祭出產品質量再升級攬客

迎收成期
日勝生（2547）、華固（2548）及長虹（5534）等上市建商，今年迎接收成期，預計完工建案總銷量均達百億元以上，由於市場尚未全面復甦，業者透露，將祭出產品質量再升級的手段，以求順利交屋。

日勝生旗下延宕2年、預計今年交屋的合宜住宅案「日勝幸福站」，總銷達445億元，2015年因地震樑裂，去年下半年起陸續辦理結構補強作業，已完成A3區工程，預計Q2可取得使照，A6、A2區工程也進入最後階段，A6區預計Q3取得使照。

日勝生表示，3區總量體4009戶，累積事件發生以來共有千戶退戶，隨著結構補強作業將完成，上月25日啟動退戶遞補選位作業。

日勝生合宜宅將進帳
發言人周惠玉說：「截至5月2日為止，已針對合宜住宅候補順位至1萬多號，發出賞屋邀請，而6工作天內、有超過220戶完成簽約。」最快去化戶型為3房，預計最快1個月內可遞補完成。若使照取得順利，該案將可為日勝生帶來可觀進帳。

華固今年主力交屋案為台北市地上權案「華固新天地」，總銷120億元，預售銷售約9成、達108億元。華固總經理洪嘉昇表示，此案5月底、6月初開始交屋。部分住戶因地租飆漲醞釀退戶，他說：「希望消費者能看看成品再做決定，若仍有疑義，歡迎找消保官或華固處理。」

華固董事長鍾榮昌則有心理準備，認為該案面臨景氣下行，「若能交屋8成，就算不錯了。」公司今年尚有「天鑄」交屋中，預售銷售3成，目前實價揭露8戶，平均單價在160~170萬元，衝上區域最高行情，餘屋重啟銷售後、總銷上看百億元。
另為鞏固已購客，使交屋順利，華固已加碼興建中個案，約5~10%建材成本，如長虹，今年完工交屋案如台北市內湖區「天璽」、新北市林口區「天薈」，面臨交屋考驗，部分給予裝潢優惠、洽談交屋尾款折扣。
長虹上半年有忠泰合建案「明日博」、及預售銷售近100%完銷的「天璽」，進行交屋，2案合計案量即達100億元，而「天薈」、北投區「天蔚」，合計總銷約20億餘元，皆在今年挹注營收。

建商信心北冷南熱，營建署公布今年第1季建照核發數量，全台共4457件、年增16.1%，但南北兩樣情，雙北市連3年創低，桃園更連4年下滑，反觀。業者認為，北台灣表現淒涼，全靠中南部撐場，整體房市復甦仍需一段時間。

營建署最新公布資料，今年3月全台核發1896件建照，六都除高雄市外核發量均為今年來新高，不過若從季度表現來看，北北桃三都Q1建照核發量已連續多年下修，Q1北市僅30件、新北62件、桃園204件，較去年同期減少13.5%~17.3%，表現偏弱，但中南部則率先出現築底態勢，年增率都逾2成，高雄更近1倍，達454件。

中南部有築底態勢
不動產開發公會全聯會秘書長于俊明認為，北市建案多為都更案，在整合、興建上花時間，量大不易，且自去年一連串稅改衝擊，市場復原需要時間。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為，目前房價仍未達買方滿足點，加上建商手中餘屋仍多，短期間積極推案機會不大，預估待價格盤整完成，才有望走出谷底。

反觀中南部表現出現築底態勢，從近來土地標售熱度就可看出端倪，日前高市財政局標售高雄車站旁土地，就吸引7建商搶買，得標的福懋建設總經理凃耀斌指出，目前南部開發商多選擇穩穩推，申請建照不至於爆量，只求能穩定去化。

根據最新的實價揭露資料顯示，台北市東區再添兩間單坪2萬元等級的店面，分別是23坪月租63萬元，換算每坪租金為2.7萬元，另一筆則為40.26坪店面，月租94.4萬元，每坪租金單價為2.3萬元，而承租業者分別為國際彩妝店與運動用品店，觀察近年創新高價的店面，藥妝、彩妝與運動用品店常常是主要的承租方。


信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從站前商圈、士林夜市商圈到東區商圈，近年都發現有彩妝、藥妝業者進駐，租賃的行情往往也是區域的高價，另外還有運動用品店也搶進熱門商圈中，且通常承租的面積頗具規模，由此來看熱門商圈的精華店面人氣仍高居不下，不過高租金的壓力下，也考驗著業者與品牌的經營能力。

此次揭露的租金資料，東區的23坪店面，先前承租方同樣也是藥妝店，目前則由國際品牌的彩妝業者承租，每坪租金行情為2.7萬元，是東區租金實價排行的第三高，而旁邊不遠由運動品牌業者承租的店面，租金更高達94.4萬元，每坪租金為2.3萬元，單價則是東區商圈的第七高價。

雖然陸客減少對於觀光產業有所衝擊，但以觀光為主的國際商圈，對於團客的依賴程度相對有限，加上日韓與東南亞的旅客增加，散客對於國際型的觀光商圈仍有一定助益，而不少新進的藥妝與彩妝業者，也願意高價搶點經營與品牌曝光行銷，因此熱門商圈的精華路段，仍維持相對高檔的租金水準。

新北市簡易都更首案-汐止新峰段，預計5月辦理交屋，從申請至建照取得，行政程序僅2.5個月，成為簡易都更縮短審議程序的最佳代表。2017年5月3日新北市市長朱立倫受邀參與入住茶會表示，簡易都更以程序簡化及條件明確方式引導老屋重建，從申請到完工大約經歷3年的時間，大幅縮短了等待的時間，一個安全舒適的新房子，就是給住戶們最好的母親節禮物。

市長朱立倫表示，都市防災、居住安全本來就是市府持續努力的目標，推動都市更新雖然是件不容易的事情，因為這涉及很多人的觀念、權益及意願整合，新北市政府建構完善的多軌機制，產權單純整合100％同意的案子就循著簡易都更縮短期程、快又有效率，而產權複雜的案子仍循一般都市更新以多數決的方式來推動。而立法院2017年4月25日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」也是基於居住安全推出的政策，這也顯示新北市政府長久以來努力的方向是對的。

汐止簡易都更案原為老舊社區，共有10戶人家，10棟1至3層樓的磚造、鐵皮造及RC造的老舊建築物，完工後已成為地上14層、地下3層的新大樓。新房子不但加強建物耐震係數，沿街提供4公尺的人行步道，開放空間集中留設串連周邊綠地，協助開闢街角廣場將基地綠地延伸，改善當地都市景觀環境，周邊道路皆以平順設計，並設置無障礙停車位，友善環境也友善居民，住戶們對於即將入住新房子都非常期待。

新北市政府都市更新處處長張溫德補充，基地面積達500平方公尺以上及100％所有權人同意，並符合相關臨路及重建後退縮要求等就能申請簡易都更，重建後的新大樓不但強化耐震係數及防火性能，更兼顧環境友善及居住品質，推動成效已有20件申請案，其中有8案已取得建照。

桃園市長鄭文燦2017年5月3日主持市政會議時表示，對於農地違建，市府採取個案重點打擊，達成遏阻效果。針對大型營業型違規使用農地，將優先列為查處對象；對於在一定面積且未造成公安或公共利益危害的自用型違建，則採取列案列冊的方式，責成都發局、地政局、農業局、警察局依上述原則務實處理。

鄭文燦指出，由於新北市新莊副都心、泰山及塭仔圳的開發，造成物流倉儲業向桃園集中，對於合法廠商，市府會全力輔導，協助取得土地、建照及使照，但對於違規的大型倉儲，市府並不歡迎，絕不容許大型違建倉儲南下桃園。

鄭文燦提出，少數來自新北市的集團利用假日，在數日內以搶建方式搭建完成，這是蓄意違規，一定要禁止。市府對於興建中的違建物，採取「即報即拆」原則，對於已興建完成的違建物，仍可用空照圖比對，查出是否為數日內搶建；若經查為搶建違建，且是大型營業型農地違建倉儲或工廠，將優先列為查處對象。鄭市長責成都發局擬定方案，並會同警察局，針對重大違規，以明察暗訪、並搭配空照圖比對。

鄭文燦也談到，針對民生型、農用型、自用型且在一定面積以下的農地違建，其未造成公安或公共利益的危害，也有法令趕不上社會需求的疑義，市府會採取列案列冊的方式處理，請都發局、地政局、農業局、警察局以此原則務實辦理。

日治時期被視為「台中水源地」範圍的體二用地，受限於公共設施保留地長期未能徵收開闢，建物也無法合法改建，居住環境相當不良。台中市政府都市發展局積極尋求解決之道，將於「變更台中市都市計畫主要計畫(第四次通盤檢討)案」解編體二用地、還地於民；而因應都市計畫調整，部分將變更為住宅區並訂定附帶條件，包括時程獎勵及基地規模獎勵，鼓勵私有建物依規定合法改建，同時利用公有土地配置公共設施用地，逐步改善當地環璄，也為舊城再生增添新動力。

都發局表示，體二用地為台中市歷史最悠久的大型公共設施保留地之一，位於雙十路二段、力行路、進德北路及精武路所圍街廓範圍內，計畫面積25.1公頃，為日治時期的「台中水源地」之一。1956年時編定為第一號公園用地，1986年都市計畫通盤檢討後，劃定為第二號體育場用地，體二用地名稱延用至今。

體二用地現況主要為國立台灣體育運動大學校地、棒球場等運動場館設施，並有文英館、台中放送局等藝文空間，東南側則為既有建物密集的聚落，其中私有土地佔18.96％。

都發局表示，體二用地由於屬於都市計畫公共設施保留地，除台體大及自來水公司可新增建物外，現有公私有地住戶只能整修既有房屋，無法合法改建；另外，部分市有土地過去作為安置國軍眷舍使用，也使公有土地無法發揮最大的公共利用效益，導致整體環境老舊頹敗，缺乏鄰里公共設施，環境品質亟待改善。

2004年時內政部都委會已同意以都市更新方式整體開發體二用地，但歷經十多年採取不同更新策略，均無法順利推動。都發局說明，由於特殊歷史發展脈絡，體二用地難以比照一般公設保留地採整體開發，因此，市府規劃於「變更台中市都市計畫主要計畫(第四次通盤檢討)案」，將東側東勢子聚落的私有土地，調整都市計畫為住一用地，維持低容積、低建蔽的使用。若地主爭取較高的容積與建蔽，則需回饋30％土地做為公共設施用地，再調整為第二種住宅區。

另外，參酌既成道路分布情形，以農田水利會及公有土地規劃必要的出入道路，並在公有地劃設社會福利設施用地及綠地、廣場等鄰里性公共設施用地，未來可供社會住宅、公園及兒童遊樂場等使用；至於，西側公有地部分，除為維護放送局歷史建築風貌，擴大登錄歷史建築範圍，變更為社教用地外，其餘直接變更為文大用地，成為校園用地。

都發局指出，本案2017年3月31日通過台中市都市計畫委員會審議，納入「變更台中市都市計畫主要計畫(第四次通盤檢討)案」辦理，後續將提內政部審議，市府將於內政部審議核定後公告實施，可望帶動體二用地附近地區的都市發展。

如果月入3萬元想要住進台北市，得從「夏商周」就開始存錢嗎？！如果「台北不是你的家」，在房價下修之際，小資族的買房機會在哪裡？

戴德梁行總經理顏炳立顏炳立在《老謝看世界》節目中指出，預算有限的年輕購屋族在(林口、青埔、三峽、新莊、五股、淡水)有機會，並打趣地說，若一個月收入3萬元，想在台北市買房恐怕得從「夏商周」就開始存錢。

顏炳立特別點出新莊重劃區下了7字註解，「一場遊戲一場夢」。「新莊怎麼可能跑到60幾萬」，顏炳立重提他2014年的觀察「蛋黃要下修2成，蛋白3成」，當時新莊還有5、60萬的熱度，修正3成後，第一個支撐點約在40萬，如今來看，如果現在還推40萬，不是英雄就是烈士，「賣出去的是英雄，買到可能成為烈士。」

永慶房產集團根據實價登錄整理新莊副都心近3年成交較多的社區，不少房價修正都超過1成，即使機捷利多題材也難以支撐房價。其中修正最多的社區是「謙量」，105年跌破5字頭，每坪來到48萬元。

永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，副都心區內有新莊中央合署大樓、台灣電影文化中心進駐，也有便利的交通路網，加上過去對機場捷運的通車期待，房價一路走升，然而在這波跌勢中，超漲的房價面臨下跌，尤其相較生活機能完善舊市區，思源路及幸福路交界上的環狀線幸福站周邊房價多落在每坪33-39萬，並且不乏有2字頭的中古屋，因此推案多、量體大的副都心，房價仍有修正壓力。

顏炳立表示，雖然業者沒有悲觀的權利，但「呈述事實是重要的」。現在房市追價的少了，奉勸投資人「練身等風，存糧過冬」，有些人不到黃河心不死，不願讓價出脫，期待房市很快就會回溫，但他鐵口直斷房市要緩跌2年，盤整4年，「要等的話，把錢準備好就好了」。

房市回溫速度趨緩，六都4月建物買賣移轉棟數出現收斂，房產名嘴認為，台灣房市這一波降價風起源於新北市的板橋區，而他認為房市降價還是要一年超過30%才算有感，也比較有人願意買單。

房產名嘴Sway在臉書指出，這波降價不只在台北市、新北市、桃園市等北部縣市，高雄市也相當積極，而這一切都是新北市板橋區建案「江翠one」開的頭。他認為，降價要有感，降幅最好超過30%，或是至少回到5年前的行情，不然「賣方就只能等呆子跟傻子，加價或原價買屋。」

內政部統計六都地政局4月買賣移轉棟數，得出4月移轉棟數1萬5240棟，較3月量減13.1％，台北市月減14.4％、新北市月減15.9％、桃園市月減14.3％、台中市減幅為2％、台南市大降17.3％最多，高雄市則月減16.6％排第2多。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，4月交易量較3月減少13％，不過若與去年同期比較，仍成長5％。謝志傑指出，今年上半年買氣雖然比去年增溫，但是建議有意出售的屋主，須有讓利的空間才會順利售出。

台中市居住設籍人口目前與高雄均為277萬餘人，台中每年都約有4.5％增長率「追高趕新北」，目前更有可能2018年底將突破302萬人，成為全國人口數第2大的都市，僅次於新北市。隨著捷運、鐵路高架化及大型建設陸續到位，吸引就業人口大量遷入台中，房市需求量大增。

近期總體房市，有稍稍反彈跡象，鄉林不動產研究室指出，央行25日發佈3月份全體國銀房貸餘額達6.398兆元，創下歷史新高，且較2月份房貸餘額大增182.4億元，房市交易明顯回溫。

而台中擁有人口紅利加持，今年房市推案也可望「先蹲後跳」。根據台中市不動產開發公會統計，今年第1季建商推案持平，前3月預售推案戶數1553戶、與2016年同期推案1523戶稍有增加，但總銷金額部分，卻由337.8億元衰退至156.1億元，關鍵正是推案小宅化削減總銷。

目前預期超過20億元的大建案，多半預估在6月以後下半年才會進場。其中，綠園道、美術館週邊也因「富邦天空樹」高樓層成交價更創下每坪66.9萬元紅盤引發話題。

住在科博園道周邊超過30年的鄉林集團董事長賴正鎰指出，今年台中房市已是「一級戰區」，除了七期之外，最火紅的當屬科博館、美術館所在的綠園道兩旁，尤其是建地稀有的科博館週邊、草悟園道、美術園道，房市更是火熱，因為城市森林的生活環境太過搶手。

宜蘭縣代理縣長吳澤成昨前往縣議會做施政總報告，並再度強調建構北宜直鐵及宜蘭鐵路高架捷運化，是解決宜蘭交通問題不得不做的事情，縣府同時已規畫完整的短、中、長期計畫，這些計畫將能解決交通壅塞問題，並讓民眾享受便捷的交通環境。

吳澤成強調，宜蘭已經面臨「不解決不行」的關鍵時刻，將積極爭取建構北宜直鐵及宜蘭鐵路高架捷運化，行政院前瞻基礎建設計畫已將「北宜鐵路提速工程規畫暨環境評析」納入，一旦環評通過，直鐵建設經費可在前瞻基礎建設計畫滾動性檢討中增列預算。

盼解決交通壅塞
他還說，推動直鐵計畫需同時納入宜蘭鐵路高架捷運化，藉此推動鐵路立體化建設與周邊土地開發（TOD），帶動各車站周邊發展，建立生活機能便利生活圈，同時也讓長短程運能分離，透過縮短交通時間，讓往來宜蘭的通勤族、旅客更願意選擇低碳的鐵路運輸，進而減少民眾開車到宜蘭的數量，減輕環境與交通的負擔。

吳澤成指出，宜蘭交通短期要解決的包括國5宜4匝道工程、國5蘇澳服務區建置計畫、台9線蘇花改通車後對蘇澳地區交通衝擊影響評估分析、海山西路拓寬工程、箕山橋交叉路口改善工程、建置路側智慧交控措施、蘇澳轉運站建置計畫、南方澳海公路轉運站、台9線南澳平交道立體交叉改善工程等。

建立便利生活圈
至於中期計畫則有台2庚計畫、國5蘇澳端銜接台9線計畫等；長期更要推動東澳至南澳路段隧道化、北宜直鐵加宜蘭鐵路高架捷運化、延伸國5匝道銜接蘇花改等。

他說，希望透過階段性的短、中、長期計畫，改善在地道路生活圈系統及發展大眾運輸接駁系統，達到長、短程車流分離，減少使用自用汽機車，並能享受便捷、舒適的交通環境。

記者3日從北京市住建委了解到，位于通州區馬駒橋附近的的珠江四季悅城項目違規“商改住”並變相銷售，其開發商北京珠江投資開發有限公司被北京市區兩級住建、規土、工商、銀監等部門聯合約談，其開發資質被降級並責令其限期整改，整改期間被暫停網簽、暫停拿地資格、以及暫停銀行授信。


　　3月26日，北京市住建委等5部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業、辦公類項目擅自改變為居住等用途，禁止違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。近日，北京市住建委執法部門持續加強對商辦類項目的執法檢查，嚴格按照相關規定，嚴厲懲處違規銷售、代理、宣傳商業辦公類項目用于居住的行為。

　　據了解，位于通州區馬駒橋附近的珠江四季悅城項目對于未售出的房屋內部打隔斷、裝修成LOFT，甚至安裝了上下水、燃氣管道、獨立衛生間等。開發商採取“以租代售”的方式，與承租人簽訂20年期的合同，並且向承租人提供項目的“大産權證”以便其辦理工商注冊登記。

　　在約談項目開發商負責人前，北京市區兩級住建等多部門已經進行了多次暗訪調查，掌握了該項目違規“商改住”的切實證據。開發商負責人辯稱是已售出房屋的業主或其口中的“承租人”的個人行為。北京市住建委負責人強調，即使是小業主或承租人裝修，如果對牆體打孔、增加隔斷，增加了樓內荷載，建設單位同樣承擔責任。

　　為了防范所謂“承租人”進行工商登記獲取購房資格，該項目涉及地址已暫緩工商登記。同時，對開發商開發四級資質進行吊銷並責令其限期進行整改，整改期間，作出暫停網簽、暫停拿地資格、以及暫停銀行授信的處理。

　　北京市住建委負責人表示，北京市對房地産行業違法違規行為的查處持續保持高壓態勢。近期，通過市區兩級執法部門的執法查處，已有7個在售項目被停網簽, 1家開發建設單位被吊銷營業執照，共計520家中介機構及門店被查處，另有138家中介門店自行關停。下一步，市住建委將聯合市區兩級主管部門，持續加大對違規“商改住”等擾亂房地産市場秩序各類違法違規行為的檢查執法力度，發現一起，查處一起，絕不姑息。

　　“買漲不買跌”。預期的變化正在慢慢改變著市場的熱度。來自仲介機構的最新統計顯示，剛過去的4月份，北京二手房網簽量下降三成，掛牌均價也環比3月下跌了6%。在供求關係正向有利於買房轉變的過程中，也有著急的賣家開始“割肉”降價賣房。

　　同戶型掛牌價下調近百萬

　　“同一套戶型，最新的報價只有785萬元了。”昨天，購房人何女士興沖沖地把最新房源截屏給了家人，為3月份忍住沒買房而感到慶倖。

　　何女士一直關注著北二環的地壇北裡社區，雖然是個俗稱的“老破小”，但地理位置好，附近的學校也不錯。3月初，何女士看到仲介門店出了一套地壇北裡的62平方米小兩居，報價880萬元。“當時我也去看了，正在猶豫中，北京出臺了樓市調控，後來和家人一商量，那就緩緩再說。”

　　這一緩，給何女士帶來了好消息。4月20日，何女士登錄仲介網站時，就發現這套房源的報價已從880萬元下調到810萬元。昨天，她又轉了轉，發現新掛牌的同面積戶型，最新報價785萬元。

　　“不到短短一個月的時間，掛牌價下調了近百萬元。”何女士覺得，儘管這只是一個個案，但也能說明已經有業主變得著急了。“經紀人也告訴我，最近市場成交量確實不好，再等等也許還有希望落一落。”

　　4月網簽減少掛牌價下調

　　來自仲介機構的統計，也印證著二手住宅市場的降溫。

　　根據偉業我愛我家集團市場研究院統計，4月份，北京全市二手住宅共完成網簽16902套，環比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%。同時，通過北京我愛我家登記的新增買賣房源登記量環比3月增加27.2%，新增買賣客戶登記量環比3月減少32.6%。

　　更為直觀和明顯的是市場簽單量的驟降。偉業我愛我家集團市場研究院統計顯示，進入4月，北京二手房市場的單日簽單量一直維持在一個非常低的水準。整體來看，新政至今平均每日的簽單量較新政前的平均簽單量下滑了75.6%，市場已經跌落低谷。“我們現在有的時候，一天都沒有一單。”某仲介機構經紀人告訴記者，剛過去的五一假期，門店有一部分經紀人都選擇了休息。

　　而從價格上看，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年4月，北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平方米，環比3月下跌6%。從各區掛牌價的環比漲跌幅來看，4月北京絕大部分的二手房掛牌均價都在下跌，回落幅度最大的三個區域分別為：平谷、延慶和順義，跌幅分別為：10.81%、8.08%和7.75%。

　　商貸買房比例下降10%

　　一個有趣的資料是，隨著“認房又認貸”的執行和銀行對房貸政策的收緊，二手房市場中使用貸款購房的買房人比例也在下降，全款支付的比例明顯提高。


　　偉業我愛我家市場研究院提供的資料，2017年4月北京二手房交易的各種支付方式裡，全款支付的比例為37.51%，環比3月增加8.37%；商貸支付的比例為41.38%，環比3月減少10%；市管公積金支付的比例為15.78%，環比3月增加1.22%；其它支付方式占比為5.33%，環比增加1.42%。

　　“由於商業貸款首付比例提高、商業貸款利率提高、最高貸款年限縮減，高門檻的貸款條件讓許多人不得不放棄通過商業貸款購房，而隨著商業貸款購房者的大幅減少，全款購房的比例也自然增加。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，這一資料也表明目前的樓市調控正在改變著市場預期。“二手房市場的供求關係正在向有利於買方的一面轉變，預計買家的議價空間將在一段時間後繼續增大。”

　　4月29日，本報曾報導過，五一小長假後，首套房貸利率將繼續收緊、回歸基準。昨天，記者也從市場處證實，包括招商銀行(18.930, -0.08, -0.42%)、北京銀行(8.780, -0.14, -1.57%)、工行、農行、建行、交行、中行和中信銀行(5.910, -0.06, -1.01%)在內的8家銀行已正式將首套房貸恢復至基準利率，二套房貸款利率也從此前的基準上浮10%調整為上浮20%。資金不斷收緊對房價的影響值得特別關注。

中原地產研究中心統計資料顯示：4月樓市成交整體下行，其中一二線城市均不同程度下降，三線城市同環比略有增長。上海、廣州、福州、蘇州等城市的成交量下降明顯，跌幅均超過三成。

今年的五一小長假有可能是最近4年同期的成交量最低點。中原地產監控資料顯示，從全國主要城市看，因為調控政策持續不斷施壓，一二線城市這個小長假的實際簽約是2015年來最冷清的一個假期。從市場看，除了少部分三四線城市外，市場走勢都在明顯下行的趨勢中。清冷的小長假基本預示著今年二季度市場將比一季度有更明顯的降溫。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，從2016年“930”新政開始，全國已經有超過55個城市發佈了各種房地產調控政策160餘次，其中北京等熱點城市發佈政策超過10餘次。這一輪調控與往年調控最大的不同是，首次涉及了商住物業，包括北京、上海、廣州、成都等地對商住物業都發佈了不同力度的限制政策。

另外全國多個城市還發佈了限售政策，成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南等超過18個城市，歷史上首次啟動了買房後一定年限內限制出售的調控政策。“限售”，正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月開始全國多城市調控新特點。這或將標誌著樓市調控的全面升級，預計後續更多二線城市將進入“限購+限貸+限價+限售”的“四限時代”。

5月3日，北京公開出讓朝陽區孫河鄉西甸村地塊和密雲區密雲新城0102街區地塊，總建設用地面積7.3萬平方米，起始總價達37億元。

根據出讓公告，此次以“限地價，競自持”的方式進行拍賣的，經過30分鐘的激烈爭奪，中糧天恆旭輝聯合體率先以45.75億元、溢價率31.1%競得朝陽區孫河鄉西甸村地塊。

觀點地產新媒體查閱出讓公告，朝陽區孫河鄉西甸村2902-86地塊為F1住宅混合公建用地，容積率1.5，土地面積59511.179平方米，規劃建設面積89267平方米，住宅類用地規劃建面62486.90平方米，商辦26780.1平方米且要求全部自持。


值得注意的是，本次出讓宗地中商品住房銷售均價不超過67516元/平方米，且最高銷售單價不得超過70892元/平方米，並執行90/70規則。

同時，根據公開資料顯示，位於朝陽東北部溫楡河畔的孫河，是北京唯一的先整體規劃後開發的豪宅板塊，從2012年龍湖拿下該地區的第一塊地後，樓面價從20000元/平方米來到58000元/平方米。

另外，據現場消息，該地塊吸引了包括北京城建、石榴+杭州城建、中糧+天恆+旭輝、碧桂園、華潤、龍湖+保利+首開+中海、金茂、金地、萬科等9家房企和聯合體參與角逐。

實際上，自去年10月份核心一、二線城市樓市限購限貸以來，核心城市的需求開始外溢到周邊的三、四線城市，導致周邊樓市銷售火熱。

5月3日，常熟市一幅土地網拍，由於單輪加價高達百億，導致地塊中止出讓。

掛牌宅地面積5萬平方米，起拍價8.13億元。競買記錄顯示，上午10時許，該宗土地報價，直接從上一輪的8.29億元，漲至108.28億元，單輪加價高達100億元。後續報價繼續在百億基礎上加價。截至發稿，該宗土地拍買已中止，當前價停留在108.43億元。

實際上，常熟市這幅地塊報名房企超過20家。據常熟房天下資料顯示，4月常熟樓市除存量房住宅略有下降外，新建住宅、新建商業、存量房商業均有上升，成交總量也有上升。而在杭州，4月份成交量相比3月份，已出現明顯下跌。

同策諮詢監測的15個二線城市中有5個城市成交量出現環比下滑，這5個城市分別是成都、大連、廈門、青島、福州。從同比情況看，監測的所有城市都出現了不同程度的價格上揚，其中寧波3月均價創下新高，達17759元/平方米，同比增幅達到37%。

一名房企人士指出，當下市場冷熱不均，北京、上海甚至已經出現一、二手房倒掛的現象。房企對手上一些高毛利的項目，如果資金充裕的話，則採取慢慢賣的策略，基本不降價。但這名人士也強調，“在房地產行業，能夠活下去是最重要的”。

隨著調控深入，效果漸次出現，長三角各地市場也呈現冷熱不均。同策諮詢研究部總監張宏偉分析指出，從網簽量來看，大部分核心二線城市和一部分三線城市都在降低。成交量下降的原因，一方面是調控政策自身的引導作用，另一方面，上海、蘇州、南京、杭州等城市由於預售許可證和網簽審批更趨嚴格，需求量沒辦法正常釋放。因此，不排除有隱藏的交易需求存在。核心的一線二線城市表面上成交資料下降，但潛在需求仍在。

冷熱不均的市場

同策諮詢研究報告顯示，上一輪政策調控過後到現在（2016年10月-2017年4月）的市場成交量價與去年同期（2015年10月-2016月3月）以及政策調控之前（2016年4月-2016年9月）相比較，發現一線以及強二線城市大部分成交量低迷，但是價格上揚仍然明顯；監測的16個三、四線城市成交整體出現回暖，僅有一半城市成交量下滑，其中湛江、蕪湖、惠州下滑幅度較大，分別為61%、36%、31%。三、四線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三、四城市）已經出現過“火”的狀況，為此，我們看到環北京、環上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出臺措施調控樓市。

從成交量來看，市場的確冷熱不均。來自上海中原地產資料顯示，近期熱點城市如徐州3月成交101萬平方米，4月成交136萬平方米；常州3月成交36萬平方米，4月成交40萬平方米；溫州3月成交45萬平方米，4月份成交60萬平方米。而杭州確屬於“冷”得明顯的城市，3月成交130萬平方米，4月成交81萬平方米。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，這些核心城市由於受到高價地因素影響，樓板價推高，房價受到結構性因素影響，均價很難下調，甚至出現了上漲，但有個案價格由於預售許可證的影響，錄得10%甚至更多的下跌。

實際上，自去年10月份核心一、二線城市樓市限購限貸以來，核心城市的需求開始外溢到周邊的三、四線城市，導致核心城市周邊出現火熱狀況。導致多個三、四線城市甚至縣級市也開始出臺措施調控樓市，市場冷熱不均次第呈現。

主要二線城市一季度成交同樣縮量明顯，受到去化量縮減影響，存銷比普遍出現抬升，到2017年3月末平均存銷比為23個月，廈門29個月，福州17個月，其他城市仍保持在15個月以內。

政策調控疊加供應收縮，2017年一季度，南京市商品住宅銷售面積總計為127.2萬平米，同比大幅下滑33%；2017年3月南京市商品住宅銷售價格為27013元/平米，環比略微下滑2%；南京商品住宅銷售價格在經歷2016年10月調控後大幅下滑但之後又出現反彈，成為南京市政府2017年3月出臺政策的導火索，截止到2017年3月，南京市商品住宅3個月移動存銷比為5.45個月，仍低於合理區間範圍；2017年一季度，蘇州市商品住宅銷售面積總計為86.22萬平米，同比大幅下滑73%；2017年3月蘇州市商品住宅銷售價格為20468元/平米，環比下降3%；蘇州商品住宅銷售價格在經歷2016年10月調控後下滑但之後又出現反彈；截止到2017年3月，蘇州市商品住宅3個月移動存銷比為14.8個月，處於合理區間範圍，有突破15個月上限的可能。

與此同時，受到核心城市熱度外溢影響，環北京、環上海區域三四線城市的市場熱度提升明顯。上海周邊的太倉、昆山、嘉興等地上海客戶占比相當大，上海人口已逐漸向這幾個三四線城市疏導。比如，2016年舟山商品住宅銷售面積達到140.47萬平方米，同比增長46%；2017年1－3月，舟山市商品住宅銷售面積與去年同期相比上揚20%，受上海外溢效應明顯；截止到2017年3月，舟山市商品住宅3個月移動存銷比為10.5個月，已處於合理區間範圍。

隱藏的需求？

值得一提的是，南通、鹽城、鎮江的市場成交量和價格呈現上揚。張宏偉指出，一方面由於政策面還沒實質性延伸；另一方面經過過去的去庫存，現階段進入一個上升期，受到核心城市收緊的影響，也隨之出現了輪動影響的市場介面。

上述房企人士指出，核心城市外延到二三線城市，表明二三線城市還是有機會的。而對於近期一些成交上漲的城市，同策諮詢研究部分析，由於出臺調控的多個城市存銷比降至新低，存量緊張，除北京外存銷比有的在8個月以下。根據同策諮詢研究部的研究，當存銷比小於8個月時，房價存在上漲壓力。

剛需市場的需求非常明顯。以上海萬科海上傳奇為例，萬科海上傳奇預售均價為最高報價73931元/平方米，最低報價65521元/平方米，允許浮動5%，實際成交價67430元/平方米，由於低於周邊市場項目均價，銷售堅挺；杭州新城香悅半島，項目均價16500元/平方米，主力戶型為88平方米小三房戶型。該項目在今年2、3月兩個月內累計銷售就達到346套。

張宏偉分析指出，儘管一些城市一季度市場資料表現差，但從各地高端項目蓄客以及剛需項目成交來看，市場需求仍在。

第三輪近沽清 累售七成套11.5億

大型焦點新盤有待登場，發展商主力銷售貨尾。昨日佛誕假期，一手市場以新地（00016）屯門珀御進行第三輪推售共38伙較受注目，項目再次取得近沽清成績，不足兩周累售225伙，佔樓盤總數約70%，套現11.5億元。發展商並加推新一張38伙價單「添食」，周日（7日）發售23伙。連同其他新盤貨尾，一手市場昨天單日錄得約53宗成交，多個新盤更錄得單位破頂呎價。

佛誕假期53宗一手成交

珀御昨午進行第三輪推售，由於推售單位不多，人流明顯不及首兩次開售，但買家熱情不減。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，項目昨日發售38伙，全日沽出37伙，取得近沽清成績，經過三輪銷售後累售225伙，套現11.5億元，平均成交呎價1.33萬元。發展商有見項目銷情連番報捷，昨日即加推新一張價單「添食」，涉及38伙，折實平均呎價1.38萬元，較上一張價單調高2.4%，400萬元以下單位已絕跡，折實入場費409.6萬元，連同部分舊價單單位於周日以先到先得方式發售23伙。位於屯門良德街8號的珀御，屬單幢式住宅，提供321伙，實用面積296至863方呎，預計明年10月底入伙。

華懋集團九龍塘豪宅項目賢文禮士昨亦進行次輪推售18伙，全日共售出兩伙，其中3座10樓B室頂層連天台特色戶，以4550.24萬元售出，實用面積1085方呎，內置樓梯直通1524方呎天台，呎價4.2萬元，創項目新高；另5座8樓B室實用面積1733方呎3房戶，以5254.26萬元售出，呎價3.03萬元；項目經兩輪開售後累沽85伙，套現逾28億元。位於延文禮士道38號的賢文禮士已屬現樓，提供129伙分層及5座洋房，實用面積509至4380方呎。

柏傲灣呎造2.52萬荃灣新高

新世界（00017）與港鐵（00066）發展的荃灣柏傲灣昨日連沽兩伙，其中1A座57樓B室頂層3房海景戶，實用面積826方呎，成交價2080萬元，呎價2.52萬元創項目及區內新高。位於荃灣永順街51號的柏傲灣，由兩幢住宅組成，提供983伙，實用面積306至1366方呎，預計明年8月底落成入伙。

綜合市場消息，昨天佛誕假期一手市場共錄得約53宗成交，較去年佛誕有將軍澳大型樓盤推售時全日342伙銷情，大減達85%。

大碼樓交投不絕，恆地（00012）旗下西半山干德道39號單幢現樓天匯，其中37樓A室，由本地客以約1.583億元購入，實用面積2476方呎，呎價6.4萬元，單位曾3度加價，累積加幅高達17%。天匯共有66伙，實用面積2123至5732方呎，現時僅餘10多伙有待買家承接。

二手住宅樓市擺脫年初頹勢，近月交投全面轉活，吸引不少業主趁旺市沽貨換樓。藍田居屋康華苑C座兩房戶，以白表價（自由市場，已補地價）448萬元一口價沽出，造價更創該屋苑新高。

世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示，康華苑C座中層15室，實用面積423方呎，兩房間隔，原業主計劃換樓，故上月把單位以白表價448萬元放售，並於日前接獲同區分支家庭客以零議價承接，造價打破原由A座高層14室保持近兩年的造價445萬元紀錄，創屋苑造價新高，呎價約1.06萬元。謝寶昭稱，原業主2005年10月以白表價116萬元購入，持貨約11年轉手賬面勁賺332萬元，升值約2.9倍。

銀行估價更進取

該單位造價雖然打破屋苑成交價紀錄，但銀行估價更進取。據銀行網上估價系統顯示，較保守的渣打銀行估價為454萬元，相對進取的中銀香港（02388）則估價465萬元，換言之，該等銀行估價較上述成交價貴約1.3%至3.8%。

私樓方面，中原地產資深分區營業經理劉月華透露，屯門聚康山莊3座中層F室，實用面積445方呎，兩房間隔，上月底以490萬元放盤，日前獲外區首置客議價10萬元以480萬承接，呎價約1.08萬元。

據悉，原業主一直居於上址，近月見市況轉旺，加上有意「搬近啲屋企人」，因而沽出單位。土地註冊處資料顯示，原業主2007年2月以118.2萬元購入，賬面大賺361.8萬元，升值約3.1倍。

另外，中原地產副分區營業經理伍錦基稱，該行促成將軍澳天晉1期1座中層D室成交，實用面積533方呎，兩房間隔，原業主計劃換樓，日前以850萬元沽出單位，呎價約1.59萬元。

　　內地發展商近年紛紛進軍海外市場，不過，隨著中央外匯管制不斷收緊，令大批「走出去」的內地發展商，旗幟鮮明以內地客為主的海外項目勢必受到影響，亦有不少內房變陣，轉戰香港銷售海外項目，本報追訪發現，有地產經紀私下暗示，可為客人提供小額匯兌服務，甚至碌卡支付首期，若一次過付款更歡迎，可打八折，分期亦可，若嫌未到位，更加送海外實地考察，實行令客戶賓至如歸，做成生意為止。

　　碧桂園（2007）旗下馬來西亞「森林城市」項目在內地的銷售已全面叫停相關買樓服務，即買家須親自前往馬來西亞售樓處或其他境外的展示廳購買。近期碧桂園在香港租用貨車打造成流動推廣站，走遍全港各區推售該樓盤吸客，「10萬元做業主，100萬親海洋房」，對於恨上車的人或有一定吸引力。

　　本報記者早前以投資者身分，走訪香港展銷廳，整個下午有零星4至5組香港客了解該項目的情況，參觀示範單位及整體項目規劃。銷售人員表示，銀聯落閘後，內地客仍可使用Visa、Master卡碌卡繳付首期，不過每次限刷3.8萬元，每日最多5次，即總數可碌19萬元，接近一個中小型單位的首期金額。

　　碧桂園財務總監伍碧君接受本報查詢時表示，「森林城市」目前銷情不錯，強調項目面對的是全球客戶。主席楊國強現身今年全年業績記者會時亦指出，「森林城市」項目面向全世界買家，同時採取「以銷定產」策略，坦言該項目對集團的銷售貢獻「微不足道」。

　　據香港展廳銷售人員表示，「森林城市」自去年3月份批推售合共1.7萬伙，目前賣剩6000伙。「森林城市」以高層公寓為主，每層約18伙，樓高45層。以一個朝西北面望遊艇會單位為例，面積517呎，售價106萬元，每呎約2000元，可選擇一次過付款可打8折；或選擇供4年免息分期，每三個月供款，發展商提供免息優惠；亦可繳納首期1成，最長可分十年上會，按揭利率參照馬來西亞息率，年息約6.88%，每月供款可在香港還款。

　　有內房分析員指出，許多海外項目的內房仍有一些走資渠道，比如抵押內地房產換取境外資金等。不過，風聲緊成本也相應會高，當然亦不排除前線銷售，為獲取高佣金而打擦邊球。此外，對於發展商而言，海外每個國家地區的政策都有很大分別，比如馬來西亞的賣樓入帳速度很慢，每年可能只有5%至10%，即最快10年才可把銷售收益全部入帳，與內地賣樓1至2年資金便可全數回款不能相提並論。

星馬睇樓旅行團旺場爆滿

為吸引更多買家，不少內房發展商均推出睇樓旅行團，過去，已購房的高端客更可免費參團。內房龍頭碧桂園（2007）旗下馬來西亞項目森林城市，聯同旅行社推出星馬4日3夜旅遊睇樓團，頗受歡迎，甚至不定期包機直飛新加坡。香港展廳的銷售人員透露，近兩個月的團已近爆滿 ，每月出2團，每團14人，團費約4000元，若看完購房可在購房款中扣除。惟他表示，若只想現場睇樓，隨時都可陪準買家前往實地視察。

　　據了解，星馬4日3夜旅行團會先在新加坡玩兩天，先後遊覽魚尾獅、金沙酒店、熱帶植物園，安排品嘗當地美食榴蓮雪糕和胡椒蟹，乘船夜遊克拉碼頭，感受濕潤的熱帶海風，第三天前往「森林城市」所在的馬來西亞新山的售樓處。

　　行程與「森林城市」的廣告詞不謀而合，「新加坡旁，永久產權」，自去年年中起，鋪天蓋地的廣告出現在內地各大城市的地鐵、商業中心、小區，乃至中央電視台的春晚、奧運賽事等等。不過，「森林城市」實際上是坐落於馬來西亞柔佛州新山的樓盤，很少提及馬來西亞，更強調它在「新加坡旁」。另外一個近期的主打廣告重點─「就像投資十年前的深圳」，亦令人印象深刻。

第一太平戴維斯投資及銷售部資深董事溫武忠表示，該行獲獨家委託出售上環皇后大道中181號新紀元廣場低座25樓全層連兩個車位，建築面積約1.55萬方呎，意向價約4.65億元，呎價約3萬元。此外，中遠大廈34樓全層，建築面積約2.05萬方呎，4月底以6.38億元易手，呎價約3.11萬元，創該廈呎價新高。

　　樓市氣氛暢旺，市場頻錄加價及破頂價成交，並以用家入市為主，其中鰂魚涌太古城3房戶以1338萬元成交，高市價7%，同時造價創同類次高水平；另外，東涌昇薈1個持貨剛滿3年、可免付買家印花稅的3房戶以1300萬元易手，造價創項目二手新高。

　　美聯首席高級營業經理吳肇基表示，鰂魚涌太古城新錄成交，為寶安閣高層B室，面積714方呎，3房間隔，原業主開價1150萬元，惟及後累計加價逾180萬元，獲用家承接，終以1338萬元沽出，呎價約18739元，造價創同類次高水平。據悉，該類單位於上月成交價約1265萬元，今次單位易手高市價約7%。

　　美聯高級區域經理田國輝表示，東涌昇薈錄成交，為3座中層A室，面積1031方呎，3房間隔，獲外籍用家以1300萬元購入，呎價約12609元，造價創項目二手新高。據悉，原業主於14年3月，於一手市場以919萬元購入，持貨剛滿3年，因此毋須繳付買家印花稅，是次帳面賺381萬元，幅度達41%。

　　消息指，大圍恆峰花園首錄逾千萬元成交，為2座高層H室，面積865方呎，獲用家以1039.8萬元連車位承接，呎價約12021元，成交價創屋苑新高。

　　家天下經理黎振傑表示，奧運站浪澄灣新錄成交，單位為8座高層D室，面積546方呎，兩房間隔，成交價950萬元，呎價17399元，造價屬屋苑兩房二手價新高。

　　美聯分行經理梁榮貴表示，馬鞍山海栢花園新錄反價成交，為5座低層D室，面積545方呎，兩房間隔，原業主開價560萬元，獲用家垂青，惟及後反價10萬元，最終以570萬元沽出，呎價約10459元。據悉，同類單位於去月成交價僅約530萬元，由於可見是次成交高市價約7%。

　　港置助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳君傲灣新錄成交，單位為3座中層G室，面積452方呎，兩房間隔，原業主開價600萬元，惟及後累計加價58萬元，獲用家承接，最終以658萬元沽出，呎價約14557元，屬市價水平。

　　而公營房屋的成交價亦不讓私樓專美，消息指，藍田居屋康華苑新錄成交，單位為C座中層15室，面積423方呎，兩房間隔，於白表市場以448萬元成交，呎價約10591元，成交價創屋苑2房新高。

　　世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，鑽石山居屋鳳禮苑新錄成交，單位為B座中層04室，面積645方呎，3房間隔，原業主於綠表市場開價560萬元，獲用家垂青，經議價後減價約10萬元，以550萬元承接，呎價約8527元，造價及呎價均創屋苑綠表市場新高。

　　消息指，烏溪沙銀湖．天峰新錄成交，為5座中層G室，3房間隔，面積700方呎，在零議價下，放盤不足1個月，即獲用家以980萬元成交，呎價14000元，造價創同類單位新高。

　　美聯營業經理鄧國偉表示，將軍澳海涗豪園新錄成交，單位為2座低層G室，面積427方呎，獲用家承接，以580萬元成交，呎價約13583元，屬市價水平。