多數案場初四開工

力抗寒冬
農曆年期間向來以「新春不打烊」號召看屋客的新案賣場，今年隨著一例一休上路，多數案場已打出「新春要打烊」，最晚至初四（1/31）才開工。

業者認為，人力成本的增加，無法「任性地」轉嫁到房價中，只好以案場輪調的方式支援，部分人力充足者如遠雄建設（5522），則仍延續不打烊政策，但加發獎勵金，以慰辛勞。

瞄準返鄉台商客群
創意家行銷總經理何志正指出，公司旗下代銷共13建案，其中有「勝開大地」、「冠德大境」、「吉美君品」、「蒲陽雙和」、及「全坤雲峰」等案全年無休，另外有8案則在初二至初五間陸續營業。
何志正說：「瞄準回流台商，部分熱銷中、或有符合其需求的個案，就會從初一就開始營業。」而銷售接近尾聲，或是比方坪數較大等特殊型產品，就訂下1~4天不等的休息日。

何也透露，一例一休上路後，對代銷業有相當衝擊，「過年期間會採各案場人員輪調的方式，補充人力，也會要求人員準時下班。」

代銷業者認為，多數已簽約、銷售中個案，因應一例一休上路，人力成本提升，實無法即刻轉嫁到房價上，只能自行吸收，「強迫業務人員放假，他們也等同少賺1天錢、或是少1個賣房子的可能。」

春節假短估來客少
鄉林建設（5531）董事長賴正鎰表示，今年因公司銷售中個案，僅有台北市「鄉林玉川」、台中市「鄉林美術館」2案，且銷售已近尾聲，「乾脆讓大家休息過年，預計初四開張。」

台中市如大陸建設、精銳建設、陸府建設、久樘開發等旗下建案，均採初四後開工策略，僅寶輝建設霸氣不打烊。建商私下透露，今年春節假期短，民眾恐把握時間出遊或與家人相聚，估計來客狀況將更不如往年，加上一例一休制，打亂前線銷售人員排班步調，「乾脆讓員工回去陪家人。」

遠雄目標1天1億元
遠雄建設旗下自北至南，共27案場，再度打出過年不打烊策略，遠雄集團發言人楊舜欽表示，除了除夕提早結束營業，然後從初一開始，幾乎台北到高雄的案場，都將會舉辦活動，「因應房市自住需求提升，案場特別籌劃適合全家大小的過年活動。」
楊舜欽透露，「因應春節不打烊制度，及年節案場活動的人力需求，已做好輪班調控，另外也會另外發放當班人員獎勵金。」而今年年節，該公司仍以希望達成1天1億元的銷量為目標。

春節建商開工狀況
初一：
．遠雄建社旗下27案開工
．創意家行銷旗下「勝開大地」、「冠德大境」等5案開工
初二：
．總太建設台中案開工
初三：
．楊昇、力麒、冠德旗下大台北地區個案開工
．雙橡園、聚合發旗下台中案開工
初四：
．鄉林建設開工
．大陸建設、陸府、久樘旗下台中案開工
資料來源：《蘋果》採訪整理

大降門檻 南北不動產免加盟金、群義免月費

五花八門
全台房仲家數近5600家，大型房仲加盟體系佔3654家，等於每10家房仲，就有6.5家是加盟品牌。《蘋果》調查全台16大加盟體系，分析各家加盟金、權利金、月費及服務特色，讓有意買賣屋或想投入加盟房仲的民眾選擇。

台灣房仲體系分為直營及加盟，近2年房市交易冷，直營體系受限公司資本額，拓店速度變慢，大型加盟品牌相對活絡，光是16大房仲加盟體系，就開出3654家加盟店，為擴大市佔率，各品牌無不祭出低加盟條件與總部資源吸引加盟主。

端出虛擬軟硬體支援
相較於直營店由總部直接經營，加盟店則採由店東付給總部費用（加盟金、月費及保證金），取得品牌使用權及總公司提供資源，對內部員工福利與業績制度均由加盟主制定，是獨立經營個體。

目前加盟金從5萬元到100萬元不等，僅南北不動產採免加盟金制度，積極拓店的群義房屋，不僅打出前30家免加盟金，更推出免月費條件。東龍不動產打出免保證金制度，大幅降低加盟門檻。

各家房仲總部皆提供教育訓練、行銷宣傳策略、案源比對系統、APP等支援，隨著虛擬實境熱潮。住商不動產與全國不動產也提供加盟主VR虛擬賞屋方案，可與廠商合作購買器材，能有效節省看屋時間，讓民眾可以在店頭看屋。
加盟品牌專營區域大不同，例如惠双房屋專營中彰投地區，擁有極高市佔率，而南北不動產則是以大台南為主，為當地店數最多的房仲品牌。惠双房屋加盟總部總經理呂科翰表示，注重民眾需求，提供貼心的服務。

民眾可向地政局查詢
民眾買賣屋時，該如何選擇房仲品牌？業者分析，加盟經紀人由於沒底薪、獎金高，表現積極，對在地物件較了解，買賣屋速度快，但相對擔憂交易安全。太平洋房屋副總經理章克勤說明，若加盟店服務出問題，屬該經紀業疏失，責任由該經紀業負責，若屬於總部疏失，總部就會負責。
專家建議，民眾可查詢地政局官網「交易安全專區」確定為合法業者，若擔心交易風險，買賣屋時可申請價金履約保證，由公正第三方保管交易價款，保障不動產交易安全。

面對2017年的房市表現，台中4大建築相關公會理事長多數認為，台中房市雖然量縮、但價格維持平盤，加上景氣似有回溫跡象，預期房市春燕已不遠；惟也有建商擔心，台灣經濟再不好轉，房市落底時間仍言之過早。

台中市不動產開發公會理事長邱崇喆表示，台中房市成交量雖然萎縮，但價格下修幅度不像北台灣那麼多，主因是台中公共建設持續進行，加上大型購物中心如麗寶OUTLET開幕、三井OUTLET台中港投資案預計4月動工，有助於房價的支撐，預估今年推案量近千億元，房市可望平穩、樂觀。

大台中不動產開發公會理事長紀吉川則認為，台中市長林佳龍喊出「一條山手線、二個國際港及三個副都心」的發展計畫，帶動台中建設持續向上，政府對房市釋出不再打房的態度，加上經濟發展似有好轉跡象、銀行利率也處於低檔，大台中房市可望於今年3月見底，預期329及520檔期，建商推案將轉為積極。

而台中市建築經營協會理事長許枝旺表示，台中房市雖然量縮，但房價維持平盤，房價已無下修的空間，主因是台中土地價格還在上漲，建築材料及工資也上揚，且持有稅一再調高，建商成本增加，房價已無太多下調空間。

台中市代銷公會理事長、萬群廣告總經理謝坤成表示，稅制若不調整，則房市還沒有到谷底，雖然房市現在可能還看不到立即反轉的跡象，但房市已經拉回整理2年了，「最壞的情況已過去、未來會持續好轉」，而總價在1,000萬元左右的產品，仍會是今年房市的主力產品。

房市進入緩跌格局，華固建設董事長鍾榮昌認為，房屋稅改方向確立，今年房市交易量確定優於去年，價格則視各區供給量多寡而定；未來五年，華固只專心做一件事，就是讓「建案品質精品化」，以逆境「重質」為主軸，讓華固建設品牌效益發揮到極大值。
有營建資優生美名的華固建設，2002年上市後，憑藉著董事長鍾榮昌對市場的高敏銳度，加上貫徹「零餘屋」、「高周轉率」的經營策略，讓華固建設上市15年來，累計營收破千億元大關、獲利超過260億元，配發股息更高達近130億元。

華固建設是營建類股中唯一獲得外資、退撫基金、大型壽險業者等三大法人股東共同做為長期投資標的；鍾榮昌表示，市場多頭時，建商順勢操作即可，但現在不景氣，就要逆向思考，以華固建設來說，未來五年計畫，就是建案品質全面升級，從現在「LOUIS VUITTON（路易威登）路線，朝頂級精品--HERMÈS（愛馬仕）前進」。以下是專訪紀要：

問：房市景氣不佳，建商如何面對挑戰？

答：房市多頭時期，建商推案只要順勢而為，就能獲利；不過，房市不景氣時，對華固建設來說，則是逆向思考，持續朝「精品化」發展。也就是，「多頭順勢，空頭重質」的策略。

「建案重質」兩大關鍵要素缺一不可，亦即公司品牌和產品品質，公司品牌比得是建商對於新案的售後服務，以華固來說，從交屋半年到一年期間，主動展開客戶意見調查，檢查缺失。當客服人員處理各種客訴時，要求做到當天回應、三天到府服務的動作。這些扎根服務，讓華固推升客戶的忠誠度和高回購率。

戰線回防 端出最好地段
此外，產品品質也是每一個新案房價是否抗跌的重點，尤其在地段決定價格的不敗理論之下，位置成為支撐房價的關鍵，這也是華固建設今明兩年推案戰線重新回防市中心的主因，因為不景氣時，就是要把手中「最好地段的土地」端出來。

不單是這樣，建案的工程品質，房屋的採光、面向、通風等設計方向，不僅是考驗建商的規劃能力，更能看出建設公司的核心價值及能力，因為不景氣中，A級地段的「優質產品」才能打動客戶的心。

問：是否有實際案例可分享？

答：2013年華固建設在新北市土城推出的「華固新綠洲」，兩個月之內364戶全部賣光。不過2014年我嗅到房市景氣將反轉，決定全面升級建案品質，追加超過5,000萬元預算投入建材設備升等，像是2,200坪基地中，1,200坪做為開放式的公共空間，並投入更多植栽，大幅提高社區綠覆率。

另外，梯廳由磁磚升等至石材，廚具由美耐板建材升級至鋼琴烤漆，建案品質全面升級、加碼，連新北市政府都特別安排專人參訪。

去年9月「華固新綠洲」完工啟動交屋，部分短線投資客一看到建案品質超乎想像，改變心意轉為自住。

提高品質 加強產學合作
接下來華固建設也會以系統性的強化營建工程的研發和工法，如與大學院校加強合作，讓理論與實務經驗能交互應用。

為讓營建品質持續向上提升，積極推動工程廠製化，也就是預鑄的概念，不僅能精準控制營建品質、成本，更能提高工程安全性和施工速度。

表面上公司花了很多時間、精神、資金在升級建案品質上，直接犧牲新案的毛利率，但卻成就了未來的獲利，這才是華固建設持續要走的永續經營之道；房市黑暗期愈長，對有實力的公司就愈正向，因為競爭對手會愈來愈少。

問：您怎麼看今年不動產市場景氣？

答：去年不動產市場交易量一直打不開，因為房屋稅、地價稅檢討改革內容還沒定案，搞得大家人心惶惶，才會讓房市的太陽一直出不來。

不過，在北市府確定房屋稅改方向，將不合理且過高的新屋房屋稅調降，接下來市場將轉趨穩定。

今年2、3月房屋稅內容確定後，並送入議會核定，市場不確定因素掃除下，今年房市確定優於去年，市場有機會落底，後續房市不會壞，將逐步回歸基本面。

問：您怎麼看政府積極推動的公共投資案？

答：國內的經濟要活絡，政府必須打造一個良好的投資環境，讓資金願意留在台灣投資。不過，觀察政府所釋出的公辦都更案等公共投資案，都陷入兩個很大的問題，就是內容不夠務實，以及不考慮投資人的立場。

八大案在手 營運還有高峰
問：公司未來五年營運計畫？

答：公司目前手邊約還有400億元的庫存土地，包括80多億元的「華固名鑄」、50~60億元「華固樂慕」，50~60億元的板橋江翠北側重劃區1,100多坪土地新案，台北市大直案將推頂級商辦大樓、總銷超過100億元，敦南都更案近70億元案量，另外復興南路「學府都更案」以及光復南路都更案等七大案。

此外，去年底完工的「華固天鑄」，預計今年4月實品屋完成後，也將推出超過100億元的成屋新案，總計華固建設至少擁有八大案在手，可推案量超過500億元，未來五年業績無虞。

去年華固建設營運成長力不錯，在三大完工新案「華固新綠洲」、「華固天鑄」、「映月」助攻下，年營收有機會超過百億元，可望寫下創立27年來新高。今年在總銷120億元的「華固新天地」貢獻下，業績更會優於去年表現，這兩年為營運高峰期；2019年包括「華固名鑄」、「華固新代田」、「華固樂慕」均會完工，更將創造另一波高峰。

問：海外市場的布局狀況？

答：目前全球房地產投資機會中，我認為未來東協市場值得注意，以台灣過去經濟成長的軌跡和經驗來看，人均年所得在5,000~2萬美元區間，國家的經濟成長動能非常強勁，人民消費力道大幅提高，相對的當地房地產開發也會蓬勃發展，包括越南的胡志明市、印尼、印度等都是未來經濟成長潛力十足的國家。

今年華固建設也將伺機尋找海外不動產市場的投資機會，將鎖定投資報酬率至少6%以上的複合式商用不動產，包括辦公室、商場、飯店等在內，未來複合式商場滿租後不僅有穩定的出租效益，更有機會搭著當地不動產市場蓬勃發展、擴大房產增值潛力，成為進可攻退可守的投資標的。

華固董座鍾榮昌…重團隊合作 尊人敬事愛物

這幾年華固建設董事長鍾榮昌身邊多了一位特助，他，是鍾董的兒子鍾卓君。「我只有給他一個觀念，華固建設就是Team Work（團隊合作）；如果十年後，他覺得自己的能力能夠勝任，就擔任經營管理者，如果不行，當個快樂的投資人也很開心」，鍾榮昌笑說。

談起兒子，鍾董臉上滿是驕傲和肯定，「他在國外學的是認知科學，畢業後在遊戲設計公司上班，先前還在著名線上遊戲開發設計公司工作過。派駐上海工作了兩年，美國總公司想調他回總部，我就問他，你對房地產有興趣嗎？他思考一段時間過後，跟我說他有興趣，也想多學習，就這樣開始從基層做起。」

在同事眼中，鍾卓君待人謙遜有禮，做事認真負責又誠懇，跟父親「鍾董」如出一轍；2013年進入華固建設，從基層開始做起，經過業務部、開發部、設計部門等歷練，三年下來，兒子的實習成績有幾分？鍾榮昌笑說，只要他有興趣，想學、肯學、認真做事、有學到東西，這才是最重要的事。

有別於一般營建業老闆多以傳子的方式，進行世代交替。不過，對於企業的交棒，鍾榮昌卻有不同的想法，他說「華固建設之所以有今天的成就，是靠Team Work，而非一人公司，如果十年後，他覺得自己的經驗、能力能超越專業經理人，足以擔任經營管理者，就交給他接手。如果沒辦法，就交給專業經理人，當個快樂的投資人也很好啊。」

鍾董「傳賢」的信念，就像走進華固建設，迎面而來、醒目的六字箴言「尊人、敬事、愛物」一樣，對鍾榮昌來說，公司每一位員工都是家人，惜才、愛才的他，以身作則、用心對待員工、客戶及股東。

台北市為落實居住正義，柯市長自上任推動於4年內興建2萬戶的公共住宅的承諾與決心，積極以多元方式增加公共住宅存量，目標在2018年完成2萬戶公宅順利啟動興建，長期希望台北公宅戶數占全市住宅存量由0.68％提昇至5％，讓人人都能安居台北。台北市都發展表示目前除已完工出租中之7處公宅，以及向捷運局代租取得作公共住宅570戶聯開宅，共計1,116戶。興隆二區總戶數526戶，也預計2018年3月入住為目標。

另外，內政部為落實推動8年20萬戶社會住宅目標，希望籍由已完成社會住宅推動分享交流，讓其他籌辦社會住宅縣市能相互汲取成功經驗，目前已建構「社會住宅推動聯繫會報」平台，訂於2017年1月23日下午2時在台北市興隆公共住宅一區召開第一次會報，該會報將由內政部營建署及都市發展局共同主持。

本次社會聯席會報台北市分享的主題包含整體住宅政策與推動、公共住宅建築設計及管理維護及營運，台北市政府都發局表示在公共住宅規劃，包括托嬰托育設施、長照等社會褔利設施，對於里民活動場所及停車空間等公益空間需求，都已經納入公共住宅參建。

另外公共住宅同時規劃具耐震、永續、節能、無障礙，及實踐智慧社區等多重意義及品質的提昇。希望藉由本次會報能與中央、各縣市地方政府溝通社會住宅推動情形，相互學習、交流社會住宅興辦方式與成果，可精進社會住宅推動工作，也分享在有限時間及人力的壓力下執行的甘苦談。

近日有媒體報導政府將對「違建罰錢逼拆」，內政部特別澄清此非新研擬之政策，為媒體對行政部門近年研擬中建築法第86條修訂草案的過度解讀。

內政部表示，監察院長期以來對國內違建不斷增加，做成行政部門應加強管理持續關注的糾正。因此行政院前於2013、2016年，二度提送建築法第86條修正草案至立法院審查，但因未排入議程或屆期不續審而退回。

本條文原修訂內容加入的違建罰款規定，是以增加地方政府執行違建管理工具為主，條文內容並無關於溯及既往或以罰錢逼拆做為處理違建主要方式之考量。而是希望結合既有機制，對違建持續惡化問題發揮妥適控制效果。

內政部指出，後續的研商會議以行政部門內部溝通，以及評估可行性為主。本修正條文是否重新提送立法院審議，尚待與朝野黨團溝通後，考量具體可行內容與推動時機是否成熟，再行斟酌研議。

歲末將至，為延續2015年反應熱絡之新春桌遊-熱門路段房價索驥，台北市政府地政局2017年再行統計2016年交易且有揭露的實價登錄案例(買賣案例不含透天厝、店面、特殊交易、1樓及地下層交易，租賃案例不含透天厝、店面、特殊交易)，整理出買賣及租賃交易量前40名的熱門路段，用大富翁桌遊的型式以平均單價、平均租金排序，分別推出「2016台北市熱門路段房價&租金索驥」買房新成屋版、中古屋版及2017年特別新增之租房版等三種版型，同時將買房、租房所需相關資訊串聯其中，讓市民朋友新春團圓玩桌遊，輕鬆讀懂北市熱門路段房價、租金行情及不動產交易大小事。

新成屋房價八德路二段最高、中古屋房價仁愛路四段蟬聯第一

地政局針對2016年實價登錄的買賣案例，以屋齡5年為界劃分新成屋及中古屋，分別統計交易量前40名的熱門路街，並以平均交易單價排序，同時計算各路段交易量及單價，並新增較2015年的變動幅度及排名升降，讓市民朋友可輕鬆讀懂北市熱門交易路段及其量價變化。

其中新成屋平均單價前3名均位於中山區，且為2016年度新成屋唯3平均單價破百萬的熱門路段，分別為八德路二段(110萬/坪)、樂群二路(105萬/坪)及長安東路二段(103萬/坪)一帶；中古屋前三名路段依序為仁愛路四段(100萬/坪)、忠孝東路四段(92萬/坪)、信義路四段(85萬/坪)，均集中在環境品質、生活機能及交通條件俱佳的大安區，其中仁愛路四段已連續兩年蟬聯本市熱門路段中古屋房價冠軍，惟較2015年下跌5.66％。

房價合宜路段，文山區、北投區最多

全市新成屋與中古屋每坪50萬以下房價相對平易近人之熱門交易路段以文山區8個最多，北投區5個次之，其中新成屋房價合宜路段分別為文山區興隆路四段(42萬/坪)、興隆路三段(43萬/坪)及北投區中央南路二段(44萬/坪)，中古屋則為北投區中和街(38萬/坪)、及內湖區康樂街(41萬/坪)、東湖路(42萬/坪)。分析前開路段共同特色，雖距市中心較遠，然生活機能或環境尚佳，故仍受購屋者青睞。

忠孝東路四段、五段租金最高，中央南路二段租金相對較低

地政局除延續統計2015年買賣案例熱門路段外，2016年特別新增租賃案例統計，提供市民買房租房選擇所需完備資訊，經篩選交易量前40名的路街，依平均租金排序，其中平均租金前二名均位於精華的東區商圈，分別為大安區忠孝東路四段(1,969元/坪)、信義區忠孝東路五段(1,958元/坪)，第三名為鄰近台北車站交通便利性佳的大同區市民大道一段(1,952元/坪)；士林區中山北路七段(1,218元/坪)、內湖區民權東路六段(1,186元/坪)及北投區中央南路二段(1,009元/坪)，均屬熱門租房路段，惟因距市中心較遠，租金水準相對較低。

買房資訊全掌握，租房權益不放過

地政局表示，台北市熱門路段房價&租金索驥是為了讓市民朋友在新春團圓時，可以用大富翁桌遊的型式，讀懂房價及租金行情，讓市民朋友一次打包租買價格資訊，同時將民眾在買房、租房過程面臨到的課題分別融入在買房版的「買房起跑」、「交易安全」、「稅賦試算」、「買賣登記」Icon，及租房版的「租房起跑」、「租房安全」、「消費爭議」、「糾紛調處」Icon，內容豐富實用，包括106年起實施的新版房屋租賃定型化契約規定，規範租賃雙方的權益，並提供相關資訊連結，讓民眾輕鬆獲取買房及租房大小資訊，兼顧寓教於樂，推廣房市資訊透明與交易安全。

房價太高、買不起房怎麼辦？有不少人認為，比起買房，月付租金更加划算，因此網路上出現「先租屋、等房產繼承」的說法，不過可不是每個人都這麼幸運，有間房子能繼承，而專家也提醒，想租屋過一輩子，先存到退休後所需的420萬元租金再說。

租屋比買房，生活更輕鬆？先前有男性網友淚訴被父親狠嗆「30歲名下無房，不爭氣」，並表明絕不留房產給小孩、要求兒子婚後搬出去，讓不少網友憤怒表示，房價今非昔比，40歲都買不起，要該網友先租屋就好，等雙親百年後繼承房產。

人力網站資深副總經理洪雪珍在商業週刊撰文表示「憑什麼要父母留房間給你」，房子是父母年輕時打拚換來的，有權決定如何處置自己的房子，現在不少已有父母認為，與其靠小孩養老，「以房養老」靠房子更實在。

洪雪珍表示，年輕人別掉進網路上一系列「買不如租」的陷阱，其實文章是要告訴年輕人做好財務規劃，不要認為「父母的房子就是你的房子」，買房和人生規劃、財務規劃有密切關係，如果想租屋過一輩子，就要有本事付房租到最後一刻，年輕時能工作付租金，但65歲退休後，以每月1萬元的房租計算到100歲，光是租金就必須存足420萬元！

租屋意外百百款，為了保障租屋族權益而生的新版租賃契約，真的有效達到遏止惡房東作用了嗎？租屋族可不這麼想，不少網友認為「上有政策、下有對策」，而一位在台北市租到「瀑布景觀屋」的租屋族，更是非常有感。

台北市一名李先生，在臉書爆料公社中發文求救，他表示樓上鄰居的水管破裂，管線剛好經過他家浴室的插座孔，汙水從插座孔大量流出，又臭又髒，地板怎麼拖都拖不乾淨，插座儼然變成水龍頭，還有漏電的危險，但整整一個月都不見房東解決，要求房東減租金，卻得到「我也是受害者」的回覆，甚至被被嗆「不要租啊」，讓李先生質疑根本是故意騙取租金。

事實上，這間離譜的漏水屋租金並不便宜，月租高達3萬元，付出高租金，卻得不到等值的租屋環境，讓租客崩潰表示，房子漏水沒解決，他根本不敢回老家過年，完全不敢想像長假回來後，屋內會是什麼樣子。網友看了紛紛表示，這樣的屋況，租金還要3萬，建議他趕快退租才是好選擇，也有人認為，租金3萬元其實跟房貸相差不遠，能買房了。

租屋求自保，根據新版房屋租賃契約，除了明定房東有義務負責修繕外，如果房東遲遲不修繕，迫使房客礙於生活需求下自行修繕，其中特別增加新條款，房客自行修復後，可要求房東償還費用，或從租金中扣除，也能找消保官介入調查處理。

房地產不景氣，民眾害怕買到「墜落的刀子」，紛紛觀望、縮手出價，不過代銷大老坦言，其實只要能挑到自己滿意的房子，「買了就是賺的」，畢竟現在的市況就是「有住，就是最便宜；沒住，就要課稅」，所以不必擔心房價波動，只要滿足3項條件「滿意就買！」

「台灣房地產真的沒有降的理由跟條件！」台中市不動產代銷公會理事長謝坤成認為，政府過多的政策干預，反而讓房地產市場變得「不自然」，再加上客觀的稅率上升了，也會造成一定程度的物價波動，都是房地產景氣必須考量的重點。

謝坤成更進一步表示，許多人擔心「房子是不是還會再跌價」，因此縮手不敢買房，卻忽略了「只要買到最滿意的房子，買了就是賺的！」

謝坤成認為，如果一間房子能在區段、銀行、建商三方面取得很好的條件，那麼就不必太擔心價格往下跌，畢竟「滿意就買，買了就是最便宜」，提醒民眾「『有住』就是最便宜，『沒住』就要課稅」。

　　受益于2016年繁榮的樓市，富力地産(2777.HK)取得了上市以來最好銷售業績，首次超過600億。

　　今年1月初，富力地産高層與柬埔寨達成初步投資意向，加上之前的馬來西亞、澳大利亞項目，富力海外擴張版圖已現。

　　在內地，隨著2016年首度落子深圳，富力也完成了京滬穗深四個一線城市的布局。

　　內外並舉，2016年富力地産完成了銷售超600億的目標。隨著營業收入逐年走高，富力地産對A股發起了又一輪衝擊，管理層寄望在2017年登陸A股的願望能否實現？

　　海內外多點布局

　　1月初，富力地産高層到訪柬埔寨，雙方初步約定，未來3到5年裡，富力地産將投入30億美元在柬埔寨投資。

　　這是富力地産海外業務的更進一步。幾年前，富力地産就開始將其版圖延伸到海外。

　　其首先看中的是與新加坡一橋之隔的馬來西亞柔佛州新山市，這座城市具有龐大華人社區、許多利于投資者的優惠政策。2013年底，富力砸下85億元，在新山買下6幅地塊，總面積約為116英畝，用來開發住宅和商業物業。

　　緊接著，富力地産又在投資移民熱門地澳大利亞墨爾本及布里斯本先後收購了5個項目，並于2016年推出在澳大利亞的首個項目布里斯本1號，項目由3棟塔樓、608套公寓組成。

　　富力地産聯席董事長李思廉曾表示，富力投資海外，主要是由于合理的土地價格、合適的利潤率以及相較于國內較低的投資風險。他表示，其海外項目的主要買家還是當地人。

　　據富力地産官方數據，海外(馬來西亞及澳大利亞)項目2016年銷售額約人民幣15.5億元，銷售面積約66,900平方米。

　　與此同時，成立于1994年的富力地産，在國內地産業務上，從廣州大本營出發，北上、南擴、東進。在2016年上半年協議銷售業績中，重點布局的一線城市北京及天津，分別錄得約73%及30%的同比升幅，同時進軍深圳。

　　富力地産在深圳透過兩次土地收購成功獲取可售面積24.8萬平方米，成本約為每平方米人民幣8000元。此外，在深圳另有其他涉及可售面積逾100萬平方米的潛在收購項目亦正在磋商過程中。

　　光大證券認為，該土地資源為公司進軍深圳市場打下堅實一步，地段其他樓盤每平方米售價超3萬元，考慮公司每平方米平均8000元的土地成本，可提升未來競爭力，擁有豐厚的溢價空間。

　　2016年中報顯示，富力地産已布局中國及海外28個城市共78個項目。土地儲備可售面積約3820萬平方米，其中一二線土地儲備按銷售價值佔比分別為32%及45%。

　　再次衝擊A股IPO

　　與其他很多開發商一樣，富力地産也在謀求轉型。它將自己定義為與城市共同發展的城市運營商，多元化跨界發展，覆蓋住宅地産、商業地産、旅遊/養生地産、物流地産、城市綜合體、醫療等産業領域。

　　近兩年，在富力地産的産品體係裡，布局有富力海洋歡樂世界、以“互聯網+産業+地産”模式構建的富力環球商品貿易港，以及與UCLA攜手開發新型國際醫院，與蘋果在智能家居HomeKit展開合作。

　　一係列動作表明，富力的地産多元化發展戰略正在提速。

　　2016年12月19日，富力地産和萬達商業宣布戰略合作，2017年到2021年，雙方將投資300億元，開發25個商業綜合體項目。富力地産主要負責項目投資、建設。萬達主要負責規劃設計、招商運營及部分投資，項目將使用萬達廣場品牌。

　　富力地産聯席董事長兼總裁張力表示，此次與萬達合作，將大幅增加富力地産利潤和優質持有物業，提升公司價值。

對外全力擴張版圖，對內謀求多元化發展的富力地産，實則意在再次衝擊登陸A股。

　　2015年11月13日，富力地産在證監會官網上披露其招股説明書申報稿，回歸A股計劃正式實施。

　　21世紀經濟報道記者查閱證監會網站發現，截至今年1月12日，在上交所首次公開發行股票處于審核狀態的企業中，廣州富力地産排名第135，處于已受理狀態。

　　李思廉曾預期，去年底或今年一季度富力可以實現A股上市，但實際時間仍可能受股市波動影響。

　　打通新的融資渠道，提升利潤率，是富力地産A股IPO的重要目的。

　　招股書顯示，富力地産本次擬公開發行不超過10.7億股新股票，每股面值0.25元，約佔發行後總股本的24.93%，募集資金總額為不超過350億元。

　　融資成本下降，現金流壓力緩解，其前期土儲將加速轉變為項目逐步入市，富力地産將有望在2017年打開成長空間。

　　業內人士指出，富力地産良好的財務表現為其衝擊A股奠定了穩固基礎。

　　官方信息顯示，2016全年富力地産累計協議銷售收入約人民幣608.6億元，累計銷售面積達約4,693,500平方米，較上年同期分別上升12%和14%。

　　據2016年中報，富力期內毛利潤為57億元，同比上升52%；凈利潤為24億元，同比上升43%。

　　光大證券認為，富力地産上述期間內純利潤超市場預期，跑贏多數大型內房公司同期漲幅，將為未來兩年的凈利潤增長打下良好基礎。

　　國家統計局北京調查總隊、北京市統計局20日聯合發布的數據顯示，2016年12月，北京新建商品住宅價格環比下降0.1%，為2015年3月份以來首次下降。

　　在全國70個大中城市中，北京新建商品住宅價格環比漲幅進入下遊，處于第51位。

　　與此同時，二手住宅價格漲幅明顯減弱。2016年12月，二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與11月份持平，比10月份低0.9個百分點，比9月份低5.5個百分點。在全國70個大中城市中，環比漲幅居第35位，較11月下降了2位。從成交戶型看，受剛需不斷釋放的影響，90平方米以下小戶型成交價格環比漲幅為0.4%，高于整體環比漲幅0.2個百分點；144平方米以上大戶型成交價格環比持平。

　　總體來看，2016年，北京新建商品住宅、二手住宅環比價格指數的變化均呈現“M”型走勢：1季度衝高，2季度回落，3季度再次衝高，4季度隨著樓市調控新政出臺，房價過快上漲勢頭得到初步遏制，樓市交易呈現價穩量跌局面。

　　近日，戴德梁行發布的數據顯示，截至2016年第四季度，北京全市甲級寫字樓的年度凈吸納量高達78.5萬平方米。以望京-酒仙橋最為可觀，其租賃成交量佔比達到22.9%。

　　據悉，去年全年北京甲級寫字樓新增供應高達101.2萬平方米，是自2008年以來年度新增供應的最高值。但旺盛的需求推動租金繼續上升，至第四季度，按建築面積計算的有效凈租金達387.2元/月/平方米，環比增長0.9%。其中租金漲幅較高的為中關村、金融街及燕莎商圈。同時，內資企業的成交總量佔比達81.3%，以金融業、高科技業和專業服務業企業為主。

　　戴德梁行預計，2017年北京全市將有238萬平方米新增寫字樓入市。

　　

　　前不久新鮮出爐的廣州市政府工作報告向外界釋放出重磅信號：要建設以國際金融城-黃埔臨港經濟區為核心的第二中央商務區。廣州市人大代表、廣州開發區管委會常務副主任、黃埔區區長陳小華明確表示，要圍繞廣州第二中央商務區高標準規劃建設黃埔臨港經濟區，將圍繞“港航服務、總部經濟、電子商務、文化旅遊、高端商貿”等重點招商，全力打造國際航運綜合服務區。廣州市人大代表、天河區區委書記林道平則透露，第二中央商務區的核心是金融城，如果金融城真的成為廣州第二中央商務區的核心區，那麼其寫字樓的總量，將相當于珠江新城和天河北的總量之和。據估算，將來第二中央商務區在天河轄區內，或可提供1000萬平方米以上的寫字樓。不過，在整個“第二CBD”區域，新建住宅項目並不多。

　　在廣州最新的城市規劃中，黃埔臨港經濟區在精品珠江“東10公里”的核心范圍，擁有21.2公里的江岸資源、34.5公里的島嶼岸線。陳小華表示，黃埔區接下來要大力推動交通基礎設施建設，盡快實施臨江大道東延線（二期）建設，加快建設地鐵七號線二期工程，實現臨港經濟區珠江兩岸互聯互通。記者從廣州地鐵了解到，地鐵十三號線首期豐樂路站主體結構已完成封頂，首期（魚珠至象頸嶺）全長26.7公里，設11座車站，覆蓋黃埔區、增城區，預計于今年年底建成。而規劃中的十三號線二期（魚珠至朝陽）全長31.5公里，貫通白雲、越秀、天河三個區。

　　業內專家認為，早期的金融城規劃中，居住功能是疏散到其他片區，比如珠江新城，但是，隨著寫字樓的大量投入使用以及金融城交通樞紐的建成，“第二CBD”內的住宅項目將潛力無限。　　

「重慶炒房團」栽了。據報導，元旦前後連續兩周，重慶新建商品房成交量超過萬套，投資投機性購房似有捲土重來之勢，不少外地投資客特地打車去重慶炒房。

為此，重慶市政府還發布政府令，從2017年1月14日起對無戶籍、無工作外地人新購首套及以上普通住房徵收房產稅。這一招劍指炒房牟利行為的「7寸」，沒入場的炒家趕緊撤退，已入場的沒了接盤下家，「炒房團」踢到鐵板，立時煙消雲散。

重慶遏制炒房的措施奏效再次說明，要有效遏制炒房牟利行為，必須要從根本上降低炒房投資回報，這其中稅收槓桿無疑是最有效的利器。

中共中央經濟工作會議明確指出，「房子是用來住的，不是用來炒的」，而回報過高是中國炒房屢壓不絕的主要原因。從上世紀末到現在，住宅不動產已經被證明是最富投資價值的標的。但凡在這期間果斷購房，即使沒有適當利用金融槓桿工具，回報也遠遠超過同期其他投資品種。

房價過快上漲形成的高回報，為炒房行為提供了充足動力。如果不能通過制度化安排有效降低炒房牟利的高回報，那麼因房地產調控升級而蟄伏的炒房行為，總會有捲土重來的時候。

為遏制炒房須打「7寸」，採取稅收槓桿工具降低炒房回報，是各國抑制投資投機性購房行為的普遍作法。在法國購房不僅要繳納高額地皮稅，而且還要支付住房稅或空房稅，導致住宅不動產投資長期不被國人認可。

韓國從2007年起對出售第2套房產的賣主徵收50％的資本收益稅，對擁有第3套住房的賣主徵收60％的資本收益稅。美國不動產稅收占其全部財產稅收入的80％。2016年7月25日，加拿大不列顛哥倫比亞省宣布，對外國買家額外徵收15％的物業轉讓稅。

雖然稅收槓桿難以從根本上杜絕炒房行為，但相關城市的房價漲幅明顯收窄，這說明稅收槓桿工具在降低炒房整體回報上是可行的。

目前，中國完善房地產稅收制度的基礎條件已初步具備，2017年中國將基本建成覆蓋全國的不動產登記資訊平台。隨著住房供求總量關係漸趨飽和，土地出讓收入讓位房產稅的可能性將與日俱增。

基於房產轉讓登記系統，地方政府可完全監控所有住宅交易流轉，做到對每筆交易精準徵稅。重慶市政府對外地人購房徵收房產稅，勢必增加購房人的持有成本。

如果原有房產稅率仍不能抑制炒房牟利行為，那麼還可透過調高房產稅率、差別累進徵收等稅收槓桿，大幅降低炒房回報。

應該看到，投資投機性炒房行為不利於中國房地產市場健康平穩運行，易致金融風險和市場風險高度聚集，惡化區域產業發展生態，影響中低收入人群合理住房需求的滿足，侵蝕社會發展實業積極性。

從建立房地產市場調控長效機制出發，利用稅收槓桿工具抑制投資投機購房行為，有效降低炒房回報，若能在未來試點中不斷摸索和總結，形成可推廣複製的經驗，不失為中國房地產市場調控歷史上具有重大深遠意義的探索。

朗詩綠色地產（00106）去年銷售額倍增，帶動股價上揚後，大股東擬大幅減持股份，該公司昨晚公告，控股股東朗詩集團擬調整持股結構，建議把8.23億股股份轉讓予其股東各自的指名實體或人士，涉及已發行股本總額約21%，預計計劃完成後，朗詩集團的持股量將由約72%，降至約51%，涉及19.98億股股份權益，仍維持控股股東地位。

該公司稱，有關持股結構調整計劃，可以提高股份的公眾持股量，並對該公司有益，有關計劃不會對其整體業務營運及財務狀況產生任何不利影響。增加公眾持股量後，希望股份成交量可相應提高，進而吸引更多投資者參與投資該股。

朗詩綠色地產早前公布，截至2016年12月31日止12個月，集團簽約銷售額約283.49億元人民幣，簽約建築面積約164萬平方米。單計去年12月，集團簽約銷售額約11.89億元人民幣，對應簽約建築面積約77667平方米。該股上周五收報0.68港元，升3.03%。

勒泰發4.5億元CB

另一方面，勒泰商業地產（00112）公布，向中國華融資產管理的間接非全資附屬公司，發行本金額4.5億元的可換股債券（CB），年利率8厘，換股價初步為每股3.9元。行使後，可換取3000萬股換股股份，相當於擴大後股本約8.14%，所得款項淨額將用作償還2014年可換股債券的未償還金額。

Grand YOHO二期4382萬貴絕元朗分層

荃灣柏傲灣上周五一炮沽清首批400伙，令本已升溫的一手市況更加熾熱，剛過去的周末日在兩大焦點盤互撼下，共錄得逾192宗成交，雖然按周減少12%，但已令本月至今一手成交重回1000宗以上，至逾1100伙，成交金額則逾128億元，一洗去年11月政府「加辣」後的頹風，創近3個月新高。

啟德1號2期次輪兩句鐘沽清

中國海外（00688）的九龍東啟德發展區「港人港地」項目啟德1號（II）（簡稱2期）上周六次輪推售，僅兩小時便賣完122伙；而新地（00016）的元朗Grand YOHO第二期昨日第三輪推售共46伙亦近沽清。

新地昨日在尖沙咀九龍站環球貿易廣場第三度推售Grand YOHO第二期，上午先推4個特色戶，全部售罄，其中3座49樓D室複式天池屋以4381.85萬元售出，創項目樓價新高，實用面積2038方呎，連同248方呎平台和705方呎天台，折合呎價2.15萬元。翻查紀錄，該單位已打破Grand YOHO第一期去年9月售出的複式天池屋4016.72萬元造價紀錄，貴絕元朗區分層戶。此外，一家庭客斥資3978.69萬元購入3座48樓C及D室。下午則銷售另一批共42伙，現場有不少準買家及代理等候揀樓，最後售出41伙，即全日共賣45伙，佔推出總數約98%。

發展商晚上公布，項目銷情繼續報捷，截至昨晚7時，Grand YOHO第二期累售164伙，佔已推售單位的98%。

中國海外上周六（21日）第二輪發售啟德1號2期，銷情亦報捷，項目於早上10時推售，至中午已沽清全數122伙，發展商更以「幾十秒賣一間」來形容去貨速度。該項目兩度開售後累沽300伙，套現32億元。不過，成交紀錄顯示，2期首度推售時售出的3座36樓C室，買家簽訂臨時買賣合約後未有進展，以成交價744.7萬元計，買家遭殺訂37.2萬元，成為啟德1號系列樓盤去年9月開售以來首宗撻訂個案。至於同系鴨脷洲南區．左岸周六標售的2座32樓A及B室，獲買家以1.1952億元承接，總實用面積3694方呎，呎價3.24萬元，為剛過去周末一手市場金額最大的成交。

一手交投量超上月七成

綜合市場資訊，過去兩天啟德1號2期、Grand YOHO二期及其他15個新盤，合計售出逾192伙，較對上一個周末約218伙，減少12%。不過，本月至今新盤成交已突破1100宗，較去年12月全月的645宗多出約七成，成為去年11月新「辣招」生效之後，一手交投最旺的月份，金額逾128億元，較上月全月高39.5%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本月有多個大型新盤開售，市場大批購買力釋放，相信農曆新年後仍有不少新盤部署推售，一手交投仍然暢旺。

特首梁振英任內最後一份《施政報告》提及，社會應該思考利用郊野公園生態價值較低或邊陲地帶的土地，改劃作公營房屋及老人院等非地產用途，社會有聲音質疑何不優先發展棕地。署理發展局局長馬紹祥重申，現屆政府沒有任何具體計劃改變郊野公園，以及特別保育地區的任何部分土地作其他用途，並指當局在土地供應方面的努力已漸見成效，而要長遠解決土地房屋供不應求，政府須繼續多管齊下，希望社會理性討論，權衡得失利弊。

籲正視人樓「雙老化」

馬紹祥昨天首度以署理發展局局長的身份，在發展局《局長隨筆》發表網誌。他指出，棕地一直是土地供應的一個選項，當局正進行涵蓋約200公頃棕地群的「發展新界北部地區初步可行性研究」，而規劃署將於今年委託顧問展開新界棕地使用及作業現況研究，以制定適當的政策及策略，達致善用土地、釋放棕地潛力和改善鄉郊環境等目標。

他重申，現屆政府並沒有任何具體計劃改變郊野公園及特別保育地區的任何部分土地作其他用途。

馬紹祥又表示，社會應正視人口和樓宇「雙老化」的問題。根據目前樓宇年齡分布，並假設沒有房屋再被拆卸，估計到2046年，樓齡達70年或以上的私人住宅數量，將由目前約1000個，增加至約32萬個（近319倍）。他指出，香港有大量日漸老化的樓宇，這需要額外的房屋用地作調遷，以應付市區舊樓重建帶來的需求；而勞動人口預計由2018年開始萎縮。

住戶數目將較人口增長快

馬紹祥指出，香港未來面對多項挑戰，例如由於平均每戶人口減少，住戶數目將較人口增長速度快，亦需要土地作為政府設施、商業用地和休憩用途；加上土地由規劃至落實發展需要一段長時間，社會不應低估開發土地的難度。他強調，要長遠解決土地房屋供不應求的問題，政府須繼續多管齊下，希望社會能作理性討論，權衡得失利弊。

受制於新盤開售及農曆新年長假期影響，二手住宅交投偏軟。綜合主要地產代理統計，十大屋苑過去兩天成交量都不足5宗。中原地產數據顯示，過去兩天十大屋苑僅錄得4宗成交，按周大減50%，7個屋苑「捧蛋」，單以周六和周日的成交量計算，屬去年2月上旬後近一年最淡靜的周末。

中原地產表示，十大屋苑過去兩天只有4宗成交，當中天水圍嘉湖山莊錄得兩宗，已是交投量最高的主要屋苑。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，近期新盤群起開售，搶去大量購買力，二手成交明顯減慢，業主見一手市場旺銷，信心增強，企硬叫價，加上農曆假期將至，更陸續封盤，買家入市意欲亦減弱，料二手交投短期繼續淡靜，直至農曆新年假期後才有望出現轉機。

兩天僅得5宗成交

據美聯物業分行統計，剛過去的周六及周日十大屋苑僅錄得約5宗買賣，按周增加1宗，6個屋苑零成交。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，猴年最後一個周末，不少業主準備過節，放盤意欲不大，導致睇樓量及成交量在低位靠穩。另外，香港置業統計十大藍籌屋苑，期內僅得3宗成交，按周增加1宗，連續6周成交出現單位數。

　　港鐵今季首個推出的項目為黃竹坑站第1期，於今日截收意向書，樓面達57.6萬方呎，適合建豪宅項目，獲多家財團率先表興趣遞交意向，市場估計每方呎補地價介乎13000至15000元，估計總額約75億至86億元。

　　自港島南線通車後，港鐵隨即公布推出黃竹坑站第1期項目，並於今日截收意向。資料顯示，項目佔地約11.8萬方呎，地積比率約4.9倍，為純住宅發展，住宅樓面上限約57.6萬方呎，預期於2022年竣工，可提供約800伙。

　　該項目位處豪宅地段，獲多家財團率先表興趣競投，當中包括近年多次投得港鐵項目的新地，該集團副董事總經理雷霆表示有興趣入意向。

　　理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，項目位於港島，市場供應罕有，落成後將可坐擁鐵路交通便利的優勢，料將吸引多家大型發展商競投；預料與港鐵有合作經驗的本港發展商、或於同區有發展項目的財團，奪得地皮的勝算較高。

　　估計今次項目將會沿用何文田站1期的招標條款，中標財團除了需繳交補地價金額外，亦須提供予港鐵3成或以上的分紅比例，以及繳付一筆額外費用，作為決定勝負的關鍵。

　　因應近年有多幅地皮以高價批出，市場估計每方呎補價，亦由項目推出時約12000至14000元，增加約1成，最新每方呎估值介乎13000至15000元，估計補價總額介乎75億至86億元。

　　據悉，整個黃竹坑站發展項目，位處港鐵黃竹坑站南邊，周邊由香葉道、警校道及南朗山道所圍繞。

　　中原高級聯席董事黃良昇指出，本月截至18日，樓宇買賣合約登記暫錄3377宗，預測全月錄5500宗，較去年12月的6967宗，下跌約21%。受辣招影響，加上適逢12月聖誕傳統淡季，發展商減慢推盤步伐，二手交投稀疏，以致宗數連跌2個月共36.2%，創去年7月5354宗後6個月新低。

　　一手私人住宅1月暫錄404宗，預測整月達600宗，較12月的443宗上升35%。期間登記數字量升價跌，反映12月發展商開始推售新盤，以致宗數回升，但市場缺乏大額一手成交，金額因而回落。1月新盤反應熱烈，預計2月一手登記數字可望重上1000宗。

　　至於二手私人住宅表現，1月暫錄1527宗，預測整月為2400宗，較12月的2848宗下跌約15%。宗數及金額同樣連跌2個月，反映加辣後二手成交持續淡靜。