以房養老熱潮越來越夯，吸引不少有屋族考慮，但以房養老提供老年人穩定生活費、減少子女經濟負擔的原意，也因為屬於「逆向抵押貸款」，多數傳統觀念的民眾，普遍認為是有違孝道，因此以房養老申請戶數，也呈現北熱南冷的狀況。

政府和各家銀行紛紛跟進推出的以房養老，拿房子換取每月生活費，對無工作能力、無存款的銀髮族來說，看似是不錯的選擇，但也有不少民眾質疑「真的有這麼好康嗎？」；淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰，在商業週刊撰文表示，以房養老也貸款的一種，因此貸款人會受到利息、房屋市值、壽命長短等影響權利，莊孟翰也指出，因為銀行不可能做賠本生意，位在蛋白區和郊區的房產價值低，申請案件也不易通過。

民眾申請以房養老意願，除了受到房產價值影響，其實也受傳統觀念影響；土銀高層向蘋果日報透露，根據土地銀行統計，以房養老申辦人以大台北地區民眾多，中南部接受度較低，北熱南冷的原因，也受到傳統觀念影響，認為子女讓父母拿房子去抵押就是不孝，因此反對。

而根據合作金庫截至今年9月統計數據指出，台北市民參加「以房養老」的意願最強，有113件，占合庫全部核貸件數的26％，與新北市合計有194件，月領3~5萬元，以及5~10萬元的金額比重，台北和新北也占26%、19%，為全國最高，顯示南北觀念大不同，也變成推行「以房養老」的阻力之一。

被京城建設視為創業以來代表作的豪宅案「京城」，繼上月25日在香港開盤後，昨建物本體正式對外公開，除董事長蔡天贊於現場親自接待，以表示對該案的重視，「京城」首位具香港身分的買家、超時代光源董事長嚴建國也蒞臨高雄，甚至有企業主當場出手買下28樓戶。

全台房市交易量陷入遲滯，京城卻選在此時大動作公開豪宅案，蔡天贊認為，「我蓋房子這麼多年，沒有1棟房子要蓋6年，我從第1天監工到最後1天，不滿意的就換掉，這是京城代表作，所以以公司名稱命名，相信有眼光的人就會買。」京城建設總經理陳添進則表示，「京城」案具有相當稀有性、獨特性，公司對此也深具信心。

首戶1坪60萬成交
「京城」為地上36樓建物，正對凹仔底公園綠地，坪數規劃在98~280坪間，總價約7750萬元起，換算單價78萬元。除國內買方，國際盤目標族群，瞄準具投資度假宅需求的香港居民、及具地緣性的海外台胞。京城建設發言人周敬恆指出，銷售首戶換算成交單價60萬元，算是「早鳥價」，對比周圍建案，「開價78萬元，應屬符合市場行情價。」
周敬恆表示，台灣銷售的部份，先針對VIP客戶發出邀請，銷售中心設置在「京城」33樓，目前仍在服務預約客，「香港客戶據了解已成團，預定近期就會來台賞屋。」

遠雄案下月公開
除第1戶銷售33樓已在實價登錄揭露，昨記者會更有高雄在地自營商、光陽機車相關企業代表，出手買下28樓物件，據了解，該戶坪數162坪，總價京城不願透露，但若以單價78萬元計算，該戶要價超過1.2億元。
買方游先生表示：「第1次買京城的房子，是有換屋需求，主要很喜歡這個作品。」
同樣將開出國際盤，遠雄建設醞釀中的豪宅案「The One」，預計12月公開，遠雄房地產總經理張麗蓉表示，此案已在三多路一帶搭建會館，並對口袋名單發出賞屋邀請，反應頗為熱烈，至於售價，張麗蓉透露，應不會高於「京城」的均價78萬元。

港客成交量多2成
張麗蓉指出，遠雄持續與中原地產合作香港買盤，「今年港客成交量較往年約多出2成，如新北市新莊區的小坪數案『首品』，銷況就不錯，『The One』則將擇期於香港公開。」

單價15萬 高雄同區6折價

高雄市地上權住宅尚在試水溫階段，目前永信建設、國揚實業及美邦開發都已推案，分別位於鳳山區、前鎮區、鼓山區，市場反應不一。已完工的立信「R5新世界」因房價、貸款等條件不差，單周看屋人衝上200組。
永信建設發言人顧岳軍指出，「R5新世界」預售去化約2成，10月成屋後重啟銷售，「地上權案考驗台灣人『有土斯有財』的傳統觀念，但由於近期出籠的購屋客，多為剛需自住客，價格為最大考量，若能協助其解決房貸負擔等問題，銷售可較為順遂。」

使用權限達70年
以永信案為例，平均單價15萬元，且幅員廣闊的五甲公園，以該區同類型產品均價在24~25萬元來看，「R5新世界」約是6折價。顧岳軍透露：「貸款部分，南部銀行承作較為保守，所以由公司提出抵押金作為擔保，購屋客可貸成數約有8成。」

此案管理費每坪約40元，較一般所有權便宜約3成，顧岳軍表示：「估計此案地租以2房來說，約是6000~6700元左右，省下的管理費，幾乎與地租相當。」加上使用權限達70年，使購屋客接受度大幅提升，10月以來周來人幾乎有200組水平，單月成交量約1成5。

興建中的「美邦One More」、國揚「微笑時代」，前者使用年限僅40年，坪數規劃較大，戶戶面美術館是一大賣點，後者近三多商圈及民權林蔭大道，為720戶大社區。2案目前暫時封盤，未正式對外銷售。

即使房市買氣不佳，但高市精華店面租金卻不受影響再創新高！鼓山區博愛二路與明誠三路口角地店面，近期於房仲網釋出邀租，基地面積約350坪、地上2樓，每月租金110萬元創區段新高！房仲指出，該區是北高最精華地段，租金雖高於行情，但仍有可能吸引大型餐飲、醫美進駐。

吸餐飲醫美進駐
該店面步行至捷運凹子底站1號出口約5分鐘，周邊近漢神巨蛋購物廣場與裕誠、明誠雙商圈。大順路未來有環狀輕軌行駛，沿線目前已有義联集團亞洲廣場開發案動工。基地對向同路口角地，2014年也曾有店面釋出邀租亦可買斷，當時月租金也開出110萬元高價，單坪開價500萬元更創高市最高價。

中信房屋高雄博愛加盟店區經理蔡卓翰表示，釋出店面原為大型餐飲承租，因租約到期遷走，店面位屬農16特區是北高最精華地段，周邊有凹子底森林公園與捷運凹子底站，「租金換算每坪逾3000元略高當地1500~2500元行情，但地段顯眼人潮多，即便開高價也可能有餐飲集團或醫美承租，若地主願意釋出出售且開價合理，更可能吸引建商搶買。」

釋出物件屬北高豪宅區段，周邊包括皇苑建設「皇苑世紀館」與雄崗建設「雄崗信義美術館」，目前已開出每坪最高70與100萬元高價，而京城建設凹子底公園首排案「京城」，每坪68~98萬元，9月下旬已揭露實價，高樓層每坪成交60.3萬元。高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖指出，相對美術館地區，農16兼具休閒與消費機能，地價貴未來更可能出現高雄地王。

高市超級店面小檔案
基地位置：高雄市鼓山區博愛二路口、明誠三路
基地面積：355.1坪
使用分區：第4種商業區（建蔽率60%、容積率630%）
租金：每月租金110萬元
建物面積：地上2樓鋼骨結構店面，1樓229坪、2樓83坪
區段特色：
．位於農16特區且近捷運凹子底站1號出口，2019年周邊將增設環狀輕軌第2階段C24新市政中心站
．基地近凹子底森林公園，周邊已有義集團亞洲廣場開發案動工
資料來源：《蘋果》採訪整理

高雄厝是近年高市府力推的建築型態，比綠建築更環保、更重視無障礙空間，已逾200個建案申請的建照符合規範。高雄厝計劃也有不少建商響應，如甫到高雄推案的富邦建設，首個個案「富邦大無疆」，雨水回收、太陽光電一應俱全。

可申請變更建照
高雄原本就有獨步全台的《綠建築自治條例》，近年又加上高雄厝計劃，特殊的深陽台、深遮陽規劃，讓建物更能節能減碳。此外，還加上了「橘建築」的概念，藉由通用設計讓無障礙空間更能深入室內。
高市工務局長趙建喬說，為了鼓勵建商蓋高雄厝，不論是未建、興建中甚至已取得使用執照的建案，都可以申請變更。

深陽台回收雨水
大樓的深陽台甚至可不計建蔽率及容積率，但能納入權狀，對環境、建商及消費者都是有利的措施。
工務局統計，目前已逾200個建案申請高雄厝建照，未來3年內，將有超過1萬5000戶的住家是高雄厝，其中不乏知名建商，如首次到高雄推案的富邦建設，首個預售案「富邦大無疆」就是高雄厝，每戶都規劃3公尺深的陽台、雨水回收管線，頂樓並將裝設太陽光電板。該案目前已銷售逾240戶，開價每坪23萬元起，目前並推出2房25坪的廣告戶，總價428萬元。

今年3月開始央行鬆綁信用管制、調降利率等措施後，加上近期進入傳統購屋旺季，第3季台中房市有持續復甦跡象，以西屯區平均2字頭房價一枝獨秀。專家認為，地價稅調漲顯然對房市影響有限。

正心不動產估價師聯合事務所發布最新房市月報指，今年前3季建照、使照較去年量減4%、20%，但年底前房市交易量有復甦跡象，今年4~10月的月均量約為2800棟，10月則近3000棟。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，雖然距離2014年動輒4500棟交易量高峰仍有段距離，但也顯示房價尚無太大變動下，購屋族對房市信心有回溫。
建物買賣交易則以住宅大樓最多，比例將近台中市場4成，主力總價帶以500~1000萬元居多。

地價稅影響有限
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指，依實價登錄8月份資料，西屯區中古屋每坪均價約21.4萬元最高，屋齡2年新成屋、西屯主力均價則可達27.2萬元，另外跌幅較明顯屬烏日區、大雅區，各有1~2成明顯降價趨勢，地段仍是保值關鍵。
此外近期地價稅調漲引發關注，對房市是否產生衝擊，黃昭閔說，地價稅調查時間、公告日及開徵日等時程皆不同，僅會造成民眾觀感落差、不至於影響到房市交易買賣，11月民眾收到地價稅單時，自然感覺房市景氣差、地價稅卻是上漲情形。
黃昭閔說：「地價稅基申報地價僅佔市價的1成，申報稅基已經打折再打折的結果，且自用住宅稅率為2%，實際上除了對擁有大面積的地主以外，絕大多數民眾影響極為有限。」他建議，未來應該以較細膩的差別地價，如樓層高低不同、持有時間長短或取得原因等，給予適當稅率優惠，就能避免紛爭。

由威京集團的亞太工商聯、中華工程合作開發的北市信義計畫區藝術建築地標「陶朱隱園」，將在後天（16日）舉行上樑典禮，這將會是一棟建築物內和基地上種滿2.3萬棵喬木和灌木、每年吸碳達130噸的綠建築，威京集團主席沈慶京感性地說，希望能拋磚引玉推動吸碳文明，傳達「吸碳一小步，抗暖一大步」的環保理念。

沈慶京視為畢生代表作的「陶朱隱園」，即將在16日上樑，2017年下半年完工落成。沈慶京表示，打造綠色吸碳建築是「利己、利鄰、利天下」的事，加上充滿藝術感、獨一無二的旋轉造型，以及可抵抗7級以上地震的最高標準抗震結構，讓「陶朱隱園」儘管尚未落成，就已獲CNN選為2016年最令人期待的9座「新城市地標」之一。

沈慶京指出，光是「陶朱隱園」吸碳量就比北市大安森林公園多出2.8倍，他希望能夠竭盡所能，推動國內乃至全球的吸碳文明；他認為要落實這個理想，必須從學童教育就開始推動，讓小朋友從小耳濡目染，長大後才能以實際行動，作到人人為吸碳貢獻一份心力，這也是地球暖化危機下，人人責無旁貸的責任。

中華工程董事長特助、揚州京華城中城副董事長沈輝庭表示，這座建築的核心概念是「城市之樹」，結合節能、吸碳環保精神，並由建築、結構、工務、植栽等各方面專家組成團隊，在兼顧藝術、安全、消費者利益下，種植超過2.3萬棵喬、灌木，讓「陶朱隱園」成為每年可吸收130噸二氧化碳，且綠覆率達246％的城市大樹。

沈輝庭表示，高樓種樹的吸碳建築近年來在國際間受到矚目，相信會逐步帶動吸碳文明，而「陶朱隱園」嚴苛的自我要求，以使用者利益為核心設想，都是為了打造長久傳世的吸碳節能世界地標，並號召全民正視吸碳議題以保護地球。

沈輝庭表示，「像陶朱隱園這樣的垂直森林藝術宅，讓我父親聯想到小時候生活在山上，那樣的生活環境有那麼多天然的「玩具」可以讓他玩，如今地球產生暖化，我們要思考如何讓建築更具生命力與不同涵養，就算我們做不到百分之百，但是朝向推動吸碳文明往前踏一小步，也許就是未來（抗暖）的一大步。」

為追求環保、藝術、工藝的極致，陶朱隱園在綠色吸碳、耐震結構上投注大量心力，也讓這座絕無僅有的旋轉型藝術大樓預算大幅提高，每坪造價追加到60萬元的空前紀錄；儘管如此，沈慶京指出，他的理念是建造一座可使用數百年的傳世建築，如果以數百年的眼光來看，這個成本並不貴；更重要的是，相較絕大多數只能維持數十年就得拆掉重建的建築物，陶朱隱園可說是最友善地球環境的傳世住宅，他認為這一切努力、代價非常值得。

推動吸垂直森林碳建築 沈：政府應扮領頭羊

威京集團主席沈慶京提出呼籲，政府應以優惠政策提供誘因，鼓勵民間興建「吸碳垂直森林建築」，例如給吸碳建築的購屋者人免徵20年房屋稅、地價稅的租稅獎勵，並提供最多達100年的貸款年限；如此不僅能實現環保家園的理想，也能帶動國內經濟發展。

沈慶京表示，全世界先進國家都已針對低碳、零碳、吸碳建築，提供各種獎勵政策，因此他呼籲政府總動員，整合內政部、財政部、金管會、教育部、環保署等，推出綠色建築的獎勵政策。

其中，關係最密切的內政部，應該對「吸碳垂直森林建築」的植樹陽台及露台給予容積獎勵，供居住者植樹專用，落實回饋購屋者的政策；另外在綠建築評估標準增訂「吸碳量」指標，以達到抗暖化護地球的目標。

此外，他建議財政部對「吸碳垂直森林建築」免徵20年房屋稅、地價稅，並減徵收土地增值稅，藉此獎勵開發商及購屋人，加速「吸碳垂直森林建築」的普及化。

沈慶京也建議金管會，應延長「吸碳垂直森林建築」房屋貸款期限至100年，台灣為土地永久所有權，且「吸碳垂直森林建築」的耐用年限，遠超過舊式傳統建築，延長房屋貸款年限，降低購屋門檻，以落實居住正義；以瑞典來說，即有提供綠色建築長達105年的房貸年限。

教育部的角色也相當重要，他認為應從小培養孩童的吸碳文明，才能讓保護地球的環保觀念深植人心，長大後才能身體力行成為一個環保公民。另外，中央政府若能率先在公共建築上興建「吸碳垂直森林建築」，宣示推動吸碳建築決心，將更能發揮領頭羊的效果。

房市不景氣，今年4月創立的久樘建設，位於台中10期重劃區的企業總部日前舉辦開幕慶，包括立委顏清標等民代到場剪綵，顯示久樘建設總經理葉榮吉的好人脈！葉榮吉開心地表示，久樘建設今年陸續購入3塊透天用地，預計2017年起進場推案，總銷金額近10億元。

正當久樘建設沉浸於企業總部喬遷之喜時，久億機構旗下的久樘開發董事長陳梓旺，卻發出聲明稿指出，並無分設以「久樘」為名的建設公司或營造同業，「久樘」兩字的商標權皆為「久樘開發」所有，其他任何公司無權使用「久樘」兩字作為廣告行銷之用途，「已針對竊用商標之公司進入司法程序」，消費者購屋時要留意。

創立於1988年的久億機構，關係企業除了久樘開發、旺庭建設、久億營造外，還跨足生物科技、旅館民宿、紐西蘭有機茶等領域，在台中建築業赫赫有名。對於建築同業搭便車的行為，久樘開發高層相當介意。

對此，葉榮吉表示，「久樘建設與久樘開發完全無關，公司同名只是巧合，也已註冊久樘建設與久樘營造！」其中，久樘營造2013年底成立後，目前在建工程超過40個，客戶包括工研院、國防部、台中市政府等公共工程。

他強調，今年4月成立的久樘建設，以市價的6至7折、陸續購入台中12期福星段、14期太平段、太平區樹孝段等3塊透天用地。明年起，「12期福星段」預計推2,500至3,500萬元的住一別墅；「14期太平段」推3,000萬元住二別墅；「太平區樹孝段」推1,800至2,300萬元的住二別墅。

高鐵五大車站精華商業土地，十二月將陸續對外招商。日前新竹車站五公頃事業開發用地率先對外公告徵求投資人意見，立刻有多家業者打電話詢問招標內容，熱烈的程度令官員振奮，預期十二月正式公告招標，可出現久違的搶標潮。
交通部高鐵局官員表示，去年台灣高鐵辦理財務改善方案時，該公司將桃園、新竹、台中、嘉義、台南五大站區的事業發展用地，做價歸還政府，由於五大站區土地就位於車站旁，為高鐵站區範圍內最精華的商業用地，國內非常多廠商極感興趣，經規畫後，將以設定地上權方式對外招商。

官員說，五大站區中第一個將釋出的是新竹站區土地，面積約五公頃，扣除廣場面積，約可開發四公頃多。高鐵局鼓勵投資人朝複合式開發，如零售商場、影城、旅館、辦公、餐廳等商業設施，以滿足新竹車站旅次、車站特定區內居住及辦公人口所需的生活服務機能。

官員指出，此案預定採設定地上權七十年方式辦理，估算投資金額約卅至五十億元，投資人須繳交土地租金與開發權利金；地租部分，考量近年公告地價調整幅度較劇，收取機制除考量採「部分固定、部分浮動」方式，公告地價上漲時，地租漲幅以當期土地申報地價年息百分之一到五為原則，以降低投資人對申報地價漲幅變動風險所造成的投資疑慮。

開發權利金則採先低後高方式收取，前四年興建期不收，第五年才開始繳交，由於招標規範規定投資人須於五年內完成第一期開發，但土地面積較大，有相當多程序要走，故為鼓勵廠商能夠提早開發，只要在五年內就完成第一期開發並正式營運，將減少權利金。

高鐵五大站區招商 將掀搶標潮
經濟日報

高鐵五大車站最精華的商業土地將於12月起陸續對外招商，日前新竹車站5公頃事業開發用地率先對外公告徵求投資人意見，有多家業者詢問招標內容，預期12月正式公告招標時，可出現久違的搶標潮。

交通部高鐵局官員表示，去年台灣高鐵公司辦理財務改善方案時，該公司將桃園、新竹、台中、嘉義、台南五大站區的事業發展用地，全部做價歸還給政府，由於五大站區土地位於車站旁，為高鐵站區範圍內最精華的商業用地，國內廠商相當感興趣，經規劃後，將以設定地上權方式對外招商。

官員說，五大站區中第一個將釋出新竹站區土地，面積約5公頃，扣除廣場面積，約有4公頃多土地可以開發，高鐵局將鼓勵投資人朝複合式方式開發，如零售商場、影城、旅館、辦公、餐廳等商業設施，以滿足新竹車站旅次、車站特定區內居住及辦公人口所需的生活服務機能。

官員指出，此案預定採設定地上權70年方式辦理，估算投資金額約30億至50億元，投資人須繳交土地租金與開發權利金，在地租部分，考量近年公告地價調整幅度較為劇烈，地租收取機制除考量採「部分固定、部分浮動」方式，公告地價上漲時，地租漲幅以當期土地申報地價年息1%~5%為原則。

近日台北市實價登錄揭露最新資料，其中位於台北市中山區南京西路的店面單坪租金17,985萬元，創下實價登錄以來南京西路店面單坪租金最高紀錄，也是2016年台北市實價揭露租金排行中單坪租金第三高者，僅次於東區店面，而第四、第五名分別位於士林夜市及西門町。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，東區忠孝東路店面租金行情約在2萬至2萬5千左右，不過近期東區店面空置情況變多，中山區中山站一帶及西門町人潮不減，因中山站周邊及西門町原本就以散客為主，商圈對陸團的依賴性較低，此外中山北路及南京東、西路一帶是日本觀光客來台必訪處，近年又增加港澳、韓國遊客，這些遊客消費力高，因此帶動商圈繁榮。


中山北路及南京西路周邊除了百貨、精品、連鎖品牌外，巷弄內也有許多別具特色的小店，除了能吸引本地消費者，也能帶入國際觀光客，住商南京承德店店東劉明田表示，南京西路店面租金以靠近新光三越最高，單坪租金在15,000元左右，然後離新光三越越遠，租金相對越低，靠近中山北路約9,000~12,000元。

郎美囡表示，近年國際品牌進駐台北市各大商圈，在租金排擠下，許多小店難以生存而退出商圈，造成各大商圈同質性越來越高，不過中山商圈除了連鎖品牌外，巷弄內有特色餐廳、小吃、甜點，也有富含文創氣息、或時尚潮流的服飾店，商圈經營出特色，才能歷久不衰。

　　中國建築(8.07,0.050,0.62%)(601668)11日晚間公告，公司下屬子公司中國建築第四工程局有限公司中標貴州省銅仁市松桃至玉屏城際快速路項目。項目合作期7年，包括建設期2年和回購期5年。項目總投資約為188.88億元，約佔公司中國會計準則下2015年度經審計營業收入的2.1%。

　　分析人士認為，固定資産投資，尤其是西部地區交通領域的投入在未來若幹年內仍有不小的提升空間。公司此次中標，向市場傳遞出行業景氣依舊的信號。此外，對于公司的另一主業房地産，雖然房地産市場面臨調控壓力，但整體仍能在較長時期內保持平穩態勢，不太可能出現大的下滑。由于公司估值較低，分紅水平高，機構資金持續涌入該股。最近半年，該股漲幅顯著強于大盤，已經成為藍籌股當中的龍頭標桿。

　　檢查要點有五大方面，分別是：個人住房按揭貸款和房地産開發貸的調控執行情況；與房地産中介和房地産企業開展業務的管控情況，包括首付貸、零首付等問題；涉及房地産業務相關的貸款，如個人消費貸，個人經營性貸款，信用卡透支，房地産開發上下遊企業貸款等情況；理財資金投資管理情況，理財是否違規進入房地産；以及房地産信托業務合規經營情況。

　　一端是房貸，另一端是房企融資，整個房地産融資鏈條收緊，正進入加速通道。

　　自三季度多家銀行內部自查房地産相關融資，暫停給“地王項目”融資後，21世紀經濟報道記者從接近監管人事處獲悉，銀監會出手，11月4日發文要求對16個房價上漲過熱城市銀行的房地産相關業務展開專項檢查。

　　另外，11月11日，21世紀經濟報道記者從多位券商主承人士處獲悉，國家發改委已下發《關于企業債(0.00,0.000,0.00)券審核落實房地産調控政策的意見》(下稱《意見》)，要求嚴格限制房地産開發企業發行企業債券融資，用于商業性房地産項目。

　　這是繼交易所10月底通過分類監管的方式收緊地産公司發債融資後，又一債市監管部門對地産商發債融資祭出“緊箍”。

　　大勢清晰可見：一旦銀行和債市減少向房地産企業輸血，高杠桿的房地産行業無疑將受到顯著影響。多部門多管齊下，樓市調控效果可期。

　　專項檢查地産相關業務

　　21世紀經濟報道記者從接近監管人事處獲悉，為落實銀監會主席尚福林在三季度經濟金融形勢分析會上的講話要點，銀監會11月4日向相關銀監局下發了針對16城銀行的房地産相關業務專項檢查緊急通知。

　　上述16城分別為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南和成都。

　　根據通知要求，專項檢查范圍為截至今年9月末的與房地産有關的所有業務，檢查報告需在12月5日之前上交。

　　檢查要點有五大方面，分別是：個人住房按揭貸款和房地産開發貸的調控執行情況；與房地産中介和房地産企業開展業務的管控情況，包括首付貸、零首付等問題；涉及房地産業務相關的貸款，如個人消費貸，個人經營性貸款，信用卡透支，房地産開發上下遊企業貸款等情況；理財資金投資管理情況，理財是否違規進入房地産；以及房地産信托業務合規經營情況。

　　就房貸業務而言，今年可謂一路高歌猛進。

　　央行數據顯示，前三季度個人住房貸款增加4.2萬億元，佔所有新增貸款比例超40%。而截至今年一季度末和半年的佔比分別為24%和35%。

　　直到十一長假前後，全國逾二十城出臺限購、限貸政策，樓市交易明顯降溫。

　　10月，上海銀監局和央行上海總部先後召集轄內銀行開會強調嚴格把關房地産信貸風險，部分銀行先後提升了個貸門檻。

　　“半年內離婚的，我們會很謹慎，很可能會報一個很高的首付比例和利率，意思就是拒絕做這筆貸款。”某華北股份行零售負責人表示。另有某華南股份行人士則表示，已基本停止發放較為大額的個人消費貸款。這類額度達30萬元的個人消費貸款，可能會被用作購房首付款。

　　其實早在二季度早些時候，已經有嗅覺敏感的銀行開始自查房地産相關對公業務，要求不支持地王、異地、純商業體和別墅項目等。

　　房企土地融資“抽刀斷水”

　　國家統計局數據顯示，今年1-9月，全國房地産開發投資資金來源中，企業自有資金僅佔不到15%。

　　整個房地産融資可以分三大環節：第一步是前端拿地融資(包含四證齊全前的配套融資)，第二步是房地産開發貸款(土地證抵押融資)，第三步是達到預售條件的銷售資金回籠。

　　前端拿地成本佔比最高，以北京、上海這樣的一線城市為例，佔比可高達70%以上，在武漢這樣的二線城市，也已經佔到50%以上。關鍵就在于，最大頭的土地融資中，開發商可以3：7(自有：配資)的比例進行配資。甚至，在還沒成功拍下土地，還只是參與競拍要繳納競拍保證金時，就有資金為其融資。

　　四季度以來，監管的各項“打擊”措施，逐漸顯示出其對“土地配資”的把脈判斷。

　　10月8日，上海市住房城鄉建設管理委、市規劃國土資源局聯合下發《關于進一步加強本市房地産市場監管促進房地産市場平穩健康發展的意見》(“滬六條”)，明確成立聯合小組，對開發商競拍土地款進行穿透核查。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，並三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。

　　10月20日，武漢市國土規劃局發布新的土地出讓公告顯示，最高土地拍賣價格不得溢價超100%。“雖然還沒有通知説嚴查土地配資，但在土地價格方面做了一些限制。”有股份行武漢分行人士説。

　　10月21日，銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會，要求銀行規范各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地産領域。加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地産領域；加強房地産信托業務合規經營。

　　10月28日，上交所發布《關于實行房地産、過剩行業公司債(0.00,0.000,0.00)券分類監管的函》，明確房地産企業的公司債募集資金不得用于購置土地。同時，該規定還細化了房企發債的準入門檻。

　　一位上海銀行業高管透露，11月上海市規劃和國土資源管理局已經對開發商競拍土地的資金進行穿透式管理。開發商在支付土地款時需要填寫資金來源申報表及相關承諾。

　　具體而言，開發商需要填寫資金來源是否涉及關聯方，資金流轉路徑，並需要提交自身及資金來源關聯方的所有銀行存款明細等，且申報的自由資金構成須經過會計事務所鑒定和證明。

　　企業債限投商業地産

　　11月11日，國家發改委下發《關于企業債券審核落實房地産調控政策的意見》，要求嚴格限制房地産開發企業發行企業債券融資用于商業性房地産項目。

　　“地産商發企業債用于商業地産項目的情況本來就很少，過去幾年累計下來的存量，估計也就兩三百億，跟交易所公司債不是一個量級。”針對《意見》，北京某券商業務人士對21世紀經濟報道記者分析稱，發改委企業債由于審批周期長、發債利率並無優勢等因素而發行量有限，

　　北京另一券商業務人士則表示，《意見》提出地産商發行企業債的嚴格限制，表面上是進一步收窄地産商的融資途徑，但實際上“收窄的程度很小，可能可以忽略不計”。

　　其解釋稱，交易所公司債“分類監管”後，資質較好的地産公司發行公司債渠道依舊暢通；地産公司發行交易商協會的債務融資工具之渠道，亦未關閉。

　　“地産商發債融資時，首選是公司債，然後是中票，最後才會考慮企業債。被交易所、交易商協會篩掉的地産公司項目，從發改委這邊發出來的可能性很小。”該人士説。

　　至于是否存在城投公司通過保障房等名目發債後，將發債資金用于商業類地産項目，數位券商主承人士對21世紀經濟報道記者表示，發改委對企業債資金用途監管嚴格，“目前主要都是省發改委在監管”，資金被挪用的情況較為少見。

　　保障房、安置房項目發債“因城施策”

　　《意見》還顯示，發改委將繼續支持各類企業發行企業債券用于保障性住房和棚戶區改造項目。並對保障性住房類項目進行分類監管。

　　其中，納入省級保障性住房建設目標任務的項目，地方政府或住建部門需出具文件，對保障性住房項目建設內容、拆遷費用來源、納入省級保障性住房建設目標任務等情況進行説明。發行人應提供省級保障性住房建設目標任務責任書。

　　但對只是納入地市和縣級保障性住房建設目標任務的項目，發改委除了要求地方政府或住建部門出具文件外，還得“結合區域發展規劃、本地房地産市場形勢和去庫存壓力等，對項目的保障性住房性質進行充分論證”。

　　對一般安置性住房建設項目，發改委同樣要求分類對待，以遵循“去庫存、惠民生”的總體原則。

　　《意見》要求，出現以下四類情況之一，將不允許發行企業債券用于安置性住房建設：一是高庫存城市；二是高資産負債率(高于65%)或資産規模較小(小于60億元)的企業；三是回遷安置比例較少的項目，回遷安置房投資比例佔項目總投資低于60%的項目；四為未繳納土地出讓金、未取得土地權證的項目。

　　對此，北京某券商信用債分析師表示，此舉可在一定程度上防止偏遠城市地産庫存的無謂增加，“畢竟，三四線城市商品房的庫存壓力已經很大，可能不少城市已經沒有必要再建保障房。”

　時隔一個多月,杭州樓市調控再度升級。10日起,杭州進一步實施住房限購和限貸措施,非本市戶籍居民家庭全面限購,住房公積金貸款首付比例上調為不低于30%。對擁有2套及以上住房的居民家庭,暫停發放第3套及以上住房貸款。

　　二套房公積金貸款首付調整為60%

　　限購政策方面,在9月19日已暫停市區限購范圍內對擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基礎上,對不能提供自購房之日起前2年內在本市連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭,暫停出售新建商品住房和二手住房,且非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

　　住房公積金貸款政策方面,明確在市區限購范圍內,職工家庭購買首套普通自住住房,或擁有1套住房並已結清購房貸款的,為改善居住條件再次申請住房公積金貸款,首付款比例從不低于20%調整為不低于30%;擁有1套住房但未結清相應商業性購房貸款,再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的,首付款比例從不低于50%調整為不低于60%;擁有2套及以上住房或未結清住房公積金貸款的,不得申請住房公積金貸款。

　　將加強審核首付資金來源

　　商業性住房貸款方面,明確在市區限購范圍內,對于居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例不低于30%。申請商業性個人住房貸款購買普通住房時,實際沒有住房但有購房貸款記錄,或擁有1套住房但沒有購房貸款記錄,或擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭,最低首付款比例調整為不低于40%。對于擁有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭,再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的,最低首付款比例調整為不低于60%。對擁有2套及以上住房的居民家庭,暫停發放第3套及以上住房貸款。

　　政策同時明確,要加強對首付資金來源和收入證明真實性等的審核,並嚴格審查土地競買資金來源。中國人民銀行杭州中心支行、浙江銀監局指導浙江省市場利率定價自律機制決議,進一步調整杭州部分區域差別化住房信貸政策,上調商業性住房貸款首付比例。

　　■　相關

　　杭州房價依舊高位運行

　　據媒體報道,受9月杭州對樓市進行限購和限貸政策收緊影響,10月杭州商品住宅成交量回落40%。在成交量驟減的情況下,杭州市為何還要全面收緊樓市調控政策呢?

　　據媒體報道,中國指數研究院提供的數據顯示,新政滿月後,杭州房價依舊高位運行並呈上升趨勢,10月杭州商品住宅成交均價為每平方米20208元,突破2萬元大關,環比上漲幅度達到4.1%,同比上漲32.6%,環比漲幅超上海、南京、合肥、蘇州、寧波等城市,領跑長三角(3540.91,37.300,1.06%)。

太古地產有限公司香港、內地兩地專案均陷入增長瓶頸，北京三裡屯太古裡的租用率更是跌至92%。太古地產最新發佈的財報顯示，截至9月底的前三季度，已落成的香港零售物業中，太古廣場購物商場、太古城中心以及東薈城名店倉均維持100%租用率，零售銷售額分別減少15.3%、4.2%及11.2%。

內地方面，雖然太古裡各項目業績均現增長，但增幅縮小。三裡屯太古裡租用率從去年的94%降至92%，零售銷售額增長5.0%，低於今年1月5.4%的增長水準；廣州太古匯購物商場維持99%租用率，零售銷售額增長6.5%，較二季度的4.0%和一季度的4.9%有所回升，但低於去年同期19.5%的雙位數增長；頤堤港購物商場租用率從去年年底的97%增長至99%，零售銷售額增長11.3%，低於前兩季度的16.4%和12.8%；成都遠洋太古裡租用率則由88%提升至91%，零售銷售額增長100.6%，低於二季度112.5%、一季度138.9%的增長。

2016年前三季，香港整體辦公樓租用率為99%，其包括，太古廣場、太古城中心、太古坊及港島東中心。其租金實現至少9%的增幅，港島東中心增幅為29%。

　　突發消息！在剛剛出售上海浦東世紀匯廣場之後，李嘉誠又迅速賣掉了香港中環中心。

　　深圳地產經紀圈子透露的消息是，這次交易的金額是358億港幣（約合人民幣312億），接盤俠是中資機構——中國郵政儲蓄銀行，而促成這單交易的經紀人是一位元女性，一單交易就收取傭金超過7億港幣。整個深圳地產經紀圈子都震動了！

　　吃瓜群眾還想問的是，這次交易算是李嘉誠再次確認退出中國樓市嗎？

　　358億，香港中環中心賣了！

　　資料顯示，香港中環中心位於香港皇后大道，1998年落成，大廈毗鄰李嘉誠長實集團所在的長實集團中心，地理位置優越。

　　實際上，香港中環中心25%份額的權益此前早已售出。其頂層79樓全層在今年6月由原業主ExcelFineHoldings以5億元賣出，買家為中資企業，按成交尺價3.78萬元計，為目前全港最貴寫字樓。

　　李嘉誠的長實集團持有的75%權益，也一直在謀求整體出售。地產經紀人透露，今年就至少有5次傳聞該物業要成交了。

　　澎湃新聞此前的報導顯示，今年7月就有中資財團曾經出價200億港元洽購香港中環中心，隨後報價傳聞又不斷攀升至348億港元（約合304億人民幣）。9月底還曾有消息稱，新加坡亞騰資產管理（ARA）出價373億港元（約合326億人民幣）求購，但最終也無進展。但長實集團方面對此的答覆始終如一，其執行董事趙國雄曾表示，大廈每年都接到報價，但目前沒有出售計畫。

　　然而，由深圳中原地產經紀人羅中易今日晚間8點左右提供的資料顯示，香港中環中心應該是已經確認成交了。最終的買家是中國郵政儲蓄銀行，358億港幣的成交價也刷新了香港樓市單筆交易總價的最高紀錄！

　　接盤俠，中國郵政儲蓄銀行

　　拋開賣家李嘉誠的顯赫身份不談，接盤俠中國郵政儲蓄銀行也不簡單。

　　今年的9月27日，中國郵政儲蓄銀行剛剛在香港H股上市，上市每股股價4.76港幣。香港財經界普遍認為，中國郵政儲蓄銀行的這個發行價其實並不便宜，至少和工中農建四大行相比不算便宜。所以，中國郵政儲蓄銀行上市首日，股價一直徘徊在發行價附近，只是因為發行方的力撐才沒有首日破發。

　　然而，就是這樣一個內地銀行股，李嘉誠卻通過旗下3個基金會一共購進了中國郵政儲蓄銀行H股約11.62%的股權。如果以上市當日股價計算，李嘉誠的持股總體估值大約是108億港幣，這是李嘉誠近年罕見的持有內地銀行股！

　　李嘉誠為什麼要大筆買進中國郵政儲蓄銀行的H股？在10月初，這個問題曾經引起財經界的廣泛關注。

　　相信，今日爆出的新聞可以佐證說明這個問題。李嘉誠先是以超過100億港幣現金買進中國郵政儲蓄銀行的H股，支持該股在香港上市發行。李嘉誠旗下公司發言人表示這是一項至少可以延續十年的長期投資，進一步傳播市場信心。隨後中國郵政儲蓄銀行再買進李嘉誠旗下的香港中環中心，實際成交價358億港幣。
　　也許，這就是一次雙方各有所求的交易。李嘉誠出芝麻換西瓜，拋掉自己不看好的固定資產，並實現逐步撤資。而中國郵政儲蓄銀行平穩實現香港H股上市，穩定市場信心，然後投桃報李買進香港中環中心。

　　房產換股權+現金，大家都滿意的交易。

　　李嘉誠這是要繼續撤資中國？

　　值得玩味的另外兩件事情是這樣的：

　　第一，香港剛剛發佈狙擊內資香港炒樓的政令，全面提高炒樓成本，加稅15%或30%。但商用物業不受此限制。此前，香港最大額的商廈成交記錄是恆大地產125億港元買下華人置業的香港灣仔美國萬通大廈，今日中國郵政儲蓄銀行358億買下香港中環中心，創下新記錄。難道內資還是抑制不住衝動要繼續搬家去香港？

　　第二，李嘉誠在近期成功售出上海浦東世紀匯廣場之後，3年時間內已經陸陸續續地從中國房地產市場套現累計超過1000億元。香港中環中心，地段優越，毗鄰長實集團總部長實中心，即使是這樣靚麗的閨女也要趕緊賣了。難道李嘉誠是真的鐵了心要搬家去英國了？

業內人士向21世紀經濟報導記者指出，從最近開始，有些投資者收購少數股權，並在合約裡面留有餘地，比如加入優先購買權條款，到某個時間節點或者業績符合預期之時，以指定價格收購另一個股東的股份。這種架構往往可以讓投資者有時間去思考這是否是一筆正確的投資，合作方式是否合適。

“據我觀察，上述交易架構方式的比例越來越大，可以說，目前中國發起的跨境交易的合約越來越複雜了，有越來越多變更性的條款，中國投資者越來越老練了。”吳壯輝說。

中國資本正急速湧向海外酒店業資產。據湯森路透提供的資料（截至2016年11月3日）顯示，近幾年來，中資跨境並購酒店和住宿類資產的規模逐年增長，2016年以來更是創出了新高。具體表現為今年以來中資跨境並購酒店和住宿業的交易規模已經達到了92.5億美元，交易宗數達到17宗。而去年一整年的規模為18.4億美元，14宗。

近期引人注目的交易包括，海航集團宣佈將斥資65億美元從美國黑石集團手中收購希爾頓集團約25%的股份。喜達屋資本近期宣佈，已經與以中國人壽保險公司為首的投資集團達成協議，後者將對喜達屋資本旗下的美國酒店組合進行一筆總金額20億美元的投資。

“在我看來，近期的跨境酒店、住宿業並購熱潮背後有三個原因，一是人民幣潛在的貶值風險——投資者通過配置海外資產對沖人民幣貶值風險。二是國內經濟增速放緩，在這種情況下資金會自然流向經濟環境相對穩定的成熟市場，如美國經濟在過去幾年持續上行，而且市場流動性佳、透明度高。三是國內優質資產競爭激烈、回報率下行，也推動了海外投資。”世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李淩對21世紀經濟報導記者表示。

此外，無論是全球範圍內還是中國本土，旅遊服務相關產業目前正成為經濟增長越來越重要的一部分。

“中國投資者意識到了旅遊服務業將成為全球經濟增長的重要角色。這背後的驅動因素是全球增長中的中產階級人口，旅遊服務業的增速幾乎是全球經濟增速的2倍，中國投資者正在全球範圍的酒店、住宿業佈局，來捕捉這種機遇。”仲量聯行全球酒店和旅遊地產並購業務董事總經理Tony Ryan對21世紀經濟報導記者表示。

同時，中國投資者也看到了龐大的中國出境游群體中的商機。

“2015年中國出境遊客達到了1.17億人次，預期到2020年將增長到2.2億。基於這點，好多中資開始開展對中國出境遊客相關產業鏈的佈局，具體就是從計畫行程開始，到旅行社、到旅遊保險、到交通、到航空公司、到外匯兌換、到酒店，涵蓋旅遊的各個環節，希望從中分得一杯羹。”Tony Ryan說。

根據國家旅遊局公佈的資料顯示，2016年上半年，中國公民出境旅遊人數達5903萬人次，比上年同期增長4.3%。

保險機構側重投資酒店地產

在上述背景下，跨境並購酒店和住宿類資產的中資也有不同類別。

“一類是保險公司等為代表的中國機構投資者，通過並購海外酒店資產來獲得收益。他們將海外酒店看作一個資產類別進行投資，和投資辦公樓、公寓沒有區別，是一種房地產投資行為。投資者的類型不同，投資動機、投資路徑也會不一樣。”仲量聯行國際資本集團中國部總監夏颺颺對21世紀經濟報導記者表示。

“安邦收購紐約華爾道夫酒店和Strategic Hotels & Resorts Inc.酒店組合，都是房地產投資行為。” Tony Ryan說。

除了安邦外，此類的中資還有很多。以中國人壽為首的中國投資集團與喜達屋資本在10月份達成協議，前者將對後者旗下的美國酒店組合進行一筆總金額20億美元的投資，包括280家位於美國的酒店。在該領域，近一年來活躍的中國機構還包括信泰資本，據商業地產資料供應商Real Captial Analytics提供的資料顯示，2016年4月，信泰資本宣佈以5.7億美元（約合人民幣37億元）完成對美國Hersha Hospitality Trust酒店資產包的投資，信泰資本占70%優先股。

“需要長期持有優質物業、追求資產穩定回報率的機構投資者（如保險公司、主權財富基金）通常青睞酒店資產。這些投資者通過投資知名的酒店，可以獲得規律的、相對穩定的投資收益。”李淩說。

“中國機構投資者一般通過收購一流的海外酒店資產的多數股權，保留一流的管理團隊來負責這個酒店的日常運營，這與他們投資辦公樓等房地產的邏輯是一樣的。”夏颺颺表示。

企業投資者看重

旅遊協同效應

另一種就是企業投資者，他們看重的是協同效應。其中以海南航空集團為代表，海航集團不久前剛宣佈將斥資65億美元收購希爾頓集團25%的股份。

分析指出，以海航和複星為代表的中國企業，他們在中國已經擁有旅遊服務相關產業或者與旅遊服務業有聯繫，投資海外酒店資產更多是為了獲得運營平臺，深入旅遊服務相關產業，然後將品牌、人才、經驗等帶回中國。交易架構又以收購少數股權和成立合資公司為主。

21世紀經濟報導記者綜合資料供應商提供的資料顯示，自2010年以來，海航涉及的跨境酒店資產投資共計10宗，酒店所在地包括美國、西班牙、澳大利亞和法國等，且以收購少數股份為主。

“海航集團最近收購了希爾頓集團25％的股份，這又是一宗以主要是為了獲得對方運營平臺的投資；海航之前收購了美國Carlson Hotels的100%股份，部分動機是房地產投資行為，更多的是收購其運營平臺；另外複星收購Club Med和錦江集團收購盧浮酒店，主要也是為了獲得其運營平臺。如果投資者想合併資產負債表，那麼100%收購。如果是在現有業務的基礎上尋求戰略合作夥伴，那麼戰略性的少數股權就比較合理了。”Tony Ryan說。

夏颺颺表示，初期階段，收購部分股份還是比收購整家公司來得容易，因為好多公司的股東結構通常不是單一的，而部分股份出售的機會比較多。

針對成立合資公司的投資架構，高博金律師事務所的律師吳壯輝對21世紀經濟報導記者表示，看到過的很多後期出問題的跨境投資都是基於這種架構，衝突點往往是管理和文化方面的。

有業內人士向21世紀經濟報導記者指出，從最近開始，有些投資者收購少數股權，並在合約裡面留有餘地，比如加入優先購買權條款，到某個時間節點或者業績符合預期之時，以指定價格收購另一個股東的股份。這種架構往往可以讓投資者有時間去思考這是否是一筆正確的投資，合作方式是否合適。

“據我觀察，上述交易架構方式的比例越來越大，可以說，目前中國發起的跨境交易的合約越來越複雜了，有越來越多變更性的條款，中國投資者越來越老練了。”吳壯輝說。

中資最青睞美國酒店資產

另據湯森路透提供的資料顯示，長期以來，美國的酒店業吸引了最多的中國資本前去投資，今年以來（截至11月3日）流入美國酒店資產的中資達90.68億美元。

“美國是全球最大商業地產市場，占到了全球交易的50%左右，也是最具流動性的市場，非常透明。美國的多個城市在全球前30大商業地產市場中佔據了席位，有紐約、芝加哥、洛杉磯和三藩市等等。再者，2016年具有一定的特殊性，就是全球的地緣政治風險劇增，以歐洲為例，投資者都在觀望英國脫歐的發展，投資者在海外部署資金時，有進一步分散的需求，他們在尋求避險市場，而美國就是傳統的避險市場。”夏颺颺分析道。

不過，有觀點指出，總統大選後，美國本土的政治風險正在升級。

並購資訊供應商Mergermarket金融研究員張孜異表示，特朗普入主白宮後，中企在美投資有可能更為謹慎。因為特朗普曾批評中國奪走美國本土的就業機會，並可能增加對外國交易的監管，特別是那些涉及中國收購者的交易。不過，憑藉美國市場的龐大規模及其重要地位，投資方對美國資產的並購意向不太可能會大幅減弱；但特朗普的勝選帶來了更多政治層面的風險，需要在交易時加以考量。

此外，李淩分析，從國內來看，未來跨境並購還面臨著人民幣匯率波動下國內資本管制的可能性；從國外來說可能碰到的風險有：當地收購審查，比如企業壟斷、國家安全等因素，當地對中資抵觸情緒，包括就業機會、文化融合和建築保護等，還有當地法律法規，例如稅收制度、執政黨變更帶來的政治風險、當地勞動法對雇員保護等等。

不過，“和辦公室和房地產開發專案一樣，對於酒店資產，當地政府的投資審查並不是一個常見的挑戰。鑒於中國不斷增長的出境遊規模，事實上很多海外賣家因此青睞中國買家，因為他們看到交易可以產生的巨大的協同效應潛力。中國投資者和國際運營管理的結合可以幫助雙方擴張旅遊業佈局，我認為優點和協同效應大大超過挑戰。”夏颺颺說。

政府加辣後，不少投資者轉投車位市場。有投資者以85萬元購入將軍澳慧安園一單號車位，造價創屋苑新高，較屋苑上月同類成交高9%。

世紀21將軍澳廣場分行經理魏仕良表指，慧安園2樓單號車位以85萬元售出，前業主原叫價88萬元，略減3萬元，為屋苑首度有車位造價突破80萬元，創屋苑車位成交價高位，新買家為投資客。屋苑對上一宗車位交易為10月份，其中1樓單號車位以78萬元沽，是次車位成交價紀錄提高7萬元，高約9%。據了解，現時屋苑車位月租約2,500元，以成交價85萬元計算，日後租金回報率達3.5厘。

辣招出籠 車位叫價升13%

政府本月初加推辣招，非住宅物業可維持原有稅率，車位亦毋須繳付額外印花稅，吸引投資者搶買。據了解，慧安園現時車位放盤約10個，每個平均叫價介乎85萬至90萬元，代理透露，辣招公布後，有業主將車位叫價由80萬元，調高至90萬元，升幅近13%。

市場消息指，藍田麗港城地面一個雙號車位，放售不足1日，由區內客於無議價下以198萬元買入，創屋苑車位新高。屋苑同層一車位9月以178萬元沽，2個月造價升11%。

河畔141車位拆售 全數沽清

另外，資深投資者蔡伯能早前拆售沙田河畔花園141個車位，消息指，該批車位經已沽清，合共套現約1.4億元。蔡氏近日亦以約2,300萬元增購同區全輝中心一批車位。

河畔花園日前拆售141個車位，傳有投資者大手以逾900萬元連掃9個車位。資料顯示，蔡氏去年以9,450萬元購入上述一籃子車位，持貨1年，是次放售帳面獲利約5,000萬元。

消息指，蔡氏剛購入的沙田全輝花園37個私家車位及貨車位，已即時在市場「放摸」，私家車位叫價由90萬至270萬元，另2個貨車位，每個叫價240萬元，如全數車位沽出，估計帳面賺逾2,000萬元。

政府有意拓展城市地下空間，發展局局長陳茂波指，初步選定四個策略性地區，當中尖沙咀九龍公園可望打造最高4層地下空間，有關研究正展開公眾諮詢期，為期3個月。

陳茂波發表網誌表示，政府於去年6月展開《城市地下空間發展：策略性地區先導研究》，初步選定尖沙咀西、銅鑼灣、跑馬地，以及金鐘/灣仔為策略性地區，建造地下空間網絡。當中以尖沙咀為例，發現可選於九龍公園有條件建構3個具潛力發展，以及最多四層的地下空間。地庫1層可以行人通道連接至尖沙咀站及區內現有地下行人道，地面層可鋪設通道連接彌敦道及九龍公園徑。而地面上層可設連接至西九文化區的行人通道。至於地面的九龍公園，則可闢設扶手電梯及升降機等垂直行人連接，紓緩及疏導路面擠迫行人環境，並開拓新空間，容納多類設施。

確保發展 不會忽略環保

陳茂波稱，發展地下空間的建議只屬初步構思，許多細節如結構限制、財務可行性及業權，及附近環境交通等仍需詳細分析，重申政府不會低估各項工作的難度，聽取各界意見。

另一方面，市場有人認為《香港2030+》政策只顧土地發展，忽略環境保育，陳茂波回應指，兩者從不牴觸，有關看法屬於誤解，該計劃旨在確保發展不會對環保構成破壞，並考慮如何改善整體環境，應對全球氣候變化，政府會虛心聆聽不同意見。

高力甄浚岷：分層商廈車位前景佳

近月大額買賣市場暢旺，高力國際資本市場及投資服務高級董事甄浚岷認為，政府出招壓住宅市場，資金有望流向工商物業，大市本季仍以商廈主導，分層寫字樓料受捧。

高力國際數據顯示，大額物業投資市場於第三季起動。甄浚岷指出，3億元以上物業成交明顯增加，今年1至5月成交數字不算高，撇除灣仔大新銀行中心100億元買賣，每月平均20億元成交，第三季增至每月平均達70億元，近兩個月每月有10多宗3億元以上成交。

人幣貶港滙穩 吸資關鍵

上半年不少人睇淡樓市，惟下半年大反彈。他分析，英國脫歐反令投資市場暢旺，上半年市場擔心加息，脫歐後加息機會降低，而特朗普當選美國總統，市場預計年尾加息機會降溫。年中英國脫歐後，歐洲貨幣貶值，不少原打算投資英倫物業的人，憂心即使當地物業升值也蝕滙率。另邊廂人民幣貶值，而港元因與美元掛鈎而較穩定，故吸引資金流入，貨幣成為投資轉旺關鍵之一。息口方面，他相信就算加息，也不會造成災難。他指其實市場早有準備加息，只要幅度不高，難衝擊市場。

至於另一不明朗因素，是個多星期前政府突出招，把住宅印花稅加至15%。甄浚岷相信，工商舖未受新招規管，更有利資金流入，新招會使住宅交投量跌，惟市場上用家多，樓價未必下跌。對非住宅物業更是利好消息，畢竟資金無出路，投資者或轉買非住宅物業，分層商廈及車位料受捧。

商廈符3條件 不愁中資承接

甄浚岷預計，商廈吸引不同資金承接，第四季仍是主角。他表示，中資機構不斷擴充，來港承租最優質甲廈，近期中環國金2期呎租達160元，分層商廈多幢突破3萬元。中資財力雄厚，喜歡買物業多於租用，首選是中環，其次是邊綫地區。目前為止，很多中資銀行未買商廈，大量保險公司、地產商，尚未設自己總部。

除地點外，中資對商廈3大條件：海景、命名權及大型招牌甚重視，只要符合以上條件，中資買商廈有增無減。

另外，甲廈亦吸引投資者入市，甄浚岷稱，商廈租金向上，回報率約2.7%至3%，亦合投資者，相信第四季商廈主導大市，惟全幢物業難求，因此資金料流入分層商廈，售價向上。分區方面，他看好地鐵新路綫相關的商業區，上環、西環及堅尼地城，較接近中環，港鐵通車後更方便，而港島南綫年底通車，黃竹坑亦值得看好，區內多幢商廈已接近入伙，惟目前區內呎租偏低，約20元，未來有力向上。東九龍商廈未來數年有壓力，因為供應多，但長遠來說前景不錯，入市要看長綫。

美國大選已成定局，最終由特朗普擊敗希拉莉落下帷幕，市場觀望特朗普落實政策方針，可會對全球金融市場及中國經濟造成動盪，這隻「黑天鵝」對香港的實際影響尚待觀察。

反而政府新辣招對樓市帶來的衝擊逐步浮現，觀望氣氛瀰漫市場，除進一步抑制二手盤源供應，睇樓及交投放緩，發展商變招搶客。

新盤推優惠 代繳15%稅

雖然特朗普曾提出加快加息的步伐，但上任後的實際政策仍需時觀察，再者，加息速度取決於當地的經濟，在基本因素不變下，美國難承受大幅及急速加息的後果，料明年大幅加息的機會不大，香港仍享低息環境，與此同時，內地「避貶」資金繼續南下，內地客掃香港豪宅熱情未改。

與此同時，「黑天鵝」令股市持續波動，本地資金急謀出路，新辣招下屢現「首置客」入市大額物業個案，當中不乏逾憶元超級豪宅，筆者相信這類大額「首置客」的現象仍會持續，超級豪宅市場繼續被資金追捧。

除了買家變招之外，有二手業主信心動搖，減價放盤或增加議價空間吸客，「劈價盤」重現市場，與此同時，發展商亦推出新盤優惠抗辣。最近九龍區一個大型豪宅新盤，發展商願意為買家直接代繳15%印花稅，相信此「解辣」招一出，其他發展商亦會各出奇謀應變搶客，加碼優惠陸續有來。

業主惜售 一手搶二手客

觀乎政府過往屢度出招，樓價每每應聲下跌，經過負面消息消化後，樓價再穩步上揚，箇中原因很簡單，辣招增加換樓成本，不少業主怕沽貨後難再入市，寧持貨不放盤，惡性循環下，鎖死換樓需求，二手盤源愈見匱乏，樓價維持低成交量、高成交價的「乾升」狀態，二手愈益積弱，反觀一手供應不絕，發展商因應市場形勢靈活定價，配合優惠攻勢，扶助買家入市，一手搶二手成港樓畸態。

香港地少人多，樓價長遠一定看升，目前樓市負面消息尚待消化，樓價升勢暫緩，一二手筍盤復現市場之際，對於不受辣稅影響的首置人士來說，可說是擇平而買的不二時機，上車人士不妨勤力睇樓，做足功課。

卓爾集團（02098）昨晚宣布，斥資25.91億元收購內地農產品B2B網購公司中農網最多60.49%股權。卓爾將發行6.18億新股作為支付收購代價，相當於已發行股份5.41%，每股作價4.19元，較上月28日停牌前5.29元折讓20.79%。卓爾今天復牌。收購完成後，阿里巴巴前高層衛哲將由卓爾的獨立董事轉任執行董事兼首席戰略官，並繼續擔任中農網董事長。

卓爾預期，中農網的業務逐步成熟，未來發展趨於穩定，增長將主要因中農網於中國糖買賣市場的市場份額由目前30%有望增長至50%，其他農產品（如蠶絲、水果等）買賣的收益增加，及由於其較大潛力供應鏈金融產生的溢利淨額所致。

中農網於2015年的收益為127億元（人民幣．下同），按年增長約74%。2015年溢利淨額4435萬元，增長20%。中農網於2017年財政年度的預期市盈率約34倍，介乎今年市場上同業公司約34倍至40倍的預計市盈率範圍內。賣方在中農網未來5年定出目標溢利淨額承諾，分別為2017年1.1億元、2018年1.32億元、2019年1.58億元、2020年1.9億元，以及2021年2.28億元。

長實地產（1113）旗下中環中心再次傳出已售消息。內地多個新聞網站昨日傍晚突然瘋傳中環中心以358億元售出，買家為中國郵政儲蓄銀行（下稱郵儲行）（1658）。本報向長實方面查詢，發言人回應：「時不時都有咁樣的傳聞，不再作出評論。」業界指，若成交屬實，勢成本港歷來最高單價商廈成交，打破灣仔美國萬通大廈125億元易手紀錄，刷新中資在港購買資產的紀錄。

據內地多個新聞網（包括新浪財經、搜狐財經、鳳凰財經）消息，是次消息來源自深圳地產經紀圈子，指來自「深圳中原地產經紀人羅中易今（昨）日晚間8點左右提供的資料顯示，香港中環中心應該是已經確認成交了。最終的買家是中國郵政儲蓄銀行，358億港幣的成交價也刷新了香港樓市單筆交易總價的最高紀錄！」交易若屬實，按照買賣雙方各收1%佣金計，促成這單交易的經紀佣金將超過7億元，假設公司拆佣七至八成，代理仍有1.4億元至2.1億元「落袋」。

消息由內地地產界傳出

港人或許對郵儲行較為陌生，其實它為中國第五大銀行，公司於今年9月28日在港上市，為今年最大型新股，H股淨集資額566億元。郵儲行與李嘉誠其實早已結緣，長和（0001）主席李嘉誠早前連同他創辦的3個慈善基金會，以及長子李澤鉅大手入股，已持有11.62%郵儲行H股權益，總值約相等於108億元。

本報昨日致電長實查詢，發言人初時聽聞項目售出的消息亦感愕然，其後回覆本報：「時不時都有咁樣的傳聞，不再作出評論。」惟其並未斬釘截鐵地否認相關消息。

中資再破商廈成交紀錄

市場分析人士指出，面對人民幣貶值，今年中資不斷來港購買資產，如早前恆大地產以125億元買入美國萬通大廈及光大控股斥約100億元購買灣仔大新金融中心，如郵儲行等中資再來港買商廈，不足為奇。事實上，除寫字樓外，私人住宅，甚至賣地場上都屢屢見到中資的身影。翻查資料，此前本港最大金額的商廈成交，為上述灣仔美國萬通大廈的成交，而今次中環中心極有機會刷新紀錄。

據了解，長實持有中環中心的75%權益，若落實以358億元成交，按其擁有樓面約122萬方呎計，成交呎價將高達2.9萬元。現時中環中心相關樓面的每年租金收益達8.8億元，每月收租約7,300萬元，若新買家買入後，可以安排分層拆售。代理稱，物業現時空置率低於3%，平均呎租約70元。另值得注意是，其頂層79樓全層在今年6月由原業主Excel Fine Holdings以5億元賣出，買家為中資企業，按成交尺價3.78萬元計，創全港分層商廈新高。

其實，中環中心今年中開始已多次傳出放盤及易手的風聲。首先於本年6月初，市傳長實以意向價200億元放售中環中心75%業權，惟長實否認傳聞。至9月，再市傳出亞騰資產管理（ARA）有意以373億元購入該物業75%業權，長實執董趙國雄當時回應，一向有不同潛在買家洽購。換言之，長實已承認有財團正洽購中環中心。近月則傳中資越秀集團或有關人士擬出手接貨。事實上，過去一段時間已多次傳出有工商銀行及光大集團等中資有意洽購。

長和頻沽貨 3年套千億

值得留意的是，長和系近月剛出售上海陸家嘴世紀匯廣場套現230億元，今次若再沽出中環中心，過去3年來集團在出售大宗物業上套現約1,000億元。