10年人潮減1倍 今年租金已降2成

高雄流行消費核心新崛江商圈，有南台灣西門町美名，近期出現許多店面空租且主動調降店租情形！統計區段租金行情，近3年一路下滑跌幅逾25%。專家指出，民眾消費習慣改變，網路購物與電商崛起，加上居住人口往北高雄移動，商圈榮景不再，過去10年人潮減少1倍。

人口往北高移居
新崛江商圈位於高市五福二路、中山二路，區段近捷運中央公園站與大立百貨，為高雄市極具指標地標。商區位屬新興區振成里，里長李源登指出，新崛江剛成立時，人潮絡繹不絕，大統集團還在商圈設立百貨公司，然而近10年來隨著居住人口大量往北高雄移居，加上漢神巨蛋、瑞豐夜市商圈崛起，現在人潮跟10年前相比減少達1倍。

房仲統計區段租金，無論商圈等級均呈現下滑趨勢，2015年每坪租金行情介於2300~9100元，但相同物件今年已下滑至1800~7000元，跌幅逾25%。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，近年因網路購物發達加上電商崛起，商圈店面空置率增加，以去年店面租金行情為例，20坪店面月租18~22萬，今年已降2成。

李源登表示，大環境景氣差，商圈販售同質性商品比過高，新崛江近年來流失不少年輕消費客群，過去在大統百貨尚未發生火災時，百貨有集客效應，但災後榮景不再，高租金更讓不少店家紛紛搬離，即便現在租金下降，但已來不及，「要恢復過去熱鬧情景，除了透過舉辦活動吸客，還是要景氣好轉才有可能。」

新崛江小檔案
★區域範圍
高雄市新興區五福二路、中山一路、中山二路周邊
★商圈特色
◎1988年開發商仿效日本商店街模式，興建逾300家店舖出租
◎新崛江可分成新堀江商圈與原宿玉竹商圈2大區塊
◎商圈類型如同北市西門町，新崛江內有影城、旅店、服飾、珠寶鐘錶、美容化妝品等名店，為高市指標商圈聚落
★發展困境
◎1995年的10月大統百貨火災後，商圈缺乏大型地標
◎民眾消費習慣改變，網路購物與電商崛起，販售商品同質性高
◎高市居住人口往北高雄移居，漢神巨蛋與瑞豐夜市新興商圈崛起
◎新崛江商圈周邊租金過高，導致店家無法承擔
資料來源：台灣房屋、永慶房產集團、振成里里長李源登

今年3月台北市建物交易件數1050件，相較2月成長55.33%。若細分建物型態，比較各行政區的交易量，中山區不僅總交易量居冠，住宅大樓、套房、商辦，或是店面交易量，也都名列第一，唯獨公寓交易量以內湖區39件，高於中山區31件略勝出。

根據台北市最新公布今年6月不動產市場動態月報指出，今年3月台北市建物總交易量1050件，較2月676件，激增55.33%。其中超過半數為住宅大樓，多達549件，其次是公寓258件，套房則有169件，商辦51件，店面23件。若就各種建物型態，比較各行政區的交易量比重則發現，中山區不論是套房44件、商辦12件，或店面5件的交易量，都佔台北市全區超過2成以上的比重。

且除了公寓以外，店面則以中山區及信義區交易量同為5件，均排名居冠，中山區足以傲視其他行政區。

內湖公寓獨勝
唯獨公寓部分，今年3月由內湖區公寓交易量39件，高於中山區31件勝出。中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，可能中山區商業人士比重較多，適逢2月年假期間，影響交易量。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐則認為，近2年以自住族群來說，以中低價位實用性高的公寓產品CP值較高。從今年實價登錄不動產交易總價平均值來看，1400萬元可在內湖區買到32坪，在中山區可能要花1560萬元買到坪數相當的28坪，價差讓消費者很有感。

二○一三年諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert Shiller）昨天指出，台灣現在的房市就像美國二○○六年之前一樣，沒有基本面支撐。當時美國房價飆到高點後崩盤，但營建成本、人口變動、利率等決定房價的基本因素其實都沒有太大變化，因此一定還有心理學等其他因素。

席勒昨天在「二○一七大師智庫論壇」發表專題演說，題目為「投機性資產價格」。論壇由經濟日報、華南金控、安達人壽共同主辦，中華經濟研究院協辦。

應邀致詞的金管會副主委鄭貞茂表示，「敘事經濟學」（Narrative Economics）是席勒重要的貢獻。鄭貞茂說，他在外資券商做過分析師，根據他的經驗，很多人看券商出具的研究報告，喜歡看股票的目標價。但事實上，對於專業投資人而言，根本不看目標價，而是看公司的題材面，以及關注公司有無願景，這就要倚賴「敘事表達」的能力。

席勒指出，不論是股市或房市價格，波動都很大。以一九二九年的美國股市及二○○六年的房市來看，價格都先飆漲後再崩跌，這樣的波動完全沒有必要。效率市場理論很有參考價值，但無法完全解釋金融市場的波動，還必須參考心理學、社會學、甚至腦神經科學等其他方法。

席勒指出，台灣房價高，台北房價更是居高不下。父母要替子女置產時，可能會認為台灣房價高，因此到美國去買房。但美國房價也偏高，理論上不應買房，但依據他編定的指數，美國房價仍會再上揚。

席勒指出，一九三六年就有經濟學家將金融市場比喻成選美，當時舉行世界小姐選美，報章登出一百張美女臉孔，要讀者預測誰當選。但如果要猜中，不能選自己認為最美的臉，而是要選出大多數人認為最美的臉。席勒認為，金融資產的價格也是如此。

高單價豪宅交易冷清，去年一整年單價200萬以上豪宅實價揭露僅3筆，今年3月北市大直「西華富邦」出現每坪212.5萬元的實價行情，加上已揭露的「文心信義」每坪210萬元交易案，今年首季豪宅市場就出現2筆每坪200萬級的豪宅案，已追上去年全年交易數量。

根據最新實價資料顯示，今年3月「西華富邦」27樓成交總價為3.2億，換算每坪單價212.5萬，而去年底同社區7樓則成交每坪145萬，「西華富邦」高低樓層價差可達5成以上。另外，3月信義計畫區新豪宅案「文心信義」16樓成交4.89億元，換算每坪單價210萬元。

台北市地政實價年報資料顯示，台北市2013年、2014年各有10筆、16筆住宅單價超過每坪200萬大關，2015年則因「西華富邦」交屋，每坪200萬實價行情拉高到28筆。

不過到了2016年受房市低迷影響，每坪200萬以上的頂級豪宅交易案扣除「華固天鑄」1戶預售交屋，僅剩下「松濤苑」2戶單價逾200萬元的實價紀錄。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年實價已經有2筆每坪200萬元的交易案，追上去年全年的進度，不過和過去幾年一年可以有10多筆每坪200萬元的交易案來看，頂級豪宅市場的買方仍相當謹慎。

房市疲弱，建商「減量保價」策略躍居為王道。住展雜誌昨（13）日公布最新調查指出，2017年上半年北台灣都會區的新成屋、預售屋總推案量為3,515.23億元，年減達822億元、減幅達19％，不但連續三年萎縮，若拉長到最近6年，更已經落到最低量，只有2014年景氣最高峰的53％。

住展調查指出，上半年北台灣新推出預售新屋可售戶數為1萬9,526戶、年減2,599戶、年減約12％。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，愈來愈多建商採取「減量保價」策略，去化餘屋已比推出新案更重要，導致新推案量逐年遞減。至於可售戶數減幅較少，主因是今年來新建案多規劃小坪數房型所致。

何世昌表示，減幅前三大區域，依序是基隆市、桃園市、新竹。其中基隆上半年推案量只有7億元，比去年同期少24.4億元，減幅高達78％。桃園上半年新案量只有568.09億元，比去年同期萎縮44％。何世昌分析，桃園案量銳減的與房價修正幅度較深有關，由於地價波動微小而房價跌逾1成以上，現在推案不合成本，多數建商已緊縮推案。

新竹去年上半年案量還有550.79億元，今年降至377.65億元、年減31％；案量最多的是東區、竹北二區，案量高達約291億元，約占新竹縣市總案量77％，建案分布不平均的狀況比桃園更嚴重。何世昌分析，新竹因線上待售案量龐大，建商多專注在銷售手上餘屋，新案稀稀落落。

大台北今年推案反而相對積極，年減幅均在1成以內。其中，台北市上半年推案量為848.71億元，年減77.59億元、年減幅約8.4％；新北市案量1,588.85億元、年減約7.5％。

反觀宜蘭，為唯一逆勢成長區，今年上半年案量拉高到124.93億元，年增約34億、增幅37.5％。因為房價並未明顯下挫，加上最近推出的大樓案單價雖然持續走高，但因總價比透天低，市場接受度不差，因此支撐新案推出信心。

何世昌指出，展望2017年下半年到2018年，北台灣房市重點聚焦在大台北；由於雙台北市總銷逾百億的指標豪宅案，將陸續公開，新北市板橋江翠北側、三重二重疏洪道、土城暫緩發展區、新店十四張、林口新市鎮等重劃區，也有不少指標大案，預期大台北推案量不致再明顯萎縮。

根據最新實價資料顯示，北市中山區的「西華富邦」出現每坪2125萬元的實價行情，加上2017年3月揭露的「文心信義」的每坪210萬元交易案，2017年第一季的豪宅市場就出現兩筆每坪200萬元的豪宅案，幾乎已經追平2016年全年兩百萬豪宅的交易數量。

根據台北市地政實價年報資料顯示，台北市2013年、2014年各有10件與16件住宅單價超過每坪200萬元，2015年則有「西華富邦」交屋的影響，每坪200萬元的實價行情拉高到28件，不過到了2016年受到房市交易衰退影響，每坪兩百萬的頂級豪宅交易案扣除一戶交屋後，僅剩下兩戶每坪兩百萬元的實價紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，每坪兩百萬元的豪宅數量呈現明顯衰退，可能因素包括有豪宅價格回檔，每坪兩百萬元身價的豪宅減少，另外還有豪宅市場的買氣不若以前暢旺，不過值得觀察的是，雖然兩百萬元豪宅的實價量減少，但一手市場的建商陸續有公告成交每坪200萬元以上的紀錄，豪宅市場仍維持偶有佳作的表現。


2017年第一季每坪兩百萬元的豪宅案，就有兩筆的成交資料，最新一筆是「西華富邦」27樓的高樓層，每坪成交2125萬元，總價成交32億元，而2016年底同社區的7樓則成交每坪約145萬元，不難發現高低樓層景觀條件的差異，價差可達5成以上。

另一筆則是信義計劃區內的新豪宅案「文心信義」，2017年三月也成交每坪210萬元，2017年實價已經有兩筆每坪兩百萬元的交易案，追上2016年全年的進度，不過和過去幾年一年可以有10多件每坪兩百萬元的交易案來看，頂級豪宅市場的買方仍相當謹慎。

仲量聯行投資部指出，台北市精華商業區商用不動產的平均淨租金收益率僅23％，處於十年以來的低檔，而在亞洲各大城市中也敬陪末座，澆熄國內外投資人的意願。此外，就台北市新完工大樓來說，平均淨租金報酬率更跌破2％，原因在於台北市新完工大樓的持有成本過高。以亞洲不動產交易最為熱絡的城市新加坡為例，其持有成本約佔租金收入的10％；而台北市新完工大樓的持有成本竟然高達租金收入的25％！


台北市不動產的持有成本因稅制改變而大幅增加，其中以房屋稅增加影響最明顯，台北市2014年提高房屋標準單價，新成屋房屋稅賦亦較舊制提高12至14倍不等，即使台北市在2016年12月已宣布房屋稅分6年緩漲，新稅制對投資收益所造成的衝擊還是會嚴重影響投資人進場之意願。

國內機構型投資人會將不動產淨收益率與政府公債進行比較；以目前的稅制來看，投資新完工大樓，實際獲得的平均淨租金收益率僅略19％，與幾乎無投資風險的政府公債利率17％相比，已無明顯差距。


這也成為2014年台北市提高房屋標準單價後鮮少有新完工大樓完成交易的主要原因，2014年前完工的大樓反而較獲得投資人的青睞！另一方面，不僅僅是不動產投資市場，高額房屋稅制的因素也讓許多開發商的大型開發計劃擱置，預期將對未來台北市的永續商業發展造成一定程度的影響。

高齡化時代來臨，台灣越來越多建案針對老人規劃更適合居住的住宅空間，像是在浴室隔間牆加裝補強鐵片，能在架設電動輪椅時更穩固，或是將門口與走道加寬，門檻降低，以利輪椅進出，讓家中長輩住起來舒適、安全。

因應高齡化，有建案推出衛浴隔間牆加裝補強鐵片，據蘋果日報報導，潤泰創新總經理李志宏表示，若年長者需要在浴室加裝輔助輪椅，這個補強設計可讓牆面更穩固，不會因此受損，同時要顧及如廁的安全，為防止滑倒、摔傷，記得要裝浴槽輔助板設備，或是採降板浴缸，也可以加設扶手，甚至緊急用按鈴。

馬偕醫院淡水院區汪淑貞護理師於季刊銀髮世紀中指出，長者的床具佈置也要考量到空間，床的周邊可以保留大約1公尺通路以便照顧者進出，若靠牆壁時，也需保留一人可進出的通路，如此一來照顧的人可以輕鬆的從各個方向來照護。在照明部分，可以見到窗外、明亮及通風良好的一樓房間最好，而且若情況許可時，將照明開關置於長者頭位附近，讓他們可以親自操作。

而銀髮宅最重要的，就是所有出口都要儘量要做大一點，比方說，衛浴門寬80公分，室內走道淨寬90公分，而門檻要低於3公分並且設計斜角切邊，這些都可以方便輪椅進出，還有像是廚房走道要留150公分淨寬讓輪椅迴轉。如此能同時因應少子化與老年化問題，打造全齡皆適合居住的空間。

家中階梯可設置扶手，預防滑倒及摔傷，還要記得加裝下段照明設備，此外要特別注意地板是否有高低不平整的情況，電子用品的插頭、電線盡量離開地面，同時需注意地毯及浴室毯必頇固定不會滑動。

買用過的物品有二手價，住過的房子怎麼會沒有折舊價？房市進入盤整期近3年，以自住客為主的買盤，要讓房價降到買得起，和屋主間的耐力戰似乎奏效了，就連前幾年大喊「無感價降」的南部地區，也逼出了2成的降價物件。

購屋族的「不買最大」成功了嗎？根據永慶房產集團統計，今年6月高雄待售物件中，有18.9%的物件，屋主主動降價！尤其是新屋賣壓較重的左營和鼓山區等，受到新屋讓利影響，降價物件比更突破2成，房價則與去年相比下修8~10%。

屋主會認命讓步不是沒有原因，根據房仲統計，今年上半年高雄房屋銷售天數拉長10天以上，平均要94天才能成交，而議價時間越拉越長，購屋族認為「降價15%」根本還不夠，根據永慶房產趨勢前瞻報告指出，當房價較高點時下跌15%，僅53%的高雄人願意進場買房，和不願意的比例戰成五五波，顯示高雄人的房價甜蜜點還沒到。

如果能用更便宜的價格住新房子，二手屋只能繼續被發好人卡，高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰向蘋果日報分析，新屋以破盤價去化賣壓，加上貸款成數高、屋況新，自然能讓購屋族心動，過去部分中古屋屋主仍對成交價有所期待，但踢到鐵板後，也到了被迫降價求售階段，短期內房市沒有回溫跡象，將在低點盤整。

內政部為加速「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，決議提供3年內申請者予以最高法定容積率獎勵40％。建築業人士表示，政策立意良好，但釘子戶、拒遷戶怎麼解決，條例中還是沒碰到；對於真是急需要更新改建的危樓，尤其產權複雜、難以整合的危樓來說，政策僅著重優渥的加碼給予容積獎勵，似乎畫錯重點。

不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明，危老建物重建條例是在都更條例母法外，再多提供另一條重建的路，對於都更防災、市容景觀、保障居住安全都具有正面效益。

不過，危老建物重建之路未來會面臨的困難，是在於整合、稅捐兩大關卡，尤其對於四、五樓老舊公寓，最重要的是容積獎勵要明確，第二是租稅減免要明確，第三是政府行政審議效能要提升。

華固建設總經理洪嘉昇表示，這次內政部有考慮到建蔽率時代享有較高容積的3∼40年屋齡老舊公寓，更新改建必須提供的容積獎勵誘因，因為當時沒有什麼虛坪，所以三年內申請可享有最高原有容積15％的獎勵，政策立意良好，站在開發商立場來看，值得支持和肯定。

大華不動產估價師事務所所長張義權表示，只一味提供容積獎勵的蘿蔔，不是萬靈丹；對於釘子戶、拒遷戶怎麼解決等關鍵問題，條例中還是沒碰到。

　陽光城13日晚間公告，公司或其子公司控股的項目公司擬與福建省福能興業股權投資管理有限公司簽訂《合作框架協議》。本次合作圍繞陽光城未來發展規劃，就公司房地産領域的投資、開發及並購等需求，雙方擬設立人民幣100億元的房地産産業投資基金。

在合作過程中，陽光城負責項目開發建設、經營管理、銷售、招商及運營等事務；福能興業負責投資方案設計、擔任基金管理人，負責基金設立、管理等事宜。

中國海景控股有限公司（中國海景，01106.HK）7月12日晚間發佈公告，擬作價10億元人民幣收購昆明羲輝時代大廈。

根據公告，賣方尹女士擬出售目標公司Amazing Sunrise Limited（ASL）的全部已發行股本。目標公司持有位於昆明西山區核心商務區的昆明羲輝時代大廈的100%股權。

中國海景主要業務包括製造及銷售包裝產品、證券買賣及其他投資活動、票務代理業務及放債業務。

中國海景表示，此次收購為其提供了擴大業務組合、改善財務狀況的機會。通過此次收購，中國海景預期可借機進軍華南雲南省最重要的城市之一昆明，而昆明在“一帶一路”計畫中具有重要的戰略地位。

此前昆明市的定位為“一帶一路”和長江經濟帶戰略的重要支點和樞紐城市，面向南亞東南亞開放的新高地，面向南亞東南亞輻射中心的核心區。

中國海景稱，ASL公司致力於在中國與東南亞國家之間建立媒體及旅遊推廣中心，與其目標一致。此外，ASL公司的物業產生穩定的租金收入每年約4600萬元人民幣，可擴大及保證穩定的收入來源。


昆明羲輝時代大廈位於雲南省昆明市主城區的西山區，附近有在建的地鐵3號線，大樓旁是昆明西三環，交通便利，步行去眠山森林生態公園不到1公里。項目總用地面積13726.53平方米，總建築面積71473.15平方米，包含地上建築面積53656.35平方米以及地下建築面積17816.80平方米。

雙方約定，中國海景將在10個營業日內以現金向賣方支付4000萬港元的誠意金。誠意金將在各方簽署有關買賣目標公司的正式協定後，用於部分支付可能收購事項的代價。如於獨佔期間（180日）屆滿時正式協議無法達成，誠意金將在買方要求後10個營業日內退還予買方。

　世邦魏理仕13日發布的最新報告顯示，隨著過去兩年新增項目的租戶加快入駐，二季度北京優質寫字樓市場凈吸納量達到12.3萬平方米，創近六年來的單季吸納紀錄。

　　報告顯示，第二季度，北京寫字樓市場有兩個項目交付使用，分別是位于CBD的國貿大廈B座和燕莎的駿豪中央公園廣場，共為市場帶來10.7萬平方米的辦公面積。盡管國貿大廈B座最近才入市，大部分面積已被預租。

　　隨著過去兩年新增項目的租戶加快入駐，二季度市場凈吸納量達12.3萬平方米，創近六年來的單季吸納紀錄。其中CBD、燕莎、望京和奧體四個近幾季度供應集中的區域貢獻了全市凈吸納量的85%。新項目的相繼交付為需要整合或者升級辦公場所的租戶提供了更多選擇，從而提升了市場活躍度。截至季末，北京寫字樓整體空置率環比微降0.3個百分點至7.3%。需求方面，金融和科技類企業近年來一直是租賃交易市場的主導行業，其搬遷和擴租需求二季度仍較為活躍。市場平均租金延續平穩態勢，報每月每平方米425.3元，剔除樣本變動影響，環比小幅上揚0.1%。部分新興商務區（如奧體區域）在商務氛圍逐步成熟下，日益獲得市場的認可，租金獲得小幅增長。

　　報告預計，未來六個月，有近21萬平方米的寫字樓面積入市，其中70%的面積來自非核心區域，屆時將為租戶帶來更多選擇。預計空置率在短期內有所推升，租金上漲面臨壓力。

　　世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事劉煥麗指出，核心商務區可租辦公空間依然緊俏，促使越來越多租戶考慮城市邊緣的商務園區和核心地段的高品質商改辦、酒改辦等改造物業。盡管這些非傳統辦公選項仍然具有各種短板和限制，但作為優質寫字樓的補充應該得到持續關注。

年中開閘，土地市場迎來一大波供應。記者梳理發現，最近半月，北京、上海、廣州一線城市紛紛推出大量經營性用地，其中不乏難得一見的優質宅地；南京、福州、重慶等二線城市也不甘落後，開始密集推地。

密集推地的同時，這些熱點城市為了平抑地價，設置了限地價、限房價、競自持等多種條件，這將對開發商資金實力和綜合能力提出更高要求，在此政策調控下，中國房地產行業集中度將繼續提高。

熱點城市開閘放地

6月30日，北京國土資源局網站再掛6宗地塊，總建設用地面積37萬平方米，總起拍價182.4億元，其中最貴地塊起拍價高達48.4億元。加上6月27日掛牌的5宗經營性用地，短短四天內，北京共推出11幅經營性用地，總起拍價高達263.2億元。

上半年鮮有供地的上海也進入開閘模式。進入7月後，連續三天（7月4日、7月5日、7月6日）掛牌10宗地塊，總起拍價高達90.36億元。其中住宅地4宗，建築面積31萬平方米，占今年上半年成交宅地建築面積的26.4%。

廣州也在6月底集中推出共計10宗商住地塊，土地總面積達47.63萬平方米，起始價為137.71億元。其中最受關注的地塊位於市中心的海珠區橡膠新村東部地塊，這幅命運多舛的地塊在過去10年間第三次掛牌出讓。

二線熱點城市也有不少開始密集推地。

7月5日福州集中掛牌11宗地塊，出讓面積共972.27畝，其中包括住宅用地共有8宗。

7月11日，重慶再掛牌8宗商住地塊，體量約97.7萬平方米，加上7月8日推出的5宗地塊，重慶7月已推出13宗共210萬平方米經營性用地，總起拍價約64億元。

剛剛上演了8天賣出30幅地的南京，又趁熱推出江北、江甯兩宗地塊，其中江北浦口商住地塊出讓起始價高達90億元。7月11日，杭州市也掛牌了3宗商住地塊。

據中房指數研究院統計，今年7月，該機構監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢、重慶、成都、深圳、重慶這10個熱點城市預計共有110宗經營性用地即將出讓。其中住宅用地68宗，商住用地42宗，總用地面積506萬平方米，起始價共計1202億元。

拿地要求越來越高

時值年中，土地市場供應端增量明顯，一大波土地盛宴席捲而來。但門檻卻也今非昔比。

“年中各地土地集中供應，一是在全年供地計畫的要求下，相關部門有集中完成供地指標的需求；另一方面，部分一二線城市在供給端做加法，也是為了平衡供需,起到穩房價的作用。”中指研究院分析師表示，比如一線城市中的北京，今年以來土地供應明顯增加，上半年土地市場收入1006.2億元，已超過去年全年。

在出讓方式上，這些熱點城市為了平抑地價，擬出讓地塊均制定了嚴格受讓要求，包括限定商品住房銷售價格、限定土地合理上限價格，以及競報自持商品房面積比例等多種方式。

例如北京新掛牌的東城區永外大街地塊，就要求未來商品住房銷售均價不超8.91萬元/平方米，最高單價不超過9.35萬元/平方米；北京大興區黃村鎮地塊也要求未來商品住房銷售均價不超5.50萬元/平方米，最高不超5.78萬元/平方米；廣州南沙、增城出讓的9宗地塊中，有7宗採用“競價+競配建+競自持+搖號”方式；廣州市區橡膠新村地塊由於其稀缺性，預計將引來大量開發商圍剿，因此出讓要求尤為苛刻，將採用“最高限制地價+競配建+競自持+搖號”出讓模式。

行業集中度將提高

據記者瞭解，目前包括深圳、杭州、天津、濟南、佛山等重點二線城市及周邊城市出讓的宅地，也相繼設定最高限價及競報自持面積，這樣嚴苛的出讓條件將考驗開發商的智慧。一方面，自持商品住房面積對開發商的資金實力提出更高要求；另一方面，自持地塊的後續經營更考驗開發商的綜合能力和靈活性。有業內人士感歎，如今的房地產行業從土地端就已經把中小開發商趕出市場，不論是資金還是能力，只有大型上市房企才有機會在樓市下半場“玩”下去。照此發展下去，房地產行業的集中度將繼續提升。


記者統計發現，最近兩年來，房地產行業已經出現了集中度迅速提高的趨勢。上半年，已有34家房企拿地金額超過百億元，其中排名靠前的30家房企拿地總金額達8726.2億元，較2016年同期的可比資料增長66.4%。總體來看，上半年的拿地榜單前十名在拿地數量、拿地總金額等方面，“門檻”都有顯著提高。這從側面表明，土地資源有向大型房企進一步集中的趨勢。

克而瑞房地產研究中心預計，在供應大增的情況下，三季度土地市場成交規模仍然有望維持高位。一二線熱點城市土地依然受開發商熱捧，但成交價格在政策抑制下，有望進一步回歸理性；三四線城市仍有局部升溫的可能。

儘管2016年上海辦公市場的平均租金行情較2015年下滑，不過，台商看好中國大陸一線城市的經濟成長，仍接續投入商辦大樓的建設與租賃業務。

中租集團總裁辜仲立投資的成旅集團12日在上海舉行成旅商務中心品牌發布會。該集團基於在物業管理和飯店經營10多年經驗，去年11月投入營運的成旅商務中心除了是自有產業，裝修和服務較過去的物業管理都更為升級。

成旅集團公關劉哲良說，商務中心的優勢是交通便利，客群主要是往來長三角地區或京滬地區的商務人士，以小型辦公室為主。第二間成旅商務預計在年底在北京啟用。

根據房訊網，中國寫字樓研究中心（CORC）的統計數據顯示，2016年上海辦公樓市場平均售價每平方公尺人民幣3萬5085元（約新台幣15萬4374元），較2015年下降3.4%；平均租金每平方公尺每月304元，比2015年下降5.6%；平均空置率10.1%，較2015年上升17.4%。

儘管上海的辦公樓市場在降溫，但不只一家台商看好此處商辦需求，並努力打造自家辦公樓的特色。

宏匯集團斥資新台幣30億建設的宏匯蓮花廣場，第一期大樓在6月中旬已正式啟用，標榜優質建材及智慧節能，每一盞燈都納入智慧管理系統，因應日光強度自動調節量度。

宏匯集團及群光、藍天集團董事長許崑泰受訪時表示，上海去年的商辦樓租金雖然降溫，但仍屬合理。但他也坦言，現在上海拍賣地價越來越高昂，對建商會有壓力。

宏匯集團目前在上海及長春所持有並已投入營運的商用不動產，總市值超過新台幣300億元。

下半年「睇高半線」 高層戶加幅擬擴至8%

美國聯儲局主席耶倫對未來加息的語氣軟化，令市場憧憬聯儲局加息步伐放緩，本港發展商推盤態度亦趨進取。明天發售新一輪共205伙的長實（01113）荃灣海之戀．愛炫美（下稱愛炫美）昨天截票，收票反應理想，市傳累收約4000票，接近20人爭購1伙。發展商表示，下半年樓市可「睇高半線」，稍後加推時，部分高層單位提價幅度將擴大至8%。

新地（00016）元朗PARK YOHO Genova首度推出連泳池複式戶招標，並明言將創項目新高。資本策略（00497）亦揚言以高市價推售屯門全新項目城．點。

長實地產投資董事郭子威表示，股市連番造好，美國聯儲局今年會否再次加息亦成疑問，意味本港今年加息機會相當微，有利本港樓市發展，下半年樓市可「睇高半線」。他表示，愛炫美將視乎銷情，最快周六發售當天即晚加推，部分高層單位的加幅有機會由原先估計5%，擴大至8%。郭子威透露，近日投資者入票比例提高，整體已升至逾30%。

愛炫美昨日截票，市場消息稱累收約4000票，超購18.5倍，接近20人爭購1伙，今日進行分組抽籤。位於荃灣大河道100號的愛炫美，由4幢住宅組成，提供1436伙，實用面積497至1163方呎，預計2019年6月底入伙。

長實的加價策略亦反映在同系紅磡維港．星岸上，昨天把9伙貨尾加價177萬至334.7萬元不等，定價升至3716.2萬至7027.8萬元，加幅5%。

Genova首推泳池複式戶標售

另外，新地元朗PARK YOHO Genova昨天首度開放位於29座地下及高層地下B室的「Genova複式泳池大屋」供傳媒參觀，單位實用面積1702方呎，連1203方呎花園及私人泳池，並隨即公布於下周一（17日）起招標，本月底截標。新地代理總經理陳漢麟說，複式戶屬於區內罕有，料單位呎價可創項目新高，不排除短時間內再加推單位標售。

各大發展商均以行動表明絕不平賣新盤。資本策略執行主席鍾楚義指出，旗下屯門城．點料未來兩個月內批售樓紙及推售。他說，現時同區平均呎價約1.4萬至1.5萬元，項目將以高於市價發售。

徐榮及張達倫參觀63 Pokfulam

九建（00034）旗下西營盤63 Pokfulam昨日亦獲藝人徐榮及張達倫到場參觀，市場消息稱項目暫收約600票，以周日（16日）發售50伙計算，超購11倍。

美聯住宅部行政總裁布少明認為，美國加息預期降溫，意味本港今年加息機會減低，對樓市起正面作用。他說，規模較大的新盤定價較貼近市價推出， 但規模較細或現存貨尾單位，發展商傾向「求價」，有條件高價推售。

人稱「舖王」的資深投資者鄧成波，上月以近12億元購入屯門住宅項目菁雋之際，他新近則在市場上放售同區的工廈物業，涉及屯門河田街2號東亞紗廠工業大廈1期，總樓面面積約46.7萬方呎，市場估值逾20億元。

據悉，鄧成波自2012年起，經過約3年時間，分批購入該廈樓面，最終於2015年統一業權，總購入價約7.8億元，如果該物業成功以市值逾20億元易手，鄧成波料賬面可賺超過12.2億元。

嘉湖8個月首見下跌 估價半月內減9萬

二手交投淡靜，銀行估值缺乏參考指標，10大私人屋苑估值升勢顯著放緩，當中上車盤嘉湖山莊罕見兩連跌，估值半月內減9萬元，屬8個月以來首次下跌。

近期購買力傾向新盤，二手交投相當淡靜，大型屋苑的高價成交頓減，加上多間銀行於6月底至7月初實行提高樓按息率，二手估值轉為保守。

本報統計10個大型屋苑的銀行估值走勢，發現有7個屋苑估價按月雖然繼續上調，但升幅僅0.4%至2.5%，比較上半年屋苑平均月漲3%至4%，升幅明顯收窄。

黃埔花園康怡估值 結束連升

當中上車屋苑天水圍嘉湖山莊，滙豐銀行估價本月內兩度回調，屬去年11月政府推劃一15%住宅印花稅後，該屋苑估值近8個月以來首次下跌。以麗湖居6座中層C室3房單位為例，實用面積556平方呎，滙豐估值由6月中557萬元升至6月底566萬元的高位，不過單位估值自7月份開始見頂回落，由566萬元跌至560萬元（7月5日），至昨日最新估值降至557萬元，一周內再微跌3萬元，半個月累跌9萬元。

地產代理表示，嘉湖山莊本月暫錄得7宗成交，較6月份同期的15宗，成交按月大減逾5成，同類戶型3房叫價介乎530萬至550萬元。

有個別港九藍籌屋苑估值停止升勢，包括紅磡黃埔花園及鰂魚涌康怡花園，上半年估值分別最多升12.4%及5.2%。但兩屋苑本月交投量疏落，暫各錄得2宗成交，滙豐及中銀（02388）估值按月亦未見變化，結束14個月以來估值連升的局面。

7月暫30成交 參考數據不多

銀行估值一般參考屋苑成交價，惟根據統計的10個屋苑本月的成交量，7月份暫錄共30宗交投，比起6月份同期的44宗，成交量跌幅超過3成，銀行估值參考數據不多。有銀行業人士透露，近期二手交投淡靜，有銀行加大力度就大型新盤推出低息按揭及增加優惠，吸引新盤買家承按，令購買力容易推向一手市場。

另外，反映銀行估值的CVI（中原估價指數）本周最近報71.88點，較上周的78.39點，按周下降6.51點，呈向下趨勢。

銅鑼灣駱克駅全幢 林子峰9.65億購

消息指出，基匯資本旗下觀塘偉業街133號商廈活化項目，早前以20億元招標，最終獲silkroad基金以約10億元購入5成業權。

另鎮科集團（00859）以約9.65億元沽出銅鑼灣駱克駅全幢商廈，買家為投資者林子峰。

活化商廈 基滙9.3億購入

市場消息指，觀塘偉業街133號5成業權易手，業主基匯資本去年曾把項目推出市場招標，當時未獲注視，而今年整體市況轉好，特別商廈買賣甚旺，業主重推物業，反應理想，年初已獲財團洽購，最終外資基金silkroad，購入其中5成業權。

按項目總樓面約19萬平方呎，市值20億元計，是次基金silkroad以約10億元購入其中5成業權，呎價約1萬元。

翻查資料，偉業街133號前身為長輝工業大廈，基滙資本2013年以9.3億元向舖王鄧成波購入物業，並決定活化成商廈，斥2.7億元作翻新。經過2年多工程後，項目去年入伙，外形及內部均煥然一新，與標準甲廈無異，質素理想。

駱克駅3.3萬呎樓面 呎價2.9萬

若以基滙資本以9.3億元購入計，現以逾10億元沽出5成業權，帳面升值逾1倍。

市場消息指，基滙資本現仍持有5成樓面，由於單位裝修時尚，吸引營運共用工作空間的Naked Hub大手洽租。據悉，該品牌正在擴充，早前已承租上環商廈5.5萬平方呎樓面。

市場資金充裕，外資基金去年起進軍本港工商舖，如silkroad基金多番入市，如去年先以3.5億元，購入中環荷李活道3層舖位，今年亦以2.7億元，購入土瓜灣喜點商舖部分，物業地下及1樓，面積約10,327平方呎。連同是次購入偉業街133號5成業權，一年內該基金合共斥資約16億元入市。

另外，基金PAG本年初亦夥拍興勝創建（00896）購入葵涌成功中心工廈，涉資約4億元（5成業權計）。

大手買賣暢旺，市場消息指出，鎮科集團以約9.65億元，沽出駱克道487至489號駱克駅銀座式商廈全幢，買家為資深投資者林子峰。

該物業地盤面積約2,200平方呎，總樓面約3.3萬平方呎，現時由日式餐廳等承租，若以約9.65億元成交價計，呎價約2.9萬元。

事實上，近期區內亦錄全幢買賣，包括華潤集團以約16.8億元，購入糖街兩幢商廈。

馬鞍山白石地今日截標，綜合市場資訊，項目現時估值介乎7.2億元至13.1億元，每呎樓面地價介乎6,000元至1.1萬元。美聯測量師行董事林子彬表示，地皮屬中低密度發展項目，坐擁海景，加上地皮規模屬近期較少，投資額及投資風險較低，在樓市氣氛理想下，相信吸引不少發展商競投。

價細洋房地料掀競逐

馬鞍山白石地皮面積約49,730方呎，估計可建樓面約為119,351方呎。林子彬稱，馬鞍山區受惠鐵路網絡，近年區內多個新盤銷情均見理想，是次推出的海景地皮料可獲不少發展商垂青，發展為海景豪宅，有機會提供小量洋房。

據賣地章程，建築物不得高於香港主水平基準40米。同時，地皮面向海灣小部分範圍及北方小部分範圍不可設建築物。此外，中標發展商需負責拆卸項目範圍現有建築物，並須進行環境評估報告。不過，業界相信影響不大，理想城市集團企業估值部主管張聖典預期項目落成後每方呎售價約20,000元。

資料顯示，區內對上一次賣地為中信泰富在2015年以14.7億元投得落禾沙里住宅地，樓面呎價約6,502元，當時已經是馬鞍山賣地呎價紀錄。

根據著名房地產經紀公司「Douglas Elliman」13日發表的第二季統計報告顯示，布碌崙和皇后區雖然有大量住屋出租，但房價繼續攀升；而曼哈頓的租屋市場雖然冷卻，但租金仍保持高位。

DNAInfo網站報導，報告指出，布碌崙和皇后區在第二季的房屋售價創下新高。布碌崙的房價中位數漲至79萬5000元，比去年同期上升逾20%。

由於布碌崙的房市熱銷，產生了「外溢」效應，把皇后區的房價中位數推高至51萬元，比一年前上升近10%。

Douglas Elliman的執行長詹姆士(Steven James)說：「布碌崙已成為新的曼哈頓，而皇后區成為新的布碌崙，這就像推倒的骨牌一樣。」

他指出，這也是威徹斯特郡(Westchester County)的城鎮近期特別受到青睞、以及有更多人轉到布朗士河谷(Riverdale)尋找房屋的原因。

該報告的撰寫人米勒(Jonathan Miller)說，雖然曼哈頓的房價下跌，並且上市單位需要較長時間才出售，但這種趨勢還未影響到布碌崙，當地有23%的交易價平均比上市價高3.8%。

他說：「布碌崙和皇后區的情況，在許多方面來說跟美國郊區一樣：可供銷售的房屋長期短缺，及價格迅速上漲。在漲到某一點後，就會趨向平穩。」

但許多人預計房價會持續上漲，至少上升一點。

房地產公司「Ideal Properties」的報告指出，布碌崙高地(Brooklyn Heights)、卡羅花園 (Carroll Gardens)、公園坡(Park Slope)、綠點(Greenpoint)和威廉斯堡(Williamsburg)等熱門社區，房價中位數比一年前上升9.6%，去到125萬元，平均售價上升21%，達到167萬8000元。

與此同時，由於開發商興興建了許多新單位，及供銷售的房屋增加，所以租金並沒有大幅上升；此外，免租一個月或由屋主支付經紀佣金的優惠，仍然流行。

米勒指出，紐約市過去幾年，房價上升而租金下跌，比房價和租金同時上升更為「傳統」。當把優惠計算在內，及著眼於淨有效租金時，布碌崙的月租中位數下降1.6%，每月2813元；曼哈頓的月租中位數下降0.1%，降至3410元；皇后區蓬勃發展的西北地區，月租中位數上升2.5%，漲到2822元。