連跌8季 稅制不友善難見投資需求

難挽頹勢
肥咖不來，台北市豪宅市場持續不振，攤開實價登錄不僅鮮見單價逾150萬元成交，就連國際地產顧問公司萊坊每季發布的「全球豪宅指數」北市也已連8季呈現跌勢，今年Q1的最新報告，年減6.3%，居全球跌幅第5深。專家認為，北市豪宅稅制仍不友善，難見投資需求，預料今年頹勢難以挽回。

根據萊坊發布2017首季「全球豪宅指數」報告指出，台北在全球41個主要城市中位居後段班，年跌6.3%，更是自2015年Q2以來連續8季處於跌勢。在本季報告中，41個城市平均價漲了4.3%，含27個城市上漲、13個下跌，羅馬維持平盤。

低利低稅不再
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，首季台北豪宅市場不平靜，不僅有帝寶法拍戶底價破底卻又流標、流拍等負面訊息，再加上建商領頭讓利成交，影響買方追價信心，成交價格再創新低。預期在避稅、避險需求逐漸消散後，加上新遺贈稅加稅的影響，買盤已退回自住需求，豪宅價格將持續盤整。

政治大學地政學系教授林左裕指出，台灣不論豪宅市場抑或一般成屋市場，都處於價格矯正期，而以往低利、低稅及低持有成本時代已過去，衝高的房價已難見支撐，買房風氣改以是否有使用需求為關鍵因素，同樣道理反映在豪宅身上，沒有自住需求又無利可圖下，自然維持量縮價跌趨勢。

觀察實價登錄資料，黃舒衛表示，今年Q1總價7000萬元以上豪宅平均單價為123.3萬元，已跌至歷史新低水位，若與實價登錄高點2015年Q2的每坪150.6萬元相比，更大幅修正18%，豪宅價格難以支撐。

今年跌幅收斂
台經院副研究員劉佩真則分析，去年下半年以來，市場上出現一些台商回台買房消息，但僅見少數成交，不過賣家嗅到些許回溫跡象，今年在議價空間、開價減幅縮小，跌幅已開始出現收斂，「今年又將進入買賣雙方交易磨合期。」

至於全球其他城市豪宅表現，中國房市持續火熱，包括廣州、北京、上海仍擠進本季漲幅前5名，另外多倫多、雪梨、墨爾本及溫哥華，皆進榜全球前10名。報告提醒，多倫多政府為抑制房市過熱，於今年4月祭出打房政策對海外買家課15%的交易稅，將影響未來走勢。

都市中林蔭景觀不多見，觀察去年來主要都會區知名林蔭大道周邊實價資料，房價均高出行政區1成以上，台中草悟道更因豪宅群聚，拉高均價至每坪24萬元，高出西區約35.6%，高雄四維二、三路房價也較苓雅區高出29.8%。房仲分析，林蔭大道多為豪宅聚落，且在都市叢林中更顯難得，房價表現有撐。

全台知名林蔭大道包括台北仁愛敦南圓環、台中草悟道、高雄四維二、三路等，也有不少指標建案。以台中草悟道來說，周邊指標案包括「由鉅大恆」、「富邦天空樹」均於今年4月完工，其中天空樹近期實價揭露單價多在5~6字頭，去年12月31樓戶更創下單坪66.9萬元紀錄，擠進台中豪宅榜前10名，而由鉅大恆在4年前預售價更衝上單價75萬元，創區域紀錄。

草悟道聚豪宅
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指，台中草悟道由科博館開始，穿過公益路藝文廣場，再接續到美術館長達3.6公里的藝術綠帶，顯著拉抬周邊房價，除高價豪宅群聚外，其他中古屋單坪也都來到3字頭、整體均價24萬元，較西區17.7萬元高出35.6%。

串聯主要地標
高雄四維二、三路林蔭道則是苓雅區主幹道，路寬60米，串聯包括高雄市政府、文化中心及亞洲新灣區等主要地標，且沿線多學區，住宅均價每坪約18.3萬元，高出全區約29.8%。

全國不動產高雄市府加盟店經理鐘明村指，四維二路、三路因路面寬敞，又享林蔭景觀，相較於鄰近的五福商圈更適合做為住宅，由於開發時間早、素地稀少，帶動房價漲幅高過周邊地段，目前當地最知名豪宅案「都廳苑」，平均成交單價26至30萬元，而交易最熱門的產品為總價800萬以內的大樓、透天厝等。

仁愛圓環最貴
至於北台灣林蔭宅，台北仁愛圓環向來就是豪宅群聚地，在房價下修之際，仍站穩每坪92.1萬元，為全台房價最貴的林蔭大道。
其他包括新北市三峽區學勤路、桃園的大興西路也都相比所處行政區高出12.1%~13%。尤其桃園市中路區段徵收工程，大興西路將拓寬為60米寬的林蔭道，可望再帶動一波房市話題。

捷運宅排名 巨蛋生態園區左營站最夯

行政院力推前瞻基礎建設計劃，預算8年達8800億元，其中高市獲得中央補助1823 億，未來將打造捷運黃線重要交通設施，預估有效拉抬捷運搭乘人次！房仲統計過去2年高市捷運紅、橘雙線搭乘人次與房屋成交量，橋頭區捷運青埔站受惠區段推案激增，搭乘人次成長率逾10%。

永慶房產集團統計2015~2016年，高雄各捷運站搭乘人次發現，位於橋頭區捷運青埔站從2015年搭乘人次64.2萬人，至去年成長到70.8萬人，成長率10.3%。就捷運宅交易量而言，較受購屋族歡迎捷運站依序排名分別為捷運巨蛋、生態園區與左營站，近2年3站成交戶數均逾950戶。

橋頭捷運青埔站位於高雄新市鎮，近年來太子、隆大、達麗、雄崗等建設公司均有新案銷售。

生活機能待開發
高市指標建商鼎宇建設於該區擁有約3萬坪土地，今年第4季也將於該區推出首棟換屋型面都會公園景觀宅。華雄與崑庭建設也將有首購型大樓造鎮案陸續公開，主力仍是1字頭房價。

永慶不動產楠梓家樂福加盟店店長鄭皓仁指出，青埔站受惠區段推案增加，捷運搭乘人次明顯提升，許多建商早已購地卡位多年，未來幾年將是北高雄推案熱區，但該區生活機能仍待開發，消費採買機能尚未到位，仍需依賴外圍商圈。
就房市交易量而言，區段有漢神巨蛋百貨與瑞豐夜市的捷運巨蛋站周邊，過去2年成交總戶數達1394戶！

京城建設發言人周敬恆分析，捷運巨蛋站周邊屬北高雄商業機能最指標聚落，推案產品從首購到指標豪宅都有，捷運站年搭乘人次突破千萬人次並不意外。

值得留意的是去年6月大魯閣草衙道購物中心開幕，緊鄰購物中心的捷運草衙站，從2015年全年201.3萬人，至去年開幕增加到481.8萬人，成長率近140%，但區段周邊少有房屋買賣，2年成交僅121件。

台中捷運綠線商機潛力高，西南屯沿線被視為投資熱門區段，其中橫跨南屯精華區及8期重劃區的G11站、G12站，因商圈行情基期相對低，適逢近年新屋供給增加又有捷運利多，新店面租金行情價格也創下新高，受市場矚目。

G11站五權西路新成屋「五權光河」，雖住家轉售單價不如預售價，但店面據實價揭露，2015年成交以每坪76.1萬至79.4萬、合併戶店面最高總價6800萬元改寫區段新高；店面租金也跟著水漲船高，去年6月、8月該新屋分別有每坪1340元及1800元的高昂租金行情。

住宅開價4字頭
往下至G12站，面對南苑公園的「順天御南苑」1樓規劃5戶店面，現有實價揭露每坪成交約60萬元。鄰近的南屯路近年吸引24小時超市便利購、日式丼飯連鎖店進駐，單坪租金都有1500元以上水準。

住商不動產南屯店協理張光華指，五權大墩商圈位於未來捷運綠線G11站，附近人口密集，本來就有強大的購買力道支撐，若偶有店面釋出也是很搶手，新店面行情自然不錯。

G11~G12站生活圈除了現有量販店以外，未來還有佔地2811坪的「南山文心廣場」即將開幕，周邊目前新案樓店僅精銳「唐寧一號」店面約57坪、售價約4600萬元及聚合發「湖心泊」店面價格6000~7000萬元，其餘周邊新案多屬純住宅產品，如中小坪數建案「遠雄文心匯」及大坪數零店面換屋「見山」，住宅開價皆4字頭。

八大指標建商對今年房市看法出爐，有別去年多持保守態度，今年包括華固、長虹、國建、潤泰新、宏普、遠雄等建商大老均轉正面看待。華固建設董座鍾榮昌直指，今年房市看似危機四伏，但也充滿轉機，在市場資金充沛、股匯雙漲之下，房市再無悲觀理由。

鍾榮昌表示，雖然兩岸關係陷入僵局，美國總統川普上任後保護主義抬頭，國際間外貿面臨挑戰，但也造就許多台資回流，加上政府擴大內需，積極鼓勵投入基礎建設、推動都市更新、房市政策鬆綁以及國內出口及製造業指數表現回升，客觀來看接下來市場將呈「量溫價穩」格局。

另外，長虹建設董事長李文造指出，近幾年來台灣房地產受到政府政策與社會輿論等各方面壓力而顯現疲軟狀態，成交速度趨緩且數量遽減，也因此影響到國內經濟成長；不過，政府已解除多項相關管制措施，房地產逐步回歸正常市場機制，他認為，大台北地區在汰舊換新的自住需求下，房市勢必能穩定成長。

潤泰創新董事長簡滄圳分析，長期而言，政府積極推動都市更新，加上前瞻基礎建設計畫提振內需，預期未來國內住宅及商用不動產之需求，仍會持續穩步發展；興富發建設董事長鄭志隆表示，房市經過連續修正、稅負逐漸放寬，房地產仍是台商資金青睞的標的，在「有土斯有財」的買房保值觀念下，將成為資金最佳避風港。

房地產龍頭建商國建董事長張清櫆預期，今年國內房地產市場仍將處於低檔盤整期，不過，「市場最壞時機已過」，接下來房市有望落底並逐漸趨於正軌。

宏普建設董事長段津華則指，機場捷運通車效益，加上國內經濟數據尚稱良好之下，房市需求已有逐漸有回溫跡象。

不過，大陸建設董事長張良吉分析，目前房市仍有之前預售個案陸續完工，造成「新成屋供給量大幅增加」的陰霾，加上在政府管控房市政策、不動產持有和交易成本增加等偏空效應下，認為短期內市場仍有觀望的隱憂，他預期，今年房地產市場，將持續為「量縮價跌」的盤整趨勢。

加強推動都更，行政院將設專責機構，成立國家住宅及都市更新中心，負責執行都更及社會住宅興辦及相關不動產管理等七大業務，首波鎖定位於台北市、新北市等超過十二件公辦都更案，預估將帶動上千億元營建等相關產值。

行政、立法協調會報今天討論「國家住宅及都市更新中心設置條例」及社會團體法草案，其中國家都更中心條例草案，主要是在國內創設具都更及社會住宅專業的公法人組織，內政部高層表示，有了專責機構專業人士的執行，將能激發並擴增國內都更能量。

國家都更中心設置目的，主要是執行公辦都更案、協助民間推動具公共利益的都更案，以及支援社會住宅的興辦。在公辦都更方面，內政部規畫，國家都更中心成立後，首波將鎖定兩件由中心擔任都更實施者的公辦都更案，以及至少十件以上，由中心協助整合、招商的公辦都更案。

內政部高層表示，中心擔任實施者的兩案位於雙北，目前只是規畫，不便對外說明標的。至於由中心協助的十件，則分布較廣，北中南都有；比方說，基隆港附近都更，可能涉及港務局、基隆市政府等，中心可扮演協助整合的角色。

內政部高層說，公辦都更案主要是由內政部營建署都更組負責，有了專責國家都更中心執行後，公辦都更案的量將倍增，民間都更案也可協助整合，加速都更案進行，達到活化資產利用、創造民間投資機會等效益，預估可帶動營建、物業等相關產業產值。

在社會住宅方面，中心成立後的第一要務，則是明年接管三千四百多戶世大運選手村，規畫做為社會住宅。

據內政部研擬中心設置條例草案，國家都更中心有七大業務，除支援社會住宅興辦、營運、管理維護及包租代管相關事務，及擔任都更實施者外，可投資民間都市更新事業，以提升財務可行性，促成具公益都更案。


設利益迴避條款 評鑑都更中心績效
經濟日報

行政院擬立法設置的國家住宅及都市更新中心，將延聘住宅、都更、法律或財務相關學者專家，出任董監事，董事11到15人，監事則有三到五人，並設利益迴避條款，未來中心運作績效也須接受評鑑。

為加速推動都更，內政部研擬國家住宅及都市更新中心條例草案，並呈報行政院，根據內政部規劃，國家都更中心成立後，初期約有40人，預估五年內逐步擴增到200人，專門負責都更及社會住宅相關業務。

根據草案，國家都更中心將設董事長、執行長各一人，並有董監事，董事規劃11至15人，監事三至五人，由監督機關（內政部）遴選提請行政院長聘任。

董監事包括政府相關機關代表，及住宅、都市更新、法律或財務相關的學者、專家，其中董事部分，政府代表董事不得逾三分之一，並訂有利益迴避條款，董監事或其關係人，不得參與跟其土地或建築物有關個案審議等。

草案並訂有中心運作績效評鑑機制，明訂內政部應邀集有關機關代表、學者專家及社會公正人士（學者專家及社會公正人士不得少於二分之一），辦理國家都更中心的績效評鑑，包括年度執行成果的考核、營運績效及目標達成率的評量等。

此外，為鼓勵民間企業團體或個人樂於捐助都更中心，草案明訂國內外公私立機構、團體及個人對中心的捐贈，視同對政府的捐贈，在報稅時列為費用或列舉扣除，不受金額限制。

財政部大舉供地近30公頃，約當逾85,000坪興建社會住宅。根據財政部國產署日前出爐的最新統計，國產署及其他國營事業如台鐵、國防部營改基金等持有，委託國產署代為處理的土地，目前已撥用、及尚未撥用但已保留作為興建社會住宅之用的兩大類型社會住宅用地，合計已達28.3公頃，約當85,607坪的土地。

國產署內部也統計，目前包括台北市、新北市、桃園市、台中市等台中以北四大都，由國產署所轄，無償提供作為社宅的國有非公用土地，已撥用及保留地合計共有13.61公頃，約當41,170坪，已占全數將近二分之一。所謂的保留地，是指地方政府已來申請，但尚待程序完成才能正式撥用的土地，國產署將先為地方政府予以保留。

總統蔡英文在去年520就職後，財政部國產署不到1個月時間完成社會住宅用地的土地清冊，合計可供應57處地，總面積達41.27公頃，約合124,841坪，上述財部最新統計已正式撥用，及尚未撥用但已有地方政府來申請並作為保留用地的總面積28.3公頃，約已占財部統計可供作社會住宅用地將近7成。

在六都中，目前新北市、台中市、桃園市三都的社會住宅「保留地」最多，顯示很有「後來居上」的潛力。以新北市來看，財部官員表示，新北市已預定作為社會住宅的保留用地，接下來還將延伸到新店、土城、淡水、林口、汐止、板橋等住商人口密集地區，地坪面積大多在1,000坪上下、1,600坪不等；此外官員也指出，桃園市目前有6筆保留地，其中有5筆在中壢，合計有1.96公頃，台中市的保留地亦高達4.88公頃，其中最大的一筆位於梧棲區，面積達2.61公頃，達7,895坪之多，其他分別位於北屯、沙鹿、東區。

以最受矚目的台北市來看，財政部官員表示，台北市有9大地區，分別位於三民路與健康路口、青年路與水源路口、木柵路三段、和興路，明倫國小舊址、以及鄰近信義計畫區，位於嘉興街的陸軍軍保廠、西門町的康定路與峨眉街等9處用地，均為國產署已撥用，市政府隨時可動工的社會住宅用地。

官員也指出，位於西門町的康定路與峨眉街一帶的標的，是上月最新完成核准撥用程序的社宅用地，將透過參與都更來取得社會住宅；此外，面積最大，共達4,507坪的陸軍軍保廠A、B兩處基地，由於部分為營改基金的財產，因此國產署已透過部分有償、部分無償的方式提撥土地給台北市政府。

新北市則以中和、三重、三峽為推動社會住宅的國有地釋出大本營，尤以三重筆數最多，面積則以位於三峽的內政部住宅基金所持有，委託國產署處理的土地面積最大。

據透露，眷改基金委託財政部國產署代為處理的「國泰營區」地上權招標案，預計6月上旬捲土重來，目前預定6月5日對外公告。

對於國有不動產的處理，財政部國產署目前兵分多路，除了國產署自身土地之外，還包括代為處理其他部會，如國防部營改基金、眷改基金委託處理的土地，用於社會住宅用地，營改基金以「有償」方式供給土地，由國產署撥用給台北市等地方政府，另外內政部住宅基金所持有的不動產，也是以有償為前提，透過國產署撥用給地方政府。

此外，地上權招標則是國產署協助國防部轄下營改基金等處理土地的另一主力方式。據指出，國產署已預定，今年底之前將再公告19筆地上權案，均與國防部營改、眷改基金委託處理的土地有關，其中尤以先前曾流標的國泰營區地上權案在下月捲土重來最有指標意義。

國泰營區這筆土地，面積大約2,982坪，土地使用分區為住宅用地，先前曾流標，此次國產署為增加買氣，特別將這塊地「一分為二」，減輕投標者資金壓力，同時將這塊地的地租，適用國產署去年通過的「新租金方案」，目前地上權土地租金率為3.5％，國產署並用切割標售、新的租金率等兩種新作法，在6月份對外招標，頗有透過國泰營區這宗具指標意義的大案，重新探測市場水溫的意涵，能否重振地上權買氣，受市場高度矚目。

「520檔期」到「端午節連假檔期」，終於進入房市的年度推案強檔，營建股上市櫃公司終於要展開強攻，遠雄建、長虹、潤泰新、三發、亞昕、新潤等上市櫃建商，今年統統不缺席；其中遠雄建最威，這個大檔期就計畫推出百億以上，包括桃園龜山「新未來」和新竹「當代匯」兩大案。

營建股自年初展開築底反彈行情以來，伴隨政府積極推動老舊危樓重建條例、前瞻基礎建設設計、現金殖利率題材和董監改選行情，迄今類股已平均上漲9％。接下來即將進入「520檔期」和「端午節連假檔期」，不少上市櫃建商計畫展開2017年以來的第一炮，正式推出新案，在市場交易量逐漸打開，觀望氣氛逐漸消弭之際，有助於營建股衝刺年度大檔的銷售成績。

遠雄建去年大豐收，EPS達4.19元，董事會擬配發現金股利達3.8元，現金殖利率題材持續醱酵；2017年Q1獲利則比去年同期略減，EPS 0.22元，接下來將在Q2「520檔期」推出總銷90億元的「新未來」，機場捷運完工通車後的交通利多和生活機能，為特殊題材，另外還有總銷25億元的「當代匯」，這兩大案就多達115億元，為上半年推案最積極的上市建商。

近兩年未推出新案、僅有餘屋銷售的營建股「股王」長虹，2017年首季也是EPS「獲利王」，達2.23元；接下來終於有新案推出，將和忠泰建設合作推出總銷50億元的台北市中山北路新案，另外也衝刺全年新案陸續交屋，法人預期長虹今年有再賺1個股本的實力。

潤泰新去年底推出「潤泰敦峰」豪宅新案後，2017年推案也頗為積極，最近將在「520檔期」到端午連假推出已完工的台北市內湖捷運聯開案「潤泰京采」，總銷達30億元。

另外，三發將推出新莊總銷21億元的「三發璞緻」，亞昕則將推出林口總銷43億元的「昕樂章」，新潤將推出板橋江翠的「新潤青峰」，總銷約50億元，與同樣在江翠推案的聯上發「聯上匯翠」，總銷則約25億元，可望再度聯手炒熱板橋戰區。

臺中市精密機械科技創新園區（簡稱精機園區）二期，目前剩下唯一的產業專用區土地，即將招標出售。臺中市政府昨（21）日表示，該產業專用區土地面積近1.48萬平方公尺（折合4,467.79坪）的土地，每坪底價28.15萬元，總標售底價12.58億元，預定8月9日開標，預料可引發新一波廠商投標熱。

得標後，當地可做為「批發及零售業」、「住宿及餐飲業」、「運輸及通信業」、「金融及保險業」、「不動產及租賃業」、「專業、科學及技術服務業」、教育服務業、「醫療保健及社會福利服務業」、「文化、運動及休閒服務」及其他經工業主管機關核可的產業等十種行業購地使用。

臺中市經濟發展局長呂曜志認為，精機園區二期廠商，已陸續建廠中，而台銀的精機園區分行，也在裝修中，未來可帶動當地的發展。

尤其，市府正在臺中推動智慧機械，因有中科的國網中心資源，希望擁有大數據、雲端應用業者，或是研發服務公司（簡稱RSC），也能來園區設立據點，來協助機械升級轉型與智慧製造的整合。當然，上述產業專用區的投資案，也可採取複合式經營型態（含餐飲業等業別）。

產業專用區基地，是位於精機園區的南屯區寶文段611地號，基地完整且坵塊獨立。而此土地具有稀有性，且園區現況目前大廠林立，未來可開發做為園區住宿及購物生活區，來強化園區的生活機能，深具投資價值。

對於投標申購資格，依市府公告規定單一機構的實收資本額或財產總額需達3億元以上、申購截止日前，最近1年內無退票紀錄者，及法人淨值或銀行存款不低於實收資本額及財產總額者。

另2人以上的機構聯合投標，其成員實收資本額或財產總額合計達3億元（含）以上。其中，主標廠商實收資本額或財產總額達1.5億元（含）以上；另其他兩項規定，均與單一機構相同。

該土地標售案，自本月11日起至8月8日下午5時前，送件截止，8月9日上午開標，先辦理資格標審查，之後再提報「臺中市工業區土地或建築物租售及價格審查小組」核備，由市府辦理決標後，評選出得標承購人。

為避免承購人養地或轉賣，該招標文件規定，承購人應承諾在上述土地產權移轉登記後，2年內應依計畫書取得建照，並開工，而開工後的3年內，依法取得營業所需執照，等正式營運3年後，方得移轉。

　擴圍！樓市“限售”超30城

　　在統計局發佈4月70大中城市房價資料後的第一個週末，長沙、無錫、嘉興、保定等地連發調控新政，房地產收緊政策再度升級。值得注意的是，除了繼續收緊限購等方面內容外，三地均採取“限售”措施，保定出讓一地塊要求“限售”期更是高達10年。而據相關機構統計顯示，截至目前，已有超過30個城市開啟“限售”。

　　長沙市住建委下發《關於進一步做好房地產住宅市場調控工作的通知》指出，暫停對在限購區域內已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）；暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。

　　對在限購區域內無住房的非本市戶籍家庭：憑在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明限購1套商品住房；屬於省、市、區引進人才和公務工作調動的非本市戶籍家庭憑有關部門證明限購1套商品住房。

　　無錫方面，暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售二手住房。同時，購買住房（含二手住房）在取得不動產權證2年內不可轉讓；法人單位購買住房（含二手住房），在取得不動產權證3年內不可轉讓。

　　嘉興方面，嘉興市建委發佈《關於進一步加強市本級房地產市場調控的通知》指出，非本市戶籍居民家庭取得住房不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

　　此外，值得一提的是，土地首次出現“限售”政策。保定5月15日發佈今年第3號國有建設用地使用權掛牌出讓公告顯示，2017-030號地塊，首次採用“限房價競地價，限低價競房價”的“雙限雙競”出讓方式。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，“限售”的根本是樓市“去杠杆”，因交易週期大幅延長，高杠杆資金成本進入難，因此，促使購房者必須要以自用為目的配置資金。

　　張大偉認為，限售未來預計將快速向三四線蔓延，後續可能會超過50個城市執行限售。中原地產研究中心統計顯示：截至目前，已有超過30個城市開啟“限售”：成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、閩侯、徐水、啟東、白溝、三亞、瓊海、海口、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店、蕪湖、開封、南京、無錫、長沙、嘉興、承德、保定、北京（保定、北京等均為有部分限制）。

一而再、再而三試圖進軍遊戲產業的臥龍地產（600173，SH），又遭遇了挫敗。

5月20日，臥龍地產宣佈終止資產重組計畫。擁有拳皇、合金彈頭等多個老牌經典遊戲IP、在資本市場背靠多顆大樹的天津卡樂互動科技有限公司（以下簡稱天津卡樂），與新東家失之交臂，這也成為臥龍地產第二次失敗的跨界嘗試。

臥龍地產此前在兼併重組上少有動作，但從2016年開始臥龍地產表現出激進的姿態，連續發力，試圖從地產業務跨入遊戲領域，不過接連受挫。

對於此次收購失敗，臥龍地產公告稱，原因在於市場環境和監管政策等“客觀情況”發生較大變化。“客觀情況”所指為何？記者於5月21日晚間就此欲通過公開電話聯繫臥龍地產證券部，但截至發稿未能接通。

武漢科技大學金融證券研究所所長董登新向《每日經濟新聞》記者介紹，在重組過程中，如果跨入領域嚴重脫離公司原本主業，可能成為監管限制的依據。

53.3億重組無奈終止

5月20日，臥龍地產發佈公告，稱“鑒於國內證券市場環境及監管政策等客觀情況發生較大變化，本次交易各方認為繼續推進本次重大資產重組的條件不夠成熟”，決定終止對於天津卡樂的重大重組。

此次重大資產重組已持續近5個月。2016年12月22日，臥龍地產因籌畫重大事項停牌，直到2017年2月22日首次披露重大資產重組標的為天津卡樂。

根據臥龍地產3月22日披露的交易預案，臥龍地產擬收購天津卡樂全部股權。天津卡樂100%股權作價預估值約為53.56億元，作價初步確定為53.3億元，其中約39.39億元以非公開發行股份方式支付，另有約13.91億元現金支付。而臥龍地產擬向臥龍控股集團有限公司非公開發行股份募集配套資金，募資總額不超過14.71億元。

在資本市場，天津卡樂可謂左右逢源，股東包括了三七互娛（002555，SZ）和奧瑞金（002701，SZ）兩家上市公司的全資子公司、孫公司，分別為西藏盛格網路科技有限公司以及堆龍鴻暉新材料技術有限公司。其中奧瑞金曾在11個月前通過其全資子公司收購天津卡樂21.8%的股權，交易對價12億元。據此推算，天津卡樂整體作價約55億元，較臥龍地產對天津卡樂交易作價略高約1.7億元。

公開資料顯示，天津卡樂成立於2009年，其業務主要通過全資子公司樂道互動和全資子公司上海喆元控制的日本遊戲公司SNK株式會社展開，而樂道互動曾研發了《神雕俠侶》《魔力寶貝》等手遊，在App Store暢銷榜表現不俗。

與之大相徑庭的是，臥龍地產此前卻與遊戲產業毫無瓜葛。根據公司2016年報，臥龍地產的主營業務仍為房產銷售，2016年此項營業收入超過13億元，而第二大主營業務物業管理同期營收不到2000萬元。

值得注意的是，與三七互娛本身就是相關行業企業、而奧瑞金僅是參股不同，作為老牌房地產企業的臥龍地產，在跨界並購受到監管注意的情況下，欲圖將天津卡樂整體吞下就顯得更加敏感。

對此，董登新向記者表示，目前的政策和監管形勢不利於企業展開跨界並購，“由於脫實入虛現象引起注意，目前顯現出的監管層的意見傾向於引導上市公司專注於實業，專注於主業，而跨入領域嚴重脫離公司原本主業，也可能成為監管限制的依據。”

“雙主業”路途艱難

懷著對“雙主業”的期望，主業專一的臥龍地產希冀通過跨界並購讓遊戲成為其“引擎”之一。

在3月22日披露的交易預案中，臥龍地產如此評價重組影響：“通過本次交易，上市公司將掌握IP資源並涉足網路遊戲行業，邁出佈局互聯網文娛產業的重要一步。本次交易完成後，上市公司將構建雙主業的發展模式。”

對於數年來沒有重大資產重組消息傳出的臥龍地產來說，其對於遊戲資產並購的熱衷顯得有些不同尋常。在不到一年的時間，臥龍地產已進行了多次並購遊戲資產的嘗試。

2016年9月，臥龍地產發佈以遊戲企業墨麟股份為標的的交易預案（修訂稿），公告顯示，標的公司100%股權預估值為40.15億元，增值率為322.3%，而初步確定標的公司100%股權作價45億元。但2016年11月份，終因“就後續的戰略發展規劃存在一定分歧”而選擇終止交易。

2017年3月份，剛從收購頁遊企業墨麟股份失敗中恢復過來的臥龍地產，又發佈了收購天津卡樂的預案。該預案顯示，此次收購的交易對價初步確認為53.3億元，而當時天津卡樂未經審計的帳面淨資產為6.14億元，預估增值約772%。

對遊戲資產的迫切，或許源於臥龍地產主業近年來的“疲態”。記者注意到，從2010年至2016年，臥龍地產的營業收入從21.99億元下滑至14.03億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤從2.70億元下滑至0.81億元。

臥龍地產收購天津卡樂再次給出高溢價。面對手握經典IP、戰績不俗的天津樂卡，高溢價是否合理？


對此，艾瑞互娛研究副總監郭成傑告訴《每日經濟新聞》記者，“文創產品如果成爆品，邊際成本比較低，收入短期就有爆發，這是溢價高的邏輯，大家都是沖著爆品去的。”

臥龍地產此次資產重組大事記

2016年12月22日，公司因正在籌畫涉及收購資產的重大事項而停牌。

2017年3月21 日，臥龍地產董事會審議通過重組相關議案，並與交易對方、天津卡樂及天津卡樂實際控制人簽署了相關協定。

2017 年 4 月 14 日，臥龍地產收到上交所問詢函。

2017 年 5 月 19 日，臥龍地產決定終止本次重大資產重組事項。

儘管房價滯漲或緩漲已經成為大趨勢，但作為價格一直堅挺的北京二手房來說，出現房價的環比下跌今年以來還是首次。昨天，國家統計局北京調查總隊發佈的最新一期住房銷售價格指數顯示，上個月北京中戶型（90至144平方米）的二手住宅價格比3月份有所下滑，雖然降幅不大，僅為0.2%，但卻是今年以來北京二手房價格首次環比下滑，標誌意義搶眼。

昨天發佈的資料顯示，上個月北京二手房價格出現滯漲，其中僅90平方米以下的小戶型價格較3月份微漲0.1%。144平方米以上大戶型價格也與3月份持平，加上中戶型的價格下跌，整體價格與3月份持平。

資料顯示，雖然今年以來北京二手房價格環比漲勢波動明顯，但還從未出現某一戶型下跌的情況，此前漲幅最小的是1月份，各種戶型漲幅都在1%以內。此後的2、3月份二手房漲幅重拾升勢，2月份各戶型漲幅全部超過1%，3月份漲幅更是全部達到或超過2%，但進入4月份以來，二手房價漲勢再踩急刹車。

除了二手房外，上個月北京新建商品住宅漲幅也較小，均在0.5%以下。但與中戶型二手房價格下跌相對應的是，新建住宅中中戶型漲幅最大，達到0.4%；小戶型僅上漲0.3%；大戶型價格則與上月持平。據瞭解，此前北京新建住房的價格已經出現過多次環比價格下滑。比如今年1月份，北京大戶型和中戶型新房均出現過價格比前月下跌0.1%的現象；2月份則是大戶型出現0.3%的環比下滑；3、4月份以來則沒有再出現過新房價格下跌的現象。


從同比看，北京房價與去年同期的價格漲幅也是逐月縮水。今年1月份北京新房價格同比去年漲幅大約在24%，2月份則降至22%，3月份則為19%，上月更是僅為16%。二手住宅的同比漲幅雖然更高，但漲幅縮減的大趨勢仍然相同，1月份接近35%，2、3月份即減至32%和27%，上個月更是降至22.5%。

據國家統計局北京調查總隊有關人士介紹，此次調查中的新建商品住宅是指新建的專供居住用的商品住房，不包括新建的國家政策性住房，也不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室、車庫等。而二手住宅則是指進入房屋市場進行交易，第二次及以上進行產權登記的住宅，包括二手商品住宅、允許上市交易的已售公房等。

歷時半年的上海“類住宅”整頓另一隻靴子終於落地。

5月17日下午，上海市住建委發佈《關於開展商業辦公專案清理整頓工作的意見》（以下簡稱《意見》），指出就全市範圍內開展商業辦公專案清理整頓工作，停止審批公寓式辦公專案；加強商業辦公專案建設、銷售監管，重新審核尚未上市銷售的專案。

次日，上海市規劃和國土資源管理局便公佈了閔行區綠地峰尚匯專案、浦江驛優商務廣場項目、嘉定D9空間專案、明發商業廣場專案4個清理整頓典型案例。

同時上海市住建委和上海市規土局表示，將嚴格依照《意見》和相關法律法規，與相關部門和各區政府共同加強對本市商業辦公專案的土地出讓、市場交易等全過程監管，依法嚴肅查處開發企業的違法行為。

同策諮詢研究部資料顯示，目前上海“類住宅”有87.42萬平方米存量面積（截至5月17日已經批了預售許可證並且未售的面積），去化速度相比去年全年月度均值已經大幅降低。業內人士指出，類住宅政策從嚴執行後，這些存量面積銷售勢必會受到影響，且或許未來將沒有“類住宅”，而是商業和辦公的範疇問題。

投資格局已變

據同策諮詢研究部統計，截至5月17日，從上海“類住宅”市場連續5個月“零供應”（未發一張預售許可證），網簽備案每個月僅2-3萬平方米，為2015年3月以來的網簽值最低階段。類住宅的成交量價表現在政策面影響下已陷入僵局。

但此前“類住宅”銷售還沒有徹底降溫。比如遠在臨港的某樓盤，距離人民廣場65公里，因為銷售人員以“上海僅有的低總價盤”作為行銷噱頭，而緩慢去化。由於相關部門此前已限制“類住宅”專案網簽，至今仍有三分之一左右房源沒來得及網簽，項目回款陷入僵局。

據官方統計，上海全市納入本次清理整頓的商業辦公專案近1700萬平方米（基本可以認定為“類住宅”）。對此，《意見》提出了分類整頓措施。對於尚未入住的約1200萬平方米房屋，若在建設過程中存在違法行為，開發企業要自行整改，通過專案所在區組織的聯合驗收後，方能繼續辦理竣工驗收、銷售、房屋交易登記等手續。對於已實際入住的約500萬平方米房屋，其相關資訊將記入房屋交易登記資訊系統：實際用於居住的，開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任；未按照規定整改存在插層等違法建築的，將在房屋登記時予以注記，限制交易。

因此類住宅的投資價值已大幅降低。有業內人士認為，新政出臺將導致市場投資格局徹底發生變化。在上海進行房產投資，從此不再是有多個籃子可供選擇，而越來越多投資住宅的客戶會轉到商鋪投資。

今年4月21日，上海市政府門戶網站公佈《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》（有效期2017年4月10日至2022年3月31日），指出“上海新增的經營性用地”，“商業可售部分以層為單元進行銷售”、“配套商業物業應整體持有”。換言之，小面積散賣商鋪很有可能在上海成為歷史。

運營邏輯考量

同策諮詢研究部總監張宏偉認為， “類住宅”整改為全國一盤棋，是政府“控人口”與“保經濟”兩手抓的表現。上述1200萬平方米尚未入住的房屋會受到較大影響。可以預計，待這1200萬平方米“類住宅”徹底整改恢復成為商業、辦公之後，市場才會恢復正常銷售；如果沒有恢復完畢，似乎這些“類住宅”項目將持續處於銷售停滯狀態。

據21世紀經濟報導記者不完全統計，目前陷入僵局的商辦類庫存不僅分佈在郊區，同樣分佈於市區各個核心地段。

仲量聯行資深董事、中國研究部負責人周志鋒認為，開發商將商辦地塊改成類住宅產品是考慮到市場有過渡性產品的需求，可以較快去化。背後原因是商業地塊較多、總體價格比住宅便宜。但現在郊區商辦項目釋放出來的項目中優質者不多，因此對於市區寫字樓市場的衝擊目前並沒有顯現。

但周志鋒指出，郊區的商辦專案由於短時間內釋放量過大，面臨銷售壓力。開發商必須承擔風險。因為這些項目跟市區大部分優質寫字樓相比競爭力不足，改成辦公之後，房企選擇銷售還是租賃，是一個兩難選擇。

另一方面，張宏偉認為，從投資拿地角度來看，原來“類住宅”銷售的思維不可再有，要按照商辦地塊本身具備什麼樣產業價值的角度，用運營的思維考量去拿地。一旦地塊拿下，那麼地塊單位面積、自持面積等要求也就既定，銷售物件也鎖定。

張宏偉建議，對於自持部分，既然產權也即所有權無法銷售，那麼房企可以考慮所有權和經營權、使用權分離銷售，將經營權和使用權賣給有運營能力的平臺或公司，這或許是解決自持問題的一個辦法。或者商辦類專案按照酒店建設運營規則在各個區縣申請“酒店牌照”，由於仍然堅持商業運營思維，原則上可以操作。

樓市調控背景下，房企在珠三角拿地熱情不減。去年底至今的多場土拍中，開發商頻頻在穗深周邊城市舉牌。與此同時，開發商在珠三角的業務和角色急劇轉型，從開發商到房東、到小鎮運營，再到社區學校、醫院運營，變得非常多面。

粵港澳大灣區的出爐，背後正是中國城市群發展的邏輯。在此之前，觸覺敏銳的房地產開發商，早已開始在珠三角“環穗”、“環深”區域佈局。

三大龍頭房企恆大、萬科、碧桂園，早已在此深耕多年；時代、龍光、合景泰富等本土開發商，也不遑多讓；而以融創、泰禾、龍湖為代表的外來品牌房企，近年也已深入佈局華南。

樓市調控背景下，房企在珠三角拿地熱情不減。去年底至今的多場土拍中，開發商頻頻在穗深周邊城市舉牌，部分外溢區域的土地市場開始升溫；與此同時，開發商在珠三角的業務和角色急劇轉型，從開發商到房東、到小鎮運營，再到社區學校、醫院運營，變得非常多面。

珠三角佈局視野

在主流開發商的佈局中，珠三角經濟圈是絕對的重點之一，其中廣州、深圳是兩大引擎。

作為距離廣州最近的城市，佛山歷來受到廣州樓市溢出的影響。

21世紀經濟報導記者調查發現，除較早進入的碧桂園、保利、萬科、金地外，目前龍湖、融創、泰禾、金茂等外來房企也已紛紛在佛山拿地。

佛山拍地資訊顯示，在5月已出讓的6宗地塊中，有4宗被首次進入佛山的中昂、世茂、華髮等房企拿下，總價達37.89億元。曾經的“價值窪地”佛山，如今已成為眾多外來房企佈局珠三角的重要據點，甚至是首站。

重倉拿地前，一些外來房企在運營乃至集團戰略層面已做足準備，一旦出手便攻勢淩厲。以融創中國為例。收購深圳本土房企佳兆業失敗後，其2015年3月成立廣深區域公司。醞釀近一年後，2016年初，董事長孫宏斌才對外透露將佈局穗深。當年1月，融創兩度在佛山拿地，出價總額達27.16億元。作為區域內最早進入且專案最多的城市，截至去年底，融創已在佛山佈局6個項目。

通過並購與拍地管道，融創目前已進駐9座珠三角城市中的8座，並在戰略層面將穗深定為重點發展的六大區域之一。“整個華南區的市場非常大，也有個別公司一年能賣800億”，談及未來目標，融創華南區高管黃書平表示，融創在該區域的目標是2017年賣200億，2018年達到500億規模。

與佛山情況相似，東莞、惠州承接了深圳的外溢需求。

在相關規劃中，到2020年，深莞兩市間將有5條地鐵連通，這也推動了開發商在此佈局的熱情。去年底以來，多家品牌房企在東莞拿地，佈局環深市場。據東莞中原研究部統計，去年東莞銷售前十的房企中，有七家是非本地開發商。

眾多房企中，一向推崇“軌道+物業”模式的萬科對軌道交通利好最為敏感。此前萬科就曾指出，未來按照TOD（依託軌道交通引導城市發展）模式大規模發展軌道交通的城市帶中，以深圳為核心的“深莞惠”是最重要的一個地區。

去年6月，萬科與深圳地鐵攜手進入東莞，擬在東莞推進“軌道+物業”模式，參與開發地鐵上蓋物業專案。在深鐵成為萬科的基石股東後，擬延伸至惠州的深圳地鐵14號線，也將有望引入萬科，對地鐵上蓋物業進行開發。

在廣佛、深莞惠兩大城市輻射圈之外，受深中通道開工、廣州地鐵延至中山等基建利好影響，珠江西岸城市也受到了房企的關注。

尤其是珠海。據易居研究院統計，2016年珠海新房均價達16179元/平方米，位列全國第八，是珠三角僅次於穗深的房價第三城，與廣州單價差距不足千元。

與佛山、東莞情況不同，本地開發商在珠海佔據統治地位。資料顯示，在珠海去年銷量前十的房企中，有“珠海三劍客”之稱的華髮、世榮、格力3家本地房企的網簽套數與其餘7家外來房企之和基本持平。其中，位居榜首的華髮，網簽套數達9664套，甚至比第二名保利高出近三倍。

優質足量的土地儲備，是珠海本地房企的突出優勢。以華髮為例，截至2016年末，其擁有805.2萬平方米土地儲備，其中過半集中于珠海。中投證券指出，具有珠海獨特資源優勢的華髮，在粵港澳大灣區、港珠澳大橋等利好下，土地價值有望重估。

轉變角色的試驗場

在招拍掛市場供需失衡的情況下，土地獲取成本越來越高，一些房企因此開始謀求轉型。珠三角是一個良好的試驗場。

格力地產就是一例。一方面，格力去年以19.65億總價拍得上海泗涇鎮高價地，繼續將房地產作為主營業務；另一方面，其承擔了珠海包括沙灘修復、海島開發、遊艇碼頭、漁港改造、人工島填海、度假酒店建設在內的多項城市綜合運營商職能，在房地產之外將海洋經濟、口岸經濟開拓為主營業務。

格力的轉型邏輯是，將房地產業務限定在珠海、上海和重慶，並在中心城市高價拿地；其他城市則同時開展現代服務業及現代金融業。

格力地產董事長魯君駟對21世紀經濟報導表示，格力地產已不是傳統的房地產商，在多板塊產業的基礎上，公司未來將變為城市綜合運營商和資本管理者。

城市配套服務和運營，是萬科的轉型方向。2013年提出“城市配套服務商”定位後，萬科旗下各區域公司先後確立轉型策略。以廣深區域為例，其“八爪魚戰略”指的是包括傳統住宅、長租公寓、培訓教育業務、養老服務、產業辦公服務、購物消費服務在內的八大板塊業務。

廣州萬科方面介紹，2016年廣州萬科的轉型和創新包括，旗下開業長租公寓近4000套，儲備房源超過1.4萬套，“泊寓”品牌實現從零到一；榕悅、智匯坊等養老品牌加快全城戰略佈局，並實現跨城市發展；萬科全國首個醫療項目——廣州蕙心醫院正式開業，探索醫療康復領域；教育業務邁出“辦學者”里程碑式的一步；眾創空間完成天河、黃埔、番禺、荔灣核心四區佈局。

重組後的招商蛇口發展戰略也調整為“城市綜合運營商”。目前，招商蛇口的主營業務由社區開發與運營、園區開發與運營以及郵輪產業建設與運營三大板塊組成，房地產屬性逐年弱化。

在未來三到五年的規劃中，招商蛇口將把社區開發收入從85%左右降低到60%；園區收入比重從15%左右提升到30%-40%左右；郵輪產業從輕資產戰略的角度出發，收入未來也將持續增長。

而碧桂園和格力地產在珠三角則集中於產業小鎮業務。碧桂園首個科技小鎮近日剛剛落戶惠州潼湖，5月17日動工，華興資本、軟通動力、創新工廠、明匠集團、深圳無人機協會等近80家企業機構現場簽約進駐科技小鎮。

綠地京項目無證售房被重罰

內地樓市漸見回穩，但上月整體樓價按年仍有超過一成升幅，熱點城市為防控泡沫，仍未敢掉以輕心。央視財經指出，日前長沙住建委、無錫住建局、嘉興住房保障局，相繼頒布限售政策，至今全國已推出限售政策的城市已有26個。

各地繼續嚴加整治個別樓盤的違規行為，財聯社報道，北京市區住建執法部門對密雲區綠地朗山產業園商業辦公項目進行查處，發現該項目未取得《北京市商品房預售許可證》，卻擅自預售商品房。

該項目的發展商綠地集團北京京緯置業，被北京市住建委處以173萬元人民幣罰款，把發展商的開發資質降級，並責令其限期整改；在整改期間，作出暫停網簽、暫停投地資格，以及暫停銀行授信的處理。

非戶籍只准買一伙

據國統局公布的4月樓價統計，70個大中城市中，新建商品房價值按年升幅超過一成的城市仍有29個，其中長沙過去一年樓價上升18.6%，升幅較3月收窄1個百分點。日前長沙市住房和城鄉建設委員會發布新樓市調控政策，限購對象擴大至該市戶籍家庭，限購範圍也由新樓擴大至二手樓，其中該市戶籍家庭限購兩個物業。

長沙市住建委宣布，暫停對在限購區域內已擁有兩套及以上住房的該市戶籍家庭出售商品房（包括新建商品住房和二手房．下同），暫停對在限購區域內已擁有一套及以上住房的非該市戶籍家庭出售商品住房。在限購區域內沒有住房的非該市戶籍家庭，憑在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明，限購一伙商品住房；屬於省、市、區引進人才和公務工作調動的非該市戶籍家庭，憑有關部門證明限購一伙商品住房。

無錫嘉興兩年禁轉讓

此外，目前樓價升幅最高的無錫，在過去一年樓價已飆升28.4%，促使當地進一步收緊調控。無錫市人民政府新聞辦公室微博指出，無錫市政府辦公室下發《關於進一步加強市區房地產市場調控工作的通知》，要求暫停對已擁有一套及以上住房的非該市戶籍居民家庭出售二手樓，購買住房在取得不動產權證兩年內不可轉讓。

無錫又進一步規範房地產經紀行為，收緊二手樓網簽管理，開展存量房交易資金監管工作。各房地產開發企業及房地產經紀機構如違反調控政策，一經查實，可暫停網簽資格，並責令限期整改。

另外，嘉興也推出樓市新政策，非該市戶籍居民家庭取得住房不動產權證未滿兩年，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續；在市區範圍內已擁有一伙及以上住房的該市戶籍居民家庭新購買住房，取得不動產權證未滿兩年，同樣不得上市交易和辦理轉讓公證手續。

形式未定 供遭狙擊公司營運資金

豐盛控股（00607）早前遭沽空機構格勞克斯（Glaucus）狙擊，該公司管理層在南京總部對傳媒表示，現正籌備成立反沽空聯盟，冀為受沽空機構狙擊的公司提供流動性，以支持正常營運。另外，該公司冀繼續通過收購壯大業務，並將單一業務分拆在港上市。

邀考察廠房證有「真業務」

格勞克斯質疑豐盛股價被操縱等，豐盛其後連番向傳媒澄清，這次安排傳媒赴南京考察旗下房地產項目及中傳動（00658）的風電齒輪生產廠房，為顯示有「真．業務」，非如外界批評只懂炒股票。

豐盛控股執行董事王波表示，正在籌備成立反沽空聯盟，目的是為遭沽空機構狙擊的公司提供流動性。他指出，上市公司被狙擊後一段時間，難有金融機構願意提供信貸，影響企業的正常營運，而反沽空聯盟提供的流動性可提供方法解決。

王波稱，聯盟不限於曾遭狙擊的「苦主」參加，其他企業也可以參與，豐盛曾就此與一些企業接觸過。被問到聯盟是否以參加企業共同出資的形式成立，他稱這是可考慮的方案之一，但聯盟的架構形式，以及為企業提供流動性的商業條款，皆未有定案。

他認為，監管機構應加強規管沽空機構，就如有些投資銀行發表分析報告，在牌照管制下負有責任。格勞克斯在4月25日發表報告狙擊豐盛控股，豐盛根據資料估算，該公司截至2月10日已有近9億股借出，直至4月25日已累積7億股沽空交易。對於豐盛股價遭狙擊後迅速反彈急升，王波稱江蘇省許多人認同該公司，買公司的股票。

藉購外國品牌 壯大核心產業

王波說，豐盛會繼續推動收購，透過收購外國品牌後，與內地業務整合，藉此將現有四大核心產業壯大，日後冀將單一業務分拆在港上市。

傳媒參觀的南京房地產項目，包括「雨花客廳」及「虹悅城」。據了解，「雨花客廳」的辦公室及公寓部分，今年目標合同銷售額為10億元人民幣，如果全部能夠年內交付，有關銷售額可於今年入賬。

南京虹悅城副總經理張銳透露，該購物商場可出租面積6.3萬方米，去年租金收入為1.23億元人民幣，目標今年有15%增長。

共凍資8億 海之戀領風騷

荃灣及九龍東啟德新盤低價出擊，過去周末出現爆飛情況。長實（01113）旗下荃灣海之戀第3期（下稱海之戀）自上周五起收票三天，市場消息稱入票已突破7000張，收票速度較今年「票王」新地（00016）旗下長沙灣匯璽更快，以海之戀累積公布496伙的價單計算，超購13倍；建灝地產旗下啟德天寰過去周末錄得逾1.5萬人次參觀，項目上周六起收票，入票亦超過1000張，超購5倍；發展商將於日內加推單位。兩盤合計累積錄得逾8000張入票，凍結市場資金逾8億元。

首三天跑贏今年「票王」匯璽

位於荃灣大河道100號的海之戀，收票量爆升，發展商加推更進取，繼上周三（17日）公布提供216伙的首張價單後，過去周六發出第2張價單，涉及280伙，價單平均呎價約2.16萬元，計算最高20%折扣後約1.72萬元，較首批調高約9.3%。

長實執行董事趙國雄表示，對海之戀收票反應非常滿意，將盡快推出銷售安排。長實地產投資董事郭子威說，海之戀參觀情況熱烈，過去周五起的3天，該盤示範單位參觀人數共逾1萬人次，預計本周末前正式開售。

長實高級營業經理封海倫表示，海之戀加推280伙後，首兩張價單合共496伙，市值近67億元；加推單位集中於中高層，項目第7及9座的單位已全數推出。資料顯示，提供970伙的海之戀，實用面積370至1149方呎，預計明年9月底落成入伙。

項目入票速度驚人，市場消息稱，過去3天已累收逾7000張，較今年「票王」長沙灣匯璽首3天約4400票，多出68%。由於項目廣吸上車客至投資者，加上現場人流眾多，代理為爭客，曾傳出現打架情況。趙國雄回應稱，情況正不斷改善，有與代理和地產代理監管局（下稱地監局）等溝通，並已加派職員及保安在現場維持秩序。

地監局對懷疑地產代理打架事件表示失望，會了解及跟進有關事件，亦將盡快約見涉事的地產代理公司管理層人員。該局呼籲從業員必須自律，相關代理行亦有責任妥善管理其員工的行為及操守。地監局重申，地產代理參與一手樓盤銷售時，不得與其他從業員或行人爭吵或打架，如被證實在進行地產代理工作期間干犯涉及暴力案件，有機會被撤銷牌照。

天寰料周二前再加推

另一焦點新盤天寰的示範單位參觀情況亦十分熱鬧，該盤位於觀塘「1亞太中心」的展覽廳被擠得水泄不通，尤其午飯時間後參觀人流大增，高峰時期展覽廳和排隊人龍估計達數百人。發展商表示，展覽廳自上周五開放起，已有超過1.5萬人次參觀，睇樓客來自九龍及將軍澳為主，內地客僅佔少數，整體用家佔約70%，約10%有意購多於1伙。建灝地產投資部經理鄭智荣表示，項目收票理想，預料周二或之前加推新一批單位。

市場消息指出，天寰過去兩天錄得逾1000張入票，以首批165伙計，超購5倍。位於啟德沐寧街1號的天寰，提供822伙，實用面積232至2555方呎，預計明年底落成入伙。

金管局推出收緊按揭措施，加上焦點新盤登場，二手市場成交步伐明顯減慢。美聯物業分行統計，十大屋苑過去兩天（5月20日和21日）共有7宗買賣，按周減少3宗（30%），重回單位數水平，創4周新低，零成交屋苑增加至6個。個別業主則低價沽出手上單位，新屯門中心一個高層兩房戶，昨天以463.8萬元成交，低市價5%。

新屯門中心低市價5%沽

祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新屯門中心8座高層A室，實用面積501方呎，兩房間隔，業主4月底以520萬元放盤，惟其後憂慮後市走勢，上周三主動減至480萬元，議價後再減價16.2萬元（約3.38%），以463.8萬元成交，呎價9257元，較市價低5%。

他指出，原業主於1996年以148.8萬元購入單位，雖然成交價略低於市價，賬面仍獲利315萬元。黃慶德說，金管局收緊按揭措施後，有少量業主願意提供3%的議價空間。

金管局上周五出招前，青衣居屋青華苑則錄得破頂成交，中原地產分行經理彭少忠表示，青華苑E座中層7室，實用面積554方呎，3房間隔，業主放盤約1個月，零議價以白表價（自由市場，已補地價）590萬元於上周五售出，呎價1.07萬元，造價創屋苑歷史新高。

十大屋苑成交量回落，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，金管局收緊按揭未挫一手市場旺勢，收票情況仍然理想，預計發展商針對目標客戶而設的優惠補貼，勢成吸客「指定動作」，料購買力進一步傾向新盤，加劇一手及二手巿場兩極化。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指出，金管局短時間內再度「加辣」，或令買家信心動搖，二手成交量短時間內有所回落；該行十大屋苑周六及日有6宗買賣，按周增加1宗（約20%）；成交量連續兩周維持個位數字，6個屋苑甚至錄得零成交。

部分作員工住宅 月底港增聘千人

中資企業海航集團累計以272億元連奪4幅啟德住宅地，港市場人士無不咋舌。

海航香港負責人、集團投資總裁王爽接受本報專訪時稱，來港投地無意推高價格，最初購入首兩幅地皮的「初衷」是希望給員工更好居住環境，「會有一部分比例，把私人公司持有的土地，分享給全球以至在港的員工、高管」。

稱無意推高地價 由市場定價

無意推高地產價格，卻以市場高價取地，王爽稱由市場決定是否合理，「香港不是計劃經濟，不是由幾個商人決定得了，而是交由市場得出結果。可以看近期的交易，如果我們投得高了，自然有其他地產商用比較低的價拿地。」海航集團去年11月進軍香港地產市場，以每平方呎地價1.35萬元投得首幅啟德地皮，幾乎追上鄰區現樓呎價，市場譁然。海航集團和旗下香港國際建投（00687）於其後再投得同區三幅地皮，呎價均逾1.3萬元。

於地王之上建員工宿舍，王爽形容「不是一時腦頭發熱」，過去在北京、海口等地發展也有員工住房，「香港中產花近20年才能供得起一個中等面積住宅。老闆也問（員工）住在哪裡？」

「集團不是白送，一定用市場化的方式考慮。相對過去幾年，香港地產倍翻的升幅會有一定的折讓。讓公司賺一部分錢，員工有長期歸屬感。」他補充，目前尚未定下員工住宅的比例，但也確認只會在集團私人持有土地，而不會在香港國際建投的地皮，設立員工住宅。

對於未來海航在港投地策略，王爽表示，要看市場情況決定。雖為啟德「大地主」，上周新一幅住宅地招標結果出爐，海航最終卻沒有入標競逐，王爽最初回應「涉及上市公司，沒法回覆」，其後補充若上市公司覺得他們願意投資，海航應該不與其競爭，但拒明言日後香港地產業務是否全數交由香港國際建投處理。

全球資產萬億 港投資僅佔4%

僅僅半年間，海航在香港地產投資272億元，王爽曾向外稱在港只是「小小的投資」。他於專訪中解釋，從集團全球控制資產達1萬億元人民幣，在港的投資佔3%至4%，對集團確是較低的比例，「香港是主要的投資地方，但不是海航壯大、獲取利益的主戰場。我們更多的併購在美國、歐洲。」

「我們不是去年買地，才是第一次在香港投資。」王爽續稱，海航在港投資範圍從航空旅遊，以至金融地產也有涉足，目前已聘用近萬員工，並有意本月底在香港啟動「千人招聘計劃」，在各個業務都會招攬人才，包括新增的媒體業務。

瞄準酒店飛機金融 環球買買買

海航集團近年活躍於國際併購市場，亞洲之外，更遠征歐洲及美洲市場，給市場的印象是一直在買買買！

夥銀行參與 作第三方認可

海航集團投資總裁王爽指，集團資產負債率不足60%，絕非無視風險。他解說，全球化是未來的趨勢，公司一定要發展，「你看見別的公司不錯，跟你有很多協同性，所以我們去買飛機、土地、商場，併購也是發展。」

不間斷的巨額海外併購，難免引來市場對其資金來源的質疑。王爽強調：「錢是我們真金白銀從袋掏出來」，當中有銀行的錢、股民的錢、私募基金投資者的錢，甚至是消費者的錢，當海航出去併購時，銀行便會作為集團的第一道風險管理人，所以進行交易時總愛與銀行一齊參與，就當作是第三方的認可。

海航全球總資產逾1萬億元，逾半收入來自海外市場，境外資金充裕，成為併購的基礎。王爽指，若美國、歐洲前100大的公司去其他地方買當地的百強企業，沒有人覺得有問題，反過來看，中國也應反過來去投資優質公司，這樣雙方才能緊密合作。

他透露，集團在營運初期已決定視野不能只放在內地，也看到了香港、美國等，但不是每一項交易都能夠成功，成功的比例大約是5%至10%。「每一個交易平均交割時間可能要一年半的時間，我們不是今天看，明天就付款；有些交易看3至5年，有些10多年甚至20年，都是為了等到一個合適的時間點才出手。」

成德銀最大單一股東 已賺錢

海航今年自2月披露持有德意志銀行股權後，短短3個月內已增持至9.92%，成為德銀的最大單一股東，現時市值約300億元。「德銀是我們認為很好的投資，實際上目前已獲得盈利。」王爽解釋，投資德銀的邏輯很簡單，首先企業需要生存，要生存就要盈利，才能分別給消費者、合作銀行、投資者。

對海航來說，歐美是集團的核心戰場，全球41萬名員工中，約有20萬人位處歐洲，故王爽笑言：「某方面說我們是歐洲公司」。海航實業（00521）連番出手投資英國倫敦金絲雀碼頭的商廈，包括路透社總部。環球多家著名酒店更是海航的囊中物，包括去年10月斥65億美元收購希爾頓酒店約25%股權。

索羅斯早年入股已沽清 賺數倍

海航過去二十多年迅速冒起，傳說不少，當中為人認識的包括公司早年獲國際金融炒家索羅斯（George Soros）入股25%，甚至有傳索羅斯一直持股至今。

海航集團投資總裁王爽接受本報訪問時則指，索羅斯於幾年前已沽出海航，「賺幾倍收益就離開了」。

當年投資2500萬美元

王爽指出，海南航空初成立時只有政府提供的數千萬元資金，必須依靠市場化手段，吸引境內外投資者參股，包括遠赴紐約游說索羅斯入股。索羅斯聽罷海航介紹，未有即時應允入股，認為需要觀察2、3年營運，確認「海航不止講故事」。海航首條航綫1993年營運，索羅斯於1995年入股投資2,500萬美元，其後再加碼投資。王爽續稱，索羅斯熟悉資本市場運作，對公司要求「苛刻」，這不在於要求很多股權，而是要緊密向其溝通財務狀況。

王爽未有指出索羅斯確實退出年份。根據海南航空（滬：600221）最新季報，「American Aviation LDC」持有2.16億股（約佔1.3%股權），但並非索羅斯控制的美航所持有，而是由海航控制的大新華航空全資子公司。

金管局連環「加辣」 屋苑成交量跌價不跌

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）金管局近兩周連環「出招」，繼月中公佈限制銀行向發展商融資比率之後，上周五再收緊住宅按揭成數，對二手市場影響立竿見影。中原公佈的周末十大屋苑成交量連續兩周只得單位數字，較出招前連續3個月錄得雙位數字大相逕庭，但量跌價不跌，業主未有因此減價，樓市持續錄得高價成交。反觀一手市場，雖然兩次出招都針對發展商收緊借貸，卻如隔靴搔癢，日內準備發售的新盤海之戀和天寰昨日依然旺場，合共收票約8,500張（見另稿）。

中原地產昨公佈十大屋苑過去周末兩天錄得6宗成交，雖然按周升20%，但已連續2周維持單位數字，成交量處於極低水平。翻查資料，中原十大屋苑周末成交量於出招前已維持了12周（約3個月）的雙位數字，4月尾的周末更錄得19宗的29周新高（約7個多月），出招前後對比強烈。

資金流入新界中細價樓

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新盤快將開賣，凍結市區二手購買力，加上金管局上周五增加三項逆周期措施，短時間再度加辣令買家信心動搖，特別是投資客會暫緩入市決定，二手成交量短時間內將有所回落。值得留意的是，該行周末十大屋苑的6宗成交中，新界佔5宗，顯示資金流入中細價樓，港九有7個屋苑「零成交」。

美聯物業統計過去兩日十大屋苑成交亦只得7宗，較之前一周下跌三成，同樣屬偏低水平。美聯住宅部行政總裁布少明表示，金管局上周五連推三招收緊按揭，但發展商以靈活按揭及付款計劃「解辣」，收票情況仍然理想，削弱了對於新盤的影響力度，反觀新措施對二手的實際影響相對明顯。

交吉盤少 續高價成交

布少明說，新盤銷售搶去二手購買力，令二手屋苑睇樓氣氛轉弱，而業主信心仍然堅定，叫價保持強硬，目前交吉盤源愈見緊張，個別準買家為買心頭好，照舊積極覓盤、追價求貨，二手巿場高價成交續現。

他又指，金管局三招主要針對海外買家及多重按揭投資者，惟樓巿供求失衡癥結未解，辣招下二手盤源萎縮，加上低息大環境持續，巿場「遲買會貴」預期未變，難煞停樓價升勢。預料發展商將如常出貨，針對目標客戶而設的按揭優惠、稅務補貼等勢成「指定動作」，在此消彼長下，購買力將進一步傾向新盤，加劇一、二手巿場兩極化。

其餘兩間大型代理行，利嘉閣錄得8宗成交，按周無升跌；香港置業錄得約5宗成交，較上周升25%。利嘉閣總裁廖偉強表示，金管局於出招後，二手交投會受到波及。鑑於現時新盤發展商大多提供高成數按揭，還有其他稅務回贈優惠，對買家吸引力相對較大，相信市場會重新將焦點聚於新盤上。香港置業行政總裁李志成表示，金管局措施對準買家的心理影響多於實際影響，預料市場氣氛繼續熾熱。