許典雅：應視個案有彈性空間

質疑法規
「政府稽查預售案契約，保障消費者是美意，但契約文字應『因案制宜』，被渲染成黑心建商，我真的太冤枉！」近年已鮮少露臉的揚昇集團董事長許典雅，因旗下建案「揚昇君苑」被北市地政局列管契約不符規定，昨出面喊冤，針對房市現況，他更直指：「政府再沒有作為，景氣難恢復。」

地政局7日召開記者會公布北市10預售案契約不符規範，並要求限期改善。其中，松山區「揚昇君苑」為其一，對此，有媒體指10案建商黑心，令從業超過30年的許典雅不得不打破沉默，憤怒喊冤。

質疑加註多此一舉
許典雅昨說，內政部所擬定的買賣定型化契約，應針對個案不同有其彈性空間。許舉例，房地出售面積，官方規定應加註「專有部分」，但既已規定標記主建物及附屬建物，額外加註「專有部分」4字，是否多此一舉？另外，開工及取得使用執照期限，楊昇訂出開工日起1460個工作天取得使照，但官方版本要求標註「民國110年3月15日前取得使照」，許典雅批：「1460個工作日，比規定時間還快交屋，怎麼變違規？我真的有夠冤枉。」

在台北市先後開發11棟商辦大樓，有「商辦王」之稱的許典雅，住宅項目開發嚴守蓋好、賣完、再開發的步調。針對房市景氣渾沌，許典雅更直指景氣難恢復：「要救市，無非是降稅、簡化行政流程、及加速都市更新進程。」

強調見習星國政策
許典雅說：「政府打房不外乎是要稅金、要無殼蝸牛有房子！」但高稅率卻把富人往海外逼，「稅降了，老屋願意都更，養不起新房，可以賣1間新房，到蛋白區買3間，買氣就回來了。」
許典雅強調，房價就算1坪150萬元打到50萬元，無殼蝸牛也買不起。許說：「新加坡面積不過500平方公里，因健全福利，使人人有屋住。我們可仿效填海造陸，興建首付50萬元、月付5千元、進市區不超過30分鐘車程的房屋供給，才是實質造福無殼族的做法。」

許典雅批點房市現況
◎政府打房的目的，不外乎是要稅金、要無殼蝸牛有房子
◎就算房價1坪150萬元降到50萬元，大家就買得起了嗎？
◎學新加坡填海造陸，供應年輕人首付50萬元、月付不超過5千元、且進台北市不超過30分鐘車程的房子，才是解決之道
◎高稅賦，是避稅、逃稅的主因
◎景氣難恢復，要救市，無非是降稅、簡化行政流程、及加速都更進程
資料來源：《蘋果》採訪整理

中國大陸自去年8月以來，房價持續不斷攀升，大陸百城住宅均價年增率與月增率皆已連14個月出現「雙漲」態勢，其中，一、二線主要城市房價更是火速暴漲，據美國研究數據顯示，大陸主要城市房價從2015年以來漲幅高達76％，深圳更是躍升成為全球房價第二貴的城市，一般住宅單價動輒高達80萬美元，相當於2554萬元新台幣，超越紐約與倫敦，僅次於因位於矽谷而房價居高不下的加州聖荷西；而上海房價自2010至2015，5年間年均增長率也達10％，高於倫敦6％，並且幾乎是紐約增長速度14倍。

愛山林建設副總徐永仁觀察指出，儘管近幾年台商於大陸地區投資獲利不少，但面對大陸近期幾近失控狂飆的高房價，以及年老退休後返鄉歸根的打算，多數台商都還是選擇返台置產。舉例此次雙十連假，就有大批台商趁著返台休假期間，積極物色合適置產標的，位於蘆洲捷運總站的「希望城市」正是許多台商的首選！

返鄉台商之所以選擇「希望城市」，除了肯定蘆洲地區未來的發展，更是看準「希望城市」擁有捷運到站及到家的超強交通機能與驚人漲幅空間，及海納山河景觀、8,800坪絕版美地大尺度規劃的不可複製性，當然，更重要的還有相較於大陸飛天高房價的超值讓利價，種種利多希望盡在眼前，讓台商們絲毫不畏懼市場上看壞房市、認為房價還會持續走跌的言論，紛紛「快、狠、準」搶進！

全國空屋率10.35％ 雙北占比2成

根據內政部營建署最新發布的低度使用住宅與新建餘屋統計，全國低度使用住宅（簡稱空屋）達八十六．二六萬餘宅，空屋率達十．三五％；其中雙北市空屋達十八．二六萬宅，占全國空屋比率超過兩成，估算雙北市有超過二．六兆元價值的房地產閒置，變成真正的「不動產」。

根據統計，去年十一、十二月全國低度使用住宅數八十六萬二六八二宅，占全國房屋稅籍住宅比率約十．三五％，較前期增加一萬二八一三宅，略增約○．○五％。六都空屋率狀況，台北市、新北市各約七．二二％、七．七二％，連續五年維持在八％內，其餘四都均超過十％，以桃園市最高，空屋率約十一．四九％，較前期大增五千餘宅；全國空屋率最高的是宜蘭縣，空屋率達十五．九八％。

新北、高市空屋數 都逾11萬戶
若觀察各縣市空屋數量，本期空屋宅數最多的是新北市，高達十一萬八七一三宅，占全國空屋比率約十三．七六％，高雄市空屋數量也超過十萬宅，達十一萬一一○一宅，兩市也是唯二空屋數量破十萬宅的縣市。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，部分空屋可能是屋齡老舊已無法居住的祖厝，或是等待都更的住宅，並不能就此認定為空屋，實際空屋數量應該有更仔細的評估標準。

若將空屋數量轉變為空屋價值，以去年內政部實價網六都單戶住宅揭露總價推估，北市一戶住宅平均實價約二一四四萬元，空屋數高達六．三九萬宅，光是北市閒置不用的空屋價值就高達一．三七兆元，占去年我國ＧＤＰ比重約八．二％；新北市空屋價值也高達一．三兆元；六都空屋總價值推估高達四．七八兆元，占去年ＧＤＰ比重近三成。

該報告計畫主持人、景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，因稅籍住宅的母體數較大，因此空屋率難有大幅波動，若根據更詳細統計方式，目前統計的空屋中，至少高達三到四成是屋主少用、但又放著不出售情況，可能是「第二屋」概念；根據長期觀測結果，可以確定的是其中長期擱置不用的住宅至少高達六成。

小辭典》什麼是空屋、待售餘屋？

☆空屋︰平均月用電低於60度
每年11、12月平均月用電度數低於60度住宅，被界定為「低度使用住宅」，也就是俗稱的空屋。因電視機與電冰箱已是家庭必備電器，容積250公升的電冰箱每月用電量47度，電視機每天開機兩小時，每月用電量約8-15度，住宅基本用電量至少55-62度，如果這兩個月平均用電度數在60度以下，視為低度使用。

☆新建待售餘屋：屋齡5年內待售新屋

從低度使用住宅中，挑出屋齡5年內，仍維持第一次登記狀態、且有銷售可能的住宅。

待售餘屋5.55萬戶、暴增45％

新北、高市合計占比近4成

房市買氣低迷，根據內政部最新的新建待售餘屋報告，統計至去年第四季，全國新建待售餘屋高達五．五五萬餘宅，較前年同期大增一．七三萬宅，增幅高達四十五．三六％，創下統計以來單季新高紀錄。

新北1.2萬戶 六都中唯一破萬
所謂新建待售餘屋是指屋齡五年內、仍維持第一次登記的空屋。全國最多新建待售住宅的縣市是新北市，高達一萬二○二三宅，占全國新建待售住宅比率約二十一．六三％，也是唯一破萬戶的縣市；第二多是高雄市，新建待售住宅達九二六二宅，兩市合計占全國比重將近四成。

新北市新建待售餘屋較多的行政區依序為淡水區的二○二八宅、板橋區的一四七八宅、新莊區的一二九○宅、三重區的一二五九宅及林口區的一○四三宅，其餘行政區均在七五○宅以下；至於去年第四季台北市新建待售住宅為四○一六宅，僅內湖區、北投區的新建待售住宅超過五百宅，各為五二○、五九九宅，其餘行政區待售住宅均在四六○宅以內。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，該統計顯示目前房市是供過於求，尤其新建待售住宅較多的行政區內均有重劃區，重劃區往往吸引建商集中推案，甚至過度推案，隨著前年房市買氣開始不振，造成建商手中待去化的餘屋持續累積，預期數字還會往上攀高。

麗寶建設副總經理何昭宏分析，過去幾年因容積獎勵將限縮，導致建商搶建、搶蓋等，又碰上房市不景氣，待售餘屋就一路增加；但對於房價衝擊可能不大，有實力的建商可能乾脆不賣，等時機好轉時再銷售。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，待售餘屋增加多數源自於建案銷售減緩，因建案價格降不到買方期望點，成交量疲弱不振，加上交屋潮湧現，建商手上存貨自然攀高；除非建商願加碼讓利，才會有助餘屋量降低，否則會持續走揚，當低利環境一轉變，部分中小型建商恐不支倒地。

「房屋稅到底該怎麼調才能落實居住正義？」是近日來許多民眾關注的話題，昨日（11日）民進黨立委舉辦房地產持有稅公聽會，不少業者大吐苦水，萬豪酒店副總蘇慶福再次提到北市過去一刀切稅制問題，表示相隔100公尺外的美福飯店因使照於2014年7月前取得故適用於舊稅基，而自家飯店因適用新制導致營業一天等於需上繳60萬稅金，「只能關門、怎麼競爭？」遭質疑稅制背離實際市場情況，居住正義是空談。

而柯文哲上任後擬改革北市房屋稅，由原本欲追溯30年的老屋房屋稅，突然政策大轉彎，改為回溯15年房屋總價超過8千萬以上的豪宅，讓不少民眾得以鬆一口氣，預估僅有3千多戶受影響，明年1月份將拍板定案。

對此，房產專家徐佳馨在在東森財經新聞台《夢想街57號》中提醒，政府如何回溯房價8千萬的定義也相當重要，她舉身邊朋友案例說明，表示朋友十幾年前以每坪45萬左右購入，無須負擔豪宅稅，但近日同社區的鄰居成交價達8千萬，一夕之間，十幾年前買的房屋被「同步升級」為列管的豪宅等級，導致需負擔豪宅路段率加成，呼籲政府正視「隔壁賣房，我遭殃」的狀況。

而不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明也公開呼籲未來北市政府要調整房屋稅，應搭配七大配套如調降路段率、建商不適用囤房稅、取消高級住宅(1+路段率)、取消電扶梯與玻璃帷幕外牆等加價項目、調整建照核發日，才能讓房屋稅合理化。

面對千迴百轉又失控的房屋稅制，也有無殼族網友，對於自己沒有擁有房子「第一次感到慶幸」。北市政府如何訂定合理的房屋稅制，落實居住正義，將是一大考驗。

漏水是常見的購屋糾紛之一，這陣子接二連三的颱風，下不停的雨，可能讓漏水屋原形畢露，因此下雨天看屋不能忽略天花板、窗邊等幾個看屋重點，而如果已經不幸買到漏水屋，沒關係，「還有6個月的機會」。

「預防勝於治療」，不想買房後陷入購屋糾紛窘境，最好的預防方式就是看屋時多加留意幾個地方，尤其是下雨天更是「抓漏」的好機會，專家提醒下雨天的看屋重點為：

1. 天花板：觀察是否有滴水的水漬痕跡。
2. 窗戶外牆：大雨、多雨時節，窗邊很難不被雨滲透，注意是否有水漬痕跡。
3. 陽台外推處：陽台外推的缺點之一就是容易成為漏水死角。
4. 牆壁表面：油漆剝落與粉片，仔細觀察有無壁癌現象。
5. 重新油漆區域：特別要觀察重新油漆區域是否有未乾水痕。

不過，如果已經不幸買到漏水屋怎麼辦？你還有「6個月的機會」！永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，依據《民法》第365條規定，買受人因物有瑕疵，得解除契約或請求減少價金。不過，必須在5年內行使權力，並在發現漏水後6個月內舉證，要求賣方修繕。

迷你倉庫進駐住宅大樓引安全疑慮，是否將迷你倉庫納入不動產租賃業，經濟部昨召開營業項目組別認定會議，商業司副司長陳秘順表示，北市府與業者都有共識，先由北市府著手調整《台北市土地使用分區管制自治條例》法規，暫時不更動營業項目組別，未來若有需要進一步修法，經濟部再配合。

台北市長柯文哲昨表態，不論經濟部討論結果為何，北市府都希望住宅區不設立迷你倉儲，未來等政策確定，希望1、2周就能執行，讓這些業者離開住宅區。若業者不肯離開，會用自治條例處理，「我們有公權力，不一定用開罰當唯一手段，會透過法律程序處理。」同時北市府內部討論希望住宅區不要設立迷你倉儲，商業區要設立須訂規則，可能是一條街或專區的方式，至於工業區就按照工業區標準。

暫由地方政府規範
經濟部昨針對是否將迷你倉庫納入不動產租賃業，召開營業項目組別認定，次長王美花主持，6都均派代表出席。陳秘順指出，北市府與業者皆有共識，認為儲物空間（俗稱迷你倉庫）為新興產業，為了公安須適度規範，但也要給予業者適度發展空間，但通通趕去工業區業者也無法生存，因此營業項目組別暫不更動，先待地方規範出來再說。

北市商業處長蔡宗雄昨晚回應，經濟部2008年函釋，自助儲物空間可依租賃業、不動產租賃業、倉儲業、銀行業專法等4樣態個案認定，但北市都發局2012年函釋認定，土管類組為一般服務業或一般事務所，即可能會進駐住宅區，北市府已定調迷你倉禁入住宅區、商業區有條件開放、工業區可進駐。


中國時報
居住空間不足 小倉庫幫大忙

近年台灣興起「迷你倉庫」，許多自助倉庫進駐公寓大廈，令人憂心倉庫有爆裂物、危險物品。業者表示，台北市人口密度高、居住空間小，使用者其實近8成是同棟住宅住戶，解決民眾居住空間不足的問題。

迷你倉庫提供空間給家裡東西放不下，又捨不得丟的民眾，像是家中鞋櫃、衣櫃太小，每到換季就有人拿冬大衣、棉被寄放。另外，網路賣家沒有實體店面，會需要租借放置商品的倉庫，也是主要客群之一。

倉儲費用則依各區行情不同，下層因易取用，費用比上層貴。在台北市信義區，相當3.5噸貨車的儲藏空間，月租費4千多；在文山區則降為2000至3000，年繳又比月繳便宜。

不過，在香港九龍灣迷你倉庫發生火災悶燒38小時事件後，迷你倉庫的安全性引發關注。北市永吉路大樓地下室有業者經營迷你倉庫，就遭民眾抗議。居民投訴，自助倉儲一天有16小時沒人看管，儲放物品難保不會出現子彈、炸藥或毒品，若不慎發生火災意外，後果不堪設想。

業者回應，客戶初次入倉放物品時，需有雙證件，另租賃契約中也明定，禁止存放動植物活體和易燃物品、槍炮彈藥、非法毒品和贓物，棺木和骨灰也不得擺放。業者說，出入都需要刷卡證明且24小時監控，「有這麼多身分線索，對犯罪者不是最佳場所。」

業者表示，目前除設消防設備、投保高標公共責任意外險外，未來擬規定半夜12至6點禁止出入、入倉時拍照存證等，更希望警察機關能到店面查核，包括緝毒犬等，提供更安全無疑的環境。

業者摩爾空間表示，台灣多是住商混和，很難界定單純住宅區的定義，希望台北市政府將規範訂清楚、說明白，讓迷你倉儲業者能依法遵循規範，畢竟開設一個分點，裝潢、消防設施都必須合規，投資是幾百萬元。

陸客不來，但西門町鬧區店面卻老神在在，據最新實價租金揭露，今年8月於漢中街32巷一平房店面，以月租金35萬元出租，面積23.3坪，換算單坪租金約1.5萬元，創下西門商圈實價行情史上第3高。

該店面位於漢中街32巷，單坪租金1萬4998元，是今年以來最貴紀錄。據了解，該店現由餐飲業承租，由於周邊也多為小吃店，客源穩定。

最貴租金近2萬
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，西門商圈主要仰賴年輕族群及背包客消費，加上該店面地處精華，以每坪1.5萬元的租金行情成交，並未偏離區域行情。

西門町商圈最貴租金出現在2014年2月，於成都路上的小店面，由於緊鄰捷運出口，單坪租金達1萬9964元，次高則是去年9月，面積48.2坪，單價達1萬5557元。

曾敬德表示，西門町商圈對於團客依存度沒有那麼高，有足夠的內需型消費與國際背包客的支撐，不過陸客的團客縮減對於商用型不動產仍是嚴酷的考驗，包括本來經營團客較多的旅館與周邊的店家等，的確受到陸客大幅減少的衝擊。


工商時報
自由行撐盤 西門町店租屹立不搖

儘管陸客來台旅遊團「雪崩式」下滑，西門町商圈店面卻在韓客、港客自由行撐盤下，店面租金屹立不搖，最新實價租賃顯示，今年8月漢中街32巷1間23.3坪店面月租35萬，換算單坪租金約1.5萬元，創西門町商圈實價租賃行情第3高。

根據統計資料顯示，今年5至8月來台旅客雖維持正成長，但陸客來台人次減少25.4萬人次，其中消費金額較高的大陸團客人次減少16萬人次、減幅達32.5％；不過，他國旅客來台人次增加27.3萬人次，其中南韓、日本旅客分別大增44.2％、19.5％。

西門町商圈在韓客、港客、日客自由行撐盤下，店面租賃依舊搶手，以實價租賃資料來看，西門町目前單坪月租最高落在成都路1~30號，單坪月租近2萬元；第2高則是由gogoro在西寧南路所承租的店面，單坪月租金1.55萬元。

今年8月漢中街32巷1間23.3坪店面月租35萬元，換算單坪租金約1.5萬元，創西門町商圈實價租賃行情第3高，據悉，目前由餐飲及服飾業者分租。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，西門町的行人徒步區是店面最精華的路段，此次實價租賃店面的周邊店面多屬小吃店類型，平常生意狀況不錯，主要是西門町有許多年輕人與背包客的消費族群，加上周邊有不少飯店等旅客，以每坪1.5萬元的租金行情來看，並未偏離區域行情。

曾敬德指出，西門町仍呈現強者恆強的表現，主要因西門町商圈對於團客依存度沒有那麼高，有足夠的內需型消費與國際背包客的支撐，不過陸客的團客縮減對於商用型不動產仍是嚴酷考驗，包括本來經營團客較多的旅館與周邊的店家等，的確受到陸客大幅減少的衝擊。

根據永慶資產管理統計最新實價揭露資料，2016年1-7月商辦(包含廠辦)交易量為208件，比去年同期297件減少30％。以總價帶觀察，4,000萬至6,000萬總價量縮54％最嚴重，而超過1億元的交易量反而逆勢成長4.5％。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，上半年國內景氣處於低迷的藍燈至黃藍燈間，雖央行採取降息救市，及解除豪宅以外的房市信用管制，第二季房市一度出現小陽春的跡象，不過，隨著兩岸經貿發展商機與觀光人潮持續縮減，影響市場信心，加上房產稅改革議題不斷，造成買方購屋疑慮，2014年北市商辦市場整體交易量明顯量縮後，2015年1-7月交易量再比2014年同期衰退30％，整體市況交易表現仍吹寒風。

4千萬~6千萬元，量縮54％最嚴重
超過億元交易量，逆勢增長4.7％，內湖區與中山區為主

林泰隆說明，觀察1-7月商辦總價帶的交易量變化，2,000萬至1億元量縮情況明顯，較2015年同期減少41％至54％。其中，以4,000萬至6,000萬量縮最多，此總價帶的產品過去多集中在內湖區的內科園區，建物坪數約100坪左右，適合中小型企業使用；不過，在自用與長期置產的客群持續購置的情況下，2016年市場釋出量已明顯減少，加上買方對於房價看跌，及投報效益更精打細算的雙重影響下，成為交易量縮減最明顯的價格帶。


此外，林泰隆分析，雖然總價億元以下的交易量縮，但超過一億元的商辦交易量卻不減反增4.5％，交易熱區集中於內湖區(交易比重佔26％)與中山區(佔24％)，其次為大安區、南港區與松山區；其中熱門商圈包括：內科園區、敦北商圈、南京復北商圈及松江南京商圈等。林泰隆認為，高資產買方置產重心仍以市中心區的精華地段，與成熟的辦公商圈為優先，不僅擁有穩定的收租效益，地段佳房價也相對抗跌。另一個值得留意的是，超過九成億級以上的交易都集中在1億至4億之間，交易的平均總價明顯降低，2016年均價為1.88億元，比2015年的2.21億元，總價下修15％。顯示高總價市場雖然仍有買氣，但購買總價已轉趨保守，無追高的意願。

2016年與高點交易量比較量縮64％ 非核心商圈或低投報率產品價跌風險大

2016年1-7月交易量比2013年同期高點已量縮64％，林泰隆提醒，第四季民眾看跌房價趨勢增加，自用或置產型買方對於出價意願將更審慎考量，在整體房價修正的格局下，非核心商圈及投報率偏低的房價將首當其衝，建議有意出售的屋主，留意區域最新實價揭露的資產行情，避免過度期待房價，錯失出脫的機會，若是有收益的房產，建議朝向更吸引買方的投報率調整，才能縮短銷售時程。

桃園市長鄭文燦2016言10月12日主持市政會議時表示，針對機場捷運通車議題，市府始終只有「安全無虞、系統穩定」的唯一原則，待安全性、穩定性達標，希望能夠盡快通車。他也強調，機場捷運的通車，是科學和專業問題，不是政治問題，也不會有其他考量，一切攤在陽光下，一定要達標才能通車。

鄭文燦指出，重大交通工程必須有嚴謹的驗收程序，2015年中央政府對於機場捷運欲採取減價驗收，「先驗收、再通車」形同替機捷廠商解套，將問題全留給桃捷公司，這是不負責任的作法，市府也無法接受。2016年交通部採取「先通車、再驗收」方式，即使開始營運，在驗收完成之前，廠商仍有責任，須解決所有問題，並且到達合約標準、捷運履勘作業要點及大眾捷運法規定，這樣才是正確的驗收方案。

鄭文燦說，2015年機場捷運測試過程中，發出4,522張派工單來改善缺失，派工單須經過桃捷公司、高鐵局、中興工程顧問公司三方都確認才能開出，絕非浮濫，也不可能故意誇大；2016年交通部改採先行進場測試，找出缺點，包括西門子、丸紅、川崎重工、日立等廠商工程人員都進場，共同合作收斂缺失，現在缺失已歸納為25個領域項目、255項缺點，並持續改善中。

鄭文燦也提到，關於機場捷運營運前虧損，這並非桃捷公司所造成，由於機場捷運原訂2013年通車，營運單位必須配合通車時程完成公司設立、人員進用，之後交通部6次延宕通車，導致桃捷公司無收入，因而造成營運前虧損，他指示桃捷公司持續與交通部協商有關通車前營運虧損補貼事宜。

有關媒體報導立委林俊憲2016年10月12日在立法院民進黨團召開記者會中提到：「Alstom承認行賄，卻繼續承攬我國公共工程，例如高雄環狀輕軌、新北捷運安坑線、台電大林廠維護計畫等…」，新北市政府捷運工程局澄清，安坑輕軌延續淡海輕軌的車輛系統，採國車國造、單一系統化方式辦理，已於2016年9月27日前完成後續擴充議價，由中國鋼鐵股份有限公司承攬，其分包廠商並無阿爾斯通(Alstom)公司。

新北市政府捷運工程局表示，為達到新北市的輕軌系統單純化、本土化及最佳化及降低維修營運成本的目標，規劃單一系統招標，持續推動國車國造的政策，目前已完成安坑線的擴充合約，規劃目標正在逐步實現。

新北市政府捷運工程局長趙紹廉表示，安坑輕軌運輸系統綜合規劃於2015年6月經行政院核定後，土建統包工程已於2016年3月決標，並於2016年4月6日工程起計日，開始辦理優先工程、細部設計及用地取得等作業，機電系統統包工程決標後，機電系統廠商將正式加入施工團隊行列，持續朝2021年完工的目標邁進，將可提供新北市民安全、便捷的輕軌運輸系統。

瑞銀發布最新報告指出，深圳房價收入比達70倍，住房難以負擔的程度，已超越房價絕對值更高的香港，成為全球最買不起房子的城市。

瑞銀指出，中國一線城市的房價收入比已由2015年底的14.7倍升至18至20倍，僅次於深圳和香港，居第3至第5名的分別為北京、倫敦和上海。中國全國（不含香港）的房價收入比平均為7倍左右，超過慕尼黑、日內瓦、舊金山、蘇黎世、法蘭克福和波士頓等國際大城市。

中國買房苦 遠超過歐美
中國指數研究院發布的「百城房價」數據顯示，9月北京、上海和深圳的新建住宅平均價格，年增幅均接近或超過20%，而深圳的漲幅高達42%，顯示深圳已是中國房價最高的城市。
根據美國經濟諮詢公司Longview Economics日前公布的最新研究，目前深圳已成為全球房價第2貴的城市，僅次於美國加州聖荷西。

研究指出，深圳典型住宅的價格已達到80萬美元左右。自2015年初以來，深圳房價平均上漲76%，從去年4月開始加速上漲，當時A股正接近高點。研究還指出，北京和上海的情況類似，不像深圳那麼極端。

股市資金流竄至房市
Longview執行長瓦特林（Chris Watling ）表示，中國部分一線城市的房價比倫敦還要貴，主要因為中國股市曾出現爆炸性上漲，然後又戲劇性下跌，那些資金必須尋找去處，很多流向了房市。

為了因應房價急漲的問題，從今年9月18日杭州宣布實施限購以來，包括北京、廣州和深圳等一線城市在內的中國至少21個城市，已宣布推出、恢復或緊縮房地產政策。

　　9月30日，北京（樓盤）發布樓市新政的同時，今年5月份拍出的全國總價地王有了新歸屬。

　　9月30日，杭州濱江房産集團股份有限公司發布公告稱，擬與浙江信達地産(5.65,0.070,1.25%)(600657,股吧)有限公司、融創房地産集團有限公司簽訂《關于浙江省杭州（樓盤）市杭政儲出【2016】9號地塊之項目投資合作協議》。

　　根據合作協議的約定，三方計劃按一定的權益比例合作開發杭政儲出【2016】9號地塊——浙江信達佔50%，公司佔10%，融創地産佔40%。

　　值得關注的是，有業內人士稱，在10天內，20多個城市發布限購、信貸從嚴性政策的背景下，地王的日子更難過了，這個“地鐵上蓋物業”項目能否按期完成現金回收目標已存不確定性。此外，信達這個今年斬獲多幅地王的房企黑馬，在新一輪調控政策打壓下，能否安全運轉也遭到質疑。

　　萬科拿地一小時後退地

　　5月27日下午，萬科-信達聯合體以123.18億元總價、樓面價21575.78元/平方米競得杭州濱江區奧體單元一宗起價62.86億元的商住地塊，造就了2016年全國總價地王，溢價率高達95.95%。

　　然而，該地成交一個小時後，萬科就宣布退出該地塊，對于退出原因，萬科稱此次價格超出了萬科的預期。據市場傳言稱，萬科本次授權價為110億元。

　　而杭州市國土資源局公布的最後土地成交結果也顯示，拿下“地王”的只有信達一家，萬科已不在其列。此後，據説有多家房企向信達地産伸出橄欖枝，表示合作開發意願。

　　當時有業內人士向《證券日報》記者表示，雖然是全國總價地王，但樓面價尚有可操作空間。因為該地塊就在杭州奧體中心主體育場旁邊，而G20峰會和亞運會相繼花落杭州，這個奧體中心，就是兩大國際盛會的主場所在。

　　不過，在20多個城市連發限購政策的背景下，地王是最等不起的，雖然聯合開發能夠攤薄風險，但壓力仍在。

　　三家企業搭夥接盤

　　萬科退出後，信達與杭州第二大開發商濱江集團(6.78,-0.050,-0.73%)(002244,股吧)和融創達成合作意向。

　　9與30日，濱江集團發布另一公告稱，在上述合作協議約定的交易完成後，濱江集團及融創地産將分別直接持有杭州東睦投資管理有限公司20%和80%的股權；同時，濱江集團將通過東睦公司間接持有信達奧體10%的股權。而信達奧體為杭政儲出【2016】9號地塊的開發主體。

　　據公告披露，濱江集團將按持股比例向東睦公司提供不超過14億元的財務資助，該等財務資助款主要用于支付杭政儲出【2016】9號地塊的土地出讓金（及契稅）及其他相關費用。融創地産將按持股比例以同等條件提供不超過56億元的財務資助。

　　據公開資料顯示，信達首次闖入杭州拿下的南星地王同樣也是與濱江合作。按照相關消息顯示，雙方合作的模式是聯合入股，其中濱江佔股20%，團隊共同組建。

　　值得注意的是，業內對于信達今年在土地市場的迅猛出擊頗為擔憂，有母公司中國信達資産管理股份有限公司的強大資本背書，信達在上海（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、合肥（樓盤）、杭州等城市頻頻出手造就“地王”。

　　據信達地産2016年中報顯示，截至2016年6月底，信貸地産持有待開發面積225萬平方米，規劃計容建築面積430萬平方米。信達地産表示， 在一些有經濟活力、市場前景良好、庫存壓力較小的一線城市和部分自身實力較強的二線城市收獲了項目，即是補充公司項目儲備，優化了土地儲備和投資布局。

10月10日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發布2016年第三季度業績預告，今年1-9月的經營業績、歸屬于上市公司股東的凈利潤、基本每股收益等指標將呈現同向上升。

　　根據公告，今年1-9月，招商蛇口(15.51,0.140,0.91%)預計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤55億-57億元，相比去年同期增長約188%-198%；基本每股收益約為0.70元~0.72元，去年同期該項指標為0.35元。

　　2015年同期備考口徑歸屬于上市公司股東的凈利潤為29.78億元，每股收益0.40元，本報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤相比備考口徑同比增長85%-91%。

　　對于本期業績變動原因，招商蛇口表示，首先，公司2016年全額合並原招商局地産控股股份有限公司凈利潤，2015年對其凈利潤按48.11%確認少數股東損益。

　　其次，本報告期，公司社區開發運營和園區開發運營都有不同幅度的增長，其中，社區開發業務中，房地産銷售業務結轉收入增加約90億元，同比增長超過40%，相應帶來毛利增長。

　　最後，本報告期，公司子公司完成對深圳（樓盤）蛇口“南海意庫夢工場”的整體銷售，實現收益12.8億元（扣稅後為9.6億元）。

　西城禁止中介買賣出租公房 已清理整治違規轉租轉借1805戶

　　本報訊（記者左穎 通訊員宋雲輝）針對直管公房違規出租的現象，西城區正在開展集中整治，加大力度重點約談，限期自行整改。11月起，對已收集齊全證據、拒不整改的承租戶，將採取訴訟程序終止違規轉租轉借行為。

　　記者今天上午從西城區政府了解到，為杜絕直管公房轉讓行為，西城區房管局召集鏈家、我愛我家等轄區200余家房地産中介機構，明確要求中介機構不得為直管公房承租人擅自轉讓、私自出賣或變相出賣直管公房使用權辦理變更承租人的手續；對登入西城區危房清單、未經房屋安全鑒定的平房，中介機構不得提供服務，否則將取消中介機構網簽資格。

　　根據已下發的《西城區關于加強房地産中介管理促進行業健康發展的意見》，西城區房管局將加大對中介機構參與直管公房的轉租、轉借、買賣等行為的監管處罰力度。《意見》稱，房地産中介機構或經紀人員違反規定，為禁止交易的房屋提供房地産經紀服務的，西城區房屋管理局將對經紀人員採取責令限期改正，記入信用檔案，處以罰款；對房地産中介機構，採取取消網簽資格、處以罰款的行政處罰措施，以徹底杜絕直管公房轉讓行為。

　　西城區今年7月全面啟動了直管公房違規轉租轉借清理整治工作。按照《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若幹規定》和《北京市公有住宅租賃合同》的相關規定，擅自將承租的房屋轉租、轉讓、轉借、私自交換使用、出賣或變相出賣使用權的；擅自改變房屋用途的；利用住宅進行非法活動的；公房管理單位有權終止合同，收回房屋。目前，西城區累計清理整治違規轉租轉借1805戶。

　　在清理整治工作中，西城區房管局還印刷下發了《致居民一封信》，信中寫道：自2016年10月31日起，對不能自行停止轉租、轉借行為的，對繼續違規私自交換使用、違規改變房屋用途的，將由公房管理單位送達《停止轉租轉借行為告知書》。自告知書送達之日起滿15日，對仍未停止轉租、轉借等違法、違規行為的公房承租人，將依法解除與其簽訂的租賃合同。下一階段，西城區將開展集中整治，加大力度重點約談，限期自行整改。11月起，對已收集齊全證據拒不整改的承租戶，將採取訴訟程序終止違規轉租轉借行為。

　　同時，西城區房管局還明確中介機構禁止為存在建築安全隱患的房屋提供中介服務。中介機構要對出租房屋的建築安全狀態進行了解，對出租房屋安全情況進行審查，告知房屋所有人對出租房屋的安全負責。房地産中介在開展平房租賃經紀業務時，應將擬出租房屋地址與西城區房管局每年公布的危險房屋清單進行比對。對于危房清單上的房屋，未經房屋安全鑒定為符合安全使用要求的，中介機構不得提供房屋租賃經紀服務。

10月12日，經過82輪競價，平安地產以總價76億元、溢價率99%買獲天津西青張家窩鎮1宗住宅、商服綜合用地，成交樓板價約合20417元/平方米，至此，天津環城土地成交的樓面價最高記錄被打破。

據觀點地產新媒體瞭解，張家窩地塊共吸引包括萬科、保利、金地、中海、中糧、中冶、華潤、中駿、正榮、旭輝、禹洲、金隅、華遠、天一、龍湖、平安及恆大在內的17家房企參與競拍。

資料顯示，地塊編號為津西青（掛）2016-02號宗地，位於天津西青區張家窩鎮賽達大道北側。地塊西側緊鄰天津地鐵3號線楊伍莊站，為住宅、商服、街巷三類土地用途，總出讓土地面積約19.2萬平方米，規劃總體量約37.2萬平方米。據掛牌檔顯示，楊伍莊02號地專案中約33.1萬平方米體量為住宅規劃，其餘4.1萬平米為商服建築規模。項目商住比約合11%:89%，地塊掛牌起始總價38.28億元，

據瞭解，上述地塊是進入2016年以來張家窩鎮出讓的第三宗住宅用地。此前，同樣通過拍賣手段，聯發、中駿分別於今年4、7月買入張家窩居住板塊內專案用地。

而緊鄰02號地南側的其“姊妹地塊”楊伍莊03號地擬於週五下午同時段出讓。

03號地塊為住宅、科教兩類土地用途，總出讓土地面積約16.8萬平方米，規劃總體量約32.9萬平方米。其中，約32.6萬平方米為住宅體量，其餘為教育建築規模。其掛牌起始總價略低於02號地，為36.03億元。刨除科教建築體量後，該宗地起始樓板價為11056元/平方米。

對於北京、上海等地價高的城市，某大型房地產開發商的高管劉先生表示，拿地成本是絕對的大頭，開發建設成本只占到總成本的10％-15%。近期，也有地方政府開始“釜底抽薪”，加強對開發商拿地資金來源進行監管。

隔了一個長達7天的國慶假期，北京針對房地產的“930”新政出臺後，其影響還在持續發酵。

近日，某大型房地產開發商的高管劉先生告訴21世紀經濟報導記者，國慶日後，很多樓盤都接到了購房者要求退款的申請。其所在的公司，僅一個樓盤就接到數十位已經交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來貸款客戶的退款要求，涉及金額2億-3億元。而且據其瞭解，這樣的情況並非個例，其他開發商也遇到了同樣的情況。

據劉先生介紹，購房者要求退款，主要是因為新政提高了首付的比例，很多購房者無法再去籌資補交首付款。其次，新的限貸限購政策出臺，購房者也預料到隨著成交量的縮減，房價可能會企穩甚至下跌，因此購房意願減弱，持觀望態度。

比如，劉先生介紹，其一位朋友在北京已有一套房，9月下旬在北京五環邊上劉先生公司開發的某高檔樓盤准別購買了一套360平米左右的疊拼別墅，總價3000萬左右。已繳納了200萬元的定金，按照此前的政策首付50%，共需要交1500萬首付，但是新政後首付比例提高到70%，如果購買的話還需要補繳約700萬的首付款。目前，他這位朋友已棄買，正在申請退款。

普通住房難覓，首付比例提高

9月30日，北京市出臺了《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，也稱“930新政”，或者“京八條”。其中，殺傷力最大的就是提高首付比例。

值得注意的是，在本次新政中還區分了“普通自住房”和“非普通自住房”。首套普通自住房的首付款比例不低於35%，非普通自住房的首付款比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。而對於二套房，無論有無貸款記錄，無論是否普通自住房，首付款比例均不低於50%；購買二套非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

21世紀經濟報導記者也瞭解到，某國有大行北京分行標準是，以購房人家庭為單位考察住房及貸款情況。北京無房，且無未結清住房貸款的購房算首套房。如果在京無房，但外地有一筆未結清住房貸款的，也可以認定為首套房。

如果購房人在北京有一套住房，已婚家庭因為改善性需求，可以再購買一套 ，但是無論貸款是否結清，都算二套房，如果有兩筆以上未結清的住房貸款，則拒絕貸款。如果在北京有兩套以上住房的，屬於限貸限購對象，不予貸款。

而具體首套房和二套房的貸款比例，還要區分 “普通住宅”還是“非普通住宅”。劉先生也表示，根據此前普通住宅的認定標準，隨著房價的上漲，目前在北京幾乎沒有普通住宅，幾乎都是非普通住宅，就意味著首付比例普遍要提高到40%和70%。

而普通、非普的認定標準，包括前述國有大行在內的都是依據北京市住建委、地稅局、財政局聯合於2014年9月末出臺的《關於調整本市享受稅收優惠政策普通住房平均交易價格有關問題的通知》京建發[2014]382號（簡稱382號文）。

根據382號文，普通住房的首要條件就是滿足“住宅社區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含）以下”，並參考其實際成交價格確定。成交價格方面，五環以內，單價不超過39600元每平米，總價不超過468萬元。五環到六環，單價不超過31680元每平米，總價不超過374.4萬元。六環以外，單價不超過23760元每平米，總價不超過280.8萬元。而從近半年的成交價看，目前北京幾乎沒有價格低於這個的住宅。

至於貸款利率，該行表示，首套房最低可以享受八五折優惠，二套房貸款則要基準上浮1.1倍。在劉先生看來，“首付提高到70%的話，大多數改善性需求都會受到影響。”

開發商融資或將收緊

不僅購房者的“退房潮”可能會影響開發商的資金鏈，以抑制房價上漲為主要目的的本輪調控，在政策配套層面，房地產開發商的融資也可能進一步收緊。

劉先生也向21世紀經濟報導記者表示，對於開發貸，目前對地產商來說影響並不大。因為開發貸太少了。因為大多數銀行的開發貸都要求，不得超過除土地以外的建設成本的50%，並且規定開發貸只能用於支援專案的開發建設，不得用於支付與土地相關的費用，包括土地出讓金、各項稅費等。

而對於北京、上海等地價高的城市，劉先生也表示，拿地成本是絕對的大頭，開發建設成本只占到總成本的10％-15%。也就是說，開發商對於前期拿地的資金需求更為迫切。銀行業金融機構也往往通過非標產品支援開發商拿地。

近期，也有地方政府開始“釜底抽薪”，加強對開發商拿地資金來源進行監管。

10月8日，上海市住建委發佈的《關於進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》中也表示，建立由市規劃國土資源局、市金融辦和金融監管機構等部門組成的商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組，開展土地交易資金監管工作。

並且明確，“銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計畫配資、保險資金等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款”。

鐵路效應帶動地皮天價成交，港鐵（00066）南港島線通車在即，毗鄰黃竹坑站的一幅商貿地，上周截標共吸引24家財團入標爭奪，結果由新鴻基地產（00016）前主席郭炳湘麾下的帝國集團夥拍信置（00083），以高市場預期上限11%的25.28億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）達8872元，創本港商貿地皮及港島區商用地（不包括酒店）樓面呎價新高。

黃竹坑近年有多個商廈項目推出市場發售，銷情理想，隨着項目陸續落成， 該區已逐步轉型，加上快有鐵路連接中環核心區，令區內物業市道前景備受看好。

郭炳湘信置25億奪得

地政總署推出招標的業勤街和黃竹坑道交界商貿地，雖然可建樓面僅約28.49萬方呎，當中約2.99萬方呎樓面更須興建藝術及文化中心和相關設施，落成後政府會以2.95億元回購，但有關要求未影響入標氣氛，項目共吸引24個財團爭奪，屬標售商貿地以來反應最熱烈，入標財團包括長實地產（01113）、恆地（00012）和新地等，鮮有投地的希慎（00014）和爪哇（00251）亦有競投。

地皮由帝國集團和信置聯手投得，帝國集團主席郭炳湘說，看好香港經濟前景，對項目充滿信心。信置執行董事黃永光對投得地皮感高興，認為地皮鄰近南港島線黃竹坑站，通車後前往金鐘車程僅數分鐘，看好該區前景，計劃興建甲廈。

信置將佔項目60%權益，帝國集團則佔四成，後者透露項目總投資額約40億元，估計每層樓面約1.1萬方呎，並指黃竹坑站上蓋將興建大型住宅項目，對區內的零售和寫字樓前景均屬正面影響。

這幅地王的樓面呎價達8872元，刷新全港商貿地皮樓面呎價紀錄，並較新地今年5月投得葵涌葵安道商貿地時所創的6039元紀錄，高出46.9%，亦是港島區商用地（不包括酒店）樓面呎價之冠。

落成後呎價料達1.7萬

黃竹坑區近年有多座甲廈落成，最新二手呎價由1.14萬至1.71萬元，商廈呎租約為20至29元。此外，該區亦有多項新發展，如太古地產（01972）和中華汽車（00026）合作的黃竹坑道8至10號前中巴車廠重建項目，現正興建甲廈，樓面約38.25萬方呎。

綜合市場人士估計，業勤街項目落成後若出售，呎價可達1.7萬元，呎租則動輒可達40元。萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文認為，是次中標價十分理想，反映港島商廈新供應緊絀，而南港島線通車後有利該區商廈未來的租金和售價。美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成相信，地皮批出後，黃竹坑商廈呎價未來可升約10%。

新地（00016）前主席郭炳湘自立門戶創辦帝國集團，並在地產市場連番出擊，2010年至今已5度在港投得地皮，帝國集團攤佔約20%至50%權益，攤佔地價最少46億元。今年該集團出手更頻，由今年2月起約8個月時間，已投得3個地產項目。

郭炳湘近年夥拍不同發展商積極投地，至今在港先後投得5幅土地，總樓面約235.23萬方呎，總地價約121.63億元，若以帝國集團攤佔的權益計，涉及地價至少46億元。

郭炳湘首次投得地皮是在2010年，與長實地產（01113）合作投得馬頭角亞皆老街204號住宅地皮（現為君柏），據悉，郭炳湘佔不多於20%權益，可算是小試牛刀；翌年郭氏再與麗新發展（00488）攜手投得將軍澳一幅臨海用地（現為藍塘傲），所佔的股權增加至50%，應攤佔的地價約14.13億元。

中標海洋公園酒店項目

兩個項目已進入銷售階段，步入收成期，其中君柏上周六正式開售，而藍塘傲本周二舉行記者會公布首批價單，料月內開售。其餘三幅地皮，則全部在過去8個月內投得，其中今年2月與信置（00083）合組的財團，獲海洋公園挑選為富麗敦海洋公園酒店的首選投標者，今年8月則與恆地（00012）以逾27億元合作投得屯門青山公路一幅住宅地。

郭炳湘周二出席藍塘傲記者會時，揚言未來會繼續物色地皮，只要覺得合適便會出擊，言猶在耳，昨天便與信置合作投得黃竹坑商貿地。

本港樓市持續升溫，樓價高處不勝寒打擊港人置業信心。有調查發現，香港消費者信心普遍趨升，惟獨對買樓信心大跌，以200分為滿分計，僅錄得57分，屬近4季最低，學者認為反映港人對能否成功置業非常擔憂。

對經濟就業較樂觀

城大管理科學系統計諮詢中心於9月12日至27日訪問了1011名本地居民，發現香港的消費者信心指數較上季度分別上升3.4分，至85.1分。在信心指數涵蓋的六大範疇中，港人買樓指數在近4季一直低於100分，雖然去年尾季起，由58.2分逐步升至今年第二季的66.6分，但第三季只有57分，按季大幅下跌14.4%，仍是港人最大的擔憂之處。

信心最高的一環仍為生活狀況，錄得107.2分，較上一季度上升3.2%，但仍只略高於100分分界線，反映市民的信心僅屬中性。其他項目方面，經濟信心指數得89.7分，按季度升12.3%；投資股票信心指數則錄得84.3分，較上一季上升14.1%，反映市民對投資股票的信心較上季度好。就業狀況信心指數就錄得99.7分，按季度轉好，上升11.6%。

將兩岸四地的2016年第三季度消費者信心比較，以內地消費者的信心最高（99.9分），隨後是澳門（85.7分）、香港（85.1分）及台灣（81.3分）。

長實（01113）旗下泓富產業信託（00808）上月宣布以18.75億元收購位於觀塘的觀點中心，該議案昨天於61.33%反對票下遭否決。

泓富上周一公告指出，接獲最大基金單位持有人長實（持有18.98%基金單位）的信函，表明基於股份購買協議條款、收購後泓富的資產負債比率，以及目標物業的表現數據等，不會投贊成票。身兼長實執董的泓富主席趙國雄日前回應則稱「you always agree with your boss」，謂交易須在股東特別大會上通過才可落實。

趙國雄公幹未現身

由於收購計劃告吹，泓富將不會支付任何收購費用，亦不會就新訂融資訂立任何貸款協議，擔保和彌償保證保險保單亦將終止，而買方須向該等公司和經紀補償，泓富認為該等費用並不重大。

昨天舉行的股東特別大會就有關收購的議案投票，結果38.67%贊成、61.33%反對，議案被否決，收購費用基金單位議案，亦被61.38%的出席基金單位持有人反對。

趙國雄因在外公幹，未有出席大會，行政總裁黃麗虹於現場未有回應傳媒提問。

小股東恐風險增加

有出席大會的基金單位持有人認為，收購增加投資風險。退休教師張先生指出，觀點中心的大部分租約將於2019年到期，但屆時環球市況走勢難料，加上美國持續加息，即使貸款年息率僅為H+0.905厘，日後風險勢必增加，「大老細（長實）實多數據過我哋，佢都唔支持。」

同樣投反對票的蕭先生認為，投資房託皆因想穩定收息，應以保守為重，收購項目有違其本意。

至於投贊成票的岑小姐則表示，政府銳意發展九龍東，看好觀塘和啟德一帶物業的潛力，加上現在的低息環境，是收購的好時機，「唔收購講咩發展」，但她稱不知悉長實反對收購。


長實反對 泓富19億購商廈告吹
61%反對 小股東：李嘉誠都不支持
(經濟)

長實地產（01113）與旗下泓富房託基金（00808）於收購觀塘商廈時鬧分歧，在長實表明不支持及個別基金股東質疑交易下，泓富收購方案昨於股東特別大會遭61%反對票，交易告吹。

泓富：審慎管理 尋增長機遇

泓富表示，將繼續審慎並積極管理現有物業，為基金單位持有人尋求增長機遇。泓富昨日下午舉行特別股東會，全日股價未有升跌，報3.37元，成交528萬元。

特別股東會場外，不乏與會小股東直言「李嘉誠都不支持」，難以安心支持，更指管理層在股東會中未能釋疑，更指公司日後或可能賣物業清還債務。不過，也有小股東稱：「始終有加派息，公司不發展就沒有將來。」

收購鬧爭議，泓富非執行董事兼主席、長實執行董事趙國雄就未有出席股東會，泓富行政總裁黃麗虹昨出席股東會後解釋，趙國雄離港出差，而交易文件已清晰披露條款。

收購方案最終以3.04億個基金單位或61.3%投票的基金單位反對收購，1.92億票或38.7%支持下，未獲過半數參與表決股東支持，不獲通過。

基金股東指回報約3厘 欠吸引

泓富上月公布，擬收購觀塘道410號全幢物業，涉資18.75億元，為掛牌以來最大收購計劃。該物業可出租面積14.5萬平方呎，當中11.7萬呎為寫字樓，目前出租率約85%。

不過，收購方案公布以來屢惹爭議，有基金股東主動向本報指出，相關物業預計回報約2.7厘，即使全數出租，回報率也只略高於3厘，不及泓富現有物業組合回報。另外，收購後泓富淨負債比率從約26%推高至37%，較大部分港房託基金為高。

直至本月初，持股18.98%的長實更罕有聲明，考慮協議條款、收購後資產負債比率及物業表現後，不支持相關方案。

中海外宏洋（00081）宣布，獲大股東中海外（00688）注資951.8萬平方米三綫城市物業資產，作價35.2億元（人民幣．下同，約41億港元）；中海外藉此剝離三線資產，未來將更專注於一二綫城市。

剝離三綫市項目 券商看好

公告顯示，向中海外收購包括揚州、惠州、黃山、濰坊、淄博、九江及汕頭在內的三綫城市住宅項目，估值達200億元，初步作價為35.2億元，同時承擔相關項目貸款76.5億元。

中海外回覆本報查詢時表示，相關項目分別為此前獲母公司注資及收購中信（00267）住宅物業時「打包」獲得。

中海外宏洋亦於公告中稱，收購可鞏固其三綫領先物業發展商地位，增加土地儲備並縮短擴大規模的時間，預計收購對公司盈利影響正面。以收購資產去年7.6億港元除稅後盈利計，收購市盈率約5.4倍。

有外資券商房地產分析員表示，中海外通過剝離毛利率較低的資產，有利於其毛利率回升至30%以上。有分析曾認為收購中信資產包，其中三綫項目或進一步拖低其毛利率水平。

德意志銀行 (Deutsche Bank) 駐東京房市分析師 Yoji Otani 警告，東京公寓價格至 2018 年恐大跌 20% 或更多，因日本央行 (BoJ) 的貨幣刺激政策轉向調控殖利率，將推升房貸利率，進而打擊房市。

《彭博社》周三 (12 日) 報導，日本 35 年期固定房貸利率繼今年 8 月跌到歷史新低 0.9% 之後，已連續 2 個月攀升。而今年東京新建高級公寓的銷量，也已翻落至 1990 年代初期日本房市泡沫破裂後最低水準。

如今，日本 40 年期公債殖利率已自 7 月時的歷史谷底大漲了 56.5 個基點， 周二 (11 日) 來到 0.61% 的 3 周新高；但瑞士信貸 (Credit Suisse) 指出，同時期日本長期房貸利率僅上升 16 個基點，意味還有繼續攀漲的空間。

Otani 指出，BoJ 負利率政策的確拉低貸款利率，但現在這個正面效應即將結束：一方面負利率已傷害購屋者的信心，另方面 BoJ 又準備拉抬較長期殖利率，日本房市將因此遭到雙重打擊。他預估，東京公寓價格至 2018 年底將大跌 20%-30%，且「這個靜靜膨脹的泡沫，已開始破裂」。

東京市內及郊區的新建及中古公寓房價，自 2013 年以來已分別大漲了 18% 及 20%。瑞信也指出，日本銀行業已開始調高固定房貸利率，且在 BoJ 現行殖利率政策之下，有些銀行可能在 2 年內將房貸利率調高到 2%，甚至更高。該行認為，建商明年很可能會限制供應量，以支撐房價。