北市均價仍逾2千萬 新北僅北市半價

壓力仍大
房市進入盤整階段，不過民眾購屋壓力有減輕嗎？永慶房屋統計今年前7月民眾買中古屋的總價帶變化，六都除台中、高雄外，均較去年略降1~96萬元，不過要在台北市要買1間房子，平均總價仍超過2千萬元，讓一般民眾大嘆，要在北市買房太不容易。

永慶房屋依據實價登錄資料，排除屋齡2年內及1樓成交，統計出六都近3年購屋總價帶變化，今年雙北市購屋門檻仍至少千萬，台北市自2014年的2084萬元，隔年上漲至2113萬元，今年回跌至2017萬元，新北市則維持在1032萬元水準，反而中南部台中、高雄購屋總價逐年走高，分別突破800及600萬元。

中山區圍成交熱區
永慶房產集團林泰隆協理表示，房市交易處於低檔，不過北市成交總價帶仍達2千萬元，相對一橋之隔的新北市僅北市半價，壓力相對較小，不少首購或換屋族可考慮新北、桃園，且同樣總價可多購得1倍坪數。
針對非北市不住的購屋者，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議，不妨看看成交熱區中山區，總價帶千萬以下的路段包括新生北路、林森北路、長安東路等，單價還有機會壓低至5~6字頭，捷運、生活機能完全不打折扣。

高雄仍是宜居城市
中南部購屋壓力約在5~800萬元間，不過台中及高雄近3年總價帶卻緩步上升，台中市今年前7月更突破800萬元大關。屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩認為，推估應是新成屋持續在市場交易，因而拉高整體平均值。
賴碧瑩指出，過去3年中南部房價表現，基本上是跟著物價指數波動，尤其高雄在2011年推出許多大樓新案，近1、2年仍持續換手，導致市場出現許多屋齡5~7年的新屋成交，拉抬高雄購屋總價帶，否則一般中古屋成交約在3~5百萬元左右，仍是「宜居城市」。

永慶不動產高雄師大店店長葉誌螢說，以今年前7月實價登錄目前資料來看，高雄市以鼓山區交易佔比較高，鼓山區包含豪宅盡出的美術館區域，故帶動今年購屋總價帶，並不令人意外。
民眾林先生說，以台北市來說，高於2千萬不是年輕族群負擔得起，中南部壓力雖輕但工作機會不多，像淡水有8百萬元房子，只有北市一半不到，會是目前的首選。

台北觀光旅館投資亮警戒！根據國際地產顧問公司萊坊發布2016年「大中華區旅館報告」指出，台北市今年上半年國外旅客人數雖年增8.9%，不過國際觀光旅館住房率去下跌4%，跌幅是調查6城市中最低，更創下2003年SARS以來新低量。

新增供給量逾10%
此報告調查台北、香港、澳門、北京、上海、廣州等6個城市旅館業市況，以入住房價來看，今年最高仍由香港拿下達8753元，其次為澳門6699元，台北4835元排名第3。
報告指出，台北市去年下半年新增多家飯店供給，包括大直萬豪酒店、南港六福萬怡酒店投入營運，新提供709個豪華客房，今年上半年大直美福大飯店正式營運，開出146個豪華客房，1年內新增供給量逾10%，不過卻也造成上半年整體住房率跌4%，僅剩7成。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，台北住房率過去10年均超過70%，開放陸客觀光後維持75~78%高住房率，但今年上半年降至7成，預估全年在68%左右徘徊，創下SARS以來新低。
黃舒衛認為，雖然陸客來台限縮，不過他國遊客持續成長，台北未來還有多家國際觀光旅館準備開業，包括碩河開發在信義計劃區A7、中信金舊總部Taipei Sky Tower案等，5年內至少新增3千間客房，是否會出現降價競爭，值得觀察。

「節稅效益縮減」北台灣年減2成最多

政府稅收賺飽飽，據統計今年前9月贈與稅收高達140.5億元，改寫歷史新高，但反觀不動產贈與移轉量卻創下近5年新低，呈現稅收與不動產呈背離現象。信義房屋指出，在房地合一新制上路後，直接贈與房子的行為明顯減少，其中又以北台灣量減最明顯。

趕在修法前贈與
根據信義房屋統計，今年前8月建物贈與移轉棟數為2萬7654棟，相比去年同期3萬4733棟，年減20.4%，更創下近5年來同期新低量，但前9月遺贈稅收衝上140億大關，甚至較預算超額36億元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於今年遺贈稅將進行修法，未來遺贈稅率調高的壓力下，有些高資產族群提前在政策確定前贈與，導致光是前9月遺贈稅收就已改寫歷史新高。

反觀不動產市場，由於房地合一上路，節稅空間大打折扣，贈與移轉量反而明顯減少。曾敬德指出，在房地合一上路前，不動產贈與時可利用市價與公告價格中間的落差節稅，不過目前適用房地合一新制的交易，因出售時因成本認定過低，會出現大量獲利被課稅，實質的節稅效益大不如前，造成贈與移轉量大大縮水。
觀察區域變化，六都近2年不動產透過贈與移轉量，以北台灣年減2成以上最多，其中以新北市年減28%最多，其次為台北市27%，桃園市則年減22%，中南部地區減少幅度在2成以內。

紛另尋節稅出路
台經院副研究員劉佩真指出，過去多是中、高資產族群透過贈與方式移轉不動產節稅，而北台灣又是政經發展重鎮，自然聚集較多高資產族群，在節稅效益縮減下，相較中南部因而出現較明顯的衰退，可看到高資產族群紛紛另尋其他節稅出路。

民眾張先生來電詢問，在年底訂立契約想要移轉土地，在申報土地增值稅的時候，有什麼需要注意嗎？

桃園市政府地方稅務局表示：依土地稅法第30條規定，土地所有權移轉，申報人於訂定契約之日起30日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為申報移轉現值核課土地增值稅；若逾30日才申報者，則以收件日當期之公告土地現值為申報移轉現值。

該局進一步說明，如土地移轉訂立契約之日為2016年12月15日，最晚必須在2017年1月13日前申報土地增值稅，方可適用2016年度公告土地現值，若是逾期申報的話，只能用收件日當期之公告現值即2017年度公告土地現值計課土地增值稅了。

桃園市政府地方稅務局提醒民眾，桃園市近年公告土地現值逐年調漲，應特別留意跨年度土地移轉案件之申報期限，以維護自身權益。

房市買氣低迷，不少建商積極讓利，就是希望能夠快速消化餘屋，不過日前一名網友卻抱怨，好不容易找到一間符合需求的新成屋，喬了半天後準備要簽約，卻在簽約前夕被嫌棄「價錢太低」，只能先把訂金拿回來，也讓他覺得空歡喜一場。

現今不少預售屋降價讓利，也造成一波搶購潮，不過竟有建商還沒降！一名網友在mobile01上抱怨，好不容易找到一間各方面符合需求的新成屋，並請爸媽幫忙議價，雖然是餘戶，不過建商價格硬，談了半天才順利談好價格，也付完訂金準備要簽約了。

不料，在簽約前夕，建商卻以「價錢太低，怕會對不起其他住戶」的理由再度向他們議價，希望能夠提高價錢，讓網友決定先把訂金取回，賭一賭看建商過陣子沒賣掉會不會降價，而對於「老闆寧願放著也不想虧錢」的心態，也讓網友十分不愉快。

對於建商堅持不降價的情形，戴德梁行總經理顏炳立則指出，目前的市場呈現「誰降誰先撈錢，明年再降只能搶錢」的狀況，沒有成交量的市場等同一灘死水，建商面對現在在價跌的現況，更要拚全力交屋，「成功交屋才是英雄」。

建商搞藝文，賠錢也甘願。力麒建設旗下郭木生文教基金會針對古蹟改造，陸續整建包括綻堂、台北故事館等建物，並規劃為藝文空間，自辦展覽，並接續籌備迪化街老宅、溫州街，及和平西路老舊日式宿舍改造計劃，將規劃為陶藝展覽及古佛像美術館，最快11月公開。

台北故事館重生
昨在台北故事館開展的「土耳其─手作之美」，由郭木生文教基金會與駐台北土耳其貿易辦事處共同主辦，展出土耳其最具代表性的織毯與陶瓷，力麒董事長郭淑珍表示，她曾2次旅遊土耳其，對土耳其文化相當著迷，因此親自接洽土耳其辦事處代表，主導此次展出。

台北故事館自去年5月由力麒標得經營權後，共花費超過200萬元、歷經4個月進行修復，預計經營期採3年1簽、最長可達9年，1年多來展出包括手繪電影海報、歐洲骨瓷、紫砂壺等。

郭木生文教基金會執行長劉文良透露，以台北故事館為例，民眾參觀僅酌收50元門票，對集團整體營收挹注不多，「這個事業不可能賺錢，主要是興趣、也希望傳揚藝術文化。」

目前力麒手上尚有迪化街老宅改造的「綻堂」，以展覽文創產品為主，主要提供年輕藝術家發表個人作品的舞台。正在進行中的整建案，則有台大溫州街宿舍重建案、和平西路哲學大師方東美故居等，未來將規劃為古佛像美術館、禪修中心等，郭淑珍預計光是整建費就超過億元。

部分民意代表對三鶯線捷運得標廠商履約能力提出質疑，新北市捷運工程局強調，招標過程一切依法採最有利標辦理，系統設計規範已要求確保三鶯線工程品質，請外界勿再做不實抹黑，誤導民眾。

捷運工程局表示，為加速三鶯線推動，新北市政府籌備三鶯線發包作業期間充分分析各項招標策略的優劣，同時也廣納各方意見，另為追求品質，也一改過去最低價決標方式，改採最有利標決標，由評選委員會就投標廠商之技術、品質、功能及價格等項綜合評定最有利標廠商決標，所有程序皆依法公平、公正辦理。

捷運局局長趙紹廉表示，本標案已將捷運土建及機電系統重要工作項目列入主要部分，應由得標廠商自行履約且不得分包，可確保系統安全及品質。此外，三鶯線已由新北市政府捷運工程局、專案管理單位、監造單位、獨立驗證與認證單位以及統包商所共同組成工程團隊，並於2016年7月21日起計工期，履約期間亦將依採購法及契約規定，嚴格要求工程如期如質完成。

趙紹廉說：三鶯線工程，將於2023年底如期如質完工，提供新北市民安全、便捷的三鶯線捷運運輸系統，三環三線，正循序實現中。

桃園市長鄭文燦2016年10月15日出席「南通橋改建工程動土典禮」時表示，為解決桃園區南通橋橋面過低阻礙水流，每逢豪大雨或颱風便有溢堤淹水之虞，市府編列4,500萬元預算重建，橋樑採用「斜跨單拱肋鋼拱橋」設計，橋長50公尺、面寬9.5公尺，可容納車行兩線道及人行步道，預計2017年7月完工，兼具防洪、交通及景觀等功能，為南崁溪增加亮點，提升居民生活品質。

鄭文燦指出，過去桃園區南通社區飽受水患威脅，包括2001年9月19日納莉風災、2012年6月12日的612水災都曾溢堤，造成社區很大災損。舊南通橋有兩座橋墩，因高度及寬度不足，前桃園市公所時期便構思如何改建，但因入口違建及預算編列不足，工程遲遲無法開工。2015年10月市府勘察後，決定由水務局補助1,500萬元，並執行拆除作業，終在2016年4月完成違建拆除。

鄭文燦說，新建南通橋採用「斜跨單拱肋鋼拱橋」，橋樑底部提高76公分，橋面由6.3公尺拓寬至9.5公尺，設置雙線道及人行步道，加上照明設計，兼具防洪、交通及景觀等功能，預計將在2017年7月完工。

鄭文燦提到，南崁溪整治計畫沿線將改建4座、新建1座橋樑，包括已完工的桃園水汴頭大橋、蘆竹竹夢橋，改建中的蘆竹忠孝西橋、桃園南通橋，也將新建經國路「南崁溪印象大橋」，該橋採左右岸斜跨，能讓自行車、行人通行，目前已完成設計，工程經費約2億，預計在明年定案發包。

鄭文燦表示，南崁溪桃園區段的親水公園綠帶將在2年內完成整合，完成後綠帶全長達22公里，包括小檜溪重劃區將優先設置南崁溪親水公園、長榮貨櫃場後方施作自行車專用道等，未來能騎單車由桃園通往蘆竹，非常方便。此外，市府規劃在水汴頭大橋鄰近河面，設置「活動式攔河堰」，形成350公尺的水域空間，並配合進行東門溪朝陽公園礫間帶水質淨化工程，讓南崁溪恢復原有的清澈，成為划船、獨木舟等水上活動空間。

年底購屋，好康遍地開花！北台灣都會區掀起破盤價風潮，預售新案價甚至下殺至中古屋價格，買房不必靠爸。北市方面由文山區點火，新大樓開出每坪44萬超殺廣告戶，幾乎比照新北市的價格；另新北市、基隆和桃園甚至出現預售新案以中古屋價開盤，震撼市場。

這一波破盤風潮，從台北市中心一路燒到新北市、基隆、桃園。上半年從北市中正區「太平洋之森」率先開炮，下殺最低7字頭「有感」讓利價，掀起秒殺旋風後，愈逼近年底，破盤價讓利新案愈是呈遍地開花之勢，延燒北台灣，同一區域最高、最低價差甚至達2倍。

住展雜誌最新調查顯示，台北市最近陸續出現不少破盤價的預售屋和全新成屋案，像內湖「山岳小墅」開出廣告戶5字頭誘人價格；文山區萬芳醫院捷運站附近的「萬芳靚」開出每坪均價50萬元，更打出廣告戶一坪44萬、總價1,448萬元超殺價，震撼市場。

另外，預計第4季登場的國揚「南方莊園」，據傳將開出每坪60萬、廣告戶50幾萬元，是文山區另一讓利指標大案。

新北市也出現不少祭出破盤絕招、幾乎比照中古屋的新案。住展雜誌調查，蘆洲「希望城市」殺到4字頭，堪稱最低價捷運宅，迄今銷售率衝上4成，叫好又叫座。

板橋江翠北側自辦重劃區「江翠ONE」一口氣下殺到4字頭開盤，建商直接打出「比中古屋還便宜」的訴求，部分戶別甚至開價僅30多萬，幾乎打趴附近的中古屋，接下來上市建商聯上開發也準備在附近推案，據悉也以4字頭均價開出。

汐止是另一個預售新屋以破盤價上市的一級戰區，據悉「敦美苑」開出最低每坪34萬價格搶市，「仰大湖」同樣3字頭，最低殺到32萬元。

基隆在今年1月由潤隆「信義城」成功以低價策略Clean後，現在國揚「早安．國揚」更祭出驚人破盤價、平均每坪16.5萬元開出，廣告戶甚至殺到每坪13.8萬元，創下基隆新案最低價紀錄。

桃園蘆竹則有寶佳機構頻頻點火，新案「寶欣天廈」以每坪17.5萬元開出；另外八德「閱美館」則祭出廣告戶每坪14.5萬元搶客。

屋齡超過40年的窳陋平宅老屋，市府透過整建維護方式，重新打造友善舒適的嶄新人性居住空間。2016年10月14日由台北市林欽榮副市長率都發局林洲民局長、社會局黃清高副局長、都市更新處陳信良副處長等局處代表，並有多位議員到場共同舉行文山安康平宅B、C基地整建工程開工動土典禮，祝禱工程於2017年4月如期如質順利完成。

安康平宅於1971年代興建超過千戶，屋齡已超過40年，市府團隊2016年度將約9.7公頃安康平宅周邊地區，列為公辦都更旗艦計畫，期透過9塊基地分期更新改建、部分平宅保留整建、木柵公園及周邊公共設施與環境之改造及整備，促使安康地區呈現嶄新的高品質公共住宅風貌，建立新的公共住宅典範及帶動週圍地區的民辦都市更新。興隆公宅1區2016年1月開始進住後，興隆公宅2區刻正興建中，計有526戶，預計2017年9月竣工。陸續將興建興隆公宅各街廓基地，在分期改建的過程中，特別保留了BC基地作為住戶中繼輪轉安置使用。

安康平宅B、C基地位於文山區興隆路四段42巷內，佔地3,351平方公尺，共112戶，整建工程預算為2500萬元，工程內容除考量高齡及行動不便者活動需要，於B、C基地各增設1座電梯外，並各增設一座空中迴廊，串接電梯與居住單元，讓電梯的服務效能最大化。

此外，因為基地建物已十分窳陋，且於2015年時颱風又造成建物損壞，本次工程也將針對屋頂防水、公共梯廳牆面與照明、無障礙坡道、庭園景觀與外牆等進行改善及清理，俾提供安全及舒適性的友善居住環境。

此外，為了全區住宅的永續管理、因應氣候變遷之節能減碳政策以及扶植台灣ICT產業，智慧化也是重要的推動工作，未來本基地亦將裝設智慧水錶、電錶設備等，努力朝向全面提供智慧社區的服務。全案為市府都發局與社會局跨局處整合通力合作，全部工程預計2017年4月竣工。

台中都會區鐵路高架捷運化第1階段的台中、豐原、潭子、太原，及大慶等5座新的高架車站，昨（16）日正式通車，讓車站沿線的房市，再添利多！包括位於中區、離台中車站不遠的聚合發「愛美」新成屋，及臨近太原站的總太「美樂地」預售屋等多家個案，均已開始搶市。

至於第2階段增建的栗林、頭家厝、松竹、精武及五權等5座新的高架車站，預定107年下半年啟用。其中，精武站因位處北區、東區、太平區的交會處，近一中商圈、中山商圈、新時代廣場、74號快速道路，周邊區域生活機能豐富、包括銓威、順天，及親家等建商也提前推案卡位。

台中市不動產開發同業公會副理事長林正昇表示，高架化鐵路可省去道路行車停等平交道的時間，消弭平交道事故；對於搭乘台鐵及道路行車的民眾，也可提升交通便捷及順暢度，均有助於改善北屯、東區與南區等各區，因平交道阻絕所造成的發展遲緩與受限情況。

林正昇說，在交通建設利多助攻下，可望為區域帶入更多人潮及錢潮，並加速當地生活機能發展，間接活絡房市買氣。

位於中區聚合發建設的「愛美」新成屋，因周邊生活機能，相當受自住客喜愛，加上上述交通利多下，不少購屋客已提前購屋，目前已近完銷，僅剩的1戶為39坪，每坪25萬元，含車位總價1,100萬元的產品。

至於松竹站、太原站，及未來台中捷運綠線經過的北屯區，當地區域生活機能，備受建商看好，也被喻為推案的熱門區。

坤悅開發在北屯區推出「泰若天成」預售案，緊鄰有小天母之稱的崇德商圈，及5,200坪三分埔公園，周邊便利商店、小吃、餐廳、賣場、超市林立，坪數規畫49-63坪，每坪成交價約28萬~35萬元。據悉，已購屋的客戶，多為換屋自住客群。

「京城」「高雄HH」擠進前5 登新人王

區域豪宅交易案再洗牌！據實價登錄揭露，高雄市前5大住宅交易單價榜，雖仍由「國硯」以單價62.3萬元，包下第1寶座，難以撼動，但2~5名，卻擠進新人王，包括京城建設「京城」，及宏舜開發「高雄HH」都是黑馬。

位於苓雅區亞洲新灣區的「國硯」成屋約3年，由國揚實業投資興建，絕佳海景、樓高43層、加上漢來飯店物管等噱頭，吸引富人目光。

京城欲赴港外銷
排除預售期間交易，高市高單價住宅交易榜前10名中，「國硯」佔了6位，其中第1名交易位於該案35樓，單價62.3萬元、坪數263.8坪、總價1.6億元，為今年3月的交易案。

除「國硯」的第1寶座未被撼動，高市前5豪宅交易案，卻因新豪宅的出現，攪亂「國硯」原先獨佔的前5地位。
其中，去年12月京城建設「京城」成交33樓物件，以成交單價60.3萬元，衝上第2位，成交總價達1億5888萬元，購買人為嚴姓自然人。京城建設發言人周敬恆指出，此案現仍處潛銷，目前僅1戶揭露成交，房價未正式公開，除「內銷」，「京城」也欲赴港「外銷」。

晉升第4位的新豪宅，則是位於美術館園區入口大道的「高雄HH」，成交樓層為2樓、單價58.8萬元，坪數111坪、成交總價6480萬元。「高雄HH」社區面積701坪，僅規劃47戶住家，4~20樓為標準戶、單層2戶屬125坪精裝屋，每坪60萬元；21~25樓為特別戶、單層1戶坪數216坪，每坪65萬元起採毛胚交屋。

推「綠建築」吸客
案場行銷部協理李純櫻指出，該案預計10月底公開，目前仍屬潛銷，因產品特殊最高樓層開價尚未公開，但目前已有不少客戶預約看屋。
台灣房屋高雄農美特許加盟店東蕭啓志表示，此案未正式推出，但以南台灣第1座由普立茲克建築獎得主─奧地利建築大師Hans Hollein所打造的綠建築為號召，詢問度頗高，「坪數大、總價偏高，習慣購買透天產品的南台灣民眾，恐接受度低。」

前5高交易案中，「國硯」分居第3、第5位。住商不動產高雄文化捷運加盟店專案經理吳宥陞指出，「社區分前後棟，前棟由於景觀好，單價在50~60萬元間，後棟價格則按照樓層有所變化，30樓以上，普遍站穩50萬元，較低樓層有機會撿到較低價格。」目前二手市場轉售約10戶，多為自住者，價格堪稱穩定。

　　彷彿一夜之間，頭一天還在瘋狂地搶號搶房的人群，一夜之後，戲劇性地開始忙著違約、退款。930新政出爐後，北京（樓盤）樓市出現了一輪集中的違約、退定潮。

　　“違約、退定現象確實集中出現了，在二手房市場，這些問題基本上在通過離婚、首次貸款還清等途徑來解決，但是一手房開發商面臨的壓力會更大。”10月14日，麥田房産(博客,微博)一負責人告訴《華夏時報》記者，成交量的萎縮則是在所難免的，因為買賣雙方都進入觀望期了。

　　不過，戴德梁行北中國區研究部主管魏東在接受《華夏時報》記者採訪時認為，像北京這樣的熱點區域，房價只會漲不會跌，調控政策也只能是讓漲幅回落而已。而中原地産首席分析師張大偉則認為，影響未來房價的依然是信貸是否進一步收緊。

　　二手房現集中違約

　　“10萬訂金很可能打了水漂。”説起調控新政，魏先生顯得很鬱悶，他告訴記者，自己的以房換房的計劃眼看就要成功了，就因為9月30日晚北京一紙樓市限購新政的出臺，瞬間打了水漂。

　　9月30日，北京市出臺樓市調控新政，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。而對于二套房，無論有無貸款記錄，無論是否普通自住房，首付款比例均不低于50%；購買二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　“我可能是特別倒霉的那一種，我是通過中介公司同時談好了一個買家和一個賣家，原計劃是把手上的房子賣掉來支付新看中的那套房子的首付。9月29日我跟賣方草簽購房意向書，並支付10萬元定金；原計劃買家10月1日來跟我草簽購房意向書並支付10萬元定金的。但是，930新政出臺後，我房子的買家違約了，稱自己無力支付50%的首付款而無法再購買我的房子，房子沒賣出去，這也導致我現在沒有資金支付已經付了定金的那套房子。現在10萬定金也拿不回來了。”魏先生稱自己正在咨詢律師，想了解清楚是否可以以政策性不可抗力來拿回自己的10萬元定金。

　　而對于自己的房子是否還可以在近期賣出，魏先生顯得毫無信心，“十一後，就沒有一個客戶來看過房了。”

　　中原地産研究中心統計數據顯示，北京二手房購房者人群中，賣掉一套房再買的改善型購房者佔比接近50%。因此，930樓市政策中的信貸政策對市場的影響比較大。

　　而據記者從各二手房中介公司了解，自從9月30日北京樓市新政出臺後，二手房市場上的違約現象不時出現。

　　據我愛我家分析報告稱，預計將有兩至三成的客戶或將取消或延緩換房計劃；鏈家研究院的報告也稱，北京樓市調控新政對北京二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。

　　開發商遭遇冷風吹

　　相對于二手房的違約現象，一手房開發商遇到的問題則更為棘手，因為除了意向購房者的違約退款，還有投資者的集中撤退。

　　據記者了解，國慶節後，北京市場不少樓盤接到了購房者要求退款的申請。據悉，有一個樓盤就接到數十位已經交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來貸款客戶的退款要求，涉及金額2億-3億元。

　　有開發商在朋友圈感慨，階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢怎麼才能買到房怎麼才能拿到號，現在都在咨詢怎麼毀約不買房。

　　事實上，目前北京樓市一套房的價格多數在600萬以上，根據樓市新政，購房者原本最低只要120萬首付就可以購房，但十一後，購房者首付成本基本要翻一番。所以無力支付突然暴增的首付的購房者只能違約，去和開發商要求退款。

　　另外，新的限貸限購政策出臺，也動搖了一部分購房者看漲的信心，購房者擔心房價走跌，購房意願減弱，開始觀望，也會有違約退款的心理。

　　“很多新盤客戶流失度超過一半。”一位售樓人員告訴記者，投資客多的樓盤還要更慘，顯而易見的是，調控的加碼，令一些投資客眾多的樓盤必然發生退籌、退定的現象。

　　房價漲跌還看信貸

　　盡管市場進入集中違約、集中觀望期，但房價未來是漲是跌，還要看進一步的信貸政策。

　　首先可以肯定的是，隨著成交量的走跌，房價短期內會企穩。

　　據不完全統計，國慶節期間（10月1日-10月6日），北京樓市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京樓市日成交量達到1066套，不足之前成交量的3成。

　　來自鏈家提供的數據顯示，今年北京二手住宅月度成交量達到了1.5萬至2萬套，是歷史常規水平的1.5倍，個別月份甚至高達3萬多套。截至10月4日，在鏈家委托可售北京二手住宅庫存只有常規水平的40%，處于極低水平，且庫存仍在持續下降；在二手住宅成交中，接近80%的購房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。這意味著二手住宅市場處于相對非理性的狀態。

　　不過，魏東認為，像北京這樣的熱點區域，房價只會漲不會跌，調控政策也只能是讓漲幅回落而已。“不過對于資金鏈90%以上資金依靠資金方的錢來滾動開發的開發商來説，更加嚴厲的信貸政策會給一些資金實力和背景較弱的開發商帶來巨大挑戰，尤其是今年拿了地王的那些開發商，如果沒有足夠的資金實力可以把地王捂在手3到5年，則可能很難撐過去。”

　　而張大偉則認為，影響未來房價的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房價有望出現一輪明顯的調整，但如果針對房企的信貸不收緊，高價地依然頻繁出現，很可能房價的調整幅度會小很多。

　　“所以預測房價漲跌多少，其實意義不大，完全看對水龍頭的控制。稍微緊點，跌30%很輕松，這一輪的調整幅度在15%-20%吧，也只能這麼估算了。中國房地産並非市場經濟，預測完全沒意義，因為你不知道，明天是降息還是加息！”張大偉認為。

　　繼前期通報部分違規房地産開發企業和中介機構之後，住房城鄉建設部１４日再出重拳規范房企經營行為凈化市場環境，明確要對９種不正當經營行為依法嚴厲查處。

　　當天住建部對外公布了《關于規范房地産開發企業經營行為維護房地産市場秩序的通知》，並召開電視電話會議部署進一步整頓規范房地産市場秩序工作。

　　住建部在通知中對房地産開發企業的９種不正當經營行為做了明確界定：

　　一類是誤導、欺詐、炒作行為，包括發布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；

　　另一類是違法違規銷售行為，包括未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等。

　　住建部要求各地要根據有關法律法規和規章，對這些違法違規行為進行嚴厲查處。對屬于房地産主管部門職責范圍的，要抓緊處理；對屬于相關部門主管的，要抓緊移交處理；對涉嫌犯罪的，要移交司法機關依法追究刑事責任。在此基礎上，要視情節輕重，對房地産開發企業採取書面警示、約談企業主要負責人、公開通報企業不正當經營行為、列入嚴重違法失信房地産開發企業名單、在資質審查中重點審核等。

　　會上，保利房地産（集團）股份有限公司董事長宋廣菊代表２０家一級資質房地産開發企業向社會公開作出八項承諾，表示一級資質房企將帶頭做表率，信守承諾，誠信經營，如有違反，自願承擔相應法律責任，並歡迎社會各界監督。具體承諾包括：

　　——不銷售未取得預售許可證的商品房；

　　——不發布虛假廣告；

　　——不捂盤惜售或散布漲價信息；

　　——真實公布房源，不編造房源緊缺信息；

　　——不違反規定，將不符合銷售條件的商品房，向購房者變相收取定金、預收款、會員費等費用；

　　——每套房均明碼標價，不在銷售現場臨時提價，不收取價外費用；

　　——不附加條件或限定消費者權利，迫使購房者接受商品或服務價格；

　　——不一房二賣。

　　住建部在會上還要求各地要高度重視，把整頓規范房地産市場秩序工作持之以恆、毫不松懈地抓下去。要加大執法檢查力度，加強部門間的協作配合，始終保持高壓嚴查態勢。房地産開發企業要對照《通知》自查不規范行為，加強自律，依法依規經營，誠信守諾。

　　此外，要加快房地産行業的信用體係建設，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度，及時公布違法失信企業名單；對查處的嚴重違法違規典型案例，要及時予以公開曝光，在全社會形成強大的輿論氛圍。

內房兩大巨頭萬科（02202）及萬達的「萬萬合作」落空多時，現在卻傳出涉嫌行賄，導致國家損失逾千萬元。新浪財經報道，據河北省一份裁決文書，萬達與萬科各自的河北省唐山子公司為逃避「抽逃出資」調查，涉嫌行賄唐山市工商行政管理局前高層，致使國家損失1155萬元（人民幣．下同）罰款。

當地人民法院指出，2011年4、5月馬愛擔任唐山市工商行政管理局副局長期間，夥該局處長王錦利，在辦理唐山萬科房地產、唐山和泓房地產、唐山萬達投資的2010年度企業年檢過程中，非法收受「好處費」30萬元後，未對這3家公司進行「抽逃出資」調查。

報道引述萬達發言人表示正，全力核查此事，「萬達對行賄零容忍，一定會按公司制度嚴查嚴辦。」

「抽逃出資」即公司驗資註冊後，股東把所繳出資暗中撤回，卻仍保留股東身份和原有出資數額的欺詐違法行為。唐山市工商行政管理局認定，上述3家公司於2010年度均有「抽逃出資」。

多家內房捲入違法廣告銷售

此外，近日內地樓市不良銷售手法頻生，廣東省住房和城鄉建設廳及廣東省工商行政管理局公告，列出違法廣告房地產開發企業及中介機構名單，23家上榜的公司當中包括恆大（03333）子公司恆大地產集團河源有限公司、碧桂園（02007）子公司清遠連州市碧桂園房地產開發有限公司、雅居樂（03383）子公司廣州花都雅居樂房地產開發有限公司，以及萬科與富力（02777）合資的廣州天禧房地產開發有限公司。

有關違法廣告涉及對推銷的房地產項目作虛假宣傳，使用「最高級」、「最佳」等絕對化用語，作出升值或者投資回報承諾，以及含有風水占卜等封建迷信內容，誤導消費者，破壞廣告市場的公平競爭。

一項針對大陸經濟專家就大陸房地產後市表現的調查顯示，有多達52％的受訪專家認為，大陸一線城市（如北京、上海、廣州、深圳等）房價不會跌。

經濟觀察報近期發起每季1次的「經濟學人」訪問調查，受訪者包括證券投顧、研究單位、政府部門的知名經濟學專家，有效問卷76份。

就大陸房地產市場後市表現問卷上，歸納專家意見認為，最近兩周，大陸各地陸續收緊房地產調控政策。不過，對於已經迅速上漲的一線城市房價來說，政策收緊，可能對房價的影響並不會馬上顯現。

調查顯示，只有24％的經濟學家認為一線城市房價會下跌，有52％的受訪者認為不會。

有專家認為，大陸房價飆漲、債務違約頻現，這意味著風險正在聚集。

野村中國首席經濟學家趙揚發現，中國債務問題存在1個典型現象，就是債務率高，但是槓桿率並不高。

瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤認為，飆漲的房價，還沒有將整體居民負債推至難以持續的高位、或帶動新一波房地產建設熱潮，現在談泡沫破裂，並帶來重大衝擊，還為時尚早。

本次調查也顯示，有68％的經濟學家認為，目前大陸房地產泡沫已經積累相當風險，需要密切關注；有16％認為，現在還只是局部泡沫；另有16％認為，泡沫還會繼續聚集。

民生證券研究院院長管清友表示，大陸房地產調控收緊，市場開始降溫，房價回跌已成大勢。

據經濟觀察報報導，10月以來，深圳市規土委每日更新的房地產成交資料顯示，10月1日至11日，深圳新建住宅共成交1,466戶，均價為每平方公尺46,968元人民幣（下同），與9月份的每平方公尺61,600元的均價相比，跌幅23.75％。

中國大陸北京房市在新一波調控政策影響下開始降溫。偉業我愛我家集團市場研究院統計顯示，北京10月上半月新建商品住宅網簽（簽約後登記備案）1579戶，月減45%，年減42%。

中新社報導，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，10月以來，網簽量受房市新政影響小幅下滑，部分資金吃緊的客戶延緩或取消購屋計畫，出現部分客戶違約的現象。

數據顯示，十一假期後的8天中，北京日均網簽量為170戶，較9月日均248戶下滑31.4%；較9月上半月日均191戶減少11%。即使剔除十一假期影響，北京新屋市場降溫趨勢仍明顯。

為抑制房價過快上漲，北京9月30日公布「京八條」房市調控政策，其中一條是將購買首套房和二套普通住宅的頭期款比例調高至35%和50%。

有意購屋的王先生說，他相中北京二環以內50平方公尺（約15坪）左右的學區房，總價約人民幣490萬元（新台幣約2335萬元）左右。新政出爐後頭期款需增加50萬元，只好忍痛放棄換屋。

中原地產首席分析師張大偉認為，這次新政出爐讓部分消費者購屋心態由恐慌轉為觀望，房市將回歸久違的良性發展軌道。

亞豪機構市場總監郭毅指出，觀望情緒下購屋需求萎縮，將終結這波房價過快上漲的趨勢。她預估，北京純商住宅價格走勢將在第4季趨於穩定。

市場普遍預期美國12月加息，人民幣貶值壓力持續，加上內地樓價飆升，多個省市於9月底起相繼推出「辣招」調控。內地資金為規避貨幣貶值及樓市調整帶來的風險，近月加速南下追買本港股樓。股市方面，北水9月流入港股創新高；至於樓市，部分新盤內地買家比例升至20%至30%。券商指出，「深港通」即將於11月下旬啟動，加上險資獲准來港投資，內地熱錢勢將持續湧港。有地產代理也預期，未來幾個月內地買家數目將再多二至三成。

人民幣於10月1日納入國際貨幣基金組織（IMF）的特別提款權（SDR）貨幣籃子後，10月以來貶值趨勢加劇，同時，內地樓價急升，深圳等一線城市樓價已追貼本港。為求分散資產配置，多項數據皆顯示， 內地客已重投本港樓市。

代理專車接內地客睇樓

會德豐地產常務董事黃光耀說，香港依然是內地客投資境外物業的首選，且較鍾情中上價位及大面積的單位，以該公司旗下屯門掃管笏新盤NAPA為例，內地客準買家佔逾20%。售樓處現場有部分代理會由中國部安排專車接送內地客來港睇樓。他稱，有深圳買家指當地樓價一年已漲升約50%，呎價達1.5萬元人民幣，而香港樓市於今年初升勢稍放緩，吸引他們來港置業。黃光耀早前亦說，旗下何文田ONE HOMANTIN於3月推售初期，內地客比例不足10%，其後則升至接近20%。

長實地產（01113）投資董事黃思聰說，內地客來港置業增加，以旗下馬頭角豪宅項目君柏為例，約20%至30%買家為內地客，較以往不足10%為高。他相信，除了北水，外地買家及基金等也視本港物業為投資首選，資金流入將成為大趨勢。

BSD成交創15個月高

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑估計，10月內地買家比例大致較9月增加約20%至30%，預料至今年底，內地客比例每月仍會有20%至30%的增幅。他續稱，政府實施樓市辣招後，過去兩年內地客大減95%，儘管他們現時回流，也僅佔高峰期的30%；由於買家印花稅（BSD）連同釐印費等，內地客來港買樓所支付的稅率仍達23.5%，成本很重。

據稅務局數據，9月錄得250宗BSD成交個案，按月增34%，創15個月新高，反映主要是內地人的非本地買家急增。美銀美林的報告指出，第二季的一手住宅中，內地買家入票佔25%，為3年半以來新高，基於人民幣貶值趨勢仍未有扭轉跡象，相信內地中產及擁高資產人士將持續配置部分投資於海外資產。

深圳炒家南下吸股仔

股市方面，北水南下明顯增加。9月「港股通」淨買入總額589.8億元，按月大增1.6倍，創「滬港通」開通以來單月新高。南下資金由7月佔港股成交約2%至4%，升至9月的逾10%。

新鴻基金融財富管理策略師溫傑預期，未來北水仍會明顯增加。他表示，過去兩個月南下資金主要是內地機構投資者及富裕人士，為配置資產、抵禦人民幣貶值風險，以投資大藍籌及收息股為主。近日這批北水有所減少，難料何時回來，但相信中長期仍會繼續作海外投資。

至於另一批南下資金為久未入市的傳統深圳炒家，直至最近兩星期才開始來港投資，令細價股熱炒，因應「深港通」開通，相信這批資金將流入中小型及新經濟股份。

盡鎖購買力 一手交投9周最少

新盤混戰本周進入「戲肉」，四大焦點盤包括麗新（00488）牽頭發展的將軍澳藍塘傲、宏安地產（01243）的馬鞍山薈晴、恆地（00012）深水埗南昌一號及會德豐地產屯門NAPA，估計周內將發售共逾760伙。4大新盤截至昨天累收約6407票，凍結6.4億元資金。受多個新盤部署發售影響，一手市場過去兩天僅錄得約120宗成交，為近9周同期銷情新低。

NAPA萬人參觀 洋房周四招標

會德豐地產屯門NAPA上周開價後，首個周末收票及開放示範單位，參觀情況不俗。會德豐地產常務董事黃光耀表示，NAPA在剛過去周末有逾一萬人次參觀，入票人士以新界區為主，佔70%，超過5組客洽購獨立屋。他指出，項目首張價單以貼近成本價推出，加推售價料有5%或以上加幅。市場消息稱，項目過去兩天共收逾300票，以首張價單92伙計，超購2.3倍。會地昨天隨即上載銷售安排，首度推出NAPA洋房於本周四進行單日招標，為D18號屋，實用面積1763方呎，另有1029方呎花園。

麗新發展和帝國集團合作的藍塘傲，過去周末入票量亦爆升，昨午位於觀塘的示範單位持續出現大批參觀人龍，情況愈夜愈旺，地監局亦派員到場視察。市場消息指出，項目昨天新增1100票，單是過去兩天已收2100票，累積票數爆升至約4605票。發展商並於過去周六加推126伙，平均折實呎價約1.4萬元，較首張價單調高6%；首批131伙連同加推，累積公布257伙的價單，以截至昨晚的收票量計算，超購約16.9倍。項目今日公布銷售安排，最快周末發售。

薈晴繼上周五加推106伙後，餘下78個未公布售價的單位亦在過去周六全數推出，發展商昨天發出銷售安排，「晒冷」盡推364伙於本周四發售，指定130伙供大手買家優先揀樓，最少購買兩伙，最多限購3伙，明日截票。市場消息稱，薈晴截至昨日累收約1104票，超購約2倍。

至於明天首度發售50伙的深水埗南昌一號，市場至昨日累收約398票。以此計算，前述4個焦點新盤累積共收逾6407票，凍資約6.4億元。

新盤兩天賣120戶減三成

受到焦點盤推售影響，過去兩天一手銷情顯著降溫，兩天共錄得約120宗成交，較對上一個周末減少約30%。其中新地（00016）筲箕灣形薈銷情較佳，過去周六推售新一批54伙，兩天累售約48伙，項目至今累售逾365伙，佔項目逾半數，套現逾29億元。同日恆地亦發售何文田勝利道加多利軒12伙，即日沽83%，累售58伙。

嘉里（00683）位於何文田的皓畋，兩天則共售出11伙，套現1.56億元。其餘成交來自土瓜灣喜築和元朗朗屏8號等。

政府積極覓地增加土地供應，惟不時受地區人士反對。發展局局長陳茂波在網誌發表題為《關於土地問題的迷思》，反駁坊間對增加土地供應的質疑。陳茂波指出，香港房屋和商業等土地嚴重不足的問題眾所周知，過去十多年土地開發工作進度緩慢亦路人皆見，不時有評論認為，香港未來人口增長將放緩，而現時市區有不少空地、新界有大量棕地和丁地等，故毋須開發新土地。陳茂波認為，這類論點很多時都是出於誤解，亦容易出現以偏概全或過分簡化的謬誤。若要不增加土地供應而能保持或改善生活質素，是「不可能的任務」。

未來市區重建 須增地緩衝

他舉例說，2000年至2015年本港人口增加9.1%（約61萬人），家庭住戶數目增加21.2%（約43萬戶），但已建設的土地面積僅增加3800公頃（約17%），較1985年至2000年共約8000公頃大減，現時土地供應工作很大程度在追落後。此外，至2046年，樓齡70年或以上的住宅將有33萬戶，政府也需要更多的土地和房屋，作為市區重建的緩衝。

對於有指香港未來人口增長放緩， 只要停止所有外來人口，善用現有已發展土地，便可容納內部新增人口。陳茂波提出數據表示，公屋每戶平均人口在2000年至2015年之間由3.5人降至2.7人，又引述政府統計處的估算，由2014年至2044年，本港人口將增加13.5%（約98萬人），而每戶人數未來仍會持續下降，家庭住戶數目則將增加約50萬戶（約20.4%），意味單是容納新增住戶，本港的房屋容量已須增加兩成。

沒外來人口 房屋需求仍殷

陳茂波又引述外國顧問公司的統計，本港平均每平方公里已發展土地容納約2.56萬人，拋離第二位的新加坡（約1.11萬人），如在已發展土地容納所有新增人口，將推高本港人口密度。陳茂波表示，希望公眾明白開發土地的迫切性，及政府在土地供應上的優次考慮。現屆政府對於改變土地長期不足的情況，即使遇到不少挑戰，決心是絕對不會動搖。

逾3千萬豪宅半月130成交 3成內地客

內地客近日活躍港豪宅，本月首半月逾3千萬豪宅新盤成交中，近3成為內地客；最新為市傳上海發展商斥約18億元，向信德（00242）掃入赤柱舂磡角道項目全數5幢洋房。

據統計，10月首半個月的3,000萬元以上豪宅成交已逾130宗，當中主要來自鴨脷洲南區左岸及馬頭角君柏，分別佔55伙及49伙。據兩個項目的發展商公布，售出單位中分別有3成及2成由內地客人購入，涉及約27伙。計及其他已知個案，料最少3成同類豪宅成交，買家為內地客人。

學者：港樓市穩 吸引投資

而早前傳出獲18億元洽購的舂磡角道44至50號（雙號）項目，市場消息指，項目獲一家上海發展商出價，雙方已達成初步協議，料短期內連地段以公司轉讓形式正式易手，並打算購入後先行放租。項目提供5幢洋房，已屆現樓，實用面積介乎4,374至6,615平方呎，每幢洋房另有約3,100至4,900平方呎的花園及獨立泳池，總樓面面積合共26,369平方呎，按18億元計，呎價約6.8萬元。若落實易手，料將成今年內地客最大額購入新盤個案。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，內地客入市本港豪宅的原因，主要為資金尋找出路，因內地對樓市加強調控，加上正值世界各地的投資環境不穩定的時間，香港樓市現時回穩，吸引資金投資。

他預料，內地人入市助長豪宅熾熱風氣，短期未必對中小型「民生樓」的樓價造成影響，但若氣氛持續，或會對改變整個市場心態，以為樓價只升不跌。

而多個豪宅新盤亦錄得內地客大手購入個案，帶動發展商積極加推。長實地產（01113）馬頭角君柏加推25伙，再提價3%，累計較剛重推時已加價8%。新一批面積1,603至1,654平方呎，價單定價4,348.1萬至5,232.2萬元，價單呎價26,774至31,871元。發展商表示，項目累售49伙，套現17.5億元，昨起收回推出了兩周的12年成交期的「Z138」付款計劃。

一手兩天沽124伙 9周新低

另中國海外（00688）鴨脷洲南區左岸亦公布銷售安排，本周三推售第3輪20伙。其他新盤方面，過去兩天因缺乏焦點項目開售，一手成交約124伙，為9個星期新低。其中筲箕灣形薈上周六開售56伙，即日售出45伙。發展商隨即將39伙餘貨，較一周前加價1%。何文田加多利軒周末亦售出13伙。

市況轉旺，不少資深投資者欲換貨，港島區有巨舖放盤。美聯旺舖高級區域營業董事梁國文昨表示，剛獲業主委託出售灣仔軒尼詩道298號廣生行大廈A座298電腦特區地庫A1號舖位，目前叫價1億元放售。上址舖位面積約5,000方呎，入口面積約50方呎，總面積約5,050方呎，折合每平方呎約19,802元。

梁氏指，上址舖位目前獲大型連鎖快餐店肯德基租用，每月租金約25萬元，租約期至2019年2月。若按業主目前叫價，收租回報率約3厘。

而業主今年中仍叫價1.25億元，大減約2,500萬元，減幅約兩成。舖位位處於電腦特區，人流密集，附近有集成中心、東方188等商廈及商場。目前店舖租客十分穩健，相信極具升值潛力。

電氣道鐵約地舖叫5800萬

另外，美聯旺舖營業董事倫銘智昨表示，天后電氣道65至81號發昌樓地下H號舖現正以5,800萬元連租約放售，物業建築面積約1,000方呎，即意向呎價約58,000元。該舖位現時由著名魚蛋粉食肆租用，遠近馳名。租客租用該舖位多年，現租約將於明年3月到期，租客近日已急不及待以每月新租金12萬元續約3年，較舊租金增幅多達兩成，若計及新租約，該商戶已持續租用舖位20年。以意向價推算，租金回報率接近2.5厘。

倫氏指出，放售舖位坐落路段，聚集各式著名食肆，與清風街、琉璃街等街道並列「天后食街」，高質素餐飲集中該地段聚集本港食客以及世界各地「搵食」遊客，人流不俗。