際地產代銷的「天空樹SKYTREE」，位於金邊「萬谷湖超級城市」金融計畫區周邊，總銷約新台幣75億元，是台商在金邊推出的第一大案，也是佳奇集團在金邊的首案。

松穎國際地產總經理吳子昀表示，「天空樹SKYTREE」共有1,104戶，分3期規劃，採精裝全配，公設不計價，只售套內面積。A棟自今年6月開賣以來，目前近完銷；其中，柬埔寨本地客占3成、台灣客占5成，其他包含義大利、新加坡、港、澳等地的外國客占2成。

J&L國際文創地產開發總經理吳臻育表示，柬埔寨龐大的觀光商機，引起陸資積極搶進。如中國天津優聯投資發展集團（UDG）選定柬埔寨國公省，砸下人民幣38億打造可容納1,000萬名乘客、提供巨型雙層客機A380服務的國公省新國際機場。

至於中港皇家則是中部上市公司上福全球科技董事長王瑞宏家族所投資的不動產開發公司。為了布局東埔寨不動產市場，王瑞宏的兒子王國印、大女兒王怡仁，及三女婿邱珍逸，均在當地推動不動產相關業務。目前已推出首案、總銷15億元的「The Royal One」住商大樓開發案，總戶數183戶，銷售率達73％。

王怡仁說，The Royal One住宅公寓的主力坪數，分成23坪、34坪及48坪等3種，含公設比約25％，每坪單價新台幣25萬至30萬元，目前面對皇家大學第1排的38戶住宅中，只剩下2戶。主力購屋客源包括台商、柬埔寨將領、金邊的皇家大學教授，及當地海歸派，且自住與投資客都有。

吳臻育表示，金邊近年來發展快速，孕育出不少中產階級、觀光及商務人口，同時吸引國際餐飲、博弈、百貨業等外資集團爭相卡位。如馬來西亞「百盛」商場、日本「永旺」百貨、美國「星巴克」及「漢堡王」、馬來西亞的「金界娛樂城」、日本「吉野家」、台灣「日出茶太」等搶市。

其中，東南亞最大的馬來西亞百盛集團砸下約1.2億美元，在金邊俄羅斯大道打造的百盛百貨，預計2017年開幕。此外，日本永旺集團於金邊俄羅斯大使館附近、打造永旺（AEON）百貨第1期，開幕首年吸引逾380萬來客；永旺集團再加碼於金邊新市政西北方的大型住宅區裡，興建規模較第1期大上2.5倍的永旺商場，預計2018年開幕。

直轄市政府2016年10月3日公佈同年9月買賣移轉棟數資料，六都中僅新北、台中交易量與上個月及2015年同期比較均增加，新北月增8.1％、年增28.7％，台中月增1.2％、年增4.9％，至於其他四都的交易量，無論與上個月或2015年同期比較均呈現量縮，其中台南市減幅都達2位數，月減18.8％、年減12.7％，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，9月受到鬼月買氣遞延影響，加上颱風攪局、房屋稅議題等干擾因素，交易量並未上揚，僅台中市、新北市主要靠交屋撐場，交易量有所提升，但就整體市況而言並不理想。

綜觀六都9月買賣移轉資料，除了新北市及台中市移轉棟數有提升外，其他四都皆下滑，尤其台南及高雄兩個位於南部的直轄市，交易量雙雙下滑，台南量減18.8％、高雄量減10.6％，另外桃園也下滑12.5％，台北市下滑3.4％，大家房屋企畫研究室主任郎美囡指出，高雄市近年力推亞洲新灣區，但對自住客戶吸引力有限，台南在房屋稅調整改革中率先提出回溯，在房市不景氣時，更加深買方觀望的態度，而桃園先前都以交屋量居多，故回歸一般買賣時交易量下滑；至於台中市及新北市主要依靠交屋量拉抬交易量，扣除交屋量整體買氣持平。

郎美囡指出，2016年房市依然景氣不佳，雖然新政府上台以來再三強調不打房，但接踵而來的議題，如公告地價上漲、房屋稅條漲議題，加上北市土壤液化再次掀起，以及加速老屋新陳代謝的施策計畫，都一再促使買方延長觀望時間。若要提升買氣，仍需端看政府作為房市才能穩定發展。

捷運南勢角站「南方之星」昨（3）日第9度標售，共計標售31戶，標售底價528萬元起跳，最高2,205萬元，拆算每坪約41~44萬元，此次標售吸引42封標單，最後18戶標脫，標脫率約58％，標脫金額2億1,337萬元，溢價率近4％，成為今年表現最亮眼的捷運宅標售案。

「南方之星」9度標售，23戶一般事務所坪數12.96~29.2坪，總價約528~1,280萬元，至於住宅共8戶，坪數41.94~53.05坪，總價1,749~2,205萬元，此次共18戶標脫，包含4戶住宅、14戶一般事務所。

東森房屋副理于靜芳表示，「南方之星」繼前次8月標出11戶後，此次再標脫18戶，觀察標脫戶，一般事務所集中在總價帶528~1,000萬元最多，以19樓最多人投標，住宅則集中在12~14樓高樓層戶，顯見目前市場狀況下，民眾還是多青睞總價帶低、格局條件良好物件。

此次標售標脫將近6成，溢價率也高達4％，相比「美河市」、「碧潭有約」、「北方之星」標售乏人問津、溢價率甚至不到1％，已是今年標售最佳的捷運宅。

于靜芳指出，「南方之星」還有25戶餘戶，多為總價帶較高或條件較差，未來要一次出清恐有難度，將再刷新捷運宅標售次數最多的紀錄。

近來租屋糾紛日益增多，主要關鍵在於租賃雙方對權益的不瞭解與漠視。新北市政府城鄉發展局為了保障雙方權益，除了針對房東、房客、學生族群舉辦系列講座及2016/7/21至2016/9/20於新北市府1樓提供免費租屋法律諮詢外，新北市府與「崔媽媽基金會」及「耕莘健康管理專科學校」數位媒體設計科師生共同製作了租屋懶人包，希望藉由淺白易懂的圖文說明，讓民眾快速了解租屋大小事，並在臉書「我的新北市」等網路通路播放。

耕莘專校王尊賢老師表示，很高興帶領數位媒體設計科的學生參與製作懶人包，透過學生們年輕、直率的特質與懶人包明快傳達訊息的風格互相搭配，輔以資訊設計概念，讓懶人包不僅圖案簡白易懂，動態圖片、內容及旁白設計，都大大增加懶人包的可讀性。

值得一提的是，不只讓學生有機會用設計為社會服務，透過設計服務與反思行動，也讓這次的產學合作案別具教育意義，培育下一代有創意與人文關懷兼備的設計師。參與計畫的學生表示，本身即有租屋經驗，這次更藉機學到許多重要的租屋常識，未來有機會也能運用到自己實際租屋上，也很開心老師的一步步的帶領，到看到成果的成就感，是一個非常難忘的學習經驗。

新北市政府城鄉發展局局長邱敬斌表示，考量到房東、房客租賃權利義務不盡相同，因此分別規劃了「房東放心出租篇」跟「房客安心居住篇」，一方面讓在新北市賃居的房客或初次租屋的學生，學會如何看屋、簽約；另一方面也讓房東了解如何管理屋況及挑選房客，以減少租屋糾紛的發生。懶人包網路上線時，還會搭配新北市政府城鄉發展局「租屋常見問題」之網頁說明，便利民眾閱覽使用。

亞州天王周杰倫家庭、事業兩得意，擁有億萬身價的他，私下除了喜愛收藏名貴超跑，也是出了名的愛豪宅！先前傳出周杰倫以6.6億天價，買下和平大苑的頂樓豪宅，但他目前戶籍登記的居住地「元大一品苑」，根據內政部實價網，不敵房市低潮，房價縮水近兩成。

元大一品苑坐落在台北市中正區愛國西路，有八成的住戶都是名人，緊鄰博愛特區，能鳥瞰總統府、中正紀念堂，2010年平均成交均價約80萬元，而藝人周杰倫就大手筆以每坪單價109萬元，一口氣買下兩戶，一間位於18樓150坪，另一間4樓80坪登記在媽媽葉惠美名下，2013年時一度高達一倍以上，總市值超過3.8億。

堪稱台灣最受爭議的豪宅一品苑，隨著2007年興起的豪宅熱潮，就以每坪破百萬的價格，擠進頂級豪宅的行列，儘管歷經元大弊案，但高樓層戶仍曾喊價到每坪170萬元，不過即便有名人加持，似乎也抵擋不住這波房市的衝擊。

根據內政部實價網，2012年時，該豪宅第一筆實價揭露，位在3樓、115坪，加上6個停車位，總價1.37億，每坪實價約118.3萬元，但今年5月，同樓層、120坪、6個停車位，總價1.2億元，每坪僅剩100萬元，跌幅17.86%，勉強守住單價百萬的價格，讓周杰倫的豪宅「身價」，瞬間縮水近億元。

受農曆7月、房屋稅議題及新案持續降價等因素影響，9月房市低迷不振，根據昨（3）日最新公布的六都建物買賣移轉件數為1.49萬件，月減4.2%、年增0.4%，其中台北市較去年同期衰退逾二成。

據各地政局資料顯示，六都9月買賣移轉件數，以台南月減18.8%最多，高雄、桃園也都有一成以上衰退幅度。新北市因包括土城「華固新綠洲」、板橋「信義樂章」及新店「國泰雙璽」等建案交屋潮，推升新北市9月買賣移轉月增8.1%。

台北市9月買賣移轉僅1,895件，月減3.4%，台北市在6、7兩個月高於2,000件後，又連二月未達2,000件，已是今年以來第七個月未達2,000件門檻。

基隆火車站都更案，談了十多年難產，主導權從中央、市府間一再換手，日前行政院政務委員張景森拍板，讓市府把主導權再拿回來，並成立都更案辦公室推動都更，這次換手真的走得下去嗎？市長林右昌說，他有信心。

都發處長徐燕興指出，這個都更案的起始，是92年交通部為了活化台鐵資產，基隆火車站也在名單之列，後來政府推公辦都更，金磚計畫就把這些台鐵在推，看起來有機會的案子接收過來。基隆火車站都更又被列入金磚計畫中，市府辦招商，總投資經費從145億砍為135億，二次流標，再降到128億，還是廢標，案子一再難產。

徐燕興說，這個都更案的的總投資金額太高了，等於基隆市政府一年預算，投資人難以承受。103年案子交還給營建署，營建署找專家學者診視，都覺得不可行，遲遲未再招商。

「基隆市發展不能停滯不前！」徐燕興說，去年底市長林右昌決定把都更案接手回來，內政部起初不同意，今年中才點頭，上周四，張景森將「基隆市港再生標竿計畫」列為重大施政項目，拍板同意由市政府主導基隆火車站都更案，成立都更專案辦公室，5年為期向內政部申請所需經費。

徐燕興表示，市府正和內政部在交接，他們會先委專業團隊做規劃案，權利金和總投資經費要重新估算，依不同情境，找到最適合的商品，吸引人來投標。西二西三倉庫營建署經手的時候就沒納入都更，港西街18戶民宅是否參與都更，全區範圍都需專業討論。

林右昌說，給容積就能解決都更，這是錯誤的觀念，流標的問題出在大家對整個城市發展信心是不足的，他對市區未來發展想像非常清楚，城際轉運站107年完工，中山一二路、忠一路即將打通，基隆港微笑港灣、軍港遷移等成果會一個個長出來，想要來投標的詢問度增多了，他有信心，都更案會成功推出去。

2016年可謂是廣州樓市上漲年，隨著國慶銷售黃金周的到來，廣州樓市也熱鬧開場，表現不俗，多個樓盤新貨現“1小時售罄”。

自2016年以來，廣州樓市成交一直保持著高熱度。在剛剛過去的9月份，廣州一手住宅成交量達13576套，成交均價為每平方米17955元，同比上漲19.97%。二手住宅網簽成交量達11513套，成交均價約每平方米18942元，環比上升5.5%。

憑藉“金九銀十”之威，廣州房天下資料監控中心資料顯示，廣州十月份推新盤數量達到了63個，同比2015年10月份增加了近一倍。

廣州增城區某樓盤項目10月1日推出554套新貨，90分鐘即全部售罄，銷售額超10億元。天河區某個新盤同日開盤，首推的2棟戶型為120-163平方米奢裝洋房開盤1小時基本全部售罄，整體銷售總金額也超10億元。

當日，香港霍英東集團與香港僑興集團連袂打造的廣州南沙區全新別墅項目——南沙灣·御苑行銷中心正式開放，霍英東集團副總裁霍啟山到場為該樓盤月臺打氣，並表示霍英東集團將會引入更多體育、娛樂及文化的配套帶入南沙灣，將南沙灣區打造成為“宜業”、“宜居”的濱海新城。

此外，作為銷售旺季“銀十”最關鍵的國慶假期，許多開發商推出促銷優惠來刺激消費。荔灣禦江豪庭推出10套特價房，當天就被搶光。蘿崗區某項目推出國慶期間3萬元定金抵房價15萬元認籌登記。


業內認為，2016年在全國樓市的大行情下，廣州樓市本就火爆，加之8月份荔灣區和黃埔區的兩宗全市最高樓面價和區域最高樓面價的拍出，“廣州房價即將大漲、補漲”的說法不絕於耳，市場“恐漲”的心理開始蔓延也助推了房價的上漲。在多種因素的疊加效應下，十月份廣州樓市量價將持續穩步上揚。

不斷升溫的行情也讓政府相關部門感到憂慮。廣東住建部門和工商部門9月29日聯合發佈通知，要求進一步規範廣東省房地產廣告，禁止宣傳樓王、地王。廣州市住建委對全市的預售樓盤進行巡查，重點查處虛假“日光碟”炒作，防止人為營造恐慌、搶購氛圍。

　　今年國慶黃金周，上海迪士尼主題樂園再度成為國內遊客熱衷的目的地之一。而在迪士尼經濟的風口下，商業地産也正悄然發生著變化。

　　１日，迪士尼方圓５公里內首個可售的房地産項目揭開面紗。記者在實景體驗區看到，這個名為“綠都繡雲里”的項目涵蓋里弄商街、精品客棧、星級酒店、酒店式公寓以及高端住宅等業態。據工作人員透露，開放首日，該項目接待人數超過２０００人。

　　業內人士認為，在迪士尼經濟的風口下，商業地産和文化ＩＰ（知識産權）的跨界融合正推動商業地産向３．０時代過渡。

　　據第三方移動數據平臺Ｔａｌｋｉｎｇ　Ｄａｔａ統計，上海迪士尼樂園開園之後，來自全國各地的客流持續呈井噴態勢，其中，家庭組團式遊客群體佔比高達７０％。“以家庭為主的遊客群體一般會選擇就近住宿，然而迪士尼周邊的酒店客房十分緊張且價格高昂，較好的星級酒店房費平均超過２０００元，僅有３４％的人選擇入住四星級及以上的酒店。”Ｔａｌｋｉｎｇ　Ｄａｔａ分析師表示，迪士尼每天入園人數高達５萬，但１０公里內僅有１萬間客房，相對于遊客的住宿需求，中高端酒店的缺口十分巨大。

　　綠都地産集團總經理馮勁義在該項目發布會上表示，在大數據時代，流量可以提升商業地産資産價值。綠都地産擬借助迪士尼東風，將“繡雲里”項目打造成環上海地區的旅遊度假平臺。

　　馮勁義認為，在商業地産１．０時代，人流量的導入取決于地段優勢。以“綠都繡雲里”為例，除了迪士尼客流外，周邊的浦東機場、佛羅倫薩小鎮等每年將為項目導入近１億人次的客流。而在商業地産２．０時代，流量＝形態＋業態。在形態上，“繡雲里”打造上海傳統的石庫門街區；在業態上，“繡雲里”以體驗式里弄商業、石庫門客棧群為核心業態。在商業地産３．０時代，流程等于內容，即用戶創造內容、內容産生流量、流量再催生用戶，如此循環往復，形成大ＩＰ。例如，每一家客棧或者商鋪都有特有的風格，以及一位“有故事”的主人，代表著一種獨有的生活方式。

　　綠都地産上海公司總裁朱雍表示，“綠都繡雲里就是要在商業地産３．０時代打造流量時代的ＩＰ地産。除了客棧這一特殊形態外，我們還將結合住宅、酒店、公寓、商業等業態打造全新的生態係統。後期，我們將通過統一管理、整體經營，與業主收益共享，打造浸入式城市休閒目的地。”

　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，未來商業地産模式中，房産開發與ＩＰ運營或密不可分。“相比于傳統商業地産，ＩＰ地産的價值一是體現在選址，二是體現在運營能力，以此來保障業主租金收益和房産升值。”

10月3日，中國恆大（03333.HK）在港交所發佈公告稱，與深深房A（000029訂立協議，後者以發行A股或現金方式購買恆大地產股權。並宣佈今日13點起，在港交所停牌。

中國恆大公告稱，深深房A以發行A股或現金方式購買中國恆大境內附屬公司廣州市凱隆置業有限公司持有的恆大地產100%股權；在正式協定簽署前，恆大地產可引入總額約300億元的戰略投資者。

根據恆大公告，對標的資產2017至2019年預期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元，預期營業收入分別約為2800億元、3480億元、3800億元，預期扣非淨利潤分別約為243億元、308億元、337億元。

凱隆置業對目標資產2017年度、2018年度、2019年度的業績作出承諾，承諾期扣非淨利潤累計約為888億元。若在業績承諾期滿後，標的資產的實際利潤不足承諾業績，則凱隆置業應按照監管部門的規定和認可的方式進行補償。

9月14日，深深房A已宣佈停牌，其控股股東深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）正在籌畫關於公司的重大事項，並停牌至今。

資料顯示，深投控目前直接持有深深房A63.55%股權，在不考慮控股權價值的前提下，該部分股權對應的市值約為67.36億元。

9月30日，深深房A再次發佈提示公告，稱公司接到控股股東方公函，經過論證與商討，確認此前籌畫的重大事項構成重大資產重組。因有關事項尚存不確定性，為了維護投資者利益，避免對股價造成重大影響，經申請，股票9月30日開市起轉入重大資產重組事項繼續停牌。深深房A表示，該公司預計在不超過1個月的時間內披露此次重組方案，即在2016年10月14日前按照《公開發行證券的公司資訊披露內容與格式準則26號—上市公司重大資產重組》的要求披露重大資產重組資訊。

分析稱，恆大此舉意將境內的地產業務注入深深房的A股平臺，實現借殼上市。

對此，接近恆大的人士否認這一說法，稱僅是一項資產重組。

除了深深房之外，恆大在A股已控股嘉凱城（000918），且持有廊坊發展(600149)15%的股權。持有萬科A（000002）的股份超過6.82%。

11熱點城市即加強調控

內地樓價氣勢如虹，中國指數研究院（中指院）公布，9月百城住宅價格指數連續14個月「雙漲」，按年及按月漲幅均擴大；不過，為順應樓價溫和健康增長的國家指導方向，愈來愈多城市加強調控，單在過去一周，已有11個熱點城市收緊樓市措施。

中指院公布，9月全國100個城市新建住宅平均價格每方米12617元（人民幣．下同），按月上升2.83%，升幅較8月擴大0.66個百分點；按年則飆16.64%，幅度較8月擴大2.89個百分點。

市場資金充裕爆發資產荒，在各地收緊樓市政策下，傳導效應促使更多城市樓價上漲，9月有81個城市樓價按月錄得升幅，較8月急增13個，其中有38個城市的樓價升幅高於1%；樓價下跌城市18個，減少11個；1個城市樓價持平。

鄭州升幅居首

首10大樓價升幅城市依次為鄭州、無錫、常州、崑山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州。

中指院表示，8月樓價升幅明顯加快後，熱點城市政策收緊力度增加，南京、杭州、鄭州等相繼出台調控措施，抑制投資投機需求，並通過增加供應、限制樓價地價及收緊預售監管等期望紓緩供求失衡；展望未來，樓價升幅過快不利市場平穩持續發展，在樓市熱度不斷傳導下，未來或將有更多城市加入政策收緊行列，政策力度也將不斷加強。

據統計，自上周一（26日）以來，已有11個熱點城市先後收緊樓市調控措施，包括一線城市重啟限購後樓價「急起直追」的鄭州、崑山、杭州、福州及合肥等地，而北京及天津等樓價持續上升的重點城市也有進一步收緊措施。

其中，過去一年樓價急升24.5%的武漢繼8月底推出樓市限貸措施後，昨天再宣布進一步落實住屋限購及限貸措施，包括首次置業商業貸款首期比例提高至25%，第二次置業首期比例增至50%。武漢本地戶籍家庭若擁有兩伙及以上住屋，暫停發放商業性個人住屋貸款；非本地戶籍家庭若擁有一伙住屋，暫停發放商業性個人樓按，若擁有兩伙及以上住屋，更暫停向其出售住屋。限制措施分區域實行，遠城區不在限購範圍。

另一方面，河南省省會鄭州9月樓價按月勁升近7%，樓市調控力度也加強，繼上周六重新實施限購措施後，昨天進一步宣布重啟限貸，把首次置業首期比例上調至30%，第二次置業首期則增至40%。

房地產市場儼然已成為大陸官民共同的憂慮。大陸媒體形容，面對這波樓市狂飆，大陸民眾目前是「沒房的絕望，有房的心慌」；官方則陷入既要警惕泡沫，又冀望房地產行業穩定經濟的政策兩難之中。

雖然目前正值大陸「十一」長假，但不少地方政府仍在假期為狂熱的房地產市場研議因應措施。已連續兩個月房價漲幅居全大陸之冠的河南鄭州，2日就正式重啟住房限購政策。四川成都則在10月1日宣布新限購政策。

北京與天津兩大直轄市9月30日推出「組合拳」，加強樓市宏觀調控。新華社指出，這意味著越來越多的地方樓市政策再現收緊跡象。

據官方統計，北京、上海9月新建住宅均價較去年同期上漲約20%，深圳漲幅則高達42%。不少二、三線城市房價漲幅同樣驚人，廈門、合肥過去一年上漲超過40%，南京、福州、天津、杭州等城市漲幅也逾兩成。

面對這波房價狂漲，大陸「經濟觀察報」形容，「房價漲得邪，沒房的絕望，有房的心慌」。報導還表示，目前大陸中產階層共同的財富焦慮是：「如果不買房如何跑贏通脹」。

新華社則指出，大陸官方一方面警惕樓市有泡沫，對居民生活成本影響較大，並影響實體經濟；另一方面又要實現經濟穩增長，在宏觀經濟轉換增長動力尚需時日下，需要發揮房地產行業的支撐作用。反映大陸官方在房地產調控上的兩難。

人行主管的「金融時報」日前曾警告，「最近一年來，房地產市場似乎正『接棒』去年上半年股市的瘋狂，令人擔憂的是，當前部分城市樓市的『高燒』狀態，正在朝著泡沫化方向演變」。

文章並稱，「沒有只漲不跌的資產，這是市場自身規律，房地產市場亦然」。「必須要看到，房地產市場體量龐大，一旦泡沫破裂，房價大幅下跌，將帶來廣泛的經濟社會影響。」

麗新發展（00488）宣布，斥約1.14億元（1308萬歐羅）收購意大利造船集團Fincantieri旗下經營遊艇業務公司Camper & Nicholsons International SA的49.96%股份；交易亦涉及認購和認沽期權，若所有期權均獲行使，麗新發展最終將持有目標公司99.92%股份，總值約2.33億元。

麗新發展將先以1.14億元購入Camper & Nicholsons的49.92%股份，當中8770萬元以現金支付，其餘款項以Camper & Nicholsons就可換股債券而欠付麗新發展的金額作抵消。

麗新發展其後將再斥約現金7000元認購Camper & Nicholsons一股新股份，使持股量增至49.96%，並按此股權比例，向Camper & Nicholsons墊付股東貸款434.6萬元。

藉品牌效應拓商機

Camper & Nicholsons主要從事遊艇經紀、包租、推銷、管理及建造業務，截至2015年9月底止全年收入為1.92億元，扣除稅項及非經常項目後則錄得4010.3萬元虧損；資產淨值約2744.4萬元。

麗新發展認為交易有助集團加強提供高端飲食及酒店服務的能力，而麗新發展集團擬透過品牌收購來創建亞洲業務機遇。

南區．左岸折實4052萬入場

過去大半個月，約半億元或以上的一手大碼豪宅成交顯著增加，刺激買家追逐尚未推售的大碼豪宅。售價主打約5000萬元或以上的鴨脷洲南區．左岸，發展商中海（00688）昨天發出銷售安排，本周五發售首張價單中的30伙，折實入場費4052萬元；項目已收票逾160張，超額4.3倍。

累收逾160票 超購4.3倍

南區．左岸銷售安排顯示，本周五發售首張價單50伙中的30伙，惟售價最平即折實3888萬元的2座3樓B室未有推出，令發售單位折實入場費升至4052萬元，為同座7樓B室。發展商亦分兩組揀樓，A、B組每位買家均限購最多兩伙，其中A組必須購買同座同層兩伙。市場對約半億元或以上大碼樓承接力強，市場消息指出，項目至昨天收票已超過160張，超購4.3倍，本周四截票。

另一個由南豐發展的豪宅項目筲箕灣香島，日內將公布銷售安排，市場消息指香島入票數字稍為落後於南區．左岸，至昨天累收約110票。

新盤第三季銷情暢旺，除中小型單位連番報捷外，半億元或以上一手單位成交亦趨增。各大新盤成交紀錄顯示，9月成交價達半億元或以上的單一單位成交共錄得約23宗，下半月已佔其中16宗。事實上，9月5000萬元或以上的成交較8月的17宗增加35%，亦較7月的11宗更大增逾倍，可見半億元或以上的大碼成交自今年7月開始轉旺。

新世界十天連沽10伙

另一方面，在短短10天內，新世界（00017）連沽10個特色戶，當中約70%成交價是超過5000萬元；該10伙包括尖沙咀名鑄、西半山璈珀、沙田溱岸8號、馬鞍山迎海及北角柏傲山等，共套現6.6億元。

此外，嘉華（00173）牽頭發展的香港仔深灣9號1號屋亦於昨天截標，惟仍待發展商公布招標結果，以過往售出單位而論，相信成交價在1億元以上。

大額成交受捧，發展商紛紛加推及加價，信置（00083）西半山Cluny Park昨天盡推餘下4伙於周五發售，定價計平均呎價4.09萬元。價單顯示，8樓B室價單呎價4.54萬元，較之前發出價單的10樓B室呎價4.33萬元，高出約4.8%。

外資基金KK IX（BVI）Limited去年11月以約6.01億元購入招商局持有的上環德輔道西9號一籃子物業，持貨不足一年即在市場放售，市值估計約9.7億元，較購入價高逾61%。

外資基金叫賣 入場費8300萬

仲量聯行香港資本市場部副董事莫旺寧表示，獲業主委任代理出售德輔道西9號9層寫字樓及8個有蓋車位。該9層寫字樓位於7、18至22及27至29樓，總建築面積約6.44萬方呎，市場估值約9.7億元， 平均呎價約1.5萬元。該一籃子物業可分拆為獨立一層出售，最低入場費約8300萬元。德輔道西9號於1995年落成，樓高29層，基座為停車場，5至29樓為寫字樓。

另外，喜來登旺舖獲業主委託放租尖沙咀廣東道文利大廈地舖，建築面積約2500方呎，由私人業主持有，現叫租每月約200餘萬元，較舊租約450萬元調低逾一半。該舖適合時裝、化妝品等不同行業。

城規會於上周五審議中環新海濱第3號商業用地的規劃大綱，建議把該地皮劃作商業用地，發展作寫字樓及零售用途。中原（工商舖）相信，隨著中區商廈空置率持續低企，新增商業地將解決商廈需求問題，而且地皮臨海，待落實規劃發展後，項目將會成為中區新地標，落成後身價將可達每方呎6萬元至8萬元水平，勢創全球新高。

政府計劃將中環海濱區3號商業用地，分東西2期發展，當中臨海西面地將率先推出。項目位處皇后像廣場以北，擬以零售及商業綜合發展為主要用途。

有望紓緩中區寫字樓供應

項目地盤面積約505.9萬方呎，可提供約161.46萬方呎的商業樓面，建築物高限訂為主水平基礎以上50米。同時，將會提供約325個公眾泊車位。用地預料於2016年完成研究，最快可於明年中推出。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事黃瑋琮表示，現時中區寫字樓的空置率長期處於低位，中環區的空置率為1.7%，金鐘空置率為2.5%，地皮將可解決現時中區寫字樓供應不足的問題。現時，國際金融中心1期放盤量僅有1個分層細單位出租，叫價約每方呎170元；而其餘的甲級商廈如交易廣場及告羅士打大廈等，僅餘個別放租單位，叫價亦達每方呎140元以上。

可吸引中資及外企駐港

這幅新海濱商業地皮正處於規劃階段，黃瑋琮建議，若政府把寫字樓之商業樓面增多，既可解決甲級商廈供不應求問題，亦可吸引更多中資及海外企業，帶動更多商業活動，加強提升本港金融中心形象，預料此項目日後若分拆出售，按現時區內臨海甲級商廈租金水平計算，樓面地價約每方呎3.5萬元，日後落成後出售價可高達每方呎6萬元至8萬元。

　　樓市氣氛全面造好，除連錄破頂價成交外，據代理行統計，上月整體樓宇登記量錄得9480宗，除按月急升約28%，同時亦創過去3年半新高，業界指，由於多個新盤連環推售，加上二手市場氣氛同樣暢旺，力吸投資者及用家客源，反映現時市況相當活躍。　

　　本港樓市在過去半年持續回升，整體樓宇登記量連升兩個月，上月錄得9480宗，除按月急升約28%，同時亦創過去3年半新高；在成交量急升帶動下，整體樓宇上月的成交金額均進一步攀升，涉及650億元，按月上升約13%。

　　據中原研究部數據顯示，整體樓市以新盤的表現較為突出，上月錄3460宗成交，按月急增1.1倍，創過去10年的按月新高。而一手的成交額亦涉及281.4億元，較月增加86%，創逾2年新高。

　　數據亦指，在各熱賣的新盤中，以宏安等旗下馬鞍山新盤薈朗銷情最為理想，單月錄630宗成交；而新地旗下元朗Grand YOHO則緊隨其後，錄580宗，位居次席。

　　而二手住宅市況亦造好，美聯研究部數據顯示，上月二手住宅註冊量錄4558宗，按月續升約2.3%，則創自去年2月後的19個月新高，反映即使新盤連翻推售，二手住宅亦有價有市，連錄市場追捧。

　　而各主要二手屋苑中，以天水圍嘉湖山莊的表現最為突出，上月錄約60宗登記；而港島區則以鰂魚涌太古城「稱王」，錄約30宗成交。

　　中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，近月多個新盤推售，加上二手市場氣氛同樣暢旺，速使整體物業市場成交量持續造好。他估計，隨着樓價持續上升，吸引買家加快入市，料第四季二手市況保持熾熱，全年二手買賣登記可達3萬宗成交，涉及約2000億元。