房價下跌幅度趨穩 自住需求超過8成

悲觀止步
悲觀止步，民眾對房價看法出現逆轉，根據營建署最新發布的「2016上半年住宅需求動向調查」顯示，認為房價不合理、或是非常不合理的民眾，已從去年下半年逾5成比例，減少約7%。此外，看好未來半年房價者，自2013Q2以來首度出現正成長，看壞者則是近12季以來，首度量縮。

營建署公布的住宅需求動向調查，主針對全國6直轄市地區內之主要房仲店頭來客，提出問卷。在該份調查中，針對房價趨勢的探討，整體約48%民眾認為普通，認為「非常不合理」和「不合理」共佔44.8%，認為房價「普通」和「合理」共達54.8%。

看跌人數比例減少
另針對未來半年或是1年的房價趨勢調查，雖有超過5成民眾仍是看跌，但14~15%民眾看漲未來半年或是1年房價。對比過往該調查的房價趨勢軸線來看，看跌者與看漲者量體，皆出現轉折。營建署指出，整體以認為房價小幅下跌、維持平穩為主流，看跌比例減少。
中信房屋行銷企畫部副理江龍名認為，由於目前處於低利環境，市場熱錢仍多，加上房價下跌幅度堪稱平穩，以及政府並未出現更劇烈的打房政策，買方等待多時後，難免認為房價已經進入打底階段，應是看跌民眾比例減少的主因。
民眾購屋動機分析，自住需求超過8成，仍為主流，但若觀察投資需求，新北市、台中市則有4成以出租為目的。

公告地價調升助漲
東森房屋北區英才加盟店店東駱中凱表示，3月央行鬆綁限貸後，台中市收租型產品成交量增加，成交比例佔1~1.5成，「以改建套房產品最熱，投資報酬率高達7~8%，熱區如西屯區逢甲、西區5期。」
期望住宅類型部分，除台南市超過5成偏好透天厝，其餘各區均傾向電梯大樓，高雄市更自去年上半年後，轉向青睞大樓物件。台灣房屋高雄中正特許加盟店店東朱金火表示，高雄市透天產品並非遭到棄守，而是整體環境不佳，才會讓原屬剛性買盤的低總價中古大樓備受青睞。

而近期獲得高度關注的公告地價調升議題，桃園以南4都，均有超過3成民眾認為助漲效果大。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，中南部房價處相對低檔，民眾認知地價調升，賣方可將成本轉嫁，應是房價得以看漲的主因。

低樓層 戶數少 單周吸百組人看屋

今年房市景氣不佳，建商紛紛讓利求售，近期高雄市區有建案推出1字頭房價，成功吸引消費者看屋，甚至單周100組客人看屋。不過專家指出，這樣的個案只是少數，若想在高雄市區買房，普遍還是要2字頭以上才買得到。

為了讓建案銷售順利，讓利已經是高雄建商共識，但要讓多少才能吸引消費者？榮欣建設前鎮區新成屋案「輕軌線上」，就開出房價最低每坪16.8萬元起，才進場銷售就成功吸引目光，每周約100組人看屋。該案近瑞隆路商圈，距離輕軌C1籬仔內站僅600公尺，生活機能便利。 該案專案經理任國中表示，該案為榮欣建設自建自售，省去一些成本，因此可以讓利給消費者，目前銷售狀況頗佳。

平均皆在2字頭
前金區、即將進場銷售的預售案「郡都JR」，也傳出將開1字頭房價。該案位在高雄正市中心，周邊開價皆2字頭。「郡都JR」專案經理蘇鈐莞表示，該案大部分戶別房價都還是2字頭，僅少數低樓層戶才有1字頭。高市代銷公會理事長戴嘉聖說，該案位於市中心，若真開出1字頭，對周邊其他建案會帶來不小衝擊。

除南高雄，北高也有低價建案，鄰近漢神巨蛋商圈的新案「M1精品」就推出每坪18.8萬元起，機械車位也只要88萬元，目前餘屋僅剩個位數，三民區新案「棋琴18重奏」則開出每坪17.8萬元起的價格。日前傳出京城建設於美術館的推案也將有1字頭房價，京城建設經理周敬恆否認此事，表示該案尚未推出，但房價不可能是1字頭。

愈來愈多的建案採取讓利方式銷售，是否會成為接下來高雄市區新案的降價潮？三禾廣告總經理黃永清表示，高雄市區合理的房價應該在2字頭，很多推出1字頭房價的建案，實際1字頭的戶數少，否則就是位置較差或樓層較低。

「土地成本沒降」
高雄市市調協會理事長蘇永仁則表示，雖然目前房價普遍下修，但土地成本並沒有隨著降低，除非建商土地取得時間較早、成本較低，否則建商考量到土地成本及營建成本，以及銷售時期的管銷費用，要在高雄市區的新案要開出1字頭房價，難度較高，未來也不會有太多這種低價個案。

從15年延至25年「業界首創」

讓利風正盛，有部分建商強調不盲跟此一風潮，以強化建築品質、提升客戶服務為基礎，提出延長結構保固、客製化購屋及裝修方案，或是加碼建材成本等面向。業者認為：「談讓利畢竟太抽象，了解購屋客真正的需求，才是長遠之道。」

客製購屋方案
遠雄建設將針對旗下銷售中的個案，推出延長結構保固方案，年限自內政部規定的15年延長至25年，另外，防水、地壁磚脫落保固，從1年保固提升為5年。遠雄強調，該方案為上市櫃建商創舉，而初期先以雙北市銷售個案為示範區域。
麗寶建設副總經理何昭宏認為：「談『讓利』太抽象，有些人糾結於房價、有些人則是付款方式有疑慮。所以我們不讓利，但提供客製化購屋方案。」
何昭宏指出，集團內並無提出統一的銷售策略，若客戶願意提出需求，基本上公司都會想辦法配合。另外，麗寶旗下也成立新建設公司，針對規模較小的建案，設計更符合自住客需求的建案，何昭宏說：「像是實用的空間規劃、歷久彌新的外牆外觀等，都是著墨重點。」
同樣講究客製化服務，冠德建設旗下建案，除客製化購屋，也為購屋人量身打造客製化裝修方案。張勝安透露：「案場會更有效率、更積極地記錄、了解、並解決每個看屋客的需求，為其打造出家的雛型。過往景氣較熱時，建商的確較容易忽略這部分。」

成本提升5成
亞昕國際在林口區推案不少，隨著公共建設逐漸到位，房價相對持穩。董事長姚連地指出，雖價格不言降，但競爭激烈，公司也在建材成本做出調控，「新案普遍成本提升3~5成，提供購屋客更優質的建築品質。」

提升服務、不降價的建商
★遠雄建設
．延長結構保固至25年
★亞昕國際開發
．提升建材品質，平均造價成本多出30~50%
★冠德建設
．提供客製化裝修、購屋等服務
★麗寶集團
．提供客製化購屋方案，建案品質走向精緻化
資料來源：《蘋果》採訪整理

北市公告土地現值繼年初公告調升約6.23%後，明年12行政區地價恐將全面下修，為近13年首見。根據地政局資訊顯示，調查範疇僅小巨蛋商圈、延壽國宅、西區門戶計劃區、南港車站，及部分都更範圍區等地價看漲，至於調整幅度，則待地價評議委員會進一步審議。

地政局表示，調查作業時間為去年9月2日至今年9月1日，就市場交易量來看，受到房地合一稅課徵、總體經濟環境動能趨弱、市場觀望等因素影響，該區間全市不動產買賣登記案件量，較前期減少8.29%，交易量持續走低。因此，調查結果顯示，全市地價以下跌或持平趨勢者比例較高。至於地價上漲地區，主要在於土地使用效益、使用強度明顯提升之都市更新、及都市計劃變更地區。

有助賣屋降成本
令人意外的是，在這波調查名單中，市中心區塊如忠孝頂好商圈、及師大夜市、公館商圈、五分埔、士林夜市等商業區，因停車不便、通行人潮減少、購買力削弱等影響，地價下跌。而大直重劃區大彎北段、天母中山北路七段、及大安區瑞安街一帶豪宅區，也因交易量萎縮或是屋齡較高等問題，地價下跌。

住商不動產北市區經理錢思明表示，北市房價下修已經年餘，本次修正反應市場的遞延狀態，不過以北市資料來看，並非全面性下滑，仍端看各區域狀態，但因為公告現值與土地增值稅連動，將有助於賣屋者降低成本。

台中市豪宅供給量大，近2年建商莫不針對特色服務推陳出新，富宇建設本月起在豪宅社區「東方之冠」推出「早餐得來速」，只要前天預約，出門就有專人在車道口送上精緻早餐，是業界首見。
受到房地合一稅、遺產稅調升等影響，今年豪宅交易幾乎停滯，為爭取更多自住客群青睞，不少台中建商如陸府、雙橡園、富宇、精銳等，皆在使用率最高的社區餐飲服務上發揮創意，以健康、人性化的角度做服務上的改變，頗獲住戶好評。

如富宇建設與台灣國際物業合作，推出「早餐得來速」，除了特選有機、新鮮的食材料理，專人每天須在時限內製作餐點、包裝、保溫，並在一早送至車道口給出門的住戶，服務不另外收費，試辦期間每天訂餐電話至少都有8~10通，有些住戶一訂就是一星期。

富宇建設協理周燕槿表示，平日因住戶趕著接送孩子，早餐時段社區餐廳使用率相對較低，而「早餐得來速」是富宇貼心服務的延伸，下周一將正式開辦，讓每個須早起的家庭，在寒冬可多些賴床的理由。

無塵室種水耕菜
今年落成的陸府「原森」、精銳「旅建築」，則以生機飲食作為一大賣點，如「旅建築」在無塵室中運用LED燈種植水耕蔬菜，可現採現吃，也是社區餐廳的蔬食來源；「原森」則開創生機食堂，提供早午餐、下午茶等餐點，並導入App系統提供預約，還配有生機秘書長期進駐服務。

陸府建設協理王秀英指出，當初是以「慢食」為初衷，花2年時間籌備，未來供餐都將是有生機飲食，不僅會定期更換菜單，也會安排料理專家教導住戶烹飪知識與技巧。

高雄房地產市場未見樂觀信息，建商推案動作雖然趨向保守，但是，為了建立庫存，仍然默默獵地，興富發、永信建設、城揚建設、仰德建設、以及北基國際開發實業等建商，屬於買方大咖，不過，每坪土地價格都是100萬元以下，賣方最大來源則是外資入主的南和興產公司，光是今年7月以來，至少出售37億元土地，如果連同上半年，賣出的土地總額至少63億元。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，雖然高雄市房地產市場目前只有首購和首換住宅比較能夠順銷，但是，建商對於購買土地，仍然高度渴望，只是「土地價格還是居高不下，買不下手」，才未出現一波接一波的大筆土地買賣資訊。

高雄目前的土地交易，除了高雄市政府地政局、財政局的定期公開標售土地，一向為建商土地買進來源，外資亞太置地公司(APL, Asia Pacific Land LTD.)入主的南和興產公司，是高雄最大土地供應商。

據指出，光是今年7月1日開始迄今，南和興產公司至少就有8筆土地成交，買賣成交總額即達37.95億元以上，除了因公告而曝光的興富發14.95億元購地案，還有永信建設集團買進五塊厝1156.15坪住四土地，每坪68萬元，成交金額約7.86億元。

根據了解，永信建設集團也在今年上半年耗資7.9億元，向南和興產買進2筆土地，合計1360坪，總額9.85億元，也因此，使得南和興產從去(104)年11月到今(105)年11月為止，總計出售了18筆土地，賣出總額達63.56億元以上。

據透露，除了一般建商之外，已出售南合興產股權給外資亞太置地公司的陳啟川家族六房，也成為南和興產公司的土地買方，透過容安國際以總價4.08億元、每坪70萬元的價格，向南和興產買進高雄林德官的582.91坪土地，再出租給一家幼兒園。

由於外資APL入主南和興產之後，大幅調高土地租金，因此，包括小北百貨等，在未改組前承租南和興產土地的機構，乾脆提出要求，也分別向改組後的南和興產購買現有賣場土地。

北基國際公司與泰嘉開發公司合資的北基國際開發實業，正式展開獵地行動，近期購入高雄楠梓區高雄大學生活圈的第一筆600坪土地，接著已鎖定台南安南重劃區1600坪土地。新任的北基國際開發實業公司董事長呂金發說，2筆土地都將在明(106)年第2季動工，根據市場需求，分別興建大樓住宅和透天厝。

北基國際開發實業董事長呂金發表示，近日已經完成的第一筆土地交易，地點位於高雄楠梓區高雄大學生活圈，基地面積約600坪，每坪買進價格約21萬元，總成交價格約1.26億元。

他說，高雄大學生活圈的土地，規畫興建15樓高的住宅，預定明(106)年4月到5月之間動工，採取先建後售的模式。

接著在年底，北基國際開發實業也將完成第2筆土地買賣，呂金發指出，買賣雙方已經簽定買賣意向書，土地位於台南市安南重劃區，基地面積達1600坪。

他指出，該地雖然也計劃在明(106)年4到5月之間動工，但根據台南房地產市場需求，初步規畫將興建40間透天厝，採預售模式。

呂金發說，這是北基國際公司與泰嘉開發公司合資的「新」北基國際開發實業，攜手進軍房地產的先期作品，因此，先選擇熟悉的高雄和台南兩地市場，穩札穩打，未來才會伺機揮軍台中或台北等地。

亞昕國際（5213）海外推案啟動，與久久國際集團及21世紀不動產聯合投資開發的馬六甲「亞昕喜來城」昨（6）日正式公開，該案分三期開發，第一期住宅總銷約200億元，全案若順利完銷，完工後預計可替亞昕貢獻約120億元營收。

馬六甲「亞昕喜來城」昨日正式在台公開，該案總面積23英畝，包含一個福朋喜來登五星酒店，8棟海景住宅，以及海濱休閒及商業區，將分三期開發，全案總銷金額將高達500億元。

其中，第一期推出A、B、C三棟住宅案及福朋喜來登五星酒店，首推的B棟共46層樓，共計645戶，規畫13.8~24.3坪，平均每戶總價500~600萬元，每坪單價約30萬元，預計明年農曆年後動工，2020年完工。

亞昕董事長姚連地表示，「亞昕喜來城」B棟9月初在廣州辦預售會已銷售200多戶，A棟面對無敵海景，已有私募基金洽談整棟購買，目前待價而沽；B棟毛租金投報率約5％，且包租2年。

姚連地指出，馬六甲開發案亞昕投資占比約67％，其餘為久久國際集團及21世紀不動產，亞昕負責開發興建，久久國際負責銷售與業管，二、三期將視一期銷售進度推出，目標一年賣一期。以一期住宅總銷金額200億元估算，若明年順利完銷，完工後預計可替亞昕貢獻約120億元營收。

此外，面對國內房市狀況，姚連地表示，短期內市場很難恢復信心，主要來自政府課徵高持有稅，已導致資金嚴重外流。

亞昕今年國內以銷售餘屋為主，「天地昕」案在房價下修後，近期已賣出5~6戶，「昕世代」規畫16~30坪、採邊建邊售，「昕樂章」10月已取得建照，規畫40~60坪，總銷60億元，預計明年2月動工，也將採邊建邊售。

在「共享經濟」強勁勢頭的影響下，不論中國還是外國，聯合辦公空間行業均呈現爆發式成長。不可否認，任何行業的發展都離不開良性的競爭模式，從電商界的淘寶和京東，到影像界的尼康和佳能，再到汽車界的賓士和寶馬，這些案例都在印證一個道理：同行之間的競爭有利於促進品牌的形成，競爭擦出的更是整個行業前進的火花。

九天資產管理股份有限公司林楠桂總經理表示，在近一兩年時間內，聯合辦公整個行業快速走過野蠻生長的時期。目前，除了美國WeWork，以雷格斯、優客工廠、SOHO 3Q、3W COFFICE 、納什空間、無界空間、夢想+、方糖小鎮等為代表的聯合辦公空間在中國不斷崛起，競爭與合作將行業推向新一輪「風口」。

聯合辦公已成群雄並起格局

得益於中國「大眾創業，萬眾創新」創業浪潮的來襲。在中國，越來越多的創新創業模式出現，創業公司和小微公司的數量越來越多，這種速度會在未來幾年甚至十幾年內成為常態，甚至更快。如此旺盛的需求再加上房地產界的自我變革對辦公空間發展的助推，以及個性化解放等多方利好，促使聯合辦公這個新興行業在中國國內迅速普及並被廣為熟知。

林楠桂表示，潛力巨大的聯合辦公空間行業不斷發揮著吸附效應，初創公司、中小微企業、上市公司、風投機構及資本等一大批關聯企業爭相湧入。整個行業的市場蛋糕依舊被不斷做大，整個聯合辦公空間市場足達萬億規模。聯合辦公行業形成一個群雄並起的市場格局。

創新商業模式依舊是「藍海」

聯合辦公空間鼻祖WeWork建立在價值交換的基礎上，通過軟體技術和物理空間實現線上和線下的連接，這類模式誕生後即受到初創公司與資本方的追捧，競爭者不斷湧現。中國的聯合辦公空間行業的發展雖與美國有著環境、政策等多方面的不同，但基本沿襲了美國聯合辦公空間行業發展的路徑，不到一年半的時間，即從無到有，從有到多。

林楠桂表示，雖然聯合辦公空間行業呈現百家爭鳴的狀態，但真正對行業的核心精神、商業模式、運營系統有深刻瞭解的很少，而參與者的不同基因和對行業的不同理解，也造就了聯合辦公空間行業的不同發展模式。不同風格、不同模式、不同基因分化出了不同的發展軌跡，結出了不一樣的果實。但真正創新的商業模式在中國依舊是「藍海」！

林楠桂表示，聯合辦公的本質首先要回歸到服務，在為入駐企業和個人帶來完全不同的用戶體驗的同時，通過商業模式運營實現資產的增值。即利用智慧、專業、品牌、管理、經營、設計、工程...等，為資產實現一系列的增值方案。出租工位僅是服務的開始，運營管理服務能力的輸出才是關鍵。更重要的是：現在是聯合辦公空間這個行業蓬勃發展的關鍵階段，誰都想在這塊「大蛋糕」中獲利，而只有用創新商業模式走出一條獨特的發展之路，持續做大市場，才能成為行業真正的領頭羊。

台北市長柯文哲2016年11月4日赴台北市議會進行市政總質詢，有關台北市捷運站美感設計問題，議員建議正興建中的萬大線(9站)和信義東延線(1站)，站體設計應納入原住民文化元素。柯文哲表示，針對興建中的站體，進行專案評估納入原住民文化元素。另捷運局長補充說到，捷運萬大線的LG07及信義東延段的R03站體設計，已將原住民文化元素納入規劃設計中。

有關城市危險指數經濟損失規模預測，台北市在全世界排名第一，議員質詢市長目前有何作為？柯文哲表示，將消防局防災中心變成全北市府的防災主軸，現在的方法是每次遇到問題，先把問題列出來再逐一修正。在颱風災害的預防，他認為台北市算準備的足夠。

議員進一步提到都市更新，針對近5年來的防災型都更幾乎沒有更新，台北市屋齡超過30年以上的有老宅有54萬3661戶，以現在的都更速度還要2千年以後才能處理完，議員問市長有何積極作為？柯文哲表示，事實上有老屋建撿，整個程序都有，但無法用強制手段，需要由住戶主動申請，所以效果不好。

都發局長補充說明，2016年有99件的審議案件，已有50案的審議通過，到目前為止，8月1日公布168專案之後總共協助14件的轉軌成功，2016年都發局會主動針對1500件老屋主動健檢。

此外，議員詢問市長未來兩年最想完成那些工作？柯文哲説，要做的事情很多，講不完！公宅都要做，西現軸線翻轉的第一步應該可以完成，過了2017年開始著手西區門戶計畫，這2項應該可以在這2年內完成。

豪宅市場冰冷、賣壓沉重。屋比房屋比價平台調查，台北市至少有五百五十八戶開價超過一億元的豪宅在房仲通路或網站等公開通路上求售。

房仲業者預估，今年全年台北市總價逾億豪宅成交量至多百件，以目前豪宅市場低迷的買氣推算，要以目前開價全數消化恐需超過五年的時間。

屋比調查台北市開價逾億元的豪宅待售件數以大安區一三六件最多，中山區一二○件、信義區八十九件次之，非屬於蛋黃區的士林、內湖及南港三區合計也有超過百戶量體待售。

房仲業表示，過去三、四年房市景氣熱絡時，台北豪宅市場每年約有二五○至三百戶的億元豪宅成交，今年迄今台北市億元豪宅揭露的成交量不到八十件，推估全年僅百件出頭，顯見豪宅存在賣壓。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，豪宅買盤低落，房屋稅又擴及中古豪宅，過去這些豪宅房價創高也帶動公告地價大幅調高，房屋稅及地價稅持有成本大增，都使非自用型的豪宅賣壓加深。

房產業者調查，台北各豪宅社區待售戶數以即將交屋的「明日博」最多，而豪宅賣壓大的社區前十名中，就有「ＮＹ２１紐約花園」、「大同璽苑」、「無雙」和「華固天匯」等四件位在南港。

　各地調控政策出臺已滿月，效果又如何？

　　從10月28個均價萬元以上城市的房價漲幅排名看，環比下跌的城市有9個，這是2016年以來環比下跌城市最多的月份，其中深圳（樓盤）下跌6.62%，成為10月環比跌幅最大的城市；溫州（樓盤）下跌2.18%，排名跌幅第二；除此之外的7個城市環比跌幅都在1%以內，屬于小幅調整。

　　值得一提的是，以北京（樓盤）為代表的一線城市在“十一”前夕所出現的恐慌性上漲已被有效“鎮壓”，除深圳和上海（樓盤）在10月環比下跌外，北京10月環比漲幅只有0.85%，與9月環比6.67%的漲幅相比差別顯著。反而是徘徊在一線城市邊緣的廣州（樓盤），10月環漲幅4.6%，領跑一線城市，不過其今年總體漲幅只有12.49%，與北上深相比差距還很大。

　　在28個均價萬元以上城市中，10月環比上漲的城市有19個，其中廊坊和石家莊（樓盤）兩個城市漲幅居前，廊坊環比上漲15.32%，再度成為月度漲幅第一名，同時其2016年漲幅已高達100.96%,10個月房價已翻倍，遠高于第二位合肥（樓盤）62.76%的漲幅。這一成績也是自2008年以來年度最大漲幅，2015年一枝獨秀的深圳全年漲幅只有47.5%。

　　在“北京副中心”、“京津冀一體化”等光環的籠罩下，廊坊成為2016年最火爆的城市。2015年末，廊坊的房價只有9040元，截止10月末已漲至18167元。漲幅翻倍的示范效應一定也刺激到周邊城市的神經，而河北的省會城市石家莊，2015年末的房價8418元，截止10月末房價為12129元，2016年漲幅44.08%。可以看到，兩座同在河北的城市上年末時房價相差600元，而目前差距已拉至6000元，雖然沒有“北京副中心”的概念，但冬奧會的光環也會為石家莊持續加分。

　　當一些房價漲幅偏大的城市紛紛出臺調控政策之時，這也給了石家莊一次反超的機會。10月石家莊的環比漲幅為10.53%，僅次于廊坊，排名第二。而在9月石家莊的環比漲幅為10.35%，同樣位居廊坊之後。連續兩個月的大幅上漲，讓石家莊的2016年整體漲幅已升至44.08%。雖與廊坊相比體量較大，但在28個城市中，石家莊的漲幅已排至第四位。按照這個速度，石家莊將在年底前超越廈門（樓盤），進入三甲。

　　如此，河北雙城將攜手成為2016年的中國樓市最大贏家。

　　根據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年10月，北京7萬+公寓豪宅共實現成交191套，成交面積3.9萬平米，環比分別下滑66%、49%，同時這一成交量也創造了自3月以來近8個月的新低。不過與此同時，10月公寓豪宅市場成交均價高達107163元/平方米，這一價格也是今年第二次站上均價10萬+的高峰，並且超越7月份再創歷史新高。

　　2016年7萬+公寓豪宅月度成交情況

新政滿月 北京7萬+公寓豪宅成交大跌66%

　　“京8條”新政執行一月時間中，北京商品住宅市場成交整體跌幅在40%，而公寓豪宅跌幅大大超過整體市場跌幅，由此可以看出，新政之後公寓豪宅市場所受到的衝擊更大。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，新政之後豪宅銷量首當其衝受到抑制，一方面是受到首付提升的影響，首套、二套首付比例的同時提升，以及非普宅新規的加入，再加上“認房又認貸”條款的收緊，使得豪宅市場當中首置型客群、改善型客群以及投資型客群均受到波及，購房意願普遍被打擊，特別是高端置業客群，不僅受制于增首付的資金壓力，同時減杠桿也使得看空預期普遍形成，造成在售豪宅的銷量的放緩。

　　另外一方面，是北京對于預售價格和銷售價格的管控，令一些由地價推升的“被豪宅”項目的取證困難，特別是今年高端的成交火熱局面不斷激發“被豪宅”項目的信心，市場預期樂觀卻遭遇調控制約，項目定價因此易漲難落，無法取得預售或銷售許可，只得延遲上市時間。而從10月供應市場來看，7萬+公寓豪宅項目無一入市，預計這一供應低迷的狀況也將持續至明年，公寓豪宅市場開啟“自我保護”策略，低供應量之下保持價格的堅挺。郭毅認為。

　　另外從成交特徵來看，10月公寓豪宅成交當中200平米以上的大戶型共成交97套，佔比高達51%居絕對主導地位，相比9月的市場佔比提高了25個百分點。

　　亞豪機構副市場總監郭毅分析，“90/70”政策的重新實施，加之自住房的供地增加，使得未來新增供應將以中小戶型為主，大戶型的公寓供應受到擠壓，供應稀缺，加之高端改善客群對于居住面積本身的高要求，是大戶型豪宅在調控後仍保持成交堅挺的原因之一。

　假流水、假離婚、互聯網借款……這些過去在房地産交易中使用的伎倆難以奏效了。為促進深圳房地産市場平穩健康發展，一個月前深圳市發布了《關于進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的若幹措施》，從限購、限貸、整頓市場秩序等多個方面收緊調控，從源頭束縛住投機炒作，深圳樓市全面“退燒”。

　　在調控新政策中，資金鏈收緊促進了樓市降溫。人民銀行深圳中心支行研究制定了差別化信貸政策實施細則，並加大住房貸款審查力度和金融調控力度；深圳市金融辦牽頭並會同人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、公安局建立了房地産資金來源核查工作機制，重點核實首付資金來源和購房者償付能力，密切關注跟蹤房地産金融動向。

　　記者走訪深圳羅湖區蔡屋圍、桂園北等城區發現，中原地産、美聯物業、鏈家、家家順等大小房地産中介沒有簽署業主授權的房産廣告皆已下架，買方市場的議價權利提升。銷售人員不約而同地提到了房貸審批的嚴格，要求買家必須做好資金應對。

　　美聯物業的一名中介説，過去掌握的渠道都不管用了，審貸非常嚴格，放貸周期翻了一倍。尤其是針對假離婚、假流水更是查得仔細。由于資金鏈收緊，沒有人接盤，有價無市的壓力也讓業主在價格上一調再調。

　　此外，有關房地産領域的監管、執法行動持續升級，從嚴查處互聯網金融進入房地産市場，把交易資金來源作為重要的調控方向，減少房地産市場的金融屬性。前不久，深圳市場和質量監督管理委員會剛剛處理了一起互聯網金融涉嫌“首付貸”的行為，查處了一家名為“合時代”的互聯網金融公司。

　　深圳市市場和質量監督管理委員會執法人員唐孝成説，該公司自１０月以來發布了一係列房産項目貸款産品，通過房地産中介為購房者提供購房資金，借款資金比例超過房款５０％，年利率達１５％，涉嫌經營“首付貸”業務，屬于國務院《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》中嚴禁的違規行為。

　　嚴格審查資金來源打擊市場投機行為，使得房地産調控政策的連鎖反應凸現。深圳市規劃和國土資源委員會１日發布的數據顯示，調控新政實施後，深圳一二手住宅量價均出現明顯變化，房地産市場虛熱勢頭得到遏制。１０月份，深圳新建商品住宅成交均價環比下降９．７２％，成交量同比下降２２．１％；約七成二手住宅業主調低報價，成交量同比下降６．２％。

　　目前深圳市房地産市場看空情緒較濃，從市場反應來看，１０月之後的市場供求比持續下降，訪客量減少較為明顯。

　　對此，綜合開發研究院（中國深圳）旅遊與地産研究中心主任宋丁認為，深圳此次房地産調控政策精準，房價階段性下跌趨勢明顯。一係列金融調控措施有效遏制了投機行為，促進市場的供需平衡。在全政策的鏈條下，深圳房價和房地産市場結構都會進入深度調整期。

　　“盡管成交量價都已發生明顯變化，但是房價調整仍沒到位，收緊資金來源審查一方面利于房地産市場的理性健康發展，另一方面並不影響剛需，在遏制市場投機行為下留給剛需買家更多選擇空間。”宋丁説。

房企增收不增利愈發明顯。

21世紀經濟報導記者發現，今年三季報顯示，房企利潤率普遍出現下跌。不過費用管理能力普遍提高，資金鏈也在向好。

中原地產研究部統計顯示，132家上市房企前三季度合計營業收入為8780.5億，淨利潤只有687.8億，平均利潤率跌至7.8%；2016年上半年，130家房企的淨利潤率有8.15%，而即使在成交相對低迷的2015年同期利潤率也有10.1%。

中國中投證券分析師李少明觀察到，行業分化現象依然在延續。三季度末前百強房企銷售額市場佔有率為46.4%，較去年同期大幅提升7.7%。預計由於一二線與三四線房地產市場結構分化延續，中小型房企的生存將愈發艱難，重點佈局一二線城市的大型房企將在行業整合中持續領先。

不過，受益於今年市場火熱，房企銷售業績普遍完成狀況良好。業內人士預計，受宏觀調控影響，四季度樓市成交量會繼續下跌，但房企可能降價動力不足。

生存無虞，風險猶存

儘管從利潤角度看，房企日子並不好過。但預收賬款、償債能力方面顯示，房企目前的生存風險並不高。

中國中投證券統計123家上市房企三季報發現，受益市場銷售火爆，現金回款迅速增加，預收款項同比增34%達14656億元，已超2015年全年行業營收11924億元，確保房企未來1年業績無憂。

從負債方面看，三季度末行業有息負債總量約14799億元，同比僅增加2.6%；借款與一年內到期的非流動性負債分別為 2080億元、2739億元，同比降16.8%、22.3%，佔有息負債比例分別降低 3%、5%。長期借款同比增加至 9980億元，佔有息負債比例提升9%至67%。顯示房企短期償債能力提升。另外，三季度末行業平均淨負債率降至 82%，同比大幅下降22%。

由於樓市前三季度銷售火熱帶動回款加快，房企貨幣資金大增。

2016年前三季度，A股上市房企貨幣資金達7881億元，同比增51.8%。前三季度現金覆蓋短期有息負債的比例達164%，同比提升78%。經測算，房企整體扣除短期借款與一年內到期的非流動負債的貨幣資金達十年內最高值3062 億元。因此分析認為，房企貨幣資金充裕，行業整體償債能力較強，杠杆風險可控。

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產企業雖然收穫了銷售額歷史最高的一年，但三季度在市場依然高溫的情況下出現利潤率下調，除了7-8月淡季影響外，最主要原因是地價高企占比侵蝕利潤，房企的風險越來越大。

降價動力不足

從房企銷售業績看，行業分化日益明顯。

據克而瑞研究中心監測，從前10月房企銷售表現來看，預計全年實現1000億規模的房企有望達10-13家，2000億規模的房企有望2-3家，3000億有可能會出現3家。

除已實現1000億銷售額的7家企業以外，華夏幸福、萬達、綠城、金地、龍湖均已實現700億以上銷售額，克而瑞研究認為，只要保持現有銷售速度，這5家房企實現千億銷售也指日可待。

雖10月受政策影響，房企單月銷售下滑，但克爾瑞統計顯示，截至2016年10月底，在公佈全年銷售目標的房企中，已有14家房企超額完成目標。大部分房企銷售目標完成率在90%以上，僅小部分房企目標房企完成率在80%-90%之間，業績完成情況普遍積極。

克而瑞分析師沈曉玲注意到，房企的銷售排名也在變化。如碧桂園在三季度位列行業銷售額第三，這主要是因為即便是市場表現好，公司促銷力度也足夠大。

張大偉認為，從目前多家公佈前10月銷售業績的房企來看，10月房企銷售資料樂觀，這將影響調控後房價下調的時間和空間。他預計11-12月市場成交會繼續降溫，但出現價格大幅變動的可能性較低。

不過，調控對市場的影響仍在不斷顯現。10月28日召開的中央政治局會議再度提及“抑制資產泡沫”，表明中央層面對部分樓市過熱局面的態度依然維持從緊。而各調控城市的政府則繼續從嚴厲管控、嚴格執法環節出發，將調控檔深入落實。

中原地產研究中心監測的19個城市開盤情況顯示，目前推盤認購率已大幅下跌至64%，幾乎是今年4月以來的最低水準。從16個調控代表城市情況來看，10月前30日合計的新房成交量較9月同期下降25%，走勢與40城基本一致。其中濟南、蘇州、南京成交量降幅超過五成，東莞、福州、杭州、佛山降幅超三成。

沈曉玲預測，第四季度的銷售將沒有前三季度表現好，11-12月份可能會與10月份保持相當的水準。

克而瑞研究認為，2016年前10月房企銷售情況大體可觀。但受熱點城市政策調控收緊的影響，房企或調整專案上市節奏，或專案去化減速，部分房企業績較上月有較為明顯的下滑。據統計，10月百強房企銷售整體環比下降10%。

金茂（００８１７）宣布，今年１０月份，集團取得物業簽約銷售額３９﹒５億元（人民幣．下同），按年增１﹒６倍，簽約銷售建築面積１４﹒３萬平方米。截至今年１０月３１日止十個月，集團已累計取得物業簽約銷售額２９３﹒１億元，按年增５６﹒５％，累計簽約銷售建築面積１２６﹒９萬平方米。
該公司公布，長沙梅溪湖一級開發項目及南京青龍山一級開發項目範圍內，１０月份無新成交地塊。
截至今年１０月３１日止十個月，集團累計取得物業簽約銷售額及土地一級開發銷售成交金額共計３７４﹒６億元。此外，於１０月底，集團已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計２７﹒０億元。

莊士中國（００２９８）及莊士機構（００３６７）聯合公布，莊士中國８０００萬英鎊（約７﹒７４億港元）收購倫敦市物業，代價將從莊士中國之內部資源撥付。物業鄰近倫敦地下鐵路系統的Ｍｏｎｕｍｅｎｔ站，為一幢樓高１１層之商業大廈，提供約７７６５２平方呎之寫字樓及商鋪面積。
莊士中國擬將該物業持作投資用途，於交易完成後會維持出租該物業以賺取租金收入。

政府上周五突然宣布為樓市「加辣」遏抑投資需求，已擁有本地物業人士購買第二個或以上的住宅單位，須繳交的雙倍印花稅（DSD）稅率劃一調高至15%，原本造價堅挺的一手及二手住宅市道即時急降溫。過去兩天市場只錄得127伙一手住宅成交，按周勁減約59%，但仍見有內地客無懼辣招繼續入市。由於首次置業的買家不受新辣招影響，罕有地出現至少四宗首置客大手買入多個新盤單位的個案。

按照本港稅務條例，一份買賣合約購買多於一個住宅單位，均視作單一交易來計算印花稅，若買家為首次置業，僅須按基本印花稅率交稅，所以吸引部分首次置業人士大手掃貨。美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，這情況會增加，估計部分買家會使用子女名義大手入市。他說：「呢個（優惠）只得一次，好多都會用到盡。」

4伙薈晴一份約慳160萬

市場消息稱，一名本港永久居民昨日首次入市即斥1993萬元，購入宏安地產（01243）馬鞍山薈晴4伙，只須繳付基本印花稅率3.75%共約75萬元，較新例規定第二個單位開始要付15%雙倍印花稅，估計變相慳稅逾160萬元。

屯門新盤NAPA亦有類似情況，美聯物業高級營業經理潘正道表示，該行昨日促成一組大手買家購入4伙，當中兩伙為兩房戶及兩伙為三房戶，折實成交價為3036.8萬元，購入單位將作投資之用。由於買家在外區已持有物業，所以用未持有物業的女兒名義購入單位。另外，嘉里（00683）昨日發售何文田皓畋，亦錄得兩宗首次置業客各購買兩伙個案，分別為8座18樓E、F室及8座23樓E、F室，成交價為2227.7萬元及2362.3萬元，買家皆來自新界區，購入的為實用面積約600方呎單位。對於有首次置業買家大手入市，政府發言人稱對有關情況正處理中。

內地客買藍塘傲付300萬稅

受政府加辣影響，過去兩天一手住宅銷情放緩，其中麗展（00488）與帝國集團合作發展的將軍澳藍塘傲更首當其衝，上周六發售100伙，雖然項目累收2525票，當日售樓處亦出現人龍，但全日僅售出77伙，而發展商更表示昨天未錄得成交。藍塘傲上周六錄得至少4宗非本港永久居民入市，需要繳付樓價15%的DSD及15%的買家印花稅（BSD）；其中一伙實用面積627方呎的1座中層C室，成交價近1100萬元，即買家須付逾300萬元辣稅。

過去兩天共有127伙一手新盤成交，按周勁跌59%。宏安地產物業發展部總經理程德韻表示，集團旗下薈晴近日銷情理想，未受加辣影響，相信是因為項目買家以上車客為主，市場有需求，所以集團暫未計劃提高印花稅補貼。項目上周五單日沽16伙，而過去兩天則售出約6伙。

上周五起已有至少10個一手新盤公布停售部分或全部已推出的單位，包括新地（00016）何文田天鑄1期則停售原定明天（8日）開賣的12伙。


首置客破辣招 1合約購多伙避稅
新稅制首周末 新盤130成交跌逾5成
(經濟)

辣招後首個周末新盤銷情放緩，共錄130伙成交，按周下跌58%，惟投資者見招拆招，透過一張合約掃貨形式避稅，如馬鞍山薈晴有買家掃4伙，省稅逾160萬元。

政府出招打擊投資者入市，惟過去兩日，新盤續現大手客掃貨，涉資3.2億元，包括馬鞍山薈晴有買家斥近2,000萬元連購4伙，而屯門NAPA亦有投資者大手掃4伙，共2,930萬元，另外何文田皓畋、鴨脷洲南區．左岸亦有5宗連購兩伙的成交。

運房局將跟進個案

值得留意的是，投資者均巧妙地利用現有稅制安排，以一張合約連購多伙，省卻高昂稅款。由於稅務局徵收印花稅，仍以文書為基礎，若一名投資者透過一份買賣合約同時購入多伙住宅，買賣協議內的所有單位，均被視為「單一」的住宅物業。

以薈晴的投資個案為例，該投資者連購2座的4伙單位，每伙成交價介乎497萬至500萬元。該買家由於本身未持有住宅，若按照過往每個單位各自採用不同買賣合約的做法，只有最初1個單位可豁免15%新辣招，其餘3伙均須徵重稅，總數約238.9萬元。

不過，該買家採取一份合約過購入4伙的方式，故此宗涉1,992萬元的買賣，均以舊有稅率計算，亦即是3.75%或74.7萬元，較新辣招須繳的238.9萬元，節省164.2萬元或69%。另昨日NAPA錄得大手客掃4伙，據悉亦是有投資者借親屬首置客身份，以一張合約過避稅個案，估計省稅逾300萬元。政府發言人則回應指，將就個案要求運輸及房屋局跟進事件。

新地全數新盤停售

至於新盤方面，綜合市場資訊，過去周六、日兩天一手成交共129伙，較上周的309伙下跌58%。將軍澳藍塘傲在上周六（5日）開售100伙，兩日售出8成，銷情可算不俗。

個別設有印花稅回贈優惠的新盤，因未有設回贈上限，則需暫時封盤，以待更新新價單，其中新地（00016）受影響最大，系內全數新盤需要停售，原定明天重推的何文田天鑄亦要煞停。而新世界（00017）的北角柏傲山及元朗唐人新村柏𣾷及溱林亦停售，合共超過10盤停售。

市場預料，發展商短期將增加優惠，帶動入市氣氛。

港股上周五收市後，政府公布樓市「加辣」， 市場預期地產股勢受壓，因7月及8月地產股股價未曾調整，投資者或會借勢沽貨；有券商認為，樓市「加辣」會令樓市成交即時下跌，但中長期會由供求因素決定。

第一上海首席策略師葉尚志表示，地產股股價在第三季的升幅很大，預期地產股會有沽壓；是次影響較大的是二手樓，買家可能會湧向一手盤。

另一方面，德銀報告指出，樓市加辣會對購買氣氛有顯著負面影響，預計發展商今季銷售減少，或有發展商推出更多回贈甚至減價。此外，信誠證券聯席董事張智威稱，樓市「加辣」對地產股造成衝擊；加上港股ADR下跌逾100點，今天料下試22400點。

銀行按揭業務受打擊

不過，政府上一次於2013年2月22日公布推出雙倍印花稅後，對地產股股價影響不大。以新地（00016）及恆地（00012）為例，公布雙倍印花稅後一周，兩者股價跌幅不大，僅跌1.3%及0.2%。

另外，樓市成交大減，勢影響銀行的按揭業務，銀行股亦會受累。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓預期，未來3至6個月銀行按揭業務將直接受影響，該行估計會有55億元的按年貸款金額被冷卻。

長實地產（01113）有份持股的新加坡上市公司亞騰資產管理（ARA Asset Management Ltd.），據報獲得由ARA創始人林惠璋（John Lim）及美國私募股權公司華平投資集團（Warburg Pincus LLC）等投資者組成的財團，考慮提出全面收購。

《華爾街日報》引述知情人士透露，該財團的成員除林惠璋外，亦包括其他ARA現有股東，合計持有ARA流通股的47%。林惠璋、華平投資集團發言人對消息不予置評。

資料顯示，林惠璋現持有ARA的19%股權；資源和地產公司Straits Trading Co.持股20.1%；長實地產則持有7.84%股權。ARA目前市值約14億坡元（約78億港元），該基金旗下管理300億坡元（約1681億港元）房地產資產，通過房地產投資信託和私募資金持有亞洲物業。

業主多企硬 換樓近絕跡 僅8宗成交

政府上周五突宣布推出樓市「加辣」措施，重手遏抑住宅物業投資需求，二手樓市首當其衝。據美聯物業統計，十大屋苑於過去周末兩天僅錄8宗成交，當中6個屋苑「捧蛋」，按周減少11.1%，已是連續3個周末錄個位數成交，該行預期未來整體二手成交量會進一步萎縮。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，辣招對轉趨活躍及重拾升軌的樓市大潑冷水，換樓客近乎絕跡，料二手市場觀望氣氛將持續一段時間，而11月二手成交量會較10月急挫50%至60%，交投料到明年初才見好轉。

康怡美孚零星減價成交

過去兩天市場錄得的買賣不乏減價個案，美聯物業高級分區營業經理黎國權稱，鰂魚涌康怡花園M座中層3室，實用面積628方呎，原業主開價960萬元，在政府加辣後見有買家洽購，最終願減價22萬元，以938萬元獲首次置業人士承接，呎價1.49萬元。另外，消息指荔枝角美孚新邨錄一宗減價成交，為百老匯街46號低層A室，實用面積931方呎，原業主昨日以低市價5%的880萬元放盤，即獲買家洽購，減至870萬元成交，呎價9345元。該屋苑有逾一成業主已封盤觀望後市。

天晉二期兩房逆勢破頂

近期受惠港鐵（00066）觀塘延線通車，而價量齊升的紅磡黃埔花園，過去兩天未聞成交，中原地產資深分行經理程沛賢指出，區內大部分業主看好後市，維持原價放售，肯調低叫價的不足5%，料本月區內二手成交量將較上月的54宗大縮七至八成，甚至直逼今年2月低位的17宗。

新界區方面，天水圍嘉湖山莊過去兩天交投最旺，錄4宗買賣，美聯物業助理區域經理黎燦強稱，景湖居5座中層H室，實用面積547方呎，獲上車客以468萬元承接，呎價8556元。至於將軍澳新都城雖未聞成交，同區天晉則錄該屋苑兩房戶破頂成交價，美聯物業高級分行經理劉浩勤表示，天晉二期5B座中層A室，實用面積549方呎，原業主於9月底開價800萬元放盤，昨獲買家洽購反價10萬元，以810萬元售出，呎價1.48萬元，為該屋苑首宗兩房作價突破800萬元，呎價則屬天晉二期兩房新高。

除了十大屋苑，牛頭角上車盤淘大花園G座高層7室易手，單位實用面積374方呎，成交價493.8萬元，呎價1.32萬元。利嘉閣高級經理鮑允中表示，該行已更新的50個放盤中，未聞業主加價，但有5個減價放盤，平均減價10萬元，明顯較早前旺市具較大議價空間。

此外，因啟德發展區地皮天價成交而受惠的新蒲崗譽．港灣，過去兩天屋苑未錄成交，有買家於加辣前以1470萬元購入8座中層A室，按實用面積1035方呎計，呎價1.42萬元。中原地產分行經理林耀斌說，該行已更新的30個區內放盤中，半數業主已封盤。

政府突然向住宅投資者「開刀」，宣布「加辣」，令市場憧憬工商舖及車位會受惠，其中入場門檻較低、求過於供兼造價屢創新高的車位，更即時成為代理催谷的對象，昨日已見有住宅代理行於舖位櫥窗張貼「不受辣招影響」「車位80萬起」，以招攬投資者入市。

香港置業首席分區董事黃民熹指出，相關車位位於新蒲崗康景樓，現有約40至50個放售中，入場費80萬元起，過去周六及周日錄得的查詢較平日多一倍，除受惠辣招令資金乏出路外，同區車位不足，令投資車位的回報理想，有5厘或以上，故預期陸續有住宅投資者會轉為吸納車位作長線收租。

工商舖交投料升

中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，車位入場門檻較低，對資金不多的投資者而言，購入收租較划算。潘志明又說，今年下半年，工商舖物業市場表現活躍，料在「加辣」效應下，本月成交量亦會按月再增10%至15%，但價格則保持平穩，不會急升。

　　本周將舉行3場拍賣會，共推出69項物業，不乏住宅及豪宅，亦有銀主盤，當中，較突出的包括6個公屋。

　　近月公屋屢受追捧，藍田德田邨第2座得禮樓14字樓09及11號單位，各實用面積351方呎。將以綠表價128萬元自由市場258萬元開拍，呎價3647及7350元。上述單位均屬法院令交吉盤，將於本月9日（本周三），由忠誠拍賣行。該行同時一併拍賣其餘6項分別住宅及非住宅項目。

　　另環亞拍賣行在本周二拍賣兩間公屋，分別柴灣峰華邨3座秀峰樓21字樓2室，實用面積376方呎，將以綠表價128萬元，自由市場268萬元開拍，呎價3404及7128元。以及青衣邨3座宜偉樓20樓16室，實用面積375方呎，將以綠表價180萬元，自由市場280萬元開拍，呎價4800及7467元。

　　黃開基於本周三拍賣兩個公屋，九龍東頭村道183號東頭（二） 邨盈東樓11樓10號室，實用面積494方呎，將以綠表價299萬元開拍，呎價6053元，沙田顯徑邨顯貴樓7座3樓316室，實用面積375方呎，將以綠表價130萬元，自由市場250萬元開拍，呎價3467及6667元。

　　沙田博康邨3座博華樓17字10室，實用面積277方呎，綠表價98萬元，自由市場188萬元，另一個博華樓17字12號室，實用面積277方呎，惟兩個單位於拍賣前售出。

　　環亞拍賣行將在本周二開拍42項物業，其中有豪宅及車位，包括大埔康樂園第2街8號屋，實用面積2579方呎，花園面積2676方呎，開價3280萬元。另一個為淺水灣南灣花園B座1字樓1室連車位6號，實用面積1542方呎，開價1900萬元。另貝沙灣南灣第2層電單車車位M5號，開價5萬元。

　　黃開基拍賣行亦將在本周三推出18項物業，包括有三幅元朗農地及一幅長洲屋地。當中最大幅位於元朗丈量約份129號地段3216號之餘段，佔地面積55962方呎，開價3800萬元。長洲屋地位於長洲地段600號連上蓋物業，位處在大新後街178號，開價338萬元。