下半年房市關鍵 「不再打房就好」

時值股東會旺季，多位營建股董事長認為今年優於去年，看屋人數和成交明顯提升，由於新案「讓利」風潮盛吹，皇翔建設董事長廖年吉坦承這是房市落底徵兆，保守說自己：「看不懂下半年房市，只要政府不再打房就好。」

皇翔建設以豪宅「皇翔御琚」打響名號，去年A7合宜住宅「皇翔歡喜城」、桃園市「皇翔百老匯」2期、及台北市中正區「皇翔紫鼎」等案完工交屋貢獻下，創造不錯成績。皇翔董事長廖年吉昨在股東會後，針對房市發表看法：「下半年房市怎樣走，我也看不懂，只要政府不再打房就好。」

興富發：未來仍樂觀
房市落底與否，廖年吉笑說：「新莊副都心的『御花園』下殺3字頭，就是落底的表現。」未來3年房市是否回春有望，廖年吉認為，應會「穩穩地」，至於會是穩穩地好、還是穩穩地在谷底盤旋，廖年吉避重就輕地說：「等市場政策確定才知道。」

「皇翔御花園」位於新莊副都心，成屋銷售後1個月已去化4~5成。廖年吉說，未來公司旗下各案，會否統一降價，還在研擬中，「視產品類型而定，比較適合成屋案，可讓公司快速回收成本。」

興富發預估今年認列營收可望250億元，且因新政府積極投入公共建設，業界促銷出清餘屋，董事長鄭志隆對未來房市保持樂觀，但也坦言，房市買氣趨緩，完工成本增加，導致2016獲利比前1年減少，今年在全台北中南推案，並正式投入商用不動產，包括北中南共規劃4飯店，皆已提出申請，目前至少投入8、9億購置土地，另在高雄三民區的百貨案，最快年底試營運。

與皇翔同樣認為「谷底已現」的鄉林建設，未來3年推案策略以中小坪數為主，除了雙北仍有新莊、萬華及三重等都更案進行中，台中最快年底前南區也會有小宅案。

鄉林：下半年推案熱
鄉林董事長賴正鎰指出，房市差不多已經到谷底，從上半年5個月移轉棟數成長明顯較去年增溫2成，顯示市場已恢復元氣，加上一例一休造成物價上揚、些微通膨，也使得部分資金轉向房市，建商為了避開明年選舉干擾，下半年應該是熱鬧推案季。

去年營收大減的基泰建設，副總經理張玉貞表示，祭出4大策略因應，一是逐步減少住宅比重，增加商用不動產比例，接著避免降價出售，餘屋「基泰台大」、「基泰世貿」、「基泰都鐸薔薇」等將採用租售並行，素地的彈性較大可售地、拓地等方式混合進行，開發精華區土地則是不變的生存之道。

找活水
海外求生，鄉林建設、大陸建設、全坤建設及達麗建設，甚至代銷業者海悅國際，都宣布加碼海外布局。

海悅搶進越南推案
鄉林建設董事長賴正鎰昨表示，股東會通過增資4.4億元，「近2年台灣經濟不景氣，增資除是為加碼擴大投資大陸市場，近期在美國也展開招商，包含舊金山、加州等地都有在考慮。」

大陸建設董事長張良吉日前也透露，今年起將擴大海外投資範疇，鎖定美國舊金山、泰國曼谷等城市，推動商用住宅案。將有住宅案在美推出的達麗建設，董事長謝志長指出，舊金山案案名訂為「達麗第五大道（KODA）」，規劃套房或是2房格局，總戶數200戶，除了既有的2商場案，也評估西岸合適的商場布局。

同樣看好美國住宅市場，全坤建設則前進西雅圖，總經理廖學新表示，西雅圖建案預計2018年完工出租，以求穩定收益，並持續開發當地投資機會，全坤建設在越南河內的個案正進行計劃變更，爭取更高樓層及可建面積。

海悅國際總經理王俊傑指出，集團大股東自2001年起便注意越南，已在北越下龍灣一帶購地，預計推出樓高32樓的住宅案，全案仍在規劃中。

最高3年房價下滑11%

工業住宅陷入有量無價的僵局。房仲業者分析，雙北市交易量最大的前10件工業住宅案，近3年房價普遍下修，交易量最大的北投區「H24雲端」，及深坑區「信義線上」、中和區「漢皇SUPER」，3年來房價下滑約10%以上。
業者透露，若不計較工業住宅屬性的民眾，其實也可在新莊區、深坑區等地覓屋，如「星北市」、「鈴木華城」、「信義線上」等案，均價每坪僅在2字頭，部分個案屋齡甚至不到10年。

價差逾2成
近3年雙北市交易量最大的北投區的「H24雲端」，屋齡約2年，總戶數390戶，近3年交易量即逾300戶，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑推論，應是新屋交屋，「今年該社區平均行情約每坪38萬元，與前年房價比修正超過1成。而附近住宅社區平均行情約在單價5字頭，價差超過2成。」

房價修正幅度亦大的「信義線上」與「漢皇SUPER」，由於周邊仍有工業區廠辦或工廠使用，以現階段屋主只能採行讓利策略，以求順利成交，2案近3年價格下修約10%。

仍具吸引力
入榜前10交易量工業住宅社區中，除「信義線上」，新莊區包括「星北市」、「鈴木華城」2案，成交單價在27~28萬元上下。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，新莊區住宅產品平均房價落在每坪34.8萬元，工業住宅顯然價低約2成，「鈴木案屋齡超過20年，價格略低，與『星北市』分別鄰近捷運丹鳳、輔大站，加上大賣場加持，對於首購小資族及包租公婆，仍具吸引力。」

謝志傑提醒，工業宅房價多半比周邊一般低1成以上，但有貸款成數不高、與轉手換屋不易問題，「建議有意售屋者，若順勢整體房價修正，出售的機會相對較高。」

內政部營建署指導開發的橋頭區高雄新市鎮，總面積逾2100公頃，計劃人口達26萬人，其中位於捷運紅線青埔站旁新市鎮首期338公頃土地，今年下半年推案爆發。鼎宇建設則將推出區段首宗景觀宅「森之丘」，每坪最高28萬元創新高價。

高市橋頭區高雄新市鎮今年下半年推案爆發，鼎宇建設成屋案「森之丘」每坪20~28萬元，創區段新高價。唐郡威攝
在高雄新市鎮購屋，適用《新市鎮開發條例》包括房屋、地價與買賣契稅享有免徵與逐年減徵優惠。近年來推案逐年增加，去年達麗建設(6177)大樓預售造鎮案「全民萬歲」公開半年，銷售便逾700戶提前動工。
此區銷售中包括「鳳凰時代」與「巴黎行旅」2大造鎮社區，下半年預計包括「棋琴20重奏」、「華雄交響樂」等首購型造鎮案陸續公開，屆時成屋與預售屋總推案達1700戶，總銷近150億元。

發展需要3~5年
高市指標建商鼎宇建設，在此區擁有逾3萬坪、面高雄都會公園的土地，鼎宇建設業務部經理張斯茵指出，未來於該區預計推出7~8期總銷上百億大樓，新成屋「森之丘」將在今年928檔期前後公開。
負責銷售的上揚國際副總經理楊添盛指出，該案正對都會公園首排且距捷運青埔站不遠，每坪20~28萬元，單案總銷約28億元。
針對高雄新市鎮未來推案密集，中信房屋右昌加盟店店長陳美娟分析，該區近楠梓加工區，有不少潛在購屋需求，但生活機能尚未到位，待人口入住約要3~5年發展期。

皇翔（2545）新莊新成屋案「皇翔御花園」打出每坪3字頭房價讓利，使得建案銷售速度加快，皇翔董事長廖年吉昨天在股東會後表示，這是落底價，主要回饋給消費者，目前已售4、5成，希望已經完工的個案能夠加快回收資金。

對於房市看法，廖年吉表示，下半年房市景氣目前還看不清楚，但只要政府不要打房就好了，畢竟想要買房自住的人還是有，預估未來3年房市應該還是持穩的機會比較高。

落底價 加快回收資金

皇翔發言人游玉華表示，今年皇翔的銷售將以成屋為主，目前可售房屋金額約400-500億元之間，其中信義計畫區豪宅案—皇翔御琚還有約30戶，另外還有皇翔御花園、皇翔紫鼎、皇翔百老匯NO.2、皇翔國鼎等個案。其中皇翔國鼎預計會在今年開始銷售，另外還有土城案也會在第三季推出。

至於皇翔目前庫存土地包括素地土城永和段2000多坪、土城大安段1000多坪，另有北市中正區臨沂段、松山永吉段、板橋民權段三筆土地正在整合中。

此外皇翔切入飯店業跟萬豪合作，目前進度最快的士林官邸案，預計明年4月將可試營運，至於台汽北站的開發案，游玉華則說還沒有明確進度。

台中上市建商鎖定首購族與換屋族持續推新案，其中，總太地產將於北屯區分2期推出總戶數2,000戶、總銷120億的首購案「幸福小城」；順天建設第3季預計推出「順天科博館案」，鎖定換屋族群，總銷約18億元。

總太董事長吳錫坤昨日在股東會後表示，今年推案鎖定北屯區，包括第1季已推出「美樂地」首購宅，總銷近28億元，目前銷售逾7成；以及機廠捷運站新案總銷約10億元；另「幸福小城」案第1期總戶數約1,000戶，總銷約60億元，產品規畫從1房到3房。總太今年在北屯區推出3建案，總銷逼近百億元。

順天建設昨日股東會，董事長柯興樹表示，今年台中高價房市似有動起來的跡象，如台中市8期的「順天御南苑」近期銷售2戶，目前總銷售量達98％；另外，7期「順天夏朵」也銷售2戶，售價維持在合理範圍內，順天今年對高價新成屋銷售頗具信心。

順天建設總經理林丙申表示，今年預計完工案包括「順天上環匯」總銷約32億，目前銷售約5成；還有太平區首購案「順天天璞」案總銷約7億元，住宅部分已完銷；至於今年新推案，預計第3季推出「順天科博館案」產品規畫50坪左右，主力總價控制在2,000萬元，總銷約18億元。

法人預估，順天今年在新成屋銷售及「順天上環匯」與「順天天璞」雙建案完工帶動下，今年營收可逾20億元，營收與獲利可望較去年大幅成長。

行政院昨（13）日協調華光社區及台北郵局都更案達共識，「台北華爾街」將落腳台北郵局都更案基地，全區規劃做為創新創意及金融中心，華光社區則規劃為郵政及電商物流中心，兩處開發都將帶動上百億元商機。
台北郵局都更案位於台北市忠孝西路一段、博愛路口附近，未來由金管會及「F4」（證交所、期交所、櫃買中心及集保）進駐，將打造成為「台北華爾街」或「倫敦金融城」，附近會否產生群聚效應，帶動更多金融機構進入，將備受關注。

行政院政委張景森昨天找來金管會、財政部、交通部及台北市政府等相關單位，協調台北都更案及華光社區開發案規劃用途。

行政院高層表示，會中協商達共識，台北郵局都更案將規劃為創新創意及金融中心，華光社區則開發為郵政及電商物流中心，協商結果將向行政院長林全報告，由院長作最後拍板。

在台北郵局都更案基地部分，除了設立國家創新創意中心外，大部分使用面積將供金管會及證券周邊單位進駐。

根據規劃，未來金融特區部分可使用的樓地板面積約2.6萬坪，其中六、七千坪是由財政部國產署在都更後分得的國有地，直接由金管會撥用，另外不足的1.8萬坪，可能需向另一地主中華郵政購買或租用。

由於中華郵政不打算處分資產，長期租用對證券周邊單位又不划算，因此昨天台北市政府在會中提議，可由金管會證券周邊單位如證交所或期交所等，以投資人方式參與都更案，出資投資後就可分得部分使用面積。

與會的金管會主委李瑞倉說明，回去會請證券周邊單位評估看看。

至於位於台北市杭州南路、金山南路附近的華光社區，未來則規劃為郵政及電商物流中心，中華郵政需要使用的面積，部分為國有地，將由中華郵政向財政部國產署申請專案讓售，初估售價約近200億元。

官員表示，台北郵局都更案啟動後，台北郵局可遷入華光社區繼續營業。台北郵局目前仍在營業中，能否找到合適搬遷地區，被視為都更案推動的重要變數。

特二開發 擬設定地上權

華光社區供中華郵政開發為郵政及電商物流中心後，財政部國產署尚有0.9公頃空地可開發。財政部將在行政院拍板全案後評估開發方式，招標設定地上權是選項之一。

行政院昨天協商會議達共識，讓延宕多年的華光社區開發案，終於可以啟動。

根據財政部資料，華光社區最大地主是財政部，國有地面積有兩大塊「特二」及「特三」的，面積合計2.8公頃。

知情官員表示，由於中華郵政需要併入開發為郵政及電商物流中心的土地面積，只有「特三」就足夠，「特二」靠近中華電信部分的土地，中華郵政不納入。

因此，未來「特二」土地還可供作其他使用，政院高層表示，「特二」土地作何使用，目前還在研究中，因可能還有其他機關需要使用。

財政部官員表示，「特二」土地面積約0.9公頃，未來是直接供其他政府機關使用，或採招標設定地上權方式，開發後再供其他政府機關使用，目前尚未確定，可能要等到行政院正式核定後，再作進一步規劃。

以目前情況來看，「特二」市價約有80到100億元，若招標設定地上權，在競標下，可能上看百億元。

為提供更完整透明的不動產市場資訊，台北市地政局分析最近一期的實價登錄量價動態及住宅價格指數，同時整合全市建物買賣案量及不動產經紀業執業中家數等資料，提供更多元的不動產資訊，讓各界掌握不動產市場動態。

綜觀近一年不動產市場交易量價變動，2017年5月建物買賣登記件數1,344件，較4月增幅21.08％，較2016年同期增幅9.27％；不動產經紀業執業中家數為995家，較4月990家增加5家，增幅0.50％，較2016年同期1,030家減少35家，減幅3.4％。另統計最近一期(2017年2月)實價登錄量價動態，全市交易量共676件，較1月增幅7.13％，較2016年同期增幅86.74％；交易總金額172.59億元，較1月增幅18.56％，較2016年同期倍增113.65％；住宅價格指數107.80，較1月上漲0.58％，較2016年同期下跌1.55％。


5月建物買賣登記件數與棟數較4月、2016年同期成長

2017年5月建物買賣登記件數1,344件，較上月1,110件增加234件，增幅21.08％。較2016年同期1230件增加114件，增幅9.27％，較2016年平均1,182件增加162件，增幅13.71％；而建物買賣登記棟數5月2,070棟，較上月1,707棟增加363棟，增幅21.27％，較2016年同期1,834棟增加236棟，漲幅12.87％，較2016年平均1,792件增加278棟，增幅15.51％。(詳圖1)。

不動產經紀業執業中數量停止下降

全市截至2017年5月已核發不動產經營許可共2,646家，目前執業中家數為995家，比例為37.60％，另執業中家數較上月990家增加5家，增幅0.50％，較2016年同期1,030家減少35家，減幅3.40％，較2016年每月平均執業中家數1,025家減少30家，減幅2.93％。(詳圖1)。

2月實價登錄交易量較1月增加7.13％，交易總額同步增加18.56％


最近一期(2017年2月)實價登錄量價動態，全市交易量共676件，較1月631件增加45件，增幅7.13％，較2016年同期362件增加314件，增幅86.74％，較2016年平均865件減少189件，減幅21.85％。交易總金額為172.59億元，較1月145.57億元增加27.02億元，增幅18.56％；較2016年同期80.78億元，增加91.81億元，增幅113.65％，較2016年平均214.44億元減少41.85億元，減幅19.52％(詳圖2)。

全市住宅價格指數上漲0.58％，大樓續跌公寓回升


2月全市住宅價格指數107.80，較1月上漲0.58％，但較2016年同期(2016年2月)下跌1.55％，標準住宅總價1,349萬元，標準住宅單價每坪49.61萬元。大樓住宅價格指數118.19，較1月下跌1.01％，較2016年同期上漲3.27％。公寓住宅價格指數102.27，較1月上漲3.41％，較2016年同期下跌6.59％(詳圖3)。全市住宅價格月線微升，季線與半年線續跌，中長期走勢仍弱；觀察大樓與公寓價格表現，大樓月線連2月下跌，影響季線及半年線轉跌，短中長期趨勢走弱。公寓月線則連2月上漲，帶動季線及半年線止跌回升。

雖然新北市板橋在「江翠ONE」打出區域破盤價，引起市場震撼與話題，不過實際上對於板橋的江翠站與新埔站周邊捷運宅並未引發崩盤的比價效應，根據過去一年實價揭露資料顯示，板橋新埔站的「新巨蛋」仍揭露了21戶，平均成交每坪66萬元，江翠站的「悠遊市」與「第一天廈」也揭露將近10戶，平均成交單價都在每坪60萬元以上。

2016年中板橋的江翠北側重劃區，有個案打出板橋「4字頭」的破盤價，成為房地產市場的重要話題，個案因為價格訴求吸引不少買方的目光，也為周邊房市形成比價壓力，不過實際上觀察「江翠ONE」的破盤效應，對於板橋捷運宅的影響有限，以江翠站與新埔站旁邊知名的「新巨蛋」、「悠遊市」與「第一天廈」為例，過去一年的實價平均價格仍超過每坪60萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，板橋的捷運宅在「江翠ONE」推出後仍成交每坪60萬元以上的行情，主要是市場有明顯的區隔，比價與替代效應並非特別顯著，由於板橋捷運宅有捷運板藍線可以快速通往台北市中心的優勢，加上周邊豐富的生活機能，因此買方雖然會拿破盤價個案當成議價的題材，但從最後的結果來看，有許多成交價格明顯高於「江翠ONE」的單價，由此可見雖然破盤價的確可吸引市場上的買方目光，價格因素很關鍵但並非唯一，好的生活機能、便利的捷運機能與產品規劃，仍是捷運宅能夠保值的重要元素。

板橋江翠站的「悠遊市」，過去一年實價揭露約4戶，平均成交64.9萬元，旁邊的「第一天廈」平均成交62.1萬元，實價揭露5件，平均成交總價達1977萬元，至於新埔站的「新巨蛋」揭露21件，平均成交每坪66萬元，總價為1993萬元。

新北市政府經發局為強化三重區重新市場建築物的耐震力、經營環境及活絡區域商業發展，針對重新市場辦理增建/改建/修建營運移轉案，朱立倫市長也特別於2017年6月13日議會市政總質詢表示，將透過引進民間投資公共建設方式，改善現況及提升其使用效能，以創造民眾、政府、廠商三贏的局面。

市長朱立倫表示，三重區重新市場增建/改建/修建營運移轉案，無論是採取重建BOT、改造ROT或改建OT，所有的出發點都是基於善意，目的不在於營利，而是為了讓產業更為活化，保障原有攤商的權益、拓展新的發展方向，並服務所有的消費者。

市長說，市場更新過程中，舊有承租戶一定會有不同的意見需要協商，市府經發局、市場處不會設定既定立場，一定會協助原攤商，延續或轉換其權益。

另有議員關心三重果菜市場都市更新案公開展覽進度，朱立倫表示尊重各界對三重果菜市場的建議。他說，公開展覽的目的並非公布最後定案，而是為了廣納各方業者及附近民眾的意見，讓都市更新計畫更加完善；城鄉局長柳宏典補充說，目前有關補正事項都依規定進行中。

有關活化閒置教室議題，朱立倫指出，市府全力規劃多元利用閒置教室，目前全市48所公共托育中心，有32所設置在學校，而公立幼兒園近年也新增315班，都是活化閒置教室的成果；包括社區松年大學、職業探索中心、樂齡中心等，都讓閒置教室發揮最大效益。

教育局長林奕華說，就2016年度的數據，國小閒置教室原為1,733間，已活化1,478間，目前待活化的或無法使用的剩255間。而國中閒置教室原為1,174間，已活化1,011間，目前待活化的或無法使用的剩163間。

　　北京房價環比首降4.09%！最抗跌的不是“學區房”竟是這兒

　　3·17新政出臺已經兩月有餘，北京樓市開始出現量價齊跌現象。

　　北京房價環比首降

　　6月12日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發佈住房市場發展月度分析報告（2017年5月）提及，住房大資料監測發現，在熱點地區嚴厲的政策調控下，2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。受認房又認貸、多校劃片政策試行、環京各城市聯合出臺重磅調控政策等因素的影響，北京房價環比出現首降，環京房價出現大幅下跌。

　　其中北京主要城區大資料房價指數顯示，2017年5月，北京各區房價全面下跌，西城區下跌8.43%、海澱區下跌7.45%，領跌於全市各區縣板塊。除此之外，2017年5月，通州區在北京各區縣板塊中，表現最為抗跌，僅環比下跌0.01%。

　　對於西城、海澱領跌，通州抗跌，報告執筆人鄒琳華及呂風勇認為，前者是由於入學政策出現重大調整，強調實際居住及試行多校劃片等，對這兩個板塊虛高的“學區房”價格形成衝擊，而通州則源於實行雙重限購政策，板塊泡沫相對較低。

資料來源：《住房市場發展月度分析報告（2017年5月）》資料來源：《住房市場發展月度分析報告（2017年5月）》
　　成交同比下滑五成，購房者信心指數下滑

　　偉業我愛我家集團市場研究院資料顯示，6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽603套，與5月上旬相比下滑40.3%，同比2016年6月上旬下滑50.4%，市場整體下滑幅度較大。

　　實際上，北京樓市環比下滑態勢從4月已經初顯端倪。在國家統計局發佈的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，北京新建住宅價格指數環比增長0.2個百分點，而這一資料相比3月收窄了0.2個百分點。除此之外，二手房住宅價格指數更是在4月環比零增長，結束了自2015年3月以來連續25個月的增長態勢。

　　樓市成交低迷，購房者信心指數的下跌。據安居客《5月國民安居指數》中的資料顯示，5月份購房者信心指數從4月份的103.67微跌至103.04，出現年內首次下滑，經紀人信心指數也從4月份的111下跌至107.3，與前者呈現雙跌態勢。

　　銀行錢進，房貸再收緊

　　樓市成交低迷與房貸利率上漲相生相伴。

　　本報報導顯示，近期繼民生銀行(8.090, 0.04, 0.50%)率先在北京地區上浮首套房最低按揭貸款利率至基準利率的1.1倍後，目前北京大多數銀行首套房貸利率仍執行基準利率，只有極少數地方商業銀行還可以在基準利率的基礎上打9.5折。並且，多家銀行都表示貸款額度非常緊張。

　樂視陷入資金鏈斷裂泥沼，傳聞有意洽談出售的世茂工三吸引了不少業內的目光。6月12日晚間，有消息稱樂視正在與萬科洽談出售世茂工三項目。

　　消息指出，樂視CFO張巍在與樂視債權人溝通中透露了這一消息，樂視在與萬科洽談世茂工三項目的出售，樂視的意向交易價格約為40億元。北京商報記者分別就這一消息向萬科和樂視方面求證，截至發稿，萬科相關工作人員表示目前並沒有接到相關的消息，樂視方面則未給出回復。

　　北京商報記者從知情人士處獲悉，目前有不少地産公司有意接手世茂工三項目，但對價格期待不高，一家有意向的地産公司期待的價格是不超過25億元。去年5月中旬，世茂股份公告稱，將向樂視控股（北京）有限公司轉讓下屬世茂新體驗公司持有的北京財富時代置業有限公司，以及世茂商管公司持有的北京百鼎新世紀商業管理有限公司的100%股權，交易價格分別為29.2億元和0.52億元，合計為29.72億元。

　　在此前樂視傳出有意出售世茂工三時，全國工商聯商業地産研究會會長王永平就告訴北京商報記者，當時樂視出的價格讓很多業內人士感到驚訝，“比較合適的價格應該是在樂視交易價格60%左右，樂視收購的價格是外行價”。如今尋找接盤者，業內很難給出這個價。而聯係到樂視如今各種“資金鏈斷裂”的傳聞，賣家著急出手，買家則更傾向于趁機壓價。

　　北京商報記者近日走訪世茂工三時注意到，緊鄰世茂工三門口正在建設圍擋。工作人員介紹，是為籌備建設17號地鐵線，地鐵預計大約會在三年左右時間完工。對此，業內人士指出，地鐵的建設或對世茂工三的建設有一定溢價影響，但影響大小還是要看世茂工三的商業潛力。王永平指出，世茂工三的區位條件不錯，但在交通和體量上卻比較有局限性，做傳統商場的話想要做出彩並不容易。

　　從世茂工三如今的建設發展來看，幾乎難見樂視痕跡，與幾年前的經營也差別不大。無獨有偶，據報道，樂視2015年斥資4.2億元在重慶兩江新區拿下的地塊至今未開發，當地管委會表示，在這種情況下，不排除國土資源部門收回土地的可能性。

　　近期，銀監會向各銀監局下發《2017年信托公司現場檢查要點》（簡稱《檢查要點》），其中將違規開展房地産信托業務列入檢查要點。中國證券報記者了解到，除了房地産信托，房地産開發貸、公司債甚至是表外融資的地産基金和資管計劃等房企“輸血”管道均受限制。有分析人士指出，不斷從嚴的房地産調控政策下，房地産資金鏈正全線收緊，房企要在優勝劣汰中“勝出”，一方面需提升回款能力，另一方面也需探索包括資産證券化在內的新型融資渠道。

　　資金鏈全線收緊

　　根據《檢查要點》，是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地産開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地産信托業務；“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地産企業以股東借款充當劣後受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款等，都將是監管部門的排查重點。

　　針對以往銀行業金融機構借助一些通道向房企“輸血”的違規行為，也成為近期銀監會排查重點，比如信貸資金是否借道建築業或其他行業投向房地産；是否通過同業業務和理財業務或拆分為小額貸款等方式，向房地産行業提供融資等。

　　實際上，近幾年來，金融監管部門對于房地産開發貸也一直維持“高壓”態勢。多位銀行業人士對中國證券報記者表示，房地産開發貸近年來一直是“名單制管理”，部分銀行甚至直接將權限收歸總行。

　　一家股份制銀行華中地區分行負責人告訴記者，該行去年下半年以來沒有發放過一筆房地産開發貸，以往通過發行銀行理財産品、資管計劃等給房企融資的渠道也受阻。

　　華融信托研究員袁吉偉表示，從房地産開發資金來源結構看，以預收款、按揭貸款等需求端的資金供給平均佔比約為44.7%，這部分資金與房地産銷售緊密相關，由于這部分資金來源佔比較大，歷次房地産調控對購房需求的抑制，對這部分資金來源影響非常突出。自籌資金佔比平均為38.8%，國內貸款佔比約為16.1%，利用外資佔比約為0.5%。可以看出，銷售端實現的資金回籠以及自籌資金對于房地産開發影響較大。

　　廣發證券(000776,股吧)分析人士認為，房企的存量債務兌付風險需要警惕：一方面，房企資金端在銷售逐步下行以及融資環境持續收緊的背景下將繼續承壓。另一方面，債務端統計顯示，過去兩年房企存量債務的期限在2-3年，未來幾年將迎來集中兌付期。

　　資産證券化料成新選擇

　　數據顯示，從2016年房地産開發資金來源來看，定金及預收款、個人按揭貸款、自有資金、銀行貸款、債券、信托資金及私募資管計劃在整體資金來源中佔比較高，分別為29.1%、16.9%、14.2%、12.6%、7.8%、4.6%、4.2%。

　　宏觀調控政策及金融信貸的收緊，對于房企資金鏈的影響不言而喻。盡管融資渠道受阻，但是房地産銷售、投資、拿地、新開工仍超預期，投資和融資需求韌性強勁。

　　券商分析人士認為，除了提升自身的回款能力，房企應積極探索如何獲得更高融資權限、創新融資渠道。雖然資産證券化目前在國內才剛剛起步，但其有望成為房企和資産持有人的主要融資選擇之一。

　　中國證券報記者發現，進入2017年，各家房企在資産證券化方面不斷提速。金融街(000402,股吧)、世茂集團等均有動作，6月7日，泰禾集團(000732,股吧)發布公告稱計劃發行泰禾物業(一期)委貸資産支持專項計劃資産支持證券。

　　在仲量聯行中國區資本市場研究負責人邱義升看來，“鑒于中國龐大的房地産市場規模以及銀行和開發商對另類融資渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS將日益走俏，今後幾年的發行量勢必將逐漸走高。”

　　中國基金業協會會長洪磊表示，應鼓勵具有持續穩定現金流的優質公共基礎設施和服務項目，實現資産證券化並上市交易，再通過公募REITs完成標的挑選和組合持有，讓這些REITs成為養老金尋求穩健回報的可靠工具，既能滿足養老資産的投資要求，同時也縮短了實體經濟融資鏈條，切實降低實體部門的杠桿率。

以並購拿地見長的陽光城再次出手。6月13日晚，據陽光城公告顯示，公司在北京拿下一個別墅專案。據《證券日報》記者瞭解，陽光城對北京市場一直野心勃勃，近兩年力圖通過各種手段加碼對北京樓市的投資。至此，陽光城在北京已有3個專案在手。

值得關注的是，上述並購標的涉及資金64.5億元，是陽光城並購歷史上最大的宅地投資。太平洋證券分析師周炯曾表示，陽光城從2015年開始以並購為主的手段進行大規模補貨，為2017年-2018年衝擊千億元銷售目標增加砝碼。

斥資65億元並購北京別墅

6月13日，陽光城發佈公告透露，該公司持有100%權益的子公司北京臻德房地產與西藏鼎尊達成意向，並已支付定金13億元作為該筆交易的履約保證，西藏鼎尊將持有的北京慧誠房地產38%股權轉讓至北京臻德房地產。

近期，北京臻德房地產擬與西藏鼎尊、南都國際（上述兩方合稱轉讓方）正式簽訂《股權轉讓協議》，陽光城以64.50億元（含上述定金13億元）收購北京慧誠房地產100%股權及債務。其中，陽光城擬以38.32億元收購目標公司100%股權並承接債務26.17億元。

公開資料顯示，北京慧誠房地產截至2017年3月31日的資產總額為23.20億元，負債總額26.17億元，淨資產-2.97億元。於2016年全年，該公司實現營業收入34.15億元，淨利潤7.3億元。

此外，該目標公司擁有北京豪斯凱賓物業管理有限公司100%股權以及位於密雲區的一宗地塊，該地塊坐落于密雲區密溪路33號，開發專案名稱為北京臥龍國際山莊，包括高爾夫球場。

據悉，該項目為陽光城收購的體量最大的住宅用地，項目區位優異，交通及配套極佳，體量較大，容積率低，將為公司提供6年-8年的持續供貨，為集團提供了優質的土地儲備。

對此，陽光城表示，本次收購符合公司高周轉、快速回正現金流的運營策略，符合公司的戰略方向，靈活利用並購等手段多元化、有節奏地獲取京津冀地區新的專案資源，有助於公司未來戰略發展。

並購紅利將釋放

事實上，作為閩系房企的代表之一，陽光城可謂銷售規模500億元陣營中有實力最早踏進千億元俱樂部的上市房企。而在地價水漲船高的市場環境下，並購是陽光城迅速上位的利器。

周炯表示，2015年-2017年5月份，陽光城通過公開市場和並購拿地金額667億元，規劃建面1771萬平方米。其中，並購金額389億元，占比58%；並購項目建築面積1324萬平方米，占比75%。

周炯認為，陽光城以並購方式增加土地儲備的背後，能夠降低成本，同時加快周轉速度。據其統計，2015年，陽光城並購項目平均樓面地價 8105 元/平方米，公開市場招拍掛 15177 元/平方米，並購地價比招拍掛拿地地價下降 47%；2016 年，公司並購平均樓面價 3358 元/平方米，招拍掛12201元/平方米，降低72%。

另外，從周轉速度看，陽光城2016年6月份並購的廣州麗景灣項目，當年12月份就實現銷售；2016 年年底收購的中大資產包中的武漢十裡新城項目，2017年5月份就開盤銷售。顯然，從並購拿地到開盤銷售一般在6個月-8個月之間，周轉速度較快。

有業內分析師表示，跟投機制也在助推了陽光城的周轉速度。據瞭解，陽光城通過項目跟投機制“合作共贏”計畫，允許由管理層團隊（除董監高外）及區域負責人、專案團隊對項目進行跟投投資，占股不高於15%，有利於促進銷售去化加速。

更重要的是，陽光城資本運作能力使其融資管道暢通能夠支撐並購擴張。截至2016年底，公司平均融資成本為7.35%，完成兩筆公司債發行，總規模26億元，票面利率分別為4.85%、4.5%。另外，公司一筆70億元定增正在有序推進。

不過，快速並購擴張也導致公司負債率攀升。據中信建投房地產分析師陳慎表示，受益於公司融資管道暢通和資金回籠順利，疊加一季度公司順利發行20億元中期票據，短期負債壓力繼續改善，但公司短期內到期的非流動負債和長期借款規模有所增加，主要系公司今年加大並購力度所致，進而淨負債率較年初有所上升。

同時，陳慎稱，公司長期負債占比達62.2%，負債結構依然比較健康，預計短期內資金壓力不大。

政策高壓之下，土地出讓溢價率走低，地王鮮少出現。

據中原地產研究中心統計資料顯示:截至6月13日，2017年年內，全國賣地最多的50大城市合計賣地金額達到了11333.8億元，與2016年同期的8439.3億元相比，同比上漲幅度達到34.3%。分城市來看，土地出讓金額高的城市仍然集中在一、二線城市，北京、武漢、廣州等12個城市賣地收入超過300億元。

需要一提的是，三、四線城市土地出讓金有明顯上漲，佛山賣地收入為359億元、嘉興269億元、溫州253億元，寧波賣地收入也高達243億元。另外，徐州、常州等12餘個城市土地出讓金均超過了100億元。

從土地溢價率來看，三線城市土地出讓溢價率明顯上升，揚州、嘉興和鹽城等6個城市土地溢價率在熱點城市中排名前十。

“前一段在嘉興拍地，要靠搶。”某房企高管向《證券日報》記者透露，今年年初，一、二線城市房價上漲過快，以這些城市為核心的三、四線城市承接了一、二線城市外溢的購房需求，因此三、四線城市樓市銷售額猛增。在這一市場背景下，不少房企也開始傾向於在大都市圈周邊的三、四線城市拿地。鑒於此，上半年，房企一些三、四線城市的土地市場上競爭異常激烈，甚至不惜註冊多個子公司，繳納更多土地出讓金去參與競拍，以圖有更大概率拿到土地。

中原地產首席分析師張大偉表示，從統計局公佈的最新資料來看，房價上漲城市基本全部為三線城市，整體市場熱度正從一、二城市轉向三、四線城市。

另有分析師則認為，由於今年年初購房需求的外溢和去庫存政策的鼓勵，三、四線城市樓市將有一段中期繁榮。不過，隨著調控政策的擴容，部分三、四線城市樓市熱度也將隨之冷靜，預計接下來的銷售情況會下滑。

值得關注的是，目前看來，各地樓市調控政策明顯收緊，針對土地價格的調控層出不窮，限價、增加持有等政策非常多，一、二線城市樓市整體“量價齊跌”，土地市場溢價率得到抑制，但房企仍在積極補倉。

“逆週期拿地是不少房企認定的拿地策略，而且為了企業安全運轉，持續擴張，需要補充土地儲備。”有業內人士向本報記者表示，尤其為了搶得去年樓市上升視窗期，出售大量存貨的房企，更需要積極補充庫存，才能保持有穩定的銷售回款和企業發展。

對此，張大偉也表示，整體看，過熱的樓市會被明顯抑制，短期內，部分過去報價過高的專案和二手房價格會快速回檔，調整期將持續全年，預計大部分城市房價將較為平穩。在這種市場環境下，之前部分搶得高價地的房企將面臨入市難題，加上融資管道收緊，有些企業將面臨資金壓力。

呎價2.76萬 貴過一手樓

搶樓潮刺激住宅樓價狂飆，連帶車位造價亦水漲船高。由英皇國際（00163）發展的西環維港峰，一個雙號車位新近以518萬元易手，登上全港最貴車位王寶座外，造價貴過多個上車屋苑，直逼部分一手新盤造價。

較舊紀錄升7.9%

土地註冊處資料顯示，維港峰1樓14號車位，於上月31日以518萬元售出，將原由西半山豪宅璈珀1樓P17號車位以480萬元保持約8個月的紀錄，推高約7.9%，晉身全港最貴車位王。根據該盤售樓說明書顯示，上述車位面積約188方呎（闊度3.5米，長度為5米），按呎價計約2.76萬元，貴過不少一手新盤。

上述全港最貴車位造價更貴過市區及新界上車屋苑成交價。資料顯示，九龍灣上車屋苑得寶花園，H座中層8室，實用面積253方呎，日前以410萬元易手，造價遠低於該維港峰車位。

屋苑規模相對較大的天水圍嘉湖山莊，樂湖居13座中層D室的三房單位，實用面積551方呎，成交價510萬元，造價仍比上述車位低8萬元（約1.5%）。長實（01113）上月開賣的荃灣海之戀第3期，首批最平的9座7樓C室，折實售價558.8萬元，只比上述車位造價高40.8萬元（約7.9%）。

買家料為華融投資執董

資料顯示，該全港車位王買家為關偉明（Kwan Wai Ming），中英文姓名均與華融投資（02277）執行董事關偉明相同，料為同一人。關偉明先後購入維港峰1樓8及9號車位，11樓E室及36樓B室兩伙住宅，連同今次購入的車位，總共涉資近8855萬元。

中原地產資深分區經理黃廷傑坦言，維港峰車位供應少，但市場需求龐大，「這屬於豪宅盤，業主很多時需要泊幾架車，但車位供應本身就不足夠」，求過於供導致售價不斷飆升。

據維港峰樓書顯示，項目私家車位僅64個，但住宅單位則有125伙，車位與住宅比例為1比1.95。

美聯物業市務經理蕭永鏗亦指出，發展商過去為該屋苑一手業主提供的七折車位認購權，但於去年第三季優惠期完結，即現有買家須以原價入市，但屋苑二手車位「一盤難求」，有需要的業主只能高價入市，令破頂價出現。

第一城實呎1.71萬破頂

另外，上車屋苑樓價升勢未止，沙田第一城錄得破頂成交。市場消息稱，屋苑51座頂層戶，實用面積284方呎，附263方呎天台，今年1月以500萬元放盤，新近減至485萬元易手，但呎價約1.71萬元，創下該屋苑歷史新高。

中原地產獲業主委託獨家代理招標北角遠東大廈85%業權，中原地產港島東區資深營業董事何偉強稱，截標日期為7月19日，意向價為4億元。

資料顯示，遠東大廈位於七姊妹道187至193號，大廈於1957年入伙，樓齡約60年，總地盤面積約3891方呎，被劃作商業/住宅用途。

中原測量師行執行董事張競達說，遠東大廈可重建為商業發展，興建一幢樓高逾30層的商住項目，總樓面約5.84萬方呎。此外，該地盤可作住宅發展，可建總樓面逾3.11萬方呎。

居於上址逾30年、現年83歲的沈先生指出，其太太當年斥資約70萬元購入一伙實用面積651方呎單位，認為是次招標價合理，計劃售出上述單位後再於同區購買樓單位，對招標及樓市前景有信心。

市況暢旺，本年頻頻入市的資深投資者鄧成波，趁市旺推出3項大額物業標售，總市值達57億元。

東九龍銀行中心 叫價增2倍

今年上半年至少斥逾50億元入市的鄧成波，近年投資策略「有入無出」，少有沽貨，惟見市況暢旺，委託代理放售數項大額物業。第一太平戴維斯投資部資深董事方詠清表示，獲委託標售觀塘興業街1號東九龍銀行中心，截標日為8月9日。她指項目總樓面約12萬平方呎，意向價約28.8億元。翻查資料，鄧成波於2014年，以10.8億元買入物業，該廈前身為駱駝漆中心，最新意向價提價近兩倍。

方詠清指出，項目獲批則，可作全幢商舖用途，最新批則後，新買家可興建扶手電梯，改裝成商場用途。因觀塘極少商場提供，故項目具一定吸引力，預計全幢租出，每月租金收入逾770萬元。另一方案可作銀行中心，由銀行購入自用，故物業名現改為東九龍銀行中心。

另外，鄧成波同時標售灣仔謝斐道297至305號全幢物業，前身為王子酒店，意向價約16.8億元，將於7月11日截標。新買家既可購入作酒店之用，亦可轉為商廈，現時同區商廈交投轉旺，有望獲財團承接。其次，旺角美迪寧廣場商場，以約11.8億元放售，總樓面達6萬平方呎，商場現由滙豐銀行等租用。3項物業合共市值約57億元。

中小型發展商搶攻市建局項目，大角咀福澤街需求主導重建項目，由其士國際（00025）投得，屬於該集團近5年來再度奪得市建局項目。

市場估計，項目落成後實用呎價逾2.4萬元。

樓面6.2萬呎 5年二度奪得

該項目位於福澤街8至10號，以及利得街7至9號，佔地約8,267平方呎，呈現一個長條形，周邊均為舊樓及重建項目，可建樓面約6.2萬平方呎。

在上月底截標時接獲14份標書，大部分以中小型發展商為主，最終由其士國際成功奪得。

其士屬於老牌承建商，早年參與多個私人參建的居屋項目，包括大角咀富榮花園等，近年亦有參與發展私人住宅項目，早在2012年則夥拍陳樹渠家族旗下的寶聲集團，投得市建局土瓜灣浙江街項目，當時為首度奪得市建局項目，事隔5年，今次則為第2度奪得市建項目。

項目落成 呎價料逾2.4萬

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚稱，項目規模不大，所以中小型發展商能夠出價較為進取。他預計，同區重建步伐加快，項目預計落成後實用呎價將逾2.4萬元。

至於目前比鄰由恆地（00012）發展的樓花項目利奧坊．曉岸，近半年來實用呎價介乎2.2萬至2.67萬元不等；而鄰近的奧城．西岸二手呎價則約1.8萬至2.4萬元不等。

另外，根據招標條款顯示，項目可建樓面6.2萬平方呎，可提供約96伙，但超過一半單位實用面積規定須介乎260至480平方呎。

項目亦設分紅要求，日後售樓收入超過10.5億元，即呎價約1.7萬元起，發展商須向市建局提供分紅，幅度由20%逐步提高至50%不等。

港置旺舖營業董事陳起表示，資深投資者李秉輝以2,201萬元，購入尖沙咀漆咸道南溫莎大廈地下12A號銀主盤舖位，物業面積約550平方呎，是次屬交吉交易。

陳起指出，原業主於2012年以2,830萬元購入上址，至近月成為銀主盤後，以招標形式出售。舖位5年貶值629萬元，跌幅22%。