看好全年商用不動產交易衝900億元

積極獵地
各家商仲陸續發布第3季市場報告，雖僅成交1宗大型商用不動產，但土地交易熱絡，各地政府積極標售土地，建商順勢大舉購地等，總交易總額達440億元，創近4年同期新高。商仲業者更預期，前幾季議價成果可望在年底前底定，全年商用不動產交易有望突破900億元。

今年第3季各地政府標脫土地金額達212億元，8月初新北市土城暫緩開發區開出100%標脫紅盤，新莊知識產業園區等也吸引不少人投標，桃園市政府在第3季更舉辦2次土地標售作業，雖然標售結果平平，卻推升桃園市土地交易熱度。據統計，Q3建築開發業成交金額169億元，較上季增加120億元，如興富發集團砸下76億元大力買進土地，本季前10大土地交易中，就有5筆由興富發集團貢獻。

興富發獵地備庫存
興富發董事長鄭志隆指出，今年獵地策略鎖定房屋銷售率高的地點，如江翠北側重劃區或台南市首購產品集中區，近期新案銷售表現都不錯。該公司副總經理廖昭雄強調，若是土地條件佳、價格不錯的土地，都不排除出手，而興富發今年一連攻下5筆土地，也等同備好未來5年推案庫存量，視市況推案。
高力國際董事李日寶分析，政府釋出市地重劃土地價格較有吸引力，若土地地點好、有漲價空間，都會吸引建商出手購地，如國產署標售台中北屯區眷改地，也吸引大毅建設砸下30餘億元搶購。世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，從Q3建商動作頻頻，可看出建商對土地還是有青睞，不過仍要看前景怎麼走，預期短期先出清手中餘屋，新購土地推案時程往後延宕。

盼Q4旺季收割期
長虹建設董事長李文造透露，「土地還是有在看，沒看怎麼行？看能不能撿到便宜，但房價降、土地真的沒有降多少，不過以前地主喊價、建商要再加碼，地主才要賣，現在是不用加碼可以買到。」李文造認為現階段先處理餘屋最重要。
展望第4季屬商用不動產傳統旺季，世邦魏理仕預期，主要都市大型土地仍將受到建商及機構型投資人青睞，交易量維持現有水準，部分長期議價遞延型交易也可看到成果。
至於戴德梁行總經理顏炳立唱衰房市，李日寶表示，其實市場議價空間本就存在，並沒有這麼悲觀。仲量聯行總經理趙正義也說，可能顏總是對政府極度失望，我們等不了7年，且台灣基本面不差，不需要這麼悲觀。林俊銘也說：「顏總這麼悲觀，是滿奇怪的。」

新政府上任後，房市政策頻惹爭議，房地產網站昨日發布網路調查，近7成民眾認為房市政策「不及格」。業者表示，新政府政策改革方向雖正確，但過度躁進反倒失去民心。

屋比趨勢研究中心調查，「調高房屋持有稅（地價稅、房屋稅）」、「老屋賣屋需健診」等政策方向，各有超過7成、9成屋主不支持現在推動。屋比房屋比價創辦人葉國華表示，520小英政府上任至今，多項施政在配套不足且未與民眾充分溝通下倉促推出，造成市場爭論不斷。

過度躁進失民心
國立屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩認為，政府可以有理想性，不過應先就選前所提房市政策先做，其他應該視景氣再評估推動，「現在景氣已經這樣，你又加一把槍，當然大家都會反對。」

雖然財政部研擬減輕房屋稅基，提高折舊率、房屋稅免徵標準調高等方向，葉國華指出，全面加稅不僅增加人民負擔，甚至還造成屋主將稅費轉嫁給經濟弱勢的租屋者，弱勢反而因此受害。

吉家網不動產董事長李同榮批評，像在辦家家酒，感覺是被迫與被動，新方向只提到免稅基本額與折舊率可提高，但對造價單價調整沒有規範，每次調整幅度完全沒上限，且未來若要比照市價調整，對市民負擔過重。他說：「中央放一把大火，燒垮了屋頂，才派放火的人去當消防隊員。」

世邦魏理仕董事總經理林俊銘昨（5）日表示，台灣市場的胃納相對有限，游資有逐年外移的趨勢，部分建商、代銷已經「開始慢慢忘記台灣的冬天，擁抱南洋的夏天」，到越南、泰國、菲律賓、印尼、柬埔寨，尋求當地建商合作，尋找新市場；其中尤以越南頗受台灣不動產業者青睞，包括上市、非上市公司都有布局。

林俊銘昨天在主持第3季商用不動產市場季報時表示，今年前3季投資市場氣氛受國內外經濟情勢影響傾向保守，但投資需求並未減弱、詢問度持平，未來價格調整幅度將是關鍵。此外，年底前仍有望看到交易量攀升，但多是長期議價的遞延型交易成果。

他透露，最近不少壽險、建商的投資腳步持續往海外移動，像越南、泰國、菲律賓、印尼等東協國家都有建商在評估和當地建商JV合作，展開市場調查，準備踏進東協。

在零售店面市場方面，世邦魏理仕調查指出，台北市主要沿街店面租金表現受到經濟走緩及消費者信心減弱影響，零售業者展店腳步放緩，只有部分店面續約租金調整，推升第3季租金年增1.7％。

世邦魏理仕2016年10月5日發佈2016年第三季不動產市場回顧，第三季不動產交易量(含商用/土地)達新台幣372億元，較2015年同期成長了11％，季內建商購地動能較預期熱絡，商用不動產交易則持續維持低檔，僅自用型買方維持買氣。展望第四季，主要都市大型土地仍將受到建商及機構型投資人青睞，交易量能維持現有水準，而商用不動產市場雖尚未有利多消息帶動投資氣氛，然過去幾季議價成果可望在年底前底定，預期全年商用不動產交易金額有機會超過900億大關。

世邦魏理仕觀察，第三季土地交易金額為新台幣277億元，較2015年同期增加16％；其中，數家大型建商搶進主要都市精華區域是推升主因之一，交易量不僅是2016年新高，更比2015年同期大增近300％，顯示雖然目前房市表現平疲，但具發展潛力的地塊仍是投資熱點。另一方面，自用型買方因產能擴增需求，持續積極購入北、中、南各地工業區土地，也是支撐本季交易量的主要原因，統計自用型買方購入之工業地交易金額占其總交易金額的95％。

商用不動產部分，第三季看到富邦人壽著眼於內湖區商辦高進駐率，以新台幣40.8億向基匯資本(Gaw Capital)買下「東京企業總部」，完成本季最大筆商用不動產交易。除此之外，大型商辦已連續多季僅個位數案件成交，究其主因包含目前可供投資大型優質物件有限，且賣方開價修正不明顯，延長買賣方議價時間。

工業地產表現則相對穩定，廠房及廠辦交易金額累計佔總商用不動產交易的90％，惟暢旺交易動能推升工業地產價格，小幅壓縮收益率表現。值得一提的是，雖亞洲投資人對國內商用不動產詢問度未減，但價格與收益率水準始終未能達到投資門檻，僵局之下恐在年底前都不會看到外資蹤影。世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘認為：「2016年前三季投資市場氣氛受國內外經濟情勢影響傾向保守，但實際上投資需求並未減弱、詢問度持平，未來價格調整幅度將是關鍵。此外，年底前仍有望看到交易量攀升，但多是長期議價的遞延型交易成果。」

在金融服務業及跨國科技公司辦公室升級需求驅動下，台北市第三季商辦租賃活動延續前一季動能，淨去化量季增至8,064坪，刺激平均租金及空置率均有正向表現。其中，A辦辦公市場去化速度穩健，且多集中於信義基隆區新大樓，進而推升A辦平均租金較前季成長至每坪新台幣2,621元，空置率則呈現連續五季下降趨勢，本季收斂至12.7％。B辦市場在無新供給及本土企業搬遷活動帶動下，空置率下探10年新低至5.1％，惟因企業對租賃成本態度保守，租金成長空間有限，平均租金與上季水準相同，為每坪新台幣1,745元。

展望未來幾季商辦租賃市場，受惠於短期內無新供給釋出，且少數企業可能受景氣緩步好轉的激勵而提高辦公室升級的意願，甚至為此增加資本支出預算，以搬遷至新建A辦大樓，進而持續支撐租金上揚走勢；預期B辦市場因市場詢問度持平，空置率仍將持續走低。


主要沿街店面租金表現受到經濟走緩及消費者信心減弱影響，零售業者展店腳步放緩，僅部分店面續約租金調整，推升本季租金年增1.7％。世邦魏理仕觀察，在各產業類別中，以餐飲業租賃需求較為旺盛，也持續看到有國外品牌來台開店，其他業者則多將重心放在擴增產品項目、調整展示空間等方式以提升營業額成長。年底前，消費動能復甦有限，且由於近來台北主要商圈空置率稍有上升、部分店面空置期較長，預料特定房東將調降開價以吸引廠商進駐，可能影響短期內平均租金成長緩慢。

中古屋的獨特魅力，自住客心中最明瞭！專家表示，中古屋向來有公設較低、周圍生活機能較好的優勢，不過對於買方而言，中古屋「格局較好」更是吸引出手的原因，「新房子比較會有客廳狹長等問題」。

面對預售新案價格下殺，中古屋買賣剉著等，除了公設比較低、周圍生活機能較完善的優勢外，專家直指關鍵決勝點在「格局」。

房仲企研室主任徐佳馨在東森財經新聞台《夢想街57號》中表示，現在許多人進場看房子，會發現在房市多頭期興建的新房子，多半會有些許格局瑕疵，最常見的就是客廳過於狹長，對於自住客而言，還得在多花一筆裝潢費用，修飾房屋本身的缺陷。

徐佳馨解釋，由於新建的房子取得土地時間相對較晚，建商沒辦法有一整塊完整的土地，必須遷就土地限制，因此這個時段蓋出來的房子，經常不是大家期待的方正產品。

對此，理財專家林奇芬也指出，其實中古屋最大的優點就是能讓缺點無所遁形，可以親眼觀察「窗戶打開是不是看到別人的廚房」，不會落入樣品屋的美麗幻想中，「一切眼見為憑」就是最大優勢。

台北市辦公市場客層近年出現明顯轉變，商仲業者指出，獲利能力佳、高付租能力的遊戲業者，成為A辦主力租客，近二年至少去化近萬坪辦公室面積。

高力國際指出，從2014年租下台北文創大樓的競舞、租下南港車站大樓的傳奇，去年租遠雄國際中心的大宇科技；今年租下國泰置地的暴雪、宏盛金融中心的掌中乾坤。

這五家遊戲業者就去化辦公市場約9,000坪面積。

高力國際辦公樓及工業物業服務董事邱秀凰表示，這些遊戲業者從新北市或北市其他商圈的B辦升級，因為近年獲利能力佳、員工年輕化與企業形象考量，鎖定A級或頂級辦公室。

北市不少A辦幾乎都有遊戲業者承租，例如掌中乾坤租下宏盛金融大樓的租金達每坪逾3,000元，刷新南京東路商圈行情。

邱秀凰表示，近來行動辦公室興起，特別是外商科技業與一些藥商，辦公坪數需求降低至少20%，例如甲骨文從1,000多坪減少至千坪以下，減少空間換取更好的品質。

高力國際發布第3季商用不動產市場季報顯示，今年前三季商辦淨去化量約1萬坪，科技、手遊相關產業需求活絡，預期今年全年淨去化量達1.5萬坪，受惠於A級大樓租金的拉抬，明年租金行情仍會微幅提升。世邦魏理仕調查，北市超過千坪空置面積的A辦僅18棟，有九棟在信義區，但具有連續空置面積超過600坪的辦公室僅五棟，能選擇的不多。

為因應民眾對停車空間的需求，桃園市政府正積極為桃園人打造更優質的停車場環境，除路外停車場興建之外，將現有老舊的地下停車場活化改造亦為市府的停車政策重點項目，中原國小地下停車場更是改造重點之一，期使民眾對停車場不便、燈光昏暗的印象將慢慢地改觀。另中北健行停車場進行整修維護停車塔內部，外觀裝置為生動活潑的城市意象，使民眾提升良好形象，進而提升使用率。

中原國小地下停車場於1998年隨著中原國小的成立而生，為因應中原商圈之停車問題當時便設計規劃利用學校操場地下空間興建而成，隨著時代變遷科技進步，當時設計規劃之停車場空間設備已老舊不明亮、不方便，本次活化重點將提高民眾使用率，針對停車空間改善、美化並融入智慧綠能科技及人文藝術，讓民眾有優質的停車環境，使民眾購物消費有更好的體驗。

中原國小地下停車場座落於中原夜市商圈中心，周邊商家林立，人車眾多，因此停車位需求非常大，又因位於主要幹道中北路以及中山東路，一直到接近夜市商圈，每到尖峰時候或是假日常有交通壅塞的問題，停車問題若不解決將造成遊客停駐時間縮短，甚至不願意進入該場域。而老舊的停車場不方便、不明亮等缺失，造成使用率偏低，市府針對問題，活化改造重點以智能科技人性化為主，已新增交通導引系統、環境綠美化、全區監視系統、LED燈具、牆面粉刷、拓寬出入車道，車流動線順暢、身障及女性優先停車位，在啟用後，使用率可逐漸提高，現有423個汽車停車位。

交通局本著良善與美感理念，讓「硬體設施」結合「軟性服務」，使停車場單一功能，轉變為生活藝術的一部分。在地下一樓牆面設置藝術牆面，配合在地特色，樓梯間擺設學子的藝術創作，使孩童能有發揮之舞台；而女性、親子優先停車區設置裝置藝術燈飾，讓停車場不再只是車子停放區，它也能化身成為充滿深厚寓意的藝文空間。

除人性化、友善及視覺享受外，也為中原國小地下停車場引進最先進的智慧車位在席系統，每個停車格皆透過影像辨識技術隨時掌握停車狀況，搭配LED顯示幕及在席指示燈，有效改善駕駛人尋找車位的不便；現場設有緊急求救系統，可讓管理人員掌握現場即時狀況，以正確提供所需協助事項。而因應數位趨勢及電子錢包概念，與E-tag聯名信用卡結合，包含遠東、台新、玉山及國泰4家銀行，可透過車牌辨識系統，連結車號進行快速通關，未來將擴大與各家信用卡結合，便捷消費者，節省寶貴時間；桃園居民亦能使用桃園市市民卡結帳，相當便利。

市長鄭文燦期望為桃園人打造更便利及優質的停車場環境，朝著使市民更安心，更樂活、更有希望、更進步的新桃園為目標，創造節能減碳樂活環境、專業與安全的科技化設施、人文綠化設計、多元服務與多項優惠等，讓桃園市民能享有更安全、現代化的停車品質讓民眾的愛車進場時，都有賓至如歸的舒適與便利，歡迎民眾多利用。

房屋萬萬稅，小市民吃不消，近日傳出北市15年中古屋房屋稅政策可能急轉彎，不漲了！不久前北市政府本要調漲2001年後取得執照的中古屋房屋稅，遭到住戶反彈，近日傳出新方案，預計改為2014年7月以前取得使用執照的中古屋，除豪宅外全都不漲。而2014年7月後的新成交屋與新豪宅房屋稅則預計調降，全案最快2018年開徵。

財政局先前擬調高中古屋房屋稅、卻修改豪宅稅加價計算公式大降豪宅稅賦，引來不少反彈，遭人民怒轟市府劫貧濟富，藍綠議員也紛紛批評政策錯誤。

現今財政局提出修正案，未來房屋稅制擬分為新舊兩制：2014年7月前房屋，除豪宅外適用舊制、豪宅則以2001年為分野，2001年後的適用於新制。

對此，民進黨市議員許淑華受訪於TVBS時表示房屋稅舊制中，中古屋調漲幅度遠比豪宅還高，在景氣不好的情況下，會導致租金與物價連帶上漲。

受到不小輿論壓力的北市府財政局，近日緊急調整出新方案，雖目前新方案仍在討論中，但一旦通過將影響數十萬人民，不少小市民因此可以暫時鬆一口氣。

台北市政府為加速推動都市更新，上月底發函內政部建議修正都更條例，延長更新後的房屋稅和地價稅減半優惠，從兩年到四年；「協議合建」者可比照「權利變換」，享土地增值稅及契稅減免優惠。

內政部次長花敬群昨天表示，內政部已協調財政部，同意都更後的地價、房屋稅減半優惠，從兩年延長到四年。內政部將透過都更條例修法，在法制化後，達成此一政策方向。

市長柯文哲說，「現行房屋稅法等於是反都更」，提出修正建議，是不希望民眾因都更後要繳的房屋稅變多，連帶影響參與都更意願。

北市財政局副局長游適銘說，預計明年召開例行會議，未來考慮降低新成屋的房屋稅等，減輕民眾的負擔。至於建議中央修法是否與北市明年要調整房屋稅有關，他說，「這是兩碼子事」。

元利建設副總經理吳麗謹昨天表示，肯定北市府為加速都更所欲推的新政，且有助於提高民眾參與都更的意願，但是即使房屋稅、地價稅減半徵收期間延長至四年，四年之後那些經濟弱勢的都更戶還是要面對沉重的稅負負擔，因此建議延長到八年或十年，或是採漸進方式，例如前五年持有稅打五折，之後每年打六折、七折、八折等。

都市更新受害者聯盟理事長彭龍三表示，他認為這個誘因效果不大，況且都更讓房價提高，多繳一點稅才能回應社會公平。文林苑都更同意戶謝春嬌說，就算延長四年，還是要繳高額房屋稅，盼政府有更優惠的做法。

桃園李姓男子五十多年出租土地，當年以年租金兩百台斤稻穀計算，後調為三百斤，幾十年沒調過，他想調漲租金被拒，因而提告；法官調查發現，該地公告現值漲了百倍，因此判決年租金調漲到三萬六千多台斤稻穀，相當於漲一百廿倍。

法界人士指出，根據民法，租金支付可以金錢或租賃物的孳息給付，農畜產品都算是天然孳息，過去租金以稻穀支付還算常見，近年均以現金為主。

桃園地院調查，李姓男子五十多年前把五百多坪旱地租給簡姓家族當倉庫，當年雙方議定每年租金三百台斤稻穀，這個價格多年沒漲，而土地位在學校和商業繁榮區，公告現值已漲了幾十倍；李要求調漲租金被拒，打官司主張調到六萬四千台斤。法官指出，雙方租金是以稻穀計價，要調漲也要以稻穀計算，再以每斤稻穀十五點二元換算租金。

法院審理時，簡姓家族指出，一開始租金約定是蓬萊米稻穀二百斤，廿年前漲到三百斤，租金早已調過，且土地不在生活機能健全和商業繁榮區，租金不該調漲。

法官查出，這筆土地於民國六十六年的公告現值每平方公尺五百元，去年已調整到近五萬元，漲了一百倍，公告地價也漲了近廿倍，法官勘驗現場，看到附近有不少高樓大廈正在興建，原來的租金相當於每年四萬五千元，實在太低，認為漲價合理。

法官依土地位置、工商繁榮程度、用途和公告地價、公告現值綜合考量，判決租金調漲到每年三萬六千多斤稻穀，相當於五十五萬元。

律師陳亮估指出，民法規定，租金可以隨不動產的價值升降增減，土地因工商繁榮而顯著增值，地主有權調漲租金。

中興新村轉型為高等研究園區後，目前包括資策會、工研院中台灣創新園區已陸續進駐；「寶成國際運動行業創新中心」積極籌設中、正瀚生技也將成立「台灣研發中心」，預料將引進愈來愈多研發人員，加上中興新村原本就深受退休族青睞，近年來吸引台中建商爭相搶進中興新村推案，且開出亮眼銷售成績。

中興新村重劃區分為首區與特區，建商多聚集於特區推案，包括璞仁建設「耀歐洲」、「東方美境」、「方程雲極」等。其中，「耀歐洲」豪墅案位於中興新村特區營北路，每戶地坪32~52坪，總價1,988~3,858萬元，總戶數29戶、總銷5.5億元，是當地唯一社區管理的別墅區，目前銷售率近5成。

由中科管理局負責管理的中興新村高等研究園區正積極開發中，目前包括台灣可速姆、百佳泰等多家企業已陸續進駐工研院中台灣創新園區，而台灣省政府也在推動「青年協力創作實驗基地」，週邊還有南投醫院中興院區可望推動遠距智慧健康照護產業，另經濟部也將邀集VR、AR應用廠商進駐，發展影視音、文創活動等，利多不斷。

璞仁建設業務副總經理徐世朋表示，隨著愈來愈多公民營企業將研發中心搬遷至此，預期中興新村未來就業人口將持續增長，帶動中興新村土地行情高漲，每坪平均單價在25至32萬元之間。

黃金周的營銷方式有了不少新變化，有樓盤舉辦“都市打谷節”，讓城市的孩子體驗農耕的樂趣。 廣州日報記者王荔玨攝

　　黃金周的營銷方式有了不少新變化，有樓盤舉辦“都市打谷節”，讓城市的孩子體驗農耕的樂趣。

　　“金九銀十”交接點，國內多個城市接連出臺樓市新政。自9月30日至10月3日，短短四天時間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢共計9個城市先後發布樓市調控新政策，多地重啟限購限貸。有業內人士認為，這意味著從2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。這一輪限購，帶有一定的普遍性，就是限制投機需求。

　　9月29日，剛有銀監會的人士發出警示稱，在北京、上海等一線城市以及一些熱點二線城市的高房價地區，要求商業銀行履行好職責，防止更多風險出現。緊接著第二天，北京就出臺了政策，提高首付，認房又認貸。多地調控政策出臺，特別是購買人群受限及信貸收緊，這將為當前過熱的樓市適當降溫，也將成為更多城市控制房價的重要選擇，預計四季度各城市的政策分化將更明顯。值得關注的是，在這些調控政策當中，以北京的力度最大，這或許預示著新一輪全國樓市政策調控將要升級。料繼北京首套、二套首付比例全國最高最嚴後，有城市或許也將有跟進的動作。而同為一線城市的廣州，由于二套房首付七成政策一直沒有改變，投資客難有機會入場。因此，廣州即使不出臺新的樓市調控政策，也依然是二套房“全國最嚴”的城市。北京此次還全面重啟了“90/70”政策，這顯然也有風向標的效應。未來北京商品住宅高端化的趨勢將因此而得以改變。

　　有房企人士預測，新政後房價即使還有慣性向上衝一下，但成交量無疑會有一定幅度的下跌，四季度或將迎來樓市的一個淡季。



　　■北京：二套房為非普通自住房首付至少七成，重啟90/70政策

　　購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。住宅用地供應方面，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重不低于70%。

　　■天津：“限購+限貸”雙管齊下

　　在天津擁有1套及以上住房的非天津市戶籍居民家庭，暫停在市內六區和武清區范圍內再次購買住房。對在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的非天津市戶籍居民家庭，申請商業貸款首付比例不低于40%。

　　■蘇州：著重管控商品住房價格

　　進一步加強商品住房價格監管，對違約的房地産開發企業必要時暫停其價格申報，並建議由住建部門暫緩核發預售許可證。

　　為抑制投資、投機性購房，蘇州規定，居民家庭首套房最低首付款比例不低于30%。暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　　■鄭州：擁有兩套房者限購180平方米以下住房

　　在特定區域范圍內，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下（不含180平方米）住房。

　　■成都：分區域限購二套房，首付比例不低于40%

　　明確提及實行區域住房限購，嚴格執行住房限購地區信貸政策，購買二套房商業性個人住房貸款首付款比例不低于40%。

　　■無錫：暫停對已有一套及以上住房的外地戶籍家庭出售新房

　　無錫房地産開發企業不得向同一買受人出售多套商品住房；暫停對已擁有一套及以上住房的非無錫市戶籍居民家庭出售新建商品住房。無錫居民首次購房，最低首付款比例保持20%不變；對已擁有1套住房的居民家庭，再次申請貸款，最低首付款比例由不低于30%調整為40%。

　　■濟南：戶籍家庭有三套住房的，暫不得再購房

　　濟南本市戶籍家庭已有三套住房的暫不得再購房，非本市戶籍家庭在濟南市限購一套住房。在特定區域范圍內，購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。

　　■合肥：市區兩套及以上住房者暫停購買

　　10條樓市調控政策包括：合肥市區（不含四縣一市）實行限購。市區兩套及以上住房者暫停購買。外地人需提供1年社保或納稅證明，首付30%。一次購房記錄貸款已結清，首付40%，未結清50%。

　　■武漢：實施投資性限購

　　在武漢市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在主城區和開發區范圍內再次購買住房，對在市內主城區和開發區范圍內購買首套住房的非本市戶籍居民家庭，申請商業貸款首付比例不低于40%。

　　記者５日從廣州市住建委獲悉，今年１月至９月，廣州市住宅成交量增價升，住宅庫存基本正常。

　　２０１６年１月至９月，廣州全市一手住宅成交１００４萬平方米，同比增長３１．０％；成交均價每平方米１．６４萬元，同比上升８．４％；全市一手住宅批準預售面積７０２萬平方米，同比減少５．６％。

　　截至２０１６年９月底，廣州全市一手住宅可售面積８０５萬平方米，去庫存周期約為７．３個月，處于基本正常水平。

　　廣州市住建委有關人士表示，該委對近期價格異常的成交地塊周邊市場開展了針對性執法檢查，嚴格禁止樓盤“封盤漲價”或借高價地營銷炒作。

　　國慶假日期間，廣州市住建委房屋交易監管部門對預售樓盤進行巡查，規范房地産開發企業的銷售行為，查處房地産開發企業捂盤惜售、囤積房源、發布虛假消息、借機惡意炒作、哄抬房價以及無證售房、合同欺詐、公開售樓信息不規范、發布不規范房地産廣告等行為。

　　針對國慶樓市運行特點，廣州市住建委對虛假“日光盤”炒作進行重點查處，防止人為營造恐慌、搶購氛圍。

大陸進入高鐵新一輪快速擴張時期，《中長期鐵路網規畫》新提出「八縱八橫」的規畫布局，部分三四線城市房地產因此受益。中國指數研究院報告分析指出，北京、上海、廣州等一線城市交通樞紐地位不變，合肥、重慶、西安等城市地位提升，昆明、貴陽、南寧等旅遊城市獲益最大。而同時，長沙、南昌、昆明、貴陽、合肥及福州等省會城市更匯集鐵路資源。

大陸國務院先前審議並原則通過了《中長期鐵路網規畫》（2016—2030），勾畫了新時期「八縱八橫」的高速鐵路網，並提出到2025年大陸高鐵里程數將達到3.8萬公里。

省會交通 地位更突出

高鐵經濟是城市發展的重要引擎，已成大陸地方經濟發展的又一模式。隨著「八縱八橫」高鐵路網規畫確立，與此前「四縱四橫」、「五橫三縱」的普鐵路網相比，各城市群內部交通資源分配產生變化，部分重點城市發生變更，特別是省會、城市群中心城市，高鐵路線更加集中，交通樞紐地位更加突出。

對於新設立站點特別是原中心城市新站而言，站區經濟發展，將帶動站點新區價值不斷提升，從而推進房地產業發展。重點旅遊城市等將迎來機遇，打造以旅遊資源為主體的經濟發展模式。此次規畫後，昆明由原先不通高鐵轉為有三條高鐵接入，貴陽、南寧樞紐地位鞏固，三地與長江中游、珠三角等城市群車距縮至半天，深圳3小時可直達湛江、北海，將進一步帶動滇中、黔中、北部灣城市群旅遊業發展。

經濟成長 帶動房地產

以先前開通的南廣高鐵為例，南廣高鐵於2014年12月26日正式開通後，廣州直達南寧最快只需3小時。南寧旅遊定位為珠三角後花園，廣東是南寧旅遊的第一大區外客源。2015年南寧全年共接待大陸本地旅遊者8159.14萬人次，比上年增加了18.16%，國內旅遊收入729.93億元人民幣，增加21.91%。而旅遊人數的成長也將帶動當地旅遊地產、酒店等業態的成長。

而進入高鐵時代，通過高鐵對人口流動、聚集能力的增強，將進一步帶動新型城鎮化進程。特別是從沿線城市提升為重點城市，因人流湧動和物流業的發展，推動經濟成長，帶來房地產業需求。

從《規畫》來看，西部地區重點城市提升較多，如宜賓、綏德、合作等，多處於兩大通道交會處，未來發展潛力明顯。

花旗銀行在最新報告中表示，中國房市存在泡沫，尤其是一些熱點城市，房屋價格和成交量迅猛增長，但中國不是個案，全球都處在流動性泡沫中。高盛則對中國房地產前景拉起警報，認為該行業的脆弱性日益加劇，若行業走下坡，將對金屬，尤其是鐵礦砂和鋼材帶來挑戰。

華爾街見聞報導，當前中國房市正處於火熱狀態，查覺到問題嚴重的中國政府已在各地產開一連串限貸、限購政策。

據花旗報告，今年9月，天津、佛山、常州及長沙4個城市的房屋成交量年增率超過100％。其中，常州9月房屋成交量年比上漲138％，月比上漲104％。報告稱，「從這4個城市便可窺見中國房地產的現狀。」

花旗指出，中國樓市存在泡沫，尤其是一些熱門城市，房屋價格和成交量迅猛增長，不過中國並不孤單，因為我們都生活在一個全球流動性泡沫中。

高盛則在「中國樓市：當好消息變成壞消息時」報告中指出，「我們看到中國房地產市場的脆弱性日益加劇。政策推動的樓市火爆，隨之而來的往往是回吐效應造成的滑坡。」

高盛報告稱：「我們的分析顯示金屬價格面臨風險。由於住房是一種耐用品，貶值非常慢，因此當需求突然下滑時，過度建設和庫存過高往往會家具市場滑坡。」

對於高燒不退的中國房市，新華社發表文章表示，受到實體經濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素影響，近期一些投資投機性資金大量湧入房地產市場，建議金融機構應該對流入房地產市場的資金加大監管，以防控房市風險和泡沫。

北京清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，目前參與房地產開發的，除了開發企業自有資金外，還有銀行、債券、信託計劃、資管計劃、保險等資金通過參與競拍土地、項目開發等多種管道流入，再加上購買端的個人住房貸款、各種消費貸款及其他融資變相為購房資金等，也直接或間接進入了房市。

對此，花旗分析師Oscar Choi和Marco Sze表示，中國房地產市場存在泡沫，但泡沫為什會產生，一個合理的解釋是供應趨緊，信貸寬鬆。花旗表示，近期中國不同的城市相繼推出調控措施，意味著中國政府已意識到問題所在。

截至10月4日為止，已有14個中國城市祭出房市新政，包括深圳、武漢、合肥、濟南、蘇州等，涉及限購、限貸以及土地供應政策，預計短期內，將為當前過熱的房市適當降溫。

威高國際（０１１７３）９月曾公布擬收購上水新康街物業，現訂立正式買賣協議，並已支付４１２﹒５萬元作為加付訂金，餘款７１１０萬元將於完成收購事項時支付，預計收購事項將於１１月２３日或之前完成。
該公司擬將該物業出租賺取租金收入。

豪宅有價，吸引發展商不惜天價搶地，嘉里建設（00683）斥資72.688億元擊敗10家中港財團，投得九龍塘筆架山龍翔道（第6533號）住宅地皮，每方呎樓面地價達2.12萬元，較該集團去年投得毗鄰龍翔道（第6532號）地皮所創的樓面地價紀錄高約3.3%，再創九龍區賣地表地皮的樓面地價新高，並較附近石硤尾延坪道住宅地去年9月的樓面地價約1.11萬元，短短一年時間飈升91%。

該幅龍翔道（第6533號）地皮鄰近畢架山花園，可建樓面約34.28萬方呎，共吸引11家財團爭奪，包括本地發展商如長實（01113）、恆地（00012）及新地（00016）等，亦吸引中資「新面孔」，其中龍光地產（03380）夥拍世茂房地產（00813）入標，華潤置地（01109）更是獨資競投。

嘉里73億買 兩破紀錄

嘉里建設最終以72.688億元奪地， 以總地價計屬近3年半賣地表中最貴，而樓面地價約2.12萬元則是九龍區最高。

去年2月嘉里建設以每方呎樓面地價約2.05萬元，投得同區的龍翔道（第6532號）地皮，當時已膺九龍區樓面地價之冠，相隔一年多，紀錄再由該集團打破。

嘉里建設旗下嘉里發展執行董事朱葉培表示，剛投得的用地可享優美景觀，易於剪裁，獨特性難求，形容該地「有機會是九龍市區最後一幅豪宅靚地」，傾向以洋房及低密度分層住宅發展，分層料以3至4房大單位為主。他指系內兩幅龍翔道用地共享同一條正興建的道路，兩地皮將可產生協同效應，並強調嘉里的財務狀況可應付項目發展的資金需要。

值得留意的是，世茂房地產去年9月投得的石硤尾延坪道住宅地，樓面地價僅約1.11萬元，是次龍翔道地皮的樓面地價大幅高出約91%，惟兩地皮位置相距較遠，加上延坪道地皮涉及大型斜坡影響發展成本，所以難作直接比較。

落成每呎料賣逾4萬

市場人士估計，地皮總發展成本約100億元，平均每方呎成本約2.92萬元，若參考同區一手新盤實用呎價逾3.15萬元，龍翔道用地日後開賣的實用呎價動輒逾4萬元，意味即使嘉里今次天價奪地，將來仍不愁「無錢賺」。

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，嘉里建設連環投得龍翔道兩幅用地，具協同效應，較易控制風險，日後造價勢成為市場指標，估計分層住宅的實用呎價4萬元或以上，洋房呎價更逾5萬元。

不過，同區二手業主未見即時起哄，中原高級分區聯席董事雷銳光稱，該行暫未有收到二手放盤業主要求封盤或加價，相信要待區內出現二手新高價成交，放盤業主才會跟隨。

九龍五貴地 嘉里奪3幅
嘉里建設（00683）近年積極在政府賣地和私人併購市場增加土地儲備，而投得的賣地表地皮數量雖然不算多，但幅幅都是市場矚目，將發展為豪宅項目，被市場稱為「豪宅專家」。該集團自2010年8月以來，約6年間先後投得6幅賣地表地皮，涉及樓面逾300萬方呎，當中4幅九龍區住宅地，在該區每方呎樓面地價排行榜頭五位中佔3席兼包辦冠亞軍；至於以成交價計，集團斥逾116億元投得的何文田豪宅地王，紀錄保持至今未被打破。

116億投何文田地創紀錄

嘉里建設近年投得的4幅九龍區賣地表地皮，涉及樓面共約168萬方呎，其中2013年3月投得的何文田常樂街與常盛街住宅地最具規模，總樓面達114.22萬方呎，以約116.88億元投得，創九龍區地價最貴紀錄，項目已發展為皓畋，目前正在預售，新近一手實用呎價約2.15萬元。

其餘3幅九龍區地皮，包括已發展為一號義德道和三號義德道的用地，以及連環創九龍區每方呎樓面地價新高的兩幅筆架山龍翔道住宅用地。其中嘉里去年2月投得的龍翔道（第6532號）豪宅地，今年2月獲屋宇署批准興建2座7層高分層住宅和14座2層洋房，嘉里建設旗下嘉里發展執行董事朱葉培表示，項目預計最快2017年底至2018年初落成，合共提供逾30個住宅單位。

至於2011年與信置（00083）和萬泰集團合作投得的沙田九肚住宅項目，已發展為玖瓏山，項目總樓面逾103萬方呎。朱葉培坦言，集團「對豪宅熟手啲」，日後會選擇性投地，對優質地區的用地興趣較大。

中資機構鍾情中環甲廈，據戴德梁行數據，今年第三季中環甲廈逾萬方呎的租務成交全由中資公司包辦，涉及樓面共約4.84萬方呎，但因待租率回升，所以全季實質呎租（實用面積淨租金）僅微升0.3%，預料第四季升幅繼續低位徘徊，不多於1%。

實質呎租微升0.3%

戴德梁行香港寫字樓部高級董事阮仲賢表示，第二季中環甲廈逾萬方呎的租務成交，共涉及約10.63萬方呎，中資公司佔63%，有關比率於第三季已升至100%，反映中資公司鍾情中環寫字樓作擴展。

該行香港董事總經理蕭亮輝指出， 中環甲廈租金第二季升2.4%，第三季升幅收窄至0.3%。當中，甲廈實質呎租118.73元，超甲級商廈（共12幢）實質呎租132.4元，估計第四季兩者升幅俱不多於1%。中環甲廈第三季待租率為4.1%，較第二季的3.6%上升0.5個百分點，原因是歐美公司為減省成本，把公司辦公室遷至非核心區。

另一方面，戴德梁行香港商業部主管林應威說，一線街舖租金跌幅於第三季持續放緩，銅鑼灣、尖沙咀、中環及旺角四區主要街道，商舖租金跌幅都收窄，有接近見底跡象，預料未來6個月橫行發展。

反映地產代理對二手市況預期的中原經紀人指數（CSI），最新報85.69點，連續11周於80點非常樂觀的水平上橫行，預視樓價上升力度大。

最新公布的指數，是反映10月3日至9日該行代理對市況預期。CSI（Centa-Salesman Index）指數近3周波幅收窄，於85點左右徘徊。

太古城兩房則王 逼近千萬

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，這反映中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，CCL）會呈連續上升局面。另外，CSI高位徘徊局面持續時間愈長，CCL上升周期亦會相應配合。

二手樓價續升，受市場追捧的太古城兩房則王撲近千萬元，屋苑海星閣低層G室，實用面積582平方呎，以983.8萬元沽，屬本年兩房則王戶次高，較上月同戶型成交價960萬元，高出23.8萬元，幅度約2.5%，另單位成交呎價16,904元。原業主2007年以365萬元購入單位，持貨9年，轉手獲利618.8萬元，升值1.7倍。

長沙灣康輝低層 315萬沽

另一方面，市區細單位受捧，香港置業分區董事方文偉透露，長沙灣廣成街康輝大廈A座低層2室，實用面積253平方呎，連440呎平台，剛以315萬元易手，造價創該廈新高。其次紅磡寶其利街寶威大廈高層A室，實用面積268平方呎，剛以380萬元易手，呎價14,179元，直逼同區黃埔花園呎價水平。

夾屋樓價創本年新高，青衣宏福花園4座中層D室，實用面積712平方呎，中原地產副分區營業經理陳輝麟指，單位以783萬元沽出，創屋苑今年樓價新高。

隨著近月訪港遊客人數出現上升苗頭，一線零售區的舖租跌幅在本季進一步收窄。戴德梁行香港商業部主管林應威表示，現時一線街道舖租已累跌30%至52%， 返回2011年水平，而早前一度因生意大減而大縮分行的珠寶及鐘錶客戶亦開始查詢明年初是否有旺區優質舖位可以租用，作換位或開新分行，反映一線零售區的舖租有快見底跡象，料未來一段時間舖租會橫行，而以往旺區曾出現一客租用的複式舖，未來料會變回分層出租。

林應威指出，遊客人數回升，料有助紓緩零售業的景況。儘管零售市況起色不大，但銅鑼灣、尖沙咀、中環及旺角的一線商舖租金在第三季的跌幅介乎2.2%至3.5%，勝於第二季錄得的3.6%至5.1%按季跌幅。

料下半年租金跌幅少於10%

他認為，商舖租金在過去一年出現調整，下半年舖租跌幅仍會在10%內，但在第三季發現部分一線零售點的舖租已接近見底。鑑於旺區如銅鑼灣核心街道的空置率現已非常緊絀，不少經營者最近已積極尋覓旺區的優質舖位以配合其明年的營業計劃。由此可以預期，一線舖租最快明年年中有機會轉趨穩定。

另一方面，食肆舖租則開始見頂，第三季銅鑼灣、尖沙咀及旺角的食肆租金按季回落0.4%至1.5%，中環租金則不變。

中資包攬上季中區商廈租務

寫字樓方面。戴德梁行香港寫字樓部高級董事阮仲賢表示，跨國企業普遍對於環球經濟前景感到憂慮，故他們傾向減省成本，遷往非核心區。相反，第三季中區的主要新租賃全由中資機構包辦，如華融國際金融控股及雅居樂國際同時吸納了金鐘的樓面。

該行香港董事總經理蕭亮輝指出，中資機構只有中區部分頂級寫字樓能滿足其需要，預料這將繼續為中區第四季的租金帶來支持，但相信租金的升幅不會太大，因為中環寫字樓的待租率升至4.1%，騰空的寫字樓樓面未必是中資機構吸納的對象，業主要吸引客租用，租金索價未必太高。

事實上，整體寫字樓租金自2015年首季以來已連升七個季度，但到了第三季的升幅僅為0.2%，反映寫字樓租金已接近見頂。蕭亮輝指出，中區甲級及超甲級寫字樓的每月實質呎租在本季續升，甲級寫字樓至118.73港元，超甲級寫字樓至132.4港元，兩者同樣按季上升0.3%，是本年以來錄得最小的季度升幅，反映中區的租金快將步入整固階段。第三季尖沙咀區釋出的樓面較多，令租金受壓，按季下跌1.6%，跌幅為各區之冠；九龍東則受惠於企業遷向非核心區的需求，租金按季上升0.5%。

蕭亮輝預期，第四季中區寫字樓租金會持平，九龍東未來寫字樓供應會增加，未來租金有壓力。

內地樓市首八個月表現熾熱，往常的「金九」旺季反而大為失色。多家內房企業公布上月銷售數據，但表現參差，其中花樣年（1777）上月銷售額按年大跌11.5%，至9.67億元（人民幣，下同）。已售建築面積為10.8萬平方米，平均售價每平方米8980元，按年略回升5%。

　　花樣年今年首9個月累積銷售額為95.18億元，按年減少14.1%；相應已售建築面積為99.8萬平方米，平均售價為每平方米9541元。

　　當代置業（1107）上月合約銷售額19.07億元，按年大升90.5%，其中物業合約銷售額達19億元，物業合約銷售面積13.1萬平方米，平均售價為每平方米1.45萬元，較去年同期大升64%。今年首9個月累積銷售額為124.1億元，升72.2%，物業合約銷售面積107.6萬平方米，平均售價為每平方米1.14萬元。

　　時代地產（1233）首9個月合約銷售（連合營項目銷售）為216.21億元，簽約建築面積為190.8萬平方米。單計上月，合約銷售（連合營項目銷售）額37.24億元，簽約建築面積為30萬平方米。

為了防堵外來資金炒房，造成溫哥華、多倫多等地房價飆漲，加拿大聯邦財政部長 Bill Morneau 周一宣布，將實施新的稅法規定，免除原本買賣房產的稅務優惠。

經濟學家、金融界人士及政治人士警告，由於溫哥華及多倫多房價飆升太快，未來可能會出現一波房價修正。

《BBC》報導，根據加拿大稅法規定，屋主售出「主要自住房」時，可享有免稅優惠。不過依據新規定，這項免稅措施將只保障加拿大長年居住的合法居民，外國人或不住在加拿大的公民，將無法獲得免稅保障。

Morneau 指出，考慮到中產階級家庭的承受能力，房價在多倫多及 BC 省都飆升過快，「這是真實的問題，我們不會掉以輕心」。

加拿大政府還針對房產買方，實施更嚴格的房貸利率壓力測試，保證他們能承受得起利率升高、以及收入減少的風險。

根據瑞銀 (UBS) 近日報告，溫哥華是全球最具泡沫風險的城市，還超過倫敦、斯德哥爾摩及慕尼黑。瑞銀指出，在全球主要 18 個城市的房產中，泡沫危險區域的房價，較 2011 年的均價已經上漲近 50%，相較之下，其他金融中心的房價漲幅只有不到 15%。

澳洲日報報導，Domain Group 週一公佈的開價指數顯示，除了珀斯和達爾文以外，每一個州府城市在私人協約市場上售房的業主——佔澳洲的大多數——在過去十二個月裡都提高了開價。

不出所料，悉尼和墨爾本的房屋賣家是房地產遊戲中最樂觀的，他們的開價分別比一年前提高了 10.3% 和 9.2%。

有趣的是，儘管存在供大於求的爭論，但這兩個城市的單元房開價都提高了，悉尼上升了 7.4%，而墨爾本上升了 6.4%。

在今年6月下旬英國脫歐公投後，英鎊持續貶值、資產價格相對調降。但隨著不確定性逐漸釋放，市場有所回穩，中資企業更順勢而為，積極進軍英國房地產市場。
新華網日前報導，中國民生投資股份有限公司旗下的上置集團，今年9月以來簽署兩筆協定，分別以8,450萬英鎊和3,250萬英鎊收購倫敦金融城重要地段兩處房產，其中包括法國興業銀行英國總部大樓。
另外，中國房地產開發商萬科和碧桂園都於9月初投資英國的房地產項目。萬科以1.15億英鎊價格，收購位於倫敦市中心梅費爾的商辦大樓，據稱是英國脫歐公投後，最大的一筆中資對英國房地產的投資案。
碧桂園也同英方簽署諒解備忘錄，同意與伯明罕議會合作，在伯明罕及周邊地區開發房地產專案。據了解，還有不少中資企業對英國房地產市場有投資意願。
上置集團在英投資業務代表律師李穎表示，中資企業近來紛紛收購倫敦房地產項目，其主要原因在於脫歐公投後英鎊貶值，使得英國資產價格相對便宜，同時中國國內的房地產行業競爭日益激烈，中國資本存在資產配置壓力，於是傾向於向外尋求更加適宜投資的市場。
脫歐公投後，英國房地產市場受到一定程度影響，英國多家房地產基金紛紛暫停贖回，房地產價格有所下跌。資料指出，截至8月份的3個月，英國房價增速放緩；其中，8月英國房價月比下滑0.2％。
市場觀察人士認為，脫歐的結果在短期內給倫敦商業地產帶來大幅波動，但也正是這個劇烈變動中的市場行情，給有信心、有勇氣的投資者帶來巨大的潛在機會。