台塑敦北總部最快Q1進入審議

新規出爐
台塑、富邦產險多家企業大樓申請都市更新，審議過程屢遭質疑公益性，均遭退件要求補正，北市都更處公布最新4大自辦都更審議原則後，可望讓企業送件時有所依循，企業集團解套有望。

台北市都更處強調自辦都更須符合4原則，即「合理性、必要性、公益性與可行性」，本月初公告新版「自行劃定更新單元重建區」。

停車場改開放綠地
新規定出爐後，對卡關許久的企業總部都更產生催化效果，台塑集團去年12月19日向市府補件其敦北總部都更資料，最快今年Q1有望進入審議程序。台塑集團表示，原封閉使用的中庭停車場將改為開放綠地空間，並設計友善設施，以符合要求。

另包括富邦集團的「起家厝」富邦產險大樓、中山北路二段的「嘉泥大樓」及國泰的西門中華大樓、敦南金融大樓等企業大樓資產，也因現行審議原則出爐後可望解套。都更處指出，除國泰2案已進入都審程序外，其餘2案遭退件後尚未再補正資訊，嘉泥大樓則是有地籍劃分未釐清。

產權較為單純的企業總部，常遭外界質疑「假都更」，曾任台北市都更委員的脫宗華就說，大型企業基地面積大，若再加上都更容獎，更新價值有機會達百億，「委員會當然會希望企業能多做一些公益回饋，不過多數案子遭審議會退件後，通常就沒消息了。」

都市更新協會執行長丁致成認為，都市更新目的一是讓建物「更安全」、二是「再發展」，讓好區段老屋發揮效益，老舊企業總部大樓自然符合第2種目的。

行政院提《老舊及危險建物更新草案》遭質疑對單純產權另開容獎大門，丁致成強調，公益性是審議問題而非法律問題，以台塑敦北總部來說，台塑僅持有62%產權，另有5、60名小地主，整合難度不亞於一般，若因大型企業而遭擋不合理，「但對產權單純個案，應少點容獎、多些公益要求才適當。」

北市府自辦都更「公益性」4大審議原則
★充分考量周邊交通系統
．妥善規劃周邊交通系統，降低開發造成衝擊
★加強都市防災機能
．提升地區防災安全、補足消防車通行道路寬度
★提供地區性公益回饋
．提案人依各案狀況提出構想，回饋社區共同生活者
★推動友善無障礙空間
．更新後應納入通用設計理念
資料來源：台北市都市更新處、《蘋果》採訪整理

「獵地王」興富發（2542）昨砸下9.95億元，標得左營區海青工商圓環、鼓山路旁約3040坪住四用地，溢價約2%，此為國產署南區分署今年首場眷村改建土地標售。

溢價約2%
興富發表示，該筆土地將規劃小坪數產品，2~3房格局，鎖定自住客群，公司購地仍是鎖定有價值土地出手，「只要土地符合開發需求，就會評估。」

全國不動產高雄中華加盟店經理呂正一指出，此區新推案成交價每坪落於18~20萬元，且該筆土地面積大、可塑性高，預估將會鎖定首購換屋族推出平價的自住型產品。

左營區另有2筆住三土地標脫，分別由永碩投資及高信建設得標；林園區龍潭段土地由自然人溢價2成標下，國產署南區分署表示，能在不景氣下有此成績已相當滿意。

相對民眾看壞國內房市，但海外房地產卻仍方興未艾，國內銷售海外不動產龍頭亞太國際地產去年銷售金額高達73億元，大陸客及台商成為購買主力，亞太地產今年全球銷售目標挑戰百億元。

亞太國際地產總經理秦啟松表示，因大陸積極查稅，部分資金外流海外，去年海外房市大陸投資客比重大幅提升，以菲律賓建案來看，一個月銷售金額達5億元，全部是大陸人士購買。

至於台灣購買海外不動產仍以雙北市占4成比重最高，但去年台南占比由6％大幅提高至18.6％，主因台南有位在海外經營化妝品品牌的台商，2年內砸下10億元大舉在南寧、東南亞等國家掃進房地產。

秦啟松表示，2011∼2013年馬來西亞房市最熱，2013∼2014年以泰國、澳洲為主，2015∼2016年轉進英國，目前海外房地產投資熱潮往南向菲律賓、柬埔寨等地。

房仲業者發布今年第一季購屋意向調查，超過7成受訪民眾仍看壞今年第一季房市，認為房價還會再跌，而且超過7成民眾認為欲購屋區域的房價的確有感下跌，至於，未來可能影響購屋的因素，持有稅多寡以及未來利率變動均是主要關鍵。

信義房屋針對自家官網使用族群進行今年第一季的購屋意向調查，對於未來房價看法，本季調查和上一季調查結果相似，都是看壞未來房價的比例遠高於看好，高達73%認為未來房價會下跌，21%認為持平，6%認為會上漲，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民眾對於未來房價看法保守，反映在市場上就是民眾缺乏追價意願，購屋時精挑細選，對購屋預算精打細算。

至於，近期民眾對於房價的感受，有高達73%的受訪者認為，想要購買的區域近期房價持續下跌，顯見民眾對於此波房價修正有感；另外有2成則認為想要購屋的區域近期房價走勢持平；僅有不到1成的受訪者認為想要購屋的區域房價持續上漲。

對於政府是否會再打房，約41%的受訪民眾認為政府不會再打房；認為政府還會持續打房的比率僅剩32%。至於先前引發高度關注的房屋稅與地價稅的問題，有將近6成的民眾會考量房屋稅與地價稅的多寡。

曾敬德表示，去年從央行鬆綁選擇性信用管制，與執政團隊釋出政府不會打房等訊息後，雖然有效消除民眾對於政策打房的憂慮，但顯然並未扭轉民眾對於未來房價的看法，受訪者普遍心態上還是認為未來房價會趨於修正，在民眾對於未來看法仍保守的預期之下，短期內價格還是呈現盤整或緩跌的機率較高。

對於未來利率變動，有63%受訪者認為購屋時會考慮未來利率變動，有31%認為不會考慮利率變動問題，6%則認為不清楚。

廠商進駐和發產業園區5年後，如果要出售土地，「應」由地方政府買回的限制條款，昨（10）日由內政部解禁，改為「得」由地方政府買回，若地方政府不買則回歸自由買賣的市場機制，有利廠商提高購買和發園區的誘因。據悉，未來行政院也將修改產創條例，統一全國工業區土地買賣規定，解除不合理的限制。

高市經發局長曾文生表示，和發產業園區5年條款限制終於解禁，昨日在內政部第892次都委會獲得通過，區內廠商在完成使用5年後如果要出售土地，「應」由高市府買回改為「得」由高市府買回。曾文生說，這項變更對園區的招商、未來高雄經濟發展，具有非常大的助益，將有助於廠商進駐，創造更多就業機會。

負責開發的合發土地開發總經理張俊良說，5年條款源自於和發園區在計畫審議之際，內政部都委會做出附帶決議，要求廠商完成使用5年後方得轉讓，並「應」由高市府買回，且此項5年條款實屬終身限制，為全國工業區最嚴格的管制，使得原本預登記進駐的廠商駐足觀望。

再加上土地點交之後，3年內必須完成使用的限制，等於廠商至少有8年的禁制期，張俊良指出，這樣的限制讓許多有意購買和發園區土地的上市櫃公司認為有礙公司治理，損害股東利益，因而不願意進駐和發園區。

再者，廠商要賣地，如果限制「應」由高雄市政府買回，市府必須編列預算支應，這在實務上也有困難；他表示，在改為「得」由高雄市政府買回之後，擁有買回優先權的高市府可放棄買回，並由廠商在市場自由買賣，等於回歸市場機制。

張俊良說，此次變更案，自去（105）年4月提出，經過將近1年的努力，終於在昨日獲得內政部都委會通過，對於未來廠商的進駐、以及高雄經濟的發展，將邁向一個新的里程碑。

最新出爐的2016年營收表現，上市建商寒冬中成功大逆襲，繳交出令人驚豔的成績單。名軒（1442）、國建（2501）、華固（2548）和遠雄建（5522）4家，2016年交屋入帳優於預期，全年營收同步創下史上新高紀錄；冠德（2520）、興富發（2542）和潤泰新（9945）3家，也改寫歷年來次高紀錄。

名軒開出新春好采頭，2016年營收令人驚豔，拚出53.12億元的歷史新高紀錄；這也是麗寶集團董事長吳寶田自2006年入主當時的達永興並更名名軒開發以來的10年，營收最高的一年。

國建去年營收激增近9成，達186.95億元，主要是拜2016年有6筆新案密集完工入帳，交屋量達250億元所財，因此成功挑戰歷年營收最大量；在減資3成後，也有助拉高國建的EPS表現。

華固2016年在「天鑄」一口氣入帳8戶後，果然成功突破百億營收，達117.89億元，年增56.23％。

台北市地政局2017年1月10日公布台北市2016年12月房地產交易狀況，地政局表示，201612月台北市房市交易量增23.86％，住宅價格指數微跌0.78％，12月買賣案量與建物買賣登記棟數較11月增加，較2015年同期衰退，實價登錄交易量較8月下跌9.61％，交易總額較8月減少11.50％，全市住宅價格指數下跌0.78％，大樓價格轉跌公寓反彈。


台北市地政局指出，綜觀近一年不動產市場交易量價變動，2016年12月買賣案量2,004件，較上月增加23.86％，較2015年同期減少60.23％；不動產經紀業執業中家數與11月同為1,009家，較2015年同期減幅為3.81％。另統計最近一期(2016年9月)實價登錄量價動態，全市交易量共837件，較8月減少9.61％，亦較2015年同期減少6.58％。交易總金額下降至198.26億元，較8月減少11.50％，亦較2015年同期減少15.69％；住宅價格指數109.36，較8月微跌0.78％，亦較2015年同期下跌4.37％。


2016年12月買賣案量2,004件，較上月1,618件增加386件，增幅23.86％。較2015年同期5,039件減少3,035件，減幅達60.23％。而建物買賣登記棟數12月2,178棟，較上月1,729棟增加449棟，漲幅25.97％，較2015年同期5,497棟減少3,319棟，減幅高達60.38％。

全市截至2016年12月已核發不動產經營許可共2,602家，目前執業中家數為1,009家，比例為39％。又2016年12月全市不動產經紀業執業中家數與上月1,009家相同，較2015年同期1,049家減少40家，減幅3.81％。


最近一期(2016年9月)實價登錄量價動態，全市交易量共837件，較8月926件減少89件，減幅9.61％，亦較2015年同期896件減少6.58％。交易總金額198.26億元，較8月減少25.76億元，減幅為11.50％；較2015年同期235.16億元，減少36.9億元，減幅為15.69％。

2016年9月全市住宅價格指數109.36，較8月下跌0.78％，較2015年同期亦下跌4.37％，標準住宅總價1,368萬元，標準住宅單價每坪50.32萬元。大樓住宅價格指數116.96，較8月下跌2.64％，較2015年同期下跌4.01％。公寓住宅價格指數103.29，較8月上漲2.06％，較2015年同期下跌7.23％。


地政局表示，全市近期住宅價格走勢平穩，觀察大樓與公寓價格表現，大樓月線雖轉跌，惟尚未扭轉季線半年線微揚趨勢；公寓月線反彈，季線及半年線仍分別連續13個月及11個月走低，中、長期價格表現仍未回溫。

一例一休，民生掀起一陣漲價風，2017新上路的租屋新制也讓許多房客擔心「未蒙其利，先受其害」，房東將房客報稅的成本轉嫁，或甚至不願出租，更有曾當過房東的網友信誓旦旦指出「放心，上有政策下有對策」。

2017租屋新制，除了房東不得限制房客遷入戶籍之外，同時不得限制房客申報租金扣稅，雖有明文規定「不能約定稅賦轉嫁房客」但是否真能保障房客權益，仍有待觀察。

台北市消保官潘宏政在接受蘋果日報採訪時表示，新制可能使房東綜所稅增加，以及房屋稅從自用變成一般稅率，很難不憂心「房東把成本加在房客身上」。

在外租屋多年的葉小姐表示，不太在乎新上路的租屋新制，好房子難找，只要房東願意打折，雙方都同意的價格就好，並不在乎報稅與否。

網友在mobile01上討論一片倒認為「房東不絕不會吃虧」、「上有政策下有對策」「放心吧，台灣鯛生命力很強的」、「查到再說吧」，也有人回應，房東、房客私下約定不報稅，換不漲價或折價行之有年，政府如何因應？ 房市名嘴sway也在其臉書表示，新制上路也正是檢驗房東好壞的時刻，防止房動趁機漲租也提出3點自保法給廣大租屋族參考。

「存貨」多的建商，一方面象徵其口袋深，但卻可能是另類的餘屋壓力！財報顯示，國內多家知名建商的存貨比高得驚人，突破「7成」者比比皆是，民眾不妨藉此找到議價的新籌碼，趁機探底撿好貨。

建商口袋深，卻也要面臨龐大的餘屋壓力！財報顯示，如遠雄、長虹、興富發、華固等建商，存貨皆占總資產項目的7成以上，京城、富宇建設的存貨比更突破9成以上，顯見不少建商都有存貨比偏高的現象。

至於這些存貨是否能夠順利去化，不造成建商的持有壓力？屏東大學不動產經營學系副教授賴碧瑩接受蘋果日報採訪時指出，除非房市的景氣能支持房屋順利去化，否則這些在地房地量將成為建商的負擔。換言之，民眾可以從餘屋數字統計中，找到新的談判籌碼。

實價登錄啟用新功能！民眾不但能知曉同社區的成交行情，更能針對同一建物進行身家大調查，讓不少業者直言，恐讓房價下跌的趨勢更加明顯。不過記者實測新功能卻發現，此功能非但未顯露「下跌」趨勢，反而成為「房價飆漲」的活見證。

內政部不動產交易實價登錄資訊服務網推出新功能，新增「歷次移轉明細」查詢服務，民眾只須上網就可針對同一筆建物進行單價、總價、交易年月等資訊進行身家大調查，讓部分業者直言，此功能恐怕讓房價下跌的趨勢更加明顯。

不過記者實測發現，受到內政部現階段僅揭露2012年8月後，有2次以上交易的物件才會揭露的統計限制，可發現此功能顯示的房價趨勢非但沒有「下跌」，反而成為房市多頭期的「漲價」見證。

以台北市內湖區某大樓為例，可發現該社區同一戶在2013年6月份成交價格為1388萬元，但事隔3個月就飆升至2150萬元，房價漲幅令人咋舌；其他樓層也能看到總價由1268萬元漲到1625萬元、1850萬元漲到2150萬元的紀錄。

記者10日從重慶市人民政府新聞辦公室官方微博“重慶微發佈”獲悉，針對近日重慶市個別樓盤擅自漲價現象，重慶市國土房管局公開舉報違規銷售電話，接受市民投訴，及時發現並糾正違規銷售行為，進一步確保重慶市房地產市場穩定。

現公開舉報違規銷售電話：63651297、63080392、63651151（24小時開通）。

北京房貸利率9折首周成交調查： 新房量跌價漲，普通住宅環比成交漲一倍

分析人士認為，此波調控應該是希望穩定市場，主要是壓住交易價格上漲勢頭，如果此波調控不能緩解，不排除政府繼續出臺嚴厲政策抑制樓市泡沫，政府控制房價的決心可彰。

繼2016年3月和10月，上海和深圳分別將首套房房貸利率最低折扣由85折上調為9折後，21世紀經濟報導記者獲悉，2017年1月1日起，北京市各銀行對新受理的首套房房貸利率最低折扣也由85折上調為9折。

2016年第四季度，北京房市已在“京八條”影響下出現了非常明顯的降溫，中原地產研究中心統計資料顯示，四季度北京商住房成交量環比三季度下降42%。2016年12月，北京市新房成交均價已調到3.82萬元/平方米。

但從2017年1月1日-1月7日的已公佈統計數量看，9折的利率折扣執行首周，雖然新房成交量呈47.5%環比大幅下跌，但新房成交均價達4.71萬元/平方米，環比小幅上揚16.8%,普通住宅成交更呈現102.5%的環比巨增，此波利率調整暫未引發明顯的降溫連鎖反應。

此次房貸利率折扣目前執行如何？此輪利率上調會對北京房市產生什麼樣的影響？未來北京房市又可能去向何方？21世紀經濟報導記者就此進行了調查。

剛需依然強大

幾家不同的北京仲介機構業務人員都表示，雖一直未收到正式檔和批示，但1月1日起，從具體業務操作上來看各家銀行都上調了首套房貸最低貸款利率折扣，只是現在從成交量的資料看並沒有太大影響。

某仲介業務人員給出解釋稱，某種程度來說現在是買房的熱門時段，一方面是現在房價比較穩定，不少人擔心過完年房價上漲；另一方面是通常年底會有部分業主因資金鏈斷裂等問題繼續用錢，可能會以低於市場價的價格出售，價格還是合適的。

某房市分析人士表示，從現在來看，一方面北京市民對房子的購買力較大，而且現在依然存在大量被壓抑的置換需求。“很多北京人買房，一開始買小房子，後面再慢慢換大房子，這就是置換需求。但買二套會受到限貸、限購等很多因素影響。現在政策收緊，置換就被壓制了，但是只要政策松一點或者錢多一些還是要換房子的，這是剛性需求。”

某北京市民也對21世紀經濟報導記者表示，“馬上要生二胎了，雖然房價貴，但現在的小房子確實要住不下了，所以無論如何都要想辦法換房。”北京購房者的剛性需求依然巨大。

北京某股份行個貸業務人士表示，雖然此輪利率最低折扣上調了，但如果按九折利率計算，貸款20年200萬，每月比八五折只多還200多元利息，20年總利息也只多出6萬多元，雖然購房者的還貸壓力增大，但相對北京購房者的購買實力，壓力尚可承受。但投機行為應會受到抑制。

但對於該利率折扣上調的長期影響，仲介業務人士和銀行人士都難給出肯定的答案。某房產仲介業務人士表示，“雖然現在從交易量上看影響不大，但未來樓市怎樣很難說，從2016年起樓市交易的規律就不明顯了，往年年初應該是淡季，8-10月是旺季，2017年卻很難預測。但如果要買房，這個時間段挺好的。“

擠出水分

前述市場分析人士認為，此波調控應該是希望穩定市場，主要是壓住交易價格上漲勢頭，如果此波調控不能緩解，不排除政府繼續出臺嚴厲政策抑制樓市泡沫，政府控制房價的決心可彰。

中原地產首席分析師張大偉認為，隨著限購、限貸、限價政策的收緊，信貸資金緊張，以及租賃型房源供應的增加，明顯感到2017年北京樓市已經進入調整年，疊加已經在2016年開始出現的回落趨勢，預計2017年北京房價出現穩中微降的可能性非常大。

某股份行個人信貸業務人士告訴21世紀經濟報導記者，與去年相比，受樓市政策影響較大的地區，如北京、上海、深圳、珠海等地今年銀行個貸業務的整體指標有了明顯轉變。去年主要指標考察增量，而今年起將不考察增量，而考察同業市場占比增加。

該人士還表示，銀行業對整體房貸市場的預期很明確，這種考察指標的變化就是一種收緊的信號。這波調整通過調控政策就是等待泡沫嚴重地區的樓市擠出水分，房價方面應該有一個回歸理性的過程。

中金公司研究部分析員預測稱， 在行政措施有力的調控措施下， 2017年一季度新房銷售均價表現將持平，不會出現明顯上漲。但從長期看，可以預見會有三大因素增加一線城市調控房價的難度：第一是開發商資金較為充裕，第二是一線城市短期內供應缺口難以得到根本解決，第三高地價帶來的高成本。

經濟學家馬光遠表示，“北京並不會被我列入房價危險的城市，北京市政府控制土地出讓一直非常穩健。”但環北京地帶，包括廊坊、燕郊，已經從年初投資的黃金地帶成為泡沫比較嚴重的地帶，應該警惕風險。

香港中環超甲級寫字樓租金飆升近10% 中資機構為主力租客

1月9日，戴德梁行公佈資料顯示，2016年中環12幢超甲級寫字樓的租金全年升幅達到9.6%，大幅領先於其他非核心區域，導致一些跨國企業面對不斷飆升的租金，不斷遷出中環等核心地段。

“中資機構今年將繼續聚焦於中環超甲級寫字樓，而一些注重成本控制的跨國企業則會繼續向非核心區搬遷。目前中資機構在中環的租賃需求並無放緩的跡象，預計今年租金將有3-6％的升幅。”戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝對21世紀經濟報導表示。

中資機構搶佔中環超甲級寫字樓

事實上，近年來中資機構已經成為香港甲級寫字樓市場的“中堅力量”。

“一些中資銀行、保險公司、財富管理機構仍然在中環積極擴張，他們主要的目標是一些地標性超甲級寫字樓，比如國際金融中心、太古廣場、友邦金融中心等。”戴德梁行香港寫字樓部代理服務高級董事阮仲賢透露。

他表示，以2016年第四季度為例，華融集團在太古廣場承租了3.2萬平方呎（呎即英尺，下同；1平方英尺約合0.11平方米）的寫字樓面積，旗下子公司華融海外則在友邦金融中心租下了1.36萬平方呎。渤海銀行、海銀財富控股則分別在國際金融中心、太古廣場承租了過萬平方呎的寫字樓。

根據戴德梁行的統計資料顯示，去年中資機構在香港甲級寫字樓共租賃了40萬平方呎的面積，其中65%位於中環。去年中環甲級寫字樓新租賃成交達到50萬平方呎，其中60%為中資機構，而2015年的比例僅為31%。目前，內地企業占香港各區甲級寫字樓總面積的比例達到11.7%，相比2011年的8.6%明顯增加。

同時，蕭亮輝指出： “相比三年前，中環甲級寫字樓的租金水準升幅達到20%左右，這些企業需要重新估算運營成本。”

去年下半年，滙豐銀行在位於銅鑼灣WeWork服務點租下300多張辦公桌以壓縮辦公租金成本。摩根大通則在去年第四季度在九龍東的海濱道領展項目承租了22.5萬平方呎的寫字樓面積，並將現有分散於旺角、沙田、港島東等多個辦公地點進行整合。

仲量聯行在2016年12月8日發佈的報告顯示，香港的甲級寫字樓租賃成本遠超同為國際級城市的紐約和倫敦。香港中環的甲級寫字樓每年每平方英尺租金為302美元，相比之下倫敦西區為197美元，紐約中城區為194美元。

港府1996年來首次再推中環商業土地供應

而隨著中環商業寫字樓租金飆升，時隔二十年，香港政府再度在中環推出商業地皮，引發市場熱議。

香港政府2016年12月29日公佈，今年第一季度將推出3幅商業用地招標出售，其中以中環美利道地皮最受市場關注。該地塊位於中環美利道，可建總樓面約46.5萬平方呎，目前用途是停車場，占地約3.1萬平方呎。

“該項目的位置十分具有吸引力，相信會吸引不少發展商或財團參加。但整個項目相當於40多萬平方呎的甲級寫字樓，一些內地中資機構如果從用家的角度參與投資，期望建成後自用的機會不大。”蕭亮輝向21世紀經濟報導記者表示。

市場人士指出，這是香港特區政府自1996年來首次在中環推出商業土地供應，由於該地塊位於中環核心商業區，勢將吸引眾多內地和香港發展商參與競標。同時，落成後的寫字樓租金水準有望成為該區寫字樓租金的新標杆。

然而，目前市場對該地塊的估值差異很大，介於83.7億港元與176.7億港元之間不等，折合每平方呎樓面地價1.8萬港元至3.8萬港元。

商鋪租金逐漸企穩

另外，隨著內地遊客赴港“血拼” 熱潮消退，香港核心購物區銅鑼灣、旺角等紛紛出現了為數不少的空鋪。

“銅鑼灣、旺角、尖沙咀、中環等一線鋪租在過去兩年經歷了長時間的調整，導致核心零售區的店鋪類型出現變化，租金在去年年底開始穩定下來，暫時看不到大跌或大升的跡象。”戴德梁行執行董事林應威表示。

去年全年內地訪港遊客同比下滑5.1%，相比2015年3%的跌幅有所擴大。這對香港經濟支柱之一的零售業的打擊可謂立竿見影。去年前十一個月整體零售額同比下跌8.6%，遠遠落後於過去十年9.1%的平均增幅。

“自2016年第四季季度開始，一線零售區的空置率有所改善。今年一線鋪租有望開始穩定，上半年的調整幅度將在5%以內。同時，由於消費模式轉向民生類商品，零售商及投資者目前都聚焦一些非核心區如屯門、元朗等的民生類商鋪。” 林應威指出。

事實上，銅鑼灣、旺角、尖沙咀、中環等這些黃金地段的地鋪租金近年來已有大幅調整，“相比那些一線商場，這些地段的地鋪生意波動較大，因此租金在2014-2016年下跌幅度分別達到22%、15%、18.4%，目前業主在新租約或續租時通常有30%-40%的議價空間。”仲量聯行商鋪部主管陳耀呎表示。

香港特區運輸及房屋局日前公佈了2016年《長遠房屋策略》進度報告，表示未來10年（2017/18至2026/27年度）總房屋供應目標為46萬個單位，其中包括公屋單位20萬個、資助房屋8萬個、一般私人住宅單位18萬個的目標。

這一目標與2015年報告維持一致，不過最新評估顯示，未來五年政府能夠提供的公營房屋（包括公屋及資助房屋）單位僅9.45萬個，僅為十年規劃的目標約三成。而政府未來十年所得的土地預計只能容納23.6萬個公營房屋單位，為十年目標的約八成半。

香港特區政府發展局局長陳茂波1月10日出席香港中華總商會舉行的午餐會時坦言，香港現存可供房屋開發的“熟地”不夠完成新房供給目標，必須通過改變部分土地用途和規劃，來提供新的土地供給。

司法和環境清理成本高

香港運輸及房屋局長張炳良日前亦表示，土地供應是限制香港房屋供應的主因，不可避免的會遇到不同利益訴求的衝突，政府會繼續透過檢討及改劃土地用途、增加發展密度、適度填海等多種方式優先處理房屋問題。其中，釋放棕地是一個主要解決方案，如何以大型新發展模式將棕地發展成為人口密度比較高的地區，是政府需要謹慎實施的。

棕地（Brownfield）是指被廢棄的工業或商業用途的，但仍可以被重複使用的土地。多年來，由於種種原因，主要位於新界地區的棕地面積持續擴大，至今累積達到約1200公頃，相當於香港島面積的6%。對寸土寸金的香港來說，開發棕地意義非凡，但其實施依然面對重重挑戰。

現任香港特區行政長官梁振英在2015年《施政報告》中宣佈，將會發展洪水橋、元朗南和新界北的棕地，作為增加土地供應的長遠措施。

陳茂波繼指，有信心完成未來土地供應目標，不過在涉及改變土地用途時，常有持異議的人士提出司法覆核挑戰，即使政府最終勝訴，時間成本的損耗亦十分嚴重，希望在政府改進執行的同時，社會公眾也能與政府一起做出決定，共同推動土地供應。

據統計，目前約四成的棕地被用作儲存貨物及廢物回收，而貨櫃場、露天停車場、汽車修理廠等也是常見用途；由這些活動帶來的一些有害垃圾和其他污染物使它們必須經過適當清理才能夠複用，而環境清理亦涉及大筆開支。

此外，由於棕地往往地處偏遠，要將棕地再利用成為高人口密度的生活區，有大量的基建需求需要滿足；而且這些土地往往所有權分散、複雜，為回收土地作整體開發造成困難。

可改建為60萬個住宅單位

香港特區規劃署此前表示將於2017年上半年委託顧問展開新界棕地使用及作業現況研究，摸底棕地情況及其現有作業的詳細資料，協助政府為不同地區的棕地制訂適當的政策，以達善用土地，釋放棕地潛力和改善鄉郊環境的目標。

就東大嶼都會和新界北區域的開發，亦是《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》（簡稱“香港2030+”）計畫中提到的兩個策略增長區的重要組成。該計畫希望從兩個地區分別發展出約1，000公頃和720公頃的土地，提供住屋用地，以及優質的生活、工作和營商環境，為經濟帶來動力。

陳茂波表示，中短期看，政府可以通過改變土地用途發展出約30萬個住宅單位，而中長期的發展如洪水橋、古洞北、粉嶺北、東湧新市鎮等，則能提高逾20萬個新住宅單位，合計政府已掌握近60萬個住宅單位的來源，預計到2030年能逐步落實，但仍需未雨綢繆。

“香港2030+”是旨在更新香港發展戰略的全面策略性研究，以打造香港成為一個宜居、具競爭力及可持續發展的“亞洲國際都會”為願景。計畫發展一個“都會商業核心區”、兩個“策略增長區”、三條“主要發展軸”（包括西部經濟走廊、東部知識及科技走廊和北部經濟帶）；將九龍東將發展成香港第二個都會商業核心區，平衡工作地點集中在中環一帶的問題等。

有金融界人士認為，鏈家業務的平衡發展將很大程度取決於鏈家在陌生領域（金融、裝修）的拓展能力。另外對於其上市構想，近年來政策層面一直有諸多制約。由於鏈家與投資者簽訂了對賭協定，能否在不確定的政策環境中及時實現IPO，將可能成為鏈家真正的考驗。

隨著融創的一步入股動作，作為房地產業潛在巨頭的鏈家，一些財務資料終於得以曝光。

根據公告，鏈家在2015年錄得稅前純利11.96億元，同比增長近8倍；稅後純利8.09億元，增長近10倍。

融創在公告中稱，將出資26億元獲得鏈家6.25%的股權，照此算出的鏈家估值達到416億。而早在2012年，時任鏈家地產副總裁的林倩曾透露，鼎暉投資和複地注資鏈家地產的近千萬美金（於2010年底完成），稀釋了鏈家7.5%的股權，據此計算彼時鏈家估值接近10億元。粗略估算，最近五年間鏈家的估值增長了超過40倍。

這種令人驚訝的增長，既能解釋鏈家為何受到各路資本的追捧，同時讓人不得不關注這家公司的發展。自2001年成立至今的16年來，鏈家經歷了飛速增長，這既有我國房地產市場飛速發展的客觀因素，也與鏈家自身的佈局和調整不無關係。

雖然缺乏公開信息，但從鏈家業務佈局、股權變更等動作中，仍然可以拼湊出鏈家的成長軌跡和業務版圖。

全產業鏈矩陣

融創在公告中對鏈家的介紹為：“北京鏈家（北京鏈家房地產經紀有限公司，以下簡稱 鏈家地產 ）為一家集房產交易服務為一體以資料驅動的全價值鏈房產服務平臺。業務覆蓋二手房交易、新房交易、租賃及裝修服務。其覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、青島、重慶、大連等28個城市及地區，全國門店數量約8000家，旗下經紀人超過13萬名……於2016年6月30日，北京鏈家未經審核的綜合資產淨值為人民幣16.14億元。”

這些介紹並不能概括鏈家業務的全貌，如今其業務佈局之廣泛，已經超出了外界對其“房地產經紀公司”的傳統認知。

工商資料顯示，鏈家地產共有51家控股或參股的子公司，其中大部分為鏈家在各地並購和成立的公司，以傳統的房地產經紀業務（二手房銷售、新房銷售、租賃代理）為主。其餘公司分別涉及資訊諮詢、融資擔保、廣告策劃、銷售諮詢、互聯網等業務。

房地產經紀是鏈家的基礎業務，也是主要的收入來源。其中，二手房買賣和房屋租賃業務的經營主體仍是鏈家地產。新房業務的經營主體為鏈家置地，成立於2015年，由鏈家地產全資持有。

據不完全統計，2015年鏈家地產至少完成10宗並購，涉及成都的伊誠地產、上海的德佑地產、北京的易家地產、深圳的中聯地產、杭州的盛世管家、廣州的滿堂紅等。當年，鏈家地產還並購了高策經紀，意味著大規模進軍新房領域。

有地產業內人士分析，鏈家在2015年的業績錄得大幅增長，除了市場形勢出現好轉外，主要在於將被並購公司的業績納入統計。

如今，在二手房交易領域，鏈家在北京、上海、天津、成都、青島、大連、武漢、重慶的市場佔有率為第一，其中大本營北京的市場份額超過50%。新房方面，鏈家已佈局25城，截至2016年6月累計銷售額2000億，服務300余開發商，覆蓋約2000個樓盤。

值得一提的是，鏈家地產還於2011年收購了高端住宅服務商麗茲行，使得其房地產經紀業務覆蓋了從普通住宅到豪宅的全產品線。

鏈家地產于2010年成立資料資訊和服務平臺鏈家線上，2014年更名為鏈家網。2015年，鏈家網的運營主體變更為鏈家網（北京）科技有限公司，後者為鏈家地產全資持有。這一平臺被認為是未來鏈家上市的主體。

2016年3月，鏈家地產與北京萬科合資成立萬科鏈家（北京）裝飾有限公司，從事裝修業務。但鏈家的持股比例不詳。

自如友家原是鏈家旗下一個長租公寓品牌。2016年5月，自如友家宣佈獨立運營，其運營主體變更為北京自如友家資產管理有限公司。雖然與鏈家並無關聯關係，但實際控制人是鏈家地產董事長左暉。在長租公寓領域，鏈家還曾於2015年孵化出丁丁租房產品，但已於去年5月停止運營。

另一家與鏈家無關聯關係，但由左暉實際控制的公司為鏈鏈金融。其前身鏈家理財，於2014年底上線，為鏈家的主要金融產品。今年1月3日，鏈鏈金融宣佈作為獨立品牌運營，經營主體變更為北京美錦互聯網金融資訊有限公司。

為支持金融業務，2013年，鏈家地產的子公司中融信成立協力廠商支付公司理房通，理房通還於2014年獲得互聯網支付牌照。如今，中融信為鏈鏈金融的擔保公司之一，但理房通的處置方式尚不明確。

從上述動作可以看出，最近兩年，鏈家不斷梳理自身業務線，並使之愈加清晰。如今，鏈家的業務矩陣已初步形成，從大類上，可簡單分為房產經紀、長租公寓、金融、裝修四類，但這種佈局並非定數。

資本追捧之路

鏈家地產最初的股東為左暉、單一剛、周育松三位自然人。2010年12月，鼎暉和複星成為對其最早注資的機構投資者。

這五方的股東結構一直持續到2015年，此後，鏈家地產的股東結構開始發生頻繁變化。2015年1月，鼎暉退出；10月，周育松退出。

2015年12月，鏈家引入13個股東，包括7家公司和6位自然人。6位自然人分別與鏈家當年並購的成都伊城、廣州滿堂紅、深圳中聯及大連好旺角的6位高管重名。7家公司全部有鏈家當時的高管參股，因此被看作是鏈家地產高管內部的一次股權分配。

此次變更之後，鏈家地產的註冊資本從1046萬元增加到1591萬元。

2016年8月，鏈家地產的股東再次發生變化，複星退出，12家新的機構投資者進入。自然人股東沒有發生變化。至此，鏈家地產共有27位股東，其中8個自然人股東，19個法人股東。

此次新進入的法人股東中，不乏業界知名投資者和機構。其中，傳課電腦系統（北京）有限公司背後為百度，深圳市利通產業投資基金有限公司背後是騰訊，新希望集團董事長劉永好實際控制的拉薩經濟技術開發區草根合創資產管理有限公司也於本輪加入。

此外，諾亞財富、源碼資本、執一資本，以及今日頭條創始人張一鳴，美團點評創始人王興，也都介入了此輪投資。

此次股權變更過後，鏈家地產的註冊資本增加至1720萬元。

到此為止的股權變更中，鏈家的自然人股東只有左暉和單一剛自始至終未發生變化。相比左暉，外界對單一剛並不熟悉。公開信息顯示，作為創業元老的單一剛為鏈家地產董事，在鏈家旗下的多家公司中擔任法定代表人。

至於融創領銜的新一輪投資，規模多少尚不明確。此輪投資過後，鏈家的註冊資本金進一步增加至1835萬元。

對於這些投資者的持股比例，由於資訊公開不足而不甚明確，21世紀經濟報導只能查到2015年的資訊。經過當年年末的一輪融資，左暉個人的股權比例由93.1%被稀釋到61.2%，其實際控制的上海博雋投資管理中心（有限合夥）、上海毓思投資管理中心（有限合夥），分別持股2%和2.5%。

其餘股東中，原上海德佑董事長、現鏈家地產董事邵非實際控制的上海站本投資管理中心（有限合夥）持股10%。其餘高管的實際持股比例較為分散，但都不超過10%。

巨頭的潛質

對於鏈家而言，到目前為止的業務佈局變化和股權變更並非終點。

根據此前披露的一份上市計畫，鏈家將在2016年那輪融資後的5年內（2021年）完成首次公開發行。若按照上述計畫進行，未來幾年，鏈家的股權結構和業務佈局很有可能繼續調整。

左暉甚少公開透露鏈家的遠景，但從近期的動作，不難判斷出鏈家未來發力的方向。

一方面，鏈家理財獨立為鏈鏈金融後，又借“互聯網金融”之名，使之獲准從事的業務範圍比以往有明顯擴大。有行業人士分析，在遭遇政策層面的挫折後，左暉仍然看到這一領域的市場前景，並通過此舉表現出吃定二手房金融業務的決心。

另一方面，在今年1月9日的中城聯盟年會上，左暉作了題為《租賃崛起》的演講。其演講素材由鏈家研究院發佈，該機構認為，今年中國租賃市場的規模為1.1萬億，但僅占房屋交易市場規模的7%。而在發達國家，這一比例在30%-50%的規模。因此，未來5-10年，中國租賃市場將進入快速發展階段。

一位元金融界人士認為，房屋交易領域的金融業務存在規模龐大、資金安全性高、收益率穩定的特點。若抓住這一市場，前景極為明朗。

租賃業務則在中央經濟工作會議上連續兩年被提及，2016年的會議上提出“加快機構化、規模化租賃企業發展”。前景同樣可期。有分析甚至認為，從業務佈局上看，未來不排除鏈家分拆租賃業務獨立運作的可能。

有資料顯示，鏈家2015年交易額為7090億元。其中傳統的二手房買賣和租賃交易額達到5590億元，新房銷售1500億元。收入方面，二手房買賣和租賃收入118億元，占比約75.9%；新房銷售收入25億元，占比約16.1%；金融服務產業收入12億元，占比約7.9%。而據透露，2016年1-11月，鏈家交易額已經超過1萬億。

成立以來的16年間，鏈家借助房地產市場的騰飛實現了快速發展。隨著存量時代的到來，其優勢被認為更加明顯。尤其在2011年-2013年間，鏈家與IBM開展戰略合作，完善了內外部IT系統之後，對外擴張能力大為提升。

房產仲介觀察人士指出，鏈家的業務前景存在巨大的想像空間，未來資本追捧力度勢必會加大，其估值規模很有可能比肩萬科等傳統房地產開發企業。

但這個潛在的巨頭究竟能走向何方，目前仍是未知。按照上述金融界人士的觀點，其業務的平衡發展將很大程度取決於鏈家在陌生領域（金融、裝修）的拓展能力。

另一方面，對於房地產領域的上市，近年來政策層面一直有諸多制約。由於鏈家與投資者簽訂了對賭協定，能否在不確定的政策環境中及時實現IPO，將可能成為鏈家真正的考驗。

收票突破2000張 超購9.6倍

中國海外（00688）九龍東啟德發展區「港人港地」項目啟德1號（II）（簡稱2期），首批售價雖較去年啟德1號（I）（簡稱1期）第一批單位加價21%，但連日來仍取得不俗入票成績。發展商昨天加推63伙，計算最高14.5%折扣後，折實平均呎價1.79萬元，較首張價單微升1.7%，連同首張價單125伙，共188伙安排於周六（14日）發售，不設大手購貨安排。市場消息透露，項目截至昨天收票已突破2000張，超購9.6倍。另一焦點盤新地（00016）發展的元朗Grand YOHO第二期，至昨晚累收逾860票，超購12倍，兩盤合計凍結市場資金2.86億元。

Grand YOHO二期累獲逾860票

啟德1號（II）昨天加推63個兩房戶，全位於第3座，實用面積547至563方呎，定價1024.8萬元至1291萬元，平均呎價2.09萬元，計算即供最高14.5%折扣後，折實平均呎價1.79萬元，較首張價單僅調高1.7%。該批單位折實入場費876.2萬元，為3座2樓F室，實用面積563方呎，呎價1.56萬元。項目昨天亦發出銷售安排，加推單位連首張價單合共188伙於周六發售，是次安排與啟德1號（I）相同，不設大手客優先認購，每位買家最多可購兩伙，明晚截票。

中海地產董事總經理游偉光表示，項目收票情況理想，撇除戶型及景觀因素，第二張價單提價約1.5%，折實呎價由1.56萬至1.96萬元。對於同區陸續有新盤推售，游偉光表示，集團將按本身步伐進行銷售，相信市場仍有足夠購買力。市場消息指出，項目昨天新增約260票，總入票量升至逾2000張，以周六發售單位計，超購9.6倍。

至於元朗Grand YOHO第二期則搶先明晚發售首批66伙，市場消息稱至昨晚累收逾860票，超購12倍；同系同區的PARK YOHO Venezia昨日亦發出銷售安排，加推4伙於周六發售。恆地（00012）元朗尚悅昨天則加推4個特色戶於周六發售，項目昨天重發價單，其中13座28樓A室連天台特色戶，實用面積433方呎連185方呎天台，定價由490.6萬元調高至574.4萬元，大幅加價17%，加價後呎價1.33萬元。嘉華（00173）旗下元朗朗屏8號亦加推10伙在周六發售。

長實地產（01113）旗下元朗牛潭尾意花園積極軟銷，發展商表示，計劃農曆新年前上載樓書。

長實高級營業經理何家欣表示，意花園為集團今年頭炮項目，涉及67間獨立屋，分布於3條私家大道上，每幢洋房各有獨立門牌，實用面積1500至2400方呎，戶型有3套房、4套房及5房4套房，希望在農曆新年前後局部開放屋苑供參觀。

售價方面，她指出，因同區二手住宅價格難作比較，但鄰近地皮2015年每方呎樓面地價達1.2萬元，更有測量師估計日後物業落成每方呎售價3萬元，集團亦會參考有關數據。

市場屢錄大額投資物業成交，包括英皇國際（00163）以5.15億元購入西半山輝煌臺12個舖位。而美聯工商舖（00459）宣布，以股份轉讓形式（俗稱買殼）收購美聯集團（01200）主席黃建業所持的北角渣華道33及35號全幢物業，總作價約4億元。

由恆地（00012）持有的西摩道1號輝煌臺地下和地下低層共12個舖位，英皇國際宣布斥5.15億元購入，以總建築面積約1.32萬方呎計，呎價約3.91萬元。該批舖位現由物業代理和超級市場等承租，去年首11個月的租金收入約1616萬元，年度化回報率約3.4厘，有關交易預計今年7月10日完成。

黃建業4億沽渣華道物業

至於美聯工商舖所購入的渣華道33及35號，為黃建業於2012年以2.7億元購入，樓高13層，總實用面積約1.82萬方呎，正翻新作服務式住宅及商舖用途，提供2個地舖和40個服務式住宅單位，以成交價4億元計算，呎價約2.19萬元。

美聯工商舖透過發行股份和可換股票據支付作價，並期望收購物業可為集團開拓新收入來源，減少對代理業務的依賴。

此外，市場消息稱，由泓富產業信託（00808）持有的紅磡海名軒3層商用物業，以近10億元易手，呎價近1.3萬元。泓富產業信託表示，不就市場傳聞作回應。市場傳聞伯恩光學總裁楊建文或有關人士，斥32億元購入山頂普樂道1至5號屋苑，以可建樓面2.56萬方呎計，樓面呎價可達12.5萬元。

發展商：位置好 唔進取拎唔到地

港島中區難得出現住宅地皮新供應，市場反應「爆燈」。市區重建局推出的中環卑利街/嘉咸街重建發展項目地盤A（下稱地盤A）昨天截收意向書，成功吸引43家發展商表明有興趣參與，包括本地大型和中小型發展商，以及多家中資公司，意向書數目更創市建局新紀錄。

卑利街/嘉咸街項目涉及3個地盤，剛截收意向書的為地盤A，可建住宅樓面約8.43萬方呎，預計興建約116個住宅單位，而商業和多用途活動會堂的樓面約1.57萬方呎。市建局是次收到43份意向書，成功打破2015年筲箕灣西灣河街項目錄得的38份紀錄。

中港地產商齊覬覦

43家提交意向書的發展商，包括早於2012年已奪得毗鄰地盤B的長實（01113），而多家本港發展商亦有提交意向書，包括新地（00016）、新世界發展（00017）、遠東發展（00035）、富豪酒店（00078）、泛海國際（00129）、英皇國際（00163）、 莊士機構（00367）、麗新發展（00488）、金朝陽（00878）、永義國際（01218）、宏安地產（01243）、 華懋、建灝地產、會德豐地產、南豐發展和帝國集團等；近月在土地市場轉趨活躍的希慎興業（00014）亦有提交意向書。

此外，越秀地產（00123）、中國海外（00688）、 萬科置業（海外）（01036）和龍光地產（03380）等多家中資公司，亦有提交意向書。

多家發展商異口同聲指出，地盤A所在位置優越，吸引發展商提交意向書。遠東發展地產部總經理朱寶林說，該用地的地點好，由於用地發展後的住宅可吸引區內工作的外籍人士，料受市場歡迎，有一定客源，發展商「更易計數」，並謂現時「唔進取拎唔到地」。金朝陽企業傳訊助理總經理楊詠娟認為，香港地皮供應緊絀，有質素的地皮，多人爭取亦合理。

每呎樓面地價估1.5萬

測量師估計，地盤A的每方呎樓面地價約1.5萬元，以該用地的商住樓面約10萬方呎計算，市值約15億元。

對於項目意向書數目「爆錶」，高力國際估價及諮詢服務行政董事張翹楚表示，同區接近皇后大道中一帶核心地段的住宅新供應不多，成為本港主要發展商、中資及基金兵家必爭之地；加上項目規模不大，也吸引中小型發展商爭奪。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國相信，項目日後招標時，市場反應將不俗，估計標書數目可逾20份。

禹洲地產（01628）主席林龍安表示，今年合約銷售目標280億元（人民幣，下同），主要依靠增加銷售量實現。

集中一二綫市 項目不愁賣

銷售目標較去年合約銷售額232億元增20.7%，即使現實政策調控打擊樓市，林龍安認為目標並不特別進取。他指公司一二綫城市的布局，可支持其實現銷售目標，因相關省市剛需及改善型需求均大，項目並不愁銷售，只是「不願賤賣」。預計一二綫城市整體銷量將下降，而價格平穩，故公司將通過增加銷售量，帶動銷售額提升。

基於銷售目標制定的拿地預算約100億元，較去年約169億元權益地價少。林龍安直言今年拿地策略趨於謹慎，但若銷售額大幅增加，也將提高買地預算。以獲取方式而言，今年將以併購為主，減少公開市場拿地，買地資金來自銷售回款。

拿地預算百億 擬併購為主

禹洲去年10月回歸境外市場發行美元債，林龍安強調，因公司評級上升且受投資者追捧，發債成本降至6%，今年仍有融資需求，惟仍將以境內債為主，佔總債務比例70%。財務總監許進業預計，內地公司債於未來9至12個月都不會放鬆，公司將通過「開發貸」等渠道融資，料今年底融資成本可低於6%。

林龍安認為開發商不應轉型，惟在現時環境下，需調整自持及銷售物業比例，取得兩者的平衡，故最終決定將香港堅道「這麼好的項目」改為自持收租。許進業補充，預計推出約80套公寓單位，面積約200平方呎；未來也將伺機增加海外資產，目標仍為香港。

藍海地產集團昨（10）日宣布，將跨足泰國曼谷房地產，2017年「處女作」在曼谷推出「HVR」飯店＋辦公複合式開發案，總銷約85億元，年初潛銷迄今已售約17億元。另外，上市櫃建商大陸建設、亞昕開發等也紛紛前往曼谷考察，擬結合當地開發商轉戰泰國房市。
大陸建設董事長張良吉昨天表示，大陸建設確實相中曼谷，也考察過曼谷頂級飯店豪宅包括：四季酒店住宅Four Seasons Private Residences、麗池卡爾登酒店公寓The Ritz Carlton Residence Bangkok等；依泰國法規，外國不動產開發商必須採合資，最高持股不得高於50％，因此大陸建設正洽泰國上市地產開發商，合作在空鐵站附近開發高級住宅大樓。
藍海地產集團總經理劉威廷表示，東協崛起，曼谷將成為「泛亞鐵路」四線交會軸心點，藍海集團已買下曼谷昭披耶河畔土地，正興建樓高25樓的飯店大樓「HVR」，2年後完工落成並開幕營運。全案將採租賃權銷售方式，每單位售價最小100萬元，總銷約75億元。
另外藍海集團也在「HVR」旁打造一棟辦公大樓，產品定位為Co-Working Space，即出租商務辦公室，號稱東南亞規模最大，總銷約10億元迄今已全數售罄。