立信一口氣推3案 新潤、亞昕、長耀攜手合建

必爭之地
讓利策略奏效，炒熱新北市江翠北側重劃區，繼「江翠ONE」後，聯上發（2537）預售案「聯上涵翠」也挾帶4字頭讓利價進場。而明年初該區最大地主立信機構、麗寶集團、亞昕（5213）、新潤（6186）及茂德機構等，在該區都有新動作，將使江翠北側成為建商必爭戰場。

甫進場的「聯上涵翠」，基地位於DE區，基地面積約1300坪，規劃17~37坪、2~3房產品，標榜住宅區單價4字頭行情、2房總價不到千萬元，與銷售已進入尾聲的「江翠ONE」捉對廝殺。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，該案上周周來人約60餘組，成交約8組，「因廣告尚未密集曝光，來人組數未明顯放大。」
而在江翠北側重劃區擁有約15期土地、總土地庫存超過15000坪的立信機構，預計明年上半年將一口氣推出3案。

新案游移在4字頭間
立信機構董事長賴運興指出，公司深耕該區已經8年，「8年前，這區有1200位地主待整合，甚至還說服土地上7間地方廟宇搬遷，對這塊地，我熟到閉眼就能浮現全區土地樣貌。」
賴運興表示，目前公司共有9筆土地掛照中，其中在C、DE區，共3筆土地，預計最快明年上半年可取得建照，「建照到手後會先開工，3案都會規劃主力30坪左右的產品，很可惜，有些地塊具備河景優勢、條件也不差，但礙於房市現況，唯有把產品改小，才能推動。」

麗寶可能先建後售
至於價格，賴運興說，「現在登場的案子，沒打個骨折價，根本賣不了。」並透露未來1年該區新推案，至少還會在4字頭間游移。
據了解，立信明年將是首度開出江翠C區新案的建商，另外，「江翠ONE」首戰告捷的茂德機構，也有C區新案待推。
今年7月，新潤與亞昕、長耀，共同簽訂江翠北側重劃AB區合建案，基地面積1288坪，亞昕國際開發董事長姚連地透露，預計明年初推案，規劃2~3房產品，單價設定45~50萬元間，總銷金額達45億元。
麗寶集團在該重劃區內，包括自有及合建案共有4600坪土地，預計明年上半年可取得其中部分地塊建照。麗寶建設副總經理何昭宏表示，該區產品規劃預計以首購族為目標族群、走精緻小品路線，「視市場走向，可能先建後售。」

房子難賣，不動產經紀業態度也轉趨保守。台北市地政局發布最新不動產市場資訊，今年核發不動產經營許可共2588家，不過實際執業家數僅1016家，約佔39.3%。房仲業者認為，現在蛋黃區反成冰凍區，只能靠整併打團體戰生存，提高物件流通率與成交機率。

房市陷入寒冬，全年建物買賣移轉棟數恐創歷史新低量，房仲、代銷看壞後市，雖申請營業許可卻不開業。北市地政局指出，不動產經紀業執業中家數也出現連3月下滑，10月僅剩1016家營運，較上月減幅為0.1%，年減3%。

蛋黃區反成為冰凍區
台北市地政局地權及不動產交易科科長沈瑞芬表示，就局內統計資料分析，不動產經紀業申請開業許可家數連年上升，2007年核發經營許可家數有1278家，至今年已達2588家，不過實際營業的家數則連年衰退，今年僅剩39%業者開業。
東森房屋行銷處副理于靜芳表示，北市因在房屋稅議題、自住買方觀望價跌影響下，自7月開始，建物移轉量連3個月縮減，蛋黃區反成為冰凍區，房仲經營艱辛。

于靜芳指出，早自去年開始，雙北房仲就已縮併嚴重，加上1樓店租高漲，改到2樓以上營業，但經歷一番汰弱留強後，目前存留下來的房仲多有自己專業與店頭特色，轉型改打團體戰以提高物件流通與成交機率，不少店頭仍維持穩定業績。

根據財政機關統計，2016年度前9月全國房屋稅累計已經課徵722.3億元，較全年度的預算數多出了5.9％，其中又以台北市的房屋稅稅收最高，累計到9月已經課徵151.4億元，較全年度預算多出13％，其次則是新北市累計課徵111億元，最少的則是台南市課徵52.4億元，整體來說2016年的房屋稅收都明顯較全年的預算數還要高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年房市不景氣，但針對不動產的稅改動作卻相當大，若從稅收統計的變化來看，大致呈現「交易稅收減少、持有稅負增加」的現象，反應出房市交易不景氣但持有稅卻一步步增加，不過由於房屋稅與地價稅檢討現階段仍是三年一次，未來一兩年內應該沒有再加稅的空間存在。


台北市2016年度累計前9月房屋稅課徵151.4億元，但若從房屋稅籍資料統計來看，台北市的住宅存量僅約89萬戶，明顯低於新北市的155萬戶與高雄市的103萬戶，但台北市的房屋稅收位居全國之冠，平均每戶的房屋稅負擔明顯高於其他五都，至於房屋數量最多的新北市，2016年累計則課徵了111億元，位居全國第二高，其次則是高雄市的93.5億元，台中市的85.6億元等。

曾敬德表示，雖然房屋每年都在折舊，但陸續有新成屋完工，加上地方政府多針對新房屋提高標準單價或路段率，甚至少數區域還往前調整中古屋的標準單價，都是造成房屋稅出現增加趨勢的原因之一，不過以目前房價走勢與市場氛圍來看，稅制的調整應會慢慢趨於穩定。

自2012年實價登錄上路以來至今已邁入第五個年頭，永慶房產集團根據買賣移轉棟數及實價登錄資料，觀察台北市近五年房市價量變化，與同期高點相比都呈現衰退，北市2016年1-10月交易量較近五年高點大減46.8％，幾乎砍半，而1-8月房價與2014年同期相比下跌10.9％，其中信義區及大安區都出現一成以上跌幅。永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，近年房市反轉，僅剩自住買方獨撐房市，在房屋成交量逐年遞減的壓力下，房價也跟著修正，而北市修正最深的區域則坐落在精華區，市中心房價持續領跌。

2016年1-10月北市房屋交易量衰退最多的是內湖區，成交1895戶，相較2013年同期的4908戶下滑61.4％。林泰隆說明，內湖區四期、五期重劃區於2013年時出現社區交屋潮，使成交量激增，而近年房市走弱，2016年1-10月交易量甚至不足2000戶，使成交量衰退相對較為劇烈，2016年房價也修正至接近50萬/坪的行情。

其次是大同區，2016年成交722戶，較2012年高點1698戶減少57.5％，第三是中山區，2016年成交2403戶，比2013年同期的5357戶衰退55.1％。林泰隆表示，大同區於2012年每月交易量約160戶，其中5~7月平均交易量都超過200戶，受惠該年度有社區交屋潮，其中包括承德路三段的京美術。不過在房市轉弱下，新屋市場交易急速冷卻，加上過去產品規劃多是中大坪數的房型，已非當前市場主流，因此，近兩年交易量都已低於1000戶之數，等於每月平均不及百戶，成交量在北市墊底。

中山區幅員較廣，有大樓、公寓、套房等多元產品可選擇，加上中山區於2013年時市況仍佳，單月平均約500戶，在1、5、7月時更出現600戶以上的交屋潮，衝高當年交易量。然而近幾年房市管控下，套房貸款轉趨嚴格，僅由自住或長期置產客群撐盤，量縮明顯，雖然2016年中山區交易量仍居北市之冠，卻也不到2013年同期的一半。不過中山區平均房價僅6字頭，是市中心區少見可低價購屋的區域，仍吸引自住買盤進場。


另外，截至目前量縮最少的是萬華區，與近五年高點相比僅衰退17.6％，林泰隆說明，觀察萬華區每月交易量，2016年7月交易量達959戶，就占了全年總量2128戶中的45％，研判應是位於康定路上的台北晶麒交屋所致。

觀察台北市近五年1-8月房價，2016年北市均價57.8萬/坪，較2014年的64.9萬/坪修正10.9％，其中，信義區及大安區兩個北市的精華區分別下跌13.1％及10.3％，跌幅皆超過一成，包辦2016年房價跌幅的前兩名。

林泰隆說明，信義區2016年房價為71.6萬/坪，較2014年同期的82.4萬/坪，下跌13.1％最多，觀察其產品結構，單價5字頭以下的產品占比從2014年的兩成到2016年的三成多，主要成交在吳興街周邊的公寓型產品，因此加劇房價下修的幅度。而大安區2016年房價為85.1萬/坪，比2014年的94.9萬修正10.3％，究其原因係2016年成交單價百萬以上的住宅較2014年同期大減七成，豪宅市場低迷，也使豪宅聚落的大安區房價出現明顯跌幅。

林泰隆表示，過去政府積極調控房市，投資客退場，使交易動能逐漸停滯甚至衰退，在成交量逐年遞減下，北市房價自2014年始反轉走跌，而2016年房屋稅、地價稅雙漲，加重房屋的持有負擔，預期房價仍會持續修正，建議有意售屋的屋主及早規劃資產配置，愈晚賣將承受更多的風險，而多屋族應謹慎評估稅負對自身財務的壓力，售屋時適度讓價更能獲得買方青睞。

台中市捷運藍線行經台灣大道，全線21.3公里共設15座車站，路線西起沙鹿火車站、東至干城轉運中心，預計2016年11月送交通部進行實質審查。有議員關心捷運藍線延伸至台中港的可行性，交通局長王義川表示，考量整體計畫效益，路線規劃至沙鹿火車站，可減少6.38公里、5捷運站、約220億的建設經費，未來可透過雙港輕軌系統由沙鹿火車站串聯台中港，便捷海線區域的交通。

台中市議會2016年11月15日進行交通地政業務質詢，市議員王立任、陳世凱均關心台中市捷運藍線規劃進度及路線延伸至台中港的可行性。交通局長王義川表示，交通部已在2016年3月初審計畫，市府依相關意見修正後，8月已再函報中央審查，預計11月召開複審會議，未來搭配山手線、雙港輕軌等路廊規劃，台中整體軌道骨幹路網架構將更完善。

王義川指出，捷運藍線規劃行經台灣大道，全線21.3公里，共設15座車站，總經費1124.41億元，為大台中8條旅運路廊的其中一條，路線西起沙鹿火車站、行經台灣大道進入市區，沿線經弘光大學、靜宜大學、東海大學、榮民總醫院、市政府、國家歌劇院等醫療、學區及觀光休閒娛樂區域，並和捷運綠線G9市政府站串聯形成共站，再往東進入台中火車站，終點站設於干城轉運中心，旅運需求量極大。

王義川說，捷運藍線在沙鹿火車站(B1站)、台灣大道與文心路口(B9站)及台中火車站(B14站)分別與山手線、捷運綠線形成共站，可轉乘海線沙鹿車站及沙鹿轉運中心、捷運綠線G9站及台鐵台中車站，除能提升民眾搭乘便利性外，更能增加運輸效益，帶動經濟發展及周邊都市發展，預估土地開發效益可達229億元，經濟效益則為1180億元。

王義川進一步說明，捷運藍線除了可分攤現有台灣大道私有運具流量，改善主要幹道服務水準外，並可串聯雙港副都心與台中都心，促使沿線產業發展更加活絡，預計服務活動人口達57.6萬人，運量能達到每日23.06萬人，尖峰運量能則可達每小時3.91萬人。

至於捷運藍線延伸至台中港的可行性，王義川表示，歷次送審中，交通部高速鐵路工程局與運輸研究所均表示，該區域目標年全日1400人次，經濟規模不高；綜整考量整體計畫可行性，路線規劃至沙鹿火車站，可減少6.38公里、5捷運站、約220億的建設經費；未來將透過雙港輕軌系統與藍線串接，便捷海線區域的交通。

王義川也說，雙港輕軌系統已完成期初報告，完成路網整體規劃，預定11月底完成期中報告，路線規劃自台中港起，行經沙鹿，串聯台中國際機場、水湳經貿園區，並與捷運綠線銜接，進入干城轉運中心，全長約32.7公里，總經費預估790億元。路廊則規劃分台中港段、機場段及市區段3段，依據當地旅運需求特性、用地取得、工程技術等不同因素，提出2至3條方案進行，預定2016年完成可行性研究，2017年報交通部審核。

此外，陳政顯議員關心捷運綠線車體運抵台中時間點。王義川表示，捷運綠線車廂目前正在日本神戶組裝測試，如測試順利，最快2016年底可運抵台中，市府會以安全考量為優先，不會要求日本廠商急就章交車。

市議員吳顯森則關心雙港輕軌建置是否經過大雅區域？王義川指出，雙港輕軌已規劃市府8條主要運輸走廊，包括「台中火車站-東海-沙鹿-台中港」、「台中火車站-水湳-大雅-台中國際機場-沙鹿-台中港」、「台中火車站-北屯-潭子-豐原」、「台中火車站-大慶-烏日」、「台中火車站-大里-霧峰」、「台中火車站-太平-大坑」、「大里-太平-霧峰」、「豐原-神岡-大雅-西屯」等；其中，有2條運輸走廊將行經大雅地區，規劃路線仍在評估當中。

土地公告現值是審核民眾福利身分的重要依據，因應土地公告現值逐年調漲，衛福部在2016年9月21日公告2017年起調增台灣省低收入戶及中低收入戶不動產限額標準，低收入戶不動產限額由320萬元調高為350萬元，中低收入戶不動產限額由480萬元調高為525萬元，調幅9.38％。同時，對於2016年符合資格之低收入戶及中低收入戶，其家庭應計算人口之所有土地及房屋未增加者，雖調高土地公告現值，仍不受社會救助法第4條第1項規定限制，得保有原有福利資格。

依據社會救助法第4條第1項規定，低收入戶及中低收入戶不動產限額標準，每年由中央、直轄市主管機關公告。為訂定2017年度不動產審核標準，衛福部在2016年9月1日已邀集各縣(市)政府開會研商，考量地政單位為落實平均地權條例第40條規定，逐年調增公告土地現值依據接近一般正常交易價格，確實將導致民眾實質財產並未增加，僅因土地公告現值調高，而影響請領社會救助或社會福利等相關補助資格，為照顧經濟弱勢民眾，衛福部除調增台灣省2017年低收入戶及中低收入戶不動產限額標準，同時也公告但書規定保障2016年已符合資格民眾。

另直轄市政府部分，亦由各直轄市政府依據轄內個別情形公告2017年度不動產限額標準，同時比照台灣省針對2016年原符合低收入戶、中低收入戶，且家庭應計算人口之所有土地及房屋未增加之個案，依權責規劃辦理因應措施，保障經濟弱勢民眾權益。目前各地方政府正辦理低收入戶及中低收入戶資格清查作業，衛福部已於2016年10月19日函請各縣市政府週知各鄉(鎮、市、區)公所依規定辦理，如有疑問可逕洽各縣市政府社會局處、各鄉(鎮、市、區)公所或撥打1957社會福利諮詢專線。

新竹市稅務局2016年11月15日表示，依據2015年內政部函文要求調整公告地價，新竹市平均漲幅定為28.29％，低於中央規定比率與全國平均，且推出3項主動措施，包括積極輔導民眾申辦自用住宅、新訂「新竹市地方稅延期或分期繳納辦法」，日前也主動發函通知民眾補申請自用住宅，降低民眾負擔。

依據內政部2015年8月函文，建議各縣市2016年公告地價調整幅度，以不低於2014年~2016年公告土地現值累計調幅合計值(31.09％)為原則。

稅務局表示，經新竹市地價評議委員會綜整地價平衡及民眾負擔等情形，評定2016年全市公告地價平均漲幅為28.29％，居全國第10，小於全國平均30.54％及中央規定比率，且調整後平均市占比僅18.55％，仍低於全國平均值20.5％，為全國第13。

此外，市府主動採取3項措施，包括2016年已主動輔導民眾辦理自用住宅計9,392件，11月10日也率先通過「新竹市地方稅延期或分期繳納辦法」，並發函通知本市各社區管委會及區公所等協助宣導。

另針對可能適用自用住宅而尚未提出申請的民眾，稅務局也發函主動輔導3700多戶市民，於11月底前完成自用住宅補申請、延期或分期繳納，減輕民眾繳納壓力。

今年以來全球地震頻傳，包括台南206地震、日本熊本地震及近幾日紐西蘭基督城附近，芮規模7.8的強烈地震，總統府14日召開「執政決策協調會議」，月底將提出老舊住宅都更方案，以加快都更速度，結構技師戴雲發也指出，包括土壤液化區、海砂屋等5類型房屋，必須盡快做老屋健檢。

根據政府統計，台灣30年以上老舊公寓住宅約15萬棟，總計達100多萬戶，其中大台北地區就有將近10萬棟，這些建築的耐震係數不足、結構安全令人擔憂。台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發認為，政府要突破當前都更困境，必須拿出誘因、資源與有效的配套方案，優先協助處理居住安全有明顯危機的社區。

尤其是目前最急須房屋健檢的「5大類危險建築」，包括土壤液化嚴重地區建築、海砂屋建築、順向坡地區建築，921、331或206地震損害較嚴重的建築以及921地震前設計興建的平面配置設計較為不佳的建築。

戴雲發認為，政府應該有作為的更強制性些介入這些危險建築的重建或進行都更，因為這不僅攸關所有權人的生命財產，在飽受自然災害侵襲的台灣，若基礎建設不安全，不可預期的強大天災將可能成為一夕之間拖垮國家命脈的關鍵。

尤其，他表示，政府應帶頭做出成功案例，找出1棟危險建築或劃定1個示範區域，給予獎勵並協助做出成功模式，讓民眾感受都更能為生活提升品質、改善居住環境，並給予時程獎勵協助居民效仿成功模式進行，加速老舊及不安全建築都更的腳步。

在建築安全品質獎勵政策上，戴雲發說，目前各地方政府推行的都更獎勵制度，皆為在最後查驗階段的「書面審查」，建議改成較積極有效的「第三方查驗」及安全品質能讓大家共同檢視的「建築安全履歷」，以防止如維冠大樓不肖建築團隊偷修改設計圖或偷工減料的情形再度上演。否則，推動「防災型都更」的美意，若在沒有嚴格把關的情形下，很可能原地重建了1棟新的不安全建築。

知名健身教練館長，經常在臉書上分享最新健身訊息，也常針對時事評論，備受網友推崇，而他日前在臉書上針對現今台灣房市做出評論，指出現在房子越蓋越多卻沒人買、重劃區到了夜晚一片黑漆漆，即使是月薪十萬元的他也買不起！

「台灣房子比人還多！」館長日前在直播中針對房市議題開砲，表示現在房市低迷，人民薪水沒有漲，建議大家考慮租房與買房的差異，他以新莊副都心40坪房子為例，如果用買的要花1520萬元，但如果用租的話，每月租金落在25k~30k，換算租20年，只需要550多萬元，館長認為，房子會折價，「20年後，1520萬房子沒有這個價值」。

館長在直播中提到，現在年輕人的薪水低，如果想買2000萬元的房子，光靠一個月3萬元的薪水，要存到800萬元(4成)的自備款很難，更別提買了房子後，每月還要還貸款，「買不起就是買不起」！館長指出，自己雖然一個月薪水10萬元，但扣除開銷，根本沒有多餘的錢買房子。

網長在直播中說道，現在像是新莊、三峽、桃園、竹北、淡海新市鎮等重劃區的房子都比人還要多，但每到晚上就一片漆黑，而且現在房市走跌，身邊的朋友都不敢買，「就算十年後再來看房子，我也不爽買」並預估房市五年後再也起不來。

北市府都更戰績再下一城，天母海砂屋「鳳凰華廈」今年在北市府強制拆除後，實施者聯上開發明將動工。該案為柯市府上任後，首件「強制拆除」都更案，加上永春都更案在內的三大指標都更案，均進入拆除動工的最後一哩路。

鳳凰華廈二○○六年被台北市結構工程工業技師公會鑑定，屬於需拆除重建的海砂屋建築物，並經北市府公告，必須在二○一二年七月廿九日前停止使用，二○一一年大樓多戶陽台卻無預警崩落，卻因為一戶屋主不點頭，導致危險建物遲遲無法拆除。

聯上開發總經理李志明表示，該住戶後經台北最高法院判決訴願、行政訴訟也敗訴，北市府在今年二月全數拆除完畢，對台北市都更案起了很大示範作用。

李志明分析，二○一二年北市府依法執行法院判決、拆除士林文林苑案，卻引發社會軒然大波，之後全台北市都更案全數停擺。今年二月鳳凰華廈大樓、七月「聯邦合家歡富貴區」，兩大海砂屋危樓均被北市府依建築法第八十一條執行危險建築物強制拆除，而非依據都市更新條例第卅六條代拆。

實價登錄上路5年以來，房仲觀察北市近5年前10月各區交易量和同期最高點相比，其中內湖區跌61.4%最多，其次是大同、中山跌逾5成，大同區今年前10月累計交易量甚至不到800戶。
永慶房產集團根據買賣移轉棟數及實價登錄資料，觀察台北市近5年房市價量變化，與同期高點相比均呈現衰退。今年前10月北市房屋交易量衰退最多的是內湖區，成交1895戶，相較102年同期的4908戶下滑61.4%。
林泰隆說，內湖區四期、五期重劃區於2013年時出現社區交屋潮，成交量激增，近年房市走弱，今年前10月交易量甚至不足2000戶，成交量劇烈衰退，今年房價也修正至接近每坪50萬元行情。
衰退幅度次大的是大同區，今年前10月成交722戶，較2012年高點1698戶減少57.5%；第三是中山區，今年前10月成交2403戶，比2013年同期的5357戶衰退55.1%。
林泰隆表示，大同區2012年每月交易量約160戶，受惠社區交屋潮，其中5到7月平均交易量都超過200戶，不過在房市轉弱下，新屋市場交易急速冷卻，加上過去產品規劃多是中大坪數，已非當前市場主流，因此，近兩年前10月的交易量都已低於1000戶，等於每月平均不及百戶，成交量在北市墊底。
永慶房產集團也觀察台北市近5年前8月房價，今年北市均價每坪57.8萬元，較2014年的每坪64.9萬元下修10.9%；其中，信義區及大安區兩個精華區分別下跌13.1%及10.3%，跌幅皆超過一成，包辦今年房價跌幅的前兩名。
林泰隆說，信義區今年前8月房屋均價為每坪71.6萬元，較2014年同期的每坪82.4萬元，下跌13.1%最多。觀察產品結構，單價5字頭以下的房屋產品占比從2014年的2成增加到今年的3成多，主要成交在吳興街周邊的公寓型產品，因此加劇房價下修的幅度。
大安區今年前8月房屋均價為每坪85.1萬元，比2014年同期的94.9萬元下修10.3%。主要是今年成交單價百萬元以上的住宅較2014年同期大減7成，豪宅市場低迷，也使豪宅聚落的大安區房價出現明顯跌幅。
林泰隆表示，過去政府積極調控房市，投資客退場，使交易動能逐漸停滯甚至衰退，在成交量逐年遞減下，北市房價自2014年反轉走跌，而今年房屋稅、地價稅雙漲，加重房屋的持有負擔，預期房價仍會持續修正。

　　珠海樓市調控政策出臺至今已經滿月，剛過去的10月份，樓市表現如何？14日，珠海中原地産發布的《珠海2016年10月房地産市場月報》顯示，在其監控的全市108個項目中，10月住宅成交816套，環比驟降83.60%，市場觀望氛圍漸濃。

　　橫琴、老香洲、鬥門成交環比降幅超90%

　　中原地産監控全市108個項目數據統計顯示，2016年10月住宅成交816套，同比銷量大幅下跌74.91%，環比驟降83.60%。其中，橫琴、老香洲、鬥門區域的成交量均錄得超過90%的環比降幅。

　　其中，橫琴8個項目成交住宅34套，與上個月相比下行97.42%；老香洲6個項目成交住宅僅10套，環比下降96.58%。珠海中原地産指出，主要由于9月兩區域市場新增供應大幅增加，成交量衝高，10月回歸市場正常成交水平，加之新政收緊，加速兩區域成交量進一步萎縮。

　　鬥門27個項目10月成交住宅124套，環比大幅下跌91.03%。珠海中原地産認為，新政調控下，該區域客戶觀望情緒濃厚，成交量大幅下滑。

　　與此同時，樓盤開盤當日去化率也顯著下跌。

　　月報指出，10月珠海開盤加推純住宅項目約4個，新推出863套住宅房源，當日成交約515套住宅，開盤當日去化率下跌至約六成，同比下行46.9%，環比9月下跌79.1%。

　　第四季度或迎來市場冷淡期

　　珠海中原地産指出，在樓市新政調控下，房企推盤熱情減弱。10月無新增住宅項目供應，唯一取得預售許可證的淺水灣山莊二期為別墅産品，常規住宅新增供應為0套，市場熱度驟降。

　　在土地市場方面，有3宗商住土地（1宗在平沙鎮，2宗在鬥門白蕉）因適逢調控新規出臺，需重新調整、修改土地競價條件而中止出讓。

　　月報顯示，2015年下半年至2016年前三季度，珠海房地産市場達到發展峰值，隨後在傳統銷售旺季“銀十”迎來市場調整期。新政出臺對投資行為的抑制收效顯著。各大樓盤售樓現場客戶減少，市場熱度褪去，趨于理性。

　　珠海中原地産預計，短期內市場將維持量跌價穩的態勢。第四季度將迎來市場冷淡期，樓市表現整體轉冷。

　11月14日，國家統計局公布2016年1月份—10月份全國房地産開發投資和銷售情況。

　　今年前10個月，全國房地産開發投資83975億元，同比名義增長6.6%。其中，住宅投資56294億元，增長5.9%，增速提高0.8個百分點。住宅投資佔房地産開發投資的比重為67.0%。

　　有業內人士稱，從整體數據來看，房地産行業投資增速有所回升，房企拿地也較為積極，商品房銷售額也創下新高，但綜合近1個多月的典型城市商品房成交量來看，各地新房和二手房市場的整體成交量環比均有所回落，本輪政策已抑制房價過快上漲，如果一旦年末央行額度吃緊，房價的下調很可能會蔓延到很多城市。

　　全年或達11萬億元

　　值得關注的是，今年1月份-10月份，商品房銷售額91482億元，增長41.2%，增速回落0.1個百分點。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，從數據看，今年前10個月，房地産成交金額提前2個月刷新了歷史年度紀錄，銷售面積也達到了歷史同期最高紀錄，預計全年房地産銷售有望達到11萬億元，13.5億平方米的水準。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，從房屋銷售面積的同比增幅來看，基本上保持在30%的水平，而銷售金額保持40%水平的增速，比預期要好，房企後續推盤速度可能減緩，但不排除個別房企為完成年度任務而加碼推貨。

　　另有業內人士稱，盡管商品房銷售額全年將創下新高，但整體來看，房地産行業降溫已成趨勢，不過，對于“京滬深”等城市來説，價格大幅下降的可能性仍然較低，不過不排除個別二線城市出現促銷的市場現象。

　　個人房貸佔比擴大

　　統計局數據顯示，今年前10個月，全國房地産開發企業到位資金117261億元，同比增長15.5%，其中，國內貸款17303億元，增長1.2%；利用外資123億元，下降49.0%；自籌資金40764億元，增長0.6%；其他資金59071億元，增長35.2%。在其他資金中，定金及預收款33655億元，增長32.2%，個人按揭貸款19783億元，增長51.5%。

　　對此，嚴躍進認為，房企到位資金情況今年總體上處于15%的同比增幅水平，可見房企在資金方面的壓力相對小。當然，後續公司債政策收緊、地産銷售數據同比增幅略有收窄，這都可能導致融資市場呈現略有收緊，房企在控制成本和保證現金流穩定方面，需要有新策略。

　　更為重要的是，房地産貸款增速凸顯，這主要來自個人按揭貸款的快速增長。對此，中信建投房地産分析師陳慎曾表示，我國居民杠桿率2004年-2015年的年均復合增速為8%，杠桿率從18%升至40%。

　　值得注意的是，無論是交易杠桿率還是平均貸款成數，中國目前購房杠桿比例均接近英國泡沫前水平，2016年上半年分別為49%和59%。

　　從全國具體城市來看，在購房杠桿比例上，深圳為國內一線城市中最高，2016年上半年交易杠桿率、平均貸款成數均在65%左右，北京上半年平均貸款成數51%，與香港目前水平持平，上海貸款成數約55%左右，接近近年紐約水平，從按揭負擔比來看，“京滬深”已經位于全球前列，2016年上半年按揭負擔比分別為76%、71%、122%（按照一、二手房整體均價計算），超越紐約、舊金山、倫敦等國際都市。

　　此外，由于這輪二線城市的房價快速攀升，導致很多二線城市的按揭負擔比已經跨越40%紅線，比如南京、蘇州、合肥、鄭州等，居民購房壓力正在顯現。

11月14日晚間，深圳、武漢限購新政相繼公佈。從歷史的維度來看，在週期性的“限購”和“解除限購”、收緊和放鬆政策之下，調控房價的初衷往往並沒有真正實現，樓市所需呼籲的更是一種長效機制的探索。

重點城市的樓市調控政策在繼續加碼。

11月14日晚間，深圳、武漢新政先後曝光，其中，深圳提高了公積金貸款的首付比例，武漢則進一步收緊了本地和非本地戶籍的購房數量上限。同一日，南京提出4項措施以落實調控新規，西安也提出嚴查開發商9種行為。

在“一城一策”的調控背景下，有分析人士指出，這或許會形成一定的示範效應，不排除前期房價上漲過快的一線和熱點二線城市繼續跟進。

而另一方面，從歷史的維度來看，在週期性的“限購”和“解除限購”、收緊和放鬆政策之下，調控房價的初衷往往並沒有真正實現，樓市所需呼籲的更是一種長效機制的探索。

多城收緊限購限貸

自9月30日北京發佈“京八條”，已有20多個城市密集出臺了調控措施。而僅僅一個月後，深圳、武漢等地再度出臺新規。

根據11月15日深圳住房公積金管理委員會下發的通知，住房公積金繳存職工家庭名下在深無房、購買首套住房的，公積金貸款首付款比例最低為30%；使用公積金購買第二套房的，首付款比例不低於70%。

而按照2015年4月開始執行的政策，對購買深圳首套住房的家庭，以套型建築面積是否低於90平方米為界，分別執行公積金貸款首付款20%和30%的比例；對購買第二套住房的家庭，首付比例不低於60%。

武漢則在10月的政策基礎上繼續加大了限購力度，並相應提高了首付比例。其中，武漢戶籍居民家庭，在主城區首套房申請商業房貸最低首付由25%上調至30%；二套普通商品房的首付比例仍為50%，但二套非普通商品房的首付比例提至70%；擁有二套房及以上的在主城區暫停向其出售。

非武漢戶籍居民在主城區購房，要求提供購房之日前2年連續繳納社保或個人所得稅的證明，補繳的不予認定，首付比例為30%；對於已有一套住房及以上的，暫停出售。

不難看出，武漢本地和非本地戶籍的購房數量上限，分別降至了兩套和一套。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，目前武漢新建商品住宅去庫存週期已經降至8個月左右，主城區庫存規模更小，如果不收緊的話，房價上漲的壓力會繼續增大。

除了深圳、武漢，杭州從11月10日起也已開始實施進一步的住房限購、上調住房公積金貸款和商業性住房貸款首付比例、暫停發放第三套及以上住房貸款等措施。其中，首套房公積金貸款最低首付比例由20%上調至30%；未結清相應商業性購房貸款的，再次申請公積金貸款的首付比例則由50%上調至60%。

美聯物業全國研究中心高級主任張添鳴告訴21世紀經濟報導記者，熱點城市的樓市熱度不會那麼快降下來，不排除一些城市會繼續跟進；但鑒於10月已經普遍出過一輪政策，限購限貸收緊的實際意義其實已經並不太大。

長效機制探索

針對此類因時施策的調控措施，嚴躍進告訴21世紀經濟報導記者，除了打擊炒房需求外，更重要的是能夠為增加供應提供一段緩衝時間，換句話說，改善供求關係才是關鍵，否則簡單打壓房價並不能根本性地解決問題。

業界對於建立房地產市場長效機制早有呼籲，除被提及的破除土地財政、進行土地制度改革、徵收房產稅等建議外，深圳在這一輪調控中的思路或許具有一定的樣本意義。

繼10月出臺“深八條”後，深圳採取了一系列市場淨化整治行動，包括嚴查首付貸、眾籌買樓，突擊檢查在售樓盤和地產仲介機構等。但更值得關注的是，深圳同時十分注重從樓市供給端發力調整。

11月10日，深圳土地房產交易中心發佈近期將增加供應三宗住宅用地的公告。在整個城市新增土地資源日益稀缺的情況下，深圳的這一推地節奏較為罕見。

此外，此次三宗地塊除提高配建人才住房的比例外，還採用“控地價、限房價、競人才住房面積”的出讓模式，競買人報價達到最高地價限價時，有意繼續競買的將由“競地價”轉為“競人才住房面積”，而人才住房由競得人建成後無償移交深圳人才安居集團有限公司。

事實上，解決人才住房問題是近一年來深圳始終貫徹的一大宗旨。根據21世紀經濟報導此前的報導，深圳將借助上述“人才安居集團”探索一個類似香港公屋和居屋體系的住房保障計畫，為中低收入人群提供住房；“十三五”期間，這些政策性住房的數量或將超過商品房。


深圳房地產研究中心主任王鋒告訴21世紀經濟報導記者，深圳不只是在抑制過熱的市場，更希望著眼長期的穩定，通過建立一套比較系統的機制，核心目的是建立多層次的住房供應體系，最終讓住房回歸基本的居住功能。

王鋒同時指出，深圳在高房價的背景下要想保證人口持續流入，支撐產業轉型升級，需要更多的管道，包括政府積極介入；但各城市的情況不太一樣，有的可以依賴市場來解決居住問題，但在房價控制方面更需要做好長期的制度設計。

嚴躍進則指出，為了保證市場的穩定，有一些制度應該使其常態化，比如非本地戶籍購房者提供社保證明，能夠很大程度地防範各類炒房資金的進入，“後續應該持續推進。”

　　記者14日從北京市保障性住房建設投資中心獲悉，該中心已確定為通州區6個項目提供“第三方運營”服務模式。

　　近日，這6個項目中的第一批300多戶公租房居民已辦理配租入住手續。除了市級統籌的公租房項目外，北京市保障性住房建設投資中心專業管理團隊，將首次為區屬公租房項目提供專業服務。

　　據介紹，這6個公租房項目分別為珠江東都國際項目、通瑞嘉苑項目、新地國際(永順商務園)項目、于家務A地塊項目、西集項目及通州新城0604街區項目，房屋共計1686套，總計建築面積約8.56萬平方米。

　　記者了解到，對于北京市級統籌的公租房項目，提供管理服務的機構一般是由北京市保障性住房建設投資中心負責。各個區的公租房項目一般是各自區持有單位負責運營，部分區也會與市投資中心合作，通過成立合資公司，由合資公司按照市投資中心的運營管理模式和標準運營。

　　北京市保障性住房建設投資中心相關負責人介紹，與通州合作，實際上是把北京市保障性住房建設投資中心的標準化運營管理服務對外輸出，通過地方政府部門購買服務，實現了公租房多元化持有，統一規范運營。

　　“現在市級統籌的公租房項目運營服務是滿足ISO9001認證的，而未來通州的6個項目的運營服務也將按照這個統一標準執行。”上述負責人説，這樣一來，這些區屬項目在運營服務標準上，特別是老百姓關心的物業、社會化管理方面將會有所提升，並有一套正規流程規范運作。

　　據了解，除了通州區以外，“第三方管理”模式還有望進一步擴展到持有公租房的海淀、朝陽、豐臺等區域。

　　中國房企近年來紛紛加快全球化投資步伐，其中不少中國買家也隨著中國房企的投資落地城市而配置全球資産。近日，據綠地控股方面人士透露，其在倫敦開發的住宅已進入銷售期，且中國上海買家已購入15億元貨量。

　　近年來，中英兩國經貿合作日趨密切，成為推動兩國發展重要力量。英國是中國在歐洲最大投資目的地國，逾500家中企落戶英國。2015年，中英雙邊貨物貿易額達到創紀錄的910.3億美元。2015年10月份，習近平主席對英國進行國事訪問，雙方簽署數十項合作協議，總金額達400億英鎊。

　　而在英國宣布脫離歐盟後，迅速同中國簽署了中英自由貿易協議，中國企業進入英國市場的門檻明顯降低了，近期更多的中國企業參與到英國經濟中去，中英合作可謂步入“黃金時代”，而綠地倫敦之巔無疑成為中英合作黃金時代背景下的代表項目。

　　隨著國內樓市政策收緊，國內投資渠道受限，海外資産配置無疑成為高凈值客群尋求資産增值的渠道之一，而在10月份人民幣正式納入SDR，人民幣貶值已成必然，海外資産配置更成為資産的避風港。反觀英國，受脫歐影響英鎊匯率降到歷史低點，高凈值人群在全球資産配置計劃中將倫敦住宅囊狂其中。

　　顯然，作為世界城市，倫敦在政治、經濟、文化、科技等領域，均保持著巨大的國際影響力。除此之外，相比于國內一線城市房價短期暴漲的不確定性，倫敦房産過去連續40年不斷增長，其穩健性、低首付、低利率、低持有成本等多重投資利好，吸引著全球高凈值人群的入駐。

　　據悉，作為綠地集團進軍海外以來最重磅的項目，綠地倫敦之巔，位于英國倫敦現在和未來的發展中心——金絲雀碼頭金融核心板塊，海拔高度達到241米，刷新了歐洲住宅的天際線。

　　此外，綠地集團營銷管理部總經理魏憲忠表示，綠地控股在全球投資范圍涉及4大洲、9個國家、12個城市，開發量是中國地産商在海外開發量佔比的50%以上。

公司客繳稅9054萬 加辣後最大宗

政府「加辣」把住宅從價印花稅（DSD）調高至劃一15%，被喻為史上最「辣」措施，實施至今不足兩周，願意繳付15% DSD入市的買家並不多。恆隆地產（00101）周一單日招標的跑馬地藍塘道洋房， 昨天落實以3.018億元售出，買家傳以公司名義購入，若屬實，須繳付DSD及買家印花稅（BSD）共9054萬元稅款，並為「加辣」後最大宗付稅個案。市場亦有不少買家為免付重稅，紛紛不避嫌使用個人名義入市。

周一單日招標的藍塘道25號A屋，昨天以約3.018億元售出，洋房實用面積4571方呎，呎價6.6萬元，成交價及呎價均較上月售出的另一座洋房為高。有市場消息指出，買家以公司名義購入，若屬實，須繳付BSD及DSD稅款高達9054萬元，為「加辣」後最大宗付稅個案。

政府「加辣」後，實際願意繳付15% DSD的個案不多，大碼成交全為一手豪宅新盤；同時，亦有買家不避嫌使用個人名義購貨。

梁安琪兩女購MOUNT NICHOLSON

華懋將軍澳海翩滙昨天招標的2座11及12樓頂層H室複式戶，實用面積2186方呎，連624方呎天台，以4580萬元獲承接，呎價2.1萬元；據悉買家為首置客，只須支付4.25%從價印花稅約194.65萬元。

另外，山頂MOUNT NICHOLSON第二期連番沽貨，「花落誰家」逐漸揭盅。土地註冊處資料顯示，最大手買家賭王家族成員斥資12.91億元購入的9及10樓共4伙，由四太梁安琪兩個女兒何超欣及何超盈購入；另以約2.73億元成交的7B室，買家以個人名義蘇樹輝（SO SHU FAI）購入，與澳博控股公司行政總裁及執行董事同名。同以個人名義以約6.86億元購入15A及B室的買家為虞鋒（YU FENG），與內地雲鋒基金始創人及主席同名。

「加辣」後發展商大多持觀望態度，上周首度開售即沽逾50%，由資深投資者盧華家族發展的九龍城蚊型盤AVA 55，昨天「晒冷」盡推餘下16伙於周六以先到先得形式發售，價單平均呎價2.23萬元，較上一批加價不足1%，折實入場費336.6萬元，為7樓B室，實用面積166方呎，呎價2.03萬元。

嘉華（00173）牽頭發展的元朗朗屏8號昨天調高3座8個兩房戶的售價，加幅1.5%至2.5%，為8天內第二度加價，累積加幅2.5%至5.4%。

運輸及房屋局局長張炳良昨天在立法會房屋事務委員會上表示，　過去6年政府在土地改劃、清拆重建和建築工程程序繁複及人手供應不足，都有機會令建屋出現不確定因素，為提供公營房屋帶來困難。他預料，2016/17至2020/21年度的5年內，房委會將有9.45萬伙公營及資助房屋落成，但建屋量仍然落後於10年期的長遠公營房屋供應目標。

張炳良說，重建在短期內不會增加房屋供應，並因為要先安置受影響居民，只會減少能為輪候冊市民提供的公屋數量。政府當年曾指有22條屋邨具重建潛力，但並不是確認可以進行重建，又說10年長策目標是建基於當時有多大需求，不等於已經有足夠的土地供應。

冀下月公布十年供應目標

局方正進行長遠房屋策略檢討的最新評估，期望下月能公布最新的未來10年房屋供應目標情況。

對於有議員提出當申請人輪候超過3年就發放租金津貼、增建中轉房屋及把部分私人住宅土地轉作興建公屋等建議，張炳良回應說，租金津貼不能改善申請人的住屋條件，同時提供誘因令業主加租。若有土地可用作興建中轉房屋，應更適合用作興建公屋。至於把私樓土地轉作興建公屋，將影響私樓市場。

張炳良指出，政府已參考長策會的意見，新提供的住宅單位會以60%公營及40%私營的比例建屋。

香港青年協會青年研究中心昨天公布有關「香港青年對住屋的期望」研究結果，在隨機抽樣調查的800名18至34歲受訪青年中，逾六成同意擁有獨立的居住空間是人生目標之一，但僅得26.6%受訪者表示有置業打算，較10年前勁減28.5個百分點。

研究指出，約四成半（45.8%）受訪者認為只要有獨立的居住空間，不介意地方狹小一點，但只得26.6%受訪青年表示有置業打算，反映部分青年對置業的期望出現變化，不希望供樓耗用個人大部分薪金及要供樓起碼20年以上。

有意置業的213名青年中，逾半表示預計須工作6至10年才有機會擁有自己第一個物業；另有兩成更預計要工作長達21至25年才有機會。

而54.1%受訪者表示沒有置業打算，其中樓價（35.8%）和首期（33.5%）是影響受訪者置業的主要考慮因素。

青協青年研究中心主任陳瑞貞表示，研究結果反映青年對獨立生活空間有一定期望，惟香港樓價高昂，實現置業並不容易。研究報告肯定政府定下長遠房屋策略的重要性，並應從供應入手，落實10年提供28萬個公營房屋單位的目標。

港鐵上蓋招意向 提供超過800伙

政府增加土地供應的決心未受樓市「加辣」影響，港鐵（00066）觀塘延線通車不足一個月，港鐵已急急推出何文田站上蓋物業發展項目第一期（下稱何文田站第一期）招意向，下周一（21日）截止。市場人士估計，政府推出辣招對何文田用地的影響輕微，預期用地的地價逾100億元。

港鐵何文田站上蓋發展項目，由何文田忠孝街、 佛光街、仁風街和漆咸道北所包圍，附近包括新地（00016）興建的新盤項目天鑄，以及理工大學學生宿舍等，總地盤面積約38.75萬方呎，地積比率約5倍，將分兩期發展，是次先推出北面地盤。

港鐵表示，何文田站第一期將於今天（16日）起，邀請有興趣的發展商或者財團提交意向書，下周一下午2時截止。第一期所佔地盤面積約15.07萬方呎，相等於總地盤面積約39%，屬於純住宅發展，涉及住宅樓面面積上限約74.27萬方呎，設有130米（主水平基準以上）的高度限制。

整體可建10座分層樓宇

根據資料，整個何文田站將興建10座分層樓宇，總住宅樓面面積約138.21萬方呎，港鐵原預計可提供一共約1400個住宅單位，以此計算，平均每個單位的實用面積近1000方呎。

不過，近年港鐵在部分物業發展項目的單位面積限制等方面，都提供較大彈性，以是次第一期約74.27萬方呎為例，港鐵預計可提供800至1000個住宅單位，平均每伙實用面積約743至約928方呎， 推算港鐵在何文田站項目亦提供類似彈性，意味整個何文田站物業發展項目可提供的總單位數目有望超過1400伙。

雖然政府本月4日公布推出新樓市辣招後，住宅交投氣氛明顯冷卻，但業界仍看好何文田站這幅九龍市區罕見的鐵路上蓋項目，估計地價將超逾100億元。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚指出，何文田站屬於未來沙中線一個主要的轉線站，該區新盤供應料隨着觀塘延線通車而陸續被消化，加上市區地買少見少，以區內現有的供應量，預計政府本月推出的辣招對何文田站項目的影響輕微，估計用地每方呎樓面地價約1.35萬元，估值約100.27億元。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，項目位於鐵路上蓋，吸引力大，估計每方呎樓面地價可達1.4萬至1.6萬元，地皮估值約103.98億至118.83億元。

戴德梁行發表的《全球主要大街》報告，美國紐約第五大道上段（第49至60街）以呎租1950元，蟬聯2016年全球最貴租金地段；不過，受經濟不景氣影響，租金亦首見下滑，按年跌14.3%。至於香港銅鑼灣則以呎租1871元排全球呎租第二高，租金亦按年跌15.5%。

紐約第五大道蟬聯

銅鑼灣呎租已連續3年排名全球呎租第二高，戴德梁行香港商業部主管林應威說，區內一線街道如羅素街已無空置舖位，租金跌幅更漸喘定，預料第四季租金下滑幅度不多於3%至5%，但二線街道的舖租年底前或再下調一成；明年舖市將平穩發展，整體租金跌幅不多於一成。

他指出，受惠租金回落，有快餐連鎖店由樓上舖改租地舖，亦有化妝品牌重投一線街舖；至於鐘錶珠寶店雖未有大肆擴充，但仍選擇有盈利的據點開業， 對市場而言屬健康調整。

至於香港傳統零售業則受網購衝擊，他表示，相對內地市場，有關影響只屬輕微，而兩者之間正嘗試互相結合，以開拓不同業務的客源。

港交所資料披露，恆大集團（03333）於上周四斥資約20億元（人民幣．下同），增持萬科A股（深：000002）約7,366萬股，完成後持有A股權益增至10.16%，相當於總股本約8.95%。

中海外（00688）宣布，主席及行政總裁郝建民因工作調整辭任，由副主席肖肖接任，即日生效。肖肖並將出任同系中國宏洋（00081）及中海物業（02669）立席兼非執董。

《一手銷售條例》生效3年半，消費者委員會認為條例仍有改進空間，尤其在發展商延遲交樓方面，建議加強對準業主保障，及關注發展商就物業配套設施的披露。

發展商延交樓 倡加強保障

消費者委員會昨日指出，現時條例沒有就認可人士批予延期的次數作出規定或限制，項目完工、交樓日期有機會一再延後。消費者可能因而需要租住其他地方，而產生額外開支，導致預算大失。

因此，消委會認為，面對發展項目延誤和動輒萬元或數十萬元的額外開支，消費者只能空等發展商通知竣工日期，建議當局參考海外例子，例如澳洲政府規定一旦出現延誤，買家有權不接受延期要求，並交由調解糾紛機制處理。

其次，消委會認為，條例沒有要求發展商提供交通配套詳細資料，例如屋苑穿梭巴士的使用期限等，當局可參考英國的行業守則，要求發展商詳列售後服務的資料，又建議消費者在購入一手樓前須留意地區資訊，了解樓盤附近的最新規劃。

一手住宅銷售監管局回應指，會加強準買家對發展項目提供預計完工日期及「收樓日期」的認知，又提醒準買家應實地視察，了解四周環境；而地產建設商會則稱，發展商處理因特殊情況導致發展項目延期落成，買家毋須為物業繳交管理費。