看好明年房市景氣 業者：利多的開始

政策激勵
「調整稅制有一定程度的激勵，明年房市景氣可望以『醒』作為代表字。」潤泰創新董事長簡滄圳表示。面對台北市政府宣布放寬新豪宅房屋稅，業者認為，受惠最大的將是2014年7月以後完工的新豪宅，對準備進入收割期的敦化南北路8大都更案、甫進入潛銷中的豪宅案，皆是一大福音。

台北市政府日前公布放寬豪宅房屋稅新制，除將路段率改成固定比率120%，也廢除設施加價項目，針對2014年7月以後完工的新豪宅，加計前2年的7折優惠，部份個案調降比率甚至可達約50%。

潤泰敦峰單戶2億起
以「潤泰敦峰」為例，路段率由原先的180%，調整為120%，估算房屋稅可從原先的30萬元、降為16~20萬元左右。對此，新聯陽實業總經理黃清益指出：「降稅就是利多的開始。」
基地位於微風廣場旁的「潤泰敦峰」，預備1月中進場，昨公開售價，每坪在210~250萬元間，單戶價格2億元起、總銷約200億元上下。此案銷售方式，與同區都更大案「華固名鑄」相同，皆不搭建接待中心，敦峰則選在代銷新聯陽總公司內的會館銷售。

潤泰創新透露，目前手上預約賞屋的名單約達百組。而名鑄案在近2周內公告售出共8戶、總銷已達13.35億元，使得敦北商圈頻傳好消息。
除潛銷中的豪宅案，敦化南北路8大都更案陸續傳出新進度。華固建設進行中的敦南3號案（前身為華塑大樓），華固透露，已通過環評、都審，估計最快可在明年第4季核發建築執照，據悉全案將規劃5樓以下為辦公室、6樓以上為住宅。

規劃商辦複合豪宅
另外，包括台塑總部、冠德敦北地上權案、國泰敦北民生分行都更案、中華票券大樓、寶豐隆興業敦南大樓、華塑大樓等案，皆在都更程序中，都更後多改為商辦複合豪宅或旅館方式規劃。

信義全球資產代理二部執行協理周中德認為，目前都發局審議敦化南北路都更案件，要求商業區鄰路30米以上、4樓以下須做商業使用，故未來敦化南北路上大樓都更後，可望塑造出東京六本木精品、豪宅、商辦、旅館並立的繁華風貌。
周中德指出，以該路段的產品定位，原本正好是高房屋稅、地價稅的重傷族群，放寬新豪宅房屋稅後、再加上都更政策，大大降低稅金負擔，有利該區周邊案件都更推動。

潤泰創新昨（27）日首度公開亮相年度大案「敦峰」的建築外觀和模型，對於台北市宣布高級住宅房屋稅合理化，且調降明年度公告土地現值，董事長簡滄圳認為有利於豪宅市場，也相信2017年房市會「醒過來！」對於「敦峰」銷售頗具信心。

此外，簡滄圳指出大陸明年將實施「肥咖條款」的查稅動作，其影響已逐漸顯現，例如這兩個月確實感受到海外台商回流；加上不動產稅賦不會再加重，判斷房市已到谷底。

這塊微風本館旁土地，潤泰集團以82億、每坪成本609.6萬元得標，潤泰總裁尹衍樑將之打造為第四代升級版豪宅「潤泰敦峰」。潤泰創新副總陳麗玉表示，潤泰相隔兩年沒有推出新案，預計明年將率先同業搶頭香，在元月中旬推出「敦峰」試水豪宅市場，委託新聯陽銷售。

簡滄圳表示，「潤泰敦峰」規劃23樓的Urban Resort時尚大宅，每戶坪數以82~98坪為主，共82戶；目前每坪開價未定，可能在210~250萬元左右。市場估計，依可售坪7,538坪及185個停車位推估，全案總銷接近200億元，是集團史上總銷規模最大的開發案。

潤泰新計畫2017年推出五筆新案，包括「潤泰敦峰」（約200億元）、「潤泰禮仁」（約10億元）、捷運內湖站「潤泰京采」（約52億元）、新莊副都心（約53億元）、北投奇岩（40億元），推案目標上看350億元。

簡滄圳表示，潤泰聘請馬爾地夫潮牌飯店W Hotel的建築設計團隊操刀，游泳池可以從室內游到戶外；採「一屋一樹」規劃，每戶陽台預留樹穴種植大型賽赤楠，戶戶停車位擁有電動車充電設備，也是台北市第一座採潤泰獨家工法「靜音地坪」的豪宅，為第四代潤泰豪宅代表作。

市場預期，2017年將是豪宅推案年，鑑於總體經濟景氣可望優於2016年，使得豪宅推案信心大增，多筆指標大案蓄勢待發，總銷上看1,500億元；其中尤以大安區超級豪宅、總銷上看580億的元利建設「One Park」規模最

2016年8月桃園市不動產市場整體成交規模與前月相較有大幅減少情形，除桃園區、龜山區住宅市場8月因釋出大批新建案影響致成交價格有上揚外，其餘地區則呈現漲跌互見走勢。統計截至2016年11月16日止，2016年8月實價登錄揭露案件統計土地、建物交易筆棟數為4,199筆 ，分別較前月與去年同月減少33.63％與26.14％。在實價登錄揭露案件成交總金額方面，2016年8月約為164.36億元，分別較前月與去年同月減少40.19％與32.17％。

桃園市近一年來成交重點區域仍以中壢區及桃園區為主，其土地、建物交易筆棟數合計佔全市近四成；此外，龜山區亦有不錯的表現，佔全市的12.40％。在成交總金額方面，以龜山區、中壢區與桃園區為全市前三名，分別為798.42億元、755.15億元與732.81億元。

桃園市住宅市場成交均價近一年來呈現漲跌互見的走勢。公寓類型2016年8月成交均價為12.67萬元/坪，分別較前月與去年同月上漲9.98％與1.36％；本月大樓產品成交均價為19.22萬元/坪，亦分別較前月與去年同月上漲2.89％與5.08％。2016年8月公寓產品平均成交總價424萬元，分別較前月與去年同月增加33.33％與6.27％；大樓產品894萬元，較前月下跌5.20％，但較去年同月上漲4.32％；而在透天產品方面，其平均成交總價為965萬元，分別較前月與去年同月下跌16.59％與12.67％。

以八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹區分析桃園市重點都會區住宅成交均價，2016年8月以桃園區成交均價23.26萬元/坪為最高，較前月增加14.52％，係受本月本區有中正藝文地區大批新建案交屋所影響；其次為蘆竹區成交均價為19.95萬元/坪，較前月微幅增加2.57％，第三名為龜山區，成交均價有顯著上漲情形，為19.87萬元/坪，分析其原因為本月成交物件集中於桃園市機場捷運A8站周遭地區及鄰近新北市迴龍捷運站一帶區位條件較佳地區所致，較前月增加19.05％。

整體而言，2016年8月除中壢區與八德區成交均價有下跌情形外，其餘行政區成交均價均有回升情形。此外，以成交量觀察，近一年住宅市場成交土地、建物交易筆棟數以中壢區為交易主要地區，共12,415筆；其次為桃園區，共11,580筆；第三名為龜山區，共8,073筆。整體而言，2016年8月桃園市住宅市場成交筆棟數有顯著減少的情形。

依據最新買賣登記案件數統計資料顯示，2016年10月買賣移轉登記案件量共計3,445件，分別較前月與去年同月增加565件與103件。就土地、建物買賣登記移轉筆、棟數而言，2016年10月土地移轉筆數為3,868筆、建物棟數為3,150棟，共計7,018筆，分別較前月與去年同月增加13.49％與4.19％。

新竹市地價及標準地價評議委員會，於2016年12月26日評定2017年公告土地現值，考量不動產交易市場不景氣且民眾實質所得並未增加，評定新竹市2017年公告土地現值全市平均漲幅為2.52％，將於2017年1月1日公告。

地政處長吳堂安表示，新竹市3個行政區中，公告土地現值平均漲幅約為2.52％，各行政區平均漲幅依序為東區(2.95％)、香山區(2.45％)及北區(1.56％)，調整主要為反映公告土地現值與市場正常交易價格的差距，其中東區清華及交通大學周邊因機能完善、交通便利，北區巨城周邊因商業繁盛，以及香山區台鐵三姓橋車站周邊為本次調幅較大區域，全市最高地價宗地，依舊由位於新竹火車站前中正路與大同路口角地蟬聯，每平方公尺500,500元(每坪約165萬元)與去年相同。

地政處表示，新竹市房地產市場受國內近二年經濟成長趨緩、房地合一稅制變革及民生物價攀升等多項大環境不利因素影響，觀望態度濃厚，無論房地成交量或成交價，皆呈現微幅下降；衡酌當前經濟環境及房地產交易市場景氣不佳、消費者物價指數攀升民眾實質所得並未增加等因素，經新竹市地價評議委員會各專家學者充分討論後，評定2017年全市公告現值平均漲幅為2.52％。

新竹市土地總筆數19萬多筆，各筆土地之公告土地現值需辦理計算作業，如需查詢2017年公告土地現值資料，可於2017年1月1日正式公告後，利用新竹市府地政處網站線上查詢服務或至新竹市地政事務所閱覽。

2016年房市交易量低迷，日前台灣不動產投資協會也預估，2017年房價還有機會繼續下修5%~10%，更有房市專家指出，2017受到這三件事影響，將會是「跌價年」，明年房價「跌定了」。

2017房市走勢將如何？日前台灣不動產投資協會預估，明年房價還有機會再下修5％~10％，永慶房產集團也指出，2017將面臨「價緩跌，量持平或微升」格局，房市專家賴淑惠也在好房網上撰文指出，市場氛圍持續低迷的話，不只口袋不夠深的屋主撐不住，「硬頸屋主」信心也會動搖，建議賣家不如「見壞快收」。

每年都有人在喊房價跌，不過2017年真的跌定了？房市名嘴Sway在其臉書上指出，有三大理由讓2017年成為跌價年，包括蔡總統要實施居住正義，建議民眾可以不用急著買，可以先租房多存錢，等房價跌，其次則是碰上交屋潮，多殺多之下房價漲不起來，「慢慢看，屋主慢慢跌」；最後則是因美國升息引起資金抽離，讓熱錢不會停留在房地產上。

雖然不少專家不看好明年房市，不過，政府近來動作頻頻，至少有五項政策，包括桃園機場捷運通車、都更重建、北市高級住宅房屋稅調降、雙北土地公告現值下跌以及交易量持平或微升，交通建設及稅制的調整，可望讓不動產業重見曙光。

交通便利就是房市利多嗎？在台中似乎不是這麼一回事，喊出多項交通建設，房價卻不見漲，不少網友認為，捷運宅在雙北以外行不通，主要原因就是「交通習慣」和「地形」差異大，也有人認為是台北人「太能走路」了。

南北交通習慣差異大，居住在中部的網友Jimmy認為，台中捷運對交通方式的改變，僅止於原本就以公車移動的人，若原本就以開車為主的人，除非交通網絡能串連各大精華地點，否則難以改變交通習慣，Jimmy也表示，台北人能接受出捷運站、下公車，再走5~10分鐘路程到目的地，但出了台北，中南部的民眾幾乎都習慣直接把車停在目的地門口。

中南部捷運推不動，不少網友認為高雄捷運就是例子，2008年通車的高捷，自營運以來連續虧損6年，和北捷運量比一比，2016年前11月，高捷每天平均運量約17萬人次，北捷則是200萬人次，載運量少，拉不平營運成本，一直到2015年推出一系列行銷和周邊商品，加上申請的平準基金才打斷虧損紀錄。

而網友visa9527表示，其實造成南北交通差異的主因在「地形」，他指出雙北許多行政區都隔著一條河，不論是開車或搭公車，都需要過橋，加上龐大的人口數量，每天交通只有一個「慘」字，加上市區道路規劃雜亂，對路況不熟的民眾，要自駕很困難，因此在捷運通車後，很容易培養客群。 而台南市議員謝龍介也曾表示，交通政策應該從改變民眾交通習慣開始，先讓公車捷運化，培養載客量，同時也是在培養日後捷運的載客量，若公車無法融入大眾生活，根本無法改善交通問題。

對新婚夫妻來說，選擇適合的居住地不容易，日前有一名女網友表示，跟男友共識想買房，但女生偏愛有山有水的汐止，男生卻認為有捷運的地方比較好，但被不少網友勸退，指出「千萬別買汐止」。

結婚買房該住哪？一名剛被男友求婚的女網友在PTT上發文表示，因為兩人都在台北工作，討論該在何處買房，女生不愛太擁擠的地方，希望能住在有山有水的環境，想看汐止的新建案，不過男友卻想要買在離捷運站近一點的地方，認為未來要賣房，價格也會比較漂亮。

對於女方選擇汐止，不少網友卻傻眼指出「怎麼會選這裡」，也有網友點出他們的盲點，認為兩人還沒了解房市就急著想買房，不過也有網友建議，結婚也不一定要立刻買房，在小孩正式入學前都還能慢慢挑，至少還有八年的時間需要下定決心訂房子。

但其實也有不少人青睞汐止，根據永慶房仲網11月住宅成交行情顯示，汐止區平均單價24.4萬元，親民的房價，成為網友心目中最想居住的行政區票選第5名。

豪宅法拍潮來了？台北市指標豪宅「帝寶」二度出現法拍戶，根據司法院公告，該戶為E棟13樓，法拍底價3.31億元，每坪近3百萬元，創下豪宅法拍每坪底價最高紀錄。

全台最大的法拍業者游世一曾預言法拍市場將在3年後轉熱，但隨著全台法拍屋數量繼續探低，就是不見法拍潮徵兆，不少人將背後原因指向「低利率」讓屋主有得撐，不過豪宅屋主可就沒這麼幸運了，除了房貸，各項齊漲的房產稅，讓今年豪宅法拍量大增。

房市冷，豪宅也凍未條，光是今年雙北地區底價6千元以上的法拍物件，前4個月就有25件，知名豪宅社區占比就有4成，創近4年來新高，包括「新普國玉」、「信義帝寶」、「台北信義」等，其中，台北市信義區「仁愛帝寶」相隔6年，出現第2戶法拍戶，坪數131.32坪、1車位，法拍底價每坪約294.59萬元，打破2010年時，C棟5樓每坪破2百萬元的第一次法拍紀錄。

根據自由時報報導，該法拍戶是6年前，統家科技董座陳慶圖以每坪超過2百萬元的價格，從前一手屋主手中買下，成為最貴豪宅住戶，如今指標豪宅再傳法拍，也讓住滿政商名流、剛風光蟬聯4次台北市第一豪宅的帝寶，瞬間掉漆。

寬頻房訊法拍專員徐華辰向三立新聞表示，過去景氣好時，豪宅多半在進入法拍公告程序前，就搶先被投資客攔截，但今年房市低迷，屋主出脫不了手中房子，遭斷頭流入法拍市場，甚至不少是等到三拍才有人出手，反而成為房市景氣的真實寫照。

非新北市不住，你會選擇住哪個行政區呢？新北市29個行政區地形、發展各有特色，而網友票選推薦「最想居住的地區」中，不僅出現集中性答案，更首推板橋區，認為住在板橋，就像住在台北市信義區一樣，是第二個天龍國。

網友咪貴妃在PTT發文詢問網友意見，在綜合房價、所有居住條件的狀況下，「最想住在新北的哪裡？」，但沒想到，網友回覆中，不只不見近年討論度最高的「林三淡」，第5名更是過去「淹水名單」的常見客。

對汐止還停留在每下雨、必淹水的印象嗎？自從疏洪道啟用後，淹水情況大幅減少，也有商場進駐，房價更讓不少購屋族眼睛一亮，根據永慶房仲網11月住宅成交行情顯示，汐止區平均單價24.4萬元，和鄰近行政區相比，房價相對親民不少，加上隔壁就是近年發展迅速的南港，成為網友心目中最想居住的行政區第5名。

第4名則是被譽為「迷宮」的永和區，生活機能被網友推崇是「不輸台北市」，且工廠少，在區域內不易見到貨運車，交通方面又有捷運和多條公車路線，距離台北市也僅一橋之隔；第3名同樣是以交通便利度取勝的三重區，雖住宅多老舊，上下班時間容易塞車，但想到鄰近區域，通通都是「跨橋就到」，除此之外，隱藏美食和近年成為人氣景點的幸福水樣公園也是網友推薦的原因。

有山有水的新店拿下第2名，不只是網友欽點，新店更是新北市的名人聚集地，像是藝人徐小可、阿BEN、陶晶瑩、鄭弘儀等都居住在此，交通上有捷運、國道、新北環快等，不論是否開車都能滿足交通需求；最後，第一名就是擁有新北市唯一三鐵共構車站的板橋區，交通、娛樂、生活機能一網打盡，讓板橋被網友冠上能自成一國的「新北天龍國」，認為住不起台北市，住在板橋也像是住在大安、信義區一樣。

房市現警訊。台經中心兼任研究員朱雲鵬表示，目前房市已經沒有投機客，都是自住客，然而，30到39歲適婚年齡、有買房需求的族群對房市看法卻最悲觀。

中央大學今天公布105年12月消費者信心指數（CCI）為77.22點，創102年10月以來新低，月減0.49點，為連續兩個月下滑。

其中，「未來半年購買耐久財貨時機」12月調查為87.95點，月減0.70點。

朱雲鵬指出，購買耐久財貨時機自去年12月跌破100點後，迄今沒有好過，尤其，已連續7個月低於90點，其中，30到39歲受訪者的悲觀程度更甚於其他年齡層。

朱雲鵬表示，30到39歲的這群人恰巧是適婚年齡，有買房需求，這群人看壞未來半年購買耐久性財貨時機，這對房地產業者來說是警訊。

他進一步表示，目前房市以自住需求為主，現在快要成立家庭的人卻認為未來半年不是購屋的好時機，這對建商來說是警訊。

同時，朱雲鵬也指出，房市景氣除與國內整體情勢有關外，國外變化也會影響，尤其，從美國總統當選人川普近期的兩宗人事案可以看出，美國可能採取極端貿易保護主義。

朱雲鵬憂慮，若美國實施極端貿易保護主義，明年元月20日後貿易大戰一觸即發，屆時台灣、東亞經濟都將受到影響。

　　根據市住建委公開數據監測，上周北京二手住宅市場周成交量再次下跌，僅成交3432套，環比下降19.38%，與上月同比下降3.64%，但在價格上，變動幅度小。

　　北京中原市場研究部分析，目前二手住宅市場成交價格保持穩定，成交量有了大幅下跌，預計12月份的成交量約1.6萬套，環比下降3000套左右。2017經濟工作會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”，政府持續釋放政策收緊信號，給明年房地産定下“求穩”的基調，預計二手住宅市場成交量將逐月走低。

　在收購杭州工商信托19.9%股份、全資擁有綠地(亞洲)證券後，綠地集團金融版圖擴張並未止步。

　　21世紀經濟報道記者從知情人士處獨家獲悉，綠地集團已經收購了一家第三方支付機構——山東省電子商務綜合運營管理有限公司(簡稱“山東電子商務公司”)，佔股50%以上。

　　央行官網顯示，山東電子商務公司法定代表人(負責人)為董新建，業務類型為互聯網支付，業務覆蓋范圍為全國。

　　截至目前，該公司工商登記信息尚未發生變更。工商登記信息顯示，山東電子商務公司注冊資本1.01億元，其股東為山東藍海領航信息科技有限公司，山東藍海領航信息科技有限公司股東則為邦尼集團有限公司。

　　至此，“房企金融三巨頭”(恆 大、萬達、綠地)均已完成對第三方支付機構的布局。

　　早在2014年12月，萬達出資20億元收購快錢，佔股51%；今年9月，恆大收購廣西集付通支付，並更名為廣西恆大萬通支付。上述第三方支付機構的業務類型均包括互聯網支付。

　　“對于房企巨頭，又要做金融，沒有支付牌照是缺憾。所有業務最終都需要交易，交易的最後環節就是支付。”上海一家第三方支付機構負責人對21世紀經濟報道記者表示。綠地收購第三方支付機構後，具體業務方向還未明確。

　　綠地金融定位金融公司，一直計劃布局銀行、證券、壽險、第三方支付和海外金融機構牌照等。此前，綠地金融持有上海農商行4%股份、錦州銀行3.84%股份，持有杭州工商信托19.9%股份，並全資擁有綠地(亞洲)證券。

　　12月21日晚間，綠地集團公告稱，出售所持上海農商行4%股權，由覽海控股接盤，股權轉讓款為18.9億元。

　　據媒體報道，澳新銀行計劃年底前出售其持有的上海農商行20%股份。今年10月，綠地集團副總裁、綠地金融董事長兼總裁耿靖曾在接受21世紀經濟報道記者專訪時表示，綠地金融原擬受讓上海農商行20%股份，但因銀監會的相關規定限制，目前考慮僅作財務投資。

　　耿靖坦言，資質一般的商業銀行不作為綠地金融的優先目標，尤其是區域性小銀行，其業務發展、區域局限、資産質量等存在瓶頸。“在銀行牌照方面，只能等待時機，要看合適標的和價格。”

　　至于是否還將買入其他銀行股權，12月22日，耿靖回復21世紀經濟報道記者稱：“已經有(銀行)標的了，因涉及上市公司，所以只能看公告了。”

　　對于上述信息，綠地金融方面于12月26日回復21世紀經濟報道記者稱：“沒有更多信息可以透露，一切以公告為準。”

　　此外，2016年12月初，耿靖曾在接受第一財經採訪時透露，綠地保險公司正在申請發起設立。

　　綠地金融內部人士告訴21世紀經濟報道記者，綠地金融真的想做金融公司，但目前做得好的業務大多圍繞房地産開展，創新業務並不容易做，比如互聯網金融。

21世紀經濟報導記者獨家獲悉，12月26日，上海市房地產主管部門已開始著手上海各區排查類住宅情況，摸底類住宅整體情況。“包括無論任何形式產權的類住宅的供應量、銷售量、存量等基本情況都成為此次摸底的內容。”記者從核心信源處瞭解到，上海市主管部門當天已明確表態，今後對於類住宅產品的審批將會加強管控。

一名資深業內人士評價稱，這表明上海有可能率先對類住宅進行整頓，以後房企要想借類住宅打住宅概念的擦邊球將會面臨阻力。“相關部門摸底調研，或許為進一步加深市場調控的信號。市場調控整體是一盤棋，不能只看某些方面，或從某些角度解讀。”

21世紀經濟報導記者通過梳理公開信息發現，類住宅特指除了住宅、辦公樓之外的有居住功能的邊緣類產品，包括酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等。類住宅產品的產權大多數分為40年、50年兩種期限。與北京市場俗稱的“商住房”概念相近。

由於類住宅地塊沒有辦法單獨統計，綜合多家協力廠商機構提供的資料可見，自2012年上海房地產市場開啟限購模式以來，上海全市出讓的691塊經營性用地中，商辦地塊有359塊，超過5成。上述業內人士透露，在郊區的辦公產權用地出讓，往往由於郊區人氣不足很難銷售或者出租，以往房企拿了這種地以後往往會改成商住兩用或者辦公產權的公寓產品，通過類住宅與純住宅的價差，推動銷售，從而加快資金回籠。這從一定程度表明在上述359幅地塊中，用於建造類住宅產品的地塊佔據較大比例。

今年上海“325”樓市新政之後，酒店式公寓成交開始走高，6-8月成交創下歷史新高；類住宅產品的市場價格也快速增長。今年1月份商辦類產品（包括類住宅與辦公產品）的成交均價為2.2萬元/平方米，到12月成交均價已達3.17萬元/平方米。環比來看，11月上海商辦類產品成交1523套，成交面積8.79萬平方米，均價2.69萬元/平方米；截至12月26日，成交1251套，成交面積7.19萬平方米，均價3.17萬元/平方米。

上海中原地產市場研究中心統計顯示，截至12月27日，上海類住宅2016年成交201萬平方米，同比增加76%；成交均價23404元/平方米，同比漲幅12.4%。

　針對住宅類房地產過快上漲現象的調控已 經延伸至更多領域。

　　12月27日，21世紀經濟報導記者從接近監管層的機構人士處獨家獲悉，監管層日前在針對最新的資管備案規範徵求意見時，對券商資管、基金子公司等資管產品輸血房地產專案的情形提出了更多約束。

　　據上述人士透露，券商資管、基金子公司等資管機構設立資管計畫，直接、間接用於“房地產價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產項目的”，暫不予備案。據接近監管層人士透露，上漲過快的熱點城市目前主要包含北上廣深等16個大中城市，這一名單主要依據住建部標準制定。

　　這意味著，在銀行、信託、債券市場等管道的房企融資遭到收緊後，資管產品給房地產企業帶來的融資效能也被監管層所關注並採取行動。

　　事實上，資管產品參與房地產融資的現象並不鮮見。在業內人士看來，此次徵求意見，一方面讓房地產企業面臨更加緊張的資金壓力，另一方面也讓部分參與此類業務的資管機構受到業務端層面的衝擊。

　　16個城市受波及

　　上述接近監管層的機構人事透露，監管層擬要求，資管機構通過設立資管產品，直接、間接用於“房地產價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產項目”的，將暫不予備案。

　　據其透露，不予備案的資管融資方式主要有五類，包括並不限於委託貸款；嵌套信託計畫及其他金融產品；受讓信託受益權及其他受益權；以回購、協力廠商收購、對賭、定期分紅等明股實債結構受讓房地產開發企業股權，以及其他方式的融資行為。

　　在業內人士看來，此次地產融資類資管業務的監管強化，意味著監管層正在提高對資管產品輸血房地產作用的重視。在此之前，監管層對遏制房地產過熱發展的主要手段更多表現在禁止房企IPO、再融資等股權融資層面。

　　“過去監管層更重視股權融資、資本市場層 面的管控，但這次地產類項目遭到叫停，說明監 管層對證券類機構輸血房地產企業的問題提高 了重視程度。”12月27日，北京一家基金子公司 負責人表示。

　　事實上，券商資管、基金子公司等資管機構通過設立資管產品輸血房地產企業的融資模式並不鮮見。一方面，上述資管機構可以直接發行募集產品參與融資專案，另一方面也可為銀行、私募等資金扮演流向房地產企業的牌照“通道”。

　　上述基金子公司負責人稱，“這和近幾年資管業務的大發展之後，監管層為了防範套利有關係，以往對融資類業務進行監管的時候，對資管的管控往往被疏漏，比如463號文提出時並沒有規範證監機構，於是後來地方債融資時很多都用了券商和基金子公司的產品。”

　　值得一提的是，並非所有的房地產融資計畫都將被暫停備案。徵求意見稿對熱點城市的定義也頗為明確——包括16個，即北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南和成都。上述接近監管層人士透露，這一名單也將根據住建部的相關要求適時調整範圍。

　　此外，此次備案暫停針對的也只有住宅類項目，商業地產等其他類型項目並不在管束之列。“既然說了是住宅項目，那針對的也就是今年過快的住宅價格上漲，商住房、保障性住房、工業用地等項目融資並不一定受到影響。”12月27日，一家上市房企北京分公司副總表示。

　　需履行穿透義務

　　除前述熱點城市的住宅專案外，資管產品對開發商的直接融資也受到限制。

　　上述接近監管層人士透露，根據目前的徵求意見，資管計畫將不得通過銀行委託貸款、信託計畫等方式向房地產企業提供用於補充流動資金或支付土地出讓金價款的融資，同時不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。

　　“首付貸這種項目通常機構不會參與，一遍都是民間資金和P2P，但開發商融資有時候是依賴于資管產品的融資能力的。”上述房企北京分公司副總坦言。

　　值得一提的是，由於嵌套信託計畫及其他金融產品的融資模式也在管束之列，監管層對房地產融資項目可能存在的嵌套、套利行為提出了穿透式審查要求。

　　上述接近監管層人士透露，按徵求意見稿要求，資產管理人應當勤勉盡責地履行向下穿透審查底層資產的義務。“監管層要求機構嚴格審查資金投向，並進行層層穿透，確定最終的投資方向符合要求。”

　　“在層層嵌套或者母基金運作的模式下，地產融資並不是一點都沒有操作空間，但從監管層的表態來看，會對違規的機構進行嚴格處罰，所以絕大多數機構通常不會頂風作案。”上述基金子公司負責人表示。

　　但其同時表示，在新八條底線及基金子公司新政的壓力下，地產融資禁令的新規或將對券商、基金等機構非標業務形成更加嚴苛的困束。

　　“本來不讓約定預期收益、不讓劣後擔保優先等規則的提出，就讓非標類的資管不好做了，現在優質城市的地產項目融資也受到了影響，這讓券商和基金公司的業務空間越來越窄。”北京一家AMC系券商資管投資經理表示。

　　此外，此次意見徵求還對資管計畫投資房地產企業的流程規範性進行了強調。

　　“監管層要求管理人應當進一步的完善資金帳戶管理和支付管理流程，加強資金流向持續監控，”上述接近監管層人士稱，“其實主要也是擔心募集資金被用於支付合同約定以外的地方，或者變相違規輸血房地產項目。”

美債息上升，內房發美元債成本卻較一年半前低。分析指明年發債成本勢上升，引發多間內房企業爭相把握機會發美元債融資。

有經濟師表示，受特朗普上任的潛在政策及加息等預期影響，料明年債息呈上升走勢。事實上，美國10年期國債孳息已由7月低位上升1.2個百分點，昨報2.56厘。星展銀行財資市場部董事總經理王良享亦認為，明年「黑天鵝」事件出現機率較小，減少美債息率大跌機會。

萬科（02202）旗下子公司上周五（23日）發行6億美元3年期定息票據，息率3.95厘，較10月發行5年期債息高1個百分點。但近月旭輝（00884）、碧桂園（02007）及禹洲地產（01628）等均發美元債集資，票息卻較一年半前低約2個百分點。

上述經濟師指，此前市場擔心內房企業違約風險，推高債息。王良享補充，現時市場對內房企業看法偏正面，內地樓市亦穩健上升，令投資者安心。

空窗期積累需求 願接納較低息率

另有債券從業者解釋，債市於今年上半年較沉寂，股票市場表現亦不理想，故年尾公司發債時，遏抑積聚的投資需求爆發，令債券投資者較願意接受較低的息率。

實用呎價1.53萬 較2月勁升三成

港鐵（00066）南港島線今天通車，由鴨脷洲海怡半島站往來金鐘，車程只需約11分鐘，與北角至金鐘的車程相若，帶動該區指標二手屋苑海怡半島買賣和租務氣氛持續向好。有放盤業主近日一口氣提價200萬元（約16.7%），至1400萬元。而該屋苑本月（截至27日）的買賣個案平均實用呎價達1.53萬元，較今年2月低位約1.17萬元勁升30.8%；最新平均實用呎租則約35元，買賣造價和租金水平齊創該屋苑歷史新高。

業主大幅提價16.7%

鴨脷洲區內代理透露，過去4天海怡半島暫錄得一宗買賣，本月首27天則有約12宗成交，貼近上月全月的約13宗，而本月以實用面積計算的平均呎價已達1.53萬元，按月升約7%，更打破去年8月錄得的約1.5萬元呎價高位，再創新高【表】。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，海怡半島受港鐵南港島線通車刺激，今年價量表現都跑贏大市。

港鐵於11月公布南港島線有望於今年年底前通車後，已有部分二手業主加價放盤。中原地產高級資深區域營業經理王昭康表示，海怡半島23座中層E室，實用面積781方呎，業主於10月以1200萬元放盤，有見港鐵南港島線通車在即及看好後市，近日一口氣大幅加價200萬元（約16.7%），至1400萬元，呎價約1.79萬元。

有業主更「一加再加」，10座中層E室，實用面積879方呎，業主於今年7月放盤叫價1450萬元，12月初加至1500萬元，近日再調高至1600萬元，累加150萬元（10.3%），呎價約1.82萬元。

王昭康稱，若未來息口加幅溫和，明年第一季該屋苑呎價料可再升10%至20%。Q房網分行高級營業經理鄺志達說，相信海怡半島樓市未來會有一番新景象，料明年第一季該屋苑呎價可升約5%。

呎租35元 漲幅贏大市

海怡半島呎租同樣在本月破頂，代理數據顯示，本月平均呎租按月升約6%，至約35元，再創歷史新高。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，近3個月全港平均呎租升幅顯著放緩，3個月僅累升2.5%，但海怡半島受通車利好消息刺激，租客紛紛提前搶租，帶動升幅跑贏大市，相信正式通車後，該屋苑的租金有望「更上一層樓」。王昭康則預期，海怡半島的呎租明年第一季料升約14%，呎租可望升至約40元。

綜觀二手十大屋苑，美聯物業指出，單計過去周末（24日及25日）有10宗成交，較對上一個周末（17日及18日）增加一宗；4天聖誕假期（24日至27日）則合共有14宗成交，較去年聖誕3天假期僅兩宗成交明顯增加。

中原地產數據顯示，十大屋苑過去周末共錄得11宗成交，4天假期有17宗。中原地產分行經理梁植霖表示，荔枝角美孚新邨2期吉利徑19號高層C室，實用面積638方呎，以高市價3%的770萬元易手，呎價1.21萬元。

儘管市區日益老化，但具有重建價值的物業卻不斷減少，市區重建局明年第二季將進行為期兩年的油麻地和旺角（下稱油旺）地區規劃研究，並會研究轉移地積比率和儲備地積比率的可行性，令市建局過去面對的一些困局或規例限制得以鬆綁。

市建局行政總監韋志成於剛過去的周日（25日）在網誌撰文透露，油旺地區規劃研究的範圍約212公頃（相當於約11個維多利亞公園），涉及3345幢樓宇，當中超過80%（逾2700幢）樓宇的樓齡超過30年，計劃已在上周市建局董事局會議上通過。

韋志成解釋，在過去十多年間，市區具有重建價值的住宅舊樓，大部分已被私人發展商收購重建，市建局不少項目都要虧蝕；油旺是全港最細的區分之一，但人口密度極高，惟該區不少舊樓現有密度已經超出城市規劃或法例的准許水平，對私人發展商來說沒有重建的價值。市建局將為油旺勾畫一個「市區更新大綱發展概念藍圖」，會加入「重置」元素和引入智慧城市的概念，協助解決舊區老化問題，未來或把油旺的成果應用至其他地區。

該研究也會探討轉移地積比率和儲備地積比率，據悉，擬探討的做法包括把一些建築物進行復修，相關地段未用盡的地積比率，則轉移至另一個地段作重建，從而增加重建地段的發展潛力。

陳茂波：荷蘭浮屋堪參考

另外，發展局局長陳茂波於過去周日發表網誌，提及上月出席機電工程署舉辦的「創科論壇2016」時，該署5名年輕工程師提出人類移居海洋的概念，例如人口密度高的荷蘭，由於當地三分二的土地容易遭受洪水侵擾，當地政府創造全球最大的人工島弗萊福蘭島；而荷蘭的水上村落概念類似本港的香港仔，但當地設計的「浮動房屋」採用可回收的材料和現代技術，既為居民提供住屋，也為當地提供可行的土地解決方案，值得香港參考。

下季擬推5地涉2455伙 本周公布

本年度首3季政府批地1.56萬伙，達標87%，本周內將公布下季賣地計劃，涉5幅住宅地共2,455伙，達標在望。

而2016年賣地收入暫達782億元，創2010年政府主動賣地後新高。

雖然本年度（2016至2017年度）來自「一鐵一局」的土地供應減少，不過政府積極透過賣地計劃推地，首3季已累積批出17幅住宅用地，合共涉及1.05萬伙，加上即將批出的啟德第1K區2號（涉880伙）及第1L區1號地盤（涉660伙），預計期內政府賣地供應約1.2萬伙，較去年同期約8,160伙，大增約5成，料本年度最終批地數目可達1.8萬伙長策目標。

首3季供應1.56萬伙 達標87%

至於「一鐵一局」至今只有約1,000伙，不過隨着南港島綫將於今日通車，黃竹坑站上蓋項目1期（涉約1,000伙）亦有望短期內招標，令「一鐵一局」供應增至2,000伙，連同約1,440伙私人重建及補地價項目，首3季私人住宅土地供應約1.56萬伙，較1.8萬伙的政府供應目標已經達標87%。

因此，今個財政年度餘下最後一季，政府只要多推約2,400伙，便能夠達到供應目標，將其餘地皮滾存，留力在下個財政年度推出。下季預計可推出的地皮共5幅，涉及2,455伙，將按季減少47%，但與去年同期相若，預計今年度土地供應可達1.8萬伙的目標。資料顯示，可供下季推出的5幅地皮，分布在啟德、堅尼地城、屯門及馬鞍山等，合共市值92.1億至104.4億元。

此外，中資來港高價搶地，令賣地收入大增。截至昨日止，政府今年已批出27幅住宅及工商地皮，22幅為住宅地，當中有6地中標價超過50億元，較去年多出4幅，並帶動政府今年賣地收入高達782億元，按年大升76%，為2010年政府主動賣地後的6年高位。若連同日內公布招標結果的啟德1K區2號地，以及今年補地價收益暫錄約53億元，全年賣地收入近900億元。

主打中小型地 料涉啟德1K區1號

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚稱，據過往經驗，政府賣地安排不會較目標超出太多，預計下季以中小型地皮為主，而大型地皮則留待下個財政年度再推。他相信，近期頗受中資發展商歡迎、賣地成績不錯的啟德，下季將再有地皮推出，因政府若希望推動該區成為大型商業及住宅區，有需要加快推地。

擔起今年推地重任的啟德區用地，市場預計下季最多只會加推一幅，餘下兩幅則滾存至下個財政年度，當中以第1K區1號地盤機會較高。地皮位於上周截標的第1K區2號地盤旁，位置上較貼近沙中綫啟德站。項目可建樓面約57萬平方呎，市場估值約45.6億至57億元，樓面地價每平方呎介乎8,000至1萬元。

中資湧港投地成新常態，今年奪得6幅住宅地，金額近281億元，按年升1倍，可建樓面則按年增76%至近319萬平方呎，同創歷年之冠，料進一步涉獵商地及市建鐵路項目。

自2014年起，數間大型內地發展商嘗試攻港投地，今年更多中資背景企業加入分一杯羹。

今年政府暫已批出27幅住宅及商業地，中資取6幅，較去年多出2幅，佔全年批地數量約22%，投放資金約280.7億元，涉及住宅樓面面積近319萬平方呎，較上年分別急增1倍及76%。

逾50億元地皮 中資囊括3幅

中資多攻市區中大型靚地，為奪心頭好出價頗為進取，其中本年錄得6幅地價逾50億元的貴重地皮，中資囊括3幅，接連刷新東九龍住宅地價紀錄。

其中五礦地產（00230）今年8月以逾40億元、樓面地價7,068元呎首奪油塘崇信街地。

惟要數最一鳴驚人的，非海航實業莫屬，兩個月內斥逾142億元連取兩幅啟德住宅地，11月以88.37億元投得啟德第1K區3號地，為今年地皮最貴，同破政府近3年來單一住宅地價新高，本月再以54.12億元投下1L區3號地，以樓面地價1.36萬元呎，締造東九龍住宅地價新高。

另一幅何文田常盛街住宅地，由主力內地發展的高銀金融（00530）以63.81億元投得，上周更取得港鐵何文田站第1期發展權，改寫港鐵項目歷年由本港大型發展商主導的情況。

本地發展商 僅取8幅地

內房恆大集團及萊蒙國際，年內亦透過收購分別買入灣仔甲廈及元朗農地，兩家並涉足本港競投官地，另龍光地產（03380）、木薯資源（00841）、廈門國貿集團等，以獨資或合資形式加作搶地戰團。

另外，本地中小型發展商今年表現相當活躍，年內共以249.5億元投得13幅地皮，增幅逾8成，如佳明集團（01271）首度奪地，而近20年未有投地的希慎集團則合資連取兩幅大埔露輝路地。相反本港7大發展商僅共取8幅地。

成交額1856億大增24% 破紀錄

政府11月初加辣後樓市急降溫，但統計全年一手新盤銷情錄1.64萬伙成交，按年升5%，較2014年的1.67萬伙紀錄只差不足2%，當中1.5萬伙全新單位沽約8成。

本月暫售580伙 按年跌3成

統計成交紀錄冊，截至本月27日數字顯示，12月的一手交投量連跌兩個月，按月再跌10%，只得約580伙，較去年同期亦少3成。

發展商本月保持觀望，故完全沒有全新項目推出，期內較為搶眼的只有餘貨項目恆隆地產（00101）西九龍浪澄灣，售出250餘伙，已佔市場整體成交4成。本月一手成交金額，亦僅錄約75億元，與成交量一同創今年2月後10個月新低。

在今年4月樓價回升開始，一手連續7個月錄得逾千伙成交，至第三季至第四季初銷情最為熾熱，截至昨天，今年全年亦錄1.64萬伙成交，按年升5%，成交金額錄1,856億元，按年大升24%，屬歷來新高。

統計今年發展商推盤情況，期內推出的全新項目共47個，涉1.51萬伙，較去年推出的1.61萬伙少6%，但銷情十分理想，共售出1.15萬伙，亦即當中76%售出。

Grand YOHO 沽1100伙稱冠

其中新盤供應較多的元朗、將軍澳，在今年銷情相當暢旺，今年合共推出11個項目，共6,200個單位，撇除個別洋房項目一般較為惜售，各盤的銷售率達到74%至99%。

至於「吸金王」新盤，為新地（00016）元朗Grand YOHO，在今年8月首次推出，共沽逾1,100伙，套現逾94億元。其中1座43樓B室，以2,412.9萬元售出，成交呎價25,751元，創新界西北呎價新高。項目銷情理想，發展商只加快推出Grand YOHO第2期應市。市場人士表示，項目料最快本周再公布新部署，勢成明年頭炮新盤。按成交金額劃分，600萬元以下成交共逾6,000宗，佔全港成交總數近4成，與600萬至1,000萬元成交量相近。

　　樓市年初淡靜，自第二季開始成交量上升，各大屋苑成交頻錄破頂成交，不過，政府有見及此，於11月再推辣招，而本月初美國亦宣布加息4分1厘，樓市旋即降溫，成交持續下跌，惟成交價維持平穩。2016年錄得的二手註冊成交量，約3.8萬宗，與2015年相若，按年維持平穩。市場人士指，因一手盤推出多項優惠及稅務補貼，使二手買家轉投一手市場，搶走購買力，加上現時政府加辣，更令買賣步伐轉趨緩慢，促使全年二手交投量未見突出，估計近期二手較淡靜的市況，將延續至明年首季。

　　過去1年，發展商積極推盤，不但以貼市價開價，更為買家提供多項稅項及付款優惠，盡吸二手購買力，雖然年中起市況回暖，交投量回升，高價成交屢現，但11月政府卻突然出招加辣，令二手市況再度急凍，預期全年二手註冊量約3.8萬宗，較2015年的3.9萬宗，稍跌約2%，維持平穩，但整體表現未算太突出。

　　根據土地註冊處數據顯示，本港各大屋苑二手成交宗數，今年首季雖較2015年第四季的低位，略見回升，惟每月成交宗數均低於2000宗，於低位徘徊。

　　踏入第二季，隨著本港股市回升，經濟情況維持穩定，買家恢復入市信心，4月份買賣註冊宗數即時彈升，由3月的1728宗，按月飆升八成半至3200宗，成為上半年成交宗數最多的1個月份。

　　及後至第三季，一手新盤熱銷，帶旺整體市況，亦促使買家加快入市步伐，使二手交投更見活躍，每月成交註冊宗數持續攀升，至每月超過4000宗水平，期間更屢錄新高價，由中上價屋苑，到上車盤均見高價交投情況，愈搶愈貴。

　　有見樓市愈升愈有，政府於11月初突擊出招加辣，凡本港居民購買第2伙或以上的住宅單位，印花稅劃一上調至樓價15%，措施令早前積極買樓收租投資者卻步，近乎絕迹市場，加上市場憂慮樓價會因辣招、以及加息來臨而出現回落，市場觀望氣氛濃厚，買賣雙方呈拉鋸局面，令復甦不久的二手市場再受打擊。

　　美聯首席分析師劉嘉輝表示，今年的二手市場起伏波動，為上落甚大的1年，二手市場於年初時曾呈淡靜狀態，個別月份的成交宗數，較2008年金融海嘯時更低，但踏入第二季卻開始穩步上揚，直至辣招前，二手成交宗數仍然十分樂觀。惜政府自11月加辣後，二手迅即急凍，全年樓市以先低後高再回落的姿態，首季至年中的反彈力度強勁。

　　劉氏指，加辣及美國加息後，市場氣氛持續向下，二手成交量亦拾級而下，業主惜售，放盤量減少，令換樓鍊斷裂；至於二手樓價與成交量情況相若，料加息後樓價呈回軟，成交量要待明年農曆年後，市場消化利淡消息後，才可重新釋放購買力。

　　利嘉閣董事陳大偉表示，按地區分析，今年截至12月14日為止，屯門區以2624宗二手住宅買賣登記，蟬聯今年二手成交地區榜首之位，並較去年全年的2590宗微增1%。將軍澳區的二手住宅買賣登記量則達2390宗，按年回落3%。

　　以龍頭屋苑買賣表現分析，排於榜首的嘉湖山莊之買賣登記量遙遙領先，暫錄604宗，較去年全年所錄得的592宗升2%；緊隨其後的沙田第一城失守四百宗水平，僅錄397宗，按年減少3%。港島及九龍區的藍籌屋苑如太古城及黃埔花園，則各錄得284宗及207宗登記，分別按年升30%及3%。