雙北1274.5億元囊括7成 單一百億元大案競登場

市場未有明確回暖跡象，今年北台灣329檔期推案量趨於保守，創近6年來新低。根據《住展》雜誌統計，推案量最大區落在雙北市，總推案量即達1274.5億元，佔北台灣總量的1648.2億元逾7成。其中，台北市松山區，新北市新莊區、新店區、中和區，都有單一案量超過百億元的大案登場。

大台北推案量大，新北市即有超過800億元量體，集中在板橋、新店、新莊與中和等區，案量較大如「至善元」、「合陽天擎」、「久泰皇品」，均有百億元以上規模。台北市聚集在松山、內湖等行政區，百億元以上個案僅有微風廣場停車場都更案「潤泰敦峰」，另外豪宅案「華固名鑄」、陽明山「草山清境」都備受矚目。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，今年329檔期，上市櫃建商推案力道有逐漸擴大的趨勢，包括國泰、華固、潤泰、遠雄、新潤等，都加大推案力道，「遠雄在北台灣推出3個建案、全台推出5個建案最多，其次是新潤2個。」

遠雄全台推案最多
何世昌表示，市況渾沌，建商心態顯然出現極端落差與矛盾，「保守的建商寧願觀望不推案，而信心高昂、願意推大案的建商，價格採守勢。」如「潤泰敦峰」、「久泰皇品」等，開價皆創區域高價。

台中主推讓利產品
創意家行銷副總經理柯仲武認為，近2年景氣反轉，使得預售案推案不如預期，「建商改採先建後售的結果，可見今年329檔期，成屋推案量明顯放大。以創意家接案為例，約有7~8成為成屋案。」

柯仲武透露，整體市場成交量自去年12月起趨穩，「公司旗下各案場周成交總量有2~3億元，329雖尚有千億推案水平，估計在民眾對房價仍未充分認同的情況下，成交難有激情演出。」

除北台灣，業者自估，台中市今年329檔期總推案量約100~150億元。台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇表示，受環境景氣影響，近年建商推案轉趨保守，因此今年有下修趨勢，「以中、小坪數、讓利型產品為主。」
指標案如寶輝建設在台中市五權西路、惠中路口的「大隱」，總價自2000萬元起跳，號稱該公司少有的｢小豪宅」作品，總銷20億元。而台中港的「遠雄之星5」，標榜每戶總價288萬元起，年後潛銷至今，周來人約達50組。

位於新北市大台北華城的豪墅「新普國玉」法拍戶在去年四拍全數流標，近日又遭法院重新公告一拍，底價較去年一拍底價3.8億元大砍4成，降至2.69億元。業者預估，在二、三拍底價打折後有機會拍出。

此次重啟拍賣的「新普國玉」，坐落在大台北華城內，當時由英業達集團會長葉國一與新普建設聯合推案。據司法院公告，該法拍戶為毛胚屋，建坪545.58坪、地坪610.53坪，有14個車位，債務人為台商馬錦漢，今年重新鑑價後僅剩2.69億元，每坪49.3萬元，比去年公告價少掉1.11億元。

帝寶第二戶三拍喊卡
新普國玉實價揭露僅有3筆在2011年揭露，其中1筆與此次法拍戶條件相近，成交總價3.56億元、每坪65.3萬元。去年市場傳出藝人張惠妹僅以1.2億元就入手254.9坪戶，單價約47萬元。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰估計，若以去年成交價來看，與目前法拍戶一拍價相距不遠，預料二拍底價打折後有機會找到有緣人。

而史上第二戶遭法拍的帝寶E棟13樓法拍戶，原定前日（15日）三拍，卻臨時喊卡，原因為排除租約，寬頻房訊表示，一旦排除租約，將由不點交改為點交，債權人雖能聲請重新鑑價，但頂多底價拉高1成左右，若維持原定三拍底價，每坪低於200萬元將更容易吸引投資人。

至於廣告才子范可欽新北市豪宅「東方明珠」，將於3月22日二拍，底價7280萬元，總坪數114坪，寬頻房訊認為，仍略高於市價行情，流落三拍機會大。

去年第4季以來一波游資紛紛重返豪宅錢潮，不論是中國大陸或美國實施的「肥咖條款」所激勵的資金回流，都帶動大戶豪宅一波波出現成交。

根據昨（16）日最新的實價登錄資訊顯示，台北市「名人巷」朱崙街的大戶豪宅案「華孚鈞藏」，累計最近6個月就成交達9戶，其中6戶每坪成交行情都站穩108萬元以上，買氣明顯回籠。

「華孚鈞藏」昨天揭露2筆交易，分別為5樓和6樓，總價都是1.14億元，拆算車位後的每坪單價分別為108.4萬元、108.9萬元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，觀察從2016年下半年至今，「華孚鈞藏」共有9筆交易，其中6筆都在每坪108萬元上下，似乎反映出豪宅止跌，買氣回籠的狀況。

「華孚鈞藏」為華孚建設自建自售，位於朱崙街，為地上12樓、地下4層的Art-Deco建築，只有21戶雙拼的百坪住家，1層2戶，出入單純。

張旭嵐表示，「華孚鈞藏」雖非指標性豪宅，不過去年至今已有9筆交易，相對其他知名豪宅，「華孚鈞藏」價格實惠，近年傳出不少傳產家族企業主相繼在鈞藏置產多戶，背景同質性高，頗有買房買鄰的概念。

張旭嵐表示，「華孚鈞藏」完工兩年，實價揭露至今有12筆交易，去年最高每坪單價達138.8萬元，總價1.45億元。

與這兩年的最低每坪108萬元，大概打了8折，降價後買氣明顯提升，顯示這個價格已經達到高資產族的甜蜜點。

朱崙街宛如「新興名人街」，除了「華孚鈞藏」外，還有「九仰」和「達官苑」等高價宅，有不少商界名人入住，鄰近的「元大花園廣場」還有前副總統蕭萬長做鄰居，朱崙街交通便利又清幽的環境，吸引不少企業主。

為落實消費者保護政策，輔導建商使用內政部訂頒之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，促使交易資訊透明、減少交易糾紛，台北市政府法務局消保官與地政局，自2016年1月至12月，針對台北市24家建商新成屋銷售建案，共同查核其銷售中所使用之定型化契約，並於2017年3月16日召開記者會公布檢查結果。

台北市法務局何修蘭主任消保官表示，查核結果有7家建商合格，合格率為29％，較前年度提高許多(2015年度合格率為6.6％)。不過，其中有2家建商全部查核項目皆不符合規定，另有3家建商僅有1項查核項目(契約審閱權)符合規定，占全部受檢業者的12.5％。

台北市政府地政局進一步表示，本次查核定型化契約中之11個重點項目，包含契約審閱權、買賣標的、買賣價款、付款約定、原設定抵押權之處理、貸款處理一、貸款處理二、交屋、違約之處罰、建物現況確認書，其中不符合規定前三名分別為買賣標的(不合格率63％)、付款約定(不合格率63％)、貸款處理二(不合格率60％)。


「買賣標的」項目之違規情節為契約內容未揭示建案之使用分區、建物用途、總停車位個數等內容；「付款約定」項目之違規情節為契約文字內容過於簡略，未與應記載內容相符及各期款項之支付日期應留空白，待由買賣雙方磋商後確定；「貸款處理二」項目之違規情節為未詳列不同選項之貸款撥付方式。

有關各建商不符合規定情形，地政局已要求業者依限期改善，業者亦已於期限內完成改正，限改合格率達100％，同時亦函請初查不合格之建商辦理已簽訂契約之換約或增補事宜，以維護消費者權益。提醒民眾，若已與初查不合格建商簽訂契約之消費者，請留意檢視合約，以保障自身權益。

法務局何修蘭主任消保官呼籲建商，訂定契約應提供符合內政部頒訂之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定之契約；另提醒民眾購屋時，應仔細審閱房屋買賣契約內容及附件是否符合應記載及不得記載事項規定，以確保自身權益。消費者如有任何消費上之爭議，可利用消費者服務專線「1950」或撥打市民熱線「1999」轉6169(外縣市請撥：02-2725-6169)查詢，法務局消服中心、消保官室將會提供相關消費諮詢及協助申訴，以維護消費者權益。

「買低價、賣高價」是投資獲利的鐵則，但如果在房價已經飆到高點的雙北市，想再投資房地產，又該選在哪一區，考慮投報率跟基期，網友一致建議「跟著雞走」，更將台北市長柯文哲搬出來，當作當地未來發展的保證。

要跟著哪隻「雞」走？網友點名的就是造成西門町交通大打結的花燈「小奇雞」，有網友在Mobile01發問，想知道台北值得投資的地點在哪裡，留言多數倒向過去被譏為「老城」的萬華區，認為和其他地區相比，房價較低，有人潮、有交通，加上市長柯文哲的西區門戶計畫有成，是未來投資新亮點。

台北市長柯文哲上任後，力推西區門戶計畫，推觀光，第一步瞄準市容，直言「看起來礙眼的都要修」，2年下來，帶進穩定人潮，今年舉辦的台北燈節讓舊城區再度活絡，獲得許多好評，帶動西門商圈店租金上漲，店面成交價也超越東區，開出每坪390萬元天價。

而住宅方面，永慶房產集團根據買賣轉移棟數及實價登錄資料統計發現，台北市2016年1~10月房屋成交量，與同期高點相比，減少46.8%，幾乎腰斬，但萬華區則受惠於今年建案交屋，因此成為唯一一個成交量較去年相比，逆勢增加的行政區；永慶房產萬華店長李漢郎表示，未來捷運萬大線通車後，也可望帶進人口，讓商圈再升級。

台中市西屯區惠來里是台中房市的信心指標，不過去年遷入人數卻創下歷年來新低，台中七期也見投資客拋售，有建商坦言，房市氛圍轉換，百坪推案將變少。

台中七期投資客陸續脫手物件，造成目前新市政中心內的建案及二手屋供過於求，「蘋果日報」報導，龍寶建設董事長張麗莉也坦言，未來七期百坪以上的新推案也會很少見。

報導中引述台中市民政局統計，發現惠來里淨遷入人口5年來逐漸走低，2016年惠來里淨遷入人口數達630人，2013年是最高峰963人。

好房網日前報導，七期新市政中心的大陸「宝格」最近1個月內有4戶成交，位在七期南側文心路與大墩十四街口的雙橡園「V1特區」，坪數規劃77至91坪，單價50至60萬元，也受買家關注。

針對台中房市，富宇建設總經理鍾堯明年前接受「自由時報」採訪時認為，今年除穩健發展的大型建商推案腳步不變外，不少小型建商紛紛傾向減少或不推新案、去化餘屋。

台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇近期接受「中國時報」採訪時表示，手握現金的台商、外資企業都開始朝向置產保值、抗通膨的理財管道，範圍從七期擴散到七期南、北側、單元二、八期等區域，都是地段相對看好、抗跌性強的地區。

實價登錄上路5年，讓成交房價更透明，民眾買賣房有本可據；不過，由於掐頭去尾的「不全登錄」數據，反出現讓買賣方都頭痛的窘境。

為避免房市成交「偏離行情」，實價登錄將過低、過高成交價格剃除，不過，也造成民眾買賣房困擾。蘋果日報報導，民眾林小姐投訴，2年前在台中南區以總價730萬元買下一間重新裝潢的二手透天，不過，卻被地政所以偏離當地500萬元行情為由，未揭露於實價登錄網站，現在林小姐要賣屋，讓她苦惱不已，買方都依據實價登錄價格來殺價，「怎麼賣」？！

實價登錄剔除「過低」成交價的原則，也讓買方吃苦頭。房市低迷，價格下修成為常態，不過若是屋主「跳樓大拍賣」只求現金為王，也可能幫不到想檢破盤價的民眾，因為「破盤價」可能被剃除。好房名家賴淑惠就表示，實價登錄參考價值正面臨「空前考驗」，有3成的「破盤屋」在帳面上根本見不到，偏偏現在能成交的很多都是屋主願意大幅讓價的個案。

實價登錄掐頭去尾的揭露規則常為外界詬病，天時地利不動產顧問總經理張欣民在接受蘋果日報訪問時即表示「成交就是行情」，除非造假屬實，否則應該全數揭露，才能確實反映「時價」。

房屋稅與地價稅大漲，坐擁大筆不動產的壽險業感受最強烈。新光金財務長徐順鋆表示，新壽在台北市信義計畫區五棟商辦不動產，光是稅金支出就占租金收入逾二成。

新光金昨（16）日舉行第4季法說，金控總經理李紀珠意外缺席，引來外界好奇，金控董事長許澎解釋，總經理是因出國不克出席。

徐順鋆指出，新壽在台北市的不動產如經鑑價，受到房屋稅與地價稅因素，造成的跌價損失估計會超過5%，但影響金額約在50億元內。

徐順鋆坦言，今年將面臨四大風險，包括：不動產下修、匯率波動、信用風險以及歐洲選舉等不確定因素，尤其不動產前景將持續看淡。

新光人壽在台北信義計畫區目前有新光傑仕堡、新光曼哈頓世貿大樓以及A12地上權共5筆不動產。

徐順鋆說，近期地方政府又要調整房屋稅與地價稅，對擁有不動產的壽險業影響頗大。

以新壽在信義區的不動產為例，受到不動產持有稅增加，光是稅金支出就占租金收入比重約20~30%，再扣掉營業稅等其他經營成本，進而壓低不動產的租金投報率。

立法院內政委員會昨天初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案。未來經評估必須重建的卅年以上老屋或危險建築，屋主配合政策申請重建，可享有房屋稅及地價稅減半徵收優惠，屋主需在兩年減半徵收期間內，辦理轉移，減半徵收最多以十年為限，總計至多可享十二年減半徵收。

行政院將危險及老舊建築物重建條例，列為本會期優先法案，內政委員會經兩天冗長審議後完成審查。初審條文明訂，適用對象分三類，不符合建築法、災防法等，需限期或強制拆除的房屋；安全性能評估未達最低等級者；經結構安全性能評估，建築物耐震能力未達一定標準，經改善不具效力，且屋齡卅年以上的老屋。

初審條文明定，老屋重建需要「全體」土地或建築物所有權人同意。老屋重建將給予適度的建築容積獎勵，但不得超過該建築基地一點三倍的基準容積。內政部次長花敬群表示，若重建案與隔壁鄰地合併，若超過一千平方公尺以上，容積獎勵最高以一千平方公尺為上限，條例施行後三年內申請重建，還能額外獲得建築基地基準容積百分之十的獎勵。

初審條文也明定，主管機關得給予重建計畫補助，並可給予重建工程必要的融資貸款信用保證。

政院原認為房屋稅與地價稅可終身減免，或優惠至房屋所有人轉手，但經朝野立委討論後，認為過度優惠，改以十年為限。

內政部長葉俊榮表示，以十年為限，已經有考慮原來要優惠的初衷，在這樣的基礎下，能促成法案往前推，是可以接受的方向。

美國聯準會(Fed)今天決議升息1碼，國際資金可望前進美國，東森房屋董事長王應傑認為，台灣會逐步跟上升息腳步，當利率升到3.5%，將是無力繳房貸者或建商餘屋脫手出量時機。

早嗅到升息可能對房市造成的影響，王應傑去年便與多位房市名人合組東森建設公司，資本額約新台幣6000萬元。王應傑表示，東森建設發揮所長在市場上買下爛尾樓、繳不出貸款房屋、已簽約的土地但無力興建、遭套牢的中古屋等不良資產，不排除也會接手建商的餘屋，目前正洽談一塊新莊土地。

媒體報導，房仲界數位重量級人物，包括東森房屋體系業績最強店東賴建程，結合法拍天王游世一、知名投資客黃文雄與東森房屋董事長王應傑，共組東森建設，將從房仲業進軍營建業，並以王應傑為董事長。

王應傑估計，美國今天升息一碼，台灣在經濟基本面轉好的同時也會逐步跟上升息腳步，雖然國內銀行放貸利率約1.8%到2%之間，一旦升息達到3.5%相對高利息負擔時，自然就有難以負擔房貸的房屋，以及建商手中的餘屋等逐步釋出到市場，這正是東森建設的最佳貨源。

他說，東森建設未來的推案以新北市人口多的板橋、中和、新莊、三重舊市中心為主，且會貼近市場，推出「實在、親民」的房價。但不排除也會找地自建，目前相中一塊新莊區有一塊500坪到700坪大的土地，由於地主不少位，目前還在洽談中。

至於何時會推出第一案，王應傑坦承未前還不知道，但沒有時間點，只有價格取向的問題。

高雄市不動產開發公會理事長張永義昨（16）日疾呼，政府不應將營所稅從17％調高至20％，應該趁機將台商從大陸撤回的資金，留在台灣和房地產市場。
高雄市不動產開發公會昨召開會員大會，由理事長張永義主持，包括前理事長陳武聰、郭敏能、張調，大高雄不動產開發公會理事長卓永富、高雄地政局長黃進雄、都發局長李怡德等產官學重要人士與會。
張永義先以15日高雄地政局標售土地，脫標率達85％的熱絡景象形容是「春燕來了」，高雄房地產市場可望擺脫去年艱苦的一年。不過他也強調，希望會員廠商持續去化餘屋，降低推案量，才能持盈保泰。
根據公會統計資料，會員105年推案量已從104年的1209億元、8568戶，降低到607億元、5409戶，降幅分別是49.79％、36.86％。張永義指出，這樣的減量趨勢，也反應在今（106）年前2月的推案量，總銷金額僅40億，戶數只有567戶，比去年同期的109億和869戶，分別減少63.30％、以及34.75％。
他表示，這些都是好的發展，但公會還是要呼籲政府，不要將營所稅從17％調高到20％或以上，應該順應世界潮流，重視這波熱錢的回流，把握機會將錢留在台灣和不動產市場。
至於區域經營環境，他希望高雄市政府將10月到期的開放空間獎勵容積再延期，降低建商營運成本。

信義計畫區不動產價格開始鬆動？新光金控16日舉行法說會，揭露今年面臨不動產下行風險，主要是房屋稅及地價稅高漲，已占租金收入的20∼30％，再加上周邊地價有下跌情況，使得新壽去年底進行不動產鑑價時，發現信義計畫區不動產價格下跌5％以上。
新光金財務長徐順鋆表示，金控營運今年面臨四大風險，第一是信用風險，主要是銀行的授信面，發現中小型企業今年違約率有微幅攀高的情況，因此新光銀已轉作聯貸及中大型企業放款。
第二大風險是歐洲政治風險，擔心歐盟解體，再次出現資本市場黑天鵝。
第三則是匯率風險，新壽海外投資上兆元，為避免匯率吃掉投報率，已將傳統避險比重拉高到70％，且原本NDF只作3個月也延長為半年。
第四大風險就是不動產下行風險，徐順鋆表示，近期國內房地產價格的確有下跌的情況，尤其是信義計畫區，新壽在該區有2棟出租住宅，即信義傑士堡，還有一棟商辦新光曼哈頓，接著就是A12地上權，目前是新光金融中心及艾美飯店，去年底鑑價時就發現有跌價情況，主要是房屋稅及地價稅高漲，造成價格下跌，跌價幅度逾5％，整體不動產價格下跌近50億元。
徐順鋆強調，新壽投資性不動產並沒有選擇市價進行續後列帳，鑑價只是為了評估壽險隱含價值（EV），因此不動產跌價不會影響新壽獲利。
4大壽險公司國泰人壽、富邦人壽、新光人壽及南山人壽，在信義計畫區都有大筆不動產，除新壽外，其他3家都選擇不動產市價法，即投資性不動產價格波動都會進損益表。
但國壽表示，其信義計畫區不動產都是商辦大樓與商場，並不會因為稅金調高影響價值，反而是出租率上升、商場營收提高，價值會上揚；這波被房屋稅及地價稅影響價值的主要是信義區的住宅及地上權，國壽並沒有受到太大影響。
業者也表示，地上權每年本來就要認列價值減損，同時公告地價一直調高，也會影響租金收益率。

3月16日消息，就在市場盛傳中國恆大與深圳地鐵之間就萬科股份轉讓的談判落定時，中國恆大官網今晚發佈消息，宣佈與深鐵達成戰略合作。

　　恆大官網稱，“恆大集團與深圳地鐵集團戰略合作簽約儀式在恆大中心舉行，恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞和深圳地鐵集團董事長林茂德以及深圳市國資委領導等出席。雙方將在城市建設、軌道交通等方面開展戰略合作。”

　　據財新今日報導，恆大近日與深鐵在緊鑼密鼓地談判萬科股權問題，並已基本談定處置方案。

　　目前在萬科，寶能系持有萬科股權25.4%，居第一大股東位；深鐵受讓華潤所持萬科全部股權，持股比15.31%；中國恆大集團持有14.07%，安邦6.18%，萬科管理層通過金鵬計畫持有4.14%，萬科企業股中心通過德贏計畫持有3.66%。

　　如果深鐵獲恆大轉讓所持有的萬科股份，則深鐵持股比將上升至29.38%，升至第一大股東；寶能系持有25.4%，下降為第二大股東。

　　萬科第十七屆董事會的三年任期將於今年3月28日結束。萬科公司章程規定，董事候選人名單須以提案的方式提請股東大會決議。同時，根據《公司法》，召開股東大會應提前20日通知股東。

　　由於萬科目前尚未公佈股東大會時間，因此3月內要實現董事會換屆已無可能。

　　此前，知情人士向新浪財經表示寶能系希望能參與萬科董事會換屆；同時，據財新報導，安邦方面已明確提出希望獲得萬科董事會席位。

　　根據萬科公司章程，非獨立董事候選人名單由上屆董事會或連續一百八十個交易日單獨或合計持有公司發行在外有表決權股份總數百分之三以上的股東提出。

　　新浪財經按照萬科上一屆董事會選舉實行的累積投票制以及相應公式計算：寶能系可能得到3至4個董事席位，深鐵可能得到2個席位，萬科管理層則可能得到1個席位。

　　不過，曾代理小股東訴萬科案的上海漢聯律師事務所副主任宋一欣律師早前就向新浪財經表示，深鐵有機會通過華潤提名獲得華潤原持有的三個董事席位。

3月15日，財政部披露了1-2月財政收支情況。在政府性基金收入情況中，地方政府性基金本級收入6727億元，同比增長32.3%，其中國有土地使用權出讓收入6196億元，同比增長36.1%。

同策諮詢研究部總監張宏偉分析認為，一二線市場的限購、土地價格一路走高，導致去年三四線城市成為房企爭搶的地盤。東部一些三四線城市，與土地出讓熱度有一定關聯。

同策諮詢研究部資料顯示，2016年全國住宅用地成交樓面地價為2088 元/平方米，較2015年大幅上揚 47%。樓板價上漲很明顯：一線城市為16578元/平方米，上揚44%；二線城市為4192元/平方米，上揚85%；三四線城市為976元/平方米，上揚21%。

到了今年2月，全國住宅用地成交樓面地價為2609元/平方米，環比、同比分別上揚7%、71%。

張宏偉認為，土地收入增長要與去年同期對比，去年的基數低的話也有可能是正常增長。前年下半年到去年年初，有十個城市樓市非常好；去年下半年，行情開始蔓延至20個左右城市，結構性變化因素有可能是地價收入上漲的主要原因。

36.1%背後：

土地市場結構性變化

2016 年土地市場的回暖大概從 5 月份才開始，一線城市房價穩步上揚、人口導入充足、土地資源稀缺以及城市規劃利好等，導致眾多房企湧入一線城市爭搶拿地，甚至“麵粉貴過麵包”，房企也在所不辭。

與此同時，二線城市則出現分化。部分熱門城市土地成交額直逼一線城市，而三四線城市價格普遍表現低迷，雖然基本面有所好轉帶動地方政府積極推地，但成交價格卻持續低位徘徊，普遍以底價或者是低溢價成交。

一名房企投資人士透露，2016年初，公司拿地目標鎖定在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州等地。到了2016年下半年，拿地範圍又新增了無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都、青島、南昌、石家莊等地。“熱點城市不斷出現，每個城市的週期有錯開，但都處於上升週期”。

一年時間內，熱點城市仿佛接力點燃行情，從去年的10個左右，到去年下半年的16個，如今已經湧現了20個左右。一名閩系房企相關人士則認為，今年年初出現的土地價格上漲，只是短期“噪點”，目前業內不少公司已經將全國市場扁平化看待，從某程度上來說，也就是“不劃重點，廣撒網”，未來各城市房價會按照城市量級與市場規模逐漸走向均衡。

2017年2月，協力廠商機構監測的36個二線城市共成交宅地214幅、979萬平米，成交面積環比下滑33%，同比則上揚28%；成交樓面地價為5193 元/平方米，環比上揚36個百分點。

近期不少房企明確在各地尋求土地合作的機會，也是基於熱點城市蔓延的邏輯。

熱點城市的蔓延，尤其是三四線城市的地價崛起，成為了年初地價收入飆漲的主要推動力。

從樓面地價看，2016年三四線城市平均樓面地價為753元/平方米，較上一年上揚15%，為2010年以來的最高值。從溢價水準看，自2012年起，三四線城市商辦類地塊的溢價率就維持在10%以下，2015年為6%，與 2014年持平，而2016 年高達13%，為2011年以來的最高值。

再比如，徐州市成交63幅地塊，建設用地面積315.54萬平方米，在地塊數量和建設用地面積上均領先其它城市。除徐州外，威海在2月份成交宅地建設用地面積157.19萬平方米，是另一個成交面積超百萬平方米的三四線城市。

上海城市房地產估價有限公司資料研發部專案主管邵明浩指出，雖然1~2月份受到傳統春節推地較少因素的影響，各類城市土地成交均出現了一定程度的下滑，但是可以看出三四線城市受到波動更小，二線城市土地市場降溫的幅度更大。

熱點城市蔓延

從歷年走勢來看，一線城市宅地樓面地價從 2012年起呈現較大幅度的攀升態勢，2012年、2013年、2014 年的攀升幅度分別為15%、61%、55%，2015年在出現了2個百分點的小幅下滑後，2016年由於一線城市高價地不斷，地價上揚幅度高達40%。

二線城市的漲幅更為明顯。邵明浩指出，不論二線城市還是三四線城市，土地市場整體表現依然大幅優於去年同期。從成交價格來看，二線城市價格驚人，不論是樓板價還是環比漲幅均創出歷史新高，可見一線土地市場降溫對二線城市的拉動作用顯著。而三四線城市受到較為寬鬆的貨幣政策和地方政府托市政策的影響，土地市場整體出現企穩的態勢。

2016年，房價漲幅並不明顯的重慶，成交339幅宅地、合計成交面積達1937萬平方米，在地塊幅數和地塊面積上都領先於其他二線城市。但從樓面地價看，廈門以28761元/平方米的平均樓面地價居首，一名當地有專案在售的房企負責人指出，地價上漲或間接推助了廈門當下房價的上漲。

從各個城市溢價情況看，35 個有宅地成交的城市中，有 33 個城市宅地出現溢價，平均溢價率達58%，其中合肥的溢價率高達 227%，另外，武漢、成都、杭州、福州、濟南、南寧、天津、南京這八個城市溢價率均超過 50%。

據同策諮詢研究部資料統計，2016年濰坊市以362幅、1414萬平方米的宅地成交量居三四線城市之首，也成為唯一一個成交面積上千萬的三四線城市。

合肥土地市場在過去一年高價地頻現，2016年前三季度，其九區四縣一市共成交土地134宗，同比上揚 35.4%，土地成交總面積11055畝，同比上揚 26%，累計攬金1148億元，創歷史新高，同比上揚 130%。

3月以來，不少城市已啟動限購升級，包括杭州、嘉善、青島等，但仍有一些城市的樓市呈現明顯過熱。上述業內人士認為，在熱點城市蔓延的現狀之下，調控“補丁”措施密集出臺、新一輪調控升級也會是大概率事件。

據21世紀經濟報導記者梳理，截至3月16日，在已經披露年報的19家A股房地產上市公司中，去年末19家上市房企的有息負債（長期借款、短期借款、應付債券、一年內到期的非流動負債之和）相比去年三季度末下降75.03億，同期資產負債率下降約1個百分點至72.19%。

多位業內人士對此表示，主要原因是房企的融資管道收緊。

去年10月，央行召集17家銀行開會。央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。有關房地產行業融資收緊的信號，至今仍未有改變。

年報凸顯融資結構調整

作為A股目前已經披露年報的19家上市房企之一，新城控股（601155.SH）相關財務資料的變化，或可以一窺整個房地產行業2016年的融資結構變遷。

根據新城控股去年年報顯示，去年末公司總資產達1031.7億元，總負債則為868.03億元，相應的資產負債率達到84.13%。而在去年三季度，新城控股無論是總資產還是總負債，均高於年末的數字，且三季度末資產負債率為85.77%，同樣高於年末中的有關資料。

此外，在貨幣資金一欄，新城控股去年末資料為134億元，三季度和2015年末則分別為164.31億元和64.69億元。

若擴大至全部披露年報的19家上市房企，19家公司去年底總資產達4104.37億元，總負債則達2963.14億元，由此計算出的資產負債率為72.19%。這與去年三季度的73%、2015年的72.98%相比，稍有回落。

值得注意的是，上述19家房企去年四季度末有息負債總額為1333.49億，相比三季度末下降75.03億。

中原地產首席分析師張大偉對此表示，2016年前三季度，是國內房地產企業融資成本有史以來最低的時間段，但在第四季度融資成本出現了明顯的反彈，原因便是新一輪房地產調控開啟。

公開資料顯示，房地產行業2016年全年融資額度達到了11376.7億元，成為歷史首次突破1萬億元的年份。但去年四季度，房企債券融資僅1100億元，相比2016年三季度的3480.7億元下降了68.4%。尤其去年12月，房企債券融資僅126.7億元，是去年的最低點。

“應警惕弱資質房企債務違約風險”

“公司債發行最輝煌的時間點已經過去，而且其他融資手段也趨於收緊。融資監管升級對於房企自然是很煎熬的事，尤其是拿地王項目的房企，如果沒有更好的融資管道，那麼項目容易爛尾。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

而隨著房企融資管道的持續收緊，房企如何在融資結構調整中“突圍”，成為房企需考量的問題。

海通證券分析師薑超認為，經過一輪擴張之後，房地產行業負債規模龐大，杠杆率居高不下，政策層面進行調控收緊融資端，顯然有助於房市降溫、督促企業去杠杆。

不過，薑超同樣指出，目前存量地產債規模超過2萬億元，且今年有1800億元左右到期或進入回收，明後兩年更將分別有5000億元左右的存量債到期，屆時地產企業到期債務集中，償還壓力將存在隱憂，應警惕弱資質房企債務違約風險。

21世紀經濟報導記者因此瞭解到，正由於上述原因，大型房企與中小型房企在今後幾年的發展中分化或將更加明顯。

嚴躍進認為，在融資端被卡緊後，大型房企由於貨幣資金充足、回款能力強，且融資管道相對較多，未來發展受到的影響將不會是致命性的打擊。但中小型房企則由於資產負債率高，資金鏈較緊張的緣故，在沒有獲得融資情況下，極易陷入違約風險。

不過，張大偉卻認為融資收緊並不一定將導致房企差距的拉大，他給出的理由則是儘管目前樓市在調控，但收緊的幅度卻有限。

“從公佈的1-2月份的宏觀資料來看，銀行針對房地產的貸款，雖然一直在說收緊，但是實際執行過程中，我們看到無論是按揭貸還是開發貸，額度依然很高。所以我覺得這種不能叫做收緊，更多的是叫做中性。”張大偉說，“所以對房地產來說，後續還要看樓市調控政策的變化。如果還是維持現狀的話，整個資金鏈並不會太緊張，只是偏穩健。”

來自內地的房企動作兇猛，在短短7個月的時間內，總計耗資481億港元在香港拿地，占香港近一年出讓的住宅用地一半以上，即使加上商業用地，占比也高達45%左右。

值得關注的是，海航系在短短5個月的時間內，合計豪擲272億港元在香港投得四幅地塊，其中兩幅相繼晉升為九龍地王，合計獲得土儲面積達3.7萬平方米。此外，龍光地產與合景泰富組成的聯合體也在香港買下一幅總價高達168億港元的香港總價地王。

對此，萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管紀言迅在接受《證券日報》記者採訪時表示，中資房企去香港投資，事實上是分散投資實現多元化佈局的策略，加上在北京買地可能並不比香港便宜，而在香港買地，相當於在海外市場投資，可與美元資產掛鉤，這也是企業資產配置的方式，同時回報率相對穩定，增長預期較強。

海航系重金押寶香港

在近期去香港奪地的內地房企中，海航系最為兇猛。

3月15日，海航實業國際投資集團有限公司晚間宣佈，海航實業國際旗下的子公司香港國際建設投資管理集團有限公司成功投得位於啟德發展區的1L區2號地盤甲類住宅用地（新九龍內地段第6563號）。據悉該地塊地皮面積約9482平方米，最高可建樓面51202平方米，成交價格為74.4億港元，折合樓面地價為每平方米約145316港元（每平方尺約13500港元）。

值得注意的是，這已是海航系在香港啟德板塊斬獲的第四宗地塊。此前的五個月間，海航已先後斥資197.6億港元拿下啟德三宗地塊。

其中，以2016年11月2日海航88.37億拿下的東九龍“新地王”為例，其高達1.35萬港元/平方尺的成交價便較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮高出1.07至1.75倍。歷史資料顯示，2013年中海拿下的兩宗地樓面尺價分別為4913港元及5428港元，而2014年內，會德豐、建灝地產、嘉華國際、保利置業拿下的4宗地中，價格最高的1I區3號地塊樓面尺價也只有6530港元。

同年12月19日，香港地政總署公佈，九龍啟德第1L區3號地盤的住宅地皮以54.1234億港元批予德廣置業（母公司：Sky Hero Developments）實為海航實業集團，地盤面積約為8803平方米，樓面尺價達1.36萬港元，刷新區內地價新高。

有消息顯示，海航方面認為，四幅地塊均享優越的海景及便利的交通，並將受惠于東九龍CBD2的發展規劃，地理位置優越，發展潛力巨大。公司擬將四幅地塊作統一規劃、聯動開發，興建國際級大型住宅綜合專案。

對此，紀言迅在接受《證券日報》記者採訪時表示，上述幾幅地塊是連在一起的，為了協同效應，海航系不惜以相對高的成本拿下地塊，尤其該地適合建設海景房，且無遮擋。目前來看，地價是否合算尚不好說，從投資風險角度來看是存在的，目前該區域周邊幾乎沒什麼在售樓盤，但九龍東一帶，房價在1.5萬港元-2萬港元/平方尺之間，預計未來海航的項目將賣到3萬港元/平方尺以上，屆時還需看市場反應。

買下近一年香港過半宅地

值得關注的是，海航系不是唯一一家在香港發力的內地企業。

就在今年2月24日，內地房企龍光地產聯手合景泰富以總價168.55億港元，獲得位於香港鴨脷洲利南道第136號高端住宅地塊，創下香港近年來單幅土地成交總價的最高紀錄。而去年8月份，五礦地產也出資40億港元摘得香港一幅住宅用地。

據《證券日報》記者根據香港地政總署賣地記錄逐一統計，2016年5月份至今，香港共賣地32.38萬平方米，土地收入達1095億港元。不過，除去商業、一幅工業用地及幾個加油站用地外，住宅用地出讓金額合計約為891億港元，而上述中資房企所拿住宅用地合計耗資約481億港元，占比高達54%。

有機構統計，2011年至今，包括中海、萬科、保利置業、世茂、明發、中信、中冶、五礦、海航等企業在內，內地房企在香港參與公開住宅用地出讓，累計共成交23幅，投資總額達764億港元。從2011年的僅1家內地房企在港獲得1幅宅地，到2016年的6家內地開發商共計摘得7幅宅地，近六年來，內地房企在港投資專案數和投資總額逐年遞增。

對此，第一太平大衛斯估值及顧問服務董事總經理陳超國向本報記者表示，不少業主擁有多個住宅單位，但他們放售某個單位後如想重新購入住宅單位，必須支付百分之十五印花稅，如以公司名義購買，更須支付百分之三十印花稅。在這種情況下，這些業主多不願出售物業，因為重置物業的成本甚高。因此，二手樓盤供應在多項辣招推出後大幅減少。雖然近年一手樓供應已稍為增多，但發展商通過靈活變化的優惠回扣，再加上高超的市場推廣技巧，在二手盤短缺的情況下，不少市民被吸引高價購入一手樓單位。

值得關注的是，據紀言迅向本報記者透露，香港樓市收取印花稅後，目前非香港買家在香港買房稅費較高，內地買家幾乎絕跡。也就是說，中資房企在香港開發住宅，主要還是賣給香港居民。從現在的市場形勢來看，香港居民有觀望情緒，但當新盤出現時，仍有排隊購房現象出現。

更重要的是，在紀言迅看來，在香港高價拿地雖有風險，但企業也有融資優勢，在香港開發住宅項目，借貸成本較低，若企業有香港上市平臺，則融資管道更多，利於控制專案成本。

經過2016年一輪猛漲後，2017年的北京（樓盤）二手房尤其是學區房房價走勢更加引人關注。中國證券報記者瞭解到，春節過後，北京不少學區房迎來一輪猛漲，一些知名學區房上漲10%以上。有仲介人士甚至表示，單價低於12萬元/平方米，都不能算是學區房。

業內人士介紹，每年的5月1日是北京開始採集小學生入學資訊的時間點，這意味著適齡兒童家庭需在5月1日前完成所在學區房的落戶，因而每年春節前後都是學區房成交的高峰期。另外，受金猴年和放開二胎政策的影響，2016年北京地區新生兒出生數量超過30萬人，不少家長未雨綢繆，在孩子出生時就參與到搶房大軍，使得學區房更加緊俏。

專家提醒，購房者不僅要關注房源和房價，還應關注該學區學校的招生政策等資訊，合理評估風險。

學區房異軍突起

中國證券報記者近日走訪西城區德勝學區瞭解到，該學區內一套學區房已由年前的12萬元/平方米上漲至15萬元/平方米。

除了價格高，學區房的成交量也遠高於其他二手房。一位元經紀人對記者表示，其所在的營業廳一位業務員2月份就在德勝學區內成交了4套二手房。而在安德路，短短300米的距離內就有五家房產仲介，足可見附近的房市火爆程度。

據房產經紀人介紹，通常而言，重點小學學區內的房源才算學區房。自2015年北京採取就近入學的政策以來，此類學區房價格飛速上漲，短短兩年間已翻了兩倍。

學區房的房價要遠高於同等條件的非學區房。例如，東城區各小學之間教學水準差異較大，學區房與非學區房之間的價格差異明顯。重點小學的學區房價格大多漲到13萬至15萬元/平方米，而其他同等條件的非學區二手房的價格普遍只有9萬元/平方米左右。

同時，房價也會根據對應學區的不同而有所波動。“家長在選擇學區時會考慮諸多因素。”一位元經紀人在向中國證券報記者介紹德勝學區的小學時表示，“育翔小學與西師附小的教學水準相當，但育翔小學六年期間要在三個不同校區上學；相比之下，西師附小的學生上學更加方便。”因此，西師附小的學區房達到15萬元/平方米以上。

“選擇小學時要關注小學本身條件，更要關注對應的中學及小升初政策。”上述人士表示，例如，東城區和平里學區的青年湖小學，在兩年前剛被列為重點小學，但因為小升初可以直升東城區重點中學而受到關注。其學區房房價達到13萬元/平方米左右，比周邊類似的房源價格高出約2萬元/平方米。西城區的金融街學區集中了北京四中、北京八中、北師大附屬實驗中學等一流中學，在小升初的電腦派位中，絕大部分學生都能進入重點中學，因此，這一地區的房價達到20萬元/平方米甚至更高。

“老破小”房型受追捧

由於學區房價格高昂，總價較低的小戶型成為部分購房者的選擇。根據仲介展示給中國證券報記者的成交記錄，大部分學區房為50至70平方米、總價為650萬至800萬元的一居室或小兩居室。房產經紀人介紹，大多數購買學區房的家庭資金有限，多選擇換房而不是另購第二套房。小戶型既能滿足落戶的需求，又能勉強滿足居住，相對低的總價也利於日後出手。實際上，大多數家長購買學區房除了滿足教育需求外，學區房還具備投資屬性。這也是學區房長盛不衰的一個原因。近十年來，北京房價一直處於上升通道，學區房屬於稀缺資源，漲幅遠高於普通住宅。儘管不少學區房都屬於“老破小”，但仍然備受追捧。

由於學區房單價高，半地下室也受到了一些預算不夠的購房者關注。例如，實驗二小德勝校區附近的一間在售半地下室，報價為11萬元/平方米，比普通房型低2萬元/平方米左右。

中國證券報記者隨經紀人參觀了一套58平方米的學區房。該房樓道內昏暗、破舊，電梯老化，僅有兩間臥室而沒有客廳。但報價達到了670萬元。“購買附近房子都是為了孩子上學。”一位經紀人說，“這些二手房大多房齡較長，價格又高，單純為了改善住房條件是不會在這裡選擇的。”在孩子小學畢業後，許多購房者會選擇把房子再次出售，更換條件更好的住房。

在2016年以前，有些家庭為了落戶而購買已無法入住的老舊二手房，或是過道、廚房等不能居住的房產。今年1月26日，北京住建委發佈通知，提出住宅平房進行房產交易時，不具有居住功能的門道、廚房、廁所等，在房源核驗和不動產登記過程中或將被標注記載。這意味著對於“過道房”的管理日趨嚴格，無法居住的房產將逐漸失去落戶入學的功能。

與教育資源息息相關

面對居高不下的房價，多位業內人士表示，房價高的根本是由於地價高，降低地價才可控制住房價。然而對於學區房來說，影響其價格的不僅僅是地價，更與周邊的教育資源息息相關。

2015年，北京市開始實施義務教育階段學生就近入學的政策。此舉的初衷是為了減輕中小學生負擔，讓更多學生享受到優質的教育資源。不過，這逐漸演變成一場“購房大戰”，主要還是因為教育資源分佈極度不均衡。

根據北京市教委的統計，2010年以來，北京市適齡兒童人數每年平均遞增2萬人，年均增長20%。隨著近年來二胎政策的開放，未來幾年中小學在校生的規模將大幅增加。而優質教育資源愈發捉襟見肘。全國人大代表、北京教育科學研究院的吳正憲調查發現，北京的小學師資力量奇缺，一些學校在編專職老師需求缺口高達47%。

多家房產仲介對中國證券報記者表示，北京的優質教育資源過於集中，大多數位于海澱區與西城區。海澱區各學校之間差距較大。西城區由於重點中學比例遠高於其他區縣，一直以來都是北京教育的高地。因此，西城區的學區房更加受到熱捧。近年來，西城區尤其是老西城的學區房尤其搶手。

作為購房者，政策層面的變化並不在掌控之中，但學區房的風險卻不得不考慮。學區資源是學區房的核心價值，在一些出房量較大的熱門學區，若學校未來沒有擴招計畫，很有可能在入學時面臨踏空或學區調整的風險。一位學區房達人對中國證券報記者表示，購房者應客觀評價風險，避免出現踩踏現象。“比如，在一些出房量大的熱門學區，如果孩子落戶年限較短，建議還是儘量避開熱點，選擇一些擁擠程度不是那麼高的學區落戶。”

目前，劃片入學的政策剛剛進行了兩年，未來對學區房的剛性需求將更大，優質的學區房源缺口會更大。

有「中國巴菲特」之稱的郭廣昌，近年在海外收購不手軟，但近日傳出對歐洲的投資轉趨保守。郭廣昌旗下復星地產近日宣布，基於歐洲政治環境的不確定性，公司決定暫緩在歐洲房地產市場的投資活動。
華爾街日報報導，復星地產行政總裁龔平在法國坎城舉行的地產會議上表示，因荷蘭、法國和德國大選，以及英國決定脫離歐盟，促使復星將暫緩歐洲地產投資活動。他指出，復星地產對於在歐洲進行投資感到遲疑，目前將會靜觀事態發展。
復星國際控股近年來頻頻出手歐洲產業，據公開資料顯示，該公司今年3月才攜手其他財團斥資1,300萬英鎊，投資英國車聯網公司The Floow。隔沒多久，再傳出提交了對歐洲最大停車場營運商之一「Q-Park」的競購書。
但隨著全球黑天鵝四起，近日有專家表示，一個黑天鵝湖已在歐洲形成，包括法國、德國、荷蘭的選舉，以及去年底開始一直沒有政府的西班牙。此外，專家還分析，南歐國家欲尋英國腳步脫歐。歐盟瓦解、政治情勢不穩連動著經濟發展。
對此，復星國際中的地產業務率先叫停，決定暫緩在歐洲房地產市場的投資活動，其他業務是否會跟進值得關注。
與此同時，龔平表示，復星地產也將減少美國地產投資活動，主要原因是價格偏高。他稱，這一決定是美國地產市場過於強勁導致。

在美國落實加息後，近期掀收票潮的三大焦點住宅新盤，包括長實（01113）馬鞍山星漣海、會德豐地產將軍澳MONTEREY及新地（00016）長沙灣南昌站上蓋匯璽2A期，同於昨天截票，合計共取得2.37萬張入票，凍結市場資金近37億元，為政府「加辣」後最勁。

星漣海12人爭購1伙

其中匯璽2A期總入票高達1.32萬張，進佔2013年4月《一手住宅物業銷售條例》生效後收票第五多。

本港暫未有跟隨美國加息，業界普遍預期即使加息對樓市影響亦不大，昨天截票的3個焦點盤，以星漣海在最後一天入票仍有增長，市場稱共取得逾300張入票，較前天約233張增加約29%，累積收票升至2220張，凍結資金2.22億元，以今天發售188伙計，即約12人爭購1伙。

至於將軍澳MONTEREY昨天提早於下午5時截票，新增入票不足500張，總入票則升至8300張，凍資8.3億元，以推售合共480伙計，即是每17人爭購1伙。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目總入票已創集團歷來新盤收票的新高，當中A組大手入票共150張，項目今起一連兩天推售共480伙；推售後隨即展開第二階段銷售程序，最快有機會於明天（18日）加推單位，由於推出整批單位平均呎價1.45萬元，料加推單位呎價加幅可進取一些。

匯璽自上周五收票以來，票源一直領先，項目昨晚8時截票，市場稱單日再取得逾2100票，與前一天逾2700票少收約600張，累積收票1.32萬張，僅低於同系東涌東環1期，進佔一手新例實施以來第五高收票，凍資26.4億元，以明天發售309伙計，約42人爭購1伙。

海航集團四奪啟德住宅地皮，對於近期中資高價來港搶地，綠景中國（00095）行政總裁唐壽春表示，不評論他人做法，但認為「肯定是看好香港房地產市場」。他指集團管理層看好香港，認為本港前景理想。如果有適合項目，財政亦能負擔，集團會以積極態度參與本港地產項目。

唐壽春指出，集團現時旗下深圳兩個項目「紅樹灣壹號」及「虹灣花園」可於今年內開始預售及銷售，並在明年之前交付，預計兩個項目可帶來約100億元（人民幣．下同）銷售額，加上其他商業物業，料銷售額可達130億至140億元。

去年營業額勁增逾2.7倍

他強調，集團不急於今年內全盤出售，今年銷售目標45億元。集團今年預留50億元投地，將會用於公開市場競投及併購。另外母公司亦留有1200萬平方米位於珠三角及長三角的土地儲備，而集團土地儲備主力仍是由母公司支持。

去年深圳推出多項樓市調控政策，執董葉興安認為，樓市成交縱有下跌，但房價仍然平穩。他不擔心調控措施會影響集團利潤空間，更指集團毛利甚至有可能會比去年更好。

綠景中國截至去年底止年度，營業額45.9億元，按年增長279.3%。純利8.02億元，增長92%。派末期息5港仙，遠高於對上一個年度的1港仙。

最細單位389萬入場 平絕同區

保利置業（00119）旗下九龍東啟德龍譽昨日開價，成為美國加息後首個開價的新盤，開價十分進取。龍譽首批推出188伙，平均呎價2.42萬元，發展商提供最高折扣率為18%，冀吸納首置客源，更為購買一伙的首置客提供額外8萬元回贈，計算折扣及回贈後，折實平均呎價降至約1.96萬元，仍貴絕啟德，並較上月推售嘉華（00173）發展的嘉匯首批單位高出約9%。

不過，龍譽為啟德區首個提供實用面積300方呎以下單位，首批折實入場費僅388.9萬元，則平絕同區。

呎價高於嘉匯一成

龍譽首批推出188伙，全部位於高座，實用面積228至1010方呎，定價484萬至2650.6萬元。發展商提供6種付款方法，折扣2%至8%不等，另有會員稅務折扣1.5%及8.5%，另針對首置客提供8萬元現金回贈，折扣及回贈合計可減樓價18.7%。

龍譽為啟德新發展區第三個推售的項目，亦為區內首個樓盤提供300方呎以下單位，折實入場費388.9萬元，平絕區內，惟首張價單僅此一伙低於400萬元。

推現金回贈冀吸首置客

保利置業（香港）市場銷售部主管高藹華表示，龍譽為集團在港首個推售的大型項目，首張價單以「啟德起動價」推出，部分單位更享有海景，期望可打響集團品牌，但定價上並沒有把海航日前購入毗鄰地皮的因素計算在內。

由於本地首置客需求強勁，集團針對這類客源提供額外現金回贈，但限購一伙，超過一伙亦不能享有回贈；另提供一、二按計劃，最高可承造樓價80%。

高藹華透露，項目最快下周六發售，每人可入票2張，分兩籌抽籤，若兩籌全中的話，最多可購買4伙，但揀樓當日不設大手優先購貨。

啟德區新盤定價可謂「級級上」，龍譽為區內第3個發售的全新樓盤，項目折實入場費雖然平絕同區，但首張價單折實1.96萬元，不但較上月推售、由嘉華（00173）發展的嘉匯首張價單折實呎價1.8萬元高出約9%，若與中國海外（00688）九龍東啟德發展區「港人港地」項目啟德1號（I）及（II）（簡稱1期及2期）比較，亦分別高出約36%及12%，可見龍譽貴絕同區。

較區內二手貴逾17%

現時同區一帶二手屋苑如譽．港灣、曉薈、現崇山等，平均呎價介乎1.52萬至1.68萬元，以此計算，龍譽首批亦較二手價高逾17%。

中原地產九龍董事劉瑛琳表示，龍譽提供小於300方呎的開放式單位，亦首次提供海景單位供應，以定價計約400萬元有交易，而且策略上亦針對首置客推出優惠，相信可吸引上車一族，料有不俗的認購。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，龍譽折實最平單位不足400萬元，具吸引力，相信可承接啟德區新盤的氣勢，料二手市場將再度冷卻。

二手住宅樓價愈賣愈貴，連公屋單位亦錄得天價成交。鴨脷洲利東邨高層實用面積490方呎單位，本月以綠表價（第二市場，未補地價）350萬元沽出，呎價約7143元，售價及呎價雙雙破頂，成為全港綠表公屋王。二手私樓售價繼續水漲船高，元朗老牌屋苑新元朗中心高層兩房戶以575萬元轉手，呎價約1.23萬元，呎價為該屋苑歷來新高。

據房委會網頁顯示，利東邨一個高層單位，本月以綠表價350萬元售出，據消息透露，該單位為利東邨東安樓高層戶，實用面積490方呎，成交價打破青衣的青衣邨宜偉樓高層7室去年11月創下的335萬元綠表價紀錄。至於該利東邨單位實用呎價約7143元，亦較黃大仙下邨15座龍康樓中層1室保持的7003元紀錄，高出近2%。翻查房委會資料，利東邨同面積單位去年底綠表售價為298萬元，實用呎價約6082元，換言之，兩者短短約3個月已飆升逾17%。

新元朗中心呎造1.23萬破頂

世紀21嘉聯地產董事林泰和分析，受盤源所限，利東邨本月交投不多，加上鴨脷洲地王的消息刺激，邨內放盤業主普遍加價3%至5%。目前利東邨只有5個買賣放盤，實用面積介乎296至490方呎，綠表意向價238萬至400萬元，其中實用呎價低於7000元的盤源只有1個，屬東昇樓高層3房戶，實用面積381方呎，業主叫價240萬元，呎價約6299元。

美聯物業聯席區域董事丘松原表示，難以評論新綠表公屋王的成交價是否合理，但目前鴨脷洲及香港仔售價低於350萬元的私樓供應已絕跡，最低入場費如田灣單棟樓仁勝大廈也需約400萬元。

公屋有價有市，二手私樓同樣受捧。中原地產市務經理黃暉樹表示， 新元朗中心1座高層B室，實用面積466方呎，兩房間隔，新近以575萬元沽出，造價為同類單位最貴，呎價約1.23萬元則刷新屋苑最貴紀錄。

大埔中心2房呎造14217 創新高

美國加息暫未影響置業人士入市慾，多個屋苑相繼錄得破頂價成交個案。

其中，大埔中心4座高層F室，實用面積313平方呎，屬2房間隔，剛以約445萬元易手，呎價14,217元，呎價創屋苑歷史新高。

代理指，沙田區二手樓價急升，帶動大埔區二手價量齊升，同區新峰花園12座高層A室，實用面積456平方呎，屬2房間隔，剛以570萬元易手，呎價約12,500元，屬屋苑呎價新高。

據悉，原業主於2011年以約296萬元購入，持貨6年帳面獲利約274萬元離場。

河畔388萬售 4年升值5成

其次，進富地產鄭雄雯透露，沙田河畔花園D座低層4室，實用面積242平方呎，剛以388萬元易手，呎價16,033元。原業主4年前以約255萬元購入，帳面獲利133萬元，期內升值5成。

據悉，近期該屋苑接連創出新高價成交個案，小業主叫價愈來愈心紅，該屋苑A座一個269平方呎高層單位，業主去年7月才以342萬元購入，近日趁市旺連15%額外印花稅推出市場放盤，叫價470萬元，呎價17,472元，挑戰屋苑新高。

另外，元朗溱柏10座高層E室，實用面積314平方呎，剛以408萬元易手，刷新屋苑開放式單位樓價新高，平均呎價12,994元。

原業主於2013年9月以280萬元購入，持貨3年半帳面獲利128萬元，期內升值46%。

調查：61%估年內按息調升

另外，香港置業昨進行針對本港樓市加息預期調查，共有462名市民接受訪問，當中有效問卷共410份。

調查發現，約249名被訪者認為今年內本港銀行將會提高按揭息率，佔比61%。另有161名、即約39%相信今年內本港銀行將不會調高按息，反映普遍受訪者早已預計加息因素。香港置業行政總裁李志成認為，本港最快下半年才有機會加息，加幅最多四分一厘。

美國 2 月新屋開工上升 3% 至年率 129 萬棟，創 2007 年以來第二高水準。獨棟式新屋開工創大衰退以來
最高水準。

接受 MarketWatch 調查的分析師平均預估，2 月新屋開工年率為 127 萬棟。

在近八年的經濟復甦期間，新屋開工最高月份係為去年 10 月。

近年來，因低利率，及穩健的經濟讓數百萬美國人重返工作崗位，新屋與成屋銷售已逐漸上升。

但因利率持續走高，抵押貸款利率亦上升，銷售環境變得有點艱困。

週三，聯準會 (Fed) 調高了短期利率，為三個月來第二度調高。今年還將二度升息。

一份月度的建築商情緒指數上升了 6 點，達到 12 年來的最高水準。全國住宅建築商協會 (NAHB)/ 富國銀行房屋市場指數在 3 月份達到 71，從 2016 年 3 月的 58 大幅上升。超過 50 的都被認為是積極正面的發展。

德克薩斯州 Kerrville 的房屋建築商和開發商的主席 Granger MacDonald 表示，建築商受到川普關於監管改革的行動所鼓舞，特別是他最近的行政命令。

建商的情緒在選舉之後上升，但隨著抵押貸款利率上升和勞動力短缺，於年初開始下跌。川普在 2 月底簽署了一份行政命令，旨在取消一些 2015 年的規則。建商認為這些規則是相當繁重的，並指出，今天一個家庭的 25％之成本就是法規所造成的。

建築商也期望進一步放鬆管制，降低建築成本。然而，還有其他障礙，使建商不能建造更多的住宅，這是今天緊繃的住宅市場所迫切需要關注的問題。

NAHB 的首席經濟學家 Robert Dietz 表示，雖然建築商顯現出充分的信心，但我們預計指數會有所放緩。 建築商繼續面臨一系列挑戰，包括材料價格上漲，抵押貸款利率上升，批量和勞動力短缺。