內科舊宗段近期話題熱絡

異軍突起
今年商用不動產交易轉冷，幾乎不見大型交易案。根據商仲統計，今年北市3億元以上商用不動產交易，至11月總計達210億元，單內科園區就成交101億元，佔近半數，業者指出，內科廠辦空置率持續降低，投資者看好未來性出手，讓內湖撐起一片天。

第一太平戴維斯統計指出，相比去年全年北市大型商用不動產交易額達743億元，今年已近年底仍不到去年半數，而相較北市市區，內科廠辦交易異軍突起，去年交易總額達130億元，今年至11月約101億元，仍維持百億水準。

大樓滿租享收租利益
第一太平戴維斯研究布協理丁玟甄指出，相比死氣沉沉的市區辦公室市場，內科廠辦可說是今年唯一殘存的活動量，一方面企業進駐、廠辦購置需求不減，另外內科購置成本相對市中心低廉，以近期成交的遠見科技大樓來說，成交單價僅約42萬元，讓內科廠辦維持一定成交表現。

信義全球資產經理王維宏表示，從實價登錄資料觀察，今年商用不動產在內湖區的租賃及買賣交易件數，仍居各區之冠，也讓許多投資公司看好區域未來性出手，包括富邦人壽重金砸40.8億元，買下東京企業總部大樓，最近1筆由明芳國際以10.8億元買下遠見科技大樓，也替許久未傳出大型成交的商用不動產市場帶來好消息。

促成遠見科技大樓成交的瑞光不動產總經理蔡毓燐表示，因該案屋齡已舊，遠見科技因應公司營運方針改變，轉往海外發展，多年前已將全棟出租，目前為滿租狀況，新買家短期可享收租利益。

據業者透露，買家明芳國際為旭隼科技投資公司，過去旭隼也曾委託商仲於遠見科技大樓附近購地，此次買下該棟大樓，應與未來規劃擴充使用有關。

北市府力推「內科2.0」
今年以來內科廠辦空置率持續走低，相比西湖段近乎客滿，內科舊宗段近期話題也不少，包括北市府力推「內科2.0」，將舊有環保局修車廠遷出，變更為產業支援設施用地，預計引入新創、高附加價值產業，另外如長虹在該處也持有土地，加上鄰近五期重劃區，發展前景可期。

信義全球指出，企業若想入手內科商辦，目前市場還有法拍中的全網通科技大樓、內湖陽明大樓標售等，若想找大面積供給，則在五期重劃區如V-Park、T-CBD、太子國際企業總部等，選擇較多。

餘屋庫存壓力大 建商不開工

為調節成屋庫存，度過景氣寒冬，建商祭出「不買地、不請照、不開工」等三不政策。根據信義房屋彙整內政部營建署資料，推估今年全國前9月的建照核發數量、及申報開工量體，委靡不振，全年量體恐創近6∼7年間的新低點。

信義房屋指出，今年前9月建照核發量僅5.97萬戶，若以月平均核發量體估算，全年恐僅在8萬戶之譜，將創近7年新低量。此外，申報開工戶數累計前9月約5.06萬戶，估算全年恐也僅有6.7萬戶水平，預估也可能寫下2011年以來的新低量。

桃園市申報最多
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從請照與開工兩指標來看，一手市場仍可感受到市場的冷風。
曾敬德指出，建照核發的高峰期，出現在2013年的13.3萬戶，而請領核准建照到申報開工中間有6個月的時間，且可以展延1次3個月，兩者間的時間落差，使得開工數量的高峰期向後遞延落在2014年，量體約達10.5萬戶。
另就六都表現來看，今年前9月建照數量核發與申報開工量最多的區域，都是桃園市，而長年都是建照量最大、與不動產市場交易規模最大的新北市，今年前9月建照核發數量反而輸給桃園市、台中市。

高雄量體減5成
而高雄市建商公會自行發布的1∼10月申報開工量，則突顯南部建商欲振乏力。
從大樓的開工件數來看，前10月有26件大樓案申報開工、共計3600戶，對比去年同期的64件、7742戶，量體衰退逾5成。若以月平均開工戶數估算全年，恐也僅有4000多戶，對比2013年高峰期逼近萬戶水平，開工信心度掉落約5成。
高雄建商公會秘書長林佩樺表示，依照過往慣例，逼近年底除非有較為嚴苛的新法規要頒布，會刺激建商加速掛照，以現今狀況來看，今年全年不論建照核發、或是開工量，都難以拉升。

「農曆年後回溫」
「高雄建商有志一同以減量經營為目標，在餘屋庫存壓力仍大、持有稅制未合理變革的前提下，案量恐難放大。」林佩樺說。
福懋建設總經理涂耀斌認為，目前有不少建商因應「高雄厝」政策，進行換建照的動作，是開工量減少的原因之一。「隨著交易鈍化，大家自然不急著推案，預計像是文化中心、三多商圈、高雄車站周圍，剛需產品已去化到一定程度，明年農曆年後應可率先回溫。」

美術館特區漲幅最多 北市信義區跌16.1％

豪宅聚落比一比，根據實價登錄統計，近3年五都豪宅聚落房價變化，高雄美術館特區2年漲近1成，居各區之冠。業者指出，房市回歸基本需求，南部豪宅品質、價格合理，也讓部分豪宅行情維持不墜。

南部價格合理
五都豪宅聚落以高雄美術館特區漲幅最高，今年住宅大樓均價每坪25.2萬元，相較2年前每坪23萬元，上漲9.6％。其次為台中七期重劃區，2年來上漲6.6％，而北北桃三區知名豪宅聚落，反而均出現1成以上跌幅。
群益房屋總經理陳俊男指，房地產市場回歸基本面，高雄美術館特區買方看重建案的品質以及價格合理性，相對北台灣，南部價格實惠，也讓部分豪宅建案房價維持不墜。
台灣房屋高雄農美特許加盟店店東蕭啟志則認為，今年美術館特區均價上揚，主要是近期高價產品交屋潮，諸如「HH大樓」、「京城」等新屋交屋，拉高整體平均。

新北價格鬆動
蕭啟志指出，南台灣民眾還是習慣購買透天，高總價、大坪數豪宅接受度較低，以目前市況，總價2000萬元要賣就有壓力，2500萬元以上則幾乎推不動。他說：「就量體而言，豪宅交易並未增加，反倒處在低檔。」
今年豪宅價格出現北冷中南熱現象，台北信義計劃區所受影響最明顯，今年均價每坪98.6萬元，相比2年前達百萬行情，下滑16.1％，而新北市新板特區及桃園中正藝文特區，也因部分豪宅去化不易，價格出現鬆動。
陳俊男指出，雖然北市豪宅一級戰區房價走跌，但區內尚有豪宅正規劃中，包括「陶朱隱園」、「琢白」、興雅BCF案、富邦建設豪宅案以及寶豐隆D5豪宅案等，屆時開案的房價是否有撐，還有待市場考驗。

高雄在地上市櫃建商累計第3季表現，營收狀況以京城累計達14.95億元最多，觀察EPS（每股純利）表現，則是永信建以1.28元，稱霸高雄六大建商。
京城今年主要營收來自包括楠梓區「水森林」、「樂活」、左營區「鉅誕」、「天峰」等案交屋及售屋挹注。其中，「水森林」規劃而甫公開的豪宅案「京城」售出戶，也已陸續認列，並反映在營收。

永信建EPS最多
法人表示，京城前3季營收達14.95億元，對比去年同期約12.48億元，成長近2成。累計前3季EPS0.6元，幾與去年全年的0.61元相當。面對Q4，法人指出，主力將在於「京城」銷況，採賣1戶認1戶，整體來看，該公司今年EPS可望有1元以上水平。

永信建今年前3季營收13.28億元、累計Q3 EPS達1.28元。永信建發言人顧岳軍指出，今年上半年主要入帳來自「瑞祥」、「藍帶」及「鼎席」案。其中，「鼎席」為鳳山區豪宅案，目前單價約24萬元，去化約有4成，「藍帶」為小港區房價1字頭案，規劃2∼4房，僅餘3房可售，整體去化約5成。顧岳軍透露，Q3獲利衝高主要來自公司出售店面。
另外，隆大前3季營收達13.39億元，稅後淨利1.71億元，EPS達0.93元。

而華友聯、聯上及欣巴巴，累計前3季營收有4.28∼8.73億元水平，EPS皆未達1元，但華友聯、欣巴巴表現優於去年同期。

高市地政局辦理地籍清理業務，找到1筆原始登記為日據時期會社、位處於社區內的300坪精華地，預計將於下月21日公開標售，該地位於三民區明福街、近民族一路，屬於住5用地，標售總價2.01億元，若沒標售出去，將登記為國有。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指，河堤社區文教氣息濃厚，有南台灣小天母美名，總居住人口近4萬人，因消費與休閒機能兼備，無論新舊屋都相當保值，「此次標售地每坪67.5萬元屬合理行情，如沒意外應會標脫。」

未標出登記國有
該區屬高市精華，周邊有大樂量販店與河堤帶狀公園，已是高密度住宅區，近年來少有土地釋出，僅2015年聯上實業曾以每坪70萬元購入104坪土地，及京城建設以每坪89.91萬元購入339坪土地。

地籍清理是為解決台灣光復之初土地登記不完整或和現行法令不符地籍問題，依地籍清理所規定，可辦理標售共有4類土地，分別為「神明會名義登記土地」、「日據時期會社組合名義登記土地」、「非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記土地」與「土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符土地」，若此次該地沒有標售出去，將會被登記為國有。

內政部明（29）日將向行政院提出「加速都更推動方案」，據悉，內政部將建議不限4、5層樓老舊公寓，初步匡定「30年以上老舊住宅」優先納入加速都更整合範疇，且擬放寬法定公共設施不計入容積計算，以增加實質容積獎勵及提高參與都更意願。預估逾30年老屋都更產值上看兆元以上。

另為鼓勵銀行參與都更，內政部擬建議金管會鬆綁法規，放寬由銀行成立建築經理公司（建經公司）擔任都更實施者可能性，提供都更融資作為自主更新的後盾。

內政部預計本周向蔡總統報告加速推動都更方案，周二先行向行政院長林全簡報。據悉，為加速推動都更，內政部提出諸多策略，包括增加容積獎勵、延長擴大稅負減免、成立專責機構、補助都更前期作業規劃，政府介入協調整合等。

據了解，內政部認為不必設限4、5層樓老舊公寓作為加速推動都更對象，擬與老屋健檢政策密切結合，選定「30年以上老舊住宅」作為推動主力，包括公寓大廈及透天厝等。官員說，若只以4、5層樓作為加速推動都更對象，恐不具效率，但限縮在30年或40年以上老舊住宅，將聽取政院意見。據內政部推估，30年以上老舊公寓大廈約有368萬戶。

在獎勵誘因方面，容積率上限10％天花板是否再放寬，將由林揆拍板。知情人士指出，各地針對都計省施行細則及六都子法，均認為法定容積以增加50％上限獎勵為宜。

但如何增加實質獎勵達50％是重點，據悉，公共設施不計入法定容積是方向之一。據悉，因5樓以上老舊住宅現有容積為300％，第三種住宅區法定容積如為225％，再增50％獎勵為337.5％，一旦法定公共設施再計入現有容積，恐怕都更後無法一坪換一坪，民眾會失去都更意願，這部分擬修法放寬納入考量。

房屋持有稅減免期限有意從4年延長為6年或8年，究竟延長期程是否減半課稅，或從第5年起逐年遞減額度，都有不同聲音，周二將聽取財政部意見，由林揆裁決。

此外，府院盼公股行庫參與都更，除提供融資給建商或自主更新民眾外，依現行銀行法，公股行庫不能擔任都更實施者，但一銀或合庫成立建經（建築經理）公司，有參與都更成功案例，是否要放寬法規讓銀行的建經公司擔任都更實施者，內政部將探詢金管會意見。

據內政部估計，30年以上老屋都更可創造9兆元產值，且30年以上老屋，10年內全台將增至約400萬戶。

台北市「讓利」順銷案，逐步擴散，尤其幾個小宅，屢屢掀起熱潮，中山區「忠泰品中山」23坪小宅房型，每坪開7字頭破盤價，一個月全部銷售一空，信義區「太平洋蒔景」每坪開9字頭，26坪小宅房型一個月不到也銷售一空，全案預計11月底有機會搶先光榮結案。

忠泰建設機構位於台北市長春路、新生北路口，推出先建後售的「忠泰品中山」，規畫為地上19樓、地下6層的SRC、SC鋼骨結構建築，坪數23~64坪，26~30％的超低公設比住宅，總銷約40億元，最近市場傳出迅速熱銷。忠泰房屋執行副總經理祈麟證實，23坪最小房型推出不到1個月已被搶購一空，目前待售房型剩41坪、53坪、64坪等4房產品，平均銷售率已達4~5成。

祈麟表示，「忠泰品中山」銷售以來，主要買家都是富二代、還有國外歸國華僑，其中歐美華僑占比較多，早年習慣住台北市生活機能完善的市中心，現在返台定局，還是青睞精華地段。總體來說，上述客層占來人和成交比，都達2成之多。

祈麟表示，「忠泰品中山」延續忠泰建設的建築DNA，採造價成本較高的連續壁工法，基樁深達地表下岩盤達56米，鋼骨結構採用與台北101等級，外牆壁磚採用日本kano加納製陶等。這些精工藝術，在一般建設公司比較少見。

至於「太平洋蒔景」，最近也大熱銷。太平洋建設業務經理徐福龍表示，這次統統走小坪數，規畫26~30坪2房產品，總計28戶，在大讓利策略下，開價較平實、平均約90幾萬，實際成交每坪約80多萬元，最小房型總價約2千萬元出頭，距離捷運站六張犁又近，因此9月中公開以來只剩個位數戶數。

建商趁著這波房市不景氣、積極尋找投資新出路，看準台中市許多熱鬧商圈、或是住宅稠密的新興商圈，爭相透過標租地上權土地、或是向台糖租地、甚至是自地自建等模式，跨足打造區域型商場，當起「包租公」、長期穩定收租，且這波區域型商場的投資風潮、可是方興未艾！

包括寶順興開發的「M Square米平方商場」、以及地主自建的「公益商場」，計畫趕在農曆春節前開幕搶市；由多家建商合資成立的上德國際開發，在一中商圈打造的新地標「i Plaza愛廣場」商場，因工程進度問題，將延至明年4、5月開幕；總太地產投資的「Z-Mart」商場，也因變更設計程序，開幕時程也將延至明年第3季。

其中，原為寶順興建設的寶順興開發實業，屬於台中在地建商，因看好西屯區中科一帶、近10年來蓬勃發展，尤其是國安一路沿路、住宅大樓愈蓋愈密集，帶動住宅人口持續增加，且周邊可開發土地面積尚多，因此，寶順興開發砸下逾3億元重金、租地打造「米平方商場」，預計搶在農曆春節前開幕，成為繼「中科購物廣場Tech Mall」之後，中科商圈第2座區域型商場。

寶順興開發企劃部副理周明諺表示，「米平方商場」為區域型商場，目標客層鎖定在地30至45歲小家庭、鄰近上班族以及15至29歲的年輕族群，包括西屯、龍井、沙鹿一帶鄰近區居住民眾，還有中科及工業區上班族，以及東海、靜宜、弘光多所大專院校師生，潛在消費人口估計超過40萬人潮。

「米平方商場」租用3,000坪的台糖土地，B1至2樓規劃為百貨商場與餐廳、3樓至6樓為辦公空間的綜合商辦大樓；2期則為戶外停車場使用。由於周邊住宅密集、停車不易，為了留住人潮，該商場擁有逾250個室內、外停車空間。

此外，看好一中商圈單日估計湧入數萬人潮的消費潛力，由多家建商合資成立的上德國際開發公司，標得一中商圈內的地上權土地，支付高達6.7億元的權利金、加上斥資逾1.5億元，打造一中商圈的新地標「i Plaza愛廣場」商場，引進餐飲、服飾、生活用品、雜貨配件等，目前平均招商進度逼近8成。

總太地產同樣標得位於台中市南區忠孝路夜市旁的地上權土地，正在趕工興建「Z-Mart」商場。由於該商場位於小吃林立的忠孝夜市內，因此，招商以藥妝店、生活雜貨、3C為主力，目前確定進駐廠商包括屈臣氏、小北百貨；至於燦坤3C、湯姆熊正在洽談中。該商場總投資金額逼近3億元。

另外，備受餐飲集團看好的台中市單元2重劃區，由於緊鄰7期重劃區，已成為餐飲集團搶進卡位的新戰場，吸引建商或是地主，乾脆租地興建或自地自建商場，再轉租給餐飲業者收租。其中，位於公益路、近環中路口的「公益商場」，就是地主自建再招商的案例，以號召10家餐廳的集市概念打造，目前正在趕工興建中，預計搶在農曆春節前開幕。

新北市蛋白區跌一遍，剩下五股區異軍突起，卻被專家提醒「這是高峰的尾巴」、「不可能再漲」，畢竟該區待售量體極大，對於民眾而言購屋風險相對高。

新北市蛋白區房價鬆動幅度大，包括八里、淡水、鶯歌都有超過1成的跌幅，不過同樣位於市郊區的五股卻逆勢上漲，根據蘋果日報報導，截至今年9月以前，五股地區屋齡1~10年的物件，竟出現8.9％的漲幅，表現十分亮眼。

不過新北市代銷公會理事長林談接受蘋果日報採訪時提醒，雖然五股的房價表面上漲，但其實「應該是房價高峰的尾巴」，林談認為，洲子洋重劃區的量體過大，「照理來說應該要跌下來，不可能再漲了」。

對此，全國不動產總經理石吉平接受《好房網雜誌》採訪時也表示，像是五股洲子洋這類有供給過剩問題的區塊，將來恐怕會出現「多殺多」的狀況，「過去預售時期還有3字頭行情，現在行情已降至2字頭」，再加上該區的商家、捷運、學區尚未成形，購屋風險相對較高。

設備修繕、公設維護等大大小小開支，都與管理費有關，但隨著五花八門的公設越來越多，不少民眾認為多數公設使用率低，每個越高額的管理費更是不想繳，甚至也有人偏好找不必支付管理費的大樓，但其實管理費是不能省下的必要開銷！

在一片茫茫的售屋廣告中，什麼樣的標語能讓買方覺得吸睛？有網友在PTT上表示，在高雄看見一個「3年免管理費」的賣屋廣告，加上建商在當地評價佳，相當吸引人，但也好奇，在免管理費的狀況下，管理人員和修繕維持費該從哪裡來。

不少網友看了表示，羊毛出在羊身上，如果要說免管理費是建商讓利，其實根本無感，3年過後，管理費均攤下去反而更驚人，更有網友表示，即便暫時免管理費，也不代表會零開銷，期間內電梯、燈泡等設備維修，都是必要開銷，沒繳管理費的期間，就是在吃建商留下的運作基金「老本」，反而容易造成未來公基金出現不足的缺口。

買房眉角多，不論買新房或中古屋，貪小便宜容易事後發現是「抓交替」，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨，在商周財富網撰文提醒，買房時一定要注意該社區大樓有多少公基金，大多數會公布在電梯或公告欄，如果一昧在乎房價，入住後發生重要公設損壞，社區大樓卻沒錢可用，反而會讓荷包更失血。

　國慶樓市集中調控一個月後，雖然很少出現地王，但土地價格依然居高不下。多城市近日的土地拍賣會上，部分城市的土地價格，再次被刷新。

　　一天推出10宗土地，9宗成交的地塊中産生了7宗高價地，其中一塊還刷新了廣州（樓盤）最高土地單價紀錄。在11月22日一天的時間産生多幅高價土地的，是此前在四個一線城市中房價和地價都較低的廣州。同一天，長沙（樓盤）、武漢（樓盤）漢陽也分別産生了其單價和總價地王。而在11月21日，福州（樓盤）土地拍賣會多宗住宅用地也受到開發商追捧。

　　“調控很嚴厲，但房企仍然看多有潛力的城市。熱點城市但凡有土拍，雖然地王少了很多，但土地市場的熱度仍然很高。”一家機構分析師説。

　　地價居高不下

　　國慶廣州出臺八條調控政策後一個月，廣州單價地王紀錄被刷新。

　　11月22日龍湖與首開聯合體以32億元的總價，拍得廣州白雲新城一幅住宅地。如將配建面積及保障房建安成本計入其中，龍湖、首開聯合體所拍白雲新城的樓板價將高達4.7萬元/平方米。

　　據了解，白雲新城地塊周邊新房售價約在4萬元-4.5萬元/平方米，即所拍土地價格已經超過周邊在售新房價格。按4.7萬元/平方米的樓板來推算，預計該項目未來的售價在8萬元-9萬元/平方米左右。

　　白雲新城所拍的樓板價不僅超過了周邊在售新房價格，還刷新了雅居樂今年八月所拍北大物流地塊3.7萬元/平方米的紀錄，晉升為廣州最新的單價地王。

　　廣州拍出單價地王同一日，武漢漢陽也拍出了總價地王，長沙則拍出一幅高溢價地塊。

　　在11月22日武漢限購升級後的首場土拍賣會上，平安以110.65億元的總價拍下了武漢漢陽楊泗港地塊。雖然未觸及122億元的最高限價，但110.65億元的價格已經令其成為漢陽的總價地王。

　　與武漢漢陽拍出總價地王同一天，廈門（樓盤）建發11月22日以29億元的總價，獲得長沙梅溪湖B-39地塊約120畝的住宅用地，溢價180%。或許9240元/平方米的樓板價以一二線城市的標準來看，價格水平並不高。但建發所拍的梅溪湖地塊，卻是長沙第一次突破9000元/平方米大關，因而在業界看來，建發當天拍下的地塊算得上是長沙新晉的單價地王。

　　分析人士指出，幾塊高價地的背後是暗流涌動的開發商對土地的饑渴。

　　廣州樓板單價被刷新的同時，土地市場向來不溫不火的廣州在11月22日共推出10宗土地。這10宗出讓的土地中，除金融城地塊因持65%用于交通樞紐被指條件嚴格而流拍外，當天廣州九幅成交的土地中，共産生了七幅高價土地。

　　在廣州一天從土地出讓金獲得的205億元收入中，龍湖、首開、保利三家房企貢獻了139億元。這其中保利64億奪得兩幅廣鋼新城商住用地；奪得前述廣州單價地王後，龍湖首開又斥資43億拿下了廣州開發區一宗土地。

　　隨著這次土拍，被指拉了一線城市房價後腿的廣州，正在逐漸刷出新的房價坐標係。廣州白雲新城、海珠、廣鋼新城的土地單價，均超過了4萬元/平方米。

　　廣州土拍會前一日，福州11月21日也迎來調控後的土拍會，推出15宗土地。這其中9幅住宅用地均受到熱捧，樓板價均超過2萬元/平方米，還有四幅土地樓板價超過3萬元/平方米。

　　地王現象再抬頭？

　　有開發商指出，當前調控政策相當嚴厲，然而開發商補倉土地的想法還是很強烈。

　　供地少，買地的多，被認為是土地價格難以降下來的原因之一。有媒體報道，廣州前三季度共推出53宗土地，成交面積約378萬平方米；而前三季廣州住宅出讓面積200萬平米，只有去年全年的28%。

　　一家大型房企區域經理告訴記者，雖説很多城市都出了高價地，土地出讓金規模也不斷走高。但很多城市的土地出讓數量，並沒有大幅度增加。

　　“以上海為例，雖然滬拍地金額大幅增長，但出讓幅數和規模其實有所下降；出讓金增加，主要是單塊土地的價格增長。有些城市也很相似。土地供應沒有大幅增加，開發商很饑渴，所以遇到土拍幾乎要使出全力去拍地，也使得地價很難降下來。”前述房企區域經理説。

　　不過在嚴厲的調控下，土地市場的高價地現象，較此前出現了明顯減少。

　　據中原地産數據，以10億元地塊+溢價率100%為標準，前十個月全國共出現213幅高價地，19家大型房企獲得的662宗地塊，總拿地金額7013億元。而122宗高溢價率地塊的總金額，達到2509億元。

　　同樣按前述高價地標準，全國10月單月只出現了17宗高價地，而11月截止到20日只有12宗高價地。

　　中原地産分析師指出，當前除濟南（樓盤），天津（樓盤）等城市外，各城市高溢價率地塊明顯減少。

　　“雖然在熱點城市，房企搶地現象依然在持續。但通過增加持有、設置限價等政策調控，已經使得前期地王集中區域，開始出現地價降溫的現象。”中原地産分析師説。

　　另一方面，隨著商品房成交量的下降，以及對房企拿地資金施行嚴格監管，業界認為開發商拿地資金正在受到越來越多的限制。

　　世邦魏理仕中國區研究部董事謝晨指出，開發商熱衷拿地，一是因為前三季度賣了大量房子，手中現金充裕；再者通過銀行借貸、發債等再融資手段，來增加企業杠桿率。

　　“如果開發商只是看多樓市而手中沒錢，將有心無力，很難炒高土地價格。預計本輪調控會持續較長時間，開發商雖然當下資金很充裕，但如果成交半年以上陷入低谷，很難有資金拍高價地。另外，對開發商拿地資金的監管，也將逐漸降低企業杠桿率。”

　　中原地産監測，從國慶後調控的情況來，主要市場10—11月成交量下調幅度都在50%左右，市場快速回落到了2015年的平均水平。

　　中原地産在近日的一份報告中認為，預計本次調控周期將持續6-9個月，後續庫存也將在年末出現上升。在此背景下，如果對樓市的資金以及調控政策持續收緊，被調控部分城市房價不排除出現10%以上價格下調空間的可能性。

　　大多數人對于養老話題的第一反應是，這是政府的事，不賺錢。然而，當政策的春風頻頻吹向這個行業的時候，已經有越來越多的企業對它心潮澎湃。當萬科全國的城市公司都在尋找新的轉型模式時，劉肖，這位萬科集團最年輕的副總裁，選擇了一個距離他年齡最遙遠的領域。

　　中新網11月25日電 大多數人對于養老話題的第一反應是，這是政府的事，不賺錢。然而，當政策的春風頻頻吹向這個行業的時候，已經有越來越多的企業對它心潮澎湃。當萬科全國的城市公司都在尋找新的轉型模式時，劉肖，這位萬科集團最年輕的副總裁，選擇了一個距離他年齡最遙遠的領域——養老産業。

　　劉肖認為，“中國50後的高凈值財富人群，還沒有進入養老的階段，所以，現在的養老市場僅僅是在青銅時代。”他認定，20年後的中國一定會誕生一家萬億市值的養老企業。

　　11月24日，隨著北京萬科首個社區嵌入式養老項目——嘉園長陽長者中心的亮相，北京萬科養老産品線進一步豐富，與之前重護理的城市機構型産品不同，他們這次把目標瞄向了更廣泛的居家社區老人群體。

　　萬科嘉園：麻雀雖小，細節制勝

　　房地産行業正從黃金時代向白銀時代轉變，萬科也在向城市配套服務商轉型。北京萬科肩負著集團探索戰略轉型道路的重大歷史使命，提出了6+X計劃，其中X就是養老。

　　相較于地産業務來説，養老的商業模式改變了，原來是快速建造和銷售，現在需要為客戶提供長期服務；養老的價值標準改變了，原來是看銷售額看利潤，現在是看客戶數量和服務質量；養老的客戶接觸改變了，原來銷售比較單一低頻，現在需要更加高頻的跟客戶互動。

　　在這門和地産不一樣的生意，北京萬科逐漸建立起了三條産品線：城市機構型的怡園，偏重于照顧半自理老人，甚至失能、失智的老人。CCRC型的隨園，一個更大型的綜合養老社區，這的老人大部分以健康為主。社區嵌入型的嘉園，開在社區裡面，規模更小，但可以做一些日間照料服務、康復上門服務、衛生家政服務等等。

　　北京萬科醫養管理公司董事長王垚表示，養老的人群真正需要住到機構裡的比例並不高，在北京，90%的老人都是居家養老，嘉園的産品線就是針對這部分老人，讓他們在社區在家裡就可以便捷地享受一些養老服務。

　　王垚相信，嘉園長陽長者中心在北京會是一個比較標桿性的養老項目。

　　第一，這種社區嵌入式的思路，未來除了住在嘉園的老人以外，還可以通過嘉園這個項目，給周邊社區的老人提供服務，服務半徑更大，服務平臺更開放。

　　第二，從産品的建造標準來講，對于這個規模的項目來講，嘉園長陽長者中心非常少有地提供了一個佔地面積達50%的陽光中庭，給了項目及社區老人更充足的活動空間。每一間房子、每一件家具，都是跟日本設計師合作的，從世界各地學來的這種産品細節，體現了萬科的專業精神。

　　第三，公建民營這種合作模式，政府通過尋找合適的市場主體來為老人提供更好的服務，萬科在運營過程中，也積極投入裝修運營，不斷地發掘客戶真實需求，提供高品質的産品服務，雙方可以很好的形成優勢互補。

　　行業痛點：缺乏標準，摸著石頭過河

　　談及養老這門生意，嘉園長陽長者中心的院長閻露露表示，對于企業而言做養老是艱難的，政府沒有補貼，能堅持做養老這門生意的，看中的是其未來發展的前景。

　　做養老的難，遠不止補貼這麼簡單。在王垚看來，這個行業的痛點，主要有兩個：一是，受養兒防老等傳統觀念的影響，這個行業不像醫療和地産那樣，有長期的積累，社會缺少養老服務方面的經驗；二是，由于居家養老佔據主流，而政府保障性機構提供的又是基礎服務，因此，對于中高端的養老需求，沒有與之匹配的市場化標準。

　　一切都需要“摸著石頭過河”。雖然服務不同，物業有物業的內容，養老有養老的內容，但是其價值觀是一樣的。王垚稱，北京萬科在摸索建立標準的過程中，會借鑒中國臺灣和日本的經驗，把其變成可執行的方案，並不斷改進優化。

　　同時王垚還表示：“養老在萬科已經是一項獨立的業務，我們的第一個支點在社區，比如此次開業的嘉園長陽，第二個支點在城市，比如怡園光熙，還有計劃中的隨園，現在北京區域已經運營了3個養老項目，未來兩到三年時間，萬科在北京區域還將以北京為主拓展約20個養老項目，基本完成養老初步布局。”

　調控深化近兩個月，土地市場和樓市均出現一係列變化，但外部資金的流向也為這種變化帶來更多變數。

　　中金公司近期發布的一份研報指出，房企能夠規模擴張的背後，是2016年有約 5.5 萬億元的外部資金流入地産市場，房企用這些資金在公開市場拿地、收購、並購等。與此同時，調控政策帶來負面影響，房企將在2016年四季度和2017年一季度承壓；而從2017年二季度起，伴隨一二線城市降幅收窄，有可能在下半年觸底反彈。

　　中金公司研究發現，在前述流入房地産市場的5.5萬億元外部資金中，來自銀行理財産品的資金在今年大幅增長，全年預計貢獻4萬億（佔比超70%），成為開發商外部資金的重要來源。

　　綜合央行、保監會、中國保險資産管理協會、萬得資訊、中金公司研究部的數據，理財産品、公司債、信托、保險等理財資金是主要來源，並且2016年的5.5萬億元，相比2015年的2.1萬億元翻了一倍還多。

　　中國指數研究院、中金公司均預測，2016年土地出讓金總額約為4萬億元，換言之，房企眼中仍有余糧。中金研究部統計顯示，房企在2013年、2014年拿地金額分別超過4萬億，2016年前9月達到2.3萬億，全年有望達到4萬億。

　　中金公司表示，2017年資金缺口僅會在開發商外部資金縮小超過15%，而拿地所需資金增長超過10%時才會出現。不過，金融主管部門已嚴格要求各商業銀行清理理財資金違規進入房地産市場，這將對明年樓市産生重要影響。

　　上述機構統計顯示，截至9月底，一、二線城市的庫存去化月數分別為9.3、9.4個月，可售資源增長15%，地産銷售下降15%。該情況下一、二線城市庫存去化月數將提高到12.6、12.7個月，但仍處10-14個月的健康區間內。若可售資源增長 30%，地産銷售下降 30%（可能性極低），一、 二線城市庫存去化月數將提高到 17.3、17.5 個月，仍低于歷史高位（分別為 18.5、30.4 個月）。供需關係難有大的改變，因此房價繼續上漲壓力仍然存在。

　　中金預測，一二線城市銷售均價在2017上半年將維持平穩，銷售面積在2016年四季度和2017年一季度將同比下降30%-40%，2017年二季度以後降幅將縮窄到10%-20%，銷售均價和銷售面積將在2017下半年重現正增長。而三四線城市2017上半年，銷售均價有望同比增長5%-10%，銷售面積同比增長10%-15%，銷售均價和銷售面積增長勢頭在近2017年年中時減弱。

　　這也成為房企布局分化的主要原因。

　　出于對利潤率的保護，房企往往偏愛在一二線城市拿地，而基于成本與戰略訴求，也有不少公司傾向于在一二線城市周邊的三四線城市拿地。

　　一名機構分析師指出，房企戰略分化的依據是，一二線城市在未來5年將持續面臨供應短缺。也有機構認為，“房企資金充裕、一線城市與核心二線城市短期內供應缺口難以得到根本解決、高地價”三大推動因素將支撐房地産在明年下半年重回上升趨勢。

　　這也吸引了大部分年銷售規模在200億-300億元的房企到一二線城市拿地。比如福建房企禹洲地産，銷售額在全國上市房企中排名36位。其管理層向21世紀經濟報道記者透露，公司將進一步擴大在上海、合肥（樓盤）及廈門（樓盤）的投資物業組合。在禹洲地産近950萬平方米的土地儲備中，長三角佔據53.2%、海峽西岸經濟區佔42.2%。今年上半年公司毛利率達32.47%。

　　根據易居研究院智庫中提供的房企拿地數據作不完全統計，21世紀經濟報道記者發現，2016年1月至11月22日，買地金額行業前五位的房企分別為融創、萬科、綠地、恆大、保利地産(600048,股吧)。其中萬科、綠地、恆大的地塊平均總價接近，融創、保利則較高。

據中國之聲《央廣新聞》報導，河北的廊坊市區以及三河、大廠、永清等地，作為毗鄰北京的地區，樓市受北京市場及相關政策影響很大。記者近日探訪發現，北京“930”樓市新政出臺後，河北這些環京地區的樓市也受到影響，有降溫跡象，多個樓盤開始調整價格，增加優惠力度。

隨著北京樓市進入寒冬，河北的環京樓市也出現了鬆動。週末，記者來到毗鄰北京的河北省三河市燕郊鎮，與9月份樓市熱鬧喧囂的氣氛相比，如今這裡的售樓部冷清了許多。售樓部工作人員介紹，“八、九月份在兩萬八左右。現在是兩萬五六，都是最近才降下來的。”

目前，燕郊二手房出售房源也在增多，有賣家降價20萬甚至40萬出售，儘管如此，燕郊二手房的成交量還是出現大幅下跌。房價出現鬆動的不止燕郊，記者粗略梳理環京的廊坊市區、永清縣、霸州市等地發現，目前三地就有6家新樓盤的價格出現了下降，降幅從每平米500元到2500元不等。有些樓盤雖然價格沒降，但是有免費送車位、送精裝修等活動。

某樓盤售樓員介紹，“均價2萬5左右，有高層還有洋房和疊拼，咱們一直開盤的話就是這個價格，是送精裝修，送車位的，從排號到開盤，一直都是這個價格沒有漲。”

環京樓市的價格波動，已經引起一些購房者的注意，市場的觀望氛圍漸起。正在看房的李先生在北京一家公司上班，屬於剛需族，房價波動讓他陷入觀望，“今年本來我是想在廊坊這邊買套房子，看了幾個月吧，想再觀察觀察，看看房價到底能不能再降一點。”

業內人士分析認為，從歷史經驗來看，環京樓市會先於北京市場做出反應，具體來說，二手房會首先降價，如果不能實現產業、交通、置業需求的當地語系化，環京樓市還會繼續迴圈上躥下跳的模式。亞豪機構副總經理任啟鑫表示，隨著調控政策影響的進一步發酵，環京樓市可能會出現比較顯著的下調，“從整個市場來看，環北京區域裡還得需要一定幅度的降溫，在相對合理的供需平衡的基礎之上，可能會形成一個很好的價格平臺。

2016年房地產市場再度上演樓市地市銷售火爆的盛世行情，然而光鮮的業績下，其財務報表數位卻並沒那麼好看。在規模效應及拿地成本增加背景下，房地產企業的利潤率持續走低。房地產行業平均資產負債率達77.59%。127家上市房企中，有29家資產負債率超過80%紅線。

2016年接近尾聲。在這一年，房地產市場再度上演樓市地市銷售火爆的盛世行情。此波行情下，品牌房企前三季度的簽約面積及銷售金額大多已完成年度目標的80%，更有多家企業已完成全年目標。然而，在光鮮的業績掩蓋下，其財務報表數位卻並沒那麼好看。

中國房地產報記者統計發現，在規模效應及拿地成本增加背景下，房地產企業的利潤率持續走低。2016年前三季度，內地房企平均利潤率跌至7.8%；2016年上半年，這一淨利潤率為8.15%；即使在成交相對低迷的2015年同期房企利潤率也有10.1%。在A股125家上市房企中，前三季度淨利潤同比下滑的房企達44家，占比超過3成。而虧損房企有20家，且大部分已連續多年虧損，2016年三季度末虧損程度進一步嚴重化，如嘉凱城、天津松江、雲南城投等企業。

與此同時，“不惜一切代價高價拿地”的行為，使得房企負債額不斷上升。據中國房地產報記者統計，2016年三季度末A股127家上市房企總負債額達到4.48萬億元，創歷史新高，平均資產負債率達到77.59%。負債率超過80%的房企有29家，其中甚至包括萬科、綠地控股這樣的銷售千億級房企。

而2016年在金融市場和土地市場上表現搶眼的泛海控股和信達地產，則面臨負債率居高不下、淨現金流為負的境地。截至三季度末，泛海控股淨現金流為-36.58億元;信達地產淨現金流為-9.94億元，扣除非經常性損益後的淨利潤為-4820萬元。

業內人士分析，隨著銀行對於風險控制的加強以及房企融資管道的收緊，高價土地將成為地產商生存發展的最大風險要素。

增收不增利25家房企淨利潤下滑

相比銷售額的大幅上漲，房企淨利潤增長情況卻普遍稍遜，房企增收不增利的現象愈發明顯。中國房地產報記者通過對A股127家上市房企三季報統計發現，前三季度主營收入同比增長的企業有93家，34家企業主營收入同比下降;而淨利潤同比增長的企業只有83家，也就是說至少有10家企業是增收不增利的情況。

超三成房企盈利大降 萬科綠地負債率超80%

虧損上市房企有20家。前五名虧損最嚴重的房企分別是嘉凱城(虧損12.49億元)、天津松江(虧損5.3億元)、雲南城投(虧損4.93億元)、陽光股份(虧損3.36億元)、天房發展(虧損2.7億元)。

事實上，嘉凱城自2015年以來就持續虧損，且虧損程度並未隨著2016年房地產市場銷售的好轉而有所緩解。其在2015年三季度末虧損5.86億元，今年上半年虧損9.52億元，三季度末虧損額增加到12.49億元。資產負債率從去年三季度末的85.64%，增加到今年三季度末的94.6%。

據嘉凱城三季報披露，公司前三季度虧損擴大的原因為，本期結轉的房地產項目毛利較低，不足以覆蓋當期費用。公司此前公告稱，恆大地產集團成為公司控股股東，目前公司正全面加強內部管理，提升業務管控能力，將減虧增效作為公司的目標。

天津松江和雲南城投也是連年業績虧損的典型。天津松江的虧損額度由2015年三季度末的4.76億元，增加到今年三季末5.3億元，資產負債率也從84.35%提升至90.39%。

而雲南城投三季度末營業收入31.03億元，同比增長524.79%;歸屬上市公司股東的淨利潤則為-4.93億元，同比下降87.43%。扣除非經常性損益後的淨利潤更是虧損5.4億元，創下該房企業績虧損歷史新高。資產負債率從去年三季度末的88.52%增加到今年三季度末的89.67%。雲南城投公告披露，第三季度營業收入大幅增長是由於“藝術家園”“劉南村”等前期預售物業結轉所致。

除虧損房企，還有25家上市房企淨利潤出現嚴重下滑。利潤下滑最嚴重的房企是海德股份，三季度末實現淨利潤162.19萬元，同比下滑88.81%。第二位的中糧地產三季度末實現淨利潤7672.45萬元，同比下滑85.7%。排在其後的房企分別是中國武夷、中洲控股、中弘股份、棲霞建設、中體產業、深振業A、格力地產，淨利潤分別同比下滑82.25%、80.16%、74.02%、69.67%、59.11%、58.64%、55.99%。

淨利潤下滑名單中，也包括陽光城、城投控股、首開股份、金融街、北京城建等知名房企。今年三季度末，陽光城實現淨利潤3.63億元，同比下滑45.64%;資產負債率卻高達84.66%。而城投控股三季度末實現主營業務收入同比增長113.33%，淨利潤卻同比下滑39.09%。同樣，首開股份三季度末主營收入同比增長51.1%，淨利潤則同比下降22.41%。

分析人士認為，地價高企占侵蝕利潤，是房企淨利潤下滑主要原因，亦因此，房企的風險越來越大。

行業資產負債率攀升萬科、綠地負債率超80%

上市房企普遍採用高杠杆、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高。

超三成房企盈利大降 萬科綠地負債率超80%

中國房地產報記者對127家上市房企統計發現，三季度末上市房企總負債額達到4.48萬億元，同比增長幅度約23%。房地產行業平均資產負債率達到77.59%。在127家上市房企中，有29家資產負債率超過80%紅線。

資產負債率最高的房企是*ST珠江，高達116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預收款項後的資產負債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。嘉凱城資產負債率為94.6%，同比增加9個百分點。魯商置業資產負債率為94%，同比增長近2個百分點。京投發展資產負債率為90.68%;天津松江資產負債率為90.39%。

除中小房企，大型房企的資產負債率也在攀升。萬科、綠地、保利、華夏幸福5家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。截至2016年9月底，萬科資產負債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預收款項後的資產負債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點;綠地控股資產負債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預收款項後的資產負債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點;華夏幸福資產負債率亦高達84.99%。

一般而言，資產負債率衡量的是企業長期的償債壓力。而從短期償債壓力指標流動比率、速動比率、現金比率來看，企業短期償債壓力亦不小。流動比率，是流動資產與流動負債的比率，表明企業每一元流動負債有多少流動資產作為償還保證。國際上通常認為，流動比率下限為1，而流動比率等於2時較為適當。速動比率，是企業速動資產與流動負債的比率，相對流動比率而言，扣除了一些流動性非常差的資產，非常苛刻地反映了一個單位能夠立即還債的能力和水準。速動比率等於1時較為適當;小於1，表明企業面臨很大的償債風險。現金比率，是企業一定時期的經營現金淨流量同流動負債的比率，一般該指標大於1，表示企業流動負債的償還有可靠保證。

若以國際通常標準衡量，29家資產負債率超過80%的企業，幾乎全部存在償債隱憂。即便如千億級房企綠地控股，其速動比率僅0.49%，現金比率僅17.23%;萬科的速動比率僅0.39%，現金比率13.59%。指標均在安全值以下。

*ST珠江的償債壓力顯然更嚴重。其流動比率0.63%，速動比率0.3%，現金比率僅6.99%，再加上其連年業績虧損的現狀，風險已然很高。

現金流堪憂50家房企經營現金流為負

受益于寬鬆的貨幣環境，上市房企在2016年資金壓力大大釋放。但仍有部分房企三季度末的淨現金流為負值。

超三成房企盈利大降 萬科綠地負債率超80%

淨現金流情況最差的房企是泛海控股，三季度末，經營現金流-123.07億元、投資現金流-71.95億元，籌資現金流157.52億元，淨現金流-36.58億元。頻搶地王的信達地產，淨現金流情況亦不佳。信達地產三季度末經營現金流-48.94億元，投資現金流-2.09億元，籌資現金流41.09億元，淨現金流-9.94億元。

超三成房企盈利大降 萬科綠地負債率超80%

在現金流指標中，經營現金流，衡量的是企業獲取現金流量能力、償還能力和支付能力。如果現金流小於零，則意味著經營中存在“入不敷出”的問題，那時企業必須通過再融資或佔用本應投資的長期資金來維持流動資金需求，限制了企業的發展能力。

在127家上市房企中，有50家房企經營現金流為負值。如泰禾集團(經營性現金流-173.03億元)、榮盛發展(-76.02億元)、綠地控股(-60.7億元)、首開股份(-54.28億元)、招商蛇口(-45.76億元)、魯商置業(-42.39億元)、陽光城(-37.83億元)等。

值得注意的是，大量房企雖然經營性現金流負增長，但融資環境的低廉和便利，使得其籌資現金流大增，淨現金流表現“充裕”。如榮盛發展經營現金流-76.02億元，投資現金流-13.88億元，而籌資現金流112.59億元，使得其淨現金流22.69億元;泰禾集團經營現金流-173.03億元，投資現金流-37.48億元，而籌資現金流245.35億元，淨現金流34.85億元;陽光城經營現金流-37.83億元，投資現金流-74.24億元，而籌資現金流177.47億元，從而淨現金流65.39億元。

而一個問題是，由於樓市的過度火爆，使得監管趨嚴，融資市場正迅速由增杠杆回到降杠杆通道中，未來會有更多企業被限制或調減發債額度。習慣了依靠籌資來粉飾現金流財務資料的房企們，將如何在融資管道勒緊後應對高負債和高地價，將是一個考驗。

對此，中信證券的研報分析認為，若房企發債標準收緊，受衝擊最大的是近期拿下地王的中小型房企，當融資管道受到更嚴苛監管後，這些房企未來的資金周轉會對房價上漲高度依賴。一旦市場發生波動，一些中小房企可能會出現項目操作無法覆蓋成本的情況，甚至導致資金流斷裂、債務違約風險增大。

明歲主攻豪宅 南區九肚共涉115伙

2016年住宅新盤市場表現理想，不少發展商售樓成績大豐收。南豐集團今年主力推售3個項目， 其中與九龍倉（00004）合作發展的山頂超級豪宅MOUNT NICHOLSON締造多項紀錄，連同屯門豐連、筲箕灣香島及其他合作項目貨尾，今年售出約570伙，售樓收入接近90億元。面對人民幣貶值，資金勢將持續流入本港，南豐認為豪宅可看高一線，明年主力推售兩個分別位於沙田九肚和港島南區深水灣徑的項目，合共涉及115個單位。

10盤售出約570單位

南豐集團董事總經理蔡宏興接受訪問時表示， 今年售樓收入雖未及2003年推售將軍澳廣場2800伙的盛況，但已超越去年水平，至少達60億元。據一手住宅物業銷售資訊網顯示，南豐今年推售的全新項目包括MOUNT NICHOLSON、豐連及香島3個樓盤，亦發售大埔白石角天賦海灣系3個項目、香港仔深灣9號和東涌昇薈等7個貨尾盤，10個樓盤共售出約570伙，計算南豐所佔權益後，年初至今售樓收益已接近90億元。

新盤今年首季較淡靜，第二季起重拾升軌，蔡宏興總括今年樓市時說，通脹令樓價上升，置業為主要抗衡工具，市民爭相入市，令本港剛性需求持續。他說，樓價今年3月開始平穩上升，新盤銷售速度加快，銀碼上有不俗承托力。對於本月初政府就住宅市場推出「加辣」措施，蔡宏興表示，發展商須重新計數，並稱政府原意是讓用家更容易上車，但「加辣」及收緊按揭措施下，置業人士要儲更多首期，換樓客入市負擔亦增加，反而需要更多時間考慮，故認為政府的做法有些矛盾。

蔡宏興表示，本港物業市場呈現U形兩極化局面，剛性需求強，令上車盤和細銀碼單位的需求大；豪宅買家實力強，「加辣」則對他們影響不大。反而位處中間層、樓價2000萬至3000萬元物業的買家最辛苦，入市負擔增加的影響最大。蔡宏興直言：「畀多幾個巴仙（%）就係幾個巴仙（%）！」。雖然旗下筲箕灣香島亦受影響，惟相信近入伙時銷情將轉佳，項目已有不同付款方法供選擇，暫未有「抗辣」計劃。

蔡宏興：樓市呈U形格局

南豐明年將主打豪宅，除繼續推售MOUNT NICHOLSON外，亦會推出兩個全新豪宅項目，包括與香港興業（00480）合作發展的沙田九肚尚珩，提供61伙；以及有54個單位的深水灣徑項目，合共提供115伙。深水灣徑項目由南豐在2012年以60億元投得，預料2018年4月落成，蔡宏興估計可於明年下半年推售。

人民幣貶值令資金持續流入本港，蔡宏興表示， 香港是較穩定的地區，吸引內地和國際資金流入，由於本港豪宅供應緊絀，有升值空間，可看高一線，預料U形格局將延續至明年。

坦認投地難 願與中資合作

至於近年不少內地財團來港投地，蔡宏興坦言投地較以往困難，但仍繼續吸納好的地皮，集團抱持開放態度，有機會將與包括內地財團等發展商合作。

市場對劏房式單位需求甚殷，蔡宏興表示，雖然此類單位受追捧，但發展商不能一面倒興建，要視乎需求而定，否則若中型單位短缺，將來亦會形成換樓單位不足的問題。

二手住宅交投繼續受政府「加辣」打擊，十大屋苑過去兩天僅錄得7宗成交，但市場仍不乏新高價成交，其中筲箕灣居屋愛蝶灣高層3房單位以綠表價（第二市場，未補地價）602.8萬元易手，呎價約1.02萬元，造價及呎價同創屋苑新高。

十大屋苑買賣按月減半

中原地產數據顯示，過去兩天十大屋苑僅錄得7宗買賣，連續第5個周末成交量不足10宗，當中5個屋苑零成交。若以月份計，十大屋苑本月至今只得約121宗成交，較10月全月約236宗勁挫49%，其中成交量較多的天水圍嘉湖山莊，本月暫有31宗成交，較上月全月的47宗減少約34%；上月僅有10宗成交的鰂魚涌康怡花園，本月至今只有約4宗；同區太古城暫時有10宗買賣，較上月全月的34宗大挫約七成。

部分屋苑繼續出現高價成交個案，宏智物業客戶經理梁志青表示，愛蝶灣7座高層D室，實用面積592方呎，3房單位，客廳呈L形及享海景，以綠表價602.8萬元售出，創屋苑的成交價和呎價新高。代理指出，原業主2001年以161萬元購入，賬面賺441.8萬（約2.7倍）。

此外，深井碧堤半島9座自製複式，實用面積1802方呎，連約699方呎天台，獲「首置客」以2680萬元購入，呎價約1.49萬元，創屋苑今年呎價新高。

學者：無助遏樓價 後市還看加息

新辣招推出近滿月，一、二手住宅成交量急挫，投資者卻步，惟本地首置客、富豪仍然照買上車盤及超級豪宅，破頂成交屢現；學者指，新辣招未能遏抑樓價，後市還看加息影響。

本月5日（周六）政府落實新辣招，全面調高從價印花稅至15%（首置及一換一換樓客可豁免），經過近一個月，大部分投資者的入市態度轉趨審慎，一、二手交投氣氛明顯急降。

一手成交挫7成 超豪宅續受捧

發展商亦放慢推盤步伐，過去數周市場以銷售餘貨單位為主，未有全新項目推售，本月至今一手市場錄得約600宗成交，較上月全月急挫7成，錄得成交的新盤都是餘貨項目，何文田皓畋及將軍澳藍塘傲分別錄得85及81宗，已是銷售量最多的新盤。

豪宅市場在辣招後仍然出現超高價成交，例如本地富豪大鴻輝主席梁紹鴻及有關人士，以12.24億元連掃山頂Mount Nicholson第二期3個分層單位，當中16樓A、B室成交呎價高見10.48萬元，創亞洲分層式住宅呎價新高（撇除收購因素）；另外亦有內地客不惜繳3成辣招稅買豪宅，反映豪宅市場仍然受到本地、內地富豪的追捧。

二手市場交投量跌幅同樣明顯，中價屋苑如鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨等，成交量跌幅最大。本報統計10大屋苑11月份價量表現，暫錄得129宗成交，為今年次低，較10月份全月的206宗，按月跌37%。

但樓價未出現明顯下跌的趨勢，10個屋苑中，平均呎價錄得升跌的屋苑各一半。由於成交稀少，令數據難以完全反映實況，但市場仍有破頂成交出現，反映市民對樓市前景並未完全看淡。

例如新界上車屋苑沙田第一城，一個實用面積284平方呎的兩房單位，在辣招實施後以426.8萬元成交，呎價15,028元，屬今年標準戶呎價次高；中價屋苑鴨脷洲海怡半島有特色戶售3,410萬元，呎價2.57萬元，創屋苑呎價歷史新高。

盤源收窄 二手下跌空間不大

有代理指，加辣後業主並未因而平價賣樓，反而在盤源收窄下，有業主反價放售，令二手樓價難有大幅下跌空間，如鰂魚涌太古城天星閣兩房，加辣前以970萬元連租約放盤，現叫價調升130萬元至1,100萬元。

學者認為，政府推出新辣招後，樓市出現量跌價升情況，反映加辣措施未能遏抑樓價、助上車客入市。而後市關鍵，要視乎美國加息步伐。

政府有意發展新界棕地，發展局局長陳茂波指是義無反顧發展棕地規劃，承認處理棕地速度不夠快，明年會展開全港棕地普查，冀了解棕地分布及使用情況，可優先發展。

陳茂波上周六出席青年高峰會議指上任時已意識到棕地問題，但處理速度不夠快，政府願意接受批評，未來有心全面逐步取締棕地改劃為不同用途，現時新界北有約50公頃（538.2萬平方呎樓面）棕地，明年展開的棕地普查，了解土地分布及使用情況，研究優先發展可行性。

東大嶼都會發展被指為大白象工程，他認為香港未來每10年有40萬人口增長，估計需要50萬個住宅供應，未來要有足夠土地發展，呼籲要長遠展望將來，並強調政府規劃土地過程公開透明。

資深投資者蔡伯能日前拆售上水龍豐花園停車場車位，市傳一個貨櫃車車位以288萬元沽，成交價創北區車位新高。

屋苑上月有同類車位265萬元售，是次交易車位將紀錄拉高約9%，租金回報約2厘。


全港車位買賣料創1年新高
文匯報

　住宅樓辣招加碼，驅使資金湧入商業物業，發展商趁勢拆售690個車位，結果大收旺場，半日售出八成。代理界預測，11月全月整體車位登記宗數約800宗，將為去年11月1,353宗後的12個月新高，隨後12月登記更將升至1,000宗水平。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，月初政府出招加辣，令近期車位投資備受追捧，加上發展商和大業主積極拆售車位，帶動車位買賣明顯增多。他估計會推高12月整體車位（包括住宅、寫字樓及工廈車位）買賣登記至1,000宗高水平。

截至11月23日，11月整體車位買賣合約登記暫時錄得729宗，總值10.92億元。金額已超越10月整月的10.0億元，上升9.2%，創2015年11月19.46億元後的12個月新高。預測11月全月整體車位登記宗數約800宗，將為去年11月1,353宗後的12個月新高。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料亦顯示，下半年迄今(截至11月24日)純車位註冊量錄3,223宗，已超越上半年2,956宗，高出約9%；同期純車位涉及金額約44.1億元，更較上半年約37.2億元高出約18.5%。

下半年逾百萬買賣量飆

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，由於下半年逾百萬元車位個案登記表現較大市突出，帶動期內純車位金額升幅顯著。據資料顯示，下半年迄今(截至11月24日)逾百萬元純車位註冊個案共有1,767宗，較上半年高出約16.7%；至於逾50萬元至100萬元個案亦同樣超越上半年，輕微高出約1.7%；惟50萬元或以下個案則以1%的輕微差距，尚未超越上半年。

隨著11月初推出針對住宅物業的新辣招後，有部分資金流入非住宅物業，如車位市場，而近期有發展商或投資者拆售手持的車位物業，相信有助推高註冊量，下半年交易宗數將進一步顯著攀升。

綠地控股投資打造的南昌綠地國際博覽中心近日正式啟動運營，這亦是目前中南部地區最大的國際會展中心。綠地已為項目引入全球首個城市級VR產業基地，並將打造歐洲風情小鎮，形成「會展+產業+旅遊」融合發展的運營模式。

綠地國際博覽城總投資300億元（人民幣，下同），位於江西南昌九龍湖新城核心區，是集會展、會議、商務、商業、文化、旅遊、風情小鎮「七位一體」的產業地產綜合體。作為其中率先啟動建設的南昌綠地國際博覽中心，總建築面積近35萬平方米。

5年內聚千家上下游企業

南昌綠地國際博覽中心旁的VR產業基地，是由南昌市委市政府、中國國家虛擬現實新技術重點實驗室等合作打造的世界級虛擬現實產業中心，政府規劃在3至5年內在基地聚集1,000家以上虛擬現實產業上下游企業，實現超過1,000億元人民幣產值。