房市景氣不佳 專家：恐無慶祝行情

兵家必爭
機場捷運通車有望，建商布局沿線推案的腳步卻有別於過去捷運線通車帶來的大利多，因景氣仍在低檔盤旋，多數建商採觀望態勢，推案量不增反減。

機場捷運全線自A1台北車站站，至A21環北站，連接大台北地區、桃園地區，已知今年將布局捷運線周圍房市的建商，包括遠雄建設（5522）、冠德建設（2520）、潤泰創新（9945）、順天建設（5525）、麗寶建設、中悅機構等。
A2站三重站因是捷運機場線、新莊線交會站，鄰近的二重疏洪道重劃區擁有廣達424公頃疏洪道綠帶，各大建商看好後市，包括潤泰、冠德、聯上發（2537）都已插旗。

二重疏洪道後市旺
而台中建商順天建設，本預計2016年推案，但因行政審查尚未完成、加上房市前景未明，放緩推案腳步，總經理林丙申表示，若今年可拿到建照、且評估大環境氛圍成熟，將在該區推出首購型產品。
A4新莊副都心站搶在捷運通車前，就已是兵家必爭之地，新屋供給量不少，今年確定進場新案，包括先建後售的麗寶「好萊塢」、潤泰新莊案及總銷達百億元的中悅「悅之光」、「悅之星」等，其中，「悅之光」規劃百坪格局為近年少見。
中悅機構總經理陳再河說：「品牌有其粉絲，百坪產品也有其需求，不擔心銷況。」中悅同時也將在A9林口站，推大坪數案。

遠雄A7站Q1推案
近合宜住宅群、A7體育大學站旁，遠雄建設預計Q1將推住商混合案，預計規劃坪數在20~30坪左右，遠雄房地產總經理張麗蓉表示：「低樓層會以商場為主，主要磁吸合宜住宅居民，價格未定，還是會參考林口區行情再議。」
機場捷運延伸至A19桃園體育園區站，冠德建設與高鐵局聯開案興建中，冠德建設副總經理張勝安指出，關於此案商場與住宅的權利分配、選戶等事項皆未定，預計推案時程將落在Q3，住宅則將規劃30~47坪產品。
推案屈指可數，《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，過往捷運通車，等同給區域房市推下定心丸，「就連金融海嘯期間通車的南港捷運，全台北市房價倒一片，但南港房價卻逆勢上揚。」但年初將通車的機場捷運，受到房市由多轉空的衝擊，加上機捷票價與北捷差異大，通車後出現慶祝行情的機率不高。

台北投資客進場 新竹量價均漲最佳

今晚就要跨年了，12月房市也開紅盤。各家房仲業者昨發布12月房市價量表現，根據台灣房屋內部交易資訊，新竹房市量增8.1％、價漲1.8％，表現最好，台中交易衰退最多，量減6.7％，但房價微漲3.4％。主要都會區平均價漲3％，除台南下跌2.6％外，其餘縣市均上漲，以台北市價漲4.4％最多。

根據台灣房屋統計，主要都會區12月房市表現，以台中市交易量縮6.7％最多，台灣房屋崇德文心捷運店店東廖志遠認為，年節將近，有意購屋的買方皆已提早進場，其餘則留待年後觀望。

台中自主成交多
不過，住商不動產台中區交易量卻增加14.2％，住商機構台中區經理賴萬指出，台中區近期有不少新案進駐，對於買方來說，買舊不如買新，應該是價格微漲的重要因素。群義房屋執行協理張三丰則表示，群義房屋台中12月成交量也增加1∼2成，以自住型產品量居多，店面、置產型產品也提升，有拉尾盤的味道。

年前剛性需求增
新竹縣市交易價量均增，台灣房屋新竹區總經理劉代國表示，日前竹科園區雖傳裁員，但僅佔竹科就業人口約4％，對新竹房市影響不大，反倒是本月關埔商圈、喜來登商圈、高鐵特區商圈出現不少台北投資客，可能因此造成量增。
信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德則認為，新竹只要台積電狀況好，整個新竹房市就相對穩定。
中信房屋竹北六家加盟店店長莊家財分析，新竹地區房屋成交量有增加，但價格成長不多，目前成交價維持在市價85折∼9折，新竹就業、就學機會多，竹科園區每年也會換新血，買賣房的人還是很多。
至於台北市價量小漲，各家房仲普遍認為，與農曆年前的剛性需求有關。

應調整薪資結構
台灣房屋智庫召集人葉立敏表示，北市12月成交物件屋齡偏新，且多為投資客持有，釋出意願較高，期待至少能「平轉」出場，因而縮短和中古屋間的價格差距，推升12月房價微漲。
永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，目前低利環境，房市成交關鍵仍在價格，許多建案讓利使買方降價，吸引賣方進場，明顯看到北市有接近2成增幅。但曾敬德認為，年前急迫性的剛性購屋需求並不明確，因此整體房市的旺季效應只維持「微溫」的表現。
民眾牟俞萍說，就算是降幅很多，但依照現在薪資依然買不起房子，蠻無感的，政府除了打房也該調整社會的薪資結構。

甲山林跨入飯店事業有新進度，由機構內事業體愛山林取得的龍江路地上權案，日前取得建築執照、昨舉辦動土典禮，由達欣工程興建。甲山林總經理張境在指出，該案最快2019年試營運。

龍江路土地為愛山林在2013年以總價8.6億元，向台灣中油標得，基地面積693坪、地上權存續期50年，預計完工後營運期約有44年。張境在表示，機構旗下目前有3飯店案同步進行，而龍江路案規劃地上10樓、地下4樓建物，以約150房的精品旅館為目標，房價未定，「先完成硬體設施再做軟體規劃，預計2019年中取得使照。」

另外，甲山林在內湖區江南市場案，規劃地上9樓建物，1∼3樓為市場、4樓以上為100多房的商務型飯店，確定將與凱撒飯店合作經營，張境在透露，「裝修進入尾聲，應是最快可試營運的飯店，房價還在研擬中。」

建百房精品旅館
而今年10月中，甲山林以近12億元，自達欣工程手上購得的興安街飯店案，為地上9樓建物，約有200間房的規格，現也進行裝修工程中，預計明年開幕。

雙北飯店業活躍
達欣工程發言人陳士修表示，目前雙北市飯店業仍十分活躍，以公司在建工程來看，除甲山林龍江路案，另外包括大直INDIGO飯店，有約90間房左右的規模，三重三和國中站附近的捷絲旅，預計2018年完工，相信業主多仍看好未來景氣。

遠雄建設昨天於高雄亞洲新灣區大樓預售案「遠雄THE ONE」接待中心，舉辦「人文遠雄博物館高雄分館THE ONE GALLERY」，總經理張麗蓉指，明年329檔期前將陸續公開台南鄭子寮重劃區大樓案「遠雄新源邸」與高市新灣區「遠雄THE ONE」，2案總銷185億元。

趙藤雄也留1戶
遠雄建設2014年底於嘉義高鐵特區推出大樓案「遠雄國寶」，當時開賣8個月售出超過8成5，預計明年329檔期陸續公開在台南與高雄個案。其中南市鄭子寮重劃區大樓案「遠雄新源邸」，基地逾1100坪，位於海安路三段與文成三路口，地上24樓，262戶28∼39坪2∼3房住家與6戶店面。

高市指標豪宅「遠雄THE ONE」坪數116∼360坪，先前已公開售價，每坪47∼59萬元、單案總銷160億元，目前僅少部分戶型價格尚未公開。該案總樓高達267米，規劃地上68樓超高飯店住家，未來高度在高雄僅次於「85大樓」，預計明年329檔期公開銷售。

「遠雄THE ONE」建築與設計團隊包括英國、瑞士、美國、葡萄牙等達10個國家，樓層規劃1∼16樓引入「遠雄悅來」飯店，房間數約260個，其中17、59、60、62與63樓為公設層，規劃有泳池、輕重量訓練區、宴會廳、空中逾200米跑道。張麗蓉指出，集團創辦人趙藤雄有意在「遠雄THE ONE」完工後保留1戶並入住高雄。

2017年元旦，新年伊始，京城建設豪宅「京城」即傳出實價登錄售出3戶的好消息，顯示特殊產品擁有特定買盤，因此，京城建設今（2017）年的營運布局，除了延續強化豪宅銷售的路線，也將推出平價大樓住宅產品，二路並進，希望房地產市場配合景氣回升的聲浪中，把握時機，全力衝刺。

京城建設發言人周敬恆指出，除了總銷18.98億元的「圓山大院」今年完工之外，還有另外3個大案，可望今年完工，左營區新華段、新光段、以及苓雅區林德官段的大樓住宅，可售金額分別大約是16.82億元、45.54億元、以及27.21億元。

至於明（2018）年完工、位於美術館特區的「青海段案」（尚未命名），可望在今年第2季進場，結構銷售，他說，這個建案總銷達81.72億元，在訂價策略、以及產品定位上，「將會非常有看頭」，並且成為2018年營收的主力貢獻之一。

周敬恆表示，2017年和2018年的新案，可售總額合計達190.27億元，絕大部份是首換和首購的產品，規畫坪數大多從23坪到90坪，只有美術館的建案從59坪起跳，最高120坪。

他指出，由於政府不致於再有大動作打房，加上民眾購屋意願回升，而整體經濟景氣也轉佳，今年的房地產市場有機會走穩，因此，2017年和2018年完工的5個新案，京城將在今年陸續推出。

周敬恆強調，新案主攻首購和首換的平價宅，而2017年以前完工的建案，包括「京城」、「鉅誕」、以及「凱悅」等3大案，則瞄準金字塔客層，並且搭配其它的首換宅「極境」和「天峰」等，豪宅和平價宅二路並進，讓不同客源能夠擁有不同的購屋選擇。

周敬恆說，2017年以前完工的建案，包括「京城」豪宅案，可供出售的總額大約200多億元，因此，如果再加上2017年到2018年的5個新案，京城可供出售的住宅量，計達約400億元，可望成為今年房地產和景氣雙雙回溫的受益者。

他表示，今年1月1日實價登錄，「京城」豪宅建案有3戶售出，其中一戶的成交價格每坪66.2萬元，躍居高雄每坪售價第二高的豪宅，僅次於國揚建設的「國硯」在2012年5月寫下的每坪68.7萬元，而另外2戶的成交價分別是每坪65.3萬元和64.1萬元，分別是全高雄高價排名的第3名和第4名。

近日有多起預售屋建案涉及廣告不實遭公平交易委員會裁罰的案例，台中市政府消保官表示，如果業者以廣告圖說將公共空間或依建築法的機房等劃為臥室或將陽台外推等其他用途，未告知消費者這是違建而販售，即涉嫌廣告不實，將來消費者買受後，恐因違反建築法規而被建管單位要求拆除或回復原來使用等不利益，而消費者則可視違規情節輕重，要求建商減少價金或要求解除契約。

消保官表示，有某預售屋建築為例，在網站及銷售現場廣告的傢俱配置參考圖，均載有健身房、泳池、SPA及戲水池等公共設施資訊，但查發現健身房與所核准建造執照所載為排煙室不符，泳池及SPA則與所核准的蓄水池建造執照不符，戲水池原先則核准為景觀水池，明顯實際設計與廣告不符。

預售屋因在交易時無法看到實物，僅能以廣告圖說、樣品屋等虛擬內容想像未來交屋的狀況，消保官提醒消費者，預售屋相關廣告圖說都是契約的一部分，應該妥善保存，重要建材也應要求建商在契約中說明清楚，而在簽約付訂前，可要求將空白的契約書拿回家審閱至少5日，思考清楚再來簽約，將來比較不會產生爭議。台中市民眾如仍有任何消費問題，均可於上班時間撥打消費者諮詢專線「1950」洽詢。

農曆年將近，不少建商為了出清餘屋，紛紛推出各種促銷專案，不過，專家也提醒，千萬不要看到超殺價就簽約，簽約前先確定五件事，最好優先選擇有口碑的建商。

餘屋出清，建商拚了！根據工商時報報導，日前有建商推出幫客戶支付前3年房貸寬限期的銀行利息專案，打出自備款168萬買2房，全力出清餘屋，另外，更有建商推出不到1字頭的廣告戶促銷價，壓低自備款、降低購屋門檻。

建商搶錢氣氛濃厚，不過對於一頭熱就簽約的民眾，賣厝阿明向蘋果日報指出，要簽預售屋合約之前，首先要先確認建商是否有領「建造執照」、下訂前可以要求審閱書、也要先問清楚退訂條件、並留意該怎麼付款，此外，也要看清契約中所註明的建材、配備做最後確認。

此外，地政事務所地政士李佳芬接受媒體採訪時也說明，民眾購買預售屋時，可以由建商去找銀行，針對頭期款、工程款進行履約保證，「不過通常是大型建商才願意做履約保證」，提醒民眾購買預售屋，最好還是優先選擇口碑建商比較安全。

中央大學台灣經濟研究發展中心公布12月消費者信心指數，購買耐久性財貨時機持續下降，尤其是30-39歲準備成家立業的族群，對未來房市看法最悲觀，台經中心專案研究員朱雲鵬表示，年輕人對房市悲觀不是沒有道理，2017年1月美國新總統川普就要上台，採取極端保護貿易措施可能性很高，將使包括台灣在內的東亞經濟都受衝擊，也為房市帶來更大衝擊。

台經中心調查，各年齡層中以30-39歲族群對購買耐久性才會時機看法最悲觀，耐久性財貨主要指的是房地產，朱雲鵬表示，這個年齡層是打算結婚需要購屋的族群，這些人對未來半年是否是購買耐久性財貨時機看壞比率最高，對房地產業者，尤其是北部房地產業者是一大警訊。

朱雲鵬說，房市投資客出場了，現在國內房地產市場沒有什麼投資客，只剩下自住客，自住客不急著換屋，有動機需要趕緊買屋者，都是要成立家庭的人，但他們又認為未來半年都不是好時機，表示大家對房地產未來看法相對悲觀。

朱雲鵬說，房地產景氣跟整體情勢有關係，包括國內和國際總體經濟情勢，川普當選對台灣房市當然有影響，以近期川普公布的商業部長和貿易委員會主委兩項人事案可以看出，川普是會採取極端保護主義，以確保他認為的經濟成長率，並促成美國工人薪資上升。

朱雲鵬說，美國是全世界第一大經濟體，未來東亞各國將會看到他們的GDP成長會跟以前很不一樣，川普採取貿易保護政策，台灣經濟會受到影響，進而影響房地產市場。

對於房地產後市，台經院副研究員劉佩真則表示，國內房市尚未脫離盤整修正階段，儘管近期北市房屋稅調整方案確立，干擾市場的因素可望排除，但回歸基本面，房市供需結構尚需時間進行調整，短期內不動產業者對未來半年景氣仍有高達七成比例以持平視之。

房地合一上路後，短期投機客早已淡出，房市成為自住市場，不過，在公告地價調升、房屋標準單價大幅上調狀況下，地價稅、房屋稅等持有稅成本大增，市場氣氛更為觀望，在鼓勵自住為前提下，政府也積極調整，朝向自住輕稅的目標邁進，展望今年房產稅政對房市干擾漸減，房市可望回歸供需基本面。

房市價量部分，觀察二○一六年第四季，不含預售屋的成交均價表現，與二○一六年第三季相比，七都中，除高雄跌幅百分之三點九、桃園百分之二點五較明顯外，其餘五都均呈現百分之二上下的微幅震盪。若以每年跌幅來看，則均出現跌幅收斂。

目前精華區、成熟地區房價近二、三年已有明顯跌幅，今年應會持續小幅修正，但跌幅較小，估計修正幅度在百分之五內。蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區，恐難擺脫多殺多陰影，房價向下修正態勢不變，恐再下修百分之五到十左右。

去年下半年建商讓利個案頻傳，產生「漣漪效應」，賣方讓利成共識，願意「以價換量」，今年新屋降價求售的狀況恐持續，若價格再修正百分之五，今年房市交易量有機會反彈回升。

今年是新政府政策發酵年，都市更新、租賃專法都是施政重點，根據永慶調查，如果一坪可換回一坪，百分之七十七民眾願意參與都更，老舊建物重建。

若政府增加容積將勵、擴大適用對象與減稅三管齊下，雙北屋齡卅年以上房屋可望優先受惠。整體而言，今年房市價格雖仍維持緩跌，但交易量可望持平或微幅上升。

老行庫活化資產動起來，華南銀行2017年的租金收入將力拚5億元，較去年的4.8億元持續成長，幅度約4.16％，顯現出2015年華銀搬進新大樓後活化資產的成效逐漸浮現，較尚未搬遷前的租金收入，一年約僅2億多元，短短幾年就有翻倍成長。

土地銀行則是去年租金收入約為2億元，預計今年為2.4億元，成長20％。臺灣銀行去年不動產租金收入約5億元，預計今年不動產租金收入持續成長。

華銀主管說，總行單位遷移至新總行大樓後，舊大樓所騰出的空間及新大樓6∼11樓等空間都積極辦理招租。其中，開封大樓1∼8樓、中山大樓1樓及4∼8樓、重慶大樓6∼10樓已公開標租出租旅館業，新總行大樓8∼11樓已出租科技業。

此外，華銀為提升運用效益並增加租賃收入，目前低度利用的土地其立地條件較佳，面積較大的11處，規劃出租賣場、倉儲、物流等業者。其中，已有台南市富台段土地、南投市南投段土地出租，供自行興建房屋、經營賣場。

臺灣銀行則是以圓山捷運站庫倫街兩側土地配合公辦參與都市更新，臺銀位於臺北市圓山捷運站出口庫倫街南、北兩側土地約3,000坪，因土地夾雜部分市有及私有土地，且存在私有地上物及軍方爭議眷戶屬都市窳陋地區，資產運用效益低且影響都市發展。

臺銀經洽商內政部營建署採臺銀參與公辦都市更新方式開發，營建署規劃為A、B重建區段，以權利變換方式將南側A區段公私有土地集中至北側B區段辦理更新，A區段由臺銀分回素地以設定地上權方式活化。內政部已委託顧問公司辦理規劃作業，預定今年中評選實施者執行更新計畫。

　　1月1日，深圳市規土委發布去年12月深圳房地産市場數據。去年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面積21.8萬平方米，成交均價54946元/平方米。與去年11月相比，成交套數和成交面積環比下跌26.0%和24.5，成交均價54946元/平方米，環比下跌0.1%，這已是連續三個月出現環比下跌。

　　深圳商報消息，房信網和安居客的數據顯示，繼去年9月均價達到61600元/平方米之後，去年10月-12月的均價依次為55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米。可以看出2016年前三季度不斷攀升的房價，在去年第四季度盤整回落。

　　據每周的成交數據看，深圳房價連續8周維持在5.5萬元/平方米的水平，並且出現企穩態勢，顯示出“深八條”調控的成效。

　　二手市場也出現成交低迷現象。2016年12月深圳成交4734套二手房，環比減少28.4%，同比減少66.1%；成交面積422612平方米，環比減少28.8%，同比減少65.0%。

　　隨著中國經濟多個領域實施去杠桿政策，中國企業對股權融資的需求呈現上升趨勢，其中赴內地市場以外的海外上市(包括香港市場)整體呈增長態勢。據CVSource投中數據終端統計，2016年全年約116家中企在海外完成上市，其中香港市場共106起，募資規模超過1500億元人民幣(包括將于12月30號在香港創業板上市的宏光照明)；美國、澳大利亞、新加坡等境外市場共10起，已披露募資規模約149.36億元人民幣。

　　投中研究院分析師王玥瑾在接受《證券日報》記者採訪時表示，內地與香港在金融業層面的合作為內地金融機構與香港市場的雙向需求奠定了基礎，內地大型金融機構需要提升其在國際資本市場的融資能力，而香港新股市場需要強勁而穩定的優質企業進行加入。前者以赴港上市等方式為香港新股市場帶來活力與支持，同時，通過進入香港資本市場進而推動內地大型金融機構的資本化與國際化改革。可以預測，內地大型金融機構赴港上市這一趨勢將會進一步深化。

　　另據畢馬威中國香港資本市場發展主管合夥人李令德分析，隨著中國經濟多個領域實行去杠桿政策，中國企業對股權融資的需求預計將繼續，預期更多中國企業將在香港上市。香港IPO市場將繼續成為中國企業尋求上市融資的重要選擇。

　　就境外市場而言，2016年中企IPO主要發生于美國、澳大利亞和新加坡市場，大部分選擇赴美上市，境外上市的10家企業中8家登陸美國市場，其中納斯達克5家、紐交所3家。2016年海外上市的中企主要集中于互聯網、金融和醫療健康等行業，募資規模大多在1億美元左右。

　　據王玥瑾分析，今年境外上市企業多處于高增長和戰略性新興行業，部分在上市之時尚處于虧損狀態，但具有較高增長潛力和投資價值，尋求更通暢的上市途徑、更高的市場估值和更廣闊的知名度或為此類企業尋求境外上市的主要原因。

　　王玥瑾預計，2017年中企海外IPO或將持續穩定增長的態勢。就香港市場而言，內地企業赴港上市數量將會有所增長，其背後主要推動力是內地與香港股票市場的合作機制日益完善。

　　“就境外市場而言，仍然會有處于高增長的戰略性新興行業的企業尋求登陸納斯達克、紐交所等市場，或出于戰略考量登陸其他交易所板塊。但考慮到國內A股市場逐漸恢復穩定，同時針對相關行業日益增長的高估值、流動性等吸引眾多中概股拆分VIE架構進行回歸，部分原本欲赴境外上市的企業或將轉而尋求國內市場進行IPO。”王玥瑾預測。

與北京當前天氣的寒冷相似，京城房貸市場可謂冷風頻頻。

臨近2016年年末時有消息傳出，15家銀行的北京分行簽署了一份公約，自2017年1月1日起執行的貸款利率將不低於銀行基準利率的0.9倍。而在此之前大部分銀行仍延續此前的優惠政策，基準利率的八五折為主流房貸利率。

《證券日報》記者調查發現，傳言果然變成了現實——房貸利率最低九折的約定已經于元旦當天正式實施。

如果以商業貸款300萬元、基準利率4.9%、按揭30年、採取等額本息還款方式來計算，房貸利率八五折優惠時，執行利率為4.165%，月均還款14609元，還款總額525.9萬元；房貸利率九折優惠時，利率為4.41%，月均還款15041元，還款總額541.5萬元。也就是說，房貸利率從八五折提升至九折後，貸款300萬元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬元。

首套房房貸利率

提升至九折起

元旦當天，《證券日報》記者分別從多家銀行和房地產仲介處證實房貸利率優惠收緊的消息。自2017年1月1日起，北京地區大部分銀行將執行貸款利率九折起的優惠政策。

早在去年年底，就有貸款利率折扣將提升至九折的消息傳出，本報記者當時也曾經走訪多家銀行和仲介機構，但是他們均表示並不知曉這一消息。

據瞭解，8月份，基本各個銀行都統一將房屋貸款利率提升至八五折起。9月份，樓市政策收緊後，市場一直有房貸利率上調至九折起的傳言，但始終沒有執行。幾度傳聞之後，這次“狼終於來了”。

實際上，去年四季度以來，監管層對樓市的去杠杆力度持續加碼，調控政策多維度落地。無論是首付比例的提升，還是房屋貸款利率優惠的減少，均與購房者的利益直接相關，利率優惠的收緊將增加購房者的資金壓力，從而降低購房意願。

根據最新的房貸利率，如果以商業貸款300萬元、基準利率4.9%、按揭30年、採取等額本息還款方式來計算，房貸利率從八五折提升至九折後，貸款300萬元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬元。

另外，《證券日報》記者瞭解到，此次的政策對於之前買房貸款的購房者沒有任何影響，無論一手房還是二手房都是以網簽時間為界，1月1日之後的都是按照九折起來執行，而在這之前的就按照當時的利率優惠實行。

對於房貸利率做出的這一調整，業內人士表示，本輪樓市牛市行情的推手之一，就是低成本資金和高杠杆的作用，利率優惠的收緊不僅提高購房成本，更重要的是對購房者預期的打壓，以組合拳的方式抑制投資，同時意味著北京的緊縮調控將會長期持續，因此會對購房需求形成新一輪打壓。

二套房房貸利率

或受影響

去年四季度以來，樓市調控政策密集發佈。另外，不管是銀行還是房地產仲介均紛紛表示，“購房者的首付必須通過自有資金，或者可以向親戚朋友等借錢籌集，但是不能通過消費貸、抵押貸、信用貸來幫助購房者首付提供資金。”

當《證券日報》記者問及是否有其他管道還可以享受八五折的優惠時，一家北京仲介機構告訴本報記者：“目前已經確認銀行貸款利率折扣最高九折，但各個銀行具體方案還沒有具體出來，估計要等到這個月的3號、4號，根據不同銀行具體的情況來看，是否可以打擦邊球。但目前已經有購房者按九折的貸款利率簽合同。”

房屋貸款利率提升至九折起也成為很多購房者最為關注的焦點。奚先生是典型的工薪階層“剛需購房者”，由於貸款利率增加，奚先生準備購房的意願被打消了。他告訴本報記者：“首付的比例剛提升不久，現在貸款利率又增加，調控在進一步加強，還是等一等再決定短期內是否買房吧。”

銀行業內人士認為，房貸利率收緊是繼去年9月份首付比例提升後的又一動作，貸款利率折扣減少，是信貸政策收緊的一種表現，從側面也說明對於購房市場的部分投資投機行為並不歡迎，這也會進一步抬高2017年買房的門檻，進而對房價進行抑制。另外，首套住房的利率優惠收緊也會影響二套房的房貸政策，進而使得二套房房貸的利率可能會有所提高。

根據規土委公佈資料，12月深圳一手房成交數量2161套，成交面積218381.97平方米，環比分別下降26.04%和24.57%；成交均價54946元/平方米，環比下降0.7%。其中12月一手房成交量達2016年全年最低。在周成交方面，12月最後一周（25日至31日）深圳一手房成交數量436套，成交面積42576.65平方米，成交均價53538元/平方米，成交均價呈現了較大幅度的波動。

12月13日規土委數據缺失。

12月新房成交量全年最低

從規土委公佈資料來看，12月新房成交價還算平穩，除偶爾衝破6萬或跌至4萬外，其餘時間均在5字頭小幅波動，但成交量就沒那麼穩定了。資料顯示，12月新房市場，日成交量起伏明顯，從16套至134套均有，但主要集中在50套至80套之間。

今年的深圳樓市，主要有兩個節點，“325新政”以及“1004政策”，“325新政”給從2014年9月開始一路高歌猛進的深圳樓市按下暫停鍵，10月的政策則是加大力度對房地產市場進行調控。

從全年資料可以看出，“325新政”對成交量影響頗大，“325新政”之前，從1月至3月，深圳樓市新房月成交量保持在4000套以上，每週有約1000套左右的成交，但“325新政”之後，除10月受“1004政策”出臺影響搶簽達到4276套之外，其餘時間一直保持在2200至3300套左右，每週僅500套至600套的去化。

由於受政策調控影響，業內人士也表示這樣的樓市情況也在預料範圍中。克而瑞資訊集團深圳公司總經理陳洪海在接受採訪時向南都記者表示：“今年由於兩個政策的影響，樓市有一定遇冷情況。但我看到現在每天也都有十幾套左右的成交，每週有幾百套，蠻好。”

12月新房最後一周價格波動大

縱觀12月深圳新房市場成交均價，亦也算平穩，除12月21日及31日突破6萬元之外，其餘時間穩定在5字頭。但最後一周卻波動較大，根據規土委資料顯示，12月最後一周，前期深圳新房市場成交均價也保持了穩定的5字頭，但最後兩天卻呈現了較大的波動：12月30日成交均價跌至48021元/平方米，12月31日又陡升至61168元/平方米。

從全年來看，如果說“325政策”對成交量有明顯影響，那麼“1004政策”則給深圳房價降了溫，“1004政策”出臺後，10月全市一手房成交均價下降到55611元/平方米，環比九月下降9.7%，此後月成交均價便一直穩定在5字頭。

對於未來的房地產市場，業內人士推測將暫時保持目前狀態，但未來看好。美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑在接受記者採訪時表示，至少在2017年3月之前深圳樓市都不會有太大起色，但是由於深圳需求大供應又有限，長遠來說，大家還是比較看好的。在成交量方面，預計2017年上半年的成交量相對2016年上半年，會有一個明顯的下滑，價格也是一樣。

2017年預計140新盤入市

龍崗、寶安是主力

根據深圳中原地產網統計資料，2017年深圳樓盤預計供應約為140個（包含在售的次新盤），從項目上來看，其中很大一部分為2016年在售樓盤，純新商品住宅盤擬上市的僅有63個。而從區域上來看，主要分佈在龍崗、寶安、南山三個片區，其中龍崗和寶安仍是供應主力，佔據近一半的比例，具體來看，龍崗預計2017年有40餘項目供應，主要集中在龍中、布吉和阪田片區，戶型多為70平方米及以上；寶安預計近30個項目供應，多集中在西鄉片區；南山預計有10餘項目供應，多數為公寓產品。

對於未來的市場，在政策方面，根據最近聲音，12月14日至16日2017召開的中央經濟工作會議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”；12月21日舉行的中央財經領導小組第十四次會議上，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平更明確提出“抑制房地產泡沫”；12月26日住建部部長陳政高也明確表示2017年將堅持分類調控、因城因地施政，大力支持居民自住購房需求，抑制投資性、投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。方正證券首席經濟學家任澤平發文表示，本輪房價調整可能持續到2017年底-2018年上半年。

在《中原 地產研究》2016年刊中，深圳中原總經理鄭淑倫總結表示，以2016年的市場局勢來看，以兩次政策調控作為分界點，成交量價走勢大體呈正相關並形成高漲、下跌、再回漲的迴圈。未來對於深圳樓市來說，更要在調整與恢復過程中尋求發展機遇，展現行業發展格局。

從年初熬夜裹棉被排隊買房，到下半年為了買房假離婚或假結婚，中國大陸許多城市歷經瘋狂的房價飆漲年，官方調控措施不斷出手，但專家多預測，明年房價難降，只是交易會減少。

2016房價上漲現象，當屬「假結婚、假離婚」最有話題性。由於在地戶籍購房有優惠，外地人不惜透過假結婚手段取得當地戶籍；又因首購族有優惠，一些夫妻不惜離婚，讓一方名下沒有房產，符合首購資格。

根據大陸國家統計局官網公布的數據，今年各月份與去年同期比較，新建商品住宅房價上漲超過4成的有南京、合肥、廈門、深圳，上海、北京也超過3成。

根據新浪樂居的房地產新聞，中金公司、國安君安、中信證券、瑞銀證券、方正證券等報告顯示，歷經2016年的暴漲後，2017年房市會面臨調整，但房價不會明顯下跌，仍取決於官方的貨幣政策和是否有更嚴格的調控措施。

21世紀經濟報導引述安邦集團表示，預計明年商品房銷量會下降一成，但由於土地取得成本、開發商資金鏈收緊和通漲預期等因素，明年一線城市房價沒有大跌基礎。

房價高居不下，部分房仲只好額外提供「假結婚、假離婚」服務。一名女士告訴中央社記者，因為沒有上海戶籍，限制較多成本也較高，房仲直接問她是否願意假結婚。根據網路資料，這類交易的代價大約是人民幣5萬到10萬元。

這名女士說，未婚者對這樣的提議會遲疑，但部分離過婚的人可能較無所謂。

而為了取得首次購屋優惠，上海民政局也出現辦理離婚的潮流，網路上出現這樣的段子：「為了買房而離婚的才是真愛，關係不好的不敢離婚」。但現實中，新聞報導也不乏「弄假成真」造成家庭悲劇的例子。

這些現象凸顯了房價上漲帶動的買房焦慮，而「買不起房」的民怨也讓當局不得不重視。

有分析指出，這輪房價上漲的近因是官方2015年對房市定調「去庫存」的刺激政策。由於土地供應不足，限購限貸政策往往加劇購房恐慌，不一定能緩解房價上漲。

大陸9月和10月有24個城市提出加強限購限貸的調控措施，12月的中共中央經濟工作會議首次將房市問題點出，表示「房子是用來住的，不是用來炒的」，將研究長效機制，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

每日經濟新聞引述方正證券首席經濟學家任澤平指出，這次的房價調整會持續到2017年底或2018年上半年，若土地供給沒法配合或長效機制不理想，2017年底或2018年上半年會面臨新一輪上漲壓力。

1450伙快開價 小陽春本月降臨

踏入2017年僅數天，新盤便醞釀新一輪搶客戰，新地（00016）元朗Grand YOHO第二期上月底開放示範單位後，最快今日開價；中海（00688）九龍東啟德「港人港地」項目啟德1號（II）昨日上載樓書，今日隨即開放示範單位，料短期內開價，兩盤共提供1450伙，正搶灘爭取成為今年第一盤，令新盤氣氛急速升溫。業界人士表示，兩盤各有捧場客，新辣招後積聚近兩個月的購買力料得到釋放，小陽春將提早於本月出現。

Grand YOHO二期擬今收票

Grand YOHO第二期上月底獲批售樓紙後，隨即開放示範單位，市場消息指最快今日開價，並展開收票程序；項目共826伙，首批預料推出不少於166伙。

新地早前預期，項目首度提供向南戶，間隔多元化，雖然政府推出新辣招，但第二期定價將不比第一期低，實際開價今日揭盅。成交紀錄顯示，Grand YOHO第一期推售至今累售1100伙，平均成交呎價約1.48萬元。

啟德1號（II）樓花期僅10個月

「港人港地」項目啟德1號（I）去年推售，收票逾1.12萬張，成為一手新例後九龍區紀錄。啟德1號（II）昨日上載樓書，項目由2座高座及7座低座組成，共提供624伙，實用面積375至2414方呎，今日開放示範單位供傳媒參觀，預料短期內開價；項目預計今年10月底落成入伙，樓花期只有約10個月。同區由建灝地產發展的沐寧街1號項目，原定今日舉行命名儀式，亦押後舉行，連同嘉華國際（00173）同區嘉匯預料於農曆新年後推售，意味啟德三盤稍後將展開新一輪混戰。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，踏入2017年，Grand YOHO第二期及啟德1號（II）搶閘推出，本月新盤成交量將重上1000宗以上。

由於兩盤去年推售時均取得佳績，各有捧場客， 在多盤推售下，去年11月新辣招推出以來累積的購買力將得以釋放，若新盤定價合理，勢必掀起購買潮，預期農曆新年後出現的小陽春將提早於本月出現。

綜觀今年的新盤，除啟德區為供應庫外，另一個供應庫荃灣區首季也將掀起戰幔，長實（01113）、新世界（00017）及華懋在該區均有樓盤在手，共提供逾4300伙，當中以新世界柏傲灣最快取得售樓紙，有機會於首季推售。毗鄰長實海之戀命名時已掀起市場話題，發展商亦爭取於首季取得售樓紙，兩盤有機會於季內正面交鋒。

過去3天長假期，新盤共錄得約80宗成交，恆隆地產（00101）大角咀浪澄灣續力撐大市，售出48伙，佔整體60%。

二手住宅樓價迭創新高，將軍澳天晉有4房戶以呎價逾2萬元沽出，創區內二手分層戶呎價新高，甚至貴過鰂魚涌太古城。過去3天長假期，美聯物業統計十大屋苑僅得10宗成交，較2016年元旦3天長假期下滑23%。

香港置業助理分區董事劉浩勤稱， 天晉一期8座高層C室，實用面積968方呎，原業主2015年9月開價2350萬元放盤，曾調低至2250萬元，最終累減250萬元，以2100萬元售出，呎價2.17萬元，呎價創將軍澳二手分層戶新高。原業主於2011年11月以1466.3萬元一手購入，賬面賺633.7萬元（43%）。劉浩勤指出，同座高層同面積C室，目前叫價2200萬元。

十大屋苑長假僅10宗買賣

至於剛過去的元旦3天長假期（2016年12月31日至2017年1月2日），十大藍籌屋苑二手買賣淡靜，美聯指期內僅錄約10宗買賣，而2016年（1月1日至3日）則有13宗成交。其中，上周六、日兩天佔9宗成交，按周少約一成。美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，今年二手將呈「價升量跌」格局。

十大屋苑中，港鐵南港島線通車後，帶動外區客入市鴨脷洲海怡半島。美聯物業聯席區域經理葉志偉指出，屋苑1座高層B室，實用面積629方呎，原業主開價920萬元，獲買家洽購，即反價10萬元，買家追價以930萬元承接，呎價1.48萬元。

另外，據中原地產統計，十大屋苑周末兩日僅錄9宗成交，按周少18.2%。中原地產副區域營業董事王樹明表示，嘉湖山莊景湖居7座中層G室，實用面積547方呎，以438萬元沽出，呎價8007元。

現屆政府大力增加房屋供應，發展局局長陳茂波指出，2016年首11個月私人住宅動工量有約2.4萬伙，屬近16年新高，而政府去年6月成立項目成本管理辦事處，已經審視約60個工程項目，透過設計優化，將成本降低逾100億元。

陳茂波2017年元旦日在網誌撰文，回顧2016年的工作。他指出，去年首11個月的私宅動工量約2.4萬伙，估計2016至2020年5年間，平均每年私樓落成量約2萬伙，較之前約12年時間平均每年僅約1.2萬個單位落成，明顯增加約67%。

陳茂波關注「納米樓」風險

市場近月有不少面積微型如納米的小型單位出現，被稱為「納米樓」，陳茂波重申，這類單位和市民渴求舒適的居住環境背道而馳，加上目前樓價仍然遠超一般市民可以負擔的水平，呼籲市民注意相關風險，政府也會密切留意有關情況。

至於去年6月成立的項目成本管理辦事處，陳茂波認為已有初步成效，有關部門審視約60個將向立法會申請撥款的工務工程項目，原總值約1700億元，經過設計優化後，成本大減逾100億元。

陳茂波強調，雖然政府換屆在即，但不會只做看守政府，仍然會聆聽持份者的意見，希望工作早日取得成果。

政治加息加辣牽引 後市添隱憂

去年樓價先跌後升，踏入2017年政治年，本報綜合50位地產專家，大部分未敢過分樂觀，6成料今年樓價平穩，市場受政治、加息及加辣3大利淡因素牽引，為後市添隱憂。

本報綜合50位，包括發展商、地產代理、測量師、大學學者及房地產分析行等專業人士的意見，當中絕大部分（30位，佔60%）預計，全年整體樓價表現平穩，年內有機會出現上下5%至10%的波幅；另外16位（佔32%）則認為樓價會向上，升幅介乎半成至1成，並以發展商居多；而看跌的只有4位（佔8%），預計樓價最多下挫1成。

普遍認為，今年樓市受3大淡因素影響，包括政治、加息及加辣，其中政治帶來的不明朗因素更難以估計。

累積購買力 下半年釋放

今年3月將舉行新一屆特首選舉，綜觀各專家意見，一般相信換屆後土地供應政策大致不變，不過在房屋供應及經濟方面的施政，均導向本港長遠經濟及地產的發展，以至失業率、通脹率，及市民供樓負擔能力等，影響大眾入市意慾及對後市信心。嘉華國際（00173）總經理（香港地產）溫偉明稱，本年最大隱憂在於社會動盪，特首選舉可為其中一個觸發點。

此外，政府去年就樓市加辣，遏止炒賣。大部分專家均認為，市場需時消化辣招，能短暫冷卻交投量，惟剛性需求強大，累積購買力將於下半年再度釋放。有市場人士憂慮，若辣招成效未明，換屆後的政府，有可能會再次加辣，遏抑樓價升勢。

逾半認為 港最多加息1次

另一關鍵取決於加息走勢。過半專家認為，今年香港最多加息1次，幅度溫和約0.25厘，市場有能力消化，少數更預期今年港跟隨加息的機會不大。港元與美元採用聯滙制度，適逢今年同為美國總統新政年，不少學者專家提及，外界難測未來美國加息步伐會否變急，及環球經濟因素等，讓本港加快加息的幅度及次數。若短期內累積幅度過高，對資產價值及市民供款負擔定會構成一定壓力。

人幣貶值 豪宅看高一綫

就各戶型住宅物業而言，接近全部專家均預期，豪宅表現可看高一綫，升幅或有1成或以上，主要受惠於人民幣貶值的趨勢，帶動內地買家及富豪湧港投資和置業，對樓市起刺激作用。不過香港愈趨依賴內地資金，樓市將易受內地監管環境影響，包括限制境外房地產投資等措施。

總括而言，樓價於去年11月已重越高峰，面對今年的多項不明朗因素，一些新供應較充裕的地區，樓價難免添壓。普遍認為，市場將會以一手主導，發展商會繼續貼市價開盤，並提供折扣優惠稅項補貼等吸引買家。

　　一年伊始，多個發展商陸續部署推出旗下新盤，屬本港唯一的「港人港樓」項目啟德1號，發展商昨突擊上載2期的樓書，意味正式開展銷售程序，並於今日首度開放示範單位，市場料將於短期內出擊，力吸用家客源；同時，亦意味區內新盤推售熱將掀開序幕，4個新盤有機會於年內接連應市，涉及約3300伙，令該區成今年新盤供應重鎮。

　　由中國海外發展的啟德區新盤啟德1號，1期項目在上年中推售獲市場追捧，在去年底獲批預售的2期，發展商於昨日突擊上載樓書，意味正式展開銷售程序。據樓書顯示，項目提供624伙，面積由375至2414方呎，戶型由1房到複式戶不等，預計關鍵日期為今年10月31日，樓花期不足1年。

　　發展商特意於今日開展銷售活動，開放位於九龍灣商廈的示範單位予傳媒參觀，並同步公布最新銷售安排。業內人士指，隨着市場逐步消化政府加辣的消息，料項目將於短期內推售；估計該盤戶型多元化，料將獲用家垂青，售樓處將設有3個示範單位，其中2個為清水示範單位，分別為1個細戶及另1個大面積單位；而另1個示範單位為連裝修示範單位，料為3房或以上間隔。

　　樓書顯示，啟德1號2期合共有9座住宅，2幢為高座、以及7幢低座；高座設有1至3房，1房面積375方呎，2房面積介乎547至563方呎，3房面積為799方呎；項目低座則為面積介乎1561至2414方呎的大單位為主。

　　該盤為全港唯一「港人港樓」項目，目的在於確保港人能夠優先選購單位，因此買家日後無輪出租或轉售，均受指定條例限制，當中包括買家日後放售時，只限持有香港永久性居民身分證人士認購，或聯名買家須最少1位為永久性居民兼近親等條款。

　　惟有業內人士指出，若買家打算購入單位自住，或並非轉讓給內地人士，有關條例的影響相當輕微。事實上，該盤1期項目，於去年8月推出時亦受買家歡迎，據悉，1期全盤設有545伙，至今已累沽逾520伙，佔可售單位總數逾95%，平均成交呎價約1.5萬至1.6萬元。

　　區內代理表示，啟德一帶數個月未有大型新盤推出，區內累積了不少購買力，加上有不少於項目第1期未有覓得心水單位的準買家，勢將於項目第2期推出後再度睇樓，估計在政府加辣後，用家將成為入市的主力，逾8成為睇樓客為用家客源，投資者不足2成。

　　事實上，區內仍有4個新盤有機會於年內推出，涉及約3300伙，促使該區成今年的新盤供應重鎮。當中最快推出的項目，估計為毗鄰由嘉華發展的嘉匯。嘉華國際香港地產總經理溫偉明表示，集團現正積極準備推售該盤，並肯定會在今季推出，力吸用家客源，定價將參考同區新盤。問及政府加辣會否影響該盤推售部署，他指由於該盤逾7成單位為1至2房的細房，預料買家將以上車客為主，因此影響不大。