新北排第2不意外 土城區投資潮退降價1成

屋主軟化
屋主心態軟化，雙北市湧現降價屋。房仲業者統計自家網站近8萬筆委售物件發現，雙北市2月降價物件量體已達全數委售物件的2成5以上，其中，新北市土城區有逾半物件降價求售最多、台北市降價屋最多則在大同區，佔比逾36%。

永慶房產集團統計永慶房仲網待售物件，發現2月以來，降價物件佔全台近2成，該集團業管部謝志傑經理表示，全台銷售價格下修的降價屋中，原本價格最具支撐的雙北屋主，降價屋比例卻是六都最高，「台北市高達29.9%，居六都之冠，新北市27.4%位居第二。台中市、桃園市，不到2成最低。」

頂埔站旁下修15%
另從信義房屋所公布的1月房價指數來看，台北市、新北市房價各自來到近47個月、44個月最低點，台北市1月房價相較2015年4月的高點，下修約13%，新北市則較歷史高點下修約1成。顯見市場價格已逼得原本高姿態的屋主認清現況，使降價屋量體湧現。

追蹤雙北市降價物件集中區域，新北市以土城區最多，佔比達50.2%，等同每2間房、就有1間降價求售。
對此，永慶房屋土城裕民店店長李建良指出，土城區集中最多降價物件的路段在裕民路、學府路一帶，「區域周圍有甫交屋的『華固新綠洲』，據了解目前入住率僅1成、另外有1成委售中，8成民眾居於觀望。」
李建良認為，華固案預售交易行情最高單價超過50萬元，加上緊接而推的「大同莊園」案共同推升區域賣方期待值，但近期激情退去，使得價格面臨修正，「目前區域開價約每坪35~38萬元，可吸引買方目光，價格約下修1成。」

大同議價5%上下
另外，過去有鴻海集團進駐、捷運站開通等利多加持的頂埔站一帶，因利多出盡，價格也略下修15%左右。」
台北市降價物件最多在大同區，佔比約達36.4%。全國不動產大台北區資深經理林于欣指出，根據實價登錄，大同區住宅2016年平均成交行情為每坪56.1萬元，較前年略增1%，是因大同區屋主多數持有時間長，急賣比例不高，開價相對較沒彈性。

林于欣認為，但也因大同區屋齡偏老、缺乏重大建設，同樣價位的房子，購屋族有更多其他的選擇，「在近2年交易平平、買賣雙方僵局未突破的情況下，今年以來開價的確有些許軟化，但議價空間小，普遍僅5%上下。」

房市春燕來了？國產署南區分署昨標售今年首批國軍眷改地，釋出5宗精華區土地，最終標脫2筆，進帳15.62億元，標脫率40%，不過2標加價幅度均不高，甚至僅較底價加100元就得標，業者認為，受房市前景未明影響，溢價率幾乎是0，投資人態度保守許多。

國產署南區分署昨標售國軍眷改地，包括左營區2宗、前金區2宗及鳳山區1宗等共5宗，總底價達37.45億元，昨共2標單投標，順利標脫2筆，其中位於台鐵新左營車站旁商四土地，底價15.2億元，面積2502坪的用地，首次釋出即獲青睞，由陳姓自然人加價100元得標，另1筆位於鳳山區鳳青段115坪土地同樣標脫，加價幅度僅約千元。

符合市場行情
國產署南區分署指出，從上月代國防部標售眷改地就有發現，建商或民眾對於大面積土地，只要區位條件佳，均有標脫機會，不過由於底價參照市價估算，通常標脫的溢價率不會太好，除非土地相當熱

全國不動產高雄示範加盟店店長朱日新指出，2筆得標單價符合周邊市場行情，且左營區左東段土地屬商四用地，容積率高達800%，可規劃興建商場或住宅，另一宗鳳山區鳳青段165地號位於文山特區，生活機能日漸完善，且街廓整齊，標脫均不算太意外。台灣房屋高雄中正加盟店店東朱金火則認為，現在房市不好，投資人買地也怕未來價跌，都會先以行情8折出價，「需求還在，只是比以前保守些。」

商用不動產市場的春燕，一隻隻飛回來了。太子建設位於台北市內湖區潭美段五小段47地號的辦公大樓「太子國際企業總部大樓，總建坪為6,508.06坪，包括停車位122個，昨（21）日終於賣了！碩天科技公司以26億元整棟收購，創下2017年迄今規模最大的商用不動產收購手筆。

商用不動產市場再度開出紅盤！太子昨天正式公告「太子國際企業總部」以26億元賣給碩天科技公司。負責這筆交易的第一太平戴維斯，協理黃瑞楠表示，「太子國際企業總部」的買方碩天科技，主要是著眼於內湖五期發展潛力與建築物高品質，更是把握這波政府稅制改革後，市場價量修正的波段進場，因此決定由南港辦公室搬到這棟「太子國際企業總部」。預期在科技業自用需求的帶動下，廠辦及工業類型資產交易將是2017年交易主力。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，這筆交易扣除停車位後，每建坪交易價格約47.2萬元，相較於遠見科技2016年11月售樓每坪約42萬元，陽明海運12月售樓、每坪45.6萬元等行情價，賣得相對漂亮。預期台北市中心這類產權單一、地段條件不錯的高品質辦公大樓，只要價格合理，勢必還會持續吸引自用型買盤進駐。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，這筆26億元的交易，已刷新1月西門町好樂迪大樓22億元的交易紀錄，躍居為2017年以來規模最大的商用不動產成交案；排名第三大交易案，為彰化3.4億元廠房大樓。

黃瑞楠表示，近年來工業不動產自用需求已成為商用市場的交易主力，從2016年第3季開始，不少自用型買方，尤其是科技業開始積極物色自用廠辦或廠房，鎖定區域以內科園區舊宗段、內湖五期為主。

太子建設是在7年多以前，以每坪98萬元，公開標得內湖潭美段佔地1千坪的建地，興建兩幢辦公大樓；其中一棟2013年已以32.5億元出售給葡萄王集團，每坪均價達60幾萬元，第二棟昨天以26億元易主碩天科技，每坪行情47.2萬元已比3年前的60萬元，「讓利」達21％，碩天買的價格更漂亮。

黃瑞楠表示，由於內湖受惠於腹地廣大，建築物新穎、整棟標的充足以及單價比市區辦公大樓具競爭力的優勢下，已吸引多家知名企業評估進駐，包括訊舟科技、炎洲集團、瑞竹木業、和泰興業及雄獅旅遊等，都把總部辦公室搬遷於此。

太子建設估計，這棟大樓順利出售後，獲利將估計有10~13％的毛利率。

永慶房仲網統計最新全台8萬筆網路住宅待售物件中，有約1.5萬筆物件價格下修，占網路待售物件總數近2成，以六都來看，雙北市降價物件占比逼近3成最高，整體平均下修5％，以往房價最具支撐的雙北市，如今房價已經率先鬆動。

永慶房仲網統計今年2月網路全台待售住宅物件近8萬件，降價物件約1.5萬件，占全台待售物件比例約18.6％，以六都來看，原本價格最具支撐的雙北屋主，降價屋的比例卻是六都最高，其中台北市高達29.9％居六都之冠、新北市27.4％位居第二。

進一步觀察各行政區，台北市以大同區降價物件占比36.4％最高，內湖區也高達35.8％，其餘包括北投、南港、中山區也逾3成；在新北市方面，則以土城區降價物件最高，占比高達50.2％，相當於2件待售物件中，就有1件降價。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，大同區物件相較北市其他區域屋齡較高、老舊社區較多，公寓實價登錄平均單價落在40~48萬元、大樓約50~56萬，雖然比起周邊中山、士林區便宜，卻高於萬華、文山及北投區。

加上房價比只有一橋之隔的三重、蘆洲也高出不少，讓不少當地居民外移到鄰近區域購屋，以致該區買氣平平。

新北土城區自2015年開始陸續有「大同莊園」、「華固新綠洲」新案開出區域破盤價格，影響市場行情，也讓原本對於價格強硬的屋主，經過這兩年房價盤整，態度也開始軟化，降價物件占比較高也是反映屋主之前對於價格期待較高，已經開始陸續修正。

謝志傑表示，雙北市目前降價物件平均下修5％上下，其中，蛋黃區下修3~5％、蛋白區下修5~10％，若是特殊物件或屋主有資金缺口，房價下修至10~12％；觀察年後帶看買氣仍在，但價格仍是成交關鍵，預料2月房市交易有機會比去年同期略好。

欣陸投控旗下大陸建設董事長張良吉昨（21）日表示，「今年台北市豪宅市場一定慢慢回溫！」在台北市可望適度調降房屋稅之下，客戶詢問度確實有增加，像公司的「琢白」案迄今已銷售2位數；而大陸建設也將積極安排今年推案計畫，總銷約400億元新案，並在台中、高雄及吉隆坡、曼谷等海內外城市物色適當土地。

張良吉表示，「大家都很關心未來房地產景氣，我認為今年房地產市場一定會慢慢好轉。」所謂好轉，是指量會回升，但價格還是處於有較大議價空間的格局，還是需要時間調整。

張良吉不諱言，總銷220億的信義計畫區頂級豪宅「琢白」詢問度明顯提升，研判可能是台北市房屋稅有機會調整，這對房市很有幫助。展望2017年，張良吉表示「琢賦」案至少有兩棟今年會完工入帳，台中「寶格」今年會認列收入、目前已售70％；加上與中信銀合建寶慶路案預計今年完工，先前都依工程進度來認列，所以今年業績應不會太差。

另一個重頭戲是北市松江路都更案。 張良吉表示，大陸建設將在第三季取得松江路、南京東路口，原本亞洲信託總部大樓的建照，並動工興建地上24樓、地下6層的住商大樓。其中10樓以下已出租給寒舍集團經營高檔飯店，10樓以上規畫127戶主力坪數25~45坪的住宅，估計總銷約60億元，第三季取得建照後將推出，預計2019年第二季完工。

張良吉也透露，這筆都更案從買地到取得都更核准耗時5年半，非常辛苦。「以後我絕對不會再買都更土地，寧願合建，因為算一算五、六年利息非常高，加上房價是往下的，所以非常不划算」。不過他還是非常看好這個案子。

張良吉表示，大陸建設還是積極在找地，不過重心會往台中、高雄找適合土地或合作對象，也不排除在國際市場繼續找適合土地，除在吉隆坡物色第二筆土地外，也正在泰國曼谷接觸案源。

21世紀不動產台灣區董事長王福漲昨（21）日表示，去年全台成交件數24.5萬戶創歷年新低已觸底，今年已看到復甦訊號，但仍看壞房價，預測在未來3年、甚至更長時間都難以止跌回升。

21世紀不動產昨日舉行台灣區業績表揚大會，王福漲指出，去年經歷房地產歷年來最嚴峻的考驗，價跌的趨勢開始帶動量的回升，可以肯定房市最壞的情況已過。

鑑於房市復甦訊號確定，政府法令持續推動租賃專法及物業管理條例的成熟化，21世紀不動產將2017年整體營業規劃調整為「10+2+1」。王福漲說明，「10」代表目標買賣交易量，將恢復到「房地合一」稅制實施前的水準；在持續推展租賃物管及國際物件交易，租賃物管服務可望挹注各店業績增加「2」成，國際物件包括海外投資、國際轉介，可望挹注各店業績增加「1」成。

他認為房仲經營房屋租賃及物管服務將水到渠成，且勢在必行並具有3種效益，不僅讓房仲店頭服務事業的根脈更穩固，達到精耕商圈、擴展買賣關係，在不景氣時還能透過租賃物管服務平衡營收。

王福漲表示，21世紀不動產是全球性的品牌，店頭具有經營國際物件買賣及轉介服務的優勢，尤其全球轉介交易（Global Referral）網站有18國語言同步交換，包括物件面積、金額、內容介紹都可以轉換成台灣慣用的坪數、新台幣價格及繁體中文介面，民眾可以選擇各國優秀的經紀人、最佳的交易標的，也更容易了解物件規劃與周遭環境。

台南永康區在南科購屋族群撐盤，加上總價700萬元以下的親民價格，去年即使房市交易陷入谷底，但該區去年買賣移轉棟數仍守住3千棟大關，讓永康區蟬聯台南最熱賣行政區超過10年；北區則因有大型建案交屋擠下前兩年的亞軍東區，躍居第二熱賣區。

根據台南市政府地政局買賣移轉數據顯示，2016年台南房屋交易最熱絡的行政區前五名依序為永康區3,032棟、北區1,904棟、東區1,785棟、安南區1,631棟、南區1,343棟；北區有大型建案交屋躍居第二，而南區則因在地消費者支撐，擠下安平區成為第五名。

觀察各行政區房價，去年永康區均總價630萬較2年前上漲26％，北區則由732萬上漲至750萬元、上漲2.5％，東區去年平均總價779萬元、上漲9.6％。

信義房屋台南區協理洪正龍指出，永康重劃區內新大樓單坪價格約17~19萬出頭，總價約550萬元即可購入一戶，房屋相對新穎又親民的價格，吸引不少原東區的年輕族群到此地購屋，另外，南科以及新市、善化等消費者近年來也喜歡移居永康購屋於此，讓永康區成為台南房屋買賣最熱絡的一區。

洪正龍表示，南科的購屋族群撐起永康房市一片天，也讓當地出現二種投資房型，比較常見的是透天型，雖是五層樓的透天厝外觀，但內部卻全是套房格局，通常整棟約可有6~13間套房，以總價1,100~1,500萬元購入，每間每月租金為6,000~7,000元之間。

另一種比較少見的是大樓型，每個樓層都做套房格間，每3間套房為一個門牌，每室每月租金約8,000~10,000元，每個門牌總價約400~450萬元可購得。此二種產品因投報率不錯，買氣始終熱絡。

亞洲信託大樓要拆了！大陸建設七年前砸下五○點五六億元買下台北市亞洲信託大樓，大陸建設董座張良吉昨天表示，歷經五、六年的都更程序，終於在農曆年後拿到拆除執照，並展開拆除工作，擬在第三季推出總銷五○億到六○億元精品住宅預售案，可望成為今年單一產權最大筆都更案。
張良吉指出，該案為單一產權完整的都更案，是第一個響應當時台北市副市長張金鶚所推的都更快速通關方案掛件的業者。雖然方案當時宣稱針對產權單純的老屋重建而定，只要三到六個月就能審議通過，不過亞洲信託大樓都更案一走就是七年，讓實施者相當無力。

張良吉透露，該案最大都更障礙，就是都審委員可以單憑個人好惡，卡住一整個案子。全案進入都更審查時，因單一委員認為該案位於商業區，要求大幅提高商業面積，但國內並沒有法律規定商業區不能蓋住宅，且台灣土地使用原本就是住商混合，但委員竟表示「不要跟我談法律，讓全案必須依照單一委員意見修改，都更進度一拖就是好幾年。」

張良吉說，政府若有心推動都更，必須正視都審委員權力過大以及都審執行效率問題，如果連亞洲信託大樓這種單一產權完整的都更案都要走上七年的時間，台灣的都更案要怎麼做得起來。

他表示，亞洲信託大樓案從買地到完成都更作業，到現在的進入拆除作業，共歷時將近七年，預計今年上半年完成大樓拆除作業，並在第三季規畫推出地上廿四樓、地下六樓的精品飯店式住宅大案；該案目前規畫一到九樓與寒舍集團合作飯店案，十樓以上為住宅，住宅朝小坪數二○至四○坪產品設計，總銷初估五○億到六○億億元，將交由甲桂林廣告銷售。

張良吉指出，亞洲信託大樓案不僅有機會成為集團在國內的首筆精品住宅與飯店結合代表作，更可望成為今年單一產權最大筆都市更新案。

新北市政府在2016年完成三重、中和1千多戶青年社會住宅，申請民眾相當踴躍，為加速推動住宅政策，除了既定於2019年完成7,000戶以外，新北市政府城鄉發展局提出「2019新北市青年社會住宅發展策略藍圖」，落實關懷青年及弱勢朋友，造福新北市民。

新北市政府城鄉發展局柳宏典局長表示，目前新北市境內已完工的社會住宅共計1,555戶，2018年預計完成5,619戶、2019年可達成7,000戶目標。2017年更新增10處基地，優先選定位於交通及生活機能便利地區，如土城、新店、新莊、泰山等區，新增規劃3,000戶以上青年社會住宅。中央住宅法修法已於2017年1月完成，希望儘速擬定相關配套作業，在土地及資金上給予協助，共同推動社會住宅政策。

柳宏典表示，新北市在青年社宅推動上，除了量的累積，更重視質的提升。新北青年社宅的基本理念是具備綠建築、智慧建築及通用設計標準，照顧經濟及社會弱勢朋友，提供租金優惠，並強調社區服務及社會責任。所以，青年社宅化身為社區的共享據點，將陸續提供公托、托老、長照及市民活動中心等空間。

在軟體上，青年社宅管理，結合社區營造，帶領住戶進行環境綠美化改造及可食地景。2017年更將進一步試辦青年回饋跨世代共居方案，讓青年朋友享有優惠租金同時，負起陪伴銀髮老人的義務，同時體認回饋社會的必要與責任。未來，新北青年社宅除了是一個有溫度的家，更將提升為社區服務的共享據點，讓新北更美好。

房價尚未落底，不少專家建議民眾可以再等等，不過知名律師蔡志雄指出，近來找房客時，發現房客的年齡層不斷往上增加，他認為這不是好現象，並鼓勵大家買房「這幾年你會想罵我，但過十年你會拍手。」

為什麼要買房？包租公律師蔡志雄在臉書上指出，自己當了房東10幾年，以前的房客是學生及年輕上班族，這次過年期間約了30幾組房客來看房，其中夫妻還有夫妻帶小孩就佔了一半，照理說這樣的組合應該早就買房子了，可是現在房客的年齡層一直往上增加。

蔡志雄表示，不管是買屋還是租屋都不容易，但租屋還要看人臉色，買房子雖然不容易，但目標是自己的，買了房後就不用看別人臉色；他也指出，有一間房子終究是重點，所以何時買房要有規劃，更表示「那種跟你說明年更便宜，打完1折還有1折的你現在聽了會拍手，十年後你想罵還找不到人罵；我這種要你買的，這幾年你會想罵我，但過十年你會拍手」。

對於該不該現在買房，房產專家楊馨則指出，現代的年輕人總是認為自己很辛苦，不過無論身處任何年代，成功真正最大的因素只在「人」，其他的不過是考驗而已，只要現在「吃了別人所吃不了的苦，自然現在可以享別人所享不到的福」。

　　買二套房商業貸款年限縮短,能不能用商業貸款加上公積金貸款的“組合貸”方式來延長貸款年限。2月8日起,北京各銀行陸續對二套房商貸設置年限限制後,不少購房人轉而想到了“組合貸”。據記者了解,目前針對二套房“組合貸”的貸款年限也調整至最長25年。

　　名下有一套房的侯先生,是為了孩子上學而選擇再置業,看中了東城區的一套二手學區房。“你也知道,學區房的價格不低,大面積的戶型實在夠不著。”思來想去,侯先生決定留下現在這套二居室居住,買套50平方米的一居留作兒子上學的“指標”。需要申請商業貸款的侯先生,原先是想申請30年的最長年限,320萬元的貸款總額,每月月供已達17000元。經中介機構介紹後,他才發現,最近銀行已經調整了二套房貸的貸款年限,最長不得超過25年,月供也得跟著提高到近20000元。為緩解壓力,侯先生想到了“組合貸”,即120萬元申請公積金貸款,剩下的200萬元申請商業貸款,“如果貸款30年的話,每月月供就還能維持在接近17000元的水平。”

　　來自個貸機構“偉嘉安捷”的監測顯示,2月上旬,“組合貸”的需求量相比春節前有明顯提高,環比上月上漲了15%左右,而“組合貸”的需求主體人群為二次置業人群。 “在純商業貸款年限縮短的情況下,‘組合貸’確實可以節省一部分利息。”“偉嘉安捷”分析師吳昊給記者算了一筆賬,以貸款200萬元為例,購房人如果使用純商業貸款,25年後總利息約為164.5萬元,而使用“組合貸”的總利息約為139.8萬元,比純商業貸款節省了約24萬元。在月供方面,組合貸款也比純商業貸款每月少還823.04元。年初,由于銀行整體貸款的辦理速度有所提升,“組合貸”的最快辦理周期在二個月左右。

　　不過,需要提醒購房人注意的是,按照規定,“組合貸”的貸款年限以兩者最短為標準,因此在商業貸款年限調整後,“組合貸”的最長貸款年限也相應調整為25年。吳昊解釋,影響購房貸款年限的主要因素有三個:購房人的還款能力 、所購二手房的房齡和貸款人自身的年齡。

　　具體説,從還款能力看,銀行在發放貸款時會對借款人及其家庭的收入水平進行評估,銀行要求的月供水平不超過家庭月收入的50%。所以,在貸款年限縮短的前提下,購房人可以夫妻雙方共同申請房貸,將還款能力好的一方設為“主貸”,用兩個人的流水提高還款的能力。房屋房齡上,購買二手房的人在申請貸款時,銀行會根據房屋剩余産權綜合計算貸款年限,盡管每家銀行的計算標準都不同,但原則是房齡越短的貸款年限也就越長。另外,借款人的年齡也是非常重要的審核因素。一般而言,申請商業貸款時銀行要求購房人的年齡加上貸款期限不得超過65年,因此購房人年齡越小,可以申請的貸款期限也就相對越長。 J201

　提起地鐵房，你首先想到的是什麼？是較低的出行成本，還是“地鐵一響，黃金萬兩”的物業增值？一份統計顯示，上海地鐵房的簽約價格是非地鐵房的1.72倍。然而，同樣冠以“地鐵房”的房子，其差別也往往是天然之別。在告別了地鐵沿線粗放開發時代，這一區別會越來越明顯。

上海萬科引領地鐵房3.0時代 一場居住革命將啟幕

　　上海地鐵房進入3.0時代

　　隨著上海城市軌道交通的進一步普及，地鐵房經歷了1.0到3.0的發展轉變，重新定義城市生活。

　　一種來自全球的，在紐約、倫敦、東京、首爾等世界城（資料、團購、論壇）市成為主流的TOD(公共交通導向的)城市開發模式，開始在國內扎根。這種開發模式緊隨城市軌道交通走勢，以軌交節點為中心打造立體全能城市，實現在步行范圍內滿足工作、商業、文化、教育、居住等功能需求。

　　這種全新的地鐵房3.0物業，不僅是生活之城，也是生態之城、活力之城、未來之城，是截至目前最為接近城市生活理想的理想之城，並以有機生長的機制始終擁有著變得更好的可能。

上海“2040”規劃加速TOD時代來臨

　　指導上海未來20年發展的“2040總體規劃”，將“邁向卓越的世界城市”列為總目標，實現創新之城、人文之城、生態之城。“以公共交通提升空間組織效能，推進TOD 發展模式”也被寫入其中，世界城市與世界城市開發模式在此合流。

　　作為TOD發展模式基礎的軌道交通也在不斷完善中。上海地鐵規劃顯示，到2020年，上海軌交運營里程將達800公里，18條線路將覆蓋全市各區域。

　　在這雙重背景下，TOD對于上海世界城市進程、城市格局和居住生活將産生深遠影響，而誰將率先引領TOD革命性之路？

　　今年1月，萬科股權之爭塵埃落定，深圳地鐵最終入股萬科。在相關解讀中，這是萬科“軌道+物業”發展模式的戰略轉型，也是加快向“城市配套服務商”轉型之舉。而在此前，上海萬科已經與申通地鐵跨界合作，開始實踐這一模式，該項目即將面市。

　　據悉，該項目位于大虹橋區域徐涇板塊，在建地鐵17號線徐盈路站之上，距離虹橋核心僅兩站。之所以選擇大虹橋，萬科也是別有深意。眾所周知，大虹橋是上海繼陸家嘴之後的又一發展中心所在，依托虹橋綜合交通樞紐和國家會展中心，這裡即是上海世界城市進城的橋頭堡，也是上海軌道交通沿線少有的適合連片開發的區塊。

　　前所未見的生活方式將在TOD上演

　　針對當下城市生活的種種問題，上海萬科TOD首部作品帶來的不僅是一種全新的城市形態，更是前所未有的生活方式。項目借鑒了東京TOD項目二子玉川站和高線公園，復合住宅、商業、辦公、河濱公園、幼兒園多重業態，以人性化的公共空間、優化步行係統、豐富的交通流線、家庭體驗式商業等TOD的核心理念，與上海當代生活需求落地融合，構築一種前所未有的綠色、便捷、健康、互動的生活場所。

　　在萬科的TOD，在家門口即可切換地鐵、公交、高鐵、飛機等交通工具。多個景觀公園按照綠色交通網絡方式布局，滲透各個節點，引導綠色生活方式。通過風雨連廊、電動步行道、社區跑道和家庭散步係統的聯通，使步行和自行車成為內部主要出行方式。

　　河濱步道、河濱公園等完整的運動休閒功能，促成社群互動。復合商業係統涵蓋完整業態，關注家庭性消費體驗。社區商業合理布局，提供舒適、便捷的一站式消費體驗。通過係統性的城市生活解決方案，一種更接近理想的生活圖景即將展開。

　　上海易居房地産研究院20日發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》稱，2016年深圳新房成交均價最高，成都則在成交量方面居于首位。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋説，這一榜單顯示的是2016年中國新建商品住宅成交面積排行前50的城市。2016年，這50個城市新建商品住宅成交面積約佔全國總成交面積的38%。

　　從成交量來看，去年成交量排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津，成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。

　　報告稱，成都房地産市場納入統計的區域相對較多，近幾年新房的供應量也較大，所以市場交易規模也較大；武漢城市規模較大、城市投資價值不斷提升，住房交易規模也較大；而受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響，2016年天津房地産市場成交行情火爆。

　　從成交反彈的速度來看，2016年50個城市的成交面積同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為鎮江、漳州和蕪湖，同比增幅分別為164%、139%和105%。

　　值得注意的是，三個城市均為三線城市。嚴躍進指出，其成交行情較火爆，主要受到周邊熱門二線城市溢出效應的影響，如鎮江和蕪湖受到了南京市場的影響，而漳州則受到了廈門市場的影響。加之，三線城市大多不限購不限貸，市場交易易現反彈。

　　從房價來看，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京。三個城市的去年新房成交均價分別為每平方米53774元(人民幣，下同)、38283元和33412元。深圳此前房價不及上海，但經歷了一輪大漲後，去年深圳成為了中國一手房價最貴的城市。嚴躍進指出，受2016年第四季度政策調控的影響，這三個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制，年底前均價有所回落。

　　從房價上漲最快城市的排行來看，前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。房價上漲較快的地方正在不斷出臺調控收緊政策，為市場降溫。

低地價+信貸傾斜 房企搶食萬億“特色小鎮”蛋糕低地價+信貸傾斜 房企搶食萬億“特色小鎮”蛋糕　　俯瞰杭州萬科良渚文化村

萬科、綠地、碧桂園、華夏幸福、美好置業、南山控股、雲南旅遊……在政策鼓勵下，不少房企將開發特色小鎮作為今年業務發展的重點方向，參與特色小鎮建設的計畫或專案也紛紛出爐或在各地落子。而吸引房企紮堆小鎮概念的“興奮點”，就是便宜的土地和資金。

一邊是特色小鎮的全國化佈局亟需社會資本的參與，一邊是房企發展面臨升級轉型，政府引導下“小鎮計畫”來勢異常兇猛，萬億市場規模引得開發商爭相入局。據記者觀察，最近一周，陸續有美好置業、南山控股、雲南旅遊等上市公司披露了涉足小鎮建設的計畫。“越來越多房企開始把特色小鎮作為2017年業務發展的重要方向和新變數，這裡面不乏萬科、綠地、碧桂園這些大型傳統房企。”有地產界人士如此說。

這更像是一場你情我願的新拿地模式。由於一二線熱點城市拿地成本高企，房企毛利率及淨利率持續下滑，再加上去年延續至今的樓市調控，讓房企高價拍地、高價賣房的模式難以為繼。而目前政府積極籌畫建設的特色小鎮項目，其土地出讓不走招拍掛模式，有品牌有產業資源的房企完全可通過高明的整體規劃來獲取廉價土地資源。比如，華夏幸福獲得的潮白河孔雀城樓板價僅952元/平方米，八達嶺孔雀城甚至僅為253元/平方米。

此外，逐步成熟的PPP模式也給房企提供了充足的資金來源。根據財政部建立的全國政府和社會資本合作（PPP）綜合資訊平臺統計，地方PPP項目需求不斷加大，入庫的所有專案中，城鎮綜合開發項目數有688個，其投資額占入庫項目投資額的10%，相當於萬億規模。可見，房企在PPP項目建設中參與空間極為廣闊。

爭相入局

政策鼓勵下，不少房企將開發特色小鎮視為今年業務發展的重點方向之一，上市公司也在各地落子自己的特色小鎮建設項目。

“小鎮之風”始於2016年年中。2016年7月21日，住房城鄉建設部、國家發改委、財政部聯合發出《關於開展特色小城鎮培育工作的通知》，計畫到2020年爭取培育約1000個各具特色、富有活力的特色小鎮。隨後，各地政府出臺了各項政策支持鼓勵。迄今為止，全國已有26個省市自治區明確提出小鎮計畫，其中浙、蘇、魯、湘、粵均擬建100個特色小鎮，浙江、天津、江蘇、福建、廣州、貴州、甘肅等地均出臺了相關政策，在土地、租金、稅費等方面進行減免優惠。2月8日，發改委在官網發佈《國家開發銀行關於開發性金融支持特色小（城）鎮建設促進脫貧攻堅的意見》，鼓勵開發銀行為特色小（城）鎮建設提供多元化金融支援。

政策鼓勵下，2017年年初不少房企將開發特色小鎮作為今年業務發展的重點方向之一，上市公司參與特色小鎮建設的項目也在接二連三落地。

今年年初業績說明會上，綠地控股總裁張玉良首次公佈綠地版的小鎮計畫，重點將“特色小鎮”模式納入2017年發展戰略。張玉良表示，綠地將重點選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，重點圍繞智慧健康城、文化旅遊城兩個題材，啟動特色小鎮大盤專案。在張玉良的計畫中，特色小鎮有望成為綠地房地產主業新的業績爆發點。他透露，近期綠地已和復旦、交大兩所高校成立了兩個科技產業集團，綠地各事業部正在全力落實小鎮計畫，最先落子長三角，以後再擴展到全國其他熱點城市的溢位區域域。

多年前曾操盤萬科良渚文化村專案的北京萬科總經理劉肖早已開始籌畫屬於萬科的“中國小鎮2.0”。去年10月，北京萬科宣佈與國開新城合作，通過成立合資公司的形式，開發位於北京門頭溝區軍莊鎮專案，並總計獲得超過3平方公里的土地開發和運營權。事實上，在北京萬科的轉型升級計畫中，產業城鎮是重要的組成部分之一，目前已經簽約三個專案，其中門頭溝專案爭取在今年亮相，另兩個在河北涿州和天津寶坻。

而作為小鎮計畫的先行者，碧桂園計畫投資千億元在全國範圍內佈局“科技小鎮”專案，首期落地的6個專案均在廣州、深圳兩個一線城市周邊，其中進展最快的惠州潼湖項目今年上半年即將動工，整體專案規劃已基本完成。

華夏幸福則將產業小鎮與產業園區作為集團兩大業務發展線。去年11月4日，華夏幸福首次發佈其小鎮計畫——未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊佈局百座特色小鎮。為此，華夏幸福於去年11月成立了專門操盤產業小鎮項目的控股子公司。新年伊始，華夏幸福的小鎮計畫進展迅猛。2月8日，華夏幸福與武漢市漢陽區人民政府及黃陂區人民政府簽署合作備忘錄，發展產業新城和小鎮專案，涉及面積分別為3.61平方公里及20平方公里。更大手筆的一次合作披露於今年1月19日，華夏幸福與河北省秦皇島市昌黎縣人民政府簽署《旅遊產業小鎮合作備忘錄》《幹紅產業小鎮合作備忘錄》《葡萄產業小鎮合作備忘錄》和《詩詞產業小鎮合作備忘錄》，投資、開發、建設、招商及運營等合作涉及面積共計108.58平方公里。

中小房企則選擇與大央企合作分羹特色小鎮政策紅利。2月16日，雲南旅遊發佈公告，擬向華僑城投資管理公司定向增發股票募集資金不超過11.3億元，設立婚慶產業公司投建“歡喜穀”項目，利用世博園的環境優勢和景觀優勢，打造“婚禮小鎮”，為新婚燕爾提供集婚禮策劃、婚紗攝影、新婚慶典、婚宴酒席、蜜月旅遊、婚紗禮物等完整的婚慶產業服務。

美好置業在其剛披露的年報中透露，公司通過“特色小鎮”建設，整合各方資源，幫助政府對地方建設“提檔升級”，成功開發武漢城中村“長豐村”等，引進華潤置地、藍光發展、東湖高新等知名企業。2016年，公司獲得重慶永川來龍湖特色小鎮（150.35公頃）建設項目，已與合作方簽訂框架協定，是公司土地儲備的重要補充。

特色小鎮模式亦引起了機構投資者的關注。2月15日，南山控股披露的機構調研紀要顯示，公司副總經理兼董事會秘書沈啟盟在接受調研時明確表示，公司旗下房地產公司南山地產將積極探索特色小鎮業務。

兩大動因

面對參與小鎮開發可能帶來的更加便宜的土地和資金，沒有哪家開發商能不動心。

對於大多數房企來說，紛紛紮堆小鎮概念更多的是生存之需。近幾年來，房企的毛利率及淨利率持續下滑，市場上三四線城市趨於飽和，一二線熱點城市拿地成本高企，房企提高或維持其淨利率的難度逐步增加。面對參與小鎮開發可能帶來的更加便宜的土地和資金，沒有哪家開發商能不動心。

克而瑞房地產研究中心通過剖析從華夏幸福此前產業園區的操作經驗發現，依靠與政府良好合作關係，華夏幸福不斷在園區內乃至城市周邊獲取優質的土地儲備，體量大且成本低，如潮白河孔雀城樓板價僅952元/平方米，八達嶺孔雀城甚至僅為253元/平方米。此外，通過住宅銷售，華夏幸福可從當地政府獲得住宅土地增值補償，這是企業產業新城模式的關鍵。如八達嶺孔雀城，其2013年售價為9000元/平方米，幾乎為土地成本的36倍，土地增值力度強勁，企業獲得可觀補償，同時也彌補前期開發支出。

這些住宅項目與產業園區形成協同效應，一方面通過園區建設落地，推動住宅及相關配套開發，另一方面住宅建成將提升園區投資氛圍，房源銷售則為園區後續工作帶來資金支持。企業切入園區人口導入，借鑒“以售養租”方式，以較為低廉的價格獲取住宅等建設用地，住宅銷售成為改善資金流、平衡政企利益的核心要素，這樣的模式或將在目前諸多企業與當地政府的小鎮合作中被借鑒。與一線及熱點二線城市令人咋舌、居高不下的地價相比，這種合作模式給開發商帶來的土地價格極具吸引力。

不僅是便宜的土地，在今年貨幣政策趨於收緊、房貸餘額普遍不足的情況下，開發商再融資難度必將增加，而信貸政策方面對小鎮專案的傾斜，無疑是開發商關注的另一個“興奮點”。

2月8日發改委出臺的《意見》明確要求，開發銀行各分行要積極參與特色小（城）鎮規劃編制工作，統籌考慮財稅、金融、市場資金等方面因素，做好系統性融資規劃和融資顧問工作，明確支持重點、融資方案和融資管道，推動規劃落地實施。開發銀行加大對特許經營、政府購買服務等模式的信貸支援力度，特別是通過探索多種類型的PPP模式，引入大型企業參與投資，為特色小（城）鎮建設提供多元化金融支援。

據記者瞭解，信貸政策的支持在小鎮專案中非常明顯。“我們也在跟國家開發銀行接觸，小鎮項目的開發貸款利率能在基準利率基礎上給予折扣，並且貸款週期比一般開發貸要長很多。”碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波告訴記者，雖然不方便透露具體的貸款利率，但向俊波表示比一般開發貸確實便宜很多。不過，優惠的貸款資金只能用於小鎮專案的基礎建設、產業主體建設等，明確規定不能用於住宅開發，商業專案也須視情況而定。

除了便宜的土地和資金，房企以PPP模式參與小鎮開發還有可能在專案實現招商後獲得投資額分成。例如華夏幸福此前與政府合作的園區項目，在園區建設期，一級土地開發的土地整理工作、基礎設施建設工作、產業招商服務等均由華夏幸福先行墊付，政府在這個時期不出資，但會高度支持並配合園區建設，等到園區售地、產生稅收等之後，政府以建設成本加成10%至15%利息的方式將進行資金返還予華夏幸福。此外，園區實現招商後，華夏幸福可從政府獲得落地投資額的45%。

風險幾何

對於開發商而言，參與開發小鎮專案將面臨的風險是，前期資金投入量巨大，且回收週期長。對此，並不是所有房企都有足夠思想準備和敬畏之心。

值得注意的是，在很多業內人士看來，小鎮專案給開發商帶來的好處顯而易見，但並不是所有開發商都有條件做小鎮。

碧桂園向俊波認為，重金打造小鎮計畫更多是由於公司達到一定規模之後，業務升級和轉型的需要，操盤小鎮專案的開發商必須有綜合的城市運營經驗。“與其說是開發商，不如說是城市綜合供應服務商更為確切，產業小鎮必須首先要導入產業，開發商是否具備豐富的產業資源和管理運營能力是專案成敗的關鍵。另外，人口導入需要配套引入教育、醫療、商業、酒店等資源，這也是開發商綜合能力的體現。”而很多急於獲得低價土地和貸款的中小開發商顯然不具備這樣的能力。

北京萬科總經理劉肖也表示，能否滿足產業服務和居住生活服務的需求，能否使二者互相協同，這是開發運營小鎮最大的難點。

“一個城市如果每年的正常人口增長只有5萬，但你突然要在周邊做一個50萬人口的住宅配套，那你靠什麼吸引人口呢？大家說靠產業吸引人口，那又靠什麼來吸引產業呢？”劉肖認為必須要靠扎實的運營能力才能解決這個問題。他吐露了良渚文化村背後的艱辛，“弄個油條、包子都要吃幾十家才確定，一個小小的皮划艇配套也要與世界冠軍孟關良這樣的資源嫁接。”

而對於開發商來說，參與開發小鎮專案將面臨的風險是，前期資金投入量巨大，且回收週期長。“因為在這麼長的投資週期內，政策是否存在變化的可能，很難說。”有開發商人士向記者表示。

並不是所有房企對此都有足夠思想準備和敬畏之心。記者在採訪中發現，有些開發商只是看到小鎮開發能夠帶來的利益，而建造模式、運營模式、盈利模式尚不清晰。在這種情況下，有業內人士擔憂，若干年後難免會出現空鎮、鬼鎮這樣的現象，小鎮專案也會面臨大量的庫存和洗牌。

克而瑞房地產研究院分析師沈曉玲認為，從機遇的角度而言，房地產與特色小鎮有著密切的關係。尤其在政府大力推進特色小鎮的條件下，企業可充當建設者、運營者，甚至是發起者。但是鑒於特色小鎮還是一個比較新型的模式，目前其建設和運維大部分還是以政府為主導，已有碧桂園、綠城、華夏幸福等房企試水這一類專案，後期能否成功，這依然還要考驗房企在規劃設計、運維理念等方面的創新能力。

土地交易規則趨嚴開發商拿地“熱情”受限 房企轉型“小鎮開發”或成地產“新空間”

從上海商品住宅存量面積來看，截至2月20日，上海存量面積雖然僅僅有733萬平方米，但是市場去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米，降低到目前的不到60萬平方米。

低溢價逐漸成為上海土地交易市場的新特徵。開年後，上海經歷了兩場土拍，2月17日，浦東臨港南匯新城三幅住宅用地完成出讓，地塊由綠地、萬科以及碧桂園三家房企收入囊中，且三幅地塊的溢價率均低於2%；2月21日，金山板塊3幅宅地出讓，由北京建工、上海建工、華紡與和城地產聯合體競得，其中兩幅底價成交。

另一個值得關注的現象是，2月21日的土地拍賣實行了新規定，此次對於房企自有資金的審核比此前更嚴厲，一旦房企報價超過自有資金額度，便會被直接沒收拍賣權。

比如北京建工所拿地塊拍賣過程中，1號參拍房企沒有拿到拍賣牌，因為首輪報價超過該公司自有資金；3號房企報價超過14億時，由於同樣原因也被沒收拍賣牌。

上海城市房地產估價有限公司資料研發部專案主管邵明浩指出，金山土拍表露出上海土拍市場兩個新現象：土地出讓方對開發商的資金審查要求沒放鬆，不僅有拍賣報價超出自有資金申報上限後不能再報價的規定，對於申報資金低於起拍價的直接剝奪了“參賽資格”；參與競拍企業大幅萎縮，部分地塊已經出現最後進入拍賣環節只有一家企業參與的現象，土地市場降溫已經成為不爭的事實。

上海中原地產分析師龔敏卻認為，地塊溢價低主要與較高底價有關，並且現在要求開發商開工時間必須在12個月內，在今年房地產政策定調，價格上漲預期受阻的背景下，高地價拿地顯然沒有利潤空間。房企拿地結構正發生微妙變化。

底價不低的原因

實際上，上海近兩次土拍的成交樓板價格並不算低。臨港南匯新城NNW-C4A-02地塊的競拍，最終只有5家房企進入競拍環節，分別為招商、恆基、萬科、港城和綠地。房企舉牌較謹慎，經歷三次舉牌後，現場競價大約持續了五分鐘，綠地便以15.6億元競得臨港南匯新城NNW-C4A-02地塊，樓板價21180元/平方米，溢價率0.85%。隨後，萬科以10.35億獲得臨港南匯新城NNW-C4D-02地塊，樓板價21370元/平方米，溢價率1.76%；碧桂園以16.3億獲得臨港南匯新城NNW-C4D-08地塊，樓板價21086元/平方米，溢價率0.41%。

正如上海中原地產分析師龔敏所言，總體來看，此次地塊出讓高溢價現象不再，一方面是土地底價有所提高，另一方面開發商在受到自有資金支付土地款的背景下拍地較理性，如金山新城部分樓盤個案房價要達2.5萬元，而目前地價1.16萬元，溢價不到20％，儘管金山樓盤去化速度沒有市區或軌道交沿線那麼快，但該地價仍是有利可圖的。

上海中原地產資料顯示，北京建工所拿地塊所處的金山區金山新城板塊整體住宅市場成交量良好，近一年成交量達46.14萬平方米。

事實上，截至2月19日，金山新城板塊住宅存量僅9.54萬平方米，存量去化週期僅2.48個月，住宅存量不足；受此影響，2017年至今，金山新城板塊僅成交0.34萬平方米住宅項目，成交均價達2.01萬元/平方米，相比2016年同期上漲86%，板塊內住宅均價漲幅明顯。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，政府對於地價傳導房價仍控制嚴厲，如果出現地價過快上漲、引起房價反彈，後續更嚴厲的政策可能還會出現。地塊位於遠郊或者比較偏遠的區域，底價相對於市場而言就已不低，導致市場競爭程度已大幅下降，這個狀況與政府調整推地策略、結構有一定關係，與2016年9月份以來政府對於土地配資的整改也有一定關係，加上私募資金無法進入土地前端市場，也倒推房企拿地態度謹慎。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，21日土拍的地塊面積普遍不大，總價不高，因此出現了多家房企參與競爭，但局面並不激烈，與此次自有資金審核趨於嚴格不無關係。

但開發商仍然熱衷於上海土地。一方面，上海房地產交易有回暖趨勢，鏈家地產資料表明，2月13日-2月19日這一周，全市住宅成交9.34萬平方米；成交套數744套。住宅新增供應面積11.91萬平方米，新增套數901套，需求端小幅增長，供應端大幅增長。

價格層面，本周上海住宅成交均價48900元/平方米，表現平穩。全市樓市總體呈現回暖趨勢。

另一方面，張宏偉認為，從市場量價發展節奏來看，由於各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投資客退場、開發商推盤週期集中在4月下半月之後等因素，註定上海商品住宅市場上半年的成交表現是“量跌”的。此時，房企資金面仍然沒有壓力，實質性大範圍降價難以出現，因此，轉入土拍市場的資金會越來越多。

房企的微妙轉型

一名近兩次都參與了土拍的房企投資部人士認為，在城市擴容的大背景下，政府也希望房企在郊區拿地，因此企業對地塊的選擇更看重於區域發展前景。

事實上，從上海商品住宅存量面積來看，截至2月20日，上海存量面積雖然僅僅有733萬平方米，但是市場去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米，降低到目前的不到60萬平方米，甚至更低，現在單周的平均交易量已經降低至10萬平方米/周，這個量是2014年年中當時上海樓市調整期的交易量。同時，上海商品住宅的市場去化週期也由去年9月份之前的5個月左右回升到目前的11-12個月左右。

張宏偉預計，隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批，今年6月份左右上海商品住宅市場去化週期有可能回升至15個月以上，屆時，從指標意義上上海已經存在去庫存壓力，樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

但這並不妨礙房企在上海拿地的信心。對於上海建工在2月21日的土拍以底價11.2382億元摘得金山區楓涇鎮JSFJ0101單元04-05、04-07地塊，上述業內人士認為，上海建工在上海項目已不多，而旗下還有園林綠化等分公司，所以這次拿地比較積極，為後續發展奠定基礎。其實，去年12月28日，金山區、楓涇鎮就與上海建工正式簽訂了戰略合作框架協定，準備進行小鎮更新、升級的建設。

邵明浩指出，新城開發與小鎮開發的模式差別在於，新城要有產業，小鎮倒不需要。“新城外來人口導入需要強大的產業吸納能力，小鎮本來就有原住民，將其城市化就能做得很漂亮。”邵明浩認為，新城靠外來人口導入，小鎮靠本地人口轉型，所以不足以支撐人口導入的地方，開發商開始圖謀做小鎮了。


2016年7月，住建部、發改委、財政部聯合發佈《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，指出2020年前將培育1000個各具特色、富有活力的特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設，提高建設水準和發展品質。去年10月14日，住房城鄉建設部公佈了第一批127個中國特色小鎮名單。

中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵此前在公開場合演講透露，開發商把目標對準了特色小鎮。“現在很多房地產商打著特色小鎮旗號，進入到這些小鎮，為什麼呢？拿地成本比較低。”李鐵說，（特色小鎮）離大城市不遠，可塑造新的房地產空間，而大城市樓面價太高

國家級新區空港功能區、國家航空城實驗區、關中城市群空域門戶、依託“大西安”的“中國孟菲斯”……在眾多的頭銜和光環之外，西鹹新區空港新城手上又多了一把開啟國際自由貿易大門的“金鑰匙”。

“自貿區是極大的紅利，又是不小的壓力。空港新城作為關中城市群航空門戶，參與陝西自貿區建設，自己和團隊在高興之餘都深感責任重大。”西鹹新區空港新城管委會主任賀鍵向《每日經濟新聞》記者坦言。

一直以來，空港新城按照“大西安”航空服務功能區總定位，承載了在“大西安”地區甚至關中地區建設絲路交通商貿物流中心、國際航空服務業集聚中心、國際會展與文化創意中心、生態和農業小鎮示範中心的目標。

而當自貿區紅利到來時，空港新城主打的臨空產業又將在更廣闊領域，迎來更多機遇。多年辛勤耕耘，多重紅利疊加，絲綢之路上“大西安”的航空功能片區，未來已經漸漸來臨。

制度創新為企業當“保姆”

自2016年8月31日，陝西自貿區獲批以來，自貿區概念熱度在陝西持續居高不下。而作為關中城市群的外向型“藍天門戶”、陸上絲綢之路立體交通樞紐，在陝西自貿區建設規劃中，“航空港”成為被頻頻提及的“關鍵字”之一。

如同上海浦東機場之於上海自貿區，西安咸陽國際機場對於陝西自貿區同樣具有重要意義，其所在的空港新城，成為陝西自貿區核心承載區域，水到渠成。

賀鍵告訴《每日經濟新聞》記者，“自貿區並非一個物理概念，實質上是政府如何轉變職能，如何制度創新、促進貿易便利化的問題。自貿區獲批是一個硬約束、硬指標，可以說對轉變政府職能、簡化審批流程、提升服務水準考核都已進入了倒計時階段。”

基於此，在自貿區建設籌備階段之前，空港新城招商部門便全面推行“一口受理、內部流轉、限時辦結、超時默認、企業回訪”制度，“空港鐵軍”堅持對企業“一對一”貼身保姆式服務，極大地提高了空港新城對企業、項目的黏性。

同時，貫徹落實自貿區建設對新城營商環境的高標準、高要求。編制權力清單、責任清單、企業投資負面清單和扶持資金管理清單，建設政務服務一站式管理平臺，追求“讓企業只跑一次，一枚圖章管審批”的服務效果。

以自貿區建設為契機，設立市民服務中心，建立限時辦結、首問負責、一次性告知、超時預設和服務承諾等制度。率先推行文勘前置制度，更新《招商專案投資服務流程》，將專案從簽約到開工的週期從原來的230天縮短至122天。

不同于國內其他自貿區，陝西自貿區的獨特亮點在於探索與“一帶一路”沿線國家的人文交流新模式上。記者瞭解到，在中央定調的基礎上，陝西省自貿區將圍繞互聯互通的合作機制、國際產能合作模式、現代農業交流合作機制這三個方面進行國際合作機制創新。

國務院賦予陝西自貿區獨特的發展定位，目的在於發揮“大西安”乃至陝西省在陸上絲綢之路的龍頭功能，在探索制度創新、促進經濟增長的同時，主動發揮歷史文化大省的輻射帶動作用。

空港新城自貿辦負責人張兵華向記者表示，“空港新城將充分利用自貿區開放功能，錯位發展文化會展產業，招引國際演藝、醫療、藝術品交易等產業企業，將陝西的歷史文化優勢借自貿區東風轉化為文化產業優勢。”

物流產業集聚“中國孟菲斯”

西安咸陽國際機場背靠西安、咸陽兩座旅遊城市，又處在我國國土的幾何中心，來往及中轉旅客眾多，是全國八大樞紐機場之一。

然而，因關中地區經濟外向度還不夠高、城市經濟體量與東部沿海地區差距明顯，致使西安咸陽國際機場的貨郵輸送量呈現出增速快、總量小的現象。

據中國民航資源網公佈的資料，同位於西部地區的成都雙流國際機場2015年貨郵輸送量達55.6萬噸，而同期的西安咸陽國際機場貨郵輸送量僅有21萬噸。

對於彼時的空港新城，快速尋求適合本區域發展的產業路徑成為當務之急。自岳華峰2016年春履職西咸新區管委會主任之後，西鹹新區整體發展重心向“招商引資、產業集聚”轉移，空港新城亦在對自我優勢、劣勢的深入分析中逐漸把握准定位，在招商引資業務運作上漸入佳境。

充分結合自身極具優勢的航空港資源，目前空港新城已經成功吸引23家商貿物流企業入駐，規模效應凸顯，也得到了業內認可及國家相關部委的肯定。

記者瞭解到，早在2015年空港新城就在全國1210家物流園區中脫穎而出，被評為“全國優秀物流園區”。2016年得到住建部、國土資源部和國家發改委肯定，入選首批29家“全國示範物流園區”，成為僅有的2家臨空型物流園區之一。

目前，新加坡普洛斯、順豐速遞、中外運、“三通一達”等18家行業龍頭企業入駐園區。據統計，區內貨量從2014年的18.64萬噸增至2016年的104萬噸。

與此同時，緊抓海航集團在陝西省戰略佈局契機，空港新城將圍繞貨運、機場、物流倉儲、物流金服、電子商務等五大核心業務板塊，與海航集團合力打造長安現代物流、長安旅業2個專業化平臺，預計未來包括物流、食品、金融、地服、旅遊產業鏈體量將達千億級。

空港新城不止瞄準中間物流環節，擁有強大的物流產業集聚基礎，又具備自貿區關稅優勢，電子商務產業的大網亦將會隨之鋪開。張兵華告訴《每日經濟新聞》記者，“空港新城還預備借助自貿區內關稅優勢，以空港新城為核心，打造規模化的跨境電子商務的產業集群。”

大西安航空版塊未來已來

美國航空大都市理論著名學者約翰·卡薩達教授在談及空港經濟形態時稱：“在速度經濟時代，機場已經成為全球生產和商業活動的重要結點，也是帶動區域經濟發展的引擎。它不斷地吸引著眾多與航空業相關的行業聚集到機場周圍。”

像荷蘭史基浦機場之於阿姆斯特丹，空港新城承擔“大西安”城市門戶功能。成為國際上具有影響力的城市航空功能區，便是空港新城開發建設團隊自組建成立之初便萌生的夢想。

但成立之初的空港新城，在西鹹新區轄下的五個新城中，距離西安、咸陽兩市建成區最遠，基礎設施配套也最為薄弱。受地緣經濟觀念及戶口、社保等現實問題制約，基礎設施落後。賀鍵坦言，“起初的空港新城基礎設施條件落後，現代化的機場之外，是一片典型的關中農村。”

如今“大西安”戰略之下，西鹹新區整體由西安市代管，戶口、社保等問題也有望短期內迎刃而解。背靠“大西安”、體制機制的理順為空港新城建設絲路“航空新城”，成為“大西安”發展的有力支撐版塊，提供了必要條件。

空港新城及時抓住多家航空公司在陝駐地距離機場較遠、員工生活不便、運行成本高昂等痛點，順應各大航空公司在陝擴大經營規模的需求，策劃推出航空企業中央商務區項目。賀鍵告訴記者，“目前已有上海東方航空、南方航空、深圳航空、四川航空等全國排名前6位的航空公司均有項目入區。”

記者瞭解到，未來還將進一步招引“一帶一路”沿線國家航空企業進駐空港新城。除此之外，深圳寶能投資集團有限公司亦將在空港新城投資航空企業中央商務區項目，預計將以物業租賃或出售的方式服務中小航空公司。

與此同時，空港新城將立足陝西豐富的歷史文化資源和對外開放門戶優勢，發展文化創意、旅遊、國際會展等產業。國際商務會展功能將以規劃建設中的T5航站樓及周邊配套設施為主體運營。而文化創意板塊則將被安置在空港新城南部區域，目前巴黎秋季藝術沙龍、西安國際美術城、西安交大仿生工程與生物力學中心等項目已經被成功引入。

在城市基礎設施配套方面，除已建成的公園、廣場等市民休閒設施外，學校、社區等機構亦相繼入駐，為來到空港新城工作的人才解決後顧之憂。可以肯定，大西安航空功能版塊的繁榮未來，正在悄然來臨。

整體內房銷情向好，首創置業（02868）去年簽約銷售金額455.1億元（人民幣．下同），按年增長40%，達銷售目標380億元的119.8%，今年決定把銷售目標上調至500億元。

首創置業總裁唐軍表示，內地政府為穩定樓市推出調控措施，但由於一線城市仍須繼續發展，置業需求持續，對樓市有信心。該公司可供銷售項目主要位處北京、上海及天津，並將近完全退出三四線城市，預料經調整毛利率將由去年的17.93%，提升至20%。

明年上半年A股掛牌

首創置業去年純利20.3億元，按年跌2.3%。唐軍指出，純利下跌主要由於一批三四線城市項目於期內入賬，相信隨着今年京滬津項目結算比例增加，利潤率可提升，未來毛利率水平將步入升軌；去年銷售額中有200億元於今年入賬。

該公司去年11月遞交A股上市申請，總經理（香港總部）及投資者關係總監馮瑜堅透露，中證監已受理上市申請，相信今年內地IPO審批速度將加快，預計明年上半年首創置業可於A股上市。回歸A股掛牌將有助降低該公司負債比率，今年目標令負債比率由去年約77%水平向下降，估計A股上市後將進一步降至略高於70%。

馮瑜堅提到，該公司進軍澳洲市場後，首批投資項目已有資金回籠，而有關業務逐漸進入資金循環模式，相信不會再有太大融資需求，未來仍繼續開拓澳洲市場；期望2018年至2019年來自澳洲的簽約銷售比例將維持於10%至15%。該公司去年來自悉尼及布里斯班的簽約金額比例分別佔11%及3%。

實用僅260呎 中冶在港首個項目

近年新盤愈劏愈細，不單市區出現微型劏房盤，新界區亦如是。繼俊和旗下屯門菁雋提供128方呎「宿舍戶」震驚市場後，內地財團中國中冶（01618）首次在港發售位於青龍頭住宅項目逸璟．龍灣，共198伙，項目主打的1房戶，實用面積僅約260方呎，細絕青龍頭，甚至較豪景花園最細單位仍小近100方呎；項目預計上半年取得售樓紙及推售。

198伙上半年登場

樓價愈升愈高，近年推售的新盤紛紛「劏細」以遷就上車客，令單位愈來愈微型。中國中冶發展的青龍頭項目已命名為逸璟．龍灣，項目由兩幢住宅組成，共提供198伙，間隔1至3房，實用面積由約260方呎至930方呎，主打的1房戶佔逾50%；2房及3房分別佔14%至28%。發展商表示，八成以上的單位可享有海景，示範單位設於尖沙咀，將提供1及3房共4個示範單位。

青龍頭及附近青山公路一帶，向來提供3至4房大單位為主，兩房以下細單位只佔少數，區內指標屋苑豪景花園為少數提供400方呎以下單位的屋苑，最細單位實用面積亦有358方呎。另一個指標屋苑浪翠園，提供細單位的3期及4期，最細單位實用面積分別有412及435方呎。要數實用面積不足300方呎的，只有位於黃金海岸對出、樓齡接近半個世紀的龍珠島別墅，最細單位實用面積286方呎。

較豪景花園最細戶更小

逸璟．龍灣雖不設開放式單位，但最細的1房戶實用面積僅260方呎，較豪景花園最細單位小近100方呎，細絕青龍頭；甚至較龍珠島別墅最細單位，還要小26方呎。

中冶置業香港執行董事兼總經理張豫表示，逸璟．龍灣為集團本港首個推售的住宅項目，現正申請售樓紙，預料最快上半年獲批及推售。由於項目以海景作賣點，大部分單位可享有海景，集團採取惜售策略，目標買家仍以本地客為主。他說，由於香港房地產處於世界一線市場，集團看好本港前景，未來將積極覓地，並以投地或併購方式增加土儲，但將重質不重量。對於近期不少內地財團來港投地搶高地價，張豫表示集團按項目採取不同策略，沒有刻意要創地價新高，例如最近的長沙灣商貿地皮便由本地發展商投得。中冶置業常務副總經理韓旭東表示，逸璟．龍灣總投資額超過10億元。

中資機構對核心區甲廈樓面需求殷切，中環花園道1號中銀大廈，一個高層單位新近以呎租約130元獲中資金融機構承租，呎租創該廈新高。

中資金融機構承接

中銀（香港）（02388）指出，新近租出的單位，面積約6000方呎，由中資金融機構承租。以此計算，每月租金約78萬元。

中銀大廈樓高70層，另有4層地庫停車場，樓齡近28年。中銀（香港）表示，該物業目前仍有少量單位招租，業主正積極出租有關樓面，並持續優化該大廈的服務等。

實際上，核心區甲廈空置率持續處於低水平，帶動中區甲廈租金向上。仲量聯行最新公布的《香港物業市場綜述》報告指出，中區1月的甲廈樓面有約4.51萬方呎的正吸納量，主要由於內地金融服務機構在該區設立新辦公室擴展業務，令中區甲廈空置率由去年12月的1.7%，進一步跌至上月的1.5%，遠低於全港平均空置率的4.5%。

該行指出，由於甲廈供應緊張，以及來自內地機構的需求持續，令中區甲廈租金有所支持，今年1月平均呎租約113.8元，按月升1.3%。

由於租金趨升，仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷指出，核心商業區及非核心商業區的甲廈租金差距逐漸擴大，而非核心區的甲廈供應增加，相信將有更多租戶如律師事務所等遷離中區，務求減輕租務成本。

澳門賭王傅老榕家族和恆地（00012）籌備經年的元朗南生圍住宅發展項目，曾推出多個不同方案，但暫仍未有顯著進展。大業主2015年曾提出新發展方案，惟去年遭城規會拒絕，大業主去年向城規會提出覆核，並將於本周五提交城規會審議。規劃署認為，項目發展不符規劃意向，並可能造成不良先例，不予支持。

項目涉及元朗南生圍和甩洲合共約178.7公頃土地（約相等於9.4個維多利園公園），規劃作「綜合發展及濕地改善區」等用途。

大業主去年向城規會提出覆核方案，擬以較接近元朗山貝村的位置作住宅發展，總樓面面積約344萬方呎，提供29座分層住宅和140幢洋房，合共約2531伙。

規劃署表示，大業主在提交覆核申請時，加入多項緩減措施，以回應城規會委員的關注，但發展規模與2015年的申請相若，指出發展商未能證明項目在交通、生態和景觀等不會對該區造成不良影響，又認為發展計劃的規模大，與規劃意向不符，所以不支持申請，意味應難在本周五順利獲城規會開綠燈。

資料顯示，發展商在2010年曾向城規會提交有關南生圍的一個發展方案，遭到城規會拒絕，發展商一直上訴至終審法院，但最終在上周遭終審法院駁回。

投資者於零售高峰期購舖，現轉手大幅蝕讓。

據悉，銅鑼灣波斯富街兩層先施百貨舖位，以近5億元易手。

消息指，銅鑼灣波斯富街寶榮大廈兩層大樓面舖位易手，涉及物業地下入口及1、2樓，面積約2.1萬平方呎，以約5億元成交，呎價約2.3萬元。

3層舖全沽出 共蝕4.3億

翻查資料，該舖早年曾由泉章居餐廳持有自用，及後獲禹銘購入，開設商場。2012年零售高峰期時，禹銘以11.42億元把舖位沽予資深投資者劉軍，他購入後進行招租，惟零售漸轉弱，經過多月才獲先施百貨承租。

隨着近兩年零售業疲弱，先施續租的租金降至150萬元，令舖位價格亦向下。2014年，劉軍先把物業地舖部分，以2.1億元率先售予位元堂，如今再以近5億元沽出1及2樓，合共套現約7億元。

惟與5年前11.42億元購入價計，劉總共蝕約4.3億元離場，為近年最大額商舖蝕讓個案。

原業主套現後 9000萬購西貢舖

市場人士透露，劉軍沽出波斯富街舖後，即於舖位市場入市，據悉，他以約9,000萬元，購入西貢親民街西貢花園地下9、10號及舖位，面積約3,380平方呎，現由滙豐銀行租用。

據悉，該舖原由資深投資者李耀華持有，他早年曾以約1.3億元放售舖位，現減價3成沽貨，仍獲利而回。

另銅鑼灣樓上舖租金亦乏力上升，消息指，銅鑼灣羅素街英皇鐘錶珠寶中心中低層B室，面積約591平方呎，以每月約2.4萬元租出，呎租約41元。

2014年基金拆售羅素街8號反應理想，平均呎價逾3萬元，惟項目正式入伙後租務反應一般，平均呎租約40至50餘元，回報率不高。