成屋推案量創高峰 賣得卻比鬼月差

忽冷忽熱
房市景氣如同洗三溫暖般忽冷忽熱，8月才轉為象徵谷底衰退的藍燈，9月再度跳回衰退注意的黃藍燈。9月成屋推案量雖創下去年7月以來的高峰，帶動整體表現，而來客組數雖維持8月水平，但成交組數卻呈現負成長，出現9月賣得比鬼月還差的景象。

今年鬼月成屋量減，原欲公開的建案順延，導致9月爆大量，新增供給戶數暴衝至1250戶，創下2015年7月以來單月最高水位。案量逾15億元以上的指標案，如台北市中山區「品中山」，及新北市蘆洲區「希望城市」、桃園市「竹城表參道」等。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，9月廣告批數較8月增加近32%，不僅北台灣建案刊登廣告數量擴增，連中、南部建案，也大舉投放廣告到台北市，尤以台中市豪宅案最積極。

台中豪宅積極廣告
何世昌認為，9月除有颱風攪局，部份讓利案調漲價格、或剩餘較高價戶別，使成交組數難以放大，價格也未如人意，可從回籠客比例得到驗證，「今年以來回籠客比例居高不下，詢價的成分居多，只可惜多卡在價格無法順利成交。」9月因此也出現買氣比農曆鬼月還差的現象，但有感讓利建案如「品中山」、「江翠ONE」，銷售仍一枝獨秀。

「江翠ONE」副主委洪光群表示，9月雖有梅姬颱風吹毀接待中心的插曲，但平均周來人仍有90~120組，「目前僅餘建設公司保留約20幾戶可售，多是3房產品，成交不若開案初期快速，平均約8組來人、可成交1組。」

何世昌指出，數個指標大案公開日期都定在10月，預期10月預售案量應會放大。若無颱風因素，10月在雙十檔期與新讓利建案助威下，風向球分數可望挑戰今年4月高點。

風向球可續戰高點
冠德建設副總經理張勝安認為，若以冠德旗下各案銷況來看，今年來人與成交表現，以第2季最佳，第3季在無利多刺激且房屋稅議題干擾的情況下，反現觀望氛圍。而該公司今年除機場捷運A9站的「冠德鼎捷」，銷售已進入尾聲，年底尚有新北市三重區果菜市場周邊新案將推，預計規劃26~45坪產品，單價訂在5字頭以上。

已看過幾個知名讓利建案的張先生指出，便宜又好的物件，早被VIP搶光，不然就是讓利幅度太小，看得到、吃不到，只好繼續觀望。

高齡化社會來臨，以房養老觀念漸漸盛行，而合作金庫將降低申貸年齡門檻至60歲！近年來公股金融圈推出許多「以房養老」方案，儼然已成全民運動，但申貸年齡門檻多落在65歲左右，近日則傳出合作金庫銀行有意擴大以房養老措施，預計最快於10月中會降低門檻至60歲，大約有一百五十多萬人因此能受惠。

中央銀行總裁彭淮南在9月底的記者會上，將「以房養老」列為台灣突破經濟困境的七帖藥方之一。而據央行資料顯示，至2016年上半年止，六家公股行庫總共承辦了809件以房養老案件，核貸金額高達38.1億，其中以合作金庫承辦案件最多。

而「以房養老」房貸專案到底是什麼？其概念與「反向抵押貸款」概念相同。

以承辦量最大的合作金庫銀行提供的方案為例，申辦的擁房銀髮族，銀行在鑑定房屋價值後可以換取等值現金，未來會每月固定給付，但銀行也會從中扣除利息，且會隨貸款本金逐月累積而提高但最多不超過每月給付金額的1/3。

換言之，申辦以房養老方案的銀髮族，在貸款期限內皆可住在此屋，且每月能領取養老費。期間若貸款人往生且無繼承人、或有繼承人但不願清償本金及利息，銀行就會拍賣房產。

所以「以房養老」方案較適合擁有房產但現金少或未打算讓子女繼承房產的銀髮族。

另外房仲業者則提醒，房屋若沒有位於大都會區或抗跌地段，能貸款到的成數會偏低，換得現金因此不夠高，再加上得自行負擔利息、房屋稅等稅金，得將這些都列入評估，才能估算出「以房養老」能否成為照護老年生活的保障資金，否則比起不動產，仍有更多易變現的資產可供選擇。

而據合庫統計顯示，目前以房養老的平均利率介在1.8~1.9%，其中利息方案多為分段式，但央行近日開始停止降息，預期未來市場利率遲早會開始反轉，一段式利率接受度預估會越來越高。

總太地產（3056）總經理翁毓羚昨（6）日宣布，總太今年最大案、總銷28億元的「美樂地」正式進場銷售，此案預約已超過100多組，顯示公司今年主打小坪數、低總價策略奏效。

基地位於太順路、太和路口的「美樂地」以首購客層為主，坪數數規劃24坪至37坪，每戶總價最低從458萬元起跳，相當親民。總太昨天也同步公開位於北屯太原路上的「美樂地」接待中心，這座接待中心將藝術、生態、生活」三大元素整合。

總太昨天公布，9月自結合併營收0.55億元、年減89.2%，累計前九月合併營收44.84億元，年增39.3%。總太昨天股價以19.75元、下跌0.15元作收。

總太上半年合併財報，營業毛利13.48億元，毛利率30.86%，營業淨利10.51億元、營益率24.08%，稅後純益10.37億元、年增2,073.4%，每股稅後純益4.52元，獲利創歷史同期新高；第4季將進入入帳高峰。

總太今年強銷的商辦大樓案「TCC台中高鐵商貿中心」，在高鐵開發商機帶領下持續升溫，近期來客明顯增加，銷售逼近七成。

總銷9.5億元的「台中高鐵商貿中心」，規劃12層大樓建築、32至290坪格局，每坪單價28萬至36萬元，總價988萬元起，4月進場銷售，是台中高鐵站區的首件商辦大樓。總太今年推案計畫，除了已進場的台中烏日高鐵站「TCC台中高鐵商貿中心」，還有新進場的「美樂地」大樓住宅預售案，總銷金額合計約40億元。

經營加油站為主力業務的北基公司（8927）積極進軍房地產市場，旗下子公司北基實業與高雄泰嘉開發合作，聚焦不動產市場，預定明年在高雄、台南購地、推案，逐步掌握中北部房市利基，強化營運績效。

法人表示，北基在加油站產業有所表現，高雄泰嘉開發對房市領域具專業口碑優勢，並在高雄、台南房地產市場有雄厚底子，彼此合作可創造雙贏。昨天北基收盤9.62元、漲0.12元。

泰嘉總經理呂金發說，泰嘉從96年開始進入住宅市場之後，迄今10年，總共賣出去的房子大約2,127戶，總金額約155億元，每年的平均銷售額約15億元到20億元之間，希望與北基合作之後，能夠快速擴大營銷規模。

呂金發表示，泰嘉經營策略重視穩健經營，不願好大喜功，因此各建案多設定為總銷10億元左右，以求穩紮穩打永續向前。未來與北基合資進取房地產場，初期仍然將採取輕薄短小的策略，以10億元以內的個案為主，再視情況擴大推案能量。

為有效促進土地利用，遏止非都市土地藉由開發許可養地牟利的不當情形，內政部於2016年10月6日部務會報通過「非都市土地使用管制規則」部分條文修正草案，明定已獲准開發許可的開發案，應於10年內取得使用執照或目的事業主管機關核准營運文件，否則原開發許可將失其效力。此外，這次也一併放寬水利用地容許太陽光電發電設施的容許使用面積，以配合打造產業綠色通道及推動再生能源。

內政部表示，這次主要有4項修正重點。第一，調整水土保持或整地排水工程辦理時機，減少二次施作不便情形：讓開發者於取得許可後得將水土保持或整地排水工程與雜項執照或建造執照併行申請，相關工程能整體規劃一次進場施作；同時為避免開發者於土地完成變更編定異動登記後遲不進場開發反待價而沽，不利土地利用及管理情形，本次修正明定開發者應於10年內取得使用執照或目的事業主管機關核准營運文件，否則原開發許可將失其效力，藉此督促其依限按計畫開發利用。

第二，針對開發許可或同意的計畫被廢止或失效情形，明定後續處理方式：依法取得開發許可並完成變更編定異動登記的土地，本應依計畫實施管制，為解決該類土地嗣後因原開發許可或同意的計畫被廢止或失效，致使用管制失所附麗無所依循的情形，特別針對其是否已依開發計畫開始使用等不同情形，明定恢復原分區用地等後續處理方式，務實解決問題，並維持土地使用管制的秩序。

第三，放寬水利用地容許太陽光電發電設施容許使用面積，提升再生能源發電比率：配合非核家園推動再生能源政策，將放寬水利用地容許太陽光電發電設施容許使用面積不受660平方公尺的限制。但仍須依水利相關使用許可規定辦理，以確保其蓄水、供水及防洪等功能不受影響。修正後即可利用水庫、滯洪設施等大型水利設施用地發展太陽光電發電事業，提升再生能源發電比率。

第四，限縮太陽光電發電設施不得位於特定農業區，保護優良農業生產環境：考量太陽光電發電設施點狀設置於農牧用地上並無區位限制，易造成零星蛙躍使用致優良農地資源流失，故限縮太陽光電發電設施不得位於特定農業區，以保護優良農業生產環境的完整性。

內政部指出，「非都市土地使用管制規則」部分條文修正草案將依法制作業程序發布施行，修正後將有助於非都市土地的開發與管理，並在兼顧優良農業生產環境下，積極提升再生能源發電比率。

不僅專注居住空間，也跨足閱讀領域，冠德建設（2520）旗下冠德玉山教育基金會，昨揭幕位於台北市捷運線的5座微型圖書館。冠德董事長馬玉山指出，北市捷運網絡每日旅運量達200萬人次，期透過將圖書館搬進捷運站的構想，達成基金會推動生活閱讀目的。

5座微型圖書館分別位於松山、忠孝復興、忠孝敦化、大安森林公園及101/世貿等站，冠德特邀請建築師姚仁祿、台灣傳統建築研究者李乾朗等5位設計師打造。將陳列天下文化、大塊等出版社贊助3千本書，民眾可在該館借還書、捐書。


自由時報
馬玉山︰降稅 房市交易量就出來了

昨天參加「台北捷運微型圖書館」啟用的冠德建設（2520）董事長馬玉山在會後表示，現在房市交易量低迷，「稅是一個很重要的問題」，建議政府針對房市的稅制作通盤考量，「降稅，交易量就出來了！」

馬玉山說，經濟不好的時候，政府都會減稅、降稅來救經濟，現在房市很糟，但政府卻還在房市上加稅，這合理嗎？政府應該對房屋稅制作適當的處理，否則以地價稅來說，光是因為路段率的問題，原本1年只要繳1萬元的地價稅，都市更新後卻要繳10萬元，對收入不高的民眾來說，10萬元是很大筆的支出，這樣誰願意都更？所以這些稅制影響最大的不是建商，而是對未來都更的發展。

台北市政府日前針對房屋稅制曾舉行公聽會，不過，馬玉山說，與會的專家學者及業者，並沒有達成良好的共識，現在提出來的幾個建議方案，例如「房屋總價8000萬元以下房屋稅不調整」，這個8000萬元的評估到底怎麼算的？如何評估8000萬元到底合不合理？

馬玉山建議，政府的稅制應該跟GDP作連結，進一步去分析、統計、評估應該要如何調整，不斷地檢查數據進行調整是否正確，而不是丟一個數字出來，例如房屋稅市價8000萬元以上才調整或遺贈稅調高至20%，卻沒有人去說清楚數字是怎麼來的？

馬玉山說，在台北市新屋的成本70%來自土地，其他如建築、稅負等成本僅佔30%，但政府卻一直在這30%上打轉，卻不去檢討土地價格，現在土地交易時才要繳稅，持有成本不高，應該要去研究如何降低土地價格，房價自然就會下跌。

讓利建案價格不降反漲，導致9月北台灣新案買氣比鬼月還要差。根據《住展》雜誌調查，受到成屋推案量及廣告批數增加，9月北台灣新案風向球呈現「黃藍燈」，不過，因2成讓利建案漲價5~10%，導致買氣衰退，甚至比鬼月還要減少1成。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，新案風向球六大觀察指標中，僅成屋推案與廣告批數成長，其餘不是持平便是衰退，其中9月買氣更較鬼月衰退1成。9月因受到數個颱風接力來襲，預售屋推案量僅約200億元，推動量能比鬼月還小。反觀成屋推案狀況則與預售截然相反，因鬼月成屋量減，原欲公開的建案擠壓到9月，以至於9月爆出大量，新增供給戶數暴衝至約1250戶，創下2015年7月以來單月最高水位。

加上房市進入第4季傳統購屋旺季，業者銷售信心轉強，釋出廣告的意願大幅揚升，9月廣告批數大增至約2.28萬批，較8月約1.73萬批大增近32%。不僅北台灣建案刊登廣告數量擴增，連中、南部建案也大舉投放廣告到台北，尤以台中豪宅案最積極。

不過，因讓利建案仍相對有限，加上9月高達2成讓利建案看到買氣出籠，趁勢調漲5~10%，卻因買方不認同而導致買氣衰退，另因部分讓利建案只剩高樓層價格較高的戶數可銷售，導致買氣無法提升。

何世昌表示，9月新建案成交組數微幅滑落，意外出現9月買氣比農曆鬼月差的奇景，推測市況滑落主因除颱風影響外，部分讓利案調漲價格或剩餘較高價戶別，使成交組數難以放大。

不過，從看屋來人組數來看，顯示近期想買房子的潛在買盤依然不減，惟買方發現價格降得並不多，便暫時打退堂鼓。這部分也可以從回籠客比率得到驗證，今年以來回籠客比率居高不下，尤以台北市建案回籠客比率最高，部分建案回籠客占來客量3~5成。代表許多購屋者到建案現場一看再看，其實詢價的成份居多，只可惜多卡在價格無法順利成交。

大家房屋2016年10月6日表示，近日台北市實價登錄揭露二筆位於士林區天母西路的店面交易資料，都是位於商業辦公大樓一樓的賣場，其中一筆單坪192.55萬元，總價1,500萬元，是實價登錄以來天母西路單價第二高的店面，而另一筆單坪186.00萬元，總價1,700萬元，則是實價登錄以來天母西路單價第四高的店面。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，目前市場游資滿溢，但央行連續4度降息、市場投資標的少，故即使2016年房地合一上路，店面、賣場等不動產依然是資金投放的標的，這次交易的店面位於中山北路及天母西路交會處，鄰近日僑學校及美國學校，是天母商圈熱絡地點，相較高單價、大坪數店面，人潮穩定、總價、單價較低的店面在現在的市場反而看俏。


隨著東西區商圈興盛、及信義區崛起，隨著新光三越、天母SOGO兩大百貨公司也進駐天母忠誠路及中山北路，天母店面曾一度蕭條，住商不動產天母忠誠店店長林學良指出，天母一帶凝聚高消費力客群，吸引大型百貨進駐，而三大百貨駐點後，部分店面移入百貨內，促使店面租金、售價調整後，天母圓環又吸引新的店家進駐，加上跳蚤市場帶動人潮，整體天母商圈店家反而增加許多，天母西路一帶店面空置率也下降。

郎美囡指出，2016年不動產市場整體買氣大不如前，店面交易量也相對緊縮，尤其高單價或大坪數店面交易，由於總價容易逼近上億，市場狀況不明朗時不易交易，反觀具有投資效益、總價不高的店面，在低利的環境下，仍受買家青睞。

桃園市長鄭文燦2016年10月6日前往中壢區主持中山東路三段(230巷至龍文街口)道路拓寬改善工程開工動土典禮，鄭文燦表示，中山東路三段230巷至龍文街路段，全長950公尺，將先進行公有土地側的拓寬，預定2018年2月底完工。本工程經費9,830萬元，其中7,000萬元由內政部營建署生活圈計畫補助。

鄭文燦指出，中山東路的拓寬工程包含道路工程、排水工程、共同管道工程、交通工程、景觀綠化工程、照明工程等，人行道使用透水地磚，並將共同管線移到人行道下方，減少道路挖掘；也設置連續綠帶，及複合式植栽、路燈、交通號誌和路名牌共桿等多項特色。

鄭文燦說，中山東路的拓寬，要比照剛通車的龍岡路第一期拓寬施工品質，不只道路要堅固、平整，也要做好人行道、植栽和照明規劃，展現出升格後的桃園，真的不一樣了。

鄭文燦表示，中壢後站的「任督二脈」一定要打通，包括龍岡路、中山東路等縱向道路要拓寬，而橫向道路也要拓寬或闢建，例如：龍慈路預定打通到66快速道路，正在測量定線中，市府已編列5億元工程經費，明年即將動工，讓後站居民可以直接經由66快速道路，連上國道一號或三號，使前站交通分流。

另外，後續還要推動龍岡路拓寬第二期工程，年底即將開工；健保局旁也將興建高品質的社會住宅，一、二樓闢建親子館、公托中心和活動中心等公設。此外，中原大學後方將設置「中原生態埤塘公園」，後站到龍南路的排水系統也將全面更新；內壢興建自強綜合大樓，包括自強圖書分館及自強派出所，把中壢後站建設的更好、發展更完善，達到中壢前後站平衡。

鄭文燦也說，連接桃園捷運藍線中壢車站及捷運綠線G01站的「中壢內環線」，全長7.8公里，將設置6個車站，可行性報告即將完成，可讓藍線與綠線接軌，整個大桃園南北捷運路線即可連成一線。

為推動建築工程及營造業施工與管理品質，維護市民生命財產安全，新北市政府與國立中央大學於2016年10月6日在市府大樓舉辦為期兩天的「建築工程施工品質管理研討會」。新北市副市長李四川強調，落實及維護建築執照施工品質，政府責無旁貸，他呼籲起承監造單位與市府攜手合作，共同提昇建築工程品質，確保民眾安全。

由新北市政府及國立中央大學共同主辦的「建築工程施工品質管理研討會」，在新北市政府舉行，副市長李四川、營建署副署長王榮進、中央大學教授林志棟及各大公會理事長帶領下，共同簽署「產官學界來做伙，工程品質有保障」宣言，並展開為期兩天的「建築工程施工品管研討會」，除針對建築工程施工議題進行對話交流外，10月7日也將辦理建築工程案例觀摩，透過實務觀摩瞭解，充分改善決策與執行上專業認知。

新北市政府工務局表示，新北市對建築物施工管理受到外界肯定，更在2015度獲得內政部評比建築物施工管理業務考核全國唯一特優獎的殊榮，此外，營建署在2015年10月19日特別舉行觀摩會，將新北市施工管理經驗，和各縣市政府施工管理單位分享。

工務局指出，新北市在施工管理有許多新穎的策略創舉，如聘請防災顧問就地下層開挖工程現場指導、會同專業公會定期實施高層建築物品質管理檢查、防汛期間監督工地落實自主檢查及工地防災演習，降低災害發生及增強災害應變能力，另一方面，為加強資訊化管理，新北市也推動BIM施工勘驗、CCTV監控系統、建管資訊平台APP等，更首創行動工務局，協助偏鄉及需要的民眾提供建管法令及專業問題諮詢；為增進市容觀瞻，透過推動圍籬綠美化實施計畫，並持續鼓勵建商結合學校舉辦工地圍籬彩繪活動，減少民眾與工地間的隔閡達到敦親睦鄰及美化市容的目的。

新北市副市長李四川指出，期望透過研討會的辦理，讓施工品質管理、建築工程施工及監造作業缺失改善與預防等議題能充分探討，增加承造、監造專業認知，以防患施工缺失重複發生，減少社會成本及資源浪費，並藉由案例觀摩實地參訪，讓理論與實務結合提升施工技術及品質，確保民眾在居住上的安全。相關研討會議程表、活動資訊與研討會內容請參閱新北市政府工務局活動訊息區。

六都社會住宅計畫已悄悄啟動，其中以桃園市的進展最快，將成六都中的首發，預計在明年首季開工，將興建三千至四千戶。而合作金庫力爭該社會住宅興建總金額約一百三十五億的融資計畫，預定年底啟動。

蔡英文總統在上任前就廣推社會住宅理念與計畫，並打算以提供免費國有地的方式來助陣社會住宅在六都開枝散葉，且將採取建新屋與現成空屋並進方式來達到八年二十萬戶的目標。

而成為打響六都興建社會住宅第一槍的桃園市，目前社宅規劃於高鐵站附近挑選四處地點興建，交通尚便利，且預計興建至少三千戶，將有不少人能因此受惠。一旦桃園社會住宅落成，也為車程距離約一小時內，但房價與租金高昂的雙北提供另一種居住新選擇。

挾著超人氣第一名的草悟道，因自住條件名列台中之首，即使遭逢房市反轉，從首購到豪宅產品，仍是台中推案的「票房保證」，買氣居高不下。由於先天立地條件優越、短炒投資客少、開發亦趨飽和，在房市明確轉由自住撐盤的趨勢下，自住亮點更加突顯，豪宅買氣趨熱、房價也呈保值抗跌優勢；根據實價訊息顯示，位於科博館、國美館區段各有逾億元的成交案例，同時新成屋也傳逾億元買進佳績，甚至中古屋名宅還出現漲幅高達38.5％的現象，是中部豪宅的另一指標熱區。
草悟道擁有被公認全台最具人文氣質的綠園道，周遭有誠品及金典綠園道、SOGO百貨、范特喜文創與異國特色料理聚落等，營造出藝文氣息濃厚、生活機能完善的質感商圈，加上便捷交通路網、高素質居民、以及常駐街頭藝人等優越條件，因時地利反而在豪宅自住化趨勢中突圍，備受以自用為主的回流台商、外縣市企業主以及七期住戶等富商青睞。
據實價登錄網資訊，草悟道一帶房價不但抗跌，各區段在逆勢中呈現漲幅格局，甚至訴求園道首排的豪宅轉手漲幅還高達38.5％。由於開發早、附近土地珍稀，讓周遭換屋族遺憾少有新案推出。
最新實價訊息揭露，國美館第一排、屋齡約8年的「一即一切」，位於14層同時成交兩戶、每戶交易金額均達6,200萬元，合併總金額達1.2億，扣除車位，每坪單價分別為49萬、50萬元；房產專家表示，此筆成交推測為合併戶買進，成交單價較前一交易紀錄的每坪36.1萬攀漲約38.5％，不但又刷新成交紀錄，也再度宣告草悟道豪宅有億元行情實力。
此外，同區段內、非第一排的「品臻邸」，以5,474萬元、約137坪成交，扣除車位計算，每坪單價也達44萬元，預估附近由鉅、富邦預售案實價揭露後，成交單價將站穩5字頭、也有機會直接躍上6字頭的天花板新高，屆時「億元俱樂部」的成員將大幅增加。
實價資訊也顯示，位於台灣大道兩側、名宅林立的科博館、市民廣場一帶，挾綠地廣大、商圈成熟、藝文活動熱絡、交通便利等優勢，房價表現也不遑多讓。
在市民廣場第一排、屋齡約7年的「最上景」，以總價6,800萬元成交、折算每坪單價47萬元，刷新草悟道當時成交最高單價紀錄；該案同時也有另兩筆均以四字頭成交的紀錄。而緊鄰的「月光流域」，屋齡雖逾15年，市場行情仍高，實價顯示，每坪單價也高達39.4萬元。
再者，科博館特區方面，位於台灣大道與綠園道北側、屋齡近21年、曾是台中最貴豪宅龍邦「國寶」，實價也揭露一案例，在扣除車位後，估算每坪單價也破40萬元。台灣大道南側「百達馥麗」則有交易樓層與時間相當，推估也是合併戶型態買進，以逾300坪、1.2億總價成交的案例，扣除車位估算，每坪單價達39.7萬元，是草悟道億元豪宅的首例。
根據市調，科博館特區推案市況，鄉林「美術?」新成屋位於科博園道首排、以每坪49-60萬的開價來看，算是合理、也符合當區新成屋行情。同區段巷弄內還有國泰預售案也爭豔，開價每坪要43-50萬元；主打北客的忠泰新案，開價直接挑戰6字頭，與國美館新案互別苗頭。
台灣商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，鄉林「美術?」基地面對綠園道第一排、屬抱水聚財格局寶地，全案只有18戶可銷售、規劃一層一戶、每戶153坪的人文豪宅定位，全棟設計採360度環景國際趨勢建築、景觀視野開闊，一開案就吸引科技、電子、生技老闆相互介紹買進。
鄉林副總方偉民表示，草悟道綠軸線房價已站穩3字頭、突破4字頭、往5字頭邁進。他透露，近日有位傳產企業主一次購置兩戶，成交金額也逾億元，讓鄉林「美術?」案擠身億元豪宅俱樂部，買氣扶搖直上，成為中市豪宅銷售亮點。

　江北新區，南京房價漲幅最快的區域之一。在售樓盤所剩無幾，“粥”少了“僧”跑了，千百人爭搶、擁堵售樓處的景象不再，上門訪客遠不如從前。

　　據南京市住房保障和房産局主管的“網上房地産”統計，南京自9月25日實施限購新政後，9月26日至10月2日(一周)全市商品住宅認購量為2240套、下降四成多，成交量為3503套、下降三成多。

　　9月底10月初，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、廣州等城市密集迎來樓市調控新政。今年已有十余座城市在數年之後重啟了限購政策。

　　中原地産首席分析師張大偉，認為這次“密集拳”為樓市調控全面升級的標志：調控“風暴”從房價高企的一線城市，全面蔓延至二線城市——此前房價狂飆猛進的對象。

　　一位從業十年的南京資深開發商高管向記者透露，新政威懾力巨大，迫使所有人冷靜下來，“我們正站在‘十字路口’”。這位地産“老江湖”開玩笑地説：“精算師一下變成全公司最忙的人，何時推盤，是各家首要研究的問題。”

　　市場供應量由此悄然分化，小規模、手頭緊的開發商或從“惜售”轉為“搶跑”，意圖落袋為安；實力雄厚、財務穩健的大企業“放長線”、推遲上市的可能性更大。

　　限購“風暴”吹亂了剛需族和投資客的心理風向。南京本地公務員劉小姐，去年購入江北2套新房，她向記者坦言“既貪獲利，又害怕‘站崗’”，準備觀望半年，靜待政策後市。

　　在張大偉看來，這樣的後市效應將不止是南京。

　　他對記者表示，這一輪樓市調控范圍廣、力度大，主要目的是抑制市場恐慌，其中最嚴苛的是北京、深圳、合肥、蘇州等一二線城市。短期來看，樓市成交量將呈快速下降，若市場反復，政策“砝碼”或將加碼。若房地産信貸政策收緊，房價或出現下調。

大陸投機客炒房從境內延燒至境外，其中加拿大成重災區，也逼得加拿大政府開始實施降溫政策，凡是自住型房屋免繳增值稅的政策只針對加拿大居民，海外買家不再享有這項福利，加拿大政府同時還醞釀要課徵空屋稅，這些降溫動作很顯然是針對大陸炒房投機客而來。

《京華時報》報導，根據加拿大現有的自住房免稅政策，在加拿大出售主要自住房，無需申報和繳納資本增值稅。但這項優惠規定，卻意外成海外買家炒房護身符，特別是大陸買家最擅長利用這項優惠到加拿大炒房。

加拿大的溫哥華與多倫多等華人聚居較多的城市，近年來房價飆漲凶狠，已先逼得溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省政府決定，從8月2日起對外國購房者徵收15%的房產轉讓稅。

英國《衛報》報導，這項政策實施後，降溫效果立竿見影，溫哥華地區8月的住房銷售量下降了26%。為了進一步抑制漲勢過猛的房價，溫哥華政府還宣布，將預定在2017年前開始徵收「空屋稅」。

對於加拿大政府決定緊縮外國買家在當地購房繳稅規定的做法，加拿大西門菲莎大學公共政策學院助教喬希戈登認為，加拿大政府的做法「明智」，這將為外國投資者釋放「信號」。

料漲價至明年中始回落

內地多個省市在十一黃金周頻出招調控樓市，但即使重啟限購、提高首付比例、收緊二套房信貸、加大土地供應等措施，樓價仍持續上漲，內地樓市泡沫論再度成為熱門話題。中信銀行國際首席經濟師廖群預期，內地樓價升勢今年仍持續，明年中始會回落，樓市泡沫不太可能爆破，除非政府「拚命打壓」， 但政府一定「沒那麼儍」。他認同，熱錢過剩是高樓價根源，但相信穩增長的前提下，流動性不會收緊。

自10月1日以來，有十多個城市重啟了樓市調控操施，既有限購和限貸，又有土地競價限制等；全國樓價最高的深圳在10月4日推出「史上最嚴」調控， 二套房首付提升至七成，對無房但有房貸紀錄者，首付不低於五成。珠海及福州亦宣布推出限購政策。

廖群建議徵房地產稅

廖群坦言，此輪房地產調控相對較為溫和，大部分只是重複過往的政策；至於能否見效，只是時間的問題，如果「這次壓不倒，那就再來一次」，把首付比例從「七成變成八成、九成」。

不過，廖群認為，徵收房地產稅是打壓樓價的最有效手段，因為持有房地產成本上升，將導致持有房產的人開始拋售，樓價勢必下跌。然而，相信政府出於社會壓力和估值技術困難考慮，不敢輕易實施。他建議，可以低起點的稅率開始徵收，如0.1%。

萬達集團董事長王健林上周直言，內地樓市正出現歷史上最大的泡沫，而且上海等主要城市樓價持續上揚，成千上萬有房屋空置的小城市樓價卻在下跌， 這個問題目前沒有一個很好的解決方案，政府實施各樣措施均沒有效果。

陳啟宗強調未見泡沫

花旗早前的報告指出，中國樓市有泡沫，尤其是熱門城市的樓價及成交量迅速增長，惟泡沫並非中國獨有的情況，目前所有人均生活在全球流動性泡沫當中。中國樓市泡沫的出現，其中一個合理解釋是供應趨緊，而信貸寬鬆。樓市早前去庫存，主要靠刺激需求及放寬流動性，導致平均樓價上升，也是泡沫出現的原因。問題將於何時及如何改善，暫難有結論。

恆隆地產（00101）董事長陳啟宗則多次強調， 中國目前沒有樓市泡沫，整體住宅市場借貸比例很低，大部分用家及投資者的按揭貸款額也不高，市場仍然穩健；他認為，樓市並非缺乏實際支撐，沒有一觸即破的泡沫。

內地一二綫城市陸續推出限購，內房股普遍下跌；近期頻繁回購的碧桂園（02007），9月至今已斥6.4億元回購1.5億股，惟昨跌2.2%，收報4.02元。

瑞信發表報告指，回購顯示碧桂園管理層的信心，但由於其淨負債率已超過100%，冀其將資金用於還債。該行認為其進取的買地策略對現金流影響負面，項目合夥人計劃將繼續削弱盈利能力，預期今年將首次實現盈利倒退。

恆大首3季銷售 超萬科膺一哥

該行認為，銷售增長不是盈利增加的保證，故更看好銷售增長、盈利能力及現金流能取得平衡的發展商，故維持碧桂園「跑輸大市」評級，目標價3元。

截至今年9月，碧桂園合約銷售額已突破2,000億元（人民幣．下同），達2,255.7億元。雖然官方數據並未公布，易居此前指，恆大（03333）首3季合約銷售大2,805.6億元，超越萬科（02202）2,630.2億元，成為全國第一。

內房今年銷售普遍造好，時代地產（01233）昨公布，9月合約銷售37.2億元，按年增1.2倍。陽光100（02608）及花樣年（01777）當月銷售分別為8.2億及9.7億元。儘管限購力度加大，分析認為對銷售的影響約需1至2個月才體現。

大陸當局利用黃金周嚴打「全民炒房」，6 天假期中，已有 13 個城市響應限貸、限購政令，並且不斷地加碼。市場擔憂，國慶假期結束後會出現樓盤降價出售情況，引發恐慌拋售潮，不過房價料不會出現「斷崖式下跌」。

《星島日報》報導，黃金周限購令沒完沒了！繼深圳加碼樓市調控後，9 月底才限購的南京緊隨其後加辣出招，規定該市戶籍單身人士 (含離異) 在主城區，只可買一套住房。深圳 4 日推出的新政堵漏假離婚買樓為全國首創，短短 1 日已被南京看齊。廈門昨晚 10 點亦再次升級限購，對三類家庭限購 180 平米以下住房，首套房貸未結清，第二套首付為 6 成，外地人買樓門檻為須連續 2 年的納稅紀錄等。

中央要求嚴打虛假銷售製造恐慌情緒，各地政府積極響應，廣州嚴查樓盤封盤漲價及重點查處虛假「日光盤」炒作，南寧亦開展樓市價格檢查，發現萬科城等未明碼標價。官媒新華社評論文章指，住建部公布 45 間違法違規的房企及中介機構名單，但「黑名單」的公布，不是結束，而是開始，而巧合的是，短短 5 日被點名城市已全部限購。

南京推升級版辣招，首次置業家庭最低首期比例不低於 3 成；對於有買房貸款記錄，但目前未有住房的家庭，以及有一套住房但無購房貸款記錄的家庭或相應貸款已結清的家庭，申請私人房貸購買普通住房的最低首期比例調整為不低於 50%。

另外，家庭擁有一套住房且相應購房貸款未結清，再次申請貸款購買普通住房的首期比例不低於 80%；而擁有兩套或以上住房者，則暫停發放商業貸款。非南京市戶籍家庭申請購買首套住房時，須提供 2 年內在南京累計繳納 1 年及以上個人所得稅繳納證明或社保繳納證明。其實南京在過去 1 個月內已推出多次限購措施，過去一周南京樓市成交量更已大跌 30%。

大陸樓市愈調控愈火爆，不少評論歸咎發展商製造樓市熾熱假象，據中央電視台調查後發現，廣州天河區有發展商銷售人員，訛稱樓盤已經售罄，製造一盤難求的假象。惟當記者表示，對這些樓層沒有興趣，銷售人員即改口稱還有其他選擇，原因是項目未售單位仍有 84 個，這個情況亦在另一個樓盤出現。

證券商對本輪樓市調控看法各異，野村證券認為，大陸樓市泡沫不會爆破，相信中央仍有足夠政策彈藥，有需要時可支持樓價，但大陸樓價攀升令貨幣政策進一步寬鬆機會下降，預期人民銀行年內不會減息降準。高盛則指出，樓市風險增加，基本需求下降，過度建設令大量庫存囤積。大和資本不認為近期樓市限購限貸措施，將會令樓價出現顯著調整，相信為低端城市去庫存仍是中央首要任務。

限購令加碼再加碼落似乎已經奏效。香港《文匯報》報導，深圳市周二晚出台新政，除了購買二套房首付升至 7 成外，還要求單身 (含離異) 人士只能限購一套房等。有投資者擔憂房價下跌，4 日晚和 5 日紛紛通過中介大幅降價求售，布吉有業主急忙降價 70 萬元 (人民幣，下同)，降幅近 2 成拋售。

脈房網表示，布吉翠楓豪園有一投資者，原本一套 3 房 2 廳的房產叫價企硬 370 萬元，當新政出台後，他擔心以後房子不好賣，價格也會下跌，於是大幅砍價 70 萬元拋售，降幅近 2 成，但目前仍然沒有人接手。布吉安居地產一中介業務員也說，德興花園一業主 80 多平米的 3 房原本叫價 250 萬，現在已降價近 20 萬元出售。

地產中介鏈家布吉德興花園一網點負責人表示，目前投資者仍在休假，估計假期結束後會出現樓盤降價出售情況，一些投資者的慌張或會形成拋售潮，房價預計會下跌 1 成左右。

但家家順營銷副總裁張國庫表示，有降價空間不代表業主會大幅度調低價格，不會出現一些網友所猜測的房價出現「斷崖式下跌」，未來半年的時間裡，深圳樓市整體處於一個區間震盪的過程，上下波動不會太大。

大陸「十．一」國慶黃金周假期以來，多個城市重啟限購限貸，短短 6 天就有 13 個城市接連推出新措施。分析認為，本輪樓市政策是針對「全民炒房」的集中式整頓，會對樓價造成一定抑制，明年一、二線城市樓市或進入調整期。

此前一線城市居民為購房而興起離婚潮，深圳是次還專門出台針對離婚人士的樓市政策，規定包括離異在內的單身人士限購一套住房。南京昨晚亦加大限貸力度，除將房貸未結清購買第二套房的首付比例提升至 80%，同樣規定包括離異在內的單身人士限購一套住房。市場人士認為，該項政策將令假離婚購房現象大為減少。

香港《明報》引述中原地產首席分析師張大偉表示，深圳新政若嚴格執行，預計房價有下降可能。同策諮詢研究部總監張宏偉預計，全國核心一、二線城市進行調控後，東三省及部分三四線城市將成為新一輪的樓市熱點，地方政府土地收入增加，或成為這些地區減少地方債的時機。

張宏偉進一步指出，10 多個城市大部分調控力度不大，不過集中式採取限購限貸，意味政策已經進入收緊通道，投資客將開始拋售資產，該等地區樓市勢必降溫，房價面臨下降。預計核心一、二線城市樓市會在 2017 年年中進入市場調整期，這些城市前期買下地王的開發商，以及高位入市的散戶極有可能被套牢。

由今年初起，有關領展（00823）旗下街市的整體承租商經營及管理手法備受爭議，領展最終在6月的業績會上承諾，將暫緩有關做法並檢討整個制度。事隔約4個月，領展行政總裁王國龍昨天表示，檢討已完成，但認為現有制度是行之有效，「沒有大問題」；更指當時接近立會選舉期，有人「借題發揮」。

指選舉前被「借題發揮」

除了立法會議員關注有關問題外，在6月時特首梁振英亦罕有公開批評領展，7月政務司司長林鄭月娥會見領展主席聶雅倫，並談及有關檢討的進度。不過，王國龍指出，將沿用舊有制度但會加強溝通，「前幾個月有多點聲音，當然大家明白，當時有人要借題發揮。」他指出，那些人都成功進入議會。

領展企業傳訊及對外關係總監盧炳松指出，有關檢討的文件及報告屬內部資料，不會公開。

檢討完成 資料不公開

王國龍透露，每逢進行街市商場翻新工程總會有很多聲音，但完成翻新後的調查結果都是正面，包括人流增加及多了年輕人消費等；在大部分街市，大半商戶會在翻新後續約經營，至於不繼續經營者亦有各方面考慮，個別商戶是年紀大而不再經營，「無理由不讓人家退休」。

盧炳松則指出，有制度檢討承租商的表現，至於屯門良景邨小販曾發生暴力衝突，他直言，有關問題已解決，更指獲該區區議會致函答謝。

「領匯監察」主席蘇樂怡表示，領展檢討完成後維持舊有做法是「都預咗」，她又批評領展早前賣商場是出售公營資產圖利，認為要回購領展才能解決問題。

對於領展在今年2月收購旺角前工貿署大樓，王國龍透露已完成設計，將在短期內開展裝修工程，預計2017年底或2018年初開業。該商場主打年輕潮流，並會有海外商戶進駐，近期將帶隊前往南韓接觸租戶。

領展昨天股價收報56.45元，跌0.5%。券商對領展看法分歧，里昂把領展評級由「跑贏大市」降至「跑輸大市」，但調升目標價至58元，指領展質素好，但建議等待更好買入時機。高盛認為，領展估值已處高位，維持「中性」評級。美銀美林則調高其目標價至61元，重申「買入」評級。

南昌一號薈晴今開價 藍塘傲隻隻寓接招

一手市場承接上月樓市向好，踏入第四季不足一周，多個中小型新盤搶閘登場。其中實用面積不足600方呎的4房戶震撼全港的深水埗南昌一號，發展商恆地（00012）昨天首度展示實體示範單位。南昌一號與宏安地產（01243）牽頭發展的馬鞍山薈晴今日將搶先開價，連同可望月內登場的將軍澳藍塘傲和屯門隻隻寓，4盤共1320伙將掀起新一輪搶客戰。

林達民：買家需低價多房戶

南昌一號提供不足600方呎的4房戶成為全城熱話，發展商昨日首度展示以38樓A室為藍本的實體示範單位，單位實用面積595方呎，為4房連套房間隔，約100方呎的大廳有板有眼，相對於僅得52方呎的主人房，房內浴室更為寬敞。

恆地營業（一）部總經理林達民解釋，南昌一號在前期資料搜集時，已發現該區準買家對提供多個房間的低價單位有一定需求，相信實用面積400多方呎的3房單位和500餘方呎的4房戶可符合區內需要。該樓盤今天將開價，首批推出不少於50伙，最快下周發售。

3個中小型單位為主的新盤部署爭先登場。宏安地產與錦華地產合作發展的薈晴，以及麗新（00488）和帝國集團發展的藍塘傲，已於上月獲批預售，其中薈晴今天開價，藍塘傲亦鐵定下周二公布首張價單。

南區．左岸今售30伙 累收300票

香港興業（00480）與日本住友林業聯手興建的屯門隻隻寓，香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，項目已於本月獲批售樓，最快下周上載樓書及開放示範單位，料月內開賣，首批不少於50伙，會考慮提供高成數按揭。她強調，由於屯門碼頭一帶已有20年未有新盤供應，不會以同區二手作定價參考。資料顯示，隻隻寓提供222伙，由開放式至3房間隔， 實用面積介乎253至869方呎，開放式及2房各佔約四成，1房約佔20%，另有頂層連天台及連平台特色戶，預計2018年6月入伙。而會德豐地產屯門掃管笏NAPA亦剛獲批預售，銷售部署有待公布。

在中小型新盤搶客戰開打前，今、明兩天率先上演豪宅盤混戰。中海（00688）鴨脷洲南區．左岸今天首度發售30伙，市場消息稱項目昨天截票，累收約300票，即每10人爭購1伙，市傳內地客以20公司名義大手入票。明天開售的南豐筲箕灣香島累收約160票，已足額認購，項目今日截票。

長實馬頭角君柏將於周六發售46伙，長實地產投資董事黃思聰表示，九龍新地王誕生有助刺激豪宅造價，故君柏周六發售46伙後，餘下單位有機會保留至明年始推出發售，即使加推亦有提價空間，實際細節須與合作夥伴商議。長實營業經理楊桂玲表示，買家除享有1%至2%大手折扣外，購貨後120天內，直系親屬再購單位，亦可享1%至2%回贈。

一手供應顯著增加，地政總署公布9月份預售樓花資料，新增4個項目申請預售，涉及2571伙，創5個月新高；當中2個位於荃灣區，一共提供2389個單位，佔約93%。

長實荃西灣畔3A最具規模

9月提出預售申請的4個項目，以長實（01113）荃灣西站5區灣畔3A期項目最具規模，提供1436伙，連同早前已提交申請的3期（970伙），合共提供2406伙；毗鄰灣畔項目、由華懋發展的荃灣西站5區城畔項目，亦於上月申請售樓紙，涉及953伙；兩家發展商早前已透露料年底推售。前述項目連同新世界（00017）同區荃灣西站6區柏傲灣（983伙），　4個位於荃灣區的預售申請，一共涉及4342伙。

綜合地政總署和市場資訊，目前有29個住宅項目待批預售樓花，提供1.35萬伙，單計荃灣區4個項目，已佔當中約32%，並超越九龍東啟德發展區， 成為最多單位待批預售的新盤供應庫。

此外，永泰地產（00369）及萬泰合作發展的沙田九肚麗坪路68號項目及華置（00127）東半山肇輝台項目，亦在9月申請預售，分別提供158及24伙。

美聯首席分析師劉嘉輝表示，今年首9個月申請預售的一手住宅單位已達1.58萬伙，逼近去年全年1.64萬伙，料全年可達1.8萬伙，創近14年高位。

黃竹坑業勤街商貿地將於今日截標，綜合市場測量師估值介乎14.2億至22.8億元，樓面呎價約5,000至8,000元不等。

該地皮佔地約1.9萬平方呎，總樓面面積約28.49萬平方呎，但賣地章程規定中標者須把至少2.99萬平方呎樓面，發展為藝術及文化中心和辦公室樓面，並由政府一筆過支付2.95億元回購有關樓面，有測量師認為將導致發展商審慎出價。

　中原地產研究部昨日指出，9月寫字樓買賣合約登記錄123宗及23.34億元，宗數按月升51.9%，創14個月新高，結束連續12個月低於100宗的局面。至於金額則跌約八成，主要是8月錄得會德豐大廈及One HarbourGate東座巨額登記，總值達96.7億元，若將其扣除後，9月金額則按月升19.7%。金額亦連續4個月高於20億元，反映市況穩定。

從港九新界分區來看，只有新界區登記量及總值同樣錄得按月升幅。9月錄12宗及1.04億元，較8月的8宗及0.73億元上升50%及43.3%。九龍區錄60宗及6.96億元，較8月份的37宗及56.36億元上升62.2%及下跌87.6%。若扣除8月份紅磡One HarbourGate東座的登記，9月九龍區的金額則按月下跌38.7%。港龍區錄51宗及15.34億元，扣除8月份會德豐大廈的登記，9月的數字按月升45.7%及1.1倍。

回顧上季，本港整體買賣合約登記錄295宗及160.78億元，宗數跟第二季的271宗相若，創下4個季度新高。受惠8月兩宗合共近百億元的登記，上季金額大幅上升約2.5倍，創出3個季度新高。

9月一手盤大旺，售出逾3,600伙，創10年新高，地產代理行及後勤團隊收入亦大豐收之餘，並擬增聘人手為本季業績拚搏。

中原地產住宅部於9月營業額達4.9億元，創下歷史新高。另一代理行利嘉閣，該行總裁廖偉強指，該行9月業績亦突破歷史性新高，在旺市持續下，公司在年底前將增聘500人，並開設20間分行，希望未來數月業績再破紀錄。

此外，美聯物業住宅部於9月百萬分行數目創出121間的逾6年高峰，更宣佈派發花紅予後勤團隊，其中新界區百萬分行數目多近60間，沙田豪宅瑞峰分行更榮登700萬分行，將軍澳新樓專組（2）及將軍澳康城分行亦晉身400萬分行之列。該行新界區董事張子存預期，本季樓市旺勢持續，重頭項目接力登場，為迎接龐大商機，將持續擴充增兵，務求搶盡市佔，更上層樓。

加拿大多倫多房地產商會 (TREB) 周三 (5 日) 公布，9 月份多倫多地區房產平均售價較去年同期飆漲 20.4%，來到空前新高 755755 加元。房產銷量也大漲 21.5%，達到 9902 件。反映出當地房市強烈熱度。

其中多倫多市區的獨棟房產，9 月份平均售價較一年前暴漲 23%，飆破 100 萬加元關卡，來到 129 萬加元；多倫多郊區的獨棟房產平均售價更狂漲了 26.6%，衝上 928414 加元。

另一方面，多倫多市區的共管公寓 9 月平均每戶售價只上漲了 6.5%，來到 446729 加元；大多倫多區的共管公寓平均售價卻較去年同期大漲了 19.4%，達到每戶 367260 加元。

TREB 指出，多倫多地區所有主要房屋類型，上個月皆出現強大的銷售成長；惟多倫多市區房屋供應短缺，限制銷量漲幅。經所有類型房屋價格調整後，9 月份多倫多地區基準房價指數較一年前大漲了 18%。