5.6億買4戶 可寧衛：董座楊慶祥個人投資
榜上有名

高雄豪宅市場傳出好消息，去年底公開的鼓山區「京城」案，最新揭露3筆成交資訊，換算單價64.1~66.2萬元，分佔高市豪宅榜2~4名，目前該案已揭露5筆成交資訊，「蘋果地產王粉絲團」接獲讀者爆料，直指上市公司可寧衛（8842）董座楊慶祥家族買下4戶。可寧衛公司則表示，為董事長個人投資，不便回應。

高雄市豪宅案「京城」揭露5筆交易，成交單價60~66萬元，與「國硯」並列2大豪宅案。
近期台北市陸續傳出「松江1號院」、「台北信義」等豪宅案成交，高雄市亦不落人後，位於農十六特區的豪宅成屋案「京城」，近期揭露3筆成交資訊，成交總價8950萬元~1.85億元，分別為29~31樓戶別，購入坪數則分別約是150及300坪，換算每坪64.1~66.2萬元。

國硯京城二分天下
目前高雄前10大住宅交易單價榜，形成「國硯」、「京城」二分天下局面，「京城」已揭露5筆交易，全數進駐榜內，單價站穩6字頭，其中一戶298.5坪含3個車位的住家，為目前高雄最大坪數住家成交紀錄。
京城建設（2524）透露，上述3筆交易，連同之前揭露的29樓、177坪物件，皆為同一人購入，買方為高雄上市櫃傳產老闆，購屋目的是自住與長期持有投資。
對照地籍謄本，「京城」30、31樓所有權人為和倉事業股份有限公司，經濟部商業司登記代表人楊李碧蓮，即為楊慶祥配偶。而29樓分2戶交易，皆為周姓自然人贈與楊姓自然人，4戶成交價達5.6億元。對此，《蘋果》求證可寧衛，該公司表示為董事長個人投資，不便發表回應。

可寧衛經營屬穩健
據悉，楊慶祥之父本為殯葬業起家，承接父業的他，眼見環境汙染問題日益嚴重，毅然決然投入廢棄物處理事業，他曾對外笑稱：「上一代掩埋去世者、下一代掩埋廢棄物。」而可寧衛成立於1999年，主要營業項目包含一般廢棄物、一般事業廢棄物、以及有害事業廢棄物一站式清除處理服務等。
可寧衛2016年前11月營收為29.05億元，較前年成長約17%，前3季EPS（每股純益）10.38元，也高於前年同期的8.3元，昨收盤價163元，法人表示，該公司近6年皆配有配發現金股利，近5年有8~12元，經營尚屬穩健。

可寧衛(8422)小檔案
成立時間：1999年5月4日
實收資本額：10億8888萬元
董事長：楊慶祥
主要經營業務：有害事業廢棄物清除處理業務
去年1~11月營收：29.05億元
前3季每股純益：10.38元
資料來源：公開資訊觀測站

去年陸客來台退燒，不過頂級飯店戰火未見停歇，根據內政部實價揭露，去年8月台中市出現1筆24.6億元飯店成交，總樓層22樓、屋齡18年，推估為趕工興建中的「李方艾美酒店」。業者指出，李方酒店早於2014年底即傳出轉手，但遲至去年8月才登記，成交金額創去年交易次高價。

據謄本資料顯示，買家為李方酒店集團總裁李銘松旗下的季節開發，前一手為金沙國際興業。業者指出，李方集團約2年前接手原金沙百貨，正改建為五星級飯店。台中市地政局表示，該筆交易於去年8月15日過戶，9月登記，可能與交屋時間較晚有關。至截稿前李方酒店集團未回應。

與漢來價差近7倍
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，雖然「李方艾美」成交價創去年次高，但與最高價高雄「漢來新世界」165億元成交，價差近7倍，因「李方艾美酒店」地段屬於台中舊市區，總樓層也只有漢來新世界一半，且漢來新世界屬複合型商場，都讓「李方艾美酒店」光環稍顯黯淡。
根據觀光局統計至11月底，來台觀光人數共965萬人，年增2.5%，但陸客卻減少15%，僅剩329萬人。仲量聯行總經理趙正義認為，2016年不少飯店傳拋售，多是一些2、3星級賣不掉的旅館，真實市況並未如外傳嚴重，但2017年新增供給多，的確面臨挑戰。

2014年底，房市從高點摔落，根據《住展》雜誌調查，北台灣新建案成交價從高點至今，修正幅度10~15%，部分讓利建案修正幅度甚至達2~3成，此舉等同直接衝擊中古屋買氣，逼著中古屋也跟著修正價格。因此，預期今年中古屋修正的幅度可能會大過新建案。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，今年新建案市場豪宅將爆量，而過去豪宅建案有漣漪效應，帶動周邊房價上揚，但去年與今年豪宅案反而形成脫鏈效應，價格與一般住宅脫勾，真豪宅有價無量，一般住宅價量俱跌。以過去經驗來看，新建案價格與中古屋價差約3成，但近年來新建案持續讓利，與中古屋價差收斂，未來不是中古屋補跌，就是新建案價格回升，目前看來以中古屋補跌機率似乎大一點。

今年買氣比去年好
不過，房仲業者則有不同的看法，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，此波中古屋修正幅度較大是2014年高檔翻轉之後，尤其是2015年，北市一年房價修正便高達10%，不過，修正幅度則逐年趨緩，而且2016年以後，每年房價修正幅度約在5%內的微幅範圍， 預期今年房市買氣會比去年好，今年第1季的買賣移轉棟數，預期會比去年第1季好一些。

今年房市可望落底？戴德梁行董事總經理顏炳立直言：「看不到量，怎落底。」而且今年買氣可能比去年還要差，預計房市還要跌2年，之後再盤4年，甚至暗諷部分房地產業者認為「明天會更好」的說法，其實只是個歌名。

戴德梁行昨天舉辦2017年房地產市場展望記者會，顏炳立指出，去年房市買氣、全國買賣移轉棟數創史上新低，今年仍可能持續這樣的狀況，推測今年買賣移轉棟數還可能更低，大概落在20~25萬棟，因此，他很好奇那些業者怎麼看到落底，甚至直言：「沒有量，哪有底。」

他進一步分析，全年買賣移轉棟數在30萬棟以下都屬於房市下跌狀況，甚至底部尚未築出來，因此，根本沒落底，若全年買氣站上30萬棟才是房市已經築底，若維持30~40萬棟長期投資客才會出現，逐步去化過多的供給量，40萬棟以上短期投資客出現，才可能恢復過往的房市長夏。

不過，他指出，過去10年的長夏是14年的寒冬換來的，目前才開始寒冬，因此，不太可能馬上就會出現長夏的趨勢。對於目前房市政策，他痛批過去國民黨執政時有「雙張」，換民進黨執政則有「蘇花改」，暗批財政部次長蘇俊榮及內政部次長花敬群提出房地稅制及老屋健檢的錯誤政策。

他認為，今年可以開始看房，但還不是真正買房的時機點，明年才可以陸續進場，畢竟撐了3~4年也已經到了黃河門口，業主也應該死心直接打7折出售了。


工商時報
顏炳立：打房是蠢策、誤國、毀市

戴德梁行董事總經理顏炳立昨（4）日表示，打房政策是「蠢策，誤國，毀市」，預期2017年的房市只會繼續向下，沒有量就不見底部；對最近北市府宣布今年7月將實施新版房屋稅，顏炳立則吐槽：「這沒路用，因為火花去啊！」

顏炳立直言，房市將「兩年緩跌，四年盤整」，因為這個市場不再有追價，沒有追價就不會創新高、也不會有量，沒有量、就不會見底。

顏炳立說，2017年房價預估還會再緩跌，原本賣方已大概下修10％左右，接下來還會再下修10％，至於先前如沒有讓利的，現在可能一次打8折求出場。不過，他也炮轟從2014年政府一路政策打房以來，造成無量，這是「蠢策，誤國，毀市」。

顏炳立說，走過2016年，很多人還在為未來的房市算命，有些人說，2017年第四季應該會落底。不過他看不出來，沒有量，哪來落底？他認為2017年的房市可用八個字形容，就是「殺價取量搶錢活命」，今年不會落底。

顏炳立表示，政府一方面用持有稅逼價格，另一方面又維持利率不升，讓大家對房市還是懷有希望，以免房價重跌，結果讓成交量一路下挫，現在房市是完美無量，也是一個完美風暴。

顏炳立指出，現在房市中只看到一隻大黑天鵝，就是川普，還有一群小天鵝，隨時可能出來亂，就是各部會輪流放話干預房市。

至於何時是最佳買房時機？他表示，今年房價還會再跌，也不太可能落底，不過，今年可開始看房，但比較好買房的時間點則會落在明年，畢竟撐了3~4年，業主也應該死心直接打七折出售了。

天母指標豪宅案「天鑄」首揭露，實價竟是開價68折，不過，對照地籍資料，頂樓戶為僑外資新泰有限公司掃進，外傳砸下金額超過6億元，每坪單價突破200萬元，創下天母新高單價。根據商業司工商登記，該僑外資董事為盧粵，曾被港媒喻為「東北炒樓團」成員之一，也是東北電器前董事，具有中資背景的他，去年8月砸下2億餘元買進香港何文田豪宅「天鑄」，成為港台都擁有豪宅「天鑄」的大戶。

成交價為牌價68折
北市天母指標豪宅案「華固天鑄」實價近期首揭露，9樓戶總價高達約2.8億元，換算每坪單價約149.23萬元，對照預售時喊出每坪平均開價220萬元，其實有著68折的議價空間。不過，該戶屬中低樓層，預售時每坪接近150萬元，仍屬天母豪宅中單價相當高的紀錄。此外，華固內部人士表示，頂樓戶每坪成交價破200萬元，也將在近期揭露，倘若屬實，該戶不單是單價新高，更是目前天母唯一單價破200萬元的豪宅。

根據內政部實價網最新揭露資訊，去年10月，該豪宅9樓為首筆交屋後實價揭露資訊，總價2億8001萬元，坪數約212.26坪，扣除車位坪數與價格，換算每坪約149.23萬元，為2014年預售時的價格。對照地籍資料，目前已過戶資料有8戶，買家包括最新實價揭露9樓戶，為邱姓自然人；18樓之1，買家為林姓、陳姓自然人；29樓、29樓之1等2戶，買方為何姓自然人，其餘4戶，則以法人公司登記，3樓、21樓等2戶是登記為海華投資有限公司，20樓之1、37樓則分別登記僑外資的新泰有限公司、英屬維京群島商珮斯汀投資有限公司。其中新泰有限公司董事為盧粵。

東森房屋研究中心副理于靜芳指出，該豪宅預售時，曾喊出每坪190~230萬元的天價，震撼當時大台北房市，不過，最新揭露9樓戶交易總價2.8億元，因是中低樓層，扣除4個車位，每坪僅149.2萬元，相比「天母紘琚」、「天母富邦777」揭露每坪近140萬元行情，「華固天鑄」並不如市場預期破200萬元的天價行情，目前天母最高單價社區仍是「仰哲」18樓（每坪160萬元）。

對於實價揭露資訊，華固建設總經理洪嘉昇證實，該筆實價的確是「天鑄」的交屋資訊，而且該豪宅目前已售戶數超過3成，交屋戶數共8戶，包括頂樓戶也在其中，該戶每坪成交價破200萬元，推測近期便有頂樓戶的揭露資訊。至於頂樓戶買家身分，洪嘉昇則表示，是台商來簽約，並不清楚是否有中資背景。

受到房市政策與景氣低迷影響，2016年台中房市整體推案量估計約1,100億元、大減4成！台中市不動產開發公會指出，在政策面利空出盡後，預估2017推案量將維持1,100億的平盤量能，上半年新推案約500億元，主要推案集中在單元2、科博館特區、北屯區、西屯區及清水、烏日等區域。

台中市不動產開發公會市調委員會表示，上半年並無百億大案進場，目前已知科博館特區預售案包括「順天科博」將進場。地產業界表示，忠泰建設進軍台中房市的首案「忠泰科博館案」有機會於第2季伺機進場、總銷70億元，力邀設計大師卡爾拉格斐操刀。

至於美術館特區，今年預售案將由華太建設的「五權路案」領軍，加上兩個百億大案「富邦天空樹」及「由鉅大恆」，今年初也將陸續交屋，再度炒熱美術館特區的熱潮。

另外，7期則有喜全建設「秋紅谷莊園」，單元2部分包括沅林、陸府、哲園、雙橡園開發、麗明營造等預計上半年進場推案；其中，雙橡園開發位於龍富路的住宅大樓案占地1,800多坪，陸府建設在單元2的首案「植森」，位於公益路與益豐路口。

南屯區則有寶輝「大隱」案預計年後進場，規畫51~110坪，每坪開價35萬~42萬元；另惠宇建設有大墩7街與惠中路新案。

至於西屯區與12期重畫區，也將是上半年的主戰場之一。預計年後進場的精銳「弘孝路案」，產品規畫28、36坪；正對西大墩公園首排的「久樘瑞璽」採先建後售，總銷20億元、每坪開價45萬元起；另有國聚建設「福科路與福林路案」、富宇建設「水湳案」、「帝璟謙和」、聚合發「艾麗」案等。

此外，台中市北屯區洲際棒球場周邊，2017年將有大毅、龍寶等建商陸續進場。其中，大毅建設將推出總銷60億的「幸福」大案最受矚目，基地面積達3,700餘坪，規畫20~40坪、主打青年首購客群，每坪開價「2」字頭；而龍寶北屯區新案預估每坪單價32萬元起。

值得一提的是，烏日高鐵特區，今年上半年預計有麗寶旗下的建義建設將推出總銷60億元的預售案，另金旺盛建設「高鐵區案」總銷8.5億元；清水區則有沅林建設的80億元大案，以及，總銷11億的「遠雄之星」5期。

公告地價大幅調漲，全台各地加工區廠商叫苦連天，為降低廠商租金費用，經濟部加工出口區管理處昨（4）日宣布，加工處今（106）年將調降租金率，以維持去年的土地租金水準。

加工處昨日表示，105年公告地價大幅調漲，尤以楠梓園區因近30年來未調整，導致漲幅一次就達100％，是全台加工出口園區漲幅最大的，另其它8大園區也是漲幅驚人。

加工處說，為了體恤廠商成本負擔，擬定「經濟部105年度加工出口區土地租金優惠方案」，實質內涵是維持104年土地租金為基準，加計105年公告地價上漲增繳的地價稅後，作為105年計收的土地租金。

依據上述原則，加工區各園區105年的土地年租率換算後如下，分別為楠梓園區2.23％、楠梓第二園區3％、高雄園區2.42％、高雄軟體園區3.91％、臨廣園區2.47％、屏東園區4.58％、台中軟體園區4.35~4.37％、台中園區，及中港園區則未變動，分別為2.24％及5％。

例如，楠梓園區102年~104年公告地價為每平方公尺4,200元，105年公告地價上調至8,400元，105年計收土地租金的租金率為3.45％，由於加工區土地的年租金，係以公告地價乘以租金率，因此，為了讓廠商年租金維持在105年水準，就把原本的租金率3.45％，調低到2.23％。

如此一來，楠梓園區內的廠商，每平方公尺的土地租金只要繳交187.32元，其中，加工處只收取144.9元跟去年相同，其餘的42.42元，則繳交給政府作為地價稅。

加工處說，106年度園區土地租金，將持續比照「經濟部105年度加工出口區土地租金優惠方案」續行1年，與園區廠商共體時艱，期盼創造優質經濟環境，增進園區廠商競爭力。

仲量聯行2017年1月4日舉行「商用不動產市場2016年Q4回顧及2017年展望」記者會，仲量聯行觀察到，部分企業考量當今景氣環境，已著手進行「併購或整合」營運的計畫，將搬遷到新大樓租用大面積辦公空間。預估2017年整體A級商辦租金將呈現穩定的走勢，成長率仍將維持於2-2.5％的穩健表現。統計2016年第4季各商業區辦公平均租金，信義區平均租金每月每坪3,109元、敦北商業區每坪每月2,349元、敦南商業區每坪每月2,449元、非核心商業區每坪每月2,095元。

仲量聯行表示，全球經濟研究機構及行政院對2017年台灣經濟成長率預測較2016年樂觀，成長率預測達1.7到1.9％。環球性知名人力機構對2017年第1季企業增聘意願調查亦顯示2017年第1季企業增聘意願較這季樂觀，主要聘任需求集中於金融服務、零售及運輸倉儲業。

加上數家半導體及科技業者表示2017年訂單量樂觀、產線滿載的情況下，預計電腦及通訊業者將陸續推出新產品；網路手遊也將持續帶動電通產品的需求，皆可望有助維繫民間投資動能及國內外對消費行電子產品需求。

因此，預計台北市2017年商辦需求仍將集中於高科技、IT及金融產業。惟新租約仍將以中小型坪數空間為主流。2017年釋出的空間預計將持續吸引原先在其它商業區的企業租戶，評估搬遷至主要商業區較優質的商辦大樓。此外，目前仲量聯行也觀察到，部分企業考量當今景氣環境，已著手進行併購或整合營運的計畫，將搬遷到新大樓租用大面積辦公空間。

有考量進行人力或承租空間調整的企業，也可以利用此時機與房東重新商議租約及租金條件，許多尚有空置空間的大樓業主在積極尋求去化的情況下，將有機會給予較優惠的條件，企業甚至可藉機多評估其他較優質的辦公空間。

於租金走勢面，考量當今景氣環境尚未復甦，加上部分有空置空間的大樓業主維持租金水平並給予免租期等誘因，仲量聯行預估2017年整體A級商辦租金將呈現穩定的走勢，成長率仍將維持於2-2.5％的穩健表現。


■信義商業區--全年去化為主要商業區中最高，達約8千坪，佔台北市2016年整體A辦去化量的50％。主要需求為國內外金融、專業顧問、科技及零售業租用中小型辦公單位為主。大坪數空間則多為原本在其他大樓的租戶搬遷置新大樓中。信義區因2016年未有新供給釋出及空間持續去化，空置率於年底來到9.6％，較上季下降1.0個百分點來到9.6％，年度則下降2.9％。租金方面，信義區租約多為小坪數，房東考量當今市況未大幅調動租金並給予優惠吸引租戶，平均租金僅較上季微幅下降0.3％來到每月每坪3,109元。

■敦北商業區--全年需求表現較2015年趨緩，去化量較2015年減少約2,000坪來到1,400坪，主要因為第一季有跨國企業租戶搬遷，釋出大面積空間。區內無新供給進入，僅有小型單位的全年新租約需求，整體空置率較上季降低0.2個百分點來到4.9％，較2015年底則降低1.6％。然而本區內大樓屋齡相對較高，部分仍有空置單位的大樓為加速去化及保留原租戶未，房東並未對租金進行大幅調整，平均租金維持僅較上季減少0.1個百分點來到每坪每月2,349元，年增率則僅有1.0％。


■敦南商業區--2016年在本土航空業進行大面積退租，且多數新租約又為小面積空間，全年去化量來到-786坪，為2012歐債危機後的最低值。整體空置率因而呈現上升趨勢來到5.3％，較前季增加1.6個百分點，全年亦呈現0.6個百分點的上升。因此，區內多數大樓業主在租金的調整更為謹慎，並運用免租期優惠策略來吸引企業租戶。租金在季表現則維持平盤，年成長率則呈現下滑1.1％的走勢，來到每坪每月2,449元。

■非核心商業區--租賃需求主要集中於金融保險、科技製造業及月子中心；整體去化量達7,225坪，為四大主要商業區次高，僅次於信義計畫區。空置率於年底來到13.4％，較上季下降3.2個百分點，主要因為有大樓業主於上一季釋出大面積保留空間；年成長率則僅較去年底減少約1個百分點。租金方面我們發現新釋出的大樓為了加速去化因此給予租戶較優惠的租金，因此本季非核心商業區租金與上季相仿，維持於每坪每月2,095元。租金年增率則達3.5％，為四大主要商業區中最高的。

桃園市長鄭文燦2017年1月4日接受ETtoday「雲端最前線」節目專訪，針對台灣燈會在桃園、桃園地景藝術節、吸引年輕人移居桃園、社會住宅、污水下水道、多元族群及文化等各項議題詳細說明，鄭文燦強調，桃園市充滿機會與夢想，「想逃離別的城市，歡迎到桃園來。」

鄭文燦表示，「2016台灣燈會在桃園」以「多元文化魅力」、「科技產業夢想」為核心主題，讓燈會不單只是花燈展示，更呈現台灣特色，燈會展覽結合表演活動，展現桃園閩南、客家、眷村、原住民族等多元文化特色，並邀請金門、馬祖、澎湖等離島，東南亞、大陸、港澳、日本等國家設置花燈，展現燈會的在地化與國際化。此外，桃園為科技產業重鎮，燈區裝設許多現代化裝置，如由玻璃興建的「宇宙塔」；利用投影機進行城堡式動畫的「夢想新城」；並提供許多服務，如與電信公司合作，讓台灣燈會全展區的通訊均通順；全區無障礙設施；提供燈區智慧導覽APP；並辦理超過200場表演活動及開放街頭藝人表演，創造台灣燈會的佳績。

鄭文燦說明，桃園為科技城市，結合台灣燈會經驗，將發展「桃園地景藝術節」成為桃園的品牌活動，並與國際交流。2016年地景藝術節，總共吸引90萬人參觀。另外，2017年桃園將舉辦農業博覽會試營運，2018年正式營運，亦將以舉辦地景藝術節的精神出發，落實無圍牆的博物館、美術館的理念。

鄭文燦表示，桃園為台灣的縮影，展現多元文化的魅力，「多元文化」、「科技」、「年輕人首選」是桃園獨有特色，桃園也是全台灣成長最快的城市，是台灣的門戶，一年產值超過3兆元，為高科技、物流業重心，創造許多就業機會，近2年人口增加8萬人。

年輕人需要更多支持，他很注重年輕人政策，中路二號社會住宅已於2016年12月動工，為六都中進度最快，2017年也將進行9處動工，第一階段合計興建10處基地、4,000戶社宅，設置有親子館、公托中心、小型創業辦公室，只租不售，70％保留給年輕人；第二階段將就國有土地、軍方土地進行動工，未來將利用都市更新、容積率獎勵取得社會住宅、將空屋轉型為社會住宅等多元方式推動社會住宅政策，預計4年內完成規劃2萬戶，實現居住正義，支持年輕人，讓桃園宜居宜業。

鄭文燦表示，「桃園每天都要有進步」，每項政策及建設都要按照時程進行，包括捷運、航空城、亞洲．矽谷計畫、圖書館、美術館、國民運動中心、親子館、公托中心、學校設施、親水公園、YouBike、市民卡等。桃園正在改變與進步，市民看得到、感受得到，如路平計畫，在升格之初，市民對於桃園道路的滿意度僅3成，升格後，每年編列20億元經費執行路平計畫，包括整合管線施工單位、路基流失路段路基改善及人手孔調降、路面刨除更新、維生人手孔提升等四階段，並禁止使用再生料。經過2年來努力，市民對於道路滿意度已提升至6至7成，顯示市府對路平的努力已顯現成果。

鄭文燦說，桃園正處於建設的黃金時期，有許多重大工程進行開工，如鐵路地下化定案，建設捷運路網；此外，桃園的污水下水道升格前接管率僅6％，為六都中最低，經市府這兩年的努力，北區系統接管通水、南區、埔頂系統重新招標、楊梅系統開工，要達到8年接管率60％的目標，主要河川將能恢復乾淨，讓桃園轉型完成。

鄭文燦強調，魄力要表現在執政上，而不要吵架，桃園充滿機會與夢想，「想逃離別的城市，歡迎到桃園來。」

房市高點的人買房好慘！有民眾接受週刊採訪時，淚訴自己的慘痛經驗，當年買房時因為買在最高點，如今房市反轉讓他欲哭無淚；不過也有同樣買在高點的網友現身說法，指出自己及時賣掉，現在看房市交易量衰退，反而慶幸當初的決定。

房價高漲時買房的人，現在怎麼了？一名網友在PTT上指出，2013年時，他在大直買了一間1000萬元、15坪的套房，在當時買房就可坐等房價上漲，不過到了2015下半年，看到其他地區出現跳樓價、台北成交量窒息，讓他決定先賣房，還有小賺一點。

網友指出，對於現在房市表現不佳的情形，自己當初賣房的決定顯得輕鬆許多，認為現在唱衰房市的人不是沒錢，只是不想把錢放在不合理房價。 日前也有房仲業者指出，2014年以後買房子的人，因為大多買在相對高點，如果現在賣掉，大概都會面臨認賠仍要繳土增稅的情形，即使未來北市下調公告現值，否則還是要繳稅。

如果不賣房，硬撐得撐多久？政治大學地政學系林佐裕教授分析，現在房市是買方市場，「先降價的人具有產品的替代性」，對屋主而言，趨勢的掌握相當關鍵，「先降價的先跑」；如果從「交易量來推測未來走勢」，他認為房市「5年內不會回彈」，不過同時也提醒民眾，條件好、地段佳的物件相對抗跌。

　　為了抑制房價過快上漲，去年深圳先後出臺 “325 新政”和“104 新政”兩輪調控政策。自去年10月4日“深八條”出臺以來，截至今日恰好滿三個月，政策的調控成效明顯：過去三個月，深圳一手住宅成交均價徘徊在5.5萬元/平方米，呈企穩略跌趨勢；房價在企穩，一二手住宅成交面積也連續三個月呈下跌趨勢。

　　樓市

　　背景板

　　新建住宅供應:降至歷史低位僅434萬㎡

　　去年深圳先後出臺兩輪政策調控，市場降溫明顯，開發商信心不足以致入市放緩。據深圳中原研究中心統計，2016 年新建住宅供應降至歷史低位，僅有434萬㎡，環比大降 37%。在低供應，有效需求減少以及市場觀望情緒濃厚的綜合影響下，全年新建商品住宅成交面積降至 418 萬㎡，環比下降 37%，成交套數降至4萬套，環比下降近四成。

　　價格方面，由于新房豪宅趨勢明顯，開發商定價持續堅挺，去年均價相比 2015 年上漲近六成至 5.3 萬元/㎡，漲幅驚人，為 2008 年以來的最大漲幅。

　　深圳拍地收入:出讓金首次超千億元

　　據騰訊房産統計，2016年深圳共挂牌67宗地（佔地面積約251公頃，建築面積約921.3公頃，1公頃=1萬平方米），其中成功出讓56宗地（佔地面積約222.3公頃，建築面積約838.5公頃），出讓金額共1017.7億元，是深圳土地市場通過公開招拍挂出讓金首次超過千億，也比過去兩年土地出讓金總和還多。值得一提的是，1017.7億元僅是深圳通過招拍挂出讓土地收入，深圳還有協議出讓土地收入，如2015年，深圳土地市場通過招拍挂收入417億元，但土地出讓收入共達1081.72億元。

　　2016年深圳土地市場也可謂精彩紛呈，6月2日，龍華上塘地塊以 56774 元/㎡的樓面價創龍華宅地記錄。去年12月14日，光明和坪山的兩塊純居住用地以“雙限雙競”的新競賣原則出讓，但深圳宅地的極度稀缺依然引起房企激烈的競拍。

　　去年量價表

　　一手：連續三個月均價5.5萬元/平方米左右

　　據深圳市規劃國土委官網統計數據顯示，過去三個月，深圳一手住宅備案成交套數分別是4276套、2922套、2161套，成交面積分別是42.25萬平方米、28.92萬平方米、21.84萬平方米。總體看來，成交量呈逐月遞減，去年10月因為新政出臺出現集中備案的情況較明顯，成交量達到“325 新政”出臺後最高峰，月度成交面積為42.25萬平方米，而去年12月“網簽潮”退潮，新政效應凸顯，成交量出現大幅回落，成交面積僅有21.84萬平方米，為年內最低水平。

　　在市場成交量不容樂觀的同時，深圳一手住宅均價在去年9月衝擊至61600元/平方米後迅速企穩下調，過去三個月成交均價分別是55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米，環比略跌，總體而言在5.5萬每平方米左右徘徊。

　　過去三個月來，深圳新房成交均價一直呈現企穩態勢。據規土委官網公布的備案成交數據來看，深圳一手住宅均價已經連續8周在5.5萬元/平方米的左右徘徊。

　　據統計，2016年全年，深圳一手住宅共成交40443套，成交面積約為418萬平方米。而2015年，深圳共成交一手住宅66450套，成交面積665.89萬平方米。2016年的全年成交僅為2015年的六成左右，但是與2014年成交量基本持平。深圳2014年全年一手住宅共成交41962套，成交面積403.64萬平方米。

　　二手：去年12月成交量跌破5000套

　　去年3月，“325 新政”出臺前後深圳迎來二手住宅集中備案高峰，當月深圳二手住宅備案成交18706套，達到歷史最高峰。“325 新政”出臺後月成交量持續走低，5月二手住宅成交達到年內最低值，為3728套。隨後逐步回升至正常水平，8月~10月二手住宅成交均在7000套左右徘徊，分別為7173套、6692套、6880套。

　　隨著去年10月4日“深八條”出臺，二手住宅市場再度出現逐月回落，去年11月成交為5517套，12月跌破5000套，僅有4734套。就深圳市場而言，業內專家認為二手住宅月度成交6000至8000套為正常水平，8000套以上説明市場行情比較好、成交活躍。而過去一年，僅有1月至4月深圳二手住宅成交超過了8000套。

　　分析

　　業內人士：

　　深圳樓市徹底降溫

　　已進入調整恢復期

　　深圳中原總經理鄭叔倫認為，從2016年的市場局勢來看，以兩次政策調控作為分界點，目前處在去年10月調控後的下跌階段。

　　從政策的影響力度來看，“325”政策從提高社保1年改3年，打擊首付貸的形式抑制深圳過多的投資性需求，防止投資客抬高房價。而更嚴厲的“104 新政”，同時從需求和供給兩方面對房價進行把控，從需求方面來看，社保3年改5年，提高首付等舉措再次為深圳投資客設阻，更高的房票門檻也阻礙了部分剛需及改善型成交。從供給方面來看，嚴查拿地資金有望減小資金杠桿和土地市場的金融風險、拿地模式改為“雙限雙競”對備案成交價格嚴格劃線，調控的針對性很強。加上行業內的大力稽查與整頓，接近年底樓市終于徹徹底底的降溫了。

　　從市場對政策的反應來看，調整周期在縮短，市場對政策的適應能力越來越快。“325 新政”後市場僅在兩個月之後就開始恢復上漲。去年10月政策雖然嚴厲，但手持優質物業的開發商仍在試水，並且二手住宅方面業主報價也在積極調整。目前看來中長期政府再出調控政策的可能性較小，深圳樓市將更多處在調整恢復期。

　　今年預計有135新盤入市

　　龍崗寶安依然是推盤大戶

　　據深圳中原研究中心統計，2017年深圳預計有135盤入市，其中福田16個、羅湖7個、南山21個、鹽田6個、龍華11個、寶安25個、龍崗36個、大鵬3個、光明4個、坪山6個。

　　龍崗和寶安依然是推盤大戶，樓盤共61個，基本佔了全市供應的一半。與此同時，純新盤大概有60多個，也主要分布在龍崗、寶安、南山。其中有43個樓盤賣公寓，佔全市供應的三成。

目前租房市場的租房者近七成是85後，近半為90後。90後進入工作崗位，一方面希望提高生活品質但不願意做房奴，另一方面具有強烈的社交需求，這些都使得長租公寓成為受益者。

一邊是上漲的房價，一邊是下調的房租。剛剛過去的2016年，深圳樓市經歷了“冰火兩重天”。

深圳中原地產研究中心的資料顯示，2016年11月，深圳中原租賃指數為181.5，環比下跌2.8個百分點。租金水準跌至69.8元/平方米，接近2015年7月的水準。

拉長時間軸線來看，除了調控、週期性調整等因素之外，有地產分析人士告訴21世紀經濟報導記者，深圳的長租公寓也是影響因素之一。

長租公寓租賃平臺合屋的創始人羅鳳鳴告訴記者，截止到當前，根據合屋的資料，其合作商戶已有近200家，滿足承租功能的公寓類物業達到5萬套，分佈在除大鵬之外的各個區。

這一量級，相當於深圳一年的新房成交量。那麼，長租公寓是否真正攪動了城市的租房格局？在消費升級的大背景下，又是否開始改變城市的居住形態？

深圳租房市場更迭

剛剛過去的2016年，深圳的房價經歷了從上漲，到“史上最嚴調控”之後的回落，市場已呈現降溫之勢；但房租下跌，卻幾乎貫穿了整個年度。

資料顯示，自2016年2月起，深圳的房屋租金已連跌5個月，7月小幅回升後，8月再次回落，租賃成交量也在8月環比下降了13.9%。

這意味著，深圳房租下跌的趨勢一直在持續，即使是傳統的畢業季也並未帶來真正的租賃旺季。

在這背後，攪動深圳租房市場的，除了市場供需因素之外，還有一個新模式不能忽視——長租公寓。

近幾日，21世紀經濟報導記者走訪了深圳幾家長租公寓，大體來看，共同的特點是：房間有頗為精緻的統一裝修，設施較為完備，面積一般不大，20多平米為主流戶型，但大堂有供休閒、娛樂的公共活動區域，並且提供標準化管理。

其中，位於南山區的金地金穀公寓，鄰近白領人群密集的科技園，加上不久前附近新開通了地鐵，入住率逐步在提高。一位元工作人員告訴記者，租住者大多從事IT、金融、設計等行業，普遍30歲以下，大學以上學歷，當中有不少海歸和外國人。

而這正是長租公寓主要瞄準的客戶群體——年輕，高學歷，熱愛社交，對生活品質有一定要求。據深圳微家公寓創始人李樹德介紹，入住其公寓的租戶，90%以上擁有本科學歷，45%是海歸。

據投房研究院發佈的《2015年長租公寓投研報告》指出，目前租房市場的租房者近七成是85後，近半為90後。90後進入工作崗位，一方面希望提高生活品質但不願意做房奴，另一方面具有強烈的社交需求，這些都使得長租公寓成為受益者。

正是租客的需求的變化，倒逼深圳租房供應的升級。事實上，由於租金一直不低，深圳大量的城中村，曾被初到深圳的大學畢業生、創業者甚至白領當做第一選擇。但現在，這一情況正在發生變化。

那麼，長租公寓的發展，是否真的已經在影響傳統的住房租賃市場？

據瞭解，深圳長租公寓的房源主要來自於城中村的農民房、產業升級淘汰下來的廠房、員工宿舍等。某種程度上，對廢棄、閒置資源的盤活，為住房租賃市場提供了新的增量。羅鳳鳴認為，深圳擁有大量可進行公寓改造的資源，這也正是長租公寓在深圳得以迅速發展的一大原因。

而供應量的增加，確實也會帶動價格的回檔。羅鳳鳴預期，長租公寓預計數量在2017年會繼續保持增長，這直接分流了傳統租賃市場的客群，將進一步導致租房市場空置現象以及房租下降。

不過，從價格方面來看，這一定位相對高端的租房產品，一般被認為並無優勢。記者在走訪中瞭解到，單房戶型的套均租金約在2000元到5000元之間，以單價來計，大多在100元/平方米以上，遠高於住宅社區69.8元/平方米的水準。但由於面積較小，長租公寓的總價門檻並不算太高。

資本瞄準長租公寓

值得注意的是，這一輪長租公寓的爆發，背後不乏資本的助推。

上述金地金穀的工作人員告訴記者，公寓裡每天都不乏看房者，除了意向租客，更有各類想進入這一行業的人。

而深圳長租公寓市場的參與者中，既有知名的魔方、自如、YOU+等全國性的品牌，也有萬科、金地等開發商，亦不乏世聯行等房產仲介機構，此外還有微家公寓等本土創業品牌，甚至有僅擁有一兩棟房源的城中村房東們。

上述提及的金地金穀，其位於南山區的單體專案共有210套房源，已經算是比較大的單體體量。羅鳳鳴告訴記者，在深圳長租公寓市場上，中小規模的參與者占了很大的市場份額。

另外，美聯物業全國研究中心研究部經理張添鳴告訴記者，由於市場仍然處於培育期，為了提高出租率，長租公寓一般會提供租金或物業管理費等方面的優惠。相比於私人物業，機構性質的房源更能承受在一段時間內壓低價格。

從這個角度來看，目前深圳的長租公寓某種程度上類似于網約車、外賣等新興行業的市場培育期，正以價格優惠來培養用戶習慣。

但記者在走訪中發現，也有並不理想的長租公寓產品，室內裝修較簡陋，管理缺失，也未提供從業者所聲稱的“社交平臺”。這折射出一個普遍的困境，在行業發展初期，如何制定產品及服務標準？

另外，洗牌的預期也已出現。羅鳳鳴坦言，如同很多行業一樣，有不少貿然跟風進入的參與主體，不排除未來一年會出現調整。

“但從大趨勢來看，這是一股大潮，長租公寓撕開了一個口，傳統出租房房東也會更多地思考怎樣把房子租出去，這將帶來整個居住空間的消費升級。至於房租的價格走向，最終會遵循市場的邏輯。”羅鳳鳴表示。

無疑，對常住人口的住房自有率僅為34%的深圳，長租公寓是一個新的居住模式。

當天氣轉寒，大象還能跳舞嗎？碧桂園集團總裁莫斌給出的答案是：能。

2016年是碧桂園銷售業績再度翻番的一年，莫斌坦陳如此業績表現市場起到了很大作用。但與2013年相似環境帶來的翻番不同，在潛移默化的機制變化後，公司已經能相對從容地面對這次業績跳躍。

不過，四季度開啟的三輪深化調控將為房企在2017年的表現帶來不確定性。房企在融資、銷售等環節都將面臨更多困境。如何保障有品質地增長，是碧桂園這只大象在寒流中正面臨的問題。近日，莫斌接受21世紀經濟報導專訪，對這些問題作出回應。

3000億之後

碧桂園銷售額上一次的翻番是在2013年，那也是公司首度闖入千億房企陣營。

但在莫斌看來，2013年的那次突破，為公司帶來一系列問題。同時也令公司耗費了較大的時間成本進行應對。

彼時碧桂園年度銷售額從前一年的476億達到1060億，管理問題也陸續出現。莫斌回憶道，2013年公司存貨增加了。

“我們整整用了2014年全年、2015年半年，總共一年半時間才調整好。”莫斌稱。

不過2016年的這次翻番，在莫斌看來已然不同。2016年12月11日，碧桂園發佈公告稱，截至當日公司實現累計合同銷售額3000億元人民幣，同比增長143%。這刷新了碧桂園的銷售紀錄。“這次無一項目虧損。管理優化，迎合了市場，水到渠成。”

但不可避免地，在核心城市接連調控和需求短期透支導致行業進入弱週期時，成長的持續性也成為一個疑問。

“不管市場怎麼變，10萬億市場空間還是有的。我們對中國房地產很有信心。”莫斌解釋道，碧桂園將通過品質擴大市場佔有率。

“我不認同黃金時代、白銀時代的說法，企業持續健康發展才是好時代。我們追求有品質地發展，不是追求片面規模地增長。”莫斌這樣告訴21世紀經濟報導記者。

據介紹，碧桂園將2015年定位為成本管理年，2016年是大運營管理年，2017年則是品質管理年。而對於公司年度銷售目標，也會分為保守目標、奮鬥目標和尖叫目標。在2016年，3000億銷售額正是碧桂園的尖叫目標。

在行業發展進入降溫期的同時，監管層面對房企發債的一系列限定更為身處其中的公司添加一份寒意。

2016年12月7日，碧桂園逆勢發行一筆3.5億美元於2026年到期的優先票據，利率為5.625%。

對此，在莫斌看來，“（碧桂園會）根據資金需要決定發債。哪裡成本低、容易發就在哪裡發。發回來的錢能帶來更大的效益，帶來的效益能覆蓋融資成本，我認為就是好生意。”他補充道，碧桂園也會安排對沖等手段控制財務成本增加。2016年公司財務狀況良好，公司售樓回款達到90%以上，利潤率也較為良好。

搭建治理體系

調控壓力下，熱點城市和核心經濟圈周邊三四線外溢城市普遍受到明顯影響。碧桂園此前的佈局邏輯是“鞏固三四線、擁抱一二線”，如今依舊是保持一二線與三四線儘量均衡。不過在公司體系內，對城市的劃分是以客戶群體來源為標準。碧桂園還會持續介入包括五線城市中去。

莫斌不認為三四線城市在調控後就沒有市場需求。“2016年全國11萬億銷售額中，有百分之六七十在三四線市場。出現庫存問題是因為三四線沒有好產品，沒有滿足需求。針對三四線城市改善性需求的客戶群體，我們做又好又便宜的房子，在市場上很受歡迎。”

當然，相比一二線，三四線城市的客戶群體對於價格敏感度很高，這就對公司運營體系提出了更高要求。

按照碧桂園的定位，如今公司核心競爭力為精品質、高速度、低成本。

產品控制能力是其中重要能力之一。目前碧桂園擁有2500人的設計團隊。若開盤去化率高，設計小組將會得到獎勵；反之則會被處罰。銷售之後也會有後評估機制，如果出現產品問題也會受到處罰。一般都是重獎輕罰。莫斌介紹說，目前碧桂園有多個設計分院，相互間形成良性競爭。

不止如此，雖然已經佈局全產業鏈，但全封閉運作也會扼殺企業的未來，碧桂園也在實行內外部市場化競爭。具體而言，莫斌介紹道，“我們拿出60%-70%的（專案）份額，在市場上組織社會資源（進行開發）；另外30%-40%的份額是內部來做，平衡社會資源的價值。”

在莫斌看來，治理體系搭建好後，再調動人員積極性，這樣一來，一旦市場轉好，業績翻番就是必然。

這也是碧桂園推出激勵計畫的原因。近年，碧桂園實施了“價值雙享”激勵機制，實現員工與公司利益共用、風險共擔、共同進退。

在碧桂園內部，還有項目總培訓班，由碧桂園高管進行傳幫帶，“不請外面的人講，互相促進互相提高。”

產城融合邏輯

擅長打造郊區大盤的碧桂園，正將這一邏輯契合城鎮化和全球化趨勢，以及國內去產能訴求，在全球範圍內打造產城融合項目。其中代表就是科技小鎮和森林城市。

“國家要求一些大城市房價不能漲，我認為做法無非就是疏導。我們的想法就是：第一，把城內的公共設施搬到城外去；第二，把交通基礎設施達到直通化，打造衛星城。”莫斌如此表示。

科技小鎮就是通過在中國一線城市周邊和強二線城市的重要區域，打造智慧型、樞紐型的“雙創”新社區，專案一般占地2-5平方公里，目前已經在深圳周邊落地了專案，其他地區也在積極佈局之中。

碧桂園試圖通過搭建平臺，吸引人員入駐，然後帶動相關產業鏈公司進駐，再由碧桂園配建一系列配套設施，盤活整個“小鎮”。

值得一提的是，科技小鎮將由公司持有經營，不予出售。按照莫斌的規劃，碧桂園在未來5年內將建設100個科技小鎮；3年內圍繞深圳、廣州建10-20個科技小鎮。

同樣邏輯的森林城市專案位於馬來西亞依斯干達特區，規劃面積約20平方公里，將融合立體城市、多維度生態景觀、產城融合、海綿城市、智慧城市、TOD模式等六大理念進行開發。

也能借此將中國的產能推向全球，尤其在東南亞發揮更高價值。“產能單獨出去不容易成功，抱團出去很容易成功。但是誰來抱團？房地產是一個很大的平臺。”據莫斌介紹，目前森林城市專案已經帶動接近100家國內企業走出去。“目前合同額雖然不大，只有約30億元人民幣，但之後會越來越大。”

對於森林城市的發展，碧桂園也是同步做產業和人氣。2016年12月6日，森林城市國際產能產業合作簽約大會上共有36家企業現身，其中七成為國內企業，包括華為、比亞迪等，也有思科、埃森哲等國際企業。“每半年帶一波企業進入，下一波將是健康、旅遊、綠色類企業。我們準備做八大產業，按照市場需求逐步落地。森林城市一定不是候鳥城市，而是一座產城融合的城市。”莫斌這樣介紹道。

據悉，森林城市的首批客戶來自中國、馬來西亞、新加坡、日韓、中東、歐美等國家和地區。

堅定不移拓展海外

作為碧桂園出海最大體量專案，森林城市傾注了公司大量資源。不過未來，碧桂園出海也有了新的方向。

據介紹，2016年海外項目占公司銷售額比重在10%以內。莫斌表示，自2012年開始，碧桂園就把拓展海外當做堅定不移的長期戰略。“專案不圖大，要做成功，在成功的基礎上佔領市場。首先是打基礎，然後又好又快地推進。”

在碧桂園的戰略規劃中，東南亞和印度將是主要關注的國家和地區。因為這些地方經濟增長向好，地方交通、基建並不發達，市場機會較多。

“去年國慶期間，主席（碧桂園集團董事局主席楊國強）和我都去了印度，我們正在談印度的項目。2017年印度也將會有項目落地。”在莫斌看來，印度的新德里、孟買、班加羅爾，就分別相當於中國的北京、上海、深圳。

而對於主流房企紛紛佈局的美洲和歐洲，莫斌告訴21世紀經濟報導記者，碧桂園也會前往佈局。“但我們更多地是學經驗，把它移植過來。”因為歐美國家的房地產行業法律法規相對健全，但空間有限、人口基數不是很大。

當然，畢竟與熟悉的國內市場進行專案開發不同，碧桂園海外專案開發也將是循序漸進的過程，也會遭遇困難。

莫斌舉例道，比如匯率波動，比如新加坡對環保等角度提出的質疑。“困難是難免的，但是辦法總比困難多，秉承著依法依規、誠信經營的原則，我們都很好地解決了。”

“買對地方、買對時間”，對於開發商來說是企業成敗的關鍵因素。融創中國董事長孫宏斌也曾多次強調，“要充分認識中國城市發展、市場供需、宏觀政策的發展規律和資源錯位的不平衡現狀，做好時間和空間上的選擇”。

而縱觀融創近年來的城市佈局，孫宏斌幾乎踩准了每一次市場變化的節點，也使得融創成為中國top10品牌房企中最年輕的一家。2016年，融創的全年銷售額高達1700億元，銷售單價更是在top10品牌房企中位列第一。

此時，對於融創來說，無疑也到了企業發展的又一個新階段。而這一次，孫宏斌則將“寶”押在了度假地產上，海南則成為其首秀之地，且一次便推出了位於海南東線的6個項目。

值得注意的是，融創進入海南市場的同時，還發佈了融創臻生活度假服務體系，強調系統性的服務，以期在競爭激烈的海南市場中取勝。

融創海南區域總經理鐘連勝則將這個特色度假服務體系形象地濃縮成八個字，即“一處購房、全島體驗”。融創方面表示，這是一份對海南置業旅居者，此前首次上島陌生、體驗單一、生活不便、出島即無法享受業主服務等諸多不便與痛點而特製的全方位解決方案。

借力海南樓市回暖東風

孫宏斌再成踩點高手？

從2015年中國top10品牌房企的第九，到2016年上半年的第八，再到2016年年末的第七，融創中國除了高端定位外，給人印象最深的便是其總能早人一步的戰略佈局。

2015年之前，在房企們紛紛搶灘二、三線城市之時，融創則堅守少數幾個一線城市並將業績沖入房企前十，單城平均貢獻近百億元。2015年，當房企們開始回歸一線城市，融創卻啟動強二線城市占位策略——最終，2016年二線城市迎來的新一輪增長宣告了孫宏斌的判斷正確。

而2015年年底，融創在海南首度拿下萬寧日月灣項目股權，進軍海南。隨後，經歷了兩年理性回歸和短暫低迷的海南國際旅遊島樓市，就在2016年迎來了一個強勢回暖的行情大年。

海南省統計局的資料顯示，2016年上半年，海南省累計銷售面積和金額達到同比去年增長64.3%和60.3%，達到759.06萬平方米和765.76億元，回暖跡象明顯。

對此，有業內人士指出，不少強二線城市，往往在融創落子後就開始進入量價齊飛的爆發期，而隨著融創正式宣告進入海南市場，被各方寄予厚望的國際旅遊島，在經過前幾年的盤整後，也有望延續2016年的回暖行情。

融創中國執行總裁路鵬則表示，融創進入海南是深思熟慮的結果。海南是融創全國佈局八大區域中的重要一子。融創通過對整個經濟環境、貨幣政策的理解，對未來市場、需求變化的理解分析，形成了全國的初步佈局，確定了八個區域公司，並選擇最合適的時機進入。

據悉，2010年前後，國際旅遊島政策剛確定帶來的概念式瘋狂暴漲曾導致海南旅遊地產投資過熱和粗放式開發專案野蠻生長。彼時的諸多低門檻小項目早已不符合近幾年不斷升級的海南度假置業需求。因此，在此前宏觀經濟走弱、房地產調控、以及產品供需結構性失衡下，海南房地產市場在前兩三年延續了投資、銷售量價均放緩甚至回檔的淡市行情。

不過，自2016年國家出臺的房地產利好政策及海南實施“兩個暫停”的房地產政策以來，全省房地產開發投資繼續保持平穩增長，房屋銷售繼續保持大幅度增長，商品住宅庫存量下降，房地產市場供需從投資過熱供給過多走向供需平衡甚至部分地產供小於求，整體運行平穩向好。

產品上，2016年11月份全海南的成交備案量中，來自TOP10項目的成交面積佔據了全省成交面積的三分之一。這意味著，強者恆強，而弱者面臨出局，市場不斷升級的度假置業需求與供需結構性失衡，正在帶來市場產品的大洗牌，並要求海南度假置業產品進一步變革與升級。

“海南購房人的需求正在經歷一次升級調整。市場急需改變同質化、配套單一不成熟等痛點。”業內人士指出，“融創此時攜全新的特色度假服務體系登陸海南樓市，很可能上演後來者居上的好戲，並再次印證孫宏斌對樓市節奏的完美把握”。

融創升級度假服務體系

打造一處購房全島體驗

實際上，自2015年開始在海南進行東線重點佈局之時，融創並沒有馬上在海南發聲。直到2016年年末，融創才宣佈正式登陸海南。而其首先重點對外推出的，是一套針對海南市場的升級需求和現存痛點所研發的，融創特色的臻生活海南度假服務體系。

據悉，未來所有融創業主來到海南後，無論是旅遊度假、還是投資置業，融創都將運用其遍佈海南全島重點深耕東線的度假、投資資源，為融創業主提供最好的海南全攻略。

所有的融創海南項目都將配備融創全時度假服務體系及全功能配套，包括：四大運動配套、六大健康配套、五大休閒配套和兩大文化配套，提供管理服務、運動服務、社群服務、文化服務、諮詢服務在內的全時段服務，涵蓋業主需要的所有優質生活。這些都將成為融創度假期服務體系“海南全攻略”的服務內容。

值得注意的是，融創目前在海南的6個專案全部位於東線。其中日月灣與南燕灣位於萬寧，博鼇金灣位於瓊海，藍立方位於三亞，觀瀾湖位於海口，陽光小鎮位於長壽之鄉澄邁的國家級生態軟體園內。

而對於融創深耕海南東線的舉動，有業內人士稱，旅遊度假資源優越的海南東線是這一輪海南產業與度假產品升級的核心區，也是全島最值得買的區域，不僅在2015年吸引了超過3700萬的過夜遊客；更是在2016年上半年吸引了超過600億的房地產投資，並在銷售上形成量價齊升的勢頭。

2016年四季度以來，全國部分熱點城市密集出臺樓市調控新政，從限購、限貸、土拍供應、市場監管等層面全面收緊樓市政策，調控的效應逐步發酵。效果在2016年的12月份更為明顯，全國主要城市樓市成交量繼續下調。

數家大型仲介機構發佈的資料顯示，北京、深圳等在此輪調控中力度頗大的城市市場交易量明顯下滑，同時房價也開始回落，量價齊跌。降幅較大的城市還包括廈門、蘇州、溫州等地。


政策層面，2016年12月召開的中央經濟工作會議明確了2017年樓市政策的基調：“房子是用來住的、不是用來炒的”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，針對房價漲幅居前的城市，預計政策還有深化、加碼的可能。在“抑泡沫”和“去庫存”兩手推進的背景下，預計2017年房價依然會保持增長，但漲幅將放緩。

在史上最嚴“深八條”調控下，深圳樓市風向急轉，狂飆突進的房價遇到“攔路虎”。

1月1日，深圳市規土委發佈去年12月深圳房地產市場資料。去年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面積21.8萬平方米，成交均價54946元/平方米，環比下跌0.1%，房價已經跌回了半年前。

根據規土委公佈資料，與去年11月相比，12月成交套數和成交面積環比下跌26.0%和24.5%，一手房成交量創下2016年全年最低。

房信網和安居客的資料也顯示，繼去年9月均價達到61600元/平方米之後，去年10月到12月的均價依次為55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米。可以看出，2016年前三季度不斷攀升的房價，在去年第四季度盤整回落。

從每週的成交資料來看，深圳房價連續8周維持在5.5萬元/平方米的水準，並且出現企穩態勢，顯示出“深八條”調控的成效。

二手市場也出現成交低迷現象。根據深圳中原研究中心資料，2016年12月深圳成交4734套二手房，環比減少28.4%，同比減少66.1%；成交面積422612平方米，環比減少28.8%，同比減少65.0%。

深圳中原研究中心總監王飛在接受每日經濟新聞記者採訪時表示，從2016年的政策調控來看，“10•4新政”後深圳房價漲勢得到控制，目前樓市整體進入緩和向下調整的階段，新房、二手房成交均處在量價齊跌的狀態，預計2017年一季度深圳樓市仍會持續目前成交低迷的趨勢，二、三季度逐步調整，四季度呈增強態勢並開始回暖。

值得一提的是，一線城市典型代表北京也在日前明確指出，堅決抑制投資投機行為，確保2017年房價環比不增長。這意味著，控制房價已成房地產調控的第一要務。

中原地產研究中心統計資料顯示，2016年北京房地產市場出現了一輪非常明顯的沖高回落行情，從前三季度的爆發到四季度政策影響下，出現了非常明顯的降溫。成交量方面，受供應等種種因素影響出現了大幅萎縮。前三季度，新建商品住房共成交4.62萬套，比2015年同期水準下降了27.6%，顯示需求已經乏力。

中原地產研究中心統計資料顯示，去年第四季度北京合計成交商品房住宅只有11565套，環比三季度下調幅度達到了42%；2016年12月，北京市新建商品住房成交均價已回檔到3.82萬元/平方米的水準。
記者注意到，政策收緊仍然在持續，監管部門目前已經對高價、漲價且不接受價格引導的預售專案，全部一律暫緩批准預售許可。明碼標價、一房一價的管控措施，在元旦之前也全面納入了現房銷售備案管理，今後開發商想通過現房銷售實現漲價的路也被徹底封死。

據《證券日報》報導，北京不少商業銀行從今年元旦開始，開始對首套房貸利率折扣進行收緊，去年的88折、85折甚至某些銀行的8折，普遍提高到9折以上。從過去房地產歷史看，在信貸收緊的時候房價漲幅均將受到明顯的抑制。

中原地產首席分析師張大偉認為，隨著限購、限貸、限價政策的收緊，信貸資金緊張，以及租賃型房源供應的增加，2017年北京樓市已經進入調整年，疊加已經在2016年開始出現的回落趨勢，預計2017年，北京房價出現穩中微降的可能性非常大。

在持續調控下，另一個一線城市上海也不例外。據上海中原地產資料顯示，12月上海新建商品住宅成交面積僅64.9萬平方米，環比增加7.6%，同比下滑65.6%，這一數值也是5年來同期最低。

正是受到調控政策影響，當期改善房源成交縮水嚴重。據上海中原地產資料顯示，12月單價6萬元/平方米以上的改善房源成交573套，環比減少31.1 %。相反，一些剛需項目抓準時機，積極入市，支援交易穩步進行。當期單價3萬元/平方米以內的剛需供成交2787套，環比增加54.3%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，在此背景下2017年政策還會維持高壓，房屋去金融化或是大概率事件。從市場回饋來看，觀望情緒已經相當濃厚，市場調整趨勢已經確立。當前以價換量尚能激起市場共鳴，但同樣手法會產生疲態，而且部分區域已經出現新房二手房價格倒掛，所以後續開盤的項目價格壓力會更明顯。

Grand YOHO二期慢熱收逾百票

踏入2017年，相繼有大型住宅新盤傳獲批售樓紙，包括新世界（00017）牽頭發展的荃灣柏傲灣及新地（00016）長沙灣西鐵南昌站上蓋項目匯璽，令第一季可隨時出擊的大盤增至5個，涉及近4400伙。而搶先本周二開價的新地元朗Grand YOHO第二期，首批166伙折實呎價較第一期首批高出21%，昨日第一天收票，但情況較慢熱，暫收逾百票。至於中國海外（00688）東九龍啟德發展區的「港人港地」項目啟德1號（II）將於今日開價，正式揭起新盤混戰序幕。

Grand YOHO第二期首批166伙折實呎價1.45萬元，昨日位於尖沙咀九龍站環球貿易廣場（ICC）的售樓處地下大堂，雖出現排隊人龍，但明顯未及去年推售第一期時的墟冚場面。項目第二期昨日開始接受入票，情況較慢熱，市場稱暫錄逾100票，尚未足額。

Grand YOHO第二期高價推售，同區陸續湧現加價個案，YOHO Midtown 7座中層E室，實用面積938方呎，原以1200萬元放售，昨日加價至1300萬元，勁加100萬元（約8.3%）。

中原地產分行經理簡偉雄表示，有買家擔心業主反價，因此加快入市步伐，其中元朗尚悅連錄成交，包括1座高層F室，實用面積356方呎，買家於Grand YOHO二期開價當日拍板以406.5萬元購入，呎價1.14萬元；而當晚其他成交有13座低層A室，實用面積434方呎，獲買家以455萬元承接，呎價1.05萬元。

荃灣柏傲灣獲批賣樓

多個大型樓盤部署推售，同由新地發展的匯璽， 市場盛傳已批出預售紙，新地副董事總經理雷霆回應，項目尚有文件待港鐵批核，部署農曆新年後推售。而位於荃灣供應庫的另一大盤柏傲灣，市場消息指出，項目已獲批售樓紙，部署加入推盤行列。

啟德1號（II）今開價

中海旗下啟德1號（II）今日正式開價，示範單位昨天搶先開放供公眾參觀，不少市民排隊輪候參觀， 期望先睹為快。

此外，同區嘉華國際（00173）嘉匯亦揚言農曆新年後推售，上述5大新盤約4383伙在首季齊齊出擊，搶客戰勢將轉趨激烈。

另一方面，啟德1號（II）被指位於低座部分4房雙套間隔單位，垃圾房亦納入出售面積之內，甚為罕見。對於項目有否違例，一手住宅物業銷售監管局（銷監局）回應，將審視所有受《一手住宅物業銷售條例》規管的相關銷售文件，如發現任何涉嫌違反有關條例的情況，會作出跟進調查。

大盤推售前夕，新盤貨尾錄得零星成交，市場消息稱信置（00083）將軍澳帝景灣獲一組買家購入6座低層B及C室兩伙，料涉資逾2400萬元。

政府去年11月向住宅市場「加辣」後，樓價仍持續向上，將軍澳區更連環錄得多宗高價成交，其中將軍澳中心錄得今年首宗二手成交即破頂，該屋苑一個頂層連天台單位，實用呎價達1.56萬元，創屋苑呎價新高；同區峻瀅一個高層兩房單位，造價則達595萬元，實呎約1.19萬元，也屬屋苑最貴呎價。

中原地產高級分行經理伍錦基指出，將軍澳中心11座一個頂層戶，實用面積384方呎，連142方呎天台，享西南內園景，原業主2011年以363萬元購入，去年3月開始放盤，叫價600萬元，「企硬」約10個月，終於在近日零議價下售出，呎價達1.56萬元，創該屋苑呎價新高。

資料顯示，該屋苑呎價舊紀錄在2015年8月由10座高層E室造出，當時呎價約1.51萬元，相隔一年多，屋苑呎價紀錄再推高約3.4%。原業主持貨近6年，賬面勁賺237萬元（約65.3%）。

峻瀅兩房595萬易手新高

香港置業助理分區董事劉浩勤說， 同區峻瀅1期6座高層C室兩房單位，實用面積501方呎，以595萬元易手，成交價為屋苑兩房單位新紀錄，呎價則約1.19萬元，更是全屋苑呎價新高。原業主2012年8月以約450.2萬元購入，逾4年升值約32%。

該區資助房屋單位亦有高價成交，世紀21物業（將軍澳）分行經理魏仕良透露，居屋寶明苑寶柏閣高層18室，實用面積594方呎，獲白居二（擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃）買家以綠表價（第二市場，未補地價）427萬元購入，成為該屋苑首宗造價超過400萬元的綠表成交。原業主約兩星期前以438萬元放盤，最終減價約11萬元（約2.5%）售出單位，但與其1998年的購入價約95.3萬元比較，則勁賺約3.5倍。

樓市交投淡靜，但持牌代理人數則連月遞增。地產代理監管局（下稱地監局）數據顯示，截至去年12月底，本港持牌代理總人數共有約3.73萬人，按月增加164人（約0.4%），連升3個月。

若以土地註冊處去年12月錄得的整體樓宇（包括住宅、工商舖和車位等）買賣登記共6967份比較，平均約5.4人爭一宗成交，競爭情況為去年7月後近5個月最激烈。

地監局數據顯示，去年12月持牌代理人數約3.73萬人，為去年4月後的8個月新高，但若與2015年12月約3.76萬人比較，去年全年的代理人數反而減少約293人（約0.8%）。

值得留意的是，反映代理行分行數目的營業詳情說明書數目，去年底共有6602份，連升5個月，再創新高，相較2015年12月的6477份則有1.9%升幅，可見代理行仍積極增加分行數目。

不過，代理行業僧多粥少情況未見改善，土地註冊處數據顯示，去年全年錄得整體買賣登記約7.3萬宗，按年減少約2.9%，屬近3年最少；去年12月全月更只有6967宗登記，較去年11月的8618宗大減19.2%。

如果以每月整體買賣登記數字與代理人數作比較，代理行業的競爭情況趨激烈，由去年11月約4.3人爭一宗成交，變成去年12月每5.4人爭一宗買賣。

土地供應連續3個年度達標，下年度土地供應總量料達2.8萬伙，除了啟德有逾4,000伙供應外，黃竹坑站等鐵路項目亦將陸續推出，市區用地近1.6萬伙，有利穩定樓市。

隨着政府改劃土地漸見成效，預計有13幅住宅用地可供新增入賣地計劃內，共涉7,790伙，連同今年賣地計劃滾存的9幅用地，合共22幅地皮將提供約1.54萬伙，加上「一鐵一局」項目，政府可掌握的供應量達2.4萬伙。同時，預計下年度將有約4,000伙來自私人發展項目的供應，下年度整體土地供應量達2.8萬伙。

市區1.6萬戶 供應大增

市區供應將大幅增加，預計合共涉1.6萬伙，佔供應量約67%，扭轉過往以新界供應主導的局面，當中啟德及黃竹坑兩區供應將較為集中。

屬於今年度推地重鎮的啟德區，估計下年度將有3幅用地推出，合共涉4,230伙，數目按年減少3成，仍是供應最多的地區之一。

連同今年度推出的5幅地皮（4,000伙），區內供應逾8,000伙，有關單位預計可於2至3年內以樓花發售，由於開售時間接近，在市場競爭下，開售定價較為保守。

近期屢現新地王的啟德區，下年度或再有地王誕生，當中鄰近采頤花園的啟德第1E區1號用地，可建總樓面面積達151.8萬平方呎，規模相當於近期批出3幅啟德地皮（總樓面約162.7萬平方呎），以每平方呎樓面地價1萬元計算，地價估值高達151.8億元，將挑戰歷來最貴住宅地王紀錄。

長沙灣海景地 估值69億

此外，鄰近西鐵南昌站的長沙灣副食品批發市場2期用地，剛在去年獲城規會通過規劃大綱，亦有機會在下年度推出。地皮分別有住宅及酒店兩部分，當中住宅用地面積約20.8萬平方呎，可建總樓面面積98.78萬平方呎，坐擁海景及鐵路基建等優勢，勢成各大財團爭奪的對象，估值料達69.1億元，樓面地價約7,000元呎。

政府亦建議改劃獅子山配水庫與龍翔道之間一幅綠化地，將作低密度住宅發展，可建樓面達43.8萬平方呎，較嘉里（00683）上月初投得的龍翔道西面地王，規模還要大28%，地皮市場估值介乎78.8億至87.6億元，樓面地價介乎1.8萬至2萬元呎。

另外，受鐵路通車步伐影響，本年度來自「一鐵一局」的供應大減，隨着南港島綫、觀塘延綫通車後，鐵路項目供應有望增加，估計提供7,130伙，增加47%。

當中將在本季推出首期項目的黃竹坑站，將逐步推出餘下期數，涉及逾3,900個單位。

「加辣」冷卻樓市，12月份住宅成交註冊宗數急挫5成至3,550宗，創近9個月低，拖累去年全年住宅成交註冊量僅5.5萬宗，創有紀錄以來次低，成交側重在一手市場。

全月3550宗 9個月低

據土地註冊處公布，去年全年整體物業成交註冊量錄7.3萬宗，較2015年的7.6萬宗減少4%，當中住宅成交佔5.5萬宗，亦按年跌2%，兩項數據均創有紀錄以來次低，最主要受年初樓市調整，及政府在年底加辣，遏抑一、二手成交量。

當中土地註冊處12月份住宅成交註冊量，僅錄得3,550宗，按月急跌5成，屬於去年4月後（近9個月）新低，反映加辣冷卻樓市的作用。受車位拆售潮推動，12月份的非住宅成交註冊量錄3,417宗，按月急增8成。

同時，去年住宅成交量集中在一手市場，美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示，一手私樓買賣登記1.68萬宗，與2015年相若，而金額方面則涉及1,884億元，按年再升16%，創有紀錄以來新高。

而二手住宅成交按年錄得微跌1%，錄得4萬宗，則創有紀錄以來新低。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮預計，今年全港多達3萬伙新盤潛在供應，發展商亦部署於本月開盤，以追回去年底因政府加辣而滯後的進度，預期今年住宅銷售量可望再按年升約12%至2萬宗的水平。

利嘉閣地產研究部昨日綜合土地註冊處數據指出，去年全港共錄一手住宅買賣登記17,921宗，較2015年上升9%，創下9年來的新高。利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，政府近年的3D辣招，令購買力逐漸流向付款及優惠相對靈活的一手市場。

該行指出，去年一手住宅除成交量升外，買賣登記總值升幅更大，兼刷新歷史紀錄。主要受惠於MOUNT NICHOLSON、南區．左岸、天鑄2期、維港·星岸及逸瓏灣等豪宅及洋房受追捧，帶動全年一手住宅買賣成交總值錄得1,927.89億元，較2015年增加15%；平均售價為1,075萬元，較2015年升5.9%。

按樓價劃分，價值1,000萬元或以上的4個價格組別買賣登記量全線上升，其中以2,000萬元至5,000萬元以內的一手豪宅買賣量升幅最大，期內共錄1,334宗登記，按年大增56%。中細價物業登記量表現參差，登記量最多的300萬元至500萬元以內及500萬元至700萬元以內的物業各有升跌，前者登記量按年升44%，後者則跌18%。

今年登記挑戰2萬宗

展望今年，陳海潮指出，全港全新盤合共超過3萬伙潛在供應，部分發展商已密鑼緊鼓部署於本月開盤，以追回去年底因政府加辣而滯後的進度。當中，供應充裕的地區如荃灣、啟德及將軍澳等，區內發展商料因採取「先求量、後求價」策略。

該行預期，全年一手住宅銷售量可望再按年升約12%至2萬宗，登記金額則料增一成至約2,130億元。