首創海外開盤價 平均每坪78萬

正式公開
史上第一遭，台灣豪宅選在外地公開開盤價，高雄市豪宅案「京城」昨與海外代銷團隊安信國際，於香港舉辦聯售記者會，同時揭露該案開價，平均每坪78萬元，高樓層喊出挑戰百萬大關。據傳，首戶買家即具港人背景，而近期陸續有售出戶將登錄實價行情，與高市目前第一豪宅「國硯」，互別苗頭。

有南霸天之稱的上市建商京城建設（2524），旗下最新豪宅案「京城」，昨在香港銅鑼灣富豪酒店正式公開，並與安信國際簽訂合作契約，確定未來此案將在中國、港澳、北美等地，展開銷售。昨受邀參與記者會的對象，包括霍英東集團副總裁霍啟山，及香港前5大地產商新世界集團、北京同仁堂代理商泉昌有限公司等集團，皆派員參加。

瞄準港人度假投資
「京城」保密已久的房價也在會中公開。京城建設總經理陳添進表示：「此案單位權狀（含公設）面積，在98~280坪間，總價約7750萬元起，換算單價78萬元。」目標族群瞄準具投資度假宅需求的香港居民、及具地緣性的海外台胞。
京城建設發言人周敬恆指出，銷售首戶33樓物件，換算成交單價60萬元，算是「早鳥價」，該區域周圍如「皇苑世紀館」等豪宅案，具景觀的房價均在每坪60~70萬元以上，「開價78萬元，應屬符合市場行情價。」下月11日在高雄舉行公開儀式。

安信國際總經理李啟傑認為，若以香港九龍站旁豪宅房價對比「京城」，「買京城約110坪物件，在九龍站旁僅能購入約22坪不到。除價格優勢，香港、高雄航程不過1.5小時，在交通便捷性來說，也具相當吸引力。」預計首場展銷會將選在北美地區，最快在今年舉辦。

港人多偏好3~4房
周敬恆透露，過去公司旗下包括首購案「樂活」、「水森林」，及換屋案「鉅誕」都曾有香港買方出現：「這些港人多是『自來客』，以首購產品為例，他們多偏好3~4房、總價1千萬元以下物件，換屋產品則青睞總價2千萬元以上、4房物件。」
京城目前手中、可供推出豪宅產品土地庫存，集中在高雄市立美術館周圍，2案分別由國際級建築大師安藤忠雄、Norman Foster設計規劃，周敬恆說：「推案時程未定，至少需待『京城凱悅』、『京城』去化到一定程度，才會推出。」

「京城」小檔案
基地位置：高雄市鼓山區南屏路、神農路口
基地坪數：1300餘坪
樓高：地上36樓、地下5樓
坪數規劃：98~280坪
總戶數：126戶(含8戶店面)
單價：均價每坪78萬元
企劃銷售：京城建設
海外代銷：安信國際
銷售概況：已售1戶33樓，成交單價60.3萬元
資料來源：京城建設


工商時報
安信：京城代銷 1年拚1億港幣

安信國際集團（Great Union）並非香港排行前幾名的代銷或仲介公司，此次擊退香港中原地產等知名業者獲得京城建設青睞，總代理「京城」豪宅案的海外銷售，靠的是董事總經理李啟傑的人脈，以及經商24年來累積的商業網路，李啟傑說，希望3年合約期，保守估計第一年至少賣出4戶、約1億港幣的「京城」豪宅，且未來愈賣愈多。

李啟傑出身金融世家，爺爺在香港創辦銀行，父親及家族成員也都曾在家族金融機構服務，他則是大學赴加拿大攻讀酒店餐飲管理；1991年回香港工作、創業，觸角遍及兩岸三地及北美地區，李啟傑說，安信國際集團營收大約一半來自地產，其他則是石油買賣、電動巴士代理，而電動巴士生產廠商在台灣，他也有投資。

正因為這些商界的人脈，讓他能夠打敗中原地產等機構，取得「京城」在海外的總代理銷售權利，霍東英集團少東、副總裁霍啟山，國際資本集團主席李旭鵬等昨現身會場，可以看出其廣泛人脈。

李啟傑表示，對於「京城」豪宅的海外銷售相當具有信心，因為該案屬於特定族群投資、置產的項目，他也擁有這樣的管道可以進行目標訴求。

2011年，安信國際接大陸重慶「悅榕莊」的海外市場銷售時，每套新台幣8,000萬元的別墅，安信國際一年就賣出將近20套，李啟傑說，這個模式也將適用在「京城」豪宅，每年最低目標是銷售4戶，並且將會漸入佳境。

皇翔建設（2545）上半年EPS繳出6.56元的好成績，高居上市建商每股獲利王座，接下來還有重頭戲要上演，除第4季有「皇翔紫鼎」建案陸續貢獻業績外，就屬首度跨足觀光飯店業的處女作，預計明年在台北市士林官邸重劃區，開出台北萬豪酒店。

皇翔今年可謂大豐收，年度指標大案、總銷120億元的林口合宜宅「皇翔歡喜城」上半年完工交屋，總銷26億元的「百老匯二期」第2季交屋入帳等貢獻下，前3季營收大躍進，達130.09億元，年增13.45倍；至於獲利，光是上半年就大賺24億元，EPS達到6.56元，躍居上市營建類股的「EPS王」。

最近總銷近70億元的「皇翔紫鼎」正在交屋，皇翔全年營收和獲利可望再上層樓。

另外還有捷運中山線聯開辦公大樓、總銷90億元的「捷二」，正與北市等待權利分配中，該案計畫可分單位對外銷售，或是整棟招商，以收取穩定收益。此外，接下來重頭戲就是明年要開出第一座飯店了。

皇翔表示，目前在台北市擁有3筆飯店開發案，其中第一座位於士林官邸、中山北路五段的地上權土地，面積約1,261坪，皇翔已簽訂國際連鎖飯店品牌萬豪酒店（Marriott Hotel）的合作契約，約有150房，預計明年完工開幕。

第二座為承德路台汽北站土地，皇翔也是招手國際連鎖飯店品牌萬豪經營，預計2019年第3季開幕。第三座位於台北市忠孝東路、臨沂街口，華山藝文特區對面的400多坪土地，皇翔已簽下日本藤田觀光株式會社旗下的連鎖飯店品牌「Hotel Gracery「格拉斯麗」，正辦理變更設計為248間客房的飯店，授權飯店品牌時間為20年。

皇翔表示，預計未來3年內將開3座國際級星級飯店，以分散房地產本業的風險，並提供本業之外的長期穩定現金流。

房市走下坡，中資建商馮侖轉投資的建案卻創新高單價。根據內政部實價網最新揭露資訊，7月位於小坪頂的「萬通台北2011」成交一戶21樓住宅，每坪單價超過70萬元，相較同樓層價格高出15%，不單是該社區首戶單價破70萬元，更是該社區最高單價紀錄，緊追指標豪宅「天境ellipse360」之後。

對照地籍資料，該戶買家登記為奇威行有限公司，代表人為何博文，旗下有號稱台灣最大女裝連鎖店，7月時，砸下3779.97萬元，坪數64.98坪（包括1車位、坪數約14.01坪），扣除車位價格106.8萬元與坪數，拆算每坪單價約72.06萬元，相較去年12月，同樣是21樓，每坪拆算單價62.53萬元，每坪上漲10萬元，漲幅約15.24%，算是此波房市修正階段，極少數房價不跌反漲案例。

女裝服飾品牌砸錢買樓
東森房屋研究中心副理于靜芳指出，該案屬於特殊交易案例，超過1/3是具有中資背景的買家，加上建商更是中國知名的大型建商萬通集團董事長馮侖透過新加坡公司轉境台灣的建案，多數買家是置產兼投資，因此，價格不可與一般自用住宅相提並論。

至於，小坪頂另一個指標豪宅「天境ellipse360」，3年前交屋時，也曾出現8戶，每坪單價破70萬元的紀錄，甚至有4戶的每坪單價破80萬元，不過，同樣屬於特殊交易案例。

根據實價網揭露資訊，「萬通台北2011」自去年2月開始交屋至今，目前累積有139戶實價資訊，每坪實價35.4~72.06萬元。該案其實馮侖透過新加坡公司轉境投資的萬通國際開發與南國建設的景觀住宅合建案，基地面積約9000坪，規劃3棟建物，地上29層、地下5層，其中1棟規劃為酒店式公寓並保留，可售戶數為294戶，總銷約90億元，坪數規劃46、98坪。

中資背景 交屋曾不順
不過，本來前年就要交屋，因超過1/3的買家具有中資背景，正好碰上新政策，中資來台置產在單一建案與社區10%上限管制的新法衝擊，導致首件中資背景來台推案傳出中資交屋卡關，更讓審議進度拖了大半年，直至去年2月才陸續交屋。

桃園市長鄭文燦2016年10月25日出席市政總質詢備詢，就議員提出重大建設、捷運進度、交通改善、土地徵收條例修法、老屋健檢等質詢，提出詳細說明。鄭文燦表示，市府的資本門支出為六都最高，積極推動重大建設；活動預算則是六都較低，市府一直是審慎運用經費，將錢用在刀口上。

鄭文燦指出，市府在各區都有建設，龜山建設也很多，包括機場捷運即將通車；捷運棕線在新市府上任後獲交通部核定，目前正進行行政院複審；萬壽陸橋拆遷，解決長久以來交通及用地問題；執行山鶯路和桃林鐵路的下水道分流系統，解決龜山淹水問題；在壽山高中、文華國小、長庚國小、幸福國中等校進行活動中心興建或校地擴大；新設日照中心或親子館；設置長庚轉運站：龜山地政事務所月底即將揭牌，服務龜山鄉親；住宅發展處設於龜山等。

捷運棕線目前行政院正在審查捷運棕線可行性報告，希望半年內完成核定，預計2017年可行性報告定案，2019年完成綜合規劃和環評，2020年動工，動工後約需6至7年時間興建完工。林口交流道塞車是長久以來的問題，市府先前已經協同交通部、立法院交通委員會進行現場會勘，可在近日再安排第二次勘查，共同尋求解決方法。

有關林口A7合宜住宅空橋連結捷運站議題，鄭文燦說，當時由於內政部逾期交屋、住戶又急著遷入，因此採取先行取得使用執照並交屋，但市府也提出附帶條件，內政部營建署和建商必須完成連結A7站的空橋建置。目前A7合宜住宅公共設施，內政部尚未點交給桃園市政府，管理權仍屬於內政部營建署，市府將在各設施完善後，分階段點交。未來也會就A7新社區及臨近區域範圍新增一里，由區公所負責，並責成民政局協調，依相關時程辦理。

有關土地徵收條例修法，是否會影響機場捷運A10、A20站區段徵收開發，鄭文燦回應，區段徵收是中央政府與地方政府推動公共建設的方法之一，應以公平分配原則，保障地主權益。雖然目前有立委提出提高區段徵收門檻，但仍要視內政部最後版本為準。以機場捷運A10站為例，目前內政部已經初步審查通過，2016年11月即將公告徵收。

有關老屋健檢結議題，鄭文燦說，內政部營建署在台南大地震後，編列預算讓各縣市政府進行老屋健檢。健檢結果不公開的原因在於擔心過大渲染，影響房價與消費信心，因此只提供給住戶瞭解，進行後續修繕。根據檢查結果，桃園多數建築屬安全，對於海砂屋、有結構安全問題的建築，市府也會研議協助辦法。

社子島都市計畫在2016年9月29日經台北市都委會第697次委員會議審議通過後，市府已預定於10月底提送中央審查。副市長林欽榮表示社子島都市計畫經16場地區說明會，開發方向i-Voting，多次請益專家學者及邀請荷蘭專家辦理國際工作坊，並經3次市都市計畫委員座談會、2次研議及4次審議，終於踏出一大步。

經審議通過的生態社子島方案，市府表示係依循著空間規劃、環境優化、產業發展、綠能交通及低衝擊開發等5大推動策略，以實現現住民居住正義、韌性城市、物種DNA生態基地、新都市城市發展型態、土地儲備機制及生態智慧社區等6大發展定位，後續市府將於2017年啟動「生態社子島景觀總體規劃」及「社子島智慧建設總體規劃」，納入更明確景觀的設計準則及與國際接軌的智慧建設指標，開創共存共榮的智慧永續生態社子島。

社子島開發包括都市計畫、防洪計畫、環境影響評估及區段徵收4大行政程序，都市計畫已經市都委會第697次委員會議審議通過，後續將提送中央審查；防洪計畫也於2016年7月28日函送經濟部水利署，8月31日由經濟部函轉陳至行政院，刻正於行政院審查中；環境影響評估及區段徵收前置作業也正加緊腳步辦理中，市府表示將爭取儘速完成相關計畫審定，加速社子島開發。

市府表示除持續配合審議作業程序進行外，仍會持續傾聽民意並著手推動「歷史圖資判釋及地上物查估作業」、「生態社子島景觀總體規劃」及「社子島智慧建設總體規劃」3項作業。生態社子島總面積為294.13公頃，公園面積83.3公頃，約為總面積的3成，全島總體規劃智慧設施並納入公園景觀整體規劃設計，公園景觀部分規劃辦理國際競圖比賽及多場綠色論壇，針對生態社子島全島景觀綠地做特色性的總體規劃及設計準則，期以打造符合國際觀發展的生態遊憩兼顧未來科技智慧運用的智慧社子島。

家中的陽台該怎麼利用才不浪費空間，不少人會把陽台打造成專屬的小花園，或是當作置物空間，而這樣的小空間由於免計樓地面積和建蔽率，也成了建商的最愛，因此不少縣市的陽台都紛紛長大了，但有專家提醒，小心家中隱私被看光光。

現在新房公設比越來越高，陽台就成了能使用的隱藏空間，多了使用空間，身價也跟著攀升，高雄就突破了2公尺陽台限制，已經有80多棟大樓推出3公尺的景觀陽台，加上「高雄厝計畫」，以種樹代替計入樓板面積，吸引建商投入綠建築興建，目前已經有100棟大樓、300多棟透天厝獲得核發建照。

不過要買間有大陽台的房子，建設公司副總經理徐全興，在蘋果日報採訪時提醒了，陽台雖算在附屬建物裡，沒有使用上的疑慮，但大陽台可能會佔去室內使用空間，會列在權狀面積內，價格也與房價一致，希望室內空間較大的人要多留意。

另外，住家所在的樓層也會影響到隱私問題，房市名嘴Sway在臉書發文表示，陽台常是幫助小偷犯案的工具，樓層低、大樓間距小，站在陽台上就能看光光別人在做什麼，因此購買預售屋時，要多留意格局圖上的尺寸，才不會連在家說話，都被左鄰右舍聽得一清二楚，可以往高樓層開始挑，8樓以上的採光也相對較佳。

設計師接案裝潢，卻最不理解為何屋主總愛裝潢這2樣東西！設計師表示，許多屋主在設計時，總是喜歡在「小孩房」、「天花板設計」上砸大錢，卻忘記自己連小孩都還沒有生出來，「用不到的東西，就不用裝潢」。

裝潢新居是買房的樂趣之一，但是漂亮家居總編輯張麗寶在TVBS《地球黃金線》中表示，許多屋主在裝潢時，會在太多不必要的項目上花錢，「管線等基礎建設的汰舊換新，才是最重要的」。

張麗寶表示，最常看到新婚夫婦砸大錢裝潢「小孩房」，但是其實距離小孩出生還有一段時日，且依照台灣家長的習性，多半要等到小孩5~6歲時，才會真正的分房睡，換言之，這間漂亮的小孩房形同空置。

此外，張麗寶也建議屋主，不需要花費太多的金錢在「天花板設計」上面，雖然層層的線板很美麗，但是絕對屬於非必要的裝飾性項目，再加上清潔上的考量，通常會建議屋主可以將預算挪為他用，不要在天花板上花太多預算。

至於該如何避免碰到裝潢老鼠、擺爛的事情？律師吳俊達接受蘋果日報採訪時建議，屋主最好在合約中列出各個階段應完成的項目及收款比，並要求在請款之前，就要把前期應完成的項目進初驗，90％的項目合格才付款，「驗到哪，付款到哪」，降低碰到爛尾裝潢的風險。

萬般皆漲唯有薪水不漲，年輕人要憑自己的力量買房難上加難，許多父母都想幫子女「成家」，但明年遺贈稅恐調增，為了要怎麼送才省稅傷透腦筋。會計師表示，只要傳承策略安排得宜，稅率調增不必然稅負就會加重。

安侯建業稅務投資部經理陳信賢分析，父母協助子女「成家」，通常有五種方式：包括一、直接送錢，讓子女去買房；二是送房；三是小孩買房幫忙出錢；四是父母幫忙出頭期款，小孩自己付貸款；第五則是父母把房子賣給子女。

陳信賢指出，贈與價值原則上是按贈與的「時價」做為計算基礎，不動產的時價為土地公告的土地現值，房屋則是按評定價格標準為準，不是「市價」。利用贈與稅法時價與市價認定的差異，就可達到贈與稅節稅的效果。但若子女拿到房子沒多久就要轉手賣，就另外要考慮房地合一稅的問題。

陳信賢表示，雖然贈與稅稅率明年起可能最高調高到百分之廿，但依據目前修法草案，贈與稅課稅門檻仍為二二○萬元，贈與金額超過二千五百萬元，稅率才會超過百分之十。

以目前台北市房市現況，多數不動產公告現值及房屋評定現值都不會超過二千五百萬元，所以只要謹慎安排相關金流及贈與的方式，就可以把稅負控制在最小的範圍內。

以一間市價五千萬元，公告現值一千五百萬元的房屋屋為例，在不計免稅額下，父母若直接送錢讓子女買房，贈與稅為五百萬元；但若父母把房子買下來，再送房給子女，或父母出資幫小孩買房，贈與稅都只要一五○萬元。

父母出資幫子女買房，若只出頭期款，貸款由子女負擔。因贈與價值是一千五百萬元，免稅額是二二○萬元，父母可各出資七三三萬元，讓尾款降到三五三四萬元，仍在免稅範圍內。

買房大力砍房價，不只能省下每月房貸費用，更能活用資金重新裝修房屋，不過專家提醒，民眾若想購買30年以上的老屋，必須把裝修費用抓得更為嚴苛，平均一坪至少要多花8萬~10萬的成本，購買時必須仔細評估財務能力，才能住得舒適又安心。

買下人生的第一間房，才知道裝修費用十分驚人！漂亮家居總編輯張麗寶在TVBS《地球黃金線》中表示，一般人購買15年以上的中古屋，第一個碰到的就是管線、門窗、衛浴、廚房更新的工程，這類工程每坪約需花費4萬~5萬元。

但若裝修的房屋為30年以上的老屋，因為多半還會有漏水、採光、格局較差的問題，所以行情預估為每坪8萬~10萬元左右，「而且這是不含裝飾工程、木作櫃等項目的費用」。

不過張麗寶提醒，其實這筆翻修費用是不該省的必備項目，尤其多數民眾經常詢問，「管線快15年了，到底要不要更換？」，但必須先自我評估「到底要住幾年」，如果還要住10年以上，最好下定決心重新翻修，否則若要在居住期間局部施工，將造成生活上很大的不便。

至於選定設計師、工班後，應該要如何付款才能保障自己的權益？律師吳俊達接受蘋果日報採訪時建議，屋主應在合約中列出各個階段應完成的項目及收款比，要求在請款之前，就要把前期應完成的項目進初驗，90％的項目合格才付款，「驗到哪，付款到哪」。

地籍圖重測係依據土地法第46條之1至之3及其執行要點暨地籍測量實施規則第184條等相關法令規定辦理。台灣光復後沿用日治時期的地籍圖，隨台灣經濟起飛，不動產價值水漲船高，這類地籍圖因年代久遠，不僅紙圖伸縮破損嚴重，而且當時的製圖精度已不符現代需求；又數十年來，土地因人為或天然地形變遷，界址與原地籍不符，容易發生界址爭議。隨科技設備進步及重測技術發展純熟，辦理地籍圖重測對地籍釐整，健全地籍管理、提升測量精度、減少土地界址紛爭、確保公私有產權、保障民眾、提升服務品質及政府公信力等均具顯著效益。

高雄市2016年度辦理地籍圖重測作業面積共計2,059公頃，筆數10,853筆，辦理地區分別為美濃區美濃段；梓官區大舍甲段；杉林區月眉段；旗山區旗山段及北勢段；大樹區姑婆寮段、大樹段及檨子腳段；阿蓮區中路段；大寮區翁公園段及磚子磘段等8區11段，相關地籍圖重測成果自2016年9月28日起至10月28日止公告30日，公告期間土地所有權人若有異議，得於公告期間內，向轄管地政事務所繳納複丈費申請異議複丈。公告期滿無異議者即屬確定，依法辦理土地標示變更登記，並以書面通知土地所有權人換領土地所有權狀。

另高雄市2017年度地籍圖重測預計辦理地區計有：六龜區土壠灣段；梓官區大舍甲段及茄苳坑段；杉林區月眉段；旗山區圓潭子段；內門區萊子坑段；阿蓮區崗山營段；大樹區姑婆寮段及溪埔段；林園區王公廟段等8區10段，並業已陸續辦理前期作業中。

土地所有權人對地籍圖重測公告事宜倘有不明瞭之處，歡迎與各轄管地政事務所聯絡，高雄市府地政局各地政事務所將竭誠為您服務。另為便利服務民眾，土地所有權人亦可至高雄市府地政局土地開發處及各地政事務所網站或內政部國土測繪中心網站閱覽地籍圖重測成果，以免舟車勞頓。

中國房市泡沫化加劇 20城市限購

「日經新聞」報導，廈門、上海、深圳、北京等中國大城市的房市泡沫風險正在上升，儘管有20幾個城市自9月底開始陸續推出限購措施，能否取得成效還是未知數。

根據中國國家統計局日前公布的9月中國70大城市新建住宅價格數據，廈門和合肥房價較去年同期大漲47%，上海上漲39%，深圳上漲34%，北京上漲30%；若與8月相比，無錫房價上漲8.2%，鄭州上漲7.3%，北京上漲4.9%，上海上漲3.2%。

美國經濟諮詢公司Longview Economics九月公布的最新研究顯示，深圳已成為全球房價第2高的城市，僅次於美國加州聖荷西。研究指出，深圳典型住宅的價格每戶已達到80萬美元左右，房價收入比達70倍，一般認為3至6倍為民眾可負擔的水準，這顯示中國民眾已無力買房。中國首富、大連萬達集團董事長王健林九月接受美國CNN訪問時警告，中國房市泡沫為人類史上最大的泡沫。

報導說，中國各地政府對房價暴漲日益充滿危機感，從9月底至10月初中國國慶長假期間陸續推出限購措施，包括提高頭期款比重，其中購買第2戶房屋以上者，頭期款比重更調高至40%甚至50%以上。

中國國家統計局這次還刻意透露70大城市10月中旬的房價，顯示北京、上海、無錫的漲幅都較九月縮小，深圳和成都則略微下降。中原地產首席分析師張大偉表示，各大城市祭調控措施，房地產交易減少，今後在政府調控下，漲幅將不斷縮小。

不過，上海、深圳和南京等城市今年春季曾推出限購措施，使得房價上漲速度一度放緩，但8月以後漲幅再度擴大，九月房市出現過熱跡象。因此，這次的調控措施能否奏效，還是未知數。

　近年來，伴隨著人口比例的不斷變化，人口結構呈現老年狀態，我國已進入老齡化社會。社會經濟快速發展，人們對生活環境、生活方式以及生活品質等方面有了更高的要求，特別是對養老、養生、醫療健康等與自身息息相關問題的重視更加日益凸顯。

　　據前瞻産業研究院提供的《2015-2020年中國養老産業(8379.97,7.800,0.09%)發展前景與投資戰略規劃分析報告》顯示，我國老齡化趨勢正日益嚴峻，我國老齡人口已突破2億人，2014年市場總額已達4萬億元，約佔國內生産總值的8%。專家預測，2050年市場規模將增至106萬億元。

　　隨著人口老齡化，給市場帶來了新的機遇，特別是房地産行業，由于近幾年房地産市場低迷，養老地産成為房地産商的“新寵”，掀起了一輪圈地運動。

　　以商業地産起步的仁遠集團就是一家瞄準養老産業的房地産公司。據了解，仁遠集團與吉林省琿春市政府近日共同發起設立一支養老養生産業股權投資基金，該基金規模10億元人民幣，首期規模2億元，用于投資琿春市養老養生項目，琿春市政府劃撥50畝土地，用于建設養老養生綜合服務中心、老年醫院或養老養生休閒基地，以及養老産業相關的其他具有一定成長性的項目，打造醫養綜合體。

　　仁遠集團董事長王仁表示，仁遠集團與吉林省琿春市政府攜手發起設立養老養生産業股權投資基金是為了促進養老項目轉型升級，向大健康養生養老事業發展，適應養生養老事業的需要。

　　另有消息顯示，萬科集團和遠洋集團等房地産老大也早已投入養老地産。如萬科集團成立萬怡醫養企業管理有限公司，負責老年公寓的管理和運營。再如遠洋集團成立了遠洋養老運營管理有限公司，專門負責其旗下品牌椿萱茂老年公寓的運營管理等。

　　有業內人士評價，房産商此時投資養老産業也是因為有政策的支持。

　　據了解，在今年8月份召開的全國衛生與健康大會上，全民健康被提升至國家戰略高度。習近平總書記發表重要講話時強調，沒有全民健康，就沒有全面小康。要把人民健康放在優先發展的戰略地位，以普及健康生活、優化健康服務、完善健康保障、建設健康環境、發展健康産業為重點，加快推進健康中國建設，努力全方位、全周期保障人民健康，為實現“兩個一百年”奮鬥目標、實現中華民族偉大復興的中國夢打下堅實健康基礎。此外，在夏季達沃斯論壇上李克強總理也提出了五大幸福産業的概念。此次，仁遠集團與暉春市政府借國家“東風”在養老養生産業上開展合作恰逢其時。

　　有業內人士分析，在老齡化的社會環境下，健康養老的朝陽産業已經被開發商提上日程，巨大的市場潛力，使養老地産儼然成為未來的發展趨勢，更被大多數房企選作突圍轉型的主要方向。隨著房企的陸續進入以及轉型的逐步深入，未來養老地産的熱度或將不斷提升。

　　國家統計局日前發布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，9月份，蘭州市新建商品房價格環比上漲0．5％，這已經是蘭州新建商品房價格連續第14個月保持環比持平或上漲態勢。

　　數據顯示，9月份，在房價環比連續上漲的影響下，蘭州市新建商品房價格同比呈現明顯擴大態勢，同比漲幅為3．9％，這一漲幅與8月份相當，也是今年3月份以來，連續第7個月同比漲幅為正，且呈現逐月擴大態勢。

　　數據顯示，在西北5省區其他省會城市中，9月份，西安新建商品房價格同比上漲3．6％，西寧新建商品房價格同比上漲1．3％，銀川新建商品房價格同比上漲1．1％，烏魯木齊新建商品房價格同比下降1．5％。相比之下，蘭州市新建商品房價格漲幅居西北5省區省會城市之首。

　　近日起，在山東，未取得預售、銷售許可證的廣告，未清楚表示房地産實際銷售價格，含有升值或投資回報承諾的廣　告，含有承諾辦理戶口、就業、升學的廣告……這些都被山東省工商局列入此次重點整治的違法廣告之列。近日記　者在探訪濟南樓盤廣告時發現，本地不少樓盤也在忙著換廣告。但是，仍有很多樓盤違規廣告用語頻頻出現。文/圖記者鄭心茹見習記者趙禎

　　重點整治9類房地産違法廣告

　　近日，山東省工商局出臺了《關于進一步加強房地産廣告管理的通知》。《通知》指出，山東個別房地産開發企業和中介機構趁機散布不實信息、發布虛假廣告，侵犯消費者合法權益、擾亂房地産市場秩序等問題，制造市場緊張氣氛，在社會上造成惡劣影響。

　　各級工商、市場監管部門要依法查處虛假違法房地産廣告，維護良好的房地産廣告秩序。重點整治9類房地産違法廣告：預售、出售房地産，但未取得預售、銷售許可證的廣告。對價格有誤導表示的廣告。房地産廣告應當清楚表示房地産實際銷售價格，明示價格有效期。項目位置示意圖不清楚、不準確、比例不恰當的廣告。含有升值或投資回報承諾的廣告。對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳的廣告。含有風水、佔卜等封建迷信內容，對項目情況進行的説明、渲染，有悖社會良好風尚的廣告。含有融資或者變相融資內容的廣告。含有能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項承諾的廣告。其他違反《中華人民共和國廣告法》《中華人民共和國土地管理法》《房地産廣告發布規定》欺騙誤導消費者的房地産廣告。

　　經十路廣告牌位出現空缺

　　近幾日，記者實地探訪了西客站、高新區、旅遊路、經十路、文化路等地，觀察了沿線的地産廣告。經對比發現，開發商做廣告慣用的必殺技“學區房”、“抄底最後一套”大幅減少。有些國慶期間還打著“最後一套”噱頭的樓盤廣告，日前已經被撤了下來。

　　探訪中記者還發現在省城街頭，不少戶外廣告處在“空窗期”，新更換的地産廣告只有電話、樓盤名稱。

　　在中心醫院附近，記者看到有工作人員撤下原有的地産廣告，附近連著的幾面廣告都處于待貼的狀態。

　　在經十路路北一側，有不少戶外廣告位出現了空缺，在山大路附近一棟樓面上的廣告布被撕掉一半，依稀能看出是某樓盤的廣告。而在洪山路幾家樓盤售樓處旁，記者看到有的戶外廣告被撕去一半。在一家售樓處外的角落，還堆放著剛撕下的廣告，上面寫著“就讀輔仁學區”，就在今年黃金周期間，記者探訪此處時，還看到在樓面上張貼著“最後一套”的字樣。

　　新廣告打創意牌只留名字電話

　　在經十路沿線的一些地産戶外廣告牌，一看就是粘貼不久，這些地産廣告僅有樓盤名稱和電話，沒有任何宣傳標語。在文化東路一家樓盤圍擋上粘貼的廣告也只有名字和電話。據觀察，無論是東城還是西城，新更換的廣告劇本都是以電話和樓盤名稱為主，附上售樓地址，十分簡潔明了。

　　除了廣告變得簡約，有些樓盤還拿最嚴廣告法做文章，近日西客站附近一家樓盤廣告在朋友圈流傳較多，該廣告上寫著“我們的商鋪，好到説出來就要被罰款。”

　　最嚴廣告法，不僅讓開發商做廣告不敢任性，廣告策劃人員也開始絞盡腦汁應對。省城某樓盤廣告策劃中心的工作人員王先生告訴記者，他們公司與一央企有合作關係，現在學區房、交通都不會觸及，更多的是從文化入手，多宣傳品牌形象。他也坦言，今後的房地産廣告，更要拼創意了。

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　　樓盤廣告違規用語仍常見

　　臻藏、巔峰、傳奇　仍是高頻詞匯

　　雖然有的樓盤廣告在變臉，但違規廣告仍屢見不鮮。在八一立交橋附近，記者看到某樓盤打出的廣告“抄底濟南最後機會”，一轉身，又看到不遠處“實景現房，僅候39席”，在車流不息的街頭顯得十分醒目。“奧體小洋樓，就剩這一棟”立在高新區核心區，來往的行人隨時都能看到。

　　一些極限詞匯如稀缺、臻藏、巔峰、傳奇雖然也在禁止的行列，但它們的身影仍隨處可見，甚至成為高頻詞。在濼源大街，“封藏齊魯之巔”的廣告出現數次，該廣告號稱“平層墅王”。在歷山路，“臻藏現房”、“巔峰圈層”霸佔了過街天橋。在旅遊路上也能看到不少“一棟鑄傳奇”這樣的房産廣告。

　　許多無法證明具體地理位置的廣告也是違法的“重災區”。記者走訪高新、歷下發現，這個區域內的新樓盤主打“CBD”，廣告宣傳萬變不離“CBD”。“掌控高新CBD雙核心生活”、“奧體之後，東城又一心”、“悅盡CBD”，盡管表述不一，目的卻都是在宣傳自己在核心區，但仔細想來，還是不知道具體位置。

　　記者注意到，不少戶外廣告下面都會附上一行小到讓人完全注意不到的字：“本資料相關內容、圖片是對項目所作的示意表現，僅供參考。最終以政府有關部門批準的文件、圖則為準。經政府批準的詳細規劃已在銷售現場公示”。

自“十一”前後多地連發樓市調控政策以來，有關住房商貸政策也將收緊的傳聞便甚囂塵上，甚至有媒體報導稱，“已有部分銀行開始暫停新增住房貸款”。

為此，中新網記者諮詢北京多家銀行個人貸款部門得知，銀行確已嚴格執行“9•30新政”，調整二套房的認定標準，個人住房貸款業務正常開展，借款人購買首套房仍可享受八五折的利率優惠。

首套房商貸利率仍可享八五折優惠

9月30日晚間，北京發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，正式吹響本輪樓市調控號角。新政中，有關住房信貸政策收緊的內容備受關注。

根據北京“9•30新政”，首套普通住宅最低首付款比例為35%，首套非普通住宅最低首付款比例為40%；對擁有1套住房的居民家庭，無論有無貸款記錄，購買二套普通住宅的首付款比例不低於50%，購買非普通住房首付款比例不低於70%。

政策落地半月有餘，記者諮詢工商銀行、建設銀行、北京銀行等多家銀行的個人貸款部門得知，目前銀行已嚴格執行“9•30新政”，二套房認定標準由“認貸不認房”調整為“認房不認貸”。

“之前執行‘認貸不認房’，就是在已有住房貸款還清的情況下，居民家庭再申請商業貸款購房仍可享八五折利率優惠。”一位國有銀行北京個貸部門人士告訴記者，而新政落地後，如果該家庭在北京已有一套住房、無論貸款是否還清，再次申請商貸購房就只能算二套，不僅沒有優惠，貸款利率還將上浮10%。

按照現行基準利率4.9%計算，北京首套房商貸利率最低為基準利率的0.85倍，即4.165%。

據瞭解，上述銀行個人住房貸款業務並未暫停，審批、放款流程正常開展。“至於商貸的審批週期，北京各區之間有所不同，從申請成功到貸款發放，有的需要三、四個月，有的只要一、兩個月。”上述業內人士透露。

剛需房信貸政策料不會變動

近日來，央行等金融管理部門的動作頻頻。10月12日，央行召集5家國有大行和12家股份制商業銀行相關負責人開會，討論當前房地產信貸形勢；10月19日，央行上海總部約談25家中資商業銀行，要求繼續嚴格執行限貸政策，防止變相放鬆要求、打政策擦邊球的情況，切實防範各類資金違規流入土地市場。

有業內人士向記者表示，回顧過去十幾年的房地產市場波動歷史，與貨幣政策變動基本吻合，一旦信貸政策收緊，房地產市場就將快速降溫。不過，該業內人士提醒，預計針對剛需購房者的信貸政策不會出現太大變動，市場不必為此擔憂，而對於房地產市場的投機炒作行為，必將被遏制。

觀塘延線利銷情 一二按最高八成

港鐵觀塘延線過去周日正式通車，沿線新盤近期銷情明顯加快。嘉里（00683）旗下何文田皓畋昨天搶先加推143伙，成為觀塘延線通車後該區首個加推單位的新盤。皓畋是次主力推出兩房戶，價單平均呎價2.34萬元，折實1.97萬元，發展商表示屬原價加推，並加碼推出按揭優惠，首次把一按及二按調升至最高樓價80%，加強去貨力度，本周六以先到先得形式發售38伙。

兩房戶最好賣 第8座應市

皓畋加推的143伙，實用面積505至681方呎， 定價介乎1131.8萬至1979.6萬元，即供折實平均呎價1.97萬元，折實入場費952.69萬元。發展商並推出「1+2財務計劃」，指定財務公司為買家承造70%一按，首3年息率為最優惠利率（P為5.25%）減2.75厘，但只限首50個名額，其餘買家首3年息率以P減2.5厘計算；另推出附加第二按揭，最高為樓價20%，首3年息率為最優惠利率（P為5厘），一及二按首3年只須供息，不須供本。買家可同時申請一按及二按，最高不超過樓價80%，為項目自今年3月推售以來提供最高成數的按揭計劃。

嘉里代理市場策劃總監吳美珊表示，觀塘延線周日通車後，睇樓量明顯增加，項目過去兩個月銷情暢旺，當中以兩房戶銷情最佳，故是次首度推出全幢為兩房間隔的第8座發售，除頂層一個特色戶外，第8座全部單位已發出價單，加推單位折實平均呎價1.97萬元，與整體成交呎價2萬元相若，屬原價加推。她指出，是次推出「1+2財務計劃」，並延伸至已發出的首兩張價單，買家毋須壓力測試，但須接受入息審查。項目至今累售370伙，套現逾45億元。

加多利軒新推25伙 呎貴10.6%

同區恆地（00012）加多利軒昨天發出新一張25伙價單，折實平均呎價2.25萬元，較上一張價單調高達10.6%，相當進取。價單包括全盤最細的3樓J室，實用面積161方呎，折實售價380.2萬元，呎價2.36萬元，單位將連同另外9伙於本周六發售共10伙；項目至今累售73伙，套現約3.4億元。新地（00016）筲箕灣形薈亦推出50伙於本周六發售。

新盤豪宅交投趨升，長實高級營業經理封海倫表示，元朗娉廷剛以1839.9萬元售出29號屋，為5天內第2宗成交；信置（00083）牽頭發展的灣仔囍滙二期，亦以1.2億元售出3座48樓A室頂層特色戶，呎價4.86萬元。九倉（00004）及南豐發展的山頂MOUNT NICHOLSON重新標售的6個分層戶昨天截標，發展商表示市場反應正面，正審核相關標書，結果容後公布。盈信控股（00015）位於薄扶林的Pokfulam Peak，銷售代理利嘉閣地產將推出薄扶林道92C號屋標售，招標日期為11月7至8日。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，本月首24天一手私人住宅（不包括一手公營房屋）註冊金額約200.2億元，連續兩個月超過200億元，為1996年近21年有紀錄以來首見，反映近期一手購買力相當強勁。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，自1996年以來，一手私人住宅註冊金額只錄得11次單月超過200億元，今年次數最多，共3次，而連續兩個月出現更屬歷來首見。宗數方面，本月首24天一手私人住宅共錄得1927宗登記，預期全月勢超2000宗，連續兩個月逾2000宗。

開售呎價料逾1.5萬 4個月連搶三地

信置（00083）近月吸地態度轉趨積極，最新力壓10家財團，投得市區重建局（市建局）深水埗九龍道/僑蔭街需求主導項目，成為近4個月內該集團投得的第三幅地皮。市場人士估計，該深水埗項目日後開售時，每方呎樓面實用呎價約1.5萬至1.6萬元。

佔地僅5845呎 可建80單位

九龍道項目毗鄰嘉頓公司總部，佔地僅5845方呎，可建樓面約5.26萬方呎，預計可興建約80個住宅單位，屬於區內較小型的重建項目。

不過，規模較小並不影響發展商的爭奪意向，8月已吸引32個財團提交意向書，其中11家本月初就項目入標，包括長實地產（01113）、遠東發展（00035）和富豪酒店（00078）等，結果市建局決定與信置全資附屬公司「億立發展有限公司」合作興建九龍道項目，認為該集團合乎項目的招標要求。

信置執行董事黃永光對投得地皮表示感到非常高興，認為項目的位置優越，社區發展成熟，配套完善，並且鄰近港鐵站，屬優質地皮。

市建局未有公布項目的批地價，市場人士估計，項目住宅部分日後開售時，實用面積計算的呎價約1.5萬至1.6萬元。理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，信置在該區有多個發展項目，掌握該區的銷售數據，與市建局也有合作經驗，享有優勢，估計日後開售項目的實用呎價約1.6萬元。

實際上，信置近月投地態度明顯變得進取，綜合地政總署和市建局資料顯示，信置近4個月已先後投得3幅地皮，涉及樓面約75萬方呎，除九龍道項目外，其餘兩幅均來自賣地表。今年7月，該集團率先以約16.22億元投得白石角科研路住宅地皮，可建樓面約41.25萬方呎。

信置本月中旬再與新地（00016）前主席郭炳湘旗下的帝國集團，以25.28億元擊敗23個財團，投得享港鐵南港島線優勢的黃竹坑業勤街商貿地，地皮可建樓面約28.49萬方呎，信置佔60%權益；雙方近日公布，預計項目的總投資額約33億元。

市區上車屋苑首穿高位 估值貴1成

細單位呎價再闖高峰，牛頭角得寶花園連天台細戶，呎價1.5萬元沽，屬首個呎價破去年高位的市區上車屋苑。據悉銀行估值比成交價高1成，反映估值進取，支持高價成交續現。

上述單位為得寶花園C座連天台戶，面積282平方呎，原則兩房間隔，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，單位以427萬元沽出，呎價15,142元，創出屋苑歷史新高，並首次衝破1.5萬元水平，較去年呎價高位14,941元，高出約1.3%。原業主2011年240萬元購入單位，持貨5年，轉手獲利187萬元，升值78%。

估值進取 支持高價續現

洛基地產經理馬慶豪指出，上述單位擁裝修，望開揚景觀，原業主開價430萬元，放盤一個月。他續指，買家鍾情連天台戶，當時只有一個同類放盤，故願意以高價承接。

事實上，本年6月份屋苑連天台戶，造價曾低見358萬元，最新造價低位反彈69萬元，幅度達19%。至於去年連天台戶最貴單位，造價亦只是417萬元。

另一方面，網上銀行估價系統顯示上述單位估值為468萬元，實用呎價達16,596元，比成交價再高出41萬元，幅度近1成。銀行估值進取，間接刺激屋苑造價，並支持高價成交續現。

市區公屋細戶有價有市，觀塘翠屏北邨一個開放式迷你戶，以呎價近9,000元沽出。單位為翠樟樓低層3室，擁獨立廚廁，日前連地價以130萬元沽出，新買家為區內地產代理。該代理指，單位只有145平方呎，呎價8,966元，但購入市區細戶收租「好過買車位」，並會承造6成按揭。

假設以還款期25年、利息2.15厘計，月供3,363元，以單位市值月租約6,000元計，每月「淨袋」2,600多元。不過單位內籠殘舊，需斥資裝修，加上房委會仍未批出補地價金額，如超出業主預算，新買家除了樓價外，料額外成本要約30萬元。

海濱南岸 2房770萬破頂

另一方面，受觀塘延綫通車效應帶動，紅磡區二手樓價持續造好，其中海濱南岸2座高層K室，實用面積481平方呎，兩房間隔，業主連租約以780萬元放盤，議價10萬元後以770萬元易手，呎價16,008元，造價屬於屋苑兩房單位新高紀錄。

代理謂單位現時月租18,500元，租約至2018年年中，估計新買家為投資者，以新成交價計，租金回報約2.9厘。

其次，美聯物業分行經理鍾家豪透露，荃灣荃威花園E座低層4室，面積434平方呎，剛以394萬元易手，呎價9,078元，創同類單位呎價新高。同類單位上月造價約350萬元，新高價再推高13%。事實上，銀行昨日對上述單位估值最高僅330萬元，反映買家高估價19%入市。

至於火炭樂楓徑沙田山莊高層A室，實用面積1,005平方呎，連車位以960萬元易手，創屋苑新高。

西半山天匯銀主盤昨公開拍賣，獲兩名準買家競投，惟未到價收回，兩周後重拍。同場北角和富中心銀主盤競價23口，以1,060萬元成交。

承價至1.08億 2周後重拍

繼今年4月後，西半山天匯再有銀主盤推出，據環亞物業拍賣資料顯示，單位為39樓A室，實用面積2,355平方呎，4房雙套房間隔，銀主開價1.05億元。單位昨吸引兩組準買家競投，以每口價300萬元計算，僅承價兩口至1.08億元停止，歷時5分鐘，終未到價收回，11月8日重拍。

環亞物業拍賣董事總經理兼拍賣師曾傑俊表示，項目原接獲6組買家登記到場，惟昨日僅有3組客出席，出席率未如理想，單位銀行估價約為1.2億至1.3億元，會與銀主商議是否調整開價。

北角和富中心3房 1060萬沽

拍賣會昨日共售出4個項目，其中以北角和富中心12A座5樓B室的3房戶銀主盤競爭最為激烈，單位實用面積826平方呎，獲7組準買家舉手，每口叫價10萬元，9分鐘內競價23口，終以1,060萬元沽出，實用呎價約12,832元。

另外，觀塘觀月樺峯銀主盤減價沽出，單位為低層G室，實用面積588平方呎，銀主於6月份以720萬元放盤，日前減價20萬元，以700萬元沽出，實用呎價11,905元。原業主2014年以678.3萬元購入單位，現成交價高出約21.7萬元，升幅約3.2%。

資本策略旗下上環些利街2至4號，地盤面積約3347方呎，現時劃為「住宅(甲類)」，但發展商不打算發展住宅，剛向城規會申請改為辦公室、食肆、商店及服務行業用途，興建1幢23層高商業大廈，地積比率12倍，可建樓面約40,153方呎。

據了解，地盤於2012年亦曾批准興建商廈，惟期間發展商並未開展發展計劃，今年7月規劃許可已過期，故資本策略重新入申請，而新方案發展參數與當時大致相同。

䨇寓一炮過推售 皓畋新增借八成

樓市暢旺，本周六至少有325伙一手單位推售，部分新盤加入優惠務求盡吸購買力。嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊昨日表示，何文田皓畋加推143個單位，全屬兩房單位，平均呎價23,357元，扣除最高15.8%折扣，折實平均呎價19,660元，其中38伙於本周六推售。發展商同時首推「1+2財務計劃」，最高貸款額達八成。

價單顯示，皓畋新一批143個單位訂價總值19.6億元，面積由557方呎至681方呎，訂價由1,131萬元至1,979萬元，扣除最高15.8%折扣，折實952.6萬元至1,666.3萬元。發展商指今次屬原價加推。

皓畋貸款首3年淨付利息

今次新增的「1+2財務計劃」，即買家可向指定的財務公司申請第一按揭，貸款額最高達樓價70%，還款期可長達28年，首50名於11月30日或之前購入單位並於明年3月31日或之前提取第一按揭貸款的買家，首三年息率為P-2.75%，其餘買家則P-2.5%。首三年只需付利息，不需償還本金。第四年起息率以P-1%計算。

吳美珊表示，該計劃設入息審查，如買家成功申請第一按揭貸款，可同時申請「附加第二按揭」，最高達樓價20%，息口為最優惠利率(P為5%)，惟兩次貸款總額不得超過樓價八成。

皓畋累售370伙，吳美珊表示，今次加推這麼多兩房單位，是因其反應最好，所推出的249個兩房單位至今已售約95%。至於同系屯門滿名山，若不計及洋房單位，已售出逾8成單位，或會考慮加推，當中洋房會待明年以現樓出售。

䨇寓加推維持14.5%折扣

另一方面，香港興業於屯門䨇寓昨原價加推最後86伙，價單定價402萬元至2,026萬元，平均呎價16,226元，維持最高14.5%折扣，折實後平均呎價13,874元，入場費343.9萬元起。香港興業銷售及市務總經理史慕蘭表示，與第2張價單比，新價單屬原價加推，呎價上的分野主要在於今批集中中高層及特色戶。當中，最高售價及呎價為南翼27樓連天台A單位，實用面積869方呎，另有948方呎平台，折實售價1,732萬元，呎價約1.99萬元，屬項目最高，亦挑戰屯門碼頭區新高紀錄。

該盤於本周六開售全數222伙，價單計市值約13.4億，本周四截票。香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍指，該盤截至昨晚8時10分已收逾960票。

NAPA原價加推48伙單位

各地項目昨亦動作頻頻。會德豐地產原價加推屯門掃管笏NAPA單位48伙，折實平均呎價10,863元，折實價由487.8萬元至1,004萬元，包括10個特色戶。

加多利軒161呎賣380萬

恆地於何文田加多利軒加推25伙，主力為開放式單位，個別單位提價3%至5%，最細的161呎單位正式登場，折實價380.19萬元，其中10伙周六推售。香港小輪則把長沙灣海柏匯15伙加價約4%，全屬面積214方呎G單位，加價後售價介乎419萬元至442萬元，呎價19,593元起，其中5伙於周六發售。至於新地公布筲箕灣形薈周六推售50伙。