8成認為「加稅兼打房」 僅17%進場撿便宜

稅改爭議
房屋稅、地價稅逐年高漲，引發一連串爭議。昨舉辦的「房屋稅與地價稅檢討研討會」，前行政院長陳冲呼籲政府要建立一個合理、大家挺得住的房屋稅，房價已經很高，年輕人已買不起，但就算房價降下來了，也面臨養不起房的窘境。最新民調也指出，因房產稅上調，造成5成6民眾購屋意願大減。

台灣新動力智庫昨舉辦「房屋稅與地價稅檢討研討會」，邀請前行政院長陳冲、財政部賦稅署署長李慶華及台北市財政局局長陳志銘等出席。
陳冲認為，應該採取包容式思維看待房屋稅、地價稅問題，2稅為地方建設主要經費來源，應該「包容、包容、再包容」，政府建立一個合理稅制，才是解決之道。

不斷調高投資怯步
根據屋比趨勢中心最新網路調查，受到房產持售加稅議題影響，高達5成6的購屋者將「放緩或放棄購屋」，僅27%表示不受影響，17%會進場撿便宜。達8成民眾認為，目前政府執意調高房產持有稅就是「加稅兼打房」，18%認為是為了調整房市結構、符合居住正義。

大陸建設董事長張良吉表示，房屋稅惡法討論2年多，卻無任何改善，「今年以來，全台申請建照量下跌一半，以每坪房屋成本15萬元計算，整體經濟喪失數百億元產值。」政府為求得數億元額外稅收，使建商不敢蓋房、民眾不敢買房，損失的經濟動能、契稅及交易稅額更多。

屋比房屋比價創辦人葉國華指出，政府無止盡的房市稅改，不僅使得投資者怯步，更衝擊到民眾持有房產的信心，房市恐陷入不斷「量縮下跌」無限循環中。戴德梁行總經理顏炳立認為，現在房市已經死翹翹，如果政策不變，這個狀況今年不會變、明年也不會變。

財政部賦稅署署長李慶華指出，財政部一直要求地方政府，在訂定房屋標準價格或評定地價時，須考量自住負擔，避免過重，同時也將針對如自用住宅免稅門檻、折舊率及都更後房屋稅減半徵收期限延長等，現階段也都在檢討調整當中。

考量自住檢討調整
民眾陳小姐說，現在要買間房子不知道要存多久，買了每月要繳貸款，要是連政府都來搶錢，根本不會考慮買房子，希望政府可以多多考量年輕人處境。


房屋稅要加重 陳冲批「養不起」
經濟日報

行政院前院長陳冲昨（8）日指出，有人認為加重房屋稅、地價稅可讓房價下跌，但房價真的跌了，年輕人就算買得起，也養不起、住不起，他呼籲應要建立「大家都挺得住的房屋稅」，地價稅若朝實價課稅，稅率應降低。

台灣新動力智庫昨日舉辦房屋稅與地價稅研討會，邀集包括陳冲在內等產官學各界對持有稅改革提出建言。對於房屋稅暴漲，台北市財政局長陳志銘表示，事實上房屋稅會同時適用到豪宅稅、新制單價和3.6%最高稅率，而暴漲30倍的，在台北市100多萬間房只有45間而已。

針對北市房產稅政策。陳冲表示，台北市的說法，就是設定一個目標，擺明要收到這個錢，台北市並不缺錢，應該以更大包容看待房產稅。

陳冲表示，台北市歲入1,800億元，還有300餘億元的結餘，根本不欠錢，現在為持有稅改的作法像是「就是要收這麼多稅，只是在公式作調整」。他指出，稅改無論政府或人民應該要以包容觀點，建立大家都挺得住的房屋稅，房屋自住不會產生收益，是無果樹，課稅是刨皮挖根，如真有結果實，那應該是課所得稅，如果為了繳稅要賣屋、老人打工、縮衣節食，就是生存權問題。他認為，若因為提高房屋稅、地價稅後，導致房價真的跌了，就算年輕人買得起房，那養得起，住得起嗎？

陳冲表示，房屋市場一直存在迷思，房屋稅可以打壓房價，而房價高並不只有是租稅面的問題，包括資金面、制度面和供需面，都是原因。


工商時報
房市有多慘？ 代銷公會王志祥：20多年第一次感到恐慌...

台北市不動產代銷商業同業公會理事長王志祥昨（8）日表示，這一波不動產稅制改革，從台北市自2014年7月適用房屋稅新制以來2年多，房市一路衰敗，平均銷售率只剩27％，推案量是腰斬再腰斬，呈現銷售率、推案量都創下歷史新低慘狀，「這是我20多年來第一次感到恐慌！」

王志祥應邀在「房屋稅與地價稅檢討研討會」上表示，從2000年到2013年，台北市公告地價調幅都在5~8％之間，但今年公告地價卻高達30.38％，不但創下近16年來最大調幅，甚至有些地號地價稅的實際調幅更高達80％。

王志祥表示，房屋稅新制從2014年7月後取得使用執照新屋適用以來，不合理稅賦已重擊房市，平均銷售率掉到27％，對於銷售率要達到45％才符合投資報酬的代銷業者來說，只能苦哈哈。

王志祥表示，本來台北市每年新屋平均推案量都維持在3,500億元，但房屋稅新制實施後，只剩700億元；在看屋來人和成交比方面，來人更萎縮了70％。房價這兩年更持續下跌，不動產代銷公會調查，房、地重稅下，預售屋這兩年大概下跌約15％，中古屋下修逾7％。

王志祥指出，不合理的房屋稅和地價稅，其實不只重創房市，更嚴重衝擊BOT和地上權開發案，都市更新推動成功也遙遙無期，打擊面涵蓋豪宅、辦公、商場、飯店和地上權，「如果城市建設都停擺了，那還要政府幹嘛！」

不動產公會 提出七大建議

台北市針對高級住宅開徵囤房稅，這一波房屋稅新制最高竟出現房屋稅暴增30倍的的案例，而且「稅遺子孫」。台北市不動產開發商業同業公會理事長陳春銅昨（8）日表示，現在很多建商房子完工了，都不敢去領使用執照，因為必須要繳交3.6％囤房稅。他喊話：「政府應出手救救不動產業！」建議取消加價項目與高級住宅加成，取消或降低路段率。

陳春銅昨表示，為了爭取合理的不動產持有稅，不動產開發公會曾動員全台各縣市理事長拜會立法院院長蘇嘉全，希望政府好好檢討豪宅稅加成項目、路段率重複計入地價因素、建商為何要適用3.6％囤房稅等，不過陳情以來，一直沒下文。現在很多建商房子蓋完，都還不敢去領使用執照，因為一領了、就要繳3.6％囤房稅。

台北市不動產開發公會提出七大建議：首先，取消加價項目與高級住宅加成；第二，取消、或降低路段率；第三，起造人不應適用囤房稅率3.6％；第四，重新檢討耐用年數與殘值；第五，包括協議合建在內的都更案應檢討房屋稅課稅基礎並納入「獎勵係數」據以折減；第六，公告地價調幅應以「租金漲幅」為調整依據；第七，房地稅雙殺，城市建設恐停滯不前，商業受阻，建議參照土地法第185條（建築改良物得照其估定價值，按年徵稅，其最高稅率不得超過千分之10），及第187條（建築改良物為自住房屋時，免予徵稅）立法精神，降低房屋稅負，並減除地價部分，避免與地價重複課稅。

財部：檢討房地稅 會溫和漸進

財政部常務次長吳自心昨（8）日表示，各界建議把房屋稅、地價稅合理調整，房地合一課徵持有稅，這牽涉到土地法、平均地權條例、土地稅法、房屋稅條例等，牽涉到財政部、內政部，也牽涉到中央和地方，因此還需研議。

台北市財政局長陳志銘表示，房屋稅爭議已久，市府將檢討一般住宅、高級住宅的標準單價，予以分軌，分6年調高標準單價到接近實際造價。

吳自心昨在「房屋稅和地價稅檢討研討會」表示，財政部會採溫和漸進方式，進行房屋稅和地價稅檢討合理化。他表示，財政部已針對觀光飯店的房屋稅不合理加重問題，送交通部研議，檢討予以適用優惠稅率。但他一再強調：「這並不是針對台北萬豪飯店所訂的條款，而是針對觀光飯店產業，所進行的檢討。」

財政部賦稅署長李慶華表示，正檢討折舊率、房屋稅基加項、都更戶減半房屋稅年限及房地稅統一。

至於爭議最激烈的台北市房屋稅，陳志銘表示，正研議幾個方向。首先，縮小新舊豪宅之間的稅基差異，並另訂一般住宅、高級住宅的標準單價的分軌；另外，分6年調高標準單價到接近實際造價；對都更案，兩年優惠減半期，希望納入協議合建的都更案。

新北市浮洲合宜住宅爭議，最快將在明年農曆年後落幕，日勝生（2547）表示，3區、37棟建物的結構補強作業，年底前可全面開工，預計A3區將率先還屋於民。在合宜宅交屋挹注下，明年日勝生營收將衝歷史新高。

去年4月浮洲合宜住宅因地震發現樑裂現象，引承購戶疑慮、組成自救會，並發起結構安全鑑定，4009戶承購戶中，有800餘戶申請退戶，日勝生除提出延長結構保固期至30年、每年並委請第三公正單位辦理結構安全復查等保證，結構補強作業也陸續自10月啟動。

10月啟動結構補強
其中，量體僅9棟、尚未交屋A3區，於上月開工，預計明年1月農曆年後完工交屋。A2區預計本月中住戶可全數淨空，日勝生發言人周惠玉指出：「公司提供多種搬遷方案，如三重青年住宅日勝生可售約20餘戶，也可暫做中繼宅或領取租金補貼。」量體最大A6區，今年年底前進入結構補強。

補強工程同步施行包括施工、監造、查證等三級品管。據了解，合宜宅3區合計總銷440億元，但因結構鑑定、補強及搬遷補助等支出，將稀釋該案整體獲利。

退戶缺將在補強完成後，再啟候補。日勝生今年在美河市仲裁賠償、南港機廠解約等案拖累下，獲利已受影響，但明年若浮洲合宜住宅順利交屋，營收可望衝上歷史高峰。

行政院昨（8）日審查《產創條例》修正案，在產業園區規畫方面，決定未來在公告後2年內未進行開發的閒置工業區土地，將依法強制買回。其中有簽訂買賣契約或買賣要點土地，未使用依原價買回；倘若購買價格已不可考，則依市價買回，且業者需繳納土地增值稅。

行政院昨就《產創條例》產業園區章節修正條文，邀財經部會、內政部及地方政府協調。其中針對閒置工業區土地，要賦予強制買回機制，但地方或中央政府買回價格如何計算，地方相當在意。

依工業局規畫，在預告後2個月內，若閒置工業區土地仍不開發，就要強制取回，但若近幾年開發工業區，廠商與開發單位有簽署買賣契約，依原價買回；若轉好幾手，屬70年代開發工業區，售價已不可考，則依市價買回，但廠商需繳交土地增值稅。

對開發園區方式，官員說，在反徵收團體抗爭下，採土地徵收方式已很困難，未來修法增加產業園區土地取得方式，包括合作開發、設定地上權、協議價購等。其中，工業局建議，若採合作開發，給予提供土地所有權人得免徵土地增值稅優惠，但財政部有意見，認為如此課不到土增稅，主張應課徵。

不過，地方政府也贊成免徵。官員說，採合作開發，開放完成後中央或地方需地機關必須回饋三成土地予地主，一旦在取得土地階段要課稅，屆時分回土地後，地主若將土地出售予工業興辦人，勢必將整體開發成本轉嫁，增加中央或地方出售土地的負擔。

內政部在會中建議，盼未來考慮採土地重劃方式取得開發土地，惟工業局認為，土地重劃不適開發有公共設施的園區，因為採此一方式，扣除需分回地主55％，公共設施30多趴，剩下能使用土地不多，政府負擔加重，財務計畫不可行。

新北市2016年11月8日市政總質詢，議員關注三鶯大橋改建時程相關議題，市長朱立倫表示，改建三鶯大橋前，必須先完成上下游段的柑園二橋、柑城橋、三峽大橋、三鶯二橋等，以分流車潮，方便民眾通行，尤其三鶯二橋最為重要預定2017年將完工，三鶯大橋一定要等三鶯二橋完成才有辦法改建，因此2016年市府已經開始規劃三鶯大橋改建。

朱立倫說，三鶯大橋將分成四階段改建，否則三鶯大橋一次拆掉、改建，會對當地交通造成很大衝擊，其中第一階段將於2017年先興建兩側的機車專用道及人行道，完成兩側拓寬部分就好像是新的一座大橋，後續再逐次將現有三鶯大橋橋面改建，這樣對交通的影響將會降到最低，至於是否增設匝道，後續市府會再進行評估。

而對於議員關心捷運三環三線進度，朱立倫指出，捷運三環三線總共有9條路線，其中新莊線、頂埔延伸線都已經完工通車；機場捷運預定2017年可以通車；另外其他5條也都已陸續發包動工，例如環狀線、萬大樹林中和線、淡海、安坑輕軌、三鶯線等，目前只剩汐止民生線因台北市政府認為應與第二期一併興建，尚待研議，目前內湖地區塞車問題嚴重，因此將會持續與北市府溝通，希望先興建第一期紓解內湖、汐止地區交通問題。

2016年適逢三年一次地價稅調整，引起社會正反兩面不同聲音，地政局長張治祥2016年11月8日接受廣播電台專訪時表示，台中市過去沒有如實反映土地市價，加上許多重劃區稅額優惠期已過，許多區域地價稅調幅較高，全市平均調幅雖38.42％，但自用住宅戶平均稅額僅1056元，市價比也只有14.61％，均是六都最低。市府會將心比心、虛心檢討，加強與民眾的溝通。

為讓民眾更清楚了解台中地價稅調整始末，張治祥與立法委員張廖萬堅一起接受台北之音「蔻蔻早餐」節目專訪，張治祥針對台中市地價稅課徵計算方式、調漲幅度、調整原因逐一解釋說明。主持人周玉蔻則關心台中地價稅漲幅是否全國最高？

張治祥表示，2016年公告調整地價全國漲幅都很大，台中市西屯區、南屯區、北屯區內許多市地重劃區地價稅相對2013年漲幅較高，但依法地價稅課徵標準是以土地買賣市價的兩成計算，這部分台中市相較全國平均2成，只有1成4，整體平均稅額雖然上調38.25％，但市價比14.61％仍是六都最低。

為何2016年調幅較大？張治祥說明，主要原因為台中許多農業區三年前剛實施土地重劃，當時還是農業區公告地段，並有兩年課稅緩衝期，具有地價稅減半等相關優惠措施，至今適用減免稅的原因消滅，地價稅就必須有所調整。

她也提到，前市府自2004年以來，對於地價課稅較不重視，過去稅價長期偏低，為符合公平原則，中央要求各縣市政府應讓公告地價更趨近市價，導致2016年地價稅稅基提高，部分民眾短期內可能較無法適應。

立委張廖萬堅則表示，土地重劃區有投資客，但也有自用住宅戶，此次突然調漲，市府溝通可以再完善一點，否則持有土地來不及進行處分，無法一次消化漲幅，就會引起民怨，基於稅法訂定權責在中央，已向中央內政部反映市民心聲，盼讓緩衝期可以再長一點。

此外，張治祥也進一步說明受影響戶數，2016年台中92萬1千多戶納稅戶，其中55萬戶加稅額在500元以下，增加稅額相較去年增加10萬以上者僅2494戶，比例只佔0.27％。

而自用住宅戶依法課稅僅千分之2，平均稅額只有1056元，稅額與漲幅皆為六都最低；另台中以地價241萬1千元作為地價稅額累進起點地價，相較全國也較低。

周玉蔻也問到是否可能衝擊地方選情？立委張廖萬堅表示，2016年全國民眾每戶地價稅平均增加3135元，不只台中，其實新北市漲幅也非常高，但台中市重劃區塊數量與幅員較廣闊，市民面對突然調漲缺乏預期心理，也來不及籌款，造成較大壓力。但地價徵收、實價登錄等皆為馬政府政策，2015年內政部就曾召集地方政府，指示地方公告土地現值每年平均須調升達2至3成。

最後周玉蔻詢問，面對2018年房屋稅也即將重新評定，是否有相關配套措施？張治祥表示，為讓民眾有預期心理，稅收前將詳盡溝通，2017年也將召開不動產評價委員會重行評定房屋稅稅基計算標準，市長林佳龍已指示稅務局，財政局、主計處等機關，務必站在體諒市民的角度，將心比心，討論稅基調整事宜，全力減輕市民的稅賦負擔。

2018台中世界花卉博覽會重要工程「國道四號神岡系統交流道跨越大甲溪月眉西側南向聯絡道(新闢大甲溪橋梁及引道段)」2016年11月8日開工，預計2018年完工，加上將於11月開工的「中科南向聯外道路跨越大甲溪橋梁工程」，將串聯國道1號、4號、台13線及地方道路，紓解花博期間車潮，並均衡后里東西兩側區域發展。

台中市長林佳龍2016年11月8日在市府建設局長黃玉霖的陪同下，前往神岡區主持花博聯外道路月眉西側南向橋梁工程動土典禮，神岡區長王基成、后里區代理區長張大春、立法委員洪慈庸、市議員張雅旻、蕭隆澤、張立傑、羅永珍等人也到場見證。

林佳龍表示，台中市將舉辦2018世界花卉博覽會，這段月眉西側南向聯絡道路開闢工程，加上將於11月中旬開工的「中科南向聯外道路跨越大甲溪橋梁工程」兩大工程完工後，不僅能紓解花博帶來的車潮及人潮，更可串聯國道1號、4號、台13線及地方道路，帶動地方交通建設，打造四通八達的公路網；市府將以行政院公共工程委員會金質獎標準作為努力目標，務必如質如期完工，回應地方期待。

黃局長指出，溪尾大橋得到行政院公共工程金質獎「特優」肯定；「國道四號神岡系統交流道跨越大甲溪月眉西側南向聯絡道」也正式動工，建設局將以林佳龍市長期許的公共工程品質金質獎及職業安全衛生金安獎為目標，確保道路安全及品質，以第一名標準施工，為市民爭取雙金榮譽。

黃局長也說，「國道四號神岡系統交流道跨越大甲溪月眉西側南向聯絡道」橋梁因須跨越后里台地及屯子腳地段，無論就地質及氣候因素，都有極大必須克服的難題；而這些因素建設局在規劃階段也已全盤考慮，並一再修正工法，若工程順利可望於2018年完工，提供花博完善聯外道路。

整段月眉西側南向聯絡道工程，北起大甲溪北岸，南連神岡系統交流道區內聯絡道，長1.117公里、寬23.8公尺；其中，月眉西側南向聯絡道工程構築橋墩全套管基樁皆已進場，河川便道也已構築完成，可銜接南岸神岡區及北岸后里區。

另外，「中科南向聯外道路跨越大甲溪橋梁工程」也將於11月中旬開工，完工後也可舒解花博期間大量車潮，帶動豐原、后里地方發展，並發揮整體路網運輸效能，讓台中市區與后里區東西兩側區域，獲得均衡發展。

十年多來，台中地區精密機械科技創新園區第一期有近3成廠商更替，有市議員質疑有人從中轉賣土地、獲取暴利。市府經發局呂曜志表示，因產業景氣循環、企業經營情況各異，難從地價差異判斷是否炒作土地。如有違規行為，市府一定依法查處；為避免工業園區發生類似情形，個別出售手冊均有規範閉鎖期等限制條件，土地所有權移轉時，也要檢附經發局出具同意移轉證明文件，盼讓真正有意生產的人取得用地。

市議員張耀中、江肇國、陳本添、賴義煌等人於2016年11月8日在市議會財政經濟委員會業務質詢中，關心台中市工業區用地不足及市府開發產業園區廠商招商管理機制情形。

張耀中議員表示，台中精密機械科技創新園區一期原有93家廠商核准進駐，但至2015年7月底止，有27家和原始廠商登記名冊不同，比例近3成，而且當時土地一坪4.3萬元，如今漲到近30萬元，質疑有人轉賣園區土地獲取暴利，真正需要的人反而買不到廠房土地。

經發局長呂曜志表示，產業有景氣循環，企業的經營情形也不盡相同，10多年後來看進駐廠商的變化，恐怕無法就地價差異來判斷是否與土地炒作有關，但市府一定會注意開發產業園區時廠商的招商管理機制，如發現有違反當初租售手冊所訂行政法規的不當行為，一定會依法查處，而近期太平產業區園區規劃主要輔導未登記工廠進駐的政策目標，原意就是為了讓真正想做生產的人取得土地。

經發局進一步說明，為輔導未登記工廠進駐工業園區，實質照顧到有工廠用地需求的廠商，市府已逐步開發豐洲工業園區、精密機械科技園區一期及二期、太平產業園區等園區，而廠商取得用地及進駐均符合公平、公開原則。

此外，為避免工業園區土地炒作，各別出售手冊均有規範出售對象、使用限制及移轉限制條件等事項，像是精密園區一期工業用地即規定在未依核定計畫完成使用，並依法取得營運所需相關證照前，不得轉讓。

另依「台中市工業園區管理維護自治條例」規定，市府權管工業園區內的工業用地，土地所有權移轉時，應檢附經發局出具同意移轉證明文件，藉此嚴謹審查控管園區內工業用地所有權移轉行為，且園區工業用地所有權人如取得未滿8年，所有權移轉時需繳納實際交易價金1％給予本市工業區開發管理基金，取得8年以上者則需繳納千分之五。

新北市2016年11月8日的市政總質詢，議員關心湳仔溝整治議題，市長朱立倫強調，針對偷排廢水的違法工廠一定嚴格取締；另持續家庭汙水接管工程，板橋及土城地區預計2016年底達到接管率41％，三年內達到7、8成接管率，預計2023年完成湳仔溝整治工程。

朱立倫強調，任何在河川偷排汙水的情形絕不容許發生，湳仔溝整治是治標治本的大工程，從2007至2014年已執行約15億元的預算，周邊交通改善及環境綠美化持續進行。

朱立倫指出，目前正進行家庭汙水接管工程及嚴格稽查工業汙水排放。針對家庭汙水排放接管工程計畫，板橋及土城地區預計2016年底達到接管率41％，2017年可超過5成的接管率，三年內將達到7、8成的接管率。而工業汙水排放也要求環保局對偷排汙水的工廠嚴格徹查。至於湳仔溝的底泥清淤或固化，將在接管工程的下一階段進行。湳仔溝整治工程市府會全力以赴持續進行，預計2023年完成。

環保局長劉和然補充說明，針對工業廢水排放已列管工廠，其中有營利事業登記的14家，自2012年至今已累積稽查1,600多次，開罰68件，累計罰鍰約100多萬元。另也與水利局啟動聯合稽查機制盡速完成稽查工作。

關於議員關心中和區建設議題，朱立倫表示，交通建設是他對中和最重要的建設，目前的兩大建設是捷運環狀線與萬大樹林線，完成後，預計中和到圓山地區都有捷運連通，交通將相當方便。在生活機能方面，國民運動中心、圖書館、公托中心等公共設施都在建設中；另外產業方面，中和變化快速，市府會積極將中和建設成高科技、軟體園區，讓市民安居樂業。

投資客向錢靠攏，瞄準台中出租套房，成功帶動逢甲、西區5期的買氣！專家分析，由於台中的出租套房投報率較佳，動輒5％的收益，對於包租公而言是不小的誘因，致使收租型產品的成交量明顯增加，「改建套房最熱！」。

告別台北高房價、低投報率！包租公律師蔡志雄在其臉書表示，現在想要在台北市用1千萬滾出退休包租宅，難度十分高，「連找到2％都很難」，但是對於台中市而言，卻絕非難事。

蔡志雄以一則實價登錄的租屋登記為例，表示當地12坪的房子，市價大約200萬元，但是卻能有9200元的租金行情，稍微換算一下就能發現，這樣投報率超過5％，與台北的低投報大不相同。

一份房仲統計更顯示，台中的租屋需求的年增幅度相當驚人，相較於台北市僅年增0.2％、新北市年減4％的表現，台中在2014年2083件交易筆數，2015年上升到2208件，年增高達6％，都可說明當地租屋需求相當火熱。

當地房仲駱中凱接受蘋果日報採訪時透露，目前台中的收租型產品的確有量增趨勢，成交比例提升到1成~1.5成，更點名投資熱區西屯區逢甲、西區5期，「改建套房最熱門，投報率可高達7％~8％」。

戴德梁行總經理顏炳立今日在房屋稅、地價稅改革圓桌會議研討會中表示，財政部政務次長蘇建榮說中長期房地產市場，希望以基準地價取代公告地價、公告現值，另一個內政部政務次長花敬群又說要推老屋健檢，行政院長林全又強調不打房，但「蘇（建榮）花（敬群）改」射的箭，招招針對房地產來，修理超過八成的房屋持有者，市場怎麼會有轉機。」

他指出，如果政策不改，持續不友善，今年房市已經死翹翹，明年房市還是死，「都已經被對岸斷水、斷糧又斷人，還不傾聽民意」。

顏炳立說，台灣本來是藍色的巴士，現在小英上車，變成小英號，但團隊找不到真正CEO、也不跟業界交流；舉例來說，證所稅弄了三年，弄到股市沒有成交量、市場死掉，現在還不改；房地產市場也是，蘇建榮搞一個基準地價，基礎在實價登錄，但現在實價登錄的筆數不夠，且跟公告現值脫勾，還要再針對房市開刀嗎？

另外，花敬群又提出30年以後老房子要附健檢，這是很好笑的，「結婚還要包生兒子」，這樣對嗎？

顏炳立強調，政府都說好對外房市政策就是「健全房市」，但是基準地價、老屋健檢政策，招招都針對房地產市場來。政策對投資方不友善，加上修理持有房地產逾八成的民眾，認為今年房市已經死翹翹、明年還是死翹翹，只要政策不改、不友善，房市是不會出現轉機。

顏炳立說，政府訂定政策應該抓大放小，且深入市場，「都已經被對岸斷水、斷糧、斷人了，還不傾聽民意」，台灣經濟怎麼會好。

台北市針對高級住宅開徵囤房稅，這一波房屋稅新制最高竟出現房屋稅暴增30倍的的案例，而且「稅遺子孫」。台北市不動產開發商業同業公會理事長陳春銅昨（8）日表示，現在很多建商房子完工了，都不敢去領使用執照，因為必須要繳交3.6％囤房稅。他喊話：「政府應出手救救不動產業！」建議取消加價項目與高級住宅加成，取消或降低路段率。
陳春銅昨表示，為了爭取合理的不動產持有稅，不動產開發公會曾動員全台各縣市理事長拜會立法院院長蘇嘉全，希望政府好好檢討豪宅稅加成項目、路段率重複計入地價因素、建商為何要適用3.6％囤房稅等，不過陳情以來，一直沒下文。現在很多建商房子蓋完，都還不敢去領使用執照，因為一領了、就要繳3.6％囤房稅。
台北市不動產開發公會提出七大建議：首先，取消加價項目與高級住宅加成；第二，取消、或降低路段率；第三，起造人不應適用囤房稅率3.6％；第四，重新檢討耐用年數與殘值；第五，包括協議合建在內的都更案應檢討房屋稅課稅基礎並納入「獎勵係數」據以折減；第六，公告地價調幅應以「租金漲幅」為調整依據；第七，房地稅雙殺，城市建設恐停滯不前，商業受阻，建議參照土地法第185條（建築改良物得照其估定價值，按年徵稅，其最高稅率不得超過千分之10），及第187條（建築改良物為自住房屋時，免予徵稅）立法精神，降低房屋稅負，並減除地價部分，避免與地價重複課稅。

　近期，隨著國家加大房地産調控力度，中央、地方“多管齊下”，銀、證、保等金融監管機構攜手發力，頻頻出臺房地産融資政策，融資渠道正在全面收緊，人們期待金融“脫實向虛”的苗頭因此得到有效遏制。

　　銀行叫停理財資金進入房地産

　　“１０月底，全行已暫停了房地産項目的表外融資審批，不少審批通過的項目也不再放款了。”一家大銀行工作人員告訴記者，今年某一線城市分行用于支持房地産開發項目的理財資金近２００億元，目前還剩近一半未放款已被緊急叫停。

　　記者了解到，前一階段樓市火爆，開發商融資需求有所回升，但此前不少銀行已收緊房地産領域的信貸額度，很多開發商只能轉而通過理財等表外渠道尋求資金。

　　在１０月下旬銀監會召開的三季度經濟金融形勢分析會上，銀監會主席尚福林明確表示，嚴控房地産金融業務風險，嚴禁銀行理財資金違規進入房地産領域。

　　１１月３日，央行上海總部發布《關于切實落實上海市房地産調控精神　促進房地産金融市場有序運行的決議》，要求各商業銀行要切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。

　　業內人士表示，銀行叫停理財資金進入房地産，一方面是對樓市風險心存擔憂，另一方面是近期央行引導銀行加強表外理財業務風險管理，銀行也借此梳理表外理財業務的風險。

　　雖然表外理財並未正式納入央行宏觀審慎評估（ＭＰＡ）廣義信貸范圍，但央行研究局首席經濟學家馬駿日前透露，央行正根據模擬測算情況研究將其正式納入的時機和具體方案，引導銀行加強對表外業務風險管理。

　　其實，被限制進入房地産業的不只是理財資金，記者了解到，不少銀行還暫停了房地産開發貸的審批，但保障房建設項目的貸款仍在審批發放。

　　滬深交易所新規約束房企發債

　　“公司債一直是房企偏愛的融資工具，但近期已明顯感覺到房企發債收緊的信號。”一家大型券商的投行業務負責人告訴記者，交易所已于１０月下旬暫緩了房企發行公司債申請的受理、發行、上市、挂牌等工作，在此期間，交易所要求券商結合國家最新房地産行業和市場調控政策以及近期明確的分類監管方案對相關房企進行逐項核查。

　　引發這些變化最直接的原因是，１０月２８日滬深交易所均發布了《關于試行房地産、産能過剩行業公司債券分類監管的函》，以落實國家關于房地産行業和市場調控的最新政策要求，對房企發行公司債進行分類監管，並明確指出“房地産企業的公司債募集資金不得用于購置土地”。

　　數據顯示，２０１５年房企發行公司債融資４１２２億元，佔當年公司債券發行總規模的１９％；今年前１０個月，房企發行公司債融資超過７０００億元，遠超去年公司債全年規模。

　　“受國家房地産調控政策影響，１０月份房企發行的公司債融資規模佔比已下降約１５％。”上述投行負責人認為，隨著新規出臺，房企發債的規模將繼續縮水。

　　另外，深圳某基金公司分析師認為：“若按照新規執行，不少中小房企可能會被限制在發行名單之外，受到的影響最大。”

　　在公司債全面收緊的同時，“業內再次感受到房企再融資大幅收緊。”一位業內人士表示，證監會對房企再融資態度全面謹慎，所有上市房企都將受到影響。

　　７月份，監管部門曾在一次會議上透露出房企再融資趨嚴的信號，並提出上市房企再融資募集資金不得用于補充流動資金和償還銀行貸款，不得用于購置土地。

　　保監會要求險企自查不動産投資

　　樓市的火熱也令不少保險公司加大了投資力度，近期披露的三季報充分説明了這一點。

　　季報顯示，除了中國人壽，其余三家Ａ股上市的保險公司對房地産的投資均有不同程度增長。截至９月末，中國平安投資性房地産資産３６０．０９億元，較上年末增長３０．９％；新華保險和太平洋保險投資性房地産的資産較上年末分別增長了４６．９％和１６．８％。

　　除投資房地産公司股票或股權之外，不動産債權計劃、不動産集合信托計劃等，均是保險公司關注的與房地産相關的金融産品。據中國保險資産管理業協會統計的數據，僅２０１６年前９個月，２１家保險資産管理機構發起不動産債權投資計劃５６個，注冊規模達７９０．７８億元。

　　為防控風險，近日保監會下發行業內文件，規范險資的不動産投資行為，要求各類保險機構就不動産及基礎資産為不動産的金融産品投資情況開展自查，並于１１月１５日前將自查情況上報。

　　中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼表示，銀、證、保頻頻出臺針對房企融資的監管政策，與近期資金“脫實向虛”現象有關。“部分一二線城市房價快速上漲，各路資金紛紛涌入樓市；而與此同時，實體經濟貸款疲弱甚至出現月度負增長，資金‘脫實向虛’風險抬頭，這關係到我國經濟能否順利轉型。”

　　近日召開的中央政治局會議提出，要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資産泡沫和防范經濟金融風險。

　　實際上，房企融資政策一直都具有很強的周期性。每一輪房地産調控必然伴隨著融資渠道的收緊。隨著各類金融機構紛紛出手，此輪房地産融資又步入了一個收緊的通道。

房地產行業風雲逆轉，前三個季度瘋狂舉債拿地的房企出現資金鏈吃緊的窘況。

根據同花順統計，截至三季末，136家上市房企的合計負債達到4.52萬億，同比增長逾2成，負債超過千億的房企達到15家。現金流成為房企頭上的“緊箍咒”，為了避免資金鏈斷裂，房企開始積極自救。由此，近期房地產企業的股權質押，以及股權轉讓出現小高潮。

上市房企負債達4.52萬億

上市公司三季報至此已披露完畢，經過了前期的搶地、搶房大潮，地產上市公司的負債情況備受市場關注。

根據同花順的統計資料顯示，136家上市房企（剔除B股房地產企業）上半年負債合計達到4.52萬億元，同比增長幅度約達23.5%。而今年前三季度，136家上市房企的平均負債率為77.5%，有27家資產負債率超過80%紅線，占比達19.9%。其中*ST珠江資產負債率最高，為116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點。

因恆大多次舉牌而成名的嘉凱城，情況也不理想，目前負債也居高不下，達到94.6%。

從絕對負債水準來看，萬科位列榜首。

根據同花順統計，截至三季度末，萬科的負債為6123.96億元，相比去年末的4849.9億元，債務上升了29.93%，目前的負債率為81.01%。

整體來看負債水準在千億之上的上市房企有15家。

“2015年初，樓市再現小陽春，今年熱度進一步提升，各地地王湧現。市場的風險偏好開始大大提升，地產企業又開始了激進擴張，導致負債率出現了較大的提升。隨著相關政策的收緊，房地產企業接下來的日子可能會有點難熬。”雪球投資董事長李昌民在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。

中信建投分析師陳慎在其研究報告中也稱，房地產是金融體系外最具杠杆屬性的行業，房企融資管道經歷了從最初的“銀行、地方政府、房企”的鐵三角結構到目前銀行、資本市場、公司債、非標債權等更為多元的融資結構。近年來銀行占比逐步下降，公司債等債權融資比重上升。本輪週期以來，A股房企整體淨負債率處於高位，有息負債總額仍在攀升。

海通證券的研究報告則顯示，2016年1-9月房地產開發資金累計約10.47萬億元，累計同比增速達到15.5%。

目前，地產行業整體負債率居高不下，剔除預收款後的資產負債率仍在60%以上，淨負債率超過100%，資金杠杆率依然維持在高位。目前存量地產債規模約17698億元，到期分佈集中在2018到2019年。中期償債壓力較大。

單月現16家房企質押股權

一邊廂是高高壘砌的債務，一邊廂是政策層面調控效應引發的融資管道收緊，資金面趨緊成了行業的共同問題，質押股權，甚至轉讓股權，房企近期比較集中出現。

10月24日，嘉凱城發佈公告，恆大集團將其所持有的9.52億股（僅剩2股未質押）公司股份質押給中融信託進行融資，總質押額為87.53億元。

今年恆大的中報顯示，集團總資產9999.2億，總負債8179億，淨資產是1820億（包含了永續債1160億），剔除永續債規模，恆大真實的淨資產只有660億，較2015年底664億元的淨資產規模，出現下滑。恆大的淨負債率為92.97%，如果將1160億永續債計入債務，其淨資產負債率會飆升到431.91%。

恆大並不是唯一通過質押股權獲得流動性的房企。同花順資料顯示，今年10月份以來，地產行業加快了股權質押的速度和頻率，除了嘉凱城之外，還有16家地產企業的股權被質押。

新湖中寶的質押量也較大，10月份以來，其先後向5家機構質押了6次股權，涉及股數11.2億股，質押金額49.85億元。從新湖中寶的三季報來看，其負債率為75.3%。


泛海控股也難逃股權質押的夢魘，今年10月10日公司公告稱，大股東中國泛海控股集團有限公司向上海信託和平安信託合計質押4.1億股，總質押金額42.2億元。

除了質押之外，有些中小公司則直接出售股權。

據21世紀經濟報導記者統計的北京、上海、廣州、重慶、山東等地的產權交易所掛牌資訊發現，10月份以來，房地產公司股權和項目掛牌轉讓案例明顯增多，目前已超過20例，而今年前9個月的轉讓案例則不過17例。

“部分房企原有融資計畫或暫停，融資目標難以兌現，再加上銷售壓力增大，資金鏈偏緊。導致房企通過質押或者轉讓股權來過冬，從目前的情況來看，這種情況延續的可能性依然很大。”煜融投資董事長吳國平對21世紀經濟報導記者表示。

　　國家發展和改革委員會8日表示，將會同住建部于11月10日至12月10日，對房地産開發企業在售樓盤和房地産中介機構門店明碼標價情況進行檢查。

　　據介紹，近年來，一些地方仍然存在未按規定實行“一套一標”，未一次性公開全部銷售房源等損害消費者利益、擾亂市場秩序的行為。

　　對此，在發改委和住建部統一部署下，各省級價格主管部門按照“雙隨機”的要求，直接抽查50家在售樓盤、50家房地産中介機構門店，組織市級價格主管部門全面檢查其他在售樓盤，各自抽查50家房地産中介機構門店，並及時向社會公布抽查情況及查處結果。

　　重點查處銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價；未按規定實行“一套一標”；未一次性公開全部銷售房源；商品房交易及産權轉移等代收代辦的收費未標明由消費者自願選擇；標示信息不全，沒有按照規定內容明碼標價、公示相關收費以及影響商品房價格的其他因素；採取多種方式明碼標價，標價內容不一致；在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用等八種違規違法行為。

　　發改委表示，在檢查過程中，將充分發揮12358價格監管平臺作用，廣泛告知購房者對明碼標價不規范行為可以通過12358價格監管平臺舉報，價格主管部門將及時查處。對于群眾反映的問題，將作為違法線索對相關樓盤重點進行檢查。

　　同時，在檢查過程中將重點採取下查一級、交叉檢查等方式，明查與暗訪相結合。對違規行為一經查出，將嚴厲懲處，並且將及時曝光典型案例，形成強大輿論震懾。

　　有關專家表示，商品房明碼標價規定出臺後，對于規范房地産市場，避免房價頻繁變動，保護消費者利益方面起到了積極作用。通過此次檢查，將進一步規范和落實明碼標價的規定，使房地産價格更加規范和理性。

繼新政調控後，深圳二手房交易再迎稅費加碼。

11月8日，有消息稱深圳市房產評估發展中心對域內二手房交易評估價格再次上調，調整平均幅度在15%，部分熱點區域上調幅度20%。《每日經濟新聞》記者就此致電深圳市房地產評估發展中心，一位工作人員表示，此次評估價上調是按市場價格來的，每套價格不一樣，平均漲幅在15%到20%。

這是年內房產評估價格的第二次上調。上一次房產評估價格的調整是在今年4月1日，主流熱點片區房源上調60%至80%不等，最高的甚至上調118%。

彼時評估價的上調導致了二手房交易稅費提高，進而提升了買房和投資成本，造成深圳二手房交易量的迅速跌落。

強化調控政策威力

相比於今年4月1日平均上調60%以上，這次調價算是比較溫和。平均漲幅是15%左右，熱點片區熱點樓盤漲幅在20%左右。整體來說，羅湖龍崗漲幅最小，龍華南山福田寶安漲幅更高。

以南山區一套面積115平方米的家庭唯一普通住宅為例，其11月8日前評估價為419萬元，11月8日調整後的評估價為483萬元，評估價上升了15%，按照未滿兩年，首套家庭唯一普通住宅計算，稅費增加了7.2萬元。

業內有觀點認為，這次更新幅度符合預期，相對房價而言，數萬元的增加成本，尚不足以影響購房決策。這部分稅費增加對於房屋總價、市場成交影響微乎其微，預計評估價調整的消化週期在2-3個月內完成。相對而言，房價的漲跌更為重要。

但將評估價上調放置在整個最嚴調控的週期內，對市場的觸動無疑有疊加效應。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁向《每日經濟新聞》記者表示，此舉進一步壓縮房產成交的空間，二手房交易面對很大的壓力。

宋丁認為，在調控政策之後，再放出這樣房產評估價調整，進一步強化了調控政策的威力，雖然這是增稅系統完善的一個途徑，但大家更多會把它列入調控政策的一個方向。

二手住宅成交將進一步萎縮

在“深八條”政策之後，市場已經在持續幾個月的回升狀態中逆轉直下。政策對備案價及成交價的規定使新專案獲批受阻，且隨政府對市場的大力稽查與整頓，新房成交價格下降，二手市場受新房影響，觀望情緒濃厚，成交處於低迷狀態。

根據深圳中原研究中心的資料，深圳10月份二手住宅成交均價56790元/平方米，環比上月下跌4.2個百分點。據國土的成交備案資料來看，10月深圳二手住宅成交6329套，環比減少18%。

受政策收緊影響，市場整體觀望情緒濃厚，近4周超7成業主報價下調，且下調幅度多集中在1%~5%的區間。10月份二手住宅放盤量與訪客量相比9月減少明顯，以致經理人對後市看空情緒濃厚。

受樓市降溫影響，高總價成交占比明顯減少，集中在350萬至500萬元的總價區間的成交占比減少約5個百分點，成交逐步轉向低總價的剛需客戶。未來市場受政策影響，均價將會進一步下跌，低總價成交占比也會逐步增大。

這輪最嚴調控旨在打擊市場中的投資投機行為，目前來看已經取得初步成效。據深圳中原研究中心統計，10月份深圳二手住宅購房客中，純投資占比僅為3.6%，相比上月下降近3個百分點，而自住客戶占比增加明顯。

深圳中原研究中心王飛表示，11月8日將對評估價重新調整，將進一步增加二手交易成本，屆時深圳二手住宅成交將會進一步萎縮。

益華（０２２１３）宣布，其非全資附屬以總代價１元人民幣（約１﹒１５元），收購肇慶市華萊置業發展，該公司主要從事房地產開發與管理以及物業管理業務。
華萊置業現正在進行一個座落於廣東省肇慶市名為「羚溪谷花園一期」之物業項目。該幅土地的地盤面積為３﹒４９２萬平方米，指定作商住用途。該地盤將建３幢樓宇，及一個建築面積約１﹒４２萬平方米之地庫，可供出售的住宅單位合共４９４個，每個單位的建築面積由約９０﹒２平方米至約１３５平方米不等。
華萊置業配獲一家銀行提供多筆貸款，截至９月底止未償還貸款總１﹒１６億元人幣。
公司認為，該收購可擴闊收入來源。

政府上周五把住宅印花稅（DSD）劃一上調至15%後，以「首置」身份入市豁免辣稅的交易陸續有來，而且愈買愈貴，豪宅市場接連錄得大手成交。九龍倉（00004）和南豐發展合作的山頂MOUNT NICHOLSON第二期，昨天成功以招標形式售出4個分層單位，套現約15.41億元，包括一個家族斥12.24億元一口氣掃入3伙，當中16樓A及B室用一份合約購入，作價9.12億元，料為全港成交金額最高的一手分層住宅買賣，兩伙平均呎價約10.48萬元，更較西半山天匯去年底造出的每方呎約10.38萬元紀錄高1%，膺亞洲一手分層樓王。

該家族估計以本地首次置業者名義購入3伙，只須繳付成交價4.25%基本印花稅，約5202萬元，較「加辣」後的15%DSD稅款1.84億元，勁慳約1.32億元（約72%），足夠購買33個售價400萬元的九龍灣得寶花園上車單位。

呎價10.48萬創分層紀錄

MOUNT NICHOLSON第二期本周一（7日）推出10伙招標和即日截標，當中7A、8B、16A和16B室在昨天落實售出，套現約15.41億元，其中7A、16A和16B室由同一組買家以兩份買賣合約購入，總造價約12.24億元。該3伙總造價更是政府「加辣」後全港最大宗住宅掃貨個案。

成交紀錄冊顯示，16A和16B室，實用面積分別為4493方呎和4209方呎，總面積8702方呎，以一份合約「一口價」9.12億元成交，呎價約10.48萬元，創全港及亞洲一手分層住宅成交呎價紀錄，相對於15A及B室上月20日的成交呎價約7.8萬元，高一層單位在不足20日，呎價大升約34%。

雖然山頂施勳別墅一個單位，今年6月在二手市場，以實用面積每方呎22.04萬元易手，創下全港分層住宅呎價最高紀錄，但是因性質屬收購重建，成交價明顯高於市價。

一日沽4伙套逾15億

會德豐地產主席梁志堅說，昨天MOUNT NICHOLSON第二期售出的4伙套現15.41億元，全由用家購入，其中一個家族以逾12億元購入3伙自住，該組買家之前亦有入標投MOUNT NICHOLSON第二期單位，昨日首次中標。

市場估計，大手購入3伙的買家，很大機會是以首次置業名義入市，料只須繳5202萬元的基本印花稅，較由本地投資者名義所須支付的15%稅，慳約1.32億元（約72%）；亦較非本港永久居民要付DSD和買家印花稅（BSD）合共等於成交價30%的稅款約3.67億元，勁慳約3.15億元（約86%），足以買多一個MOUNT NICHOLSON第二期的低層單位。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，逾億元的豪宅往往由最頂級的富豪購買，主要物色心頭好，即使以公司名義入市支付15%DSD稅項，較原來的8.5%，其實只多6.5個百分點，對他們的入市意欲影響不大。

英鎊貶值吸引外資到當地收購物業，爪哇控股（00251）公布，公司持有97.17%權益進行另類市場投資買賣的附屬公司AGP，將以1.54億英鎊（約14.9億港元）收購倫敦市一座寫字樓；集團將透過現有現金資源及來自滙豐銀行新5年期貸款融資約1億英鎊（約9.61億港元），為收購提供資金。

集團表示，目標物業位於倫敦市，是一座於2002年發展的7層寫字樓，物業的尚未屆滿租期約為138年，現在是根據長期租賃協議，全部租予兩名租戶，其中辦公場所由英國審慎監管局佔用至2027年6月30日，而唯一零售單位則租予Fuller, Smith & Turner Plc，至2039年12月24日。

在今年10月14日，獨立估值師對目標物業的估值約為1.57億英鎊（約15.2億港元）。爪哇控股昨天收報19.5元，下跌2.4%。

加辣促資金轉移 代理料破頂續來

住宅車位數目遠低於屋苑單位總伙數，而有車階層人數逐年遞增，令車位異常渴市；加上上周五政府向住宅物業「加辣」後，資金即時流向非住宅市場，令車位市道火上加油，多區都錄得車位破同區新高成交，近月西半山便有車位以480萬元易手，造價創全港新高。而加辣後最新一宗高價成交為將軍澳天晉一期車位，以218萬元轉手，創將軍澳區新高，過去兩天個別將軍澳車位業主大幅加價13%至15%。另外，由於車位售價升幅高於租金，令出租回報率持續下降。

租金升幅難追 回報降

政府出招「加辣」後，資金湧進車位市場，繼青衣盈翠半島有車位以同區新高的200萬元易手後，消息指出，將軍澳天晉一期B1層雙號車位，剛以218萬元售出，較上月由信置（00083）拆售的同區帝景灣最貴車位成交價213萬元，再高5萬元，創區內車位新高價。原業主於2013年9月以158萬元購入，賬面獲利60萬元（38%）。目前同類車位月租約4200元至4500元，回報2.3至2.5厘。

美聯高級分行經理劉浩勤表示，天晉一期現時僅得兩個車位放售，開價均為250萬元，高市價逾兩成。由於屋苑一期有1028個單位，卻只得154個車位，意味約7戶才有1個車位，故不排除未來再錄高價成交。政府出招「加辣」至今，整個將軍澳區錄得近10宗車位成交，由於車位被看高一線，除有3宗封盤外，過去兩天另有3宗加價個案，加幅介乎13%至15%。

政府「加辣」令全城不少放售車位的業主心雄，有代理透露，大角咀帝峯．皇殿有業主原先答應以220萬元沽出車位，但由於預期車位價格再升，決定封盤不賣，令買家失望而回。沙田大圍金獅花園亦有業主以高市價7%的75萬元放售車位，並已獲買家承接，最後臨場反價3萬元，令交易告吹。

蔡志忠：銀碼細易上車

資深投資者蔡志忠稱，車位客源相對較廣，而且銀碼較細，容易上車，不排除提價重推所持的柴灣永利中心尚餘80個車位。

港置工商舖董事陳偉材指出，近日查詢車位的客戶明顯增加，料成交量將進一步攀升。現時全港最貴的住宅車位，為西半山璈珀1樓P17號車位，今年9月底以480萬元成交，區內代理指出，暫未見同區業主大幅調高車位叫價。至於豐泰地產旗下西半山敦皓，最少有8個未推出市場的車位開價438萬元，一旦售出，均可打入全港第二貴排名，故業界預料車位售價仍將續創新高。

呎售10.5萬亞洲最貴分層 涉稅5202萬

政府出招遏抑樓市，但未阻豪宅價創新高，有富豪斥12億元，掃入山頂Mount Nicholson第2期3伙，當中16樓全層呎價達10.5萬元，成亞洲最貴分層單位。

由九倉（00004）及南豐合作發展的Mount Nicholson，項目第2期在上月下旬起推售，銷情一直理想，在加辣前已售出12個單位，套現40億元。政府在上周五（4日）加辣以遏抑投資，但對豪宅市場影響有限。Mount Nicholson推出10個單位在周一（7日）招標，項目昨天揭標，售出當中4伙，再套現15.4億元。

呎價1個月內 升值逾3成

負責項目銷售的會德豐地產表示，7樓A室，以及16樓A、B室由同一組買家購入，涉及逾12億元。成交紀錄冊顯示，16樓A、B室以單一合約售出，造價9.12億元，兩個單位4房4套大宅設計，總面積8,702平方呎，成交呎價達10.48萬元，超越西半山天匯46樓A室的10.38萬元紀錄，創亞洲分層呎價新紀錄。

對比上月20日售出的15樓A、B室，成交呎價為7.8萬元，相隔不足一個月，料升值超過3成。至於同一組買家購入的7樓A室，則以3.12億元成交，成交呎價68,331元。

會德豐地產主席梁志堅向傳媒披露，以12億元購入3個單位的買家為富豪家族，透過私人名義入市，而且都是屬首次置業人士，即只須繳稅4.25%，即約5,202萬元。值得一提的是，若買家不是首置客，則須繳交1.84億元稅款，即是次入市的富豪家族慳稅約1.32億元。

第4伙售出單位為8樓B室，成交價3.17億元，呎價7.38萬元。值得留意的是，較16樓高一層的頂層連天台Penthouse A及B室尚未推出招標，加上Mount Nicholson一共設有兩座分層大樓，已推出的第2期只屬東邊一座，估計項目日後造價將會繼續創出新高。

事實上，在政府加辣稅至劃一15%後，豪宅交投未見受到拖累，在上周六至今已最少售出12伙逾千萬豪宅，包括日前獲買家付辣稅入市的尖沙咀名鑄及跑馬地壹鑾，估計4天內已有近20億元流入豪宅市場。

加多利軒 加推5伙周六賣

其他新盤繼續加推，恆地（00012）何文田加多利軒公布新銷售安排，加推5伙本周六（12日）發售。項目累售95伙，佔可發售單位約90%，套現近4.7億元。

另嘉華（00173）元朗朗屏8號加推17伙同日售。

長實地產投資董事郭子威表示，長實（01113）紅磡維港．星岸已售出近80%，僅餘約2成單位可售，故決定由下月5日起全面加價約3%。

樓市再度加辣後，非住宅物業頓成資金出路，連鮮有成交的農地也成買家搶購對象，西貢一幅農地昨日拍賣，即獲4組買家承價58口沽出，成交價95萬元，較開價搶高4倍。

環亞物業拍賣昨舉行加辣後首場拍賣會，吸引約60人到場，出席人數與過往相若。拍賣會共推出39個項目，當中佔4成為住宅，終售出4個項目。

現場沽出的物業包括西貢（甲邊朗）DD221 Lot No. 1027農地，地段面積約2,178平方呎，據資料顯示，地段被劃分為住宅（丁類）用途，經常准許的用途只有農業以及重建屋宇等，但亦可作出規劃申請，興建低密度住宅。

項目叫價19萬元開拍，即吸引四組買家競投，15分鐘內共承價58口，終獲一名外籍人士以95萬元承接，呎價約436元，較開價搶高4倍。

葵涌工廈567呎 158萬拍出

同場葵涌華達工業中心A座低層18室反應同樣熱烈，單位面積567平方呎，銀主開價120萬元，獲5組買家舉手，以2萬元一口計算，共承價19口，終以158萬元拍出，呎價2,787元，較叫價搶高3成。

住宅方面，兩個公屋項目獲得承接，包括青衣邨3座中層16室，實用面積375平方呎，第二市場叫價180萬元，終搶高17%，以210萬元成交，呎價5,600元。

而柴灣峰華邨3座中層2室，面積376平方呎，自由市場開價268萬元，成交價300萬，呎價7,979元。

環亞物業拍賣行董事總經理曾傑俊指，過往拍賣成交一向以住宅物業為主，上周政府加辣後，買家對住宅物業的競投意慾顯著下降，尤其是向來受投資者歡迎的舊樓項目最為明顯。

翻查該行過去數場拍賣會，亦以住宅項目成交佔多數，農地成交更是少之有少，反映此類物業於加辣後更受投資者青睞。

另一方面，中原工商舖董事總經理潘志明指出，加辣後不少住宅投資者轉投工商物業，例如天水圍天秀路8號3樓商場雙號舖以365萬元沽出，面積240平方呎，呎價約1.52萬元。

荔枝角吉利徑2至21號單號舖位連租約沽出，面積250平方呎，成交價836萬元，呎價約3.34萬元，據了解，該舖現由洗衣店以每月2.18萬元租用，回報逾3厘。

越秀地產（0123）宣佈向母公司廣州越秀集團，收購一間擁有廣州市南沙區一塊優質住宅地塊，總代價約為人民幣25.88億元；同時宣佈向廣州越秀集團出售一間擁有香港粵華酒店的附屬公司，總代價約為6.44億港元。公司董事認為，兩項交易的條件公平合理，並符合公司及股東的整體利益。

轉讓港粵華酒店涉6.44億

越秀地產收購的南沙地塊為住宅用地，總建築面積約為92.9萬平方米，其中計容建築面積約為69.3萬平方米。完成收購後，越秀地產在廣州南沙區的土地儲備增加至約286萬平方米。該地塊位於南沙區的蕉門河城市中心區，該區域重點發展城市綜合服務職能，規劃有酒店、醫院、學校等一系列大型市政配套設施。地塊臨近南沙現時最成熟的金洲商圈，具有較大的升值空間。

越地將粵華酒店以公平值轉讓予公司控股股東，使公司實現合理利潤，獲得現金將納入公司的運營資金，有利收購其他優質項目或競拍土地，由此將提高公司財務資源利用效率。

龍光地產首10月銷售增53%

此外，龍光地產（3380）昨公佈10月份銷售數字。其中，集團10月份單月合約銷售額約為30.1億元（人民幣，下同），同比上升8.7%，合約銷售面積約247,000平方米；合約銷售單價約為11,868元。集團前十個月累計合約銷售額為245.8億元，同比增長53.4%。

花樣年首10月銷售達標87%

另外，花樣年（1777）亦公佈10月份銷售業績，集團附屬公司深圳市花樣年於10月份實現房地產業務合同銷售面積102,404平方米，實現合同銷售金額約8.58億元。今年首10個月，集團累計實現房地產合同銷售面積約1,100,014平方米，合同銷售金額約103.76億元，銷售金額同比增長13.9%，已經完成年度銷售目標的86.5%。

泰國房地產研究和評估中心（AREA）董事長索蓬向房地產投資新人提出建議稱，決定投資前先解決 5 方面的問題，才能確保不血本無歸。

泰國中華網報導，索蓬說，房地產投資有別於其他投資產品，特別是新近入手房地產投資的新人更是要注意懂得如何將投資風險降到最低，以便制定好自己的投資策略。為此，他向房地產投資新人提出以下 5 點建議。

首先是價格。房價不同於其他資產價格。像食品、藥品、服裝或是各種生活必需品等定價都不太可能出現離譜的情況。但房地產市場定價，不管是住房、辦公室還是各種商貿中心等標價都是非常高，甚至超出了珠寶首飾品。

房地產具有壽命長、估價高等特點。一棟大樓的自然使用壽命超過 100 年，而經濟壽命則會超過他的自然壽命。比如一般房地產的經濟壽命設定的時間是 50 年，也就是說這之後它的經濟價值可能會出現折損的情況。而這也就是為什麼一棟大樓在過了 50 歲之後就將面臨重新開發增值。

從上面的情況可以看出，房地產的價格並非只有建築主體本身，還包括了它所處的地理位置。我們從地產項目開售報價就可以看出，不同的地理位置就有不同的定價因素，越是商區的房地產項目定價就越高。

房地產未來能否升值，還需要看當地的經濟發展趨勢、社會環境以及政治穩定因素，當然還有是否有戰爭的危險。而這些因素又和房地產主體本身沒有太多的直接關係，但卻能夠影響到房地產價格的走勢。

總之，新人決定投資房地產時首先先解決價格、地理位置、經濟發展、社會環境以及政治穩定等 5 個方面的問題。這也是規避房地產投資風險需要考慮的 5 方面建議。

Thomson Reuters 8 日報導，美國最大住宅營建商 D.R. Horton Inc 截至第 4 季度 (9 月 30 日) 為止的淨銷售訂單僅增長 3.1% 至 8,744 戶、創近 3 年來最低增幅，遠低於一年前的 19% 增幅。

D.R. Horton 預估 2017 會計年度房屋銷售將增長 8-13%、毛利率預估為 20% 左右。D.R. Horton 2016 會計年度 (截至 2016 年 9 月 30 日為止) 房屋銷售增長 10% 至 40,309 戶。Thomson Reuters I/B/E/S 調查顯示，分析師平均預期 D.R. Horton 毛利率將達 20.93%。統計顯示，美國獨棟新屋平均營建成本較 2007 年高出 13.7%，但如果把土地成本、融資以及行銷成本納入考量，漲幅僅達 2.9%。

NAHB 首席經濟學家 Robert Dietz 6 月 17 日指出，建商目前仍持續面臨土地取得不易以及建築工人短缺等問題。

美國 10 月營建業就業人數減少 1.5 萬、創 5 月以來最大減額；今年 1-10 月合計增加 6.3 萬、創 2010 年同期以來最低紀錄。

美國 9 月份營建支出較 2015 年同期下滑 0.2%、2011 年 7 月以來首見年減。美國 9 月新屋開工年減幅達 11.9%、創 2011 年 4 月以來最大跌幅。

D.R. Horton 8 日下跌 5.45%、收 27.77 美元，創 3 月 8 日以來收盤新低；今年迄今跌幅達 13.3%。

SPDR 標準普爾營建商 ETF(XHB.us)8 日下跌 0.16%、收 31.88 美元，今年迄今跌幅達 6.73%。U.S. Home Construction ETF (ITB.us)8 日跌 0.77%、收 25.73 美元，今年迄今跌幅達 5.06%。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。