轉作商用不動產或長租型解套

存活角力
地上權住宅難生存，建商努力闢活路，包括日勝生（2547）的「仁愛本真」、昇陽（3266）的「昇陽寓見」、吉美建設「璞立」等案，皆提出包括轉作商用不動產或是長租概念的解套方案。

在2014年完工的「仁愛本真」，為地上權使用年限50年的個案，基地位於大安區仁愛路四段巷弄內，至今未正式銷售。該案規劃70、120坪產品，雖無公開價格，但外界預估單價上看150萬元，曾被稱為全台最貴地上權案。據了解，日勝生已考慮將該案轉全棟出租，尋覓飯店業者接手。

仁愛本真全棟出租
日勝生發言人周惠玉表示，「仁愛本真」扣除興建期，至今使用年限仍約有45年，目前不排除轉整棟出租，但怎麼賣、或怎麼租，公司仍在研擬中。市場業者透露，若該案轉設定10~20年年限，出租飯店業者，未來景氣好時，還可帶租約賣，且因地段近忠孝復興商圈，有其利基點。

位於民生東路四段的「璞立」，地上權存續期尚有45年，據悉，此案預售時景氣熱絡，加上地段條件、吉美建設品牌力佳，即使開出單價105萬元行情，仍有購屋客買單。但適逢交屋期時景氣趨冷，部分已購客出現違約退屋的現象，吉美開出單價78~80萬元讓利價求成交狀況不理想，因而心寒退場。

吉美建設總經理林進輝透露：「不玩了，已購戶都退掉了，要轉作長租型酒店式公寓經營，現正進行改裝工程，預計明年1月完工。」林進輝說，地租的不確定因素，對住戶是很大的負擔，現在看來，唯有建商拿來做商用不動產，才能避開這些問題。

昇陽寓見拆年限賣
「昇陽寓見」目前進入第2期銷售，據悉將分拆25及45年2種年限銷售，標榜「長租宅」。以使用期限25年的27坪來看，總價480萬元，換算每坪成交價約18萬元。

從付款條件來看，昇陽案若設定15年還款期，民眾每月負擔還款金額、房屋稅及地租，約2.6萬餘元。若周圍一般27坪新房，總價約1350萬元，計算本利攤還、利率1.75%，每月負擔金額超過4.6萬元。

此區租屋行情，每月每坪約780元，27坪新房，月租金約2.1萬元，租25年等同支付631萬元的房價，也高於昇陽案所提出的房價。「板橋1字頭」房價，成為最大賣點，近期的銷況不差。

地租房貸扼殺地上權？ 官方：已優惠許多

面對地上權住宅案進退失據，紛紛找解套方案脫手，建商大嘆，扼殺該產品在台生存的2大毒物，恐是飆漲的地租、與苛刻的貸款條件。
曾代銷「璞立」案的創意家行銷副總經理柯仲武指出，「此案從預售到成屋交屋，民眾最大的憂慮，在於地租調漲幅度驚人、且貸款受限多。」

單視「璞立」案地租，自建商得標後至今，從原先的1年5萬餘元，現今1年約繳納12萬餘元，大漲超過1倍，加上地上權住宅貸款成數較低、利率偏高，且銀行僅承做首次貸款，意即二手買方恐無法貸款，未來的不確定性，迫使民眾卻步。
高雄市地上權案「R5新世界」正處銷售期，該案建商永信建設（5508）發言人顧岳軍直指：「『有土斯有財』的傳統觀念早被打破。地租浮動、貸款限制，才是逼死這個產品的關鍵。」

下次真的不敢碰了
顧岳軍透露，若非建商提供足額擔保，銀行根本不願意承做地上權住宅貸款，「另我們以減免管理費的方式，幫助民眾平抑地租，才得以提升產品接受度，說實在，下次真的不敢碰地上權案了。」

針對地上權建商建言，國產署副署長邊子樹表示，2013年9月30日後得標之地上權案，已適用分戶移轉，增加申貸成功性。至於地租爭議，邊子樹認為，新制地租方案，保留1.2%租金跟隨公告地價浮動，2.3%依據得標當年地價固定不變，已優惠許多。

六都僅桃園 台南略增 建商籲政府別打壓

景氣轉冷，建商開工速度趨緩，營建署統計全台開工數量，今年1~9月六都住宅開工量僅4638件，創下2010年來同期新低，北市更是近年來首次開工低於百件。建商表示，房市政策持續打壓，讓小建商對後市缺乏信心，呼籲政府對房市態度應採鼓勵而非打壓。

根據營建署統計，六都僅桃園、台南較去年分別略增27件、62件，其餘皆創下近年新低，台北市今年更僅有77件住宅申報開工。營建署表示，近年統計的確發現開工量出現逐年減少趨勢，推估應是業者考量市場景氣需求調整。

「推案會更嚴謹」
華固建設總經理洪嘉昇表示，今年華固仍有3個案子開工，其中2個在台北、1個在新北，上市櫃公司每年還是會設定要達成的營業額目標，依一定節奏推案，唯一差別只在利潤多或少，「畢竟不可能把資金閒置在那邊，在推案的產品定位會更加嚴謹。」

洪嘉昇認為，對於許多獨資、未上市櫃的公司，在政策對房市環境持續不友善影響下，考量開工所需投入工程造價、稅務及後續銷售考量，態度相對保守，很多領了執照後皆申請展延，政府應該去思考營建業是百分之百內需市場，應是採取鼓勵而非打壓的態度。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衞表示，在2011年奢侈稅實施後，北高申報開工量都出現腰斬現象，加上紅單交易全面清查，也讓預售市場噤聲，台北市今年已達歷史新低，若都更政策未能適時進場，估計短期新案推出的量將越來越少。
觀察歷年開工件數呈現雙北少、中南多的現象，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖分析，主要是產品定位不同所致，南部推案走小而美路線，一個案子通常在100戶內，而新北市推案可能達千戶以上，因而開工件數出現落差。

建照可展延3月
戴嘉聖指出，由於《都市計畫法》修正後，管控新案容積移轉上限，在2015年7月後申請建照後原本能蓋1千坪的案子可能只能蓋900坪，因而再2014、2015年部分建商搶先申請建照，在新制上路後加上景氣反轉，建商不管在建照申請或申報開工的速度也減慢。

營建署官員指出，目前《建築法》規定，申請建照後6個月內須開工，得展延一次3個月，也未接獲建商反映意見，暫無調整計劃。

政策利多商圈成形吸首購族看屋

高雄環狀輕軌於今年7月正式營運，撐起沿線房價！房仲業者統計實價資料發現，已通車的C1~C8站今年1~9月單坪均價15.3萬元，較去年13.7萬元漲幅11.7%。當地房仲指，輕軌的交通機能結合周邊建設，吸引不少首購族。
觀察輕軌各站周邊房價，C6經貿園區站及C4凱旋中華站分別漲21.6%、19.5%屬最多，而C8高雄展覽館站雖僅漲3.6%，但單坪均價達17.3萬元，比輕軌沿線平均值15.3萬元高2萬元。

推亞洲新灣區
有巢氏房屋執行副總莊志成說，高雄輕軌水岸線沿線早期為工業碼頭及政府用地，隨高市府祭出多項政策利多，包括投資數百億建設輕軌及推亞洲新灣區，商圈漸成形，房市交易量明顯，價格緩漲。

10年漲幅翻倍
永慶不動產高師大店店東葉誌螢說，C6區站及C4站鄰近亞洲新灣區及夢時代商圈，以附近「獅甲國宅」及「正勤國宅」為例，屋齡約20年、40~50坪，每坪均價10年前6~8萬元上升到今年14~16萬元，漲幅翻倍。
未來輕軌全線通車後將與捷運橘線串接，可望繼續漲。
房價相對親民的C1籬仔內站，今年均價僅13.5萬元，全國不動產高市府加盟店副店長鍾明村說，輕軌通車提升周邊機能，不少首購族來附近看屋，近期成交2戶屋齡2年的新成屋，單價達18萬元，比3年前平均11萬元漲6成。

台北人買房愛買老家附近？永慶房產集團統計其內部成交資料指出，台北有58.8%民眾購屋會優先選擇原居住區域，不過南港、中山及中正區本地買家卻不到半數，尤其南港居民往鄰近信義、內湖區購屋佔比達23.3%，偏好跨區購屋。

永慶數據顯示，士林區居民對當地認同度最高，本地客交易佔比逾7成，反觀近期建設話題眾多的南港留不住在地人，僅4成5原居民會續購南港房屋，中山、中正原住戶購屋佔比也不到5成。

蛋黃區落6字頭
永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，南港區在捷運、高鐵等公共建設陸續到位後，加上南港軟體園區等重大建設進駐，吸引不少投資客進場，房價快速飆漲，在地人認同度低，反而偏好前往鄰近的信義、內湖區購屋。

林泰隆指出，中山區多為套房與小宅，形成低總價且容易入手優勢，產生跨區客多過在地購屋現象，中正區則有北市交通核心樞紐地位以及多所明星學區優勢，也吸引相鄰的大安、萬華民眾進駐。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，近期跨區購置的情況出現外圍反攻市中心的趨勢，大安、信義蛋黃區今年平均房價都滑落6字頭，相當於過去只能在松山區或士林區等二線行政區價位，看準未來蛋黃區增值空間大，換屋族群或是有父母金援的首購族群，轉戰機能環境更好的地區居住，比例增溫1成。

受新建案降價影響，今年中古房市冷清，一般住宅交易量維持低檔。但近期市場傳店面及豪宅產品交易熱，仲介業者指，店面及豪宅客層一直存在，他們不怕貴、只怕買不到，因此交易量比一般住宅穩定，加上近期議價空間增，開始有人出手，甚至出現1天就成交的案例。

高雄中古住宅交易量仍低，但高總價店面及豪宅交易卻有翻揚的趨勢。高市仲介公會副理事長鄭啟峰說，店面和豪宅交易量一直存在，被以前一般住宅交易量大所掩蓋。如今一般住宅交易量直落，店面和豪宅就顯突出。

價格鬆見機進場
鄭啟峰指，店面及豪宅客層較不會因市場因素縮手，也不怕貴、只怕買不到，因此如近期價格鬆動，對該客層而言是出手好時機。

據信義房屋統計，高雄店面產品今年第4季流通天數約30天，比第3季的71天少一半，甚至最快1天成交。信義房屋高雄行政中心專案經理陳祈佑也說，店面及豪宅的屋主多是生意人，彈性較一般民眾大，願在合理範圍內調降價格，因此近期交易表現確實比一般住宅好，尤其是市場上買方代尋物件，成交速度通常更快。

2011年起政府推出青年安心成家優貸方案，財政部國庫署統計數據顯示，至今年9月申請戶數已達22萬4419戶，在今年拉高貸款額度後，申請更踴躍，國庫署表示，青年優貸申辦期限至今年底，至於是否續辦，仍須待年底公布。
青年安心成家優貸最高可核貸8成，若以新北市總價1千萬元以內房屋，剛好符合最高申貸800萬元額度，年限最多可延長至30年。

民眾若要申請青年優貸，須年滿20歲、名下無自用住宅，若已婚，配偶與未成年子女名下也不能有自用住宅。

多是入門平價款
國庫署資料顯示，今年Q1申請青年優貸戶數7032戶，Q2增至1萬399戶到Q3已達1萬3495戶，總申貸金額達624.51億元，雙雙創下歷來單季新高點，在房市景氣一片低迷中，首購族需求逆勢崛起。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，數據顯示，雖然政府祭出一系列打房政策，但並非針對首購族而來，沒道理不進場，加上政府放寬貸款額度後，6月開始起出現大爆發，戶數、金額較前月增加26.2%、47.6%。
黃舒衛分析，首購族增加，但總體買賣移轉棟數未受挹注，顯示回籠的數量遠不及換屋、投資、置產減少的人數，而且購買的都是入門型平價產品，短期平均房價格仍處修正階段。

民眾陳先生說，政府今年雖然拉高貸款額度，但最多還是只有800萬元，現在台北市隨便1間都要1、2千萬，對想住台北市的人還是看的到吃不到。

儘管房市吹冷風，但大型建商興富發（2542）、國建（2501）看好房市剛性需求，仍積極逆勢「掃」地。以興富發來說，今年以來購地金額已高達110億元，刷新史上第三高紀錄，尤其加碼台南和高雄，顯示看多房市心態濃厚；國建也來勢洶洶，一口氣簽下台北市和新北市4筆合建案，品牌效益強力發威。

興富發今年大案陸續交屋，前3季EPS達4.73元，第4季還有總銷32.96億元的「巨人」將完工入帳，法人預期今年興富發EPS有機會超越去年的7.06元。

興富發鑑於新案密集交屋，手中現金滿水位，加上看好剛性需求，尤其是台北市以外的縣市，因此今年一口氣「掃」進台北市南港、新北市板橋、台南市和高雄市共7筆土地，購地成本投入至少96億元。

關係企業潤隆（1808）也積極買進台中市土地，總計集團關係企業今年就砸下110億元，搶進8筆土地，光是10億元以上的大手筆購地交易，就囊括7筆。高力國際Colliers International董事李日寶表示，從興富發集團今年的購地策略來觀察，幾乎都以「帶照」的熟地為主，可以靈活銜接新舊案推出時間，產生資金滾動效應。

法人指出，觀察興富發集團近10年來的購地金額變化顯示，購地計畫都在儲備未來三年的開發案源，像2008年金融海嘯，房市急凍之後，興富發即大膽進場搶地，在2009年房市底部V型反轉時，獵進史上最大手筆、達130億元土地；2014第三~四季房價從高點反轉，興富發也靈活降低土地存貨水位；2015年也依然保守購地；直到2016年，才逆勢進場大砸110億元購地。至於國建，近幾年積極購地推案，今年更破天荒減資約3成，以突顯EPS表現，以今年前3季來說，稅前淨利達22.48億元，累計EPS衝上1.22元，優於去年同期的1.12元。

離島馬祖將大拚觀光！交通部觀光局馬祖國家風景區管理處，一口氣推出可興建星級旅館的生態園區興建營運移轉（BOT）招商案、山海一家、四維村據點（86據點）、「津沙尖據點（57據點），及四維營區（77據點）」等3個服務設施營運移轉（OT）招商案。

除了連江縣政府的連江山莊，及介壽商場等2個BOT招商案，交通部觀光局馬祖國家風景區管理處，共提出1件BOT案，及3件OT招商案。

交通部觀光局馬祖國家風景區管理處長王忠銘表示，生態園區BOT案，占地面積近2公頃，為保有綠帶景觀，全案規定開發面積在1公頃以下，可規畫旅館，套房數60間，業者可分期投資開發，但至少要投資1.5億元以上，管理處未來將收取租金及變動權利金。

王忠銘說，早在前行政院長毛治國在擔任交通部長時，就提出馬祖未來要有高端、高等級的星級旅館，以服務講究住房品質的客源，所以才有生態園區BOT案，一旦開發完成，馬祖將出現首家至少三星級以上的旅館。

據了解，目前已有1家業者遞件，但因資格標部分，正在補件中，預定12月中可審查該案的投資計畫，若一切順利，最快明年第1季可議約完成，管理處將以設定地上權方式，給予業者50年的期限（含興建期3年及營運期47年）。

至於生態園區BOT案的房價定位，王忠銘認為，未來生態園區的星級旅館，每間價位約在3,000元以上。馬祖國家風景區管理處指出，莒光鄉的山海一家興建案，其主體工程還未完工；另南竿鄉的四維村據點（86據點）整修案，其主體工程已完工，包括山海一家，及86據點等2個服務設施OT案，未來都可做為籌設民宿及餐飲之用，全案已報請交通部觀光局核定中。

至於位於馬祖南竿鄉的「津沙尖據點（57據點），及四維營區（77據點）」服務設施OT案，也可做為民宿及餐飲之用，營運期最多可達12年，原本全案的最優申請人，已由某家公司取得，但對方最後放棄議約及簽約資格

該管理處預定今年底辦理公聽會，明年第1季重新上網公告「津沙尖據點（57據點）及四維營區（77據點）」服務設施OT招標案，目前有接洽或表達意願的業者，包括營造業2家與民宿業者2家以上。

房市從2014年高點往下墜，歷經1年半盤整，北台灣3都8大重劃區的新推案價格也出現明顯修正；根據《住展》雜誌調查，北台灣重劃區中以青埔重劃區的價格修正幅度最大，目前成交價大約僅高峰期的8折，其餘重劃區多半處於85折~9折。

青埔外圍見1字頭 租比買熱
根據住展雜誌調查，2013~2014年是房市的高峰期，當時熱炒航空城計畫與機捷議題的青埔重劃區新案價格甚至一度超越新北市部分重劃區，但隨著房市進入盤整階段，價格下滑與議題冷卻的速度也相較其他重劃區來得快速。
以2013~2014年為例，當時青埔新案每坪價格衝破40萬元，上看50萬元，新建案價格每坪28~45萬元，對照目前勉強守住每坪20萬元關卡，甚至外圍有新案喊出每坪18萬元的破盤價，目前新建案價格每坪20~35萬元，相較高峰期價格修正幅度超過2成，甚至快達3成。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，根據統計，青埔地區房價盤整修正近2成多，房價明顯已回到多年前起漲點，看現況仍處餘屋多、賣壓大情形，委售案件轉出租明顯較去年增加許多；但從租屋市場來看，相較熱絡，可說是別有洞天，由於該區近桃園國際機場，尚有捷運，故有機場人員及周邊的就業人口，只要有出租刊登，很容易就租出去。

台灣房屋青埔直營店經營主管彭成貴表示，因高鐵車站周邊多為商業區規劃，住宅比較少，因此愈近車站的大樓產品，行情也會愈好。以「M+」社區為例，2房平均房價在650~700萬元間，每月租金1萬5000元，投報率約有2.57~2.77%。

新北重災區 淡海下殺最多

新北市3大重劃區最大修正幅度均接近2成，淡海新市鎮甚至跌回1字頭。根據《住展》調查，2013~2014年高峰期時，建案每坪價格21~40萬元，不過，也因房市出現修正，部分建案守不住2字頭，反而跌回過往的1字頭房價，目前區域內建案價格每坪16~35萬元，房價最大修正幅度超過2成。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，青埔與淡海價格是最早下殺的重劃區，主因是供給量大、特定建商啟動價格戰，以致房價出現漲多回吐，但建案銷售速度因此加快。整體來說，新興重劃區是這波房價修正較立即區域，但也因降價而磁吸購屋族進場，對重劃區人口增長與發展有正面幫助。

根據房仲業者調查近4年六都住宅價格變化，今年前10月北市住宅每坪均價約60.6萬元，相較2014年高點時，每坪跌掉7.4萬元、跌幅超過1成，假設總價2000萬元的購屋預算，今年可較2年前高點時多買3.5坪，相當於多出1間小房間。

北北桃跌最多 北市1坪少7.4萬

根據信義房屋統計近4年六都住宅房價變化，以「北北桃」房價修正最為明顯，台北市今年1-10月每坪住宅均價，相較2014年高點時，修正幅度約11%，新北市下跌8%、桃園市下跌7%；反觀中南部地區房價仍可維持相對穩定的表現，房價修正幅度都在2%以內。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年台北市房價水準是近4年最低的一次，和高點相比平均房價每坪跌掉約7.4萬元，若同樣購買總價2000萬元的房子，可多買3.5坪的空間，接近於1間小房間空間，對於有急迫購屋需求的民眾，現在北部購屋應是4年來最低點。

中南部房價低 跌幅相對小
台北市房價高點出現在2014年，每坪住宅均價約68萬元，但今年1-10月每坪約60.6萬元，跌幅約11%；新北市從高點每坪36.8萬元，修正至每坪34萬元，跌幅約8%。

　　據新華社電 國家統計局18日發布數據，初步測算，10月份一二線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%和1.3%，漲幅分別比9月份回落2.8和1.0個百分點；二手住宅價格環比分別上漲0.6%和0.8%，分別比9月份回落2.9和1.1個百分點。

　　“10月份70個大中城市中一二線城市房地産市場明顯降溫，三線城市較為穩定。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀數據時説。國家統計局當天還發布了15個一線和熱點二線城市10月下半月房價變動情況。數據顯示，與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；廣州新建商品住宅價格環比持平；其余7個城市新建商品住宅價格環比漲幅進一步回落。

全國房價第三季度以來過快上漲的勢頭，已經得到初步遏制。國家統計局昨天發布的數據顯示，10月份全國70個大中城市中，一線城市和二線城市房地産市場明顯降溫，房價環比漲幅快速回落。其中，上海10月份新建商品住宅價格環比上漲0.5%，為今年各月中的最低漲幅。

　　因9月份房地産市場價格波動劇烈，國家統計局于10月18日在公布9月份數據外，還特別發布了10月上半月的數據。從10月份整月看，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲1.07%，漲幅較上月收窄0.73個百分點，環比漲幅超過2%的城市由上月的23個下降至11個。其中一線城市降溫最為明顯，本月僅環比增長0.47%，漲幅較上月收窄2.81個百分點。

　　國家統計局數據顯示，10月份上海新建商品住宅價格環比上漲0.5%，比9月份回落2.7個百分點，這是今年以來上海月度新房價格環比漲幅首次回落到1%以下。

　　價格得到控制的同時，前期樓市銷售火爆行情也有所緩和。10月單月銷售面積和銷售額增速回落幅度明顯，較上月分別下降7.7個和16個百分點。

美媒稱，目前，一個旨在鼓勵富有的外國人在美國投資的聯邦項目愈來愈傾向於支持大型豪華房地產項目，而不是用於鄉村和窮困地區的發展，雖然在一些人口中，後者才是該項目的初衷。

據美國《紐約時報》網站11月18日報導稱，數以十億美元計的資金已通過該項目流入美國，大多是來自富裕的中國人，但如今它面臨著不確定的未來。9月，美國國會將這個名為EB-5的專案的部分截止日期重新設為12月9日。

報導稱，該專案向願意移民的投資者提供美國的永久居留權，此人需要向一個至少創造10個工作機會的企業投資50萬美元。儘管也有投資流向特許學校、醫療中心和製造廠，但許多獲得該項目投資的都是房地產。根據華盛頓行業組織EB-5聯盟（EB-5 Coalition）的說法，從2005年以來，該項目大約吸引了150億美元的投資。

批評者嘲笑該項目本質上是為移民提供購買美國身份的合法途徑。

報導稱，美國不是唯一為投資者提供居留權的國家。德國、澳大利亞、加拿大及一些小國都有類似的專案。目前，加勒比國家正在競相實施投資移民計畫，聖露西亞是最新修訂類似專案的國家。

來自外國的關注在增長。根據紐約大學的教授們分析，該項目吸引的投資愈來愈多地用於大型、豪華或娛樂型房地產開發項目融資。舉例來說，去年，來自2000名投資者的近10億美元被用於在拉斯維加斯興建一座中式風格的賭場；來自1200名投資者的6億美元被用於在紐約興建多用途的哈德遜廣場；來自300個投資者的1.5億美元被用於建造比佛利山華爾道夫-阿斯托里亞酒店。

報導稱，該專案旨在獎勵那些把資金投入美國的人。紐約大學斯特恩商學院教授讓娜·卡爾德隆在3月發表了關於該計畫的報告，其中寫道，在2010年之前，幾乎沒有什麼建設計畫通過該專案籌集到超過10億美元的資金。但是，銀行在2008年金融危機時期關閉信貸管道後，開發商便開始尋找更有創意的替代融資方案。

紐約大學跟蹤調查了美國境內27個項目，它們從外國投資者那裡募集了超過56億美元。它們當中有許多是由大型商業開發商經營，就算沒有任何外國投資也可以運作下去，但開發商們尋覓外國投資者是為了獲得比銀行更便宜的融資。

報導稱，來自兩黨的改革者們都呼籲對有資格獲得該專案投資的地區做出更加嚴格的定義，讓這些資金不再用於繁華都市地帶的大片土地，而是用於欠發達地區。他們還考慮將投資最低限額提高到80萬美元。

這個問題在政界的左右兩方都有朋友和敵人。來自農村地區的參議員希望更多的發展資金進入自己的選區，而來自大城市的議員想保持現狀。至於移民們自己，他們參與該項目主要是為了在美國獲得永久居留權，因此會令開發商擁有更多的權力。

報導稱，所有這些投資令不確定的未來積壓如山。目前，2.2萬份申請書正在等待國土安全部領導下的公民及移民服務局批准。

11月18日，市長黃奇帆在全市商務工作調研座談會上指出，要主動適應經濟發展新常態，深刻理解商務發展新要求，大力培育貿易發展新優勢，推動全市商務工作再上新臺階。

在聽取市商務委、重慶海關、市國稅局、人行重慶營管部的彙報後，黃奇帆說，近年來全市社零總額保持平穩較快增長，城鄉商貿物流網路日益完善，電子商務等新型商貿業態加快發展；一般貿易穩中向好，服務貿易快速增長，外資結構不斷優化。商務工作的持續健康發展，已成為全市經濟增長的重要動力支撐。

黃奇帆說，為適應內外貿一體化發展新形勢，市委、市政府將原市商委、市外經貿委整合組建市商務委。下一步，市商務委要充分發揮資源整合優勢，利用好中新互聯互通示範專案實施和重慶自貿試驗區籌建等重大機遇，推動內外貿工作齊頭並進、加快發展。外貿方面，一是要以自貿試驗區、兩江新區、高新區、經開區、保稅區等重點開放平臺為抓手，大力發展貨物進出口貿易，著力引進外資；二是要善於從產業鏈、業務鏈、供應鏈著手，推進轉口貿易、總部貿易和服務貿易發展，重點要通過抓住龍頭企業、推動集群發展方式，不斷做大做強做優業務；三是要積極規劃引導從事轉口貿易、總部貿易和服務貿易的企業形成貿易集聚區，並做好海關、稅務、金融等配套服務；四是要全力抓好重慶自貿試驗區建設，這是重慶明年外貿工作的重中之重，要努力在促進貿易便利化、投資自由化、金融國際化，加強負面清單管理和事中事後監管等方面積極探索，著力推動制度創新、管理創新、服務創新。內貿方面，一是要防止商業類房地產過剩，通過規劃引導、供地調節、轉變用途等手段，嚴控貿易批發市場、寫字樓、商鋪等專案規模；二是要著力打造知名夜市品牌，使之成為重慶經典旅遊景點；三是要進一步發展電子商務，在交易量增長的同時，要注重其在帶動就業、帶動產業、增加稅收等方面的制度引導和設計；四是要高度重視防範商業領域的金融風險，嚴禁各類商業地產中高杠杆、高息攬儲、售購返租等行為。

副市長劉桂平參加調研座談會並講話。

　　“自住房地塊也會搶得頭破血流。”一位開發商人士感嘆，拿地難是進京面臨的最大問題之一。二級土地市場的激烈，也讓一些房企瞄向了一級土地開發。

　　10月20日，珠海華發股份發布公告稱，根據10月19日北京市規劃和國土資源管理委員會網站發布的中標公告，華發股份控股子公司北京星泰通府置業有限公司中標北京市朝陽區將臺鄉鐵路大環內土地一級開發項目。

　　11月1日，萬方發展發布公告稱，公司控股子公司與北京市土地整理儲備中心門頭溝區分中心簽訂解除協議，退出北京門頭溝區分中心一級土地開發項目。

　　一級土地開發的盈利狀況如何？涉足一級土地開發有無風險？房企能否一二級聯動，曲線進京？帶著這些疑問，《每日經濟新聞》記者展開了調查。

　　一級開發考驗資金實力

　　據了解，華發股份所獲取的項目佔地面積7.6公頃，代拆用地約27.4公頃，涉及地上物拆遷約17.47萬平方米。項目主要工作包括前期手續的辦理、徵地、拆遷補償的實施、市政基礎設施建設、驗收入市交易及相關後續事項。

　　在其公告下附有“土地一級開發項目利潤率確定表”，其中開發周期12個月，利潤上限為15%；開發周期24個月，利潤上限為14%；開發周期36個月，利潤上限為13%；開發周期48個月，利潤上限為12%；開發周期60個月，利潤上限為10%；開發周期72個月及以上，利潤上限為8%。

　　《北京市朝陽區將臺鄉鐵路大環內土地一級開發項目招標公告》上顯示，本次招標土地一級開發投資總額全部由開發主體自籌，預計投資額為22億元。

　　關于項目公司未來是否會進入一二級聯動，記者曾給華發股份方面發過採訪提綱，但截至發稿尚未得到回復。

　　知名房地産專家陳寶存在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，（在京）拿到一級開發的土地比較困難，之前在北京多為國企進行一級開發，後來也有民企加入，但由于資金需求量很大，民企開發壓力會比較大。雖然一級土地開發是對土地進行整理，但整理完的土地並不在開發商名下，所以沒有土地可供抵押貸款。土地一級開發，最初是由城投公司在做，也是財政擔保的城市開發公司。

　　萬方置出土地一級開發

　　11月1日，萬方發展發布公告宣布，公司控股子公司北京萬方天潤城鎮基礎建設投資有限公司（以下簡稱萬方天潤）與北京市土地整理儲備中心門頭溝區分中心簽訂解除協議。

　　對于退出一級開發的原因，萬方方面相關人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，鑒于公司目前正在實施業務轉型及重大資産重組，需要流動資金支持，考慮到門頭溝項目的開發周期及清算時間尚不確定，為確保重大資産重組的順利實施，公司決定退出該項目的投資。

　　萬方發展在公告中也表示，公司目前正在轉型期，為了降低資金被長期佔用的風險，保持合理的流動性，集中力量發展和突出新主業健康醫療事業，構建醫療布局核心壁壘，公司將置出土地一級開發相關業務，以滿足新業務拓展。

　　根據《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》，通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、徵地拆遷和大市政建設等手續並組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。

　　陳寶存對《每日經濟新聞》記者表示，一級開發也有利潤，就是比較低，並且風險較高，原因是利潤不高，但貸款利息是固定的，整體融資成本不低。

　　一二級聯動開發：難

　　在北京做一級開發項目，能否實現一二級聯動，低價獲取土地資源？中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲在接受記者採訪時表示，目前規定一級開發和二級開發要分開，所以也不能在這個土地上繼續開發。有些地方政府可能為了推出某個地塊，在招標時設定一個條件，可以讓一級開發商拿地時有相應優勢。

　　陳寶存表示，就土地政策而言，絕不可能一二級聯動。一塊地做完一級開發後，還要進入二級“招拍挂”進行拍賣，很容易被其他開發商搶走。

　　首都經貿大學教授趙秀池也認為，一級開發有多種形式，一般是政府主導，國企做得比較多。在北京一二級一般不能聯動開發，除非有政策傾斜。一級開發本來就是一個拿地的方式，資金成本較大，收益比二級開發要低。

　　北京一位國企高管向記者透露，一般企業不介入一級開發，除了政府授權或者受政府委托。企業做一級開發的大部分風險來自政策和金融。

　　對于一級開發的利與弊，鄒曉雲表示，一級開發不用擔心後續土地賣不出去，開發完還是返給政府，利潤率固定且比較低。一級開發的風險，在于開發商提前墊資，土地要先返給政府，賣完地再給開發商返錢。

各方資本為「唐僧肉」或「殼資源」
萬科A（000002.SZ）股權爭奪戰尚未完結，主角萬科於上周六舉行媒體工作會。內地媒體報道，萬科董事局主席王石自2010年以來，首次參與公司媒體工作會，更罕有地表達對萬科股權紛爭的看法。被問到五方力量包括華潤、寶能系、安邦、萬科管理層及恆大（03333）等，對萬科形成高度控盤，企業是否已經淪為「莊股」（莊家股），他直言「它（萬科A）就是莊股。」

五方力量合計持股七成

截至第三季末，華潤、寶能系、安邦、萬科管理層及恆大五方力量，分別持有萬科A 16.8億股、27.6億股、5.02億股、7.85億股及10.43億股，合計持有67.7億股，佔總流通股69.76%。

一般來說，「莊股」是指主力由大戶持倉，比例一般最少持有35%以上，多則可達85%股權。

新浪財經引述王石表示，現在各種資本都對萬科有興趣，有一種無非是為了「殼資源」；還有一種是把萬科看做「唐僧肉」。萬科的股權之爭慢慢明朗化，一年過去，他和團隊堅守的萬科文化，並沒有任何動搖。

會上王石被問及市傳恆大不斷買入萬科股份， 目前已是第三大股東，王石只表示，涉及個體公司及具體股權都不會表態。

王石說︰「我們的紛爭未完，但是北京出現了新的政策，對於資本市場不健康做法作出很多限制，過去的一些做法以後是不允許的。萬科的文化會在這種解決當中，得到進一步證明和發展。」他更直言，萬科文化可以抵禦資本力量。

此外，王石在會上感謝股民，指出萬科在進一步完善規範訊息披露，保證全體股民權益，而這一點「得到了華潤的督促」。

混合所有制或解股權之爭

《21世紀經濟報道》指出，王石透露股權之爭一個可能的解決之道，就是走向混合所有制企業。他相信，大型國有企業及民營企業在中國會繼續蓬勃發展，混合所有制企業也是一種嘗試、一種資源整合的重要力量，而萬科選擇就是這種。他說，根本沒有道理反對民營企業，而萬科風格就是民營企業。

近期王石對於混合所有制的看法有明顯改變。年初王石指出，國有企業會一直做萬科第一大股東， 不歡迎民企（寶能系）做大股東；但兩個月後，他修正了上述說法，說歡迎民營企業在混合所有制中扮演主要角色。

帝峯．皇殿398萬貴絕九龍

政府向住宅市場「加辣」後，醒目資金即火速轉炒車位，短短半個月市場已錄得逾500宗車位買賣，部分接貨炒家更隨即加價最多15%以摸貨形式放售。有見車位市道急升溫，發展商亦紛紛部署拆售旗下停車場車位，估計短期內將有逾1000個一手車位湧入市場，2012年的炒車位狂潮勢將重臨。

綜合市場資訊，「加辣」後15天，全城售出逾500個車位，當中逾380個來自資深投資者蔡伯能所持有的6個停車場，成為車位熱炒的推手，其中大埔寶湖花園93個車位及大埔太和中心60個車位，在短短三四天內沽清。昨天蔡伯能亦推售上水順欣花園43個車位，即日售出25個。

租金回報跌至住宅水平

香港置業助理營業經理黃杰透露，早前由散戶業主放售的新蒲崗康景樓車位，於「加辣」後錄得約20宗成交。市場亦見大手接貨個案，例如有投資者斥約540萬元購入上水順欣花園4個車位。

消息指出，現時市場上有逾10個車位以摸貨形式放售，例如售價120萬至130萬元的寶湖花園車位，不少隨即加價10萬至15萬元「放摸」，加幅約8.3%至11.5%；成交價介乎85萬至135萬元的康景樓車位，則有2至3個加價10%至15%「放摸」。

車位市場火熱，新高價成交紛現，大角咀帝峯．皇殿L1層單號車位，近日以約398萬元售出，成為九龍區最貴車位。東涌及將軍澳於「加辣」後，亦分別有3及4個車位以破屋苑新高價售出。

中原高級分行經理曾顯業表示，「加辣」後東涌區暫有11宗車位買賣，當中藍天海岸、映灣園及海堤灣畔均錄得屋苑車位歷史新高價，藍天海岸一個雙號車位日前以113萬元售出，超越本月初「加辣」前屋苑一個雙號車位的110萬元成交價，即東涌區月內兩度刷新車位造價紀錄。

發展商趁勢 逾千車位短期應市

車位造價爆升，租金回報率變相下降，大部分都較以往約5厘為低。辣招後以造價459.8萬元成為全港第二貴的西環維港峰1樓單號車位，市值月租僅5800元，回報只有1.51厘。其他創新高價的車位，租金回報約2厘至3.7厘，跌至接近住宅的回報水平。

發展商亦加入拆售車位行列，估計短期內將有逾1000個車位應市。其中長實（01113）將軍澳峻瀅率先在本周六發售車位，周日則有南豐發售東涌昇薈車位。會德豐地產將軍澳SAVANNAH及永泰地產（00369）等紅磡何文田山畔則於下月拆售車位。至於新地（00016）持有的荔枝角美孚新邨車位亦於短期內拆售。

資料顯示，2012年10月政府公布加強版額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）後的11月，在發展商大手拆售車位刺激下，市場單月錄得3000多宗車位成交，紀錄至今仍未打破。

將軍澳中心2房逼700萬 業界：減價未成趨勢

樓市加辣令置業成本增，業主寧封盤善價而沽，10大屋苑放盤量跌至1,839個，較年初急跌4成。盤源收窄業主心紅，樓價勢難大跌，其中將軍澳中心及新葵芳花園均錄破頂價成交。

10屋苑1839個放盤 跌4成

非首置印花稅提升至15%後，換樓難度增加，業主更為惜售，令放盤量進一步下跌。根據中原地產資料顯示，加辣後10大屋苑放盤總量有1,839個，較宣布加辣該周的1,863個，再減少24個，最新盤量亦較本年1月份時下跌4成，盤量以天水圍嘉湖山莊跌57%最多，最新盤量只餘300個。

加辣後二手業主未有因此減價求售，當中有3個屋苑平均每平方呎叫價，更錄得輕微上調，包括紅磡黃埔花園叫價每平方呎報14,300元，較加辣前微升0.7%。

太古城580呎 加價80萬放售

至於指標屋苑鰂魚涌太古城，最新約303個放盤，按月減少約1成，收租客再增購單位，要付樓價15%印花稅，於是選擇封盤，如寧安閣低層F室，連租約叫價830萬元，加辣後封盤不賣。

盤源收窄刺激業主提價，中原地產高級區域營業經理趙鴻運指出，太古城順安閣低層B室，實用面積580平方呎，原叫價900萬元，加辣後調高80萬元，以980萬元放盤。有銀行對單位估值低於900萬元，反映出加辣後，業主高價賣樓的期望未變。

加辣無礙上車屋苑樓價創新高，將軍澳中心兩房戶樓價直逼700萬元。

香港置業高級分行經理劉浩勤指出，屋苑5座高層H室，單位望開揚景及海景，實用面積465平方呎，以695萬元兩房新高價沽出，平均呎價14,946元。原業主2009年以335萬元購入單位，是次轉手獲利360萬元，升值近1.1倍。

新葵芳花園 418呎540萬沽

其次，葵涌新葵芳花園C座高層8室，面積418平方呎，代理指單位內籠質素一般，不過高層盤源少，支持單位以新高價540萬元沽出，平均呎價12,919元。

業主惜售盤源短缺，10大屋苑周末交投低位徘徊。根據中原地產指出，過去周末成交錄7宗，按周少兩宗，有4個屋苑零成交，包括東涌映灣園及藍田麗港城。

至於利嘉閣地產錄9宗成交，按周增兩宗。美聯物業指出錄8宗，按周少兩宗。另外香港置業錄3宗，按周少1宗（各代理統計屋苑有分別）。

業界指出，目前二手業主持貨能力仍強，減價賣樓未成趨勢。

個別有實際住屋需要的用家，亦願意以高價承接優質單位，故加辣後樓價未見明顯回落。惟盤源減少下，本月二手交投量料較本年高位減少一半。

內地樓市暴漲，引來監管層重拳出擊，綠地香港（0337）主席兼行政總裁陳軍表示，若開發商有足夠的開發和運營實力，內地住宅市場仍有發展空間，惟公司在土地一級市場上將維持謹慎，不會硬拚硬拍。

陳軍指，公司今年首10個月合約銷售額約為154.3億元（人民幣，下同），同比增約34%，堪稱滿意，未來房地產仍將是公司主業。

他提及，為避免房地產泡沫，國家適時出台調控很有必要，雖然公司推盤進度受一定影響，但住宅市場仍然有發展空間，在同一地段，不同產品甚至有五成、八成的價差，這與產品本身的品質息息相關。

陳軍：市場統計數據有很多「調整空間」

至於目前內地樓市的狀況，陳軍認為，房地產市場有很多統計數據，但難以反映真實成交。他直言，統計數據有諸多「調整空間」，如將高價房晚些納入統計，低價房則早些，或者反向操作，都可能影響到數據的真實性，公司對樓市的判斷更多基於旗下具體樓盤客戶來訪量等一線數據，再確定下一步的發展計劃。

綠地香港日前與攜程合作，在上海、昆明、黃山等地啟動G-HOTEL，購買了綠地香港商業住宅類型的業主，可以自由選擇是否將物業交給攜程，進入G-HOTEL體系後，通過線上預訂平台進行出租，遊客密碼入住、自主結算，業主可實時掌握房產的預定和收益情況。

陳軍並透露，綠地香港剛剛在黃山太平湖景區做出數套樣板房供體驗，已經火速售罄，「目前連樣板房都來不及做」。該樓盤售價最低為1.2萬元/平方米，由於省去了聘用酒店管理公司的高成本消耗，據綠地香港首席運營官侯光軍估算，哪怕一年間平均出租率為最差的30%-40%，對業主而言投資回報率亦可達7%以上。

綠地金服冀3年後交易量達千億

綠地香港去年成立綠地金融服務信息公司（綠地金服），正式進軍互聯網金融領域，陳軍表示，綠地金服首年就實現盈利，明年爭取有更好收益，實現百分百增長。

綠地金服現時擁有逾10萬交易客戶，據綠地金服副總裁賈飛預計，3年後交易客戶數量將直指100萬人，交易量達1,000億元。

　　西半山天匯銀主盤，再度推出市場拍賣，單位為高層A室，面積2355方呎，起拍價1.08億元，呎價約4.59萬元，上址屬交吉銀主盤，將於明天(周二)經由環亞推出拍賣。資料顯示，該物業早前曾經推出拍賣，雖獲準買家承價，但最終未達底價而收回。

　　至於毗鄰的同層B室，實用面積2476方呎，於今年初亦推出拍賣，最終以1.083億元拍出。