新北讓利 桃園低單 較抗跌

邁入7月淡季，推案量驟減，加上暑假出遊潮，迫使交易量萎靡，7月住展風向球跌落谷底藍燈，6大評定指標積分，回落至近5個月最低點。惟來客組數、報紙廣告量等，勉強撐住今年以來水平，業者預估，今年鬼門開得晚，市場淡季恐延續至9月。

在各項統計指標部分，7月預售案量較上月下滑超過5成，減幅最慘烈，新成屋供給量亦同步減少，僅剩約400戶，單一案量逾10億元以上的指標案，則僅士林區「草山清境」、桃園區「合輝雲門」等。

考慮期較長
「草山清境」建商、統揚建設業務經理張國榮說，「全案已成屋，選在此時進場，是箭在弦上，進場前2周，周來人約有20餘組，近期則約10餘組。」張國榮透露，目前成交約2戶，「看屋客的考慮期較長，多在價格上會加以觀望。」
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，隨著新推案量銳減，7月建案報廣批數，雖較6月增加約8%，但是該月有5個周末假日所致，若換算單周報廣量來看，反而比6月少約1成，顯示業者銷售信心，並無明顯回升。

來人與成交組數方面，7月整體來人量較6月稍微減少，成交組數受到議價率收斂、賣方價格變硬，以及天候不佳影響，較6月減約1成。何世昌分析：「如內湖、北投、文山、大同等區，人氣下滑最劇烈，主因在於該區出現蛋白區賣蛋黃價、B級地段開A級價格的個案，在蛋黃區建案多具讓利共識下，消費者對該類型建案自是避之唯恐不及。」

議價空間大
據了解，近期如大同區，出現開價每坪8字頭的預售案，內湖區、南港區皆有建案標榜單價衝上百萬元之譜。對此，國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩認為，「以逛百貨公司為例，業者把衣服的訂價訂得貴一點，在折扣季打個6折，滿足消費者，與其說是悖離行情，不如說是議價空間可能拉大了。」再者，依據建商原始取得土地的成本、加上提早反映人事薪資成本的拉抬，會出現部分個案價格無法壓低的現象，也預期銷售戰線必須拉長。
至於讓利案較多的新北市，以及單價較低的桃園，7月市況表現相對較好。而8月下旬緊接傳統鬼月，專家預期，房市可能會維持目前低沉的步調，直到鬼月結束。

四川九寨溝強震令人膽戰心驚，國人經歷18年前921大震，在建築法規修正後，建案開始重視施工品質與強化結構。近期北台灣許多建案皆強調加裝抗震系統，以滿足愈來愈要求居住安全的買方，業者認為，台灣處於地震帶，制震建案應是標準配備。

觀察雙北近期建案，台北市中正區「PARK 259」採用KYB制震系統、松山區「勤耕延吉」2~11樓有40組制震器、萬華區「富都新紳」也配置新日鐵制震系統，北投區僅9樓高的「玉山岩」也增設液態阻尼器，讓建築結構更安全。
負責銷售「PARK 259」的聯碩地產企劃部藝術總監周培新認為，本案位精華地段，建商新美齊集團盼能規劃得面面俱到、盡善盡美，且台灣位地震帶，制震建案應是標準配備。

耐震6級是標配
新北市中和區「蒲陽雙和」共有56支EPS制震器、「達永沐夏」及鶯歌區「菁英薈2」等案也強調抗震品質。「達永沐夏」專案經理黃瑋霖補充，達永建設為讓買方居住更安心，新房子的安全性一定要比舊房子好，甚至在「達永春嶺」施作19支深入岩盤的制震壁基樁。

台灣在921大震後，建築法規將建築抗震係數提高，「建案結構抗震6級為基本標準。」創意家廣告副總經理柯仲武表示，前幾年又有土壤液化問題，在目前自住客居多的市場，對居住安全愈益重視，讓愈來愈多建商投入加強抗震結構。

出口表現優 帶動就業購屋

比較北台灣4大科學園區，哪一區房市最看漲？台灣房屋智庫統計發現，北台灣4個科學園區中，周邊房價漲幅最大的是內湖科學園區，今年上半年平均交易單價63.7萬元，較去年同期成長11.6％，竹科房價漲幅9.9%居次，新北市汐科以及中和科學園區則分別小跌1.5%和2.3%。

內科成長11.6％
台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，主要因為今年出口表現良好，大廠加班又加薪，相對增加員工購屋能力和意願，造就內科、竹科的房價回升力道較強。

台灣房屋智庫根據實價資料統計，近5年北台灣4大科學園區周邊1公里房價變化，今年上半年內湖科學園區房市平均單價63.7萬元，漲幅最大，不僅回到2014年63.3萬元最高點水準，也比去年同期57.1萬元，成長11.6％，而新竹科學園區房市平均單價24.4萬元，比2014年房市最高點23.2萬元時，成長5.1%，比去年同期22.2萬元成長9.9%。
若以內科商仲角度來看，仲量聯行資深副總經理吳瑤華認為，內科商辦空置率低，租金漲，捷運站附近生活機能完善，房價自然看漲。

信義全球資產內科園區部店長林建勳認為，相較其他科學園區，內科最大的優勢是園區內有即捷運文湖線港乾站和西湖站經過，捷運周圍商辦空置率不到1%，顯示就業人口多，購屋需求自然增加。

大廠訂單較熱絡
此外，針對竹科房市回升，台灣房屋竹科直營店經營主管王瑞松表示，新竹科學園區房價已經築底回穩，加上大廠訂單熱絡，員工收入穩定，買房需求自然增加。

不過反觀新北市的汐止科學園區以及中和的遠東園區，均未達2014年房價水準，且較去年同期略減1.5%~2.3%。
張旭嵐表示，這兩園區的廠家數和公司規模都比較小，就業帶動的購屋需求變化不大，房價仍在盤整中。

房市不景氣，建商保守以對，去化餘屋仍是主軸，推新案並非首要。根據內政部統計，上半年住宅建物開工戶數不到3.2萬戶，創近7年新低。

六都中，住宅建物開工戶數由台中市奪冠，有6341戶；昔日推案戶數最多的新北市，則退居第二名，為6158戶；其餘依序為桃園市5214戶、台南市3292戶、高雄市2949戶、台北市1553戶。六都合計2萬5507戶、占全國開工戶數79.85%。

房產業者分析，上半年的住宅建物開工量3.2萬戶，低於去年同期的3.6萬戶，這波的高峰則落在2014年，上半年就有5.7萬戶；主要是房市進入整理期，開發商專注去化餘屋回收資金。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，前幾年開工數量幾乎都是新北市大幅領先，不過，自2014年房市高檔反轉以來，開工數量一路下滑，反而房價所得比較低的中南部，開工數量相對穩定。

6都占全國近8成 中市居冠
以房價最高的台北市為例，上半年開工數量僅1553戶，平均一個月開工約290戶，平均每個行政區每月新增開工僅22戶，新增供給相當稀少，主要是缺乏大型可開發的基地，加上都更推動速度緩慢所致。

相較之下，台中市建物開工數量居全國之冠，曾敬德說，房市在高檔時，就有北部開發商南下買地推案，加上台中地區除了高端市場受景氣影響外，整體房市表現相對穩定，又不缺乏土地供給，因此開工量持穩。

曾敬德指出，從開工數量可發現，北部開發商進入景氣盤整的開發調整期，不過，由於2018年雨遮將不能登記，預料今年可能還是會出現一小波搶照潮，對於房市的影響仍有待觀察。

「回家這麼難嗎？」永春都更案同意戶針對最高行政法院日前判決撤銷此案更新事業計畫、權利變換計畫，昨赴最高行政法院陳情。都更同意戶自救會質疑，此案已跑十六年了，因為一戶釘子戶的不同意，即判全體同意戶認同的都更案須撤銷，這是「烏龍判決，都更已死」。最高行政法院官員已收下陳情書。

痛批釘子戶綁架都更
永春都更案同意戶自救會會長劉德玢指出，十六年來，永春都更案歷經市府、專家學者層層審議，只因最高行政法院一個判決，就讓此案無法走下去，讓百分之九十九的同意戶變得無家可歸，也讓大家努力一夕歸零，「希望台灣的都更，不要受到釘子戶的綁架和要脅」。

楊姓男子則表示，父親已八十九歲，時常問他「何時可以回家？」讓他無言以對；他痛批，都更案怎能只因一個不同意戶的貪心就停擺或胎死腹中。

多位六、七十歲的都更案同意戶表示，雖然最高行政法院判決定讞，但自救會仍想表達意見，希望法官重新檢視，並了解都更的每一段過程，並不是提告的人才是住戶，而是其他住戶都同意都更，且「希望趕快回家」。

根據桃園市統計，2017年6月買賣移轉登記案件量共計4,010件，較前(5)月(3,456件)增加幅度約16.03％(增加554件)；但與2016年同期2016年6月(4,352件)相較減少幅度約7.86％(減少342件)，如扣除2016年6月A7合宜住宅整批交屋之案件後，2017年6月移轉案件與2016年同期相較則增加近2成數量。另外在2017年6月買賣移轉登記之土地建物筆、棟數方面，土地移轉筆數為5,127筆、建物棟數為3,483棟，共計8,610筆，較前(5)月增加7.89％，與2016年6月相較增加1.97％。

在實價登錄買賣案件價格方面，發布交易日期至2017年4月之資料顯示，受到先前國內整體經濟景氣影響，及房地合一稅制變革等因素，桃園市各區不動產市場大多仍持觀望態度，住宅市場平均成交單價近一年來持續呈現盤整走勢。統計全市均價，大樓類型產品在2016年3月至5月曾落至17萬元/坪上下，而2017年4月成交均價18.99萬元/坪，分別較前(3)月上漲4.34％，及較2016年4月上漲6.27％；公寓類型成交均價為11.45萬元/坪，較前月下跌4.10％，但與2016年4月比較則下跌2.30％。

桃園市重點都會區住宅平均成交單價，考量各行政區成交規模表現及特定型態建物均價，擇定八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹區分析行情走勢。各行政區2017年4月住宅成交單價與前(3)月相較，其中八德區受大湳商圈附近套房類型建案交屋佔本月比重較大影響，拉高全區平均單價，其他如桃園、龜山區呈微幅上漲，平鎮、蘆竹區微幅下跌，中壢區則持平，近期本市房地交易進入盤整期，各月價格波動因素主要受到交易區位轉換等差異影響為最顯著。此外，住宅成交平均單價本月前三名之行政區分別為桃園區(21.61萬元/坪)為最高，其次為蘆竹區(19.62萬元/坪)及八德區(19.00萬元/坪)。

高齡整合長期照護中心2017年8月10日舉行動土典禮，高雄市長陳菊表示，配合中央推動長照2.0政策，市府自20154年起規劃興建衛生局所屬醫療園區之高齡整合性長期照護中心，整合市府所屬市立醫院中西醫資源，主要收治高齡長者身心障礙弱勢族群，預計2019年底完工，完工後將與衛生局、凱旋醫院、民生醫院等成為衛生醫療園區，提供市民優質的長照醫療服務。

陳菊表示，台灣邁入高齡化與少子化社會，面臨嚴重的老人照護問題，高雄市超過65歲以上長輩人口約38萬餘人，佔全市人口13.71％，其中需要長期照護長輩約8萬5千餘人，市府正視承擔照護問題，建置多元照顧機構，目前高雄有19處日間照顧中心、69間護理之家、157間養護機構及1500多位照顧服務人員，未來將專業培訓二度就業的民眾，投入照顧服務行列，提供優質、平價及多元的服務。

高齡整合長期照護中心主體結構為地下2層、地上10層，可提供約500床特殊罕見疾病長照照護，並整合中醫醫院、凱旋醫院精神護理之家及康復之家、民生醫院特殊疾病護理之家與衛生局行政管理單位，為全國唯一高齡身心整合長期照護中心大樓。

工務局表示，台灣已逐漸邁入高齡化社會，提供高齡市民整合型的照護與醫療服務，良好的硬體設備輔助，已成為高齡者照護的趨勢。為提供長期照護資源，市府在苓雅區凱旋二路與福成街口規劃一棟地上10層地下2層的長期照護中心，提供民生醫院、凱旋醫院、中醫醫院、緊急醫療資訊整合中心、衛生局社區心理衛生中心、衛生局疾病管制局、衛生局等七大單位區分使用，其中包含地下2層為停車空間，1F至2F為對外的醫療空間及辦公場所，而3F至8F主要為單元式護理場所，其中無論何種房型皆提供無障礙環境、機械輔助，且利用基地形狀特性使每間護所取得充分的採光，9F至10F為中樞管制中心並配置大型會議場所供使用。

新工處指出，為讓臥床的高齡長者也能享有優美的窗外綠意景致，同時呼應高雄厝計畫，建築物外觀造型特別設計遮陽景觀陽台立體綠化，有助於外遮陽與微氣候調節，協助病患獲得治療與復健效果，除此之外，建築物設計也導入自然通風設計、自然採光及太陽光電系統等綠建築、智慧建築的設計手法，以取得銀級綠建築標章為目標，使新大樓成為為醫療園區的地標，調和民生醫院及凱旋醫院較為生硬的建築外觀，展現醫療園區親切友善的新氣象。

陳菊市長非常關心大高雄地區長期照護計畫，期待「高齡整合長期照護中心新建工程」完成後，可提供高齡慢性病人、特殊疾病弱勢族群長期照護的優質環境，配合民生醫院及凱旋醫院建構高雄市衛生醫療園區，打造安全、尊嚴、溫暖、和平的照護環境，以符合全人照護之境地。

鬼月真的諸事不宜嗎？信者恆信，沒有這項忌諱的人有可能因此撿到便宜，買房除了容易議價，也容易找出房子瑕疵。

鬼月如何殺價撿便宜？法律事務所協理李季鴻在《國民大會》節目中提出鬼月看屋的4大好處。李季鴻說自己不愛買預售屋，所以329、928兩個檔期都不會去看房子，反而偏愛成屋、中古屋，而且專挑7、8月「風雨看屋」，由於這個時節颱風多，最容易挑出漏水屋。

另外，剛好時序進入鬼月，李季鴻認為鬼月房子多無人問津，賣家「心裡都會比較脆弱一點」，「鬼月議價」有可能談到更好價格，而且鬼月也非整個月都不能簽約，只要找個「良辰吉時」一樣可以買房，最後交屋的手續辦一辦大約也需要1個月才能交屋，剛好鬼月也過去了，再找個「吉時入厝」就沒甚麼問題了。

其實，儘管不是鬼月，房價也不斷地下修當中。根據永慶房產所做的統計，七都7月房價與高點時比較，台北市下跌11.2%，平均成交單價57.6萬；新北市下跌13.8%，單價31.2萬元；桃園市下跌5.7%，單價15萬元。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，房市已是買方市場，加上利率低檔，有意購屋民眾，建議選擇交通便利、生活機能完善的區域，積極看屋、比價。

2013年正式開幕的「新竹美麗信酒店」，共114間客房，最大特色是擁有樓中樓房型，地點鄰近交流道、新竹科學園區、清華大學，但受到整體飯店業不景氣，業者決定熄燈。其實，新竹該區觀光與商務客不如預期，先前早已有端倪，尤其世博台灣館的經營者「環球購物中心」2016年無預警撤出，現在已淪為蚊子館，觀光產業的骨牌效應正在發酵中。

「新竹美麗信酒」建物是業者向英屬維群島商科晟有公司台灣分公司承租，當年斥資2.65億元改裝商務飯店，目標是搶攻竹科高檔商務精英住房商機。不過，隨著陸客銳減，加上台灣產業轉型，即便地點鄰近竹科，但國外來台的科技主管減少，自然無法獲得原本預期的營運績效。

2012年試營運期間曾住過「新竹美麗信酒」的高源不動產估價師事務所所長陳碧源提及，該酒店房型規劃設計得很好，但可惜沒有餐飲拉高營收佔比，且新竹四、五星級飯店很有競爭性，住房率未能拉高當然會經營得很辛苦。

陳碧源分析，業者當初預期位於世博台灣館附近，可吸納商務客和觀光客，不過，世博館缺乏民眾再遊的誘因，因此也衝擊了鄰近飯店。而世博台灣館當年斥資15億興建，原本引入「環球購物中心」經營20年的OT案，也在去年無預警停業，片面中止合約，購物中心淪為蚊子館。

商用不動產業者說，科技產業正在轉型，新竹「科技新貴」愈來愈少，消費力減弱，外國主管商務需求來台的比例減低，其次，區域未因世博台灣館而形塑聚集經濟，也讓飯店業「落單」，世博台灣館、美麗信酒店雙雙面對熄燈結局。

年輕人想買房、少不了貸款，貸多少和房價有關，但是寬限期過後，本金加上利息的還款壓力就來了，王道銀行8月起推出三段式房貸，寬限期過後第三年到第八年，本金最低只需攤還貸款金額0.1%，可降低年輕人的還款壓力。

王道銀行表示，一般房貸都是寬限期過後，就要開始攤還本金，三段式房貸則是第一階段，貸款的前兩年，只需還利息；第二階段，也就是貸款的第三到八年本金彈性還款，但不得低於本金的0.1%；第三階段，貸款的第九到30年，剩餘本金平均攤還並加計利息。

假設張先生貸款800萬元三段式房貸，第一階段，也就是前兩年，每月還款利息1萬667元；第二階段，假設採取最低本金攤還方案，每個月本金還8000元，加上利息，平均每個月還款總金額1萬8288元。

第三階段起，本金每月攤還2萬8121元，加上利息之後，相當於平均每月還款總金額是3萬3089元。 三段式房貸的好處是，為房貸戶爭取了較長的喘息空間，一開始的本金攤還壓力沒有那麼大，適合手頭較不寬裕，或初成家經濟壓力較大的年輕人。

王道銀行表示，三段式房貸條件是，20至65歲的本國人，以房屋做為第一順位抵押權設定；受理區域為台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市和高雄市等六都，加上新竹市和竹北市等地區；買賣或轉貸利率為1.6%至2.65%。

　　樓市一次性傳來兩大重磅消息，其中任何一條都具備對當下房地産市場的破局性影響力。

　　以迅雷不及掩耳之勢，深圳空降“棚改大招”！8月9日，深圳市住建局日前起草的《關于加快推進棚戶區改造工作的若幹措施(徵求意見稿)》在網上流出。本次文件最大的看點在于：政府主導+國企實施+公共住房，本次棚戶改造後釋放的所有房源，無論建設、上市、分配等供應環節，都將由國家主導完成，大量改造住宅只租不售。深圳有望成為國內第一個實現“住房公有制”主導的城市。

　　同一日，媒體報道，杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團簽約，將共同打造全國首個智慧住房租賃監管服務平臺。這個平臺將實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體係租賃環節的全覆蓋；實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入；實現企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。未來在政府主導的租賃體係下，民營企業將深度參與。淘寶今後或將成為我們租房的最重要平臺之一。

　　讓我們再稍微回顧一下此前的幾條樓市線索：

　　上個月住建部聯合九部委發出《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出多項舉措，加快發展住房租賃市場，點名12個城市進行試點；

　　住建部明確表示“租購同權”將納入立法，廣州、武漢、山東省接連提出了“租購同權”的政策要求；

　　上海高調打響只租不售模式……

　　發現沒？這一條條樓市政策都打在“租賃”的關鍵點上，國人“有恆産而後有恆心”的傳統思維正在面臨來自現實的改造。

　　樓市的天，真的變了。

深圳擁抱“住房公有制” 馬雲入局國家租房戰略

　　顛覆性的變革……
深圳有望成為國內第一個“住房公有制”城市
　　據微信公眾號“深圳看房團”，8月9日，深圳市住建局日前起草的《關于加快推進棚戶區改造工作的若幹措施(徵求意見稿)》在網上流出。

深圳擁抱“住房公有制” 馬雲入局國家租房戰略

　　文件內容顯示：深圳將加快推廣“政府主導+國企實施+公共住房的棚戶區改造項目實施模式”。

　　明確規定：棚改區改造的住宅部分，除搬遷安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。

　　在南山、福田、羅湖、鹽田在4個區裡，供應大量的保障性住房+人才性住房，並實現只租不售。

　　此外，本次棚改的界定時間，由去年7月棚改計劃認定的30年減少到20年。

　　本次文件最大的看點在于：政府主導+國企實施+公共住房，本次棚戶改造後釋放的所有房源，無論建設、上市、分配等供應環節，都將由國家主導完成。

　　最重要的是：棚改將以保障性住房+人才性住房為主。

　　深圳看房團指出，深圳共有241個城市村+1009個老破小小區，這些都可能是未來棚改的主要對象，佔據了深圳的住房市場半壁江山，將左右未來的住房市場。

　　參考《深圳市十三五住房建設規劃》，深圳將供應30萬套商品住房+40萬套保障性住房（含人才性住房），加上如今的棚改計劃，深圳未來房屋供應量中，政府和國企控制的政策性住房、租賃住房，將至少超過一半。

　　深圳也有望成為國內第一個實現“住房公有制”主導的城市。

　　不過，由棚戶區原住民産生的購房需求可能會進一步擴大，另外這裡的租房人群也將被迫轉移。因此，短期內需求與供應難以對等，深圳的棚改也會影響到轄區內甚至其他片區的房價、租金。
放言“銀行不改變，就改變銀行”的馬雲入局租房市場
　　在今年7月20日，住建部聯合九部委曾經發出《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出多項舉措，加快發展住房租賃市場。其中有一條舉措格外引人關注，那就是建設政府住房租賃交易服務平臺。

　　作為文件點到的全國首批12個開展住房租賃試點城市之一，沈陽隨後提出，將組建兩家國有住房租賃平臺公司，通過建設、改建、收購或長期租賃等方式取得房源並負責房源的租賃運營和管理。到2020年，國有住房租賃平臺持有的住房租賃房源佔全市增量的20%、總量的10%。這是和南京完全不同的、由政府獨力主導的模式。

　　而杭州，作為國內最具互聯網精神的城市，帶來了另一種開放的、全面引入民營力量的全新模式。

　　據澎湃新聞報道，8月9日，杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團在杭州市人民政府會議中心就合作搭建智慧住房租賃監管服務平臺舉行簽約儀式。澎湃稱，這次合作是阿里巴巴在二手房領域租售能力對政府的首次輸出。

　　簽約的具體內容如下：

　　據悉，杭州將在“杭州市二手房交易監管服務平臺”的運行基礎上，充分利用阿里巴巴的大數據、線上交易、評價係統和螞蟻金服的網上支付、芝麻信用體係等技術，創新打造一個功能先進、亮點突出、大數據監管與開放式服務並舉的全國首個智慧住房租賃監管服務平臺。

　　建成後的杭州智慧住房租賃監管服務平臺，將實現租賃環節、租賃房源、租賃信息“三個全”的目標。即實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體係租賃環節的全覆蓋；實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入；實現企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。這將有力解決租賃市場中房源信息不實、租賃關係不穩定、租賃行為不規范等諸多痛點。

　　根據浙江在線的報道，阿里具體會從7個方面切入租賃平臺：

　　一是實人認證。租賃平臺將通過實名身份驗證及人臉識別等技術確保中介、房東、租客的身份真實性和操作真實性。

　　二是全方位核驗。租賃平臺將通過住保房管局房屋權屬核驗與阿里巴巴驗真服務相結合的方式，對挂牌房源實行全方位核驗。

　　三是一站式服務。租賃平臺注重管理與服務並舉，將與公安、工商、公積金、教育等相關部門互聯共享，實現人口流動備案、居住證辦理、住房公積金提取等在線辦理服務，為租賃各方提供一站式便民服務。

　　四是評價係統。租賃平臺將結合“杭州市二手房交易監管服務平臺”管理體係和阿里提供的線上評價體係，通過評價一方面鼓勵租賃主體自覺履約，規范租賃行為；另一方面將評價納入租賃主體的整體信用狀況，供平臺用戶參考評估。

　　五是信用體係。租賃平臺將結合“杭州市二手房交易監管服務平臺”管理體係和芝麻信用，全新打造租客、房東及租賃機構的信用體係，未來，杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務人員都將對應一套完善的信用體係。

　　六是網上支付。租賃平臺將利用螞蟻金服網上支付技術，實現租金、押金、傭金等完全線上化支付，同時嚴格保障資金支付安全。

　　七是多通道在線預約。租賃平臺開放創新地打造“一個平臺兩個服務通道”。房東、租客可以使用電腦或移動設備，通過住保房管局或阿里巴巴其中任一通道實現智能網簽，極大提升效率、優化個人體驗。

　　自媒體暴財經指出，前六條基本上是阿里已有的技術和功能，直接接入杭州市政府的租賃平臺即可。第七條則大有乾坤：“兩個通道”，一個是住保房管局，另一個是阿里巴巴。也就是説，阿里巴巴很可能通過旗下的閒魚、淘寶等客戶端作為一個面對用戶的端口，發揮起杭州市政府級租賃平臺交易終端之一的作用。

　　説通俗一點，阿里在杭州市政府的租賃係統具備了一定的（民營）獨佔性。淘寶今後或許將成為我們租房的最重要平臺之一。

　　而未來，或許會有更多和阿里一樣具備認證、支付等技術實力和數據資源的公司，比如騰訊、京東等等同樣深度參與政府的租賃平臺。

大膽實驗：上海開啟只租不售模式
　　在深圳此次“只租不售”的棚改政策發布之前，上海已經將兩塊租賃住房用地拍出去了。

　　7月24日下午，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，分別被上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價獲得，兩家企業均為上海的國企。

　　被拍得的兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，成交樓面單價分別為5569元/平方米、5950元/平方米。採用“只租不售”的模式，待項目建成後，將至少提供1897套租賃住房房源。

　　浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊

深圳擁抱“住房公有制” 馬雲入局國家租房戰略

　　嘉定區嘉定新城E17-1地塊

深圳擁抱“住房公有制” 馬雲入局國家租房戰略

　　上海市規劃和國土資源管理局和上海市浦東新區人民政府此前聯合發布的《張江科學城建設規劃》（徵求意見稿）中，明確提出了，未來科學城范圍規劃擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發、工業用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學城就業人口居住需求。

深圳擁抱“住房公有制” 馬雲入局國家租房戰略

　　據悉，目前除了上海外，其他多地也已開展了類似做法。據不完全統計，截至目前，包括北京、天津、廣州等城市均已實施住宅自持模式。因此，未來以各種形式為主的自持模式或成為土地拍賣市場的新趨勢。

　　而作為“千年大計”的國家級新區，雄安新區的住房制度在業內許多人看來，大概率也將實行類似于上海的“只租不售”模式，或者保障性住房佔據相當大的供應比例。

多地探索“租購同權”，住建部：將納入立法！
　　梳理近期國家及各地出臺的房地産相關政策，許多都直接或間接涉及住房租賃。

　　廣州首提“租購同權”引發熱議；武漢提出要適時研究出臺符合條件的承租人子女就近入學等基本公共服務政策措施；沈陽則直接提出要建立承租人居住權力清單，不斷擴大承租人權力；山東更是在全省范圍內提出，通過健全購租並舉的住房制度，租房人辦理居住證後享有義務教育、醫療等基本公共服務，落實提取住房公積金支付房租政策，鼓勵新市民通過租房解決居住需求。

　　住建部等九部委20日發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

　　通知明確，各地要搭建住房租賃交易平臺、鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房、要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度等；選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

　　在中央政治局會議結束後，住建部有關負責人稱，將通過立法，明確租賃當事人權利義務，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

　　國務院發展研究中心原副主任、中國發展研究基金會原副理事長劉世錦最新撰文指出，中國今後的中速增長期當中的轉型升級、創新驅動，大部分都將發生在大都市圈，所以應高度關注大都市圈的變化。房地産稅是整個房地産市場發展特別是城市化進程以及大都市圈加快發展進程中的一項基本制度建設，至今仍然沒有出臺。

　　各大城市的樓市政策紛紛轉向發展租賃市場，這預告著未來整個房地産市場最重要的變化。

　　地産龍頭企業萬科目前已經是住房租賃市場上少數幾個試水房企之一。萬科董事會主席、首席執行官鬱亮日前稱，萬科目前已經開辦長租公寓1.2-1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

　　不過，盡管“租購同權”最近引起了廣泛關注，其實租房人的子女在當地享受就近入學的政策，很多城市這幾年都在執行，比如深圳、上海、天津、長沙、石家莊等城市，非本地戶籍的子女，都可以在當地上學，但是，你得積分排隊。

　　有石家莊的網友稱，他們那早就是租買同權，只要在街道辦登記的租賃合同，就可以享受就近上學，這政策實行有幾年了，但這波房價上漲照樣翻了一倍。

　　業內有許多聲音指出，關鍵還是要靠教育等資源的供應，如果不能持續增加，後面這些政策等同虛設。
有人憂房價，就有人憂庫存：合肥允許酒店式公寓“變身”學區房
　　安徽財經網報道，合肥非住宅商品房去庫存政策呼之欲出，實際政策已擬定、伺機公布。今後，在合肥凡是購買公寓（存量商住公寓或酒店式公寓）的，或可享受與該區域住宅同等的入戶、上學、就醫等政策。

　　同時，合肥將對符合條件的商業、辦公用房，可以由政府或其他投資者收購或長期租用。在符合城鄉規劃、不改變原建築外觀、確保安全的前提下，可以改造為教育培訓、幼兒園、養老等公共服務用房，也可以改造為酒店式公寓以及用于社會化養老、文化、旅遊、大學生創業、體育産業等其他符合條件的經營性、公益類用房。同時，對符合條件的非住宅用房，可以由當地政府進行收購，作為保障性住房使用。
中國房地産將如何走？
　　2017博鰲房地産論壇8月8日在海南開幕，本屆論壇主題為“跨越與去地産化浪潮”。論壇上關于房地産有幾個重要前瞻：

　　未來五年Top10地産商的市場佔有率達45%

　　摩根士丹利董事總經理、亞太房地産投資銀行部主管李尤佳分析，2009、2010年間，地産行業Top10加起來市場佔有率還不到7%，現在的市場佔有率已經到了31%，這個過程才花了短短的六七年，從很大程度上能夠看出這些企業的前瞻性和活躍程度。

　　林採宜：中國房地産告別暴漲時代

　　林採宜發表題為《中國房地産告別暴漲時代》的演講稱：

　　過去的15年，驅動中國房地産市場暴漲的因素是什麼？第一個是人口，是支持過去十幾年一個長周期的地産增長的最核心的動力。第二是收入增長，居民的可支配收入增加了5.5倍。第三是寬松的貨幣條件。

　　作為一個家庭，作為一個企業，它的負債是有上限的。負債的下降和人口的下降，都説明過去15年支撐房地産持續增長的整個宏觀環境、人口環境和收入環境都已經發生了改變。

　　外界普遍認為，此舉意在為九龍倉、會德豐日後的重組做鋪墊。對此，吳天海回應稱：“一步一步來，目前暫時沒有其他計劃。”

　　市場期待已久的九龍倉分拆計劃終于塵埃落定。這是自2015年李嘉誠長和係完成世紀重組之後，又一家香港“百年老店”啟動分拆上市。

　　“將香港收租物業以 九龍倉置業地産投資 為名獨立上市，並非籌集新資金，也不是為求增加估值，將來派息亦不會因分拆成兩間公司而增加，目前主要是將九龍倉簡單一分為二。”九龍倉集團（00004.HK）主席吳天海在8月9日的業績會表示。

　　同日，九龍倉在港交所發布公告宣布，計劃以介紹形式分拆其全資附屬公司九龍倉置業地産投資有限公司獨立上市。

　　分拆上市的九龍倉置業地産投資，除持有目前由九龍倉擁有72%權益的海港企業之外，亦將持有一個由海港城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈及在建中的酒店項目The Murray6項香港投資物業組成的組合。

　　該組合共有約1100萬平方英尺樓面面積，總值超過2300億港元，每年營業額逾130億港元。“如此規模的貴重物業組合不僅在香港罕有，即使在全球上市公司同類型的組合中也十分罕有。”吳天海坦言，“此次分拆並不是集團希望減持股份，亦無資金壓力需要集資。股東可以根據自身的需要決定增持或減持相應投資。”他坦言。

　　截至8月9日收盤，九龍倉股價飆升13.95%至79.65港元/股，創下五年以來的新高。

　　世紀重組或再現

　　作為一家擁有131年歷史的百年老店，九龍倉目前持有的資産總值達4438億港元，其中包括3244億港元的投資物業組合，佔集團總營業資産的80%。旗下兩項核心資産為香港的海港城和時代廣場，估值分別為1650億港元、545億港元，佔整體投資物業組合的68%。

　　以海港城為例，根據集團8月9日公布的財報顯示，今年上半年海港城的零售金額達到33億港元，同比增加5%。同期，時代廣場的零售額微跌2%至11億港元。

　　吳天海表示：“分拆後係內公司有更清晰分工，新公司主要集中在香港長線收租的貴重投資物業，會德豐則主要在香港發展商業、住宅物業，因此未來在香港的投地（針對發展物業）將主要由後者參與，而一些長線收租的項目則由新上市的公司參與。

　　分拆後，九龍倉集團將集中于中國內地投資物業及發展物業、其他香港物業，以及物流和酒店管理。他透露，整個分拆上市的過程主要涉及兩個步驟，首先獲得港交所許可、將已上市公司分拆部分資産獨立上市，這一步驟已經完成，其次是新公司提交上市申請表，“這個環節並非公司能夠控制，最終能否獲得通過以及具體的日期均有不確定性。”

　　“上市公司的分拆可以設立一個專注于某個特定業務或特定地理區域的運營載體，並可以實施獨立于母公司的運營戰略。這對于一些因母公司業務范圍較廣而不願對其進行投資的投資者而言，分拆可能會吸引其投資，從而有助于提升整體的估值水平。”某熟悉香港資本市場的法律人士向21世紀經濟報道表示。

　　同時，上述人士續稱，根據香港上市規則，分拆實體必須能夠獨立于母公司自行開展業務，實現運營獨立、管理獨立及財務獨立。同時，如母公司業務與分拆實體之間存在一定的業務競爭，必須在相關業務之間作出充分區分，並採取一定的保護措施。

　　外界普遍認為，此舉意在為九龍倉、會德豐日後的重組做鋪墊。對此，吳天海回應稱：“一步一步來，目前暫時沒有其他計劃。”

　　去年11月，九龍倉率先將九龍倉電訊的全部股權以95億港元出售， 並于今年5月，宣布停止向旗下有線寬頻（1097）提供額外資金並引入永升（亞洲）集團成為大股東，並表示將全面撤出通訊、媒體及娛樂業務。

　　對于分拆對九龍倉股東的影響，吳天海表示：“本來持有1000股九龍倉的股東，未來將分別在九龍倉以及新公司各持有1000股，兩家公司的合並派息與現有水平保持一致。”

　　或延遲內地推盤

　　自2007年以來，九龍倉集團以香港海港城為模板，在內地全力打造IFS（國際金融中心）等一係列商業地産，分別落地成都、重慶、長沙、無錫和蘇州等不同城市，均成為當地的黃金地段的地標建築。

　　根據公司財報顯示，今年上半年，該集團在內地的投資物業稅前利潤達到14.69億港元，佔同期整體投資物業利潤的比例為19.3%。

　　同時，該集團在北京、上海、蘇州、杭州、無錫等多個城市擁有發展物業項目。今年上半年在內地的發展物業合約銷售額達到119億元人民幣，同比減少27%。截至今年6月底，該集團在內地未確認銷售額增至302億元人民幣，涉及110萬平方米的物業。

　　“目前內地住宅市場的購買力十分旺盛，因此一線城市出臺了一些限價令，開發商需要接受限價才可以獲得預售許可證，這有可能會影響我們下半年的售樓速度，導致延遲推出一些樓盤。”吳天海表示。

8月9日，杭州市住房保障和房產管理局與阿裡巴巴集團、螞蟻金服集團在杭州就合作搭建智慧住房租賃監管服務平臺舉行簽約儀式。這是“互聯網+”的又一個新案例。筆者認為，“互聯網+住房租賃”模式將給房地產市場生態帶來巨大變化，將會促進房地產行業的轉型升級，同時也是房地產長效機制的又一個新探索。

今年7月份，住建部等九部門聯合印發通知，要求在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場，杭州被列入全國首批12個開展住房租賃試點的城市之一。此次三方簽約將致力於創新打造一個功能先進、亮點突出、大資料監管與開放式服務並舉的全國首個智慧住房租賃監管服務平臺。

住房租賃與互聯網的融合，杭州開了先例。其他11個住房租賃試點城市隨後也有可能仿照這一模式，展開與互聯網企業的合作。待到這一模式被廣泛應用之後，房地產市場的生態環境就將發生巨大變化。這是房地產長效機制建設的又一個新探索。

“互聯網+”對正處於經濟轉型時期的我國經濟有著特殊的含義和作用。“互聯網+住房租賃”作為一種新的經濟形態，將依託互聯網資訊技術實現互聯網與房地產業的聯合，進而優化生產要素、更新業務體系、重構商業模式等途徑來促進房地產業的轉型升級。

2015年7月份，《關於積極推進“互聯網+”行動的指導意見》發佈，當年12月份，中國互聯網發展基金會聯合百度、阿裡巴巴、騰訊共同發起倡議，成立“中國互聯網+聯盟”。之後，“互聯網+”模式被廣泛應用於各個行業。

“互聯網+住房”對於房地產業轉型升級會起到什麼作用呢？

目前，租購並舉“兩條腿”走路的房地產市場發展模式已經確立。但與買房相比，租房長住卻很少會有人做出這種選擇。那麼，在國家政策的鼓勵下，在互聯網的介入下，在部分居民率先轉變觀念的示範作用下，住房租賃市場是完全可以發展起來的。現實中已經有很多的“互聯網+”的成功案例，筆者相信“互聯網+住房”也一定會取得成功。

數百億元並購案頻發

近兩年來，由房地產企業發起的並購規模均居於前列。資料顯示，2016年，房地產行業並購案宗數為217宗，涉及金額為4012.5億元，同比上升44%，涉及金額規模僅次於材料行業；2015年並購案宗數為341宗，涉及並購標的價值為2853億元，同比增長12%。

分析人士指出，今年以來，房地產行業並購“一枝獨秀”主要有兩方面原因。首先，並購市場環境自去年下半年以來發生了明顯改變，基於估值套利的海外資產回A股市場基本暫停；在供給側改革的推動下，煤炭、鋼鐵等週期性行業大面積扭虧。通過資本市場並購整合，提升相關企業盈利能力的緊迫性有所下降。而前述兩類並購往往規模在數百億元以上。這兩類並購案例今年明顯減少，從側面凸顯了房企並購的規模。此外，從房地產行業發展情況看，調控週期往往也是房企兼併重組的良好時機，資金實力雄厚的大中型房企通常借機通過收購，擴大土地儲備和市場份額。

從目前的案例看，二季度末尤其是7月份的數個百億元的並購案例，顯著提升行業並購規模。第二季度最大規模的並購案當屬萬科A斥資約人民幣551億元收購廣東國際信託投資公司的若干房地產資產及其附屬權益。該資產包主要包括，三筆債權及利息金額共計38.58億元；廣信房產100%投資權益，評估值為404.41億元；另外還有廣東國投持有的廣州分公司100%投資權益，評估值為3.78億元。最優質的資產當屬廣信房產旗下資產，包括廣州市區16宗可開發土地，對應權益可開發計容積率建築面積至少在150萬平方米以上。其中，約98%位於荔灣和越秀兩大主城區，地理位置優越。這意味著，拿下該資產包後，萬科今年上半年的拿地金額將達到約1463億元，拿地規模居於行業首位。

7月份規模較大的案例還包括萬達商業擬向融創中國和富力地產出售資產，交易所涉總對價約人民幣637億元。萬達商業將北京萬達嘉華等77家酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產；將西雙版納萬達文旅、南昌萬達文旅等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創中國，兩項交易總金額為637.5億元。此外，8月9日，萬達酒店發展集團發佈公告稱，已簽署關於涉及公司之關聯人士資產重組意向書，股票臨時停牌。

海外收購方面同樣出現一些大額交易案例。7月14日，萬科A等多家機構組成的中國財團擬斥資116億美元左右(約合人民幣790億元)全資收購全球物流地產巨頭普洛斯有限公司。資料顯示，普洛斯是亞洲第一、全球第二的物流地產企業，其在中國擁有總面積超過1500萬平方米的倉儲物流土地及物流產業園。據戴德梁行發佈的《中國高端物流市場2015年回顧》報告，在國內物流地產中，普洛斯市場份額占比第一，達55%。今年6月，普洛斯與東航集團旗下東方航空物流有限公司簽署了戰略投資協議。普洛斯將投資人民幣4.1億元，獲得東航物流10%的股權。萬科董事會主席、首席執行官鬱亮表示，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務商戰略的重要舉措，有助於萬科在物流地產領域完善佈局。同時，萬科和普洛斯兩家企業建立聯盟，將有望在全球範圍內打造全新的商業發展模式。

融創中國則是另一個並購大戶。公司自去年下半年起，主要通過並購增加土地儲備。中國證券報記者不完全統計顯示，今年以來，融創中國至少發起了7起同行業資產並購。在收購萬達13個文旅項目完成後，2017年融創中國累計為並購支出866億元。第一上海證券的研究報告稱，截至2017年7月，融創中國土地儲備超過1.5億平方米，或躍升至行業前三，僅次於中國恆大和碧桂園。

高力國際中國區資本市場及投資服務主管汪蓓近期在接受媒體採訪時表示，對於大型房企而言，通過股權交易以及專案並購，在擴大規模的同時，也是其擴大地產及上下游佈局的一種重要方式。

除了大型房企攻城掠地，以泰禾集團、陽光城和藍光發展等為代表的中型房企等頻頻並購以謀上位。泰禾集團近期以42.5元受讓增城增江街四宗地塊進軍廣州市場；以7.34億元收購北京僑禧49%股權等，通過接手北京僑禧股份以及相關債權，泰禾集團得以介入豐台地王新宮專案。今年上半年陽光城先後並購北京慧誠房地產公司100%股權及其債務、上海信業100%股權等同業資產，以擴大其市場話語權。此外，藍光發展陸續並購了成都海潤專案部分股權和揚州雨潤100%股權等同業資產。

穆迪分析師黃哲表示：“房地產行業並購活動激增主要由開發商有意實現更大的規模經濟效應，爭奪更大市場份額以及補充土地儲備所驅動。與參與公開拍賣拿地相比，通過並購交易補充土地儲備的成本相對更低。”

“受良好的合約銷售支撐，開發商流動性強勁。同時，地方政府出讓地塊時更多地設了各種限制。這些因素鼓勵開發商實施並購。預計並購趨勢將得以延續，並由此導致行業進一步整合。”黃哲指出。

積極試水多元化

近年來，在土地成本高漲、行業利潤率不斷下降的壓力下，資金、品牌和規模等方面不佔優勢的中小房企面臨著生存壓力。隨著2016年三季度進入調控週期後，房企間業績再度分化，跨界並購資產，尋找業績增長點，或通過並購轉型，成為中小房企的選擇。

以目前並購規模居前的銀億股份為例，公司擬向寧波聖洲發行股份，購買其持有的東方億聖100%股權。本次交易完成後，公司將通過東方億聖持有邦奇集團相關資產。東方億聖100%股權的交易價格為798058.63萬元。邦奇集團是全球知名的汽車自動變速器製造商，專注于研發、生產和銷售汽車變速器。其產品主要為無級變速器，且正致力於研發雙離合變速器、混合動力總成系統和純電動動力總成系統。銀億股份表示，通過本次重組，上市公司將佈局汽車動力總成核心零部件變速器的生產、銷售業務領域。該項並購目前處於證監會回饋意見階段。

而臥龍地產擬53.56億元並購遊戲資產天津卡樂100%股權則於近期宣告終止。值得注意的是，這是臥龍地產二度購買遊戲類資產並宣告失敗。2016年，臥龍地產擬作價40.15億元並購頁遊公司墨麟股份100%股權，但宣告失敗。臥龍地產屢次轉型或許主要由於主業面臨壓力。財務資料顯示，從2010年至2016年，臥龍地產的營業收入從21.99億元下滑至14.03億元，淨利潤從2.70億元下滑至0.81億元。

除了製造業和遊戲資產，金融類資產由於其盈利規模穩定受到房企關注。華業資本今年3月擬投資8.09億元競買長城人壽11.51%的股權。轉讓完成後，華業資本將成為長城人壽的第三大股東。華業資本表示，希望通過參股保險公司，整合資源，提高資產利用效率，拓展公司金融業務，加快在金融投資領域佈局。萬通地產擬參與競拍中融鼎新持有的中融國富80%的股權，掛牌底價約4億元，並準備在競拍成功後受讓中融國富自然人股東滕勝春持有的中融國富20%的股權。在未來的規劃中，萬通地產將以中融國富為平臺，開展基金投資與資產管理業務，進一步向“輕資產”房地產新模式轉型。

面臨資金與整合挑戰

在房企大舉並購的背後，面臨資金和經營的雙重壓力。

根據Wind統計資料，截至今年一季度末，在申萬一級行業129家上市房企中，101家公司的資產負債率超過50%。其中，61家超過70%。

同創諮詢研究部總監張宏偉表示，雖然去年相對寬鬆的融資環境給了企業長債換短債、優化債務結構的機會，但隱形的債務壓力，以及佈局區域受政策影響而導致去化不利的風險，將給大規模並購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。更重要的是，大舉並購雖然帶來了大量的土地儲備，但從明年開始，房企將進入還貸高峰期。部分房企的現金流或將面臨挑戰。

融創中國在宣佈收購萬達文旅相關資產後，即開始多項融資活動，主動降低杠杆，包括發行配股融資不超過40.32億港元以及發行10億元海外優先票據。其中，海外優先票據的平均成本達到8.03%。這從側面顯示出其對資金的需求。此外，融創中國近期加大了推盤回款力度。

此外，行業下半年運營環境備受關注。穆迪認為，儘管6月份房地產銷售增長略有回升，但下半年銷售增速將放緩。不過，一二線城市未來12個月出現房價大幅調整的風險不大。穆迪預計未來6-12個月房地產業的運營環境仍將面臨挑戰。嚴格的調控措施將影響2017年下半年住宅銷量，並導致銷售增速放緩。

截至記者發稿時，目前已有20家上市房企公佈了7月銷售資料。資料顯示，20家房企7月銷售額均有所下滑，合計銷售額近1700億元，環比下滑超過3成。中原地產首席分析師張大偉認為，環比下滑主要是6月房企沖業績效應和去年的結轉基本已經結束，7月慣性回落。此外，受調控影響，房企銷售漲幅放緩。張大偉同時指出，儘管7月房企銷售資料環比下滑較為明顯，但與去年相比仍然處於高位。

穆迪同時指出，其6月跟蹤的一線城市和樣本二線城市住宅庫存（以商品房可售面積/商品房成交面積衡量）仍為7-8個月左右。庫存水準較低，未來12個月上述城市出現房價大幅調整的風險有所下降。

今年以來交易規模居前部分案例

首次披露日 交易標的 交易買方 標的方所屬行業 交易總價值（萬元） 幣種 最新進度

7月7日 廣信房產100%股權及債權；廣州分公司100%股權 萬科A —— 5,510,000.0人民幣 董事會預案

7月19日 萬達13個文旅專案的91%股權 融創中國 —— 4,384,400.0人民幣 部分已交割

7月20日DUET集團100%股權 長實地產；長江基建集團；電能實業 公用事業729,900.0澳大利亞元 進行中

7月19日 北京萬達嘉華等77個酒店 富力地產 —— 1,990,600.0 人民幣 ——

7月18日 普洛斯21.4%股權 萬科A房地產經營公司340,000.0 新加坡元 董事會預案

6月1日 東方億聖100%股權 銀億股份 多領域控股798,058.6 人民幣 證監會回饋意見

7月20日 淮礦地產100%股權 信達地產 房地產開發 783,331.5 人民幣 董事會預案

6月14日 北京慧誠房地產100%股權；北京慧誠房地產債務 陽光城 房地產開發 644,958.0 人民幣 簽署轉讓協定


資料來源：Wind中國並購庫、上市公司公告

房地產調控期，往往是房企合縱連橫之際。Wind資料顯示，2017年以來，房地產企業發起了162起並購事件，涉及金額逾2240億元，並購規模居於各行業首位。根據相關機構的報告，第二季度以及7月份湧現出多筆重大並購交易，2017年全年房地產業並購交易總額有望創紀錄。

從房企並購的標的資產看，中小房企資產是主要並購標的。其中不乏像萬科並購廣信資產等涉資數百億元的並購案。隨著這些並購案例的塵埃落定，房企的行業格局將重塑，行業集中度將進一步提升。此外，部分房企通過並購試水多元化經營。

　二環與五環新盤售價接近

　北京新房格局發生變化，“唯地段”的準則或不再延續

　　在新增供應低、入門門檻高企現象的背後，北京新房市場正經歷著以往不曾出現過的變化。在市區供應稀缺，新盤向遠郊區轉移的當下，北京出現了二環與五環新盤售價逐步趨近的現象。在改善型需求占主流的市場上，產品需求和考量標準也在發生著潛在的變化。甚至有業內調侃說，這是個讓地產行銷人無語凝噎的時代。

　　【變局】

　　二環與五環單價均近“十萬元”

　　今年年初延續至今的8萬元限價，令北京新房供應出現了一個有趣現象：二環五環同價。

　　記者瞭解到，在今年取得預售許可的項目中，位於四至五環之間的金玉府和澤信公館兩個項目，分別以78488元/平米、76980元/平米的備案均價獲得了預售審批，此外，五環邊的綠地海珀雲翡備案均價也為75003元/平米。而在今年春天取證的中國璽專案，雖然地處南二環，預售價格也不過79459元/平米。

　　不過就在這周，北京市住建委公佈了三個專案的預售許可。其中，位於南二環的中國璽和昆侖域的預售許可均價均在95000-100000元/平方米之間。位於南三環與四環之間的北京金茂府取證均價也在95000-99000元/平方米之間。

　　如此一來，二環五環同價的狀況是否就此打破？

　　觀察目前市場上在售的新房專案不難發現，部分位於東五環和北五環的新房專案均價也同樣在10萬左右。例如位於朝陽區東壩的恆大華府，同樣主打271-338平方米的改善型產品，其目前的報價在11萬元/平米左右。朝陽區七棵樹區域的首城瓏璽，主推230平米的三四居產品，均價在99800元/平米左右。而老盤推新的天潤福熙大道，主推面積相對較小的102-155平方米兩至三居，報價同樣在10.5萬元/平方米。

　　有業內人士介紹，上述五環周邊的新房項目多是在8萬限價前取得了預售許可，部分專案已經轉為現房銷售，因此在定價方面受限較小。

　　改善型普宅價格超越別墅

　　市場對改善型產品的饑渴，同樣反映在別墅市場上。

　　亞豪機構市場資料顯示，今年前7個月，北京住宅的成交均價為45967元/平米，相當於別墅價格的1.07倍。這也是北京自2006年開始網簽以來，住宅均價首次超越別墅。

　　據介紹，這種現狀還將在未來得以延續。從今年取得預售許可的兩類產品來看，住宅備案均價仍然高於別墅，這預示著至少在今年之內，住宅價格將持續超越別墅。以大興南五環周邊為例，中鐵建和綠地兩項目的預售價格分別在73000元/平米和75000元/平米，而同區域的疊拼別墅備案價格為70833元/平米。

　　另一方面，別墅成交量也陷入了苦戰。資料顯示，今年7月北京別墅市場僅實現成交353套，成交面積7.97萬平方米，環比分別減少9%、22%，同比更是出現54%、65%的大幅下滑。

　　有業內人士表示，眼下北京改善產品不少都是從把控總價出發去設計產品，而非單價。對於定位改善家庭、戶型面積相對較大的別墅產品，必須要將總價控制在改善客群可接受的範圍之內，在單價上做出讓步成為部分房企的選擇。

　　【分析】

　　“地段定價”或不再延續

　　目前，不僅北京新房供應在地段方面的價差逐步縮小，在土地市場這種趨勢或也將延續。

　　就在8月1日北京本月首場土拍上，位於東城區的永外大街地塊頗受關注。然而拍賣當天，該地塊卻由招商、華潤、碧桂園組成的聯合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下，溢價率僅為0.5%，樓面價則為5.2萬元/平方米。

　　實際上，該地塊限價是抑制房企熱情的主要原因。根據土地出讓規定，該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.4萬元/平方米。而臨近的融創使館壹號院目前銷售均價已達到15萬元/平方米左右。另一方面，該用地住宅部分執行的“90/70”也成為一大短板。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，從2017年8萬+住宅成交當中，套均面積在90平方米以下的占比僅為4%，而套均面積200平方米以上產品占比則高達40%。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項目未來的去化帶來難度。

　　在業內看來，相比於前些年購房“地段地段還是地段”的黃金準則，目前改善型客戶更傾向于去考量產品的綜合素質，這也是郊區項目價格受到認可的重要原因。

　　郭毅介紹，今年前七月，北京商品住宅簽約量也不過15071套，創自2006年北京開始網簽以來的同期新低。然而，與整體樓市低迷之勢有所不同的是，新房市場頻現熱銷樓盤。多個項目開盤後迅速售完，甚至出現“夜光碟”的極端案例。

　　“這折射出了市場分化，北京市場新房全面熱銷的時代已告結束。”郭毅表示，專案冀望於在競爭中獲得領先身位元，需要在地段、產品、價格三個層面共同發力。其中，價格的高低並非絕對數值，而是對標項目周邊的一、二手房定價取得相對優勢，再疊加地段與產品要素。

降至3050伙 因應市場供應承受力修訂

港鐵（00066）昨將今年物業招標數目，由原本的8個，大幅削減至3個，涉及興建住宅單位大減64%。物業總監鄧智輝解釋，考慮到市場上龐大的供應及承受力後，下半年僅推出黃竹坑站二期一個招標項目。

港鐵於3月時曾表示，不計2月批出的黃竹坑一期項目，今年還會推出7個項目招標，8個項目共涉8,480伙。不過，港鐵昨日把全年招標項目修訂至3個共約3,050個單位，即黃竹坑一期、黃竹坑二期及錦上路站一期，意味着未來供應大減。

鄧智輝表示，物業招標數目有所改變，主要由於過去數月政府賣地、重建項目、私人土地更改發展用途三方面均有大量單位供應，考慮到市場承受能力，加上港鐵的資源未必能同時興建眾多住宅，所以作出修訂。

下半年只推黃竹坑站二期

發展局早前公布，今個財政年度首兩季私人房屋土地供應合共1.6萬伙，佔全年目標89%。消息人士稱，有關數字相當驚人，故港鐵因應市場供應量及消化能力，再考慮到發展商的資金及胃納後，決定將原定的招標項目順延，不作盲目招標，冀能藉此維持市場秩序，雖然下半年港鐵只推出黃竹坑站二期招標，但黃竹坑站位處港島南區，相信補地價也不菲。

星展香港房地產業分析師丘卓文認為，現時市場供應增加，港鐵因應市況停一停也很正常，總較「夾硬」推出更好，若供應消化後再招標，屆時項目批出的條件可能更佳。

上半年物業利潤13.7億元

港鐵上半年除稅後物業發展利潤（包括香港和內地）為13.7億港元，主要來自深圳「天頌」項目。香港物業發展則錄得6.22億元溫和利潤，包括西鐵物業發展項目的代理費收入，出售尚餘單位，及若干物業發展項目的工程帳目結算的利潤。財務總監許亮華補充，天頌項目大部分已於上半年入帳。

過去3年半港鐵共批11個項目，現有1.8萬伙處於不同規劃及施工階段，加上西鐵代理的1.1萬伙，共有約3萬伙興建中。其中已預售樓花約3,000至4,000個，餘下約26,000伙將於未來4年出售，每年平均數千伙售出。

行政總裁梁國權表示，港鐵正研究鐵路沿綫可供物業發展的地塊，其中大嶼山小蠔灣車廠上蓋在獲得所需的規劃及其他批准後，將可興建大約1.4萬伙。


深圳天頌入賬 中期多賺46%

港鐵（00066）公布，上半年純利74.8億元，按年增長46.1%，主要是由計入投資物業重估大增33倍至16.32億元帶動；每股盈利1.27元；中期息每股0.25元，與去年同期相若。

中期息0.25元

期內基本業務利潤58.48億元，上升15.3%；其中，經常性業務利潤44.78億元，跌近8%；物業發展利潤13.7億元，大增5.62倍，因深圳樓盤天頌大部分銷售於期內入賬。

港鐵香港物業發展利潤飆升1.84倍， 至6.22億元，其中包括西鐵物業發展項目匯璽、海之戀、柏傲灣及朗屏8號的代理費收入及出售餘下單位，以及若干物業發展項目的工程賬目結算所帶來的利潤。港鐵指出，由於預期沒有任何港鐵物業項目獲發入伙紙及有利潤入賬，下半年香港物業發展將繼續錄得溫和利潤。

客運人次創新高

受惠本港兩條新鐵路線（觀塘線延線及南港島線東段）開通，上半年有9.7億人次使用港鐵的鐵路及巴士客運服務，創歷年新高，加上票價調整帶動，香港車費總收入88.78億元，增加4%；其中，本地鐵路服務收入63.49億元，上升4.9%。

此外，香港物業租賃及管理業務EBITDA（除息、稅、折舊及攤銷前盈利）為20.88億元，增加4.5%；港鐵在香港旗下商場組合期內新訂租金錄得平均2.2%跌幅，由於商戶零售表現繼續受經濟環境影響。

一手例後次高 35人爭購1伙

由添宙發展、豐資源銷售的葵涌蚊型單幢盤豐寓，為區內近10年首個新盤，發展商雖以高於同區二手價逾10%發售，但連日來入票數字急速上升。項目昨日截票，累收逾4800張，超購34倍，打破恆地（00012）西環單幢盤翰林峰的紀錄，成為今年單幢盤收票王，亦是2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手條例）生效後單幢樓收票量次高，平均每35人爭購1伙。

豐寓首張價單以折實呎價1.6萬元推出，貴同區二手市場逾10%。發展商兩度加推，並「晒冷」盡推136伙於周六（12日）發售；項目昨天截票，單日再收逾800票，令總入票升至逾4800張，打破今年5月翰林峰收逾4500票的紀錄，成為今年單幢盤收票王，並躋身一手新例後單幢盤收票最高的第二位，以推售136伙計，超額34倍，為今年首度開售新盤超額倍數第二高。意味每35人爭購1伙。

位於葵涌興芳路178號的豐寓，提供136伙，實用面積222至398方呎，預計明年11月底入伙；以周六推售136伙計，折實售價314.9萬至849.8萬元， 折實平均呎價1.73萬元。

啟德1號2期投資客佔三成

中國海外（00688）九龍東啟德新發展區「港人港地」項目啟德1號（II）（簡稱2期）接力，於周日（13日）發售第5座全數290伙。中國海外地產董事總經理游偉光表示，項目自上周六開放現樓示範單位，累積錄得逾8000參觀人次，對目前收票感滿意。他透露，睇樓客來自九龍區為主，佔約60%；自用買家佔約70%，約30%為投資客。項目尚有低座43伙可供推售，最快周日開賣後推出，考慮以招標形式出售， 將參考九龍塘低密度豪宅售價。

香港置業由即日起至本月底，向首3位經該行購買啟德1號2期的買家，送贈最高3.8888萬元置業優惠，總值逾11萬元。

君柏今先到先得發售8伙

市場消息指出，項目截至昨日累收逾1100票， 超購2.8倍。已屆現樓的啟德1號2期位於啟德沐寧街8號，由9幢物業組成提供624伙，實用面積375至2414方呎，預計今年10月底入伙。周日發售的第5座，實用面積375至799方呎，折實售價595.9萬至1829.6萬元，折實平均呎價2.03萬元。

長實（01113）與帝國集團發展的馬頭角君柏， 今日以先到先得形式發售8伙，實用面積1624至1654方呎，價單定價5755萬至6834.1萬元，平均呎價3.72萬元。項目亦夥拍美聯物業，首5名經該行購入君柏單位的買家，便可獲雙人飛東歐之旅，總值約68萬元。已屬現樓的君柏位於亞皆老街204號，由6幢住宅組成，提供228伙，實用面積1574至1723方呎。

近期新盤接連出現大額成交，資本策略（00497）旗下沙田九肚洋房項目九肚山峰，亦趁勢催谷銷情，並首次展示麗坪路75號連傢俬裝修洋房，洋房折實售價8507.6萬元，呎價4.19萬元，挑戰項目及區內洋房新高。

裝修及傢俬費1200萬

尚家生活地產董事總經理方文彬表示，九肚山峰推售至今累售7座洋房，套現逾6.24億元。現時造價最高的麗坪路61號屋，以逾1.3億元售出，實用面積3244方呎，呎價4.02萬元，項目委託中原地產及利嘉閣地產獨家銷售，現時已發出銷售安排可即時購買的洋房共有3伙，包括麗坪路53、65及75號屋，待沽清後考慮加推，並有加價空間。

方文彬續稱，屬首次展示的75號屋，實用面積2032方呎，裝修及傢俬耗資約1200萬元，計算折扣後售價約8507.6萬元，呎價4.19萬元，為項目新高。同系屯門住宅項目城．點，正待批售樓紙，期望短期內批出。位於沙田九肚麗坪路39至77號的九肚山峰已屬現樓，提供20幢洋房，各設獨立門牌及入口，實用面積1996至4162方呎。

中原亞太區副主席陳永傑表示，今年首5個月新界區逾3000萬元的成交共錄得116宗，較去年同期大升近2倍。他說，新盤經過6月低潮其後，7月已回復暢順，頻現大額成交，相信外圍資金繼續流入，豪宅將看高一線，下半年豪宅樓價可望上升約10%。

西半山天匯車位以451萬元沽出，創項目車位價新高，新買家為鷹君集團（00041）創辦人羅鷹石孻仔羅啟瑞。

車位有價吸引買家增持，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，西半山天匯車場3樓單號車位，由發展商以451萬元沽出，並較2014年錄得的舊紀錄價424萬元高出6.4%，是次造價並位列全港最貴車位價第5名。新買家為羅啟瑞（Lo Kai Shui），為鷹君集團創辦人羅鷹石孻仔。

凱旋門車位 新高338萬沽

紀錄顯示，羅啟瑞於本年3月份以1.28億元購入天匯單位，另亦斥351.8萬元購入項目6樓一個車位。

另外，祥益總裁汪敦敬以338萬元購入西九龍凱旋門車位，料屬項目車位價新高，同時以4,848萬元購入荃灣南豐中心商場兩個舖位。其次，荃灣萬景峯2樓單號車位以260萬元沽出，創項目車位價新高。

電單車位再錄成交，屯門兆麟苑4個電單車位以每個28萬元沽出，涉及112萬元。

原業主於2015年以每個10萬元，合共40萬元購入車位，轉手獲利72萬元，升值1.8倍。

樓面地價8696元 可重建23萬呎商廈

東九龍工廈重建價值高，觀塘麥士威工業大廈全幢以20億元標售，物業可重建樓面23萬平方呎，樓面地價約8,696元。項目由麥士威電子主席於崇光持有。

近牛頭角港鐵站 兼享大單邊

觀塘麥士威工業大廈現進行標售，物業地盤面積約19,100平方呎，樓高7層，總樓面約13萬平方呎，現時主要作貨倉用途。項目最大優點，是位於牛頭角港鐵站附近，兼享大單邊，而該廈早於60年代落成，樓齡已舊，預計新買家將作重建。按項目最高地積比12倍計，可重建樓面近23萬平方呎，業主現時意向價約20億元，樓面地價約8,696元。

附近新商廈近年陸續落成，新買家購入地盤後，仍需補地價才可重建成商廈。

倘意向價成交 物業升值62倍

翻查資料，現時該廈由麥士威電子集團主席於崇光等人持有，該集團早於1983年以3,125萬元購入自用，若最終以20億元成交，物業升值達62倍。於崇光為本港工業家，1966年於美國完成深造後創立了麥士威電子廠，生產相機閃光燈，生意理想。此外，他亦是「大慈善家」，包括資助學術研究，現為香港大學基金榮譽會長。

近年東九龍新商廈供應甚多，而牛頭角一帶亦有數幢寫字樓相繼落成，包括比鄰麥士威工業大廈的Mapletree Bay Point，將於今年落成，該廈近日錄得首宗租務，由工程顧問公司承租全層，涉約3.6萬平方呎，呎租約25元。

面對經濟模式轉變，政府近年計劃將傳統工業區轉型，當中火炭將湧現大量公營房屋供應，未來4年將增加逾萬人口。業界人士認為，住宅人口增加將為區內工廈帶來商機，推動它們多元發展，為舊工廈賦予新價值。

政府早年為紓緩房屋短缺問題，曾提出一系列措施，包括改變工廈所在土地的用途、加快舊工業區重建，及將合適的工廈改建成公屋。政府近年將火炭多幅用地改劃作公營房屋發展，包括鄰近桂地新村的公屋項目，可建樓面約284萬方呎，預計可提供4,800個單位；其次是禾上墩街居屋項目，可建樓面約53.7萬方呎，將提供810伙單位。

逾萬人口落戶掀多元發展

至於由工業用地改劃為住宅用途的坳背灣街項目，涉及樓面約34.7萬方呎，料提供800伙資助出售房屋單位。上述三項目合共提供逾6,400伙單位，預料未來4年落成，為火炭區帶來過萬常住人口。

事實上，火炭工廈物業使用率現時並不低，據規劃署資料顯示，火炭共有約1,596萬方呎工廈樓面，空置率約1.5%，較新界區工廈平均空置率約3.5%為低。除傳統工業外，火炭亦是香港首個獲藝術室進駐的工業區，當中較為人認識的是「伙炭藝術村」，每年「伙炭工作室開放日」更是本地藝術界的盛事。

美聯工商助理營業董事陳德安表示，本港工業自上世紀80年代起陸續北移，數以千計的工廈單位隨之空置，於是各種非工業用途的使用應運而生，如藝術工作室、拳館、補習社及網購取貨點等，目前火炭區工廈呎租仍較其他地區低水，相信隨著區內人口增加，將可吸引更多不同類型的租戶進駐。

交通需改善 防人車爭路

另外，政府亦曾於去年提出，正研究在符合消防及走火安全的前提下，放寬工廈較低層單位的用途限制。陳德安認為，配合未來該區人口急增，對食肆及零售等民生行業需求亦會大增，若此舉一旦落實，有利火炭區工廈多元發展，同時亦可為區內創造更多就業機會。

另一方面，由於區內工廈使用率高，加上有大量從事如包裝、冷藏倉、五金及食品加工等的公司，故貨車車輛在該區進出頻繁，如未來區內人口膨脹，或有機會出現人車爭路等情況。因此，陳德安建議政府在落實房屋政策的同時，亦需加強區內設施及交通網絡。

英國皇家特許測量師學會 (RICS) 在週四 (10 日) 發佈一份報告指出，英國房價在七月份停滯不前，倫敦的房價暴跌，而且鄰近地區的價格也呈現下滑趨勢。

RICS 的首席經濟學家 Simon Rubinsohn 表示，最近幾個月來，房地產市場的銷售活動一直在下滑，最令人擔憂的就是這種情況將持續一段時間。

RICS 的報告顯示，過去一年房價大幅下滑，房價漲幅放緩和抵押貸款需求下滑。此外，豪宅價格的下跌幅度是最大的。

本月份，經濟放緩，英國央行下調了經濟成長預期，並表示，英國脫歐事件所造成的不確定性依然存在。自 2013 年初以來，當前英國的消費支出和房價都處於最嚴重的低谷。

RICS 認為，政治的不確定性正在發揮作用。待售的房屋短缺、買家的興趣和稅收的改變皆是房市冷淡的原因。

上週，利率下降驅使想要購房的美國民眾開始進入抵押貸款市場。

美國抵押貸款銀行家協會 (Mortgage Bankers Association) 表示，經季節性調整後，抵押貸款的申請量較上週上升了 3%，但比去年同期下降了 25％。

MBA 的首席經濟學家 Mike Fratantoni 表示，上個月的抵押貸款利率有所下降，導致 6 月中旬以來的再融資申請量攀升，利率的微降可能反映了某些市場數據的疲軟，例如，汽車銷售下滑。

30 年固定利率抵押貸款的平均合約利率從 4.17％下降至 4.14％。 Fratantoni 表示，政府再融資申請增加了 15％，上週，VA 融資也增加了 17％。

用以購房的抵押貸款申請量也增加了 1%。

Fratantoni 表示，由於利率變動的範圍狹窄，房市買氣持續呈現強勁的增長，貸款申請量比去年高出約 7％。