僅新北、桃園較有空間 銷售天數拉長至81天

買賣角力
中古屋交易陷入膠著！根據住商不動產統計，今年10月全國平均議價空間縮減至2成內，賣出1間中古屋所需時間也從前3季平均76天增至81天，讓業者大嘆難過冬。其中，北市屋主態度變化最大，不僅議價空間大減7.72個百分點，平均銷售時間也增加12天，中古屋銷售戰線延長。

住商不動產內部統計顯示，今年10月議價率除新北及桃園增加外，其餘全部較前3季縮小，又以台北市屋主態度轉變最多，從前9月平均達近2成5的議價空間，至10月僅剩17.26%，銷售天數也同步增加12天達76天。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，第4季市場缺乏具「攻擊性」的降價利多，也因此不少屋主想靜觀其變。

第4季缺乏降價利多
而北市與其他區域屋主因為前3季已經明顯降低開價，若區域賣壓不大，第4季態度轉趨保守，是議價率萎縮的重要因素。
台灣房屋忠孝延吉特許加盟店商用不動產部總經理施光明表示，北市中古屋行情步入盤整築底，難再拉大讓利空間，以仁愛路四段為例，去年底之前的中古屋單坪價格都維持在百萬以上，但今年開始下修至「8字頭」成交，賣方現在將價格守在85萬元，再大幅度降價的機率並不高。
同樣的情況也出現在捷運忠孝復興站旁的正義國宅，施光明指出，本來平均單價在9字頭，今年見到71萬元的成交紀錄，眼下屋主多守在每坪74、75萬元，議價空間不再擴大。
至於新北、桃園10月議價空間擴大，東森房屋桃園三民加盟店店長吳信賢表示，桃園屋主態度的確出現軟化，議價空間也自1~1.5成增至2成以上，不過因自住客多從7折開始喊價，最後多以8折成交居多，物件平均買賣時間需2~3個月，若急賣、換屋賣方願讓價，1個月內就能賣掉。

期待崩盤再買恐失望
若從銷售天數來看，總天數除了雙北低於80天外，其餘四都平均得花81~90天才能賣掉1間中古屋。高雄市仲介公會理事長蔡松晏直言，很多屋主還在撐，價格不降交易量出不來，過去1間店1個月平均7、8間成交，「現在能賣掉1間就要放鞭炮了。」
徐佳馨認為，第4季市場仍充斥觀望氣氛，價格也受低利影響出現擺盪，雖上揚不易，也不至於出現崩盤之勢，屋主若想要賣好價格，適度降價應是必要條件，但買方若有「崩盤再買」的期待，恐怕要失望了。

為加速台灣都市更新速度，內政部營建署署長許文龍昨說，政府將採3軌並進加速推動都更，包括公辦都更、自立更新及建商協力，同時研議邀集金融業者設立都更融資平台，降低民間興辦都更難度。

北市今年新增23件
根據營建署統計，台灣30年以上老舊住宅約有382萬戶，20~29年則估計有172萬戶，再觀察營建署都市更新入口統計資料，至今年9月底為止，全台累計核定件數574件，而北市今年新增23件核准案件，為全國唯一達到2位數的縣市。
台灣金融研訓院與內政部營建署昨天共同舉辦座談會，邀請產官學界共同替都更指路。營建署長許文龍在座談會表示，台灣老屋眾多，一旦發生地震造成損害不可輕忽，近年透過修法、政策利多，加速推行都更。

但只透過公權力推動都更恐緩不濟急，民間自力都更雖能讓利益最大化，但卻受限專業能力、資金等問題而有困難。目前營建署僅針對社會住宅，研擬成立融資平台，至於都更融資平台，「仍在初步構想階段，未來還需要與金融業界多方溝通。」許文龍說。

土地銀行董事長凌忠嫄則建議，可透過建經公司協助參與初步整合，將有助提高都更案整合成效，也會增加銀行參與更新及融資額度意願。

中華民國不動產開發商同業公會全國聯合會秘書長于俊明指出，都更在整合有許多不可測風險，包括資金、時程甚至法令都有不確定性，建議都更審議內容應具明確性、預測性，減少整合產生成本，也能提升加速時程。

房市低迷不振，影響地上權招標，但標租市場卻反其道而行。據財政部統計，截至今年9月底止，國有非公用不動產標租標脫金額已突破1.7億元，較前2年度的3,288萬元、2,891萬元成長逾4倍！至於今年度國有房地標租的預算目標為8,000萬元，已提前達標。

國產署官員指出，設定地上權與標租均為財政部活化國有地主要方式，其中大面積且位處精華區者會優先以設定地上權方式招標，面積較小畸零地、與地上權市場尚不成熟地區則採用標租的方式。

官員解釋，過去只有現狀接管、使用情形複雜，短期內無法騰空，且因情形特殊急待處理等情形得現狀標租，但為了吸引民眾投標，國產署去年底修正標租作業要點，放寬現狀標租條件，改採排除適用方式，擴大選列標的條件。

此外，國產署也要求各分署考量市場需要，每批標租均須選列至少10筆建築用地列標，且租期可依申請人需求「客製化」，藉此增加標的數量外，也提升民眾投標意願；而標租僅有使用權，租期較短，民眾多半併同本身私有土地運用，例如租用土地10年蓋停車場等。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，今年公告地價調漲逾3成，衝擊國有土地活化市場，尤其地上權已經走向絕路，但國產署仍有壓力，才會藉由標租挹注國庫收入。再者，部分業主也有帳面上入帳的壓力，短期租用可透過蓋停車場或收費亭等，獲取收益。

徐佳馨說，標租金額較小，相對設定地上權單純，後續問題也較少，但租期較短，即便可優先續租1次，租期最長不過40年，仍不利於大型投資，對業主來說可算是短期投資，若想要長期穩健獲利，並非最佳選擇。她建議，政府可以多和地方政府合作，朝帶給地方繁榮、增加就業機會的方向思考國有土地活化的方式。

房市觀望氣氛瀰漫，買賣陷入僵持，住商不動產統計，10月全國物件平均銷售天數達81天，較前9月增加5天，六都當中增加最多的為北市12天，銷售天數最長的為台南市3個月，全國物件議價率為19.32％，較前9月減少1.52個百分點，市場呈現「買方靜觀其變、賣方以拖待變」。

住商不動產統計內部成交資料的議價空間與銷售天數後發現，10月全台議價率為19.32％，較前9月的20.84％，往下修正1.52個百分點，議價率跌破2成。

六都當中，目前議價率最低的為台中市13.66％，北市則由24.98％縮減至17.26％，下修7.72個百分點居六都之冠，議價率最大的為新北市的23.09％，較前9月增加1.57個百分點，桃園市議價率增加5.58個百分點、增幅最大。

從銷售天數來看，10月全國物件平均銷售天數達81天，較前9月76天增加5天，其中北市由64天拉長至76天，銷售天數增加12天最多，銷售天數最長的為台南市3個月，六都當中除桃園市減短1天外，其餘各都均是拉長。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，新北市與桃園市仍有明顯賣壓，應是議價率持續增加的主因，而北市與其他區域屋主因為前三季已經明顯降低開價，若區域賣壓不大，進入第4季後態度保守，應是議價率萎縮的重要因素。

在價格修正的趨勢下，買方擔心現買現虧，若無急迫性需求支撐，進場與出價仍相對保守，應是銷售天數增加的重要因素。

台北市長柯文哲2016年11月7日出席主持台北捷運信義線東延段CR580C區段標工程動土祈福典禮，他致詞時表示，台北市的捷運公共工程建設是台灣可以拿到世界上的驕傲之一，這次負責工程的是有參與過淡水線、新店線、板南線、新蘆線的中華工程及日商大豐公司，經驗相當豐富，過去跟捷運局配合的也相當有默契，希望這些有經驗、品質好的公司都可以來參加捷運工程的建設，這也是台北捷運成功的保障。


房地產業者表示，捷運對於區域房地產影響有三階段，分別是「規劃、施工、通車」，捷運信義線東延段正式動工，等於進入「捷運致富三部曲」的第二階段，這個時候，會因為施工影響區域交通動線，讓通勤進入「黑暗期」，但是，等到完工通車之後，區域房地產必然會行一波漲勢，什麼時候該進場？就看投資者對於投資的「期限」而定了。

柯文哲提到，捷運信義線東延段共有3個出口，分別預計在未來的信義區公所及廣慈博愛園區整體開發計畫內的社會福利機構，雖然只有短短的1.42公里，但是因為工程相當複雜，這次主要的施工路段不同以往的40公尺，僅有25公尺，在交通維持計畫相當困難。地底下又有用來收集從四獸山流下來到基隆河、直徑2公尺的排水大涵管，加上之前為了廣慈博愛園區整體開發計畫，有做過這個地方的地質探測，發現這個地方的地質非常複雜，所以這次工程還特別使用特製的潛盾機。

他進一步說明，其實每個工程最困難的還是過程中的協調，他由衷感謝耐煩的工作同仁們都能一一把這些困難化解掉。他接著說，捷運公共工程進行時，難免還是有交通維持計畫，希望當地居民能夠體諒和支持，這三天北市府都陸續有公共工程開工，像是新北投火車站上樑典禮、環南市場改建以及捷運信義線東延段開工，都要感謝非常多人的努力。

柯文哲說，工程建設的費用都相當高昂，像捷運信義線東延段的工程造價費用約90億，環南市場的改建光是硬體就要花55億，以及未來廣慈的開發案也要花掉170億，這對市政負擔都相當沉重。

最後，他指示捷運局在施工時間務必優先重視工安問題，讓工程能順利圓滿完成，再來就是交通維持計畫期間及施工期難免會給當地居民帶來不方便和工程噪音，但是敦親睦鄰的還是要做好，能和居民溝通的部分就儘量溝通。

會後接受媒體聯訪時，記者關心先前規劃的R04站還設站嗎？是不是因為和當地居民協調不易？柯文哲表示，這個路段只有1.42公里，如果中間還要再設站，等於700公尺就有一站，距離太短加上當地居民反應，目前看來比較困難，所以最後決定還是先做R03站，不要再拖。

他接著說，其實後來發現，工程部分不是最難的，最困難和最花時間的是和民眾溝通，但還是要慢慢溝通、處理民眾的問題；他坦言，要做到大家都可以接受是相當困難的，能儘量做到大家不滿意但可以忍受，光是這樣就很難了。關於施工期間會不會擔心影響老舊建築的結構？柯文哲說，所以這在工程的建設上的困難程度是滿高的，因為離兩旁的建築物太近了。

捷運信義線東延段由台北市政府捷運局南區工程處負責監造，施工廠商為中華工程及日商大豐公司。典禮中另一吸晴的亮點是2017年世大運吉祥物「熊讚」也到了現場，和與會貴賓同樂，不但帶動現場歡樂的氣氛，也為2017年北市府舉辦世大運暖身，展現舉辦世大運的熱忱。

捷運局表示，捷運信義線東延段從信義線象山站向東，到玉成公園，長度約1.42公里，設1座車站和4段潛盾隧道，雖然距離很短，卻是台北市區東、西向交通的大串連，台北捷運生活圈的再擴充，也是台北都會區高運量系統最後一段路線。

捷運局說明，本工程主要施工路段的福德街，路寬只有25公尺，比起以往都是在40公尺寬的大馬路施工，在施工圍籬的架設和交通維持計畫上，讓施工單位煞費苦心。而福德街底下直徑2公尺的排水大涵管，也是工程上很大的考驗，加上這個地區的地質非常複雜，更是施工技術的大挑戰。

另外兩旁都是屋齡比較久的舊式公寓，更要做好建物保護措施，避免房屋結構受到影響。捷運局強調，配合福德街廣慈博愛園區之更新開發計畫，信義東延段完工營運後，將擴大捷運服務範圍，便利大台北都會信義區、南港區間之聯繫，改善地區交通壅擠問題，進而提高地區可及性，以帶動沿線社經發展。

新北市長朱立倫2016年11月7日在市政總質詢表示，台灣過去10年房價飆升，但薪水一直未增加，的確是民眾最感痛苦的事。新北市升格後大力推動社會住宅興建，並將部分作為青年住宅，目前已完成三重青年住宅的申請及抽籤作業，近期中和青年住宅也將完工辦理，此外仍有永和等多處青年住宅持續施工中。

朱立倫也強調，青年住宅問題光是靠政府興建是不夠的，市府未來將朝兩部分努力，首先爭取持續增加租金補貼戶數，必要時不排除動用預備金增加補貼；第二，隨著市轄各捷運線完工，青年住宅將逐步放寬地段與名額。另外有關中央拋出在新北市興建6萬戶社會住宅，朱立倫認為，不論是土地取得、都市計畫變更、以及興建都需要花費不少時間，他建議可以從放寬租金補貼部分著手，地方和中央一起努力，讓更多有需求的青年受惠。

新北市不僅是全國最早發展綠能產業，更擁有全國最多綠能產業，是全台的綠能大城，2015年在中央節電競賽評比獲全國第一，各縣市中唯一節電達到1％，2016年目標朝節電2％邁進，爭取蟬聯節電冠軍。朱立倫表示，新北市推動綠能的具體施政成果，包括全市路燈全面改用LED燈、公有市場及各級學校屋頂加蓋用太陽能面板等。2015年全國節電評比，新北市在公私部門的努力下榮獲全台節電第一名殊榮。各縣市推動節能產業招商，都是以新北市為指標。

議員提及板橋殯儀館遷移及回饋議題，朱立倫表示，生老病死是每個人必經階段，殯儀館雖然是鄰避設施，但也是市民生活所必需。殯儀館的設置必須考慮交通便利性與區域均衡，殯葬管理條例雖有地點設置規範，但主要規範於新設立的殯儀館，板橋殯儀館有其歷史背景與環境因素，短期間內並無遷移計畫。

朱立倫說，板橋為新北市的首善之區，市府相當重視板橋殯儀館等鄰避設施周邊的建設及回饋，因涉及「新北市殯葬設施回饋地方自治條例」的修正，尚須經新北市議會同意，此外，市府也會針對地方需求及相關建設寬列預算支持，實質回饋地方。

總質詢中議員十分肯定市府近年推動的創客教育，建議應擴大到各校積極辦理，朱立倫表示，創客教育就是以前的工藝教學，其精神就是讓學童發揮自己的創意，自己做、自己學。新北市自2014學年度已完成6所，2015學年度新增12所，2016學年度新增5所，計目前有23所社群學校，未來會陸續推廣到更多學校跟班級，讓學生發揮自創的價值。

戴德梁行2016年11月上旬發布了研究報告《石油：讓人又愛又恨的大宗商品》，該報告評估並闡述了石油價格下降對世界各主要能源城市及商辦大樓市場未來發展的影響。根據報告，排除限產以及其他不可預期事件的影響，原油價格在2017年將維持在每桶60美元以下，到2020年預計最高達到每桶70美元。持續的低油價產生了雙面的影響：石油生產地區受挫，同時消費者和非石油產地受益。

戴德梁行首席經濟學家Kevin Thorpe指出：「儘管低油價對於全球經濟產生的積極影響大於消極影響；但是對於商辦大樓市場來講，低油價產生的影響是複雜的，喜憂參半。大多數能源生產地區的商辦大樓市場面臨了經濟的下滑和出租率的下跌；但在其他地區，隨著消費能力的增強，出租率大幅提升。對於租戶來講，持續的低油價將對一些市場來講能夠提高效率並節省支出，但在其他市場則導致租金上漲的壓力。」

整體來講，油價下跌對於全球最大的幾個能源生產市場來講產生的是絕對的負面影響。這些市場正在經歷經濟增長的下滑，新增就業崗位數量下降，以及商辦大樓市場基本面的走弱。然而，在莫斯科、亞伯丁、卡加利以及休士頓等城市的商辦大樓市場受石油下跌面臨壓力的同時，其他地區的商辦大樓市場則運行良好，甚至出現上漲。

美洲--油價下跌對商辦產生多方面影響

美洲區執行董事總經理Martin Woodrow指出：「美洲有大量世界主要的石油生產城市，油價下跌對於美洲的經濟增長和商辦大樓市場的影響是多方面的。」美國超越沙烏地阿拉伯，成為了世界第一大石油生產國；以休士頓、奧克拉荷馬市為代表的石油城市，在空置率方面高於美國其他城市。而那些經濟結構更豐富的石油城市，它們的商辦大樓市場則相對發展較好。這些城市包括達拉斯和丹佛，其中丹佛2016年第二季度的租金同比增長率達到了7％。

加拿大的石油產量排名全球第五，它的能源行業創造了180萬就業崗位。加拿大的石油產量為390萬桶/天，其中97％來自亞伯達省、曼尼托巴省、紐芬蘭與拉布拉多省。持續的低油價對於卡加利、艾德蒙頓以及聖約翰斯的商辦大樓市場將產生重要影響。卡加利中心商務區的商辦大樓15年增長率曾排名全國第一，但其優質A級商辦大樓空置率在2017年末預計將達到27.5％。

由於政治結構和經濟條件的差異，拉丁美洲各國與石油行業相關的經濟增長情況各不相同。在主要的石油產地中，卡拉卡斯的商辦大樓市場受石油行業影響明顯，而墨西哥城和波哥大受到的影響則相對較小。聖保羅，作為巴西的經濟中心，擁有大量的石油行業相關企業，但是主要的石油公司則都集中在里約熱內盧。

歐洲、中東和非洲—低油價對各區域的影響互有差異

合夥人、租戶代表James Taylor指出：「很多歐洲、中東和非洲城市的能源行業就業率出現了下滑，並且這一趨勢很有可能延續。莫斯科和阿布達比的能源行業就業人員數量最多，亞伯丁、挪威斯塔萬格等石油城市也因石油價格變化及其相關影響而受到衝擊。」對於那些有更多就業部門的城市，例如倫敦、奧斯陸、鹿特丹，它們將很有可能從低油價中獲益，因為其他行業的生產成本將有所降低。

由於石油公司對房地產和人員成本越來越敏感，歐洲、中東和非洲地區市場的商辦大樓需求將下降。莫斯科商辦大樓市場的租金已經連續第3年下跌，預計2017年的商辦大樓的消化情況和租金增長率將低於當前水平。阿布達比和亞伯丁擁有大量的能源行業從業者，使這兩個城市面臨著空置率上升和租金下跌的風險。但是，對於倫敦這些城市來講，由於它們的租戶類型豐富，石油對商辦大樓市場產生的影響比較有限。

亞太地區--從石油價格下跌中獲益

「總體來說，亞太地區從石油價格下跌中獲益，」全球企業服務部國際主管David Jones認為，「低油價降低了食品和燃料的價格，進而幫助緩解了通貨膨脹的壓力，促進了消費支出，並給亞洲各國的中央銀行提供了更多的貨幣政策寬鬆空間。」

亞太商辦大樓市場的租戶中，石油公司的比例相對較小，估計其占所有已租賃面積的比例少於10％。因此，油價下跌對新加坡、馬來西亞等能源公司比例較小的商辦大樓市場所產生的影響相對有限。

珀斯，作為受大宗商品(包括石油和天然氣)市場影響明顯的澳洲城市，其商辦大樓空置率從石油價格上漲期間的15.2％上升到了17.2％。儘管空置率的上升並非完全與石油相關，但石油仍然產生了重要影響。

中國能源行業的新增就業崗位主要集中在大連和天津，這一指標在2014年明顯下降，但仍保持正值。相對的，非石油城市，例如上海，同期的新增就業崗位數量明顯上升。這些城市通過吸引更多的總部遷入以增加市場競爭力。在接下來的兩年半內，隨著中國大部分石油城市商辦大樓供應的增長，空置率將有所增加。

戴德梁行中國區戰略研究部主管Shaun Brodie表示：「由於中國2017的經濟增長情況將有所改善，戴德梁行所追踪的30個中國主要城市明年的租賃需求將再創新高。在一些市場，需求提升的同時還有大量的新增供應，因此可能導致空置率的增加，並為租戶帶來更多機會。」

Kevin Thorpe指出：「持續的低油價導致了商辦大樓建築成本的降低以及能源費用的節省，這使很多商辦大樓市場的租戶受益，但租戶不可能長期受益於此。很多能源城市擁有長期良好的發展基礎，同時能源行業最終將會恢復。」

桃園市長鄭文燦2016年11月7日前往楊梅區校前路，出席「楊梅區五楊高架橋校前路交流道道路拓寬工程開工動土典禮」，鄭市長表示，為提升五楊高架橋交通效益，交通部國道新建工程局將增設國道1號五楊高架橋楊梅校前路匝道，市府工務局則配合進行校前路拓寬，預算金額3,000萬元，施工長度約200公尺，並配合匝道設置期程，於2017年6月前完工，將由原2車道增為雙向4車道，屆時不管道路救援、工程使用或市民通行都很方便，可有效提升道路交通容量。

鄭文燦說，過去五楊高架在楊梅缺乏出入口，形同「路過」楊梅，對楊梅較不公平，目前交通部國工局正增設五楊高架橋楊梅校前路匝道，而市府也同步拓寬校前路，並增加人行步道空間，以及電線電纜地下化。另外，國工局也會在蘆竹區中正北路及中壢區中豐北路增設出入匝道，目前正進行土地取得協調作業，待3座交流道完工，可讓桃園鄉親更能直接享受方便交通。

鄭文燦提及，市府也規劃在楊梅永寧里興建「永揚綜合社會福利中心」，總工程費6,848萬元，將提供作為活動中心、親子館及老人會館等多功能使用，目前進行工程細部設計。鄭文燦強調，市府正和時間賽跑，過去楊梅建設較為不足，現在要一件件定案，讓楊梅各項建設陸續到位，市府團隊會把握期程、克服困難、完成建設。

由於房屋標準價格每3年重行評定一次，2017年將召開不動產評價委員會辦理重行評定作業，重行評定後的稅基計算標準，屆時會影響後年開徵的房屋稅。台中市長林佳龍2016年11月7日在市政會議上表示，目前台中市用來核定房屋稅的標準，包括房屋標準單價與地段率，均為六都最低，而且非自住住家用稅率亦採法令規定最低標準1.5％，另為避免短時期內讓市民的稅賦負擔過大，指示2017年評價委員會務必站在體諒市民的角度，將心比心，討論稅基調整事宜。

針對近來地價稅爭議，林佳龍在市政會議上表示，台中市公告地價長年被低估，占市價比目前僅14.61％，為符合公平原則及回歸市價機制，公告地價勢必更趨近市價，雖然有民眾抱怨，但大多數市民都能了解事件的來龍去脈。

市府站在民眾的立場，針對地價稅部分，除已建請中央修法外，市府也主動出擊輔導民眾申請自用住宅，適用比較低的稅率，2016年改按自用住宅稅率課稅總件數，比2015年增加2萬4,000件，減輕民眾負擔。推估可能還有1萬5000戶符合資格、卻未提出申請者，將持續主動出擊協助。

林佳龍也說，房屋標準價格每3年重行評定一次，2017年將召開不動產評價委員會重行評定房屋稅稅基計算標準，已指示稅務局，財政、主計單位，務必站在體諒市民的角度，將心比心，討論稅基調整事宜，避免短期內讓市民的稅賦負擔過大。至於房屋稅是否追溯的問題，林佳龍則請財稅主計單位研究並徵詢學者專家與社會團體的意見。

地方稅務局副局長葉國居表示，房屋稅的課稅期間是當年度7月1日起至次年6月30日止，並於次年5月份開徵。稅基包括房屋標準單價、折舊率、地段率，其中，台中市的房屋標準單價與地段率，均為六都最低；房屋標準價格每3年重行評定一次，台中市2017年3到4月間將召開不動產評價委員會，針對房屋標準單價、折舊率、地段率等進行討論，重行評定後的稅基計算標準，將自2017年7月1日起適用，因此還不會影響2017年開徵的房屋稅。

在房屋稅稅率部分，葉副局長指出，目前全國房屋稅自住住家用稅率均為1.2％，非自住部分，也就是第4戶以上，稅法允許地方從1.5％至3.6％間自訂稅率，台中市目前非自住稅率採全國最低標準1.5％。

台中市政府提供台中太原段140地號部分土地作為「城市體驗農園」，因規劃興建社會住宅，將於2016年11月16日公開招標，市府農業局日前公告終止承租農民使用。有議員建議提供緩衝期，農業局長王俊雄表示，不會讓民眾栽種的作物心血白費，將兼顧情理法妥善處理。

體驗農園位於北屯區廍子里與太平區光華里交接處，面積約7.7公頃，其中4公頃將出售，其餘3.7公頃將規劃作為社會住宅使用，11月16日將公開招標。市議員李麗華2016年11月7日市政會議業務質詢指出，體驗農園總計1313戶，希望在土地未標售前可以延續，若11月16日順利標售，也能提供3個月緩衝期間。

農業局長王俊雄指出，配合土地主管機關標售作業與社會住宅政策規劃，會在用地收回前一個月公告通知終止合約，不會讓民眾辛苦栽種的作物心血白費；同時，市府也與承租農戶溝通協調更換為動態契約，希望兼顧情理法妥善處理。

買房子從裡到外細節多，有人說買房就像結婚，需要衝動才會行動，但如果不留意，很容易在入住後才發現許多隱藏缺點，就有一對夫妻買下公設少、零管理費等條件的房子，先生原以為買到夢想中的小窩，卻在入住後發現是惡夢一場。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨，在商周財富網撰文分享，一位男子開出除了電梯外，「零公設、無管理員」的買房需求，認為買房沒必要買用不到的公設，繳管理費也是一筆不小的支出，最後買下山邊、屋齡20幾年的華夏，每個月只需要繳600元清潔費和公用電費，房價在區域中也是最便宜，但沒想到入住沒多久，他就後悔不已。

不僅車庫鐵門故障，連電梯都因為過於老舊，不時就會故障，甚至自己就曾被困在電梯裡，但想要拿出公基金維修時，才發現早就花光了，鄰居也不願意分擔費用換新電梯，最後只能勉強以維修的方式，維持電梯正常運作，他的妻子則是抱怨先生貪小便宜，才會被抓交替，買屋時也沒確認過社區剩多少公基金。

買房急不得，更不能馬虎，不過近日網路上就掀起了「公設」戰，不少網友認為，台灣房屋公設比越來越多，很多都是用不到、看不到，也難怪大家都討厭公設，建商也常利用公設多賺一筆；也有人認為電梯、樓梯間和逃生消防空間都是不能免的公設，但不該灌在總坪數內，變成公拉低單價，讓民眾有單價低的錯覺，也不會造成一般消費者對公設這麼反感了。

　　上市公司房産騰挪術

　　編者按：在房價持續飆升之際，上市公司在房地産領域的動作也越發密集。在這個“潘多拉盒子”打開之後，投資者驀然發現，原來房子已然成為上市公司調節利潤，維持運營的重要砝碼。當然，公司們對房地産走勢的判斷也不盡相同，除了多數公司在拋售之外，有些公司也開始在買入了……

　　9月下旬*ST寧通B(7.31,-0.020,-0.273%)賣出北京兩套學區房減虧後，僅1個多月的時間，相繼又有10多家公司公布了房産出售事宜。11月5日，從事電力信息化係統集成業務的海聯訊(13.42,0.140,1.05%)，也宣布加入賣房扭虧的大軍之中。

　　11月5日，總部位于深圳的海聯訊發布公告稱，將公司位于北京市朝陽區的自有房産以1.33億元(含稅)的價格轉讓給北京觀鑒管理顧問有限公司，完成後將增加公司當期資産轉讓收益約2400萬元

　　海聯訊方面表示，出售上述房産主要是因公司業務及人員結構發生變化，北京辦公用地需求減少，為適應公司戰略及發展規劃，提升公司的資源利用效率，同時為公司未來的主營業務的發展及投資並購項目提供資金。

　　值得注意的是，海聯訊本次賣樓的收益，較公司去年的凈利潤多出三倍有余，而2015年的業績則是海聯訊近3年表現最好的一次。

　　1.33億元賣樓 盈利2400萬元

　　公告顯示，2016年11月4日，海聯訊與北京觀鑒在北京市簽署了《北京市存量房屋買賣合同》，將公司位于北京市朝陽區光熙門北里甲28號樓地下1層及地上1層—4層的自有房産以1.33億元(含稅)的價格轉讓給北京觀鑒，雙方于11月4日完成網簽工作。上述交易條件符合公司于2016年7月8日召開的第三屆董事會第二十六次會議審議通過的《關于擬出售公司房産的議案》，該房産的出售價格未低于1億元(含交易稅費)。

　　據悉，該房産建築面積3208.14平方米，原值合計為9286.79萬元，已提折舊合計為1223.9萬元， 房産凈值合計為8062.88萬元。上述出售的固定資産權屬清晰、無抵押、質押及提供擔保，也不涉及訴訟、仲裁或查封、凍結等司法措施。

　　海聯訊表示，該房産出售所得款項可用于補充公司日常生産經營所需的流動資金，滿足企業營運資金需求，降低財務費用，對公司的財務狀況和經營成果將産生正面影響。經公司財務測算，如本次房産轉讓完畢，將增加公司當期資産轉讓收益約2400萬元。

　　而據《證券日報》記者了解，海聯訊出售的房産為商業辦公用樓，位于東北二環和東北三環之間，出售均價為41457元/平方米，而周邊住宅小區的二手房價格在75000元/平方米至10000元/平方米之間。對此，有業內人士指出，商業寫字樓根據地段和品質不同，價格相差較大，一般來説也較周邊住宅便宜很多。

　　賣房收益填補虧損 公司全年或實現盈利

　　實際上，對于海聯訊來説，如果不在一線城市房價節節攀升之際，出售北京的上述房産，那麼公司今年很可能將陷入虧損當中。

　　根據海聯訊的三季報顯示，2016年1月份—9月份，公司實現營業收入9165.70萬元，較上年同期下降59.31%；利潤總額-2072.08萬元，較上年同期下降243.95%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為-1824.95萬元，較上年同期下降235.69%；經營活動産生的現金流量凈額為-405.90萬元，較上年同期增長88.32%。

　　整個三季度，公司實現營業收入3424.84萬元，較上年同期下降57.2%；利潤總額-502.01萬元，較上年同期下降257.72%；實現歸屬上市公司股東的凈利潤為-474.48萬元，較上年同期下降202.81%。

　　對于業績的下滑，海聯訊表示，由于受行業競爭加劇及上年度被國家電網暫停中標資格雙重影響，公司的營業收入較上年同期減少，進而利潤也大幅下滑。

　　不過，通過本次房産出售，海聯訊今年實現盈利的可能性很大。按三季度公司的虧損額474.48萬元計算，剔除本次出售房産收益，其全年虧損應該在2300萬元下上。而如果算上2400萬元的資産轉讓收益，那麼公司還能有百萬元左右的盈利空間。

　　此外，公司近幾年的業績表現也不太理想，2013年—2015年海聯訊的凈利潤分別為，482.78萬元、-5042.15萬元和768.16萬元。

　　值得注意的是，相較海聯訊而言，不少連年虧損的ST公司為了保殼，賣房更是積極。除*ST寧通B外，*ST人樂(11.78,0.060,0.51%)此前也公告稱，將位于長沙的一處成本為1.38億元的物業以4.36億元出售給大股東。據測算，此舉將會為上市公司貢獻1.2億元凈利潤。

　　而*ST新梅則在公告中明確表示，出售房産的目的是為盤活公司存量房産，優化資産結構，推動公司股票盡快恢復上市。據悉，*ST新梅控股子公司擬將所持有的新梅大廈部分辦公用房出售給公司關聯方上海鑫兆房産發展有限公司。這8層整層辦公用房産權將以單價不低于1.6萬元，總價不低于1.5億元的價格出售給鑫兆房産。初步估算交易完成後，將大幅增加上市公司的利潤，達5500萬至7500萬元。

　　

　　對于不得不啟動觀望模式的開發商來説，這次的樓市調控政策一波比一波來得更冷。

　　11月4日，記者從多家在北京有項目的開發商處了解到，目前北京市絕大部分商品住宅項目已經暫停了網簽，截至目前尚未恢復。

　　“政府此舉應該是臨時性措施，或出臺更細更具操作性的指導性文件。限購新政出臺後，交易量斷崖式下降，不可能更壞了，短期內不可能松綁，大多數開發商都在觀望政府後續動作，時值年末，各項數據都很關鍵。”一開發商告訴《華夏時報(公眾號：chinatimes)》記者。

　　“全市范圍暫停網簽”

　　關于北京商品住宅暫停網簽，最初僅是小范圍的，但顯然北京市住建委開始加大整治力度。

　　10月上旬，繼“京八條”剛發布初期國銳金頂和公園懿府項目因違規被暫停網簽後，北京市住建委又發現石景山紫禦長安、順義新幹線、大興華遠西紅世、海淀雲谷科技中心4個銷售項目存在捂盤惜售行為，上述項目隨之停止網簽，並對其違法違規行為立案查處。同時，對我愛我家(微博)、匯鑫偉業等房地産經紀機構存在的未按規定如實記錄業務情況、擅自發布房源信息等違法違規行為立案12起。

　　“不過目前，基本上全市范圍的商品住宅暫停了網簽。”上述開發商告訴記者，住建委沒有解釋詳細的原因。

　　據記者了解，“京八條”發布後，北京市住建委先是對30個在售項目和52家房地産經紀機構進行了執法檢查，杜絕發生捂盤惜售、哄抬房價等多種擾亂房地産市場秩序的行為，其間先是因為部分項目存在捂盤惜售行為被暫停網簽，後來多家開發商發現自家的項目無法錄入住建委的係統，但並不了解具體原因，有個別開發商稱是“住建委係統升級暫停網簽”。

　　不過，一開發商告訴記者，此舉顯然主要是規范交易，嚴格落實各項限購措施，避免打擦邊球。另一方面新領導上任，或許會就北京的樓市策略有所調整，比如增加供地面積，限制地王，增加自住房面積，以此增加供應端供給，另一方面控制房價暴漲或者捂盤行為，強調規范交易行為。

　　交易量斷崖式下跌

　　隨著樓市調控政策不斷加壓，買家和開發商紛紛開啟觀望模式，北京樓市交易量隨之迎來了斷崖式下跌。

　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計，10月最後一周(10月24日-10月30日)，北京市新建純商品住宅(普通住宅+別墅)共網簽800套，環比43周下降了32.5%。

　　其中，普通住宅網簽572套，環比下降33.2%。自今年第25周起，北京普通住宅的單周網簽量均在600套以上(國慶所在41周除外)，上周首次低于600套，創下了近20周的最低值。別墅上周網簽228套，環比43周下降30.7%，交易量也呈現出了下滑趨勢。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉(微博 博客)分析認為，如今的北京樓市已經進入了二手房為主的時代，所以今年普通住宅的周度交易量一直不算太多，最高也不過千余套。930新政落地後，首付比例的普遍提高使得一部分人因能力不足放棄購房、一部分人因市場預期變動而轉為觀望等待，導致普通住宅的交易量被進一步壓縮。

　　亞豪(微博)機構(博客)統計數據則顯示，10月(截至30日)，北京商品住宅(不含保障房及自住房)共成交8508套，環比9月減少41%，這一成交量也創造了近5個月的新低。與此同時，10月北京商品住宅成交均價為35449元/平方米，環比下滑3%。

　　除了北京，整個中國的樓市成交量均在大幅下滑。

　　中原地産的數據顯示，10月前30天，內地54個城市合計簽約商品住宅270164套，較今年9月下跌15%，這是54城住宅網簽量在近3個月來首次跌破3萬套。

　　從多家機構的統計數據不難看出，新政對樓市的抑制作用已經明顯顯現：新房價格漲幅受到限制，二手房價格出現平穩。

　　“短期內政策不會松綁，市場將繼續維持降溫狀態。對開發商而言，最近還是以觀望為主，但明顯後期沒有實力的房地産企業，特別是依靠自有資金生存的地産商，日子會很難過。”資深地産專家段舒懷告訴《華夏時報(公眾號：chinatimes)》記者。

　　將持續打壓投資

　　盡管北京樓市已經風聲鶴唳，但北京市住建委的樓市調控政策似乎還沒有出過癮。

　　近日，北京市住建委明確表示，為確保限價政策的有效執行，政策紅利惠及住房需求群體，市住建委還將會同相關部門，加強項目的建設和銷售管理。

　　確保項目的建設質量和品質。加強引導，嚴格監管，在設計、施工、交易等環節層層把關，確保此類項目的質量、安全符合有關標準，建築品質與周邊新建普通商品房項目相當。

　　杜絕變相漲價等違規行為。將加強銷售管理，明確項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，或者以附加條件等限定方式變相漲價，迫使購房人接受更高價格。同時，也將嚴格查處倒號賣號等違規行為。

　　另外據記者了解，北京市已開始啟動對“過剩”房企的資質審查。按照目前的計劃，北京將依法注銷房地産市場中“過剩”的295家房地産開發企業資質。此前，市住建委相關負責人稱，近3年，已依法對878家不符合資質管理規定的開發企業進行了注銷。對于這批企業的整治，將加快去除房地産市場中的無效企業供給，優化房地産企業供應結構。另外，如發現房地産開發企業有發布虛假房源信息和廣告、哄抬房價、捆綁搭售、一房多賣等不正當行為，將立即啟動資質核查程序，對不符合原定資質條件的企業予以降級或者注銷資質證書。

　　此外，市住建委還對樓市安全加強了監督，近日市住建委開展“綠色、安全施工百日整治活動”，從11月1日起，將揚塵治理、施工安全的抽查納入本月各項網格執法檢查工作中。

　　段舒懷稱，北京市場除高端産品及部分商住外，特別是普通住宅，銷售還是不錯的，但因土地連續3年供應量不足，導致住宅産品稀缺，開發商有捂盤和漲價的情況，所以要規范交易。段舒懷預測，後市主要打壓投資，增加普通自住産品，要求開發商盡量多自持，這會是一個短期趨勢。“政府或出臺更細更具操作性的指導性文件。”段舒懷認為。

　　

136家房企前三季度賺701億元，僅為工商銀行前三季度淨利三分之一。有業內人士認為，儘管2016年房地產市場回暖，但房企淨利潤增長速度仍在下滑，盈利能力不斷下挫。

僅為工商銀行前三季度淨利三分之一

有業內人士認為，儘管2016年房地產市場回暖，但房企淨利潤增長速度仍在下滑，盈利能力不斷下挫。

據Wind資訊統計資料顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市136家上市房企營業收入總計高達9126.72億元，同比大漲37%；但歸屬母公司股東的淨利潤合計僅701.54億元，相當於工商銀行前三季度2227.9億元淨利的31%。

值得一提的是，在上述136家房企中，91家上市房企歸屬于母公司股東的淨利潤上漲，占比接近七成；餘下房企歸屬于母公司股東的淨利潤則同比下滑。

《證券日報》記者注意到，行業毛利率持續下行，是因為高企的土地成本，以及報告期內結算項目在銷售時，多數房企在實施去庫存的降價策略，所以結算利潤率繼續走低，因此，增收不增利的現象仍未改變。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，增收不增利，既有土地成本占房價總額中比重過大的影響，同時也有房企自身重資產經營模式的問題。而部分首虧或者虧損額增大的房企，與報告期內結算專案少，企業經營成本過高，轉型業務尚未貢獻利潤等因素有關。

近三成企業淨利潤下滑

據上述Wind資料顯示，今年前三季度，歸屬于母公司股東淨利潤超過50億元的有4家；在20億元-50億元之間的有4家；10億元-20億元之間的有9家；1億元-10億元之間的有58家。

值得關注的是，超過三成房企歸屬于母公司股東的淨利潤同比下滑。其中，不乏中糧地產、金融街、中國武夷和北京城建等業內知名房企。

據中糧地產10月31日發佈的三季度業績報告稱，前三季度歸屬于母公司所有者的淨利潤為7672.45萬元，較上年同期減85.06%。此前，中糧地產曾表示，三季度業績同比下降的主要原因是公司住宅專案毛利率較高的產品結轉收益主要集中於第四季度，2016年第三季度因結轉產品毛利率降低、住宅項目結轉銷售收益以及可供出售金融資產出售收益同比減少。

值得關注的是，據Wind統計顯示，今年以來，中糧地產取得4宗地塊，拿地總價75億元，樓面地價高達38931元/平方米，是57家標杆房企（包括內房股）中今年拿地樓面地價最貴的房企。

“拿地成本過高，對企業利潤率影響最為直接，但這是今年前三季度土地市場的普遍現象，預計這對中糧地產未來3年內結轉的住宅項目利潤率仍會造成一定影響。”某分析師向本報記者直言。

盈利能力受挫

來自華創證券的一份統計資料顯示2016年1月份-9月份，地產板塊主營業務收入同比增長44.0%，比去年末上升30.4個百分點；板塊淨利潤同比增長27.8%，比去年末上升26.9個百分點；利潤率方面，板塊毛利率為29.2%，較去年同期下降2.9個百分點；板塊淨利率為8.4%，較去年同期下降1.1個百分點；板塊總體毛利率為29.2%，較去年同期下降2.9個百分點。據華創證券房地產分析師華中煒分析，毛利率短期或有改善、中長期仍將下行，資源型房企優勢更加凸顯2016年行業結算主要集中於2014年銷售低毛利項目，從而導致板塊毛利率進一步下降，但同時由於三項費用率改善對沖，導致淨利率的下降幅度更小。此外，2015年-2016年地王頻現也奠定了中長期板塊毛利率的下行趨勢，尤其中小房企壓力更大也將加劇行業的整合現象。

華創證券的另一份統計資料顯示，2016年1月份-9月份，一線房企毛利率為31.7%，較去年同期下降2.4個百分點，淨利潤為9.7%，較去年同期下降0.1個百分點；二線房企毛利率為28.9%，較去年同期下降3.5個百分點，淨利率為8.5%，較去年同期下降2.0個百分點；三線房企毛利率為26.3%，較去年同期下降2.8個百分點，淨利率為6.6%，較去年同期下降1.5個百分點。

華中煒表示，在行業毛利率下行背景下，一線房企整體仍維持較高的毛利率水準，繼續保持30%以上的水準，但從淨利率水準來看，二、三線房企的淨利率降幅明顯。

嚴躍進也向本報記者表示，今年由於地王蔓延至多個二線城市，未來這些項目的利潤率都將承壓，可能進一步影響房企下一個週期的毛利率水準，下滑趨勢仍將繼續。不過，資源型房企和著力轉型，實施多元化佈局的企業可能相對較好。

“很多公司今年拿下的高價地正在尋找合作物件，我們公司就收到了不少邀約。”11月6日，一家擅長豪宅開發的地產商內部人士對21世紀經濟報導說。

據中原地產統計，2016年以來高價地數目高達228宗，在10月22個城市調控後，房企資金鏈趨緊，土地市場開始明顯降溫，228宗高價地面臨程度不等的市場壓力。

記者調查顯示，目前合肥、杭州等地“地王”已出現密集股權變動，拿地方急於轉讓股權或選擇合作夥伴進行開發，粗略統計約占今年“地王”項目約30%。

在房企資金鏈全面收緊、開發商普遍對後市不樂觀的情況下，不少拿地較多、價格較高的房企面臨的風險在加大。如信達、融信等；中原地產預計，要消化“地王”房價至少要在一年內上漲50%，而這似乎並不可能。

部分拿地金額遠大於銷售金額的房企，未來一年將面臨巨大壓力，可能出現虧損，甚至在此輪調控中被淘汰出局。

土地市場降溫

史無前例的調控高壓之下，土地市場的變化顯而易見：一月前還是“地王”頻出，一月後便幾無溢價。

2016年前三季度，土地市場持續火熱，並在8-9月達到了高峰，“地王”從北京、上海核心區域蔓延到延慶、密雲等遠郊，甚至更多的內陸二線城市，如鄭州。

在這9個月裡，蘇州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、鄭州、寧波、無錫等城市，土地溢價率動輒100%以上，土地出讓金均同比翻倍。

然而到了調控頻繁出臺的10月，高價地便開始衰減。10月10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有17宗，主要出現在天津、長沙、南寧、上海、佛山、瀋陽、南昌；而在9月，10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有50宗，8月則有46宗。

11月首周，高價地數量急劇減少，全國合計出現22宗超過10億單價地塊，其中溢價率超過100%的高價地只有11宗，集中在濟南等少數城市。

“嚴格執行調控政策的城市，基本告別了高價地。”中原地產首席分析師張大偉說，在10月調控前，賣地必然出地王的城市，如上海、杭州、南京等，在11月首周出讓的集中土地溢價率均在10%以內。

整體來看，一二線土地市場明顯降溫。據上海易居房地產研究院報告，10月10個典型城市（北京、上海、廣州、深圳等）土地成交建築面積2022萬平方米，環比下降 36.7%，；土地出讓金收入 689.6 億元，環比大降52.6%。

張大偉認為，在連續重磅政策的影響下土地市場開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。

前述開發商人士進一步指出，隨著各部門政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面，更限制了“地王”的出現。其中針對開發商的資金約束也達到了一個新高度。

近期，上交所和深交所出臺分類監管標準，規定房企通過公司債募集的資金不得用於購置土地。

這截斷了房企拿地的重要資金來源。根據中信建投梳理，從2015年至今年9月1日的土地擴張中，參與過地王項目的企業都發行了一定規模的公司債，包括A股和內房股。

Wind資料顯示，2016年前三季度房企公司債發行規模便達到7481億元；但10月份為396億元，環比下降近一半。

11月3日，央行上海總部發文，要求各商業銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場，進一步限制了房企資金用於買地。

易居報告稱，一月多來政府多方調控，限制“地王”已初步見效。

“地王”消化難題

土地市場降溫，隨之而來的問題是，這一輪很多“地王”背後的資金來源方為央企、國企、中小房企及金融機構，他們將如何消化“地王”？

“協商退地，囤地待房價上漲，合作開發等等方式都有。”前述開發商人士透露，有些“地王”在拿地時便和地方政府有默契：必要時可以退地，或者延遲繳納土地出讓金，或者降地價等。

但絕大多數“地王”的捕獲者並不具備這樣的能力。而過去多年來消化“地王”的老辦法：坐等房價上漲，似乎也難以奏效了。

張大偉分析，一旦房價進入調整週期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。短期內，部分過去報價過高的專案和二手房價格會快速回檔；整體看，市場的調整期還將維持6-9個月，信貸收緊的尺度將會影響這一輪市場的調整幅度。對於溢價率超過100%的地王來說，如地王區域未來1-2年售價漲幅不到100%，入市的難度都非常大。

轉讓股權、合作開發、分散風險，成為大多數“地王”的選擇。除了那些在拿地階段便多家公司捆綁在一起的專案，21世紀經濟報導調查發現，調控風暴剛開始，便有多個“地王”項目轉讓股份或引入合作方。

如本身並不具備強操盤能力的信達，早就打算引入合作方。10月中旬，信達地產稀釋杭州濱江奧體地塊股權至50%，融創和濱江分持濱江奧體地塊股權40%、10%，123.18億元的土地款也由信達、融創和濱江房產按持股比例承擔。

11月7日，信達在上海的首個“地王”項目面世，該“地王”引入了泰禾集團，雙方具體合作方式是，信達地產全資子公司上海信達銀泰和上海坤瓴投資分別出資2000萬元和8000萬元設立專案公司，其中坤瓴投資由信達地產持有8.75%，泰禾集團持有11.25%，寧波匯融沁齊股權投資基金持有80%。在這一模式中，信達主要是財務投資，泰禾少量持股，主要負責操盤和代建。

在杭州，10月18日，綠城杭州潮鳴項目宣佈將引入建發地產，這是雙方首次合作，建發以財務注資為主，股權占比30%，綠城則負責專案操盤、管控。

從機構來看，不具備操盤能力的小型開發商、金融機構成為“地王”股權轉讓的主力；從地區來看，目前轉讓股權較多的“地王”專案分佈在合肥、杭州、上海等地。

深圳中原地產研究總監王飛認為，部分房企稀釋“地王”股權，是因為嚴厲調控使樓市降溫明顯，房企在資金、成本控制上都面臨更大的壓力。

部分房企風險加大

截至目前，調控月餘的市場正在發生巨變，房價與地價的互相傳導效應正在顯現。前述開發商人士告訴21世紀經濟報導，由於調控壓力，以及北京、深圳等地轉變土地出讓方式，控制地價，競拍配建房甚至持有面積，開發商現在對於土地市場的熱情都降低了很多。

政策高壓和市場降溫之下，哪些拿了地王的房企壓力最大？

中原地產研究中心統計資料顯示，截至11月1日，年內搶地最積極的39大房企合計拿地為10138億，平均拿地成本為7089元每平方米。相比2015年標杆房企的企業拿地平均成本增加高達52.8%。

“地王製造機”信達地產便是其中的典型。信達地產是去年以來樓市火熱時買地的積極分子。自2015年以來，信達高調入局一二線城市土地市場，以高溢價率地價橫掃其他房企，將多塊高價地收入囊中。

21世紀經濟報導統計發現，去年以來，信達地產通過公開競價的方式獲得房地產專案總耗資高達352.03億元；今年前9個月，信達銷售金額為114億元，但拿地已經支出了215.13億元。

福建房企融信是另外一個地王先鋒。近一年來，融信在上海、杭州等土地市場耗資總額超過340億元， 而其去年的銷售收入約74.1億，簽約銷售額約119.16億。

以業內通行的當期買地金額對比銷售資料來衡量，超過12個月則有風險，融信、信達等企業需要17-18個月的銷售金額，都屬於拿地非常激進的典型房企。

拿地多、特別是在調控城市內拿地多的企業，很可能面臨市場全面限價、限購的影響；50大城市拿地金額中有超過70%分佈在調控城市中，如果這些城市調控政策繼續重壓，這將導致未來銷售壓力巨大。

一個值得警惕的現象是，儘管2016年房企的資金成本明顯下調，但由於土地成本大幅上漲，前三季度房企的平均利潤率已經跌破8%，業內普遍預計，在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域，留下的公司也將面臨核心盈利能力下滑、財務風險加劇的難題。

易居研究院指出，部分房企融資成本低，將利好下半年拿地和企業戰略擴張，尤其是一些央企代表如保利地產、金融街等企業更是如此。而對於一些房企來說，在下半年獲取低廉的債務融資會比較困難。

以融信為例，2015年下半年開始，融信通過低利率的債券市場獲取了巨額資金。據統計，去年下半年以來，融信發行公司債券和私募債總額高達110億元，但在監管層收緊開發商融資後，若無強大銷售現金回籠，融信後續資金來源堪憂。

2518億元，正在舉行的第十六屆中國西部博覽會誕生了單場活動簽約金額記錄。11月7日，《每日經濟新聞》記者從“四川天府新區文化旅遊推介會暨重大項目簽約儀式”上獲悉，共有7家世界知名和國內著名文化旅遊企業簽訂戰略合作協定，簽約總額高達2518億元，單個項目投資總額均超過100億元,其中，新加坡仁恆置地集團投資的國際文化生態城項目投資達到千億級。

新加坡仁恆置地投資千億打造國際文化生態城

在簽約的重大專案中，新加坡仁恆置地集團投資的國際文化生態城項目投資總額1000億元，成為投資額最大的一個項目。據介紹，四川天府新區文旅專場項目簽約金額是本屆西博會單場活動簽約金額最高的。

1993年，新加坡仁恆置地集團進入中國，相繼在珠江三角洲、長江三角洲、西部地區和環渤海經濟圈、海南等五大經濟區域開拓發展，歷經23年用心耕耘，足跡遍及上海、南京、蘇州、深圳、珠海、中山、成都、天津、三亞、武漢、貴陽、唐山等高增長城市。

本次新加坡仁恆置地集團擬選址四川天府新區，總投資1000億元，打造新加坡仁恆國際文化生態城。項目預估占地二十多平方公里，該項目擬建設集商業、美術館、博物館、酒店、寫字樓、國際學校、國際醫院、國際社區為一體的國際文化生態圈。

法國勒芒投資500億把“勒芒賽道”移到中國西部

法國勒芒（亞洲）將投資500億元，以世界第二大汽車賽事“勒芒賽事”為核心，以世界著名主題樂園——樂高樂園以及美國EDC音樂節為輔助,在四川天府新區眉山片區打造純正法式勒芒小鎮。

“項目可以說位於峨眉山到成都的文化旅遊帶上，今後將打造出一個在西部乃至世界有影響力的品牌，成為四川乃至西部的一個新的 引爆點 。”據亞洲（勒芒）汽車運動投資基金管理公司CEO曹建偉介紹，專案賽道預計占地1000至2000畝，整個專案包括城市綜合開發預計需要5000畝土地，未來，汽車愛好者也可以到這裡體驗勒芒賽道。

此外，簽約項目中還包括華僑城集團公司擬投資500億元，與成都市雙流區人民政府共同在黃龍溪打造國內具有示範引領性的“文化+旅遊+城鎮化”項目；海航實業擬選址龍泉驛區，總投資118億元開發海航-龍泉驛文化旅遊專案；恆大集團擬選址新津岷江新城，投資規模100億元建設恆大文化旅遊綜合項目；華熙國際投資集團擬在四川天府新區眉山片區投資200億元，打造華熙國際投資集團文體及健康養生項目；東莞市全民玩藝藝術有限公司擬選址四川天府新區眉山片區，投資100億元與義大利知名企業聯合打造“全民玩藝”文化產業孵化基地專案。

越秀地產（００１２３）擬向母公司廣州越秀集團收購廣州中璟慧富房地產，代價２５﹒８８億元（人民幣．下同），另擬６﹒４４億元向廣州越秀集團出售駿天企業。
廣州中璟慧富房地產持有廣州市南沙區住宅地塊，總建築面積約為９３萬平方米。
駿天擁有位於北角渣華道６７－７５號之粵華酒店。集團預期將因駿天出售錄得收益（除稅後）約２﹒６５億港元。
上述交易之對象為公司控股股東廣州市人民政府。

為了打擊過熱的房市，香港特區政府上週五突然宣布從5日起，除了首次購屋的香港永久居民外，全面提高住宅交易印花稅率，香港本地和外地民眾購屋的印花稅率分別激增近1倍及1倍。受此影響，週一香港上市的地產股重挫。分析師預估，香港房市成交量恐萎縮7成，房價最多下挫15%。

香港房價年初曾出現一波修正，但如今價格已由3月的低點反彈12%，回到去年9月創下的歷史高點，使香港再度成為全球房價最貴城市，中等收入家庭平均須19年才能購房，促使港府使出殺手鐧。

外地人購屋稅率30%
香港居民原先購買第2戶房屋的印花稅率最高為8.5%，如今調高至15%；而外地民眾購房原本須支付15%的印花稅率，如今上調至30%。中原地產集團主席施永青表示，港府這次祭出狠招將立即見效，因為這次漲幅令投資人前5年的租金都不夠繳印花稅，預計有不少投資人會受不了。

前5年租金不夠繳稅
花旗分析師Ken Yeung等表示，港府調高印花稅率之舉出人意料，可能標誌這波房市漲勢的結束，預估從現在至2017年底房價將下跌15%；隨著房市成交量低迷和房價下跌，未來12個月，香港地產股表現將不如恆生指數。今年以來香港地產股漲幅較恆生指數高18個百分點。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑預估，未來3個月房市成交量將暴跌60%至70%，價格將下跌5%至8%。利嘉閣地產總裁廖偉強則預估，未來2個月香港房市成交量將萎縮30%至40%，房價將下跌5%。

地產股受累也重挫
受港府最新政策影響，包括新鴻基地產、恆基地產和新世界發展等地產商已暫停銷售。週一香港地產股全面重挫，新鴻基地產股價收盤重挫9.8%，新世界發展重挫9.3%，長實地產下跌9%，信和置業下跌7.9%， 會德豐下跌7.4%。

政府上周五突然為樓市「加辣」震動市場，麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊形容，「業界無預期，（政府出招）咁快咁狠」，料今年餘下時間樓價回落6%，抵消今年以來的6%升幅，全年樓價或持平。他相信政府認為樓市冷卻較熾熱好，若樓價續升，相信辣招仍會「一路嚟」。

吳嘉俊認為，本地投資者購買力強，按照過往走勢來看，在國際環境波動下亦似偏向利好香港，料有資金流入。此外，不少內地買家持有香港身份證，可豁免買家印花稅（BSD），發展商售樓時亦會提供補貼，可降低「辣招」對買家造成的負擔。預期明年第三季樓市會有小復甦，全年樓價或上升5%。

德銀唱淡明年挫11%

多家投行發表報告唱淡本港樓價，其中瑞信認為是次「加辣」或有效紓緩中小型單位的投資需求，整體住宅需求將下降25%。

目前政策下，樓花供應及加息風險升溫，預料至2018年年底樓價將有22%跌幅。德銀預期交投量將自高位下跌50%，新供應樓盤價格受壓，預期明年樓價下跌11%。

吳嘉俊稱，無論由誰人當選下一屆特首，應該不會讓樓價上升過快，是次「加辣」後政府提出的理據清晰。假如樓價持續攀升，相信政府會待美國加息後一段時間，才考慮再推出其他樓市管理措施。

新地長實可撈底

他預料往後一段時間地產股持續受壓，收租股則看高一線，首選領展（00823），又指部分地產股有撈底機會，看好新地（00016）及長實地產（01113），由於這兩大發展商財務健全，尤其新地在逆市中的賣樓能力往往能夠領先其他發展商，相信發展商同步推盤的現象將減少，回復至兩三個月前各自儲客才推盤。吳嘉俊估計上車盤較容易去貨，豪宅市場的影響也不大，不排除發展商會向買家提供過渡性貸款。

繳新稅2325萬 加辣後最大宗

政府上周五突然「加辣」，卻無阻非本地首置客及外籍客入市掃貨。新世界（00017）尖沙咀名鑄高層複式戶，昨日以1.55億元售出，買家因非本地首置客，故須繳付新辣招稅（DSD）2325萬元，為「加辣」後繳交有關稅款最多的一宗買賣，金額足夠買6個九龍灣得寶花園上車單位。而永光地產位於跑馬地的單幢豪宅壹鑾，昨天則錄得一組外籍客斥5355.9萬元購入全層兩伙，涉及DSD及買家印花稅（BSD）雙辣招稅款共1606.77萬元。

買家傳非首置客

「加辣」後一手市場仍不斷錄得成交，尖沙咀名鑄63及65樓複式H室，實用面積3855方呎，昨天以1.55億元售出，呎價4.02萬元，為上周五「加辣」後銀碼最大宗的一手成交。市傳買家並非首次置業本地客，故要繳交2325萬元DSD稅款。

資料顯示，得寶花園F座中層4室，最新以350萬元成交，該名鑄單位的DSD稅款足夠購買6個得寶花園單位。

稅款足購6個上車單位

至於壹鑾26樓A及B室，實用面積同為884方呎，分別以2655萬及2700.9萬元成交，呎價3萬及3.06萬元。買家因非本港永久居民，所以要繳付雙辣招稅共1606.77萬元。

永光地產發展總經理及主席助理鄺德權表示，　該兩伙由同一組買家以一份買賣合約購入，而買家之前曾參觀過現樓多次，覺得單位「啱心水」，因有居住需要，所以不惜支付合共樓價30%的「加辣」稅款。

鄺德權稱，豪宅受辣招稅影響較微，而是次成交反映壹鑾價格合理，所以未有調高稅務補貼的打算；項目尚餘約21伙，暫未有加價計劃。

長實（01113）旗下元朗洋房項目娉廷，則招標售出1號屋，實用面積1822方呎，連345方呎天台及392方呎平台，以2283.5萬元售出，為屋苑新高價，呎價1.25萬元。

據悉，買家為中港商人，屬首次置業，所以免繳「加辣」稅款。此外，發展商亦公布新銷售安排，把曾標售的10座洋房於本周五（11日）重新招標，截標日期為明年1月18日。

就「加辣」後市場接連錄得首置客以一份買賣合約購買多個住宅單位以避繳辣招稅，運輸及房屋局發言人表示，在《印花稅條例》下，稅務局一直以買賣合約為基礎徵收印花稅，如果一份買賣合約涉及多個住宅物業，會視為單一交易，並以該批單位的總成交價釐定稅款，並重申在當年審議雙倍印花稅（DSD）時，已考慮整體需求管理措施有互補作用，例如三年內售出物業要付額外印花稅（SSD），可減低買家炒賣物業的意欲，故不宜為在非常時期引入的措施而根本性地改動印花稅制度。

政府上周五突擊公布新的住宅印花稅辣招，本港永久性居民買入第二個住宅的雙倍印花稅（DSD）稅率一致提高至15%，令二手市場投資者的入市意欲明顯減退。業界表示，自政府出新招後，二手住宅的首次置業者比例明顯增加，以過去周末為例，已由過去20%至30%，飆升至70%至80%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，絕大部分投資者對購買二手住宅物業的態度轉趨審慎，而首次置業者由於不受「加辣」影響，故成為二手市場的主要買家來源。以剛過去周末的二手成交為例，約七至八成的買家是首次置業者，其餘則以計劃換樓的用家為主，投資者並不多；而往常周末二手市場的買家僅約20%至30%為首次置業者，反映此類買家的比例明顯增加。

嘉湖首錄預繳15%新稅

自「加辣」措施上周六起生效後，市場錄得多宗首置客入市的二手成交。美聯物業首席助理聯席董事丘毅新說，上環荷里活華庭B座高層G室，實用面積約616方呎，兩房間隔，原業主在辣招公布後略減20萬元，以950萬元由首置客承接，呎價約1.54萬元。原業主早於2005年10月以約430萬元購入單位，賬面賺約520萬元（約1.2倍）。

另外，祥益地產營業主任謝利官指出，天水圍嘉湖山莊景湖居9座中層D室3房戶，實用面積544方呎，政府出招後獲外區換樓客以443萬元購入，呎價約8143元。謝利官表示，該買家由於擔心日後政府再出招影響換樓機會，故加快拍板，不惜先支付樓價15%的DSD（約66.45萬元）稅款，以「先買後賣」形式換樓，待日後售出原有物業後，才向稅務局申請取回多付的印花稅，成為嘉湖山莊首宗繳付15%辣招稅的成交個案。

恆地（00012）持有大部分業權的紅磡馬頭圍道57至69號馬頭圍大廈，昨天按《土地（為重新發展而強制售賣）條例》進行強拍，並由恆地以底價17.39億元成功統一業權，為九龍區今年涉及銀碼第二大的強拍個案。

恆地執行董事黃浩明稱，項目總投資額約30億元，收購年期長達7年，將興建中小型住宅單位，涉及500至600伙，並有小量地舖；住宅單位最快兩年後可推出市場發售，預計項目4年後落成。

他又指出，政府上周五出招「加辣」後，部分新盤銷情仍然理想，反映自用買家仍會入市，雖然作為發展商不希望政府推出太多辣招，但明白政府出招的出發點是希望樓市能健康發展。該集團未來若競投豪宅地，出價應會較審慎。

負責拍賣的第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，今年初至今只有7宗強拍申請，相信全年少於10宗，為放寬強拍以來最少，相信與政府近年主動推地、發展商捨難取易有關；加上樓價高企，小業主開價心雄，亦令發展商難以成功收購。

樓市加辣下，美孚新邨一個低層3房戶，以呎價9,345元沽出，較市價平逾5%。另上周50大屋苑買賣報119宗，惟觀望情緒濃厚，宗數勢跌穿100宗水平。

931呎低層 獲減10萬承接

市場消息指，美孚新邨百老滙街46號低層A室，實用面積931平方呎，原則3房間隔，開價880萬元，放盤短時間內，即減價10萬元，以870萬元沽出，平均呎價9,345元。代理指，單位裝修殘舊，而且低層望內街，光綫難入屋，影響單位成交價。

目前同類型單位呎價普遍以1萬元以上，故此成交價較市價，至少平逾5%。原業主2008年1月份，以438萬元購入單位，持貨8年，轉手獲利432萬元，升值99%。事實上，加辣後屋苑單位並非全數平價沽，如百老滙街6號低層A室，實用面積約1,022平方呎，以1,330萬元沽，呎價13,014元，為同類型單位新高價。

首置客420萬 購錦禧苑高層

其次，馬鞍山錦禧苑B座高層3室，實用面積401平方呎，中原地產分區營業經理胡耀祖表示，獲首置買家以420萬元連地價購入，呎價10,474元，創本年屋苑呎價新高。

至於綜合利嘉閣地產分行數據所得，50大屋苑上周（10月31至11月6日）買賣暫錄119宗，按前周的109宗，多出10宗，上升9%，但過去3周買賣宗數，已於120宗以下的低位徘徊。利嘉閣地產董事陳大偉指出，上周指標屋苑成交增加，或與趕「辣稅」尾班車有關，預期加辣後，未來兩月每周買賣量勢跌破百宗，重返本年2月份時淡市水平。

　　《星島地產網》就「啟德地以每呎1.35萬高價易手，惟政府推出新辣招，會否推動樓價向上？」作調查，多達41%的受訪者認為，後市尚待觀察。

　　是次調查訪問約109人，當中約41%或45人表示，樓市未來走勢尚待觀察；此外，認為後市走勢屬難以估計的，亦有17人，相當於是次訪問16%人數，基於上述2類被訪者，已佔是次調查約57%，顯示網民對於後市發展普遍持觀望態度。

　　有27人或25%的網民，認為樓價仍會向上的；另有約14%，即15名受訪者認為，樓價將難以向上。