每坪約145.9萬元 屋主轉賣公司避稅

表現持穩
豪宅買氣不振，卻仍有豪宅高價成交。北市大安區知名豪宅「仁愛敦南」8月成交8樓戶，總價達1.88億元，根據實價資料，扣除車位價格400萬元，每坪成交價約145.9萬元，創下該社區實價新高。據了解，該戶為原屋主贈與妻子後，再賣給自己所持有的公司，專家認為，應是與節稅規劃有關，才創下該豪宅社區新高價。

傳出高價成交的「仁愛敦南」豪宅，位在北市敦化南路和仁愛路口，2002年4月完工，屋齡已13年，建商為鴻通建設，地上14層、地下3層，僅26戶，規劃52至68坪大格局，吸引不少名人入住。

買家為盧比諾公司
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，包括藝人陶晶瑩和廣告名人范可欽等都住過，由於靠近仁愛圓環，林蔭景觀，加上政商名流匯集，今年幾筆房價成交表現仍持穩。實價登錄實施後，陸續揭露4筆成交資料，拆算車位後每坪131~135.9萬元。

據謄本資料顯示，買家為盧比諾股份有限公司，該公司董事長為塑膠業大亨廖振鐸。據了解，廖振鐸早在2009年即購入該戶別，於2011年贈與給其配偶，此次以高價轉手給同為廖振鐸持有的盧比諾公司，創下社區新高價。

地政士公會名譽理事長王進祥指出，過去透過繼承贈與取得的房子，未來出售成本是以公告現值乘上物價指數，遠低於市價，在繳交房地合一稅時負擔不小。他推估，會有這樣轉手再轉手的情形，可能與屋主節稅規劃有關，加上是移轉給公司，適用營利事業所得稅，稅率僅17%，相較個人名義出手，1年內脫手須課45%壓力減輕許多。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，明顯觀察到許多人提早因應「遺贈稅」調高，與「房地合一稅」的避稅方式。若由法人以「創新高」價格取得，極有可能為人為操作的節稅手法。

人為操作節稅手法
例如上一手屋主為適用房產交易所得稅舊制的自然人，只要持有滿2年以上，再「高價」轉賣給自己的公司，而因為公司取得的成本已墊高，日後再以市價售出，反而變成「賠錢賣」，如此一來不僅省去房地合一稅的「獲利才課稅」，還可認列虧損，一舉數得。
張旭嵐指出，若以法人名義持有房產，對於非自住的持有人而言，短期內資產處分差異較大，但法人處分不動產之利潤還要考慮未分配之盈餘，須加徵10%未分配盈餘稅，因此法人的不動產買賣除了節稅之外，還是有多種資產規劃考量。

未演先轟動的超豪宅「陶朱隱園」，昨邀媒體參觀工地，中工表示，結構工程已百分百完工，預計明年Q4取得使用執照，開價暫未公開。

「陶朱隱園」位在北市信義計劃區松勇、松高路口，由威京集團揚州京華城中城、中華工程及亞太工商聯手打造，規劃地上21層、地下4層，每層2戶配備7部電梯，中工趕在下月16日上樑典禮前，首度公開內部結構設計及玻璃帷幕、植栽風雨測試結果。

「陶朱隱園」透過旋轉外觀設計，讓每層樓有空間種植植栽，為確保確保未來完工後，颱風造成樹木折損，「陶珠隱園」特別進行實體樹木風雨測試實驗，模擬植栽保護措施的安全性，另外針對玻璃帷幕、鋁門窗系統，遠赴新加坡Winwall、東莞兆閔實驗室測試，確定遭遇強震時，也能保障住戶安全。

48組EPS耐7級震
負責該案結構設計的傑聯國際工程顧問總經理張敬禮指出，全案採SS鋼骨，加上68根深入地底50公尺的基樁，將全棟重量傳遞至地底岩盤，也設置48組EPS（Earthquake Protection System）隔震墊，即便在7級地震也能讓結構體保持彈性。同時為讓住戶便於安排室內隔間，設計雙數樓層室內無柱僅外牆邊柱。
中華工程建設事業部協理林俊堯表示，目前結構工程百分之百完成，預計明年第4季取得使用執照，定價部分內部尚未有定案，得等到明年才會公開確定銷售價格，銷售模式則傾向自建自售。

陶朱隱園小檔案
●基地面積：2468坪
●基地位置：台北市信義區松勇路、松高路口
●投資興建：威京集團
●樓層：地上21層、地下4層
●結構：SS鋼骨
●可售戶數：40戶
●每戶坪數：288坪
●公設比：36%
●開價：未定
資料來源：《蘋果》採訪整理

新的台鐵台中車站本月16日落成後，已完工的台中糖廠區段徵收土地，台中市政府與原地主的台灣糖業，最近將加速開發。台糖昨（26）日透露，擬以設定地上權50年，預定12月辦理招商說明會，將先推出1.35公頃的A區土地，爭取業者開發商辦、百貨或飯店，試圖打響園區土地招商第一炮。

台中都會區鐵路高架化本月16日正式啟用之後，已打通台中舊市區的中區與東區連接交通與市容，加上新的建國市場，也剛落成啟用，使得鄰近新的台中火車站的台中糖廠區段徵收土地，每坪叫價逾3、40萬元以上，被業界視為最閃亮的東區商業區新地標。

看好台鐵新的台中車站可帶動更多的觀光、購物及住宿人潮，包括飯店業的長榮、麗寶、百貨業的微風、漢神、量販店的大潤發及多家建商和壽險業者，均已實地看過台中糖廠區段徵收土地，並徵詢台糖有關招商條件，已被台糖列為積極勸進的招商對象。

台糖中彰區處經理兼溪湖糖廠經理徐繼聖表示，台中糖廠區段徵收工程完成之後，台糖已分回園區的A、B、C、D及E等5區的商業區土地，總面積逾7.69公頃。其中，A區的1.35公頃土地，與D區的0.66公頃土地，均是可建築的商業區素地，未來可先行招商。

徐繼聖說，公司擬以設定地上權方式進行招商，並將檢討設定地上權的年限，由原30年調高至50年，以增加業者營運期。

一旦成功招商，台糖可增加包括土地租金、設定地上權的權利金，及經營權利金等3項收入。不過相關業者不諱言，因台中市今年度公告地價已調高，是否會影響開發商租地興建投資意願，還有待觀察。

中客來台觀光減少，北台灣知名夜市商圈店面價格與店租真的退燒？根據內政部實價網最新揭露資訊，8、9月時基隆廟口夜市、北市士林夜市分別出現新的「店租王」，前者每月每坪租金單價約8000元，後者每月每坪租金單價近1.8萬元，紛紛創下該夜市商圈店租新高紀錄。

士林成全國店租王
根據內政部實價網最新店租揭露資訊，9月時，揭露一筆北市士林夜市文林路1~30號的店面租金實價，每月租金約118萬元，坪數約65.85坪，拆算每月每坪租金單價約1萬7919元，登上士林夜市商圈的實價「店租王」。
該筆店面租約長達10年，租約走到第7年之後，每月每坪租金將上漲至1萬9119元。房仲業者判斷，依該筆店租登錄的相關資料研判，應是由三角窗的國際服飾品牌結束營業後，空置的一、二樓與地下室的空間由新的承租方承租。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期包括南西商圈、士林夜市商圈都出現高價的租賃實價紀錄，反映熱門商圈的指標店面仍是相對搶手，不過背後也反映出高租金下的換租洗牌效應。他進一步解釋，新的店租王由於承租範圍含地下室部分，實際上1樓的租金行情可能比登錄的金額更高。

基隆廟口 每坪8千
無獨有偶，基隆廟口夜市也在8月揭露一筆最新的「店租王」，根據揭露資訊，基隆市仁愛區仁二路211~240號區段，月租金為19萬元，坪數23.64坪，拆算每月每坪租金單價為8036元，為該夜市商圈最新的「店租王」。
東森房屋研究中心副理于靜芳表示，基隆廟口夜市吸引大量的固定觀光客源，因當地店面釋出透天物件少，加上公告現值、地價稅調高，每有釋出皆是高價成交，店面成交總價帶多在4000萬至5000萬元，也推升租金高漲，以靠近基隆廟口的仁二路店面每月租金約10~15萬元，愛三路則至少在15~20萬元。

不過，曾敬德表示，雖然北台灣主要夜市商圈店租實價紛紛新高，不過並非整個商圈的租金行情持續看漲，受到個別產業與店家經營影響，商圈內的確出現一些空置狀況，而且高漲的租金、店家經營的困難度與競爭增加狀況下，商圈內的店面也有強弱勢之差距。

歷經多年努力，國立陽明大學附設醫院宜蘭蘭陽院區於2016年10月26日正式開幕啟用，行政院長林全親臨現場主持啟用典禮時表示，讓全國不論居住在都市或是鄉村的民眾，都能享受到醫療服務，是政府努力追求的健康人權。行政院支持陽大附醫繼續擴充醫療服務，讓蘭陽地區民眾享有更優質及近便的醫療照護服務。

林全指出，陽大附醫成立過程歷經波折和困難，但成立後為宜蘭縣醫療資源較不足的溪北地區民眾帶來更大的醫療保障，值得驕傲和肯定。對國家醫療資源的分配來說，陽大附醫的設立也有深切意義，醫療資源分布平均化是未來政府必須面對的責任和挑戰，希望陽大附醫能夠改善宜蘭縣醫療資源不足及分配不均的問題。

針對陽明大學附設醫院在過去因預算被刪導致無法達到規劃目標，希望政府協助，林全強調，行政院將會支持陽大附醫未來第2期的擴建計畫，目標是讓陽大附醫完成做為醫學中心的最基本條件，包括各項病床數、研究設備、醫生人數等的擴充，期待陽大附醫未來可以發揮更大的能量。

林全表示，陽明大學醫學院是台灣首屈一指的醫學院，為台灣培養許多優秀的醫學人才，陽大附醫對於教師和學生都是福音，希望讓學校的教師、研究人員與產業及醫院有更好的結合，深化產學研的合作。

行政院表示，政府於2005年1月25日指示陽明大學規劃興建附屬教學醫院，雖遭遇許多波折，但仍完成建院工作。完成後的蘭陽院區將可提供急性一般病床400床，各類特殊病床122床，合計522床的服務。

隨後，林全前往宜蘭縣深溝國小瞭解學童有機營養午餐情形，與師生共享有機營養午餐，關心其生活及課業學習，並參訪校園藥草植物區、湧泉生態區、環保酵素、太陽能板及發電功效顯示器，瞭解該校推動環保生態與能源教育情形，也親切與學童一起種植菜苗。

教育部表示，深溝國小學生近150人，是一個迷你的小校，該校教學團隊規劃食農教育課程，符合「認識在地糧食、推動地產地消」為主軸的特色。學校自主性規劃以種稻為主的食農教育特色課程，以結合社區力量，促進城鄉交流。

2016年度適逢每三年重新規定地價，內政部於2015年會議中，具體建議各地方政府，有關公告地價調整幅度，以不低於2014年至2016年公告土地現值累計調整率為原則。苗栗縣地價及標準地價評議委員會考量租稅公平，除了核實反應近3年地價上漲幅度外並考量民眾地價稅賦負擔等各項因素，評定2016年全縣公告地價平均漲幅為29.29％(全國平均30.54％)，以期促進土地稅基的合理、公平。

苗栗縣2016年公告土地現值及公告地價調整重點區域有新興發展、重大公共建設、區段徵收已完成開發、0.25公頃開發休閒農業用地、買地送屋農地及散佈農地中之建築用地等地區土地。其調整係參照實價登錄成交案件之正常交易價額變動情形，合理反應公告土地現值及公告地價。

其中，調整幅度較大地區為交易較熱絡且公告土地現值明顯低於一般正常交易價格、公告地價相對偏低之區段，採逐年適度調整反應，對大部份土地所有權人之稅賦負擔影響不大。苗栗縣2016年公告土地現值達一般正常交易價格成數平均為90.41％(全國平均90.53％)。

台中市政府2017年將編列11.8億餘元，開發建設第14、15期市地重劃區，面積合計約406.62公頃，重劃建設強調生態景觀、藝術美學、城市人文風貌等理念，盼議會給予支持。

地政局2017年將編列工程預算10.2億餘元，開發建設第14期美和庄市地重劃區，工程將運用綠色技術及材料，構築出永續發展的多功能公園，包含人行步道、綠色園道、公園綠地等設施；市府也將編列1.6億元開發第15期市地重劃區，配合都市計畫程序辦理重劃開發作業。

第14期重劃區呈ㄇ字型，總面積約404公頃，重劃完成後可取得約183公頃的公共設施，節省工程經費約176億元，土地所有權人平均分配回土地比例為50％。開發執行期間，將於排水道兩側增設公共開放空間，鄰近住宅區部分變更為公園用地，營造藍綠帶交織共生環境；與商業區土地相鄰的範圍則變更為廣場用地，形塑成河岸商業帶。

第15期市地重劃，原為大里公園用地(公一)市地重劃，將無償取得公共設施用地2.62公頃，節省工程建設費用約2億元。預計將取得大里區聯合行政中心興建用地，提供大里區公所、大里地政事務所、大里區戶政事務所、大里區衛生所、警察局大里分駐所及交通分隊、地方稅務局大屯分局等單位使用，將解決服務空間不足問題，提高行政效率及民眾洽公便利性。

地政局表示，基於安全及維護管理，重劃區未開發前皆以刺絲圍籬進行圍設，恐影響市容，市府考量安全維護及管理需求，將於圍籬前方種植灌木，綠美化重劃區未開發前的環境景觀；此外，將提升道路防滑能力，避免道路標線抗滑係數太低，確保機車族行車安全。

近年重劃開發強調生態景觀、藝術美學與城市人文風貌等理念，盼市議會支持第14、15期市地重劃開發計畫，期能透過整體規劃，塑造舊市區再生，實現文化、經濟、低碳智慧城的願景。

台中市政府將於2016年10月27、28日上午9時至下午4時，分2梯次於西屯區公所辦理「水湳經貿園區北側區段徵收抵價地所有權狀發放作業」；這次囑託抵價地登記共191筆土地，344位地主可領取權利書狀，後續將可自由移轉、設定負擔。市府將於區內基礎工程驗收完成後，擇期辦理土地點交作業，並依區段徵收實施辦法第40條規定，於完成土地接管後，造冊送稅捐稽徵機關依法徵免地價稅。

地政局表示，台中市水湳機場原址北側區段徵收案自2011年4月公告徵收起，市府積極辦理區內基礎工程及相關重大公共建設的規劃及興建；抵價地分配部分，也於6月24日完成第2次抵價地分配作業，抵價地分配成果並於8月23日公告期滿。

地政局指出，水湳經貿園區已規劃的重大公共建設計有8項，包含中央公園、水湳經貿園區地下停車場、水湳國際會展中心、台中綠美圖、智慧營運中心、中台灣電影中心、水湳水資源回收中心及水湳轉運中心等。

其中，中央公園已進入施工階段，預計2017年12月底完工；水湳經貿園區地下停車場也在施工階段，預計2017年5月底完工；水湳國際會展中心正在進行細部設計，預計2021年6月完工；台中綠美圖也進入細部設計階段，預計2020年6月完工；智慧營運中心預計2021年12月底完工；中台灣電影中心則預計2018年12月完工；水湳水資源回收中心已進入施工階段，預計2016年12月完工；水湳轉運中心則預計2021年啟用轉運功能。

地政局長張治祥表示，市府及中興地政事務所為便利地主領取權狀，27、28日將於西屯區公所7樓大禮堂進行權利書狀發放作業；若地主無法在這兩天到場領取，也可於上班日至中興地政事務所辦理。

有能力、有意願買房的人「不買了」，再添房市交易動能隱憂！調查顯示，新竹居民因為收入高，所以購屋能力也保持在高檔，是目前首購比率最高的城市，但是值得注意的是，這樣的買房意願出現嚴重的衰退，買賣數量年減26％，衝擊買賣信心。

買房子不只要有錢，還要有動力！一分房仲調查指出，雖然全台家庭可支配所得超過百萬元的行政區，包括台北市、新竹市、新竹縣及桃園市，但是以新竹的購屋意願最為高檔，首購比率高達67％，是全台鋼性需求動力最為充沛的行政區。

不過這樣強勢的買氣，也敵不過整體環境的下滑，經濟日報報導顯示，雖然買氣活絡最多的縣市為台東、花蓮、南投、雲林等縣市，但是這些行政區的買賣交易量本來就不多，凸顯新竹市買氣萎縮的指標性。

調查顯示，新竹市在2015年前8個月時，有6680筆買賣移轉的成績，但是統計至2016年前8個月為止，卻只剩下4914筆交易件數，年減26.44％，成為重點交易區塊中最為嚴峻的行政區。

對此，永慶不動產竹北高鐵文興加盟店長劉慈妹接受蘋果日報採訪時說明，其實新竹近5年來的房價多呈現緩漲趨勢，以高鐵特定區為例，區域中多半為自住客，投資客較少，所以房價並無大起大落的狀況。

便宜的投資套房，竟成為小咖投資客的小確幸！專家分析，受到房市不景氣影響，不少投資客紛紛將手中物件「以租養貸」，不過此舉只限於低總價的投資產品上，舉凡高總價物件不僅難以去化，就連每月房貸的利息都高過租金行情，最是吃不消。

房市吹冷風，讓小咖投資客慶幸還好不是投資豪宅！房仲陳泰源在東森財經新聞台《夢想街57號》中表示，目前有許多投資客紛紛「以租養貸」度過房市寒冬，但是投資豪宅的投資客，日子就沒這麼好過了，因為光是每月利息就已高過租金行情，持有壓力相對高檔。

陳泰源說明，若以房貸7成5、利率1.8％、本金20年攤還，並且以房價每坪80萬的物件進行推算，投資客若購買總價800萬的小坪數物件，每月大約能收到1.8萬元的租金，不但能輕鬆繳付9千元的房貸利息，就連房貸本金也只要2.5萬元，對於許多投資客而言，持有較為輕鬆。

不過隨著總價逐漸提高，房屋的投資報酬率就會愈來愈下滑，若以5600萬的高總價豪宅為例，這樣的物件大約能有6萬的租金行情，雖然乍聽之下收入頗豐，但其實光是房貸利息就要6.3萬元左右，若再計算本金約17.5萬元，「這也是為什麼，市面上比較少豪宅願意拿出來出租」。

對於屋主們期待靠著租金，度過房市寒冬的情形，永慶房產集團業管部協理則是提醒，其實台灣房市正面臨土地公告現值、地價不斷上調的趨勢，屋主的持有成本、交易成本也都向上提升，若再考量政府即將推出「租賃專法」，房東的租金收入都必須課稅等事項，都可推得以租養貸、以租代售「不是很好的選擇」。

長實地產公告稱，間接全資附屬公司、李嘉誠海外基金會直接全資附屬公司就出售Mapleleaf Developments立買賣協議。Mapleleaf Developments間接擁有和黃地產陸家嘴，而和黃地產陸家嘴擁有該物業。出售事項的代價將為計及該物業的經商定價值200億元人民幣（約230億港元）。買方為新加坡證券交易所主機板上市之的房地產基金管理公司，一家保險公司擁有多數股權。

　　為促進房地産市場平穩健康發展，珠海市決定提高競買土地保證金的比例，企業和個人競買土地保證金不得低于出讓起始價的50%。同時，採取“限最高地價、競配保障房”的舉措，抑制住宅用地出現高溢價率等情況。

　　珠海市25日發布《關于執行房地産市場調控政策操作細則的通知》，將經營性用地競買保證金由原來的30%調整為50%。今後該市每宗住宅用地出讓前，將由當地國土資源局牽頭，會同市住規建局、市公共資源交易中心及轄區政府（管委會）共同對用地出讓起始價（底價）及最高限價進行研究確定後，報請市政府審定。

　　珠海市規定，“招拍挂”出讓的商品住房用地，在採取除了要求配建總建築面積10%的保障性住房外，還將通過設置最高限價，競配人才住房或公共租賃住房的措施。

據中國媒體報導，中國證券監督管理委員會和國家發展和改革委員會開始限制開發商在香港股市、香港債市和中國境內銀行間債券市場的發行活動。


英媒稱，房地產開發商在香港股市、債市和內地銀行間債券市場的發行將受到限制，銀監會要求嚴控房地產金融業務風險。

據英國《金融時報》10月26日報導，中國正在對與房地產有關的借貸實施限制。中央政府引領著消除房地產泡沫的努力。

據悉，在兩個政府監管機構介入後，房地產開發商通過發行債務或股票來融資的能力面臨限制。

據中國媒體報導，中國證券監督管理委員會和國家發展和改革委員會開始限制開發商在香港股市、香港債市和中國境內銀行間債券市場的發行活動。

這個消息傳出不到一周前，上海證券交易所凍結了房地產開發商的所有債券發行計畫。證券交易商19日告訴當地媒體，他們被告知要等待有關哪些公司可以發行債務的更嚴格的規則。上交所正在國家證券監管機構的督導下起草新規則。

“這種政策制定模式與去年股市危機應對措施的情況非常相似，”投資銀行藍橡資本中國的住房分析師Li Tang表示。“首先，地方政府採取了行動，但是是以一種柔性的方式，沒有造成太多痛苦。然後，我們看到了一種協調的全國努力。”

至少有22個地方政府已經對購房出臺了新的限制措施，其中大部分政策是在本月早些時候的國慶假日期間公佈的。今年夏天中國各地房價漲幅高得異常。

最近幾周，最過熱的15個城市的交易量和價格增長有所放緩，但在北京和深圳等大城市，價格漲幅仍然超過30%，但把許多人擋在房地產市場門外。

樓價飆升還鼓勵了正規和影子貸款市場向購房者和房地產開發商大舉放貸。未償還按揭貸款處在歷史最高水準，今年上半年躍升17%，至16.6萬億元人民幣。政府資料顯示，向房地產開發商發放的貸款在過去三年裡加速增加，在截至今年9月的一年裡增加了四分之一。

中國銀行業監管機構在21日舉行的第三季度會議上表示，今年的主要任務之一是“嚴控房地產金融業務風險”。這包括“嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域”。

近來，中國線上個人對個人（P2P）貸款機構通過眾籌貸款幫助支付按揭的首期付款，從而幫助潛在的購房者規避最低首付款限制，用較少的首期資金買下住房。

銀行業監管機構還表示，將“加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域”。理財產品（WMP）是用一個投資池創建的，往往銷售給銀行的零售客戶。

10月26日上午，天津自貿區在本輪分區域限購重啟後首次出讓住宅用地。3宗位於天津空港經濟區內的住宅用地在天津濱海土地交易中心分別拍賣成交。

此次，金隅地產連下三城，拿下3宗地塊，成交土地出讓金合計57.5億元。其中3號地成交樓板價約為31498元/平方米；4號地約為31751元/平方米；5號地約為32528元/平方米。

一位關注本次土拍的業內人士向《每日經濟新聞》記者描述競拍場景，“天津自貿區概念之下，土拍熱度自不言說，（但）如此激進的舉牌還是舉座皆驚。”

金隅地產拿走三塊地

10月26日，位於天津濱海的空港經濟區迎來三宗住宅用地的現場競買環節，包括金隅地產在內的15家開發商用舉牌演繹了天津樓市的“瘋狂”。《每日經濟新聞》記者瞭解到，保利、遠洋、東亞、景瑞、金科、金地、龍湖、萬科、正榮、華潤、聯發和天保等15家房企參與了當日的土地競買，最終金隅地產以57.5億元的代價拿走全部三宗地塊，平均溢價494%，樓板價均突破30000元/平方米。

首先開拍的是津濱保（掛）2016-3號地塊，聯發報價9億元，而該宗土地的起拍價為3.2億元。這個報價意味著已實現近200%的溢價。最終來自北京的金隅地產以18.4億元競得，溢價475%，樓板價31498元/平方米。該地塊占地面積44935.1平方米，容積率1.3。

隨後的津濱保（掛）2016-4號地塊，由金科地產完成首次舉牌，遠洋地產緊追報價3.4億元，此後華僑城報9.7億元。隨後，來自天津的天保基建和金隅地產開啟你爭我奪的競價節奏，最終天保基建不敵金隅地產，該宗地以19.5億元的價格由金隅地產競得，溢價486%，樓板價31751元/平方米。該地塊占地面積47242.90平方米，容積率1.3。

最後一宗津濱保（掛）2016-5號地塊競價階段，多次出手落空的天保基建先發制人給出第一次舉牌，隨後同樣未有收穫的遠洋地產加入競拍，記者在直播節目中看到，現場競拍的主持人甚至調侃遠洋地產“5億元可以嗎，先加他一個億”。此後，天保基建和遠洋地產將價格推至15億元，已經收穫兩宗土地的金隅地產再次出戰，一舉給到16億元，拿地心切的天保基建一直緊追，一度出價到19.1億元，無奈金隅地產並無謙讓之意，將價格抬高至19.6億元拿下第三宗地，溢價520%，樓板價32528元/平方米。該地塊占地面積40170平方米，容積率1.5。

樓面價超過附近二手房價格

樓市調控的大背景下，上述三宗住宅用地何以拍出如此高的價格？一位參與競拍的開發商內部人士向《每日經濟新聞》記者透露，這三宗住宅用地可能是天津自貿區一期的最後三宗住宅用地，下一期的推地可能在5年之後。

上述開發商內部人士向記者介紹，此次推出土地周邊新房意境蘭庭和複地濱湖廣場的精裝高層房源均價在24000元/平方米左右，而毛坯洋房均價在28000元/平方米。該人士強調，本次出讓的地塊容積率在1.3左右適合做洋房產品，但即便這樣，地價還是蠻貴的。

《每日經濟新聞》記者查閱房天下網站發現，空港經濟區所在東麗區一直都是天津新房市場的成交主力之一，但空港經濟區在售項目缺乏，二手房相對活躍，本次拍賣地塊周邊的二手房價格基本在30000元/平方米以下。

10月21日，國家統計局發佈的70個大中城市住宅銷售價格統計資料顯示，一線和部分熱點二線城市有針對性地實施調控政策後，10月份房地產市場明顯降溫。其中，天津9月房價環比上漲4.2%；調控之後的10月上半月，天津房價環比漲幅回落到1.9%。

　專家認為，養老地産在未來會成為一個大的方向，但還需循序漸進

　　日前，中共中央、國務院印發《“健康中國2030”規劃綱要》，這是今後15年推進健康中國建設的行動綱領。《綱要》提出積極促進健康與養老、旅遊、互聯網、健身休閒、食品融合，催生健康新産業、新業態、新模式。打造一批知名品牌和良性循環的健康服務産業集群，扶持一大批中小微企業配套發展。

　　據悉，《綱要》在十三大領域設定了健康中國建設主要指標，其中要求2015年至2020年健康服務業總規模要超過8萬億元，到2030年産業規模達到16萬億元。

　　易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，《綱要》的發布可以説提供了一個比較好的平臺，尤其是對健康與養老這個産業而言。雖然近幾年關于這方面的投資熱度有所升溫，但資本的進入卻並非十分積極。當然，本次綱要的發布也能夠支持一些中小房企的轉型。

　　不過，嚴躍進也指出，雖然養老地産在未來會成為一個大的方向，但從比例上來講，這個過程還是需要循序漸進的，畢竟目前的商品房住宅市場從總體上講還是有較好的發展空間以及市場機會的。

　　事實上，隨著我國人口結構呈現老齡化狀態，有關養老、養生、醫療健康等問題越來越受到重視。據前瞻産業研究院提供的《2015-2020年中國養老産業(8389.30,9.320,0.11%)發展前景與投資戰略規劃分析報告》顯示，我國老齡化趨勢正日益嚴峻，預計老年人口規模將從目前的2億多增長到2050年的4億多，並長期保持在4億左右，佔總人口的1/3上下。在此背景下，國家出臺政策指引，高層密切關注養老服務業發展，有利于緩解老齡化中國所面臨的發展與民生的雙重壓力，並極大地促進養老産業發展。

　　值得注意的是，在政策為投資養老産業提供更多想象空間的同時，保險機構也在其相關産業鏈的布局上，積極尋求健康、醫療、養老等資源的整合機會，以實現協同效應。

　　近日，在貴州貴安舉行的第九屆中國保險文化與品牌創新論壇上，太平人壽保險有限公司、太平洋(5.14,0.010,0.19%)養老産業投資管理有限責任公司、新華養老保險股份有限公司、百年人壽保險股份有限公司、華夏人壽保險股份有限公司、吉祥人壽保險股份有限公司、天安人壽保險股份有限公司、北大方正人壽保險股份有限公司、中韓人壽保險有限公司、陽光人壽保險股份有限公司和昆侖健康保險股份有限公司分別與中國保險養老社區聯盟進行簽約。

　　中國保險養老社區聯盟主席孫兵表示，中國保險養老社區聯盟，旨在為保險公司和地産企業打造一個資源整合的平臺，建立資産池，助力保險公司發展養老社區，助力地産企業去庫存和轉型發展，雙方跨界合作，實現互惠互利，合作共贏。

　　有券商分析師認為，在有關政策的扶持下，保險公司投資醫療、養老、健康産業的經驗將在市場中逐漸成熟，相關的投資模式也將逐步優化。未來行業間的資源整合將不僅限于保險産品的提供和單純的股權收購，多元化的資源整合有望出現。

　“930”樓市新政轉眼已近滿月，喧囂沸騰了快一年的房價話題漸漸進入“冰河期”。成交量意料之中出現了明顯下滑，成交價格也在衝上頂峰之後開始難以為繼。在市場由瘋狂陷入觀望的轉折點上，樓市供應也出現了明顯的萎縮，一批原本將入市的項目刻意放緩了腳步，等待更清晰的市場信號。而一些宣傳了許久的高端豪宅則因為影響較小，仍將按計劃開盤。

　　根據市場監測研究機構的數據顯示，11月份，北京僅有13個新盤項目可能入市。並且，由于市場仍在持續降溫，實際供應的新盤數量甚至可能小于13個。同時，業內人士也預計，樓市價格也將出現一定的回落，但整體仍將以平穩為主，隨著明年大量政策房的入市，成交結構的變化將導致北京房價出現更明顯的回調。

　　市場

　　11月僅13個項目入市 多個項目主動延期開盤

　　剛剛經歷了“金九銀十”的北京住宅市場，在供應段已經率先體驗到了寒冬。根據亞豪君岳會統計數據顯示，11月北京住宅市場僅有13個項目預計入市，其中包括華潤昆侖域、綠地海珀雲翡等7個純新盤，以及萬科翡翠公園、金地未未來等在內的6個老項目後期。並且，很多項目並未敲定最終入市時間，由于樓市觀望情緒加重，實際入市的項目數量甚至可能會低于13個。

　　數據顯示，自從“930”新政之後，北京商品住宅的市場供應就一落千丈。截至10月25日，整個10月份僅有9個項目入市，預計全月開盤項目數量也僅在10-12個左右。

　　一些原本打算開盤的項目，也因為新政的影響，主動延期。像位于門頭溝的某商品住宅項目，本打算在10月推出二期産品，但因為新政關于二套房貸的新要求，導致不少原先積累的客戶由首套房變成了二套房，首付比例大幅提升，使得項目不得不延緩開盤，重新篩選積累購房人。大興一位住宅項目的銷售負責人告訴北京青年報記者，觀望情緒濃厚導致購房人開始猶豫，而多數項目都在前三季度中有過推盤，並取得了不錯的業績，因此並不著急賣房，主動延期的“情緒”也將延續至2016年年底。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此輪大范圍的收緊調控之後，不管是首付提升帶來的購房壓力的驟增，還是未來供地增多帶來的市場預期的改變，都使得短期內購房意願出現停滯。而對于房企來説，一方面要重新進行有效客戶的篩選，另一方面也要憂慮推盤價格的市場接受度，多重的不確定性使得房企的入市意願減弱，因此也造成了10月、11月連續兩個月僅有10余項目開盤的供應低迷現象，而這一趨勢預計將至少持續到明年春節前後。

　　看點

　　蓄勢許久 多個高價盤不得不發

　　仔細查看11月將要入市的新盤，不難發現，除了兩個商住項目主打小戶型以外，只有密雲的首創禧悅府有中小戶型的産品。其余的10個新盤全部為高總價的大戶型豪宅産品，並且不乏像中駿天宸、龍湖景粼原著、華潤昆侖域這樣單價衝上10萬元的頂級豪宅。

　　之所以調控後，豪宅入市勢頭不減，一方面是因為“930新政”，對于頂級豪宅的影響有限，另一方面，這些項目已經經歷了長時間的宣傳與蓄客，像龍湖景粼原著、昆侖域和中駿天宸都早在今年7月份就舉行了聲勢浩大的亮相儀式，也經歷了長時間的客戶積累，都到了不得不開盤發布的階段。

　　除此之外，從入市項目特徵來看，目前市場當中仍有動力入市的多為“高地價”項目，這些樓盤也因為高地價，需要開盤回款。其中包括純新盤華潤昆侖域、綠地海珀雲翡等，前者實際樓面價在45000元/平方米左右，而後者實際樓面價更是高達47000元/平方米。另外還包括一些新政前首次入市，並在新政後繼續加推貨量的項目，以萬科翡翠公園與翡翠長安為代表，這兩個項目在調控之前剛以純新盤的姿態入市，並取得不錯銷量，因此在經過一段時間的客戶發酵之後，這兩個項目也預計在11月繼續加推。

　　郭毅認為，從調控後實際預售許可證的發放來看，雖然有關于價格的管控條款，但相關部門仍然會考慮到地塊的成本因素，受成本所限的“高地價”純新盤項目，如果定價相對合理，取得預售許可的可能性反而更高。而這些高價新盤項目在價格被“架高”之後，不得不在産品力上苦下工夫，無論是規劃設計、産品品質和物業服務，相比周邊二手房，甚至是新房中的在售老盤均高出不止一個等級，因此仍然能夠獲得一些追求品質升級的改善型客戶的追捧。另外。從預期來看，未來不管是自住房等政策房供應的增多，還是“90/70”政策之下小戶型産品的增多，與當前的高價盤並無直接競爭關係，因此上述被地價成本推高的豪宅或準豪宅，也逐漸發展成為相對封閉的小眾市場，從前端的産品到後端的服務打造，均針對性地面向部分高端客戶，價格不但不會因為調控而出現震蕩，反而會保持穩中小幅上漲的態勢。

　　房價

　　業內稱樓市價格短期將觸頂回落

　　截至10月25日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交5700套左右，單周成交套數約1900套，不但遠低于9月同期的13600套，也同樣低于今年以來北京商品住宅2272套的周度成交均值，不難看出，調控政策開始在逐漸發揮威力。

　　另外，根據亞豪機構統計，北京商品住宅成交均價高達40231元/平方米，這也是周度成交均價歷史首度站上4萬元/平方米的峰位。

　　郭毅分析認為，部分改善型項目的集中成交將成交價推升至歷史高點，但這也將成為今年商品住宅價格走勢的轉折點。受到新政影響，市場預期改變，轉簽周期增長，成交量持續下滑。尤其是土地市場當中增加自住房供應，以及“限地價、競房價”規則的重提，使得未來市場當中低價位樓市佔比增多，對整體房價水平將起到稀釋作用，因此從中長期來看，在短暫觸頂之後，房價漲幅將進入回落周期。

　　不過郭毅同時認為，對于純商品住宅市場，尤其是改善型市場來説受到的衝擊相對較小。對于改善型客群來説，二手房不能滿足其對居住品質的要求，而未來新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數不多的選擇。新開盤的翡翠公園項目，雖然受到了新政的波及，但仍舊成為10月簽約量最多的商品住宅，就是因為主打改善類産品，並未因新政而出現明顯的棄購和退房。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，新房網簽量的持續下降正是新政政策效力的展現。新政實施後，購房人心態逐步恢復冷靜，許多人開始觀望等待。同時，近兩年北京新房供應偏高端化、豪宅化，適合中低收入人群的中低價位普通住宅並不多。在非普通住宅首付比例大幅提高的情況下，高價位住宅的交易受限，市場整體交易量也將因此下滑。

　　信貸

　　房貸需求明顯下降

　　除了成交量以外，另一個最能體現樓市冷暖的就是購房貸款的申請。貸款機構“偉嘉安捷”就指出，目前各大銀行都已執行新政並出臺具體細則，二手房市場中的購房貸款申請數量大幅減少，銀行也響應政策調整了房貸資金投放節奏，放慢了審批速度，市場觀望情緒較濃。此前較為火熱的樓市在邁入四季度後出現了明顯的“降溫”。

　　此前二手房市場中，大量的換房需求導致 賣小買大的“連環單”增多 ，即便在當前二手房市場中，將名下房産賣掉一套再買一套的二次置業人群佔比依舊很高，這部分人群按原先的政策被算作首套房，首付比例僅為30%。而在“930”新政以後，根據普通與非普通住宅的標準，很多人換房只能被算作二套，首付比例變成了50%或70%，換房成本明顯加大，也導致大批改善置業的購房人擱置了換房的想法。

　　另外，“偉嘉安捷”也指出，從今年一季度開始，各家銀行對于房貸的投放配比就一直處于高位，根據央行發布的數據顯示，前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，個人住房類貸款增量較快。而在“930”新政出臺後，二手房市場的需求量呈現了明顯的下降態勢，預計到年底，銀行將收緊房貸發放速度，收回部分房貸優惠，樓市成交節奏或將放緩。

　　趨勢

　　商品住宅“慢節奏”供應或將持續很長一段時間

　　11月僅有13個新盤入市，遠低于往年，也預示著一直到新年前後，樓市的供應端都難以再現井噴的現象。這也將導致北京的樓市庫存量始終在低位徘徊。

　　數據顯示，在2011年“京八條”出臺前後北京住宅存量達到近10萬套，而2016年住宅庫存量已連續5個月處于不足6.5萬套的低谷。另外，2011年新增的北京純商住宅數量在73713套，但到2015年已降至42885套，2016年前10個月（截至10月23日）則僅有22882套。這都與新盤入市量大幅減少有關。並且，由于新增住宅用地有限，這讓“慢節奏”的樓市供應仍將持續很長一段時間。

　　數據顯示，2016年前10個月當中出讓的住宅用地當中，包含純商住宅的僅有7宗，純商住宅面積僅42萬平方米，按照建成後每套房子100平方米左右計算，未來新增供應量僅4000余套，遠遠低于市場需求。

　　對此，郭毅表示，潛在供應的嚴重不足使得目前北京的住宅項目普遍將進入“慢周期”的供應狀態，開發商賣完房後，難以獲得新的土地儲備，會使其更加刻意控制銷售節奏。因此，即便此次樓市新政出臺後，成交量大幅下滑，成交價格暫時仍未明顯松動。尤其是在未來供應出現明顯不足的預期之下，純商品住宅一方面出于成本壓力，另一方面考慮到經營利潤和一線城市的形象佔位，下調價格的幅度不會太大。郭毅預計，在明年大量的政策房集中上市後，出于成交結構的原因，可能會逐步拉低整體新房市場的平均價格。

李嘉誠海外基金會佔五成權益 作價230億

長和系落實出售上海陸家嘴「世紀匯廣場」，長實地產（01113）昨天宣布以作價200億元人民幣（約230億港元），向一間保險公司出售持有上海世紀匯的Mapleleaf Developments，Mapleleaf由長實及李嘉誠海外基金會分別持有50%股權，預期出售將為長實帶來62.2億港元收益，所得款項淨額將用作一般營運資金。市場傳出買家為中國人壽（02628），將持有項目作地標及長線收租用途。

由保險公司及ARA基金購入

長實發言人至截稿前未有證實買家身份，僅表示早在去年已傳出放售上海世紀匯，只是現在正式宣布。對於曾引起撤資的揣測，發言人指發展商有買有賣是正常行為。

長和系近年出售內地多項物業，包括於2013年以近90億元出售上海東方匯經中心，以及32億元出售廣州西城都薈廣場，連同今次出售，涉及金額近400億元。

通告披露買方為一家特殊目的公司，由亞騰資產管理（ARA Asset Management；簡稱ARA）的全資附屬公司管理。這家特殊目的公司由一間實力雄厚的保險公司擁有多數股權，其餘少數股權則由ARA管理的兩家封閉式基金間接持有。交易預計於2017年/2018年或前後完成全部股份轉讓。

大和資本香港研究部主管簡國裕表示，作價200億元人民幣的項目「唔容易賣」，長實佔一半也賺62.2億港元，利潤相當高。他認為，長實一直奉行貨如輪轉策略，持有的收租物業不多，是次交易屬正常商業決定。

長實於2004年至2007年期間，是內地購買地皮最多的發展商之一，目前仍擁有近兩億方呎土地儲備，該項目僅佔其中約1%。

世紀匯廣場是位於上海浦東的地標商廈，雙子式設計，各樓高168米，總樓面36萬方米，包括14萬方米商場及兩幢共13萬方米的寫字樓，項目已於今年竣工，並取得建築竣工證書，目前正在裝修。Mapleleaf於2004年買入上址地皮，在長和系重組前，Mapleleaf分別由和黃（前上市編號00013）、長江實業（前上市編號00001）及李嘉誠海外基金會持有25%、25%及50%。

買家獲126.5億賣方融資

根據交易協議，賣方同意於交易完成時向買方提供融資，總額相等於110億元人民幣（約126.5億港元），長實將承擔賣方融資的50%。其中境外賣方融資按倫敦銀行同業拆放利率加200點子計息，Mapleleaf售股完成後增至加350點子；境內賣方融資按基準利率乘118%計息。

據長實年報，內地投資或自用物業除酒店及工業項目外，只有深圳世紀匯（佔股80%），以及上海的梅龍鎮廣場（佔股60%）和嘉里不夜城（佔股24.8%）是商業項目。

ARA與長實旗下有淵源
是次接手上海世紀匯廣場的買方身份，長實地產（01113）一直未有公開，通告只說買方設立特殊目的公司收購，由「一間實力雄厚的保險公司」擁有多數股權，其餘少數股權由亞騰資產管理（ARA Asset Management；簡稱ARA）旗下的兩隻封閉式基金間接持有；該特殊目的公司由ARA管理。長實強調，買方及其最終實益擁有人均被視為獨立第三方，並不構成關連交易。

負責管理置富泓富

ARA於2002年由現任總裁林惠璋及當時的長江實業成立，2007年於新加坡上市，為亞洲房地產基金管理公司，專門從事房地產投資信託基金及房地產私募基金管理業務。據彭博資料，長實持有ARA的7.84%股份，為第五大股東。

長實旗下置富產業信託（00778）、泓富產業信託（00808），以及匯賢產業信託（87001）均由ARA負責管理。

泓富產業信託9月提出以18.75億元收購位於觀塘的觀點中心，惟於議案表決時遭61.33%反對票否決。

持有18.98%基金單位的長實表明，基於股份購買協議條款、收購後泓富的資產負債比率，以及目標物業的表現數據等，不會投贊成票。

呎造3.5萬全港第三貴 中資接貨

本港甲級商廈供應緊張，市場持續錄得高價成交，由前政務司司長唐英年及相關人士持有的灣仔會展廣場辦公大樓高層單位，剛以逾1.05億元售出，造價短短4個月飆升26.7%，呎價約3.5萬元，創該廈呎價新高，並與中環環球大廈並列全港甲廈呎價第三高。

持貨4個月賺2214萬

中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事周古栓稱，會展廣場辦公大樓40樓10至12室，建築面積3004方呎，以逾1.05億元交吉易手，呎價約3.5萬元，呎價創出該廈新高。原業主今年6月透過綠色農場有限公司以8300萬元購入，公司董事包括唐英年、唐慶年及唐英敏等，持貨4個月成功沽出，賬面獲利2214萬元（26.7%）。

買家為中資背景公司，因看好區內優質甲級寫字樓供應罕有，加上單位對正電梯大堂及擁正海景，故購入作自用。

現時全港甲廈呎價最高紀錄為中環中心79樓全層，於今年6月所創，呎價達3.78萬元。第二位則為灣仔美國萬通大廈全幢，去年11月以平均呎價3.62萬元沽出。另外，中環環球大廈26及27樓全層今年4月以公司轉讓形式易手，呎價約3.5萬元，會展廣場辦公大樓是次成交呎價與之看齊，並列全港第三高。

周古栓表示，灣仔北一帶自成一角，優質甲級商廈供應緊缺，屬中環及金鐘以外的罕有供應，獲得頗多二三線上市公司及中資機構追捧，當中會展廣場辦公大樓更是中資「心頭好」，不少單位已由中資公司持有及承租，例如中石化（00386）是該廈大業主，而中國華信能源子公司上海華信集團（香港）本月初便斥資約14億元掃入21樓至23樓。

現時會展廣場辦公大樓實際放盤約4至5個，呎價介乎3萬至3.8萬元。上址雖以該廈呎價新高易手，但業界認為成交價仍屬合理，因該廈的正海景單位多屬全層單位，少有細單位放盤。

他指出，會展廣場辦公大樓屬區內指標商廈，供應不多，呎價有望挑戰新高，預期明年初該廈成交呎價可突破4萬元。

九巴伍家逾7000萬買金鐘滙

此外，周古栓透露，由唐英年家族持有的尖沙咀新港中心一期中層1至6室及12室連兩個車位，現正於市場招租，意向呎租約40元，以建築面積約1.33萬方呎計，月租約53萬元。

這邊廂唐英年家族成功沽貨獲利離場，另一邊廂九巴伍氏家族則以逾7000萬元吸納金鐘二線商廈。土地註冊處資料顯示，灣仔金鐘滙中心12樓全層，建築面積4109方呎，以7150萬元售出，呎價約1.74萬元，登記買家為勝策有限公司，董事包括伍穎梅及伍穎文等，為九巴伍氏家族成員。伍穎梅是九巴母公司載通國際（00062）的非執行董事。

大角咀多個舊樓併購和重建項目進行得如火如荼，恆地（00012）取態最為積極，近月向城規會申請把大角咀大志工廠大廈重建為兩座住宅，規劃署認為，住宅用途與該區的其他建築物相協調，不予反對，預料有關申請將可順利在本周五獲得城規會批准。

大志工廠大廈位於大角咀角祥街25至29號，佔地約2.78萬方呎，現劃為「住宅（戊類）1」用途，恆地早於2012年和2013年曾就用地向城規會建議重建為商住樓宇，及後撤銷申請，去年7月再建議全幢改裝為寫字樓，並在去年底獲城規會批准。

兩座26層 提供587伙

恆地今年4月向城規會提出新方案，建議以約8.44倍地積比率，興建兩座26層（包括兩層地庫）住宅樓宇，提供587伙，地下和地庫則為商舖和停車場等。

規劃署認為，大志工廠大廈已是大角咀西部最後一座工廈，若重建為住宅連零售設施等，符合用地的規劃意向，也和該區的土地用途相協調，相關政府部門在景觀和空氣流通等範疇亦未有負面意見，意味項目可望順利在周五獲城規會通過。

城規會同日將審議興勝創建（00896）建議的長沙灣青山道476號PEAK CASTLE（前稱百佳商業中心）改裝申請，擬略為增加約3800方呎樓面（約2.6%），至約14.92萬方呎，以把現有物業改裝為1座23層高的商廈。規劃署認為，有關改動屬輕微，故不反對有關申請。

此外，九龍建業（00034）近月向城規會提交將軍澳石角路1至3號最新發展方案，建議興建兩座37層（包括兩層地庫）住宅，提供約1518個住宅單位。城規會共收到逾140份反對意見，大部分由區內居屋提交。

高價續蔓延 上水太平邨350萬破頂

高價進一步蔓延至公、居屋，粉嶺祥華邨381平方呎，自由市場呎價高見9,449元，創該廈新高；另上水太平邨496平方呎約350萬元沽，造價創屋苑新高。

私樓價格不斷上揚，購買力稍弱的買家被迫流入公屋市場，刺激多個公屋屋苑造價急升。其中，粉嶺祥華邨祥智樓高層6室，實用面積381平方呎，可作兩房間隔，剛於自由市場以360萬元（已補地價）易手，呎價9,449元，無論造價及呎價均創新高。同屋苑對上一個高價個案於去年5月錄得，當時造價339萬元，新紀錄比舊紀錄再升6%。

事實上，對比同區的私樓屋苑如粉嶺中心，面積365平方呎兩房戶，新近以高價408萬元售。惟是次公屋的樓價，與私樓只相距48萬元或1成多。

其次，上水太平邨平熙樓高層1室，實用面積496平方呎，剛於自由市場以約350萬元易手，呎價7,056元，造價創屋苑新高。

業主看升 半島豪庭賠訂重售

另外，香港置業高級營業經理許永坤表示，將軍澳景林邨景榕樓低層13室，實用面積376平方呎，可作兩房間隔，以約350萬元（已補地價）易手，呎價約9,309元，為屋苑本年呎價新高。新買家為外區客，承接作投資之用。

至於私樓市場方面，受港鐵觀塘延綫通車效應帶動，紅磡樓價急升，有小業主對樓價前景樂觀，選擇賠訂予買家重售單位。市場消息指，半島豪庭2座中層M室，實用面積497平方呎，原本於9月以730萬元易手，當時屬市價水平，惟業主認為後市仍有上升空間，故近日決定賠償30萬元訂金予買方，取消交易後重新放盤，叫價850萬元，比舊價提升16%。

區內代理指出，同座45樓一個同面積單位本月的確以850萬元易手，惟該單位可望開揚海景，撻訂單位只能望樓景，很難獲買家高價承接。

經紀人指數 14周高於80點

反映地產代理對二手市況預期的中原經紀人指數（Centa-Salesman Index，CSI），最新報82.44點，連續14周高於80點以上。未來數周的CSI指數，可預示樓價重返高位後的走勢。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，假設指數持續於高水平橫行，意味着反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL），重返去年9月份歷史高位146.92點後，或有望再上升。

最新公布的CSI指數，主要反映10月24日至30日地產代理對市況的預期，並將於4周後（11月份下旬）公布的CCL上驗證。

中原報告指，截至今年第三季，2015年落成私人住宅已售出9成單位，預期至第四季售出比例升至95%，與近四年數字相若，反映樓市處於健康水平。

THE PARKSIDE 全盤沽清

中原地產研究部資料顯示，2015年落成的私人住宅單位共有11,280個，暫至今年第三季，尚未推售單位有121個，餘貨單位則有984個，合共待售單位約1,105個，佔全年落成量約9.8%，即已沽售比例達到90.2%。全盤沽清項目包括有大埔嵐山2期、將軍澳THE PARKSIDE、馬頭角喜點、房協項目喜盈及喜韻等。而2012至2014年落成的私人住宅售出比例則介乎96.4%至99.4%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，參考2012至2014年的售出比例均超過95%或以上，而2015年落成的私樓出售率至第三季已達9成，銷售進度理想，反映現時樓市仍處於健康發展，而視乎各家發展商推盤策略不同，預期至第四季，售出率可望升至95%水平。

啟德第1K區3號住宅地盤將於明天截標。雖然政府早前建議修訂啟德發展區規劃以增加住宅供應，但業界指近月多幅地皮均以高價批出，加上同區新盤銷情理想，預料有關建議對該地皮影響不大。項目佔地約121,224方呎，最高可建樓面約654,602方呎。業內預計，該地皮樓面呎價介乎5,500元至7,200元，估值約36億元至47.1億元。

中原測量師行執行董事張競達表示，啟德屬市區新發展區，近年發展迅速，前景看俏，是次招標的第1K區3號地皮鄰近未來港鐵啟德站，景觀開揚，相信早前政府建議區內增加住宅供應的建議對該地皮影響不大，料第1K區3號地皮可吸引不同類型發展商競投。

資料顯示，啟德第1K區3號住宅地盤可建總樓面為654,602方呎，當中住宅總樓面不得超過630,351方呎，而商業用總樓面則不得少於24,251方呎。根據賣地章程，地皮面向西南方約15米的位置將被劃作商業發展，該地段高度限制為不得高於香港主水平基準15米及不得建構多於兩層的建築物，與區內其他地段所受限制相約。

此外，發展商需於商業用範圍的地面層預留不少於4.2米的行人路，對發展自由度造成影響。至於住宅部份方面，項目將被分作高低座發展，當中不少於10%的住宅樓面將被預留作低座發展，建築物高度為3層至6層，同時不得高於香港主水平基準25米；而高座發展所佔的項目上蓋面積不得多於17%，同時不得高於香港主水平基準130米。

項目中央一段20米的地帶及接壤東北方另一項目的一段3米地帶被劃作不可構設建築物地段。中標發展商需負責鋪設項目西南方的緊急通道，以及為項目取得綠建環評金級（暫定）資格，不過相信上述事項對出價影響相對輕微。

　　作為雙辣稅之一的買家印花稅（BSD），以及加強版額外印花稅（SSD）自12年10月27日推出至今，剛好約四周年，業界指出，該4年間二手交投明顯減少，但相反因發展商頻錄置業優惠，一手成交量上升1成半。

　　美聯首席分析師劉嘉輝指，SSD鎖死二手盤源，過去4年二手成交宗數大跌超過5成，不少業主因辣招的原故，不願意放賣手持單位，令二手盤源供應少，尤其一些短炒客更有所顧忌，影響成交量；反之，一手發展商推出不同的優惠或代繳稅項等計畫，令同期一手宗數增加逾15%。

　　據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，過去4年二手住宅註冊量共錄約17.3萬宗，平均每年約4.3萬宗；比起前4年前同期約37萬宗，平均每年9.2萬宗大減53.2%。

　　過去4年一手私樓註冊量共有5.9萬宗，平均每年約1.5萬宗，而4年前則有5.1萬宗，平均每年約1.3萬宗，升幅約15.4%。

　　今年第2季一、二手住宅個人買家登記中，當中內地客比例佔總住宅註冊量約8.3%，較首季8%略升，創超過3年半新高。

美國商務部 10 月 26 日公佈，2016 年 9 月經季節性因素調整後的獨戶新屋銷售年率較 8 月上揚 3.1% 至 59.3 萬戶；與 2015 年 9 月的 45.7 萬戶相比上揚 29.8%。市場原先預估 9 月份獨戶新屋銷售年率為 60.0 萬戶。2016 年 8 月獨戶新屋銷售年率自 60.9 萬戶大幅下修至 57.5 萬戶、創 6 月以來新低。

美國 9 月新屋中間價年增 1.9%(月增 6.7%) 至 313,500 美元、創 6 月以來新高。2016 年 6 月的 321,600 美元為歷史最高價位。

截至 9 月底待售新屋週轉天期自 8 月的 4.9 個月降至 4.8 個月。截至 9 月底待售新屋為 23.5 萬棟、創 7 月以來新低。

商務部數據顯示，美國東北部 9 月月增 33.3%、增長幅度最大。與 2015 年 9 月份相比美國東北部成長幅度同樣居首、年增 60.0%。

nationalmortgagenews.com 報導，美國房貸銀行協會 (MBA)26 日公佈，上週(截至 10 月 21 日為止) 房貸申請件數經季節性因素調整後下跌 4.1%、創下今年 1 月以來最低紀錄。

全美不動產協會 (NAR)20 日公佈，2016 年 9 月全美成屋房價中位數為 234,200 美元、連續第 55 個月呈現年增。9 月首購族佔比自 8 月的 31% 升至 34%、創 2012 年 7 月以來新高。

美國密西根大學消費者調查首席經濟學家 Richard Curtin 8 月 12 日指出，調查顯示高達 48% 的淨受訪比例表示低房貸利率是目前購屋的最主要誘因、創過去 10 年來第三高紀錄。值得注意的是，僅有 25% 的淨比例表示低房價是購屋的主要動力來源、創 10 年來最低紀錄。

美國 9 月新屋開工年率月減 9.0% 至 104.7 萬戶、創 2015 年 3 月以來新低，同時也創下 2015 年 10 月以來最大跌幅；年減幅達 11.9%、創 2011 年 4 月以來最大跌幅。

美國兩大營建 ETF「U.S. Home Construction ETF (ITB.us)」、「SPDR 標準普爾營建商 ETF(XHB.us)」26 日分別下跌 0.27%、0.50%，分創 3 月 15 日、2 月 29 日以來收盤新低。


美國最大住宅營建商 D.R. Horton Inc 10 月 26 日下跌 0.80%，收 28.58 美元，創 3 月 10 日以來收盤新低。D.R. Horton 為 ITB 最大持股、截至 10 月 25 日為止比例達 12.91%。

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根據英國經濟智庫經濟與商業研究中心 (CEBR) 的資料顯示，明年的英國脫歐事件讓市場的不確定性增加，而這將重挫倫敦的房地產市場，致使房屋價格下跌。

根據市場專家分析，在倫敦，尤其是價格最高昂的首都房市，將會受到最大的衝擊，在 2017 年時，房價預期將下跌 5.6%。2016 年房地產價格的成長將達到 6.9%，但是，明年將會降至 2.6%。

據英國土地登記局 (Land Registry) 的資料顯示，2016 年 6-8 月，倫敦只有 5 件房產成交價超過 1000 萬英鎊，2015 年同期，卻有 35 件之多。

房地產投顧公司 London Central Portfolio 的調查指出，英國豪宅的平均銷售價格，從 2015 年的 2200 萬英鎊，在今年跌至 1630 萬英鎊，銷售量和平均價格雙雙下跌。

CEBR 的經濟學家 Kay Daniel Neufeld 表示，對於英國脫歐事件的焦慮和不確定性將漸漸降低，預期第四季時，英國房市將呈現相當緩慢的成長，而這個趨勢將一直持續到 2017 年。

英國房市正在面臨 6 月公投前的稅務變更之衝擊，投資人擔心「硬脫歐」的可能性大增，這將使英國放棄歐洲單一市場的商品、資金、人員，以及勞務的優惠，並控制移民數量。

CEBR 指出，迅速增加的通貨膨脹，讓逐漸上升的失業率和持續下降的企業投資之影響都沉重的壓在房價上，此外，抑制移民，以及脫離歐洲單一市場，將降低國際買家的需求。