案名沾光101 卻沒半個在信義計劃區

朗朗上口
「家豪」、「淑芬」位列近2年全國最常見的菜市場名，而建案取名若非標新立異，也有出現如「帝寶」、「101」等菜市場案名。其中，根據市調業者統計資料庫中，北中台灣的「101」建案，自金融海嘯後共有14案，目前銷售中的有2案。有趣的是，所有的建案都非位於信義計劃區中、101大樓旁。

據《住展》雜誌統計，自2008年後，台中以北曾出現過的「101」建案共有14案，距離實際101大樓最近的個案，為信義區忠孝東路的「忠孝101」、及吳興街600巷的「101行館」，前者更是所有取名「101」建案房價最高，預售單價平均200萬元，但2案皆非位於信義計劃區中。

最便宜每坪僅11.3萬
台灣房屋忠孝延吉特許加盟店商用不動產部總經理施光明表示，「忠孝101」本身屬於信義重劃區外圍，加上鄰近加油站，預售完銷後，並無特別引人注目的二手交易。

14案中最便宜的「101」建案，落在新竹縣湖口鄉，是2008年推案「101天廈」，預售單價平均11.3萬元。永慶不動產新竹湖口中山店東徐文美指出，此案興建期遭逢建商跑路，曾停工長達數年，後由現任建商接手完成、重啟銷售，「由於它是湖口第一高樓，所以才以『101』為名，但也因為它的背景，怕在地人不買單，才會祭出每坪11萬元的低價銷售。」而目前此案轉售物件約在個位數，相較周圍新成屋成交行情，也略低1成左右。

自備款強調101萬
銷售中的2個「101」建案，分別是新北市汐止區的「汐止101」及永和區的「仁愛101」。成屋後重啟銷售的「汐止101」，前案名為「隱馥玉」，基地位汐止區機能較佳的中興路，強調自備款僅101萬元，因而將案名掛上「101」。該案專案經理馬郡達透露，除低自備、另搭配銀貸可達9成，及每坪42.5萬元廣告戶的促銷策略，目前周來人約60組，銷況不錯。

實地勘察基地位置
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，在建案名稱放入知名地標、人名或地名、乃至於學校名稱，一來是便於行銷，加深記憶，二來是產生「好的聯想」，101不僅是地標、更有地段優越的象徵存在，「但有些建案取名101，純粹想沾其光環，地段不見得較好，購屋者還是得到基地位置實際勘察。」

興富發集團興富發（2542）、潤隆（1808）餘屋案量約200億元，為求迅速去化餘屋，分別祭出優惠方案搶客。換案名再出發的「中山凱宴」，主打前3年由公司代付利息款項，而「國賓官邸」則祭出廣告戶優惠價，換算單坪房價，較區域行情約低15%。

3年利息可折抵房價
10月初成屋進場的「中山凱宴」，預售案名「中山真藏」，基地位於中山區、近晶華酒店，規劃20~26坪產品，預售銷售比例約4成。案場專案經理程紹鈞表示，預售成交單價約110萬元，現為順利去化餘屋，近期推出前3年利息支出，由建設公司買單的策略，「若以貸款2千萬元、年利率1.68%計算，3年建設公司幫支付約百萬元利息款。」
據了解，該方案也可直接折抵房價，等同變相讓利，而此案公開後，周來人可達50組，周成交4~5戶。

去年交屋的內湖區4期重劃區建案「國賓官邸」，近期祭出總價3888萬元的廣告戶，潤隆建設副總經理邱秉澤指出，此為不含車位價，坪數約63坪，換算單價約61萬元，但僅有1戶，「目前全案平均單價仍上看7字頭，主要目的是希望吸引看屋客進場。」

興富發下半年進入密集交屋期，包括萬華區「台北晶麒」、竹北市「國賓大悅」成屋均轉銷售中，也適用3年免利息方案。另外，該集團年初為促使交屋順利，也祭出「換屋」專案，如1戶總價較高的豪宅或是商辦案，可以換購數戶總價較低的小坪數物件，但興富發強調，該法為專案討論，並非長期的優惠策略。

「南強北弱」扭轉台中以南反減11%

北台灣房市10月逆轉勝，就成交價量來看，降價取量奏效，雙北市、桃園市、新竹縣市等區成交均較9月回升，而台中市以南的都會區，成交表現月衰退幅度5~11%。房仲業者認為，上半年「南強北弱」的態勢扭轉後，未來1季在「價先量行」的引導下，全台應趨於平衡發展。

從各大房仲10月價量表現數字來看，以永慶房產集團為例，全台7大主要都會區房價，除新竹縣市外，均較高點時明顯下修。其中，台北市房價自2014Q2時的單價64.9萬元，至今年10月已修正近12%，來到57.2萬元，而新北市房價亦從2014Q3的高點行情、每坪36.2萬元，下修至30.9萬元，跌幅14.6%。下修幅度較小的，則是台中市、台南市、高雄市，房價下修約僅5~7%。

「仍盼價格下修」
永慶房產集團業管部協理林泰隆指出，著眼10月全台房市交易量，顯然出現降價換成交的現象，如降價幅度最多的雙北市，10月交易量較前月增加8~16%，桃、竹則分別有1%、6%的成長，「台中以南的3都，量減5~11%。買賣雙方價格認知差距無法拉近，民眾對於價格下修仍有期待，是中南台10月交易量持續維持低檔的主因。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，10月整體景氣明顯優於9月，但也出現「北強南弱」的跡象，「以信義統計6都表現來看，雙北市10月交易量都出現回溫跡象，台北市月增11%，新北市則是月增約22%。而台南市交易量月減約4%，高雄市雖是月持平，但較去年同期，量減約2成。」

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，近期不動產持有稅負話題不斷，在房屋稅方面，台北市本欲跟隨台南回溯15年，後改成僅豪宅回溯，中古屋不受影響，利空暫告消弭，「但台南尚無改變政策意向，在沒有市場利多議題帶動下，買氣遲滯。」

桃園首購換屋熱
另就市場穩定度來看，各家房仲數字皆指出，桃園市價格雖無顯著起落、但交易量卻有所支撐。
台灣房屋智庫經理江怡慧認為，10月桃園交易大宗來自首購、換屋族，交易佔比近8成，「這些購屋客見桃園市房價長久以來僅在小數點間游移，無明顯降價空間，而選擇出手。」交易熱區如桃園區、中壢區，皆屬較高單價區塊，也略拉升10月成交單價行情。

「限制多規定嚴」今年第3季僅9件

陸資來台置產興趣缺缺，內政部統計，2001年開放陸資來台置產以來，累計成交僅371件，今年第3季僅剩9件，創下近8季新低，房仲業者分析，政府限制多，規定較嚴格，且台灣不動產投資報酬率低，缺乏吸引力。

高市累計共92件
綜觀內政部統計陸資來台置產資料，過去平均每季成交量多能維持在2位數，而今年第3季僅剩9件成交，相比第2季達21件直接腰斬，創2年來新低。各直轄市表現，以高雄市累計達92件最多，其次為新北市75件、台中、桃園分別有47件、34件，而首善之都台北市有25件。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，現階段陸資原本就有的「三四五限制」外，還有總量管制，過去不想透過陸資管道的資金，往往會轉用第三地公司方式購置，但是在房地合一上路後，外資獲利最低稅率也達35%，大大降低購買意願，加上台灣經濟表現不佳，不動產又處於價格盤整，短期內想要放量，難度很高。

台經院副研究員劉佩真指出，去年大陸前3季雖然房市景氣較低迷，不過在去年第4季祭出貨幣寬鬆政策後，今年大陸房產呈現飆漲狀況，在大陸本身房產增值空間擴大下，台灣不動產投資市場絕非陸資首選。

成交價反達新高
有趣的是，今年Q3陸資成交不動產權利價值達 3749.8萬元，寫下近9季新高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，Q3成交件數下滑，但陸資購屋權利價值不減反增，應與購置標的總價較過去為高有關。

房市景氣出現正面訊息，最新國泰全國房地產指數顯示，Q3新案市場成交價，除台南市外，雖均為下跌趨勢，但各地區成交量均向上攀升。整體而言，Q3表現相較上一季為「價穩量增」格局。

就全國新推案量來看，本季新推個案155件，推案戶數10687戶，總銷金額1369億元，均較上季及去年同季下降。台北市總銷金額季減近7成，位列六都會區之末。高雄市總銷金額季增逾7成，達307億元，為六都之冠。
國泰房地產指數主持人、政大地政系教授張金鶚認為，Q3北市推案量萎縮劇烈，推案金額創SARS後新低點，成交價連7季下跌，季跌幅達10.47%，為市場最大警訊，「市場成交量指數雖有增加，然成交量規模仍處於低檔，後市發展較不樂觀。」

北市推案量劇縮
張金鶚提醒，高雄市雖新案市場成交價量穩定發展，但推案戶數受個案因素影響，屢創新高，後市仍應審慎因應，「綜觀Q3，雖經歷勞工休假、內閣改組等政治議題風波，及颱風過境等不利因素影響，但在建商普遍讓利的氛圍下，激勵低迷已久的消費者信心，市場表現較上半年佳，本季市場結構呈現小幅變化。」

從長期趨勢觀察，中南部整體表現持穩，北部量能持續萎縮，各地區價格未來仍傾向修正盤整格局。
天時地利不動產顧問總經理張欣民對此表示，當下建案要賣得動，「有感讓利」成為王道，「這是房價下修的變相趨勢，在法拍屋大量湧現、出現房市警訊前，恐難阻擋讓利潮的蔓延。」

華固建設公布Q3財報，憑藉新北市土城區「華固新綠洲」交屋挹注，使單季營收達50.99億元，創今年最高峰。累計至Q3營收達61.55億元，較去年同期成長約15%，累計1~3季淨利10.49億元，EPS（每股稅後盈餘）3.79元。

盼年營收衝百億
上半年華固因無建案交屋入帳，使得1~6月財報顯示稅後虧損8149萬元，每股稅後淨損0.29元。隨著「華固新綠洲」9月啟動交屋，使整體表現終於轉虧為盈。

新綠洲案總銷約80億元，9月交屋約5成，華固估10月約可達成交屋比率至8成，為今年營收主要來源。而甫取得使照、正進行產權登記的「華固天鑄」，估12月進行交屋，受限於豪宅交屋時程緩慢，應僅能有部分認列。

在成屋銷售的部分，目前華固手上包括「華固華城」、「華固奇妍－映月」待去化，華固建設總經理洪嘉昇表示，建案詢問度高，但民眾與建商合意的價格帶，仍有落差，使成交速度趨緩。
法人認為，該公司能否如董事長鍾榮昌預期，年營收衝上百億大關，將是一大考驗。

據了解，延宕二年空轉的華光社區，財政部將加快腳步規劃定位，是否重回綠朝時金管會、證交所及櫃買中心等金融周邊單位群聚的「台北華爾街」金融園區，財政部近期將拜會金管會新主委李瑞倉研商構想。

此外，行政院周四院會將討論國有財產活化議題，國產署已列管100處國有公用土地共117公頃，包括位都市計畫精華地段的軍方六張犁基信營區，開發利益至少逾200億元，還有少子化而閒置校舍土地等將收回，規劃開發住宅區或商業區，活化利用，為國庫挹注活水。

華光社區為行政院活化國有財產指標性大案之一，與市府談判回饋比例，陷入二年多膠著空轉，最近與市府達成回饋方案規劃，很快可通過都市計畫審議，財政部有意再加速腳步規劃構想，近期將找上金管會新主委探詢意見。

官員說，華光社區定位改變多次，2007年增規劃台北華爾街，邀金管會、證交所、期交所、櫃買中心、集保中心等單位進駐，興建金融大樓，並吸引金融業總部進駐，惟馬政府執政後2012年10月陳冲院長任內，更改為開發六本木，讓周邊愈夜愈美麗，如今有意再重回「台北華爾街」構想，周邊也會開發國際觀光旅館。

此外，林揆日前聽取國有財產活化簡報，指示依既有規劃儘速活化低度利用的國有公用土地。據財政部統計，目前仍為各機關使用的國有公用土地，總計有100處達117公頃，屬低度利用，財政部建議將大面積卻利用率不高的公用土地收回，變更為國有非公用土地。

官員表示，未來國產署將採設定地上權、出租、協議合建，參與都更等策略，官員說，設定地上權通常50~70年，若是銷售地上權住宅，大約70年，有些活化後政府可提供辦公廳舍，又有租金收入，挹注國庫收入，一舉兩得。

據國產署盤點國有公用土地低度利用計100處、面積117公頃，例如在都市計畫區內仍有軍方營區，在和平東路及基隆路附近的六張犁基信營區位精華地段，軍方已承諾移撥國產署活化利用，最快106年，晚則107年移交。

中興新村高等研究園區佔地259公頃成面積最大、利用率最低的科學園區，興達港斥資70.9億元成投資最貴的「空」港，這二處閒置設施成行政院列管「最大」蚊子館。據工程會統計，中央和地方閒置設施共109筆，投入公帑253億元，形同一大錢坑。

行政院周四（3日）院會將由工程會報告閒置設施活化情形，盯緊蚊子館活化。工程會統計，至9月底止中央和地方109件閒置設施，投資金額253.73億元；中央37件占比34％，地方72件占比66％，而地方閒置最多市場達19件居首，校舍、停車場及焚化爐皆有。

蚊子館面積最大為科技部管轄的中興新村高等研究園區，佔地259公頃，現成「燙手山芋」，迄今除工研院、資策會等法人機構外，只有2-3家業者進駐，興櫃股王正瀚企業也進駐，但為最低度利用的科學園區。

知情官員說，此園區高達9成約234公頃被南投縣府劃設文化景觀保護區，園區動彈不得，只剩南核心區約25公頃可招商，但因被環評框限不得做生產，只能容納無污染研發或文創產業進駐。原核定時擬創造1萬4千個工作機會，現不及十分之一。

據悉，此園區定位不明，科技部及文化部對由誰主政曾互踢皮球，不同閣揆也有不同定位發想，最後一次閣揆毛治國擬定位為中部青年創業基地，及「食衣住行育及醫療未來生活的實驗基地」。現園區中部宿舍區正整修中，擬引進藝術家成藝術工坊基地。

至投資額最貴的興達港斥資70.9億元，但完工迄今19年等不到遠洋漁船停靠，港區空蕩蕩，漁業署與地方耗費數億元所做的海上劇場、農產品展售中心等休閒景觀設施，至今營運不善，加上船舶維修廠及漁貨冷凍設施都未進駐，這座「空」港成為名符其實的「蚊子港」。

農委會委託高雄市府規劃BOT招標，由民間自提BOT案今年6月業者卻自行撤案不玩，興達港活化胎死腹中。林揆已指示，漁港規劃遊艇觀光港的強度利用，農委會應與工程會等跨部會研商，配套整體規劃利用。

工程會主委吳宏謀強調，未來將加強公共建設計畫「源頭」管理，要求公建投資應有配套使用管理計畫，且要有生命周期，作商業使用需提自償性，財務自給自足。林揆也指示，財主單位可考慮自中央對地方統籌分配稅款提撥5-10億元，作激勵地方提活化點子的激勵獎金。

衝刺網路投保商機，產險業者提三大建議，包括提高旅平險上限、開放異業結盟，還有網路投保應全面推廣電子保單以及電子式投保證明。產險業者指出，目前有12家產險公司經營網路投保，但前3季投保金額只有3億元，占比不到千分之3，未來還有很大的成長空間。

金管會自103年8月26日起實施保險業辦理網路投保業務以來，在兼顧防止道德危險及消費者權益考量下，已循序漸進完成4階段放寬保險業辦理網路投保之險種及提高投保額度，並開放保險公司提供保戶透過網路方式進行保險契約查詢等服務。

目前已開放網路投保的險種包括汽車保險（含強制險、任意險）、住宅火災保險及基本地震保險、旅行平安險、傷害險及健康保險等多項商品。目前網路投保則進入第5階段，壽產險等兩公會也已經過多次討論且提出多項建議，其中最迫切的是，壽險業者所提議「提高旅行平安險的上限」。

保險業者表示，旅綜險投保額度至少要可以符合申根條款要求，也就是醫療險保障至少要130萬元，由於醫療險額度是壽險10％，換言之，投保壽險額度要達到1,300萬元才能符合申根條款的醫療需求保障。

產險業者指出，第二是希望主管機關可以開放異業結盟，創造場景式購買環境，從有客源的地方，引導客戶購買保險，如保險業可以結合旅行社電商平台或航空公司購票平台，讓民眾在購買旅遊行程或機票時，也可一併購買旅行平安險或者旅行綜合險等。

找利基 銀行、保經加入戰局

網路投保隨主管機關法令開放日益普及，目前已有10家壽險、12家產險公司開辦網路投保業務，今年更有保經和銀行加入網路投保，推升網路投保熱潮。據統計，網路投保業務開放至今，產險業投保件數明顯超越壽險業者，分別以以強制車險、旅行平安險最熱門。

透過網路投保日益普及，包括產壽險公司、保險經紀人公司都陸續開放線上投保，如今年銀行也加入網路投保行列，讓民眾有愈來愈多管道快速投保。其中玉山銀行在今年8月獲得金管會核准成為首家開辦「網路投保業務」的銀行。

另外，金管會去年底開始開放保經代公司辦理網路投保投保業務，由於審核門檻嚴格，目前僅有兩家保經公司核准通過，其中公勝保經的「GOGO保」網路投保平台已率先於10月1日正式上線招募會員。

錠嵂保經成功向主管機關爭取承作網路投保業務，成為國內首家獲准開辦網路投保業務的保經公司。

壽險業者表示，簡易的險種是民眾網路投保的首選，所以根據最新統計，產險中的強制險、壽險中的旅行平安險最多人投保，銀行網路投保也主推旅平險。

玉山網路投保旅行平安險，包含國內、外旅遊的保障，只要上網進行「註冊」、「投保資料填寫」、「繳費資料填寫」三步驟即可完成投保申請，待保險公司核保並扣款完成即享有旅遊保障，更可附加意外、醫療等附加條款。

壽險業者表示，網路投保的競爭關鍵在於便捷性以及費率透明的優勢上，因此淺顯易懂能快速符合民眾需求的旅行平安險，未來可望成為熱門網路投保險種。

與市場價格相當 一拍流標機會大

三年前曾引起年代老董練台生、三立老董林崑海聯手搶拍的高雄地標「八五大樓」，近期又有產權被法拍。根據司法院法拍屋公告，預計法拍的產權主要是低樓層的辦公室、小套房、美食攤位、停車位及公設等部分產權，總建坪超過一五○○坪，總底價三億三八二六萬元，債務人同樣是建台水泥，預計十一月三日執行第一次拍賣。

根據寬頻房訊調查，該地標大樓總建坪約九萬七○七四坪，預計將法拍的產權，主要是十二到廿九樓部分辦公室與小套房，計有卅六戶，另有地下二樓的八個美食攤位以及地下三樓的廿六個車位，加上部分公設，合計建坪約一六五三坪，每坪底價超過二十萬元。

其實八五大樓產權相當複雜，但因具地標意義，加上地處高雄市重點政策「亞洲新灣區」內，成為不少投資者想要整合的標的。早在二○一一年五月，當時的幸福人壽鄧文聰，就以億大聯合公司的名義砸下卅二億元標得該大樓卅四到八十五樓「青雲金典酒店」約七十四．四％的債權；目前該產權登記在君鴻酒店名下，但被最高法院檢察署囑託禁止處分。

練台生、林崑海已砸重金插旗

此外，年代電視台董事長練台生、三立電視台董事長林崑海更以三禾資產名義，在二○一三年八月砸下約四十五．三七億元吃下該大樓約三．一萬坪，占建坪比率約三十二％。
法拍業者並指出，三禾資產之前已砸下四十六億元買下建台水泥八十五％的債權，預期可主張的債權實際價值逾七十億元，包括可分回後續八五大樓、高鐵左營站逾二．二萬坪等資產未來拍賣的部分債權標脫金額。

商仲業者分析，整合該地標大樓預期未來可能兩種處分模式，一是整理後重新招商，創造穩定租金收益後再出售資產，類似外資亞太置地操作北市西門町萬國商場的模式；二是由於買進價格低於行情，整理後也可直接出售給想要經營商場的百貨業者，直接賺取價差。

不過，寬頻房訊認為，此次法拍物件因小坪數套房占了半數，再加上八五大樓成交價格依所在樓層而有差異，高樓層每坪二十萬元以上、中間樓層每坪十五至十八萬元；以每坪拍賣底價來看，價格與市場行情差異不大，恐無法引起三禾資產出手意願，預估一拍流標機會大。

房市景氣榮枯，法拍市場最知冷暖，尤其是區域地標型或知名建物落入法拍市場時，往往就是經濟疲弱階段。根據寬頻房訊調查，十二年來，全台至少有七個區域地標流入法拍市場，合計法拍底價將近三百億元。

根據寬頻房訊調查，北、中、南區域地標或知名商場曾落入法拍的紀錄，包括台北市有環亞百貨、大亞百貨；新竹市風城購物中心與中興百貨；台中市金典酒店與廣三崇光百貨；高雄市則有最著名的地標八五大樓。

寬頻房訊法拍專員徐華辰表示，地標性建築拍賣往往是不動產市場上的焦點，不過由於此類建築通常位於該區域菁華地段，建物坪數大、拍賣金額高，且通常會將不同樓層分為幾次釋出，若要整合取得完整產權，困難度相當高。

以台北車站對面的大亞百貨為例，因環亞集團爆發財務危機，先後遭法院查封拍賣，產權分散且複雜，國寶集團於二○一一年透過法院拍賣取得二、五、六樓產權，不料三、四樓產權拍賣卻意外被龍巖集團搶走，使之無法順利整合，打亂國寶集團有意整合該大樓商場，藉此提高店面收益的計畫。

　　日前上海灘又現兩單寫字樓大宗交易——世紀匯與中區廣場。前者賣家為“超人”李嘉誠旗下長實地産；後者則為美國凱雷投資集團。

　　公告顯示，上海陸家嘴(23.82,0.000,0.00%)(600663,股吧)“世紀匯”綜合體將被長實地産以200億元人民幣出售，交易將為公司帶來54.3億元人民幣收益。關于接盤方，世紀匯項目曾在公告中提出為“有實力的險資”，市場普遍認為是指中國人壽(21.78,0.200,0.93%)(601628,股吧)，但中國人壽對此不置可否，稱有需要會發布公告。

　　而中區廣場交易中介方發布的消息稱，萬丈資本近日正式完成對上海市中心區域人民廣場這一重要地標的整棟收購。具體金額雙方並沒有透露。

　　從交易雙方表面信息以及近期上海寫字樓租金上升趨勢可以判斷，這兩單寫字樓買賣僅僅是資金基于投資回報的各自判斷下所作出的交易。

　　“在商言商，現在是（套現）非常好的時機，從潘石屹前段時間賣SOHO世紀廣場就可以看出來。”一名國內地産基金人士指出，盡管房地産市場調控力度在加大，但上海寫字樓資産價格仍然維持在今年上半年的高位。然而，寫字樓租賃市場已經開始向下，目前租金收入有可能下降。一旦租金收入下降就會影響物業估值。

　　租金波動的市場反應

　　去年至今，上海寫字樓市場成交一直非常旺盛。戴德梁行華東區研究部數據顯示，今年截至第三季度已有17宗寫字樓大宗交易，涉資261億元；去年全年有28宗寫字樓大宗交易，涉資452億元。

　　而上海住宅市場真正的調控是今年“十一”期間出臺，因此五大行多名資深人士認為，寫字樓投資市場活躍並非是由住宅調控傳導而來。然而，第三季度上海大宗物業整售卻多達12宗，涉資179.5 億元人民幣，環比升幅 143%，與去年同期相比則下降 21%。

　　資金來源方面，內資買家依然如過去幾個季度一樣佔據較大份額，在12 宗交易中佔據9席。

　　在上述人士看來，寫字樓大宗交易抬升，與租金情況有直接關係。第三方機構數據顯示，由于經濟的不確定性，不少企業仍傾向于節省辦公成本。即將租賃到期的外資企業開始考慮選擇租金相對便宜的寫字樓。同時，P2P企業持續退租增加了市場空置面積，並加大了業主方的租賃難度，租賃雙方議價空間也隨之大幅增加。

　　或許這在一定程度上影響了上海寫字樓租金整體水平。在第三季度，上海寫字樓租金環比下跌2.0%至9.8元/天平方米，超甲級寫字樓的平均租金環比大跌3.7%至13元/天平方米。

　　而此前3-4年內買入的寫字樓，已經有一定溢價，此時套現顯然是適當時機，比如凱雷基金在2013年以16.7億收購中區廣場，盡管日前萬丈資本的收購價格並未透露，但是根據該片區的租金漲幅也可見其物業估值。

　　分析認為，在租金已經見頂甚至準備下降的情況下，寫字樓資産估值並不會立即受到影響。一般而言，物業估值受租金下降影響，要在1-2個季度之後才會顯現。

　　因此上述人士認為，現在是銷售套現的好時機。“尤其是賣家本身在做租賃的時候，會比很多買家清楚市場。”上述人士指出，新錢對市場缺乏敏感度，因此敢于入場，況且有的買家一旦有對物業持有5年以上的準備，一兩年內市場低潮期對他們的收購計劃並不會有影響。

　　高力國際華東區域數據顯示，第三季度上海寫字樓平均租金錄得環比增長，但市場情況較為復雜。一方面，租戶可接受漲租的原因係租金已包含在多數情況下可享受返還的增值稅率。這使業主得以漲租，並推動全市平均租金環比增長2.5%或同比增長6.2%至人民幣10.5元/天平方米。另一方面，源自P2P公司以及新增供應的持續影響削弱了眾多業主的市場情緒。從租戶的角度而言，其成本有所下降：雖然租金有一定升幅，但租戶可因得到5%或11%的增值稅率返還而減輕其總體房地産租賃成本。

　　“新錢”入場信號

　　“對于長實地産出售世紀匯廣場，坦白説我並不覺得是賣方高位出售的心態明顯。因為活躍在上海房地産市場上的無論是代理機構、投資者、業主或者租戶，都知道目前浦東寫字樓市場的租賃狀況是嚴重供不應求。”高力國際華東及西南區資本市場及物業投資服務執行董事汪蓓指出，當前有相當數量的金融保險業選擇在陸家嘴地區設立其總部大樓，包括租賃、收購或自建方式。她指出，這也再次佐證浦東竹園和小陸家嘴區域寫字樓市場供不應求情況非常嚴重。

　　來自睿意德旗下中商數據顯示，世紀匯所在商圈自從2009年之後，7年之間幾乎沒有新增商業供應。因此，上海寫字樓大宗交易成交活躍，最重要的原因還是上海寫字樓市場的需求每年都在增長，而新增供應不多，目前也沒有任何土地出讓，所以對于賣方而言這是市場供需情況帶來的結果。

　　21世紀經濟報道記者不完全統計獲悉，今年以來，進入上海寫字樓市場的大多數為境內資本、險資，比如光大安石（上海光翎投資）買下星光耀、H88 越虹廣場，國華人壽買下SOHO世紀廣場，上海人壽買下渣打銀行大廈49%股權，中融鼎新買下七寶寶龍廣場，崇邦買下金橋商業廣場，萬張資本買下中區廣場等。值得關注的是，這些資本大多數都是此前沒有在上海投資過的“新錢”。

　　對于“新錢”接盤此類項目，中商數據CEO周長青指出，運營商在對這類項目的運作維度上比較重要，但險資並沒有商場運營背景。

　　上述基金人士進而分析，一般而言，作為投資基金下屬的運營團隊，非常清楚一個項目應該什麼時候出手。“比如一個私募基金買一棟寫字樓，第1年往往是先做資産改造，然後第2-3年招商，第4-5年推高租金收益，在租值高峰期賣掉，如果遇到市場變化，就多等兩年。”

　　上述人士以世紀匯為例，總價200億，27萬平方米出租面積，單價要7.5萬元/平方米左右，如果按照零售商業與寫字樓均價8元/天平方米收益保守計算，回報率也接近4%，險資只要資金成本低于4%，就有贏利空間。

　　而由于資金進入住宅開發與商業的性質不一樣，險資進入商業地産早已有一定規模。(編輯 駱軼琪)

　“這個月主要強調的是嚴格審查資料，以前我們更多要求衝量。”10月27日，《華夏時報》記者從某國有銀行深圳分行剛剛開完會的個貸經理處了解到，最近深圳各家銀行要求更加嚴格地審查房貸資料，包括客戶收入流水真實性與額度、離婚證真實性、首付款來源等。由于審查環節更嚴，銀行房貸審批時間由原來的半個月延長至一個月左右。

　　中原地産深圳香蜜湖店一位銷售經理稱，除學區房堅挺外，普通二手房報價已跌10%上下。深圳國慶期間出臺樓市調整加碼政策，相關部門在執行上全面掀起了“嚴查”。除銀行嚴格執行新政及對資料嚴審之外，深圳市場和質量監督管理委員會也重拳出擊查中介違規。本報記者在福田、南山看到，絕大多數中介門店的房源廣告統統撤下，只有偶爾一兩家還有稀稀拉拉的真實房源。

　　在調控政策出臺後，嚴格監管襲來，深圳10月份僅有一個新盤入市，二手房七成業主放盤價下調。深圳市房地産研究中心主任王鋒認為，樓市供需各方已進入市場觀望階段，深圳房地産市場將進入深度調整期。

　　房貸嚴監襲來

　　深圳銀行的房貸政策堪稱全國最嚴，只要是二套房首付統統七成。而今，銀行對于資料的超嚴審查再次給市場當頭一棒，深圳房地産銷售人員已經深有體會。

　　“手續一定要齊全，以前提供其他東西也可以，現在查得很嚴，收入流水一定要有房貸的兩倍，而且必須是真實的，以前搞個假的也可以。離婚證查得很嚴，必須要提供真實的。”深圳福田區農園路一家中介説，現在房貸辦下來要一個月時間，以前則半個月左右。

　　剛剛房貸還是銀行追逐的“優質資産”，轉眼變成了“嚴限對象”。不久前上市銀行中報業績會上高管們還宣稱，下半年將繼續發力房貸。對于銀行來説房貸可謂是最優質的資産，不良率處于0.4%以下，而根據銀監會數據，二季度末商業銀行不良貸款率為1.75%，採礦、制造業等過剩産業不良率甚至高達4%以上。所以，銀行紛紛將目標對準房貸，出現了7月全銀行業貸款當中幾乎全是房貸、8月房貸佔比過半的“房貸盛宴”。然而，從10月份起新一輪房地産調控來臨，銀行監管陡然從嚴。

　　10月22日，銀監會發布“中國銀監會三季度經濟金融形勢分析會”的內容，指出要求嚴控房地産金融業務風險，嚴格執行房地産貸款業務規制要求和調控政策，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地産領域，嚴禁銀行理財資金違規進入房地産領域。

　　銀監會的要求很快反映至各家銀行，深圳銀行嚴格執行二套房首付七成，同時對貸款資料嚴格審查。“以前房地産交易火爆，業務又多，不可能反復核對，不排除有人鑽空子。現在業務相對減少了，有的是時間來核對。” 上述某國有銀行深圳分行個貸經理説。

　　據了解，審查重點看三方面，一是收入證明，收入為房貸兩倍，必須有銀行真實流水；二是嚴查首付，首付的來源成為關注重點；三是離婚證，必需真實，否則一概拒貸。

　　買過房的都知道，全國各地以前只要資料齊全，銀行審批相對容易。比如收入方面，公司出具證明便認可，現在深圳銀行嚴查收入記錄，核對銀行流水，那麼此前別處騰挪還貸或者全家三代供房的情況終結。同時，首付款來源也成為重點審核對象，比如你將消費貸挪至首付貸，現在就行不通了，其他民間借貸也會查根問底。以前假離婚證可能蒙混過關，但今年深圳銀行嚴查，假離婚證無法通過審查。一句話，銀行現在要審查你買房的錢從哪來，買房本人是否有真實買房能力。

　　離婚買房，曾經是購買二套、三套甚至更多房的“捷徑”，一紙離婚證凈身出戶後又可以按一套買房了，首付只需三成、銀行貸款七成。深圳監管部門曾引用第三方數據，2015年深圳市離婚數量超過2萬對，同比增長46%；離婚購房佔到了總購房的45%。預計2016年前3個月，深圳購房者中投機性客戶佔比達到了30%。

　　現在離婚買房這條路也走不通了，本報記者了解到，深圳銀行嚴查假離婚，並且嚴格執行房貸新政。即使是真離婚，新政之後無房但有房貸記錄的，首套一樣是五成首付；只有無房無貸的首套才是三成首付。如此高的首付，基本上堵住了那些靠離婚在樓市買買買的人了。

　　市場瞬間冷清

　　上述某國有銀行深圳分行個貸經理説最近工作量少了，“現在只有以前的一半吧，而且有些還是以前存續下來的客戶，年底兩個月會更少。”

　　一般來説，銀行年底貸款發放規模整體減少，銀行四個季度按“4：3：2：1”貸款節奏控制，而今年開年貸款衝得特別猛，那麼四季度會相對往年更緊一些。房貸在嚴監之下會更加收緊，“一些銀行到最後一兩個月幾乎不做了，等到新一年再放款。” 在上述某國有銀行深圳分行個貸經理看來，這樣下去房價還會繼續松動。

　　“我好幾個客戶去美國投資房産了，現在這只是剛需客下手的時機。” 上述中原地産深圳香蜜湖店銷售經理稱，此前買房天天擔心業主反價，隔天加價十多萬甚至幾十萬，現在買房就不用擔心了。

　　本報記者在福田、南山多家地産中介看到，從前忙碌帶客看房的中介，如今安靜地、密密麻麻地坐在電腦前。從前張貼了各種房源廣告的店鋪宣傳欄，現在空空蕩蕩。“都是不真實的房源，現在又是嚴查的時候，所以都撤了下來。”Q房網深圳潤田路店一位銷售經理説，自家店房源真實，所以繼續保留。

　　10月27日上午，深圳市市場和質量監督管理委員會第二次出動，嚴查房地産中介的違規行為，包括首付貸、合同、手續合規、房源真實等。

　　在銀行房貸收緊與嚴查行動下，10月份深圳僅有一個新盤入市。二手房價格也開始松動，本報記者從深圳福田七街公館附近的中介處了解到，該樓盤近60平米的二居室房型，前幾個月最高成交價每平米高達7萬，如今只有6.5萬左右，均價直降10%有余。據了解，目前深圳帶學位、位置好的房子，價格處于橫盤狀態。但是普通學位或位置一般的房子開始降價，下降幅度不等。

　　王鋒認為，盡管新政之後市場成交量環比有所增長，但市場價格明顯回落，新政威力逐步顯現。樓市供需各方已進入市場觀望階段，深圳房地産市場將進入深度調整期。

　　王鋒在最新報告中提供的數據顯示，10月新政兩周內，深圳近七成業主報價出現下調，其中下調幅度在1%-5%區間段的房源佔比為47.5%，下調幅度在5%-10%區間段的房源佔比為24.9%。

銀行理財流入地產資金猛增，上半年增加了0.5萬億元，增速高達32%。由於地產調控，銀監會開始嚴控銀行理財違規流入地產。

沒有好的投資管道，多數銀行理財資金流入了房地產領域，在房地產整體調控的大背景下，為了避免風險，銀監會在近日召開的三季度經濟金融形勢分析會上不得不針對房地產領域的金融風險再做要求。

會議指出須嚴控房地產金融業務風險，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策；審慎開展與房地產仲介和房企相關的業務；規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；並加強了房地產信託業務合規經營。

有觀點認為，年初以來的銀行信貸政策及房地產政策促使房價及房地產市場膨脹，導致金融資本及信貸資金大部分投向房地產領域，而其他行業資本流入嚴重不足。不過，銀監會的此番“技術性踩刹車”是實質生效還是流於形式，業內人士認為，仍將有待進一步的觀察。

何為違規尚無具體規定

會議的內容提到了兩個違規，一是“嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域”，二是“加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域”。

根據《投資者報》記者從管理部門瞭解到的資訊顯示，何為“違規”目前尚沒有看到有新的細則和檔來指導業務的具體操作。

據悉，目前銀行理財集中登記、資訊披露、理財託管結算、理財大資料庫建設和理財研究、創新、諮詢評價等主要集中在中央國債登記結算有限責任公司旗下的銀行業理財登記託管中心有限公司（以下簡稱“理財中心”），不過，理財中心雖然名氣大，成立時間卻不長，據悉，該中心由中債登發起，經銀監會、財政部批准，於今年成立。

而在理財中心登記管理的銀行理財產品又分為兩類。一類是來自各大行私人銀行的定制化產品，這類理財可以先行發售或投資，後登記；另一類是面向普通大眾的一般個人理財，這類產品則需要提前在理財中心作報告，報告通過後才能發，發了以後再登記。

“一般的，銀行理財產品通過理財中心的平臺報告銀監會，銀監會也通過理財中心的平臺看產品。”知情人士向《投資者報》記者介紹，針對日前的銀監會三季度經濟金融形勢分析會，在登記和監測端目前尚沒有看到具體的要求，工作仍在正常進行。

喊話地產降溫

那麼，銀監會的此番政策發聲又是因何而起呢？這從中債登發佈的《中國銀行業理財市場報告(2016上半年)》便可見一斑。

報告顯示，今年上半年，有13.06%的銀行理財資金流向了房地產，規模占比從去年的第三升至了第二，共計2.09萬億元。而2015年年末，銀行理財投向實體經濟15.88萬億元，其中投向房地產的占比僅9.68%，即餘額為1.54萬億元。這也就意味著，今年上半年，銀行理財資金流入房地產行業新增了5500億元。

無形中，銀行資金對地產的偏愛也推高了本輪房價和房地產市場的膨脹。“買地買房都有銀行的資金，銀行資金不僅在消費端加杠杆，在土地市場也存在違規放款行為，包括土地拍賣保證金、土地出讓金等，還有理財資金通過信託等方式進入房地產。”

分析人士認為，政策調整的一大原因是，今年對公信貸投放的重點領域之一房地產遭嚴控。

“房地產金融市場的瘋狂使得監管層不得不為市場降降溫，有利於預防爆發系統性的金融風險，也符合10月開始的遏制熱點城市房價過快上漲的調控。”

而隨著銀行理財產品業務監督管理越發規範，對相關資料指標的跟進、監測和研究，監管層對銀行產品的後臺管理也越發嚴格。

資金或流向基建

業內預計，此項政策“預警信號”明顯，更有利於國企以及大型房企的規範發展，房企的兩極分化也將繼續加大，進入盤整期。

而有觀點認為，不良增高的銀行業也在“趨利避害”，由於缺乏其他投資主體，銀行對地產的加碼導致金融資本及信貸資金大部分投向房地產行業，而其他行業資本流入嚴重不足。

與此同時，銀行似乎還是很難將錢借給實體的企業，部分銀行將支持對象轉向了基建。有銀行明確最新貸款政策，凡是國家發改委、省發改委審批立項的國家級、省級和區域重點建設專案（含PPP專案），審批權按額度一律下放省級分行。

方正證券首席經濟學家任澤平表示，隨著房產銷量下滑，中國經濟將面臨下行壓力，而要完成《十三五規劃綱要》所提到的2020年城鄉居民人均收入翻番的目標，或許得靠基建發力。

“基建更偏民生工程。”而在此之前，銀行投入了大量信貸資源在與政府相關的項目領域，還有個人按揭貸款以及房地產。除此之外，根據理財中心的報告，上半年新發行理財產品以低風險等級為主。

在全國房價再一次高歌猛進之際，以二三線城市業務為主的中航地產卻選擇了急流勇退，把自家的房產業務全部變賣。

今年以來，雖然一線城市房價上漲，二三線城市房價也跟著漲，但以二三線城市業務為主的上市房企中航地產（000043.SZ）卻把自己的房產業務幾乎全部賣盡。

中航地產將旗下10家地產公司賣給了保利地產，交易價格為23億元。中航地產為何要剝離地產業務？尤其是公司一面稱，一些專案開盤銷售率超過80%，一面卻要放棄房地產業務，中航地產房產項目的真實銷售狀況究竟如何呢？記者就相關問題詢問中航地產，公司未能給出一個合理說法。

房產業務盈利能力弱

此次中航地產轉讓的10家房地產項目公司股權以及1個房地產專案在建工程，分別位於成都、昆山、貴陽、南昌、九江、贛州、惠州、岳陽、新疆等省市，也就是說基本上都處於二三線不發達城市。

因這些項目所處地理位置不具吸引力，中航地產轉讓10家下屬公司股權僅得到23億元。但這些幾乎是中航地產在地產領域的全部家當，其收購方——保利地產公告透露的資訊便是佐證。

關於此次交易，保利地產在公告中稱，“此次房地產業務整合的交易範圍為中航工業直接或通過下屬公司持有的房地產開發業務平臺公司和專案公司的全部股權”。

除了地產外，物業管理也是中航地產的一部分業務。今年上半年，公司物業管理業務佔據了總營收的三分之一，房產業務占比則超過二分之一。

由此可見，對於當前的中航地產來說，房地產業務在其總盤子中仍佔據大頭。那麼，中航地產為何要把自家的房產業務全部變賣？

答案在於中航地產對其房產業務不再抱有信心了。公司在公告中表示：雖然自2014年年末以來房地產市場整體平穩回暖，但宏觀經濟增速放緩、行業整體發展速度減緩。與此同時，房地產行業競爭依然保持激烈狀態、整體盈利能力下滑，未來繼續保持房地產開發業務的快速增長難度很大。

中航地產還認為，公司因房產項目主要集中在二三線城市，去庫存壓力較大。其在公告中稱，2015年，雖然全國商品房銷售金額仍同比增長，但是行業庫存仍居歷史高位，2015年年末商品房待售面積較2014年末同比上升15.6%，同時，城市分化嚴重，部分二三線城市庫存壓力巨大。

中航地產的房產項目正是位於貴陽、昆山、贛州等二三線城市，受庫存偏高及經濟不景氣的影響，雖然市場成交和價格呈現恢復態勢，但是未來發展仍面臨較大壓力。

賣掉房產公司股權後，中航地產打算今後著重發展物業管理。在中航地產看來，公司置出未來行業風險較大、盈利增長能力較弱的房地產開發業務，更具有發展前景的物業資產管理業務，增強了公司持續經營能力。

也許，中航地產不看好旗下的房產業務有一定道理，資本市場似乎也對其剝離地產、聚焦物業管理的轉型較認同。因此次重組，中航地產自7月6日停牌，10月21日複牌的當天股價便大漲，3個交易日內，其股價上漲20.9%。因股價猛漲，中航地產還在10月25日披露了股價交易異常波動公告。

銷售不暢致資金緊張

不得不剝離房地產，對公司來說頗為無奈，因為在2014年，中航地產還稱，將進一步聚焦房地產業務。

2014年的說法是“進一步聚焦”，而將房地產作為重點戰略則是在更早以前。而此次剝離房產，也並非中航地產這幾年來第一次剝離重要業務。2011年，中航地產將酒店經營業務剝離出來，當時放棄酒店業務，就是想要“集中優勢資源”發展地產開發。

短短幾年，從聚焦到全面放棄，中航地產怎麼走到了這一步，是自身戰略出了問題嗎？

同樣在2011年前後，中航地產明確將開發的重點放在二線城市的新興區域和三四線城市。彼時，中航地產認為，二三線城市房地產業是有發展空間的。公司曾在2010年表示：“2011年房地產行業的剛性需求仍然存在，由於中國人口結構和中國經濟體制以投資為主導驅動因素短期難以轉變，3~5年內中國住宅市場仍然存在較大的潛力。”

以開發二三線城市為主的戰略，起初還是為中航地產帶來業績增長的。但在2011、2012連續兩年房產收入增長後，自2013年開始，公司房地產收入連年減少，顯露疲態。公司2013年房產業務營收為41億元，今年上半年卻只有16億元，遠不足2013年的一半。

房產收入減少，直接影響到中航地產的盈利狀況。公司2015年淨利潤為4億元，同比減少18%，今年上半年，公司淨利潤也只有336萬元。而這樣的財務資料也是公司分別依靠2015年出售旗下4家公司股權，以及今年上半年轉讓下屬企業“深圳市觀瀾格蘭雲天大酒店投資有限公司”股權來實現的。

盈利狀況不佳，主要是因為房子沒有以前好賣了。記者通過其年報資料發現，中航地產2015年在售項目簽約率僅為52.3%，2016年上半年則下降到51.4%。與此同時，公司今年上半年存貨餘額也比去年年末增加了6億元左右，這也就證明其存貨壓力確實較大。

庫存壓力大，房子銷售不暢的中航地產最近資金也較緊張，今年上半年末，其資產負債率達80%。中航地產也坦承：本次交易旨在通過重大資產出售方式剝離市場前景不佳的房地產開發相關業務和資產，減輕上市公司的經營負擔，降低公司資產負債率，提升資產流動性。

二三線城市房價

增長潛力不再

中航地產退出房地產業務最令人疑惑不解之處在於，從資料上看今年房地產市場較火爆，房企日子應該挺好過。今年9月，全國54個大中城市簽約量達到21.7萬套，1~8月份，全國商品住宅銷售額同比增長40.1%。統計局新聞發言人盛來運也曾表示，房地產銷售對GDP增長起到了重要作用，房地產行業對中國1-9月份的GDP增長貢獻了8%。

那麼，大部分二三線城市此番又跟著這輪房產熱，房價大漲一番，其房價後續增長潛力如何，房企們會側重開發二三線城市嗎？答案並非如此，除了中航地產乾脆放棄了地產業務，萬科和碧桂園等巨頭也公開表示過，將在一二線城市加碼。

而房企之所以在一二線城市、尤其是一線城市重點開發，在分析師看來主要因二三線城市房價已無增長潛力。中原地產分析師宋會雍對《投資者報》記者表示：“二三線城市本身房價發展也經歷過幾次高潮，但現在它們的存量大多已經過剩、發展的熱潮已過去。中小城市因為人口淨流入較少，無論是租賃還是出售，都很難有新增需求，因而房價很難持續上漲”。

另一可以說明二三線城市房價增長潛力不足的證據是：儘管二三線城市商品房銷售金額增長，但購房者用於自住的並不多，投資客占比卻不在少數。宋會雍告訴記者，今年超發的貨幣不少流入了房地產市場，就我們調查的二三線城市新增住房中，用於投資的比例超過30%。由於社會投資人群和開發商的積極購房、購地，市場情緒就被調動起來了。


房地產公司買地當然不會全靠自有資金，今年以來，大多房地產公司都在加杠杆入場,不止中航地產資產負債率超80%，萬科、綠地、華夏幸福等地產巨頭資產負債率均超過80%。在房地產紅火的同時，中國房企的杠杆率也在創新高，而這一狀況也頗令人擔憂，地產企業如此激進地拿地，導致債臺高築，這是否會在一二線城市製造出更大的泡沫？

賣房產的中航地產對房產業務不再看好，那麼買房產的保利地產呢？

不同於中航地產，截至今年上半年末，保利地產的房產項目中，一二線城市占比約71.4%。保利地產也在半年報中透露“一二線城市成交火爆，銷售表現顯著優於三線城市，公司仍將拓展重心集中在一線和部分核心的二線城市”。這說明保利地產對開發中小城市並不看重。那麼，作為接盤方，保利地產將如何運營中航地產轉讓的二三線城市項目，能否令這些項目起死回生？《投資者報》將持續關注。

內房政策持續收緊，合景泰富（01813）財務副總裁羅兆和稱，調控在經濟復甦中推出，料一綫城市成交量或跌1成至2成，惟樓價不會大跌，公司明年將加大銷售力度。

樓價未虞大跌 融資未受壓

一二綫城市限購實行近1個月，諸多數據顯示成交量下降。羅兆和預計一綫城市成交量將在政策影響下，下調10%至20%，惟供求未達平衡，樓價有上漲預期，雖預售證批核上限價格難升，卻並無回落空間。

羅兆和表示，政府近1年放鬆房地產為帶動經濟增長，第三季國內生產總值（GDP）回升至6.7%，中國經濟復甦，故推出政策放緩房地產增長步伐。但此次調控與以往全面控制不同，預計3至6個月後或再次放鬆，對明年審慎樂觀，旗下今年新買項目及土地也將於明年陸續推出：「銷售會抓緊些。」

明年抓緊銷售 毛利率可保

監管機構陸續收緊公司債及其他融資的審批，羅兆和預計效果將於半年後逐漸體現，小發展商較受影響。而公司因早已擔心放鬆的公司債政策轉變，積極申請公司債融資，加上其他私募及公募債務，年內已發債200億元（人民幣．下同），並無融資壓力，明年更有意提前贖回3筆利率逾8%的未到期美元債，以對冲人民幣下跌風險。截至今年6月底，該公司現金為205.7億元。

他指土地儲備若充足，無意加快買地步伐。公司今年於浙江杭州購買2塊土地，均將於明年開售，看好杭州市場，旗下杭州映月台項目今年8月及9月兩次開盤均價已升近2成，預計整體毛利率可保持較高水平。

此外，北京通州2個項目受政府搬遷仍未獲批。羅兆和認為市政府遷移帶動需求，延遲開盤將推動售價持續提升。

一個香港停車位賣出了62萬美元(約合419萬元人民幣——本網注)，創下了這個世界上最難以負擔的房地產市場的新紀錄。

英國《金融時報》網站10月28日發表了題為《香港停車位賣得62萬美元》的報導稱，

一個香港停車位賣出了62萬美元（約合419萬元人民幣——本網注），創下了這個世界上最難以負擔的房地產市場的新紀錄。

香港是世界上人口居住密度最高的城市之一，在過去十年間，因新增供應短缺以及當地人和內地人的強勁需求，導致價格被推高。

去年，因為擔憂香港和中國內地的經濟增長放緩，房地產價格開始下跌。但是，因為港元匯率同美元掛鉤，所以近幾個月來，這一市場出現反彈。這是因為人們預期美聯儲將在較長時間內保持低利率。

根據香港土地註冊處的文件，這個位於半山區幹德道55號“璈珀”樓盤的停車位本周以480萬港元（約合62萬美元）的價格售出。

這使得該停車位成為世界上最貴的停車位之一。這一價格相當於乘坐計程車從該公寓到市中心12萬次的費用，也相當於245年中每個工作日乘坐公共交通工具通勤兩次的費用。

中原地產公司的研究員黃良升說：“對停車位的需求推高了價格。並不是因為人們瘋了。”

長實地產（01113）醞釀出售皇后大道中的中環中心75%權益多時，買家身份及作價先後傳出多個版本。消息人士透露，中環中心交易臨近拍板，最終作價約357億元，買方為中資機構，預計長實最快11月初正式公布交易詳情。若落實以上述作價出售，勢成本港歷來最高單價商廈成交，打破灣仔美國萬通大廈125億元易手的紀錄。長實執行董事趙國雄回應稱，如果中環中心正式交易，一定會作出公布。

於1998年落成的中環中心由長實持有，其中25%業權已售出。頂層79樓全層在今年6月由原業主Excel Fine Holdings（疑為利希慎家族後人利承武持有）以5億元沽出，買家為中資企業，按成交呎價3.78萬元計，為目前全港最貴呎價寫字樓。長實持有的75%權益，涉及中環中心約122萬方呎樓面，按作價約357億元計算，平均呎價約2.93萬元，較頂層呎價低近22.5%。

勢創港商廈成交紀錄

單計過去12個月，已有多家中資機構來港購買全幢商廈，若連同是次中環中心的交易，累計交易金額至少達685.5億元，中資近年頻密進軍香港物業市場，與人民幣持續貶值不無關係。中資尋求「走出去」，最實際的方法是買「磚頭」，愈貴重愈保值。一般而言，若商用物業有3厘至5厘租金回報，中資機構已願意購入作為長線投資，加上物業可做抵押品再融資，再把所得資金用於香港以至境外更多收購，因此吸引各類中資企業來港掃貨。

據悉，長實持有的中環中心樓面現時每月租金收入約7000萬元，估計回報率約2.8厘。7月開始不斷傳出有中資財團以300億元洽購這幢甲級商廈，其後有消息指長實不會考慮以該作價出售；及後也曾誤傳工銀亞洲有意以348億元洽購。趙國雄早前承認，長實的確正跟有興趣的買家磋商，但無意逐一回應傳聞。

中環中心由長實地產前身長江實業及市建局前身土地發展公司合作發展，雙方於1997年曾修訂協議，長江實業買斷該物業權益，向土發公司支付19.47億元保證利潤，但雙方一度因保證利潤餘額問題出現爭拗。

大行料增派息或回購股份

分析認為，是次交易並非涉及中環中心全數權益，預料買家未必可取得大廈命名權，惟由於該廈現有名稱較「中性」，且具有中環核心之意，相信沒有命名權對交易不會有太大影響。

長和系剛在上周三出售上海陸家嘴世紀匯廣場套現230億元，長實應佔其中50%權益，並預期可帶來62.2億元收益。長實市值約2142億元，財務槓桿極低；截至6月底，持有現金超過500億元，一年內到期借款僅45億元，長實出售上海世紀匯後已被多間大行關注其未來資金運用。

摩根士丹利早前表示，上海世紀匯交易完成後，有助長實增加派息，不排除派發特別股息。高盛認為，長實增加派息之餘，亦會回購股份，相信有能力積極推出資本管理措施。大和指出，長實派發高息或進行股份回購，有助收窄股價與每股資產淨值的折讓。

北水第三季加速掃港商廈
去年「8．11」新滙改令人民幣大幅貶值震驚市場，其後人民幣兌美元持續向下，加速中資機構大舉收購海外資產避險，帶動本港商廈成交，當中尤以去年11月中國恆大（03333）以125億元天價向華置（00127）收購灣仔美國萬通大廈最矚目，其後光大集團及祥祺集團等也先後來港買下整幢商廈。由於港九核心商業區寫字樓的空置率長期偏低，而且市場供應短缺，北水掃貨，令商廈價值水漲船高。

地產顧問服務公司萊坊早前發表報告稱，首三季中資對本港物業的投資額超過230億元，當中大多數為商廈。上半年中資投資本港物業金額約131.2億元，第三季掃貨速度加快，反映中資買入本港物業的意欲明顯增加。萊坊高級董事王璐表示，此前的交易主要來自中資保險機構，但現在萬科（02202）及萬達等內地發展商也展開收購，相信未來將有更多內地機構跟隨入市。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝認為，香港是中資企業走向世界的跳板，加上本港市場透明度高，買賣物業的靈活性大，也是他們較熟悉的市場，故不少中資傾向在港物色項目，為資金尋找出路。

市場轉熱促使業主出貨套現，單在上周已有兩宗令人注目的商廈成交，包括太古地產（01972）以65.28億元出售九龍灣宏照道及臨利街交界甲級商廈樓花項目；前政務司司長唐英年與相關人士以逾1.05億元沽出持有的灣仔會展廣場辦公大樓高層單位。

會地套59億膺吸金王

過去兩天，發展商主力推售新盤貨尾單位，全新樓盤方面僅得香港興業（00480）牽頭發展的屯門䨇寓獨撐。過去周末一手共錄得約310宗成交，並推高本月新盤整體成交至約2170宗，雖較9月今年高峰的3500宗減近40%，但仍屬連續3個月錄得逾2000宗成交。各大發展商中，以會德豐地產「吸金力」最強，單月售樓收益達約59億元，成為本月一手吸金王。

新盤市場過去兩天共售出約310伙，較對上一個周末約390伙，減少約21%。屯門䨇寓力撐大市， 過去周六（29日）「晒冷」盡推222伙發售，即日已沽出74%，兩天至少售出164伙；新地（00016）筲箕灣形薈周六發售新一批50伙，兩天共賣出37伙，與嘉里（00683）何文田皓畋兩天共售37伙並列第二位。

NAPA累售85伙

會德豐地產位於屯門掃管笏的新盤NAPA，昨天進行第二輪銷售共48伙，早上10時半開始已陸續有準買家及代理到場排隊登記，發展商於11時半安排準買家進場揀樓，秩序大致良好，但銷情明顯較首輪淡靜，僅售出零星單位。發展商表示，項目截至昨天累售85伙，套現逾5.5億元。同系將軍澳CAPRI昨天售出最後兩個分層戶，項目分層單位已售罄，累沽415伙，套現逾37億元。

綜觀本月，會德豐地產售樓收入達59億元，屬發展商中最標青，單計該公司負責銷售的山頂MOUNT NICHOLSON已佔逾40億元，該盤本月累售12伙，其中本月20日單日沽10伙，套現逾32億元，為今年單日套現第二多的新盤。

中海賣樓收益居次席

此外，中海（00688）本月僅推售鴨脷洲南區．左岸，項目至今雖只累售68伙，但套現金額達31.67億元，令中海成為本月售樓收益第二高。長實（01113）本月重推馬頭角新盤君柏，亦令其本月售樓收益達26.2億元，進佔首五名內。

總結10月份新盤銷情，本月至今新盤成交宗數共約2170宗，雖能承接9月份旺勢，但仍按月減近40%。不過，由於本月豪宅新盤勢頭旺，各發展商積極推售超級豪宅項目，令整體成交金額錄得約286.7億元，較9月份約341.7億元，僅減少16%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，10月份僅有個別大盤開售，導致成交量回落，估計10月只錄得約2000至2100宗，較9月錄得約3500宗少。他預料，由於有數個一手大盤於11月後才推出，下月成交量將進一步減至約1200至1300宗。

二手樓價持續上揚，本港十大屋苑本月的平均二手成交呎價（以實用面積計算． 下同）全部報升，按月升幅介乎0.9%至7.7%。其中受惠於港鐵（00066）南港島線即將通車的鴨脷洲海怡半島，10月平均成交呎價達1.52萬元，與熱門上車樂園天水圍嘉湖山莊呎價雙雙創歷史新高。

綜合市場資訊，截至昨天，本月十大屋苑共錄得218宗二手成交，較9月減少約14.2%。不過，其中4個屋苑本月成交量較9月多，而海怡半島和嘉湖山莊「價量齊升」之餘，更同創歷史新高。

代理數據顯示，海怡半島本月錄得22宗成交，按月增加29.4%；平均呎價達1.52萬元，打破去年8月約1.51萬元的歷史高位，按月升約6.7%。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪表示，南港島線即將通車，買家願意以高價入市，單計10月已有兩宗大單位成交，呎價約1.8萬元，推高本月平均成交呎價，更估計海怡半島11月的平均呎價可再升2%至3%。

麗港城黃埔花園追平紀錄

嘉湖山莊10月平均成交呎價高見8350元，按月升5.7%，更把去年7月創出的平均呎價紀錄8010元，再推高約4.2%。中原地產分區營業經理伍耀祖說， 嘉湖山莊本月錄得多宗高價成交，加上較多細單位易手，帶動該屋苑10月平均呎價急升，預料嘉湖山莊的成交呎價將跟隨大市，繼續上試高位。

此外，觀塘麗港城本月的平均成交呎價約1.28萬元，紅磡黃埔花園呎價則約1.41萬元，同樣追平歷史高位。

利嘉閣地產指出，若單計過去兩天（10月29日和30日），十大屋苑只有11宗成交，按周減少3宗，交投量為近5個周末最低。該行總裁廖偉強指出，現時二手住宅放盤量不多，樓價持續向上，業主態度惜售，準買家未必能不斷追價；加上一手市場有多個新盤推售，預計短期內二手成交量將橫向發展。

新盤內地客比例升 豪宅價仍有支持

中資湧入本港物業市場，本年至今多宗超級豪宅買賣均由內地客購入，直至近期更有蔓延至新盤市場迹象，粗略估算，本年至今至少逾200億元中資在港掃住宅。

人民幣在過去一年持續走軟，內地資金加速外流，本港物業市場交投亦受惠。據本報統計，本年年初至今錄得多宗逾億元的豪宅買賣，均由內地客購入，當中不乏破紀錄的成交。

內地富豪 鍾情山頂南區

當中最矚目的必定是深圳祥祺集團主席陳紅天豪擲21億元購入山頂歌賦山道15號屋地，樓面地價22.8萬元呎，破豪宅地價紀錄；內房鴻榮源賴氏家族，亦出天價11.7億元分批購入山頂施勳別墅，平均呎價14萬元，其中1伙呎價更達22萬元，為亞洲分層式住宅呎價新高。至於較為近期的個案，有上海發展商斥約18億元購入赤柱舂磡角道、海天徑洋房項目。

除了這類大額豪宅買賣外，近月推售的新盤，內地客比例亦明顯增加，新盤內地客佔比動輒逾2至4成，例如中國海外（00688）的鴨脷洲豪宅南區．左岸，內地客佔比達4成；過去周日賣樓的帝國、麗新（00488）將軍澳藍塘傲，市傳有福建客斥2億元大手掃入17伙。

故以逾億元的豪宅買賣，連同近月推售的新盤內地客入市資金作粗略推算，料至少逾200億元中資在今年內掃港樓，連同其他未統計的數千萬元成交，中資掃貨金額必定超出此數。

次季中資金額佔比 14季最高

中原地產早前發表一份報告指，截至本年第二季數字，內地個人買家佔整體住宅物業買賣比例約9%，金額比例更達16.3%，分別按季上升0.3及3.9個百分點，而所佔金額比例更是14個季度新高。如果再細分一手市場，內地客入市金額佔比更達25.2%，同屬14個季度新高，顯示一手市場內地客掃貨個案現象更明顯。

中原地產資深營業董事何兆棠亦表示，人民幣持續貶值，內地客將資金調動至本港買物業。以他觀察為例，5,000萬元以上的大額豪宅買賣，有5成為內地客。他又觀察到，這類內地客往往傾向購入大額洋房、貴重屋地，所以未來豪宅樓價更有支持。

政府展開為期半年的《香港2030+》諮詢。發展局局長陳茂波重申，香港從來只有「唔夠地」，未有過度規劃，發展棕地為必然選項，積極讓開發與保育平衡實踐。

政府日前公布《香港2030+》研究報告，建議發展東大嶼都會及新界北兩個策略增長區。陳茂波於網誌撰文中解釋，香港往來只有「唔夠地」之實，沒有「太多地」之嫌，認為儲地較造地更難，本港長遠土地供應欠1,200公頃之多，兩區預計總發展面積達1,720公頃，缺乏彈性空間去滿足轉變的需要，除住宅發展，並建立經濟及就業中心平台，解決長遠的土地赤字問題。

新界棕地使用 研多層大廈安置

當中，新界北涉及逾200公頃棕地，政府有莫大決心去處理棕地問題，明年將展開新界地使用及作業現況調查，並研究以多層式大廈作安置，有關顧問研究報告則於明年底完成。

對於市場認為《香港2030+》為「硬發展」，陳茂波謂，政府將會善用「綠藍資源」，並推行綠色基建，強調策略規劃非先發展，後保育，而是在發開土地、建設經濟與環境保育共進，缺一不可。

而粉嶺高爾夫球場一帶有多項歷史建築物及古樹，發展有限制，故未列入新界北發展。至於透過填海發展東大嶼都會，政府已優先選擇將棕地等已受破壞土地及荒廢邊緣農田，以及低保育價值地區進行，並把環境保育及生物多樣性納入規劃考慮。

另外，開拓新發展區或涉及收回部分村民土地，當局正研究拆遷補償方案，不會令村民無家可歸。

　　多個新盤於近月陸續推出，造就了不少向隅客，帶動各區的二手成交，惟不少屋苑本月盤源更形短缺，令成交放緩，月內交投只「打成平手」，其中鰂魚涌太古城累錄34宗成交，與上月相若；而屯門瓏門則受一手帶動有所上揚，錄得17宗成交。

　　港島區本月的新盤供應速度減慢，大型藍籌屋苑成交持平，美聯首席高級營業經理吳肇基指，太古城本月至今錄34宗成交，平均呎價約16300元，與上月32宗成交相若，平均呎價15800元，成交量上升6%，呎價則上升3%。

　　受觀塘延線通車帶動，黃埔區、何文田等屋苑亦錄得成交，利嘉閣聯席市務董事表示，紅磡黃埔花園本月至今錄13宗成交，比上月的26宗大幅減少一半，主因為業主有見黃埔站通車，紛紛反價和封盤，令盤源減少，以至成交放慢，但呎價則有所上升，上月平均呎價為13800元，而本月呎價略升1.5%，為14000元。

　　天水圍嘉湖山莊成交下跌，利嘉閣首席聯席董事文家輝表示，最近屋苑放盤量偏低，加上部分業主叫價調高約5%以上，買家態度傾向觀望，本月屋苑暫錄約40宗成交，較上月同期略減。

澳洲日報引述 Domain 網站報導，墨爾本的房價中位值已經接近 80 萬元。

今年銀行利率兩次下降，使買家更有能力買房，市場上房源稀缺也加劇了買家之間的競爭。

Domain 集團週四發佈的房價報告顯示，9 月份季度，墨爾本的房價以 3.1% 的增速位列全澳第一，房價中位值達到了 77.36 萬元。

如果 12 月份季度，墨爾本房市能表現得更好的話，到 2016 年底，房價中位值將達到 80 萬元。而在兩年半前，墨爾本的房價中位值才剛到 60 萬元而已。

墨爾本的房價年增速是 9.1%，這一數字是雪梨房價年增速的近 4 倍，布里斯本房價年增速的近 3 倍。

這一年，墨爾本的單元房房價中位值也增長了 5.5%，達到了 46.6 萬元。

Domain 集團首席經濟學家威爾森（Andrew Wilson）說：「（墨爾本的）房價中位值正在不可避免地接近 80 萬元，也許今年就會達到這個水平。雖然首置業者依然有比較合理的方式進入墨爾本房市，但是這對買家來說，終究不是一件好事。」

威爾森表示，此次的季度表現是自去年 6 月份季度 6.1% 的房價增速以來最好的結果。

匯豐銀行首席經濟學家布洛克斯漢（Paul Bloxham）表示，銀行希望房市能夠冷卻下來。「我們希望房價的年增速能降低到單位數，但是由於澳儲行今年下調了兩次利率，最近幾個月房價有復甦的趨勢。但是我們認為這種影響只是暫時的，房市的總體趨勢還是在冷卻的。」