強打送裝潢、低首付激去化

銷售漸佳
俗諺雖道：「戲棚下，站久了就是你的。」但新案銷售期一旦拉得太長，若無添加催化劑促使消費者出手，恐成拖棚歹戲。而近期便有銷售期已達1年以上的個案，因釋出讓利政策、或有重大建設加持等利多，使銷售率急速上升，甚至有個案以1天賣2戶的速度前進。

包括新北市林口區「世紀長虹」、汐止區「超級花園」及台北市松山區「新潤峰耘」等案，公開至今都逾1年。「世紀長虹」於2014年7月公開，為成屋案，規劃62~116坪，當時每坪開價45~60萬元，每坪成交價落在40~48萬元不等，被視為區域豪宅案，第一手代銷業者新聯陽於今年初撤場，改由新高創廣告接手，現任專案經理謝文偉說：「接手時，約尚有30餘戶、90~116坪產品待售，半年去化約20餘戶，目前幾乎僅餘百坪以上、約10餘戶待去化。」

折讓房價攏客心
順銷關鍵在讓利，長虹建設董事長李文造曾對媒體透露，成屋案大幅降價難，「比較好的方案是送裝潢，若50坪的房子送500萬元的裝潢，就等於1坪降10萬元。」謝文偉透露，除送裝潢，「世紀長虹」多數買方還是寧可折讓房價，因此近期該案開價下調至每坪45~50萬元，成交單價甚至不用4字頭，促使猶疑的回頭客終於出手。
「超級花園」前身為「新捷都」，2013年底啟動預售推案，當時成交價每坪40~45萬元，預售銷售約3成。成屋後改案名，平均成交單價42萬元左右，與預售相距不遠，但強調買屋含裝潢、首付90萬元可入住。新和廣告副總經理李霖芳表示，由於負擔輕鬆，吸引首購族出手，9月單周來客數可達300組、全月銷售70餘戶，平均1天售出2戶。

低首付吸客買屋
去年進場的「新潤峰耘」為邊建邊售案，規劃30坪起，近期打出首付不到300萬元，即可入主市中心，同時附加裝潢等策略，換算平均成交單價約7字頭，屬區域中價格小有讓利的建案，近期去化速度加快，大約僅餘個位數戶別待售。
而「遠雄之星」自1期公開至今，已有2年，現已邁入3期銷售，9月因有三井OUTLET與台灣港務公司簽約合作，帶來利多，使得銷售量突成長3成，全月銷售35戶。
專案經理錢儀峯認為，單戶總價不超過700萬元，加上區域開發明朗化，都是促成購屋客願意出手的關鍵。

台中建案交屋挹注 總太成長40％

台中市建案交屋挹注，太子建設、總太地產今年累計前9月營收，分別達約66億元、46億元水平，太子表現雖略遜去年，但已逐步縮小差距，而總太地產則較去年有4成的成長。

太子公告9月營收達9.59億元，為今年以來營收表現最好的月份，累計營收達65.63億元，較去年同期衰退約18％。太子總經理謝明汎指出，公司今年台中市仰賴「雲世紀」A區、特A區及「景雲見」、「青峰錦」等3案完工入帳。

「雲世紀」銷況好
其中，「雲世紀」位於台中市西屯區，總基地面積超過4000坪，今年認列的A及特A區，皆為地上25樓建物，規劃坪數特A區84∼98坪、大4房，A區49∼65坪、3∼4房，另外尚有B、C區，則屬較小坪數的2、3房格局。法人表示，「雲世紀」A及特A區銷況不差，估計今年可貢獻太子營收約30∼40億元。
除去年完工、今年持續認列的「青峰錦」，位於台中市西區、近國立台灣美術館的「景雲見」，也是太子今年重要業績來源，此案總銷約20億元，主規劃70∼80坪產品，單價最高可見3字頭。

推案重中南輕北
謝明汎表示，受到景氣波動影響，如台北市等重要蛋黃區的表現，不如中南部二線城市，新推案也將採「重中南輕北」的原則進行，而該公司近期在南投草屯推出的造鎮案「太子郡」，因標榜該區少見的飯店宅，規劃32∼50坪產品，單價23.3萬元起，銷況頗佳。

總太公告9月營收0.56億元，較上月成長近5％，累計前9月營收達39.37億元，較去年同期則成長近4成。總太今年主要仰賴台中市廍子重劃區內造鎮社區「明日」交屋，主要集中4、5月認列。該案基地面積廣達4200坪，總戶數612戶，規劃26∼48坪產品，單價1字頭起，吸引該區首購族搶購，預售即已完銷。

因應景氣而讓利
而總太位於竹北市的「雍河」案，近期則陸續去化，總太總經理翁毓羚透露，目前僅餘2、3戶。該公司目前銷售中個案，為本周甫公開的「美樂地」，基地與「明日」案同位於廍子重劃區。
翁毓羚說：「此案平均單價落在17.5萬元，比『明日』還優惠，主要是因應景氣、做出讓利。」翁毓羚認為，當下社會氛圍，使得自住客觀望，考慮期因而拉長，「但消費者買房，房價不是唯一考量，若有買屋實質需求，遇到對的產品，其實就可以出手。」

行政院明（12）日將聽取國有地活化報告，為解決公告地價上漲導致地上權租金攀升問題，財政部上月底已修改規定，讓兩者部分脫鉤，新規定上路後，首批地上權標案將在月底公告，可望吸引壽險資金再度出籠搶標。
為了解國有地活化運用情況，行政院要求財政部提出專案報告，有關官員昨天表示，財政部在報告中提到，大面積國有地採地上權方式釋出，是國有地活化重要方式之一，財政部日前修改地上權租金計算方式，提高業者投標意願，改善今年以來標脫率偏低的現象。

近一年來，地方政府大幅調高公告地價，今年以來平均調幅已逾三成。由於國有地地上權租金是跟著公告地價調幅連動，使地上權住戶租金水漲船高，廠商對國有地地上權招標案意願大減。

以資金雄厚的壽險業為例，最近幾年大量投入地上權招標案的投資，但因地上權租金隨著公告地價攀升，業者大感吃不消，去年下半年開始縮手。

根據財政部國產署資料，今年地上權招摽案異常冷清，前三季標脫率平均僅一成多，最近一批在8月22日開標的標案更全數流標。

國有地招標地上權案通常要有一筆「權利金」，依金額高低決定得標者；得標後每年還要依公告地價繳租金。

有關官員表示，業者反映後，國產署上月底已修改租金計算規定，從過去跟著公告地價浮動方式，改為「部分固定、部分浮動」。

新的租金計算方式，可減少公告地價與地上權租金連動性，就算公告地價調漲，地上權租金調整的幅度也不會太大，可減少地方政府調漲公告地價對地上權案帶來的衝擊，並降低業者投資風險。

金管會對保險業不動產投資訂有報酬率最低門檻，但地上權案不受限，又可算進壽險資金投資公建配合政策的「業績」，因此地上權租金問題解決後，可望再度吸引壽險資金投入地上權標案。

根據國產署規劃，預計10月底公告標售10多筆地上權招標案，地點分布北、中、南，這是新規定上路後首批標案，能否吸引買氣、重新炒熱地上權標案，備受市場關注。

國有地活化 多路並進

國有地活化將採多元化方式進行，除以地上權方式釋出供民間開發利用，也將配合新政府五大產業政策及社會住宅政策，供地方政府開發使用。

財政部明（12）日將向行政院報告國有地活化情況，有關官員昨天表示，國有地主要分公用及非公用部分，公用部分將全面盤點有無置閒情況。至於非公用國有地方面，將持續採取多元化方式運用，包括推動都更等。

房地產不景氣，正是整軍待發的時刻！總公司在高雄的泰嘉開發公司宣布，與總公司在新北市的加油站業者北基國際公司，共同增資北基子公司北基國際開發實業公司，從事不動產開發，預定明（106）年開始，先從高雄、台南購地、推案，再伺機進軍中北部。

泰嘉總經理呂金發說，泰嘉從96年進入住宅市場之後，迄今10年，總共賣出去2,127戶，總金額約155億元，年平均銷售額約15億~20億元，希望與北基合作之後，能夠快速擴大營銷規模。

呂金發表示，目前泰嘉自己的推案，個案總銷都鎖定10億元以下，但每年的案量有限，在與北基合資、共同經營北基實業之後，初期仍然將採取輕薄短小的策略，推出10億元以內的個案，但案量將成倍數成長。

北基國際開發實業公司是北基國際的子公司，董事會已經通過將資本額從2億元陸續增至5億元，北基國際持有49％股權，泰嘉開發持有51％股權。呂金發說，他與北基國際董事長鍾嘉村相知相惜超過30年，鍾嘉村的專長是土地重劃，而他從代銷起家後，便投入不動產市場，在鍾嘉村入主北基國際後，雙方便積極研究如何共同在未來的國內房屋住宅市場，創造更大的空間。

因此，雙方決定共同增資北基國際開發實業公司，由他擔任北基國際開發實業董事長，操盤投資不動產事宜。呂金發說，北基國際開發實業預定明年開始，先從高雄、台南等熟悉的市場出發，再伺機進軍台中和台北。他指出，在與北基國際合作的初期，泰嘉與北基將維持雙品牌的推案模式，然後再逐漸以北基品牌為主。

北基國際董事長鍾嘉村說，北基與泰嘉合作，共同進軍國內房地產市場，初期並不會對北基母公司有營收的貢獻，合作效益要看中長期，而這也是他入主北基這個以加油站連鎖經營的公司之後，極力布局的多角化營運方向之一，希望帶給北基不同領域的營業收入。

怎麼努力都買不起房子，網友竟把矛頭指向「13A總裁彭淮南」！網友指出，無論台灣的政論節目唱多還是做空，都意味著房地產仍舊是大家關注的焦點，若想要房市真正的觸底，除非台股大崩盤、彭淮南下台，否則台灣的房地產不會陣亡。

高房價讓年輕人買不起房，只能追討這波房市多頭的「原兇」到底是誰！網友在PTT中討論「房價崩的觸發點通常是什麼」，企圖找出房市起落的關鍵，無料網友竟把問題指向「彭淮南」，因為「總裁只會一直降息」。

網友認為，雖然台灣有一堆談話性節目在談論房地產，但無論是教炒房，還是喊崩盤，「現在隨便一個大嬸都可以講得一口好房經」，除非房地產走到無人關心、無人討論的地步，否則房地產難以崩盤。

更有網友指出，帶起台灣「炒房」風雲的關鍵，就是貸款利率太過低廉，想要房價崩盤，至少要「等炒房總裁2018年下台，再討論吧」，直指央行過去不斷祭出降息措施，才會讓投資客有恃無恐，不斷囤積房屋。

針對台灣現行低利率，讓投資客、屋主不急著降價求售的狀況，戴德梁行董事總經理顏炳立接受中央社採訪時分析，過去「降息」能夠刺激投資，但是在大環境不景氣的狀況下，現在即使低利率也很難刺激買氣，預期房市將「3年緩跌、4年盤整」，只能靠降價換取成交量。

未給違約金磋商空間「三思再出手」

台北市10建案留校察看！台北市地政局發起今年第2度預售屋聯合稽查，針對928檔期線上銷售個案，抽查10案買賣定型化契約，10案全數不合格。地政局長李得全呼籲消費者：「心動不一定要馬上行動，一定要詳細審視契約，三思後再出手。」

共開出18萬罰金
10個契約全得限期改正的建案，包括「云硯」、「162 EAST」、「秀品」、「山丘小墅」、「圓山花博」、「揚昇君苑」、「天際 Skyline」、「伊通苑—馨苑」、「榮御中山」及「都美艷」。而10建案中，僅有4案委請代銷，其中3業者，包括三一、永業及誠真等，因契約書或說明書，有缺失遭罰，總計開出18萬元罰金。
針對契約各查核項目之違規比率，前3名分別為「違約之處罰」、「通知交屋期限」、「房地標示
及停車位規格」。違規率最高項目是「違約之處罰」，違規率100％，10個建案皆未給予消費者違約金磋商空間，李得全說：「以違約金來看，建商最低違約金為房地總價的15％、而消費者最高違約金則為15％，契約中應記載讓消費者知道，卻常被省略。」

另外，「通知交屋期限」違規率90％，如依內政部規定，通知交屋日起30日後，始需負擔水電、瓦斯基本費，但不少契約指，約定交屋日後、或交屋7日後，開始負擔其費用，消費者應詳加查閱。

針對紅單轉讓，李得全強調，預購單也是俗稱的紅單，其簽訂視同為訂金給付，民眾若反悔，建商有權沒收該款項，「因此出手前必得三思。」

「內容應案而異」
創意家行銷副總經理柯仲武表示，旗下代銷的「揚昇君苑」若有契約不符處，會盡速改善，「但就契約內容，建議不應一字不差吻合定型化契約，可因案而異，讓建商與消費者以磋商方式達成協議，才能同時保護業者與消費者。」

由於台北市預備針對2011年7月1日後、總價8000萬元以上中古豪宅，依比率調高構造單價，房仲業者認為，全北市應僅有2％房屋增稅、98％房屋不受影響，無須過度恐慌。

被針對性調高
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，據房屋稅最新討論，新標準單價僅針對2011年7月1日以後的中古豪宅，調高房屋的構造單價，若按此次調整方案、加上北市已經調高的新成屋數量推估，影響戶數僅約1.5萬戶，若以台北市約88.9萬戶的住宅存量推估，僅有2％的房屋將受到影響。

曾敬德表示，中古豪宅標準單價調高，對本來標準單價沒調高的中古豪宅，是被針對性地調高標準單價，8千萬元以上的中古豪宅，如「仁愛帝寶」，將成為此波房屋稅檢討下的苦主。
但曾也說，「另一方面，北市府可能選擇對市場影響層面最小的方向去調整，而中央也可能去調整中古屋每年的折舊率與殘值，對於老屋來說，反而具降稅利多。」

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說：「2011年的時間從何定義？既然2011∼2014中間所產生的豪宅量體有限、課徵的稅收有限，政府加稅背後的目的又為何？都是政府必須說清楚講明白的。」

衝擊購屋信心
住商機構副總劉明哲指出，房屋稅問題紛擾已久，使民眾無所適從，「特別目前處於交易低谷，購屋信心更容易受到影響，北市府若能明快地，以衝擊層面最小的方式執行，有助於房市早日正常化，且全面性檢討，也將對日後北市相關招標案，有正向幫助。」

房市冷清至極，竟也會出現「淨賺200萬」的好康？網友分享自己在蘆洲買房的心得，表示自己不久前買下蘆洲知名建案，無料才短短1周的時間，就發現這間房子不只每坪單價調升4萬元，車位價格更是加價50萬元出售，一來一往淨賺200萬元，讓他開心的直喊「還好有早買！」

房子愈賣愈貴！網友在PTT分享自己購買蘆洲某知名建案的心得，表示自己不久前才以每坪42~44萬元的價格買下37.5坪的房子，當時的車位價格為180萬元起跳，無料1周後再次觀察市場行情，「竟然全部都大漲！」

網友表示，自己購買時預期至少要數年後才有增值的可能性，沒想到1個禮拜就能看到明顯的漲幅，「而且招待大廳滿滿的都是人」，不但每坪單價上跳至48萬元，車位價格更變成230萬元起跳，一來一往現賺200萬元，「還好有早買」、「這真的不是業配文！」。

對此，房仲企研室主任徐佳馨也在東森財經新聞台《夢想街57號》中表示，其實自從蘆洲該案開賣後，讓許多人「剉著等」，畢竟蘆洲重劃區原本最高開價曾達50、60萬，4字頭的房價「簡直就是打了同業的一個巴掌」。

正上演「冰原歷險記」的房市景氣，隨著房價持續下修，桃園房價從過去的每坪20~30萬，回跌到普遍民眾可以接受的1字頭，甚至有新建案推出首購族只要有8萬元的自備款，就能馬上成交，吸引在地自住客、首購族計畫買房，讓桃園買氣逐漸回升。

根據內政部營建署統計，桃園區人口約43萬、中壢區人口約39萬，人口呈穩定成長，當地居民對住宅需求比例高，但隨著3年前投資客進場，房價飆漲到每坪23萬~24萬元，商圈新案也開價到每坪近30萬的價格，讓在地自住客即使有需求，在房市反應上也冷颼颼。

受到新案交屋潮影響，桃園中壢區及八德區餘屋量大，建案祭出大幅讓利，根據桃園不動產交易數據顯示，不僅八德區和中壢區房價再度回到1字頭，近一年平均每坪17萬、19萬，吸引在地自住客紛紛回籠，今年8月買賣轉籍登記案件量就有3310件，相較去年同期增加255件，土地轉移比數也比去年增加10.7%。

桃園市長鄭文燦接受TVBS採訪時表示，希望將桃園房價維持平穩，並增加公共建設，讓北北桃生活圈更接軌，讓年輕人更願意留在桃園。

桃園市政府地政局公布航空城特定區計畫不動產市場最新季報，第2季實價登錄揭露土地交易28件、平均每坪7.34萬元均較第1季下滑，交易件數更創2014年開始統計以來10季最低。

桃園市政府地政局分析，航空城特定計畫土地受期待因素影響，交易量自2014年持續成長，但2015年因國內景氣不佳及2016實施房地合一稅制衝擊，土地投資性需求大減，第2季交易總金額約5.29億元，較首季減少6.19億元，農牧用地約4.96億元，則較前一季衰退5.95億元。

桃園市政府地政局強調，分析自2014年土地交易市場價格呈現漲跌互見，變動趨勢仍不明顯，第2季交易量少，平均單價容易受個案交易單價影響。

由於目前桃園航空城的前景不明，部分房地產業界認為是直接衝擊土地交易原因，但台灣房屋智庫經理江怡慧也有不同看法。她表示，成交量走低是賣方看好航空城是國家級建設「惜售」，但買方考量景氣「砍價」，雙方認知差距無法成交。

桃市府地政局統計第2季整體實價登錄揭露土地交易比第1季42件減少14件、季減33.33％，較去年同期55件衰退27件、年減49.09％; 平均每坪價格比第1季的8.83萬元下跌1.49萬元，但較去年同期7.03萬元上漲4.41％。

第2季農業使用土地交易件數為23件，其中都市計畫內農業區、非都市土地農牧用地各3件、20件，合計比第1季29件減少6件、季減20.69％，較去年同期33件，也衰退10件、年減30.3％；屬於農業使用的土地平均每坪6.88萬元，比第1季8.61萬元下跌1.73萬元，較去年同期6.75萬元上漲1.93％。

江怡慧認為，桃園航空城特定區計畫雖處盤整修正時期，但就台灣高速鐵路桃園站周邊房市，機場捷運可望年底通車，華泰名品城二期也將開幕，桃園體育園區（A19）站還有新政府力推的「亞洲矽谷計畫」、航空城世貿中心、桃園市立美術館等議題，青埔地區的發展漸趨明朗、可期。

台中裕盛建設新案「森邸」與綠適居協會合作，售屋時提提供換氣、隔熱、節能、微氣候、健康建材等5大面向，突破以往新案銷售著墨價格、地段，以居住內涵出發。

從進出風口改善
判斷一棟房子的好壞，從空氣品質就已決定了大半，綠適居協會理事長邱繼哲認為，國外如加拿大，買屋除基本資料外，對物件其他資訊都可進一步查詢，像是換氣計劃、隔熱計劃等，反觀台灣這方面資訊相對缺乏，居住者大多僅會添購清淨機等硬體設備，其實不如從方位、進出風口方面改善更顯著。

邱繼哲舉例，室內空氣品質若要改善得透過通風路徑、計量換氣等安排改變，搭配過濾淨化設備，廁所換氣建議24小時開啟，並作為室內循環的最後出風口。隔熱部分除Low-E隔熱玻璃外，搭配隔熱沙漿可降低外牆輻射使室內悶熱，這些都有科學根據、提供給購屋族。

值得一提的是，裕盛建設是今年台中罕見逆勢成立的新品牌，8期首案「森邸」住家規劃30∼40坪，室內落地窗改採摺疊窗等新式建材，每坪開價33∼35萬元，與當地其他預售新案開價4字頭落差明顯，搶攻換屋市場。

中國房地產市場前景堪慮，已出現越來越多轉弱的跡象。高盛表示，如果中國房市出現下滑，可能對鋼鐵和鐵礦石價格造成衝擊。另根據「日經新聞」調查，房地產泡沫已成為分析師最常提及的中國成長風險，這將使中國人民銀行進一步降息的可能性降低。

衝擊鐵和鐵礦石價格
高盛日前發布名為「中國房市：利多變成利空」的報告指出：「中國房地產市場已出現越來越多轉弱跡象，風險包括房屋蓋太多、部分民眾負擔不起、投機炒作增加。由政策引導的房市榮景，在投資報酬率降低之下，伴隨而來的多半是下滑。」

為了支持經濟成長，中國決策人士今年稍早擴大信用貸款，刺激各地房屋銷售量和房價，房市活動升溫也拉抬金屬價格。今年以來倫敦金屬交易所的6種金屬上週全面大漲，其中，鋅價上漲逾45％，錫價上漲36％，鉛價15％。鐵礦石價格也跟著水漲船高，今年以來漲幅高達28％。

高盛報告指出：「我們的分析認為，金屬價格存在風險，因為房屋是耐久財，貶值的速度很慢，一旦需求突然下降，蓋太多和庫存過多的問題會加劇房市下跌。」

高盛認為，中國房地產市場有3大隱憂。首先，寬鬆措施通常會帶來未來需求，卻不會提升整體消費，因此會產生蓋太多房子的風險，一旦大城市的房屋需求軟弱，可能要花很長的時間才能消化。

其次，在房價飆漲過後，很多城市出現買不起房子的現象，對很多工人階級家庭而言，買房成為遙不可及的夢想，高房價的問題若持續下去，長期而言會衝擊營建活動。第三，中國房地產市場的投機炒作問題持續增加。

投機炒作問題續增
另外，中國8月各項指標顯示經濟正在回穩，但這顯然是由中國政府推出的財政刺激和房價飆升所促成。「日經新聞」的調查顯示， 房地產泡沫已成為分析師最常提及的中國成長風險。
東京三菱日聯銀行香港分行分析師楊志表示，中國經濟正在觸底的說法還言之過早，產能過剩問題、外在環境的不確定性，以及房地產市場過熱，顯然都是風險。

「日經新聞」報導，被問及中國房地產市場的泡沫化程度，若用1至10來給分時，受訪的分析師平均給7，高於前次調查的6，瑞穗證券亞洲首席中國經濟學家沈建光更給10，他認為房地產市場過熱已成為中國經濟穩定的嚴重隱憂。
房地產市場的壓力將限制中國人行貨幣政策的空間，越來越多分析師認為，中國人行目前將不會降息。
安盛投資管理公司新興亞洲高級經濟學家姚遠表示，中國人行進一步貨幣寬鬆的門檻很高，因該行擔憂房地產泡沫、資本外流和人民幣大幅貶值所引發的金融風險。

15城市祭打房政策
由於房地產市場高燒不退，中國各地政府陸續推出調控措施。截至10月5日為止，包括上海、廣州、深圳、南京、北京、武漢、成都、鄭州在內的中國15個城市祭出打房政策，諸如限購、限貸和限制土地供應等。
但瑞銀中國經濟研究部門主管汪濤表示，她預期未來幾個月住房興建活動會持續復甦，但明年銷量將開始下滑。
中國首富、大連萬達集團董事長王健林9月底受訪表示，中國房地產市場目前的最大問題是上海等大都會的房價持續上漲，但數千個小城市房價卻在下跌，而且空屋率很高。王健林指出：「中國目前的房地產泡沫為史上最大，我也想不出什麼好辦法，政府已端出各種措施，但都不見成效。」

恆大前三季度合約銷售金額約2805.8億元，位居全行業第一，萬科2629億元退居次席，碧桂園2256億元位列第三。

恆大集團今日公告稱集團物業於2016年9月份的合約銷售金額約為人民幣475.2億元，合約銷售面積約為515.8萬平方米，合約銷售均價為每平方米人民幣9,212元。2016年9月份的合約銷售金額、銷售面積及銷售均價較2015年同期分別增長 323.6 %、263.7 %及16.5 %。

恆大前三季度合約銷售金額約2805.8億元，位居全行業第一，萬科2629億元退居次席，碧桂園2256億元位列第三。6月底，恆大銷售額與萬科還有近500億元的差距，但三季度新盤銷售優異，7-9月銷售額分別達到430億元、483億元、連續兩個月刷新行業歷史新高，9月為475.2億元。萬科三季度表現欠佳，月度銷量較6月明顯下滑。

10月10日，上海青浦西虹橋蟠臻路西側27-04地塊進入到競價階段，該地塊共吸引了包括碧桂園、華潤、融信、金地等在內的14家房企報名參與。

最終，前海人壽以總價12.47億元奪魁，成交樓板價達21986元/平方米，溢價率為264%。

觀點地產新媒體查閱出讓公告，青浦西虹橋蟠臻路西側27-04地塊為商辦、餐飲旅館業用地，出讓面積為22687.6平方米，容積率為2.5，規劃建築面積為56719平方米，起拍總價3.43億元，起拍樓板價為6042元/平。

該地塊商務辦公用房建築面積占比為60%，其他出讓條件包括：公共服務設施方面，需建不小於100平的物業管理用房、不小於30平的垃圾收集點、不小於80平的公廁、不小於8000平的供能中心政府將以6000元/平的單價回購；不小於100平的便利店及其他商店、不小於120平方米的餐飲、不低於14500平的酒店競得方自行運營；不小於250平方米的銀行營業網點。

同時，競得方需自持建築面積不低於50%（計17015.7平方米以上）的辦公物業不少於20年，自持建築面積不低於80%（包含酒店）（計18150.08平方米以上）的商業物業不少於20年。

一個月前，前海人壽剛剛以總價16.68億元將上海青浦區徐涇鎮四宗連天商辦地收入囊中，彼時地塊的總出讓面積為3.1萬平方米，總起始價為4.65億元，起始樓面均價6000元/平方米。

網易財經注：前海人壽已在今年9月1日以16.68億元競得上海青浦徐涇鎮4幅相鄰的商辦地塊， 樓板價2.0425萬元/平方米，溢價率240.41%。

　　22城急凍式限購限貸後 有房企取消春節前拿地計畫


　　國慶長假從未像今年一樣伴隨著接連不斷的驚呼。

　　從9月30日夜間起，直到10月8日上海、南昌的政策落地，出臺新政的城市共22個，分別是杭州、昆山、北京、上海、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、惠州、福州、南昌。

　　“急凍”式調控

　　此次調控政策涵蓋了從一線、二線到三線的各個城市。

　　出臺政策的22個城市，大多數是去年到今年以來持續樓市暴漲的熱點城市。

　　從調控內容來看，北京、上海、深圳、蘇州、南京、廈門等城市屬於“加碼”調控，堪稱“史上最嚴”。

　　深圳調控政策規定，非深圳戶籍購房要求由三年社保升級為五年；已有1套住房的，首付比例提高至七成。同時，深圳市戶籍成年單身人士包括利益人士在內，在本市限購1套住房—南京和蘇州也對單身人士（含離異）進行了限購。

　　隨著限購令出臺，多地房產成交量驟降。

　　長江證券(10.740, 0.12, 1.13%)研報顯示，過去一周其覆蓋的45個城市成交711.29萬平方米，環比下降35.76%。一線城市環比下降56.87%；二線城市環比下降33.75%；三線城市環比下降26.16%。一、二、三線庫存環比降3.21%、降1.84%、降0.43%。同比資料顯示，各線庫存分別比去年同期低21.96%、低19.65%、低7.77%。

　　10月6日，南京新購商品住房認購量為29套，不足5日150套認購量的五分之一，與之前每天300-500套的認購量相比，日認購量更是“斷崖式下跌”。

　　價格下跌的新聞也不斷湧現。

　　中央統籌規劃效應

　　22個城市在短短數日內密集出臺嚴厲限購令，顯然有中央政府統籌規劃的效應。

　　人民銀行行長周小川日前指出，近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極採取措施促進房地產市場的健康發展。

　　“一線城市的限購令最為嚴厲，因為一線城市的房價都呈現出失控跡象。”地產專家、廈門大學管理學院教授戴亦一認為，此輪地產調控凸顯了中央政府希望在房價上限制一線、穩住二線，將資金引流進入三線城市幫助消化大量的房產庫存，“幫助解除地方政府的債務危機”，而各個一二線城市的地方政府顯然沒有這樣的願望。

　　中國（深圳）綜合開發研究院旅遊和地產研究中心主任宋丁亦認為，很多地方政府更希望發揮房地產帶動GDP增長的作用，缺乏打壓房價的動力。

　　並非每個城市都像深圳、南京一樣出現了驚人嚴厲的調控政策。

　　上半年的火熱，三線城市的去庫存進程還是得到了積極影響。

　　長江證券研報顯示，過去一周，三線去化微幅上升。23個城市去化週期為35.31周，環比降0.60%。一、二、三線城市分別為27.43周，環比降0.28%；32.00周，環比降1.39%；84.51周，環比升0.40%。同比低29.54%、低35.24%、低23.71%。

　　留有決策餘地

　　戴亦一認為，此次調控政策的一大特點是，沒有規定實施期限，留有決策餘地，“隨時可以調整，或者取消限購”。

　　房地產是我國GDP增長多年來重要的拉動力量，在2016年民間投資下滑、國民經濟下行壓力不斷增大的背景下，房地產業對於穩增長的作用不言自明。

　　經濟增長仍然在探底的過程中，戴亦一認為，此時對房地產進行調控，確實屬於“兵行險招”，考驗決策層。“與上屆政府常用的一刀切政策不同，目前的調控措施通常一城一策。”

　　“比如，一線城市的情況是庫存不足、人口不斷增加、購買力強勁，只有通過釜底抽薪式的限制購買力才有可能遏制房價暴漲。”戴亦一說。

　　同時，“中央政府希望能夠倒逼地方將科技創新、發展實體經濟作為主題，但地方政府更看重眼前的東西。”宋丁表示無奈。

　　“此輪調控並非要戳破泡沫，”宋丁表示，只是要將房產價格的階段性盲目上漲控制住。

　　接受時代週報採訪的地產專家均認為，短期內，房地產價格大幅度下降、“明斯基時刻”來臨的可能性並不大。宋丁認為，房地產價格仍然在一個大的上升週期中，只不過短期可能會“往下走一點”。

　　拿地節奏分化

　　上半年狂熱拿地的房地產企業，有人依然是原來的拿地節奏，也有人第一時間實行了急凍式收縮。

　　10月9日，位於北京大興亦莊經濟技術開發區II-6街區X84R3地塊，經過47輪的現場競價，最終被該地塊的一級開發商，博大新元以總價21.1億元競得，根據業內測算，該地塊樓面價大約為20824元/平方米，而根據規劃該地塊將全部建成自住房，銷售限價為2.3萬元/平方米—該宗地塊“基本無利潤可言”。

　　但亞豪機構市場部總監郭毅向媒體表示：“從現場競價的激烈程度和最終的成交結果來看，雖然有調控壓力在前，但房企對於北京住宅土地仍然饑渴。”在進入現場競價環節之前，該地塊已收到包括博大新元、K2、碧桂園、天恆、魯能、金隅、萬科、中鐵、首開住總聯合體等11家房企參與網上報價。

　　上海則在10月10日迎來國慶日後第一場土拍—青浦區西虹橋蟠臻路西側27-04地塊拍賣。本次競拍共吸引了前海人壽、聯美、啟迪協信等14家企業參加，經過185輪競拍後，前海人壽最終以12.47億元的價格競得宗地，成交樓面價約21986/平方米。該地塊為商辦、餐飲旅館業用地。

　　在深圳，業內人士亦不認為限購會引發房企的不安。有業內人士向媒體表示：“深圳市場上應該沒有房企會選擇降價。一是，房企不缺資金，不需要著急回籠；二是，降價都是因為市場供應量很大，各家競爭，才會導致降價，但深圳沒有這種情況。”業內人士預測，樓市新政需要一個季度去消化，但依然看好後市，入深戶很簡單，半年時間足矣。

　　同時，業內人士表示，在受到調控的城市，中小房企下半年可能因為銷售速度放慢而面臨現金流壓力。

　　據時代週報記者瞭解，某個上半年在全國激進拿地的閩系中型房企，原本在春節前還有著一個不短的拿地計畫清單。

　　目前，該房企春節前所有的拿地計畫已全部取消。

溫州炒房團曾名噪一時，但那個以個人資金撬動一地樓市的時代，或許已成為歷史。

這其中原因多樣而複雜。

首先是各地的限購政策，很大程度上增加了限購城市購房的成本和風險；其次購房成本在不斷上升，房價上漲，總價增加，資金佔用加大；三是信貸政策趨嚴，首付比例提高，從銀行獲得貸款的便利程度較之前幾年大大降低。一旦能夠動用的金融杠杆降低，炒樓的吸引力便大大降低。

另外，不容忽視的是，在那些炒樓賺得盆滿缽滿的溫州人之外，也不乏被房產投資套牢的人，涉及個人資金可達上千萬元。

對於樓市投資，一筆簡單的經濟賬是，從1萬漲到2萬，實現了翻番；但要從4萬漲到8萬，才能實現翻番。也就是說，沒有足夠低的價格空間和足夠大的杠杆，溫州資金退畏之勢難擋。

這些資金從投入高、流動性低的樓市，湧入投資門檻低、流動性較高的金銀幣市場，是溫州資金投資的轉向。實業投資儘管依然艱難，但境外投資已然撕開一個口子。

隕落的江湖傳說

幾年前溫州炒房團的典型手法，就是高杠杆。

2008年後政府推出四萬億刺激政策，很多人可以從銀行輕鬆獲得貸款。彼時，也有不少人手上確實有大量現金可以支配。若以全額購房獲得產權證之後，一方面可以通過辦理大額信用卡進行套現，另一方面還可以將房產抵押，融資繼續投資。

另外的資金來源還有民間借貸。在溫州，民間借貸是極為普遍的一種融資方式，在2011年溫州爆發危機之前，較為規範的民間借貸月息約為一分五（年化18%）。頂峰時期，熟人之間的借貸金額可達上百萬，甚至上千萬元。

但隨著危機來臨，民間錯綜複雜的資金鏈斷裂；加之實體經濟艱難，民間借貸活躍度跌入穀底，目前遠沒有恢復元氣。隨著利率市場化發展，銀行貸款利率下降，目前民間借貸月息多為一分（年化12%）。

在G20召開前一個月，一個在杭州的90後朋友因看好杭州樓市，曾向溫州人趙大勝借錢，用於“掃蕩樓層”，承諾15%的固定年化收益。

“溫州的模式就是抱團，很多去外地炒樓的，都是親戚朋友一起，而且做生意可能就是一起的。”趙大勝在溫州做資金生意多年，游走於溫州的有錢人圈子。回憶起溫州炒房團的“光輝歲月”，他說，“他們按整層、整棟的買樓，後來發現還不如自己去蓋樓，就這樣做了開發商，但後面套住的也不少。”

作為溫州樓市觀察者，陳秋克說，2010年前後，溫州里安曾出現過一種合作“炒樓”手法。

A善於獲得樓市消息，但缺乏資金，以B的名義申請按揭貸款買房。雙方約定，B付首付款，A來還按揭貸款。如果房子漲價賣出，收益雙方五五平分；如果下跌，則B承擔所有損失（B為真正房主，可以選擇繼續月供，或者虧本賣出）。

“現在這種模式沒有了。誰有這個信心，房價會漲下去？2002年，我在城西買的房子單價6000元，兩個月後裝修時，就漲到了1萬2。那樣的漲法，才會有資金瘋狂進來。”

在陳秋克看來，這種模式已經死去。

“不要說溫州了，現在很多二三線城市房價上來得如此迅猛，已經不是民間分散的資金可以托起來的。開發商和房產仲介以及大機構資金的合作越來越緊密，從開放商開盤出售到個人購房者之間已經建立起了屏障。”對於溫州資金在這輪房價上漲的角色，陳秋克說，抱團炒房的時代已經過去。

熱錢去哪兒？

趙大勝沒有離開過溫州的“錢”圈，不過今年他關張了自己的典當行。對於溫州本地的實體經濟發展，他已感到失望。“溫州現在搞的P2P，我敢說，有20%的融資是拿去經營企業就不錯了。”

陳秋克說，當前溫州民間借貸圈內，很大一部分是拿錢去“賭一把”。“不是說打牌這類賭博，而是以賭博的心態，投資一些風險特別高的項目。”

趙大勝發現，身邊興起了一股炒金銀幣的風潮，尤其是去年股市出現震盪以後。

“炒房炒得最凶的一批人，現在套住的也不少。房價已經處於高位，不管未來漲不漲、怎麼漲，對於投資來說佔用資金太多，而且流動性差；股市又不行，所以有一些資金流到了金銀幣市場。”黃介紹道：“比如生肖紀念幣，羊年的紀念幣就漲得特別好，面值1塊錢的，最高漲到100多元，而且就在幾個月內。”

在溫州整體彌漫著“守業”氛圍的同時，境外投資逆勢走熱。

根據溫州市商務局的統計，2015年全市新批境外投資項目22個，增資項目2個，中方投資總額達9.4億美元，超過歷年總和。其中，17個項目位於“一帶一路”沿線。今年前兩個月實現對外投資4.74億美元，扣除大專案因素，境外投資同比增長91.9%。

溫州商人孫堅即為其中代表。


在溫州經濟全面陷入危機前的2011年，孫堅果斷關掉了原有6個工廠中的4個，調研足跡先後遍及埃及、孟加拉、泰國、巴基斯坦和墨西哥，最終選擇在非洲建立陶瓷工廠。

值得一提的是，孫堅目前12億元的資金池，沒有一分來自銀行貸款，全是溫州商人熟悉的代持層級化集合資金池。

詳細結構是：5個合夥人為公司股東，按持股比例出資。但實際上，這5個合夥人的資金由多股大小資金彙集而成，也就是說，5個人實際可能代持了股份。其中孫堅作為控股大股東，持股60%，為公司的實際控制人。

大陸大型在線旅遊公司同程旅遊9日宣布，將與萬達集團旗下北京萬達旅業合併，同程集團計畫在董事會批准後透過現金加股票的方式完成這次交易。分析人士認為，此次合併後將會重構大陸目前的線上旅遊度假市場格局。同時，也是萬達集團董事長王健林力拚迪士尼而不得不走的一步。

萬達旅業成立於2013年10月，隸屬萬達文化產業集團。近年來，萬達旅業先後在北京、深圳等12個省市完成對當地優質旅行社的12起併購，2015年營業收入達到120億元（人民幣，下同），2016年預期超過160億元。


同程推動A股IPO

2015年7月，萬達文化產業集團出資35.8億元領投同程旅遊，包括騰訊產業共贏基金、中信資本等多家機構參與同程旅遊這一輪融資，同程旅遊獲得投資總額超過60億元。

與融資同步推進的是同程旅遊啟動A股IPO計畫。分析人士認為，同程的目標是IPO，這次合併可以增強資源端競爭力，在資本市場可描繪的藍圖也更加明朗。

同程旅遊創始人吳劍透露，今後，萬達旅業12家旅行社將繼續發揮各自優勢，保持現有名稱，保持獨立發展，與同程旅遊在各區域的分、子公司業務中會有更多協同深入。

萬達是同程大股東

萬達集團董事長王健林曾不避諱地放話說，「我就是要與迪士尼競爭」。萬達旅遊這次併入同程旅遊，而萬達文化產業集團又是同程的大股東。從萬達來講，此次交易主要是實現旅遊業務的線上整合和線上線下融合，打造一個立體化的大平台，能夠把自己的旅遊資源比如主題公園等，和收購的各種旅行社等通路端和線上流量結合起來。所以，選擇同程為主要營運平台來整合是相對比較高效的舉動。

一位不願具名的分析師表示，此前，萬達旅遊已把旗下的旅行社營收導入同程，所以這次收購也在情理之中。萬達手中的旅行社業務一直難以和主業形成業務協同，所以將其劃出交由同程管理或許是更好的選擇。另一方面，此舉也更利於同程上市，從萬達的角度來說，無論同程上市成功與否都不虧。

君柏特長成交吸客累沽38戶

近期大碼新盤交投熾熱，亦反映於過去3天長假期新盤銷情，當中以長實（01113）及帝國集團發展的馬頭角君柏銷情最佳，推售46伙累售83%，套現13.5億元，價量兼備。連同其他新盤，長假期整體一手共售出169伙，按周升22%。此外，恆地（00012）發展的深水埗南昌一號及宏安地產（01243）牽頭發展的馬鞍山薈晴期內積極收票，累積接近1000票。

以12年特長成交期作賣點的君柏，上周六首度發售46伙，即日售出35伙；發展商即晚加推31伙，平均呎價2.75萬元，較上一張價單調升2.6%。長實地產投資董事黃思聰表示，項目累售38伙，套現13.5億元；加推單位市值14億元，將盡快公布銷售安排。長實營業經理楊桂玲表示，項目逾75%買家選用Z138長成交付款方法（最長可達12年），反映該計劃受市場歡迎。項目買家60%來自九龍區，港島及新界共佔40%；用家與投資者為七三比，最大手買家斥資1.4億元購入4伙，作自用及投資。

香島賣29單位 昇薈售清

長假期新盤另一焦點則落在南豐筲箕灣香島，周六發售148伙，至昨天累售約29伙。同系東涌昇薈售出最後5伙，其中2座39樓A室以4981萬元賣出，為長假期成交額最高的單位，全盤1419伙已售罄。其他豪宅項目包括嘉里（00683）何文田皓畋、會德豐地產同區ONE HOMANTIN及長實紅磡維港．星岸均取得不俗成績，分別沽出5至15伙。

3天長假期新盤共售約169伙，較前周增加約22%，以周六銷情最佳，售出約110伙，除君柏及香島等豪宅外，新地（00016）元朗Grand YOHO第一期單日沽出18伙。

南昌一號及薈晴收近千票

恆地南昌一號及宏安薈晴上周開價後的首個周末，發展商積極收票。恆地表示，南昌一號昨天單日錄得3500參觀人次，累積約1.15萬人次；項目至昨晚累收約274張，以發售28伙計，超購8.8倍，考慮日內加推。薈晴是次收票雖不及薈朗踴躍，但過去3天累收近700張，超購8倍。兩盤合計收近1000張入票，凍資約1億元。

上周五首度推售30伙即沽清的鴨脷洲南區．左岸，中海（00688）假期間加推12伙，平均呎價2.83萬元，較上一批加價2.6%，並調高首張價單尚未發售的14伙售價2%至4%，明天進行二輪發售共26伙。

二手住宅交投回升，據美聯物業統計，十大藍籌屋苑於剛過去的周末兩天，共錄得24宗成交，較前周升1.18倍，創兩個半月的周末新高，連同昨日3天則錄得25宗成交。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，受惠新盤旺市氣氛帶動，加上預期低息環境持續，增強用家及投資者的入市信心，而住宅剛性需求仍在，第四季多個大型全新樓盤已部署登場，樓市氣氛勢進一步升溫，預期一手及二手成交將持續向好。

美孚最旺周飆五倍

荔枝角美孚新邨在周六及日錄得6宗成交佔最多，按周升幅達五倍。美聯分行高級區域營業董事吳志輝指出，美孚新邨8期百老匯街102號中層B室，實用面積1112方呎，原業主開價1250萬元，減至1188萬元市價成交，呎價約1.07萬元。

至於中原地產統計的十大屋苑，周末兩日錄得23宗成交，按周升64.3%，創10周新高，3天長假共有27宗買賣。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指出，不少準買家趁長假期四出睇樓，加上見樓價升勢已定，紛紛加快入市步伐，令二手交投回升。

九龍塘筆架山豪宅地皮以高價成交，刺激豪宅二手交投進一步造好。消息指出，尖沙咀九龍站凱旋門「天際獨立屋」以約4.238億元易手，呎價約9.94萬元，創九龍區呎價新高。

上述成交為映月閣頂層複式連泳池，實用面積4263方呎，連2174方呎天台。土地註冊處資料顯示，單位於2009年透過公司名義以1.1億元買入，物業7年間升值2.9倍；另市場消息稱，原業主為內地商人。

維景灣畔一房550萬破頂

此外，將軍澳維景灣畔1房戶錄得破頂價成交，中原高級分行經理伍錦基指出，15座低層C室，實用面積399方呎，以550萬元成交，呎價1.38萬元，造價及呎價均創屋苑1房戶新高。原業主於2007年1月以212萬元購入，賬面賺338萬元，單位升值1.6倍。

荔枝角曼克頓山亦有高價買賣，中原分行經理雷澤麟稱，5座中層G室，實用面積674方呎，以1238萬元售出，呎價1.84萬元，成交價及呎價均創同類新高。原業主持貨10年賺690.7萬元。

裕東苑1房綠表新高

東涌居屋裕東苑1房戶綠表（第二市場，未補地價）呎價及造價亦見新高，中原分行經理林溢斌表示，E座中層7室，實用面積429方呎，原業主以268萬元獲白居二（擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃）客承接，呎價6247元。

此外，市傳沙田第一城有凶宅同層戶易手，為46座中層E室，實用面積284方呎，以380萬元低市價一成沽出，呎價1.34萬元。

上海土地市場昨天出讓「滬六條」政策發佈後的首幅地塊。前海人壽以12.47億元（人民幣，下同），將青浦區「西虹橋蟠臻路西側27-04商辦地塊」收入囊中，溢價率264%，折合成交樓板價每平方米21,986元。

「滬六條」發佈後首賣地

前海人壽所購地塊限制頗多，如商業和辦公部分的自持佔比分別為80%和50%，且持有年限為20年。此外，受讓人須在地塊內設置建築面積不小於8,000平方米的功能中心；項目在交付土地後12個月內開工，在交付土地後48個月內竣工等條件，無疑會增加中標方的開發難度。

「滬六條」剛剛發佈，因此昨天賣地備受關注。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，「西虹橋商辦地」在拍賣方式上進行了微調，即採用電子競價系統報價、口頭複述，「此舉可減弱競拍的形式感，或對抑制情緒有所幫助」。同時，「從周一競買情況看，政策調控壓力下，房地產企業競買土地已不像此前那麼兇猛」。

　　由長實與帝國集團合作發展的馬頭角豪宅新盤君柏，長實地產董事黃思聰表示，項目累售38伙，為集團套現13.5億元；至於客源分布，九龍區客佔約6成、新界和港島客共佔約4成，買家當中逾四分三選用集團提供的12年成交期付款辦法，買家中約3成為投資者。

　　黃思聰指，其中1位大手買家同時買入4個單位，共涉資1.4億元，據代理指，該買家因為鍾情項目環境及質素，而當中有單位為自用，亦有打算用作投資，因此，買家既是用家也是投資者。

　　黃氏續指，項目周六加推31伙，包括1座樓王和2座全新單位。加推單位平均呎價27537元，定價與對上一批相若，以新推出的2座8樓A室為例，面積1624方呎，定價4339.4萬元，而對上1張價單中，毗鄰的3座8樓A室，面積同為1624方呎，定價則為4344萬元。同時亦刪減部分置業優惠，現取消在12月中前簽下臨約可扣減樓價2%，以及購入指定單位的2%折扣，即變相加價約4%。