僅地點好、租金合理店面搶手

未脫疲態
台北市東區向來為店面一級戰區，今年因高租金，許多商家不堪負荷撤出，不過也陸續有知名品牌趁此進入東區展店，如空置1年多的原金石堂書店，近期也悄悄展開裝修工程，業者分析，東區整體空置率仍高，不過地點良好、租金合理的店面依舊搶手。

今年來東區人潮不若以往，店面空置情形消長互見，觀察今年下半年忠孝商圈陸續出現新租戶，如知名運動品牌愛迪達在今年8月，於忠孝東路四段租下1、2樓開設品牌新店，內裝不走制式裝修，主打居家空間的休閒感；另外，因為東區租金出現鬆動，也讓頂呱呱10月再度重返「正」忠孝東路開店。

空置情形消長互見
而同樣在忠孝東路四段上，原「金石堂書店」94坪店面也悄悄進行裝修，現場張貼的裝修公告標示，工程時間至明年5月底。
據市場人士指出，新租戶為統一星巴克，由國泰自行招租，於年初就不讓其他仲介帶看。記者求證星巴克是否在此有新展店計劃，星巴克僅低調表示，暫不便回應，開幕時大家就知道。
台灣房屋忠孝延吉特許加盟店商用不動產部總經理施光明指出，該店面開價單坪每月2萬元不含稅金，依承租方目前裝修情況觀察，94坪面積大概使用一半，總租金落在100萬元上下，按照當地店面行情推估，租金報酬率應落在1.8~2%，由於地點已屬忠孝東區尾端，在高空置率下，能以這樣的價位出租算是不錯的成績。
只是雖有新人來，東區高店租仍陸續送走店家。11月就有蘋果經銷商優仕敦南店、DHC旗艦店因不堪高額店租，陸續熄燈收攤，東區商圈仍未脫離疲態。

租金過高去化不易
施光明認為，忠孝商圈屋主口袋夠深，像是舊糖朝餐廳，或是忠孝敦化路口的MISS SOFI鞋店，即便短期出租給特賣會場經營，但是屋主仍不輕易降價，市場價格下修空間有限，以頂呱呱來說，該店原月租金為150萬元，目前租金約每月130萬元左右，修正約13%，應無再多讓利空間。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，雖然下半年在東區商圈陸續有大品牌業者進駐展店，但多仍是幾間熱門店面在出租，如原遠傳店面搬離不久，就由頂呱呱承租，12月開幕的BODY SHOP旗艦店面也幾乎沒有空置期，反而是一些坪數過大或過小的店面，因租金過高，屋主仍堅持不降價，依現在市況，去化並不容易。

11月前僅28案 大坪數4房式微

對房市策略仍保守以對，根據高雄市不動產開發商業同業公會統計數字顯示，今年累計前11月大樓申報開工個案，僅有28案，相較去年同期的67案，量減近6成，其中，4房開工戶數佔總開工戶型量體不到2成，凸顯該產品逐漸式微。

就統計數字分析，今年前11月大樓開工量，每月均不超過5案，10月更是零開工的狀態。累計前11月僅有28大樓案開工，較去年同期的67案減58%；較2013年高點的79案更量縮65%。

市場主流2到3房
以大樓住宅戶開工戶數來看，今年2~3房開工戶數達3274戶，佔總戶數約79%，而4房開工戶數僅676戶，佔總戶數約16%。
回顧自2010年至今，4房開工戶數皆可達1500戶以上水平，佔總開工戶數至少27%以上水平，2010~2013年，甚至可達40%以上，足見4房產品供給量逐漸式微，2~3房已站穩市場主流。
太子建設總經理謝明汎指出，目前公司在中南部仍握有許多土地，就產品開發來看，傾向2~3房，主要仍是低總價的考量。
永信建設副總經理顧岳軍表示，報開工數少、實際動工數更少，整體新案供應量到2018年恐出現斷層，「今年公司去化200餘戶，皆為首購、自用房，有錢人看來都縮手買房了。」

總價逾2千萬難賣
業者透露，總價2千萬元以上的案子，整個高雄市單月根本賣不到10戶，過去景氣好時，部分建設公司單一家、1個月就能創造10戶的銷售量，「大坪數賣不好、自然沒人敢再推。」
京城建設發言人周敬恆以自家為例表示，今年約2案報開工，分在左營區、三民區，主力是2~3房產品，去年僅1案為苓雅區都更案，坪數有放大至127坪，但戶數不多；景氣不好加上稅制打壓市場，業者多不願乘著風浪搶灘，「未來2~3年仍持平看待，待有回春苗頭再進場也不遲。」

房價可望下修1成
呼應高雄房市看法保守，昨由CCIM不動產投資協會所舉辦的不動產投資論壇，即預估2017年住宅市場，房價應還有再下修5~10%的可能性。
美商ERA易而安不動產台灣區總部資深處長林建廷認為，政府部門對整體經濟成長指標，多不再採下修看法，全球經濟看似穩定復甦，「明年房價將是持平或微跌趨勢，底部有望浮現。」

房市景氣反轉，小宅漲勢已不如以往，觀察內政部實價揭露不動產交易實價資訊，包括台北市「仁愛Ａ+」、台中七期「市政香榭」及高雄地標「85大樓」價格普遍持平或下滑，業者指出，房市走弱，再加上陸客退燒，出租行套房首當其衝，價格普遍出現修正。

房市弱陸客退燒
今年房市情況欠佳，從北中南知名高價小宅觀察，除台中七期的「市政香榭」今年最高價仍維持在單坪30.5萬元，較去年小漲1%外，台北市「仁愛Ａ+」今年社區最高價跌近1成，落至每坪146.1萬元；「高雄85大樓」今年最高價小宅更修正了25%，單坪價格由38.4萬元滑落到28.8萬元，且去年出現4筆在30萬元以上的交易，今年1筆不剩，情況慘烈。

台灣房屋亞洲新灣區特許加盟店店長高福興表示，「高雄85大樓」分為辦公商務與出租套房，在陸客退燒和房市走弱影響下，兩種產品都陷入低潮，比不上4、5年前還有中國大陸資方投入資金的盛況，而去年還能衝高到38.4萬一坪實屬罕見，現在能維持「2字頭」已算不錯的成績。

至於台中市七期的「市政香榭」價格能維持恆溫，全國不動產企研室主任張勻指出，市政香榭由於管理嚴謹、交通區位佳，加上低總價優勢，近期頗受首購族青睞，且租金投報率可達到4~5%，置產族指名度非常高。

屋主寧少賺出脫
張勻表示，雖然小坪數物件為近年購屋主流，但在房市急轉直下的情況下，一當銀行貸款緊縮，許多屋主寧願少賺出脫，不過一般而言，小宅跌幅會小於平均值，主因為總價低、價格彈性相對小，但若跌幅大於平均值，恐怕就與大樓戶數過多、管理鬆散有關。

統計今年銀行對建物平均貸款成數，套房核貸率66.62%最低，平均利率1.91%最高；公寓較2009年第三季下降6.84個百分點，然而樓中樓、別墅、透天厝和其他類標的成數卻均上調；別墅利率更從2009年第3季的1.98%，今年同期降至1.67%，降幅最大。

老公寓降幅大
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，套房一直被銀行視為投資型商品，銀行認為投資客較容易拋售，所以這類產品風險也大，貸款成數因此最低，至於公寓核貸率下滑近7個百分點，屋齡高可能是主因，雖然政府推都更，但未來風險不小，所以有此降幅。
另外，別墅、透天厝因為產品特殊，不少買家經濟狀況都不錯，所以貸款成數比較高。

交易仍佔14%
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，雖然相較其他種類產品，套房貸款成數略低，利率略高，今年截至目前為止套房交易還是佔所有產品的14%，高於去年的12%，顯示套房的低總價優勢，還是給予小資族較友善的購屋門檻。
張旭嵐提醒購屋族購買套房，應考慮周邊交通和生活機能，若能兼具學區或就業機會等優勢，轉手性相對較高。

高雄市今年加速審核租金補貼資格，預計將在25日聖誕節當天開始發放補助金，申請合格民眾將陸續領到每月最高3200元租金補貼，效率領先全國。

已破萬戶申請
高雄市今年住宅補貼申請包括「租金補貼」、「購屋貸款補貼」及「修繕貸款補貼」合計破萬戶申請，經過初審、複審結果，合格租金補貼9295戶、購屋及修繕住宅貸款利息補貼646戶及133戶，總計10074戶。

高雄市都發局局長李怡德指出，今年「假日在地收件」、「線上申請」、「申請書免手寫」、「附件免影印」等創新服務，民眾申請相等踴躍，獲得租金補貼民眾，如補貼期間房屋租賃契約到期或中斷，務必要在2個月內向都發局提出續約證明資料，以免補助中斷；而貸款利息補貼戶也要留意於貸款證明期限內，向承貸金融機構申辦貸款。

農曆過年將近，儘管房市應該進入第4季傳統旺季，但買氣仍然處在冰點。根據調查，今年（2016年）北台灣新建案銷售率只有28%，創下10年新低！代銷業者苦嘆日子不好過，希望明年（2017年）北市府鬆綁房屋稅政策後，房市能回溫一些。
代銷人員：「您好，歡迎參觀，我們這邊是1層1戶，91坪的房子。」
代銷人員帶著民眾看屋，難得週末假期，天氣放晴，來預售屋看房的人，比平常還多，但放眼望去，仍然只有小貓兩、三隻！
看屋民眾：「如果房子本身好，然後稅不會很高的話，我就覺得值得現在買。」
看屋民眾：「這邊我之前看都130、140萬，現在應該不用，所以我爸有來看，過年前先買，反正裝潢也是裝潢，過完年後就進來用吧。」
民眾想在農曆春節之前，換個新屋好過年。按照慣例，現在應該屬於傳統購屋旺季，但數字會說話，今年（2016年）北台灣新建案的買氣，簡直比天氣還要冷！根據調查，近5年北台灣新建案銷售率，從2012年78%，當時買氣熱絡，幾乎開案即完銷，後來2014年遇上政府打房政策，交易稅和持有稅雙管齊下，買氣幾乎腰斬，加上「房地合一」稅制立法，去年（2015年）銷售率跌到32%。今年更慘，恐怕連30%都不保，創下10年新低！
代銷公司行銷部經理簡智敏：「今年確實有這樣的狀態，因為房屋稅制的關係，是以路段率來做基準，其實相較大台北地區，整個台北市是以越精華地區，路段率會越高，相對影響到持屋成本，等於越精華地方的持屋成本越高。」
代銷業者好無奈，只希望台北市明年（2017年）度房屋稅鬆綁政策上路後，能解除這波房市寒冬警報。

2014年上路的台北市房屋稅制，令豪宅市場哀鴻遍野，怨聲載道，台北市府終於補破網，16日不動產評議委員會通過修正案，「改版」後的新制，送出房屋稅降稅紅包；雖然房市向下修正的大格局不變，但市場預期，豪宅、商用不動產概念股可望搭上解套列車，中工（2515）、冠德（2520）、興富發（2542）、華固（2548）、欣陸（3703）、長虹（5534）和潤泰新（9945）等手中適用高級住宅、囤房稅的建商，有機會受惠。

台北市府宣布修正房屋稅新制，新制「降新漲舊」，針對2014年7月1月以後取得使用執照的高級住宅新屋，予以降稅，多數即將完工的高級住宅新屋也可望降稅；至於15年屋齡中古豪宅，則增稅。外界則解讀為，建商及豪宅受惠。

據調查，手中擁有台北市總價8,000萬元以上高級住宅開發案，並且規劃在2017年7月之後完工落成、並申請使用執照，可適用這一波房屋稅最新降稅利多的新案，多半都由上市建商所開發，有機會享受降稅；市場估計，新屋落成後適用的房屋稅降稅幅度，有可能比現制減六成至一半。

其中，前3季EPS0.13元的中工與亞太工商聯合作開發「陶朱隱園」，2017年Q1潛銷，下半年完工；冠德擁有總銷200多億元的「興雅BCF」已完工，預計2017年Q3申請使用執照。法人估，中工近年積極轉型至房地產開發，待新案陸續完工入帳，可望提升總體毛利率。

華固前3季EPS3.79元，在台北小巨蛋對面的百億都更大案「華固名鑄」，甫在上半年動工興建，Q4開始邊建邊售，每戶總價符合8,000萬元的高級住宅門檻，也被視為享受降稅族群，預計2019年完工入帳後貢獻營收和獲利。

欣陸前3季EPS-0.18元，也從營造工程積極加碼房地產開發，分散本業風險，旗下大陸建設超級豪宅代表作「TIMELESS 55琢白」，則預計2017年第3季完工，年底申請使用執照，總銷220億元，每戶總價3億元起跳。

另外，興富發前3季EPS達4.73元，在這一波房屋稅降稅新制下，台北市有些待售中的新成屋，包括「台北1號院」、大直「CBD台北時代廣場」辦公大樓等，也可望享有利多。

前3季上市營建股「EPS獲利王」長虹，累計EPS達7.96元遙遙領先同業；接下來兩年持續處於完工入帳高峰，目前交屋中兩筆適用台北市豪宅稅的「明日博」、「長虹天璽」，改版房屋稅制相對有利入帳認列速度。

潤泰新前3季EPS3.77元，明年本業完工入帳將更優於今年；最近計畫12月底公開亮相年度新案微風二館原址的「潤泰敦峰」，主攻總價上億的都會時尚富二代換屋市場；雖目前每坪售價未定，但市場人士估計總銷上看150?190億元，可望搭上房屋稅降稅利多的列車。

高雄市政府工務局違章建築處理大隊為全面遏止新違章建築產生，對於市轄內新取得使用執照的建案即有建立巡查機制並落實勤查早報制度，只要一發現有施工中的違章建築，立即開立處分書予以取締，並依法執行拆除。

工務局表示，雖針對市轄內新取得使用執照的建案加強稽查，但仍有少數建商或民眾無視法令規定，進行二次增建行為。因此，為展現掃除違建決心，除了施工中新違章建築立即派工執行拆除外，倘有拆後重建或是搶建行為，更同時出動重型機具進行破壞，絕不手軟。並在此重申，違建就是違法，違法就是要拆

工務局違章建築處理大隊指出，近期發現位於高雄市仁武區、鳥松區新增的違章建築態樣，多以增建採光罩或陽台外推為最大宗。為考量民眾遮陽、避雨需求，該局研擬了「高雄市建築物屋頂設置太陽光電設施辦法」及「高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」，除了能將屋頂違法採光罩改為合法太陽光電棚，更能把屋前、屋後空地申請為高雄厝建築合法進行增建，其所增加的使用面積足以滿足一般民眾居住需要，對於解決違建問題是一大利多途徑，也是對於有增建需求的民眾提供了另一種正向選擇。

蔡英文總統2016年12月17日前往南港展覽館出席「第45屆建築師節慶祝大會」，除說明政府將規劃興建社會住宅，積極推動老舊住宅更新改建和整建，並期盼建築界與政府共同努力，為台灣打造新的城鄉風貌，更為台灣人營造幸福生活。

總統致詞時表示，一般民眾的生活，不一定有機會接觸到建築師。不過，人創造環境，環境也創造人。建築師所完成的作品，無論是住宅、商場、辦公大樓或公共空間，都會陪伴人們30、40年，甚至更久，成為每個人生命和個性的一部分。

談及建築師的角色，總統認為，建築師創造人的記憶，也撐起產業。目前國內約有7,000多名建築師，其中有超過一半，設立事務所執行業務。如果將事務所的員工及周邊廠商加總合計，建築師、建築設計是支撐大量就業的重要產業。事實上，在台灣下階段的發展，建築師亦將扮演更重要的角色。

針對政府社會住宅政策，總統指出，台灣各地的社會住宅目前正陸續規劃中。不只是用來滿足年輕人和弱勢族群的居住需求，也希望社會住宅呈現未來的建築設計趨勢，且引進防災、綠建築、智慧建築等科技。換言之，社會住宅將為台灣的居住環境設下新的基準，也將成為多元且充滿創意的建築新樂園。相信是可以讓建築師大展長才的舞台。

總統也表示，政府將積極推動老舊住宅更新改建和整建。除了安全上的考量，也期待台灣人的生活環境能夠持續改善。事實上，台灣有14萬棟屋齡超過30年的公寓老宅。政府將提供實質的獎勵誘因，且鼓勵公股行庫參與都更，讓數百萬的老宅居民可以享有更好的居住品質，也為建築設計和營建的內需市場增添新的活力。

總統提及，未來台灣民眾的住宅「應該長成什麼樣子」？台灣人的生活環境究應如何設計與規劃？她認為，在我們積極推動法令修正、制定新規範的同時，這也是應事先準備好的課題。事實上，在台灣，建築師的專業，「確實是被低估了」，但她認為，這個狀況慢慢會改變。

總統強調，讓房地產市場回歸穩健一直是政府既定的政策目標。不僅對購屋族和房產持有者深具益處，也讓起造業主願意支出更多的成本，用在設計和規劃上，提供建築師更多發揮專業的空間。

總統也說，房地產不應該是投機和炒作的商品。房地產的價值如果能取決於建築的品質，就可以刺激建築設計、土木營造以及建材等產業，不斷創新和進步。如此一來，房地產產業將不再是惡化分配的元兇，而會帶動優質就業的成長，帶來有 品質的生活，並對台灣經濟的轉型產生正面的影響。

展望未來，總統指出，我們願意和建築界的先進不斷交換意見，一起並肩努力，為台灣打造新的城鄉風貌，為台灣人營造幸福生活。最後，總統並祝福在場及全國的建築師「建築師節快樂」。

包括內政部部長葉俊榮及中華民國全國建築師公會理事長許俊美等亦出席是項活動。

財政部台北國稅局表示，近年來外籍旅客來台自由行人數增加及國內旅遊風氣盛行，致使「日租套房」的興起，目前經查發現部分個人透過訂房網站或日租套房網等，以自有或二房東型態將空置房間出租，從事營利行為，涉嫌逃漏營業稅。

該局說明，個人出租自有建物或承租他人建物再出租予第三人，除符合民宿管理辦法第3條及第6條規定，客房數在5間以下且客房總面積不超過150平方公尺以下者，免辦營業登記，免徵營業稅外，有下列情形之一者，仍應依規定辦理營業登記，課徵營業稅：(一)設有固定營業場所(含設置有形之營業場所或設置網站)。(二)具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。(三)僱用人員協助處理房屋出租事宜。惟未符合上述情形者，應依所得稅法第14條規定，按租賃所得課徵個人綜合所得稅。

該局指出，國人經營的旅館業或飯店業者都必須依法開立統一發票，報繳營業稅，倘個人將空置的房屋對外出租，並透過網路刊登住宿訊息攬客，卻無需向我國政府依法納稅，將使合法經營依法納稅的業者處於不公平競爭的環境中，除違反租稅公平與社會正義外，亦造成社會觀感不佳。

該局提醒，個人以營利為目的透過「網路」銷售貨物或「勞務」者，如每月銷售額已達營業稅起徵點(銷售勞務為新台幣4萬元)或符合一定要件者，應辦理營業登記，課徵營業稅，該局呼籲從事出租日租套房業者之個人，在未經檢舉及稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，依稅捐稽徵法第48條之1規定，請儘速向所轄分局或稽徵所辦理營業登記並自動補報補繳所漏稅款，除加計利息外，將可免除按漏稅額處5倍以下之罰鍰。

陸家嘴（900932）12月18日晚公告，公司全資子公司上海佳二實業投資有限公司的全資子公司-上海純景實業發展有限公司與綠地金融投資控股集團有限公司簽署協議，上海純景實業發展有限公司擬收購綠地金融投資控股集團有限公司持有的上海申萬置業有限公司100% 股權以及全部債權，産權交易對價為3,413,426,700元，其中股權轉讓款為1,574,566,640元，債權轉讓款為1,838,860,060元；同時上海純景實業發展有限公司委托綠地金融投資控股集團有限公司指定的關聯方綠地控股(9.12,0.110,1.22%)集團有限公司對上海申萬置業有限公司所有的黃浦江沿岸E16-2地塊進行開發代建，代建總投資限額為1,050,000,000元，代建管理費為45,000,000 元。綜上，本次交易總金額為4,508,426,700元。

　　根據公告，交易標的上海申萬置業有限公司注冊資本1,000萬元人民幣，經營范圍：房地産開發經營，物業管理，投資管理，建築裝飾材料、機械設備的銷售。申萬置業主要資産為位于黃浦江沿岸 E16-2地塊的新建商業辦公樓項目。項目土地使用權面積23,796.3平方米。目前，項目進度為樁基工程完工，預計竣工時間為2019年年中，2019年下半年可投入使用。截止2016年7月31日，申萬置業資産總計1,848,720.877.67元，所有者權益9,737,141.67元，凈利潤為-294,246.51元。

　　公告表示，此次下屬全資公司與綠地金融投資控股集團有限公司簽訂相關協議，有利于進一步增加公司項目儲備，拓展公司發展空間，進一步提升陸家嘴商業地産品牌影響力，增強公司持續經營能力和盈利水平，有利于公司競爭力的提升和發展。

　　業內人士分析，陸家嘴在寸土寸金的陸家嘴地區擁有大量優質的商辦物業，地産租金收入和物管服務收入穩步提升，物業價值持續升值。此次收購申萬置業進一步增加了其優質地塊的項目，無疑將大大增加其競爭力和盈利能力。同時，該公司已經收購完成上海陸家嘴金融發展有限公司88.2%的股份，由此一舉獲得涵蓋證券、信托、保險三大牌照及其余金融業務。地産嫁接金融是房企轉型成功率最大的方向，而對于商業地産運營與金融的協同效應空間更是巨大，因此陸家嘴並表後預計可大幅增厚其業績，而其“地産+金融”的布局也由此開始，未來發展可期。

12月16日，遠洋地産旗下高端養老品牌遠洋椿萱茂（北京北苑）老年公寓正式開業，這是遠洋地産在北京的第四所養老公寓。

　　據了解，遠洋椿萱茂（北京北苑）老年公寓位于北五環北苑區域，總建築面積1萬平方米，地上6層，地下1層共170間、306張床位，床位的費用單人間為10400元/月，雙人間則為5200元/月，而將養老地産定位于服務的遠洋在第四家椿萱茂?將提供專業化科學化的護理康復服務與業失智照護服務。

　　從2005年中國養老産業(7949.45,66.740,0.85%)進入興起期，中國房地産企業就已經開始了養老地産布局，但遠洋集團從2013年才開始正式進軍養老市場。不過目前其高端養老品牌椿萱茂已經獲得了不少消費者的認可。

　　“遠洋養老通過投資、租賃或委托管理該類物業，提供全生命周期的各層級服務、護理，提供包括生活服務、生活照料、失智照護、康復服務、醫療護理、臨終關懷、健康管理、養生保健以及日間照料和居家服務等全周期、鏈條化的養老服務。未來，遠洋養老還將在養老産業上下遊發展優質産品和服務，在健康管理、養老服務+互聯網等領域進行業務探索。”遠洋椿萱茂市場營銷總監孫健對記者説。

　　據了解，失智照護是椿萱茂的特色，通過引入美國失智照護第三大運營商MERIDIAN的失智照護項目，遠洋形成了中國首個具有國際水準的、根植于中國文化的失智照護項目——憶路同行。其特色在于搭建失智老人熟悉的年代的生活場景來幫助他們延緩記憶衰退，考慮到失智老人的辨識障礙，將電梯裝扮成書架形式；為照顧失智老人的空間感，機構活動區採用回廊設計等。

　　目前，遠洋養老現在在北京已經開業運營的老年公寓有四家，另外三家分別位于亦莊、青塔和雙橋，同時在上海、廣州、大連、成都、武漢、杭州、南京、海口、三亞等城市積極布局。

　　數據研究中心顯示，11月北京（樓盤）房天下用戶通過搜索關鍵詞來看，新房和二手房均以剛性需求為主，改善需求為輔，北京新房和二手房用戶關注度最高的價格區間均為200萬元以下，從關注的區域來看，南部區域最受購房者關注。

　　南部區域最受關注

　　基于房天下用戶數據，11月北京各區縣搜索熱度集中在南部大興、房山，東部朝陽、通州，北部昌平、順義。其中南部大興區以13.15%搜索佔比位居榜首，南部房山以13.08%的搜索佔比緊隨其後，北部昌平以12.83%的搜索佔比位列第三。

　　11月北京新房市場商圈搜索情況顯示，前三名分別是亦莊佔比22.35%、廊坊佔比15.02%、香河佔比14.39%。從購房者關注度上看，分別位于北京東南側的廊坊與香河已不相上下，從樓盤單價上看，香河暫時領先于廊坊。

　　11月，二手房用戶67%的搜索量集中在朝陽、海淀、昌平、豐臺、大興、房山、西城，即北京中部及中部偏西地區。

　　從地鐵線路的搜索量上看，排名前三的分別是：房山線、亦莊線、4號線。房山、亦莊主要為剛需樓盤分布區域，這也是房山和大興樓盤熱度居高不下的原因之一。

　　11月，二手房用戶關注度前五的地鐵線路分別是10號線、6號線、4號線、1號線和5號線，其中10號線和6號線搜索量均超過10%，這兩條線路分別穿行海淀區和朝陽區主要商務商業中心，人流量密集，上下班出行交通便利，生活設施完善。

　　小戶型更受關注

　　11月北京新房價格區間關注度最高的樓盤單價為10000元/平方米以下，佔比為24.33%；其次為單價10000-15000元/平方米之間，佔比17.26，單價2萬-3萬元/平方米，佔比16.58%。

　　從選擇戶型面積區間上看，小戶型更受購房者關注，50-70平方米、50平方米以下及70-90平方米的小戶型分別佔比27.50%，23.75%、17.08%。90平方米以下的小戶型佔比68.33%。

　　90-110平方米戶型佔比 13.75%；110-130平方米戶型佔比7.50%；150-200平方米戶型佔比4.58%，130-150平方米戶型佔比3.75%，200平方米以上戶型佔比2.08%。

　　11月，北京新房用戶關注度最高的價格區間為200萬以下，佔比高達為44.65%；其次為200萬-250萬，佔比15.26%；250萬-300萬，佔比10.93%，其他價位佔比均超過10%。這些數據均表明，目前北京新房市場依然聚焦于剛性需求，而以改善性住房需求為輔。

　　房天下數據研究中心以建築面積20平方米為一檔統計用戶對不同戶型的搜索量，發現11月面積區間50-70平方米和70-90平方米二手房的關注度旗鼓相當，均接近24%，90萬-110平方米的關注度佔16%，110萬-130平方米的關注度為10%左右，130萬-150平方米、150萬-200平方米、200萬-300平方米等的關注度均不超過10%。

　　11月，北京二手房用戶關注度最高的價格區間為200萬以下，佔比近18%；其次為200萬-250萬，佔比6.82%；250-300萬，佔比5.76%。

　　關注度集中在中小戶型，大戶型次之；價格主要集中于200萬以下；面積集中在50-90平方米，這些數據均表明目前北京二手房市場聚焦于剛需，而改善性住房需求則為輔。

　　從搜索樓盤特色上來看，對于“科技住宅”、“品牌地産”的搜索量位居首位，説明購房者更加關注舒適度高、品牌更有保障的産品，這也與北京近年來住宅越來越傾向于豪宅化有關。同時，不限購及地鐵沿線産品，依舊深受北京無購房資格和剛需購房者的青睞。

　　從全市角度看，11月二手房搜索量前20的樓盤中，朝陽樓盤佔8席，樓盤均價5萬-8萬/平方米不等；海淀佔3席，主要是高端樓盤，昌平、大興各佔2席，以剛需盤為主。

　專訪中國社科院金融所研究員尹中立

　　《21世紀》：中央經濟工作會議指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。您如何看待？

　　尹中立：此次中央經濟工作會議指出，“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，應該説是權威人士講話的核心思想之一，如果這個定位能夠得以落實，那麼對我國房地産市場發展來説是至關重要的。要落實，就需要在住房制度的設計方面要很好體現，比如第一套的自住房，政府應該用稅收、金融等配套措施去支持，而針對二套以上的房子，政府要採取稅收等措施，嚴格抑制投資與投機行為。

　　《21世紀》：會議也提出，要“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地産泡沫，又防止大起大落”。您怎麼看？

　　尹中立：建立房地産發展的長效機制，其實早在十年前就提上議事日程，2007年在房價上漲時就提出了這樣一個命題，但經過幾年研究之後，相關調控者提得較少提了。所以，長效機制舊話重提，並且提出了要加快建立長效機制，這個含義還是很深刻的。

　　之所以舊話重提，是因為我國局部城市房價上漲過快，已經影響到我國的金融穩定與制造業發展，因此重提建立長效機制非常必要。

　　《21世紀》：如何具體看待房地産的長效發展機制？

　　尹中立：會議指出，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。可以看出，建立房地産發展的長效機制顯然是有備而來的，提出了要採取金融、財稅還有投資，甚至還有立法等一攬子配套措施來進行。

　　可以預見，將來會有一個建立地産長效機制發展的組合拳，十幾個與地産相關的部門都將會一道圍繞這個長效機制的建立來開展工作。

　　《21世紀》：會議提出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。明年貨幣政策會有什麼變化？

　　尹中立：匯率因素和資産價格泡沫已經成為制約國內貨幣政策的因素，因此，明年的貨幣政策方向應該是中性的。

　　《21世紀》：會議提出，要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閒置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。請您談談這個地方政府的主體責任？

　　尹中立：房價問題的核心是土地財政，讓地方政府負主體責任，意味著可能會把控制房價列為地方政府的考核體係。

　央廣網深圳12月16日消息（記者楊振）據中國之聲《央廣新聞》報道，12月14日，深圳地稅局出臺了針對個人出租住房徵收個稅的徵求意見稿。未來，個人在深圳出租房屋或將繳納10%的稅款，引發業界廣泛關注。

　　深圳地稅局近日發布《關于個人出租房屋個人所得稅徵收管理的公告》的徵求意見稿。意見稿提出，個人在深圳市范圍內將自有房屋或租入房産出租給承租人，並取得租金或者其它經濟利益所得，應按照“財産租賃所得”項目繳納個人所得稅。該公告自明年4月1日起實施。

　　據地稅局工作人員介紹，針對個人出租房屋所得徵稅，在深圳並非是首次。一直以來，出租房屋的租金所得都應繳納個人所得稅，但此前綜合徵收率徵收，個稅與多個稅種一起“打包”徵收，本意見稿則是首次將出租房屋應繳個稅單獨明確列出。

　　在徵求意見稿中，列明出租房屋個稅兩種徵收方式：個人出租的是住房的，按10%的稅率徵收個人所得稅；個人出租是非住房的，按20%的稅率徵收個人所得稅。應納稅所得額由個人將其房屋租金收入減除房屋租賃過程中繳納的稅費和房屋修繕等費用而最終得出。房屋租賃所得以一個月內取得的收入為一次，納稅人同一個月多次取得房屋租賃所得，應合並計算納稅。

　　意見稿公布後，在業內引起高度關注。有業內人士認為，房屋租賃不同于銷售市場，一直以來涉及稅費等成本開支的增加，往往都會被出租者轉嫁到房租上，所以，正式實施後很可能會帶來房租上漲。而在記者走訪過程中發現，房客們普遍認為，這筆稅費幾乎注定將由租房者承擔，因為伴隨著深圳房價的快速上漲，近幾年房屋出租價格也是水漲船高。2017年春節之後，是眾多租房者和房東續約的時機，屆時房東可以名正言順的漲價了。

　　有部分業內人士對新規並不看好，認為執行難度很大。深圳對出租房租所得收入進行徵稅一直以來就有明文規定，2008年和2015年還分別對稅率做過兩次調整，但能徵收上來的稅收極其有限，需要房東主動申報。如果房東不申報，稅務部門很難掌握。尤其是深圳存在大量城中村、房屋出租信息雜亂、租房雙方也不開發票，更難據實徵稅。往往只有在承租人需要提取公積金、子女入學或報銷房租等必須取得發票的時候，房東才會主動申報。

　　專家指出，若想出租房屋徵稅得到有效執行，需要在房屋備案登記、房屋租賃合同備案、流動人口登記備案等多項體係完善之後才能實現。

恆大無意控股 爭奪戰料偃息

萬科（02202）股權爭奪戰有新進展，集團昨天公布，由於主要股東未能達成共識，決定終止向深圳地鐵集團發行新股購買資產，引入對方為大股東的交易，意味深鐵退出這場股權爭奪戰。無獨有偶，近月頻頻增持萬科的中國恆大（03333），前天亦表明無意成為萬科的控股股東，分析相信或與中證監及中保監最近出手打壓險資買股有關。

萬科的公告透露，已於本月16日與深鐵訂立終止協議，即時生效，理由是自集團宣布擬進行的收購事項後，部分主要股東公開對收購事項有不同意見。

主要股東難達共識

經數次協商後，各方仍未能達成共識，按照目前情況，萬科將無法依規定，趕及在有關收購事項舉行的首次董事會、即今年6月17日決議公告後的6個月內發布股東會通知。

通告指出，考慮到萬科A股自7月4日恢復交易以來，價格波動較大，集團認為推進收購的條件尚不成熟，且交易將面臨重大不確定性，經與深鐵協商後，同意終止收購事項，並已獲董事會全票通過，相信不會對萬科的短期財務狀況產生任何實質不利影響，又強調仍看好「軌道+物業」模式的發展前景。

萬科今年6月宣布擬收購深圳地產的一批資產，作價456億元人民幣，並以配售新股方式支付收購代價，若交易落實，深圳地鐵將持有萬科20.65%，成為最大股東。由於當時萬科面對寶能系不斷增持，引入深圳地鐵被視為對抗寶能系的策略。

其後恆大密密掃貨，截至11月30日共持有15.53億股萬科A股，佔已發行股本約14.07%，僅次於持股量25.4%的寶能系，以及持股量15.29%的華潤。外界關注，恆大增持萬科是否要取得話事權。

監管層轟險資「舉牌」

恆大副主席兼總裁夏海鈞前天在廣州出席亞太住房聯盟國際研討會時表示，恆大無意亦不會成為萬科的控股股東，他形容，萬科是非常優秀的企業，而恆大投資於萬科，主要是看好集團的發展前景。

對於恆大突然高調表態打退堂鼓，分析人士相信，是由於中證監主席劉士余早前炮轟險資「野蠻收購」的舉牌行為（持股逾5%），近日中保監更派駐調查團隊至寶能系旗下的前海人壽，以及恆大旗下的恆大人壽，打壓之心相當明顯。分析指出，在中保監出手之後，萬科被寶能系或恆大等控制的危機可能已解除，華潤方面則一直對引入深圳地鐵有保留，故最終取消引入深圳地鐵。

綠景中國地產（00095）行政總裁兼執行董事唐壽春表示，早前內地多個城市進行樓市調控，市場需要時間適應，交投轉趨淡靜，原定第三季開售的深圳福田區舊改項目紅樹灣壹號將延至明年上半年準備較充足後再發售。目前不急於推售新盤，由於售樓毛利率水平不算低，現金流仍充裕，不會因此影響今年業績。

綠景中國持有香港流浮山深灣路地皮待建，唐壽春透露，公司規模較小不代表不可以拓展海外市場，日後仍會留意在香港的投資機會，目前在美國也開始物色中小型項目收購，例如舊區重建及商業酒店等；視乎資產配置情況，預料未來兩年境外貸款比例約佔10%，目前則佔6%至7%。

綠景中國執行董事鄧承英指出，3年內商業項目佔利潤比重仍不多於20%，惟深圳等地的舊改項目完成後，將保留大量商業面積，估計未來8年至10年商業項目或佔「半壁江山」。母公司在珠三角持有1200萬方米舊改項目，足夠5年至8年發展，由於一向是母公司取得舊改項目並處理成熟後才注入綠景中國，因此公司的現金流較強。

樓價飆升，地產經紀佣金亦隨樓價大幅上揚，加重買樓負擔。科學園的網動科技創業培育公司Home Republic推出O2O交易平台，讓買賣雙方於佣金劃一的情況下完成交易，大幅節省支出。以鰂魚涌太古城中層3房單位為例，放盤價970萬元，平台交易買賣雙方共慳近17萬元。

Home Republic創辦人翟毅賢接受本報訪問時表示，代理市場一般按1%成交價抽取佣金，單位愈貴佣金愈豐厚，雖然可提升員工士氣，卻可能衍生回佣、夾佣、打架搶客等各種不良推銷手法。

明年2月推App

他補充，不論處理200萬或1000萬元的交易，所需的時間和成本大致相同，劃一收費才是合理和透明的做法。Home Republic提供平台讓買賣雙方網上配對，再由代理安排睇樓和議價等細節，促成交易。

面對「加辣」和加息，樓價仍未見回落，他指樓價高企，但人工升幅有限，更令準買家要量入為出，相信劃一收費的代理市場商機龐大。目前平台讓會員免費放盤；若僅須協助雙方議價，買賣雙方各需3000元。至於標準搵樓放盤服務，則各1.25萬元。

香港房地產代理業聯會主席郭德亮預料，明年代理行業將流失約10%人手。翟毅賢有信心穩定的薪金有助吸納人才，目前Home Republic擬以每單約25%拆賬予前線員工，雖然佣金較傳統代理行為低，但客源由平台營銷提供，員工毋須憂心追數，希望打造公平營銷的工作團隊。

Home Republic將於明年2月推出手機應用程式（App），另目標明年中推出租賃和大數據服務，為業主和買家提供同區樓價走勢資料。翟毅賢透露項目首12個月投資超過100萬元，其中七成用於市場推廣，坦言未想過何時收成，暫以建立樓盤庫為目標，先於將軍澳和沙田等住宅區宣傳。

美加息亂樓市 新界走高市區憔悴

政府上月向住宅「加辣」，上周美國又宣布加息，本港銀行雖未有跟隨，但已令二手樓市方寸大亂，表現兩極。新界區屋苑繼續出現新高價，天水圍栢慧豪園錄得標準分層戶首度呎價破萬元成交，屯門新屯門中心有單位以545萬元易手，創屋苑新高價。不過，市區屋苑鰂魚涌太古城翠湖台鄱陽閣實用面積482方呎單位，要減價至675萬元才獲承接，成為屋苑近半年新低。至於荔枝角美孚新邨3期「凹海」戶，以1438萬元售出，低市價1.5%。

祥益地產營業主任林家倫表示，栢慧豪園6座高層C室，實用面積493方呎，原業主開價518萬元，昨天減至508萬元易手，呎價1.03萬元，為天水圍首宗標準分層住宅呎價過萬元成交。原業主於2010年以243萬元購入，賬面賺265萬元（1.1倍）。

栢慧呎價過萬冠絕天水圍

此外，新屯門中心3座高層E室，實用面積597方呎，全海景，原開價580萬元，美國加息後調低至550萬元，最終以545萬元易手，呎價9129元，造價創屋苑歷史新高，祥益地產營業經理黃慶德表示，買家為區內換樓客。該公司營業副董事胡志偉稱，屯門居屋兆麟苑B座高層10室，實用面積554方呎，原業主於10月底以綠表價（第二市場，未補地價）340萬元放售，經多次加價後，昨天以355萬元售出，呎價6408元，創屋苑及同區綠表呎價新高。

新界二手樓轉售創新高，但市區屋苑則顯得憔悴，部分成交價率先回落。藍籌屋苑鰂魚涌太古城錄得近半年新低價成交，中原地產高級區域營業經理張光耀指出，鄱陽閣極低層C室，實用面積482方呎， 原業主開價698萬元，放盤近半年，最終減至675萬元易手，呎價1.4萬元。原業主於2007年11月以246.8萬元買入，持貨9年賬面賺428.2萬元（1.74倍）。屋苑對上一宗低於675萬元成交，為今年6月高山台廬山閣低層H室，實用面積494方呎，以640萬元沽出，為屋苑今年新低。

美孚凹海戶低市價1.5%易手

中原地產副區域營業經理林家傑稱，美孚新邨3期百老匯街62號低層C室，實用面積1327方呎，原業主於11月底開價1630萬元放盤，最終以1438萬元沽貨，低市價1.5%，呎價1.08萬元，為今年「凹海」戶最低成交價，買家以首置客身份入市。原業主持貨23年賬面賺1004.2萬元（2.3倍）。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，二手樓市失方向，但新界住宅表現較佳，原因是新界區多上車盤供應，屬不受政府「加辣」影響的首置客入市對象。

另外，據美聯物業統計，美國落實加息後首個周末日，十大藍籌屋苑共錄得約9宗買賣，按周下跌約18.2%。而中原地產統計十大屋苑期內僅得5宗成交，按周大跌44.4%，創近半年新低。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，11月市場錄得159宗商舖買賣註冊，按月增加14%，連升兩個月；總值約26.35億元，按月微跌1%，但為連續3個月錄得逾20億元成交。

逾億元成交個案倍增

期內逾億元商舖註冊有4宗，按月增加一倍；金額亦增加33%，至約8.57億元。

美聯旺舖董事盧展豪表示，商舖買賣註冊量連續4個月錄得逾百宗，反映市場承接力轉強。而新近零售業總銷貨值及訪港旅客人次按年跌幅持續收窄，　令部分商舖投資者及用家入市信心增強，不乏大手買賣。政府對住宅「加辣」，亦令部分資金加快流入商舖市場，估計12月商舖買賣註冊量可穩步上揚。

另外，美聯商業區域營業董事周永亨表示，該行獲委託獨家代理放售上環信德中心西座12樓1至3室及9至12室，總建築面積約1.28萬方呎，以要約及交吉形式放售，每單位均附設裝修。

由晉利地產金融及相關人士持有的九龍塘牛津道46號住宅地皮，消息指以約5億元易手。項目地盤面積1.38萬方呎，地積比率達1.8倍，可建樓面約2.49萬方呎，曾於今年7月透過代理推出招標，估值高逾6億元，但於9月中截標後未見成交。是次成交價較估值低逾16%，每方呎樓面地價約2萬元。原業主於1992年以3350萬元購入，24年間賬面獲利逾4.6億元（13.9倍）。

買賣拉鋸 業界料二手交投明春好轉

美國宣布加息後首個周末，業主態度企硬，二手買賣拉鋸，10大屋苑過去周末僅錄5宗成交，創出近半年新低。業界預期，最快明年新春後，二手交投氣氛將有望好轉。

根據中原地產統計資料顯示，過去周末10大屋苑僅錄5宗成交，較前周的9宗減少4宗，並創本年6月份後，近半年來最低。至於零成交屋苑由前周的5個增至6個，集中於中價屋苑，包括鰂魚涌康怡花園、紅磡黃埔花園等。

二手交投淡靜，天水圍嘉湖山莊僅錄1宗成交。美國宣布加息後，買家欲執筍貨，積極外出探盤。中原地產副區域營業經理馬斯力指出，該行周末睇樓量約40枱，亦不乏新客戶查詢，不過業主議價空間不大，二手買賣表現差。

嘉湖3房 加辣後首破500萬

成交包括嘉湖山莊翠湖居3座低層B室，實用面積633平方呎，成交價505萬元，屬11月份政府加辣後，屋苑3房戶首次突破500萬元水平，平均呎價7,978元，亦反映美國加息後，二手單位未現減價平賣的情況。

另外，港島藍籌屋苑太古城兩房戶以675萬元售，中原地產高級區域營業經理張光耀指出，單位為鄱陽閣低層C室，實用面積482平方呎，兩房間隔，以成交價675萬元計，呎價14,004元。兩間主要銀行對單位估價分別為614萬元及570萬元，反映單位造價仍屬市價水平。

至於美聯物業統計10大屋苑，錄得9宗，按周少兩宗。利嘉閣地產錄得6宗，按周少4宗。香港置業指出錄5宗，按周少5宗（不同代理統計屋苑有別）。

高價持續 栢慧豪園呎價破萬

業界人士認為，美國宣布加息，以及臨近聖誕新年假期，買家開始擱置入市，料二手成交會持續低位橫行。目前業主叫價仍然強硬，加上發展商推盤意慾低，樓市氣氛淡，預料明年新春過後，二手交投氣氛將有望好轉。

另外，美國加息後續錄高價成交，新屯門中心3座高層E室，實用面積597平方呎，祥益地產營業經理黃慶德指出，單位以545萬元沽出，屬屋苑3房樓價新高。

其次，天水圍栢慧豪園分層戶呎價首破1萬元，祥益地產營業主任林家倫指出，屋苑6座高層C室，實用面積493平方呎，以508萬元沽出，呎價10,304元。

本周共有95項物業推出拍賣，種類多元化，計有住宅、工商鋪、車位及農地。

　　環亞於明日推出41項物業拍賣，較受矚目的項目包括元朗錦綉花園G段第258號屋，面積848方呎，連928方呎花園，開價618萬元，呎價約7288元。其他放盤包括兆康苑F座高層5室，面積548方呎，三房單位，於自由市場開價260萬元，呎價約4744元；該盤亦第二市場開價200萬元，呎價約3650元。

　　黃開基亦於明日推出20項物業拍賣，包括堅尼地城高樂花園1座高層E室，面積310方呎，開價488萬元，呎價約15742元；其他矚目項目包括元朗新田上竹園低層連花園，面積1200方呎，開價578萬元，呎價約4817元。

　　忠誠拍賣行於周三推出20項物業拍賣，矚目項目括沙田火炭怡翠花園2座高層A室連天台，面積1033方呎，開價1450萬元，呎價約14037元；還有藍田德田邨2座德禮樓中層09室，面積351方呎，於綠表市場以128萬元放售，平均呎價約3647元。

　　另外，世紀21拍賣行亦於周四推出14項物業拍賣。業內人士指出，近期住宅交投淡靜，拍賣場卻相當旺場，拍賣包括不少工商鋪及車位，住宅數目則減少。

政府於上月加辣後，再加上美國於上周落實加息，兩項因素夾擊下，令不少買家轉買為租，但礙於年尾為租賃淡季，加上租盤平穩未有增加，近日各大屋苑的平均呎租較加辣前上升約5至8%。

　　租盤供應主要市場天水圍嘉湖山莊，屋苑本月暫時錄得30宗租賃成交，中原分行經理黃懷恩表示，現時屋苑平均呎租約21元，比起辣招前19元的租金上升，高出1成左右，主要因為市場上的租盤盤源沒有增加，但由於辣招和加息影響，租客的數量與以往旺季相約，在僧多粥少的情況下，平均租金略有上升，料本月的租賃宗數可達40宗。

　　屋苑的最新成交包括樂湖居1座高層B室，面積633方呎，以13000元租出，呎租20.5元；賞湖居5座高層B室，面積633方呎，以13300元租出，呎租21元；黃氏指，辣招前同類單位租金約12000元至12500元，現時上升了約8%。

　　至於荃灣中心於上月全月錄得12宗租賃成交，而本月已暫錄得11宗租賃成交，幾乎追平上月數字，雖然仍然為年尾淡季，但平均租金卻比年中旺季高。美聯營業經理鍾家豪表示，荃灣中心近日因政府加辣，加上加息影響，現時屋苑的租盤只有約22個，可睇樓的更只有12個，踏入年尾租盤供應再減少，相信租金沒有太大的回落空間，現時屋苑入場租金9200元。

　　鍾家豪指，近日荃灣中心2座高層A室，面積377方呎，以12000元租出，呎租31.8元，而近期平均呎租亦達30.5元，比起年中暑假旺季的28.5元，高出7%，主要因年尾租盤減少，適逄辣招以及加息，業主寧可先租出單位，加以觀望，而買家亦然，因此租金不尋常地比以往的年尾低水平高。

　　六福行客戶經理陳漢燊表示，粉嶺中心於今年辣招前平均每月錄得10宗租賃成交，而本月至今暫錄得4宗成交，2房平均租金約11000元，呎租29元；3房平均租金約13600元，呎租約27元 ，現時2房平均租金比辣招前上升了1成，平均呎租上升了6%。

　　至於另一屋苑牽晴間於辣招前平均每月錄得13宗成交；2房平均呎租26元，而3房平均呎租24元；屋苑今月暫錄得3宗成交，2房平均呎租27.4元，比辣招前上升了2.6%，而屋苑的平均呎租亦上升5%。

　　陳氏表示，現時大部分的租盤業主都是持貨超過5年或以上，均不涉及額外印花稅，但多數業主都表示，本來有見現時樓價回升，考慮換樓或換區，但因出新辣招後，便打消了念頭，因賣出單位後都沒有名額再入市，若要繳稅，成本則太高。